một số tồn tại, bất cập nhất là trong hệ thống pháp luật về tài chính đất đai trong đó có các quy định về giấy tờ chứng minh thời điểm sử dụng đất thu tiền, giấy tờ đã nộp tiền để được sử dụng đất, mức thu tiền sử dụng đất, hạn chế này đã làm các cơ quan như Chi cục thuế, Chi nhánh Văn phòng đăng kí đất đai huyện còn vướng mắc nhất định nên việc thu tiền sử dụng đất có ảnh hưởng đến quyền lợi cho công dân, một số trường hợp gây thất thu cho Ngân sách Nhà nước.
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
Cơ sở lý luận
2.1.1 Quan niệm về thu tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân
2.1.1.1 Khái niệm về tiền sử dụng đất
Căn cứ khoản 21 Điều 3 Luật đất đai năm 2013 về giải thích thuật ngữ
“Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả trong trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất” [7] So với khái niệm của Luật đất đai năm Luật đất đai năm 2003, căn cứ khoản 25 điều 4 Luật đất đai năm 2003 về giải thích thuật ngữ “Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả trong trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định” [6] Qua sự thay đổi về khái niệm tiền sử dụng đất, có thể thấy khái niệm về tiền sử dụng đất đã bao trùm các trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất mà Luật đất đai năm 2003 chưa nêu cụ thể và đầy đủ với thực tế các trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất
Tại Điều 1 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về phạm vi điều chỉnh (các trường hợp Nhà nước thu tiền sử dụng đất): Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa có mục đích kinh doanh thuộc trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng đang sử dụng đất thuộc trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất [3].
Người nộp thuế có trách nhiệm khai báo chính xác, trung thực và đầy đủ, đồng thời cung cấp đầy đủ các giấy tờ chứng minh nguồn gốc sử dụng đất, thời điểm sử dụng đất … cho Chi nhánh VPĐK đất đai để lập hồ sơ chuyển Chi cục thuế huyện xác định nghĩa vụ tài chính [3].
Trên cơ sở hồ sơ, chứng từ do chủ sử dụng đất cung cấp, Chi cục thuế huyện có trách nhiệm xem giá giá trị pháp lý của giấy tờ để áp dụng căn cứ pháp lý phù hợp và tính tiền sử dụng trên nguyên tắc thu đúng và phù hợp với nguồn gốc sử dụng đất.
Từ các quy định trên, có thể hiểu một khái niệm tổng quát về tiền sử dụng đất như sau: “Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả trong trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa có mục đích kinh doanh thuộc trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất theo Luật đất đai, công nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng đang sử dụng đất thuộc trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất” [16].
2.1.1.2 Đặc điểm của thu tiền sử dụng đất
Thứ nhất, kể từ khi thực hiện Nghị định 64/CP ngày 27/9/1993 của Chính Phủ, Nhà nước đã cấp GCN quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp và người sử dụng đất được thực hiện các quyền thời hạn sử dụng đất [16]
Thứ hai, trong nền kinh tế thị trường đang phát triển, thị trường bất động sản ngày càng nóng lên và là một loại thị trường rất quan trọng góp phần nâng cao Ngân sách Nhà nước, đi liền với tốc độ phát triển của đất nước Ngoài ra, thị trường bất động sản còn ảnh hưởng đến quá trình sản xuất kinh doanh, góp phần hình thành đồng bộ thể chế kinh tế thị trường [16], [17]
Thứ ba, trước khi Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai năm
1998 ra đời, pháp luật đất đai không phân biệt các trường hợp giao đất không thu tiền sử dụng đất và các trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất cho mọi mục đích sử dụng đất đã tác động đến tư tưởng của người sử dụng đất, sử dụng đất vào mọi mục đích để phát triển kinh tế mà không quan tâm đến hiệu quả sử dụng đất [16], [17]
Thứ tư, giá trị của đất đai được hình thành bởi:
(i) Yếu tố tự nhiên chứ không phải do con người tạo ra, giá trị của đất đai được hình thành từ sự khác nhau về vị trí, diện tích, kích thước, hình thể, chất lượng đất,…mà những yếu tố này lại do tự nhiên phân bố và quyết định; đồng thời trong quá trình sử dụng đất, con người tác động vào đất đai làm tăng thêm giá trị của đất đai, giá trị của đất đai được tạo thành bởi thành quả của quá trình khai phá, bồi bổ, cải tạo của các thế hệ trước đây đã trải qua hàng ngàn năm chống chọi với thiên tai, địch họa và giữ gìn được vốn đất cho đến ngày nay Vì vậy, giá trị của đất đai có một phần lao động vật hóa của cộng đồng xã hội và nó thuộc về của chung [16].
(ii) Do sự đầu tư của Nhà nước tạo ra Khi đất đai chưa được sửdụng thì nó xác định được mục đích sử dụng cụ thể mà chỉ tồn tại dưới dạng tài nguyên.Khi đất đai được xác định mục đích sử dụng cụ thể thông qua việc Nhà nước lập quy hoạch đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội v.v đã làm tăng giá trị của đất [16].
(iii) Do đầu tư của người sử dụng đất tạo ra Trong quá trình sử dụng, chủ sử dụng đất bỏ vốn, sức lao động, thời gian v.v để tác động vào đất, cải tạo đã làm tăng giá trị của đất đai Phần giá trị tăng thêm này được gọi là thành quả lao động, kết quả đầu tư Nó thuộc sở hữu của người sử dụng đất Qua phân tích trên cho thấy người sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất để sử dụng đã được hưởng những lợi ích, lợi thế do tự nhiên, do cộng đồng xã hội và sự đầu tư của Nhà nước mang lại Vì vậy, người sử dụng đất phải có nghĩa vụ trả tiền sử dụng đất để ngân sách nhà nước có thêm nguồn thu sử dụng vào các mục đích chung, phục vụ nhu cầu phát triển của xã hội [16].
Thứ năm, kinh nghiệm của các nước có nền kinh tế thị trường phát triển cho thấy muốn quản lý tốt thị trường bất động sản nói chung và đất đai nói riêng thì nhà nước phải sử dụng các biện pháp chính trị, hành chính, giáo dục [16], [17].
2.1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến thu tiền sử dụng đất
- Nhu cầu của người sử dụng đất
Nhu cầu sử dụng đất là một trong những yếu tố chi phối rất lớn đến việc thực hiện pháp luật về đất đai nói chung và pháp luật về tài chính đất đai nói riêng Giá đất không chỉ chịu ảnh hưởng của điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng, mục đích sử dụng theo quy hoạch mà còn chịu ảnh hưởng của các yếu tố xã hội, tâm lý, môi trường sử dụng đất Trong tình hình hiện nay nhu cầu sử dụng đất ngày càng nhiều đã làm thay đổi đáng kể quan niệm kế thừa quyền sử dụng đất, đất đai dần dần được đem ra chuyển nhượng từ người này sang người khác để phát sinh lợi nhuận, đảm bảo chổ ở ổn định Điều nay có tác động lớn đến giá đất và thu tiền sử dụng đất.
- Phù hợp với xu hướng phát triển của địa phương
Hiện nay, khi đất nước đang trong quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa, trong điều kiện quỹ đất quốc gia có hạn, dân số lại ngày một gia tăng kéo theo nhu cầu về chỗ ở ngày một lớn Quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh chóng đòi hỏi Nhà nước phải có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hợp lý Trên thực tế,khi thông tin quy hoạch của Nhà nước mới được đưa ra bên lề các hội nghị thì người dân đã đổ xô đi mua đất nhằm mục đích đầu cơ, kiếm lời; đồng thời, đẩy giá đất trên thị trường tăng tới mức rất cao Ảnh hưởng của vấn đề này không chỉ tạo ra sự biến động về giá đất mà kéo theo đó là sự phân hóa giàu, nghèo trong xã hội Thực trạng này đặt ra yêu cầu là phải có sự can thiệp của Nhà nước vào thị trường đất đai thông qua giá cả và các chính sách tài chính về đất đai nhằm bình ổn giá đất và chống lại các hành vi đầu cơ đất đai, lũng đoạn thị trường nhà đất để vừa bảo đảm thực hiện nguyên tắc công bằng trong xã hội, vừa thực hiện vai trò quản lý đất đai của Nhà nước, đồng thời, Ngân sách nhà nước cũng có thêm được một khoản thu không nhỏ từ phần giá trị tăng lên của đất không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại mà do quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của Nhà nước tạo ra Vì vậy, xu hướng đô thị hóa có ảnh hưởng đến giá đất và các vấn đề tài chính trong lĩnh vực đất đai trong đó có thu tiền sử dụng đất.
2.1.2 Quan niệm về pháp luật thu tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân
2.1.2.1 Khái niệm, nội dung điều chỉnh của pháp luật thu tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân
Từ khái niệm chung về tiền sử dụng đất được nêu tại mục 2.1.1, chúng ta có thể hiểu cụ thể hơn về pháp luật thu tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân Đó là một khoản tiền mà hộ gia đình, cá nhân phải nộp vào Ngân sách Nhà nước mỗi khi thực hiện các quyền chuyển mục đích, được giao đất, mua đất …. Việc nộp tiền sử dụng đất sẽ giúp cho chủ sử dụng đất có được quyền sử dụng và thực hiện các quyền của người sử dụng đất sau khi được cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất [7]
Cơ sở thực tiễn
2.2.1 Tình hình thực tiễn trên thế giới Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia Để quản lý và sử dụng hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai, mỗi quốc gia trên thế giới đều có những quy định quản lý cụ thể đối với loại tài nguyên này [23]
Nước Mỹ có diện tích tự nhiên khoảng 9,4 triệu km 2 , dân số hơn 300 triệu, đất đô thị chuyên dùng chiếm 11,9% diện tích tự nhiên Là một quốc gia phát triển, Mỹ có hệ thống pháp luật về đất đai rất phát triển có khả năng điều chỉnh được các quan hệ xã hội đa dạng và phức tạp nhất Luật đất đai của Mỹ quy định công nhận và khuyến khích quyền sở hữu tư nhân về đất đai; các quyền này được pháp luật bảo hộ rất chặt chẽ như là một quyền cơ bản của công dân. Cho đến nay có thể thấy, các quy định này đang phát huy rất có hiệu quả trong việc phát triển kinh tế đất nước, vì nó phát huy được hiệu quả đầu tư để nâng cao giá trị của đất đai và làm tăng đáng kể hiệu quả sử dụng đất trong phạm vi toàn xã hội Mặc dù công nhận quyền sở hữu tư nhân, nhưng luật đất đai của Mỹ vẫn khẳng định vai trò ngày càng lớn và có vị trí quyết định của Nhà nước trong quản lý đất đai Các quyền định đoạt của Nhà nước bao gồm: Quyền quyết định về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, quyền quy định về quy hoạch kiến trúc đô thị và công trình xây dựng; quyền quy định về mục đích sử dụng đất; quyền xử lý các tranh chấp về quyền sử dụng đất và quyền ban hành các quy định về tài chính đất; quyền thu hồi đất thuộc sở hữu tư nhân để phục vụ các lợi ích công cộng trên cơ sở đền bù công bằng cho người bị thu hồi… Về bản chất quyền sở hữu tư nhân về đất đai ở Mỹ cũng chỉ tương đương quyền sử dụng đất ở Việt Nam [23].
