“Đánh giá công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại xã Hợp Thành, huyện Cao Lộc, tỉnh Lạng Sơn”.

Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt trong đời sống kinh tế, xã hội của con người. Đất đai vừa là môi trường sống của con người vừa là nơi phân bố các công trình xây dựng, cơ sở hạ tầng kỹ thuật sản xuất, nó tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống KT XH, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phòng. Mỗi quốc gia, mỗi địa phương có một quỹ đất đai nhất định được giới hạn bởi diện tích, ranh giới, vị trí… Việc sử dụng và quản lý quỹ đất đai này được thực hiện theo quy định của nhà nước. Nhà nước là chủ sở hữu duy nhất đối với đất đai nhưng không trực tiếp khai thác, sử dụng đất mà trao quyền sử dụng cho các tổ chức, hộ gia đình cá nhân. Chứng thực pháp lý để xác định mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người sử dụng đất trong quá trình sử dụng đất là cấp giấy chứng nhận. Đây là một trong những nội dung quan trọng của hoạt động quản lý nhà nước về đất đai. Đồng thời, cũng là một quyền đầu tiên mà bất kỳ người sử dụng đất hợp pháp nào có các thông tin được thể hiện trên giấy như: Tên người sử dụng đất, số hiệu, diện tích, mục đích sử dụng, những biến động sau khi cấp giấy… Thì việc cấp giấy chứng nhận có vai trò hết sức quan trọng đối với cả nhà nước và người sử dụng đất. Ngày nay, do quá trình đô thị hoá, công nghiệp hoá diễn ra mạnh mẽ kéo theo nhu cầu về nhà ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tăng lên. Nhất là từ khi gia nhập tổ chức thương mại WTO, đó là động lực mạnh để nước ta tiến tới xu hướng toàn cầu hoá, thu hút các nhà đầu tư trên thế giới và phát triển KTXH nhưng chính điều này cũng đã làm cho đất nông nghiệp giảm và việc phân bổ đất đai cho các mục đích khác nhau, các chủ sử dụng khác nhau là rất khó khăn, mối quan hệ giữa người quản lý và người sử dụng thì luôn thay đổi. Bởi vậy, Nhà nước và các cấp chính quyền địa phương luôn chú trọng, quan tâm đến hoạt động cấp giấy chứng nhận, là cơ sở để sử dụng đất một cách hợp lý, tiếp kiệm, hiệu quả và bền vững, đảm bảo quản lý đất đai một cách chặt chẽ với thông tin chính xác đến từng thửa đất. Xuất phát từ tình hình thực tế trên, được sự phân công của khoa Trác địa – Bản đồ và Quản lý đất đai của trường đại học Mỏ Địa chất Hà Nội với sự hướng dẫn tận tình của thầy giáo Đinh Hải Nam. Em lựa chọn xã Hợp Thành, huyện Cao Lộc, tình Lạng Sơn để thực hiện đề tài : “Đánh giá công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại xã Hợp Thành, huyện Cao Lộc, tỉnh Lạng Sơn”.

13 TT-BTNMT Thông tư bộ Tài nguyên và Môi trường

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành đồ án tốt nghiệp, ngoài sự cố gắng và nỗ lực của bản thân, em

đã nhận được rất nhiều sự quan tâm, giúp đỡ của các tập thể và cá nhân.

Em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới thầy giáo Đinh Hải Nam người đã trực tiếp hướng dẫn em thực hiện đồ án tốt nghiệp.

Qua đây, em cũng xin chân trọng gửi lời cảm ơn Ban lãnh đạo Uỷ ban nhân dân xã Hợp Thành, huyện Cao Lộc, tỉnh Lạng Sơn và các cán bộ địa chính xã đã giúp đỡ và tạo điều kiện thuận lợi cho em, trong quá trình thực hiện đề tài.

Em xin gửi lời cảm ơn đến các thầy cô giáo trong bộ môn Địa chính – khoa Trắc địa - Bản đồ và Quản lý đất đai và các thầy cô trong trường Đại học Mỏ - Địa chất Hà Nội đã nhiệt tình dạy bảo và trang bị cho em những kiến thức quý báu trong suốt những năm học vừa qua.

Với tấm lòng chân thành, em xin cảm ơn mọi sự giúp đỡ quý báu đó.

Sinh viên

Dương Thúy Ngọc

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệttrong đời sống kinh tế, xã hội của con người Đất đai vừa là môi trường sống củacon người vừa là nơi phân bố các công trình xây dựng, cơ sở hạ tầng kỹ thuật sảnxuất, nó tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống KT- XH, là địa bàn phân

bố dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phòng Mỗi quốcgia, mỗi địa phương có một quỹ đất đai nhất định được giới hạn bởi diện tích, ranhgiới, vị trí… Việc sử dụng và quản lý quỹ đất đai này được thực hiện theo quy địnhcủa nhà nước

Nhà nước là chủ sở hữu duy nhất đối với đất đai nhưng không trực tiếp khaithác, sử dụng đất mà trao quyền sử dụng cho các tổ chức, hộ gia đình cá nhân.Chứng thực pháp lý để xác định mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người sửdụng đất trong quá trình sử dụng đất là cấp giấy chứng nhận Đây là một trongnhững nội dung quan trọng của hoạt động quản lý nhà nước về đất đai Đồng thời,cũng là một quyền đầu tiên mà bất kỳ người sử dụng đất hợp pháp nào có cácthông tin được thể hiện trên giấy như: Tên người sử dụng đất, số hiệu, diện tích,mục đích sử dụng, những biến động sau khi cấp giấy… Thì việc cấp giấy chứngnhận có vai trò hết sức quan trọng đối với cả nhà nước và người sử dụng đất

Ngày nay, do quá trình đô thị hoá, công nghiệp hoá diễn ra mạnh mẽ kéotheo nhu cầu về nhà ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tăng lên Nhất là

từ khi gia nhập tổ chức thương mại WTO, đó là động lực mạnh để nước ta tiến tới

xu hướng toàn cầu hoá, thu hút các nhà đầu tư trên thế giới và phát triển KT-XHnhưng chính điều này cũng đã làm cho đất nông nghiệp giảm và việc phân bổđất đai cho các mục đích khác nhau, các chủ sử dụng khác nhau là rất khó khăn,mối quan hệ giữa người quản lý và người sử dụng thì luôn thay đổi

Bởi vậy, Nhà nước và các cấp chính quyền địa phương luôn chú trọng, quan tâmđến hoạt động cấp giấy chứng nhận, là cơ sở để sử dụng đất một cách hợp lý, tiếpkiệm, hiệu quả và bền vững, đảm bảo quản lý đất đai một cách chặt chẽ với thông tinchính xác đến từng thửa đất.

Xuất phát từ tình hình thực tế trên, được sự phân công của khoa Trác địa –Bản đồ và Quản lý đất đai của trường đại học Mỏ - Địa chất Hà Nội với sự hướngdẫn tận tình của thầy giáo Đinh Hải Nam Em lựa chọn xã Hợp Thành, huyện Cao

Lộc, tình Lạng Sơn để thực hiện đề tài : “Đánh giá công tác đăng ký cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất tại xã Hợp Thành, huyện Cao Lộc, tỉnh Lạng Sơn”.

- Tiếp xúc với công việc thực tế để học hỏi và củng cố kiến thức đã đượchọc ở nhà trường

- Tiếp cận thực tế hoạt động đăng ký cấp giấy chứng nhận để tìm hiểu vàthực hiện được trình tự, thủ tục đăng ký cấp giấy chứng nhận

- Phân tích đầy đủ, chính xác kết quả đăng ký cấp giấy chứng nhận, các yếu

tố tác động đến tiến độ đăng ký cấp giấy chứng nhận trong từng giai đoạn trên địabàn

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Vai trò của đất đai

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá đối với mỗi quốc gia, là điều kiện tồntại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất Đất đai là sảnphẩm của tự nhiên, có trước lao động Nếu không có đất đai không có sự sống trêntrái đất

Đất đai tham gia vào tất cả các hoạt động kinh tế - phường hội Đất đai là tưliệu sản xuất không thể thiếu và không thể thay thế được của các ngành sản xuấtvật chất Trong nông nghiệp, đất đai vừa là tư liệu lao động vừa là đối tượng laođộng Trong quá trình phát triển phường hội, đất đai luôn là đối tượng lao động, đểthu hút được nhiều nông sản con người cùng với kinh nghiệm và khả năng laođộng với những phương pháp khác nhau, tác động tích cực vào ruộng đất bằnghàng loạt các quá trình lao động như cày, bừa, chăm sóc… Nhằm thay đổi chấtlượng ruộng đất, tạo ra những điều kiện thuận lợi để sản xuất và tăng nông sảnphẩm Đồng thời đất đai cũng là tư liệu lao động: Con người lợi dụng một cách có

ý thức các tính chất tự nhiên của đất đai như lý học, hóa học, sinh vật và các tínhchất khác để tác động lên cây trồng

