Luật Đất đai năm 2013 đã phát triển và xác định người sử dụng đất có 09 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Trong đó, các quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho là những quyền quan trọng, được sử dụng phổ biến và có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong việc xây dựng và hoàn thiện pháp luật nói chung, cũng như pháp luật đất đai nói riêng.
Trang 1DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1: Quy ước thang điểm đánh giá ý kiến theo thang đo Likert 25
Bảng 3.1: Phân bố dân cư năm 2021 theo đơn vị hành chính 37
Bảng 3.2: Hiện trạng sử dụng đất năm 2022 thành phố Đồng Hới 53
Bảng 3.3: Biến động hiện trạng sử dụng đất thành phố Đồng Hới giai đoạn 2018 – 2022 theo đơn vị hành chính 59
Bảng 3.4: Biến động hiện trạng sử dụng đất thành phố Đồng Hới giai đoạn 2018 – 2022 theo diện tích 60
Bảng 3.5: Tình hình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Đồng Hới giai đoạn 2018 – 2022 64
Bảng 3.6: Tình hình thực hiện thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Đồng Hới giai đoạn 2018 – 2022 70
Bảng 3.7: Tình hình thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Đồng Hới giai đoạn 2018 – 2022 75
Bảng 3.8: Kết quả điều tra về loại giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại 03 điểm nghiên cứu 79
Bảng 3.9: Kết quả điều tra về chuyển nhượng tại 03 điểm nghiên cứu 80
Bảng 3.10: Kết quả điều tra thực hiện thừa kế quyền sử dụng đất tại 03 điểm nghiên cứu 83
Bảng 3.11: Kết quả điều tra thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất tại 03 điểm nghiên cứu 85
Bảng 3.12: Ý kiến đánh giá của hộ gia đình, cá nhân tại 03 điểm nghiên cứu 88
Bảng 3.13: Ý kiến đánh giá của hộ gia đình cá nhân về giá trị quyền sử dụng đất trên thị trường 89
Bảng 3.14: Ý kiến đánh giá của hộ gia đình cá nhân về các khoản phí, lệ phí chuyển quyền sử dụng đất 90
Bảng 3.15: Ý kiến đánh giá của hộ gia đình cá nhân về thủ tục thực hiện các quyền 91
Bảng 3.16: Ý kiến đánh giá của cán bộ Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai 94
Bảng 3.17: Ý kiến của cán bộ quản lý đất đai về các yếu tố ảnh hưởng đến việc thực hiện quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho của người sử dụng đất 96
DANH MỤC SƠ ĐỒ, HÌNH V Hình 1.1: Sơ đồ trình tự, thủ tục chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu bất động sản 14Y Hình 3.1: Sơ đồ địa giới hành chính thành phố Đồng Hới 26
Hình 3.2: Cơ cấu sử dụng đất thành phố Đồng Hới năm 2022 52
Hình 3.3: Tình hình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại các xã, phường trên địa bàn thành phố Đồng Hới giai đoạn 2018 - 2022 65
Hình 3.4: Tình hình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo từng năm 67
Hình 3.5: Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân trên địa bàn thành phố Đồng Hới theo từng loại đất 69
Trang 2Hình 3.7: Tình hình thực hiện thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Đồng Hới theo từng năm 72 Hình 3.8: Kết quả thừa kế quyền sử dụng đất theo loại đất giai đoạn 2018 - 2022 73 Hình 3.9: Tình hình thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất tại các xã, phường trên địa bàn thành phố Đồng Hới giai đoạn 2018 – 2022 76 Hình 3.10: Tình hình thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Đồng Hới theo từng năm 77 Hình 3.11: Tình hình thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất theo loại đất trên địa bàn thành phố Đồng Hới giai đoạn 2018 - 2022 78
Trang 3Sử dụng đấtSản xuất nông nghiệp
Uỷ ban nhân dânVăn phòng Đăng ký đất đai
Trang 4MỞ ĐẦU 1
1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI 1
2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 2
2.1 Mục tiêu chung 2
2.2 Mục tiêu cụ thể 2
3 YÊU CẦU ĐỀ TÀI 2
CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4
1.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN 4
1.1.1 Khái niệm đất đai và người sử dụng đất 4
1.1.2 Quyền sử dụng đất 6
1.1.3 Chuyển quyền sử dụng đất 7
1.1.4 Trình tự, thủ tục chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất 9
1.2 CƠ SỞ THỰC TIỄN 15
1.2.1 Kinh nghiệm quản lý đất đai của một số nước trên thế giới 15
1.2.2 Tình hình thực hiện công tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất tại Việt Nam 17
1.2.3 Tình hình thực hiện công tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Quảng Bình trong thời gian qua 19
1.3 MỘT SỐ CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CÓ LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI 20
CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 22
2.1 ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU 22
2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 22
2.2.2 Phạm vi nghiên cứu 22
2.2 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 22
2.3 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 23
2.3.1 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 23
2.3.2 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 24
2.3.3 Phương pháp phân tích, thống kê, xử lý số liệu 24
Trang 52.3.4 Phương pháp sử dụng thang đo Likert 24
CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 26
3.1 ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA THÀNH PHỐ ĐỒNG HỚI, TỈNH QUẢNG BÌNH 26
3.1.1 Điều kiện tự nhiên 26
3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 32
3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 40
3.2 TÌNH HÌNH QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI VÀ HIỆN TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT 42
3.2.1 Tình hình thực hiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai 42
3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn thành phố Đồng Hới năm 2022 52
3.3 THỰC TRẠNG VỀ VIỆC CHUYỂN NHƯỢNG, THỪA KẾ, TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐỒNG HỚI GIAI ĐOẠN 2018 – 2022 64
3.3.1 Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất giai đoạn 2018 – 2022 64
3.3.2 Kết quả thừa kế quyền sử dụng đất giai đoạn 2018 – 2022 70
3.3.3 Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất giai đoạn 2018 – 2022 74
3.4 Ý KIẾN CỦA CÁC BÊN LIÊN QUAN ĐẾN CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG, THỪA KẾ, TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐỒNG HỚI GIAI ĐOẠN 2018 – 2022 78
3.4.1 Tình hình thực hiện chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân 78
3.4.2 Ý kiến đánh giá của hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất 87
3.4.3 Ý kiến của cán bộ chuyên môn về công tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Đồng Hới 93
3.4.4 Đánh giá chung về công tác thực hiện chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Đồng Hới 97
Trang 6ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH CÁ NHÂN TẠI THÀNH PHỐ ĐỒNG HỚI
TRONG THỜI GIAN TỚI 99
3.6.1 Giải pháp về chính sách 99
3.6.2 Giải pháp về tuyên truyền và phổ biến pháp luật 100
3.6.3 Nhóm giải pháp về thủ tục hành chính 100
3.6.4 Giải pháp về cơ sở vật chất và nhân lực 100
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 101
1 KẾT LUẬN 101
2 KIẾN NGHỊ 102
TÀI LIỆU THAM KHẢO 103
Trang 7MỞ ĐẦU
1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là tài sản đặc biệt của quốc gia, là tư liệu sản xuất cơ bản, là tàinguyên vô cùng quý giá, là nguồn sống của nhân dân và nguồn lực to lớn củađất nước, thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhấtquản lý [19] Kể từ Hiến pháp năm 1980, đất đai ở Việt Nam thuộc sở hữu toàndân và Nhà nước thống nhất quản lý Đất đai tạo nên những giá trị xã hội, tạonên của cải vật chất, tạo ra nguồn lợi Cũng từ nguồn lực đất đai hình thành lênnhững giá trị lợi nhuận khổng lồ, đó là sự tồn tại của thị trường bất động sản Thị trường bất động sản được hình thành do sự tương tác giữa người mua
và người bán trong việc trao đổi quyền sở hữu bất động sản lấy các tài sản khác,thường là tiền Bất động sản, với tư cách là một dạng tài sản độc đáo, nên đượcxem xét trong bối cảnh đời sống kinh tế tổng thể của một quốc gia Nguồn lực
đó có giới hạn, muốn bảo tồn và khai thác có hiệu quả nguồn tài nguyên đặc biệt
đó phải có sự quản lý của Nhà nước [24]
Chuyển quyền sử dụng đất là một thiết chế pháp lý đặc thù ở Việt Nam,phát sinh trong quá trình hình thành và phát triển nền kinh tế thị trường nóichung và thị trường bất động sản nói riêng [1] Trong thời điểm Luật Đất đai
1987 có hiệu lực thi hành, việc mua, bán đất đai là hành vi bị cấm Bởi lẽ, đấtđai là sở hữu toàn dân, nhà nước sẽ giao cho nhân dân quản lý, sử dụng vàkhông được mua bán Khi Luật Đất đai 1993 có hiệu lực, người sử dụng đất đã
có quyền chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, được ghi nhậntrong Khoản 3 Điều 73 Luật Đất đai 1993 Trong quá trình thực hiện và quanhiều lần sửa đổi, cho đến Luật Đất đai năm 2013 đã phát triển và xác địnhngười sử dụng đất có 09 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuêlại, tặng cho, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.Trong đó, các quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho là những quyền quantrọng, được sử dụng phổ biến và có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong việc xâydựng và hoàn thiện pháp luật nói chung, cũng như pháp luật đất đai nói riêng.Thành phố Đồng Hới là trung tâm kinh tế - văn hóa - xã hội của tỉnh QuảngBình Do có tiềm năng về phát triển kinh tế, tại đây đang chịu ảnh hưởng củaquá trình đô thị hóa Nhu cầu về quyền sử dụng đất cho việc phát triển kinh tế -
xã hội rất lớn nên hoạt động chuyển quyền sử dụng đất, đặc biệt là hoạt độngchuyển nhượng, tặng cho, thừa kế của các hộ gia đình, cá nhân trên thị trường
Trang 8từ thực tế, nhưng đất đai không chỉ là một loại tư liệu sản xuất đặc biệt mà còn
là thành phần quan trọng của môi trường sống văn hoá, xã hội và an ninh, nênviệc chuyển quyền sử dụng đất không thể tuỳ tiện mà phải tuân thủ những quyđịnh của pháp luật Tuy nhiên, hiện nay việc thực hiện các quyền chuyểnnhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại địabàn thành phố vẫn còn bộc lộ những hạn chế, vướng mắc nhất định
Xuất phát từ thực tiễn đó, đề tài “Thực trạng chuyển nhượng, thừa kế,
tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình” được thực hiện nhằm đánh giá tình hình thực hiện công
tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cánhân trên địa bàn, từ đó đề xuất giải pháp để cải thiện, khắc phục những vướngmắc, tồn tại trong thời gian tới
2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
2.1 Mục tiêu chung
Đánh giá tình hình thực hiện chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sửdụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Đồng Hới, tỉnh QuảngBình giai đoạn 2018 - 2022, từ đó đưa ra giải pháp nhằm hoàn thiện, giải quyết,khắc phục các vấn đề còn tồn tại trong thời gian tới
2.2 Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá kết quả thực hiện chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sửdụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Đồng Hới, tỉnh QuảngBình giai đoạn 2018 – 2022
- Xác định được những khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực hiệnchuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhântrên địa bàn thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình giai đoạn 2018 – 2022
- Đề xuất giải pháp, hướng giải quyết những khó khăn, vướng mắc trongthực hiện chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình,
cá nhân trên địa bàn thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình giai đoạn 2018 –2022
3 YÊU CẦU ĐỀ TÀI
- Làm rõ cơ sở lý luận quản lý nhà nước về chuyển nhượng, thừa kế, tặngcho quyền sử dụng đất
Trang 9- Số liệu thu thập điều tra và phỏng vấn phải rõ ràng, trung thực và kháchquan, đảm bảo độ tin cậy và phản ánh đúng thực trạng nghiên cứu của đề tài.
