Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không làm thủ tục qua các cơ quan quản lý Nhà Nước có thẩm quyền trên địa bàn huyện những năm qua còn khá phổ biến. Huyện đã hoành thành tốt trong công tác công khai thủ tục hành chính, tuyên truyền, giáo dục về pháp luật, các văn bản hướng dẫn thi hành pháp luật cho nhân dân về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện.
MỤC LỤC PHẦN 1.MỞ ĐẦU 1.1Tính cấp thiết đề tài: 1.2 Mục tiêu nghiên cứu .2 1.2.1 Mục tiêu chung 1.2.2 Mục tiêu cụ thể 1.3 Ý nghĩa khoa học thực tiễn 1.3.1 Ý nghĩa khoa học .2 1.3.2 Ý nghĩa thực tiễn PHẦN 2.TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.1 Cơ sở lý luận: 2.1.1 Các khái niệm liên quan .3 2.1.2 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất 2.2 Cơ sở thực tiễn vấn đề nghiên cứu 10 2.2.1 Tình hình phát triển thị trường đất đai giới 11 2.2.2 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất Việt Nam .13 2.3 Các cơng trình nghiên cứu có liên quan 17 PHẦN 3.ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 19 3.1Đối tượng nghiên cứu: 19 3.2 Phạm vi nghiên cứu: 19 3.3 Nội dung nghiên cứu: 19 3.4 Phương pháp nghiên cứu 19 3.4.1 Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu .19 3.4.2 Phương pháp phân tích xử lý số liệu 20 PHẦN 4.KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 22 4.1 Điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội huyện Phú Vang, tình Thừa Thiên Huế 22 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 22 4.1.4 Thủy văn 24 4.1.2 Điều kiện kinh tế xã hội 25 4.2 Đánh giá tình hình quản lý sử dụng đất địa bàn huyện Phú Vang 33 4.2.1.Tình hình quản lý nhà nước đất đai 33 4.2.2 Hiện trạng sử dụng đất năm 2022 38 4.3 Đánh giá tình hình chuyên nhượng quyền sử dụng đất thị huyện Phú Vang giai đoạn 2018-2022 43 4.3.1 Trình tự thủ tục đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất 43 4.3.2 Kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn huyện Phú Vang .45 4.3.3 Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ghi hợp đồng so với giá chuyển nhượng thực tế 56 4.3.4 Tình hình đóng góp vào nguồn thu cho ngân sách nhà nước từ hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn huyện Phú Vang 57 4.3.5 Đánh giá bên liên quan hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất .59 4.4 Đề xuất giải pháp góp phần khắc phục khó khăn trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn huyện Phú Vang 69 4.4.1 Cơ sở đề xuất giải pháp 69 4.4.2 Nội dung chi tiết giải pháp 70 PHẦN 5.KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .74 5.1 Kết luận: 74 PHẦN 6.TÀI LIỆU THAM KHẢO 76 PHẦN 7.PHỤ LỤC 79 DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 4.1 Diện tích, dân số mật độ dân số năm 2022 28 Bảng 4.1 Hiện trạng sử dụng đất theo đơn vị hành cấp xã 38 Bảng 4.3 Hiện trạng sử dụng đất huyện Phú Vang năm 2022 39 Bảng 4.4 Kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn huyện Phú Vang 2018-2022 45 Bảng 4.5 Thống kê hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tính theo hộ thường trú người nhận chuyển nhượng sử dụng đến giai đoạn 2018-2022 .47 Bảng 4.6 Kết thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất tính theo loại đất giai đoạn 2018-2022 50 Bảng 4.7 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất xã phường địa bàn huyện Phú Vang 2018-2022 .52 Bảng 4.8 Diện tích chuyển nhượng quyền sử dụng đất xã phường địa bàn huyện Phú Vang 2018-2022 .54 Bảng 4.8 Thống kê số tiền thu cho ngân sách nhà nước từ hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất giai đoạn 2018-2022 58 Bảng 4.9 Kết khảo sát cán chuyên môn số nội dung liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn huyện