Đất đai cùng với những điều kiện tự nhiên khác là một trong những cơ sởquan trọng nhất để hình thành các vùng kinh tế của cả nước nhằm khai thác mộtcách có hiệu quả các tiềm năng tự nhiên, kinh tế, xã hội của mỗi vùng trong cảnước Ở nước ta trên cơ sở các điều kiện tự nhiên, kinh tế, phường hội của mỗivùng có 7 vùng kinh tế sinh thái: Miền núi Trung du Bắc Bộ, Đồng Bằng SôngHồng, Duyên Hải Miền Trung, Tây Nguyên, Đông Nam Bộ và Đồng Bằng SôngCửu Long Mỗi vùng có một vị thế khác nhau đòi hỏi Nhà nước ta phải quản lý, sửdụng sao cho đạt hiệu quả cao nhất, sử dụng tiếp kiệm nhất, nhằm mục tiêu phátthiển kinh tế đất nước

Đất đai nói chung và đất ở nói riêng là loại tài nguyên không thể tái tạođược Đặc biệt đất ở các khu đô thị, thị trấn, phường, đất đai càng trở nên khanhiếm và thị trường đất đai ngày càng trở nên sôi động do nhu cầu đất đai ngày càngtăng Trước đây, các nhu cầu về ăn mặc là hàng đầu thì ngày nay phát triển kinh tế,đời sống nhân dân tăng lên thì nhu cầu về chỗ ở đang trở nên cấp thiết, mọi ngườiluôn có xu hướng đổ ra thành thị để mua nhà, mua đất Vì vậy vấn đề quản lý đất

đô thị càng trở nên khó khăn, phức tạp Để tạo điều kiện thuận lợi cho việc sử dụngđất đai nói chung và đất đô thị nói riêng phải tăng cường sự lãnh đạo của Đảng vànâng cao vai trò quản lý đất đai của Nhà nước, đảm bảo lợi ích chung của toàn xãhội, đồng thời đảm bảo lợi ích riêng cho từng cá nhân, tạo điều kiện thúc đẩy người

sử dụng đầu tư vào đất đai để cải tạo đời sống phường hội, phát triển kinh tế , thuhút đầu tư… Vì vậy, công tác đăng ký cấp GCNQSD đất ở là công tác không thểthiếu được trong các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai và đảm bảo QSDĐ ởcủa người dân, tạo tâm lý yên tâm cho người dân sống và sản xuất trên chính mảnhđất của mình

Chapter 1 1.2 Quyền sử dụng đất, đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và sự cần thiết phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Chapter 2 1.2.1 Khái niệm về quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất là quyền lợi dụng các tính năng của đất để phục vụcho lợi ích kinh tế và đời sống của con người Đất đai là tài sản đặc biệt, Nhànước giao một phần đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng Người sửdụng đất có nghĩa vụ đối với Nhà nước như nộp thuế sử dụng đất và tuân thủnhững quy định của Nhà nước về sử dụng đất

Theo Luật Đất đai năm 2013 có quy định về quyền và nghĩa vụ của người sửdụng đất như sau: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sởhữu” “Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình

thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sửdụng đất ổn định, quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất”

Chapter 3 1.2.2 Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1 Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giaođất để quản lý, đăng ký QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theoyêu cầu của chủ sở hữu

2 Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu

và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quanquản lý đất đai bằng hình thức đăng kí trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trịpháp lý như nhau

Chapter 4 1.2.3 Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một chứng thư pháp lý xác nhậnquyền hạn hợp pháp giữa Nhà nước và người sử dụng đất trong quá trình quản lý

và sử dụng đất đai

Đây là cơ sở của mối quan hệ pháp lý giữa Nhà Nước và người sử dụng đấttrong quá trình quản lý và sử dụng đất Cấp GCNQSD đất xác định quyền hạn,nghĩa vụ của một người sử dụng đất như mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, diệntích sử dụng đất… cấp GCNQSD đất thể hiện ý chí của Nhà nước đối với chứcnăng nắm quyền lực trong tay đồng thời đảm bảo, tạo điều kiện cho người sử dụngđất yên tâm đầu tư, cải tạo nâng cao hiệu quả sử dụng đất và thực hiện các quyềncủa người có đất ở theo pháp luật của Nhà nước quy định Hiện nay trong quan hệchuyển đổi, chuyển nhượng đất, cho thuê đất trong điều kiện cơ chế thị trường, cấpGCNQSD đất ở có giá trị như một ngân phiếu

Chapter 5 1.2.4 Sự cần thiết phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Trong tình hình hiện nay, công tác đăng ký cấp GCNQSD đất với lập hồ sơđịa chính ban đầu đang là yêu cầu bức xúc vì là một nhiệm vụ chiến lược của toàn

ngành địa chính Từ đó, làm cơ sở triển khai thi hành luật đất đai, đưa các hoạtđộng quản lý Nhà nước về đất đai ở các cấp thành nề nếp, thường xuyên.

Đối với nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhấtquản lý nhằm đảm bảo việc sử dụng đất một cách đầy đủ, hợp lý, tiếp kiệm và cóhiệu quả cao nhất Nhà nước chỉ giao QSDĐ cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.Người sử dụng đất được hưởng quyền lợi và có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ sửdụng đất theo quy định của pháp luật Thông qua việc lập hồ sơ địa chính và cấpGCNQSD đất quy định, trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan Nhà nước về quản lý đấtđai và người sử dụng đất trong việc chấp hành pháp luật đất đai Đồng thời, nó còncung cấp thông tin đầy đủ và làm cơ sở pháp lý chặt chẽ để xác định các quyền củangười sử dụng đất được bảo vệ khi bị tranh chấp, xâm phạm, cũng như xác địnhcác nghĩa vụ mà người sử dụng đất phải tuân thủ theo pháp luật, nghĩa vụ tài chính

về sử dụng đất, nghĩa vụ bảo vệ và sử dụng đất đai có hiệu quả

Thông qua đăng ký và cấp giấy chứng nhận QSDĐ sẽ thiết lập nên hệ thống

hồ sơ địa chính với đầy đủ các thông tin về tự nhiên, kinh tế, phường hội của từngthửa đất Hệ thống các thông tin đó chính là sản phẩm kế thừa từ việc thực hiện cácnội dung, nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai Do vậy, để đảm bảo thực hiệnđăng ký đất đai với chất lượng cao nhất, đáp ứng được các yêu cầu kỹ thuật, pháp

lý của hồ sơ địa chính và GCNQSD đất, trước hết đòi hỏi phải triển khai thực hiệnđồng bộ các nội dung: Xây dựng và ban hành đầy đủ các văn bản về chính sách đấtđai, đo đạc lập BĐĐC, quy hoạch sử dụng đất, phân hạng và định giá đất, quản lýtài chính về đất đai, thanh tra xử lý vi phạm và giải quyết tranh chấp đất đai, quản

lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai

Ở nước ta, Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đấtđai và thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai Do đó, đối tượng quản lý Nhà nước

về đất đai là toàn bộ diện tích các loại đất đai trong phạm vi lãnh thổ quốc gia Vìvậy, Nhà nước muốn quản lý chặt chẽ toàn bộ diện tích đất đai thì trước hết phải

nắm chắc các thông tin về tình hình đất đai theo yêu cầu của quản lý đất đai Cácthông tin này bao gồm: Tên chủ sử dụng, vị trí, hình thể, kích thước, diện tích,hạng đất, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng, những ràng buộc về quyền sửdụng, những thay đổi trong quá trình sử dụng đất và cơ sở pháp lý Các thông tinnày phải được thể hiện chi tiết tới từng thửa đất Với những yêu cầu về thông tinđất đai đó, qua việc thực hiện kê khai, đăng ký đất cấp GCNQSD đất và thiết lập

hồ sơ địa chính đầy đủ, chi tiết tới từng thửa đất trên cơ sở thực hiện đồng bộ vớicác nội dung khác: Đo đạc lập bản đồ địa chính, quy hoạch sử dụng đất Nhànước mới thực sự quản lý được tình hình đất đai trong toàn bộ phạm vi lãnh thổ,hành chính các cấp và thực hiện quản lý chặt chẽ mọi biến động đất đai theo đúngpháp luật

Chapter 6 1.3 Những yếu tố ảnh hưởng đến việc cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất

Chapter 7 1.3.1 Quy định pháp luật

Nhiều quy định liên quan đến cấp giấy chứng nhận trong thực tế gặp rấtnhiều khó khăn, tính khả thi thấp Một số quy định chỉ chú ý đến sự thuận lợi của

cơ quan Nhà nước mà không coi trọng sự thuận lợi của người sử dụng đất

Chúng ta đã tháo gỡ cơ chế chính sách, song còn thiếu đồng bộ như cơ chếthu tiền sử dụng đất theo Nghị định 45/2014/NĐ-CP, chính sách bồi thường giảiphóng mặt bằng còn nhiều mâu thuẫn với quy định về cấp GCNQSD đất Cụ thểtrong việc xác định diện tích đất ở còn lúng túng Có những khu dân cư nằm trongvùng quy hoạch, rừng phòng hộ diện tích đất ở rất lớn Nhiều địa phương ra hạnmức đất ở rất thấp dẫn đến khi xác định diện tích vượt ngoài quy định thì chưa biết

xử lý Một số địa phương chưa quy định mức hạn điền song chính sách bồi thườngkhi Nhà nước thu hồi đất lại được quy định ở mức thấp hơn, điều này dẫn đến sựkhông thống nhất giữa các văn bản pháp luật làm cho người dân lo ngại, phân vânkhi làm GCNQSD đất còn nhân viên địa chính thì lúng túng không đưa ra được

cách ứng xử với những quy định này Bởi đối với các hộ dân ngoài mức hạn điều

đó còn liên quan đến nghĩa vụ tài chính về đất mà các hộ phải nộp bởi theo quyđịnh tại Nghị định 45/2014/NĐ-CP với diện tích đất ở vượt hạn mức chủ hộ phảinộp 100% tiền sử dụng dất

