Đề tài Thực trạng chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện phú ninh, tỉnh quảng nam

Trong những năm gần đây công tác quản lý đất đai trên địa bàn huyện Phú Ninh đã đạt được nhiều những kết quả đáng khen ngợi nhưng bên cạnh đó còn gặp không ít khó khăn, thực trạng chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất , diễn biến phức tạp, vẫn còn tình trạng chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho không đúng pháp luật, gây không ít khó khăn cho công tác quản lý về đất đai.

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU

Bảng 3 1 : Hiện trạng sử dụng đất huyện Phú Ninh năm 2022 31 Bảng 3 2 : Biến động sử dụng đất huyện Phú Ninh giai đoạn 2018 – 2022 39 Bảng 3 3 : Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ

gia đình, cá nhân tại huyện Phú Ninh giai đoạn 2018 – 2022 42

Bảng 3 4: Kết quả khảo sát các hộ gia đình cá nhân đối với quy định, chính

sách thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất 44

Bảng 3 5: Mức độ hài lòng của người dân đối với công tác quản lý việc thực

hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất 46

Bảng 3.6: Ý kiến của các cán bộ chuyên môn về việc thực hiện chuyển nhượng

quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Phú Ninh 47

Bảng 3.7: Kết quả thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất của hộ gia đình,

cá nhân tại huyện Phú Ninh giai đoạn 2018 – 2022 49

Bảng 3 8: Kết quả khảo sát các hộ gia đình cá nhân đối với quy định, chính

sách thực hiện thừa kế quyền sử dụng đất 51

Bảng 3 9: Mức độ hài lòng của người dân đối với công tác quản lý việc thực

hiện thừa kế quyền sử dụng đất 53

Bảng 3 10: Ý kiến của các cán bộ chuyên môn về việc thực hiện thừa kế quyền

sử dụng đất 54

Bảng 3 11: Kết quả thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia

đình, cá nhân tại huyện Phú Ninh giai đoạn 2018 – 2022 56

Bảng 3 12: Kết quả khảo sát các hộ gia đình cá nhân đối với quy định, chính

sách thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất 57

Bảng 3 13: Mức độ hài lòng của người dân đối với công tác quản lý việc thực

hiện tặng cho quyền sử dụng đất 59

Bảng 3 14: Ý kiến của các cán bộ chuyên môn về việc thực hiện tặng cho

quyền sử dụng đất 60

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

1.Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu của đề tài 1

2.1 Mục tiêu chung 1

2.2 Mục tiêu cụ thể 2

3 Yêu cầu của đề tài 2

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 3

1.1 Cơ sở lý luận 3

1.1.1Một số khái niệm cơ bản 3

1.1.1.1.Đất đai 3

1.1.1.2.Chuyển quyền sử dụng đất 3

1.1.2.Quyền sở hữu 3

1.1.3.Quyền sử dụng đất 4

1.1.3.1Khái niệm quyền sử dụng đất 4

1.1.3.2 Phân loại quyền sử dụng đất 4

1.1.3.3.Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất 7

1.1.4.Chuyển nhượng quyền sử dụng đất 7

1.1.4.1 Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất 7

1.1.4.2 Đặc điểm của chuyển nhượng quyền sử dụng đất 8

1.1.4.3 Vai trò của chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với đời sống kinh tế, xã hội 9

1.1.5.Thừa kế quyền sử dụng đất 10

1.1.5.1 Khái niệm thừa kế quyền sử dụng đất 10

1.1.5.2 Đặc điểm của thừa kế QSDĐ 10

1.1.5.3.Vai trò của thừa kế QSDĐ 12

1.1.6 Tặng cho quyền sử dụng đất 12

1.1.6.1 Khái niệm tặng cho quyền sử dụng đất 12

1.1.6.2 Đặc điểm của tặng cho quyền sử dụng đất 14

1.1.6.3 Vai trò của tặng cho quyền sử dụng đất 16

1.2 Cơ sở thực tiễn 17

1.2.1 Công tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất trên thế

giới 17

1.2.2.Công tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất tại Việt Nam 18

