Trong những năm vừa qua, thị trường bất động sản đã tương đối phát triển tương đối mạnh, giá đất thị trường thay đổi nhanh, nhất là ở các vị trí trung tâm huyện, các xã và những vị trí có khả năng sinh lời. Điều này cũng tạo cho huyện Phú Lộc nhiều cơ hội và thách thức trong phát triển kinh tế – xã hội và làm cho công tác quản lý đất đai gặp nhiều khó khăn, áp lực, nhất là việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện như chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho có xu hướng ngày càng phổ biến.
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
Cơ sở lý luận của đề tài
Quyền sở hữu được hình thành từ rất sớm, chế độ chiếm hữu tư nhân về đất đai, tài nguyên xuất hiện Quyền sở hữu được hiểu dưới góc độ là mức độ xử sự (quyền năng) mà pháp luật cho phép chủ sở hữu được thực hiện các hành vi nhất định (như chiếm hữu, sử dụng, định đoạt) lên tài sản theo ý chí của mình (nghĩa chủ quan) Dưới góc độ này, quyền sở hữu được coi là một trong những quyền năng cơ bản nhất mà một chủ thể có thể có được đối với tài sản (bên cạnh các quyền khác đối với tài sản như: quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, quyền và lợi ích cá nhân, )
Theo điều 158 Bộ Luật dân sự năm 2015: “ Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật” Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao động thuộc về một chủ thể nào đó, nó thể hiện quan hệ giữa người với người trong quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất Đối tượng của quyền sở hữu là một tài sản cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác ( hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng, ) có đủ ba quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt tài sản.
Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền cơ bản:
- Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở hữu của mình Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật thì người không phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản (nhà vắng chủ) [12].
- Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của mình bằng cách thức khác nhau. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều này thấy rõ trong việc Nhà nước giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân [12].
- Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó Chủ sở hữu thực hiện quyền định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức:
+ Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân sự như bán, đổi, tặng cho, để thừa kế;
+ Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn trong thực tế Ví dụ: tiêu dùng hết, tiêu hủy, từ bỏ quyền sở hữu.
2.1.2 Quyền sở hữu về đất đai
Sở hữu đối với đất đai là một loại hình sở hữu đặc biệt Nó đặc biệt ở chỗ, có một phần quyền sở hữu do nhà nước đại diện và do pháp luật định đoạt Tại Điều 4 Luật Đất đai (2013) quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” [11].
Tuy nhiên, quyền sở hữu toàn dân về đất đai chỉ được hình thành theo Hiến pháp 1959 và được khẳng định là duy nhất từ Hiến pháp 1980 và sau đó được tiếp tục khẳng định và củng cố trong Hiến pháp 1992 Tại Điều 17 Hiến pháp (1992) khẳng định:
“Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật (Điều 18, Hiến pháp 1992) Luật Đất đai 2013 cũng đã thể chế hóa chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hoá các quy định về đất đai của Hiến pháp.
Luật Đất đai năm 2013 quy định các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất đai: đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý; Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch, kế hoạch, đúng mục đích sử dụng đất, đất đai sử dụng tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh.
Với tư cách là chủ thể trong quan hệ sở hữu đất đai, nhân dân có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản của mình Nhưng nhân dân không thể tự mình thực hiện mà chuyển giao các quyền này cho Nhà nước Việc quy định “đất đai thuộc sở hữu toàn dân” thực chất bắt nguồn từ tính lịch sử của đất đai nước ta Đất đai nước ta là thành quả trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập và bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay; “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và 6 thống nhất quản lý” Như vậy nhân dân đã trao quyền chủ sở hữu đất đai cho Nhà nước, Nhà nước với tư cách đại diện sở hữu toàn dân quản lý đất đai
Luật Đất đai 2013 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “Quyền của đại diện chủ sở hữu về đất đai” (Điều 13), “Thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai” (Điều 21), “Nội dung quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 22) [11] Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng Nhà nước thực hiện đầy đủ các quyền của chủ sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt
Về quyền chiếm hữu về đất đai: Nhà nước các cấp chiếm hữu đất đai thuộc phạm vi lãnh thổ của mình tuyệt đối và không điều kiện, không giới hạn Nhà nước cho phép người sử dụng được quyền chiếm hữu trên những khu đất, thửa đất cụ thể với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh viễn, sự chiếm hữu này chỉ là để sử dụng rất đúng mục đích, dưới các hình thức giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất; trong những trường hợp cụ thể này, QSDĐ của Nhà nước được trao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể QSDĐ của Nhà nước và QSDĐ cụ thể của người sử dụng tuy có ý nghĩa khác nhau về cấp độ nhưng đều thống nhất trên từng thửa đất về mục đích sử dụng và mức độ hưởng lợi Về nguyên tắc, Nhà nước điều tiết các nguồn thu từ đất theo quy định của pháp luật để phục vụ cho nhiệm vụ ổn định và phát triển kinh tế, xã hội, đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng, đồng thời đảm bảo cho người trực tiếp sử dụng đất được hưởng lợi ích từ đất do chính mình đầu tư mang lại
Về QSDĐĐ: Nhà nước khai thác công dụng, hưởng hoa lợi từ tài sản, tài nguyên đất đai; đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để Nhà nước thực hiện quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế Trong nền kinh tế còn nhiều thành phần, 7 Nhà nước không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà phải tổ chức cho toàn xã hội
Cơ sở thực tiễn về các vấn đề nghiên cứu
2.2.1 Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất tại một số nước trên thế giới
Hàn Quốc thực hiện chế độ sở hữu tư nhân đối với đất đai. Điều 23, Hiến pháp 1987 của Hàn Quốc quy định: “Quyền sở hữu của mọi công dân được bảo đảm và phải phù hợp với lợi ích công cộng Việc sung công, trưng dụng hoặc hạn chế sở hữu tư nhân và nhu cầu công cộng, việc bồi thường do các hành vi này được thực hiện theo luật định, tuy nhiên phải có sự bồi thường thỏa đáng” Đối với đất nông nghiệp, để đảm bảo vấn đề an ninh lương thực quốc gia, Hàn Quốc đã đưa ra biện pháp quy hoạch “diện tích đất trồng trọt tuyệt đối” và “diện tích đất trồng trọt tương đối”, chính phủ Hàn Quốc ngăn cấm việc biến đất trồng trọt thành đất phi nông nghiệp hay được sử dụng xây dựng các khu đô thị. Nghiêm cấm sử dụng những cánh đồng lúa thuộc phạm vi diện tích đất trồng trọt tuyệt đối cho mục đích phi nông nghiệp Còn đối với diện tích đất trồng trọt tương đối có thể được dùng cho các mục đích khác tùy thuộc vào chính quyền địa phương song được quy định rất chặt Đối với QSDĐ của người nước ngoài, từ năm 2009, pháp luật Hàn Quốc cho phép cá nhân và nhà đầu tư nước ngoài sở hữu đất đai trên cơ sở các điều ước quốc tế tương hỗ Hàn Quốc có đạo luật riêng quy định việc sở hữu đất đai của người nước ngoài, trong đó quy định chỉ có thể áp dụng đối với công dân các nước có trao quyền tương tự cho công dân Hàn Quốc Người nước ngoài có thể mua bán, thế chấp, cho thuê đất, thừa kế, đấu giá… (đối với các nước cho phép công dân Hàn Quốc thực hiện các quyền tương tự) Các loại đất liên quan đến an ninh quốc phòng, cơ sở văn hóa, khu bảo tồn… còn có các ràng buộc cụ thể hơn tại các đạo luật về: bảo vệ cơ sở quân sự, bảo tồn di sản văn hóa, luật bảo tồn môi trường… [1].