Sự không đồng bộ trong cơ chế chính sách đã làm một rào cản làm cản trở côngtác cấp GCNQSD đất, bên cạnh đó là sự không ổn định của các văn bản pháp luật,các văn bản pháp luật ra sau phủ nhận các văn bản trước nó làm cho người dânhoang mang Điều này có thể thấy ngay ở luật đất đai năm 2003 về việc quy địnhcấp GCNQSD đất đối với đất ở có nguồn gốc thuê mượn Trước đây, đối với cáctrường hợp sử dụng đất có nguồn gốc thuê mượn những người sử dụng đất xin cấpGCNQSD đất có quá trình ổn định, lâu dài, không tranh chấp thì vẫn được cấpGCNQSD đất Nay theo quy định mới tại khoản 3, Điều 19 của Nghị định43/2014/NĐ-CP thì người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất, trừ trường hợpthuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khucông nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì sẽkhông được cấp GCNQSD đất

Nguyên nhân làm chậm tiến độ cấp GCNQSD đất do chính sách pháp luậtnhiều khi còn mâu thuẫn, thiếu tính khả thi Qua tìm hiểu phần nào cho chúng tathấy những chính sách pháp luật hiện nay cần phải sửa đổi hoàn thiện hơn nữa đểpháp luật đi vào cuộc sống

Chapter 8 1.3.2 Tổ chức thực hiện

Đối với công tác cấp GCNQSD đất thì được giao cho hai cấp: Cấp thànhphố, cấp giấy chứng nhận đối với tổ chức và đất ở cho hộ gia đình, cá nhân tại đôthị Cấp huyện cấp GCNQSD đất cho đất nông nghiệp và đất ở cho hộ gia đình, cánhân tại nông thôn Do đất ở tại đô thị luôn là vấn đề phức tạp liên quan đến nhiềukhía cạnh như nguồn gốc đất, tranh chấp đất đai, chia tách… Mặt khác nước ta

đang trong quá trình đô thị hoá mạnh, hàng năm số lượng nhà ở do Nhà nước và donhân dân tự xây dựng tăng khá nhiều

Bên cạnh đó những quy định về tổ chức thực hiện cũng là những rào cản rấtlớn Như việc cấp GCNQSD đất chỉ thực hiện đối với những trường hợp phù hợpvới quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt, còn ở những nơi chưa có quy hoạchhoặc quy hoạch treo thì người sử dụng đất không được cấp Vì quy định này mà rấtnhiều hộ dân nằm ngoài vùng quy hoạch hiện nay chưa có GCNQSD đất Trongkhi đó hướng phấn đấu của Nhà nước là hoàn thành cấp GCNQSD đất cho ngườidân sử dụng đất ổn định, lâu dài Những quy định là do Nhà nước đặt ra song nhiềukhi lại mâu thuẫn với nhau và kết quả vẫn là người sử dụng đất không có lợi Một

số địa phương còn kết hợp truy thu các khoản nợ như tiền lao động công ích, tiền

an ninh, tiền phòng chống bão lụt… Thậm chí còn phải trả các khoản vay tín dụngngân hàng Đây là điều không nên làm, bởi vì như vậy người dân cùng một lúcphải đóng quá nhiều khoản tiền, nếu cộng vào con số đó sẽ rất lớn Một điều nữa làkhi thực hiện theo kiểu truy thu như thế sẽ làm cho người dân có tâm lý e ngại khi

đi lấy GCNQSD đất, còn những nhân viên đảm nhận việc thu các khoản tiền nợ đóthì lại quá nhàn rỗi

Một hạn chế nữa trong khâu tổ chức thực hiện là các quy định về việc xácđịnh và tính các khoản nộp ngân sách của người sử dụng đất như tiền sử dụng đất,thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ khi làm thủ tục cấp GCNQSD đấtcũng còn nhiều phiền hà Trong việc cấp GCNQSD đất còn một số vướng mắc về

hộ tịch, hộ khẩu Tình trạng phân cấp, phân cấp quản lý còn chồng chéo, đan xenlẫn nhau, chưa phân định rõ trách nhiệm cụ thể đối với từng cấp dẫn đến tình trạngkhi xảy ra sai sót không bên nào chịu trách nhiệm về mình

Để công tác cấp GCNQSD đất được thường xuyên, linh hoạt cần phải có sựđiều chỉnh cần thiết từ phía Nhà nước làm cho bộ máy quản lý đất đai được tinh

giảm, gọn nhẹ, phân công rõ ràng tránh trường hợp quá tải đối với một cấp pháthuy hiệu quả quản lý Nhà nước về đất đai.

Chapter 9 1.3.3 Năng lực, phẩm chất cán bộ

Trong công tác đăng ký và cấp GCNQSD đất vai trò của đội ngũ cán bộ địachính đóng một vai trò rất lớn, tuy nhiên trong thực tế đội ngũ cán bộ địa chính chocông tác xét duyệt cấp giấy chứng nhận vừa thiếu lại vừa yếu

Thiếu ở chỗ: Số lượng cán bộ còn ít, lực lượng cán bộ địa chính phải kiêm

nhiệm nhiều nhiệm vụ khác ngoài việc xét duyệt cấp giấy chứng nhận như: Điềutra dân số, đánh biển số nhà, giải quyết tranh chấp, giải phóng mặt bằng, điều trađất nhà

Yếu ở chỗ: Năng lực cán bộ còn yếu do đó hồ sơ kê khai đăng ký còn nhiều sai

sót, chất lượng kém

Mà khối lượng công việc quản lý đất đai do nhu cầu về cấp GCNQSD đất ngàycàng tăng, đã gây rất nhiều khó khăn trong công tác quản lý đất đai, làm chậm tiến

độ cấp GCNQSD đất

Trong thời gian qua, bên cạnh nhiều cán bộ địa chính cố gắng thực hiện nhiệm

vụ được giao thì vẫn còn bộ phận không nhỏ thiếu trách nhiệm, nhũng nhiễu dângây khó dễ khi người dân đến làm thủ tục cấp GCNQSD đất, có hiện tượng tiêucực vòi vĩnh người dân cũng là một vấn đề bức xúc

Chapter 10 1.4 Yêu cầu chung của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng thư pháp lý xác nhậnquan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với QSDĐ của người sử dụng đất Và cũng nhưbất kỳ một quyết định pháp lý nào, việc cấp GCNQSD đất phải đảm bảo các yêucầu sau:

Cấp giấy chứng nhận phải đúng đối tượng, diện tích trong hạn mức đượcgiao, đúng mục đích, thời hạn sử dụng, đúng quyền lợi và nghĩa vụ theo quy định

của pháp luật Thực hiện đầy đủ thủ tục, đúng thẩm quyền quy định Thiết lập đầy

đủ hồ sơ theo đúng quy định của Bộ TN-MT

Đảm bảo các tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của Bộ TN-MT với chấtlượng cao về các loại thông tin như: Diện tích, hình thể, kích thước từng thửa đất,hạng đất

Mọi đối tượng sử dụng đất hay có nhu cầu biến động dưới mọi hình thức đềuphải làm thủ tục đăng ký cấp giấy chứng nhận với cơ quan Nhà nước có thẩmquyền, không để sót bất kỳ trường hợp sử dụng đất nào mà không đăng ký, đảmbảo cho Nhà nước quản lý chặt chẽ đất đai trên toàn bộ lãnh thổ

Trong mọi trường hợp, việc đăng ký cấp giấy chứng nhận phải thực hiệnngay sau khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho phép biến độngđất đai, như thế mới đảm bảo cho hồ sơ địa chính phản ánh đúng hiện trạng sửdụng đất, các quyền của người sử dụng đất luôn được bảo vệ và thực hiện theopháp luật

Chapter 11 1.5 Quy định pháp lý của công tác cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất hiện nay ở nước ta

Chapter 12 1.5.1 Hệ thống văn bản của công tác cấp giấy chứng nhận quyềnd

sử dụng đất

Đăng ký đất đai và cấp GCNQSD đất đã trở thành một nhiệm vụ bắt buộc vàhết sức cần thiết, làm cơ sở cho việc tổ chức thi hành luật đất đai và là một trongnhững nhiệm vụ được ưu tiên hàng đầu trong các nhiệm vụ về quản lý đất đai

Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản quy định làm cơ sở pháp lý cho việctriển khai và đẩy mạnh hoàn thành sớm việc đăng ký, cấp GCNQSD đất

- Luật đất đai 2013

- Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành 1 số điều của luật đấtđai

- Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất

- Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất

- Thông tư 76/2014/TT-BTC của Chính phủ hướng dẫn một số điều của NĐ

số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của chính phỉ quy định về thu tiền sử dụng đất

- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ TN-MT quy định vềGCNQSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ TN-MT Quy định

Chapter 13 1.5.2 Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

 UBND xã có trách nhiệm xem xét tính đầy đủ, hợp lệ của hồ sơ, xác nhận,

đề xuất kiến nghị vào từng hồ sơ xin đăng ký đất về các vấn đề

- Hiện trạng: Vị trí, diện tích, loại đất

- Nguồn gốc, thời điểm và những biến động phát sinh trong quá trình sử dụngđất

- Tình trạng tranh chấp hay không tranh chấp quyền sử dụng đất

- Đề nghị giải quyết các trường hợp vi phạm chính sách đất đai

 UBND huyện, tỉnh trực thuộc tỉnh ký cấp GCNQSD đất cho các đối tượng:

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất vào các mục đích sản xuất nông nghiệp,lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối ở nông thôn và thị trấn

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở, đất chuyên dùng tại nông thôn

- Cộng đồng dân cư sử dụng đất có các công trình như: đình, đền, miếu, từđường Tại nông thôn

- Hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất vào các mục đích tại nội thành phố, nộithị phường và đất ở, đất chuyên dùng tại thị trấn.

 UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ký duyệt để cấp GCNQSD đấtcho các chủ sử dụng đất là:

- Các tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụngvào các mục đích

- Tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất tại Việt Nam

- Nhà thờ, nhà chùa, thánh thất tôn giáo

- Cộng đồng dân cư sử dụng đất có các công trình đền, miếu, từ đường, nhàthờ họ tại đô thị

Sở TN-MT các tỉnh, thành phố thực hiện chứng nhận thay đổi đối với cácGCNQSD đất thuộc thẩm quyền cấp của UBND cấp tỉnh

Văn phòng đăng kí cấp huyện, thực hiện chứng nhận thay đổi đối với cácGCNQSD đất thuộc thẩm quyền cấp của UBND cấp huyện

Chapter 14 1.5.3 Một số quy định về đăng ký quyền sử dụng đất

GCNQSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp chongười có QSDĐ, QSH nhà ở, QSH tài sản khác gắn liền với đất theo một loại mẫuthống nhất trong cả nước

Bộ trưởng bộ TN-MT quy định cụ thể về GCNQSD đất, QSH nhà ở và tàisản khác gắn liền với đất

GCNQSD đất, giấy chứng nhận QSH nhà ở và quyền sử dụng đất ở, GCNquyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận QSH công trình xây dựng đã được cấp theoquy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trướcngày 10/12/2009 vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang GCNQSD đất, QSH

ở và tài sản khác gắn liền với đất, trường hợp đã được cấp GCNQSD đất trướcngày 10/12/2009 có nhu cầu cấp đổi thì được đổi sang GCNQSD đất, QSH nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định

1 Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây:

 Thửa đất được giao, cho thuê sử dụng

 Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký

 Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký

 Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà chưa đăng ký

2 Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp giấychứng nhận hoặc đã được đăng ký mà có thay đổi sau đây:

a Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyềnchuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, tàisản gắn liền với đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền QSDĐ, tài sản gắn liền với đất

b Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên

c Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất

d Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đăng ký

e Chuyển mục đích sử dụng đất

f Có thay đổi thời hạn sử dụng đất

g Chuyển từ hình thức nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sanghình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê, từ hình thức nhà nướcgiao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất, từ hình thức thuê đấtsang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của luật này

h Chuyển QSDĐ, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc củachồng thành quyền sử dụng chung, QSH tài sản chung của vợ và chồng

i Chia tách QSDĐ, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chứchoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đấtchung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất

j Thay đổi QSDĐ, QSH tài sản gắn liền với đất theo quyết định hòa giải thành

về tranh chấp đất đai được UBND cấp có thẩm quyền công nhận, thỏa thuận tronghợp đồng thế chấp để sử lý, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về

giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản áncủa tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thihành, văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật.

k Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng, hạn chế thửa đất liền kề

l Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất

3 Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khai đăng kýđược ghi vào sổ địa chính được cấp GCNQSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất nếu có nhu cầu và có đủ điều kiện theo quy định của luật này và quyđịnh khác của pháp luật có liên quan, trường hợp đăng ký biến động đất đai thìngười sử dụng đất được cấp GCNQSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền vớiđất hoặc chứng nhận biến động vào giấy chứng nhận đã cấp Trường hợp đăng kýlần đầu mà không đủ điều kiện cấp GCNQSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất thì người sử dụng đất được tạm thời sử dụng đất cho đến khi nhà nước

có quyết định xử lý theo quy định của Chính phủ

4 Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, i, k và lkhoản 4 điều này thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động,người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động, trường hợp thừa kếQSDĐ thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong QSDĐ là

7 Bộ trưởng bộ TN–MT quy định về hồ sơ địa chính và việc lập, chỉnh lý,quản lý hồ sơ địa chính, lộ trình chuyển đổi hồ sơ địa chính dạng giấy sang hồ sơđịa chính dạng số.

Chapter 15 1.6 Một số quy định cụ thể khi cấp giấy chứng nhận

Chapter 16 1.6.1 Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền vớiđất được cấp theo từng thửa đất Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụngnhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một phường, thị trấn mà có yêu cầu thì đượccấp 1 GCNQSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho cácthửa đất đó

2 Thửa đất có nhiều người chung QSDĐ, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tàisản khác gắn liền với đất thì GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất,người sử hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người mộtgiấy chứng nhận, trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chungmột giấy chứng nhận và trao cho người đại diện

3 Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đượccấp GCNQSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi đã hoànthành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật Trường hợp người sử dụngđất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất không thuộc đối tượng phảithực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính vàtrường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được cấp GCNQSD đất, QSHnhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp

4 Trường hợp QSDĐ hoặc QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặcQSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thìphải ghi cả họ, tên vợ và họ tên chồng vào GCNQSD đất, QSH nhà ở và tài sản

khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người.Trường hợp QSDĐ hoặc QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sảnchung của vợ và chồng mà giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặcchồng thì được cấp đổi sang GCNQSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền vớiđất để ghi cả họ, tên vợ và họ tên chồng nếu có yêu cầu.

5 Trường hợp có sự chênh lệch diện tích đo đạc giữa số liệu đo đạc thực tế với

số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại điều 100 của luật đất đai 2013 hoặc giấy chứngnhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giớithửa đất tại thời điểm có giấy tờ về QSDĐ, không có tranh chấp với những người

sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi GCNQSD đất, QSH nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất, diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế.Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất với phần diện tích chênh lệchnhiều hơn nếu có Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so vớiranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đođạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về QSDĐ thì phần chênh lệch nhiềuhơn (nếu có) được xem xét cấp GCNQSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liềnvới đất theo quy định tại Điều 99 của luật đất đai 2013

Chapter 17 1.6.2 Cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về sử dụng đất

1 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy

tờ quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013, Điều 18 Nghị định số43/2014/NĐ-CP của Chính phủ thì được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộptiền sử dụng đất

2 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy địnhtại khoản 1 Điều 17 quyết định 24/2014/QĐ-UBND mà trên giấy tờ đó ghi tênngười khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển QSDĐ có chữ ký của các bên có liênquan nhưng đến trước ngày 01/7/2014 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử

dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được UBND cấp xã xác nhận là đấtkhông có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụngđất.

Các trường hợp trên nếu nhận chuyển nhượng từ ngày 01/7/1994 đến trướcngày 01/01/2009 nay nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận được cơ quan Nhànước có thẩm quyền chấp thuận thì chỉ thu một lần thuế thu nhập cá nhân của lầnchuyển nhượng cuối cùng, các lần chuyển nhượng trước đó không thực hiện truythu thuế Trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất từ ngày 01/01/2009 trở vềsau thì thực hiện theo Luật thuế thu nhập cá nhân, cá nhân chuyển nhượng BĐS cóhợp đồng công chứng hoặc chỉ có giấy tờ viết tay đều phải nộp thuế thu nhập cánhân cho từng lần chuyển nhượng

3 Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa

án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhậnkết quả hòa giải thành công, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo vềđất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp giấychứng nhận, trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theoquy định của pháp luật

4 Khi cấp giấy chứng nhận cho các trường hợp có giấy tờ về sử dụng đất quyđịnh tại khoản 1, 2 Điều 17 quyết định 24/2014/QĐ-UBND thì không phải xem xétđến điều kiện về quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt tại khu vực, trừtrường hợp đất thuộc khu vực đã có thông báo thu hồi đất của cơ quan có thẩmquyền

5 Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, từđường, nhà thờ họ, đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật Đấtđai 2013 và đất đó không có tranh chấp, được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận

là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp giấy chứng nhận

Chapter 18 1.6.3 Cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất và không vi phạm pháp luật đất đai