1.3 Các công trình nghiên cứu có liên quan đến đề tài 20

CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 21

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 21

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 21

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 21

2.2 Nội dung nghiên cứu 21

2.3 Phương pháp nghiên cứu 21

2.3.1 Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp 21

2.3.2 Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp 22

2.3.3 Phương pháp xử lý, phân tích số liệu 22

2.3.4 Phương pháp sử dụng thang đo Likert 23

CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU THẢO LUẬN 24

3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên , kinh tế - xã hội và sử dụng đất tại huyện Phú Ninh 24

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 24

3.1.1.1 Vị trí địa lý 24

3.1.1.2 Địa hình 24

3.1.1.3 Khí hậu 25

3.1.1.4 Thủy văn 25

3.1.1.5 Các nguồn tài nguyên thiên nhiên 26

3.1.2 Điều kiện kinh tế xã hội 28

3.1.2.1 Dân số 28

3.1.2.2 Cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội 28

3.1.3 Hiện trạng sử dụng đất và biến động sử dụng đất tại huyện Phú Ninh giai đoạn 2018 -2022 30

3.1.3.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2022 30

3.1.3.2 Biến động sử dụng đất huyện Phú Ninh giai đoạn 2018 – 2022 39

3.2 Thực trạng về việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia

đình, cá nhân trên địa bàn huyện Phú Ninh giai đoạn 2018 – 2022 42

3.2.1 Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất giai đoạn 2018 – 2022 42

3.2.2 Tổng hợp ý kiến của hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất 44

3.2.3 Ý kiến của các cán bộ chuyên môn về việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất 47

3.3 Thực trạng về việc thực hiện thừa kế quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Phú Ninh giai đoạn 2018 – 2022 49

3.3.1 Kết quả thừa kế quyền sử dụng đất giai đoạn 2018 – 2022 49

3.3.2 Tổng hợp ý kiến của hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện thừa kế quyền sử dụng đất 51

3.3.3 Ý kiến của các cán bộ chuyên môn về việc thực hiện thừa kế quyền sử dụng đất 53

3.4 Thực trạng về việc thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Phú Ninh giai đoạn 2018 – 2022 55

3.4.1 Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất giai đoạn 2018 – 2022 55

3.4.2 Tổng hợp ý kiến của hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất 57

3.4.3 Ý kiến của các cán bộ chuyên môn về việc thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất 60

3.5 Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả việc thực hiện chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại huyện Phú Ninh trong thời gian tới 62

3.5.1.Giải pháp về xây dựng đầu tư cơ sở vật chất, kỹ thuật 62

3.5.2.Giải pháp về xây dựng đội ngũ cán bộ 62

3.5.3.Giải pháp về phổ biến, tuyên truyền chính sách pháp luật về thực hiện chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất 63

CHƯƠNG 4 KẾT LUẬN VẦ KIẾN NGHỊ 64

4.1 Kết luận 64

4.2 Kiến nghị 65

TÀI LIỆU THAM KHẢO 66

MỞ ĐẦU 1.Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặt biệt khôngthể thay thế được của quốc gia Khi dân số ngày càng đông ,nhu cầu dùng đấtlàm nơi cư trú, làm tư liệu sản suất ngày càng tăng thì vai trò của đất đai cànglớn Trước áp lực về sự gia tăng dân số, cùng với sự phát triển của nền kinh tếthị trường đã gây áp lực rất lớn đối với đất đai.Trong quá trình đô thị hóa, côngnghiệp hóa, nhu cầu sử dụng đất để đầu tư cơ sở hạ tầng, các công trình côngnghiệp, dịch vụ, giao thông, lâm nghiệp… dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngàycàng trở nên cấp thiết Đất đai luôn biến động theo thời gian nên gây không ítkhó khăn trong công tác quản lý đất đai

Trong những năm gần đây công tác quản lý đất đai trên địa bàn huyệnPhú Ninh đã đạt được nhiều những kết quả đáng khen ngợi nhưng bên cạnh đócòn gặp không ít khó khăn, thực trạng chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền

sử dụng đất , diễn biến phức tạp, vẫn còn tình trạng chuyển nhượng, thừa kế,tặng cho không đúng pháp luật, gây không ít khó khăn cho công tác quản lý vềđất đai Chính vì vậy công tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụngđất là một vấn đề nóng cần quan tâm của rất nhiều người dân và các cơ quanBan Ngành có liên quan Việc tìm hiểu, hệ thống lại tình hình chuyển nhượng,thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất để có những kết luận đúng đắn và nhữnggiải pháp cần thiết nhằm hoàn thiện công tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng choquyền sử dụng đất của huyện là hết sức cần thiết

