Đang tải... (xem toàn văn)
Đất đai là nguồn gốc của mọi tài sản vật chất của con người. Qua quá trình sản xuất, khai thác từ nguồn lợi của đất, con người đã tạo ra lương thực, thực phẩm, trang phục, nơi làm việc… Tuy nhiên, quỹ đất có hạn nó không thể sinh ra thêm do đó cần phải quản lý tốt quỹ đất hiện có. Vấn đề quản lý việc sử dụng đất đai ngày càng trở lên quan trọng trong bối cảnh bùng nổ dân số, hiện đại hóa, công nghiệp hóa, tài nguyên ngày càng cạn kiệt như ngày nay. Vì vậy công tác quản lý đất đai ngày càng được chính phủ chú trọng quan tâm để quản lý chặt chẽ những biến động cả về chủ sử dụng và bản thân đất đai thì Nhà nước phải thực hiện công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và lập hồ sơ địa chính. Các quốc gia trên thế giới nói chung và Việt Nam nói riêng để quản lý chặt chẽ và sử dụng hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai từ Nhà nước đã ban hành một loạt các văn bản pháp luật về đất đai. Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam năm 2013 quy định: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”. Các Luật Đất đai năm 1988, 1993, Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2001, Luật Đất đai 2003, Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2009, Luật Đất đai 2013 cùng với các văn bản pháp luật có liên quan đã và đang từng bước đi vào thực tế. Luật đất đai năm 2013 đã quy định nội dung quản lý Nhà nước về đất đai trong đó có công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, lập hồ sơ địa chính. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người sử dụng đất. Đây thực chất là một thủ tục hành chính nhằm thiết lập một hệ thống hồ sơ địa chính đầy đủ, chặt chẽ giữa Nhà nước và đối tượng sử dụng đất, là hai cơ sở để Nhà nước quản lý, nắm chặt toàn bộ diện tích đất đai và người sử dụng, quản lý đất theo pháp luật. Thông qua việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữa nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất cũng là cơ sở đảm bảo chế độ quản lý Nhà nước về đất đai, đảm bảo sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả và khoa học. Nghệ An là tỉnh có diện tích lớn nhất Việt Nam, là tỉnh có tốc độ phát triển nhanh cùng với sự phát triển của nền kinh tế quốc gia, tỉnh đã thu hút được nhiều nhà đầu tư lớn từ trong nước cũng như quốc tế. Bởi vậy việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất ngày càng tăng và các quan hệ đất đai ngày càng phức tạp, làm cho công tác quản lý đất đai trở nên khó khăn hơn. Để đảm bảo quản lý Nhà nước về đất đai một cách hợp lý, hiệu quả đến từng thửa đất, từng đối tượng sử dụng, tỉnh Nghệ An đã xác định đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (GCN) là nội dung quan trọng để nâng cao trách nhiệm quản lý và bảo vệ quyền lợi cho người sử dụng. Thực tế tỉnh đã chú trọng công tác tuyên truyền, vận động và tạo điều kiện để người dân và tổ chức doanh nghiệp thực hiện các thủ tục hoàn thành GCN. Tuy nhiên do nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan, công tác đăng ký cấp GCN vẫn còn nhiều tồn tại và gặp nhiều khó khăn. Xuất phát từ thực tế đó, em tiến hành nghiên cứu đề tài “Công tác Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh Nghệ An”.
MỤC LỤC MỞ ĐẦU CHƯƠNG - KHÁI QUÁT ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI 1.1 KHÁI NIỆM, VAI TRÒ VÀ ĐẶC ĐIỂM CỦA ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI 1.1.1 Khái niệm 1.1.2 Vị trí, vai trò đăng ký đất đai 1.1.3 Đặc điểm đăng ký đất đai 11 1.2 ĐẤT TỔ CHỨC .13 1.3 ĐẤT HỘ GIA ĐÌNH CÁ NHÂN 16 CHƯƠNG - QUY TRÌNH ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 21 2.1 CÁC CƠ SỞ, VĂN BẢN PHÁP LÝ .21 2.2 ĐĂNG KÝ LẦN ĐẦU 24 2.2.1 Những trường hợp chứng nhận quyền sử dụng đất 25 2.2.2 Hồ sơ, trình tự thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình cá nhân sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu 26 2.2.3 Hồ sơ, trình tự thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức 28 2.3 ĐĂNG KÝ BIẾN ĐỘNG VỀ SỬ DỤNG ĐẤT, SỞ HỮU TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 29 2.3.1 Những quy định chung đăng ký biến động sau cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 30 2.3.2 Hồ sơ, trình tự thủ tục cấp lại Giấy chứng nhận 36 CHƯƠNG - THỰC NGHIỆM QUY TRÌNH CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỈNH NGHỆ AN .46 3.1 KHÁI QUÁT ĐẶC ĐIỂM TỰ NHIÊN – XÃ HỘI TỈNH NGHỆ AN 46 Nguyễn Văn Trọng, Lớp Liên thơng Địa K60 3.1.1 Đặc điểm tự nhiên .46 3.1.2 Kinh tế - Xã hội 48 3.2 TÌNH HÌNH SỬ DỤNG ĐẤT .50 3.3 GIỚI THIỆU CHUNG VỀ VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỈNH NGHỆ AN 51 3.3.1 Chức 51 3.3.2 Nhiệm vụ quyền hạn .52 3.3.3 Tổ chức máy 53 3.3.4 Cơ chế hoạt động .54 3.4 THỰC NGHIỆM CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO TỔ CHỨC TẠI VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỈNH NGHỆ AN 55 3.4.1 Trình tự, thủ tục: 55 3.4.2 Cách thức thực Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh Nghệ An 57 3.4.3 Đối tượng thực hiện, quan giải thời hạn giải .59 3.4.4 Các mẫu đơn, mẫu tờ khai 60 3.4.5 Căn pháp lý thủ tục hành .60 3.5 CHI TIẾT CÁC VĂN BẢN THỦ TỤC HÀNH CHÍNH VÀ KẾT QUẢ CỤ THỂ THỰC NGHIỆM 62 KẾT LUẬN 86 KIẾN NGHỊ 87 TÀI LIỆU THAM KHẢO 88 Nguyễn Văn Trọng, Lớp Liên thơng Địa K60 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai tài nguyên vô giá quốc gia, khơng đơn nơi sinh sống, sản xuất người mà cịn nơi diễn hoạt động giao lưu văn hóa, trao đổi thông tin, làm phong phú sống người, tạo nên nét văn hóa riêng quốc gia, dân tộc Đất đai nguồn gốc tài sản vật chất người Qua trình sản xuất, khai thác từ nguồn lợi đất, người tạo lương thực, thực phẩm, trang phục, nơi làm việc… Tuy nhiên, quỹ đất có hạn khơng thể sinh thêm cần phải quản lý tốt quỹ đất có Vấn đề quản lý việc sử dụng đất đai ngày trở lên quan trọng bối cảnh bùng nổ dân số, đại hóa, cơng nghiệp hóa, tài ngun ngày cạn kiệt ngày Vì cơng tác quản lý đất đai ngày phủ trọng quan tâm để quản lý chặt chẽ biến động chủ sử dụng thân đất đai Nhà nước phải thực cơng tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất lập hồ sơ địa Các quốc gia giới nói chung Việt Nam nói riêng để quản lý chặt chẽ sử dụng hợp lý, tiết kiệm, hiệu nguồn tài nguyên đất đai từ Nhà nước ban hành loạt văn pháp luật đất đai Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam năm 2013 quy định: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác tài sản Nhà nước đầu tư, quản lý tài sản cơng thuộc sở hữu tồn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý” Các Luật Đất đai năm 1988, 1993, Luật Sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai năm 2001, Luật Đất đai 2003, Luật Sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai năm 2009, Luật Đất đai 2013 với văn pháp luật có liên quan bước vào thực tế Nguyễn Văn Trọng, Lớp Liên thơng Địa K60 Luật đất đai năm 2013 quy định nội dung quản lý Nhà nước đất đai có cơng tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, lập hồ sơ địa Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp Nhà nước với người sử dụng đất Đây thực chất thủ tục hành nhằm thiết lập hệ thống hồ sơ địa đầy đủ, chặt chẽ Nhà nước đối tượng sử dụng đất, hai sở để Nhà nước quản lý, nắm chặt tồn diện tích đất đai người sử dụng, quản lý đất theo pháp luật Thông qua việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữa nhà tài sản khác gắn liền với đất bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp người sử dụng đất sở đảm bảo chế độ quản lý Nhà nước đất đai, đảm bảo sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm, hiệu khoa học Nghệ An tỉnh có diện tích lớn Việt Nam, tỉnh có tốc độ phát triển nhanh với phát triển kinh tế quốc gia, tỉnh thu hút nhiều nhà đầu tư lớn từ nước quốc tế Bởi việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất ngày tăng quan hệ đất đai ngày phức tạp, làm cho công tác quản lý đất đai trở nên khó khăn Để đảm bảo quản lý Nhà nước đất đai cách hợp lý, hiệu đến đất, đối tượng sử dụng, tỉnh Nghệ An xác định đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất (GCN) nội dung quan trọng để nâng cao trách nhiệm quản lý bảo vệ quyền lợi cho người sử dụng Thực tế tỉnh trọng công tác tuyên truyền, vận động tạo điều kiện để người dân tổ chức doanh nghiệp thực thủ tục hoàn thành GCN Tuy nhiên nhiều nguyên nhân khách quan chủ quan, công tác đăng ký cấp GCN nhiều tồn gặp nhiều khó khăn Xuất phát từ thực tế đó, em tiến hành nghiên cứu đề tài “Cơng tác Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Quyền sở hữu nhà tài sản khác Nguyễn Văn Trọng, Lớp Liên thơng Địa K60 gắn liền với đất Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh Nghệ An” Mục tiêu, yêu cầu a Mục tiêu: - Thực trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh Nghệ An - Đánh giá hiệu hạn chế công tác cấp GCN - Đề xuất giải pháp công tác cấp GCN b Yêu cầu: - Nghiên cứu, nắm vững sách pháp luật đất đai, tài liệu, văn liên quan đến cấp GCN - Nguồn số liệu, tài liệu điều tra thu thập phải có độ tin cậy, xác phản ánh q trình thực sách cấp GCN địa bàn tỉnh - Nắm vững kiến thức học để phân tích, đánh giá số liệu thu thập cách xác, trung thực khách quan Nguyễn Văn Trọng, Lớp Liên thông Địa K60 CHƯƠNG - KHÁI QUÁT ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI 1.1 KHÁI NIỆM, VAI TRÒ VÀ ĐẶC ĐIỂM CỦA ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI 1.1.1 Khái niệm Trong thực tế đời sống xã hội có nhiều cơng việc phải đăng ký phát sinh việc sinh, tử, kết hôn, giám hộ, nuôi nuôi (đăng ký hộ tịch) phát sinh nhu cầu sở hữu sử dụng tài sản (đăng ký sở hữu, sử dụng nhà cửa, xe cộ, tàu thuyền, ); phát sinh nhu cầu khác : đăng ký lao động, du lịch, mua bán tài sản, đăng ký nghĩa vụ quân sự, ), song có nhiều việc đăng ký theo tự nguyện người có nhu cầu Đăng ký thường hiểu công việc quan Nhà nước tổ chức, cá nhân thực việc ghi nhận hay xác nhận việc hay tài sản nhằm đảm bảo quyền lợi nghĩa vụ người đăng ký tổ chức cá nhân đứng thực việc đăng ký Đăng ký đất đai thủ tục hành quan Nhà nước thực đối tượng tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng đất, thực đăng ký đất đai - loại tài sản đặc biệt có giá trị gắn bó mật thiết với tổ chức, hộ gia đình cá nhân trình sản xuất đời sống Theo điều 33 Luật Đất đai điều 696 Luật dân sự, việc đăng ký đất thực với toàn đất đai phạm vi nước (gồm đất chưa giao quyền sử dụng) yêu cầu bắt buộc đối tượng sử dụng đất phải thực trường hợp: sử dụng đất chưa đăng ký, Nhà nước giao đất cho thuê đất sử dụng, Nhà Nguyễn Văn Trọng, Lớp Liên thơng Địa K60 nước cho phép thay đổi mục đích sử dụng, chuyển quyền sử dụng đất thay đổi nội dung chuyển quyền sử dụng đất đăng ký khác Việc đăng ký đất thực chất q trình thực cơng việc nhằm thiết lập hồ sơ địa đầy đủ cho tồn đất đai phạm vi hành xã, phường, thị trấn nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất đủ điều kiện, làm sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn đất đai theo pháp luật Tóm lại, đăng ký đất đai thủ tục hành thiết lập hồ sơ địa đầy đủ cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ Nhà nước với người sử dụng đất, làm sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ đất đai theo pháp luật bảo vệ quyền lợi hợp pháp người sử dụng đất Tuy nhiên, đăng ký đất không dừng lại việc hồn thành lập hồ sơ địa cấp giấy chứng nhận ban đầu Quá trình vận động, phát triển đời sống, kinh tế, xã hội tất yếu dẫn tới biến động đất đai ngày đa dạng nhiều hình thức khác như: giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, chấp quyền sử dụng đất, Vì vậy, đăng ký đất đai phải thực thường xuyên, liên tục nơi, lúc để đảm bảo cho hồ sơ địa ln phản ánh đúng, kịp thời trạng sử dụng đất đảm bảo cho người sử dụng đất thực quyền theo pháp luật Theo quy mơ mức độ phức tạp công việc đăng ký đất thời kỳ, đăng ký đất chia thành hai giai đoạn : Nguyễn Văn Trọng, Lớp Liên thông Địa K60 Giai đoạn : đăng ký đất ban đầu tổ chức thực lần phạm vi nước để thiết lập hệ thống hồ sơ địa ban đầu cho tồn đất đai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tất