Tại Trung Quốc, nhà nước thi hành chế độ công hữu xã hội chủ nghĩa về đất đai - đó là chế độ sở hữu nhà nước (đối với đất đô thị) và chế độ sở hữu tập thể của quần chúng lao động (đối với đất nông thôn) Trong khi các cuộc cải cách từ những năm 80 của thế kỷ trước đã chứng kiến các giao dịch đất đô thị trên thị trường bất động sản bùng nổ, thì ở khu vực nông thôn, người nông dân chủ yếu chỉ có QSDĐ chứ không thể trao đổi, mua bán đất của mình trên thị trường bất động sản Luật Quản lý đất đai sửa đổi năm 2004 của nước này cũng quy định về việc khống chế chuyển đổi đất nông nghiệp Theo đó, một diện tích đất canh tác dùng vào mục đích khác buộc phải bồi hoàn bằng một diện tích có phạm vi và chất lượng tương đương
Theo qui định tại Luật Đất đai Trung Quốc năm 1998, đất đai thuộc sở hữu Nhà nước được giao cho các tổ chức, cá nhân theo các hình thức cấp đất (tương ứng với QSDĐ được cấp), giao đất (tương ứng với QSDĐ được giao) và cho thuê đất
- QSDĐ được cấp: là hình thức QSDĐ phổ biến nhất và ban đầu thường có được trực tiếp từ các chính quyền địa phương thông qua việc nộp lại một khoản phí cố định Thời hạn sử dụng tối đa phụ thuộc vào mục đích sử dụng đất: 40 năm đối với đất thương mại, du lịch và công trình công cộng giải trí; 59 năm đối với đất sử dụng cho mục đích công nghiệp, giáo dục, khoa học, công nghệ, văn hóa, y tế hoặc thể thao; 70 năm cho đất ở QSDĐ được cấp nhìn chung có thể chuyển nhượng, thế chấp tự do không cần xin phép cơ quan có thẩm quyền, nhưng các giao dịch này cần được đăng ký tại cơ quan quản lý đất đai và Nhà nước có thể thu hồi bất cứ lúc nào Đơn xin gia hạn cấp QSDĐ phải được nộp ít nhất trước 1 năm trước khi hết thời hạn được cấp [1]
- QSDĐ được giao: Là hình thức QSDĐ được nhà nước giao không thu tiền cho một giai đoạn nhất định, thông thường là giới hạn mục đích sử dụng ví dụ như sử dụng cho mục đích quân sự,chính phủ, các dự án hạ tầng và công trình công cộng Luật pháp không cấm các công ty và cá nhân nước ngoài xin giao QSDĐ.Tuy nhiên do bị các hạn chế về sử dụng và chuyển nhượng, các cá nhân và tổ chức nước ngoài thường không sử dụng các quyền này (trừ các dự án hạ tầng hoặc công trình công cộng là ngoại lệ). Nhìn chung, QSDĐ được giao trước tiên nên được chuyển thành QSDĐ được cấp để có thể thực hiện chuyển nhượng, nhưng đây là một quy trình cồng kềnh và khó khăn [1].
- Thuê công trình và QSDĐ: Các công ty nước ngoài thông thường hay thuê trụ sở (văn phòng hoặc trụ sở cùng với các QSDĐ tương ứng) hơn là mua quyền thanh toán một lần Thời hạn thuê tối đa là 20 năm và có thể được gia hạn khi hết hạn Thuê QSDĐ không có công trình thường rất hiếm vì ít giá trị sử dụng [1]
Pháp luật của Mỹ theo hệ thống Luật Chung Phần lớn đất đai ở Mỹ thuộc sở hữu tư nhân, chiếm khoảng 60% Người dân có quyền sở hữu đất đai và tài sản trên đất, kể cả không gian phía trên và phía dưới, khoáng sản nếu có và quyền sở hữu này là vĩnh cửu Đất công thường là đất phục vụ mục đích công cộng, hay những vùng đất rộng lớn như vùng mỏ, rừng, bãi chăn thả, đất đai bờ biển [3]
Các quyền của chủ sở hữu đất đai ở Mỹ được pháp luật bảo hộ rất chặt chẽ và được coi như là một quyền cơ bản của công dân.Người sở hữu có thể đem đất đai, nhà cửa tặng hoàn toàn cho người khác hoặc tặng cho đất đai kèm theo điều kiện Quyền chuyển nhượng đất đai của chủ sở hữu được pháp luật bảo hộ bằng hợp đồng mua bán Mọi giao dịch đều phải được thể hiện trong hợp đồng với những nội dung cụ thể như: vị trí, ranh giới xung quanh, địa chỉ, các bên giao dịch, phương thức thanh toán,các điều khoản phụ Quyền cho thuê mướn đất ở Mỹ cũng được quy định tương đối chi tiết Theo đó, người thuê đất chỉ có một số quyền lợi nhất định đồng thời phải đem lại quyền lợi cho chủ đất.Thuê mướn đất có kỳ hạn cố định, nếu thời gian thuê kéo dài hơn một năm thì phải thỏa thuận bằng hợp đồng Ngoài ra, pháp luật đất đai Mỹ còn quy định về quyền thế chấp, quyền đăng ký đất đai và các quyền lợi khác của chủ sở hữu đất đai [3].
