Trong những năm gần đây cùng với quá trình công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước thì nền kinh tế xã hội của huyện Bình Sơn đang từng ngày pháp triển. Cùng với đó, nhu cầu thực hiện các quyền sử dụng đất của người dân cũng ngày tăng, đặc biệt là nhu cầu chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, bên cạnh việc người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình đúng theo pháp Luật hiện hành thì cũng không ít xảy ra trường hợp chưa thực hiện đúng các thủ tục đăng ký biến động và nghĩa vụ tài chính theo quy định và bộc lộ ra những vấn đề bất cập cần được quan tâm giải quyết.
TỒNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
2.1.1 Khái niệm về đất đai
2.1.1.1 Khái niệm về đất đai
Luật đất đai 2013 đã khẳng định: “Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng” Như vậy, đất đai là điều kiện chung nhất đối với mọi quá trình sản xuất và hoạt động của con người Nói cách khác, không có đất sẽ không có sản xuất cũng như không có sự tồn tại của chính con người.
Khái niệm đầy đủ và phổ biến nhất hiện nay về đất đai như sau: “Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái này trên và dưới bề mặt đó như: Khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, mặt nước, các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn động thực vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại [12].
2.1.1.2 Vai trò của đất đai với sự phát triển kinh tế, xã hội Đất đai tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế, xã hội loài người, là địa điểm phân bố các công trình công nghiệp, giao thông, thuỷ lợi và các công trình phúc lợi khác,
Luật Đất đai năm 1993 của nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam có ghi: “Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao nhiêu công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay!”.
Tuy nhiên, vai trò của đất đai đối với từng nghành rất khác nhau :
Trong các ngành phi nông nghiệp: Đất đai giữ vai trò thụ động với chức năng là cơ sở không gian và vị trí để hoàn thiện quá trình lao động, là kho tàng dự trữ trong lòng đất (các ngành khai thác khoáng sản) Quá trình sản xuất và sản phẩm được tạo ra không phụ thuộc vào đặc điểm, độ phì nhiêu của đất, chất lượng thảm thực vật và các tính chất tự nhiên có sẵn trong đất
Trong các ngành nông - lâm nghiệp: Đất đai là yếu tố tích cực của quá trình sản xuất, là điều kiện vật chất - cơ sở không gian, đồng thời là đối tượng lao động (luôn chịu sự tác động của quá trình sản xuất như cày, bừa, xới xáo, ) và là công cụ hay phương tiện lao động (sử dụng để trồng trọt, chăn nuôi,…) Quá trình sản xuất nông – lâm nghiệp luôn liên quan chặt chẽ với độ phì nhiêu quá trình sinh học tự nhiên của đất.
Thực tế cho thấy, trong quá trình phát triển xã hội loài người, sự hình thành và phát triển của mọi nền văn minh vật chất – văn minh tinh thần, các thành tựu kỹ thuật vật chất – văn hoá khoa học đều được xây dựng trên nền tảng cơ bản – sử dụng đất.
Mục đích sử dụng đất nêu trên biểu lộ rõ nét trong các khu vực kinh tế xã hội phát triển mạnh, cùng với sự gia tăng dân số nhanh đã làm cho mối quan hệ giữa người và đất ngày càng căng thẳng, những sai lầm liên tục của con người trong quá trình sử dụng đất đã dẫn đến hủy hoại môi trường đất, một số công năng nào đó của đất đai bị yếu đi, vấn đề sử dụng đất đai càng trở nên quan trọng và mang tính toàn cầu [8].
2.1.2 Các quyền về đất đai
2.1.2.1 Quyền sở hữu đất đai
Theo Điều 158 của Bộ Luật dân sự 2015 quy định: "Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật " [11]
Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao động thuộc về một chủ thể nào đó, nó thể hiện quan hệ giữa người với người trong quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất Đối tượng của quyền sở hữu là một tài sản cụ thể, chủ sở hữu là cả nhân, pháp nhân, các chủ thể khác (hộ gia đình, cộng đồng dân cư, ) [8]
Quyền sở hữu được hiểu là quyền năng mà pháp luật cho phép chủ sở hữu được thực hiện lên tài sản theo ý chí của mình và bao gồm 3 quyền năng: Quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt
- Quyền chiếm hữu: là là việc chủ thể nắm giữ, chi phối tài sản một cách trực tiếp hoặc gián tiếp như chủ thể có quyền đối với tài sản Chiếm hữu bao gồm chiếm hữu của chủ sở hữu và chiếm hữu của người không phải là chủ sở hữu Chủ sở hữu được thực hiện mọi hành vi theo ý chí của mình để nắm giữ,chi phối tài sản của mình nhưng không được trái pháp luật, đạo đức xã hội.
- Quyền sử dụng: là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản Quyền sử dụng của chủ sở hữu được sử dụng tài sản theo ý chí của mình nhưng không được gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác Người không phải là chủ sở hữu được sử dụng tài sản theo thỏa thuận với chủ sở hữu hoặc theo quy định của phát luật.
- Quyền định đoạt : là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản, từ bỏ quyền sở hữu, tiêu dùng hoặc tiêu huỷ tài sản Chủ sở hữu có quyền bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, để thửa kế, từ bỏ quyền sở hữu, tiêu dùng, tiêu huỷ hoặc thực hiện các hình thức định đoạt khác phù hợp với quy định của pháp luật đối với tài sản. Người không phải là chủ sở hữu tài sản chỉ có quyền định đoạt tài sản theo uỷ quyền của chủ sở hữu hoặc theo quy định của luật [4].
- Quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu (có trước), còn quyền sử dụng đất là quyền phái sinh (có sau) xuất hiện khi được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hay công nhận quyền sử dụng đất.