- Kinh nghiệm của Trung Quốc
Theo Trung Quốc, quốc gia này đang xây dựng mô hình phát triển theo hình thái xã hội xã hội chủ nghĩa mang đặc sắc Trung Quốc Với dân số đông nhất thế giới (1,3 tỷ người năm 2005), trong đó dân số nông nghiệp chiếm gần 80% Tổng diện tích đất đai toàn quốc là 9.682.796 km2, trong đó diện tích đất canh tác là trên 100 triệu ha, chiếm 7% diện tích đất canh tác toàn thế giới Việc giải quyết quan hệ xã hội về đất đai ở Trung Quốc là rất đáng quan tâm [23] . Quản lý đất đai ở Trung Quốc có một số đặc điểm nổi bật:
Một là, về quan hệ sở hữu đất đai, Trung Quốc tiến hành cải cách ruộng đất, chia ruộng đất cho nông dân từ năm 1949, tuy nhiên, hình thức sở hữu tư nhân về đất đai cũng chỉ tồn tại một thời gian ngắn Sở hữu tập thể và sở hữu nhà nước về đất đai đã được thiết lập ở Trung Quốc từ thập kỷ 50 của thế kỷ
XX Năm 1978, Trung Quốc đã khôi phục kinh tế tư nhân, thừa nhận hộ nông dân là một thành phần kinh tế, Nhà nước tiến hành giao đất cho hộ nông dân để tổ chức sản xuất, thay cho mô hình nông trang tập thể Quyền sử dụng đất đã được phép chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp… tức là đã cho phép người sử dụng đất được quyền định đoạt về đất đai, Nhà nước chỉ khống chế bằng quy định mục đích sử dụng đất và thời gian sử dụng đất (quy định là từ 40 – 70 năm) "Đạo luật tạm thời về bán và chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhà nước tại các thành phố và thị trấn”, ban hành năm 1990 quy định cụ thể điều kiện để chủ sử dụng đất được phép chuyển nhượng sau khi được giao đất là: nộp đủ tiền sử dụng đất cho Nhà nước; đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đã đầu tư vào sử dụng đất theo đúng mục đích được giao Chủ sử dụng đất nếu không thực hiện đúng các quy định sẽ bị thu hồi đất [23].
Hai là, về tài chính đất Ở Trung Quốc không có hình thức giao đất ổn định lâu dài không thời hạn, do đó, Luật quy định Nhà nước thu tiền khi giao đất, người sử dụng đất phải nộp đủ tiền sử dụng đất cho Nhà nước mới được thực hiện các quyền; Nhà nước coi việc giao đất thu tiền là biện pháp quan trọng để tạo ra nguồn thu ngân sách đáp ứng nhu cầu về vốn để phát triển [23].
Do đất nông thôn, ngoại thành là thuộc sở hữu tập thể, vì vậy để phát triển đô thị, Nhà nước Trung Quốc phải tiến hành trưng dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp thành đất đô thị Ngoài việc luôn đảm bảo diện tích đất canh tác để ổn định an ninh lương thực bằng biện pháp yêu cầu bên được giao đất phải tiến hành khai thác đất chưa sử dụng, bù vào đúng với diện tích canh tác bị mất đi Nhà nước Trung Quốc còn ban hành quy định về phí trưng dụng đất. Đó là các loại chi phí mà đơn vị sử dụng đất phải trả gồm: Chi phí đền bù đất, do đơn vị phải trả cho nông dân bị trưng dụng đất, trưng dụng đất không có thu lợi thì không phải đền bù; chi phí đền bù đầu tư đất: là phí đền bù cho đầu tư bị tiêu hao trên đất, tương tự phí đền bù tài sản trên đất ở Việt Nam; chi phí đền bù sắp xếp lao động, và phí đền bù sinh hoạt phải trả cho đơn vị bị thu hồi đất; chi phí quản lý đất [23].
Công tác giải phóng mặt bằng ở Trung Quốc tiến hành thuận lợi là do Nhà nước chủ động được vấn đề tái định cư cho người bị thu hồi đất và nhờ có biện pháp chuyên chính mạnh Đặc biệt với sự sửa đổi bổ sung Hiến pháp năm 2002,Nhà nước Trung Quốc đã công nhận quyền sở hữu tư nhân về bất động sản,công nhận và có chính sách để thị trường giao dịch bất động sản hoạt động hợp pháp Với những quy định mang tính cải cách lớn như vậy, Trung Quốc đã tạo ra được một thị trường bất động sản khổng lồ Trung Quốc cũng quy định mỗi hộ gia đình ở nông thôn chỉ được phép sử dụng một nơi làm đất ở và không vượt quá hạn mức quy định của cấp tỉnh, thành Người dân ở nông thôn sau khi đã bán nhà hoặc cho thuê nhà sẽ không được Nhà nước cấp thêm Quyền sử dụng đất thuộc sở hữu tập thể không được phép chuyển nhượng hoặc cho thuê vào mục đích phi nông nghiệp Tuy nhiên, do đặc thù của quan hệ sở hữu nhà nước về đất đai, ở Trung Quốc nạn tham nhũng tiêu cực trong quản lý sử dụng đất cũng khá phức tạp và nặng nề như ở Việt Nam, vì cơ chế xin cho, cấp, phát, đặc biệt là trong việc khai thác đất đai thành thị Mặc dù Trung Quốc cũng đã quy định để khai thác đất đai thành thị buộc phải thông qua các công ty dưới dạng đấu thầu hoặc đấu giá [23].
Pháp là quốc gia phát triển, tuy thể chế chính trị khác nhau, nhưng ảnh hưởng của phương pháp tổ chức quản lý trong lĩnh vực đất đai của Pháp còn khá rõ đối với nước ta Vấn đề này có thể lý giải vì Nhà nước Việt Nam hiện đang khai thác khá hiệu quả những tài liệu quản lý đất đai do chế độ thực dân để lại, đồng thời ảnh hưởng của hệ thống quản lý đất đai thực dân còn khá rõ nét trong ý thức của một bộ phận công dân Việt Nam hiện nay [23] Quản lý đất đai của Pháp có một số đặc trưng là:
Về chế độ sở hữu trong quan hệ đất đai, Luật pháp quy định quyền sở hữu tài sản là bất khả xâm phạm và thiêng liêng, không ai có quyền buộc người khác phải nhường quyền sở hữu của mình Ở Pháp hiện còn tồn tại song hành hai hình thức sở hữu cơ bản: sở hữu tư nhân về đất đai và sở hữu nhà nước đối với đất đai và công trình xây dựng công cộng Tài sản công cộng bao gồm cả đất đai công cộng có đặc điểm là không được mua và bán Trong trường hợp cần sử dụng đất cho các mục đích công cộng, Nhà nước có quyền yêu cầu chủ sở hữu đất đai tư nhân nhường quyền sở hữu thông qua chính sách bồi thường thiệt hại một cách công bằng [23].
Về công tác quản lý nhà nuộc đối với đất đai, mặc dù là quốc gia duy trì chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, nhưng công tác quản lý về đất đai của Pháp được thực hiện rất chặt chẽ Điều đó được thể hiện qua việc xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính Hệ thống hồ sơ địa chính rất phát triển, quy củ và khoa học,mang tính thời sự để quản lý tài nguyên đất đai và thông tin lãnh thổ, trong đó thông tin về từng thửa đất được mô tả đầy đủ về kích thước, vị trí địa lý, thông tin về tài nguyên và lợi ích liên quan đến thửa đất, thực trạng pháp lý của thửa đất Hệ thống này cung cấp đẩy đủ thông tin về hiện trạng sử dụng đất, phục vụ nhiệm vụ quy hoạch, quản lý và sử dụng đất có hiệu quả, đáp ứng nhu cầu của cộng đồng, đảm bảo cung cấp thông tin cho hoạt động của ngân hàng và tạo cơ sở xây dựng hệ thống thuế đất và bất động sản công bằng [23].
Như đã phân tích, tiền sử dụng đất là một khoản phí đặc thù xuất phát từ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở Việt Nam và Lào là một trong những nước công nhận chế độ sở hữu toàn dân về đất đai như Việt Nam Tuy vậy, tại một số nước công nhận quyền sở hữu nhà nước về đất đai thì tiền sử dụng có thể tìm thấy trong các quy định về 31 chính sách thu khi Nhà nước thực hiện giao đất thuộc sở hữu nhà nước [16].