Thụy Điển Hệ thống quản lý đất đai ở Thuỵ điển chia thành 3 cấp: Trung ương, khu vực và địa phương Cơ quan quản lý đất đai Trung ương là Cục Điều tra Đất đai Quốc gia (National Land Survey- NLS ) trực thuộc Bộ Môi trường và Phát triển bền vững. Cục Điều tra Đất đai Quốc gia có các đơn vị chủ yếu: Dịch vụ Địa chính, Dịch vụ Thông tin (GIS và LIS ); Dịch vụ Đo đạc bản đồ Các chi nhánh tại địa phương gồm 21 Cơ quan địa chính nông thôn; 39
Cơ quan địa chính đô thị; 91 Cơ quan đăng ký đất đai địa phương. Nhiệm vụ của Cục Điều tra Đất đai Quốc gia là: Dịch vụ Địa chính, dịch vụ thông tin địa lý và thông tin đất đai; dịch vụ thương mại Metria [3].
Quyền sở hữu đất đai của Thụy Điển được quy định tại Bộ luật đất đai từ năm 1970 Theo đó, tất cả đất đai tại Thụy Điển đều được chia thành những 15 đơn vị bất động sản và được xác định trong sổ đăng ký bất động sản Quyền sở hữu đất bao gồm quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đối với thửa đất với không gian ba chiều (3D) trên mặt đất và trên không Các hình thức sở hữu gồm có: sở hữu nhà nước, sở hữu chính quyền tự trị và sở hữu tư nhân [3].
QSDĐ tại Thụy Điển gồm có các hình thức sau: (1) quyền cho thuê; (2) thuê không gian của tòa nhà; (3) quyền địa dịch và quyền đi qua, quyền hữu hạn sử dụng lô đất khác cho những mục đích kết nối và dẫn tới lô đất có quyền sở hữu; (4) quyền thế chấp, quyền sử dụng lô đất sở hữu thế chấp tín dụng và bị thu hồi nếu không có khả năng thanh toán Đối tượng của những quyền hạn trên thửa đất có thể bị thay đổi trong quá trình hình thành địa chính theo luật định như việc chia nhỏ hay biến đổi Các quyền đối với bất động sản có thể được chuyển nhượng, cho tặng, thừa kế hay những hình thức thỏa thuận khác (địa dịch, thế chấp). QSDĐ có thể bị thu hồi cho những mục đích công [3].
2.2.2 Cơ sở thực tiễn thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam 2.2.2.1 Quá trình hình thành và phát triển quyền sử dụng đất ởViệt Nam a Thời kỳ trước khi có Luật Đất đai năm 1993
Pháp luật quy định về đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà được đánh dấu bằng Luật Cải cách ruộng đất năm 1953. Luật Đất đai đầu tiên được Quốc hội khoá VIII của Việt Nam thông qua ngày 29/12/1987 đã cụ thể hoá thêm một bước chính sách đất đai đã được quy định tại Điều 19 và Điểu 20 Hiến pháp năm
1980 Luật đất đai năm 1987 tiếp tục quy định “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý” ( Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 1987) Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất để sử dụng ổn định, lâu dài, có thời hạn; QSDĐ của người sử dụng đất chỉ có giới hạn: “ Nhà nước bảo đảm cho người sử dụng đất được hưởng những quyền lợi hợp pháp trên đất được giao, kể cả quyền chuyển nhượng, bán thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao khi không còn sử dụng đất và đất đó được giao cho người khác sử dụng theo trình tự, thủ tục do pháp luật quy định” ( Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 1987) Luật đất đai năm 1987 cũng “ Nghiêm cấm việc mua bán, phát canh thu tô dưới mọi hình thức” ( Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 1987) Trên cơ sở đó, mọi hành vi mua bán, chuyển dịch, nhượng đổi, tặng cho đất đai đều bị nghiêm cấm Luật này không thừa nhận giá trị đất cũng như giá trị QSDĐ, người sử dụng đất không được tự do chuyển QSDĐ, người sử dụng đất không được tự do chuyển QSDĐ theo nhu cầu của thị trường Việc chuyển QSDĐ chỉ được thực hiện trong trường hợp: (i) hộ gia đình tham gia hoặc rút khỏi hợp tác xã nông nghiệp; (ii) chuyển đổi đất đai để tổ chức lại sản xuất;(iii) người sử dụng đất chuyển đi nơi khác hoặc bị chết và phải được phép của Uỷ ban nhân dân cấp xã tại nông thôn và Uỷ ban nhân dân cấp huyện tại đô thị (Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 1987) Do đó, tất cả các giao dịch dân sự về đất đai trong thời gian này đều bị coi là trái pháp luật Người sử dụng đất chỉ có quyền sở hữu các tài sản trên đất, còn đối với đất người sử dụng đất chỉ có quyền chiếm hữu thực tế mà không được chuyển nhượng QSDĐ đã kìm hãm sự vận động bình thường của các quan hệ đất đai, nhẩt là khi Nhà nước không đáp ứng hết nhu cầu sử dụng đất Qua đó phản ánh cơ chế tập trung quan liêu bao cấp, chỉ xác định chủ thể giao đất và chủ sử dụng đất, không phản ánh bước phát triển và vận động của quan hệ đất đai theo hướng phát triển kinh tế hàng hoá nhiều thành phần.
ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Đối tượng nghiên cứu
+ Các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại địa bàn huyện Phú Lộc.
+ Các văn bản pháp luật liên quan đến các hình thức thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân.
- Đối tượng khảo sát để nghiên cứu:
+ Các hộ gia đình, cá nhân trực tiếp tham gia giao dịch QSDĐ trên địa bàn huyện Phú Lộc trong giai đoạn 2018 – 2022.
+ Cán bộ tại chi nhánh VPĐKĐĐ tại địa bàn huyện Phú Lộc.
Phạm vi nghiên cứu
-Phạm vi về thời gian: Đề tài nghiên cứu sử dụng số liệu từ
- Phạm vi về không gian: Được thực hiện tại địa bàn huyện Phú Lộc, tỉnh Thừa Thiên Huế.
- Phạm vi về nội dung nghiên cứu: Đề tài tập trung nghiên cứu
3 quyền sử dụng đất đó là: chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất.
Nội dung nghiên cứu
-Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Phú Lộc
-Tình hình quản lý đất đai và hiện trạng sử dụng đất của huyện Phú Lộc
-Thực trạng việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại địa bàn huyện Phú Lộc giai đoạn 2018 – 2022
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả trong việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại huyện Phú Lộc, tỉnh Thừa Thiên Huế
Phương pháp nghiên cứu
3.4.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp Đề tài tiến hành thu thập số liệu thứ cấp tại các cơ quan chuyên môn, bao gồm các số liệu liên quan đến:
-Thông tin, số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện Phú Lộc, tỉnh Thừa Thiên Huế.