Cơ sở thực tiễn của các vấn đề nghiên cứu
2.2.1 Kết quả nghiên cứu công tác chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trên thế giới
Hầu hết các quốc gia trên thế giới (dù quy định chế độ sở hữu đối với đất đai khác nhau), đều có xu hướng ngày càng tăng cường vai trò quản lý của Nhà nước đối với đất đai Xu thế này phù hợp với sự phát triển ngày càng đa dạng của các quan hệ kinh tế, chính trị theo xu hướng toàn cầu hóa hiện nay Mục tiêu của mỗi quốc gia là nhằm quản lý chặt chẽ, hiệu quả tài nguyên trong nước, tăng cường khả năng cạnh tranh, để phục vụ cao nhất cho quyền lợi của quốc gia, đồng thời có những quy định phù hợp với xu thế mở cửa, phát triển, tạo điều kiện để phát triển hợp tác đầu tư giữa các quốc gia thông qua các chế định pháp luật thông thường, cởi mở nhưng vẫn giữ được ổn định về an ninh kinh tế và an ninh quốc gia Trên cơ sở đó, các quốc gia trên thế giới đã phát triển thị trường quyền sử dụng đất nhằm đáp ứng đất đai cho các nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội của quốc gia Cụ thể: a Ở Mỹ
Nước Mỹ có diện tích tự nhiên khoảng 9,4 triệu km 2 , dân số hơn 300 triệu, đất đô thị chuyên dùng chiếm 11,9% diện tích tự nhiên Là một quốc gia phát triển, Mỹ có hệ thống pháp luật về đất đai rất phát triển có khả năng điều chỉnh được các quan hệ xã hội đa dạng và phức tạp nhất Luật đất đai của Mỹ quy định công nhận và khuyến khích quyền sở hữu tư nhân về đất đai; các quyền này được pháp luật bảo hộ rất chặt chẽ như là một quyền cơ bản của công dân Cho đến nay có thể thấy, các quy định này đang phát huy rất có hiệu quả trong việc phát triển kinh tế đất nước, vì nó phát huy được hiệu quả đầu tư để nâng cao giá trị của đất đai và làm tăng đáng kể hiệu quả sử dụng đất trong phạm vi toàn xã hội Mặc dù công nhận quyền sở hữu tư nhân, nhưng luật đất đai của Mỹ vẫn khẳng định vai trò ngày càng lớn và có vị trí quyết định của Nhà nước trong quản lý đất đai Các quyền định đoạt của Nhà nước bao gồm: Quyền quyết định về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, quyền quy định về quy hoạch kiến trúc đô thị và công trình xây dựng; quyền quy định về mục đích sử dụng đất; quyền xử lý các tranh chấp về quyền sử dụng đất và quyền ban hành các quy định về tài chính đất; quyền thu hồi đất thuộc sở hữu tư nhân để phục vụ các lợi ích công cộng trên cơ sở đền bù công bằng cho người bị thu hồi… Về bản chất quyền sở hữu tư nhân về đất đai ở Mỹ cũng chỉ tương đương quyền sử dụng đất ở Việt Nam [7]. b Tại Trung Quốc
Vào cuối những năm 1980, việc thiết lập hệ thống kinh tế thị trường ở Trung Quốc đã làm xuất hiện hình thức QSDĐ “giao” Các doanh nghiệp, người sử dụng đất được phép mua QSDĐ giao đối với một thửa đất nhất định nào đó từ Nhà nước với một khoảng thời gian sử dụng cụ thể (thông thường từ 40 - 70 năm tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng) Việc mua bán này có thể được thực hiện thông qua thoả thuận, đấu thầu hoặc đấu giá Khi đã có được quyền sử dụng đất người sử dụng đất có thể thực hiện giao dịch đất đai Hiện nay QSDĐ ở Trung Quốc có thể chia làm hai loại: QSDĐ được “cấp” và QSDĐ được “giao” QSDĐ được "cấp" là loại QSDĐ truyền thống được áp dụng cho các doanh nghiệp nhà nước Nhà nước cấp đất cho các doanh nghiệp nhà nước không thu tiền hoặc thu rất ít và có thể thu hồi bất cứ lúc nào Đối với trường hợp này, QSDĐ không thể chuyển nhượng, cho thuê hay thế chấp.
Về mặt lý thuyết, chuyển nhượng QSDĐ là hoạt động dân sự, cho nên chính quyền chỉ đóng vai trò giám sát mà không can thiệp bằng biện pháp hành chính, trừ những trường hợp thực sự cần thiết Nhìn chung, có ba điều kiện cơ bản để được chuyển nhượng, đó là: đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính để có QSDĐ; có giấy chứng nhận QSDĐ và đã bỏ vốn thực hiện hoạt động đầu tư ở một mức độ nhất định, thông thường là ít nhất 25% tổng số vốn đầu tư cho việc sử dụng theo dự án Về điều kiện thứ ba, quy định của pháp luật Trung Quốc rõ ràng và cụ thể hơn quy định của pháp luật Việt Nam Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện quyền của người sử dụng đất và việc quản lý nhà nước về đất đai.
Theo pháp luật Trung Quốc, giấy tờ về tặng cho, chuyển nhượng quyển sử dụng đất không nhất thiết phải qua công chứng nhà nước Thông thường trong
15 ngày kể từ ngày ký hợp đồng, người nhận tặng cho, chuyển nhượng QSDĐ phải đăng ký QSDĐ tại Phòng quản lý Nhà nước về đất đai [12]. c Tại Malaysia
Theo Bộ Luật Đất đai của Malaysia, cá nhân, tổ chức muốn được công nhận là người sở hữu đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai của liên bang để có một văn bản chứng nhận gọi là bằng khoán Văn bản bằng khoán điền thổ chính là bằng chứng để kết luận cá nhân hoặc tổ chức đã đăng ký trong đó chính là chủ sở hữu được mô tả trong bằng khoán Trước khi đăng ký vào bằng khoán đất đai vẫn là đất của bang Mọi giao dịch (chuyển nhượng, trả tiền, cho thuê,…) đều phải đăng ký, nếu không thì đó chỉ là hợp đồng giữa các bên liên quan Nó sẽ không được chính phủ công nhận là vĩnh viễn cho đến khi được đăng ký hợp pháp Các loại bằng khoán mà bang có thể chuyển nhượng, đó là:
- Bằng khoán đăng ký và Bằng khoán Phòng đất đai (là loại bằng khoán hoản chỉnh) có nghĩa là đất đã được đo đạt xong Chủ sở hữu đất có Bằng khoán hoàn chỉnh sẽ có những quyền sau :
+ Bằng bằng khoán được cấp là vĩnh viễn.
+ Có quyền chia, ngăn hoặc hợp nhất đất đai.
+ Có quyền tiến hành các giao dịch (chuyển nhượng, cho thuê, đóng tiền,
…) trên đất đai của mình.