- Các phương pháp sử dụng trong đề tài được vận dụng hợp lý và đảm bảotính khoa học
- Nắm được tình hình thực tế của công tác quản lý việc chuyển nhượng,thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Đồng Hới giai đoạn
2018 – 2022
- Các giải pháp, kiến nghị được đề xuất phải đảm có tính khả thi, các nhậnxét, đánh giá cần đảm bảo tính khoa học
Trang 10CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN
1.1.1 Khái niệm đất đai và người sử dụng đất
1.1.1.1.Khái niệm đất đai
Theo Điều 4, Thông tư số 14/2014/TT-BTNMT ngày 26/12/2012 [4], đấtđai được định nghĩa như sau: “Đất đai là một vùng đất có ranh giới, vị trí, diệntích cụ thể và có các thuộc tính tương đối ổn định hoặc thay đổi nhưng có tínhchu kỳ, có thể dự đoán được, có ảnh hưởng tới việc sử dụng đất trong hiện tại vàtương lai của các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội như: thổ nhưỡng, khí hậu, địahình, địa mạo, địa chất, thuỷ văn, thực vật, động vật cư trú và hoạt động sản xuấtcủa con người”
Căn cứ vào Điều 10, Luật đất đai 2013 [13], đất đai được chia thành 03nhóm chính sau:
1 Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:
a) Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;b) Đất trồng cây lâu năm;
và đất trồng hoa, cây cảnh;
2 Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:
a) Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;
b) Đất xây dựng trụ sở cơ quan;
Trang 11c) Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;
d) Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức
sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dụcthể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác;
đ) Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp,cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phinông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xâydựng, làm đồ gốm;
e) Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông (gồm cảnghàng không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đườngsắt, hệ thống đường bộ và công trình giao thông khác); thủy lợi; đất có di tíchlịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi,giải trí công cộng; đất công trình năng lượng; đất công trình bưu chính, viễnthông; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác;g) Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng;
h) Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;
i) Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;
k) Đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người laođộng trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho và nhà để chứa nông sản, thuốc bảo
vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp vàđất xây dựng công trình khác của người sử dụng đất không nhằm mục đích kinhdoanh mà công trình đó không gắn liền với đất ở;
3 Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng
1.1.1.2 Khái niệm người sử dụng đất
Để nói về thuật ngữ “người sử dụng đất”, Luật Đất đai 2013 [13] đã dànhĐiều 5 để liệt kê về các đối tượng sử dụng đất Theo Điều 5, Luật đất đai 2013[13], người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền
sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này, baogồm:
- Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổchức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội
- nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp
Trang 12công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọichung là tổ chức);
- Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân);
- Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùngđịa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương
tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ;
- Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường,niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chứctôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo;
- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoạigiao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoạigiao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộcLiên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổchức liên chính phủ;
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật vềquốc tịch;
- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốnđầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhàđầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật
về đầu tư
Khóa luận tốt nghiệp này sẽ tập trung nghiên cứu về đối tượng tổ chức, hộgia đình cá nhân
1.1.2 Quyền sử dụng đất
1.1.2.1 Khái niệm quyền sử dụng đất
a.Theo phương diện chủ quan
Theo từ điển Luật học [22] do Viện Khoa học Pháp lý – Bộ Tư pháp:Quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởnghoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc đượcchuyển giao từ những chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng,cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho từ những chủ thể khác có quyền sửdụng đất
Người sử dụng đất có các quyền: 1 Quyền được cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất; 2 Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; 3
Trang 13Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước về bảo vệ, cải tạo đất nôngnghiệp; 4 Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đấtnông nghiệp; 5 Được Nhà nước bảo vệ khi bị người khác xâm phạm đến quyền
sử dụng đất hợp pháp của mình; 6 Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành
vi vi phạm pháp luật đất đai Người sử dụng đất được thực hiện các quyềnchuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sửdụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai
b Theo phương diện khách quan
Quyền sử dụng đất là một chế định quan trọng của pháp luật đất đai baogồm tổng hợp các quy phạm pháp luật đất đai do Nhà nước ban hành nhằm điềuchỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình sử dụng đất; quan hệ về thựchiện các quyền năng của quyền sử dụng đất; quan hệ về bảo hộ quyền sử dụngđất (giải quyết khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về quyền sử dụng đất) [11]
Xét trên phương diện này, quyền sử dụng đất là một chế định pháp luật baogồm các quy định làm căn cứ pháp lý phát sinh quyền sử dụng đất; các quy định
về thực hiện quyền sử dụng đất và các quy định về giải quyết khiếu nại, tố cáo,tranh chấp về quyền sử dụng đất Luật Đất đai năm 2013 đã dành hẳn mộtchương (Chương XI – Từ Điều 166 đến Điều 194) quy định về quyền và nghĩa
vụ của người sử dụng đất; bao gồm các quyền và nghĩa vụ chung của người sửdụng đất và các quyền và nghĩa vụ cụ thể của từng nhóm chủ thể sử dụng đất[11]
1.1.3 Chuyển quyền sử dụng đất
1.1.3.1 Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất
Căn cứ theo quy định tại Khoản 10, Điều 3, Luật Đất đai 2013 [13], quyđịnh về khái niệm chuyển quyền sử dụng đất cụ thể như sau: Chuyển quyền sửdụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khácthông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sửdụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Theo đó, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nếu không được Nhà nước giao đất,cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất thì vẫn có quyền sử dụng đất thôngqua việc nhận chuyển quyền sử dụng đất từ người khác với nhiều hình thức khácnhau
Trang 141.1.3.2 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
Theo quy định của Khoản 10, Điều 3 Luật đất đai 2013 [13]:”Chuyểnquyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sangngười khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặngcho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất” Trong khóa luận tốtnghiệp này chỉ đề cập, làm rõ ba quyền: chuyển nhượng, thừa kế và tặng choquyền sử dụng đất
a.Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận ý chí giữa các bênnhằm làm phát sinh một quan hệ pháp luật mà trong đó, một bên có nghĩa vụchuyển giao quyền sử dụng đất cho bên kia với tư cách là chuyển giao quyền sởhữu một tài sản, còn bên kia có nghĩa vụ thanh toán cho bên đã chuyển giaoquyền sử dụng đất một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất đượcxác định theo thỏa thuận của các bên trên một cơ sở diện tích nhất định [10].Trong các quyền chuyển quyền sử dụng đất thì chuyển nhượng QSDĐ làquyền cơ bản và chiếm vị trí quan trọng, được các chủ thể sử dụng đất thực hiệnthường xuyên và chiếm ưu thế trên thị trường Xét về mặt lịch sử, trước ngàyLuật Đất đai 1993 có hiệu lực, đất đai hay quyền sử dụng đất không phải tài sảnđược phép chuyển giao trong giao dịch dân sự Tuy nhiên, trên thực tế, hoạtđộng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn diễn ra, về nguyên tác hợp đồngchuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời kỳ này bị coi là vô hiệu [17]
Bản chất của chuyển nhượng QSDĐ là sự “mua đứt, bán đoạn” quyền sửdụng đất từ chủ thể này sang chủ thể khác trên cơ sở các quy định của nhà nướccho phép Giao dịch này một mặt phản ánh tính chất của quan hệ thị trường, doquy luật của thị trường điều chỉnh trên cơ sở ý chí và thỏa thuận của các bên;song giao dịch này cũng chịu sự chi phối và kiểm soát của Nhà nước nên tínhchất thị trường bị hạn chế, sự thỏa thuận và tự do ý chí giữa các chủ thể cũng bịràng buộc chặt chẽ hơn [17]
b Nhận tặng cho quyền sử dụng đất
Tặng cho QSDĐ là một dạng tặng cho tài sản được quy định trong Bộ luậtDân sự 2015 [12]: “ Tặng cho QSDĐ là sự thỏa thuận giữa các bên theo đó bêntặng cho giao quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền
bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận theo quy định của bộ luật này và pháp
luật về đất đai”
Trang 15Tặng cho QSDĐ có thể được khái quát như sau: Tặng cho QSDĐ là sự thỏathuận bằng văn bản hợp đồng giữa bên tặng cho và bên được tặng cho, theo đóbên tặng cho giao quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho mà không yêu cầuđền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận theo quy định của bộ luật này vàpháp luật về đất đai Đồng thời nó còn là một phương tiện pháp lý quan trọngbảo đảm cho việc dịch chuyển quyền sử dụng đất từ bên tặng cho sang bên nhậntặng cho nhằm thỏa mãn các nhu cầu về sử dụng đất [11].
c Nhận thừa kế quyền sử dụng đất
Là sự chuyển dịch quyền sử dụng đất của người chết cho người còn sống.Người sử dụng đất khi chết để lại quyền sử dụng đất của mình cho người kháctheo di chúc hoặc theo pháp luật Quyền thừa kế QSDĐ được quy định chủ yếutrong Bộ luật Dân sự Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyểnnhượng, nội dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩachính trị xã hội
1.1.4 Trình tự, thủ tục chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất
1.1.4.1 Điều kiện thực hiện
Theo Điều 188, Điều 189, Điều 191, Điều 192, Điều 193, Điều 194, LuậtĐất đai 2013 [13] điều kiện thực hiện như sau:
- Có GCN (trừ trường hợp quy định tại Khoản 3, Điều 186; Khoản 1, Điều
168, Luật Đất đai 2013 [13])
- Đất không có tranh chấp
- QSDĐ không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
- Trong thời hạn sử dụng đất
- Điều kiện nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ:
+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, ngườiViệt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài khôngđược nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ đối với trường hợp mà phápluật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ
+ Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSDĐ trồng lúa, đấtrừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp đượcchuyển mục đích sử dụng đấ theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơquan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt
Trang 16+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không đượcnhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ trồng lúa.