-Thông tin, số liệu về tình hình quản lý và hiện trạng sử dụng đất của huyện Phú Lộc
- Điểu tra, thu thập số liệu liên quan đến việc thực hiện quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai;
- Các sách báo, tạp chí, các nghị quyết, quyết định và các tài liệu trên mạng internet,
3.4.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp
Nguồn số liệu sơ cấp liên quan đến đề tài được thu thập bằng phương pháp phỏng vấn các bên liên quan đến việc chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất Đối tượng điều tra bao gồm hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất; cán bộ công chức, viên chức thực hiện các thủ tục hành chính về quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Phú Lộc.
Nội dung điều tra là các câu hỏi liên quan đến thông tin cơ bản của người được điều tra; thông tin về sử dụng đất; những quy định chung và tình hình thực hiện việc chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, sự hài lòng và ý kiến của các bên liên quan về việc thực hiện chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho tại địa bàn huyện Phú Lộc, tỉnh Thừa Thiên Huế.
Phạm vi khảo sát điều tra: Tiến hành khảo sát ngẫu nhiên 90 hộ gia đình, cá nhân trong danh sách được Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Phú Lộc cung cấp trong đó số lượng phiếu cho công tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho lần lượt cho mỗi quyền là 30 phiếu hộ gia đình, cá nhân; đối với cán bộ chuyên môn tiến hành điều tra 10 phiếu Như vậy tổng số phiếu điều tra là 100 phiếu Huyện Phú Lộc có 17 đơn vị hành chính cấp xã, nên đề tài tiến hành khảo sát 3 đơn vị hành chính cấp xã đại diện Đây là 3 xã đại diện cho 3 nhóm địa phương có số lượng giao dịch quyền sử dụng đất:
- Xã Lộc Vĩnh: đại diện cho nhóm có mức độ giao dịch cao, đây là xã có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển về hoạt động sản xuất kinh doanh, dịch vụ du lịch, hoạt động làng nghề diễn ra nhộn nhịp.
- Xã Lộc Bổn: đại diện cho nhóm có mức độ giao dịch tương đối cao, đây là xã đang trong đà phát triển về nền kinh tế - xã hội tương đối lớn.
- Xã Vinh Mỹ: đại diện cho nhóm có mức độ giao dịch trung bình đây là xã có điều kiện kinh tế - xã hội còn khó khăn, nhu cầu đất đai chưa lớn.
3.4.3 Phương pháp phân tích, tổng hợp, xử lý số liệu
-Tổng hợp tình hình thực hiện các quyền chuyển nhượng, thừa kế và tặng cho quyền sử dụng đất ở cho từng hộ gia đình, cá nhân tại địa bàn huyện theo từng năm và theo từng đơn vị hành chính của huyện Phú Lộc
-Đồng thời thiết lập các biểu đồ, bảng biểu để đưa ra các nhận xét, kết luận về kết quả việc thực hiện một số quyền tại địa bàn huyện
-Thống kê, tổng hợp các số liệu thu thập được từ việc điều tra sơ cấp bằng phiếu điều tra.
-Sử dụng phần mềm Excel để thống kê, phân tích, xử lý các số liệu điều tra, phỏng vấn đã thu thập được, làm cơ sở đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
Phương pháp sử dụng thang đo Likert để đánh giá mức độ hài lòng của hộ gia đình, cá nhân. Đề tài sử dụng thang đo Likert 5 mức độ để đánh giá mức độ hài lòng của người dân đối với việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại huyện Phú Lộc với điểm đánh giá được xác định như sau:
Giá trị điểm đánh giá mức độ hài lòng của người dân (n) được xác định theo công thức: n= Tổng điểm của từng tiêu chí/tổng số phiều điều tra.
Trên cơ sở xác định được điểm đánh giá trung bình của các phiều điều tra, đề tài xác định được mức độ hài lòng của người dân theo thang điểm sau:
Giá trị điểm đánh giá mức độ hài lòng của người dân (n) được xác định theo công thức: n= Tổng điểm của từng tiêu chí/tổng số phiều điều tra.
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Phú Lộc
Huyện Phú Lộc được giới hạn trong tọa độ địa lý từ 160°10’32’’đến 160°24’45’’ vĩ độ Bắc và 107°19’05’’ đến 108°12’55’’ kinh độ Đông Toàn huyện có 17 đơn vị hành chính, trong đó có 15 xã và 2 thị trấn Là một huyện đầm phá, ven biển, nằm ở cực Nam của tỉnh Thừa Thiên Huế.
+ Phía Đông giáp Biển Đông
+ Phía Tây giáp huyện Nam Đông
+ Phía Nam giáp quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng
+ Phía Bắc giáp thị xã Hương Thủy và huyện Phú Vang.
Hình 4.1 Bản đồ hành chính huyện Phú Lộc
(Nguồn: Cổng thông tin điện tử huyện Phú Lộc) 4.1.1.2 Địa hình, địa mạo
Phú Lộc nằm dọc theo bờ biển tựa lưng vào dãy Trường Sơn, có đỉnh cao Bạch Mã 1.444 m, xen giữa là những đầm phá lớn Cầu Hai, Lăng Cô và các dãy đèo nhô ra biển đã chia cắt lãnh thổ ra nhiều vùng lớn nhỏ hết sức phức tạp.
- Vùng đồng bằng bán sơn địa: nằm phía Bắc huyện, gồm vùng đất bằng ven đầm phá và dãy đồi bát úp, chạy dài theo vùng núi cao, giáp với đầm Cầu Hai Có sông Nông, sông Truồi chạy qua và nhiều khe, suối nhỏ xen đều giữa vùng Diện tích đất bằng tập trung ven sông Nông, sông Truồi (Khu I)
- Vùng hỗn hợp biển, đồng bằng và đồi núi nằm ở phía Nam huyện, bị chia cắt bởi 4 đèo kéo thành dãy núi nhô ra biển, độ dốc cao, tạo ra 3 thung lũng Cầu Hai, Thừa Lưu, Nước Ngọt và LăngCô; có 2 sông: sông Cầu Hai, sông Bù Lu và đầm Lăng Cô cách biệt từng vùng Đất bằng tập trung ven sông, chủ yếu là đất cát ven biển (Khu II)
- Vùng cát ven biển và đầm phá: dạng hình bán đảo, được bao bọc 3 mặt là nước mặn, không có nguồn sông suối, đồng cát biển trơ trọi dạng di động, địa hình nhấp nhô lượn sóng thành nhiều lòng chảo nhỏ (Diêm Trường, Mỹ Lợi, Nghi Giang ) (Khu III)
Nhìn chung, địa hình huyện Phú Lộc phức tạp, đa dạng và bị chia cắt mạnh gây ra nhiều khó khăn cho việc bố trí dân cư, xây dựng cơ sở hạ tầng và sản xuất nông nghiệp.