+ Có quyền ngăn chia ngôi nhà nào có từ 2 tầng trở lên để có được các bằng khoán riêng cho các phần diện tích riêng trong ngôi nhà
+ Có quyền để lại đất hoặc phần tài sản không phân chia nào khác trên đó theo di chúc
- Bằng khoán hạn chế (QT) có nghĩa là đất chưa được đo hoàn chỉnh Ranh giới thửa đất còn đang là tạm thời Chủ sở hữu đất có Bằng khoán hạn chế (QT) có những quyền như Bằng khoán hoàn chỉnh ngoại trừ:
+ Ranh giới đất còn là tạm thời
+ Trừ khi có quy định thêm trong Bộ Luật Đất đai, chủ sở hữu không được chia, ngăn hoặc hợp nhất đất đai và không được ngăn chia các ngôi nhà nhiều tầng trên đất của mình
Chính phủ có thể thu hồi lại đất đã được giao cấp bằng biện pháp thu hồi bắt buộc hoặc mua lại từ các chủ sở hữu Khi bị thu hồi đất các chủ sở hữu được đền bù thỏa đáng Bất kỳ cá nhân nào có yêu sách đối với đất bị thu hồi có thể phản đối về việc đo đạc diện tích đất, số tiền đền bù, người được đền bù hoặc việc chia tiền đền bù Những phản đối này chỉ được đưa ra nếu như cá nhân đó đã khiếu nại với Cơ quan quản lý đất đai khi được thẩm vấn và vụ việc được chuyển sang Tòa án Sau khi trả tiền đền bù, cơ quan tổ chức sẽ có được đất đai hợp pháp cho dù còn có các phản đối [13]. d Cộng hoà Liên bang Đức
Hiến pháp Cộng hoà Liên bang Đức (Điểu XIV) quy định quyền sở hữu đất và quyền thừa kế xây dựng được Nhà nước bảo đảm, tuy nhiên, chủ sở hữu có nghĩa vụ sử dụng không đi ngược với lợi ích của toàn xã hội Khái niệm về sở hữu đất và nhà ở Đức là thống nhất với ngoại lệ là: thứ nhất, quyền thừa kế xây dựng - với quyền này người được hưởng quyền thừa kế xây dựng có thể xây dựng và sử dụng công trình trên mảnh đất của chủ khác - bến giao quyền thừa kế xây dựng - theo hợp đồng được phép ký cho một thời hạn tối đa là 99 năm Người mua quyền có nghĩa vụ phải trả hàng năm cho chủ đất khoán tiền bằng 6 - 7% giá trị của mảnh đất Quyền thừa kế xây dựng được thế chấp và hết hạn hợp đồng thì chủ đất mua lại nhà; hai là, sở hữu từng phần - áp dụng trong trường hợp một người mua căn hộ trong một toà nhà thì được quyền sở hữu căn hộ và một phần đất trong khuôn viên toà nhà Phần đất này được quy định theo tỷ lệ phần trăm của toàn bộ diện tích đất, mặc dù không chỉ rõ ở vị trí cụ thể nào Tỷ lệ này phụ thuộc vào diện tích và vị trí không gian của căn hộ trong toà nhà [13].
2.2.2 Tổng quan về tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở Việt Nam
2.2.2.1 Một số nhận xét về thực trạng pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam hiện nay
Các văn bản pháp luật được ban hành để điều chỉnh các quan hệ phát sinh trong quá trình sử dụng đất bao gồm Bộ luật Dân sự và các luật chuyên ngành khác (Luật Đất đai; Luật Nhà ở; Luật Kinh doanh bất động sản) và tương đối thống nhất trong quy định của các văn bản này về chuyển nhượng quyền sử dụng đất Đặc biệt, Luật Đất đai năm 2013 đã có những thay đổi lớn, rất nhiều vấn đề đã được quy định rõ hơn, khoa học hơn so với các văn bản pháp luật về đất đai trước đó Sự hoàn thiện của Luật Đất đai năm 2013 thể hiện ở một số điểm mới sau đây:
Một là, quy định cụ thể về các trường hợp được thực hiện quyền chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất; quy định cụ thể việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư đảm bảo sự công khai, minh bạch, bảo đảm quyền lợi của người có đất thu hồi nhằm khắc phục, loại bỏ những trường hợp thu hồi đất tùy tiện ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của người sử dụng đất, đồng thời, khắc phục một cách có hiệu quả những trường hợp thu hồi đất mà không đưa vào sử dụng, gây lãng phí.
Hai là, mở rộng dân chủ thông qua việc quy định lấy ý kiến của nhân dân về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở các cấp được thực hiện thông qua hình thức công khai thông tin về nội dung của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên trang thông tin điện tử theo quy định Đặc biệt, đã bổ sung quy định về điều kiện được giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất có rừng, dự án đầu tư tại khu vực biên giới, ven biển và hải đảo.
Ba là, quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất một cách khoa học, giản tiện nhưng là cơ sở bảo đảm được quyền của người sử dụng đất thông qua việc bổ sung quy định về các trường hợp đăng ký lần đầu, đăng ký biến động, đăng ký đất đai trên mạng điện tử; bổ sung quy định trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của nhiều người thì cấp mỗi người một giấy chứng nhận, hoặc cấp chung một giấy và trao cho người đại diện.
Bốn là, quy định rõ nguyên tắc định giá đất phải theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá, theo thời hạn sử dụng đất; bổ sung quy định về cơ quan xây dựng, cơ quan thẩm định giá đất, vị trí của tư vấn giá đất trong việc xác định giá đất, thẩm định giá đất và việc thuê tư vấn để xác định giá đất cụ thể.
Dối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Công tác chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bình Sơn.
- Các văn bản pháp luật liên quan đến chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia, đình cá nhân.
- Phạm vi không gian: Đề tài được thực hiện trên địa bàn huyện Bình Sơn, tỉnh Quảng Ngãi.
- Phạm vi thời gian: được thực hiện từ tháng 1/2023 đến 4/2023.
- Phạm vi số liệu: Đề tài sử dụng số liệu từ năm 2018 – 2022 để nghiên cứu.
Nội dung nghiên cứu
- Khái quát đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Bình Sơn, tỉnh Quảng Ngãi.
- Tình hình sử dụng đất tại huyện Bình Sơn, tỉnh quảng Ngãi.