+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng choQSDĐ ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệnghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinhsống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó
- Điều kiện hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ:
+ Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệnghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa cóđiều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng choQSDĐ ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủysản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó
+ Hộ gia đình, cá nhân được nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệptrong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ ở,đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vựcrừng phòng hộ đó
+ Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do nhà nước giao đấttheo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng, tặng cho QSDĐsau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất
- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng, nhậngóp vốn, thuê QSDĐ nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinhdoanh phi nông nghiệp khi có đủ các điều kiện sau đây:
+ Có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổchức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê QSDĐ nông nghiệp đểthực hiện dự án
+ Mục đích sử dụng đối với diện tích đất nhận chuyển nhượng, nhận gópvốn, thuê QSDĐ phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơquan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt
+ Người được nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích phinông nghiệp từ đất chuyên trồng lúa nước phải nộp một khoản tiền để nhà nước
bổ sung diện tích đất chuyên trồng lúa nước bị mất hoặc tăng hiệu quả sử dụngđất trồng lúa
Trang 17- Hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng QSDĐ để tự xây dựng nhà ởphải thực hiện việc xây dựng nhà ở theo đúng giấy phép xây dựng, tuân thủ quyhoạch chi tiết và thiết kế đô thị đã được phê duyệt.
1.1.4.2 Đối tượng và cơ quan thực hiện
Theo Khoản 2, Điều 60; Khoản 1, Khoản 4, Điều 37, Nghị định43/2014/NĐ-CP [7]; Khoản 2, Điều 17; Khoản 1, Điều 19, Văn bản hợp nhất 01/VBHN-BTNTM [5] và Quyết định 2555/2017/QĐ-BTNMT [3] quy định đốitượng và cơ quan thực hiện như sau:
- Chi nhánh VPĐKĐĐ tiếp nhận hồ sơ, trực tiếp thực hiện và có thẩmquyền xác nhận thay đổi trên GCN đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân
cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyềnSDĐ ở tại Việt Nam Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tạiUBND cấp xã nếu có nhu cầu
- VPĐKĐĐ tiếp nhận hồ sơ, trực tiếp thực hiện và có thẩm quyền xác nhậnthay đổi trên GCN đối với tổ chức trong nước, người Việt Nam định cư ở nướcngoài thực hiện dự án đầu tư, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, doanhnghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư
- Sở Tài nguyên và Môi trường có thẩm quyền cấp GCN đối với trườnghợp cấp mới GCN Hoặc VPĐKĐĐ có thẩm quyền cấp GCN đối với trường hợpđược Sở Tài nguyên và môi trường ủy quyền
- Cơ quan phối hợp: UBND cấp xã, cơ quan thuế, kho bạc
Trường hợp người thừa kế QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất làngười duy nhất thì phải có đơn đề nghị được đăng ký thừa kế QSDĐ, quyền sởhữu tài sản gắn liền với đất của người thừa kế
- Bản gốc GCN đã cấp
Trang 18- Văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chứckinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê QSDĐ nông nghiệp để thựchiện dự án đầu tư.
- Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền vớiđất được chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn tài sản gắn liền với đất đốivới trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn bằng tài sản gắnliền với đất mà chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là ngườiSDĐ
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo biểu mẫu
- Trường hợp người đề nghị cấp GCN đã chết trước khi được trao GCN thìngười được thừa kế QSDĐ theo quy định của pháp luật thừa kế nộp bổ sunggiấy tờ về thừa kế theo quy định
- Văn bản của các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý chuyểnquyền SDĐ của hộ gia đình đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy địnhcủa pháp luật
- Văn bản xác nhận trực tiếp sản xuất nông nghiệp đối với trường hợp nhậnchuyển nhượng, tặng cho QSDĐ trồng lúa
- Cơ quan tiếp nhận hồ sơ thực hiện:
+ Trường hợp hồ sơ đầy đủ và hợp lệ: cán bộ tiếp nhận hồ sơ ghi thời điểmnhận hồ sơ (ngày, tháng, năm) vào sổ tiếp nhận hồ sơ; ghi số thứ tự hồ sơ, ký vàghi rõ họ, tên vào phần cán bộ tiếp nhận hồ sơ trên biểu mẫu quy định và lập
Trang 19phiếu tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả; trao cho người nộp hồ sơ theo biểumẫu được quy định, thực hiện tiếp bước 2.
+ Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ hoặc chưa hợp lệ: hướng dẫn người nộp
hồ sơ bổ sung, hoàn thiện hồ sơ và ghi rõ lý do
+ Trường hợp từ chối tiếp nhận hồ sơ: lập phiếu từ chối tiếp nhận giảiquyết hồ sơ theo biểu mẫu.Trường hợp nộp hồ sơ tại UBND cấp xã thì trongthời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, UBND cấp xã phải chuyển
hồ sơ đến Chi nhánh VPĐKĐĐ hoặc VPĐKĐĐ
Bước 2: Thẩm tra hồ sơ và thực hiện thủ tục
Chi nhánh VPĐKĐĐ hoặc VPĐKĐĐ có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, điềukiện thực hiện thủ tục và thực hiện các công việc sau đây:
- Thông báo cho bên chuyển QSDĐ và niêm yết tại UBND cấp xã về việclàm thủ tục cấp GCN cho người nhận chuyển quyền đối với trường hợp bênnhận chuyển quyền chỉ có GCN của bên chuyển quyền; gửi văn bản đề nghị xácnhận hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp đến UBND cấp xã nơi đăng
ký hộ khẩu thường trú, UBND cấp xã nơi có đất đối với trường hợp nhận chuyểnnhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa của hộ gia đình, cá nhân
- Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thunghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo biểumẫu được quy định
- Xác nhận nội dung biến động vào GCN đã cấp
- Trường hợp phải cấp GCN thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấpGCN cho người sử dụng đất
- Cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai
- Trao GCN cho người được cấp hoặc gửi UBND cấp xã để trao đối vớitrường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã
Trang 201.1.4.5 Thời gian thực hiện thủ tục
Theo Khoản 40, Điều 2, Nghị định 01/2017/NĐ-CP [8] và Quyết định2555/2017/QĐ-BTNMT [3] quy định thời gian thực hiện như sau:
- UBND cấp tỉnh quy định thời gian thực hiện nhưng thời gian thực hiện thủ tụcchuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữubất động sản là không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ
- Thời gian thực hiện thủ tục cho thuê, cho thuê lại QSDĐ, quyền sở hữubất động sản là không quá 03 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ
- Thời gian này không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy địnhcủa pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiệnnghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đốivới trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định
Người nộp hồ sơ
Xác định nghĩa vụ tài chính
Cơ quan thuế
UBND cấp xã
Đủ ĐK
Hình 1.1: Sơ đồ trình tự, thủ tục chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu bất động sản [15]
Trang 21- Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiệnkinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khănthì thời gian thực hiện được tăng thêm 10 ngày.
- Kết quả giải quyết thủ tục hành chính phải trả cho người sử dụng đất, chủ
sở hữu bất động sản trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày cókết quả giải quyết
1.2 CƠ SỞ THỰC TIỄN
1.2.1 Kinh nghiệm quản lý đất đai của một số nước trên thế giới
1.2.1.1 Tại Trung Quốc
Để thị trường đất đai, BĐS lành mạnh, Trung Quốc đã quản lý bằng việccân bằng quan hệ cung - cầu, Chính phủ Trung Quốc khống chế và điều tiếtlượng đất hàng hoá trên thị trường thông qua hình thức xuất nhượng Qua đó,kiểm soát chặt chẽ tổng lượng cung ứng đất xây dựng; thực hiện nghiêm chỉnhchế độ SDĐ có bồi thường; đẩy mạnh đấu thầu, đấu giá; tăng cường quản lý việcchuyển nhượng quyền sử dụng đất và quản lý giá đất [27]
Đối với vấn đề định giá đất, về nguyên tắc, giá đất không do con ngườiquyết định mà do thị trường tự điều tiết Con người chỉ dùng các biện phápnghiệp vụ để phản ánh Giá xuất nhượng là do thị trường xác lập; giá quy định là
để tham khảo Một điểm đáng chú ý là ở Trung Quốc, giá nhà và giá đất đượcxác định tách biệt độc lập Nhà nước có quy định về quy trình nghiệp vụ địnhgiá đất Đặc biệt để chống tình trạng đầu cơ đất đai, bên cạnh việc hoàn thiệnLuật về quản lý đất đai, năm 1994 Nhà nước đã ban hành Điều lệ về quản lý bấtđộng sản nhằm hạn chế tổng lượng đất đai để điều tiết quan hệ cung–cầu trên thịtrường; quy định nhà đầu tư nhận xuất nhượng đất nếu muốn chuyển nhượngtiếp phải đầu tư vào đất đai ít nhất là 25% tổng giá trị đầu tư của dự án Nếutrong thời hạn một năm mà nhà đầu tư không thực hiện quy định này sẽ bị phạttiền và trong thời hạn 2 năm không đầu tư thì bị nhà nước thu hồi đất [27]
1.2.1.2 Tại Úc
Đối với thị trường đất đai và bất động sản ở Úc thì việc hình thành khungpháp lý liên quan đến sở hữu và các hình thức giao dịch chỉ là điều kiện cần nhưng chưa phải là điều kiện đủ Tính chuyên nghiệp của thị trường được thểhiện thông qua một mạng lưới các trung gian môi giới, tư vấn pháp luật, tư vấngiá cả, tư vấn mua bán được hình thành nhằm hỗ trợ thị trường bảo đảm chongười dân biết được các quyền hạn và trách nhiệm của mình với tư cách là
Trang 22người chủ tài sản và các giao dịch về đất đai Hơn nữa, những tổ chức này cũngđóng vai trò rất quan trọng trong việc thực hiện các dịch vụ công theo nguyêntắc hợp đồng với các cơ quan của Nhà nước như: đào tạo, phổ biến, giải thíchpháp luật, đo đạc, bảo hiểm… Ở Úc những tổ chức như vậy được thành lập rấtphổ biến và hoạt động mang tính chuyên nghiệp cao Những công ty này thựchiện một khối lượng công việc rất lớn nhằm trợ giúùp thị trường với vai tròtrung gian giữa Nhà nước đại diện cho pháp luật với người mua, người bán trênthị trường [27].