chủ sử dụng đủ điều kiện Giai đoạn : đăng ký biến động đất đai thực địa phương hoàn thành đăng ký đất ban đầu cho trường hợp có nhu cầu thay đổi nội dung hồ sơ địa thiết lập 1.1.2 Vị trí, vai trị đăng ký đất đai a Đăng ký đất sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đất đai: Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống quản lý nhằm đảm bảo việc sử dụng đất đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm có hiệu cao Nhà nước giao quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân Người sử dụng đất hưởng quyền lợi có trách nhiệm thực nghĩa vụ sử dụng đất theo quy định pháp luật Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đất đai thực chất việc bảo vệ lợi ích hợp pháp người sử dụng đất, đồng thời giám sát họ việc thực nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật nhằm đảm bảo lợi ích Nhà nước lợi ích chung tồn xã hội sử dụng đất Thông qua việc lập hồ sơ địa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đăng ký đất đai quy định trách nhiệm pháp lý quan Nhà nước quản lý đất đai người sử dụng đất việc chấp hành pháp luật đất đai Hồ sơ địa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cung cấp thông tin đầy đủ sở pháp lý chặt chẽ để xác định quyền người sử dụng đất bảo vệ bị tranh Nguyễn Văn Trọng, Lớp Liên thơng Địa K60 chấp, xâm phạm; xác định nghĩa vụ mà người sử dụng đất phải tuân thủ theo pháp luật, nghĩa vụ tài sử dụng đất, nghĩa vụ bảo vệ sử dụng đất đai có hiệu quả, b Đăng ký đất đai điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn quỹ đất phạm vi lãnh thổ; đảm bảo cho đất đai sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm có hiệu cao Đối tượng quản lý nhà nước đất đai toàn diện tích loại đất phạm vi lãnh thổ cấp hành Vì vậy, Nhà nước muốn quản lý chặt chẽ tồn đất đai trước hết phải nắm thông tin theo yêu cầu quản lý đất Theo hệ thống sách đất đai chiến lược phát triển ngành địa chính, thông tin cần thiết phục vụ cho quản lý nhà nước đất đai gồm có: - Đối với đất đai Nhà nước giao quyền sử dụng đất, thông tin cần biết gồm: Tên chủ sử dụng, vị trí, hình thể, kích thước (góc, cạnh), diện tích, hạng đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, ràng buộc quyền sử dụng, thay đổi trình sử dụng đất sở pháp lý - Đối với đất chưa giao quyền sử dụng, thơng tin cần biết gồm : vị trí, hình thể, diện tích, loại đất (thảm thực vật trạng thái tự nhiên bề mặt đất) Tất thông tin phải thể chi tiết tới đất Đây đơn vị nhỏ chứa đựng thơng tin tình hình tự nhiên, kinh tế, xã hội pháp lý đất theo yêu cầu quản lý nhà nước đất đai Nguyễn Văn Trọng, Lớp Liên thơng Địa K60 Với u cầu thơng tin đất đai qua việc thực đăng ký đất đai, thiết lập hồ sơ địa đầy đủ, chi tiết tới đất sở thực đồng nội dung : đo đạc lập đồ địa chính, quy hoạch sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, phân hạng định giá đất, Nhà nước thực quản lý tình hình đất đai tồn phạm vi lãnh thổ hành cấp thực quản lý chặt chẽ biến động đất đai theo pháp luật c Đăng ký đất nội dung quan trọng có quan hệ hữu với nội dung, nhiệm vụ khác quản lý nhà nước đất đai: Đăng ký đất đai thiết lập nên hệ thống hồ sơ địa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với đầy đủ thông tin tự nhiên, kinh tế, xã hội đất Hệ thống thơng tin sản phẩm kế thừa từ việc thực nội dung, nhiệm vụ quản lý nhà nước khác như: - Xây dựng ban hành văn pháp quy quản lý sử dụng đất Các văn pháp quy quản lý sử dụng đất sở pháp lý cho việc đăng ký thực thủ tục, đối tượng, quyền nghĩa vụ sử dụng đất - Công tác điều tra, đo đạc: kết điều tra, đo đạc sở khoa học cho việc xác định vị trí, hình thể, kích thước, diện tích, loại đất tên chủ thực tế sử dụng đất để phục vụ yêu cầu tổ chức kê khai đăng ký; - Công tác quy hoạch kế hoạch sử dụng đất: kết quy hoạch lập kế hoạch sử dụng đất khoa học định hướng cho việc giao đất để đảm bảo việc sử dụng quỹ đất cách ổn định hợp lý, có hiệu cao Vì thông qua việc giao đất, quy hoạch lập kế hoạch sử dụng đất có Nguyễn Văn Trọng, Lớp Liên thơng Địa K60 10