Trong những năm qua với sự chuyển dịch kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và hội nhập quốc tế. Làm cho tốc độ đô thị hóa cao nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng cao nhưng quỹ đất lại có hạn. Thành phố Đông Hà là một huyện của tỉnh Quảng Trị hoạt động chuyển nhượng đã diễn ra khá nhiều để đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của người dân. Để thúc đẩy phát triển kinh tế và đơn giản hóa thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng cũng như các thủ tục hành chính về đất đai nói chung trên cơ sở bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất và có sự quản lý chặt chẽ của pháp luật.
Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai được xác định là tài sản đặc biệt của quốc gia, là nguồn lực, nguồn vốn to lớn của đất nước và là tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng không thể thay thế, có ảnh hưởng trực tiếp đến cuộc sống, lao động của mọi người trong xã hội. Ngay từ khi xuất hiện con người đã biết lấy đất đai làm nơi trú ngụ, sinh tồn và phát triển Ngày nay cùng với sự phát triển của tiến bộ xã hội đất đai cùng phát huy được nhiều giá trị to lớn Đặc biệt, trong nền kinh tế thị trường xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam, đất đai được xác định là tài sản vô giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là địa bàn phân bố các khu dân cư, các ngành kinh tế, là bộ phận của lãnh thổ quốc gia, là thành phần quan trọng của môi trường sống
Trong những năm qua với sự chuyển dịch kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và hội nhập quốc tế Làm cho tốc độ đô thị hóa cao nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng cao nhưng quỹ đất lại có hạn Thành phố Đông Hà là một huyện của tỉnh Quảng Trị hoạt động chuyển nhượng đã diễn ra khá nhiều để đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của người dân Để thúc đẩy phát triển kinh tế và đơn giản hóa thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng cũng như các thủ tục hành chính về đất đai nói chung trên cơ sở bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất và có sự quản lý chặt chẽ của pháp luật Ở địa bàn thành phố Đông Hà việc công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn có một số hạn chế như: khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất hầu hết người dân chỉ tự thỏa thuận không qua giấy tờ hoặc theo hợp đồng nhưng không qua chính quyền địa phương gây ra tình trạng tranh chấp khiếu nại về đất đai nên rất khó khăn trong công tác quản lý Do đó yêu cầu đặt ra cho công tác quản lý đất đai là phải hoàn thiện và đẩy mạnh việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân Với mục tiêu đưa đất đai vào sử dụng hợp lý, hiệu quả và tiết kiệm nhất Việc quản lý chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ từng bước đưa quỹ đất vào tầm kiểm soát của nhà nước, góp phần quản lý đất đai ngày càng chặt chẽ và thuận lợi hơn, nhà nước đã đưa ra cơ sở pháp lý quản lý đất đai thống nhất trên toàn quốc nhằm tạo trật tự và đảm bảo tính công bằng trong xã hội khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tuy nhiên với tốc độ đô thị hóa nhanh kéo theo nhiều bất cập trong công tác quản lý nhà nước về đất đai việc chuyển nhượng không làm thủ tục qua các cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền trên địa bàn thành phố, những năm qua còn xảy ra tình trạng tranh chấp khiếu nại về đất đai Đặc biệt trong khâu công khai thủ tục hành chính, tuyên truyền, giáo dục về pháp luật, các văn bản hướng dẫn thi hành pháp luật cho người dân về thủ tục
1 chuyển quyền sử dụng đất Đây là vấn đề không chỉ xảy ra ở thành phố Đông Hà nói riêng mà còn xảy ra ở nhiều nơi trên cả nước nên được UBND thành phố Đông Hà quan tâm và tìm kiếm nhiều giải pháp khác nhau để khắc phục quản lý tốt quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời nâng cao hiệu quả trong công tác quản lý đất đai Xuất phát từ những vấn đề trên để tìm ra khó khăn, tồn tại và giải pháp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị cùng với sự hướng dẫn của Cô giáo - TS Nguyễn Thị Hải, em tiến hành thực hiện đề tài: “Thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Đông Hà, tỉnhQuảng Trị giai đoạn 2020-2022”.
Mục tiêu nghiên cứu
Mục tiêu nghiên cứu chung
Đánh giá được tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị Trên cơ sở đó đề xuất các giải pháp, kiến nghị phù hợp để góp phần giải quyết các khó khăn tồn tại trong việc thực hiện công tác này cho địa phương.
Mục tiêu nghiên cứu cụ thể
- Đánh giá được tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị về các vấn đề như kết quả chuyển nhượng, những thuận lợi, khó khăn và tồn tại trong quá trình chuyển nhượng, sự đóng góp của hoạt động chuyển nhượng vào ngân sách nhà nước…
- Đề xuất được các giải pháp nhằm giải quyết các khó khăn, tồn tại trong việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị.
Ý nghĩa
Ý nghĩa khoa học
Kết quả đề tài góp phần làm rõ cơ sở lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung và chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân nói riêng.