Phú Lộc là nơi tiếp giáp giữa hai vùng khí hậu Nam - Bắc, nên phải chịu ảnh hưởng khí hậu của cả 2 miền, với địa hình đặc biệt nên Phú Lộc vừa chịu ảnh hưởng của khí hậu ven biển lại vừa có khí hậu của vùng núi cao, trong năm có hai mùa rõ rệt: mùa mưa từ tháng 8 đến tháng 2 năm sau, mùa nắng từ tháng 3 đến tháng
- Nhiệt độ: Chia hai mùa rõ rệt, mùa khô nóng và mùa mưa ẩm lạnh, nhiệt độ trung bình năm từ 24 – 25°C
- Mùa nóng: Từ tháng 3 đến tháng 8, chịu ảnh hưởng của gió Tây Nam nên khô nóng, nhiệt độ cao Nhiệt độ trung bình của các tháng nóng từ 27 - 29°C, tháng nóng nhất (tháng 5, 6) có khi tới
Từ tháng 10 đến tháng 2 năm sau, chịu ảnh hưởng của gió mùa Đông Bắc nên mưa nhiều, trời lạnh Nhiệt độ bình quân về mùa lạnh từ 20 - 22°C, tháng có nhiệt độ thấp nhất (tháng 1) nhiệt độ có khi xuống dưới 18°C
- Mưa: Biến động thất thường qua các năm về lượng và thời gian, trung bình từ 1.900 - 3.200 mm/năm
- Lượng bốc hơi bình quân 28,8 mm/năm
+ Độ ẩm cao nhất là tháng 2 (98,2%)
+ Độ ẩm thấp nhất là tháng 7 (47,6%)
- Gió: các hướng gió chính là gió Đông Nam, Tây Nam, TâyBắc, Đông Bắc
+ Gió Đông Nam, Tây Nam xuất hiện vào tháng 4 đến tháng
+ Gió Tây Bắc, Đông Bắc xuất hiện từ tháng 9 đến tháng 3, thường có bão vào tháng 9, 10, 11
Trên địa bàn huyện có 5 con sông chính, bao gồm: sông Nông, sông Truồi, sông Thừa Lưu (Bù Lu), sông Cầu Hai và một phần sông Tả Trạch, cùng với nhiều khe, suối nhỏ chảy từ vùng núi đến đồng bằng bán sơn địa tạo nên nguồn nước mặt khá dồi dào.
Ngoài ra trên địa bàn huyện còn có hơn 11.350 ha mặt nước thuộc các đầm phá lớn như đầm Cầu Hai, đầm Lập An tạo nên một vùng sinh thái ven biển đặc thù, cho phép phát triển đánh bắt và nuôi trồng nhiều loài thủy hải sản có giá trị kinh tế cao Tuy nhiên do địa hình đầu nguồn dốc các sông ngắn, mưa nhiều nên thường gây ra lũ lụt và sạt lỡ khi mùa mưa tới Mùa khô thì nắng gay gắt nên gây thiếu nước, sông cạn, các vùng ven biển nước mặn theo các cửa sông xâm nhập gây mặn tràn, mặn ngấm ảnh hưởng tới sản xuất và sinh hoạt của dân cư.
4.1.1.5 Các nguồn tài nguyên a Tài nguyên đất
Toàn huyện có tổng diện tích tự nhiên là 72.041,04 ha Đất đai hình thành phát triển trên địa hình phức tạp và nhiều loại đá mẹ khác nhau vì vậy các loại đất theo nguồn gốc phát sinh cũng đa dạng, phong phú, bao gồm 19 loại đất được chia thành 8 nhóm đất chính.
* Nhóm đất cát và cồn cát biển
Diện tích 10.776,00 ha chiếm 14,96% diện tích điều tra, được hình thành ven biển và các cửa sông, phân bố chủ yếu ở các xã thuộc khu II và khu III Do hoạt động của biển và sông đã tạo thành những dòng chảy khá mạnh, cát hạt lắng đọng tạo thành những dải có mức độ dài ngắn khác nhau, sự tác động của gió đã làm xuất hiện hiện tượng cát lấn, cát tràn
Diện tích 1.509 ha chiếm 2,09% diện tích điều tra phân bố ở vùng ven biển, ven các cửa sông, được hình thành do ảnh hưởng của nước mặn biển theo thuỷ triều tràn vào hoặc do nước mạch mặn
Diện tích 1.355 ha chiếm 1,88% diện tích điều tra, tập trung ở địa hình thấp, do sản phẩm bồi tụ phù sa với vật liệu sinh phèn (xác sinh vật chứa lưu huỳnh) phát triển ở môi trường đầm mặn, khó thoát nước.
Tình hình quản lý và hiện trạng sử dụng đất đai huyện Phú Lộc, tỉnh Thừa Thiên Huế
4.2.1 Tình hình quản lý đất đai của huyện Phú Lộc
Công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện trong thời gian qua đạt được nhiều kết quả đáng khích lệ, đã góp phần quan trọng đáp ứng được yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội của huyện trong giai đoạn mới hiện nay Việc sử dụng tiết kiệm và có hiệu quả các nguồn lực, đặc biệt là tài nguyên đất đai đang là một đòi hỏi hết sức cấp bách, do vậy việc quản lý và sử dụng tài nguyên này một cách có hiệu quả và bền vững là nhiệm vụ hết sức cần thiết và quan trọng đối với chính quyền huyện Phú Lộc.
Cụ thể thông qua một số vấn đề sau:
4.2.1.1.Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và thực hiện các văn bản đó
Thực hiện Luật Đất đai năm 2013, chỉ thị 01/CT-TTg ngày 22/1/2014 của Chính Phủ về việc triển khai thi hành Luật Đất đai, Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường, các văn bản hướng dẫn chỉ đạo của UBND tỉnh Thừa Thiên Huế, Sở Tài nguyên và Môi trường UBND huyện Phú Lộc đã tổ chức chỉ đạo phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện và các ban, ngành, UBND các phường thực hiện tốt các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện Thực hiện các Quyết định, văn bản chỉ đạo của UBND huyện Phú Lộc, phòng Tài nguyên và Môi trường đã tiến hành triển khai, chỉ đạo UBND các xã, thị trấn thực hiện các văn bản trên Công tác quản lý Nhà nước về đất đai ở huyện Phú Lộc đã từng bước đi vào nề nếp, hạn chế được những tiêu cực phát sinh trong công tác quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn, cơ bản đã hoàn thành nhiệm vụ, kế hoạch của các ban ngành, tỉnh đề ra.