Chính sách này chỉ có ở các nước có hình thức sở hữu nhà nước đối với đất đai Khi đất đai thuộc sở hữu nhà nước thì Nhà nước có đầy đủ 3 quyền năng của chủ sở hữu: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt Vì vậy, Nhà nước có thể bán đất của mình và khi đó Nhà nước thu về một số tiền tương ứng với giá trị tài sản - đất đai Nhà nước có thể bán/giao đất vĩnh viễn hoặc có thời hạn Vì vậy, giá trị đất phụ thuộc vào mục đích sử dụng (khả năng sinh lời) và thời gian sử dụng Đây là khoản tiền mà người được giao đất phải nộp để có quyền sở hữu/quyền sử dụng đất - nguồn tài nguyên của Nhà nước Đây là quan hệ mua – bán, mà trong đó người bán là Nhà nước - người có quyền sở hữu đất đai [16]
Về bản chất, khoản tiền bán đất (tiền sử dụng đất) không mang tính chất thuế của Nhà nước Tiền bán đất (tiền sử dụng đất) không những thể hiện quyền lợi của Nhà nước là chủ sở hữu đất mà còn là biện pháp tài chính quan trọng nhằm thúc đẩy sử dụng đất đúng mục đích, tiết kiệm và có hiệu quả, vì khi nhận đất phải trả tiền, không ai nhận nhiều đất để phải trả tiền nhiều khi nhu cầu sử dụng đất ít Các tổ chức, cá nhân phải tính toán sử dụng đất có hiệu quả để bù đắp số tiền sử dụng đất phải nộp [16] Chính sách thu tiền bán đất (tiền sử dụng đất) thuộc sở hữu nhà nước có những nội dung cơ bản sau:
Thu tiền sử dụng đất là khoản thu trên giá trị đất (quyền sử dụng đất) Đây là chính sách thu khi phát sinh quan hệ bán đất hoặc giao quyền sử dụng đất thuộc sở hữu nhà nước Ngày nay, việc mua bán, trao đổi đất đã trở thành phổ biến và vượt khỏi khuôn khổ của mỗi quốc gia, nhất là các nước có nền kinh tế phát triển Mua bán, trao đổi đất đai có thể diễn ra trực tiếp giữa những tổ chức, cá nhân với nhau và giữa các tổ chức, cá nhân với Nhà nước Nhà nước chỉ thu tiền bán đất (tiền sử dụng đất) khi các giao dịch này diễn ra giữa Nhà nước và người mua đất (người sử dụng đất) [16] Đối tượng nộp tiền là người mua đất (người nhận giao đất) của Nhà nước [16]
Một số đề tài nghiên cứu có liên quan
Pháp luật về thu tiền sử dụng đất là một trong những nội dung của pháp luật tài chính đối với đất đai – một lĩnh vực nhận được sự quan tâm tìm hiểu của giới nghiên cứu ở nước ta dưới nhiều góc độ khác nhau Thời gian qua đã có nhiều công trình khoa học về vấn đề này được công bố mà tiêu biểu là các công trình sau đây:
1 Phạm Thị Mây (2006): Pháp luật về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất từ thực tiễn thi hành tại địa bàn thành phố Móng Cái, tỉnh Quảng Ninh Kết quả nghiên cứu của đề tài này tập trung vào các vấn đề lí luận về tiền sử dụng đất; các quy phạm pháp luật thực định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; tập trung nghiên cứu những quy định mới của pháp luật về thu tiền sử dụng đất và tiền thuê đất, song song với đó là các thách thức, khó khăn khi triển khai các quy định này trên thực tế tại thành phố Móng Cái. Bên cạnh đó, tác giả đã nêu bật về vị trí và vai trò của việc thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong pháp luật về tài chính, cũng như phân tích những yếu tố có khả năng tác động tới hiệu quả của hoạt động này trên thực tế Và bằng phương pháp lịch sử, tác giả đã khái quát quá trình phát triển của pháp luật về vấn đề này để từ đó cung cấp cho người đọc cái nhìn tổng quát về pháp luật tiền sử dụng đất, tiền thuê đất Tác giả cũng đã trình bày sơ lược chính sách thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tại các quốc gia công nhận quyền sở hữu nhà nước đối với đất đai để người đọc có cái nhìn so sánh và đánh giá đối với pháp luật hiện hành tại Việt Nam hiện nay.
2 Hoàng Thị Nga (2015): Giá đất và các vấn đề tài chính về đất đai theo quy định của Luật đất đai 2003 Kết quả nghiên cứu của đề tài này tập trung vào nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất; quyền và quản lý của nhà nước với vấn đề tài chính về đất đai và giá đất Đề tài đưa ra các phương pháp định giá đất và khung giá đất, nêu ra các đổi mới và các điểm nghẹn của định giá đất, từ đó đề xuất một số ý kiên để hoàn thiện các phương pháp định giá đất và khung giá đất Bên cạnh đó, đề tài còn đưa ra các quyền và quản lý của nhà nước với vấn đề tài chính về đất đai và giá đất:
Nhà nước quy định nguyên tắc, phương pháp định giá đất, đồng thời ban hành khung giá đất, bảng giá đất và quyết định giá đất cụ thể.
- Về chính sách tài chính về đất đai
+ Nhà nước quyết định chính sách thu, chi tài chính về đất đai.
+ Nhà nước điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại thông qua chính sách thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, đầu tư cơ sở hạ tầng và chính sách hỗ trợ cho người có đất thu hồi.
3 Hoàng Thục Oanh (2015): Pháp luật về thu tiền sử đụng đất theo quy định của pháp luật đất đai Việt Nam hiện hành Kết quả nghiên cứu của đề tài này tập trung vào xác định các đối tượng nộp tiền sử dụng đất; căn cứ xác định tiền sử dụng đất đối với các trường hợp cụ thể; thủ tục nộp tiền và các quy định miễn giảm tiền sử dụng đất Bên cạnh đó, tác giả còn hệ thống hóa, bổ sung và góp phần hoàn thiện cơ sở lý luận và thực tiễn xây dựng pháp luật về thu tiền sử dụng đất; so sánh chỉ ra một số điểm nổi bật trong quy định về thu tiền sử dụng đất của Luật đất đai 2003 và Luật đất đai 2013 Cuối cùng, tác giả đề xuất một số định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về thu tiền sử dụng đất trong lĩnh vực đất đai;
4 Nguyễn Hải Yến (2010), Những vấn đề pháp lý về nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất khi được cấp GCN quyền sử dụng đất, Khóa luận tốt nghiệp, Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội Kết quả nghiên cứu của đề tài này tập trung vào các vấn đề pháp lý về nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất khi được cấp GCN quyền sử dụng đất; các điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất Ngoài ra còn nêu lên được các loại nghĩa vụ tài chính mà người sử đụng đất cần phải nộp để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như: Lệ phí trước bạ, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phí đo đạc, lập bản đồ địa chính. Cuối cùng, tác giả đưa ra một số đánh giá và giải pháp hoàn thiện về những vấn đề pháp lý về nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất khi được cấp GCN quyền sử dụng đất.
Có thể thấy các công trình nghiên cứu trên ở những mức độ và phạm vi khác nhau đều đã đề cập và bình luận về các chính sách thu tiền sử dụng đất, từ đó cung cấp những thông tin hữu ích liên quan đến vấn đề này Tuy nhiên, đặt trong bối cảnh Luật đất đai 2013 đã có hiệu lực thi hành cùng với đó là những thay đổi trong các quy định hướng dẫn việc thu tiền sử dụng đất thì hiện vẫn chưa có công trình nghiên cứu thu tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình để xem xét đánh giá vấn đề này Trên cơ sở tiếp thu, kế thừa những thành tựu khoa học của những công trình nghiên cứu đã được công bố, khóa luận tiếp tục tìm hiểu bổ sung và hoàn thiện cơ sở lý luận và thực tiễn của pháp luật về tiền sử dụng đất cũng như phân tích bình luận các thách thức phải đối mặt khi áp dụng các quy định mới vào thực tiễn trên địa bàn huyện Hòa Vang, từ đó có những giải pháp bổ sung hoàn thiện cần thiết.
ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Các vấn đề lý luận về pháp luật thu tiền sử dụng đất.
- Các quy phạm pháp luật thực định về tiền sử dụng đất.
- Các hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu, chuyển mục đích sử dụng đất có liên quan đến thu tiền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân.
- Các trường hợp kiến nghị của công dân liên quan đến thu tiền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân.
- Các báo cáo, tổng kết tình hình của ngành thuế tại huyện Hòa Vang.
- Phạm vi không gian: Đề tài được thực hiện tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện Hòa Vang, thành phố Đà Nẵng.
+ Thời gian thu thập số liệu: 2016 - 2020
+ Thời gian thực tập, nghiên cứu: 01 – 05/2021
Nội dung nghiên cứu
- Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Hòa Vang, thành phố Đà Nẵng.
- Tình hình thu tiền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hòa Vang giai đoạn 2016-2020.
- Những tồn tại trong thực hiện pháp luật về thu tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân và nguyên nhân.
- Giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về thu tiền.
Phương pháp nghiên cứu
3.3.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp
Tiến hành thu thập các số liệu thứ cấp tại các cơ quan chuyên môn, Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện Hòa Vang để phục vụ cho việc nghiên cứu của đề tài, gồm các số liệu:
1 Số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội khu vực nghiên cứu.
- Khái quát tình hình điều kiện kinh tế - xã hội
+ Nông, lâm nghiệp và thủy sản
+ Công nghiệp và tiểu thủ công nghiệp
+ Dân số, lao động và việc làm
2 Tình hình thu tiền sử dụng đất của huyện Hòa Vang, thành phố Đà Nẵng.
- Tổng thu tiền sử dụng đất, đánh giá kết quả thu tiền sử dụng đất giai đoạn 2016-2020.
- Ghi nợ tiền sử dụng đất, đánh giá kết quả ghi nợ tiền sử dụng đất giai đoạn 2016-2020.
3.3.2 Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp
- Phương pháp khảo sát thực địa:
Trong quá trình thực hiện, đề tài sẽ tiến hành khảo sát thực địa tại các khu vực đất đai có thu tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Hòa Vang để thu thập thông tin liên quan đến tình hình thu tiền sử dụng đất.
- Phương pháp phỏng vấn bằng bảng hỏi:
+ Tiến hành phỏng vấn 14 công chức, viên chức đang công tác tại Chi nhánh văn phòng đăng kí đất đai huyện Hòa Vang, thành phố Đà Nẵng và Ủy ban nhân dân cấp xã trên địa bàn huyện Hòa Vang, thành phố Đà Nẵng theo mẫu phiếu đã được chuẩn bị sẵn nhằm tìm hiểu tình hình thu tiền sử dụng đất huyện Hòa Vang, thành phố Đà Nẵng.