Ý nghĩa thực tiễn
- Kết quả nghiên cứu của đề tài cung cấp các thông tin về tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Đông
Hà, tỉnh Quảng Trị Từ đó, tạo cơ sở cho chính quyền địa phương có các biện
2 pháp cụ thể nhằm quản lý và nâng cao hiệu quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Kết quả nghiên cứu của đề tài đóng góp vào nguồn tài liệu tham khảo cho các nghiên cứu tiếp theo về chuyển nhượng quyền sử dụng đất Bên cạnh đó, kết quả nghiên cứu của đề tài có thể áp dụng được tại các địa phương khác có điều kiện tương tự như thành phố Đông Hà
QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
Cơ sở lý luận
2.1.1 Một số khái niệm có liên quan
Luật Đất đai 2013 đã khẳng định: “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng” Như vậy, đất đai có điều kiện chung nhất đối với mọi quá trình sản xuất và hoạt động của con người Nói cách khác, không có đất sẽ không có sản xuất cũng như không có sự tồn tại của chính con người Do vậy, để sử dụng đúng, hợp lý và có hiệu quả đất đai thì việc hiểu rõ khái niệm về đất đai là vô cùng cần thiết
Trên quan điểm nhìn nhận của FAO thì đất đai bao gồm tất cả các thuộc tính sinh học và tự nhiên của bề mặt trái đất có ảnh hưởng nhất định đến tiềm năng và hiện trạng sử dụng đất Như vậy, đất đai được hiểu như một tổng thể của nhiều yếu tố bao gồm: khí hậu, mạo hình, đất, thổ nhưỡng, thủy văn, thảm thực vật tự nhiên, động vật tự nhiên, những biến đổi của đất do hoạt động của con người
(Tài liệu tham khảo: FAO (1976)) Đất đai là vùng đất có ranh giới, vị trí, diện tích cụ thể và có các thuộc tính tương đối ổn định hoặc thay đồi nhưng có tính chu kỳ, có thể dự đoán được, có ảnh hưởng đến việc sử dụng đất trong hiện tại hoặc tương lai của các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội như: thổ nhưỡng, khí hậu, địa hình, địa mạo, địa chất, thủy văn, thực vật, động vật cư trú và hoạt động sản xuất của con người
(Tài liệu tham khảo: Khoản 2 Điều 4 Thông tư 14/2012/TT-BTNMT Quy định về kỹ thuật điều tra thoái hóa đất)
Từ các định nghĩa trên, đất đai được hiểu là: Đất đai là một vùng đất có vị trí cụ thể, có ranh giới rõ ràng và có những thuộc tính tổng hợp của các yếu tố tự nhiên, kinh tế-xã hội như: khí hậu, địa hình, đất, thổ nhưỡng, thủy văn, thảm thực vật tự nhiên, động vật tự nhiên, những biến đổi của đất do hoạt động của con người
2.1.1.2 Thuế thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo Luật Đất đai 2013, thuế thu nhập từ hoạt động chuyển quyền sử dụng
4 đất là một trong các khoản thu tài chính từ đất đai Đây là sắc thuế đánh vào thu nhập phát sinh từ việc chuyển quyền sử dụng đất Cụ thể, tổ chức hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dung đất bao gồm cả đất và tài sản gắn liền với đất, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thì phải nộp thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất (Quốc hội, 2013)
Thuế thu nhâp từ hoạt động chuyển quyền sử dụng đấ có hai loại đó là thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển quyền sử dụng đất và thuế thu nhập doanh nghiệp từ hoạt động chuyển quyền sử dụng đất Trong đó:
- Thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển quyền sử dụng đất là sắc thuế thu vào thu nhập của hộ gia đình, cá nhân chuyển quyền sử dụng đất cho đối tượng khác theo quy định của luật đất đai Thu nhập tính thuế được xác định là giá chuyển nhượng từng lần Đối tượng chịu thuế: là các loại đất được thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật
- Thuế thu nhập doanh nghiệp từ hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sắc thuế thu vào thu nhập cua các doanh nghiệp thuộc diện chịu thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất đông sản, bao gồm doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế, mọi ngành nghề có thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có thu nhập từ hoạt động cho thuê lại đất Đối tượng chịu thuế thu nhập doanh nghiệp từ hoạt động chuyển quyền sử dụng đất bao gồm: thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất (gồm cả chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất theo quy định của pháp luật) Thu nhập từ hoạt động cho thuê lại đất của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai không phân biệt có hay không có kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc gắn liền với đất Thu nhập từ chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó nếu không tách riêng giá trị tài sản khi chuyển nhượng không phân biệt có hay không có chuyển nhương quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất, thu nhập từ chuyển nhượng các tài sản gắn liền với đất Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng nhà ở
Theo nghị định số 140/2016/NĐ-CP ngày 10 tháng 10 năm 2016 quy định về lệ phí trước bạ thì lệ phí trước bạ là khoản thu đối với tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm cả đăng ký quyền sử dụng đất khi nhận chuyển nhượng tài sản hoặc khi hợp thức hóa để được công nhận quyền sử
5 dụng đất nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất (Chính phủ,
Lệ phí trước bạ phát sinh khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ tổ chức, cá nhân sang tổ chức, cá nhân khác Thực chất, việc thu lệ phí trước bạ nhà đất là nhằm thực hiện việc quản lý nhà nước về quá trình sử dụng đất đai hay thực hiện lợi ích kinh tế - chính trị hơn là phân phối thu nhập
2.1.2.1 Khái niệm về quyền sử dụng đất
Luật Đất đai năm 2013, đất đai thuộc quyền sở hữu của toàn dân do nhà nước làm chủ sở hữu Nhà nước theo đó trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất Như vậy, có thể hiểu quyền sử dụng đất là quyền của người sử dụng đất có được do được nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất Nói cách khác đây là quyền của người sử dụng đất được khai thác các thuộc tính có lợi ích của đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho, góp vốn quyền sử dụng đất để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước (Quốc hội, 2013)
2.1.2.2 Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất
Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất được quy định tại Điều 168 Luật đất đai năm 2013, cụ thể như sau:
Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất, trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có giấy chứng nhận đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất
Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền
Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê, chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây
6 dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật đất đai 2013
2.1.3 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
2.1.3.1 Khái niệm về chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Cơ sở thực tiễn của vấn đề nghiên cứu
2.2.1 Tình hình phát triển thị trường đất đai của một số nước trên thế giới a Trung Quốc
Luật Đất đai của Trung Quốc cũng khẳng định đất đai là sở hữu toàn dân. Chính phủ Trung Quốc đã đề ra chính sách phát triển chăm lo nhà ở cho nhân dân lao động là chính sách trung tâm Trong thời gian qua, Trung Quốc đã đặc biệt chú trọng công tác cải tiến quản lý ngành xây dựng và nhà đất Trước tiên, tiến hành thí điểm tại bốn thành phố lớn: Nam Kinh, Thẩm Dương, Trùng Khánh, Nam Dương, đến nay đã đúc kết kinh nghiệm và triển khai áp dụng đại trà cho hơn 70 thành phố trong cả nước Theo báo cáo của Uỷ ban cải cách và phát triển nhà nước Trung Quốc, sự bùng phát thị trường nhà đất ở nước này trong 3 năm qua đang có nguy cơ sụp đổ do việc có đến 61% vốn đầu tư vào địa ốc là vốn vay ngân hàng và khoảng 120 triệu m2 nhà ở không bán được Tỷ lệ tăng trưởng nhà ở bình quân ở Trung Quốc trong 3 năm qua là 30%/năm và trong 2 tháng đầu năm 2003 là 37% Tính đến cuối tháng 2/2004, cán cân cho vay bằng Nhân dân tệ đã tăng 20,7% so với cùng kỳ năm trước Đây là nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng tăng trưởng quá nóng và giá cả leo thang ở Trung Quốc trong nửa cuối năm 2003 và những tháng đầu năm 2004 Để hạ nhiệt thị trường bất động sản, Chính phủ Trung Quốc đã yêu cầu các cơ quan chức năng trong thời gian tới phải thực hiện tốt 8 chính sách vĩ mô để ổn định và phát triển kinh tế, trong đó có 2 chính sách quan trọng là:(1) Tăng cường kiểm soát hoạt động đầu tư vào tài sản cố định, quản lý chặt hoạt động kinh doanh đất đai và vay vốn, đồng thời ngăn chặn việc đầu tư trở lại vào lĩnh vực này Đồng thời áp dụng một số quy định mới thắt chặt hoạt động đầu tư vào bất động sản, theo đó chủ đầu tư kinh doanh bất động sản sẽ phải cầm cố 35% tổng giá trị dự án bất động sản trước đây quy định là 30%, mục tiêu là cố gắng để đảm bảo giá bất động sản không tăng nhanh hơn tỷ lệ lãi suất ngân hang, (2) nhanh chóng hoàn thiện chế độ quản lý đất đai song song với cải cách cơ chế này, qua đó xác lập chế độ trách nhiệm cụ thể hơn đối với các cá nhân và cơ quan quản lý kinh tế (Cổng thông tin điện tử Bộ Xây dựng) b Singapore
Singapore có chế độ sở hữu đất đai đa dạng, trong đó chấp nhận sở hữu tư nhân Đất đai do Nhà nước sở hữu chiếm tỷ trọng lớn nhất gần 90%, số còn lại thuộc sở hữư tư nhân, nhưng việc sở hữu này phải tuân thủ Quy hoạch sử dụng đất mà Nhà nước đã phê duyệt Người nước ngoài được quyền sở hữu căn hộ
11 hoặc biệt thự kèm theo với đất ở Chế độ sử dụng đất phổ biến là hợp đồng thuê của Nhà nước trong thời hạn nhất định Chính phủ Singapore đã chú trọng xây dựng chiến lược quản lý phát triển đất đai, lập quy hoạch sử dụng nhà đất dài hạn Phương thức quy hoạch của Singapore rất bài bản: quy hoạch theo thứ tự hợp lý và nhất quán từ định, hướng đến chi tiết, quy hoạch triển khai từng bước, chắc chắn Một số khu vực chưa có quy hoạch, còn để trống thì ghi rõ khu vực đang nghiên cứu Việc quy hoạch mang tính dân chủ công khai, đảm bảo mọi người dân và các cơ quan chức năng, các doanh nghiệp được quyền tham gia và được thông tin đầy đủ trên các phương tiện thông tin đại chúng Sau khi nội dung quy hoạch đã được công bố, giá trị pháp lý của quy hoạch được đảm bảo, không phụ thuộc vào sự can thiệp của cá nhân hoặc cơ quan nào Nếu phát sinh một dự án mới ngoài quy hoạch mà muốn thực hiện thì phải chờ điều chỉnh quy hoạch trong giai đoạn 5 năm tiếp theo Quy hoạch không phụ thuộc vào ranh giới hành chính mà phân theo các phân khu chức năng
Do đó, việc quy hoạch và triển khai thống nhất, Nhà nước đóng vai trò trung tâm trong quy hoạch đô thị, có toàn quyền quyết định mọi vấn đề trong quy hoạch đô thị Sau khi có quy hoạch, Nhà nước thu hồi đất và giao đất bán hoặc cho thuê cho các công ty nhà nước hoặc tư nhân thực hiện đúng quy hoạch chi tiết Quy hoạch được công bố trước khi thu hồi đất 2- 3 năm Sau khi nhà đầu tư được giao đất phải cam kết thực hiện dự án trong vòng 6 năm, thường là các dự án lớn Nhà nước không cho phép chủ đầu tư mua đi bán lại trên mảnh đất đã được giao, trừ một số trường hợp đặc biệt Bằng mọi biện pháp, Chính phủ đã tập trung cho chương trình phát triển nhà ở cộng đồng loại nhà do nhà nước xây dựng và cung cấp giá rẻ kèm theo một số điều kiện, đặc biệt là thiết lập cơ chế tài chính và cơ cấu tổ chức hợp lý và tích cực cho chương trình phát triển bất động sản - nhà ở Chính phủ Singapore đã thường xuyên tài trợ cho các hoạt động của Uỷ ban phát triển nhà ở với nhiều giải pháp thiết thực Kế hoạch phát triển nhà ở cho dân chúng Singapore được đánh giá là thành công nhất trên thế giới Thành quả ghi nhận cụ thể là đến năm 1990, Chính phủ Singapore đã xây dựng được 20 đô thị mới, cung cấp 4.452 ha đất cho kế hoạch phát triển nhà ở cộng đồng, trong đó có 99,4% là quỹ đất đai của Uỷ ban phát triển nhà Do đó,
Uỷ ban phát triển nhà ở đã tạo được nhà ở cho 87% dân số Singapore với 617.474 căn hộ chung cư Thành công của chương trình phát triển nhà ở cộng đồng của Singapore đã chứng minh cho sự đúng đắn của các chủ trương, chính sách và vai trò quan trọng của Chính phủ dành cho việc chăm lo nhà ở cho dân chúng Chương trình nhà ở của Singapore có được thành công là nhờ kết hợp nhiều yếu tố Quy hoạch các khu chung cư được thiết kế hợp lý ngay từ đầu, nhằm mang lại sự sáng tạo và tăng sức hấp dẫn cho người mua Diện tích mỗi căn hộ cũng khác nhiều so với cách đây 40 năm Trước đây, người dân chỉ cần
12 những căn nhà có diện tích 35 m2, nay tối thiểu phải có 60 m2 với 2- 3 phòng ngủ (Cổng thông tin điện tử Bộ Xây dựng) c Malaysia