1.2.1.3 Tại Nga
Sau khi chuyển đổi sang hệ thống chính trị tư bản chủ nghĩa từ năm 1991,chế độ sở hữu đất đai của Liên bang Nga cũng thay đổi theo Chế độ sở hữu toàndân về đất đai được thay thế bởi chế độ đa sở hữu gồm sự thừa nhận quyền sởhữu của tư nhân về đai và sở hữu của nhà nước
Pháp luật Liên bang Nga, Chương 17 Bộ luật Dân sự năm 1997 (sửa đổi,
bổ sung vào các năm 1997, 1999, 2001, 2002, 2003), Điều 262 quy định: “Trừtrường hợp khác được quy định trong luật, quyền của chủ sở hữu đối với đất sẽđược mở rộng đối với lớp bề mặt đất, mạch nước ngầm, cây lâu năm và các loạithực vật khác, được đặt trong phạm vi ranh giới của mảnh đất đó Chủ sở hữuđất được quyền sử dụng đất theo ý muốn của mình, quyền sử dụng này bao hàm
cả quyền đối với khoảng không và dưới lòng đất theo chiều thẳng đứng, trừ cácquy định khác trong luật về tài nguyên khoáng sản và sử dụng không gian, đồngthời, quyền đó không được ảnh hưởng đến quyền của những người khác” Điều
264 quy định: “Đất và các tài sản gắn liền với đất, có thể được chủ sở hữuchuyển giao cho người khác sử dụng lâu dài hoặc tạm thời, bao gồm cả việcthuê Người sử dụng mà không phải chủ sở hữu đất phải tuân thủ các nghĩa vụtheo luật và theo thỏa thuận với chủ sở hữu, không được quyền định đoạt đối vớiđất, trừ trường hợp luật định hoặc có thỏa thuận” Đối với các chủ thể có quyền
sử dụng đất lâu dài, thì pháp luật cho phép họ có quyền sử dụng một cách độclập (trừ những trường hợp quy định trong luật), xây dựng các công trình trên đất
và được quyền sở hữu các công trình, tài sản này [1]
Cuộc cải cách đất đai ở nước Nga được tiến hành trên cơ sở bãi bỏ sự độcquyền của Nhà nước, để chuyển sang hình thức phải trả tiền và công khai hóahoạt động của thị trường đất đai Thừa nhận quyền sở hữu của tư nhân Tuynhiên, phần đất đai thuộc sở hữu Nhà nước vẫn chiếm tỷ trọng lớn trong tổng sốquỹ đất của các quốc gia này Việc giao dịch quyền sở hữu đối với loại tài sản là
Trang 23đất đai được thừa nhận và phải thực hiện đăng ký với cơ quan quản lý đất và quyhoạch cấp quận, huyện Các hoạt động giao dịch chuyển nhượng quyền sở hữutài sản đất đai phải thực hiện đóng thuế chuyển nhượng tài sản [18].
1.2.2 Tình hình thực hiện công tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất tại Việt Nam
Tính từ năm 1991 đến nay, nước ta đã trải qua hai cơn sốt lớn Cơn sốt thứnhất cao điểm xảy ra vào những năm từ 1992 đến 1994 và cơn sốt thứ hai là từcuối năm 2001 đến năm 2003 làm gia tăng đột biến về giá quyền sử dụng đất,nhất là đất đô thị Có một đặc điểm chung của các “cơn sốt” đất khác với cáccơn sốt các loại hàng hóa khác như vàng, ngoại tệ là sau khi hết sốt, giá đất đainhìn chung không giảm hoặc giảm không nhiều và một mặt bằng giá mới đượchình thành sau đó tiếp tục tăng nhẹ Giá đất sau cơn sốt ở đô thị thường tăng từ 3– 4 lần so với trước cơn sốt Với mức giá như vậy, những nhà đầu cơ đất thuđược mức lợi nhuận lớn hơn mức lợi nhuận thu được do kinh doanh tất cả cácloại hàng hóa khác Nguyên nhân của các cơn sốt đất phần lớn là do có hiệntượng đầu cơ đất đai trong thị trường Những cơn sốt giá đất và xu hướng kinhdoanh đất đai, bất động sản mang lại lợi nhuận lớn đã thu hút một số lượng lớncác nhà đầu cơ tham gia thị trường – những người có tâm lý mua đất chờ giátăng cao để bán Mặt khác, những người dân bình thường mặc dù không có ýđịnh đầu cơ nhưng có khoản tiền nhàn rỗi thì cũng có tâm lý mua đất để bảo tồngiá trị đồng tiền và nếu may mắn giá đất tăng có thể kiếm lợi một khoản đáng
kể Những người không có nhu cầu thực sự, mua đất để tích trữ thi nhau đẩy giáđất lên cao, tạo sự mất ổn định, hỗn độn trong thị trường [10]
Nếu thị trường chuyển nhượng, mua bán trải qua hai lần sốt như đã nêutrên thì ngược lại, thị trường này cũng trải qua 3 lần đóng băng từ sau khi Luậtđất đai 1993 được ban hành Lần đóng băng thứ nhất là giai đoạn năm 1994 vàlần thứ hai là năm 1996 đã để lại nhiều hậu quả nặng nề Có thể nói rằng hai lầnđóng băng thị trường nhà đất nói trên đã làm cho nhiều doanh nghiệp kinhdoanh bất động sản bị phá sản, nhiều ngân hàng thương mại gặp khó khăn lớn.Lần gần đây nhất là giai đoạn đầu năm 2004 cho đến năm 2006 Lần đóng băngnày có quy mô lớn hơn, phạm vi rộng hơn và tính chất phức tạp hơn so vớinhững đợt đóng băng năm 1994 và 1996 và gây nên hậu quả nghiêm trọng hơn.Nguyên nhân của lần đóng băng này được các nhà kinh tế nhận định là do cungvượt quá cầu, trong khi đó “giá cả giả” ( do yếu tố đầu cơ, tích trữ tạo ra), không
hề giảm để cân bằng lại cung cầu Lợi nhuận siêu ngạch của việc kinh doanh đất
Trang 24dự án xây dựng nhà ở tại hầu hết đất ven đô thị Sự bùng nổ đất dự án bất chấpnhu cầu thực tế của thị trường đã đã dẫn đến tình trạng thừa nhất thời các căn hộchung cư, một nguyên nhân lớn làm ảnh hưởng đến thị trường đất đai [10].