+ Do thời gian tiến hành làm khóa luận tương đối ngắn, cộng với thời điểm đại dịch Co-vid 19 đang bùng phát mạnh mẽ tại Đà Nẵng nên tôi đã tiến hành phỏng vấn
85 hộ gia đình, cá nhân nộp tiền sử dụng đất hằng năm để phục vụ cho công tác thu tiền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hòa Vang, thành phố Đà Nẵng theo mẫu phiếu đã được chuẩn bị trước, với số mẫu là
(-) Xã Hòa Nhơn: 25 phiếu tại mỗi xã để điều tra ( theo lý thuyết xác xuất thống kê thì cỡ mẫu trên 20 là đã có thể mang tính đại diện và ý nghĩa) Bên cạnh đó thực hiện nghiêm túc các chỉ đạo của Trung ương, Bộ Y tế và thành phố về công tác phòng, chống dịch COVID-19 và đảm bảo an toàn cho người dân trên địa bàn và chính bản thân mình.
Nghiên cứu tập trung phỏng vấn các đối tượng tại các khu vực mà ở đó tình hình thu tiền sử dụng đất được triển khai tương đối quyết liệt so với các địa phương khác Cụ thể là các xã Hòa Khương, Hòa Phong, Hòa Nhơn.
- Phương pháp tham vấn trực tiếp
Trong quá trình thực hiện, đề tài được tham vấn ý kiến các cán bộ, lãnh đạo Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Hòa Vang, lãnh đạo UBND các xã trên địa bàn huyện Hòa Vang bằng cách phỏng vấn trực tiếp Nội dung tham vấn chủ yếu tập trung vào tình hình nộp tiền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân cũng như các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác thu tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Hòa Vang
Sử dụng phương pháp lịch sử để trình bày quá trình phát triển về tiền sử dụng đất tại Việt Nam qua các giai đoạn lịch sử Thông qua các Bộ Luật khác nhau mà tình hình quản lý của Nhà nước và thực hiện của người sử dụng đất được chia thành các giai đoạn lịch sử cụ thể sau đây:
- Giai đoạn từ khi ban hành Luật Đất đai 1987 trở về trước.
- Giai đoạn ban hành Luật đất đai năm 1993 cho đến trước khi ban hànhLuật đất đai năm Luật đất đai năm 2003.
- Giai đoạn từ khi ban hành Luật đất đai năm 2003 đến trước khi Luật đất đai năm 2013 được ban hành.
- Giai đoạn từ khi Luật đất đai 2013 ban hành đến nay.
3.3.4 Phương pháp xử lý, phân tích và tổng hợp số liệu
- Sử dụng phương pháp phân tích trong thống kê mô tả để thống kê đặc tính của các nhóm đối tượng điều tra theo nhóm đối tượng, tính trung bình trọng số và tổng hợp các số liệu thu thập được bằng phần mềm excel.
- Sử dụng thang đo Likert ( Likert, 1932) để đánh giá các nhóm yếu tố ảnh hưởng đến tình hình thu tiền sử dụng đất theo 5 mức độ: Rất hài lòng, hài lòng, không ý kiến, không hài lòng, rất không hài lòng tương ứng với các trọng số 5, 4, 3, 2, 1
Rất hài lòng Hài lòng Không ý kiến Không hài lòng Rất không hài lòng
Sau đó, tiến hành tính khoảng cách của thang đo Likert theo công thức:
Với max = 5, Min = 1 và n = 5 ta tính được a = 0,8
Phân cấp đánh giá mức độ của các nhân tố ảnh hưởng đến sự hài lòng của người dân về chất lượng dịch vụ hành chính công:
+ Không hài lòng: từ 1,80 đến 2,59
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Hòa Vang, thành phố Đà Nẵng
Hòa Vang là huyện ngoại thành của thành phố Đà Nẵng, nằm cách trung tâm thành phố 7km, bao bọc thành một vòng cung rộng lớn về phía Tây nội thị, có tọa độ từ 15 0 55' đến 16 0 31' vĩ độ Bắc và từ 108 0 49' đến 108 0 14' kinh độ Đông:
- Phía Đông giáp: quận Cẩm Lệ và quận Ngũ Hành Sơn;
- Phía Tây giáp: huyện Đông Giang, tỉnh Quảng Nam;
- Phía Nam giáp: huyện Điện Bàn và Đại Lộc tỉnh Quảng Nam;
- Phía Bắc giáp: quận Liên Chiểu và tỉnh Thừa Thiên Huế.
Hình 4.1 Bản đồ hành chính huyện Hòa Vang
(Nguồn: https://hoavang.danang.gov.vn.)
Huyện Hòa Vang ngày nay có tổng cộng 11 xã, bao gồm: Hòa Bắc, Hòa Châu, Hòa Khương, Hòa Liên, Hòa Nhơn, Hòa Ninh, Hòa Phú, Hòa Phước, Hòa Sơn, Hòa Phong và Hòa Tiến Hòa Vang là một huyện nông nghiệp, hàng năm cung cấp các mặt hàng nông sản cho thành phố Hòa Vang còn tập trung các dãy rừng phòng hộ cho thành phố Đà Nẵng, đặc biệt là rừng Bà Nà - Núi Chúa, đây không chỉ là rừng nguyên sinh với nhiều loại gỗ quý mà còn là một khu du lịch nổi tiếng của thành phố Đà Nẵng [14].
Là huyện có hệ thống giao thông đường bộ tương đối thuận tiện, có Quốc lộ 1A, Quốc lộ 14B, đường sắt thống nhất và xa lộ Bắc Nam đi qua, tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển tiềm năng kinh tế và giao lưu với các vùng xung quanh huyện và nội thành thành phố Đà Nẵng [14].
Huyện Hòa Vang có địa hình đa dạng, phức tạp, trải rộng trên cả 3 vùng: miền núi, trung du và đồng bằng, bị chia cắt theo hướng dốc chính từ Tây Bắc xuống Đông Nam và chia ra các dạng địa hình sau:
* Vùng núi: Hình thành từ các quá trình kiến tạo địa chất, tạo thành các dãy núi cao từ 200 đến 1478m (dãy Bà Nà), tập trung ở các xã hướng Tây của huyện gồm các xã Hòa Bắc, Hòa Ninh, Hòa Phú, ở những khu vực này cũng có những bãi bằng trước núi và những đồng bằng ven sông tương đối nhỏ do quá trình bào mòn các dãy núi tạo hiện tượng sườn tích hình thành [14].
* Vùng trung du: Một mặt được hình thành các quá trình tạo núi ảnh hưởng của các dãy núi phía Tây, đồng thời do tác động của quá trình sườn tích và quá trình bồi tích đã hình thành khu vực này đặc trung cho vùng trung du bán sơn địa có cao độ đến 100m, bao gồm những đồi núi tương đối thấp và các đồng bằng trước núi với diện tích nhỏ Đặc trưng vùng này thuộc các xã Hòa Sơn, Hòa Liên, Hòa Khương, Hòa Nhơn, Hòa Phong [14].
* Vùng đồng bằng: Do tác động của các quá trình bồi tích, trầm tích từ các sông bắt nguồn từ các dãy núi phía tây của huyện và phía tây của khu vực tỉnh Quảng Nam, cao độ trung bình của khu vực này từ 2 đến 10m, tập trung ở các xã Hòa Tiến, Hòa Châu, Hòa Phước [14].
Với địa hình đa dạng và phong phú vùng đồng bằng phía đông là nơi tập trung vùng đất nông nghiệp chuyên trồng lúa nước, trồng cây hàng năm Phía tây gồm các xã miền núi, nơi tập trung nhiều rừng đầu nguồn đóng vai trò quan trọng về môi trường sinh thái của huyện và thành phố [14].
Hoà Vang nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa điển hình, nhiệt độ cao và ít biến động Mỗi năm có hai mùa rõ rệt: mùa mưa kéo dài từ tháng 7 đến tháng 11 và mùa khô từ tháng 12 đến tháng 6, thỉnh thoảng có những đợt rét mùa đông nhưng không đậm và không kéo dài [14]
Nhiệt độ trung bình hàng năm là 26,7 0 C cao nhất vào các tháng 5, 6, 7,
8, với nhiệt độ trung bình 29-30°C; thấp nhất vào các tháng 12, 1, 2, trung bình 21-24°C Riêng vùng rừng núi Bà Nà ở độ cao gần 1.500 m, nhiệt độ trung bình khoảng 20°C [14] Độ ẩm không khí trung bình hàng năm là 80,8%, cao nhất vào các tháng 11, 12, trung bình khoảng 84-87%; thấp nhất vào các tháng 5, 6, 7, trung bình khoảng 74-75% [14].
Lượng mưa trung bình hàng năm khoảng 1.873 mm, mưa lớn thường tập trung vào tháng 9, 10 và 11 gây ngập úng cho vùng đất thấp Tuy nhiên có những năm lượng mưa thấp, như năm 2003 đạt 1.375,1 mm gây thiếu nước cho sản xuất nông nghiệp và đời sống Các hướng gió thịnh hành là gió mùa Đông Bắc từ tháng 11 đến tháng 2; gió mùa Đông Nam và Tây Nam vào tháng 5 đến tháng 7 Huyện thường xuyên bị chịu ảnh hưởng của bão, trung bình hàng năm có 1-2 cơn bão đi qua, hai năm thường có một cơn bão lớn [14].
Số giờ nắng bình quân hàng năm là 2.438 giờ; nhiều nhất là vào tháng 5, 6; trung bình từ 262 đến 282 giờ/tháng; thấp nhất là vào tháng 12 và tháng 1 trung bình từ 136 đến 152 giờ/tháng [14].
Huyện Hòa Vang có 2 sông chính là sông Cu Đê và sông Cẩm Lệ.
- Sông Cu Đê: Bắt nguồn từ đầu dãy núi Bạch Mã, sông chính có chiều dài
38 km Ở thượng nguồn có 2 nhánh là sông Bắc và sông Nam, tổng diện tích lưu vực là 426 km 2 Tổng lượng nước bình quân hằng năm vào khoảng 0,6 tỷ m 3
- Sông Cẩm Lệ là hợp lưu của 2 sông là Túy Loan và sông Yên, có chiều dài 12 km Sông Túy Loan có lưu vực nằm trên địa bàn thành phố Đà Nẵng, sông Yên là hạ lưu sông Ái Nghĩa và sông Vu Gia.