Phú Vang .59 Bảng 4.10 Ý kiến người dân giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thị trường so với giá đất Nhà nước quy định 62 Bảng 4.11 Ý kiến người dân mức phí, lệ phí thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất 63 Bảng 4.12 Kết khảo sát hộ gia đình, cá nhân số nội dung liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đát địa bàn huyện Phú Vang .64 Bảng 4.13 Mức độ hài lòng người dân số vấn đề liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất 67 DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ, SƠ ĐỒ, HÌNH ẢNH Hình 4.1 Hình ảnh thu nhỏ sơ đồ hành huyện Phú Vang tỷ lệ 1/50000 22 Hình 4.2 Cơ cấu sử dụng đất huyện Phú Vang năm 2022 39 Hình 4.6 Tỷ lệ hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tính theo hộ thường trú người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất giai đoạn 2018 – 2022 48 Hình 4.7 Tỷ lệ hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tính theo hộ sthường trú người nhận chuyển nhượng giai đoạn 2018 – 2022 49 Hình 4.7 Cơ cấu chuyển nhượng quyền sử dụng đất tính theo đất nơng nghiệp phi nơng nghiệp giai đoạn 2018 – 2022 .51 Hình 4.8 Diện tích chuyển nhượng quyền sử dụng đất xã thị trấn địa bàn huyện Phú Vang giai đoạn 2018-2022 55 Biểu đồ 4.5 Tỷ lệ kết khảo sát giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ghi hợp đồng so với giá chuyển nhượng thực tế 56 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Ký hiệu Chú giải BTNMT Bộ Tài ngun Mơi trường VPĐKĐĐ Văn Phịng Đăng ký đất đai STNMT Sở Tài nguyên Môi trường TT Thông tư QĐ Quyết định HĐBT Hội đồng Bộ trưởng HĐND Hội đồng Nhân dân CT Chỉ thị TTg Thủ Tướng UBND Ủy ban Nhân dân GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất KH Kế hoạch CHDCND Cộng Hòa Dân Chủ Nhân Dân ATGT An tồn giao thơng QSD Quyền sử dụng GPMB Giải phóng mặt TNCN Thu nhận cá nhân CP Chính phủ CMND/CCCD Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân PHẦN MỞ ĐẦU 1.1 Tính cấp thiết đề tài: Trong năm gần tốc độ thị hóa cao nhu cầu sử dụng đất ngày tăng đất đai lại có hạn Để thúc đẩy phát triển kinh tế đơn giản hóa thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng thủ tục hành đất đai nói chung sở bảo vệ quyền lợi hợp pháp người sử dụng đất có quản lý chặt chẽ pháp luật Do u cầu đặt cho cơng tác quản lý đất đai phải hoàn thiện đẩy mạnh việc thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân Với mục tiêu đưa đất đai vào sử dụng hợp lý, hiệu tiết kiệm Việc quản lý chuyển nhượng quyền sử dụng đất bước đưa quỹ đất vào tầm kiểm sốt nhà nước, góp phần quản lý đất đai ngày chặt chẽ thuận lợi hơn, nhà nước đưa sở pháp lý quản lý đất đai thống toàn quốc nhằm tạo trật tự đảm bảo tính cơng xã hội thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất Là huyện tỉnh Thừa Thiên Huế đứng trước nhiều hội thách thức phát triển kinh tế- xã hội, công tác quản lý đất đai huyện hoạt động triển khai tương đối tốt việc quản lí đất đai tính hiệu quản lý hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất người dân Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không làm thủ tục qua quan quản lý Nhà Nước có thẩm quyền địa bàn huyện năm qua phổ biến Huyện hồnh thành tốt cơng tác cơng khai thủ tục hành chính, tun truyền, giáo dục pháp luật, văn hướng dẫn thi hành pháp luật cho nhân dân chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn huyện Đây vấn đề mà Ủy Ban nhân dân huyện Phú Vang quan tâm tìm giải pháp quản lý để vừa phục vụ cho nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân thực thuận lợi tốt nhất, đồng thời nâng cao tính hiệu quản lý nhà nước đất đai Huyện Xuất phát từ vấn đề nêu trên, để tìm khó khăn tồn chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn Huyện Phú Vang, Tỉnh Thừa Thiên Huế với hướng dẫn trực tiếp của cô giáo –TS Nguyễn Thị Hải, tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá thực tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn huyện Phú Vang, tỉnh Thừa Thiên Huế Giai đoạn 2018-2022” 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 1.2.1 Mục tiêu chung - Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn huyện Phú Vang, Tỉnh Thừa Thiên Huế Trên sở đề xuất giải pháp góp phần khắc phục khó khăn q trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn nghiên cứu 1.2.2 Mục tiêu cụ thể - Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn huyện Phú Vang, Tỉnh Thừa Thiên Huế giai đoạn 2018-2022 bao gồm vấn để như: kết chuyển nhượng, giá chuyển nhượng, đóng góp hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước… - Đề xuất giải pháp góp phần khắc phục khó khăn, tồn q trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất Huyện Phú Vang, tỉnh Thừa Thiên Huế - Xác định khó khăn hạn chế việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Phú Vang 1.3 Ý nghĩa khoa học thực tiễn 1.3.1 Ý nghĩa khoa học - Tìm giải pháp qua trình điều tra, đưa kết luận trình điều tra - Đóng góp vào tài liệu tham khảo - Làm rõ bổ sung cho công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.3.2 Ý nghĩa thực tiễn - Nhằm cung cấp thông tin chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho huyện Phú Vang - Đóng góp cho huyện Phú Vang để dễ dàng nắm bắt vấn đề cần thiết sử dụng làm tài liệu tham khảo phục vụ công tác giảng dạy học tập sở đào tạo luật; tài liệu tham khảo bổ ích cho đội ngũ cán xây dựng, hoạch định sách, pháp luật đất đai cho cán quản lý đất đai tổ chức kinh tế, doanh nghiệp sử dụng đất nước ta PHẦN TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.1 Cơ sở lý luận: 2.1.1 Các khái niệm liên quan 2.1.1.1 Đất Đai Trong sản xuất, đất đai giữ vị trí đặc biệt quan trọng Đất đai điều kiện vật chất mà sản xuất sinh hoạt cần tới Đất đai khởi điểm tiếp xúc sử dụng tự nhiên sau nhân loại xuất Trong q trình phát triển xã hội lồi người, hình thành phát triển văn minh vật chất văn minh tinh thần, tất kỹ thuật vật chất văn hóa khoa học xây dựng tảng sử dụng đất đai Luật đất đai hành khẳng định “Đất đai tài nguyên quốc gia vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơng tình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phịng” Như vậy, đất đai điều kiện chung trình sản xuất hoạt động người Nói cách khác, khơng có đất khơng có sản xuất khơng có tồn người Do vậy, để sử dụng đúng, hợp lý có hiệu tồn bộquỹ đất việc hiểu rõ khái niệm đất đai vô cần thiết.Về mặt thuật ngữ khoa học “Đất” “Đất đai” có phân biệt định.Theo nhà khoa học “Đất” tương đương với từ “Soil” tiếng Anh, có nghĩa trùng với thổ hay thổ nhưỡng bao hàm ý nghĩa tính chất Cịn “Đất đai”tương đương với từ “Land” tiếng Anh, có nghĩa phạm vi khơng gian đất hay hiểu lãnh thổ Tuy nhiên, khái niệm đầy đủ phổ biến đất đai sau: Đất đai diện tích cụ thể bề mặt trái đất bao gồm tất cấu thành môi trường sinh thái bề mặt như: khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, mặt nước, lớp trầm tích sát bề mặt với nước ngầm khống sản lịng đất, tập đồn động thực vật, trạng thái định cư người, kết người khứ để lại.