Xuất phát từ những yêu cầu thực tiễn trên và được sự cho phép sự phâncông của trường Đại học Nông Lâm Huế, Khoa Tài nguyên đất và Môi trườngnông nghiệp và sự hướng dẫn của Thầy giáo PGS.TS Nguyễn Hữu Ngữ, tôi

quyết định chọn đề tài: “Thực trạng chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền

sử dụng đất tại huyện Phú Ninh, tỉnh Quảng Nam” làm đề tài khóa luận tốt

3 Yêu cầu của đề tài

- Số liệu điều tra thu thập phải đảm bảo đầy đủ, tính chính xác và có

nguồn gốc rõ ràng về thực trạng chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sửdụng đất

- Xác định được tình hình quản lý và hiện trạng sử dụng đất

- Nắm được quy định quy trình và phương pháp nghiên cứu, phương phápphỏng vấn cán bộ, người dân và những người am hiểu về chuyển nhượng, thừa

kế, tặng cho quyền sử dụng đất

- Đề xuất giải pháp có tính khả thi và phù hợp với thực tế của huyện PhúNinh, tỉnh Quảng Nam

Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1.Cơ sở lý luận

1.1.1Một số khái niệm cơ bản

1.1.1.1.Đất đai

Theo Luật đất đai 2013 đã khẳng định: “Đất đai là tài nguyên vô cùng quýgiá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môitrường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hoá

xã hội, an ninh quốc phòng” Như vậy, đất đai là điều kiện chung nhất đối vớimọi quá trình sản xuất và hoạt động của con người

Về mặt thuật ngữ khoa học “Đất” và “Đất đai” có sự phân biệt nhất định.Theo các nhà khoa học thì đất tương đương với từ “Soil" trong tiếng Anh cónghĩa trùng với thổ hay thổ nhưỡng bao hàm ý nghĩa về tính chất của nó Cònđất đai tương đương với từ “Land” trong tiếng Anh có nghĩa về phạm vi khônggian của đất hay có thể hiểu là lãnh thổ

Mặc khác, khái niệm đầy đủ và phổ biến nhất hiện nay về đất đai như sau:

“Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất bao gồm tất cả các cấu thànhcủa môi trường sinh thái này trên và dưới bề mặt đó như: Khí hậu bề mặt, thổnhưỡng, dạng địa hình, mặt nước, các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nướcngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn động thực vật, trạng thái định cưcủa con người, những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại [8]

1.1.1.2.Chuyển quyền sử dụng đất

Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từngười này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng,thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất [7]

1.1.2.Quyền sở hữu

Các nhà sáng lập chủ nghĩa Mác-Lênin đã chỉ rõ vấn đề sở hữu đóng vaitrò vô cùng quan trọng trong bất cứ cuộc cách mạng xã hội nào C.Mác khẳngđịnh:"Tất cả những cuộc cách mạng gọi là những cuộc cách mạng chính trị, từcuộc cách mạng đầu tiên đến cuộc cách mạng cuối cùng, đều được tiến hành đểbảo hộ sở hữu thuộc một loại nào đó…”

Trong lĩnh vực đất đai, vấn đề sở hữu cũng đóng vai trò trung tâm, giữ vịtrí hạt nhân chi phối toàn bộ quá trình quản lí và sử dụng đất đai ở nước ta Chếđịnh sở hữu đất đai là một chế định cơ bản không thể thiếu được trong hệ thống

pháp luật đất đai Chính vì vậy việc nghiên cứu, tìm hiểu về chế định sở hữu đấtđai là hết sức cần thiết.