- Đánh giá thực trạng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Bình Sơn, tỉnh Quảng Ngãi giai đoạn 2018-2022.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm góp phần nâng cao hiệu quả việc thực hiện chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân huyện Bình Sơn, tỉnh Quảng Ngãi.
Phương pháp nghiên cứu
3.3.1 Phương pháp thu thập số liệu
- Số liệu thứ cấp: Số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, được thu thập tại UBND huyện Bình Sơn Tài liệu tình hình hoạt động chuyển nhượng,tặng cho quyền sử dụng đất trong giai đoạn 2018 - 2022, tài liệu về Luật, Nghị
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
Khái quát về điều kiện Tự nhiên, Kinh tế - Xã hội huyện Bình Sơn, tỉnh Quảng Ngãi
Huyện Bình Sơn thuộc vùng đồng bằng ven biển, nằm ở phía Đông Bắc của tỉnh Quảng Ngãi có tọa độ địa lý từ 15 0 11’30” đến 15 0 25’40” vĩ độ Bắc và
- Phía Bắc: Giáp huyện Núi Thành - tỉnh Quảng Nam
- Phía Nam: Giáp huyện Sơn Tịnh và Thành phố Quảng Ngãi
- Phía Đông: Giáp với Biển Đông
- Phía Tây: Giáp huyện Trà Bồng
Hình 4.1: Bản đồ hành chính huyện Bình Sơn, tỉnh Quảng Ngãi
(Nguồn: Cồng thông tin điện tử huyện Bình Sơn)
Toàn huyện có 21 xã và 01 thị trấn Diện tích tự nhiên toàn huyện là 46.741,43 ha Trên địa bàn huyện có Khu Kinh tế Dung Quất với tổng diện tích là 103 km 2 (chiếm khoảng 22,1% diện tích toàn huyện - trong đó có khu lọc hóa dầu đầu tiên của nước ta đã được đưa vào hoạt động từ tháng 2/2009).
Vị trí của huyện còn là nơi hội tụ nhiều điều kiện và cơ hội để giao lưu, tiếp thu các thành tựu khoa học, kĩ thuật; thu hút vốn đầu tư cho phát triển các ngành kinh tế - xã hội, phát triển khu kinh tế với các công trình trọng điểm như Cảng, Khu lọc hóa dầu đầu tiên của đất nước trên địa bàn huyện đã thúc đẩy nhanh quá trình công nghiệp hóa và hiện đại hóa [16].
4.1.1.2 Địa hình, địa mạo Địa hình huyện Bình Sơn mang những nét đặc trưng của địa hình đồng bằng ven biển miền Trung với các dạng địa hình như đụn cát, đồi thấp có cây dại che phủ với độ dốc từ 3-20 0 , sông hồ ngập mặn, đồng bằng và đồi núi ở phía Tây Địa hình của huyện Bình Sơn có các dạng chính như sau:
- Ven biển với đồi cao dọc thung lũng kiến tạo và sườn núi do phân cách các bề mặt san bằng Plioxen bởi các sườn rửa trôi xâm thực có độ dốc 8-12 0 và đồi thấp dọc thung lũng kiến tạo do phân cắt các sườn bề mặt, đồi thấp rìa đồng bằng do phân cắt bởi thềm biển với các xâm thực rửa trôi, độ dốc 3-8 0
- Dạng địa hình thung lũng với bãi bồi và lòng sông tích tụ cát, cuội, sỏi dạng gò, đụn thoải Thung lũng xâm thực - tích tụ với phức hệ bãi bồi và thềm thấp cấu tạo bởi bột sét lẫn cát màu xám vàng, xám đen, địa hình bằng phẳng hơi trũng.
- Dạng địa hình ven sông Trà Bồng phân bố ở các xã Bình Mỹ, Bình Chương, Bình Trung, Bình Nguyên, Bình Chánh, Bình Thới với đồng bằng tích tụ hỗn hợp sông - biển, cao từ 3 - 6 m, cấu tạo bởi cát, sét màu xám đen, xám vàng, đồng bằng tích tụ biển có cấu tạo cát trắng, địa hình lượn sóng thoải cao từ
4 - 8 m, đồng bằng gò thoải cao từ 10 - 20m, cấu tạo bởi sét bột lẫn sét màu xám, trắng loang lỗ đỏ.
Nhìn chung địa hình khu vực với nền đất chủ yếu là cát ferarit sỏi sạn,cường độ chịu lực cao, ổn định, có thể xây dựng các công trình có kết cấu chịu lực cao Loại đất này có khả năng chịu lực tốt trong điều kiện khô ráo nhưng khi bão hòa nước thì khả năng chịu lực giảm rất nhiều và hay bị biến dạng dẻo. Địa hình đồi núi cao phía Tây phân bố ở các xã Bình An, Bình Khương, BìnhMinh, Bình Mỹ với độ cao tuyệt đối từ 25 - 100m, độ dốc bình quân 10-20 0 [15].
Mang đặc thù của khí hậu nhiệt đới gió mùa, duyên hải Trung Trung Bộ với yếu tố địa hình sườn Đông Trường Sơn chi phối, đặc điểm khí hậu của huyện được thể hiện rõ theo 2 mùa: Mùa khô từ tháng 02 đến tháng 07 và mùa mưa từ tháng 08 đến tháng 01 năm sau. a) Nhiệt độ: Số giờ nắng trung bình trong cả năm là 2.343 giờ (từ tháng 04
- 07 trung bình 260 - 270 giờ/tháng và tháng 10 đến tháng 02 năm sau từ 120 -
180 giờ/tháng) cho thấy Bình Sơn có nền nhiệt độ tương đối cao.
- Nhiệt độ bình quân hàng năm: 25,7 0 C.