4.2.1.2 Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính
- Căn cứ Quyết định số 513/QĐ-TTg ngày 02/5/2012 của Thủ tướng Chính phủ về việc phê duyệt Dự án “Hoàn thiện, hiện đại hóa hồ sơ, bản đồ địa giới hành chính và xây dựng cơ sở dữ liệu về địa giới hành chính”; UBND tỉnh Thừa Thiên Huế đã có kế hoạch về việc triển khai Dự án "Hoàn thiện, hiện đại hoá hồ sơ, bản đồ địa giới hành chính và xây dựng cơ sở dữ liệu về địa giới hành chính" trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế, nhằm:
+ Xác định rõ phạm vi quản lý nhà nước theo lãnh thổ củaQuốc gia (trên địa bàn tỉnh); của tỉnh với các tỉnh liền kề; giữa các huyện, thành phố, các xã, phường, thị trấn thuộc tỉnh; đảm bảo khép kín đường địa giới hành chính các cấp và thống nhất đường biên giới Quốc gia với nước bạn Lào.
+ Xây dựng bộ hồ sơ, bản đồ địa giới hành chính và cơ sở dữ liệu về địa giới hành chính các cấp trên địa bàn tỉnh, làm cơ sở pháp lý trong công tác quản lý nhà nước về địa giới hành chính và xây dựng chiến lược, quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội
+ Giải quyết các tranh chấp đất đai liên quan đến địa giới hành chính các cấp do lịch sử đế lại và khắc phục những bất cập, những phát sinh mới do sai sót trong quá trình lập hồ sơ, bản đồ, mốc địa giới hành chính các cấp trên địa bàn tỉnh
- Bản đồ hành chính các cấp tỉnh Thừa Thiên Huế đã được lập ở cả 3 cấp và sẽ được cập nhật bổ sung trên cơ sở hoàn thiện bản đồ địa giới hành chính các cấp trên địa bàn tỉnh.
4.2.1.3 Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất
- Công tác khảo sát đo đạc, lập bản đồ địa chính, đo đạc chỉnh lý được thực hiện thường xuyên theo quy trình, quy phạm của Bộ Tài nguyên và Môi trường đến nay toàn huyện đã hoàn thành việc đo đạc, lập bản đồ địa chính cho các xã, thị trấn Trên sơ sở dữ liệu hồ sơ địa chính các cơ quan, ban, ngành đã khai thác và sử dụng có hiệu quả Hiện nay trên địa bàn của huyện mọi thửa đất đều có sơ đồ thửa đất và hồ sơ địa chính đã tạo điều kiện thuận lợi trong công tác quản lý đất đai và chỉnh lý biến động
- Đã phối hợp với các ngành điều tra, khảo sát giá đất hàng năm trên địa bàn huyện để đề nghị UBND tỉnh điều chỉnh giá đất hàng năm.
4.2.1.4 Công tác thống kê, kiểm kê đất đai.
Uỷ ban nhân dân huyện đã chỉ đạo Phòng Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn các xã, thị trấn thống kê đất đai và chỉnh lý biến động đất đai hàng năm, báo cáo kết quả thống kê để phòng tổng hợp báo cáo Sở Tài nguyên và Môi trường theo quy định.Công tác thống kê được tiến hành hàng năm, công tác kiểm kê đất đai được tiến hành theo định kỳ 5 năm một lần theo quy định nhằm phản ánh kịp thời những biến động đất đai trong quá trình sử dụng, từ đó có những định hướng và sự điều chỉnh cho phù hợp với các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của huyện Nhìn chung, chất lượng công tác kiểm kê, thống kê về đất đai đã được nâng cao dần, trình trạng bản đồ, số liệu về đất đai thiếu hoặc không khớp giữa các năm, các đợt thống kê, kiểm kê từng bước được hạn chế.
4.2.1.5 Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Quản lý quy hoạch, kế hoạch là một trong những nội dung quan trọng của công tác quản lý Nhà nước về đất đai và là căn cứ để bố trí sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, Vì vậy, Ủy ban nhân dân huyện Phú Lộc đã tích cực chỉ đạo, tập trung nguồn lực đẩy mạnh công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật và là cơ sở cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai Điều chỉnh Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2030 của huyện Phú Lộc đã được phê duyệt tại Quyết định quyết định về việc phê duyệt kế hoạch sử dụng đất năm 2022 của huyện Phú Lộc (theo quyết định số 523/QĐ-UBND ngày 24/2/2022 của UBND tỉnh) của Ủy ban nhân dân tỉnh Thừa Thiên Huế.
Lập thủ tục đăng ký danh mục, dự án thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng và lập kế hoạch sử dụng đất hàng năm để trình UBND tỉnh phê duyệt. Đang tiến hành rà soát, đánh giá tình hình thực hiện lập Quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050.
4.2.1.6 Quản lý tài chính về đất đai và giá đất.
Quản lý tài chính về đất đai và giá đất đảm bảo đúng quy định và có hiệu quả thông qua công tác đấu giá đất, giao đất có thu tiền Phối hợp các ban ngành cấp tỉnh, huyện thực hiện kiểm tra, rà soát xác định giá đất cụ thể của từng dự án phục vụ công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư các dự án và công tác định giá, đấu giá đất, giao đất, cho thuê đất nhằm tăng nguồn thu từ đất cho ngân sách Nhà nước.
4.2.1.7 Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai. Để góp phần tuyên truyền, phổ biến rộng rãi pháp luật về đất đai, từng bước đưa Luật Đất đai 2013 đi vào thực tế cuộc sống. Thực hiện Chỉ thị số 01/CT-TTg ngày 22/01/2014 của Thủ tướng Chính phủ về triển khai thực hiện Luật Đất đai UBND huyện tổ chức hội nghị phổ biến tuyên truyền Luật Đất đai 2013 và các văn bản pháp luật có liên quan.
4.2.1.8 Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo quản lý và sử dụng đất đai.
Thực hiện tốt công tác tiếp công dân; hàng năm phòng Tài nguyên và Môi trường huyện đã tiếp nhận, thẩm tra và giải quyết đơn khiếu nại, tố cáo của công dân nội dung liên quan đến thẩm quyền, trình tự, thủ tục giao đất; thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư.
4.2.1.9 Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai.