Tất cả các quốc gia trên thế giới dù xác lập đất đai theo hình thức sở hữu

tư nhân, hình thức sở hữu tập thể hay hình thức sở hữu nhà nước hoặc hình thức

sở hữu toàn dân cũng đều dựa trên những cơ sở lí luận và thực tiễn nhất địnhphủ hợp với điều kiện kinh tế-xã hội mang tính đặc thù của mỗi nước Việc hìnhthành chế độ sở hữu đất đai ở Việt Nam cũng không nằm ngoài quy luật này [5]

1.1.3.Quyền sử dụng đất

1.1.3.1Khái niệm quyền sử dụng đất

Theo Luật Đất đai 2013, đất đai là tài sản do Nhà nước quản lý Nhà nướcthông qua các quyết định trao quyền sử dụng dưới nhiều hình cho các đối tượngnhận QSDĐ để quản lý

Như vậy, quyền sử dụng đất là quyền khai thác các thuộc tính của đất đểphục vụ cho các mục tiêu của cá nhân, tổ chức hoặc Nhà nước chủ quyền

Bên cạnh đó, người sử dụng đất được phép thực hiện quyền và nghĩa vụliên quan đến đất đai theo quy định của pháp luật hiện hành

Mặc dù luật Đất đai quy định quyền sở hữu thuộc về Nhà nước, song thựcchất QSDĐ cũng bao gồm quyền sở hữu đất đai một cách hợp pháp Nhà nướctrao QSDĐ và quyền định đoạt cho người sử dụng bằng các hình thức giao dịch

đa dạng: mua bán, thừa kế, góp vốn, tặng cho hoặc từ bỏ quyền sử dụng [13]

1.1.3.2 Phân loại quyền sử dụng đất

a Quyền chung của người sử dụng đất

Quy định tại Điều 166, Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất có cácquyền bao gồm:

- Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vàtài sản gắn liền với đất

- Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất

- Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cảitạo đất nông nghiệp

- Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đấtnông nghiệp

- Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợppháp về đất đai của mình

- Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.

- Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụngđất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai [13]

b, Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất

Tại Điều 170 Luật Đất đai 2013, nghĩa vụ của người sử dụng đất đượcquy định như sau:

- Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về

sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trìnhcông công trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liênquan

- Thực hiện kê khai đăng ký đất đai, làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi,chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thếthấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật

- Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật

- Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất

- Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đếnlợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan

- Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòngđất

- Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sửdụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng [13]

Nếu có giá trị QSDĐ có sự chênh lệch thì các bản phải thanh toán chonhau phần giá trị chênh lệch theo sự thỏa thuận đó

Không phải tất cả các loại đất quy định tại Điều 13, Luật đất đai 2013được chuyển đổi quyền sử dụng đất mà chỉ được chuyển đổi những loại đất sau:

- Đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng, đất nuôi trồngthuỷ sản, đất làm muối;

Đối với đất nông nghiệp, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao, hoặc

do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sưdụng đất thi được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp đó cho hộ giađình, cá nhân khác trong cùng xã, phưởng, thị trấn để thuận lợi cho sản xuấtnông nghiệp

Khi thực hiện quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất, các bên không chỉtuân thu những quy định của luật dân sự mà còn phải tuân thủ các quy định củapháp luật về đất đai Thông qua hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất, Nhànước tạo điều kiện thuận lợi cho việc khai thác tiềm năng, lợi ích từ đất đai củacác chủ thể có quyền sử dụng đất

- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ biến nhất của việcchuyển QSDĐ Đó là việc chuyển QSDĐ cho người khác trên cơ sở có giá trị.Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển nhượngQSDĐ một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để cóđược QSDĐ và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó [7]

- Cho, tặng, thừa kế sử dụng đất là chuyển quyền sử dụng đất trong tìnhhuống đặc biệt, người nhận quyền sử dụng đất không phải trả tiền nhưng có thểphải nộp thuế Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại laođộng xã hội, việc chuyển quyền sử dụng đất không chỉ dừng lại trong quan hệdân sự mà có thể trở thành quan hệ thương mại, dịch vụ Giá trị sử dụng đấtchiếm một tỉ trọng trong thị trường bất động sản [7]

- Thế chấp quyền sử dụng đất Là hình thức người sử dụng đất mangQSDĐ của minh đến thể chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cánhân nào đó theo quy định của pháp luật để vay vốn hoặc mua chịu hàng hóamột thời gian nhất định theo thỏa thuận [15]