Các tháng giữa mùa đông tương đối lạnh, nhiệt độ trung bình khoảng 22 0 C. Mùa hạ nhiệt độ trung bình 27 0 C đến 29 0 C. b) Lượng mưa: Tổng lượng mưa bình quân tương đối lớn (2.301mm), nhưng phân bố không đều theo các tháng trong năm, tập trung ở các tháng 10,
11 với lượng mưa bình quân 400 - 500mm/tháng, chiếm tới 48% lượng mưa cả năm Các tháng 2, 3 và 4 có lượng mưa thấp nhất, trung bình khoảng từ 60 - 70mm/tháng. c) Độ ẩm không khí: Độ ẩm không khí tương đối bình quân là 85,3%, tháng cao nhất là 92%, tháng thấp nhất là 72% Lượng bốc hơi trung bình năm từ 700 - 900mm, xảy ra mạnh vào những tháng cuối mùa khô. d) Gió, bão: Hướng gió thịnh hành là các hướng Đông, Bắc và Tây Bắc, vận tốc trung bình là 2,8m/s, tốc độ gió lớn nhất 20 - 40m/s Ngoài ra vào khoảng cuối tháng 07 đến đầu tháng 09 thường xuất hiện thời tiết khô nóng, với thời gian khoảng 10- 25 ngày, đây là hệ quả của gió mùa Tây Nam vượt dãy Trường Sơn xuống đồng bằng ven biển và các thung lũng thấp.
Các cơn bão xảy ra gây ảnh hưởng trên địa bàn huyện trong khoảng từ tháng 09 đến tháng 11; trung bình hàng năm có 1- 2 cơn bão, song cũng có năm có tới 4 cơn bão Thường gió rất mạnh và mưa rất lớn, có khi kèm theo hiện tượng nước biển dâng cao do gió xoáy của bão gây ra dẫn tới nhiều thiệt hại cho sản xuất và đời sống nhân dân [15].
Chế độ thủy văn của huyện Bình Sơn chịu ảnh hưởng chính của sông Trà
Bồng Một trong bốn con sông lớn nhất của Tỉnh Quảng Ngãi, chiều dài khoảng 45km, diện tích lưu vực sông khoảng 697km 2 Sông chảy theo hướng Tây Nam - Đông Bắc, đoạn cửa sông theo hướng Bắc Nam, với lưu lượng dòng chảy bình quân trên năm là 12,6 m 3 /s, lưu lượng mùa lũ >3.000 m 3 /s, mùa cạn 3,2 m 3 /s Sự hình thành lũ và số lượng các cơn lũ trên sông được quyết định bởi thời gian và cường độ mưa ở tâm mưa Trà Bồng.
Chế độ hải văn chịu ảnh hưởng của thủy triều, chế độ triều tại đây có khoảng 2/3 số ngày trong tháng là nhật triều, còn lại là bán nhật triều; thời gian triều dâng kéo dài hơn triều rút Độ lớn triều trung bình kỳ nước từ 1,2 - 1,5 m và trong kỳ triều kém khoảng 0,5 m Chế độ dòng chảy do dòng triều lưu và dòng hải lưu gió đóng vai trò quyết định Hiện tượng nước dâng có thể do dao động gió mùa hoặc bão gây ra, có thể đạt tới độ cao 1,5 đến 3,5 m tùy theo hướng và vận tốc của gió bão.
Việc bồi lắng ở cửa sông tương phản với sự xói lở dọc sông Phần hạ lưu sông qua vùng đồng bằng và tiếp cận biển chịu ảnh hưởng của thủy triều và xâm nhập mặn
4.1.1.5 Các nguồn tài nguyên a Tài nguyên đất
Diện tích tự nhiên của huyện Bình Sơn là 46.741,43 ha, đã khai thác đưa vào sử dụng 45.819,68 ha (chiếm 98,28% quỹ đất của huyện) Đất chưa sử dụng còn tương đối lớn 802,49 ha (chiếm 1,72%) Về mặt thổ nhưỡng (không tính diện tích đất chuyên dùng, đất ở và mặt nước) đất đai của Bình Sơn được chia làm 06 nhóm đất chính: nhóm đất cát biển, nhóm đất mặn, nhóm đất phù sa, nhóm đất đỏ vàng, nhóm đất xám, nhóm đất đen.
Tình hình sử dụng đất tại huyện Bình Sơn giai đoạn 2018-2022
4.2.1 Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn huyện Bình Sơn
Tổng diện tích tự nhiên trên toàn huyện Bình Sơn tính đến ngày 31/12/2022 là: 46.685,25 ha Trong đó:
- Đất nông nghiệp: 36.539,83 ha, chiếm 78,27% tổng diện tích tự nhiên.
- Đất phi nông nghiệp: 9.866,62 ha, chiếm 21,13% tổng diện tích tự nhiên.
- Đất chưa sử dụng: 278,78 ha, chiếm 0,6% tổng diện tích tự nhiên.
* Đối tượng sử dụng đất theo kết quả kiểm kê 2022:
- Hộ gia đình cá nhân sử dụng: Diện tích đất nông nghiệp: 31.526,9 ha, chiếm 86,28% so với diện tích đất nông nghiệp trong đơn vị hành chính Diện tích đất phi nông nghiệp: 1.706,88 ha, chiếm 17,3% so với diện tích đất phi nông nghiệp trong đơn vị hành chính.
- Tổ chức kinh tế sử dụng: Diện tích đất nông nghiệp: 1.292,37 ha, chiếm 3,53% so với diện tích đất nông nghiệp trong đơn vị hành chính Diện tích đất phi nông nghiệp: 2.282,18 ha, chiếm 23,13% so với diện tích đất phi nông nghiệp trong đơn vị hành chính.
- Cơ quan, đơn vị của Nhà nước: Diện tích đất nông nghiệp: 833,9 ha, chiếm 2,28% so với diện tích đất nông nghiệp trong đơn vị hành chính Diện tích đất phi nông nghiệp: 804,97 ha, chiếm 8,16% so với diện tích đất phi nông nghiệp trong đơn vị hành chính.
- Đối với tổ chức sự nghiệp công lập: Diện tích đất nông nghiệp: 486,11 ha, chiếm 1,33% so với diện tích đất nông nghiệp trong đơn vị hành chính Diện tích đất phi nông nghiệp: 174,91 ha, chiếm 1,77% so với diện tích đất phi nông nghiệp trong đơn vị hành chính.
- Cộng đồng dân cư và cơ sở tôn giáo: Diện tích đất phi nông nghiệp: 39,32 ha, chiếm 0,4% so với diện tích đất phi nông nghiệp trong đơn vị hành chính.