1 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định từ trước ngày 15/10/1993không có giấy tờ về QSDĐ quy định tại khoản 1, 2, 3 Điều 17 quyết định 24/2014/QĐ-UBND, không vi phạm pháp luật đất đai và không thuộc trường hợp quy địnhtại Điều 19, 20, 21 quyết định 24/2014/QĐ-UBND mà có nhà ở, công trình xâydựng khác được xây dựng từ trước ngày 15/10/1993, nay được UBND cấp xã nơi

có đất xác nhận không có tranh chấp sử dụng đất, việc sử dụng đất tại thời điểmnộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận là phù hợp với quy hoạch đã được cơ quannhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đã

sử dụng đất từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa

có quy hoạch thì được công nhận quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận như sau:a) Đối với thửa đất có công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phinông nghiệp thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại,dịch vụ theo diện tích thực tế đã xây dựng công trình đó, hình thức sử dụng đấtđược công nhận như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụngđất là ổn định lâu dài

b) Đối với thửa đất có cả nhà ở và công trình xây dựng để sản xuất, thương mại,dịch vụ phi nông nghiệp mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thìdiện tích đất ở được công nhận theo quy định tại điểm a khoản này, phần diện tíchcòn lại đã xây dựng công trình sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp thìđược công nhận theo quy định tại điểm b khoản này

d) Đối với phần diện tích đất còn lại sau khi đã được xác định theo quy định tạicác điểm a, b và c khoản này thì được xác định là đất nông nghiệp và được côngnhận theo quy định tại khoản 3 Điều 18 quyết định 24/2014/QĐ-UBND

2 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định từ ngày 15/10/1993 đến trướcngày 01/7/2004 không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1, 2, 3Điều 17 quyết định 24/2014/QĐ-UBND, không vi phạm pháp luật đất đai vàkhông thuộc trường hợp quy định tại Điều 19, 20, 21 quyết định 24/2014/QĐ-UBND mà có nhà ở, công trình xây dựng khác được xây dựng trong thời gian từngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004, nay được UBND cấp xã xác nhận làkhông có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch hoặc không phù hợp với quy hoạchnhưng đất đã sử dụng từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tạinơi chưa có quy hoạch, chưa có thông báo, quyết định thu hồi đất đối với trườnghợp phải thu hồi thì được công nhận quyền sử dụng đất như sau:

a) Đối với thửa đất có công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phinông nghiệp thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại,dịch vụ theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 18 quyết định 24/2014/QĐ-UBND.b) Đối với thửa đất có cả nhà ở và công trình xây dựng để sản xuất, thương mại,dịch vụ phi nông nghiệp mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức giao đất ở mới xácđịnh theo mức tối đa thì công nhận diện tích đất ở, đất cơ sở sản xuất phi nôngnghiệp, đất thương mại, dịch vụ theo quy định tại điểm a, b Khoản này

c) Đối với phần diện tích đất còn lại sau khi đã được xác định theo quy định tạicác điểm a, b và c khoản này thì được xác định là đất nông nghiệp và được côngnhận theo quy định tại khoản 3 Điều 18 quyết định 24/2014/QĐ-UBND

3 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định vào mục đích thuộc nhóm đấtnông nghiệp từ trước ngày 01/7/2004, nay được UBND cấp xã xác nhận là đấtkhông có tranh chấp thì được công nhận quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhậnnhư sau:

a) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp thìđược cấp giấy chứng nhận theo hình thức thuê đất của Nhà nước đối với diện tíchđất đang sử dụng, thời hạn thuê đất thực hiện theo quy định tại Khoản 2 Điều 126

và Khoản 4 Điều 210 Luật Đất đai 2013

b) Đối với đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở, công trình xây dựngkhác mà không được công nhận là đất phi nông nghiệp quy định tại khoản 1, 2Điều 18 quyết định 24/2014/QĐ-UBND thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đấtđược cấp giấy chứng nhận theo mục đích hiện trạng đang sử dụng như trường hợpquy định tại điểm a khoản này, nếu người sử dụng đất đề nghị chuyển sang sửdụng vào mục đích phi nông nghiệp thì phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụngđất và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

4 Việc thu tiền sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận cho các trường hợp quyđịnh tại Điều 46, 47 quyết định 24/2014/QĐ-UBND

5 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trong các trường hợp quy định tại cáckhoản 1, 2, 3 Điều 18 quyết định 24/2014/QĐ-UBND mà không đủ điều kiện đượccấp giấy chứng nhận thì được tạm thời sử dụng đất theo hiện trạng cho đến khiNhà nước thu hồi đất và phải đăng ký đất đai theo quy định

Chapter 19 1.6.4 Việc xử lý, cấp giấy chứng nhận đối với hộ gia đình, cá nhân

sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01/7/2014

1 Việc xử lý, cấp giấy chứng nhận đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có

vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01/7/2014 thực hiện theo quy định tại khoản

1, 2 Điều 22 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ

2 Trường hợp lấn, chiếm đất chưa sử dụng hoặc tự ý chuyển mục đích sử dụngđất thuộc trường hợp phải xin phép theo quy định của pháp luật về đất đai mà chưađược cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép thì xử lý như sau:

a) Trường hợp đang sử dụng đất thuộc quy hoạch sử dụng đất cho các mục đíchquy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật Đất đai 2013 thì được tạm thời sử dụngcho đến khi Nhà nước thu hồi đất, nhưng phải giữ nguyên hiện trạng và phải kêkhai đăng ký đất đai theo quy định

b) Trường hợp đang sử dụng đất không thuộc trường hợp quy định tại điểm aKhoản này thì UBND huyện chỉ đạo rà soát, xử lý, xét giấy chứng nhận đối vớitừng trường hợp cụ thể

3 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp do tự khai hoang mà đất

đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất nông nghiệp đã được cơ quan nhà nước cóthẩm quyền duyệt, không có tranh chấp thì được Nhà nước công nhận quyền sửdụng đất theo hạn mức quy định tại Quyết định số 22/2014/QĐ-UBND ngày20/6/2014 của UBND Thành phố, diện tích vượt hạn mức phải chuyển sang thuêđất

4 Người đang sử dụng đất ổn định trong các trường hợp quy định tại Khoản 1,

2 Điều này mà không có tranh chấp thì được công nhận và cấp giấy chứng nhậnnhư sau:

a) Trường hợp thửa đất có nhà ở thì diện tích đất ở được công nhận và cấp Giấychứng nhận theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 18 quyết định 24/2014/QĐ-UBND

b) Trường hợp thửa đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở thì đượccông nhận và cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại điểm b khoản 1 và điểm bkhoản 2 Điều 18 quyết định 24/2014/QĐ-UBND

c) Đối với phần diện tích đất đang sử dụng được xác định là đất nông nghiệp thìđược công nhận và cấp giấy chứng nhận theo quy định tại điểm b khoản 3 Điều 18quyết định 24/2014/QĐ-UBND

d) Người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quy định tại khoản này phảithực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định tại khoản 2 Điều 46, khoản 2 Điều 47 vàĐiều 49 quyết định 24/2014/QĐ-UBND

5 Việc cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất cónguồn gốc do lấn chiếm từ ngày 01/7/2004 đến trước ngày 01/7/2014 chỉ đượcxem xét, quyết định đối với từng trường hợp cụ thể sau khi đã thanh tra, kiểm tra,làm rõ và xử lý trách nhiệm đối với tổ chức, cá nhân lấn chiếm và để xảy ra lấn,chiếm theo quy định của pháp luật

Chapter 20 1.6.5 Việc cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đã được giao đất không đúng thẩm quyền

1 Đất giao không đúng thẩm quyền cho hộ gia đình, cá nhân quy định tại Điều

20 quyết định 24/2014/QĐ-UBND bao gồm các trường hợp: UBND cấp xã, hợptác phường, thôn, người đứng đầu điểm dân cư, giao đất không đúng thẩm quyềntrước ngày 01/7/2014

Đất giao không đúng thẩm quyền cho hộ gia đình, cá nhân quy định tại Điều

20 quyết định 24/2014/QĐ-UBND bao gồm cả các trường hợp giao đất ngoài danhsách các hộ được giao đất ở giãn dân, ngoài diện tích giao đất ở giãn dân được cấp

có thẩm quyền phê duyệt, các trường hợp tổ chức được giao đất không thu tiền sửdụng đất, được thuê đất tự chia cho hộ gia đình cán bộ, công nhân viên sử dụnglàm nhà ở

2 Trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn địnhtrước ngày 15/10/1993, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì ngườiđang sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận đối với diện tích đất đã được giao theoquy định tại khoản 1 Điều 18 quyết định 24/2014/QĐ-UBND

3 Trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định

từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014, không có tranh chấp, phù hợp vớiquy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại khoản 2 Điều 18 quyếtđịnh 24/2014/QĐ-UBND

Việc cấp giấy chứng nhận cho trường hợp được giao đất không đúng thẩmquyền từ sau ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014 được xem xét, quyết địnhđối với từng trường hợp cụ thể sau khi đã thanh tra, kiểm tra, làm rõ và xử lý tráchnhiệm đối với người giao đất không đúng thẩm quyền theo quy định của pháp luật

4 Người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận theo quy định tại khoản 1, 2, 3Điều 20 quyết định 24/2014/QĐ-UBND phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theoĐiều 48 quyết định 24/2014/QĐ-UBND