Hiện nay, trong Luật đất đai cho phép thể chấp rộng rãi nhưng chi quyđịnh là chỉ được thể chấp tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại ViệtNam

Riêng người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước thì phạm viđược thể chấp rộng hơn là các tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhânđược phép hoạt động tại Việt Nam

- Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất: Là việc người sử dụng đất cóquyền coi giá trị QSDĐ của mình như một tài sản dân sự để góp vốn với ngườikhác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh Phương thức gióp vốn bằng quyền sửdụng đất là cách phát huy tiềm năng đất đai trong các trường hợp phải chuyển

hàng loạt đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch

vụ, thương mại Việc góp vốn này có thể xảy ra giữa hai hay nhiều đối tác vàrất linh động, các đối tượng có thể góp đất, góp tiền hoặc góp sức lao động côngnghệ, máy móc theo thỏa thuận [15]

1.1.3.3.Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất

Tại Điều 168, Luật đất đai 2013, thời điểm được thực hiện các quyền củangười sử dụng đất được quy định như sau:

Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê.cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứngnhận Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người

sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất,trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thựchiện khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp GCNQSDĐ, quyền sởhữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chínhhoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chínhtrước khi thực hiện các quyền

Thời điểm thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tưxây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sửdụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựngkết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận và

có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này [13]

1.1.4.Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1.1.4.1 Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chuyển quyền sử dụng đất là khái niệm được xác định cụ thể trong vănbản Luật đất đai 2013 Theo đó, chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giaoquyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thứcchuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốnbằng quyền sừ dụng đất – Khoản 10, Điều 3, Luật đất đai 2013 [13]

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một hành vi chuyển quyền sử dụngđất, trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làmnghề khác, không có nhu cầu, khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sửdụng đất mà pháp luật cho phép, Trong trường hợp này, người nhận chuyểnnhượng quyền sử dụng đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng đất mộtkhoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng

đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ

là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chi thực hiệntrong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tôchênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sửdụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyểnQSDĐ; mọi việc chuyển nhượng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai,nếu không, sẽ bị xem là hành vi vi phạm pháp luật

Trong các quyền chuyển quyền sử dụng đất thì chuyển nhượng quyền sửdụng đất là quyền cơ bản và chiếm vị trí quan trọng, được các chủ thể sử dụngđất thực hiện thường xuyên và chiếm ưu thế trên thị trường Xét về mặt lịch sử,trước ngày Luật Đất đai 1993 có hiệu lực từ 15/10/1993, đất đai hay quyền sửdụng đất không phải là tài sản được phép chuyển giao trong giao dịch dân sựTuy nhiên, trên thực tế, hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn diễn

ra, về nguyên tắc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời kỳ này

bị coi là vô hiệu

Luật Đất đai 1993 đã quy định người sử dụng đất có quyền chuyển quyền

sử dụng đất, trong đó có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Điều 2,Khoản 3 Cũng từ đó mà quyền của người sử dụng đất được mở rộng và hànhlang pháp lý bảo về quyền của người sử dụng đất cũng được xây dựng một cáchchặt chẽ hơn Đất đai có giới hạn về diện tích, trong khi nhu cầu của mỗi conngười, của các ngành, các lĩnh vực và cao hơn là toàn xã hội ngày càng có xuhướng cần nhiều hơn, theo đó nhu cầu trao đổi, dịch chuyển quyền sử dụng đất

từ chủ thể này sang chủ thể khác tất yếu sẽ ngày càng diễn ra sôi động

1.1.4.2 Đặc điểm của chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Các bên tham gia quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thỏamãn các điều kiện nhất định do Nhà nước quy định

- Về đối tượng trong quan hệ chuyển quyền sử dụng đất là quyền sử dụngđất chứ không phải bản thân đất đai, một loại tài sản không thuộc quyền sở hữucủa bên chuyển quyền mà thuộc quyền sở hữu đại diện của Nhà nước

- Không chỉ quy định những điều kiện đối với chủ thể tham gia chuyểnnhượng cũng như từng loại đất, Nhà nước còn quy định người chuyển nhượng

và người nhận chuyển nhượng phải thực hiện những nghĩa vụ tài chính theo quyđịnh của pháp luật

- Không chỉ quy định chặt chẽ về đối tượng, về chủ thể chuyển nhượng,pháp luật còn quy định chặt chẽ quy trình, thủ tục chuyển nhượng quyền sửdụng đất.

- Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất mang tính vùng, miền, khuvực

- Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất chịu ảnh hưởng bởi tínhchất của thị trường bất động sản

- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất chịu sự chi phối, tác động của đườnglối chính sách của Đảng, pháp luật của Nhà nước,

- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất thường gắn liền với việc mua bảncác tài sản khác trên đất

- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất chịu sự tác động, ảnh hưởng của xuthế hội nhập kinh tế quốc tế

1.1.4.3 Vai trò của chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với đời sống kinh tế,

xã hội.

- Thông qua chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nguồn tài nguyên đất đai

sẽ được phân bổ và sử dụng một cách hợp lý, đáp ứng nhu cầu sử dụng đất củacác chủ thể trong xã hội, trên cơ sở đó tạo điều kiện cho việc khai thác, sử dụngđất đai một cách hiệu quả nhất

- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất tạo ra nguồn vốn và động lực để thúcđẩy phát triển các ngành kinh tế khác

- Thị trưởng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là nơi thực hiện tái sảnxuất các yếu tố sản xuất cho các nhà kinh doanh chuyển nhượng quyền sử dụngđất

- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đem lại nguồn thu lớn cho Ngân sáchNhà nước, qua đó nâng cao công tác quản lý, kiểm tra giám sát việc thực hiện sửdụng đất trên phạm vi toàn quốc

- Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất là cơ sở pháp lý để pháttriển lành mạnh thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất, qua đó bảo đảmquyền và lợi ích hợp pháp của các bên trong quan hệ chuyển nhượng quyền sửdụng đất [9]

1.1.5.Thừa kế quyền sử dụng đất

1.1.5.1 Khái niệm thừa kế quyền sử dụng đất

Theo quy định của pháp luật hiện hành, thừa kế QSDĐ có thể được xemxét dưới các khía cạnh sau:

- Trước hết, thừa kế QSDĐ là một quyền trong số 09 quyền năng mà Nhànước trao cho người sử dụng đất, vì thế thừa kế QSDĐ là một trong những nộidung của QSDĐ

- Nếu xem xét dưới góc độ là một chế định pháp luật, thừa kế QSDĐ đượchiểu là tổng thể các nhóm quy phạm pháp luật điều chỉnh việc chuyển QSDĐ từngười đã chết sang cho những người còn sống theo trình tự thừa kế theo di chúchoặc thừa kế theo pháp luật

- Dưới góc độ là một quan hệ pháp luật dân sự, thừa kế QSDĐ là hìnhthức pháp lý của các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình dịch chuyểnQSDĐ từ người chết sang cho người còn sống Với cách hiểu này thì thừa kếquyền sử dụng đất bao gồm ba bộ phận: chủ thể; khách thể; nội dung [10]

1.1.5.2 Đặc điểm của thừa kế QSDĐ

Thừa kế QSDĐ cũng là một dạng của quan hệ thừa kế tài sản, vì thế thừa

kế QSDĐ cũng phải tuân theo các quy định chung về thừa kế tài sản trong BộLuật Dân Sự (BLDS), cụ thể là:

Người thừa kế nhận di sản là QSDĐ bên cạnh việc có quyền hưởng di sảnQSDĐ nhưng cũng phải thực hiện các nghĩa vụ tài sản trong phạm vi di sản dongười chết để lại, trừ trường hợp có thoả thuận khác Như vậy, pháp luật thừa kếhiện hành dành cho các chủ thể quyền tự định đoạt cao nhất khi quy định nhữngngười thừa kế có thể thoả thuận về vấn đề trả nợ với nhau và với chủ nợ.