* Đối tượng quản lý đất theo kết quả kiểm kê năm 2022
- UBND cấp xã: Diện tích đất nông nghiệp: 2.400,56 ha, chiếm 6,57% so với diện tích đất nông nghiệp trong đơn vị hành chính Diện tích đất phi nông nghiệp: 3.888,19 ha, chiếm 39,41% so với diện tích đất phi nông nghiệp trong đơn vị hành chính Diện tích đất chưa sử dụng: 278,78 ha, chiếm 100% so với diện tích đất chưa sử dụng trong đơn vị hành chính.
- Tổ chức phát triển quỹ đất: Diện tích đất phi nông nghiệp: 2,25 ha, chiếm 0,02% so với diện tích đất phi nông nghiệp trong đơn vị hành chính.
- Cộng đồng dân cư và tổ chức khác: Diện tích đất phi nông nghiệp: 770,7 ha, chiếm 7,81% so với diện tích đất phi nông nghiệp trong đơn vị hành chính
Bảng 4.1 Hiện trạng sử dụng đất huyện Bình Sơn năm 2022
STT Loại đất Ký hiệu Diện tích
Tỷ lệ (%) Tổng diện tích đất 46.685,25 100,00
1.1 Đất sản xuất nông nghiệp SXN 26.580,37 56,94
1.1.1 Đất trồng cây hàng năm CHN 14.823,27 31,79
1.1.1.2 Đất trồng cây hàng năm khác HNK 8.187,38 17,54
1.1.2 Đất trồng cây lâu năm CLN 11.757,11 25,18
1.2.1 Đất rừng sản xuất RSX 7.266,32 15,56
1.2.2 Đất rừng phòng hộ RPH 2.401,78 5,14
1.2.3 Đất rừng đặc dụng RDD 0,00 0,00
1.3 Đất nuôi trồng thủy sản NTS 281,71 0,60
1.5 Đất nông nghiệp khác NKH 9,66 0,02
2 Đất phi nông nghiệp PNN 9.866,62 21,13
2.1.1 Đất ở tại nông thôn ONT 1.746 3,74
2.1.2 Đất ở tại đô thị ODT 77,07 0,17
2.2.1 Đất xây dựng trụ sở cơ quan TSC 21,48 0,05
2.2.4 Đất xây dựng công trình sự nghiệp DSN 197,36 0,42 2.2.5 Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp CSK 2.146,15 4,60
STT Loại đất Ký hiệu Diện tích
2.2.6 Đất có mục đích công cộng CCC 3.499,53 7,50
2.3 Đất cơ sở tôn giáo TON 12,9 0,03
2.4 Đất cơ sở tín ngưỡng TIN 26,42 0,06
2.5 Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ NTD 572,31 1,23
2.6 Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối SON 1.146,63 2,46
2.7 Đất có mặt nước chuyên dùng MNC 333.25 0,71
2.8 Đất phi nông nghiệp khác PNK 0,30 0,00
3 Đất chưa sử dụng CSD 278,78 0,60
3.1 Đất bằng chưa sử dụng BCS 234,75 0,50
3.2 Đất đồi núi chưa sử dụng DCS 44,03 0,09
3.3 Núi đá không có rừng cây NCS 0,00 0,00
(Nguồn: Phòng TN&MT huyện Bình Sơn, 2022)
0.60% Đất Nông nghiệp Đất Phi nông nghiệp Đất chưa sử dụng
Hình 4.2 Cơ cấu sử dụng đất của huyện Bình Sơn năm 2022
Số liệu ở Bảng 4.1 và Hình 4.2 cho thấy, tỷ lệ giữa ba nhóm đất chính có sự chênh lệch rõ ràng và chưa hợp lý Trong đó, nhóm đất nông nghiệp chiếm tỷ lệ lớn nhất là 78,27%; nhóm đất phi nông nghiệp chiếm tỷ lệ 21,13%; còn lại nhóm đất chưa sử dụng chiếm 0,60% Điều này phản ánh đúng với cơ cấu kinh tế của huyện hiện tại, tập trung chủ yếu vào sản suất nông - lâm - ngư nghiệp và đang dần chuyển dịch sang công nghiệp, thương mại dịch vụ.
4.2.2 Biến động sử dụng đất trên địa bàn huyện Bình Sơn giai đoạn 2018 – 2022
Bảng 4.2 Biến động sử dụng đất huyện Bình Sơn giai đoạn 2018 - 2022
STT Loại đất Ký hiệu
Tăng (+) Giảm (-) (ha) Tổng diện tích đất 46.743,97 46.685,25 -58,72
1.1 Đất sản xuất nông nghiệp SXN 25.177,27 26.580,37 1403,1 1.1.1 Đất trồng cây hàng năm CHN 16.650,67 14.823,27 -1827,4 1.1.1.1 Đất trồng lúa LUA 7055,77 6.635,95 -419,82 1.1.1.2 Đất trồng cây hàng năm khác HNK 9594,90 8.187,38 -1407,52 1.1.2 Đất trồng cây lâu năm CLN 8526,61 11.757,11 3230.5
1.2 Đất lâm nghiệp LNP 11185,78 9.668,1 -157,68 1.2.1 Đất rừng sản xuất RSX 8720,86 7.266,32 -1454,54 1.2.2 Đất rừng phòng hộ RPH 2464,92 2.401,78 -63,14
1.2.3 Đất rừng đặc dụng RDD 0,00 0,00 0,00
1.3 Đất nuôi trồng thủy sản NTS 294,99 281,71 -13,28
1.5 Đất nông nghiệp khác NKH 11,93 9,66 -2.27
2 Đất phi nông nghiệp PNN 9307,48 9.866,62 559,14
2.1.1 Đất ở tại nông thôn ONT 1724,75 1.746 -21,25
2.1.2 Đất ở tại đô thị ODT 42,52 77,07 34,55
2.2 Đất chuyên dùng CDG 5256,46 5.952,11 695,65 2.2.1 Đất xây dựng trụ sở cơ quan TSC 25,10 21,48 -3,62
2.2.4 Đất xây dựng công trình sự nghiệp DSN 190,53 197,36 6,83
2.2.5 Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp CSK 1879,80 2.146,15 266,35
STT Loại đất Ký hiệu
2.2.6 Đất có mục đích công cộng CCC 3075,50 3.499,53 424,03
2.3 Đất cơ sở tôn giáo TON 11,85 12,9 1.05
2.4 Đất cơ sở tín ngưỡng TIN 26,44 26,42 -0,02
2.5 Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ NTD 568,76 572,31 3.86
2.6 Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối SON 1187,94 1.146,63
-41,31 2.7 Đất có mặt nước chuyên dùng MNC 488,48 333.25 -155,23
2.8 Đất phi nông nghiệp khác PNK 0,30 0,30 0,00
3 Đất chưa sử dụng CSD 763,98 278,78 -485.2
3.1 Đất bằng chưa sử dụng BCS 655,72 234,75 -420,97 3.2 Đất đồi núi chưa sử dụng DCS 73,37 44,03 -29,35 3.3 Núi đá không có rừng cây NCS 34,89 0,00 -34,89
(Nguồn: Phòng TN&MT huyện Bình Sơn, 2022)
Tính đến cuối năm 2022, diện tích các loại đất trên địa bàn huyện Bình Sơn có sự biến động đáng kể so với năm 2018, cụ thể: a, Đất nông nghiệp
Năm 2022, diện tích đất nông nghiệp có 36.539,83 ha, giảm 130,14 ha so với năm 2018 Nguyên nhân diện tích đất nông nghiệp giảm so với năm 2018 chủ yếu là do thu hồi đất để thực hiện các dự án, chuyển mục đích sử dụng đất. Trong đó:
- Đất trồng lúa giảm 419,82 ha Nguyên nhân là do chuyển từ đất sang đất trồng cây trồng cây hàng năm khác 24,7 ha và đất trong trồng cây lâu năm 56,22 ha, do chuyển sang đất ở tại nông thôn 26,8 ha, do chuyển sang đất ở tại đô thị 1,7 ha, chuyển sang đất xây dựng trụ sở cơ quan 0,1 ha, chuyển sang đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp 157,7 ha, do chuyển sang đất có mục đích công cộng 149,4 ha, do chuyển sang đất nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hoả táng 3,2 ha.
