Hương Trà là một thị xã của tỉnh Thừa Thiên Huế hoạt động chuyển nhượng quyền sử đất đã diễn ra khá nhiều để đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của người dân. Để thúc đẩy phát triển kinh tế và đơn giản hóa thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng cũng như các thủ tục hành chính về đất đai nói chung trên cơ sở bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất và có sự quản lý chặt chẽ của pháp luật.
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
Cơ sở lý luận
2.1.1 Một số khái niệm liên quan
Trong phạm vi nghiên cứu về sử dụng đất, đất đai được nhìn nhận như nhân tố sinh thái (FAO, 1976) Theo FAO thì đất đai bao gồm tất cả các thuộc tính sinh học và tự nhiên về bề mặt trái đất ảnh hưởng nhất định đến tiềm năng và hiệu quả sử dụng đất Như vậy đất được hiểu như tông thể, nhiều yếu tố bao gồm: Khí hậu, địa hình, đất, thổ nhưỡng, thảm thực vật tự nhiên, động vật, những biến động do hoạt động thay đổi của con người [10].
Theo C.Mác: “Đất là tư liệu sản xuất cơ bản và phổ biến quý báu nhất của sản xuất nông nghiệp, là điều kiện không thể thiếu được sự tồn tại và tái sinh của hàng loạt thế hệ loài người kế tiếp nhau”.
Theo Luật đất đai 2013 đã khẳng định “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phòng” Như vậy, đất đai là điều kiện chung nhất đối với mọi quá trình sản xuất và hoạt động của con người Nói cách khác đất đai là nguồn tài nguyên đặc biệt không có đất sẽ không có sản xuất cũng như không có sự tồn tại của con người Cho nên việc sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả toàn bộ quỹ đất đai, thì việc hiểu rõ về khái niệm đất đai vô cùng cần thiết [12].
Tuy nhiên, khái niệm đầy đủ và phổ biến nhất hiện nay về đất đai như sau: Đất đai là một vùng đất có ranh giới, vị trí, diện tích, cụ thể và có các thuộc tính tương đối ổn định hoặc thay đổi nhưng có tính chu kì, có thể dự đoán được, có ảnh hưởng tới việc sử dụng đất trong hiện tại và tương lai của các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội như: Thổ nhưỡng, khí hậu, địa hình, địa mạo, địa chất, thủy văn, thực vật, động vật cư trú và hoạt động sản xuất của con người.
2.1.1.2 Thuế thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thuế chuyển quyền sử dụng đất là thuế đánh trên việc chuyển đổi,chuyển nhượng cho người khác quyền sử dụng đất của mình theo quy định của pháp luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất là một loại thuế trực thu nhằm huy động vào ngân sách nhà nước một phần thu thập của người sử dụng đất khi chuyển quyền sử dụng đất.
Thuế thu nhập cá nhân (gọi tắt là thuế TNCN) là thuế trực thu, tính trên thu nhập của người nộp thuế sau khi đã trừ các thu nhập miễn thuế và các khoản được giảm trừ theo quy định của pháp luật.
Giá chuyển nhượng bất động sản là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.
Cách xác định tính thuế phải nộp đối với chuyển nhượng bất động sản:
Trường hợp 1: Giá chuyển nhượng bất động sản > giá đất, giá tính lệ phí trước bạ do UBND tỉnh quy định.
Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = ([Giá chuyển nhượng bất động sản]- [Thu nhập miễn thuế]) × 2%.
Trường hợp 2: Giá chuyển nhượng bất động sản < giá đất, giá tính lệ phí trước bạ do UBND tỉnh quy định.
Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = ([Giá đất, giá tính lệ phí trước bạ do UBND tỉnh quy định]-[Thu nhập miễn thuế]) × 2% [2].
Lệ phí trước bạ là khoản thu ấn định đối với tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm cả đăng ký quyền sử dụng đất khi nhận chuyển nhượng tài sản hoặc khi hợp thức hóa để được công nhận quyền sử dụng đất nhằm bảo vệ quyền lợi hợp thức hóa của người sử dụng đất.
Lệ phí trước bạ phát sinh khi nhận quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ tổ chức, cá nhân này sang tổ chức, cá nhân khác Việc thu lệ phí trước bạ nhà đất là nhằm thực hiện quản lý nhà nước về quá trình sử dụng đất hay thực hiện lợi ích kinh tế - chính trị.
Căn cứ tính lệ phí trước bạ là giá tính lệ phí trước bạ và mức thu lệ phí theo tỷ lệ % Giá tính lệ phí trước bạ là do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ đối với nhà, đất là 0,5% [8].
2.1.1.4 Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Trên thực tế nhiều người rất dễ nhầm lẫn trong việc tiếp nhận nội dung khái niệm giữa chuyển đổi quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nên cần phải làm rõ nội dung khái niệm để tiếp cận và đánh giá vấn đề nghiên cứu một cách chính xác, khoa học, đúng với quy định của pháp luật.
Chuyển đổi quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người khác sử dụng và nhận một diện tích đất nhất định được chuyển giao từ người đó, các bên vừa là người chuyển đổi, đồng thời là người nhận chuyển đổi Nếu giá trị quyền sử dụng đất có sự chênh lệch thì các bên phải thanh toán cho nhau phần giá trị chênh lệch đó theo thỏa thuận.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất đó cho người được chuyển nhượng gọi là bên nhận chuyển nhượng sử dụng đất trong trường hợp chuyển đi nơi khác, không có khả năng sử dụng hoặc không có nhu cầu sử dụng
Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một khoản tiền tương ứng với giá trị của thửa đất tại thời điểm chuyển QSDĐ Đặc trưng của chuyển nhượng quyền sử dụng đất là đất đai vẫn thuộc quyền sở hữu của toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; nhà nước có quyền điều tiết địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển QSDĐ; Tất cả các cuộc chuyển nhượng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai nếu không sẽ bị xem là vi phạm pháp luật [10].
2.1.2.1 Khái niệm quyền sử dụng đất
Quyền của người sử dụng đất được giao đất bao gồm: Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất và quyền được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất Các quyền này chỉ được thực hiện trong thời gian được giao đất, sử dụng đất đúng mục đích được giao (Chương XI, từ Điều 166 đến 184, Luật đất đai 2013) [11]. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất Luật cũng công nhận quyền sử dụng đất đối với những người sử dụng đất ổn định và quy định về quyền cũng như nghĩa vụ chung của người sử dụng đất [11].
Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất (cá nhân, tổ chức, hộ gia đình, cơ sở tôn giáo) thông qua quyết định giao đất của nhà nước có thẩm quyền hoặc hợp đồng cho thuê đất giữa nhà nước với bên có nhu cầu sử dụng hoặc công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định lâu dài.
Quyền sử dụng đất là một quyền tài sản, mà theo quy định tại điều 115 và
Cơ sở thực tiễn của vấn đề nghiên cứu
2.2.1 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất của một số nước trên thế giới
Trên thế giới tại các nước tư bản phát triển chế độ tư nhân về ruộng đất đã được xác lập ổn định, quá trình tích tụ đất đã đạt đến đỉnh cao, thị trường đất đai cũng mang tính độc quyền cao tạo cơ sở kinh tế chính trị cho sự vận hành của nền kinh tế lũng đoạn ở những nước đang phát triển, trong giai đoạn tăng nhanh hoặc thu hút mạnh đầu tư nước ngoài thường có các cơn sốt ở các vùng kinh tế phát triển và các khu đô thị Khi các cơn sốt đất có nguy cơ ảnh hưởng đến tăng trưởng kinh tế hoặc thu hút đầu tư nước ngoài thì chính phủ có thể áp dụng các hình thức can thiệp vào thị trường đất đai [9].
Các quốc gia đang phát triển rút kinh nghiệm của các nước đi trước đã và đang thi hành các chính sách nhằm điều chỉnh thị trường đất đai theo hướng giảm bớt tốc độ và quy mô tích tụ đất đai như là một quy luật tất yếu của sở hữu tư nhân về đất đai trong nền kinh tế thị trường Để đảm bảo nông dân có ruộng, chính phủ nhiều nước đã đề ra quyết định hạn điền, nhưng nhiều nước vẫn còn hạn chế quyền chuyển nhượng đất đai.
Cơn bùng nổ nhu cầu nhà cửa kéo dài một thập niên ở Mỹ đã kết thúc, khiến thị trường trở nên yên ắng một cách kỳ lạ Phần lớn người mua lẫn người bán đều đang đứng ngoài cuộc Với lượng giao dịch ngày càng thưa thớt, nhiều nhân viên môi giới bất động sản giờ đây đang chuyển sang làm các công việc khác.
Khi giá nhà lao dốc ở những địa điểm sôi động nhất và nền kinh tế Mỹ đang mấp mé bên bờ vực suy thoái, hàng tồn kho vẫn thắt chặt, ngăn giá giảm sâu hơn Nhưng cú sốc từ lãi suất vay thế chấp tăng vọt, hệ quả của chiến dịch thắt chặt tiền tệ để chống lạm phát của Cục Dự trữ liên bang Mỹ, đã khiến lĩnh vực nhà đất rơi vào tình trạng hỗn loạn với thị trường báo hiệu thời kỳ khó khăn hơn sắp tới.
Theo dữ liệu từ sàn giao dịch bất động sản trực tuyến Zillow, số lượng nhà rao bán trong tháng 10 của Mỹ giảm 24% so với một năm trước đó, tháng giảm thứ tự liên tiếp Đồng thời, lượng giao dịch mua cũng giảm và hiện thấp hơn 17% so với tháng 10-2019.
Với lượng nhà đăng bán còn tồn đọng nhiều ở hạt Bergen, bang New Jersey, điểm nóng của các giao dịch mua bán nhà ở trong thời kỳ đại dịch Covid-19, hai nhân viên môi bất động sản Yvette Miranda-Lee và Lamont Byrd đang thử các chiến lược mới để mở rộng doanh số bán nhà.
Họ đã thuyết phục được một vài người bán đóng vai trò là ngân hàng cho người mua của họ, cung cấp nguồn tài chính ngắn hạn, giá rẻ để làm cho những ngôi nhà có giá cả phải chăng.Cách đây 6 tháng, hai nhân viên môi giờ này túi bụi với công việc kinh doanh Giờ đây, họ đi gõ cửa từng nhà để tìm kiếm bên bán có động lực nhất, đó là người sắp mất nhà vì bị ngân hàng tịch biên. Ở Las Vegas, thị trường yếu đến nỗi Trish Williams, một nhân viên môi giới của Công ty Keller Williams, đã phải từ chối một số người bán không thực tế về mức giá mà họ có thể nhận được Williams phải trả chi phí tiếp thị cho các thông tin đăng bán nhà, vì vậy, cô không thể lãng phí với những căn nhà rao bán với giá bất hợp lý trong tình cảnh thị trường ảm đạm hiện nay. Ở Rumani, một số mảnh đất bị quy định không được bán trong vòng 10 năm và một số các mảnh khác bị quy định không được bán vĩnh viễn và trong một số trường hợp cụ thể Nhà nước có thể bắt buộc chủ sở hữu bán đất cho mình.
Xu hướng cho thuê đất đai để phát triển được coi là biện pháp nâng cao hiệu quả của việc sử dụng đất Ngay trong thời kỳ chủ nghĩa xã hội giáo điều, nhiều nước chủ nghĩa xã hội cũ ngăn cản việc mua bán đất thì ở Nam tư và Ba lan pháp luật vẫn cho phép tư nhân thuê ruộng Ở một số nước như Ba Lan, Nam tư, Hungari, bungari các cơ sở kinh doanh tư nhân có thể thuê ruộng hay một số khu đất để kinh doanh Việc cho phép thuê đất và mua bán ruộng đất đã giúp cho nông nghiệp các nước này phát triển năng động hơn và được coi là biện pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất [9].
Bất động sản nhà ở Thái Lan, thị trường được các nhà đầu tư Trung Quốc và Hong Kong ưa chuộng, đang đối mặt với sự suy thoái do ảnh hưởng của đại dịch Covid-19.
Aliwassa Pathnadabutr, Giám đốc điều hành của CBRE Thái Lan, cho biết thị trường bất động sản nước này đã có xu hướng giảm từ cuối năm ngoái do tăng trưởng kinh tế chậm chạp, tỉ lệ nợ hộ gia đình cao và giá cả phi thực tế, đặc biệt là ở các khu vực trung tâm thành phố.
“Ngay cả trước đại dịch Covid-19, các nhà phát triển đã tung ra ít dự án hơn Đại dịch đã gây thêm áp lực cho cả chủ đầu tư và người mua”, Aliwassa cho biết.
Theo Ngân hàng Phát triển Châu Á, nền kinh tế Thái Lan, vốn nằm trong danh sách các nước có mức tăng trưởng chậm nhất ở Đông Nam Á vào năm ngoái, dự kiến sẽ giảm 8% trong năm nay.
Theo Bangkok Post, đến quý II năm nay, các nhà phát triển bất động sản đã giảm giá tới 36% Tất cả những yếu tố này dự kiến sẽ ảnh hưởng đến thị trường bất động sản nước này.
Ngày càng ít nhà đầu tư nước ngoài, những người phải đối mặt với các hạn chế đi lại và nhập cảnh vì Covid-19, đã khiến các nhà phát triển tung ra các đợt giảm giá để giải phóng hàng tồn kho trong bối cảnh thị trường suy thoái [9].
Tại Trung Quốc quyền sử dụng đất có thể chia làm hai loại: quyền sử dụng đất được cấp và quyền sử dụng đất được giao Nhà nước cấp đất cho các doanh nghiệp nhà nước không thu tiền hoặc thu rất ít và có thể thu hồi bất cứ lúc nào. Đối với trường hợp này quyền sử dụng đất không thể chuyển nhượng, cho thuê hay thế chấp.
Cơ sở pháp lý
2.3.1 Các văn bản quy định chung về tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Nghị định 02/2022/NĐ-CP/ Nghị định số 02/2022/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;
- Nghị định 20/2019/NĐ - CP ngày 21 tháng 2 năm 2019 Sửa đổi, bổ sung một số điều của nghị định số 140/2016/NĐ - CP Ngày 10 tháng 10 năm 2016 của Chính phủ về lệ phí trước bạ;
- Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai;
- Nghị định 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020 sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai;
- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT Ngày 19 tháng 05 năm 2014 Quy định về hồ sơ địa chính;
- Thông tư 111/2013/TT-CP ngày 15 tháng 8 năm 2013 của Chính phủ hướng dẫn thực hiện luật Thuế Thu nhập cá nhân, luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân và Nghị Định số 65/2013/NĐ-CP của Chính Phủ quy định chi tiết một số điều của luật thuế thu nhập cá nhân và luật sửa đổi, bổ sung một số điều của luật thuế thu nhập cá nhân.
2.3.2 Các văn bản cụ thể về chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tỉnh
TT Huế và thị xã Hương Trà
- Thông tư số 02/2014/TT-BTC ngày 02/01/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn về phí, lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương;
- Thông tư liên tịch số 88/2016/TTLT/BTC-BTNMT ngày 22 tháng 06 năm
2016 của Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ và trình tự, thủ tục tiếp nhận, luân chuyển hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai của người sử dụng đất;
- Quyết định số 31/2014/QĐ-UBND ngày 30/6/2014 của UBND tỉnh quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế;
- Quyết định số 33/2014/QĐ-UBND ngày 30/6/2014 của UBND tỉnh về việc ban hành hạn mức giao đất ở; hạn mức công nhận đất ở đối với đất vườn, ao trong cùng thửa đất đang có nhà ở cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế;
- Quyết định số 40/2017/QĐ-UBND ngày 25/5/2017 của UBND tỉnh quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế;
- Quyết định số 41/2017/QĐ-UBND ngày 25/5/2017 của UBND tỉnh quy định mức thu, chế độ thu, nộp Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế;
ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Đối tượng nghiên cứu
- Các hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn Thị Xã Hương Trà, Tỉnh Thừa Thiên Huế.
- Các văn bản liên quan pháp lý liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Các cán bộ chuyên môn đã thực hiện và chủ sử dụng đất chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng có liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn Thị Xã Hương Trà, Tỉnh Thừa Thiên Huế.
Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi không gian: Đề tài được thực hiện tại Thị Xã Hương Trà, Tỉnh Thừa Thiên Huế
- Phạm vi thời gian: Đề tài được thực hiện từ ngày 03/01/2023 đến ngày 03/04/2023.
- Phạm vi số liệu: Đề tài sử dụng số liệu từ năm 2019-2022 để thực hiện nghiên cứu.
Nội dung nghiên cứu
- Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của Thị Xã Hương Trà, Tỉnh Thừa Thiên Huế
- Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất của thị xã Hương Trà, Tỉnh Thừa Thiên Huế
- Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa Thị Xã Hương Trà, Tỉnh Thừa Thiên Huế trong giai đoạn 2018 – 2022.
- Đề xuất một số giải pháp góp phần khắc phục những khó khăn trong quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn Thị Xã Hương Trà,Tỉnh Thừa Thiên Huế
Phương pháp nghiên cứu
3.4.1 Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu
3.4.1.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp
Trong quá trình thực hiện, đề tài tiến hành thu thập các tài liệu, số liệu thứ cấp có liên quan tại các cơ quan chức năng trên địa bàn Thị Xã Hương Trà, Tỉnh Thừa Thiên Huế như: Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thị xã Hương Trà, UBND thị xã Hương Trà, UBND các xã trên địa bàn thị xã Hương Trà bao gồm:
- Báo cáo điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của Thị Xã Hương Trà, Tỉnh Thừa Thiên Huế
- Báo cáo tổng kết công tác hàng năm của Phòng Tài nguyên và Môi trường, chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thị xã Hương Trà, tỉnh Thừa Thiên Huế về tình hình quản lý đất.
- Số liệu thống kê đất đai năm 2022
- Các hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Hương Trà giai đoạn 2018 – 2022.
- Các sách, báo, tạp chí, các chương trình nghiên cứu đã được xuất bản, các kết quả nghiên cứu đã được công bố của các cơ quan nghiên cứu, các tài liệu trên mạng internet…
3.4.1.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp
Phương pháp thu thập bằng bảng hỏi:
- Phỏng vấn 6 cán bộ chuyên môn đang công tác tại chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thị xã Hương Trà, tỉnh Thừa Thiên Huế Nội dung bảng hỏi xoay quanh vào một số vấn đề trọng điểm như khó khăn và tồn tại trong quá trình thực hiện việc chuyển nhượng nhượng quyền sử dụng đất cũng như một số giải pháp khắc phục những khó khăn và tồn tại của công tác này trong thời gian tới.
- Phỏng vấn các hộ gia đình, cá nhân có thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thị xã Hương Trà trong giai đoạn 2018 – 2022 theo phương pháp chọn ngẫu nhiên bằng bảng hỏi đã được soạn sẵn nội dung phỏng vấn xoay quanh vào một số vấn đề trọng điểm như, quy trình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, những thuận lợi và khó khăn, tồn tại trong quá trình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, một số vấn đề khác liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất,
Việc xác định kích thước mẫu nghiên cứu trong trường hợp không biết quy mô tổng thể được tính theo công thức sau: n= Z
- n: kích thước mẫu cần xác định.
- Z: giá trị tra bảng phân phối Z dựa vào độ tin cậy lựa chọn Thông thường, độ tin cậy được sử dụng là 95% tương ứng với Z = 1,96.
- p: tỷ lệ ước lượng cỡ mẫu n thành công Với p = 0,5 để tích số p(1-p) là lớn nhất, điều này đảm bảo an toàn cho mẫu ước lượng.
- e: sai số cho phép Với sai số cho phép là ±0,1 (10%).
Theo đó sau khi thay số vào công thức (1) sẽ tính được số mẫu cần phỏng vấn như sau: n=1,9620,5×(1−0,5)0,12
Như vậy, số phiếu cần phỏng vấn theo công thức là 96 phiếu Tuy nhiên, để tăng độ chính xác cũng như tránh các trường hợp người được phỏng vấn không trả lời hoặc hiểu sai nội dung câu hỏi, nghiên cứu sẽ tiến hành phát ra và thu về tổng cộng 108 phiếu Trong đó sẽ lựa chọn đại diện 3 xã/phường gồm phường Hương Văn, phường Hương Chữ và xã Hương Toàn vì đây là 3 xã/phường có số lượng người dân thực hiện chuyển nhượng nhượng quyền sử dụng đất nhiều nhất tại Thị Xã Hương Trà Mỗi xã/phường sẽ phỏng vấn 36 người dân
3.4.2 Phương pháp phân tích và xử lý số liệu
Các số liệu thu thập được xử lý trên máy vi tính bằng phần mềm Excel Dữ liệu sau khi xử lý sẽ được phân tích bằng bảng, biểu đồ hoặc đồ thị, tùy nội dung đối tượng nghiên cứu Với số liệu dạng cơ cấu sẽ thể hiện trên nền biểu đồ hình tròn, số liệu liệt kê sẽ thể hiện trên nội dung bảng đơn hoặc bảng so sánh để thể hiện trực quan và logic về vấn đề phân tích
Phần 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
4.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của địa bàn thị xã Hương Trà, Tỉnh Thừa Thiên Huế
Hương Trà, là một thị xã đồng bằng của tỉnh Thừa Thiên - Huế, nằm trên trục quốc lộ 1A, là cửa ngõ phía Bắc của thành phố Huế, cùng với thị xã Hương Thủy, Phú Vang tạo thành ba cực của tam giác vệ tinh quan trọng của tỉnh Phía Bắc giáp huyện Quảng Điền Phía Tây giáp huyện Phong Điền Phía Đông giáp thành phố Huế Phía Nam giáp huyện A Lưới và Hương Thuỷ. Địa bàn thị xã có bờ biển dài 7km, có quốc lộ 1A chạy ngang dài 12km song song với tuyến đường sắt Bắc - Nam, có các tuyến Quốc lộ 49A dài 25km nối thành phố Huế với huyện miền núi A Lưới Quốc lộ 49B nối các xã vùng biển, các tuyến đường tỉnh lộ 8A, 8B, tỉnh lộ 4, đường kinh tế quốc phòng Thị xã cũng có 2 sông lớn chảy qua là sông Bồ và sông Hương Đây cũng là huyện có địa danh pháTam Giang nổi tiếng được truyền tụng trong dân gian và ca dao Các đơn vị hành chính của thị xã bao gồm: 7 phường Tứ Hạ, Hương Văn, Hương Chữ, HươngXuân, Hương An, Hương Hồ, Hương Vân và 9 xã: Hải Dương, Hương Phong,Hương Toàn, Hương Vinh, Hương Bình, Hương Thọ, Hồng Tiến, Bình Điền, BìnhThành.
Hình 4.1 Sơ đồ vị trí của thị xã Hương Trà (Nguồn Cổng thông tin điện tử thị xã Hương Trà) 4.1.1.2 Địa hình
Dưới tác động của các quá trình hình thành địa hình nội sinh và ngoại sinh đối lập nhau, địa hình thị xã Hương Trà bị biến đổi không ngừng trong lịch sử tồn tại và phát triển kéo dài hàng trăm triệu năm, đặc biệt là trong giai đoạn tân kiến tạo cho đến hiện tại Địa hình tại đây được chia làm 4 loại: Địa hình khu vực núi trung bình chủ yếu phân bố ở các xã Bình Điền, Bình Thành, Hương Bình, Hương Vân, Hương Thọ, Hồng Tiến trên lãnh thổ của thị xã. Địa hình khu vực núi thấp và gò đồi chủ yếu phân bố trên các địa bàn xã Hương An, Hương Chữ, Hương Xuân, Hương Văn, thị trấn Tứ Hạ. Địa hình khu vực đầm phá và biển ven bờ tuy khác nhau về hình thái và vị trí phân bố, nhưng lại có quan hệ tương hỗ, quyết định lẫn nhau trong suốt quá trình hình thành toàn bộ hệ thống lãnh thổ này
Thị xã Hương Trà chịu tác động của chế độ gió mùa khá đa dạng, ở đây luôn luôn diễn ra sự giao tranh giữa các khối không khí xuất phát từ các trung tâm khí áp khác nhau từ phía bắc tràn xuống, từ phía tây vượt Trường Sơn qua, từ phía đông lấn vào và từ phía nam di chuyển lên.
- Nhiệt độ trung bình hàng năm 280C, nhiệt độ cao nhất khoảng 35-390C, thấp nhất 14-180C.
+ Từ tháng 8 đến tháng 01 năm sau lượng mưa chiếm 78% cả năm.
+ Mưa lớn nhất là tháng 10 và 11 trung bình 591-760 mm/tháng, đây cũng là mùa lụt chính ở Thừa Thiên Huế.
+ Mùa khô nóng ẩm, từ tháng 2 đến tháng 8, chiếm 22% lượng mưa cả năm, ít mưa nhất là tháng 02 đến tháng 4.
+ Nắng trung bình có từ 1800-2000 giờ nắng/năm, cao nhất tháng 5 - 7.
- Độ ẩm trung bình là 80%
- Gió chịu ảnh hưởng của 03 loại chính.
+ Gió mùa Đông Bắc: Từ tháng 9 đến tháng 02 năm sau Trong thời gian từ tháng 9 đến tháng 11 thường xuất hiện những cơn bão kèm theo mưa lớn gây lũ lụt. + Gió Đông Nam, Tây Nam xuất hiện từ tháng 3 đến tháng 9 hàng năm.
+ Địa bàn cũng nằm trong vùng chịu tác động của bão trung bình với tần suất 4 trận bão/năm
Chế độ thủy văn của thị xã chịu ảnh hưởng bởi 2 sông chính trên địa bàn, đó là sông Hương và sông Bồ.
Hệ thống sông suối trên địa bàn thị xã phong phú nên có thể phát triển nông nghiệp trồng lúa, màu và trồng cây hàng năm khác… ở các xã/phường như Hương Vân, Hương Văn và Hương Xuân.
Ngoài ra chế độ thuỷ văn của thị xã còn chịu ảnh hưởng bởi các khe suối như suối Khe Đầy, nằm giữa những cánh rừng xanh, suối khe đầy trải dài qua nhiều cây số với nước trong vắt.
Hệ thống sông suối trên địa bàn thành phố phân bố ở mức 0,3km/km2 , do hệ thống sông suối phong phú nên có thể phát triển nông nghiệp như trồng lúa, màu và trồng cây hàng năm khác ở các xã như Hương Toàn, Hương Bình , Bình Thành.
4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội
4.1.2.1 Thực trạng phát triển các ngành và lĩnh vực a Tình hình tăng trưởng kinh tế
Năm 2022, giá trị sản xuất của các ngành kinh tế vẫn giữ mức tăng trưởng khá Tốc độ tăng giá trị sản xuất đạt 14,1% so với năm trước.
Tỷ trọng cơ cấu GDP, công nghiệp - xây dựng chiếm 41%, dịch vụ chiếm 44,2%, Nông - Lâm - Ngư nghiệp chiếm 14,8% Thu nhập bình quân đầu người đạt khoảng 41,5 triệu đồng.
Cơ cấu kinh tế phản ánh đúng thực trạng, kinh tế chủ yếu là thương mại - dịch vụ và tiểu thủ công nghiệp phù hợp với xu thế phát triển của một đô thị, tạo điều kiện cơ bản để thị xã đẩy nhanh tiến trình công nghiệp hóa - hiện đại hóa với kinh tế tăng trưởng nhanh và bền vững. b Thực trạng phát triển các ngành và lĩnh vực
Đánh giá về tình hình quản lý và sử dụng đất của địa bàn thị xã Hương Trà, tỉnh Thừa Thiên Huế
4.2.1 Tình hình thực hiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai
4.2.1.1 Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện văn bản đó.
Trong giai đoạn 2018-2022, thị xã Hương trà đã ban hành được 1.218 văn bản pháp Luật đất đai, chủ yếu là các văn bản như quyết định xử phạt hành chính, thông báo xử phạt hành chính, thông báo V/v giải quyết đơn đề nghị, những nội dung mới về quản lý đất đai luôn được thị xã triển khai đầy đủ, nhanh chóng Cụ thể trong giai đoạn 2018 - 2022 thị xã ban hành 110 quyết định xử lý vi phạm pháp luật về 31 đất đai (xử phạt vi phạm hành chính), 1.108 thông báo giải quyết đơn thư (đơn đề nghị).
Bảng 4.1 Tổng hợp các văn bản do thị xã Hương Trà ban hành có liên quan đến nội dung quản lý và sử dụng đất trong giai đoạn 2018– 2022
Giai đoạn Nội dung ban hành Loại văn bản Số lượng Tổng
Xử lý vi phạm pháp luật về đất đai (xử phạt vi phạm hành chính) Quyết định 27
437 Giải quyết đơn thư (đơn đề nghị) Thông báo 410
Xử lý vi phạm pháp luật về đất đai (xử phạt vi phạm hành chính) Quyết định 45
389 Giải quyết đơn thư (đơn đề nghị) Thông báo 344
Xử lý vi phạm pháp luật về đất đai (xử phạt vi phạm hành chính) Quyết định 38
392 Giải quyết đơn thư (đơn đề nghị) Thông báo 354
(Nguồn: Ủy ban nhân dân thị xã Hương Trà)
Công tác quản lý Nhà nước về đất đai đóng vai trò vô cùng quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế xã hội của đất nước nói chung và thị xã Hương Trà nói riêng Chính vì vậy, để quản lý chặt chẽ, hợp lý nguồn tài nguyên này cũng trở thành một nhiệm vụ quan trọng Dưới áp lực của quá trình thay đổi không gian đô thị đã kéo theo nhiều ảnh hưởng tiêu cực như: chuyển mục đích trái phép, sử dụng đất sai mục đích, đơn thư khiếu nại, tranh chấp đất đai. UBND thị xã Hương Trà đã ban hành nhiều quyết định nhằm hướng dẫn thực hiện thi hành luật đất đai.
4.2.1.2 Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính
Thực hiện Nghị quyết số 99/NĐ-CP ngày 15 tháng 11 năm 2011 về việc thành lập thị xã Hương Trà và thành lập các phường thuộc thị xã Hương Trà,tỉnh Thừa Thiên Huế Thị xã Hương Trà được thành lập có 16 đơn vị hành chính trực thuộc, gồm 07 phường là Tứ Hạ, Hương Văn, Hương Xuân, Hương Vân,Hương Chữ, Hương An, Hương Hồ và 09 xã là Hương Toàn, Hương Vinh,
Hương Phong, Hải Dương, Hương Thọ, Bình Thành, Bình Điền, Hương Bình và Hồng Tiến.
Thị xã Hương Trà đã hoàn thành việc xác lập hồ sơ địa giới hành chính các xã, phường
Hệ thống bản đồ, hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu quản lý đất đai từng bước được cập nhật, hoàn thiện Các tuyến ranh giới của huyện với các huyện liền kề đều được xác định, thống nhất rõ ràng bằng các yếu tố địa vật cố định hoặc các điểm mốc giới và được chuyển vẽ lên bản đồ địa hình, hồ sơ địa giới.
Các tài liệu hiện có: Sơ đồ vị trí các mốc địa giới hành chính của thị xã. Biên bản xác nhận mô tả đường địa giới hành chính Biên bản bàn giao mốc địa giới hành chính Quyết định điều chỉnh mốc địa giới hành chính.
4.2.1.3 Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra xây dựng giá đất
Hệ thống bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng, bản đồ quy hoạch sử dụng đất có chức năng định hướng, phân hạng đất, lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thống kê, kiểm kê đất đai Cụ thể, hệ thống bản đồ của thị xã được thành lập như sau loại bản đồ là bản đồ địa chính của năm 2010, có tỷ lệ 1/1000 - 1/2000, có hiện trạng sử dụng tốt.
4.2.1.4 Công tác lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất
Quy hoạch sử dụng đất các cấp được xây dựng nhằm phân bố hợp lý, tiết kiệm, đầy đủ đất đai cho mục đích, đối tượng sử dụng, đáp ứng các yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, làm cơ sở pháp lý cho công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn, đồng thời hạn chế đến mức thấp nhất những tác động tiêu cực đến môi trường tự nhiên, thông qua việc thực hiện quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt tác động tích cực đến quản lý, sử dụng và chuyển dịch đất đai, thực hiện thu hồi tạo quỹ đất sạch để thu hút đầu tư, xây dựng cơ sở hạ tầng, phát triển đô thị và khu dân cư, tạo động lực cho sự phát triển kinh tế - xã hội, bảo đảm an ninh quốc phòng; việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cơ bản được thực hiện theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.
4.2.1.5 Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất a Công tác giao đất, cho thuê đất
Giai đoạn năm 2018-2022 có 29 hộ được giao đất, diện tích 5.780,6m2, mục đích sử dụng đất ở (giao đất tái định cư các công trình dự án và giao đất cho 16 hộ thủy điện tại Hương Vinh) Công tác giao đất trên địa bàn thị xã Hương Trà luôn được tiến hành thường xuyên và đã đáp ứng được phần nào của nhân dân Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thị xã đã tiến hành đo đạc, cắm mốc nhằm đảm bảo khách quan, công bằng và chính xác cho tất cả các công dân sử dụng đất trên địa bàn. b Công tác thu hồi đất
Từ khi luật đất đai 2013 ra đời, trên địa bàn thị xã Hương Trà đã tiến hành thống kê, áp giá và ra quyết định bồi thường, hỗ trợ kinh phí bồi thường giải phóng mặt bằng cho rất nhiều hộ dân phải di chuyển vật kiến trúc, hoa màu Chi phí giải phóng mặt bằng là vô cùng lớn Diện tích thu hồi đất giai đoạn 2018-
2022 là 106.636,5m 2 của 92 hộ dân, 04 cộng đồng dân cư và 04 tổ chức. c Công tác chuyển mục đích sử dụng đất
Trong giai đoạn từ 2018-2022, nhu cầu sử dụng đất của người dân ngày càng cao Việc quy hoạch mở rộng đô thị, xây dựng các khu đô thị, tiểu đô thị, các công trình trọng điểm đã làm nảy sinh nhiều trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất.
Bảng 4.2 Kết quả chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn thị xã Hương Trà giai đoạn 2018 - 2022
Chuyển MĐSD từ đất NN sang PNN
Chuyển MĐSD từ đất NN sang đất NN
Diện tích (m 2 ) Số hộ Diện tích
Chuyển MĐSD từ đất NN sang PNN
Chuyển MĐSD từ đất NN sang đất NN
Diện tích (m 2 ) Số hộ Diện tích
(Nguồn: Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thị xã Hương Trà)
Qua bảng 4.2 ta thấy, trong 5 năm toàn thị xã có 69 trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp 75% là các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất ở.
Toàn thị xã có 82 trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất trong nội bộ đất nông nghiệp Chủ yếu là chuyển từ đất rừng sản xuất sang đất trồng cây lâu năm, việc chuyển mục đích này đang được khuyến khích nhằm tận dụng tối đa khả năng sản xuất của đất đai theo văn bản của luật đất đai.
4.2.1.6 Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất
Nhìn chung công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được thực hiện công khai, dân chủ, đúng trình tự, thủ tục theo quy định của luật đất đai năm 2013, các văn bản hướng dẫn thi hành và quy định của UBND tỉnh. Đồng thời, UBND thị xã đã tích cực tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai, có nhiều văn bản chỉ đạo, hướng dẫn nhằm tháo gỡ vướng mắc trong công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất, đặc biệt là công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng đối với các dự án trọng điểm Công tác xác định giá đất để tính tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng, dự án trên địa bàn thị xã được thực hiện kịp thời, giá đất được xác định sát với giá thực tế đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người có đất bị thu hồi, tạo được sự đồng thuận của người dân và góp phần đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án.
4.2.1.7 Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất a Lập và quản lý hồ sơ địa chính
Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thị xã Hương Trà
4.3.1 Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Hương Trà
4.3.1.1 Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo từng năm
Bảng 4.8 Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thị xã Hương Trà giai đoạn 2018-2022
Năm Số lượng hồ sơ
(Nguồn: Chi nhánh VPĐKĐĐ thị xã Hương Trà)
Hình 4.2 Số lượng hồ sơ chuyển nhượng theo từng năm ở thị xã Hương Trà
Số liệu bảng 4.6 và hình 4.2 cho thấy, tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất giai đoạn 2018-2022 là 5241 bộ hồ sơ có xu hướng giảm nhẹ Nhưng ở năm 2021 lại tăng mạnh với 1.511 hồ sơ, chiếm 28,83% tổng số lượng giao dịch.
Lý do số lượng hồ sơ năm 2021 tăng mạnh như vậy là vì, những cơn sốt đất bùng nổ làm cho giá trị của bất động sản tăng cao đột biến so với giá trị thật nên số lượng giao dịch bất động sản diễn ra khá nhiều Sang năm 2022 số lượng giảm xuống còn 833 hồ sơ, chiếm 15,89% tổng số lượng giao dịch Nguyên nhân là do năm 2022 các bộ ban ngành nhà nước đã có những chính sách điều tiết về lãi suất ngân hàng nên số lượng hồ sơ giảm đáng kể so với năm 2021. Các năm khác có số lượng hồ sơ tương đối ổn định, năm 2018 có 986 hồ sơ, chiếm 18,81% số lượng giao dịch, năm 2019 có 971 hồ sơ, chiếm 18,53% số lượng giao dịch và năm 2020 có 940 hồ sơ, chiếm 17,94% số lượng giao dịch.
4.3.1.2 Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đơn vị hành chính cấp xã
Trong giai đoạn từ 2018-2022 có sự chênh lệch khá lớn về số lượng hồ sơ chuyển nhượng giữa 9 xã và 6 phường được thể hiện ở bảng 4.6 sau đây
Bảng 4.9 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở các xã, phường trên địa bàn thị xã Hương Trà, Tỉnh Thừa Thiên Huế giai đoạn 2018-2022.
(Nguồn: Chi nhánh văn phòng Đăng Ký Đất Đai thị xã Hương Trà)
Số liệu Bảng 4.6 cho thấy, số lượng hồ sơ chuyển nhượng không đồng đều và có sự chênh lệch rất lớn ở các xã, phường trong giai đoạn 2018 -2022 Về số lượng hồ sơ chuyển nhượng thì chủ yếu tập trung vào các phường: Tứ Hạ, Hương An, Hương Văn và Hương Hồ Trong đó, Phường Tứ Hạ có số lượng hồ sơ chuyển nhượng nhiều nhất so với các phường còn lại với 955 hồ sơ, chiếm 18,22% tổng hồ sơ chuyển nhượng Vì đây là những địa phương có vị trí gần với trung tâm thị trấn Sịa, trung tâm thành phố Huế, có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển hơn, dân cư đông đúc, mật độ dân số cao so với các xã, phường còn lại trên địa bàn thị xã Bên cạnh đó phường Hương Vân có số lượng hồ sơ ít nhất với 270 hồ sơ, chiếm 5,15% tổng hồ sơ chuyển nhượng Trong các xã, xã Hương Toàn có số hồ sơ nhiều nhất là 624 hồ sơ, chiếm 11,91% tổng hồ sơ chuyển nhượng Ngược lại, xã Bình Điền có số hồ sơ ít nhất là 65 hồ sơ, chiếm 1,24% tổng số lượng hồ sơ Các xã có hồ sơ chuyển nhượng ít nhất là xã Hương Phong và xã Hương Thọ là 93 và 107 hồ sơ Đây là những xã ở khu vực miền núi và ven biển, có nền kinh tế chủ yếu dựa vào sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp và thủy sản, mức sống trung bình, vốn sản xuất không cao nên hoạt động giao dịch,chuyển nhượng QSDĐ diễn ra trầm lắng hơn.
4.3.2 Tình hình đóng góp vào nguồn thu cho ngân sách nhà nước từ hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại địa bàn Thị xã Hương Trà
Việc thực hiện thủ tục chuyển nhượng QSDĐ, người sử dụng đất phải nộp các khoản thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ theo quy định của pháp luật tại nghị định số 140/2016/NĐ-CP ngày 10 tháng 10 năm 2016 quy định về lệ phí trước bạ, điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC hướng dẫn thực hiện luật thuế thu nhập cá nhân
Bảng 4.10 Thống kê số tiền thu được cho ngân sách nhà nước từ hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất giai đoạn 2018-2022
(Đơn vị tính: Nghìn đồng)
Thuế thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Lệ phí trước bạ Tổng
(Nguồn: Chi cục thuế Thị Xã Hương Trà)
Qua Bảng 4.7 trên cho thấy, tổng số tiền đóng góp vào ngân sách nhà nước trong giai đoạn 2018 - 2022 là 50.897.485 nghìn đồng Trong đó là tiền thu từ việc thu thuế từ hoạt động chuyển nhượng đất là 31.063.169 nghìn đồng và thu từ lệ phí trước bạ là 19.834.316 nghìn đồng Nhưng qua các năm thì số tiền này có sự chênh lệch đáng chú ý, trong đó, đáng chú ý là năm 2018 có số tiền thu nhỏ nhất là 5.621.858 nghìn đồng và số tiền số tiền thu lớn nhất là vào năm 2022 là 16.468.396 nghìn đồng.
Qua số liệu cho thấy, từ năm 2018 cho đến năm 2022 thì số lượng hồ sơ tại thị xã Hương Trà có sự gia tăng liên tục Nguồn thu từ hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2022 gấp 3,13 lần so với 2018 Cụ thể năm 2018 thu được 3.077.893 nghìn đồng thì đến năm 2022 đã lên đến 9.625.931 nghìn đồng Các nguồn thu này chủ yếu là do việc các hộ nộp thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất Bên cạnh đó lệ phí trước bạ từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất của thị xã Hương Trà cũng liên tục tăng trong từng giai đoạn Cụ thể năm 2018 thu được 2.543.965 nghìn đồng thì đến năm 2022 đã lên đến 6.843.227 nghìn đồng, gấp 2,69 lần so với năm 2018
Qua đó, bảng 4.7 cho ta thấy được rằng số tiền thu được cho ngân sách nhà nước từ hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất thấp hơn so với thực tế vì vậy cần tiến hành so sánh giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ghi trong hợp đồng so với giá chuyển nhượng thực tế được thể hiện qua hình 4.3 sau
Hình 4.3 Đánh giá của người dân về giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Nguồn: Số liệu phỏng vấn người dân, 2023)
Qua hình 4.3 ta thấy, có 86 người dân (chiếm 79,6%) được hỏi xác nhận ghi giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong hợp đồng thấp hơn so với giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế, nhằm giảm nghĩa vụ thuế phải nộp cho nhà nước Việc này đã gây thất thu lớn cho nhà nước qua việc thu ngân sách từ các khoản thuế phát sinh trong quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất.Bên cạnh đó, có 22 người dân (chiếm 20,4%) cho rằng giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ghi trong hợp đồng bằng với giá chuyển nhượng thực tế.Nguyên nhân là do người nhận chuyển nhượng có nhu cầu vay vốn của ngân hàng bằng cách thế chấp quyền sử dụng đất của mảnh đất nhận chuyển nhượng.Nên đã ghi đúng giá trị chuyển nhượng thực tế vào hợp đồng nhằm tạo cơ sở cho ngân hàng xem xét cho vay vốn với số tiền lớn hơn.
4.3.3 Ý kiến của người dân và cán bộ về công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân
4.3.3.1 Ý kiến của người dân về công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân a Thành phần hồ sơ chuyển nhượng
Hình 4.4 Đánh giá của người dân về thành phần hồ sơ chuyển nhượng (Nguồn: Số liệu phỏng vấn người dân năm 2023)
Theo số liệu điều tra ở hình 4.4 ta thấy tỷ lệ người dân cho rằng thành phần hồ sơ chuyển nhượng hiện nay đơn giản, (61 hộ, chiếm 56,5%) vì thành phần hồ sơ dễ hiểu, không quá khó khăn với đa số người dân Có 33,3% hộ dân cho rằng thành phần hồ sơ chuyển nhượng là bình thường Bên cạnh đó, có một số ít hộ dân cho rằng bộ hồ sơ rườm rà, phức tạp (11 hộ, chiếm 10,2%) Nguyên nhân là do người dân nộp hồ sơ chưa đầy đủ, chưa đảm bảo so với quy định nên phải bổ sung hồ sơ, các loại giấy tờ theo quy định Có trường hợp người dân chưa hoàn thành các nghĩa vụ tài chính, do đó buộc phải nộp đầy đủ các khoản theo quy định của pháp luật, làm ảnh hưởng đến thủ tục chuyển nhượng b Thời gian xử lý và giải quyết thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Hình 4.5 Ý kiến của người dân về thời gian thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Nguồn: Số liệu phỏng vấn người dân năm 2023)
Qua hình 4.5 ta thấy, số lượng người dân cho rằng thời gian giải quyết thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất hiện nay đúng hạn là 94 hộ, chiếm 87%.
Có thể thấy, đa số người dân cảm thấy hài lòng về thời gian giải quyết thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất Bên cạnh đó, người dân cho rằng thời gian giải quyết thủ tục nhanh là 7 hộ (chiếm 6,5%) và một số hộ dân cho rằng thời gian thực hiện thủ tục chuyển nhượng quá hạn, (7 hộ, chiếm 6,5%) do hồ sơ của người dân còn tồn tại một số vướng mắc trong quá trình giải quyết, cộng thêm số lượng hồ sơ lớn gây áp lực cho cơ quan quản lý nhà nước. c Thái độ của cán bộ công chức khi người dân thực hiện thủ tục chuyển nhượng
Hình 4.6 Đánh giá của người dân về thái độ của cán bộ công chức
(Nguồn: Số liệu phỏng vấn người dân năm 2023)
Qua hình 4.6 ta thấy, có 88% người dân cho rằng thái độ của cán bộ là đúng mực, nhiệt tình Có thể thấy người dân hài lòng về thái độ của cán bộ, do hầu hết các cán bộ được giao đều là những người có kinh nghiệm, chuyên môn và nghiệp vụ tốt, việc giải quyết những thắc mắc của người dân rất đơn giản, dễ hiểu Ngoài ra, vẫn có tỷ lệ nhỏ người dân cảm thấy thái độ của cán bộ, công chức là bình thường, không được nhiệt tình (13 người, chiếm 12%), do hầu hết hồ sơ của những hộ dân này đều có vướng mắc nhất định gây khó khăn cho cán bộ, công chức d Những vấn đề khó khăn mà người dân gặp phải khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Hình 4.7 Khó khăn khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà người dân gặp phải (Nguồn: Số liệu phỏng vấn người dân năm 2023)
Kết quả điều tra cho thấy, 50,9% người dân cho rằng thủ tục đăng ký là khó khăn lớn nhất khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất.Nguyên nhân tình trạng này là văn bản hướng dẫn bị sửa đổi, bổ sung nhiều lần nên việc cập nhật, vận dụng của các đơn vị hành chính địa phương chưa kịp thời Tiếp theo là thời gian làm hồ sơ chiếm 34,3%, do sự rườm rà của thủ tục hành chính, hiểu biết hạn chế về luật của người dân dẫn đến sự chậm trễ thời gian Còn lại người dân gặp bất cập trong đóng phí, lệ phí là 14,8%, cần có các biện pháp nhất định để hỗ trợ những người dân khi họ gặp phải các vướng mắc này.
4.3.5.2 Ý kiến của cán bộ chuyên môn về công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân
Bảng 4.11 Đánh giá của cán bộ về những thuận lợi khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thị xã Hương Trà
Theo anh/chị việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở thị xã Hương Trà, tỉnh TT Huế có những thuận lợi nào
Quy trình, thủ tục đầy đủ, rõ ràng, cán bộ công chức đáp ứng cả về số lượng lẫn chất lượng 4 67
Trang thiết bị phục vụ công tác giải quyết hồ sơ liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất đảm bảo 0 0
Các văn bản, chính sách pháp luật về thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất phù hợp với người dân.
(Nguồn: Số liệu phỏng vấn người dân năm 2023)
Từ kết quả điều tra cho thấy, có 67% cán bộ cho rằng quy trình, thủ tục đầy đủ, rõ ràng, cán bộ công chức đáp ứng cả về số lượng lẫn chất lượng là thuận lợi nhất khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thị xã Hương Trà Có thể thấy, cán bộ có kinh nghiệm, chuyên môn và nghiệp vụ tốt Tiếp theo, có 33% cán bộ cho rằng các văn bản, chính sách pháp luật về thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất phù hợp với người dân Bên cạnh đó, cần phải tăng thêm trang thiết bị để phục vụ công tác giải quyết hồ sơ liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất đảm bảo, vì không có cán bộ nào cho rằng trang thiết bị phục vụ công tác giải quyết hồ sơ là thuận lợi.
Hình 4.8 Đánh giá của cán bộ về công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, các nhân trên địa bàn thị xã Hương Trà
(Nguồn: Số liệu phỏng vấn người dân năm 2023)
Qua hình 4.8 ta thấy, có 33% ý kiến của cán bộ cho rằng quy định ngày càng siết chặt khiến cho người dân gặp phải các khó khăn trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, vì có quá nhiều quy định khiến người dân không nắm bắt hết gây khó khăn khi người dân đến làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất Có đến, 33% cán bộ cho rằng việc xử lý hồ sơ khá chậm không đáp ứng kịp cho người dân tạo nên tồn đọng hồ sơ Bên cạnh đó, Có 17% ý kiến của cán bộ cho rằng hồ sơ còn thiếu sót không đáp ứng được các yêu cầu theo quy định làm cho cán bộ găp khó khăn khi hướng dẫn người dân Ngoài ra còn có ý kiến khác cho rằng việc cấp giấy sau khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần phải theo yêu cầu của người dân.
4.3.4 Đánh giá chung về việc thực hiện quyền chuyển nhượng của sử dụng đất tại thị xã Hương Trà
4.3.4.1 Những thuận lợi trong hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại địa bàn thị xã Hương Trà
Trong quá trình đô thị hóa, trước nhu cầu sử dụng đất tại thị xã Hương Trà ngày càng nhiều, phục vụ cho việc xây dựng các công trình đô thị, đáp ứng nhu cầu về phát triển kinh tế - xã hội của xã, phường và nhu cầu về đời sống kinh tế của nhân dân, nhu cầu về đất đai ngày càng gia tăng trong khi đất đai là nguồn tài nguyên có hạn Vì vậy, công tác quản lý Nhà nước nói chung và quản lý đất đai nói riêng ngày càng chặt chẽ, đem lại hiệu quả cao Trong đó, công tác tiếp nhận và trả kết quả hồ sơ, thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất dài có những bước tiến mạnh Từ đó, việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người dân trên địa bàn thị xã đã đạt được những kết quả cụ thể như sau:
Đề xuất giải pháp góp phần khắc phục những khó khăn trong quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thị xã Hương Trà
4.4.1 Cơ sở đề xuất giải pháp
Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân tại Hương Trà đang diễn ra tích cực và mang lại nhiều lợi ích cho người dân và địa phương Tuy nhiên, việc quản lý và kiểm soát cần được tăng cường để đảm bảo tính công bằng và cân đối giữa quyền lợi của các bên liên quan Cần có sự hợp tác chặt chẽ giữa các cơ quan chức năng và người dân để đưa ra những giải pháp hiệu quả nhằm quản lý và kiểm soát tốt hơn việc chuyển nhượng đất Điều này sẽ giúp cho việc phát triển kinh tế và xã hội của Hương Trà được thực hiện một cách bền vững và hiệu quả hơn Để góp phần khắc phục những khó khăn trong quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thị xã Hương Trà, tôi đã đề xuất một số giải pháp có liên quan Việc đề xuất các giải pháp này được thực hiện trên cơ sở sau: Các thông tin, tài liệu thu thập được trong quá trình nghiên cứu đề tài Những ý kiến đóng góp của hộ gia đình, cá nhân thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thị xã Hương Trà Các ý kiến từ các cán bộ chuyên môn liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thị xã Hương Trà Các kết quả nghiên cứu đã thu thập được của đề tài về thực trạng chuyển nhượng và những khó khăn đang tồn tại đối với hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thị xã Hương Trà Nhìn nhận của bản thân trong quá trình thực tập được tiếp xúc hồ sơ và thực tiễn hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thị xã Hương Trà.
4.4.2 Nội dung chi tiết của các giải pháp
Những giải pháp được đưa ra nhằm tăng tỷ lệ cấp Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi chuyển nhượng trên địa bàn Thị xã Hương Trà đã thu thập được từ cán bộ là:
- Cần xây dựng cơ sở dữ liệu pháp luật về đất đai phù hợp với nội dung chuyển nhượng.
- Tăng cường công tác xử lý số liệu, đẩy nhanh tiến độ hoàn thành hồ sơ, nhanh chóng xử lý kịp thời những khó khăn vướng mắc của người dân trong công tác chuyển nhượng QSDĐ.
- Cần có quy định rõ về quyền của người chuyển nhượng trong giao dịch, việc cấp giấy sau khi chuyển nhượng QSDĐ cần theo nhu cầu của người dân.
- Giải pháp tuyên truyền, phổ biến chính sách pháp luật, qua thực tế cho thấy rằng nếu các thủ tục không quá phức tạp, rõ ràng và minh bạch sẽ làm cho các cuộc giao dịch về đất đai trở nên dễ dàng hơn Thị Trường đất đai trở nên thông thoáng hơn để những ai có nhu cầu chính đáng dễ dàng mua được và những ai có nhu cầu thay đổi, chuyển nhượng đất đai, nhà ở cũng có thể dễ dàng bán hoặc chuyển nhượng.
- Giải pháp làm minh bạch, rõ ràng thông tin khi chuyển nhượng, có quy định rõ về quyền của người nhận chuyển nhượng và người chuyển nhượng trong giao dịch đối với từng loại đất (đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất ở ) Về giá cả chuyển nhượng, theo cơ chế tự thỏa thuận giá chuyển nhượng, không có sự can thiệp của bên ngoài Cơ quan Nhà nước chỉ làm nhiệm vụ theo dõi việc chuyển nhượng Quy định cụ thể về các cơ quan có chức năng cung cấp thông tin cho người nhận chuyển nhượng, chuyển nhượng QSDĐ, trước hết là những loại thông tin như: tính hợp pháp đối với QSDĐ của người chuyển nhượng, những dự kiến quy hoạch không gian trên khu vực
- Giải pháp quy hoạch sử dụng đất, công khai quy hoạch sử dụng đất; xác định rõ địa chỉ, vị trí ranh giới đất thuộc dự án đầu tư, người sử dụng đất không được sử dụng vào mục đích khác Quy hoạch sử dụng đất phải đi trước một bước, hoạch định rõ các khu vực chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì người sử dụng đất sẽ có kế hoạch sử dụng đất hợp lý, yên tâm chuyển nhượng hay nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để đầu tư phát triển sản xuất.
- Để quản lý và kiểm soát tốt hơn việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Hương Trà, cần có những giải pháp như tăng cường giám sát và kiểm tra,nghiêm túc xử lý các trường hợp chuyển nhượng đất trái phép Ngoài ra, cần tập trung vào việc đào tạo và nâng cao nhận thức cho người dân về các quy định pháp luật liên quan đến chuyển nhượng đất Đồng thời, cần có sự hợp tác chặt chẽ giữa các cơ quan chức năng để đảm bảo việc quản lý và kiểm soát được thực hiện hiệu quả.