- Quyền từ chối nhận di sản thừa kế

Đây chính là quyền tự định đoạt của người nhận thừa kế Thời hạn từ chốinhận di sản là 06 tháng, kể từ ngày mở thừa kế Sau thời hạn đó, nếu không từchối nhận di sản thì được coi là đồng ý nhận thừa kế Quyền từ chối hưởng disản bị pháp luật hạn chế trong trường hợp việc từ chối hưởng di sản nhằm trốntránh việc thực hiện nghĩa vụ tài sản của người đó với người khác

- Thời điểm mở thừa kế và địa điểm mở thừa kế

Thời điểm mở thừa kế là mốc thời gian mà kể từ thời điểm đó quyền tàisản và nghĩa vụ tài sản của người để lại di sản là QSDĐ chấm dứt đồng thời cácquyền và nghĩa vụ này được chuyển cho những người thừa kế

Việc xác định thời điểm mở thừa kế có ý nghĩa hết sức quan trọng để làmcăn cứ:

+ Xác định di sản là QSDĐ do người chết để lại là bao nhiêu; trên đó cónhững tài sản gì và nghĩa vụ về tài sản của người chết để lại

+ Là thời điểm các chủ nợ của người chết có quyền yêu cầu những ngườithừa kế phải thanh toán nghĩa vụ tài sản của người chết để lại trong phạm vi disản mà người thừa kế được nhận

+ Là căn cứ để xác định những người thừa kế tài sản của người chết.+ Là căn cứ để xác định thời hiệu khởi kiện về quyền thừa kế cũng nhưcác loại thời hạn khác trong quan hệ thừa kế

+ Là căn cứ để quy trách nhiệm cho chính quyền địa phương trong việcquản lý di sản của người chết để lại nếu trong trường hợp chưa xác định đượcngười thừa kế hợp pháp của người đó

+ Là thời điểm di chúc phát sinh hiệu lực và việc chia thừa kế được bắtđầu, nếu không có thoả thuận khác của những người thừa kế

+ Là thời điểm những người thừa kế có các quyền và nghĩa vụ tài sản dongười chết để lại

Về địa điểm mở thừa kế: Địa điểm mở thừa kế trước hết được xác địnhtheo nơi cư trú cuối cùng của người để lại di sản Trong trường hợp không xácđịnh được nơi cư trú cuối cùng của người để lại di sản, thì địa điểm mở thừa kế

là nơi có toàn bộ di sản Trong trường hợp người để lại di sản có tài sản ở nhiềunơi thì nơi nào có phần lớn tài sản của người đó sẽ được xác định là nơi mở thừa

kế (Điều 633 khoản 2 BLDS)

Việc xác định địa điểm mở thừa kế có ý nghĩa quan trọng đối với quan hệpháp luật thừa kế quyền sử dụng đất vì tại địa điểm mở thừa kế sẽ tiến hànhcông việc quản lý, kiểm kê di sản; thanh toán nghĩa vụ tài sản và phân chia disản; là nơi người thừa kế nhận di sản, từ chối nhận di sản Bên cạnh đó, trongtrường hợp có tranh chấp về thừa kế thì Toà án nơi có toàn bộ hoặc phần lớn bấtđộng sản là Toà án có thẩm quyền giải quyết vụ án

- Thời hiệu khởi kiện về quyền thừa kế QSDĐ

Thời hiệu khởi kiện về quyền thừa kế là thời hạn mà chủ thể được quyềnkhởi kiện để yêu cầu toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác bảo vệquyền, lợi ích hợp pháp bị xâm phạm Nếu thời hạn đó kết thúc thì chủ thể mấtquyền khởi kiện Thời hiệu khởi kiện về quyền thừa kế QSDĐ được quy định là

10 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế Đối với người chưa thành niên, thời hiệukhởi kiện về quyền thừa kế QSDĐ là 10 năm tính từ khi người đó đủ 18 tuổi[14]

1.1.5.3.Vai trò của thừa kế QSDĐ

- Quy định một trình tự, thủ tục rõ ràng, minh bạch về thừa kế QSDĐ giúpgiảm thiểu các tranh chấp về thừa kế QSDĐ, một loại tranh chấp diễn ra phổbiến và rất phức tạp trong xã hội hiện nay

- Giải quyết tốt vấn đề thừa kế QSDĐ sẽ góp phần củng cố sự đoàn kếttrong gia đình, dòng tộc, xã hội từ đó đem lại một trật tự xã hội ổn định