- Đất trồng cây hàng năm khác giảm 1.407,52 ha Nguyên nhân diện tích thực tăng 85,8 ha chuyển từ đất trồng lúa 24,7 ha và tăng 61,1 ha do kiểm kê lại diện tích Diện tích thực giảm 1.432,22 ha do chuyển sang đất trồng cây lâu năm 287,5 ha; đất ở tại nông thôn 126,38 ha; đất ở tại đô thị 33,75 ha; đất xây dựng cơ quan 0,1 ha; đất xây dựng công trình sự nghiệp 6,0; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp 102,2 ha; đất có mục đích công cộng 107,6 ha; đất cơ sở tôn giáo 0,5 ha; đất nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hoả táng 3,3 ha và giảm 764,89 ha do kiểm kê lại diện tích đất.
- Đất lâm nghiệp giảm 157,68 ha, chủ yếu là đất rừng sản xuất và đất rừng phòng hộ giảm do chuyển sang chuyển sang đất ở tại nông thôn 0,6 ha; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp 4,9 ha; đất có mục đích công cộng 17,5 ha; đất nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hoả táng 43,3 ha Nguyên nhân chính ở đây là do thay đổi đường địa giới hành chính.
- Đất thuỷ sản giảm 13,28 ha do chuyển mục đích sang đất ở tại nông thôn 5,6 ha, xây dựng công trình sự nghiệp 0,3 ha; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp 7,38 ha. b Đất phi nông nghiệp
Năm 2022, diện tích đất phi nông nghiệp có 9.866,62 ha, tăng 559,14 ha so với năm 2018 Nguyên nhân diện tích đất phi nông nghiệp tăng so với năm 2019 chủ yếu do thực hiện các dự án, chuyển mục đích sử dụng đất Trong đó:
- Đất ở tăng 56,33 ha, chủ yếu là đất ở nông thôn tăng 21,25 ha và đất ở đô thị 35,08 ha do chuyển mục đích từ đất trông cây hàng năm và từ đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thuỷ sản sang.
- Đất chuyên dùng tăng 695,65 ha, chủ yếu là các loại đất: Đất an ninh, đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, đất có mục đích công cộng, đất cơ sở tôn giáo, đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ do thu hồi đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất đồi núi chưa sử dụng, đất giao thông, đất thuỷ lợi, đất trồng lúa, đất ở tại nông thôn để thực hiện Dự án Tuyến đường trục các xã Bình Chánh, Bình Châu, Bình Phú….; Nhà thể thao Văn Hoá ở xã Bình Châu, nhà sinh hoạt thông ở các xã, thực hiện dự án Khu tái định cư Vạn Tường xã Bình Hải, cơ sở thờ tự Thánh thất Trung Thiện ở xã Bình Hải, nhà thờ Thiên chúa giáo ở xã Bình Chương Nghĩa địa Phố Tịnh ở xã Bình Phước, Nghĩa trang nhân dân Phương Hoàng Dự án sữa chữa, nâng cấp hồ chứa nước Hóc Dọc ở xã Bình Nguyên…
Thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Bình Sơn, tỉnh Quảng Ngãi giai đoạn 2018 - 2022
4.3.1 Quy trình giải quyết hồ sơ chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật tại huyện Bình Sơn
Tại huyện Bình Sơn nói riêng và tỉnh Quảng Ngãi nói chung, công tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hiện nay đang được thực hiện theo quy định tại Luật Đất đai 2013, Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ về hướng dẫn thi hành luật đất đai, Thông tư 23/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về GCNQSD đất, quyến sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất Người dân chỉ phải đến bộ phận Tiếp nhận và Trả kết quả thuộc UBND huyện Bình Sơn để giải quyết các thủ tục chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất.
Thủ tục chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất có 2 trường hợp:
Thời gian trả kết quả giải quyết: Không quá 08 ngày làm việc đối với chỉnh lý Giấy chứng nhận kể từ ngày nhận đủ hồ sở hợp lệ (Trong đó: 05 ngày làm việc giải quyết hồ sơ; 03 ngày làm việc chuyển thuế)
Thời gian trả kết quả giải quyết: Không quá 13 ngày làm việc đối với cấp mới lại Giấy chứng nhận kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ (Trong đó: 10 ngày làm việc giải quyết hồ sơ; 03 ngày làm việc chuyển thuế)
Các bước thực hiện trong quy trình như sau:
- Hồ sơ chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ nộp tại UBND cấp xã nơi có đất hoặc nộp tại phòng Công chứng Trong thời hạn 05 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, UBND cấp xã thẩm tra hồ sơ, xác nhận vào hồ sơ cho những trường hợp đủ điều kiện chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ và hoàn trả hồ sơ cho hộ gia đình, cá nhân nếu không được, tặng cho hoặc không hợp lệ thì thông báo cho đương sự biết lý do.