Nhìn chung chất lượng nước các sông đều đáp ứng nhu cầu sinh hoạt và sản xuất của địa phương Tuy nhiên do gần biển nên phần hạ lưu sông Cu Đê vào các tháng 5-6 thường có độ mặn giao động từ 1 - 5% làm ảnh hưởng nguồn nước sinh hoạt của nhân dân [14].
Huyện Hòa Vang được đánh giá là một huyện có nguồn nước ngầm lớn, đủ cung cấp cho nhu cầu của người dân trong sản xuất nông nghiệp và các ngành kinh tế khác Song hiện một số xã đang có nguy cơ thiếu nước trong mùa nắng do tình trạng khai thác rừng bừa bãi [14]. Đặc biệt, nguồn nước khoáng nóng tại thôn Phước Sơn, Hòa Khương đã được khai thác, đưa vào hoạt động từ 29/8/2011; nước nóng tại khu vực suối Đôi, Hòa Phú góp phần thu hút lượng lớn khách du lịch đến với Đà Nẵng [14].
Tổng diện tích đất huyện Hoà Vang năm 2019 là 73.317,20 ha, được phân bố như sau:
- Nhóm đất nông nghiệp: 62.820,85 ha chiếm 85,68% tổng diện tích tự nhiên [2].
- Nhóm đất phi nông nghiệp: 9.950,22 ha chiếm 13,57% tổng diện tích tự nhiên [2].
- Nhóm đất chưa sử dụng: 546,14 ha chiếm 0,75% tổng diện tích tự nhiên [2].
Biểu đồ tổng diện tích đất Hòa Vang năm 2019 Đất nông nghiệp Đất phi nông nghiệp Đất chưa sử dụng
Biểu đồ 4.1 Tổng diện tích đất Hòa Vang 2019
Tình hình thu tiền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hòa Vang giai đoạn 2016- 2020
4.2.1 Tổng thu tiền sử dụng đất, đánh giá kết quả thu tiền sử dụng đất giai đoạn 2016-2020
Bảng 4.1 Tiền sử dụng đất giai đoạn 2016-2020 ĐVT: 1.000đ
STT Năm Số lượng hồ sơ
Số tiền sử dụng đất
Số tiền so với năm trước (+,-)
(Nguồn: Báo cáo năm của Chi cục thuế huyện Hòa Vang từ năm 2016-2020).
Biểu đồ 4.2 Số tiền sử dụng đất giai đoạn 2016-2020
- Năm 2017 tăng 7.6 tỷ đồng so với năm 2016, số lượng hồ sơ giảm xuống đồng thời tiền sử dụng đất tăng lên vượt bậc, do ban hành Quyết định mới số 46/2016/QĐ-UBND ( thay thế cho Quyết định 50/2014/QĐ-UBND) dẫn đến có sự thay đổi về giá đất
Vào cuối năm 2017, tình hình thị trường bất động sản Hòa Vang, Đà Nẵng vô cùng sôi động, đặc biệt là tại khu vực Hòa Liên Thực chất, do thị trường quá trầm lắng, cò đất đặt ra những chiêu trò, vì vậy cơn sốt giá đất Hòa Liên chỉ là sự sắp đặt của “cò” đất Nhiều khu vực “cò đất” tự mình tung tin có dự án mọc lên tại đây rồi lôi kéo, lợi dụng lòng tin của người dân bằng những thông tin không chính xác, không có cơ sở về giá đất để đẩy giá đất lên cao. Thậm chí, một số đối tượng còn tự động cắm cọc phân lô, chia nền trên chính đất ruộng của người dân Vì vậy, tình trạng giá đất tăng cao từ 200 triệu đến 300 triệu/lô là chuyện thường xuyên xảy ra dẫn đến các giao dịch trên thị trường diễn ra một cách mạnh mẽ.
Bên cạnh đó tình hình biến động đất đai diễn ra mạnh mẽ, nhu cầu của người sử dụng đất ngày một tăng lên, tình hình mua bán đất đai diễn ra một cách thuận lợi và thường xuyên nên nhiều người dân có nhu cầu mua đất ở và chuyển mục đích sử dụng đất từ các loại đất khác sang đất ở.
- Năm 2018 giảm 6.8 tỷ đồng so với năm 2017, số lượng hồ sơ giảm xuống đồng thời số tiền sử dụng đất cũng giảm xuống, mức thay đổi tương đối ổn định do vẫn áp dụng Quyết định 46/2016/QĐ-UBND Thời gian hiện tại, tình hình đất đai diễn ra một cách trầm lắng sau khi đất trở nên sốt vào năm 2017 Vì đất đai trỗi dậy một cách mạnh mẽ do bị thổi phồng giá đất nên việc đất đai bị chững lại một cách nhanh chóng cũng là điều tất nhiên.
Cơn sốt đất tại Khu tái định cư Hòa Liên 5 (huyện Hòa Vang, TP Đà Nẵng) chỉ diễn ra chóng vánh trong vài ngày, khiến nhiều người thiếu thông tin phải chịu cảnh “nắm cục than hồng”, làm cho người dân khu vực này bị lao đao, ảnh hưởng đến cuộc sống thường ngày Theo giới chuyên gia và doanh nghiệp, sự việc tại Hòa Liên 5 có bàn tay của các “cá mập” đến từ TP HCM và Bình Dương Vào khoảng giữa năm 2018 bất động sản Hòa Liên rơi vào “khoảng lặng” nên các giao dịch mua bán đất đai vào lúc này bị giảm đi so với năm 2017. Nhìn chung sự thay đổi vào năm 2018 tương đối ổn định so với các năm trước
- Năm 2019 tăng 174.5 tỷ đồng so với năm 2018, số lượng hồ sơ tăng lên đến 1.527 hồ sơ đồng thời tiền sử dụng đất tăng lên một cách không kiểm soát do ban hành Quyết định mới số 06/2019/QĐ-UBND ( thay thế cho Quyết định46/2016/QĐ-UBND) dẫn đến có sự thay đổi về giá đất, mức thay đổi đạt kỉ lục chưa từng có so với các năm trước đây.
Giá đất ( Đối với đất ở)
2.200.000đ/m2 5.680.000đ/m2 Nhìn vào ví dụ, cho thấy giá đất năm 2019 tăng gấp 2.6 lần so với năm
2018 Lợi dụng giá đất lên cao, các nhân vật chủ chốt trong lĩnh vực đất đai này là “cò đất” đã tiến hành thổi giá cao ngất ngưỡng, tăng từ 300 – 400 triệu một lô bằng các phương cách khác nhau, làm cho tình trạng nông dân các xã thuộc huyện Hòa Vang (Đà Nẵng) đổ xô bán đất ở, đất sản xuất vì giá đất bị đẩy cao lên bất thường.
Vào khoảng sau Tết Nguyên đán, địa bàn huyện Hòa Vang, vốn là vùng thôn quê bình yên đã náo động vì các cò đất tập trung đổ về để mua bán đất. Trước Tết Nguyên đán 2019, giá một lô đất 100 m2 ở các xã của huyện Hòa Vang chỉ khoảng 100-150 triệu đồng 1 lô/100m2 Bên cạnh đó, bảng giá đất do TP.Đà Nẵng quy định ở khu vực này chỉ 250.000/m2 Tuy nhiên, các nhóm "cò" đã thổi giá đất ở đây tăng lên gấp 8-10 lần với con số 800 triệu đồng đến 1,5 tỷ đồng một lô đất 100m2 Nhiều mảnh đất hoang hóa, trong ngõ hẻm bỏ không lâu nay cũng được rao bán với giá tiền tỷ Chính vì vậy, các giao dịch mua bán đất và nhu cầu kiếm lời của người dân đã làm cho tổng số tiền sử dụng đất năm
2019 tăng lên một cách vượt trội.
- Năm 2020 giảm 109.1 tỷ đồng so với năm 2019, số lượng hồ sơ giảm 1.201 hồ sơ, đồng thời số tiền sử dụng đất giảm xuống rất nhiều, sự thay đổi tương đối ổn định và phù hợp với Quyết định ban hành Tình trạng mua đi bán lại để kiếm lời vẫn còn diễn ra nhưng không còn quá sốt như năm 2019 Bất chấp việc chính quyền TP Đà Nẵng đã ra tay chấn chỉnh, giá đất tại Hòa Vang chưa có dấu hiệu giảm nhiệt Nhiều môi giới cho biết dân đầu tư vẫn gom hàng, âm thầm quan sát và đặt nhiều kỳ vọng vào thị trường đất nền nên khó có chuyện quay lưng hoàn toàn nên số lượng hồ sơ và số tiền sử dụng đất vẫn tương đối ổn định và trong hạn mức có thể chấp nhận được Bên cạnh đó, vào ngay năm này đã xảy ra một cuộc khủng hoảng lớn đối với cả thế giới mà không chỉ riêng Việt Nam là tình hình dịch Co-vid bùng phát mạnh mẽ dẫn đến hậu quá hết sức nghiêm trọng, làm cho mọi hoạt động chững lại một cách đáng ngạc nhiên nên dẫn đến các giao dịch trên thị trường không còn hoạt động sôi nổi như những năm về trước.
Qua nội dung phân tích, tiền sử dụng đất chủ yếu tăng đột biến vào năm
2019, việc tăng này có được là từ các cơn sốt “đất ảo”, tình trạng “thổi phồng bong bóng” của các tay buôn “cò đất” dẫn đến số lượng hồ sơ cũng như số tiền sử dụng đất nhà nước thu vào tăng ngất ngưỡng so với các năm trước đây Bên cạnh đó, nhu cầu của người sử dụng đất ngày một tăng, tình trạng đầu cơ kiếm lời vẫn diễn ra thường xuyên nên các giao dịch trên địa bàn huyện Hòa Vang diễn ra liên tục dẫn đến việc bộ phận Một cửa tiếp nhận rất nhiều hồ sơ.