Những chính sách nhà đất đô thị đã góp phần làm nên những thành công của Malaysia trong việc thúc đẩy phát triển nền kinh tế xã hội của đất nước Tỷ lệ tăng trưởng kinh tế Malaysia 8%/năm là bằng chứng rõ nét nhất Mục tiêu chủ yếu của Malaysia là tăng trưởng kinh tế kết hợp hài hòa với công lý và công bằng xã hội Các chính sách nhà, đất ở đô thị đã được soạn thảo để giúp đạt được mục tiêu kép là tái cơ cấu xã hội và giảm đói nghèo Vì những diện tích lớn ở Malaysia được sở hữu trong thời kỳ thuộc địa, nên trong nhiều trường hợp Chính phủ phải thu hồi đất tư khi muốn thực hiện những dự án quy mô lớn
Malaysia có những quy định về thu hồi đất đai rất có hiệu lực, không những cho những dự án công cộng mà còn để bán cho tư nhân Chính phủ can thiệp vào quá trình phát triển đất đai thông qua việc kiểm soát quy hoạch Không ai có thể tiến hành bất kỳ hình thức phát triển đất đai nào nếu không được sự cho phép của chính quyền địa phương Để ngăn chặn việc tích tụ đất của những người mua được đất rẻ để xây nhà, các tiểu bang đã ban hành quy định là đất phải được phát triển trong vòng hai năm kể từ khi chuyển quyền sở hữu Để ngăn chặn tình trạng mua đi bán lại thu lợi nhanh, các lô nhà phải kèm theo điều kiện là không thể bán hoặc chuyển nhượng nếu không được chính quyền tiểu bang cho phép Chính quyền ban hành một loạt thuế, thuế thu nhập bất động sản được dùng để giảm thiểu sự đầu cơ nhà đất và bất động sản Chính sách yêu cầu chủ đầu tư tư nhân phải dành một phần các tòa nhà mới xây cho một nhóm người Malaysia nhất định Điều này dựa trên cơ sở, nếu không có sự điều tiết của Nhà nước về thị trường nhà đất, thì nhiều tầng lớp dân cư có thể phải mua nhà với giá quá cao Nhà nước Malaysia yêu cầu các nhà đầu tư đất đai tư nhân phải dành một phần nhất định trong các kế hoạch phát triển của họ cho những người nghèo, chỉ tiêu này quy định cho từng tiểu bang, giảm giá bán trên giá quảng cáo 5-15%, Chính phủ cũng yêu cầu những nhà đầu tư tư nhân phải dành một tỷ lệ khoảng 30% những căn hộ giá rẻ trong chương trình xây nhà của mình. d Thái Lan
Tình hình ở Thái Lan thì khác, khu vực tư nhân đóng một vai trò quan trọng hơn trong việc phát triển nhà đất Kinh doanh bất động sản, liên quan đến nhà đất hầu như hoàn toàn nằm trong tay tư nhân Thị trường nhà đất ở đô thị Thái Lan, đặc biệt là sử dụng đất nhà ở do người bán và nhà đầu tư kiểm soát, chứ không phải do người tiêu dùng Thị trường bất động sản chỉ tác động đến số ít dân chúng, những tầng lớp có thu nhập trung bình và cao, còn phần lớn cư dân nghèo không có khả năng mua căn hộ rẻ nhất trên thị trường tự do Cơ chế tài trợ
13 xây dựng nhà cho người nghèo, đã kích thích thị trường đầu cơ nhà đất, làm tăng sức ép buộc dân nghèo phải di dời
Thị trường nhà đất sôi động đẩy giá nhà đạt mức chưa từng có, và thu nhập từ những giao dịch này cũng rất cao Đầu tư vào các chứng khoán bất động sản đứng thứ 3 trong số các loại cổ phiếu và tài khoản (Cổng thông tin điện tử Bộ Xây dựng) e Hàn Quốc
Tại Hàn Quốc, giá nhà đất đã tăng cao vào những năm 1980 đe dọa đến những vấn đề xã hội và chính trị, tính nguyên vẹn của quốc gia Theo ước tính, chỉ riêng lãi có được từ việc tăng giá nhà đất năm 1989 đã nhiều hơn 35% tổng thu nhập của tất cả người lao động đô thị kiếm được trong năm đó Mặt khác, giá nhà đất tăng làm cho chi phí đền bù đất đai để xây dựng cơ sở hạ tầng tăng, đưa đến chi phí xây dựng cơ sở hạ tầng tốn kém như 1970 -1972 chi phí chỉ khoảng 90 -100 triệu Won/km, thì năm 1993 chi phí đã lên tới 27.000 triệu Won/km, tạo nên sự bất ổn đe dọa các lợi ích và tính bền vững của tăng trưởng kinh tế Khủng hoảng bất động sản vào cuối những năm 1980 ở Hàn Quốc vô cùng nghiêm trọng, đặc biệt vì lạm phát giá nhà đất ở mức quá cao, nếu không kiểm soát được, thì tăng trưởng kinh tế bị giảm và phúc lợi công dân bị ảnh hưởng Cuối những năm 80 thế kỷ trước, xung đột bạo động xảy ra liên tục Mặc dù mức lương tăng nhanh, công nhân nhận thấy rằng thu nhập của họ không bắt kịp giá nhà và tiền thu nhà gia tăng Chính quyền nhận thấy, nếu không giải quyết đúng đắn vấn đề phân phối của cải xã hội công bằng thì không những chỉ làm xáo trộn nền chính trị xã hội mà còn cản trở phát triển kinh tế (Cổng thông tin điện tử Bộ Xây dựng)
2.2.2 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam
2.2.2.1 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam trước năm 1980
Trong thời gian từ sau cách mạng tháng 8 năm 1945 cho đến năm 1960 ở miền bắc thị trường quyền sử dụng đất vẫn diễn ra Tuy nhiên, do nhiều yếu tố tác động, các giao dịch thuê mướn, thế chấp, cầm cố quyền sử dụng đất hầu như ít xuất hiện Thời kỳ sau các năm 1958 đến 1975 là thời kỳ phát triển của kinh tế quốc doanh và kinh tế hợp tác xã, thị trường hoạt động với nhịp độ thấp và quy mô không lớn, và chủ yếu diễn ra trong phạm vi mua bán đất ở, nhà ở Giai đoạn từ sau 1975 đến 1980, ở miền nam thực hiện cải tạp nông nghiệp, cải tạo công thương nghiệp tư bản tư doanh, về mức độ ở hai miền khác nhau song thị trường quyền sử dụng đất chưa hình thành và phát triển
Từ năm 1945 đến 1980, đất đai ở nước ta thuộc sở hữu tư nhân, sở hữu cộng đồng, sở hữu của tổ chức, sở hữu của Nhà nước và hoạt động giao dịch mua bán, thuê mướn, cầm cố đất đai, nhà cửa diễn ra một cách bình thường Sau cải cách ruộng đất và cải tạo công thương nghiệp tư bản tư doanh ở miền bắc, đất đai- bất động sản đã được phân phối lại, các giao dịch mua bán, chuyển nhượng thuê mướn, cầm cố đất đai vẫn diễn ra, nhưng không phổ biến Cách thức và thủ tục chuyển nhượng, mua bán, thuê mướn…được thực hiện theo truyền thồng tập quán của cộng đồng, các bên tham gia giao dịch tự tìm đến nhau và tự thỏa thuận giá cả Trong giai đoạn này mặc dù Nhà Nước chưa có văn bản pháp luật về giao dịch quyền sử dụng đất nhưng Nhà Nước vẫn thừa nhận và làm thủ tục cho các quan hệ giao dịch mua, bán, thuê mướn, vẫn thu lệ phí trước bạ (thuế trước bạ) khi đăng ký quyền sở hữu nhà, đất Đặc điểm chủ yếu của thị trường quyền sử dụng đất trong giai đoạn này là một thị trường tự phát ớ một số vùng, một số địa phương theo yêu cầu của thực tế, chưa có khung pháp luật, chưa xuất hiện các tổ chức kinh doanh, môi giới, dịch vụ, cung cấp thông tin (Nguyễn Thị Hải, 2021).