- Sau khi nhận được hồ sơ đã được UBND cấp xã xác nhận, hộ gia đình, cá nhân sẽ trực tiếp nộp tại Bộ phận Tiếp nhận và Trả kết quả huyện Bình Sơn và nhận giấy biên nhận hẹn ngày trả kết quả.
- Trong thời hạn 08 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ do Bộ phận Tiếp nhận và Trả kết quả huyện Bình Sơn chuyển đến, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Bình Sơn có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, lập phiếu chuyển thông tin kèm theo hồ sơ phôtô và tờ khai thuế gửi Chi cục Thuế để xác định nghĩa vụ tài chính, chỉnh lý
Hình 4.3 Sơ đồ quy trình giải quyết hồ sơ chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Bình Sơn
Bình Sơn Chi cục thuế
Hộ gia đình, cá nhân UBND cấp xã
Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả huyện Bình Sơn
Văn phòng đăng ký đất đai Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai
- Trong thời hạn 03 ngày, kể từ ngày nhận được phiếu chuyển thông tin địa chính và hồ sơ hợp lệ do Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai chuyển đến, Chi cục Thuế phải ra thông báo thực hiện nghĩa vụ tài chính gửi lại cho Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai.
- Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai nhận thông báo từ Chi cục Thuế giao lại cho Bộ phận Tiếp nhận và Trả kết quả huyện Bình Sơn trả cho người dân đi thực hiện nghĩa vụ tài chính theo giấy hẹn trả kết quả (0.5 ngày) Sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính xong, người dân nộp lại giấy nộp tiền vào Bộ phận Tiếp nhận và Trả kết quả huyện Bình Sơn để chuyển lên Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai.
- Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai nhận kết quả thực hiện nghĩa vụ tài chính do Bộ phận Tiếp nhận và Trả kết quả huyện Bình Sơn chuyển đến phải lập tờ trình, quyết định, in giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để gửi hồ sơ đến lãnh đạo Văn phòng đăng ký đất đai thẩm định ký phê duyệt quyết định và giấy chứng nhận Thời gian thực hiện 03 ngày làm việc.
- Lãnh đạo Văn phòng đăng ký đất đai có 02 ngày làm việc để ký quyết định và ký Giấy chứng nhận QSDĐ, đóng dấu và chuyển lại cho chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
- Văn phòng đăng ký đất đai vào sổ cấp giấy chứng nhận QSDĐ và tài sản gắn liền với đất và chỉnh lý hồ sơ địa chính theo quy định, viết biên lai thu phí, lệ phí và chuyển giấy chứng nhận QSDĐ và tài sản gắn liền với đất cho Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai chuyển cho Bộ phận Tiếp nhận và Trả kết quả huyện Bình Sơn Không quá 01 ngày làm việc.
- Bộ phận Tiếp nhận và Trả kết quả huyện Bình Sơn vào sổ thu phí, lệ phí và trả giấy chứng nhận QSDĐ và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân Thời gian thực hiện theo giấy hẹn trả kết quả Thời gian thực hiện 0,5 ngày.
Như vậy, có thể chia quy trình thực hiện hồ sơ nhận chuyển nhượng, tặng cho QSD đất tại huyện Bình Sơn ra thành 2 bước:
+ Bước 1: Từ khi nhận hồ sơ đến khi trả thông báo nghĩa vụ tài chính. + Bước 2: Cấp giấy chứng nhận sau khi nhận được kết quả thực hiện nghĩa vụ tài chính.
4.3.2 Kết quả hoạt động chuyển nhượng, tặng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bình Sơn giai đoạn 2018 – 2022
4.3.2.1 Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo năm của huyện Bình Sơn giai đoạn 2018 – 2022
Bảng 4.3 Kết quả thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại huyện Bình Sơn giai đoạn 2018 – 2022
(Nguồn: Chi nhánh Văn phòng Đăng Ký đất đai huyện Bình Sơn, 2022.)
Việc thực hiện chuyển quyền của người sử dụng đất tại huyện Bình Sơn nhìn chung đã thực hiện theo đúng quy định của pháp luật Hộ gia đình, cá nhân đã chủ động đến làm thủ tục, khai báo đăng ký biến động tại chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
Trong những năm vừa qua huyện Bình Sơn đã có nhiều cơ hội phát triển mạnh, tiếp nhận nhiều doanh nghiệp đầu tư phát triển kinh tế - xã hội Trong đó gây ấn tượng nhất là Khu kinh tế (KKT) Dung Quất - hạt nhân thúc đẩy tăng trưởng kinh tế của tỉnh Quảng Ngãi nói riêng - Vùng kinh tế trọng điểm miền Trung nói chung Nhiều năm qua, dòng vốn đầu tư từ các tập đoàn lớn trong cũng như ngoài nước đổ vào Dung Quất ngày càng nhiều, trong đó có những dự án quy mô, ứng dụng kỹ thuật cao như: Nhà máy Lọc dầu Dung Quất, Nhà máy Công nghiệp nặng Doosan, Khu phức hợp Công nghiệp - dịch vụ - đô thị VSIP, Khu liên hợp Sản xuất gang thép Hòa Phát Dung Quất…
Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bình Sơn
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
4.1 Khái quát về điều kiện Tự nhiên, Kinh tế - Xã hội huyện Bình Sơn, tỉnh Quảng Ngãi
Huyện Bình Sơn thuộc vùng đồng bằng ven biển, nằm ở phía Đông Bắc của tỉnh Quảng Ngãi có tọa độ địa lý từ 15 0 11’30” đến 15 0 25’40” vĩ độ Bắc và
- Phía Bắc: Giáp huyện Núi Thành - tỉnh Quảng Nam
- Phía Nam: Giáp huyện Sơn Tịnh và Thành phố Quảng Ngãi
- Phía Đông: Giáp với Biển Đông
- Phía Tây: Giáp huyện Trà Bồng
Hình 4.1: Bản đồ hành chính huyện Bình Sơn, tỉnh Quảng Ngãi
(Nguồn: Cồng thông tin điện tử huyện Bình Sơn)