5 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất do UBND cấp xã, hợp tác với cácthôn giao làm nhà ở không đúng thẩm quyền trước ngày 01/7/2004, nếu không phùhợp với quy hoạch khu dân cư thì được cấp GCNQSD đất nông nghiệp theo khoản

3 Điều 18 quyết định 24/2014/QĐ-UBND

6 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất do tổ chức sử dụng đất được Nhànước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước cho thuê đất nhưng tổchức sử dụng đất tự chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất ở và phân phối,giao, cấp đất ở đó cho cán bộ, công nhân viên của tổ chức làm nhà ở trước ngày01/7/2014 thì việc cấp giấy chứng nhận theo quy định sau:

a) Trường hợp đã bố trí làm nhà ở trước ngày Luật đất đai 2013 có hiệu lực thihành (ngày 01/7/2014) mà khu đất đã bố trí làm nhà ở là một khuôn viên độc lậphoặc có thể tách biệt khỏi khuôn viên, có lối đi riêng, không che chắn mặt tiền,không ảnh hưởng đến không gian, cảnh quan xung quanh, cơ quan hành chính, đơn

vị sự nghiệp, tổ chức kinh tế không có nhu cầu sử dụng lại thể hiện trong phương

án sắp xếp lại, xử lý nhà, đất của đơn vị được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và

hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, không tranh chấp, phù hợp với quyhoạch sử dụng đất ở tại địa phương đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt thìUBND cấp huyện xem xét cấp giấy chứng nhận Điều 48 quyết định 24/2014/QĐ-UBND

Trường hợp đơn vị thuộc đối tượng sắp xếp lại, xử lý nhà, đất theo Quyết định

số 09/2007/QĐ-TTg ngày 19/01/2007 và Quyết định số 140/2008/QĐ-TTg ngày21/10/2008 của Thủ tướng Chính phủ thì việc cấp giấy chứng nhận cho các hộ giađình, cá nhân được căn cứ theo phương án sắp xếp lại, xử lý nhà, đất của đơn vịđược cơ quan có thẩm quyền phê duyệt

Trường hợp đất sử dụng có nguồn gốc do UBND Thành phố giao, cho thuê thìphải được UBND Thành phố cho phép trước khi cấp giấy chứng nhận

b) Việc sử dụng nhà, đất không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản nàythì Thủ trưởng cơ quan hành chính, đơn vị sự nghiệp, tổ chức kinh tế phải thựchiện di dời các hộ gia đình, cá nhân ra khỏi khuôn viên cơ sở nhà, đất Việc thu hồinhà đất, bồi thường, hỗ trợ đối với hộ gia đình, cá nhân phải di dời do cơ quan, đơn

vị đó thực hiện theo quy định của pháp luật

Chapter 21 1.6.6 Xử lý, cấp giấy chứng nhận cho một số trường hợp cụ thể

1 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất

từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014 mà chưa được cấp giấy chứng nhậnthì được cấp giấy chứng nhận Trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính vớiNgân sách Nhà nước thì phải thực hiện theo quy định này trước khi cấp giấy chứngnhận

2 Cán bộ, công nhân viên được cơ quan, tổ chức giao đất làm nhà ở hoặc bàngiao nhà ở sau khi thực hiện dự án xây dựng nhà ở cho cán bộ, công nhân viên trênđất được UBND Thành phố giao trước ngày 01/7/2004 mà chưa được cấp giấychứng nhận thì được cấp theo quy định sau:

a) Trường hợp hiện trạng sử dụng đất đúng bản vẽ quy hoạch mặt bằng đượcphê duyệt (không vi phạm quy hoạch mặt bằng xây dựng) và phù hợp với quyếtđịnh giao đất của UBND Thành phố thì được cấp giấy chứng nhận

b) Trường hợp vi phạm quy hoạch mặt bằng xây dựng và đã xây dựng nhà ởkiên cố thì UBND cấp huyện xem xét từng dự án cụ thể, nếu đảm bảo công tácphòng cháy, chữa cháy, giao thông, đủ mặt bằng bố trí hạ tầng kỹ thuật trong nội

bộ khu dân cư thì thực hiện cấp giấy chứng nhận theo quy định nhưng không viphạm chỉ giới đường đỏ đã được công bố, cắm mốc Trường hợp vi phạm chỉ giớiđường đỏ thì chỉ cấp giấy chứng nhận cho diện tích đất, diện tích công trình xâydựng bên ngoài chỉ giới đường đỏ

c) Việc thu tiền sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận cho các hộ gia đình, cánhân đang sử dụng đất theo quy định tại khoản này thực hiện như sau:

- Trường hợp đã nộp tiền sử dụng đất thì không phải nộp tiền sử dụng đất khicấp giấy chứng nhận.

- Trường hợp chưa nộp tiền sử dụng đất hoặc chưa nộp đủ tiền sử dụng đất thìphải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 45, Điều 48 quyết định24/2014/QĐ-UBND khi cấp Giấy chứng nhận

3 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng nhà và đất do các cơ quan, tổ chức tựquản, nhưng nay các cơ quan, tổ chức đã giải thể, không còn đầu mối quản lý hoặc

đã để các hộ tự quản tại một khu vực riêng biệt, đã sử dụng ổn định, không tranhchấp, phù hợp với quy hoạch thì UBND cấp huyện phối hợp với sở xây dựng tiếpnhận và làm thủ tục bán nhà, cấp giấy chứng nhận theo quy định

4 Đất khu nhà ở gia đình quân đội do cục doanh trại (Bộ Quốc phòng) quản lýthì UBND cấp huyện thực hiện cấp giấy chứng nhận theo sự thống nhất giữaUBND tỉnh và Bộ Quốc phòng và hướng dẫn của Cục Doanh trại (Bộ Quốc phòng)

và sở TN-MT

5 Đất ở thuộc các trường hợp được sở xây dựng xác lập quyền sở hữu nhà ởtheo quy định của pháp luật thì UBND cấp huyện căn cứ quyết định xác lập của sởxây dựng để thực hiện việc cấp giấy chứng nhận theo quy định

6 Trường hợp nhà nằm trong khuôn viên đất nhà biệt thự thuộc danh mục quản

lý theo quy chế quản lý nhà biệt thự xây dựng từ trước năm 1954 do UBND tỉnhban hành thì thực hiện theo quy chế đó Sau khi xác lập quyền sở hữu nhà ở thìthực hiện cấp giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật

7 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở mà trước ngày 18/12/1980 Nhànước đã có quyết định quản lý trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhànước, nhưng thực tế Nhà nước chưa quản lý và hộ gia đình, cá nhân đó vẫn đangquản lý, sử dụng thì hộ gia đình, cá nhân đó được tiếp tục sử dụng được cấp giấychứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất

8 Các trường hợp mà UBND tỉnh, UBND huyện đã có quyết định xử lý viphạm, thu hồi đất trước ngày 01/7/2004 nhưng chưa thực hiện cá nhân, hộ gia đìnhvẫn đang sử dụng đất ổn định, phù hợp với quy hoạch, không có tranh chấp khiếukiện, thì xử lý như sau:

- Các trường hợp do UBND tỉnh quyết định thu hồi thì UBND cấp huyện kiểmtra, rà soát, nếu đủ điều kiện thì báo cáo, đề xuất UBND Thành phố (qua sở Tàinguyên và Môi trường) xem xét, chỉ đạo việc xét cấp giấy chứng nhận và phải nộptiền sử dụng đất quyết định 24/2014/QĐ-UBND

- Các trường hợp do UBND cấp huyện quyết định thu hồi thì UBND cấp huyệnkiểm tra, rà soát, xem xét, nếu đủ điều kiện thì xét cấp giấy chứng nhận và phảinộp tiền sử dụng đất theo mức quy định tại quyết định 24/2014/QĐ-UBND

- Các trường hợp sử dụng đất không phù hợp với quy hoạch thì UBND cấpquận phải tổ chức thực hiện quyết định thu hồi đất theo quy định

9 Trường hợp đã có kháng nghị thu hồi đất của Viện Kiểm sát nhân dân, quyếtđịnh hoặc bản án của Tòa án nhân dân xử lý thu hồi đất trước ngày luật đất đai

2013 có hiệu lực thi hành (ngày 01/7/2004) nhưng đến nay chưa thi hành, hộ giađình, cá nhân vẫn đang sử dụng thì UBND cấp huyện có trách nhiệm kiểm tra, ràsoát, trao đổi, thống nhất với Viện Kiểm sát nhân dân, Tòa án nhân dân về phương

án xử lý thu hồi hoặc công nhận quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận, báo cáoUBND tỉnh, chỉ đạo giải quyết

10 Trường hợp người mua, nhận chuyển nhượng QSDĐ từ ngày 01/01/2008đến trước ngày 01/7/2014 nhưng bên bán, chuyển nhượng không có giấy chứngnhận hoặc một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều

17 quyết định 24/2014/QĐ-UBND, nếu đất này người chuyển nhượng đã sử dụngtrước ngày 01/7/2004, nay phù hợp với quy hoạch được duyệt và không có tranhchấp, khiếu kiện được chính quyền địa phương xác nhận thì được cấp giáy chứngnhận và phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại bảng giá đất đối

với phần diện tích đất trong hạn mức giao đất ở mới xác định theo mức tối đa, đốivới phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở (nếu có), phải nộp 100% tiền sử dụngđất theo giá đất quy định tại điểm b, c khoản 5 Điều 44 quyết định 24/2014/QĐ-UBND tại thời điểm có quyết định công nhận QSDĐ.

11 Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được UBND cấp xã, hợp tác xã bán nhà,bán ki ốt để sử dụng vào mục đích kinh doanh phi nông nghiệp nhưng đã tựchuyển sang làm nhà ở trước ngày 15/10/1993 được UBND cấp xã xác nhận, nếuphù hợp với quy hoạch đất ở thì được cấp giấy chứng nhận và không phải nộp tiền

sử dụng đất, trường hợp được UBND cấp xã, hợp tác xã bán nhà, bán ki ốt để sửdụng vào mục đích kinh doanh phi nông nghiệp từ ngày 15/10/1993 đến trướcngày 01/7/2004 và hộ gia đình, cá nhân đã chuyển sang làm nhà ở, được UBNDcấp xã xác nhận nếu phù hợp với quy hoạch đất ở thì được cấp giấy chứng nhận vàphải nộp tiền sử dụng đất bằng chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất kinh doanh phinông nghiệp cùng vị trí

12 Các trường hợp thuê đất và các trường hợp thuê, nhận khoán kinh doanhnhà, ki ốt không được xét cấp giấy chứng nhận, UBND cấp xã, hợp tác xã có tráchnhiệm thu hồi lại khi hết thời hạn để quản lý theo quy hoạch Trường hợp phù hợpvới quy hoạch đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp và người đang thuê

có nhu cầu thì UBND cấp huyện xem xét, quyết định bán cho ngươi đang thuê theogiá thị trường tại thời điểm quyết định bán

Chapter 22 1.6.7 Cấp giấy chứng nhận cho các trường hợp sử dụng đất nằm trong hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng

Đất trong hành lang an toàn công trình nhưng có đủ điều kiện được cấp giấychứng nhận theo quy định của Luật Đất đai 2013 thì được cấp giấy chứng nhận, trừtrường hợp đã có thông báo thu hồi đất hoặc quyết định thu hồi đất

Người được cấp giấy chứng nhận chỉ được sử dụng đất theo quy định tại điểm bkhoản 4 Điều 56 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ

Chapter 23 1.6.8 Cấp giấy chứng nhận đối với đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh đã được xếp hạng hoặc được UBND Thành phố quyết định bảo vệ

Việc cấp GCNQSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với đất

có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh đã được xếp hạng hoặc đượcUBND cấp tỉnh quyết định bảo vệ thực hiện theo quy định sau đây:

1 Đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh độc lập do cơ quan, tổchức, cộng đồng dân cư, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng thì GCNQSD đất, QSHnhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho cơ quan, tổ chức, cộng đồngdân cư, hộ gia đình, cá nhân đó

2 Trường hợp di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh là một khu vực cónhiều người sử dụng đất, có nhiều loại đất khác nhau thì cấp GCNQSD đất, QSHnhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho từng người sử dụng, từng loại đất trongkhu vực đó Người sử dụng đất phải tuân theo các quy định về bảo vệ di tích lịch

sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh

Chapter 24 1.6.9 Cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp cá nhân sử dụng đất

đã chết trước khi trao Giấy chứng nhận

Trường hợp người đề nghị cấp giấy chứng nhận chết trước khi được trao giấychứng nhận thì người được thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luậtthừa kế nộp bổ sung giấy tờ về thừa kế theo quy định để được cấp giấy chứngnhận

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện xác nhận thừa kế vào giấychứng nhận đã ký hoặc lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứngnhận cho người được thừa kế theo quy định Người được thừa kế có trách nhiệmthực hiện nghĩa vụ tài chính về QSDĐ, tài sản gắn liền với đất trong theo quy địnhcủa pháp luật

Chapter 25 1.6.10 Cấp đổi giấy chứng nhận, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng

1 Việc cấp đổi giấy chứng nhận, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấychứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp được thực hiện trong cáctrường hợp sau:

a) Người sử dụng đất có nhu cầu đổi giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấychứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc các loại giấy chứng nhận đãcấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 sang loại GCNQSD đất, QSH nhà ở và tàisản khác gắn liền với đất

b) Giấy chứng nhận, giấy chứng nhận QSH nhà ở, giấy chứng nhận QSH côngtrình xây dựng đã cấp bị ố, nhòe, rách, hư hỏng

c) Do thực hiện dồn điền, đổi thửa, đo đạc xác định lại diện tích, kích thướcthửa đất

d) Trường hợp QSDĐ, QSH tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ vàchồng mà giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc của chồng, nay cóyêu cầu cấp đổi giấy chứng nhận để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng

2 Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị cấp đổi giấy chứng nhận

3 Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

a) Kiểm tra hồ sơ, xác nhận vào đơn đề nghị về lý do cấp đổi giấy chứng nhận.b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp GCNQSD đất, QSH nhà ở và tàisản khác gắn liền với đất

c) Cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai, trao GCNQSD đất,QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi UBNDcấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã

4 Trường hợp cấp đổi giấy chứng nhận sau khi đồn điền đổi thửa, đo đạc lậpbản đồ địa chính mà giấy đã cấp đang thế chấp tại tổ chức tín dụng thì người sử

dụng đất nộp bản sao hợp đồng thế chấp QSDĐ, tài sản gắn liền với đất thay chogiấy chứng nhận đã cấp để làm thủ tục cấp đổi giấy mới.

Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thông báo danh sách các trường hợplàm thủ tục cấp đổi giấy chứng nhận cho tổ chức tín dụng nơi nhận thế chấpQSDĐ, tài sản gắn liền với đất, xác nhận việc đăng ký thế chấp vào giấy chứngnhận QSDĐ, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi được cơ quan cóthẩm quyền ký cấp đổi

5 Việc trao GCNQSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới cấpđổi quy định tại Khoản 4 Điều này được thực hiện đồng thời giữa ba bên gồmVPĐK đất đai, người sử dụng đất và tổ chức tín dụng theo quy định như sau:

a) Người sử dụng đất ký, nhận GCNQSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất mới từ VPĐK đất đai để trao cho tổ chức tín dụng nơi đang nhận thếchấp

b) Tổ chức tín dụng có trách nhiệm trao giấy chứng nhận cũ đang thế chấp choVPĐK đất đai để quản lý

Chapter 26 1.6.11 Cấp lại giấy chứng nhận, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng do bị mất

1 Hộ gia đình và cá nhân, cộng đồng dân cư phải khai báo với UBND cấp xãnơi có đất về việc bị mất giấy chứng nhận, giấy chứng nhận QSH nhà ở, giấychứng nhận QSH công trình xây dựng, UBND cấp xã có trách nhiệm niêm yếtthông báo mất giấy chứng nhận tại trụ sở UBND cấp xã, trừ trường hợp mất giấy

do thiên tai, hỏa hoạn

Tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài,người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải đăng tin mất giấy chứng nhận, giấychứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xâydựng trên phương tiện thông tin đại chúng ở địa phương

2 Sau 30 ngày, kể từ ngày niêm yết thông báo mất giấy chứng nhận tại trụ sởUBND cấp xã đối với trường hợp của hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư hoặc

kể từ ngày đăng tin lần đầu trên phương tiện thông tin đại chúng ở địa phương đốivới trường hợp của tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhânnước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, người bị mất giấy chứng nhậnnộp 01 bộ hồ sơ đề nghị cấp lại giấy chứng nhận

3 Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, trích lục bản đồđịa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất đối với trường hợp chưa có BĐĐC vàchưa trích đo địa chính thửa đất, lập hồ sơ trình cơ quan nhà nước có thẩm quyềnquy định tại Điều 37 của Nghị định này ký quyết định hủy giấy chứng nhận bị mất,đồng thời ký cấp lại GCNQSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất,chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai, traoGCNQSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấphoặc gửi UBND cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã

1.6.12 Trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng

1 Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất,chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất

Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đấtthì người sử dụng đất đề nghị VPĐK đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối vớiphần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thựchiện quyền của người sử dụng đất

2 Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiệnthực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:

a) Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa

vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.b) Xác nhận nội dung biến động vào giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của

Bộ TN-MT

Trường hợp phải cấp GCNQSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đấtthì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp GCNQSD đất, QSH nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất cho người sử dụng đất

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai, traogiấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi UBND cấp xã để trao đối vớitrường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã

3 Trường hợp người sử dụng đất tặng cho QSDĐ để xây dựng công trình côngcộng thì phải lập văn bản tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định

Sau khi hoàn thành xây dựng công trình công cộng trên đất được tặng cho,VPĐK đất đai căn cứ vào văn bản tặng cho QSDĐ đã được UBND cấp xã xácnhận và hiện trạng sử dụng đất để đo đạc, chỉnh lý biến động vào hồ sơ địa chính,

cơ sở dữ liệu đất đai và thông báo cho người sử dụng đất nộp giấy chứng nhận đãcấp để xác nhận thay đổi Trường hợp người sử dụng đất tặng cho toàn bộ diện tíchđất đã cấp giấy chứng nhận thì thu hồi giấy chứng nhận để quản lý

4 Trường hợp người đề nghị cấp giấy chứng nhận đã chết trước khi được traogiấy chứng nhận thì người được thừa kế QSDĐ theo quy định của pháp luật thừa

kế nộp bổ sung giấy tờ về thừa kế theo quy định

Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận thừa kế vào giấy chứng nhận đã ký hoặclập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền cấp GCNQSD đất, QSH nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất cho người được thừa kế theo quy định của Bộ TN-MT Ngườiđược thừa kế có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính về QSDĐ, tài sản gắnliền với đất trong trường hợp người được cấp giấy chứng nhận đã chết phải thựchiện theo quy định của pháp luật

5 Trường hợp người sử dụng đất thuê của Nhà nước theo hình thức thuê đất trảtiền thuê đất hàng năm mà bán hoặc góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê thìthực hiện trình tự, thủ tục theo quy định sau:

a) Thực hiện mua bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất theo quy định củapháp luật về dân sự

b) Sau khi nhận hồ sơ bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê, VPĐKđất đai lập hồ sơ để cho bên mua, bên nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đấttiếp tục thuê đất

c) Cơ quan TN-MT có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ trình UBND cấp có thẩmquyền quyết định việc thu hồi đất của bên bán, bên góp vốn bằng tài sản gắn liềnvới đất thuê để cho bên mua, bên nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất tiếptục thuê đất, ký hợp đồng thuê đất đối với bên mua, nhận góp vốn bằng tài sản gắnliền với đất thuê, thông báo bằng văn bản cho cơ quan thuế về việc hết hiệu lực củahợp đồng thuê đất đối với người bán, người góp vốn bằng tài sản

d) Văn phòng đăng ký đất đai gửi hợp đồng thuê đất cho người mua, ngườinhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê, chỉnh lý, cập nhật biến động vào

hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai, trao giấy chứng nhận cho người được cấp.đ) Trường hợp mua bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với một phần thửa đấtthuê thì phải làm thủ tục tách thửa đất trước khi làm thủ tục thuê đất theo quy địnhtại khoản này

Chapter 27 1.7 Những trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Nhà nước cấp GCNQSD đất cho những trường hợp sau đây:

1 Nhà nước cấp GCNQSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chonhững trường hợp sau đây:

a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp GCNQSD đất, QSH nhà ở và tàisản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của luật này

b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày luật này có hiệu lựcthi hành.

c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng choQSDĐ, nhận góp vốn bằng QSDĐ, người nhận QSDĐ khi xử lý hợp đồng thế chấpbằng QSDĐ để thu hồi nợ

d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đấtđai, theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của

cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đấtđai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành

đ) Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất

e) Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất,khu công nghệ cao, khu kinh tế

g) Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất

h) Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở, người muanhà ở thuộc sở hữu nhà nước

i) Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa, nhóm người sử dụng đất hoặc cácthành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhấtquyền sử dụng đất hiện có

k) Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại giấy chứng nhận bị mất

2 Trường hợp sau 03 năm kể từ ngày có thông báo thu hồi đất mà cơ quan nhànước có thẩm quyền chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa có quyết định chophép chuyển mục đích sử dụng đất, thì người đang sử dụng đất được cấp giấychứng nhận theo quy định

Chapter 28 1.7.1 Các trường hợp không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1 Tổ chức, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lý thuộc cáctrường hợp quy định tại Điều 8 của Luật Đất đai

2 Người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã ,huyện, thị trấn.

3 Người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lạiđất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp,cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế

4 Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường, doanh nghiệpnông, lâm nghiệp, ban quản lý rừng phòng hộ, ban quản lý rừng đặc dụng

5 Người đang sử dụng đất không đủ điều kiện cấp GCNQSD đất, QSH nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất

6 Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp GCNQSD đất, QSH nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơquan nhà nước có thẩm quyền

7 Tổ chức, UBND xã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sửdụng vào mục đích xây dựng công trình công cộng gồm đường giao thông, côngtrình dẫn nước, dẫn xăng, dầu, khí, đường dây truyền tải điện, truyền dẫn thông tin,khu vui chơi giải trí ngoài trời, nghĩa trang, nghĩa địa không nhằm mục đích kinhdoanh

Chapter 29 1.7.2 Căn cứ xác định việc sử dụng đất ổn định

1 Sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhấtđịnh kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấpGCNQSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc đến thời điểmquyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợpchưa cấp GCNQSD đất, giấy chứng nhận QSH nhà ở và QSDĐ ở, GCNQSD đất,QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là giấy chứng nhận)

2 Thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định căn cứ vào thời gian vànội dung có liên quan đến mục đích sử dụng đất ghi trên một trong các giấy tờ sauđây:

a) Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất.

b) Biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc sử dụngđất, biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc xây dựngcông trình gắn liền với đất

c) Quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực thi hành, quyếtđịnh thi hành bản án của cơ quan thi hành án đã được thi hành về tài sản gắn liềnvới đất

d) Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩmquyền đã có hiệu lực thi hành, biên bản hòa giải tranh chấp đất đai có chữ ký củacác bên và xác nhận của đại diện UBND xã nơi có đất

đ) Quyết định giải quyết khiếu nại, tố cáo của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

có liên quan đến việc sử dụng đất

e) Giấy tờ về đăng ký hộ khẩu thường trú, tạm trú dài hạn tại nhà ở gắn với đất

ở, giấy chứng minh nhân dân hoặc giấy khai sinh, giấy tờ nộp tiền điện, nước vàcác khoản nộp khác có ghi địa chỉ nhà ở tại thửa đất đăng ký

g) Giấy tờ về việc giao, phân, cấp nhà hoặc đất của cơ quan, tổ chức được Nhànước giao quản lý, sử dụng đất

h) Giấy tờ về mua bán nhà, tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy tờ về muabán đất, chuyển nhượng QSDĐ có chữ ký của các bên liên quan

i) Bản đồ, sổ mục kê, tài liệu điều tra, đo đạc về đất đai qua các thời kỳ

k) Bản kê khai đăng ký nhà, đất có xác nhận của UBND cấp xã tại thời điểm kêkhai đăng ký

3 Trường hợp thời điểm sử dụng đất thể hiện trên các loại giấy tờ quy định tạiKhoản 2 Điều 21 NĐ 43/2014/NĐ-CP có sự không thống nhất thì thời điểm bắtđầu sử dụng đất ổn định được xác định theo giấy tờ có ghi ngày tháng năm sử dụngđất sớm nhất

4 Trường hợp không có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 2 Điều

21 NĐ 43/2014/NĐ-CP này hoặc trên giấy tờ đó không ghi rõ thời điểm xác lậpgiấy tờ và mục đích sử dụng đất thì phải có xác nhận của UBND cấp xã về thời

điểm bắt đầu sử dụng đất và mục đích sử dụng đất trên cơ sở thu thập ý kiến củanhững người đã từng cư trú cùng thời điểm bắt đầu sử dụng đất của người có yêucầu xác nhận trong khu dân cư (thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố)nơi có đất.

Chapter 30 1.8 Hồ sơ trình tự cấp giấy chứng nhận

Chapter 31 1.8.1 Nơi nộp hồ sơ và nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Nơi nộp hồ sơ và nhận giấy chứng nhận đối với mỗi đối tượng sử dụng đấtđược quy định Điều 60 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và được thể hiện

Bảng 1.1: Nơi nộp hồ sơ và nhận giấy chứng nhận STT Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn

liền với đất.

Nơi nộp hồ sơ và nhận giấy

chứng nhận.

1

Tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức

nước ngoài, nguời Việt Nam định cư ở nước

ngoài thực hiện dự án đầu tư Tổ chức nước

ngoài, cá nhân nước ngoài, doanh nghiệp có vốn

đầu tư nước ngoài.

VPĐK QSDĐ thuộc Sở TN-MT (VPĐK QSDĐ cấp tỉnh).

2

Hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở

nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với

quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam, cộng đồng

dân cư tại xã.

VPĐK QSDĐ thuộc Phòng TN-MT (VPĐK QSDĐ cấp huyện).

3

Hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở

nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam,

cộng đồng dân cư tại xã, thị trấn.

VPĐK QSDĐ cấp quận hoặc UBND xã, thị trấn nơi có đất, tài sản gắn liền với đất.

4 Khu công nghệ cao, khu kinh tế, cảng hàng

không, sân bay.

Ban Quản lý khu công nghệ cao, khu kinh tế, Cảng vụ hàng không

Chapter 32 1.8.2 Thời gian giải quyết thủ tục cấp giấy chứng nhận

a) Kết quả giải quyết thủ tục hành chính phải trả cho người sử dụng đất, chủ sởhữu tài sản gắn liền với đất trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày

có kết quả giải quyết, trừ trường hợp quy định tại Điểm b Khoản 5 Điều 60 Nghịđịnh 43