2.2.2.2 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam từ năm
Hiến pháp 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nghiêm cấm việc mua bán đất đai Do đó, nhà nước không ban hành hệ thống các văn bản pháp luật Việc đăng ký quyền sở hữu tài sản, đăng ký quyền sử dụng đất cũng không được thực hiện, vì đất đai thuộc sở hữu toàn dân và được giao cho khu vực kinh tế nhà nước và kinh tế hợp tác xã Quan hệ chuyển dịch, mua bán đất đai, thuê mướn, cầm cố đất đai từ năm 1980 đến đầu thập kỷ 90 không được thừa nhận Tuy nhiên, vùng với quá trình đổi mới của toàn bộ nền kinh tế- xã hội của đất nước, yêu cầu sử dụng đất phục vụ cho phát triển cơ sở hạ tầng xã hội, xây dựng và phát triển sản xuất công nghiệp, thương mai, dịch vụ … Thuộc các thành phần kinh tế ngày một gia tăng, nhu cầu giao dịch về đất đai được đặt ra. Hiện tượng mua, bán đất đai, mua bán đất đai đã xuất hiện và diễn ra sôi động tại các đô thị vào những năm 1991 đến 1993, với hình thực mua nhà ở, được tiếp tục sử dụng đất ở gắn với nhà ở vì Điều 17 Luật đất đai 1988 đã cho phép
“Người được thừa kế nhà ở hoặc người chưa có nhà ở khi được người khác chuyển nhượng nhà ở, sau khi được cơ quan quan Nhà nước có thẩm quyền cộng nhận quyến sở hữu đối với nhà ở thì được quyền sử dụng đất ở có ngôi nhà đó”. Thực chất quan hệ mua bán nhà ở là hiện tượng mua bán đất đai ngầm không được pháp luật quy định Hiện tượng tự chuyển đất nông nghiệp thành đất ở, đầu cơ nâng giá, hạ giá là khá phổ biến làm xáo trộn những quan hệ về đất đai theo quy định của pháp luật Hiện tượng giao đất, cho thuê đất không đúng thẩm
15 quyền diễn ra khá phổ biển ở hầu hết các vùng ngoại thành đô thị, các khu vực ven đường giao thông, các trung tâm cộng nghiệp, thương mại và dịch vụ… Đã làm cho các vụ khiếu kiện đất đai đã bắt đầu phát sinh và phát triển Đặc điểm cơ bản của thị trường trong giai đoạn này là sự tự phát hình thành thị trường ngầm, mua bán đất từ phạm vi hẹp được phát triển đến sôi động, không được pháp luật quy định ảnh hưởng đến đời sống kinh tế xã hội
Các công trình nghiên cứu liên quan
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một hoạt động diễn ra phổ biến ở nhiều địa phương trên cả nước Do vậy, đã có một số tác giả tiến hành nghiên cứu vấn đề này Cụ thể:
Tác giả La Thị Như (2014), đã thực hiện đánh giá được công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Tràng Định, nhằm xác định được những kết quả đạt được và những tồn tại, yếu kém trong công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất Bên cạnh đó, tác giả đã đề xuất những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại địa phương
Tác giả Phạm Thị Thanh Vân (2015), đã thực hiện nghiên cứu về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo pháp luật Việt Nam Với nghiên cứu này, tác giả đã tiến hành phân tích, đánh giá pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đồng thời nhận diện những tồn tại, bất cập của pháp luật về vấn đề này trên cơ sở đánh giá thực trạng thi hành Trên cơ sở đó, tác giả đã đề xuất định hướng và một số giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
Theo kết quả nghiên cứu của Phan Thị Thanh Huyền (2016), về tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên, cho thấy việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện cơ bản phù hợp với quy định của pháp luật, song vẫn còn một số tồn tại, hạn chế đó là: còn hiện tượng giao dịch không đăng ký với cơ quan nhà nước, việc kê khai giá chuyển nhượng trên hợp đồng thấp hơn so với giá thực tế, việc tìm kiếm thông tin thị trường còn gặp nhiều khó khăn Để khắc phục tồn tại, hạn chế nêu trên, tác giả đã đưa ra các giải pháp nhằm nâng cao công tác quản lý, tăng cường tuyên truyền pháp luật về đất đai, đào tạo nâng cao trình độ, tăng biên chế đội ngũ cán bộ làm công tác chuyên môn về chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Tác giả Phạm Thị Hương Thảo (2015), đã nghiên cứu về việc thực hiện pháp luật về quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam Kết quả nghiên cứu đi sâu tìm hiểu các vấn đề lý luận và thực tiễn liên quan đến quyền của người sử dụng đất bao gồm các vấn đề lý luận về sở hữu đất đai, chế độ sở hữu đối với đất đai và quyền của người sử dụng đất Quy định của pháp luật về căn cứ xác lập quyền cho người sử dụng đất, thực trạng pháp luật về quyền của người sử dụng đất là tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư ở nước ngoài sử dụng đất ở Việt Nam Bên cạnh đó chỉ ra những bất cập và phương hướng hoàn thiện quy định của pháp luật về quyền của người sử dụng đất
TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài bao gồm:
- Các hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân trên địa bàn thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị
- Các văn bản liên quan pháp lý liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Các cán bộ chuyên môn đã thực hiện và các hộ gia đình, cá nhân đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị.
Phạm vi nghiên cứu
-Phạm vi không gian: Đề tài được thực hiện tại thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị
-Phạm vi số liệu: Đề tài sử dụng số liệu từ năm 2020-2022 để thực hiện nghiên cứu.
Nội dung nghiên cứu
- Điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội của thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị
- Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất của thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị
- Thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị giai đoạn 2020-2022
- Đề xuất mốt số giải pháp góp phần khắc phục những khó khăn trong quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị
Phương pháp nghiên cứu
3.4.1 Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu
3.4.1.1 Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu
- Phương pháp khảo sát thực địa: Đề tài thực hiện khảo sát thực địa về tình trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị Đông thời kiểm tra tính chính xác của các thông tin tài liệu, số liệu sơ cấp thu thập được
- Phương pháp thu thập bằng bảng hỏi:
- Phỏng vấn 30 hộ gia đình có thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất tai thành phố Đông Hà trong giai đoạn 2020-2022 theo phương pháp chọn ngẫu nhiên bằng bảng hỏi đã được soạn sẵn Nội dung phỏng vấn tập trung vào một số vấn đề trọng điểm như: Quy trình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, những thuận lợi khó khăn, tồn tại trong quá trình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, một số vấn đề khác liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất,…
3.4.1.2 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp
Trong quá trình thực hiện, đề tài tiến hành thu thập các tài liệu, số liệu thứ cấp có liên quan tại các cơ quan chức năng trên địa bàn thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị như: Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Đông Hà, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Quảng Trị bao gồm:
- Báo cáo điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội của thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị
- Báo cáo tổng kết công tác hàng năm của Phòng Tài nguyên và Môi trường, Chi Nhánh Văn Phòng Đăng Ký đất đai thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị về tình hình quản lý đất
- Số liệu thống kê đất đai năm 2022
- Các hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Đông
- Các sách, báo, tạp chí, các chương trình nghiên cứu đã được xuất bản, các kết quả nghiên cứu đã được công bố của các cơ quan nghiên cứu, các tài liệu trên mạng internet…
3.4.2 Phương pháp phân tích và xử lý số liệu
Các số liệu thu thập được xử lý bằng phần mềm Excel Dữ liệu sau khi xử lý sẽ được phân tích bằng bảng, biểu đồ hoặc đồ thị, tùy nội dung đối tượng nghiên cứu Với số liệu dạng cơ cấu sẽ thể hiện trên nền biểu đồ hình tròn, số liệu liệt kê sẽ thể hiện trên nội dung bảng đơn hoặc bảng so sánh để thể hiện trực quan và logic về vấn đề phân tích.