Đánh giá tình hình việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại địa bàn huyện Phú Lộc
cá nhân tại địa bàn huyện Phú Lộc
Qua điều tra, thu thập thống kế số liệu tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Phú Lộc cho thấy, trong những năm gần đây việc thực hiện quyền của người sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với đất ở trên địa bàn huyện Phú Lộc diễn ra khá sôi động trong đó tập trung ở 3 quyền là chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế với tổng số 6.136 trường hợp Số liệu cụ thể được thể hiện ở bảng 4.3 dưới đây:
Bảng 4.3 Kết quả thực hiện quyền của người sử dụng đất giai đoạn 2018-2022 Đơn vị: Trường hợp
(Nguồn: Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Phú Lộc)
Qua bảng 4.3 thấy được, số lượng giao dịch qua các năm từ năm 2018 đến năm 2022 có sự tăng giảm không đồng đều Giữa các quyền sử dụng đất có sự chệch lệch, cụ thể như sau: Quyền chuyển nhượng bằng quyền sử dụng đất được thực hiện nhiều nhất với 4.520 trường hợp chiếm 73,66% tổng số các quyền sử dụng đất đã thực hiện; ít nhất là quyền thừa kế với 328 trường hợp chiếm 5,34% tổng số các quyền sử dụng đất đã thực hiện,quyền tặng cho là 1.288 trường hợp chiếm 21% Như vậy, trong các quyền sử dụng đất, quyền chuyển nhượng QSDĐ khá lớn và quyền tặng cho QSDĐ có số lượng trung bình Trong khi đó quyền thừa kế QSDĐ được thực hiện ít nhất và có sự chênh lệch so với các quyền còn lại.
Năm 2018 Năm 2019 Năm 2020 Năm 2021 Năm 2022 0
Chuyển nhượng Thừa kế Tặng cho ĐVT: Trường hợp
Biểu đồ 4.2 Kết quả thực hiện quyền sử dụng đất tại huyện Phú
Qua kết quả nghiên cứu cho thấy, trong 5 năm từ năm 2018 đến 2022, tình hình thực hiện chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ có tính không ổn định qua các năm
4.3.1 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Hoạt động chuyển nhượng QSDĐ có vai trò đặc biệt quan trọng Trong giai đoạn 2018 - 2022, hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Phú Lộc diễn ra thường xuyên với 4.520 hồ sơ.
Hoạt động chuyển nhượng diễn ra tập trung chủ yếu ở thị trấn và các xã trung tâm với dân số đông, mật độ dân số cao, nền kinh tế phát triển, hoạt động làng nghề diễn ra nhộn nhịp, nhu cầu về đất tăng nhiều như xã Lộc Vĩnh cao nhất với 523 trường hợp, thị trấn Phú Lộc với 466 trường hợp, xã Lộc Thủy với 445 trường hợp, Các xã có lượng hồ sơ ít như xã Xuân Lộc với 16 trường hợp, xã Lộc Bình với 54 trường hợp, xã Vinh Mỹ với 118 trường hợp, Đây là những xã thuần nông, mức sống thấp, thị trường đất đai không sôi động, vốn sản xuất không cao nên hoạt động giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra trầm lắng hơn.
Bảng 4.4 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân tại địa bàn huyện Phú Lộc giai đoạn 2018-2022 Đơn vị: Trường hợp
(Nguồn: Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện Phú Lộc)
Số liệu bảng 4.4 cho thấy, trong giai đoạn 2018-2022 có sự chênh lệch lớn giữa các xã, thị trấn qua các năm Cụ thể hoạt động chuyển nhượng diễn ra tập trung chủ yếu ở thị trấn và các xã trung tâm, đông dân cư, các tuyến đường chính đi qua (đường Quốc lộ 1A), có hoạt động sản xuất kinh doanh, dịch vụ du lịch phát triển như thị trấn Phú Lộc, thị trấn Lăng Cô, xã Lộc Vĩnh, Đây là các xã, thị trấn có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển nhất,giao thông thuận lợi Các xã có số lượng giao dịch chuyển nhượng ít nhất là xã Xuân Lộc do điều kiện của xã chủ yếu là đồi núi, việc quản lý đối với các thửa đất lâm nghiệp gặp nhiều khó khăn, tiếp đến là xã Lộc Bình và Vinh Mỹ đây là xã có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, đời sống nhân dân còn rất thấp, dân số ít vì vậy nhu cầu về đất đai của các xã này chưa lớn và giá trị đất đai còn thấp.
Biểu đồ 4.3 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân tại địa bàn huyện Phú Lộc giai đoạn
Qua hình 4.4 cho thấy tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ giai đoạn 2018 - 2022 tại địa bàn huyện diễn ra rất sôi động, tuy nhiên cũng có những chuyển biến thăng trầm Số trường hợp chuyển nhượng có tính không ổn định qua các năm Để đạt được kết quả trên công tác tuyên truyền, nhận thức của người dân được nâng cao người giao dịch chủ động lựa chọn những bất động sản có giá trị pháp lý (Giấy chứng nhận và một số giấy tờ khác) để đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của mình sau khi hoàn tất thủ tục giao dịch và đăng ký biến động với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền Văn bản, quy định hướng dẫn về trình tự,thủ tục thực huyện quyền chuyển nhượng đã được công khai.
Tuy nhiên, bên cạnh đó địa phương vẫn còn giao dịch chuyển nhượng quyền SDĐ nhưng không đến cơ quan nhà nước đăng ký mà chỉ thực hiện gia dịch bằng giấy tờ viết tay (có hoặc không có người làm chứng), một số trường hợp không được giải quyết với các lý do như hình thể thửa đất có biến động so với giấy chứng nhận đã được cấp, hồ sơ đang có tranh chấp, Trong các trường hợp không đủ điều kiện để giải quyết đã được trả lại và hướng dẫn người dân hoàn thiện hồ sơ theo quy định của pháp luật.
4.3.2 Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất
Theo Điều 179, Luật đất đai 2013, cá nhân sử dụng đất có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì quyền sử dụng đất của thành viên đó được thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật
Theo Bộ Luật dân sự 2015, người thừa kế có thể là cá nhân (thừa kế theo pháp luật) nhưng cũng có thể là cá nhân hoặc tổ chức (thừa kế theo di chúc) Người thừa kế là cá nhân phải là người còn sống vào thời điểm mở thừa kế hoặc sinh ra và còn sống sau thời điểm mở thừa kế nhưng đã thành thai trước khi người để lại di sản chết Trường hợp người thừa kế theo di chúc không là cá nhân thì phải tồn tại vào thời điểm mở thừa kế theo pháp luật Thừa kế theo di chúc bao giờ cũng được ưu tiên trước bởi nó là thể hiện ý chỉ của người để lại di sản.