4.2.2 Ghi nợ tiền sử dụng đất, đánh giá kết quả ghi nợ tiền sử dụng đất giai đoạn 2016-2020
Bảng 4.2 Số tiền ghi nợ giai đoạn 2016-2020 ĐVT: 1.000đ
STT Năm Số lượng hồ sơ
Số tiền so với năm trước (+,-)
(Nguồn: Báo cáo năm của Chi cục thuế huyện Hòa Vang từ năm
Biểu đồ 4.3 Số tiền ghi nợ giai đoạn 2016-2020
Tình hình ghi nợ tiền sử dụng đất tăng giảm đáng kể qua các năm:
- Năm 2017 số lượng hồ sơ tăng 65 hồ sơ, đồng thời số tiền ghi nợ sử dụng đất cũng tăng lên 2.5 tỷ đồng Tình hình đời sống của người dân Hòa Vang, Đà Nẵng tương đối khó khăn, song song đó trình trạng đất đai lại quá
“nóng” làm cho người dân đổ hết tiền bạc để đầu tư mua đất dẫn đến việc người dân không đủ tiền nộp tiền sử dụng đất Bên cạnh đó, còn có nhiều hộ gia đình thuộc các trường hợp được ghi nợ tiền sử dụng đất như người có công với cách mạng, người có tình trạng kinh tế khó khăn nên được tạo điều kiện để ghi nợ tiền sử dụng đất.
- Năm 2018 số lượng hồ sơ giảm 173 hồ sơ, đồng thời số tiền ghi nợ sử dụng đất cũng giảm đi 2.5 tỷ đồng, sự giảm này tương đối ổn định so với năm
2017 Tình hình đất đai vào năm 2018 tương đối ổn định, đi vào nề nếp, không còn “sốt” như trước sau khi người dân biết được nguyên nhân tình trạng đất đai bị thổi lên giá cao nên người dân không còn đầu cơ như trước dẫn đến việc ghi nợ tiền sử dụng đất cũng không còn nhiều.
- Năm 2019 là một năm tăng vượt ngưỡng, nhà nước thu vào số tiền sử dụng đất rất cao đồng thời việc ghi nợ sử dụng đất cũng tăng rất nhiều so với các năm trước, tăng đến 5.9 tỷ đồng so với năm 2018 Vào năm 2019, Bảng giá đất được thay đổi cộng với việc giá đất bị thổi phồng và lợi dụng lòng tin của người dân nên số lượng đầu tư vào mua đất rất nhiều Không chỉ những người có khả năng về tài chính, kinh tế đầu tư vào việc mua đi bán lại mà còn kéo theo những người dân có cuộc sống tương đối khó khăn bao gồm cả những người là hộ nghèo, dân tộc thiểu số, người có công với cách mạng… cũng đổ xô, dồn tiền vào mua đất để kiếm lời nên dẫn đến việc số tiền ghi nợ sử dụng đất tăng lên rất nhiều.
Kết quả điều tra hộ gia đình, cá nhân và công chức, viên chức về tình hình nộp tiền và thu tiền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hòa Vang
4.3.1 Kết quả điều tra hộ gia đình, cá nhân về tình hình nộp tiền và thu tiền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hòa Vang Để có cái nhìn khách quan và tiếp cận gần với thực tiễn cho đề tài, cũng như có cái nhìn trực quan hơn về tác động của tiền sử dụng đất mà người dân cần phải nộp đến kinh tế, tinh thần và đời sống của người dân tại 3 xã: Hòa Khương, Hòa Phong, Hòa Nhơn, tác giả tiến hành điều tra 85 hộ gia đình, cá nhân Kết quả điều tra cho thấy:
- Tuổi bình quân của các chủ hộ là 58 tuổi
+ Người thấp tuổi nhất là 35 tuổi
+ Người cao tuổi nhất là 82 tuổi
- Trình độ học vấn của các chủ hộ:
+ Cấp 1 gồm 24 phiếu ( chiếm 28.2% tổng số phiếu điều tra )
+ Cấp 2 gồm 37 phiếu ( chiếm 43.5% tổng số phiếu điều tra)
+ Cấp 3 gồm 19 phiếu ( chiếm 22.4% tổng số phiếu điều tra)
+ Khác gồm 5 phiếu ( chiếm 5.9% tổng số phiếu điều tra)
- Tình trạng kinh tế của các chủ hộ:
+ Hộ nghèo gồm 32 phiếu ( chiếm 37.6% tổng số phiếu điều tra )
+ Hộ trung bình gồm 39 phiếu ( chiếm 45.9% tổng số phiếu điều tra ) + Hộ khá gồm 14 phiếu ( chiếm 16.5% tổng số phiếu điều tra )
Từ các số liệu đã thu thập được, ta có thể thấy tình hình kinh tế của 3 xã này tương đối thấp, các hộ gia đình chủ yếu là những người lớn tuổi không còn khả năng lao động, trình độ học vấn của các chủ hộ chủ yếu đến cấp 1, cấp 2 Vì vậy khả năng nộp tiền sử dụng đất cũng hạn chế dẫn đến tình trạng ghi nợ tiền sử dụng đất tăng cao, chủ yếu rơi vào 3 xã này.
Bảng 4.4 Kết quả điều tra hộ gia đình cá nhân về chính sách pháp luật thu tiền sử dụng đất và công tác thu tiền trên địa bàn huyện Hòa Vang
Chính sách pháp luật Công tác thu tiền sử dụng đất
Mức độ ảnh hưởng Trọng số Số phiếu Tỷ lệ (%) Số phiếu Tỷ lệ (%)
(Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra của tác giả).
Số liệu bảng 4.4 cho thấy,:
- Về chính sách pháp luật thu tiền sử dụng đất được ban hành qua từng năm tại địa bàn huyện Hòa Vang: người dân tương đối hài lòng với những đổi mới và cải cách trong việc ban hành các nghị định, thông tư về việc thực hiện việc nộp tiền sử dụng đất đối với từng hộ gia đình, cá nhân Bên cạnh đó, vẫn còn 03 hộ gia đình cá nhân còn bức xúc về các Thông tư, Nghị định được ban hành hằng năm, cụ thể là trường hợp của ông Trần Văn Hòa (phụ lục) Việc thay đổi, bổ sung sửa đổi Luật khiến người dân vô cùng khó khăn trong quá trình nộp tiền sử dụng đất và ghi nợ tiền sử dụng đất Ngoài ra, người dân còn gặp khó khăn trong việc nộp các giấy tờ chứng minh để được sử dụng đất.
- Về công tác thu tiền sử dụng đất tại địa bàn huyện Hòa Vang: người dân cũng tương đối hài lòng về công tác thu tiền sử dụng đất tại các cơ quan chức năng Người nộp tiền sử dụng đất không còn gặp khó khăn về các hồ sơ và giấy tờ chứng minh trong quá trình nộp tiền sử dụng đất Bên cạnh đó, cán bộ nhân viên cũng tạo điều kiện cho mọi người dân nộp tiền sử dụng đất và giải quyết hồ sơ của công dân một cách nhanh nhất.
Bảng 4.5 Kết quả điều tra hộ gia đình, cá nhân về ảnh hưởng của tiền sử dụng đất đến đời sống văn hóa tinh thần và thu nhập của hộ gia đình, cá nhân so với số tiền sử dụng đất phải nộp Đời sống văn hóa tinh thần
Thu nhập của hộ gia đình, cá nhân so với số tiền sử dụng đất phải nộp
Mức độ ảnh hưởng Trọng số
Số phiếu Tỷ lệ (%) Số phiếu Tỷ lệ (%)
(Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra của tác giả).
Số liệu bảng 4.5 cho thấy,:
- Ảnh hưởng của việc nộp tiền sử dụng đất và thu tiền sử dụng đất đến đời sống văn hóa tinh thần của người dân tại 3 xã này không thay đổi nhiều, người dân không bị ảnh hưởng tinh thần, cuộc sống bởi các Thông tư, Nghị định mới được ban hành về tiền sử dụng đất khi thực hiện các nhu cầu sử dụng đất đai. Tuy nhiên, vẫn còn 06 trường hợp hộ gia đình, cá nhân bị ảnh hưởng rất nhiều đến chất lượng sống bởi vì chủ yếu các hộ gia đình, cá nhân này thuộc các đối tượng có đời sống khó khăn, tương đối nghèo, là người miền núi, dân tộc thiểu số, được ghi nợ sử dụng đất, không còn khả năng lao động nên việc thay đổi và ban hành các giá mới ảnh hưởng rất nhiều đến đời sống người dân.
- Việc ban hành những Thông tư, Nghị định mới, thay đổi số tiền sử dụng đất mà người sử dụng đất cần phải nộp ảnh hưởng rất nhiều đến thu nhập hằng năm của người dân, thu nhập của người dân không đáp ứng kịp giá tiền sử dụng đất mà Nhà nước đưa ra Tại khu vực 3 xã này chủ yếu là hộ nghèo, không có tiềm năng phát triển về kinh tế, chủ yếu sống bằng nghề nông: trồng lúa, hoa màu,… nên việc đáp ứng được số tiền sử dụng đất cần phải nộp là hết sức khó khăn
Bảng 4.6 Kết quả điều tra ảnh hưởng của tiền sử dụng đất được Nhà nước ban hành qua mỗi năm đến kinh tế của hộ gia đình cá nhân
Trọng số Số phiếu Tỷ lệ (%)
(Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra của tác giả).
Số liệu bảng 4.6 cho thấy: Sau khi khảo sát người dân về vấn đề tiền sử dụng đất thì tỉ lệ người dân cho rằng tiền sử dụng đất tăng cao chiếm đến 45.9%. Nhất là vào năm 2019, sau khi ban hành Quyết định mới số 06/2019/QĐ-UBND về thay đổi giá đất dẫn đến tiền sử dụng đất cũng tăng vượt trội, so với các năm trước thì tăng gần gấp hai lần, làm cho người dân không đáp ứng kịp vì thu nhập của người dân tại khu vực này tương đối thấp nên dẫn đến việc ghi nợ sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân cũng tương đối tăng lên.
4.3.2 Kết quả điều tra công chức, viên chức về tình hình nộp tiền và thu tiền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hòa Vang
Tác giả tiến hành phỏng vấn 14 công chức, viên chức đang công tác tại Chi nhánh văn phòng đăng kí đất đai huyện Hòa Vang, thành phố Đà Nẵng và Ủy ban nhân dân cấp xã trên địa bàn huyện Hòa Vang, thành phố Đà Nẵng theo mẫu phiếu đã được chuẩn bị sẵn nhằm tìm hiểu tình hình thu tiền sử dụng đất huyện Hòa Vang, thành phố Đà Nẵng.
Bảng 4.7 Kết quả điều tra về hồ sơ mà người sử dụng đất nộp vào
Hồ sơ nộp tiền sử dụng đất
Mức độ ảnh hưởng Trọng số Số phiếu Tỷ lệ (%)
Rất đầy đủ 5 1 7.1 Đầy đủ 4 4 33.3
(Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra của tác giả).
Số liệu bảng 4.7 cho thấy,: Ý kiến của cán bộ huyện Hòa Vang về việc tiếp nhận hồ sơ của người sử dụng đất để thực hiện nghĩa vụ tài chính là tương đối ổn định Tuy nhiên vẫn còn nhiều trương hợp thiếu giấy tờ liên quan để giải quyết hồ sơ cho người dân, buộc người dân về bổ sung giấy tờ, từ đó dẫn đến việc kéo dài thời gian giải quyết thủ tục làm hồ sơ cho người dân, đem lại nhiều khó khăn cho người dân khi nộp hồ sơ lẫn cán bộ tiếp nhận hồ sơ
Bảng 4.8 Ảnh hưởng của thủ tục hành chính đến việc thu tiền sử dụng đất
Mức độ ảnh hưởng Trọng số Số phiếu Tỷ lệ (%)
Rất đơn giản 5 0 0 Đơn giản 4 2 14.3
(Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra của tác giả).
Số liệu bảng 4.8 cho thấy,: Việc tiếp nhận những hồ sơ để thực hiện nghĩa vụ tài chính là hết sức phức tạp Những hồ sơ có nguồn gốc xa xưa, giấy tờ bị thất lạc do thiên tai, sự chủ quan của con người đã dẫn đến khó khăn cho cán bộ tiếp nhận và gây mất thời gian, công sức của người dân khi bổ sung đầy đủ các loại hồ sơ, giấy tờ Bên cạnh đó, Các Bộ Luật thường thay đổi làm cho cán bộ và người dân chưa tiếp cận nhanh được dẫn đến sai sót trong quá trình giải quyết hồ sơ Ngoài ra, việc ghi nợ tiền sử dụng đất trong giai đoạn thay đổi điều luật cũng gây ra nhiều ảnh hưởng, thiệt thòi cho người nộp tiền sử dụng đất ( cụ thể trường hợp ông Trần Văn Hòa).
Bảng 4.9 Thái độ của người dân ảnh hưởng đến việc thu tiền sử dụng đất
Thái độ của người dân
Mức độ ảnh hưởng Trọng số Số phiếu Tỷ lệ (%)
(Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra của tác giả). Bảng 4.10 Sự hài lòng của cán bộ khi người dân đến nộp tiền sử dụng đất
Người dân nộp tiền sử dụng đất
Mức độ ảnh hưởng Trọng số Số phiếu Tỷ lệ (%)
(Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra của tác giả).
Số liệu bảng 4.9 và bảng 4.10 cho thấy, cán bộ tiếp nhận hồ sơ của người sử dụng đất tương đối hài lòng về thái độ của người dân khi đến nộp tiền sử dụng đất Tuy nhiên bên cạnh đó, còn một số cán bộ tiếp nhận hồ sơ của những người dân tộc miền núi, đồng bào thiểu số, những người dân này còn hạn chế kiến thức hiểu biết về tiền sử dụng đất và thủ tục hành chính nộp tiền sử dụng đất nên còn gặp khó khăn trong quá trình giải quyết hồ sơ.
Những tồn tại trong thực hiện pháp luật về thu tiền sử dụng đất đối với hộ
hộ gia đình, cá nhân và nguyên nhân
Hiện nay công tác thu tiền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hòa Vang dần dần khắc phục được các bất cập trong quá trình triển khai đẩy mạnh công tác cấp GCN lần đầu theo Điều 20, 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính Phủ Song song với việc xác định nghĩa vụ tài chính cho công dân, những phát sinh mới liên quan đến nguồn gốc đất, giấy tờ chứng minh nộp tiền sử dụng đất do quá khứ để lại dẫn đến vướng mắc Chi cục thuế huyện cũng như các đơn vị liên quan còn lúng túng khi giải quyết hồ sơ cho công dân Cụ thể những tồn tại, vướng mắc đó là:
Thứ nhất: Việc xác định giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 điều 8 Thông tư 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ tài chính, đến thời điểm hiện nay các khoản tiền mà người sử dụng đất đã nộp cho cơ quan nhà nước trước đây có Phiếu thu nhưng không được Cục thuế thành phố cũng như các đơn vị có liên quan chấp nhận đây là giấy tờ nộp tiền để được sử dụng đất.
Thứ hai: Việc xác nhận hành vi sử dụng đất (có hay không có hành vi vi phạm) để áp dụng mức thu tiền sử dụng đất Phổ biến hiện nay là Thu tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất (cấp GCN) cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất đã sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không có giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất và tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất không có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định của Chính phủ thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở theo giá đất quy định tại Bảng giá đất; Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở mà tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất đã có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định của Chính phủ thì phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Bảng giá đất đối với phần diện tích đất trong hạn mức giao đất ở Trong thực tế hiện nay, Văn bản pháp luật được ban hành, nhiều cuộc họp được tổ chức nhưng đến thời điểm hiện nay để hiểu rõ thế nào là có hành vi vi phạm, thế nào là không có hành vi vi phạm vẫn chưa được khái niệm hay dẫn chứng cụ thể rõ ràng, dẫn đến lúng túng cho UBND xã khi xác nhận hồ sơ, thực hiện hiện nay 02 hồ sơ có cùng chung tính pháp lý, thời điểm sử dụng đất những cách hiểu và nội dung xác nhận trái ngược nhau.
4.4.2 Một số bất cập trong việc xác định mức thu tiền sử dụng đất
Hồ sơ cấp GCN quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ở có nguồn gốc nhận chuyển nhượng và tự chuyển mục đích đất vườn (trong cùng thửa đất thổ cư) đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp GCN quyền sử dụng đất Căn cứ khoản 2, Điều 7 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP, thì mức thu tiền sử dụng đất là 100% Đối với phần diện tích đất còn lại xác định theo hiện trạng là đất nông nghiệp khi được cơ quan Nhà nước cho phép chuyển mục đích thì thu 50% chênh lệch theo quy định tại điểm a, d khoản 2 điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP Điều này dẫn đến sự trái ngược của quy định về việc áp dụng hạn mức để tính thu tiền sử dụng đất.
Thu tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp xây dựng trên đất nông nghiệp đã được cấp GCN (đã công nhận quyền sử dụng đất) và trường hợp xây dựng trên đất hoang, màu, rừng do UBND xã quản lý.Trường hợp đất nông nghiệp đã được cấp GCN là đã thực hiện việc đăng ký quyền sử dụng đất, khi chuyển mục đích sử dụng đất thuộc trường hợp phải xin phép theo quy định của pháp luật về đất đai mà chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép thì xác định đây là hành vi tự ý chuyển mục đích, đồng nghĩa với có hành vi vi phạm khi công nhận quyền sử dụng đất thì thu 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Bảng giá đất; Còn trường hợp xây dựng nhà ở trên đất hoang, màu, rừng do UBND xã quản lý thì việc xác định mức thu phụ thuộc vào việc xác nhận hành vi của UBND xã, trường hợp xác nhận không có hành vi vi phạm thì 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở theo giá đất quy định tại Bảng giá đất Qua đó, cho thấy việc công dân đăng ký và được cấp GCN bị thiệt thòi hơn so với trường hợp không có đăng ký.
4.4.3 Nguyên nhân dẫn đến những tồn tại, bất cập
Tính chất phức tạp về tình hình quản lý đất đai trên địa bàn huyện Hòa Vang nên thời gian vừa qua công tác phối hợp giải quyết thủ tục về đất đai nên giữa các ngành gặp phải một số vướng mắc, trở ngại khi tính thu tiền sử dụng đất, nhất là một số hồ sơ xét cấp GCN lần đầu có nguồn gốc phức tạp, có nhiều quan điểm xử lý khác nhau, cụ thể các vướng mắc đó là:
Việc xác định có hoặc không có hành vi vi phạm trong quá trình sử dụng đất pháp luật không quy định rõ nhiệm vụ của các đơn vị liên quan khi cấp GCN cho công dân, theo ý kiến chung thì việc xác định có hoặc không có hành vi vi phạm nên giao trách nhiệm cho Uỷ ban nhân dân xã thông qua việc thực hiện quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương mà không có hướng dẫn hay chỉ đạo để thống nhất trong hệ thống.
Việc xác định giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất theo quy định hiện nay đang là vấn đề còn vướng mắc, khó khăn hơn nữa là những trường hợp công dân đã nộp tiền để được sử dụng đất nhưng do ảnh hưởng của thiên tai, sự chủ quan của người sử dụng đất đã làm thất lạc các Phiếu thu tiền chứng minh đã nộp tiền trước ngày 15/10/1993 Khi thất lạc các Phiếu thu này thì người sử dụng đất xem như không có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất, điều này đã làm ảnh hưởng đến quyền lợi, thiệt thòi cho người sử dụng đất.
Khó khăn về tài chính của người dân đã dẫn đến một số trường hợp nhận chuyển nhượng đất thổ cư nhưng không thực hiện đầy đủ các thủ tục (chuyển mục đích, chuyển nhượng) mà xây dựng nhà ở cho đến nay Hiện nay, theo Công văn 782/TCQLĐĐ-CĐKĐĐ ngày 26/5/2016 của Tổng cục Quản lý đất đai xác định đây là hành vi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất, có hành vi vi phạm theo Điều 22 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Căn cứ khoản 2, Điều 7 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP thì mức thu tiền sử dụng đất là100%
Những thay đổi về quan điểm liên quan đến thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận lần đầu đối với trường hợp cấp Giấy chứng nhận lần đầu do tự ý chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp đã được cấp Giấy chứng nhận đã làm kéo dài việc xử lý hồ sơ của người dân, kèm theo đó là chính sách thay đổi về đối tượng ghi nợ tiền sử dụng đất được điều chỉnh lại theo Nghị định 79/2019/NĐ-CP ngày 26/10/2019 của Chính Phủ Theo đó, hộ gia đình cá nhân khi được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất quyền sử dụng đất theo Điều 20, Điều 22Nghị định 43/2014/NĐ-CP không còn được ghi nợ tiền sử dụng đất dẫn đến hiện nay khi cấp Giấy chứng nhận công dân phải nộp tiền sử dụng đất kèm phạt chậm nộp tiền sử dụng đất theo quy định và phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai theo Nghị định 91/2019/NĐ-CP ngày 19 tháng 11 năm 2019 của ChínhPhủ (điển hình là trường hợp ông Trần Văn Hòa, xã Hòa Phong) (Phụ lục).
Các giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về thu tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân
4.5.1 Cụ thể hóa cách hiểu về giấy tờ, căn cứ xác định thời điểm sử dụng đất để thu tiền sử dụng đất
Về giấy tờ sử dụng đất: Đối với thủ tục cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, quy định trong Luật Đất đai năm 2013 có nhiều điểm mới và có lợi hơn cho người dân Nếu như trước đây, tại khoản 2, điều 50 Luật Đất đai năm 2003 quy định: “Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành (tức ngày 01/7/2004) chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp thì được cấp GCN quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất”.
Còn theo Khoản 2, điều 100 Luật Đất đai năm 2013 thì “Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành (tức ngày 01/7/2014) chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp thì được cấp GCN quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất”.
Với quy định trên, các trường hợp mua bán giấy tay sau thời điểm ngày 01/7/2004 vẫn được cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Về sử dụng đất ổn định và căn cứ xác định thời điểm sử dụng đất ổn định:
Sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc đến thời điểm quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp GCN quyền sử dụng đất, GCN quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trong quá trình sử dụng đất chủ sử dụng đất phải thực hiện các nghĩa vụ đối với Nhà nước theo quy định, điển hình là việc nộp thuế đất Phi nông nghiệp. Trước năm 2004, do điều kiện kinh tế khó khăn cũng như trình độ hiểu biết của người dân còn nhiều hạn chế dẫn đến một số trường hợp không kê khai nộp thuế dẫn đến không có giấy tờ chứng minh tại thời điểm sử dụng vào mục đích đất ở. Để khắc phục việc sử dụng đất thực sự trước ngày 01/7/2004 nhưng công dân không có giấy tờ chứng minh tại thời điểm pháp luật đất đai quy định trong trường hợp này thì theo khoản 4 điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2017 phải có xác nhận của UBND cấp xã về thời điểm bắt đầu sử dụng đất và mục đích sử dụng đất trên cơ sở thu thập ý kiến của những người đã từng cư trú cùng thời điểm bắt đầu sử dụng đất của người có yêu cầu xác nhận trong khu dân cư (thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố) nơi có đất.
Thực tế trên địa bàn huyện Hòa Vang tình trạng xác nhận thời điểm sử dụng đất theo khoản 4 điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP rất nhiều, khi tiếp nhận và xử lý hồ sơ hầu hết là do công dân đem Phiếu lấy ý kiến khu dân cư đến các hộ dân liền kề ký xác nhận mà không thông qua họp khu dân cư Vì vậy, khi xác định nghĩa vụ tài chính Chi cục thuế huyện Hòa Vang không căn cứ vào Phiếu lấy ý kiến trên để làm căn cứ xác định thời điểm sử dụng đất dẫn đến một số trường hợp các bên chưa thống nhất quan điểm giải quyết hồ sơ.
4.5.2 Quy định cụ thể về trường hợp vi phạm pháp luật đất đai và không vi phạm pháp luật đất đai
4.5.2.1 Trường hợp vi phạm pháp luật đất đai
Chế độ công nhận quyền sử dụng đất được thực hiện qua hai thời kỳ, Chỉ thị 299/TTg ngày 10/11/1980 và Nghị định 64-CP ngày 27/9/1993 với mục đích để người dân kê khai, đăng ký, cấp GCN và xác định mục đích, chủ sử dụng đất trên cả nước Như vậy, sau khi thực hiện Nghị định 64-CP thì đối tượng sử dụng và mục đích sử dụng đất của từng thửa đất đã được xác định, khi thay đổi về đối tượng sử dụng đất và mục đích sử dụng đất phải được cơ quan Nhà nước cho phép Hành vi tự thay đổi chủ sử dụng đất hoặc mục đích sử dụng đất nhưng không xin phép là hành vi vi phạm pháp luật đất đai, khi xem xét công nhận quyền sử dụng đất cơ quan chức năng phải xác nhận các trường hợp này có hành vi vi phạm để xác định nghĩa vụ tài chính cho công dân.
4.5.2.2 Trường hợp không vi phạm pháp luật đất đai.
Khi thực hiện việc đo đạc bản đồ theo Nghị định 64-CP ngày 27/9/1993 đã đo đạc hiện trạng sử dụng đất để quy chủ và xác định mục đích sử dụng đất, tại một số khu vực không nằm liền kề khu dân cư chưa được đo đạc địa chính thì chưa tiến hành quy chủ cũng như xác định mục đích sử dụng đất, trường hợp công dân khai phá phần diện tích đất này để sử dụng thì hành vi nay không phải là hành vi vi phạm pháp luật về đất đai, cơ quan chức năng cần xem xét cụ thể nguồn gốc để đảm bảo quyền lợi cho công dân.
4.5.3 Xác định rõ chức năng, quyền hạn các cơ quan khi thực hiện thu tiền sử dụng đất
4.5.3.1 Trách nhiệm của UBND xã
Theo Quyết định 9375/QĐ-UBND ngày 25 tháng 12 năm 2014 của UBND thành phố Đà Nẵng ban hành quy chế phối hợp giải quyết các thủ tục hành chính về đất đai trên địa bàn thành phố Đà Nẵng, trường hợp đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất thì UBND huyện Hòa Vang có trách nhiệm xác nhận hiện trạng sử dụng đất so với nội dung kê khai đăng ký, trường hợp không có giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật đất đai năm 2013, Điều 18, 31, 32, 33 và
34 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản; đối với nhà ở, công trình xây dựng thì xác nhận thời điểm tạo lập tài sản, thuộc hay không thuộc trường hợp phải cấp phép xây dựng.
Thực tế hiện nay công tác ý kiến của những người đã từng cư trú cùng thời điểm bắt đầu sử dụng đất của người có yêu cầu xác nhận không được thực hiện công khai tại các cuộc họp thôn mà các hộ có nhu cầu cấp GCN tự lậpPhiếu lấy ý kiến khu dân cư và nhờ các chủ sử dụng đất liền kề ký xác nhận vì thực tế các cuộc họp thôn không được diễn ra thường xuyên mà nhu cầu cấp GCN của công dân thì thường xuyên và không ổn định, trong một số trường hợp thì tại thời điểm sử dụng đất người ký xác nhận chỉ mới mười tuổi Vấn đề này là khách quan do người sử dụng đất và người ký xác nhận còn chủ quan về giá trị pháp lý của việc xác nhận này nên trong một số trường hợp việc xác nhận không đồng nhất dẫn đến ảnh hưởng quyền lợi của người sử dụng đất cũng như ảnh hưởng đến việc thu tiền sử dụng đất gây thất thu nguồn thu vào Ngân sách Nhà nước. Để hạn chế về vấn đề này, UBND xã cần có kế hoạch chủ trì thông báo cho Trưởng thôn tổ chức họp dân theo định kỳ, công khai minh bạch mới đảm bảo tính pháp lý và chặt chẻ hơn.
4.5.3.2 Trách nhiệm của Chi nhánh VPĐK đất đai huyện Hòa Vang
Trong quá trình thực hiện việc cấp GCN cần phải xác định nghĩa vụ tài chính để người sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện thì Chi nhánh VPĐK đất đai huyện Hòa Vang gửi phiếu chuyển thông tin địa chính đến Chi cục Thuế Để đảm báo tính chính xác cho việc xác định nghĩa vụ tài chính về mức thu tiền sử dụng đất, Chi nhánh VPĐK đất đai huyện Hòa Vang có trách nhiệm tóm tắt về nguồn gốc sử dụng đất kể từ thời điểm sử dụng vào mục đích đề nghị cấp GCN đối với hồ sơ cấp GCN lần đầu, cung cấp về diện tích, mục đích sử dụng và hành vi sử dụng đất (có hay không vi phạm pháp luật đất đai trong quá trình sử dụng đất) …
Chi nhánh VPĐK đất đai huyện Hòa Trong thực tiễn, hầu hết các hồ sơ cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đều phức tạp về tính pháp lý và thời điểm sử dụng đất Hiện nay, khó khăn trong việc cấp GCN lần đầu là xác đinh thời điểm sử dụng đất, một số trường hợp hồ sơ không có giấy tờ chứng minh tại thời điểm sử dụng đất, việc xác định thời điểm phải thông qua Phiếu ý kiến khu dân cư Như phân tích thì việc căn cứ vào Phiếu ý kiến khu dân cư để xác định thời điểm sử dụng đất để tính thu tiền sử dụng đất đã gây khó khăn cho Chi nhánh VPĐK đất đai huyệnHòa Vang và Chi cục thuế huyện Trong một số trường hợp Chi nhánh VPĐK đất đai huyện Hòa Vang và Chi cục thuế huyện họp giải quyết vướng mắc nói trên, ngoài Phiếu lấy ý kiến khu dân cư thì Chi cục thuế huyện còn đề nghị bổ sung hộ khẩu để hồ sơ được chặt chẻ hơn Căn cứ theo điểm e khoản 2 điều 21Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 thì Hộ khẩu cũng là giấy tờ chứng minh thời điểm sử dụng đất
Vang có trách nhiệm phải thông báo cho người sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất đến nhận Thông báo nộp tiền để thực hiện nộp tiền vào ngân sách nhà nước.
4.5.3.3 Trách nhiệm của Chi cục thuế huyện Hòa Vang
Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được phiếu chuyển thông tin địa chính của VPĐK quyền sử dụng đất cấp huyện thì Chi cục Thuế có trách nhiệm xác định nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất phải nộp và chuyển lại cho VPĐK quyền sử dụng đất cấp huyện.
Trong một số trường hợp, Căn cứ theo quy định của Luật đất đai năm