QUẢ NGHIÊN CỨU
Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của địa bàn thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị
Thành phố Đông Hà nằm ở trung tâm tỉnh Quảng Trị, có ranh giới hành chính được xác định như sau:
- Phía Đông và phía Nam giáp huyện Triệu Phong
- Phía Tây giáp huyện Cam Lộ
- Phía Bắc giáp huyện Gio Linh và huyện Cam Lộ Thành phố Đông Hà có diện tích tự nhiên là 73.06 km 2 Thành phố cách Thủ đô Hà Nội 600 km, cách thành phố Hồ Chí Minh 1118 km, cách cửa khẩu Quốc tế Lao Bảo 83 km, cách thành phố Huế 66 km, cách thành phố Đồng Hới 100km
Thành phố Đông Hà có 9 phường, bao gồm: Phường 1, Phường 2, Phường
3, Phường 4, Phường 5, Phường Đông Giang, Phường Đông Lễ, Phường Đông Lương, Phường Đông Thanh
Hình 4.1 Sơ đồ vị trí thành phố Đông Hà
4.1.2.2 Địa hình Địa hình của Đông Hà có đặc trưng như một mặt cầu mở rộng ra hai phía Nam, Bắc của Quốc lộ 9 Địa hình của thành phố hơi nghiêng và thấp dần từ Tây sang Đông Gồm hai dạng địa hình cơ bản sau: Địa hình gò đồi bát úp ở phía Tây và Tây Nam, chiếm 44,1% diện tích tự nhiên với hơn 3.000 ha, có độ cao trung bình 5-100m Về thổ nhưỡng, mặt đất ở đây được phủ trên nền phiến thạch và sa phiến cùng với địa hình gò đồi bát úp nối dài Dạng địa hình này thích hợp cho việc sản xuất canh tác, trồng cây lâm nghiệp, xây dựng và phát triển các mô hình kinh tế trang trại, sinh thái vườn đồi, vườn rừng Xen kẽ giữa những gò đồi là những hồ đập có tác dụng điều hoà khí
22 hậu, bảo vệ môi trường, đồng thời tạo ra những cảnh quan tự nhiên, môi trường sinh thái để tạo điều kiện cho việc xây dựng và phát triển các cụm điểm dịch vụ vui chơi, giải trí, tạo ra một cảnh quan đô thị đẹp, đa dạng
- Địa hình đồng bằng có độ cao trung bình 3m so với mực nước biển, chiếm 55,9% diện tích tự nhiên Về thổ nhưỡng, đất ở đây được phủ lên mặt lớp phù sa thuận lợi cho ph át triển nông nghiệp (trồng lúa, hoa, rau màu ) Địa hình này tập trung ở các phường: Phường 2, Phường 3, Phường Đông Thanh, Phường Đông Giang, Phường Đông Lễ, Phường Đông Lương Do địa hình thấp trũng nên thường bị ngập lụt về mùa mưa bão, đồng thời hạn hán, thiếu nước về mùa hè, ảnh hưởng lớn đến sản xuất và đời sống
Thành phố Đông Hà nằm ở khu vực đất hẹp của Bắc Trung Bộ, mang đặc điểm của khí hậu gió mùa và có những biểu hiện đặc thù so với các vùng khí hậu khu vực phía Đông dãy núi Trường Sơn Do chịu ảnh hưởng mạnh mẽ của gió phơn Tây Nam nên tạo thành một vùng khí hậu khô, nóng Chế độ khí hậu chia làm 2 mùa rõ rệt là mùa mưa và mùa khô nóng
Khu vực Đông Hà còn chịu ảnh hưởng của bão Mùa bão ở đây tập trung từ tháng 9 đến tháng 11 Các cơn bão đổ bộ vào đất liền thường tập trung vào các cơn bão số 7, 8, 9 và 10 Đông Hà chịu ảnh hưởng sâu sắc của hai loại gió mùa: gió mùa đông bắc hoạt động từ tháng 11 đến tháng 3 năm sau và gió mùa tây nam hoạt động từ tháng 4 đến tháng 9
*Tài nguyên đất Đất đai của Đông Hà bao gồm các loại đất chủ yếu như: Đất Feralit vàng trên sa phiến, đất phù sa bồi, đất cát
Nguồn khoáng sản ở Đông Hà nhìn chung nghèo, chủ yếu gồm có đất sét làm gạch ngói nhưng trữ lượng không lớn lại phân bố rải rác ở các Phường Đông Giang, Đông Thanh, Đông Lương và phường 2 Việc khai thác không thể thực hiện trên diện rộng và có quy mô lớn
Thành phố Đông Hà có tổng trữ lượng nguồn nước mặt lớn, phân bố khá đều trên thành phố Ngoài nguồn nước từ sông Hiếu, Vĩnh Phước, Thạch Hãn và
23 hàng chục khe suối, các hồ chứa, Đông Hà còn có một số hồ đập nhân tạo phục vụ cho sản xuất nông nghiệp, cải tạo môi trường và nuôi trồng thuỷ sản như: hồ Trung Chỉ, hồ Khe Mây, hồ Đại An, hồ Khe Sắn Đông Hà còn là nơi có sông Cam Lộ chảy qua
Bên cạnh nguồn nước mặt thì trên địa bàn thành phố Đông Hà còn có sự phân bố của nước ngầm Nước ngầm vùng Đông Hà tồn tại dưới 2 dạng chính là các tầng chứa nước lỗ hổng và các tầng chứa nước khe nứt
Trước đây diện tích rừng tự nhiên của Đông Hà khá lớn với nhiều chủng loại gỗ quý và động vật cũng tương đối phong phú Tuy nhiên, do hậu quả chiến tranh, chất độc hoá học đã tàn phá và nạn khai thác rừng bừa bãi đã làm cạn kiệt tài nguyên rừng
Hệ thống rừng ở Đông Hà chủ yếu hiện nay là rừng trồng và rừng tái sinh. Rừng của thành phố ngoài ý nghĩa về kinh tế còn góp phần tích cực vào việc điều hoà khí hậu, giữ gìn nguồn nước, chống xói mòn và tạo cảnh quan du lịch sinh thái
*Chế độ thủy văn của thành phố Đông Hà chịu ảnh hưởng của hệ thống sông ngòi và thủy triều từ biển vào thông qua Cửa Việt Hệ thống sông ngòi của thành phố gồm 3 sông chính là sông Hiếu, sông Thạch Hãn và sông Vĩnh Phước
4.1.2 Điều kiện kinh tế xã hội
4.1.2.1 Thực trạng phát triển các ngành và lĩnh vực