Theo quy định tại Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ thì khi người sử dụng chết để lại tài sản một thửa đất thì người thừa kế theo di chúc hoặc thừa kế theo pháp luật Việc thực hiện quyền thừa kế tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Phú Lộc trong giai đoạn nghiên cứu giải quyết 328 trường hợp, trong đó số lượng giao dịch tổng thể không nhiều, một số xã không có hoặc chỉ có từ 1 đến 2 giao dịch trong năm, số liệu được thể hiện qua bảng 4.5 dưới đây:
Bảng 4.5 Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân tại địa bàn huyện Phú Lộc giai đoạn 2018-2022 Đơn vị: Trường hợp
STT Đơn vị hành chính
(Nguồn: Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện Phú Lộc)
Tại Khoản 1 Điều 168 Luật đất đai 2013 quy định: “…trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”
Số liệu ở bảng 4.5 cho thấy tình hình thực hiện quyền thừa kế trên địa bàn huyện Phú Lộc là không lớn, chứng tỏ người dân ở huyện coi quyền thừa kế là vấn đề nội bộ của gia đình, không cần thiết phải có sự can thiệp của chính quyền hay cơ quan quản lý đất đai Trong cả thời kỳ số trường hợp thực hiện quyền thừa kếQSDĐ nhiều nhất cũng chỉ có 26, 42 trường hợp (xã Lộc Vĩnh, LộcThủy), các xã còn lại rất ít.
Biểu đồ 4.4 Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân tại địa bàn huyện Phú Lộc giai đoạn 2018-2022
Qua số liệu ở bảng 4.5 và biểu đồ 4.4 về tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ tại huyện Phú Lộc cho thấy tình trạng thừa kế QSDĐ chưa thực hiện đầy đủ thủ tục và không khai báo vẫn còn xảy ra ở tất cả các xã, thị trấn điều tra Tình trạng này là một trong những nguyên nhân dẫn đến tranh chấp đất đai giữa các thành viên trong gia đình, gây khó khăn không chỉ đối với cơ quan chức năng trong việc giải quyết tranh chấp QSDĐ mà còn làm ảnh hưởng đến tiến độ cấp GCN cho bản thân những người được hưởng thừa kế Tình trạng này có xu hướng giảm dần theo thời gian Điều này cho thấy nhận thức của người dân ngày càng được nâng cao trong vấn đề khai báo khi thực hiện quyền thừa kế QSDĐ.
Tuy nhiên, trong giai đoạn nghiên cứu vẫn còn một số tồn tại do các nguyên nhân như: gia đình chưa thống nhất về diện tích phân chia, người dân chưa thực hiện đúng trình tự thủ tục, hình thể thửa đất có biến động so với giấy chứng nhận đã được cấp.
4.3.3 Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất
Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả trong việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại huyện Phú Lộc
Qua nghiên cứu và điều tra việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Phú Lộc ngoài những kết quả đạt được thì vẫn còn một số tồn tại, bất cập như: Một số thủ tục vẫn còn rườm rà, phức tạp trong thực hiện thủ tục vẫn còn xảy ra, Để nâng cao hiệu quả việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn quận theo Luật đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật giúp người dân hiểu được quyền lợi và nghĩa vụ của mình khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất tôi đề xuất một số giải pháp sau:
4.4.1 Hoàn thiện công tác cấp giấy chứng nhận Đẩy nhanh hơn tiến độ hoàn thành cấp GCN để người sử dụng đất dễ dàng thực hiện các QSDĐ Đây là điều kiện cần để triển khai việc thực hiện đăng ký đất đai theo hướng điện tử hóa phù hợp với yêu cầu quản lý đất đai hiện đại và phục vụ người dân thực hiện các QSDĐ được thuận tiện hơn
4.4.2 Giải pháp về đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức và cơ sở vật chất
Tăng cường về số lượng, chất lượng đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức cho nhu cầu quản lý nhà nước về đất đai bên cạnh đó tăng cường đầu tư xây dựng cơ sở vật chất, trang thiết bị cần thiết thường xuyên đào tạo, bồi dưỡng chuyên môn nghiệp vụ cho cán bộ đảm bảo thực hiện tốt chức năng, nhiệm vụ giao dịch trong lĩnh vực đất đai đảm bảo nhanh, chính xác và hiệu quả.
Cần thường xuyên, bồi dưỡng và đào tạo nâng cao phẩm chất, năng lực cho đội ngũ cán bộ về cả chuyên môn lẫn nghiệp vụ, để nâng cao năng lực nghiệp vụđảm bảo thực hiện tốt chức năng, nhiệm vụ trong lĩnh vực đất đai vốn rất phức tạp.
4.4.3 Giải pháp về chính sách pháp luật
Kết quả điều tra cho thấy sự hiểu biết của người dân đóng vai trò rất quan trọng trong việc thực hiện quyền và nghĩa vụ khi thực hiện QSDĐ Do đó, ngoài việc tăng cường tuyên truyền, phổ biến các chính sách pháp luật về đất đai trongtoàn xã hội nhằm tạo sự chuyển biến và nâng cao nhận thức, ý thức chấp hành pháp luật, trách nhiệm của hộ gia đình, cá nhân trong việc thực hiện QSDĐ, cần xây dựng cơ sở dữ liệu pháp luật về đất đai theo các chủ đề phù hợp và thiết thực, dễ hiểu với nội dung quản lý Nhà nước về đất đai để cung cấp cho nhân dân Phổ biến tất cả các thủ tục bằng nhiều hình thức: Dán bảng tin, đưa lên mạng Internet, thông qua hệ thống loa phát thanh, công khai tại các thôn, xóm…để người dân dễ dàng tiếp cận, tham khảo và nắm được nội dung hình thức cơ bản trước khi thực hiện QSDĐ Nâng cao nhận thức của người dân về việc thực hiện các QSDĐ để người dân hiểu được quyền lợi, trách nhiệm của họ và tự giác thực hiện nghĩa vụ khi giao dịch QSDĐ.
4.4.4 Giải pháp về tổ chức thực hiện
Thường xuyên cập nhật và phổ biến việc ban hành mới, sửa đổi, bổ sung và các hướng dẫn cụ thể các thủ tục hành chính về đất đai.
Thực hiện cải cách các thủ tục hành chính về thực hiện các QSDĐ Xây dựng và vận hành tốt dịch vụ công về đất đai như cung cấp thông tin quy hoạch, thông tin về đất đai, hỗ trợ pháp lý trong các giao dịch đất đai Tạo điều kiện để người sử dụng đất thực hiện QSDĐ được thuận lợi, nhanh chóng, nhất là trong quyền thừa kế.
Tiếp nhận hồ sơ hành chính theo nguyên tắc một cửa liên thông nhằm giảm phiền hà cho người dân khi thực hiện QSDĐ.Song song với đó là xây dựng đội ngũ cán bộ tiếp nhận hồ sơ với chuyên môn cao, vì đây là bộ phận trực tiếp hướng dẫn và làm việc với công dân nên nếu cán bộ tiếp nhận yếu kém sẽ khiến việc thực hiện các thủ tục hành chính không đạt kết quả cao.