( Nguyễn Hữu Ngữ, Nguyễn Thị Hải, 2013) 2.1.1.2 Thuế thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất a) Khái niệm thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất Theo quy định pháp luật Việt Nam, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải chịu thuế thu nhập cá nhân (TNCN) giá trị giao dịch vượt mức giới hạn quy định Luật Thuế thu nhập cá nhân Mức thuế TNCN từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tính dựa khoản lợi nhuận thu từ việc bán đất, theo tỷ lệ thuế quy định Luật Thuế thu nhập cá nhân Tuy nhiên, cần lưu ý khoản chi phí thuế phải trả thực giao dịch chuyển nhượng đất khấu trừ trước tính thuế TNCN Để tránh vi phạm quy định thuế TNCN, bên tham gia giao dịch chuyển nhượng đất cần nắm rõ quy định pháp luật thực đầy đủ thủ tục khai báo nộp thuế Nếu khơng tn thủ quy định, bên bị xử lý hành bị phạt tiền truy thu thuế ( Chính Phủ ,2013) Cách xác định tính thuế phải nộp chuyển nhượng bất động sản: Việc tính thuế phải nộp giao dịch chuyển nhượng bất động sản phụ thuộc vào loại bất động sản, thời gian sở hữu, giá trị giao dịch chủ thể giao dịch Cụ thể, ta áp dụng quy định sau: Quy định thuế TNDN (thuế thu nhập doanh nghiệp) thuế TNCN (thuế thu nhập cá nhân) tổ chức cá nhân kinh doanh bất động sản chuyển nhượng bất động sản: Nếu bên bán tổ chức kinh doanh bất động sản bất động sản bán thời gian nắm giữ 02 năm, bên bán phải chịu thuế TNDN với mức thuế 20% tổng thu nhập đạt từ giao dịch chuyển nhượng bất động sản Nếu bên bán tổ chức kinh doanh bất động sản bất động sản bán thời gian nắm giữ từ 02 năm đến 05 năm, bên bán phải chịu thuế TNDN với mức thuế 10% tổng thu nhập đạt từ giao dịch chuyển nhượng bất động sản Nếu bên bán tổ chức kinh doanh bất động sản bất động sản bán thời gian nắm giữ từ 05 năm trở lên, bên bán khơng chịu thuế TNDN Nếu bên bán cá nhân, bất động sản bán thời gian nắm giữ 05 năm, bên bán phải chịu thuế TNCN với mức thuế 2% giá trị giao dịch Nếu thời gian nắm giữ 05 năm, bên bán không chịu thuế TNCN Quy định thuế giá trị gia tăng (VAT) giao dịch chuyển nhượng bất động sản: Nếu bên bán cá nhân giá trị giao dịch từ chuyển nhượng bất động sản không vượt mức giới hạn quy định Luật thuế giá trị gia tăng, khơng phải nộp thuế VAT Nếu bên bán tổ chức kinh doanh bất động sản, khơng phải nộp thuế VAT (Bộ Tài chính, 2015) b) Khái niệm thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất loại thuế phải nộp doanh nghiệp chuyển nhượng quyền sử dụng đất Cụ thể, doanh nghiệp chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên thứ ba, họ phải tính nộp thuế thu nhập doanh nghiệp khoản lợi nhuận thu từ giao dịch Theo quy định Luật Thuế TNDN, thuế thu nhập doanh nghiệp loại thuế phải nộp doanh nghiệp có thu nhập từ nguồn khác nhau, bao gồm thu nhập từ chuyển nhượng tài sản đất đai Mức thuế tính tổng lợi nhuận đạt từ giao dịch chuyển nhượng đất Mức thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất 20% tính số tiền lợi nhuận thu từ giao dịch chuyển nhượng Tuy nhiên, doanh nghiệp có nhu cầu sử dụng số tiền thu từ giao dịch chuyển nhượng để đầu tư vào hoạt động sản xuất kinh doanh khác, họ miễn giảm giảm thuế theo quy định pháp luật Việc xác định tính tốn thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực theo quy định pháp luật phải tuân thủ quy định quan thuế (Chính Phủ ,2013) 2.1.1.3 Lệ phí trước bạ Lệ phí trước bạ khoản thu tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm đăng ký quyền sử dụng đất nhận chuyển nhượng tài sản hợp thức hóa để cơng nhận quyền sử dụng đất nhằm bảo vệ quyền lợi hợp thức hóa người sử dụng đất Lệ phí trước bạ phát sinh nhận quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ tổ chức cá nhân sang tổ chức, cá nhân khác Thực chất, việc thu lệ phí trước bạ nhà đất nhằm thực quản lý nhà nước trình sử dụng đất hay thực lợi ích kinh tế - trị phân phối thu nhập Căn tính lệ phí trước bạ giá tính lệ phí trước bạ mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ % Giá tính lệ phí trước lệ phí trước bạ giá Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ nhà, đất 0,5% ( Chính phủ, 2016)