*Ngành thương mại, dịch vụ
- Tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ đạt 20.006,81 tỉ đồng, tang 14,88% so với cùng kỳ năm trước (thấp hơn mục tiêu kế hoạch đề ra 17%) và đạt 52,8% so với kế hoạch năm 2022
- Thành phố đã đẩy mạnh các hoạt động xúc tiến thương mại, kết nối giao thương, xuất khẩu hàng hóa, tăng cường liên kết, hợp tác tìm kiếm thị trường nội địa để 13 tiêu thụ các mặt hàng thế mạnh của tỉnh, xây dựng thương hiệu cho một số sản phẩm chủ lực Phát triển thương mại điện tử, quảng bá, bán hàng thông qua môi trường mạng Khuyến khích tạo điều kiện cho doanh nghiệp tổ chức chương trình khuyến mãi, giảm giá, tổ chức các hoạt động hội chợ, hội nghị kết nối cung cầu, đưa hàng Việt về nông thôn… để phát triển thị trường
Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất của địa bàn thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị
Hà, tỉnh Quảng Trị 4.2.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2022
Theo số liệu thống kê đất đai năm 2022, thành phố Đông Hà có tổng diện tích tự nhiên là 7.308,53 Hiện trạng sử dụng đất được thể hiện qua bảng 4.1 và hình 4.2
Bảng 4.1 Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Đông Hà năm 2022
Thứ tự MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG Diện tích (ha) Tỷ lệ (%)
1.1 Đất sản xuất nông nghiệp 1.501,59 20,54
1.1.1 Đất trồng cây hàng năm 1.488,56 20,36
1.1.1.2 Đất trồng cây hàng năm khác 443,16 0,60
1.1.2 Đất trông cây lâu năm 13,03 0,17
1.3 Đất nuôi trông thủy sản 119,05 0,16
2 Nhóm đất phi nông nghiệp 3.110,17 42,55
2.2.1 Đất xây dựng trụ sở cơ quan 40,29 0,55
2.2.4 Đất xây dựng công trình sự nghiệp 152,44 0,20
2.2.5 Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp 204,03 0,27
2.2.6 Đất sử dụng vào mục đích công cộng 924,35 12,64
Thứ tự MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG Diện tích (ha) Tỷ lệ (%)
2.3 Đất cơ sở tôn giáo 14,03 0,19
2.4 Đất cơ sở tín ngưỡng 15,94 0,21
2.5 Đất nghĩa trang , nhà tang lễ, hỏa táng 314,46 4,30
2.6 Đất sông , ngòi, kênh, suối 381,45 52,2 2.7 Đất có mặt nước chuyên dụng 157,26 21,5
3 Nhóm đất chưa sử dụng 270,18 3,69
3.1 Đất bằng chưa sử dụng 251,85 3,4
3.2 Đất đồi núi chưa sử dụng 18,33 0,25
(Nguồn: Chi Nhánh Văn phòng đăng kí đất đai thành phố Đông Hà, năm 2022)
Hình 4.2 Cơ cấu sử dụng đất của thành phố Đông Hà năm 2022
* Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp
Năm 2022, thành phố Đông Hà có 3.928,17 ha đất nông nghiệp, chiếm 53,74 % tổng diện tích tự nhiên Trong đó:
- Đất sản xuất nông nghiệp: có diện tích là 1.501,59 ha, chiếm 20,54 % tổng diện tích tự nhiên Đất sản xuất nông nghiệp của thành phố Đông Hà bao gồm các loại đất như trồng cây hàng năm và đất trồng cây lâu năm
- Đất lâm nghiệp: có diện tích là 2.285,17 ha, chiếm 31,26 % tổng diện tích tự nhiên Đất bao gồm đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ và được sử dụng chủ yếu vào trồng keo, tràm,
- Đất nuôi trồng thủy sản: có diện tích là 119,05 ha, chiếm 0,16 % tổng diện tích tự nhiên, sử dụng chủ yếu vào nuôi tôm, cá
- Đất nông nghiệp khác: có diện tích là 22,36 ha, chiếm 0,31 % tổng diện tích tự nhiên
29 Đất chưa sử dụng Đất phi nông nghiệp Đất nông nghiệp
* Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp
Diện tích đất phi nông nghiệp của thành phố Đông Hà có 3,110.17 ha đất phi nông nghiệp, chiếm 42,55 % tổng diện tích tự nhiên Trong đó:
- Đất ở: có diện tích là 762,68 ha, chiếm 10,43 % tổng diện tích tự nhiên Đất ở bao gồm đất ở tại đô thị và đất ở tại nông thôn, tập trung chủ yếu vào mục đích xây nhà ở
- Đất chuyên dùng: có diện tích là 1,464.22 ha, chiếm 20,1 % tổng diện tích tự nhiên Loại đất này sử dụng vào việc xây dựng cơ quan trụ sở, đất quốc phòng, đất an ninh, đất công trình, đất sản xuất phi nông nghiệp và đất công cộng
- Đất tôn giáo tín ngưỡng: có diện tích là 14,03 ha, chiếm 0,19 % tổng diện tích tự nhiên và được phân bố đồng đều ở các phường
- Đất nghĩa trang, nhà tang lễ: có diện tích là 314,46 ha, chiếm 4,30 % tổng diện tích tự nhiên
- Đất sông, suối, kênh: có diện tích là 381,45 ha, chiếm 52,2 % tổng diện tích tự nhiên, phân bố không đồng đều ở các phường
- Đất có mặt nước chuyên dụng: có diện tích là 157,26 ha, chiếm 21,5 % tổng diện tích tự nhiên
* Hiện trạng đất chưa sử dụng
Thành phố Đông Hà có diện tích đất chưa sử dụng là 270,18 ha, chiếm3,69 % tổng diện tích tự nhiên Trong đó, thành phố có hai loại đất là đất bằng chưa sử dụng và đất đồi núi chưa sử dụng Đất bằng chưa sử dụng có diện tích là251,85 ha, còn đất đồi núi chưa sử dụng có diện tích là 18,33 ha, chiếm 0,25 % diện tích đất chưa sử dụng của thành phố.
Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất của thành phố Đông Hà giai đoạn 2020 – 2022
Đông Hà giai đoạn 2020 – 2022 4.3.1 Trình tự thủ tục đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Đông Hà được thực hiện trên cơ sở áp dụng các văn bản pháp luật cấp trung ương và các văn bản do ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Trị ban hành. Các văn bản này được thể hiện trong bảng 4.2
Bảng 4.2 Các văn bản pháp lý, trình tự thủ tục đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Đông Hà trong giai đoạn 2020 – 2022
STT Tên văn bản Cơ quan ban hành Ngày ban hành Trích yếu nội dung
I Văn bản cấp trung ương
1 Luật đất đai Quốc hội 29/11/2013
Quy định về chế độ sở hữu đất đai, quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý đất đai, chế độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với đất đai thuộc lãnh thổ của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
2 Luật dân sự năm 2015 Quốc hội 24/11/2015
Quy định địa vị pháp lý, chuẩn mực pháp lý về cách ứng xử của cá nhân, pháp nhân; quyền, nghĩa vụ về nhân thân và tài sản của cá nhân, pháp nhân trong các quan hệ được hình thành trên cơ sở bình đẳng, tự do ý chí, độc lập về tài sản và tự chịu trách nhiệm
Quy định về công chứng viên, tổ chức hành nghề công chứng, việc hành nghề công chứng, thủ tục công chứng và quản lý nhà nước về công chứng
4 Luật kinh doanh bất động sản 2014 Quốc hội 25/11/2014
Quy định về kinh doanh bất động sản, quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân kinh
STT Tên văn bản Cơ quan ban hành Ngày ban hành Trích yếu nội dung doanh bất động sản và quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản
Nghị định này sửa đổi, bổ sung một số điều của nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai, Nghị định số 44/2014/NĐCP ngày 15 tháng 5 năm
2014 quy định về giá đất và
47/2014/NĐCP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định về bồi thường,hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
43/2014/NĐCP Chính phủ 15/05/2014 Quy định chi tiết một số điều, khoản của Luật đất đai
Bộ tài nguyên môi trường 19/05/2014
Quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Thông tư liên tịch số
BTNMT của Bộ tài chính-
Bộ tài nguyên môi trường
Bộ tài nguyên môi trường- Bộ tài chính
Quy định về hồ sơ và trình tự, thủ tục tiếp nhận, luân chuyển hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai của người sử dụng đất
II Văn bản cấp tỉnh
Quy định hạn mức giao đất, công nhận quyền sử dụng đất cho mỗi hộ gia đình cá nhân; điều kiện tách thửa, hợp thửa, diện tích tối thiểu của thửa đất tách thửa và các trường hợp không được tách thửa trên địa bàn tỉnh Quảng Trị
UBND tỉnh Quảng Trị 20/12/2019 Ban hành bảng giá các loại đất định kỳ 5 năm trên địa bàn tỉnh Quảng Trị
Qua bảng 4.2 cho thấy, trong giai đoạn từ năm 2020 - 2022 việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại thành phố Đông Hà được
32 thực hiện trên cơ sở áp dụng 10 văn bản quy định pháp luật Trong đó có 8 văn bản cấp trung ương và 2 văn bản do tỉnh Quảng Trị ban hành
Nội dung của các văn bản này tập trung vào các vấn đề như tính pháp lý, trình tự thủ tục đăng ký biến động chuyển quyền, quy chế phối hợp giữa các đơn vị có liên quan Tuy nhiên, thực tiễn triển khai thì các cơ quan, đơn vị vẫn thực hiện chưa tốt, chưa có sự kết nối đồng bộ, dẫn đến nhiều hồ sơ bị vướng như Thông tư 88/2016/TTLT/BTC-BTNMT Quy trình hồ sơ và trình tự, thủ tục tiếp nhận, luân chuyển hồ sơ xác nhận nghĩa vụ tài chính về đất đai của người sử dụng đất
4.3.2 Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Đông Hà
4.3.2.1 Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Đông Hà theo từng năm giai đoạn 2020 - 2022
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế xã hội và sự gia tăng về nhu cầu sử dụng đất, trên địa bàn thành phố Đông Hà đã diễn ra việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các hộ gia đình, cá nhân trong giai đoạn 2020- 2022 Số liệu về việc chuyển nhượng này theo từng năm được thể hiện qua bảng 4.3
Bảng 4.3 Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo từng năm trong giai đoạn 2020 - 2022
Số lượng hồ sơ chuyển nhượng (hồ sơ) Diện tích chuyển nhượng (ha) Tỷ lệ (%)
(Nguồn: Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Đông Hà, 2020-
Qua bảng 4.3 cho thấy, thì từ năm 2020 đến năm 2022 thì thành phố Đông
Hà có 9.486 hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân với tổng diện tích đất chuyển nhượng là 189,72 ha Số lượng hồ sơ chuyển nhượng có xu hướng tăng dần qua các năm trong giai đoạn từ 2020-2022 Trong
33 đó, năm 2021 có số lượng hồ sơ chuyển nhượng cao nhất với 4.729 hồ sơ và diện tích đất chuyển nhượng cũng cao nhất với 94,58 ha
4.3.2.2 Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo các phường, xã trên địa bàn thành phố Đông Hà
Trên địa bàn thành phố Đông Hà có 9 phường Từ năm 2020 đến năm
2022 việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đã diễn ra ở 9 phường của thành phố Đông Hà
Bảng 4.4 Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo từng phường của thành phố Đông Hà trong giai đoạn 2020-2022
STT Tên phường, xã Số lượng hồ sơ chuyển nhượng (hồ sơ)
(Nguồn: Chi Nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Đông Hà, 2020-
Qua bảng 4.4 cho thấy, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân diễn ra tất cả ở 9 phường của thành phố Đông Hà, nhưng số lượng hồ sơ chuyển nhượng và diện tích chuyển nhượng của các phường là không đông đều Trong đó, Phường Đông Lương, Phường 5 có số lượng hồ sơ
34 chuyển nhượng cao nhất, vì các phường gần trung tâm, giao thông thuận lợi, có nhiều dự án được thực hiện, đồng thời tập trung nhiều dân cư nên khả năng sinh lợi của đất đai cũng như nhu cầu sử dụng đất ở các phường này rất cao
4.2.3.3 Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tính theo loại đất
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Đông Hà trong giai đoạn 2020- 2022 được thực hiện với hai nhóm đất là đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp Điều này được thể hiện tại bảng 4.5.
Bảng 4.5 Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo từng loại đất
Số lượng hồ sơ chuyển nhượng (hồ sơ) Diện tích chuyển nhượng (ha)
1.2 Đất trồng cây hàng năm khác 1.375 14,85
1.3 Đất trồng cây lâu năm 1.485 15,94
(Nguồn: Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Đông Hà, năm 2020- 2022)
Đề xuất giải pháp góp phần khắc phục những khó khăn trong quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại thành phố Đông Hà
4.4.1 Cơ sở đề xuất giải pháp
Nhằm giải quyết những khó khăn, tồn tại trong quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất của thành phố Đông Hà, đề tài đưa ra các đề xuất giải quyết sau:
- Kết quả nghiên cứu của đề tài về thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Đông Hà.
- Kết quả phỏng vấn người dân về tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Những phát hiện của đề tài về các khó khăn, hạn chế đang tồn tại trong công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Đông Hà.
4.4.2 Nội dung chi tiết của các giải pháp
- Xây dựng đội ngũ cán bộ tiếp nhận hồ sơ có chuyên môn cao, vì đây là người sẽ tiếp nhận hướng dẫn người dân, nên không thể đưa cán bộ có chuyên môn kém vào hướng dẫn nên kết quả sẽ không được cao
- Có quy định về xử lý vi phạm đối với các trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đăng ký quyền sử dụng với cơ quan nhà nước trước khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
LUẬN
Kết luận
Qua quá trình nghiên cứu về thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị Đề tài rút ra những kết luận sau:
- Trong gia đoạn từ năm 2020-2022 trên địa bàn thành phố Đông Hà đã có 9.486 hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân với tổng diện tích chuyển nhượng 189,67 ha
- Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra từ năm 2020 đến cuối năm
2022 Trong đó, hồ sơ chuyển nhượng và diện tích đất có xu hướng tang dần theo từng năm, và việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra ở 9 phường Chủ yếu ở Phường Đông Lương, Phường 5
- Phần lớn các hồ sơ chuyển nhượng có giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng thấp hơn so với giá chuyển nhượng thực tế
- Đề tài đã đề xuất được 5 giải pháp nhằm hạn chế các khó khăn, tồn tại trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình cá nhân tại thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị.