Đề tài Thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân tại huyện a lưới, tỉnh thừa thiên huế

Để đảm bảo tính thống nhất trong công tác quản lý đất đai thì công tác công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải được thực hiện nghiêm túc. Công tác này không chỉ đảm bảo sự thống nhất trong quản lý mà còn bảo đảm về quyền lợi và nghĩa vụ cho người sử dụng đất yên tâm đầu tư, sản xuất, xây dựng các công trình thì yêu cầu công tác cấp Giấy chứng nhận phải được tiến hành.

DANH MỤC BẢNG

Bảng 3.1 Đối tượng và số lượng phiếu phỏng vấn 26

Bảng 4.1 Diện tích của các nhóm kiểu địa hình ở huyện A Lưới 29

Bảng 4.2 Tổng hợp diện tích các loại đất theo nguồn gốc phát sinh 31

Bảng 4.3: Hiện trạng sử dụng đất năm 2022 41

Bảng 4.4: Biến động sử dụng đất năm 2022 43

Bảng 4.5 Kết quả cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân tại huyện A Lưới giai đoạn 2020-2022: 47

Bảng 4.6 Kết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện A Lưới từ năm 2020-2022 48

Bảng 4.7 Thống kê mô tả về cán bộ tại huyện A Lưới 49

Bảng 4.8: Đánh giá của cán bộ về công tác cấp GCNQSDĐ, lập và quản lý HSĐC hiện nay 51

Bảng 4.9 Thông tin chung của người dân 54

Bảng 4.10: Số lần đi lại của người dân để hoàn thành thủ tục cấp GCNQSDĐ 57 Bảng 4.11: Đánh giá của người dân về việc để nâng cao hiệu quả công tác cấp GCNQSDĐ 63

DANH MỤC HÌNH

Hình 4.1 Bản đồ hành chính huyện A Lưới 27Hình 4.2 Cơ cấu kinh tế huyện A Lưới năm 2022 33Hình 4.3 Đánh giá mức độ hài lòng của cán bộ đối với sự hiệu quả của công tác cấp GCNQSDĐ, lập và quản lý hồ sơ địa chính 53Hình 4.4 Đánh giá của người dân về quy định bộ hồ sơ cấp GCNQSDĐ 55Hình 4.5 Đánh giá của người dân về quy trình, thủ tục thực hiện cấp

GCNQSDĐ 56Hình 4.6 Ý kiến của người dân về số lần đi lại để hoàn thành thủ tục cấp

GCNQSDĐ 57Hình 4.7 Đánh giá của người dân về thái độ của cán bộ khi tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cấp GCNQSDĐ 58Hình 4.8 Đánh giá của người dân về kỹ năng hướng dẫn hồ sơ của cán bộ địa chính59Hình 4.9 Đánh giá của người dân về thời gian thực hiện cấp GCNQSDĐ so với thời gian quy định 60Hình 4.10 Đánh giá của người dân về lệ phí cấp GCNQSDĐ hiện nay 61Hình 4.11 Đánh giá của người dân về mức độ hài lòng khi thực hiện thủ tục cấpGCNQSDĐ 62

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

TN&MT Tài nguyên và môi trường

QĐ-UBND Quyết định-uỷ ban nhân dân

TT-BTNMT Thông tư- bộ tài nguyên môi trường

TTLT-BTNMT-BNV-BTC Thông tư liên tịch- bộ tài nguyên môi trường- bộ

nội vụ-bộ tài chính

MỤC LỤC

PHẦN 1.MỞ ĐẦU 1

1.ĐẶT VẤN ĐỀ 1

2.1.Mục tiêu chung 2

2.3 Yêu cầu của đề tài 2

PHẦN 2.TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 3

2.1.Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu 3

2.1.1 Khái niệm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 3

2.1.2 Vai trò và ý nghĩa của công tác cấp GCNQSDĐ 3

2.1.3 Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 4

2.1.4 Đối tượng cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 6

2.1.5 Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 7

2.1.6 Trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 8

2.1.7 Các yếu tố ảnh hưởng đến cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 9

2.1.8 Các quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân 12

2.2 Cơ sở thực tiễn của các vấn đề nghiên cứu 17

2.2.1 Kinh nghiệm công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất một số nước trên thế giới 17

2.2.2 Kinh nghiệm công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Việt Nam 19

2.3 Cơ sở pháp lý 21

2.3.1 Các văn bản quy định chung về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 21

2.3.2 Các văn bản quy định cụ thể tại tỉnh Thừa Thiên Huế và huyện A Lưới 22

PHẦN 3.ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 24

3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 24

3.2 Phạm vi nghiên cứu 24

3.3 Nội dung nghiên cứu 24

3.4 Phương pháp nghiên cứu 24

3.4.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 25

3.4.3 Phương pháp phân tích và xử lý số liệu 26

PHẦN 4.KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 27

4.1 Khái quát điều kiện tự nhiên huyện A Lưới 27

4.1.1 Đặc điểm tự nhiên huyện A Lưới 27

Tổng số 31

4.1.2 Đặc điểm kinh tế-xã hội 33

4.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và môi trường huyện A Lưới 39

4.2 Hiện trạng và biến động sử dụng đất trên địa bàn huyện A Lưới 40

4.2.1 Hiện trạng sử dụng đất tại huyện A Lưới 40

4.2.2 Tình hình biến động sử dụng đất 43

4.3 Thực trạng công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại địa bàn huyện A Lưới 47

4.3.1 Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân tại huyện A Lưới, tỉnh Thừa Thiên Huế 47

4.3.2 Ý kiến của cán bộ và người dân về công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân tại huyện A Lưới, tỉnh Thừa Thiên Huế 49

4.3.3 Những thuận lợi và khó khăn trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân tại huyện A Lưới, tỉnh Thừa Thiên Huế .65 4.4 Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện A Lưới 66

PHẦN 5.KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 68

5.1 Kết luận 68

5.2 Kiến nghị 69

PHẦN 6.TÀI LIỆU THAM KHẢO 70

PHỤ LỤC 72

PHẦN 1

MỞ ĐẦU 1.ĐẶT VẤN ĐỀ

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là điều kiện tồn tại

và phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất Đó là tư liệu sảnxuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bànphân bố dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng.Mỗi quốc gia mỗi địa phương có một quỹ đất đai nhất định được giới hạn bởidiện tích, ranh giới, vị trí… Việc sử dụng và quản lý quỹ đất đai này được thựchiện theo quy định của nhà nước, tuân thủ luật đất đai và những văn bản pháp lý

có liên quan, luật đất đai năm 2013 ra đời, thay thế luật đất đai năm 2003 nhưngvẫn xác định nguyên lý căn bản đó là luật đất đai thuộc sở hữu của toàn dân và

do nhà nước thống nhất quản lý

Xã hội ngày càng phát triển, kéo theo nhu cầu về đất đai tăng cao, tìnhtrạng tranh chấp khiếu nại, lấn chiếm đất xảy ra nhiều Nguyên nhân chính là dongười sử dụng đất không đi kê khai, đăng ký để được cấp Giấy chứng nhận theoquy định của pháp luật mặc dù nhà nước ta đã ban hành các văn bản quy địnhbắt buộc đối với người sử dụng đất khi có quyền sử dụng thì phải có Giấy chứngnhận để thực hiện các quyền về đất đai của mình

Để đảm bảo tính thống nhất trong công tác quản lý đất đai thì công táccông tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải được thực hiện nghiêmtúc Công tác này không chỉ đảm bảo sự thống nhất trong quản lý mà còn bảođảm về quyền lợi và nghĩa vụ cho người sử dụng đất yên tâm đầu tư, sản xuất,xây dựng các công trình thì yêu cầu công tác cấp Giấy chứng nhận phải đượctiến hành

Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của huyện A Lưới, tỉnh ThừaThiên Huế mặc dù đã được các ngành các cấp quan tâm nhưng kết quả cònnhiều hạn chế Việc tìm hiểu và đánh giá tình hình thực hiện cấp giấy chứngnhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện A Lưới, giúp uỷ ban nhân huyện với

tư cách đại diện nhà nước sở hữu về đất đai có những biện pháp đẩy nhanh côngtác này

Xuất phát từ những yêu cầu và tính cấp thiết trên và được sự cho phép củakhoa Tài nguyên đất và Môi trường nông nghiệp - Trường Đại học Nông Lâm -Đại Học Huế, cùng với sự hướng dẫn của cô giáo TS Lê Ngọc Phương Quý, tôi

tiến hành thực hiện đề tài: “ Thực trạng công tác cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân tại huyện A Lưới, tỉnh Thừa Thiên Huế”.

2.MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI.

- Đánh giá thực trạng công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho

hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện A Lưới, tỉnh Thừa Thiên Huế

- Tìm ra được những nguyên nhân, hạn chế làm chậm tiến độ của công táccấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Đề xuất được một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác cấp Giấychứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện A Lưới, tỉnh Thừa Thiên Huế

2.3 Yêu cầu của đề tài.

- Nắm vững luật đất đai, các chính sách, Nghị định, Thông tư, quyết địnhcùng các văn bản khác liên quan đến công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sửdụng đất cho hộ gia đình, cá nhân

- Các tài liệu, số liệu điều tra, thu thập phải chính xác, khách quan, trungthực và đầy đủ

- Tổng hợp, phân tích, đánh giá các số liệu, tài liệu thu thập được một cáchchính xác, khách quan

- Các đề nghị, kiến nghị phải mang tính thực tiễn và tính khả thi cao

PHẦN 2 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.1.Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu.

2.1.1 Khái niệm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay Giấy chứng nhận quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hay còn gọi là sổ đỏ) làchứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất (Khoản 16 Điều

3 Luật Đất đai 2013) [14]

2.1.2 Vai trò và ý nghĩa của công tác cấp GCNQSDĐ

2.1.2.1 Vai trò của công tác cấp GCNQSDĐ

- Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ pháp lý đầy đủ để giảiquyết mối quan hệ về đất đai, cũng là cơ sở pháp lý để nhà nước công nhận vàbảo hộ quyền sử dụng đất của họ [17]

- Giấy chứng nhận là căn cứ pháp để xác định người có quyền sử dụng đất,chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất theo thông tin tại trang bìa hoặc trang ghithông tin biến động Từ đó, sẽ phát sinh các nghĩa vụ đối với các chủ sở hữu đất

về bảo hộ quyền sử dụng đất khi người khác xâm phạm quyền và lợi ích hợppháp về đất đai của mình [17]

- Giấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có vai trò quan trọng, là căn cứ

để xây dựng các quyết định cụ thể, như các quyết định về đăng ký, theo dõi biếnđộng kiểm soát các giao dịch dân sự về đất đai [17]

- Giấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không những buộc người sửdụng đất phải nộp nghĩa vụ tài chính mà còn giúp cho họ được đền bù thiệt hại

về đất khi bị thu hồi [17]

- Là căn cứ pháp lý đầy đủ để giải quyết mối quan hệ về đất đai, cũng là cở

sở pháp lý để nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất của họ.Giấychứng nhận là căn cứ pháp để xác định người có quyền sử dụng đất, chủ sở hữutài sản gắn liền với đất theo thông tin tại trang bìa hoặc trang ghi thông tin biếnđộng Từ đó, sẽ phát sinh các nghĩa vụ đối với các chủ sở hữu đất về bảo hộquyền sử dụng đất khi người khác xâm phạm quyền và lợi ích hợp pháp về đấtđai của mình [17]

2.1.2.2 Ý nghĩa của công tác cấp GCNQSDĐ

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy tờ pháp lý để giải quyết mốiquan hệ về đất đai giữa các chủ thể và cũng là cơ sở pháp lý để nhà nước thừanhận và bảo hộ quyền sử dụng đất của người sử dụng đất [20]

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ để xây dựng các quyết địnhhành chính của cơ quan nhà nước quyết định đăng ký, theo dõi biến động, kiểmsoát các giao dịch dân sự của người sử dụng đất như thế chấp như chuyểnnhượng, tặng cho, thừa kế,… [20]

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giúp cho cơ quan nhà nước có thểphát hiện được các hành vi vi phạm của các chủ thể xâm phạm đến quyền hợppháp của người sử dụng hoặc xâm phạm đến lợi ích của nhà nước [20]

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giúp cho nhà nước có thể quản lýtoàn bộ lãnh thổ, kiểm soát được việc chuyển nhượng, giao dịch trên thị trường

và áp dụng chế tài đối với các chủ thể không hoàn thành nghĩa vụ tài chính [20]

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là tiền đề để phát triển kinh tế- xãhội, giúp cho cá nhân hộ gia đình yên tâm sử dụng, đầu tư kinh doanh trên mảnhđất của mình [20]

- Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có ý nghĩa thiết thực trong quản

lý đất đai của nhà nước, đáp ứng nguyện vọng của các tổ chức và công dân [16]

- Là chứng từ pháp lý đảm bảo mọi quyền lợi đối với chủ sở hữu đất, nhà ở

và tài sản liền kề gắn liền với đất đã được Bộ tài nguyên và Môi trường cấp [16]

- Nhà nước bảo hộ tài sản hợp pháp và thỏa thuận trên giao dịch dân sự vềđất đai, tạo tiền đề hình thành thị trường bất động sản công khai, lành mạnhtránh thao túng hay đầu cơ trái phép bất động sản [16]

2.1.3 Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Nguyên tắc của thủ tục hành chính trong lĩnh vực cấp GCNQSDĐ ở lànhững tư tưởng chỉ đạo xuất phát từ bản chất chế độ, làm nền tảng cho việc thựchiện thủ tục hành chính trong lĩnh vực cấp GCNQSDĐ ở

Chỉ có cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ ở do pháp luậtquy định mới được thực hiện các thủ tục hành chính nhất định và phải thực hiệnđúng trình tự với những phương tiện, biện pháp và hình thức được pháp luật chophép nhằm bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ của các quy phạm thủ tục hành

chính được quy định trong nhiều văn bản pháp luật.

Khi cấp GCNQSDĐ ở phải đảm bảo chính xác, khách quan, các chủ thểthực hiện phải có đầy đủ tài liệu, chứng cứ, các giấy tờ cần thiết có liên quan và

có thẩm quyền giải quyết vụ việc hoặc đưa ra các biện pháp thích hợp cho từngtrường hợp

Thủ tục cấp GCNQSDĐ ở phải đảm bảo tính dân chủ, tăng cường sự giámsát của nhân dân

Thủ tục hành chính trong lĩnh vực cấp GCNQSDĐ ở cần đảm bảo tính đơngiản, tiết kiệm, cụ thể là cần giảm bớt các cấp, các “cửa”, các loại giấy tờ và cácchi phí không cần thiết Ngoài ra, khi cấp GCNQSDĐ ở cần đảm bảo:

- Thứ nhất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tàisản khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất

- Thứ hai, thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều ngườisở

hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủtên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tàisản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợpcác chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận vàtrao cho người đại diện

- Thứ ba, người sử dụng đất ở được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụngđất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính của mình theo quy định của phápluật

- Thứ tư, trường hợp người sử dụng đất không thuộc đối tượng phải thựchiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì đượcnhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở ngay sau khi cơ quan có thẩm quyềncấp

- Thứ năm, trường hợp quyền sử dụng đất ở là tài sản chung của vợ vàchồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sửdụng đất trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người

- Thứ sáu, trường hợp quyền sử dụng đất ở là tài sản chung của vợ và chồng màGiấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sangGiấy chứng nhận ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu

- Thứ bảy, trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tếvới số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai hoặc Giấychứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so vớiranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranhchấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đấtdiện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế Người sử dụng đất khôngphải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có[9].

2.1.4 Đối tượng cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Đối tượng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được quy định tại điều 99 Luật Đất đai 2013 bao gồm:

- Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tạicác điều 100, 101 và 102 của Luật này bao gồm:

+Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ vềquyền sử dụng đất

+Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thihành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩuthường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôitrồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng

có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp

xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp+Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tạiĐiều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhândân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụngđất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nôngthôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quyhoạch

- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật Đất đai

2013 có hiệu lực thi hành

- Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặngcho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhậnquyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thuhồi nợ.

- Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấpđất đai theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành

án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tốcáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành

- Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất

- Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chếxuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

- Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất

- Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; ngườimua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước

- Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc cácthành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhấtquyền sử dụng đất hiện có

- Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất [8]

2.1.5 Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận là một nội dung quan trọng trong việccấp Giấy chứng nhận cho cá nhân, hộ gia đình nhằm thể hiện rõ sự thống nhấtquản lý Nhà nước về đất đai, đồng thời để người dân biết chính xác nơi đến xincấp Giấy chứng nhận Tại Điều 105 Luật Đất đai năm 2013; Điều 37 Nghị định43/2014/NĐ-CP và Khoản 23 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng

01 năm 2017 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chitiết Luật Đất đai quy định:

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; ngườiViệt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thựchiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môitrường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất [15]

- Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân,cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắnliền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam [15].

- Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứngnhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng

mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền vớiđất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà

ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên

và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ [15]

2.1.6 Trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân, hộgia đình đang sử dụng đất ở là một thủ tục hành chính quan trọng nhằm chínhthức xác lập quan hệ SDĐ hợp pháp của người sử dụng đất Căn cứ pháp lý củathủ tục hành chính này gồm có:

+ Luật đất đai năm 2013

+ Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của chính phủ quy địnhchi tiết thi hành một số điều của luật đất đai

+ Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của chính phủ sửa đổi bổsung một số nghị định thi hành Luật Đất đai;

+Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 của Bộ Tài nguyên và+ Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/1/2015 của Bộ Tài nguyên vàMôi trường hướng dẫn Nghị định 43/2014/NĐ-CP và nghị định số 44/2014/NĐ-

CP của Chính Phủ;

+Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và+ Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên vàMôi trường quy đinh về hồ sơ địa chính;

+Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và+ Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên vàMôi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất.Trước đây, theo quy định của Luật Đất đainăm 2003 thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải mất 55 ngày làmviệc, nhưng đến Luật Đất đai 2013 thời gian này đã được rút ngắn lại, cụ thể

không quá 30 ngày, thời gian này không bao gồm thời gian thực hiện nghĩa vụtài chính của người sử dụng đất, thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sửdụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định Hơn nữa, vớiNghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sungmột số nghị định thi hành Luật Đất đai có hiệu lực từ ngày 03/03/2017 thì một

số thủ tục hành chính đã được quy định cụ thể hơn Với sự thay đổi mới này củaLuật Đất đai khi rút ngắn thời gian lại đã giải quyết được nhiều khó khăn trongcông việc, đồng thời cũng đẩy nhanh hơn công tác cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất nói chung và công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ởcho cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất ở nói riêng

Bước 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp huyệnhoặc Ủy ban nhân dân cấp xã, phường, thị trấn chuyển hồ sơ của cá nhân, hộ giađình lên Ủy ban nhân dân cấp huyện

Bước 2: Bộ phận có thẩm quyền tại Ủy ban nhân dân huyện tiếp nhận hồ

sơ, kiểm tra hồ sơ, viết phiếu hẹn trả kết quả

Bước 3: Chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai

Bước 4: Văn phòng đăng ký đất đai thẩm tra hồ sơ, xác minh thực địakhi cần thiết; Ủy ban nhân dân xã, thị trấn có trách nhiệm thẩm tra, xác nhận vàođơn xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất về tình trạng tranh chấp đất đaiđối với thửa đất.Trường hợp người đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền

sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 và Điều 18 củaNghị định số 43/2014/NĐ-CP thì phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã,phường thị trấn lấy ý kiến của khu dân cư về nguồn gốc và thời điểm sử dụngđất, sự phù hợp với quy hoạch đã được xét duyệt; công bố công khai danh sáchcác trường hợp đủ điều kiện và không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận trongthời gian 15 ngày

Khi đủ điều kiện thì viết Giấy chứng nhận gửi kèm hồ sơ đến Phòng Tàinguyên và Môi trường thẩm định và trình chủ tịch UBND cấp huyện ký Giấychứng nhận

Bước 5: Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; xácnhận vào đơn xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp đủđiều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và ghi ý kiến đối với trườnghợp không đủ điều kiện

Bước 6: Văn phòng đăng ký đất đai chuyển kết quả cho bộ phận tiếpnhận hồ sơ và trả kết quả để trả cho người sử dụng đất hoặc trả kết quả cho

UBND cấp xã để trả cho người sử dụng đất.

Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, trình

Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất[9]

2.1.7 Các yếu tố ảnh hưởng đến cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Có thể khẳng định yếu tố tự nhiên là một trong những yếu tố quyết định

độ phì nhiêu của đất Người ta dựa vào độ phì nhiêu để phân loại, định hạt đất,

từ đó tính thuế đất, xác định giá cả các loại đất đai phục vụ cho công tác cấpGCNQSDĐ

Thông thường với những loại đất mang lại thế mạnh đặc trưng của vùng thìcông tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quan tâm và đẩy mạnh hơn Bên cạnh đó, các hiện tượng việc mất đất do thiên tai, sạt lở đất, địa hình

gồ ghề gây khó khăn cho việc thống kê diện tích đất trong quá trình đăng kýquyền sử dụng đất ảnh hưởng đến công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụngđất

Ngoài ra, đất đai có đặc điểm là không thể di dời được nó gắn liền vớimột trong những yếu tố là điều kiện tự nhiên, làm cho thị trường đất đai mangtính vùng và tính khu vực sâu sắc, ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản,qua đó ảnh hưởng đến công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất [7]

2.1.7.2 Điều kiện kinh tế xã hội

Trong quá trình phát triển của xã hội con người dựa vào đất đai và khai

thác sử dụng đất đai để sinh sống Xã hội ngày càng phát triển, của cải ngàycàng dồi dào nền kinh tế hàng hoá ra đời và phát triển ngày càng mạnh mẽ Cơchế thị trường xuất hiện, đất đai ngày càng có giá trị cao, là đối tượng trao đổimua bán, chuyển nhượng và thực sự hình thành thị trường đất đai Sự phát triểncủa xã hội làm tăng nhu cầu sử dụng đất đai, thúc đẩy trong mối quan hệ sửdụng đất phát triển như chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê,…Chính những mối

quan hệ này đã tạo nên sự biến động trong sử dụng đất cho nên công tác cấpGiấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần phản ánh kịp thời những biến động đó,đây cũng là một trong những công cụ khuyến khích các mối quan hệ đất đai pháttriển hơn.

Trong những năm vừa qua, hoạt động của thị trường đất đai đang diễn ravới tốc độ nhanh Tuy nhiên, trên thị trường đất đai ở nước ta vẫn tồn tại nhữnggiao dịch tự phát, hiện tượng mua bán ngầm, đầu cơ trục lợi diễn ra mạnh mẽ đãgây ra khó khăn cho việc quản lý và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Bên cạnh đó với sự phát triển của nền kinh tế hàng hoá nhiều thànhphần, có nhiều chủ thể tham gia sử dụng đất, làm phát sinh những vấn đề phứctạp trong việc xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Mặt khác, khi nền kinh tế phát triển làm cho kinh tế ngành kinh tế thayđổi theo dân số lao động và sự bố trí dân cư có xu hướng tập trung nhiều ởnhững nơi phát triển kinh cao ảnh hưởng rất lớn đến việc cấp Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất Một số loại đất có giá trị cao như: đất chuyên dùng, đất khudân cư thì công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần được đẩy mạnh

để bảo vệ lợi ích của người dân cư, thì công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sửdụng đất cũng như toàn xã hội

Như vậy ta cũng có thể nói rằng các điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội đãảnh hưởng đến việc quản lý sử dụng đất, đặc biệt là vấn đề cấp Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất là rất rõ rệt [7]

2.1.7.3.Yếu tố pháp lý

* Chính sách pháp luật

Trong quản lý nhà nước về đất đai nói chung cũng như trong công tácđăng ký và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói riêng điều phải chịu sựchi phối của pháp luật

Trên cơ sở các quy định của pháp luật như luật đất đai, các nghị định,Quyết định, Thông tư hướng dẫn thi hành luật, chỉ thị của chính phủ, Thủ tướngchính phủ Ngoài ra còn thuộc điều kiện của từng địa phương còn các Quyếtđịnh của UBND cấp có thẩm quyền có được sự cho phép của cấp trên, công tácđăng ký và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thực hiện Các vănbản pháp lý càng triệt để, chi tiết, rơ ràng thì cơ quan quản lý Nhà nước về đấtđai càng dễ thi hành việc đăng ký và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đấtcàng nhanh chóng, tránh thủ tục rườm rà, người dân dễ hiểu hơn Ngược lại cácvăn bản pháp lý càng chồng chéo, không cụ thể, không rõ ràng làm trì trệ công

tác đăng ký và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất [7].

* Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Quy hoạch sử dụng đất là căn cứ quan trọng của việc xây dựng quản lýđất đai là cơ sở để xây dựng kế hoạch sử dụng đất Quy hoạch, kế hoạch sử dụngđất là công cụ hữu hiệu giúp nhà nước cũng như địa phương nắm chắc được quỹđất đai và xây dựng chính sách đất đai đồng bộ, tạo điều kiện cho việc tính thuế,xác định giá cả cho từng loại đất, là cơ sở pháp lý cho việc thu hồi đất, giao đất,cho thuê đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đảm bảo sự lãnh đạo, quản lý tậptrung của sự thống nhất Nhà nước, phục vụ nhu cầu của người sử dụng đất vàquyền lợi của toàn xã hội, góp phần giải quyết tốt các mối quan hệ trong quản lý

và sử dụng đất đai

Như vậy, căn cứ vào kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất của từng địaphương nhà nước tiến hành cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đảm bảocông tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tiến hành theo quyđịnh [7]

* Công tác kiểm kê, điều tra, đo đạc bản đồ

Đây là một trong những công tác có vai trò rất lớn đối với việc cấp Giấychứng nhận quyền sử dụng đất, việc kiểm kê đất đai giúp Nhà nước quản lý chặtchẽ quỹ đất, kết quả điều tra, đo đạc bản đồ là cơ sở khoa học cho việc xác định,

vị trí, hình thể, kích thước, diện tích, loại đất và chủ sử dụng đất để phục vụ yêucầu tổ chức kê khai đăng ký và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất [7]

2.1.8 Các quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân

2.1.8.1 Trường hợp cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất ở có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất

Trường hợp này được quy định tại điều 100 Luật Đất đai năm 2013 Theo

đó, cá nhân, hộ gia đình đang SDĐ ở sẽ được cấp GCN mà không phải nộp tiềnSDĐ nếu hội đủ hai điều kiện: Cá nhân, hộ gia đình đang SDĐ ổn định, lâu dài

và có một trong các giấy tờ hợp lệ về quyền SDĐ sau:

- Thứ nhất, cá nhân, hộ gia đình đang SDĐ có một trong các giấy tờ hợp lệ

về quyền SDĐ quy định tại Khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013, đượchướng dẫn chi tiết tại điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ – CP (sửa đổi, bổ sung bởiNghị định 01/2017/ NĐ – CP) và Điều 15 Thông tư 02/2015/TT – BTNMT Đây

là cơ sở quan trọng để CQNN có thẩm quyền xem xét nguồn gốc quyền SDĐ

của cá nhân, hộ gia đình để quyết định công nhận quyền SDĐ của họ là hợppháp Nghĩa là, cá nhân, hộ gia đình đang SDĐ đã có giấy tờ về quyền SDĐ.Các loại giấy tờ này có thể do cá nhân, hộ gia đình nắm giữ hoặc do CQNN nắmgiữ Ví dụ, người SDĐ nắm giữ một số loại giấy tờ như thừa kế, tặng cho…Trong khi đó, CQNN lưu giữ các giấy tờ như sổ mục kê, sổ kiến điền…

Quyền tiếp cận các giấy tờ hợp lệ khi CQNN lưu giữ được quy định tạiKhoản 9 Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ – CP (sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định01/2017/NĐ – CP): “Sở Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài nguyên và Môitrường có trách nhiệm cung cấp sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18tháng 12 năm 1980 quy định tại Khoản 1 Điều này đang được lưu trữ tại cơ quanmình cho Ủy ban nhân dân cấp xã và người sử dụng đất để phục vụ cho việcđăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất” Với quy định này các cơ quan lưu giữ có nhiệm vụ cungcấp sổ mục kê, sổ kiến điền lập trước ngày 18/12/1980 nhằm phục vụ công táccấp GCN cho cá nhân, hộ gia đình Tuy nhiên, theo tác giả quy định của phápluật về vấn đề này là như thế nhưng trên thực tế người dân khi làm thủ tục xincấp GCNQSDĐ mà giấy tờ hợp lệ của họ lại rơi vào trường hợp CQNN lưu giữthì người sử dụng đất rất khó khăn để được cung cấp các giấy tờ hợp lệ doCQNN lưu giữ Đây có thể coi là một hạn chế, bất cập làm chậm trễ hoạt độngcấp GCNQSDĐ ở cho cá nhân, hộ gia đình

Ngoài ra, liên quan đến các giấy tờ hợp lệ về QSDĐ, Luật Đất đai năm

2013 đã dự liệu đến các trường hợp phát sinh như: Trường hợp 1, giấy tờ hợp lệ

về QSDĐ ghi tên người khác với cá nhân, hộ gia đình đang SDĐ; trường hợp 2,bản gốc giấy tờ hợp lệ đã bị thất lạc và CQNN không còn lưu giữ hồ sơ quản lý

về việc cấp loại giấy tờ đó Đối với trường hợp 1, quy định tại Khoản 2 Điều

100 Luật Đất đai năm 2013 đưa ra hướng công nhận đây là giấy tờ hợp lệ khingười đang SDĐ có bằng chứng chứng minh đã có giao dịch chuyển quyền vớingười có tên trên giấy tờ và đất này không có tranh chấp Giấy tờ chứng minh vềviệc chuyển quyền không yêu cầu công chứng, chứng thực nhưng phải được lậptrước ngày Luật Đất đai 2013 có hiệu lực và có đầy đủ chữ ký của các bên giaodịch Đối với trường hợp 2, bản gốc giấy tờ bị thất lạc và không còn được lưugiữ trong hồ sơ quản lý, một trong những nguyên nhân là do giấy tờ được banhành trải qua nhiều giai đoạn lịch sử cùng với sự thay đổi trong hệ thống quản lýdẫn đến giấy tờ bị thất lạc và không còn hồ sơ lưu giữ Quy định tại Khoản 8Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ – CP cho phép người đang SDĐ nộp bản saocác giấy tờ với điều kiện có xác nhận của UBND cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ

quan quản lý chuyên ngành cấp huyện, cấp tỉnh về việc bản gốc giấy tờ bị thấtlạc và không còn được lưu giữ trong hồ sơ quản lý Theo tác giả quy định củapháp luật về việc sử dụng bản sao giấy tờ hợp lệ vẫn còn tồn tại bất cập, hạn chếnhư trường hợp bản gốc giấy tờ hợp lệ không thất lạc nhưng lại bị hư hỏng, ráchnát không còn thể hiện rõ nội dung Trường hợp này lại không được sử dụng bảnsao có xác nhận của CQNN có thẩm quyền liệu có hợp lý không?

- Thứ hai, cá nhân, hộ gia đình phải chứng minh việc SDĐ của mình là ổnđịnh SDĐ ổn định được hiểu là việc SDĐ liên tục vào một mục đích chính nhấtđịnh kể từ thời điểm bắt đầu SDĐ vào mục đích đó đến thời điểm cấp GCN.Như vậy, tính chất ổn định được xem xét dựa vào: Thời điểm bắt đầu SDĐ vàmục đích SDĐ mang tính thống nhất, liên tục Trong đó, thời gian sử dụng đấtliên tục vào mục đích chính và thời gian thực tế SDĐ là không đồng nhất vớinhau Có thể hiểu, thời điểm bắt đầu SDĐ vào một mục đích chính nhất địnhđược tính từ thời điểm người xin cấp GCN bắt đầu sử dụng đất hoặc thời điểmchủ SDĐ trước đó đã SDĐ liên tục vào một mục đích chính kéo dài đến thờiđiểm xin cấp GCN Đây cũng là thời điểm xác định nghĩa vụ tài chính, xem xétSDĐ có phù hợp quy hoạch của Nhà nước hay không?

Thời điểm bắt đầu SDĐ được xác định căn cứ vào thời gian và nội dung

có liên quan đến mục đích SDĐ ghi trên các loại giấy tờ được liệt kê tại Khoản 2Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ - CP, ví dụ như: Biên lai nộp thuế SDĐ, biênbản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc SDĐ… có giá trịlàm căn cứ xác định thời điểm SDĐ Khi người SDĐ có nhiều loại giấy tờ khácnhau mà các giấy tờ này ghi nhận không thống nhất thời điểm bắt đầu SDĐ ổnđịnh thì thời điểm được xác định theo giấy tờ có ghi ngày tháng năm SDĐ sớmnhất (Khoản 3 Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP) Trường hợp người đangSDĐ không có các giấy tờ hoặc các giấy tờ trên không thể hiện rõ các thông tin

về việc SDĐ ổn định thì việc xác định thực hiện thông qua hoạt động thẩm tra,xác nhận trên thực tế UBND cấp xã phường thu thập ý kiến của những người đãtừng cư trú cùng thời điểm bắt đầu SDĐ; họp tổ dân phố Từ đó, xác định thờiđiểm bắt đầu SDĐ vào mục đích SDĐ hiện tại Tuy nhiên, theo tác giả trên thực

tế việc xác minh tình trạng sử dụng đất của UBND cấp xã, phường vẫn tồn tạihạn chế, vướng mắc ở chỗ có hiện tượng xác minh qua loa mang tính đối phó,thậm chí có thể xác minh khống hoặc thu thập ý kiến của những người không cưtrú cùng thời điểm và không cùng nơi cư trú [9]

2.1.8.2 Trường hợp cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

Các trường hợp cá nhân, hộ gia đình đang SDĐ không có giấy tờ vềquyền sử dụng đất khá đa dạng và các điều kiện để được cấp GCN cũng khókhăn, phức tạp hơn Căn cứ vào nguồn gốc xác lập QSDĐ, pháp luật Đất đaichia thành các trường hợp:

Trường hợp cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất không có giấy tờ vềquyền sử dụng đất và không có vi phạm pháp luật Đất đai

Trường hợp không có vi phạm pháp luật Đất đai, để xác định điều kiệnđược cấp GCN, Nhà nước dựa vào yếu tố về hộ khẩu thường trú, thời điểm bắtđầu SDĐ, mục đích SDĐ theo quy định tại Điều 101 Luật Đất đai 2013 Đối với

cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất có hộ khẩu thường trú tại vùng có điềukiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn thì được cấp GCN khi: Sửdụng đất trước ngày 01/7/2014; được UBND cấp xã, phường nơi có đất xácnhận là người đã SDĐ ổn định không có tranh chấp Đối với cá nhân, hộ giađình SDĐ không thuộc vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc đặcbiệt khó khăn thì được cấp GCN khi: SDĐ ổn định trước ngày 01/7/2004; đượcUBND xã, phường nơi có đất xác nhận không có tranh chấp QSDĐ; đất sử dụngphù hợp với quy hoạch SDĐ đã được CQNN có thẩm quyền phê duyệt

Ngoài ra, trường hợp cá nhân, hộ gia đình SDĐ không có giấy tờ hợp lệphải đáp ứng thêm điều kiện về đất không có tranh chấp và việc SDĐ phải phùhợp với quy hoạch SDĐ Cách thức để xác định đất đang sử dụng không cótranh chấp được thực hiện thông qua thủ tục xác nhận hiện trạng, tình trạngtranh chấp, niêm yết tại UBND cấp xã nơi có đất trong thời hạn 15 ngày theoquy định tại Điểm a, Điểm c Khoản 2 Điều 70 Nghị định 43/ 2014 NĐ – CP Xétthấy, việc xác nhận của UBND cấp xã có tính hợp lý bởi hoạt động niêm yếtđược thực hiện tại cơ quan này, đồng thời UBND cấp xã là CQNN quản lý trựctiếp việc SDĐ và thông tin liên quan Theo tác giả quy định này vẫn tồn tại bấtcập, vướng mắc vì thực tế xác nhận tình trạng đất không có tranh chấp của Ủyban nhân dân cấp xã cũng chưa chắc là chính xác khi có những tranh chấp liênquan quyền sử dụng đất không được các bên tranh chấp gửi đơn yêu cầu hòagiải đến tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà gửi đơn đến Tòa án nhân dân

Về điều kiện phù hợp quy hoạch SDĐ được hiểu là phù hợp quy hoạchSDĐ tại thời điểm nộp hồ sơ đề nghị cấp GCN Với sự thay đổi trong quy hoạchSDĐ qua các kỳ quy hoạch, các chủ thể đang SDĐ phải chấp hành các nội dungquy hoạch, đảm bảo đất đang sử dụng phù hợp với quy hoạch Trường hợp trướcđây SDĐ không phù hợp quy hoạch, đến nay khi có sự thay đổi quy hoạch màviệc SDĐ trở nên phù hợp quy hoạch thì được xem là đáp ứng điều kiện về quy

hoạch và được giải quyết cấp GCN

-Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ vềquyền sử dụng đất và có vi phạm pháp luật đất đai

Về nguyên tắc, những trường hợp lấn chiếm đất sẽ không được cấp GCN

và bị thu hồi đất Tuy nhiên, trong một số trường hợp khi đáp ứng điều kiện họvẫn được cấp GCN Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định các trườnghợp SDĐ vi phạm pháp luật Đất đai gồm:

+ Sử dụng đất lấn, chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộngsau

+ Sử dụng đất lấn, chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộngsau khi Nhà nước đã công bố, cắm mốc hành lang bảo vệ hoặc lấn, chiếm lòngđường, lề đường, vỉa hè sau khi Nhà nước đã công bố chỉ giới xây dựng hoặclấn, chiếm đất sử dụng cho mục đích xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sựnghiệp, công trình công cộng khác (Khoản 1 Điều 22)

+ Lấn, chiếm đất nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất cho cácnông trường, lâm trường quốc doanh, Ban quản lý rừng, trung tâm, trạm, trại,công ty nông nghiệp, lâm nghiệp (Khoản 2 Điều 22)

+ Lấn, chiếm đất chưa sử dụng hoặc tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đấtthuộc trường hợp phải xin phép theo quy định của pháp luật về đất đai mà chưađược cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép (Khoản 3 Điều 22)

+ SDĐ do tự khai hoang (Khoản 4 Điều 22)

+Lấn, chiếm đất đã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất chocác nông trường, lâm trường quốc doanh, Ban quản lý rừng, trung tâm, trạm,trại, công ty nông nghiệp, lâm nghiệp (Khoản 2 Điều 22)

+Lấn, chiếm đất chưa sử dụng hoặc tự ý chuyển mục đích sử dụng đấtthuộc trường hợp phải xin phép theo quy định của pháp luật về đất đai mà chưađược cơ

+SDĐ do tự khai hoang (Khoản 4 Điều 2 Theo quy định, điều kiện về thờigian thực hiện hành vi vi phạm pháp luật

Theo quy định , điều kiện về thực hiện hành vi vi phạm pháp luật Đất đaixảy ra trước ngày 01/7/2014 là yêu cầu đầu tiên để cá nhân, hộ gia đình đượcxem xét cấp GCN Những trường hợp lấn, chiếm đất, tự ý chuyển mục đíchSDĐ thuộc trường hợp phải xin phép từ ngày 01/7/214 sẽ đương nhiên không

được công nhận QSDĐ và buộc phải thu hồi đất Trước đây, Luật Đất đai 2003quy định những trường hợp lấn, chiếm đất sẽ bị xử lý hành chính hoặc có thểtruy cứu trách nhiệm hình sự tùy theo tính chất, mức độ vi phạm của hành vi(Điều 140 LĐĐ 2003) Tuy nhiên, đến Nghị định 84/2007/NĐ–CP cho phép hợpthức hóa đất lấn chiếm trước ngày 15/10/1993 nếu không tranh chấp và phù hợpvới quy hoạch tại thời điểm cấp GCN (Khoản 5 Điều 14) Nghị định 120/2010 /NĐ-CP tiếp tục mở rộng phạm vi hợp thức hóa đất lấn, chiếm khi cho phép cấpGCN đối với đất lấn chiếm xây dựng nhà ở trước ngày 01/7/2004 nếu phù hợpquy hoạch khu dân cư và đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ ở theo quy định của phápluật (Khoản 4 Điều 2) đến Luật Đất đai 2013, Nghị định 43/2014/NĐ-CP tiếptục cho phép hợp thức hóa đất do lấn chiếm đến trước ngày 01/7/2014 Như vậy,Nhà nước đang có xu hướng mở rộng phạm vi cho phép hợp thức hóa cáctrường hợp sử dụng đất có nguồn gốc do lấn, chiếm nhằm thực hiện hiệu quảcông tác quản lý, tạo ổn định trong quá trình sử dụng đất Ngoài ra, cá nhân, hộgia đình đang sử dụng đất còn phải đáp ứng thêm các điều kiện khác như phùhợp quy hoạch, kế hoạch SDĐ khi Nhà nước điều chỉnh quy hoạch, kế hoạchSDĐ; đất được sử dụng ổn định và không có tranh chấp.

- Trường hợp hộ gia đình cá nhân sử dụng đất đã giao không đúng thẩm quyền

-Trường hợp cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất đã được giao không đúngthẩm quyền

Đất giao không đúng thẩm quyền cho cá nhân, hộ gia đình bao gồm cáctrường hợp: Người đứng đầu điểm dân cư giao đất hoặc UBND cấp xã giao đấtkhông đúng thẩm quyền; tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sửdụng nhưng đã tự phân phối, bố trí cho cán bộ, công nhân viên để sử dụng làmnhà ở và các mục đích khác (Khoản 1 Điều 23 Nghị định 43/2014/NĐ-CP) Điều 23 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định các điều kiện cấp GCN cho

cá nhân, hộ gia đình đã được giao đất không đúng thẩm quyền Cá nhân, hộ giađình trong trường hợp này được cấp GCN đối với đất được giao trước ngày01/7/2014 Các trường hợp xảy ra từ ngày 01/7/2014 sẽ không được cấp GCNđồng thời Nhà nước tiến hành thu hồi đất Cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đấtđược cấp GCN khi đáp ứng các điều kiện: Đất được sử dụng ổn định trước ngày01/7/2014, đất không có tranh chấp và phù hợp với quy hoạch

Như vậy, mỗi nhóm trường hợp cá nhân, hộ gia đình đang SDĐ không cógiấy tờ về QSDĐ, các điều kiện để được cấp GCN sẽ căn cứ vào nguồn gốc xác

lập QSDĐ tương ứng với từng mốc thời gian cụ thể Đồng thời đáp ứng các điềukiện cơ bản để được cấp GCN bao gồm: Đất được sử dụng ổn định; đất không

có tranh chấp; đất sử dụng phù hợp với quy hoạch Nhìn chung, các điều kiệncấp GCN đối với cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất ở không có giấy tờ hợp

lệ về QSDĐ được quy định chặt chẽ hơn so với trường hợp có giấy tờ hợp lệ vềQSDĐ Vì không có giấy tờ ghi nhận nguồn gốc SDĐ cho nên các điều kiện đấtđược sử dụng ổn định, không có tranh chấp và phù hợp với quy hoạch cần đượcxác định một cách rõ ràng [9]

2.2 Cơ sở thực tiễn của các vấn đề nghiên cứu

2.2.1 Kinh nghiệm công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất một số nước trên thế giới

2.2.1.1 In-đô-nê-xi-a

In-đô-nê-xi-a duy trì nhiều chế độ sở hữu khác nhau với đất đai Quyền

sở hữu cá nhân trao cho chủ đất quyền tối cao đối với đất đai, bao gồm sử dụng,quản lý, chuyển nhượng tạm thời và lâu dài Những loại đất này có thể đượcđăng ký hoặc không Đối với đất thuộc sở hữu của nhà nước (chủ yếu là rừng)thì nhà nước có thể thực hiện toàn quyền quản lý, hoặc ở một số khu vực có thểđược giao cho cá nhân hoặc tổ chức thuê Bên cạnh đó, In-đô-nê-xi-a quy địnhquyền sở hữu đất đai của cộng đồng, song quy định có sự khác nhau ít nhiềugiữa các vùng, vì đây là quốc gia có nhiều dân tộc Dù vậy, trong vấn đề này,hình thức chủ yếu, cơ bản là đất đai thuộc sở hữu của cả cộng đồng Ví dụ nhưtrường hợp Wakaf (một hệ thống tôn giáo), trong đó đất đai được dành cho cáchoạt động tôn giáo và không được bán

Ở In-đô-nê-xi-a, nhà nước có vai trò điều tiết và quản lý quyền sở hữu đấtđai Nhà nước có toàn quyền kiểm soát đất đai cho các mục đích thương mại và

sử dụng tài nguyên, và có ảnh hưởng mạnh mẽ đến các quyết định về đất đai củakhu vực tư nhân Việc QLĐĐ được quy định trong nhiều văn bản pháp luật khácnhau song Luật Nông nghiệp cơ bản 1960 là nền tảng Cơ quan Quản lý Đất đaiQuốc gia (BPN) là thiết chế chính cung cấp dịch vụ pháp lý về quản lí đất đai,bao gồm việc hỗ trợ tiếp cận quyền sở hữu cá nhân với đất đai Nhà nướckhuyến khích người dân đăng ký ruộng đất Điều 1, Luật Nông nghiệp cơ bảnnăm 1960 quy định toàn bộ vùng đất, vùng biển, vùng trời (bao gồm các nguồntài nguyên trong đó) là tài sản quốc gia Điều 4 của Luật này nêu rằng, trên tinhthần thẩm quyền quản lý tối cao của Nhà nước (theo Điều 2) đất đai có thể đượccấp quyền sở hữu cho các cá nhân hoặc các tổ chức, trong khi Điều 7 nghiêm

cấm việc sở hữu hoặc kiểm soát đất đai quá mức để đảm bảo không làm hại tớicác lợi ích công Đây có thể là một ví dụ hữu ích để tham khảo về việc nhà nướchạn chế đầu cơ đất đai bởi tư nhân nhằm ngăn ngừa sự bất bình đẳng xã hội về

sở hữu loại tư liệu sản xuất quan trọng này [10]

2.2.1.2 Thái Lan

Chế độ sở hữu đất đai chia đất đai thành hai loại chính: Đất thuộc quyền

sở hữu tư và đất thuộc sở hữu công Đất của nhà nước hoặc đất công nằm dưới

sự kiểm soát của chính phủ và cũng có thể được cấp chủ quyền Quyền sở hữu

tư nhân với đất đai được áp dụng ở cả nông thôn và thành thị; chủ sở hữu trongloại hình này được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu Trong chế độ sở hữu tưnhân có hai loại: quyền sở hữu đầy đủ và quyền chiếm hữu đối với đất đai, đượccông nhận với cả cá nhân và tổ chức Trong đó, quyền sở hữu có nghĩa là độcquyền với đất đai; còn đối với quyền chiếm hữu, chủ thể nắm quyền chỉ đượcphép sử dụng và quản lý đất nhưng không được bán Do đó, trong chế độ sở hữu

tư nhân về đất đai tồn tại các loại giấy chứng nhận khác nhau Theo pháp luậtThái Lan, người nước ngoài không có quyền sở hữu hoặc chiếm hữu đất; chỉ cónhững trường hợp ngoại lệ khi đã đầu tư vào Thái Lan đạt mức tối thiểu luậtđịnh, hoặc đã được chứng minh hoặc chấp nhận là liên doanh với các đối tácThái Lan thì mới được hưởng một phần các quyền này [10]

Trung Quốc không thừa nhận quyền sở hữu tư nhân về đất đai và cáchduy nhất để chuyển quyền sở hữu đất đai là thông qua việc nhà nước trưng dụngđất đai thuộc sở hữu tập thể Quyền tài sản đối với đất đai thuộc sở hữu nhànước được xác định tương đối rõ hơn, theo đó có thể được chuyển nhượng, traođổi và thế chấp Điều 8 Hiến pháp hiện hành của Trung Quốc quy định: “Nhândân lao động là thành viên của tổ chức kinh tế tập thể ở nông thôn có quyền,theo luật định, đối với đất canh tác và đất sườn đồi trong việc sử dụng cho mụcđích cá thể để tăng gia và chăn thả gia súc thuộc sở hữu tư” Đối với chế độ sởhữu tập thể về đất đai, từng thành viên của tập thể đó đóng hai vai trò, vừa là

đồng chủ sở hữu của toàn bộ diện tích khu đất và vừa là chủ sở hữu quyền sửdụng thửa đất cụ thể nằm trong đó Theo quy định tại Điều 9 Hiến pháp hiệnhành, Nhà nước giữ quyền sở hữu đối với các loại “tài nguyên khoáng sản,nước, rừng, núi, đồng cỏ, đất hoang, bãi bồi và các tài nguyên thiên nhiên khác”trừ các khu vực đất rừng, núi, đồng cỏ, đất hoang và bãi bồi được luật địnhthuộc về sở hữu tập thể Điều 10 của Hiến pháp khẳng định, đất ở các đô thịthuộc sở hữu nhà nước, đất đai vùng nông thôn và các vùng ven đô thuộc sở hữutập thể Về mặt pháp lý, kể cả các khu nhà ở và đất canh tác và sườn đồi đượcgiao cho mục đích tư nhân cũng thuộc sở hữu của tập thể, trừ những địa điểmđược luật định thuộc về sở hữu nhà nước Nhà nước có thể tiến hành xung cônghoặc trưng dụng đất thuộc sở hữu tập thể có bồi thường theo quy định của luật

có bất cập là chưa làm rõ được phạm vi thẩm quyền cũng như chế độ tráchnhiệm của nhà nước khi đóng vai trò đại diện chủ sở hữu, dẫn đến tình trạngtham nhũng liên quan đến QLĐĐ xảy ra rất nghiêm trọng

Để giải quyết khó khăn, hạn chế nêu trên, cần thực hiện nhiều biện pháp,trong đó có việc nghiên cứu điều chỉnh chế độ sở hữu đất đai theo hướng côngnhận đa hình thức sở hữu

Cần thấy rằng, việc xác lập một chế độ sở hữu duy nhất là sở hữu toàndân đối với đất đai diễn ra vào giai đoạn sau khi đất nước thống nhất (1975), khi

mà phần lớn người dân còn làm nông nghiệp và nhà nước cần bảo đảm mục tiêunuôi sống 50 triệu người, cũng như “đưa nông nghiệp lên sản xuất lớn xã hộichủ nghĩa” Trong thời gian tới, khu vực nông nghiệp ngày càng thu hẹp, cáckhu vực công nghiệp, dịch vụ ngày càng mở rộng, đời sống của ngày càng nhiềungười dân Việt Nam không còn phụ thuộc vào nông nghiệp và đất đai nôngnghiệp Nông nghiệp của nước ta cần phát triển theo mô hình khác, vì thế việc

duy trì một chế độ sở hữu duy nhất là sở hữu toàn dân về đất đai tỏ ra không còncần thiết, cũng như không còn phù hợp nữa Như đã đề cập, việc tiếp tục duy trìquy định này gây ra nhiều hạn chế, có thể làm cản trở sự phát triển của đất nướcxét từ nhiều khía cạnh, cả về phương diện kinh tế và xã hội.

Từ những phân tích ở trên, có thể thấy Nhà nước nên cân nhắc việc côngnhận chế độ đa sở hữu về đất đai đã được quy định ở nhiều nước, và đã từngđược ghi nhận cụ thể trong Hiến pháp năm 1959 (và trước đó là Luật Cải cáchruộng đất năm 1953) của Việt Nam Cụ thể, bên cạnh hình thức sở hữu toàn dân

về đất đai, Nhà nước nên nghiên cứu công nhận cả hình thức sở hữu chung củacộng đồng và sở hữu tư nhân với một số loại đất đai, kèm theo những giới hạn

để phòng chống khả năng đầu cơ, tích tụ đất đai với diện tích lớn gây bất bìnhđẳng và lãng phí trong sử dụng đất Kinh nghiệm của nhiều nước cho thấy, việccông nhận đa hình thức sở hữu đất đai không làm triệt tiêu hay làm suy yếu vaitrò và các quyền của nhà nước với đất đai Ngược lại, việc này chính là để làmtăng hiệu quả thực hiện quyền QLĐĐ của nhà nước Cùng với các hình thức sởhữu khác như sở hữu cộng đồng và sở hữu tư nhân, hình thức sở hữu toàn dânvới đất đai vẫn cần được duy trì, và quyền của nhà nước trong việc thu hồi cóđền bù đất đai (kể cả đất đai thuộc sở hữu chung của cộng đồng và sở hữu tưnhân) để bảo đảm các lợi ích công cộng vẫn được bảo vệ

Từ một khía cạnh khác, việc thừa nhận đa hình thức sở hữu đất đai cũngkhông có nghĩa là xa rời hay đối lập với mục tiêu xây dựng nhà nước phápquyền xã hội chủ nghĩa đã được xác định trong Hiến pháp nước ta Ngược lại,việc thừa nhận đa hình thức sở hữu đất đai chính là góp phần củng cố phápquyền vì sẽ góp phần khắc phục tình trạng lạm dụng quyền QLĐĐ để thamnhũng Ngoài ra, thực tế cho thấy, quan điểm cứng nhắc cho rằng trong chủnghĩa xã hội, tất cả những tư liệu sản xuất cơ bản, về mặt hình thức pháp lý, phảithuộc về sở hữu toàn dân đã tỏ ra không còn phù hợp nữa, đặc biệt khi mà nănglực QLNN - người đại diện cho các tư liệu sản xuất thuộc sở hữu toàn dân - cònhạn chế dẫn đến việc khai thác, sử dụng các tư liệu sản xuất đó thiếu hiệu quả

Từ kinh nghiệm của Trung Quốc, có thể thấy, việc theo đuổi mô hình chủ nghĩa

xã hội không hẳn là rào cản cho việc thừa nhận chế độ đa sở hữu về ruộng đất.Còn từ kinh nghiệm của In-đô-nê-xi-a, có thể thấy, việc khẳng định toàn bộ mặtđất, mặt nước, vùng trời đều là tài sản quốc gia và nhà nước có thẩm quyền quản

lý tối cao đối với tài sản quốc gia (một cách nói khác của sở hữu toàn dân) cũngkhông mặc nhiên loại trừ khả năng thừa nhận chế độ đa sở hữu đối với đất đai

- Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ

sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai

- Căn cứ Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của

Chính phủ về Quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai

- Căn cứ Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014

của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Quyết định số 31/2014/QĐ-UBND ngày 30 tháng 6 năm 2014 của Ủy

ban nhân dân tỉnh

- Nghị định 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020 sửa đổi, bổ sung một số

nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai

- Thông tư 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 quy định chi tiết một số

điều của Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2015

- Thông tư 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về bản đồ địa

chính

- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về hồ sơ địa

chính

- Thông tư 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2019 quy định chi tiết Nghị

định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 sửa đổi, bổ sung một số nghị định quyđịnh chi tiết thi hành Luật Đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông

tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai

- Thông tư liên tịch 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 04/4/2015

hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt độngcủa văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc sở tài nguyên và môi trường

- Thông tư liên tịch 88/2016/TTLT/BTC-BTNMT ngày 22/06/2016 quy

định về hồ sơ và trình tự, thủ tục tiếp nhận, luân chuyển hồ sơ xác định nghĩa vụtài chính về đất đai của người sử dụng đất [13]

2.3.2 Các văn bản quy định cụ thể tại tỉnh Thừa Thiên Huế và huyện A Lưới

- Quyết định số 10/2022/QĐ-UBND ban hành Quy định về cấp Giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trênđịa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế

- Quyết định số 31/2014/QĐ-UBND ngày 30 tháng 6 năm 2014 của Ủy bannhân dân tỉnh

- Quyết định 33/2016/QĐ-UBND Quy định về đăng ký, cấp Giấy chứngnhận quyền sử dụng đất cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài đã tham giagiao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 01 tháng 7 năm 1991 trên địabàn tỉnh Thừa Thiên Huế

- Quyết định 14/2019/QĐ-UBND Về việc ban hành mức giá dịch vụ đo đạclập bản đồ địa chính, đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, lập hồ sơ địachính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắnliền với đất trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế

- Quyết định 41/2017/QĐ-UBND Về việc quy định mức thu, chế độ thu,nộp Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Thừa ThiênHuế

- Quyết định số 46/2010/QĐ-UBND ngày 30 tháng 11 năm 2010 củaUBND tỉnh Quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữunhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh

- Quyết định 46/2010/QĐ-UBND Ban hành Quy định về cấp Giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trênđịa bàn tỉnh

PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG

VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cánhân tại huyện A Lưới, tỉnh Thừa Thiên Huế

- Người dân và cán bộ chuyên môn thực hiện công tác cấp Giấy chứngnhận quyền sử dụng đất tại huyện A Lưới, tỉnh Thừa Thiên Huế

- Phạm vi đề tài sử dụng số liệu: Từ năm 2020 đến năm 2022

3.3 Nội dung nghiên cứu

- Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội huyện A Lưới, tỉnh Thừa ThiênHuế

- Đánh giá công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ giađình, cá nhân ở huyện A Lưới, tỉnh Thừa Thiên Huế

- Phân tích những thuận lợi, khó khăn trong công tác cấp Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân tại huyện A Lưới, tỉnh Thừa Thiên Huế

- Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân tại của huyện A Lưới, tỉnh Thừa ThiênHuế

3.4 Phương pháp nghiên cứu

3.4.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp

- Các thông tin thứ cấp liên quan đến việc nghiên cứu đề tài được thu thậpdưới dạng các tài liệu, số liệu từ văn phòng Đăng ký đất đai của huyện A Lưới

và Ủy ban nhân dân của các phường, xã, thị trấn trên địa bàn nghiên cứu

- Báo cáo điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện A Lưới, Tỉnh Thừa

3.4.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp

n=Z2p×(1−p)e2 (1)Trong đó:

- e: sai số cho phép Với sai số cho phép là ±0,1 (10%)

Theo đó sau khi thay số vào công thức (1) sẽ tính được số mẫu cần phỏngvấn như sau:

n=1,9620,5×(1−0,5)0,12 =96Như vậy, số phiếu cần phỏng vấn theo công thức là 96 phiếu Tuy nhiên, đểtăng độ chính xác cũng như tránh các trường hợp người được phỏng vấn khôngtrả lời hoặc hiểu sai nội dung câu hỏi, nghiên cứu sẽ tiến hành phát ra và thu vềtổng cộng 113 phiếu Trong đó sẽ lựa chọn đại diện 3 xã/thị trấn gồm thị trấn ALưới, xã A Ngo và xã Sơn Thuỷ vì đây là 3 xã/thị trấn có số lượng người dânthực hiện nội dung đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đấtnhiều nhất tại huyện A Lưới Cụ thể: Xã A Ngo và Thị trấn A Lưới là 38 phiếu,

bên cạnh đó xã Sơn Thuỷ là 37 phiếu ( vì có một hộ dân không đồng ý với việcđiều tra phỏng vấn nên k đủ số lượng phiếu ).

- Nội dung phỏng vấn xoay quanh vào một số vấn đề trọng điểm như: Quytrình thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, những thuậnlợi và khó khăn tồn tại trong quá trình thực hiện công tác đăng ký cấp Giấychứng nhận quyền sử dụng đất , số lần đến cơ quan để đăng ký, thời gian hoànthành thủ tục, việc công khai quy trình, nguồn thông tin về thủ tục, một số vấn

đề khác liên quan đến việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đóng góp ýkiến để cải thiện khi thực hiện thủ tục đăng ký,…

Bảng 3.1 Đối tượng và số lượng phiếu phỏng vấn

3 Người dân thị trấn A Lưới 38

3.4.2.2 Phỏng vấn cán bộ

- Phỏng vấn 4 cán bộ chuyên môn đang công tác tại chi nhánh Văn phòngĐăng ký đất đai huyện A Lưới, Tỉnh Thừa Thiên Huế và 3 cán bộ địa chínhxã/thị trấn A Lưới, A Ngo và Sơn Thuỷ Nội dung phiếu hỏi xoay quanh vàomột số vấn đề trọng điểm như: tỷ lệ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạihuyện A lưới ở 3 xã gồm thị trấn A Lưới, xã A Ngo và xã Sơn Thuỷ thuận lợi,khó khăn và tồn tại trong quá trình thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất cũng như một số giải pháp khắc phục những khó khăn và tồn tại củacông tác này trong thời gian tới

3.4.3 Phương pháp phân tích và xử lý số liệu

- Phương pháp xử lý số liệu: Các số liệu sau khi được thu thập về đượcphân loại theo từng nhóm có mối quan hệ với nhau sau đó được xử lý bằng phầnmềm Excel Việc thống kê số liệu được thể hiện bằng các bảng thống kê Các sốliệu đã thu thập được sắp xếp khoa học trong bảng thống kê có thể giúp so sánh,đối chiếu, phân tích theo nhiều phương pháp khác nhau nhằm đánh giá bản chấthiện tượng nghiên cứu

- Phương pháp phân tích số liệu: Phương pháp này được sử dụng để tổnghợp các dữ liệu nhằm phân tích những nội dung chủ yếu của đề tài, phân tích sốliệu thống kê từ nhiều nguồn để rút ra những nhận xét, đánh giá mang tính khái

quát cao làm nổi bật những nội dung chính.

PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 4.1 Khái quát điều kiện tự nhiên huyện A Lưới

4.1.1 Đặc điểm tự nhiên huyện A Lưới

4.1.1.1 Vị trí địa lý

A Lưới là một huyện miền núi nằm về phía Tây của tỉnh Thừa ThiênHuế, có 84 km chiều dài đường biên giới quốc gia và tiếp giáp với biên giớinước bạn Lào Được giới hạn trong tọa độ địa lý từ 16000’00” - 16016’30” vĩ độBắc và 107000’00’’ - 107030’00’’ kinh độ Đông

- Phía Đông giáp thị xã Hương Thủy, thị xã Hương Trà và huyện NamĐông (Thừa Thiên Huế);

- Phía Tây giáp tỉnh Salavan và Sê Kông (nước CHDCND Lào);

- Phía Nam giáp huyện Tây Giang (tỉnh Quảng Nam);

- Phía Bắc giáp huyện Phong Điền (Thừa Thiên - Huế) và Đakrông (tỉnhQuảng Trị);

(Nguồn: Cổng thông tin điện tử huyện A Lưới)

Hình 4.1 Bản đồ hành chính huyện A Lưới

Từ thành phố Huế, đi theo quốc lộ 49 khoảng 70 km về phía Tây sẽ tớiHuyện A Lưới, cùng với trục đường Hồ Chí Minh chạy qua địa phận 14 xã, thịtrấn trong huyện đã phá thế ngõ cụt, nối liền A Lưới thông suốt với hai miềnBắc-Nam đất nước; Cách không xa quốc lộ 9- trục đường xuyên Á, có thể thôngthương thuận lợi với các nước trong khu vực qua cửa khẩu Lao Bảo-Quảng Trị;Đồng thời, Quốc lộ 49 nối đường Hồ Chí Minh với quốc lộ 1A, đây là trục giaothông Đông-Tây quan trọng kết nối A Lưới với quốc lộ 1A, thành phố Huế vàcác huyện đồng bằng Có 85 km đường biên giới giáp với nước CHDCND Lào

và là huyện duy nhất trong tỉnh có 2 khẩu quốc tế A Đớt-Tà Vàng (tỉnh SêKông) và cửa khẩu Hồng Vân-Kutai (tỉnh SaLavan) liên thông với CHDCNDLào, đây là các cửa ngõ phía Tây quan trọng, là lợi thế để huyện mở rộng hợptác kinh tế, văn hóa với nước bạn Lào và các nước trong Khu vực

Địa hình A Lưới gồm hai phần Đông Trường Sơn và Tây Trường Sơn.

- Phần phía Đông Trường Sơn, địa hình hiểm trở, độ dốc lớn, có các đỉnhcao là Động Ngai 1.774 m ở giáp giới huyện Phong Điền, đỉnh Cô Pung 1.615

m, Re Lao 1.487 m, Tam Voi 1.224 m,… Đây là vùng thượng nguồn của ba consông lớn là sông Đa Krông, sông Bồ và sông Tả Trạch đổ về vùng đồng bằngcủa hai tỉnh Quảng Trị và Thừa Thiên Huế

- Phần phía Tây Trường Sơn, độ cao trung bình 600 m so mặt nước biển, baogồm các đỉnh núi thấp hơn và một vùng thung lũng với diện tích khoảng 78.300 ha,chiều dài 25 - 30 km, chiều rộng khoảng 2 - 4 km và chạy theo hướng Tây Bắc -Đông Nam Đây là khu vực tập trung dân cư sinh sống chủ yếu của các dân tộc ở ALưới

- Do kết quả vận động kiến tạo mà hình thành nên ở đây một thung lũng sụtlún A So - A Lưới, chiều dài 25 - 30 km, chiều rộng khoảng 2 - 4 km và chạytheo hướng Tây Bắc - Đông Nam Đây là khu vực tập trung dân cư sinh sốngchủ yếu của các dân tộc ở A Lưới

Qua các tài liệu nghiên cứu có 3 dạng phức hệ địa hình chủ yếu là phức hệđịa hình núi, phức hệ địa hình đồi và phức hệ địa hình thung lũng, với diện tíchcủa các nhóm kiểu địa hình được trình bày như bảng:

Bảng 4.1 Diện tích của các nhóm kiểu địa hình ở huyện A Lưới

STT Nhóm kiểu địa hình Diện tích (ha) Tỷ lệ (% )

-là mức độ chia cắt sâu lớn (300 - 4.000 m) và mức độ cắt ngang tương đối rõnét Các bậc độ cao trên 1.000 m nối liền thành một dãy chạy gần về phía Đôngtạo nên đường phân thủy của vùng Bề mặt 800 - 900 m chiếm phần lớn diện

tích phần Tây Bắc là dấu vết của bề mặt san bằng cổ Thung lũng A So - A Lướinằm ở độ cao 500 - 600 m, có địa hình tương đối bằng phẳng dạng bãi bồi haybậc thềm, tuy diện tích không lớn nhưng đóng vai trò quan trọng trong sản xuấtnông nghiệp và phát triển kinh tế của huyện.

4.1.1.3 Khí hậu

- Địa hình chạy theo hướng Tây Bắc - Đông Nam kết hợp với độ cao trungbình từ 500 - 1.000m nên huyện A Lưới chịu ảnh hưởng khí hậu nhiệt đới điểnhình của miền Nam và có mùa Đông tương đối lạnh của miền Bắc: khí hậuduyên hải Bắc Trung Bộ sườn Đông Trường Sơn Các yếu tố khí tượng trungbình năm ở trạm khí tượng A Lưới, số liệu năm 2018:

- Nhiệt độ trung bình trong năm khoảng 220C- 25oC Tháng có nhiệt độthấp nhất là tháng 12 từ khoảng 7oC- 12oC và cao nhất là tháng 06 từ khoảng

34oC- 36oC Ta có thể thấy biên độ nhiệt dao động tương đối lớn, chên lệchnhiều so với năm 2010 (nhiệt độ trung bình năm 2010 là 22,50C, tháng có nhiệt

độ thấp nhất là tháng 12 với 18,50C và cao nhất là tháng 06 với 26,10C)

- Lượng mưa: - Lượng mưa các tháng trong năm từ 2900- 5800 mm, huyện

là một trong hai vùng có lượng mưa cao của tỉnh và vùng còn lại là huyện NamĐông Trong năm có 218 ngày mưa, đặc trưng khí hậu nơi đây có tính chấtchuyển tiếp giữa khí hậu Đông và Tây Trường Sơn nên mùa mưa thường đếnsớm và kết thúc muộn (từ tháng 06 đến tháng 01 năm sau) Tháng 05, 06, 07buổi chiều hay có mưa dông tạo độ ẩm không khí khá thuận lợi cho cây trồngsinh trưởng và phát triển tốt

- Độ ẩm: - Độ ẩm tương đối trung bình các tháng trong năm 86-88%.Những tháng có độ ẩm cao nhất là các tháng 01, 10, 11, 12 với chỉ số cao nhất96% và tháng có độ ẩm nhỏ nhất là tháng 6 với chỉ số 86% Vì vậy, tiểu vùngkhí hậu A Lưới thuộc kiểu khí hậu nhiệt đới ẩm trên núi, có mùa hè mát mùađông hơi lạnh

- A Lưới chịu ảnh hưởng sâu sắc của khí hậu nhiệt đới gió mùa, mang lạinhiều thuận lợi về thời tiết khí hậu như chế độ ánh sáng, ẩm độ rất thích hợpcho cây trồng sinh trưởng và phát triển tốt Tuy nhiên, hiện tượng thời tiết đặcbiệt là bão, dông, lốc, mưa đá, lũ quét, gió Tây Nam khô nóng thường xảy ra gâytrở ngại cho sản xuất và sinh hoạt của nhân dân Vì vậy, chính quyền địa phươngcần có giải pháp phòng tránh và giảm nhẹ thiên tai khi xây dựng định hướngphát triển, góp phần ổn định cuộc sống cho người dân

4.1.1.4 Thủy văn

Lượng mưa hàng năm lớn nên mạng lưới sông suối ở A Lưới khá dàyđặc Trong khu vực có năm con sông chính là sông Hữu Trạch, sông Bồ và sông

A Sáp, A Lin, Đa Krông, Sông Hữu Trạch, sông Bồ chảy về sông Hương rồi

đổ ra biển Đông, còn sông A Sáp lại chảy sang Lào Lưu vực sông A Sáp là nơitập trung sinh sống của phần lớn dân cư huyện A Lưới Con sông này bắt nguồn

từ biên giới Việt Lào chảy dọc theo thung lũng A So - A Lưới đến xã HồngThượng dòng sông chuyển sang hướng Tây rồi chảy qua xã Hồng Thái, Nhâmsau đó hội lưu với sông A Lin chảy từ phía Bắc xuống ngay tại biên giới ViệtLào Mặc dù lưu vực không lớn, nhưng sông A Sáp chảy qua nhiều xã, kết hợpvới hàng chục con sông suối lớn nhỏ đã phục vụ đắc lực cho việc tưới tiêu cũngnhư sinh hoạt cho nhân dân trong huyện Qua các kết quả nghiên cứu cho thấylưu lượng nước của các con sông trong vùng lớn, modul dòng chảy đạt tới 68 l/s/

Bảng 4.2 Tổng hợp diện tích các loại đất theo nguồn gốc phát sinh

(ha)

Tỷ lệ (%)

1 Đất phù sa được bồi hàng năm Pb 435,70 0,38

2 Đất phù sa ít được bồi hàng năm Pi 1.235,30 1,07

3 Đất phù sa không được bồi Pk 3.159,10 2,75

9 Sông, suối, ao hồ 563,30 0,49

( Nguồn: Báo cáo quy hoạch sử dụng đất huyện A Lưới, 2022)

Với sự chi phối của nham thạch và địa hình nên ở A Lưới phát triển thànhcác loại đất khác nhau do các quá trình hình thành đất rất khác nhau:

- Nhóm đất phù sa (Pb, Pi, Pk): được hình thành do sự bồi tụ của các con

sông, phân bố chủ yếu ở địa hình có độ dốc cấp I và cấp II, thành phần cơ giớichủ yếu là thịt nhẹ, thịt trung bình Do sự phân bố địa hình nên các sông trên địabàn huyện thường ngắn, dốc tốc độ dòng chảy lớn vì vậy các sản phẩm bồi tụthô, ít, diện tích không tập trung, chất lượng đất kém so với đất ở hạ lưu Tuynhiên đây vẫn là phần diện tích có giá trị nhất thích hợp cho sản xuất nôngnghiệp ở huyện A Lưới Hiện nay, diện tích này đang được sử dụng vào mụcđích nông nghiệp với các loại cây trồng chính là cây lúa và các loại cây hoa màukhác

- Đất nâu vàng trên sản phẩm dốc tụ (F): diện tích nhỏ phân bố ở địa hình

thấp trũng trong các thung lũng ở xã Hồng Vân, xã Hồng Trung Là sản phẩmtích tụ của quá trình rửa trôi xói mòn Thành phần cơ giới từ cát pha đến thịtnhẹ, hàm lượng dinh dưỡng khá, độ dày tầng đất từ 70 - 100 cm Diện tích nàyrất thích hợp cho sản xuất nông nghiệp, đặc biệt trồng lúa cho năng suất cao

- Đất sông, suối, ao hồ: phân bố chủ yếu ở xã Hương Nguyên, thị trấn,

Hồng Hạ Đây là nguồn nước chính phục vụ cho sản xuất và sinh hoạt của ngườidân

* Tài nguyên nước

Nước là tài nguyên đặc biệt quan trọng, là thành phần thiết yếu của sự sống

và môi trường, quyết định sự tồn tại, phát triển bền vững của loài người Nướcđược cung cấp từ 2 nguồn chính:

- Nguồn nước mặt: nguồn nước mặt chủ yếu nhờ vào nguồn nước mưa và

nước của hệ thống sông A Sáp, A Lin, Suối Trà Vệ, Cha Linh và hệ thống khesuối

- Nguồn nước ngầm: là nguồn tài nguyên quan trọng để bổ sung cho nguồn

nước mặt A Lưới là nơi có nguồn nước khá phong phú, mực nước ngầm trongkhu vực khá cao, việc đào giếng giải quyết nước sạch cho sinh hoạt đồng bàotrong vùng xem ra khá hiệu quả Tuy nhiên qua khảo sát sơ bộ tại một số khu

vực thì ở mực nước ngầm có chất hữu cơ, vi sinh vật, sắt khá lớn Nên khi sửdụng trực tiếp nguồn nước này để phục vụ cho ăn uống sinh hoạt cần phải được

xử lý sơ bộ và phải đun sôi để sử dụng làm nước ăn uống.

* Tài nguyên rừng

Hiện nay ở A Lưới có diện tích rừng vào khoảng 109.673,75 ha chiếm89,51% diện tích huyện, cùng với diện tích đất trồng cây lâu năm đã góp phầnvào việc tăng tỷ lệ che phủ ở khu vực này

Tuy nhiên do địa hình và khí hậu như đã nêu ở trên, nên trong vùng pháttriển 2 kiểu rừng chính: ở độ cao dưới 700 m là rừng kín thường xanh mưa ẩmnhiệt đới, từ độ cao 700 m trở lên là kiểu rừng kín thường xanh á nhiệt đới Quađiều tra khảo sát nơi đây hội tụ nhiều loài thực vật, ở các độ cao khác nhau chothấy các loài thường gặp trong vùng là: dẻ, đỗ quyên, chau me, dâu da, dương xỉthân gỗ và các cây ưa bóng họ riềng, họ gừng nằm ở độ cao trên 1000 m Còncác cây gỗ như: sến, táu, re, trường, gụ, gội, kiền kiền, dỗi, huỳnh thì nằm ở độcao thấp hơn Ở những nơi gần dân cư thường gặp các loài như: gáo, nứa, giangcùng với các loài thực vật thứ sinh khác hình thành sau nương rẫy và khai tháclâu năm Đây là loại hình diễn thế thứ ba thiên về hướng thoái hóa, nếu đượcbảo vệ tốt thì có thể phục hồi lại trạng thái rừng gỗ ban đầu trong khoảng thờigian tương đối ngắn

Với một vùng có đặc trưng về địa hình, khí hậu ở A Lưới thì tài nguyênrừng không chỉ có ý nghĩa quan trọng trong việc bảo vệ đất đai, tài nguyên môitrường mà còn là một trong những nơi có ý nghĩa quan trọng trong việc bảo vệ,bảo tồn nguồn gen quý hiếm theo kế hoạch hành động bảo vệ đa dạng sinh họctại tỉnh Thừa Thiên Huế và ở Việt Nam

*Tài nguyên khoáng sản

Tài nguyên khoáng sản trong huyện có nhiều tiềm năng, khoáng sản phổbiến là sa khoáng vàng (3 mỏ), khoáng sản phi kim loại cao lanh (2 mỏ), mỏ đá

và cát sỏi (3 mỏ) Hiện đang được đầu tư thăm dò, khai thác Đây là nguồn lợi

có giá trị kinh tế cao, đồng thời góp phần giải quyết vấn đề lao động, việc làm

và thu nhập cho nhân dân trong huyện

4.1.2 Đặc điểm kinh tế-xã hội

4.1.2.1 Tăng trưởng kinh tế

Cơ cấu các khu vực kinh tế: Nông, lâm, ngư nghiệp chiếm 38,5%; Côngnghiệp xây dựng chiếm 30,9%; Du lịch, dịch vụ chiếm 30,6%

(Nguồn: Báo cáo kết quả thực hiện nhiệm vụ phát triển kinh tế- xã hôi,2022 [11])

Hình 4.2 Cơ cấu kinh tế huyện A Lưới năm 2022

Có 15/19 chỉ tiêu đạt và vượt kế hoạch đề ra như: Thu ngân sách trên địabàn đạt 75 tỷ đồng, tổng vốn đầu tư toàn xã hội 950 triệu đồng, tỷ lệ che phủrừng đạt 75,27%, năng suất lúa nước đạt 56,24 tạ/ha, số lao động được đào tạoqua các kênh 758/500 lao động, các chỉ tiêu về bảo hiểm, huy động trẻ em đếntrường, thu gom và xử lý chất thải rắn, …[11]

4.1.2.2 Cơ cấu kinh tế

a Sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp

- Nông nghiệp: Tổng giá trị sản xuất ngành nông nghiệp năm 2022: Đạt

549,6 tỷ đồng, tăng 8 tỷ đồng so với năm 2021

Có 4/4 chỉ tiêu của về sản xuất nông nghiệp đạt và vượt so với chi tiêuNghị quyết Hội đồng nhân dân huyện đề ra

Tập trung triển khai kế hoạch thực hiện Đề án “Cơ cấu lại ngành nông nghiệphuyện A Lưới giai đoạn 2021 – 2025 và định hướng đến năm 2030”, năm 2022, cụthể:

+ Về trồng trọt: Tổng diện tích gieo trồng cây hàng năm 5.856,5ha, đạt

101% kế hoạch, tăng 55,2 ha so với cùng kỳ năm 2021 Sản lượng lương thực cóhạt 18.158,7/18.000 tấn, đạt 100,9% kế hoạch; Cây cao su 1.160,5 ha, diện tíchđưa vào khai thác (cạo mủ) 805,5 ha; Năng suất bình quân đạt 18,2 tạ mủđông/ha/năm; Sản lượng đạt 14,66 tấn mũ đông; Cây chuối hàng hóa 337,9 ha,