Từ các hoạt động chuyển nhượng, có thể khẳng định rằng thị trườngchuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam đang tồn tại ở cả hình thức chínhquy và phi chính quy Theo ước tính của Bộ Tài nguyên và Môi trường cókhoảng 30% số giao dịch về quyền sử dụng đất được đăng ký Các giao dịchchính thức mà nhà nước kiểm soát được chủ yếu là do các tổ chức thực hiệnnhư: các cơ quan hành chính sự nghiệp, các doanh nghiệp nhà nước cho thuêđất, các trường hợp bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước gắn liền với đất ở chongười đang thuê, các công ty xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng chuyểnnhượng quyền sử dụng đất đã có kết cấu hạ tầng… Thị trường phi chính quy vẫnhoạt động mạnh nổi lên là một thách thức đối với xã hội và quản lý nhà nước.Nguyên nhân chủ yếu là điều kiện để được chuyển nhượng vẫn khó khăn và mấtthời gian cộng thêm với các khoản thuế và lệ phí phải nộp nên gây ra tâm lý trốntránh cho người tham gia giao dịch Việc mua bán chính thức phải được cơ quannhà nước có thẩm quyền cho phép nhưng để làm thủ tục hoàn chỉnh cho việcchuyển nhượng quyền sử dụng đất thường rất mất thời gian, tính bằng tháng nêngây e ngại cho đối tượng tham gia giao dịch Mặt khác, thuế chuyển quyền sửdụng đất và lệ phí trước bạ trước đây rất cao, mặc dù hiện nay Luật quy định chỉcòn 2% thuế thu nhập cá nhân và 1% lệ phí trước bạ Nhưng do nhà đất có giá trịrất lớn nên khoản phải tiền phải nộp vẫn tương đối cao, làm cho người dân vẫngặp khó khăn khi nộp khoản tiền này [10]
- Về tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã thực sự đáp ứng được nhu cầu củađại đa số người dân khi có nhu cầu về đất nông nghiệp, đất ở và đất sản xuấtkinh doanh Người sử dụng đất chủ động đầu tư, năng động hơn trong sử dụngđất đồng thời cũng tăng được nguồn thu cho Ngân sách nhà nước Chỉ tính riêngđối với đất ở tại nông thôn, mỗi năm có khoảng 200.000 đến 300.000 hộ giađình nông thôn chuyển đến nơi ở mới, chủ yếu thông qua con đường chuyểnnhượng quyền sử dụng đất Trong quá trình tổ chức thực hiện, còn một số tồn tạinhư chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp chỉ được thực hiện có điều kiện đãkhông hỗ trợ cho quá trình chuyển đổi cơ cấu lao động nông thôn, có đến 50%
số vụ chuyển nhượng QSDĐ không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩmquyền, thủ tục chuyển nhượng còn quá phức tạp [10]
Trang 25- Về tình hình thừa kế quyền sử dụng đất:
Thừa kế quyền sử dụng đất diễn ra thường xuyên, tuy nhiên phần lớn làkhông khai báo, đăng ký tại cơ quan Nhà nước Qua một số kết quả điều tra chothấy hầu hết người dân đều cho rằng việc thừa kế quyền sử dụng đất là côngviệc nội bộ gia đình theo truyền thống “cha truyền con nối”, khi phải chia thừa
kế thì anh, em tự thỏa thuận với nhau và có sự chứng kiến của họ hàng, khôngcần phải khai báo với cơ quan nhà nước, do đó đã xảy ra nhiều tranh chấp giữanhững người được thừa kế [10]
1.2.3 Tình hình thực hiện công tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Quảng Bình trong thời gian qua
Quảng Bình là một tỉnh nằm ở khu vực Bắc Trung Bộ, có 6 huyện, 1 thànhphố và 1 thị xã Nhìn chung thị trường giao dịch về quyền sử dụng đất trên địabàn tỉnh Quảng Bình trong những năm gần đây khá nhộn nhịp, chủ yếu tập trungtại thành phố Đồng Hới Việc chấp hành pháp luật đất đai, luật dân sự và phápluật khác liên quan đến giao dịch về quyền sử dụng đất được thực hiện nghiêmtúc đáp ứng nhu cầu của người sử dụng đất
Năm 2021, Sở Tài nguyên và Môi trường đã cấp lần đầu 1.609 sổ đỏ cho
hộ gia đình, cá nhân với diện tích 67,88 ha; cấp đổi, cấp lại sổ đỏ (kể cả cấp dochia tách, hợp thửa hoặc thực hiện các quyền) được 25.564 sổ, với diện tích1.278,51 ha Tính đến nay, đã cấp được 540.632 sổ đỏ cho hộ gia đình, cá nhân,cộng đồng dân cư, với diện tích 186.033,14 ha [26]
Thực hiện chức năng, nhiệm vụ được giao, Văn phòng Đăng ký đất đai đãtiếp nhận, giải quyết 123.940 hồ sơ đăng ký cấp sổ đỏ, đăng ký biến động đấtđai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sửdụng đất, tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức và hộ gia đình, cá nhân trên địabàn tỉnh (tăng 8,1% so với cùng kỳ năm 2020) Tỷ lệ hồ sơ được giải quyếttrước hạn và đúng hạn là 93,3% [26]
Văn phòng Đăng ký đất đai đã tiếp nhận, làm thủ tục đăng ký giao dịchbảo đảm quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được 47.566 hồ sơ cho các
tổ chức và hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh (trong đó 121 hồ sơ của tổchức, 47.445 hồ sơ của hộ gia đình, cá nhân) 100% hồ sơ đăng ký giao dịch bảođảm được giải quyết trước hạn và đúng hạn Bên cạnh đó, công tác trích lục bản
đồ địa chính, hồ sơ địa chính đã được thực hiện kịp thời Năm 2021, Văn phòngĐăng ký đất đai đã cung cấp thông tin đất đai từ hồ sơ địa chính cho các tổ chức,
Trang 26Gần đây nhất, ngày 29/3/2023, UBND tỉnh Quảng Bình đã ban hànhCông văn số 552/UBND-KT [21] yêu cầu các sở, ngành liên quan và UBND cáchuyện, thị xã, thành phố tiếp tục thực hiện có hiệu quả nhiệm vụ, giải pháp chấnchỉnh công tác quản lý Nhà nước về giá đất.
Sở Tài nguyên và Môi trường có biện pháp quản lý, không để xảy ra tìnhtrạng giới đầu cơ lợi dụng thổi giá, đẩy giá đất, giá bất động sản lên cao nhằmthu lợi bất chính; đẩy nhanh tiến độ thực hiện định giá đất, tham mưu UBNDtỉnh quyết định giá đất cụ thể để làm căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đấtđối với các dự án đã được UBND tỉnh giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyểnmục đích sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật
Ngoài ra, UBND các huyện, thị xã, thành phố tăng cường công tác quản lýgiá đất trên địa bàn, đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến các quy định củapháp luật về đất đai, về trình tự thủ tục chuyển quyền sử dụng đất
1.3 MỘT SỐ CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CÓ LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI
Các tác giả Đỗ Thị Tám, Đỗ Đức Hạnh, Đỗ Mạnh Huy (2017) khi nghiêncứu việc đánh giá thực hiện quyền sử dụng đất tại địa bàn thì xã Từ Sơn chothấy: Trong giai đoạn 2010 - 2015 huyện Từ Sơn có 4.293 giao dịch chuyểnnhượng, 1.757 giao dịch tặng cho, 7.915 giao dịch thế chấp và 1.074 giao dịchthừa kế Các thủ tục được tiến hành thuận tiên, theo đúng quy định, tuy nhiên cácloại dịch vụ, lệ phí đều ở mức cao, nhóm tác giả đã đề xuất một số giải pháp đểhoàn thiện thủ tục giúp người dân khi thực hiện quyền sử dụng đất tại huyện [16].Tác giả Trương Công Vũ (2019) đã thực hiện nghiên cứu việc chuyểnnhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Tiên Phước, tỉnh Quảng Nam Kếtquả nghiên cứu đã phản ánh được thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đấttrên địa bàn huyện Tiên Phước, tỉnh Quảng Nam trong giai đoạn 2015 - 2018.Đồng thời, đề xuất được một số giải pháp nhằm hạn chế các khó khăn, tồn tạitrong việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Tiên Phước,tỉnh Quảng Nam [23]
Tác giả Nguyễn Văn Ân (2020) đã thực hiện nghiên cứu về việc chuyểnnhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân dân tộc thiểu số tại huyện ALưới, tỉnh Thừa Thiên Huế Kết quả nghiên cứu cho thấy số lượng hồ sơ chuyểnnhượng quyền sử dụng đất phi nông nghiệp nhiều hơn so với số lượng hồ sơchuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, nhưng diện tích chuyển nhượngcủa đất phi nông nghiệp lại ít hơn so với diện tích chuyển nhượng của đất nông
Trang 27nghiệp Phần lớn các hồ sơ chuyển nhượng có giá chuyển nhượng ghi trong hợpđồng thấp hơn so với giá chuyển nhượng thực tế Từ đó đề xuất được một số giảipháp khác phục những tồn tại trong việc chuyển nhượng tại huyện A Lưới [1].
Từ năm 2017 đến nay, đã có rất nhiều đề tài nghiên cứu về việc thực hiệncác quyền của người sử dụng đất, tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ởcác địa phương khác nhau trên cả nước Tuy nhiên, đến nay trên địa bàn thànhphố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình vẫn chưa có đề tài nghiên cứu về thực trạngchuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhântrong giai đoạn 2018 - 2022 Vì vậy, đề tài nghiên cứu về vấn đề chuyểnnhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại thànhphố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình là cấp thiết mang ý nghĩa quan trọng cả về lýluận lẫn thực tiễn
Trang 28CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU
2.1 ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU
2.1.1 Đối tượng nghiên cứu
- Hệ thống các văn bản pháp lý về chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền
sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân
- Công tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất của hộ giađình cá nhân trên địa bàn thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình
- Công chức, viên chức tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai và tại các
xã, phường trên địa bàn thành phố Đồng Hới
- Các hộ gia đình, cá nhân trực tiếp tham gia giao dịch quyền sử dụng đấttrên địa bàn thành phố Đồng Hới trong giai đoạn 2018 – 2022
2.2.2 Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi về thời gian số liệu: Đề tài nghiên cứu sử dụng số liệu từ 2018 –
2022 để nghiên cứu
- Phạm vi về không gian: thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình
- Phạm vi về nội dung nghiên cứu: hoạt động chuyển nhượng, thừa kế, tặngcho quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình
2.2 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU
- Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Đồng Hới
- Tình hình quản lý, sử dụng đất đai và hiện trạng sử dụng đất trên địa bànthành phố Đồng Hới
- Thực trạng về việc thực hiện chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sửdụng đất trên địa bàn thành phố Đồng Hới giai đoạn 2018 – 2022
- Ý kiến của các bên liên quan về việc thực hiện chuyển nhượng, thừa kế,tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Đồng Hới
- Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện, nâng cao hiệu quả của côngtác chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phốĐồng Hới
Trang 292.3 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
2.3.1 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp
Số liệu sơ cấp liên quan đến đề tài được thu thập bằng phương pháp phỏngvấn các bên liên quan đến việc chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụngđất
Đối tượng điều tra bao gồm hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất; các cán bộ,viên chức thực hiện các thủ tục hành chính về quyền sử dụng đất trên địa bànthành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình
Nội dung điều tra là các câu hỏi có liên quan đến thông tin cơ bản củangười được điều tra; thông tin về sử dụng đất; những quy định chung và thựctrạng việc chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, sự hài lòng và ýkiến của các bên liên quan về việc thực hiện công tác chuyển nhượng, thừa kế,tặng cho trên địa bàn thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình
Phạm vi khảo sát: Tiến hành khảo sát 90 hộ gia đình, cá nhân, trong đó sốlượng phiếu cho công tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho lần lượt mỗi loại là
30 phiếu, đối với cán bộ chuyên môn tiến hành điều tra với 10 phiếu Như vậy,tổng số phiếu điều tra là 100 phiếu Do thành phố Đồng Hới có 15 đơn vị hànhchính cấp xã, nên đề tài tiến hành khảo sát tại 3 đơn vị hành chính cấp xã,phường đại diện, đó là:
- Phường Bắc Lý là phường nằm trong khu vực trung tâm của thành phốĐồng Hới, nơi tập trung nhiều khu công nghiệp, đặc biệt là khu công nghiệp TâyBắc Đồng Hới với điều kiện kinh tế - xã hội phát triển mạnh, dân số tương đốilớn
- Xã Bảo Ninh có tốc độ đô thị hóa nhanh, được định hướng phát triển trởthành một trong những khu vực phát triển du lịch, dịch vụ trong tương lai vớiđiều kiện kinh tế - xã hội ở mức khá
- Xã Nghĩa Ninh là một xã nằm ở rìa thành phố Đồng Hới, gần với huyệnQuảng Ninh, diện tích khá lớn nhưng dân só còn ít, điều kiện kinh tế - xã hội ởmức trung bình
Việc khảo sát chỉ tiến hành đối với những trường hợp người sử dụng đất
đã hoặc đang thực hiện các quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sửdụng đất và các cán bộ chuyên môn trong lĩnh vực quản lý đất đai
Trang 302.3.2 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp
Đề tài tiến hành thu thập số liệu thứ cấp tại các cơ quan chuyên môn, baogồm các số liệu liên quan đến:
- Thông tin, số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thành phốĐồng Hới, tỉnh Quảng Bình giai đoạn 2018 – 2022
- Thông tin về hiện trạng sử dụng đất thành phố Đồng Hới năm 2022
- Thu thập các văn bản pháp luật có liên quan đến việc chuyển nhượng,thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất
- Thông tin, số liệu liên quan đến thực trạng chuyển nhượng, thừa kế, tặngcho quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố giai đoạn 2018 – 2022
2.3.3 Phương pháp phân tích, thống kê, xử lý số liệu
Phân tích và xử lý các số liệu thô đã thu thập bằng Excel được để lựa chọncác số liệu hợp lý có cơ sở khoa học và đúng với thực tế, đồng thời thiết lập cácbiểu đồ, bảng biểu để đưa ra các nhận xét, kết luận về thực trạng chuyểnnhượng, thừa kế, tặng cho trên địa bàn
2.3.4 Phương pháp sử dụng thang đo Likert
Thang đo Likert là một thang đo lường hoặc một công cụ được sử dụngtrong bảng câu hỏi để xác định ý kiến, hành vi và nhận thức của cá nhân hoặcngười tiêu dùng Đối tượng tham gia khảo sát lựa chọn từ một loạt các câu trảlời có thể cho một câu hỏi hoặc tuyên bố cụ thể dựa trên mức độ đồng ý của họ
*Phương pháp sử dụng thang đo Likert để đánh giá mức độ hài lòng của người dân
Bảng câu hỏi sử dụng thang đo Likert 5 mức độ để đánh giá mức độ hàilòng của người dân đối với công tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sửdụng đất và được quy ước như sau:
Trang 31Trên cơ sở đó, khóa luận tốt nghiệp này thực hiện quy ước 5 mức độ theothang đo Likert như sau:
- Rất cao/ Rất đơn giản/ Nhanh chóng/ Rất nhiệt tình/ Rất dễ
dàng/ Không sợ/ Hiểu biết rõ/ Rất ảnh hưởng
5
- Khá cao/ Khá đơn giản/ Khá nhanh chóng/ Nhiệt tình/ Dễ
tìm/ Ít sợ/ Có hiểu biết/ Ảnh hưởng
Trên cơ sở xác định được điểm đánh giá trung bình của các phiếu điều tra,
đề tài xác định được mức độ hài lòng của người dân theo thang điểm sau:
Bảng 2.1: Quy ước thang điểm đánh giá ý kiến theo thang đo Likert
- 3,4 ≤ n ≥ 4,19 Hài lòng/ Khá cao/ Khá đơn giản/ Khá nhanh chóng/Nhiệt tình/ Dễ tìm/ Ít sợ/ Có hiểu biết/ Ảnh hưởng
- 2,6 ≤ n ≥ 3,39 Không ý kiến/Trung lập/ Vừa phải/ Bình thường/Đúng mực/ Tìm được/ Trung bình
- 1,8 ≤ n ≥ 2,59 Không hài lòng/ Khá thấp/ Khá phức tạp/ Dài/ Ít nhiệttình/ Khó tìm/ Sợ/ Ít hiểu biết/ Ít ảnh hưởng
- n < 1,8
Rất không hài lòng/ Rất thấp/ Rất phức tạp/ Rất dài/Gây khó dễ/ Rất khó/ Rất sợ/ Không hiểu biết/ Khôngảnh hưởng
Trang 32CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
3.1 ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA THÀNH PHỐ ĐỒNG HỚI, TỈNH QUẢNG BÌNH
3.1.1 Điều kiện tự nhiên
3.1.1.1 Vị trí địa lý
Thành phố Đồng Hới có tọa độ địa lý nằm trong khoảng từ 17021’59” đến
17031’53” vĩ độ Bắc và từ 106029’26” đến 106041’08” kinh độ Đông, có tổngdiện tích tự nhiên 15.587,34 ha, dân số năm 2021 có 133.818 người, mật độ dân
số bình quân khoảng 859 người/km2
+ Phía Bắc và Tây Tây Bắc giáp huyện Bố Trạch;
+ Phía Nam và Tây Nam giáp huyện Quảng Ninh;
+ Phía Đông giáp biển Đông với chiều dài 15,7 km
(Nguồn: Uỷ ban nhân dân tỉnh Quảng Bình)
Trang 33Thành phố Đồng Hới có 15 đơn vị hành chính gồm 09 phường ( Bắc Lý,Bắc Nghĩa, Đồng Phú, Đồng Sơn, Đồng Hải, Hải Thành, Nam Lý, Phú Hải, ĐứcNinh Đông) và 6 xã (Bảo Ninh, Lộc Ninh, Đức Ninh, Nghĩa Ninh, Quang Phú,Thuận Đức) Với vị trí nằm dọc bờ biển, ở vị trí trung độ của tỉnh, trên các trụcgiao thông quan trọng quốc gia gồm Quốc lộ 1A, đường Hồ Chí Minh, đườngsắt Bắc - Nam, đường biển, đường hàng không; cách khu du lịch di sản thiênnhiên thế giới vườn quốc gia Phong Nha - Kẻ Bàng khoảng 50 km, cách khuKinh tế Hòn La 60 km và cửa khẩu quốc tế Cha Lo 180 km, đã tạo cho ĐồngHới nhiều điều kiện thuận lợi trong việc mở rộng mối quan hệ giao lưu kinh tế -văn hóa - xã hội với các tỉnh, thành phố trong cả nước, tiếp thu nhanh các tiến
bộ khoa học kỹ thuật, thúc đẩy phát triển nền kinh tế theo hướng sản xuất hànghóa phong phú, đa dạng với các ngành mũi nhọn, theo những thế mạnh đặc thù
- Thổ nhưỡng của vùng có đặc điểm chung là độ phì ít, nghèo chất dinhdưỡng, tầng đất màu không dày, độ dốc trung bình 7 - 10%, thường có hiệntượng rửa trôi, xói mòn
- Vùng bán sơn địa và đồng bằng: Là một vòng cung gò đồi không cao lắm(độ cao trung bình 10 m), bao bọc lấy khu vực đồng bằng từ Đông Bắc - Bắcđến Tây Bắc - Tây Nam và Nam - Đông Nam, bao gồm các xã, phường Bắc Lý,Nam Lý, Nghĩa Ninh, Bắc Nghĩa, Đức Ninh, Đức Ninh Đông, Lộc Ninh và PhúHải Diện tích đất tự nhiên 6.287 ha, chiếm 40,2% so với diện tích toàn thànhphố Cư dân sinh sống bằng nghề tiểu thu công nghiệp và nông nghiệp
- Thổ nhưỡng của vùng có đặc diểm chung là không màu mỡ, bị chua phèn,tuy nhiên nhờ có mạng lưới sông ngòi, ao, hồ dày nên vẫn có thuận lợi trongtrồng trọt và sản xuất
- Vùng đồng bằng: Thành phố Đồng Hới có vùng đồng bằng nhỏ hẹp, địahình tương đối bằng phẳng, đất đai kém phì nhiêu; độ cao trung bình 2,1 m, dốc
về hai phía trục đường Quốc lộ 1A, độ dốc nhỏ, chỉ khoảng 0,2% Diện tích tự
Trang 34nhiên khoảng 576 ha, chiếm 3,8% so với diện tích toàn thành phố Đây là nơitập trung dân cư và các cơ sở hạ tầng kinh tế chủ yếu của thành phố.
- Vùng cát ven biển: nằm ở phía Đông của thành phố, gồm các xã, phườngBảo Ninh, Quang Phú, Hải Thành, có diện tích 2.198 ha, chiếm 14,3% so vớidiện tích của thành phố Đây là vùng biển vừa ngang vừa cửa lạch; địa hình cónhững đụn cát cao liên tục (cao nhất 24,13 m); giữa các đụn cát thỉnh thoàng cónhững hồ nước, khe nước ngọt tự nhiên, quanh năm có nước (Bàu Tró, BàuNghị, Bàu Tràm, Bàu Thôn, Bài Trung Bình…)
3.1.1.3 Khí hậu
Đồng Hới nằm trong khu vực nhiệt đới gió mùa và chịu ảnh hưởng của khíhậu đại dương Tính chất khí hậu chuyển tiếp giữa miền Bắc và miền Nam, với đặctrưng khí hậu nhiệt đới điển hình ở phía Nam và có mùa đông lạnh ở miền Bắc
- Chế độ nhiệt: Nhiệt độ trung bình năm là 24,40C, nhiệt độ thấp nhất(tháng 12, tháng 1) khoảng 7,8 - 9,40C, nhiệt độ cao nhất (tháng 6, tháng 7)khoảng 40,1 - 40,60C Tổng tích ôn đạt trị số 8.600 - 9.0000C; biên độ nhiệtchênh lệch ngày đêm từ 5 - 80C; số giờ nắng trung bình trong ngày là 5,9 giờ
- Chế độ mưa: Lượng mưa trung bình hằng năm từ 1.300 - 4.000 mm, phân
bố không đều giữa các tháng trong năm Mùa mưa tập trung từ tháng 9 đếntháng 11, chiếm 75 - 80% tổng lượng mưa cả năm, liên quan nhiều đến áp thấpnhiệt đới, hoàn lưu bão và hoạt động của gió mùa Đông Bắc, nên thường gâyngập lụt trên diện rộng Mùa khô từ tháng 12 đến tháng 8 năm sau, lượng mưa ít,trùng với mùa khô hanh nắng gắt, gắn với gió Tây Nam khô nóng, lượng bốc hơilớn gây nên hiện tượng thời tiết cực đoan khô hạn ảnh hưởng lớn đến sản xuất
và đời sống Tháng có lượng mưa lớn nhất là tháng 9, tháng 10 (502 - 668 mm),tháng có lượng mưa thấp nhất là tháng 3, tháng 4 (44 - 46 mm)
- Chế độ gió: Có 2 mùa gió chính, gió mùa đông Bắc xuất hiện từ tháng 11năm trước đến tháng 3 năm sau thường kèm theo mưa phùn, giá lạnh; gió TâyNam (gió Lào) xuất hiện từ tháng tư đến tháng tám gây khô nóng và hạn hán
- Bão thường xuyên xuất hiện trong năm với tần suất 1 - 2 cơn/năm, tậptrung vào các tháng 9, 10, 11, bão xuất hiện với cường độ mạnh với sức tàn phá
dữ dội
3.1.1.4 Thủy văn
Vùng thành phố thuộc lưu vực sông Nhật Lệ, một trong 5 con sông chínhcủa tỉnh Quảng Bình Sông Nhật Lệ do hai nhánh của hệ thống sông Đại Giang
Trang 35và Kiến Giang hợp thành đổ ra biển Đông qua giữa lòng thành phố, tạo ra cảnhquan môi trường đẹp Ngoài ra còn có các sông Mỹ Cương, sông Lệ Kỳ là mộtnhánh nhỏ đổ ra sông Nhật Lệ và sông Cầu Rào là những sông ngắn nhỏ nhưngđóng vai trò quan trọng trong việc tiêu thoát nước của thành phố.
Nhìn chung hệ thống sông ngòi trên địa bàn thành phố có đặc điểm chung
là chiều dài ngắn, dốc, tốc độ dòng chảy lớn Sự phân bố dòng chảy theo mùa rõrệt và chịu ảnh hưởng mạnh mẽ của mưa lũ ở thượng nguồn và chế độ thủy triều
ở cửa sông Trong mùa mưa, lượng nước chảy dồn từ các sườn núi xuống cácthung lũng hẹp, tập trung về các con sông trên địa bàn, cùng với triều cường làmnước sông lên rất nhanh gây lũ và ngập lụt lớn trên diện rộng Ngược lại về mùakhô, mực nước sông xuống thấp, dòng chảy nhỏ đã hạn chế phần nào đến sảnxuất và sinh hoạt của nhân dân, ở các vùng đất thấp và hạ lưu các con sôngthường bị xâm nhập mặn khá sâu về phía thượng nguồn, ảnh hưởng xấu tới sảnxuất nông nghiệp Tuy nhiên, có thể vận dụng đặc điểm này để quy hoạch pháttriển nuôi trồng thủy sản nước mặn, lợ
Về đặc điểm thủy triều, vùng biển Đồng Hới và sông Nhật Lệ chịu ảnhhưởng của chế độ bán nhật triều ngày với 02 đỉnh triều xen kẽ, biên độ triềucường trung bình 1,2 m, có thể lợi dụng để tàu thuyền ra vào và neo đậu tại cáccửa sông
3.1.1.5 Các nguồn tài nguyên
a Tài nguyên đất
Theo hiện trạng sử dụng đất năm 2022, tổng diện tích đất tự nhiên củathành phố là 15.587,34 ha, trong đó diện tích đã được khai thác sử dụng vào cácmục đích nông nghiệp và phi nông nghiệp là 15.384.98 ha (chiếm 98,71%), đấtchưa sử dụng còn lại 202,36 ha (chiếm 1,29%) Kết quả điều tra nghiên cứu vềmặt thổ nhưỡng (không tính đất sông suối và mặt nước chuyên dùng) cho thấyđất đai của thành phố thuộc 5 nhóm đất chính bao gồm:
Nhóm đất xám (chiếm 58,12% diện tích đất tự nhiên toàn thành phố), phân
bố trên nhiều dạng địa hình khác nhau, từ địa hình thấp, bậc thềm bằng phẳngđến các vùng đồi ở hầu hết các xã phường nhưng tập trung nhiều ở Thuận Đức,Đồng Sơn, Nam Lý và Bắc Lý Đất được hình thành và phát triển trên các loại
đá mẹ khác nhau như: đá sa phiến, đá biến chất, đá cát, đá granit…có thànhphần cơ giới nhẹ đến trung bình, nghèo bazơ, độ giữ nước và hấp thụ cationthấp Phản ứng đất chua, độ phì thấp, hàm lượng mùn và đạm tổng số tầng mặt
Trang 36xám kết von, đất xám bạc màu, đất xám cơ giới nhẹ kết von sâu và đất xámloang lỗ.
Nhóm đất phù sa (chiếm 11,53% quỹ đất tự nhiên), phân bố tập trung ởPhú Hải, Đức Ninh, Đức Ninh Đông, Nghĩa Ninh, Nam Lý, Bắc Lý, Đồng Phú,Lộc Ninh trên địa hình tương đối bằng phẳng Đất được hình thành từ trầm tíchtrong sông suối lắng đọng vật liệu phù sa ở các cấp hạt khác nhau, có thành phần
cơ giới thịt nặng, phản ứng ít chua, tổng lượng cation kiềm trao đổi dao độnglớn, hàm lượng mùn và đạm tổng số trung bình khá, lân và kali tổng số từ nghèođến khá, hàm lượng dinh dưỡng dễ tiêu ở mức độ nghèo Đất phù sa được phânthành 6 loại đất phụ là đất phù sa chua điển hình, đất phù sa chua cơ giới nhẹ,đất phù sa chua glây nông, đất phù sa glây sâu, đất phù sa có tầng mặt loang lỗsâu và đất phù sa có tầng đốm rỉ
Nhóm đất cát và cát biển (chiếm 18,35% tổng diện tích tự nhiên), tập trungchủ yếu ở các phường xã ven biển (Bảo Ninh, Hải Thành, Quang Phú), đượchình thành do quá trình tích tụ bồi lắng của các hệ thống sông mang vật liệuphong hóa đá (phổ biến là granit) từ vùng núi phía tây kết hợp với sự hoạt độngcủa biển (quá trình bờ biển: gió, thủy triều) tạo nên các cồn cát, động cát hay dảicát ven sông, ven biển Đất có thành phần cơ giới nhẹ, phản ứng ít chua, hàmlượng mùn và đạm ở các tầng đều nghèo, lân, kali tổng số và dễ tiêu đều rấtthấp, tổng lượng cation kiềm trao đổi nghèo, dung tích hấp phụ thấp
Nhóm đất mặn (chiếm 3,34% diện tích tự nhiên): phân bố ở địa hình thấptrũng ven biển giáp với các cửa sông (sông Nhật Lệ, Lệ Kỳ), tập trung ở phườngPhú Hải, Đồng Hải, Đức Ninh Đông Đất hình thành từ các sản phẩm phù sasông, biển được lắng đọng trong môi trường nước biển, có thành phần cơ giớicát pha thịt nhẹ, phản ứng chua vừa, hàm lượng các chất dinh dưỡng thấp,… phùhợp cho việc phát triển rừng ngập mặn và nuôi trồng thủy sản nước mặn, lợ.Nhóm đất tầng mỏng (chiếm 2,95% diện tích tự nhiên): phân bố rải rácvùng đồi phía Tây Đất tầng mỏng được hình thành trong điều kiện địa hình dốc,thảm thực vật che phủ đã bị chặt phá và hậu quả của nhiều năm canh tác quảngcanh không có biện pháp bảo vệ, phòng chống xói mòn nên đất bị rửa trôi, thoáihóa nghiêm trọng, tầng đất còn lại mịn và mỏng (< 30 cm), kết cấu chặt cứng vànghèo dinh dưỡng, cây trồng sinh trưởng và phát triển kém
b Tài nguyên nước
Nguồn nước mặt: Đồng Hới có nguồn nước mặt phong phú nhờ hệ thốngsông suối, ao hồ khá dày đặc và lượng nước mưa hàng năm lớn (trung bình
Trang 371.300 - 4.000 mm/năm), tuy nhiên phân bố không đều theo các tháng trong năm(tập trung trên 75% vào mùa mưa) Tổng trữ lượng nước mặt ước tính đạt xấp xỉ
500 - 600 tỷ m3, đáp ứng khoảng 50% nhu cầu cho sản xuất nông nghiệp, đảmbảo một phần cho sinh hoạt và sản xuất Nguồn nước được cung cấp bởi hệthống bốn sông chính chảy qua gồm: sông Nhật Lệ, sông Mỹ Cương, sông Lệ
Kỳ và sông Cầu Rào, ngoài ra còn có 14 hồ, bàu chứa nước tự nhiên và nhân tạokhá phong phú, như hồ Thành, hồ Bàu Tró, hồ Phú Vinh, với trữ lượngkhoảng 35 triệu m3
Nguồn nước ngầm của thành phố tuy mới được điều tra tổng thể, chưa điềutra chi tiết để đánh giá đầy đủ, nhưng nhìn chung khá phong phú, phân bố khôngđồng đều; mức độ nông sâu thay đổi phụ thuộc vào địa hình và lượng mưa theomùa Thông thường ở các địa phương vùng đồng bằng ven biển có mực nướcngầm nông và dồi dào; các khu vực gò đồi phía Tây, Tây Bắc mực nước ngầmthường sâu và dễ bị cạn kiệt vào mùa khô Chất lượng nước ngầm khá tốt, rấtthích hợp cho việc khai thác sử dụng trong sinh hoạt và sản xuất, riêng các khuvực ven biển nước ngầm mạch nông thường bị nhiễm phèn mặn, khả năng khaithác còn hạn chế
hộ chắn cát, gió
Theo hiện trạng sử dụng đất năm 2022, diện tích đất lâm nghiệp trên địabàn thành phố có 6.244,19 ha (chiếm 65,04% đất nông nghiệp và 40,06% diệntích đất tự nhiên), bao gồm đất rừng phòng hộ có 3.613,24 ha (chiếm 57,87% đấtlâm nghiệp); đất rừng sản xuất là 2.630,95 ha (chiếm 42,13% đất lâm nghiệp,chủ yếu là đất có rừng trồng sản xuất) Tỷ lệ che phủ bằng cây rừng đạt trên43%, sản lượng gỗ khai thác từ rừng trồng năm 2022 ước đạt 15.240 m3/năm
d Tài nguyên biển
Trang 38Thành phố có trên 15,70 km bờ biển từ Quang Phú đến Bảo Ninh, chiếm13,53% chiều dài bờ biển của tỉnh Quảng Bình Dọc theo bờ biển, có nhiều bãicát trắng thoải, môi trường sạch và cảnh quan đẹp là điều kiện thuận lợi cho khaithác phát triển các loại hình du lịch biển và nghỉ dưỡng như bãi tắm Nhật Lệ,Quang Phú, khu Sunspa Resort (xã Bảo Ninh) Bên cạnh đó, về nguồn lợi hảisản, vùng biển Đồng Hới được đánh giá có nguồn tài nguyên sinh vật khá phongphú với nhiều loại hải sản có giá trị kinh tế cao như: Tôm hùm, tôm sú, mựcống, mực nang, trong đó mực ống và mực nang có trữ lượng khá và chất lượngcao Sản lượng hải sản khai thác hàng năm có thể đạt khoảng 5.900 tấn các loại.Ngoài ra vùng nội địa có nhiều sông suối, ao hồ, ruộng trũng, các bãi bồi vensông, ven biển cùng với cửa sông lớn Nhật Lệ chảy ra là thế mạnh để phát triểnnuôi trồng thủy sản và đánh bắt ven bờ.
e Tài nguyên khoáng sản
Theo số liệu điều tra khảo sát, trên địa bàn thành phố chỉ có nguồn khoángsản phi kim loại (mang tính chất đặc trưng của vùng Bắc Trung Bộ) như: Caolanh, cát trắng thạch anh, trong đó đáng chú ý có mỏ cao lanh tại xã Lộc Ninhquy mô và trữ lượng trên 30 triệu tấn, là mỏ thuộc loại lớn nhất nước ta rất cóđiều kiện để khai thác chế biến công nghiệp Hiện đã hoàn thành xây dựng và đivào hoạt động nhà máy chế biến cao lanh xuất khẩu của Cộng hòa Séc với côngsuất 50.000 tấn bột cao lanh và 40.000 tấn sơn nước/năm tại xã Lộc Ninh Cáttrắng thạch anh có trữ lượng hàng chục triệu tấn, phân bố trên địa bàn các xã,phường: Lộc Ninh, Quang Phú, Hải Thành và Bảo Ninh; cát xây dựng cũng cótrữ lượng lớn, đã và đang được khai thác phục vụ cho nhu cầu xây dựng củanhân dân; đồng thời còn có nhiều mỏ sét (trữ lượng khoảng 17 triệu m3), là điềukiện để phát triển sản xuất gốm sứ, gạch ngói và vật liệu xây dựng
Ngoài ra còn có một trữ lượng về đất làm vật liệu san lấp phân bố ở các xãThuận Đức, Nghĩa Ninh và phường Đồng Sơn cung cấp nhu cầu san lấp cáccông trình trên địa bàn thành phố
3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội
3.1.2.1 Thực trạng phát triển các ngành – lĩnh vực
3.1.2.1.1.Nông, công nghiệp và dịch vụ
a Nông nghiệp
* Trồng trọt
Trang 39Mặc dù thời tiết không thuận lợi, lượng mưa nhiều vào đúng thời kỳ lúa trỗbông, gây hư hại và làm ngập úng một số diện tích vụ Đông Xuân nên diện tíchgieo trồng, năng suất, sản lượng các loại cây trồng toàn thành phố cả năm 2022đều giảm so với năm 2021 (mưa đã làm cho 282 ha lúa bị ngã đỗ, trong đó có 11
ha lúa ở xã Nghĩa Ninh bị mất trắng) Tổng diện tích gieo trồng cây hàng nămthực hiện 1.890 ha, giảm 5,02% tương ứng giảm 100 ha Trong đó: Diện tíchcây lương thực ước thực hiện 1.652,3 ha, giảm 4,54%; Diện tích lúa 1.614,3 ha,giảm 4,52%; cây lấy củ có chất bột 74,4 ha, giảm 7,41%; cây, rau, đậu các loạiđạt 118 ha, giảm 6,88% Năng suất cấy lúa cả năm đạt 55,32 tạ/ha, giảm 2,31 tạ/ha; sản lượng lúa đạt 8.930,4 tấn, giảm 8,35%; khoai lang đạt 68,77 tạ/ha, tăng0,33 tạ/ha; cây sắn đạt 79,47 tạ/ha; cây lạc đạt 20,94 tạ/ha, giảm 0,3 tạ/ha; raucác loại đạt 66,24 tạ/ha, tăng 0,56 tạ/ha; sắn đạt 294,5 tấn, giảm 5%; khoai langđạt 223,5 tấn, giảm 8,78%; đậu lạc đạt 33,5 tấn, giảm 7,2%; rau các loại đạt781,69 tấn, giảm 6,09%
*Chăn nuôi
Tình hình chăn nuôi gia súc có chiều hướng giảm do điều kiện chăn thả dần
bị thu hẹp, giá thức ăn chăn nuôi tăng; tuy vậy đàn gia cầm tăng khá nhờ giá cả
ổn định, nhu cầu tiêu thụ tăng Công tác tiêm phòng các loại vắc-xin cho gia súc,gia cầm được triển khai kịp thời Thực hiện tốt công tác vệ sinh tiêu độc, khửtrùng Đẩy mạnh công tác kiểm soát vận chuyển gia súc, gia cầm nhằm khốngchế dịch bệnh lây lan; chỉ đạo các địa phương tiếp tục kiểm soát giết mổ tậptrung nhằm đảm bảo vệ sinh an toàn thực phẩm cho người tiêu dùng, nhờ vậytrong năm tình hình dịch bệnh ở đàn vật nuôi trên địa bàn không xảy ra Giá trịsản xuất ngành chăn nuôi năm 2022 (theo giá só sánh 2010) ước đạt 110.661triệu đồng, tăng 3,2 % so với cùng kỳ (đàn trâu có 355 con, giảm 2,74%; đàn bò
có 2.110 con, giảm 1,96%; đàn lợn có 20.311 con, giảm 3,29%; đàn gia cầm có
217 ngàn con, tăng 4,96% so với cùng kỳ)
Trang 40văn bản về chống khai thác IUU, xử lý các trường hợp vi phạm khai thác tráiphép, giám sát, theo dõi chặt chẽ tàu cá hoạt động vùng biển xa Sản lượng đánhbắt thuỷ sản năm 2022 ước đạt 15.445,07 tấn, (tăng 3,38%, tương đương 504,4tấn so với cùng kỳ); vượt 2% so với kế hoạch đề ra
Nuôi trồng thủy sản từng bước chuyển đổi mạnh từ nuôi quảng canh sangthâm canh, công nghệ cao, đảm bảo an toàn vệ sinh thực phẩm; diện tích nuôitrồng thủy sản trên địa bàn đang giảm dần do thu hồi chuyển mục đích sử dụngđất, tổng diện tích nuôi trồng thủy sản năm 2022 là 301 ha giảm 33,5 ha so vớinăm 2021 (diện tích nuôi nước lợ 31 ha, giảm 30,5 ha; diện tích nuôi nước ngọt
270 ha, giảm 3 ha) Sản lượng nuôi thủy sản ước thực hiện 672,5 tấn, bằng80,73% kế hoạch; giảm 13,23% (giảm 102,5 tấn) so với cùng kỳ Trong đó: Cácác loại ước đạt 350 tấn giảm 6,67%, tôm ước đạt 167,3 tấn giảm 9,57%, trongđó: Tôm thẻ chân trắng ước đạt 146,5 tấn giảm 10,4%, thủy sản khác ước đạt 8,5tấn giảm 5,56% so với cùng kỳ
Tuy vậy, giá cả các loại vật tư phân bón tăng cao, chi phí cho sản xuất lớnnên nhiều hộ đất bỏ hoang không sản xuất và việc thu hồi để xây dựng hệ thốnggiao thông ở Lộc Ninh, Bắc Nghĩa dẫn đến diện tích lúa giảm mạnh Tình hìnhdịch bệnh trên động vật đang còn tiềm ẩn nguy cơ phức tạp; giá cả thức ăn côngnghiệp tăng cao, giá sản phẩm đầu ra không ổn định Đã xảy ra 07 vụ cháy trênđịa bàn làm thiệt hại với tổng diện tích 4,85 ha tràng cỏ và cây bụi
3.1.2.1.2 Công nghiệp
Hoạt động sản xuất công nghiệp tiếp tục phục hồi tích cực Một số ngànhtăng công suất sản xuất để kịp đáp ứng nhu cầu người tiêu dùng, như: sản xuấtvật liệu xây dựng, sản xuất đồ uống, sản xuất đồ gỗ lâm sản… Giá trị sản xuấtcông nghiệp trên địa bàn (theo giá so sánh 2010) ước đạt 3.709,6 tỷ đồng, tăng10,57% so với cùng kỳ, đạt 95,12% so với kế hoạch
Các doanh nghiệp, cơ sở sản xuất kinh doanh trong các cụm công nghiệp
đã phục hồi sản xuất, các dự án xây dựng đang đẩy nhanh tiến độ thi công hoànthành để đưa vào sử dụng Công tác quản lý hoạt động sản xuất tại các cụm côngnghiệp được tăng cường, đưa cụm tiểu thủ công nghiệp Lộc Ninh vào sử dụng.Chỉ đạo các cơ quan đơn vị tổ chức kiểm tra vận động các đơn vị thuê đất chậmthực hiện dự án kịp thời triển khai dự án đảm bảo thời gian quy định theo quyđịnh của Luật Đất đai