- Giải quyết tốt vấn đề thừa kế QSDĐ sẽ tạo điều kiện để đưa QSDĐ thamgia vào các giao lưu dân sự, kinh tế, mở ra một tiềm năng lớn của đất đai, khaithông các hoạt động liên quan tới QSDĐ (chuyển nhượng, cầm cố, cho thuê, thếchấp, góp vốn… bằng giá trị QSDĐ) đó chính là động lực to lớn giúp việc sửdụng đất đai có hiệu quả tạo động lực cho việc phát triển kinh tế [10]

1.1.6 Tặng cho quyền sử dụng đất

1.1.6.1 Khái niệm tặng cho quyền sử dụng đất

Tặng cho quyền sử dụng đất là một quyền được ghi nhận trong Luật đấtđai 2013 “Tặng cho quyền sử dụng đất thực chất củng chỉ là một dạng đặc biệt

của chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhưng việc chuyển nhượng này có giá trịthanh toán bằng không” Tặng cho quyền sử dụng đất là việc chuyển quyền sửdụng đất từ chủ thể này sang chủ thể khác mà không có sự đền bù về mặt vậtchất.

Khái niệm về tặng cho quyền sử dụng đất phải được xem xét ở nhiềuphương diện khác nhau Theo phương diện khách quan thì tặng cho quyền sửdụng đất là các quy phạm pháp luật của Nhà nước ban hành nhằm điều chỉnhquan hệ tặng cho phát sinh trong quá trình dịch chuyển quyền sử dụng đất giữacác chủ thể vối nhau Đó là các quy định về điều kiện, nội dung, hình thức củahợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa bên tặng cho và bên được tặng cho

Bộ luật dân sự năm 2015 có quy định về hợp đồng tặng cho quyển sử dụng đất,trên cơ sở quy định quyền tặng cho quyền sử dụng đất của Luật đất đai hiệnhành

Theo phương diện chủ quan thì tặng cho quyền sử dụng đất là một giaodịch dân sự, trong đó các bên tự trao đổi, thoả thuận với nhau về việc tặng choquyển sử dụng đất để làm phát sinh các quyền và nghĩa vụ dân sự nhất địnhnhằm thoả mãn các nhu cầu sử dụng đất Sự thoả thuận về việc tặng cho quyền

sử dụng đất này là sự thông nhất ý chí giữa bên tặng cho và bên được tặng cho.Theo đó, bên tặng cho chuyển giao quyền sử dụng đất của mình cho bên đượctặng cho mà không yêu cầu bên được tặng cho trả cho mình bất kỳ lợi ích vậtchất nào; còn bên được tặng cho đồng ý nhận quyền sử dụng đất mà bên kia chotặng Khi hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có hiệu lực sẽ làm phát sinhquyển và nghĩa vụ của các bên trong việc tặng cho Như vậy, hợp đồng tặng choquyền sử dụng đất không chỉ là sự thoả thuận để dịch chuyển quyền sử dụng đất

từ bên tặng cho sang bên được tặng cho mà nó còn là sự thoả thuận để làm phátsinh hay chấm dứt các quyền và nghĩa vụ của mỗi bên Do đó, trên phương diệnchủ quan có thể nêu một cách khái quát về khái niệm tặng cho quyền sử dụngđất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó, bên tặng cho giao quyền sử dụng đấtcho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ýnhận

Nếu tặng cho quyền sử dụng đất theo nghĩa chủ quan là một quan hệ tặngcho được hình thành từ sự thoả thuận giữa các bên để thoả mãn nhu cầu sử dụngđất, thì pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất theo nghĩa khách quan là sự quyđịnh và yêu cầu của Nhà nước đôì với các bên trong việc thoả thuận về tặng choquyền sử dụng đất Khi các bên thoả thuận tặng cho nhau quyển sử dụng đấttheo đúng quy định của pháp luật thì được Nhà nưổc thừa nhận sự thoả thuận đó

và hợp đồng tặng cho quyển sử dụng đất có hiệu lực; quyển và nghĩa vụ của cácbên trong hợp đồng được pháp luật công nhận và bảo vệ.

Tặng cho quyền sử dụng đất là một dạng của tặng cho tài sản được quyđịnh như sau: “tặng cho quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các hên, theo

đó bên tặng cho giao quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho mà không yêucầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận theo quy định của Bộ luật này

và pháp luật về đất đai” Như vậy, tặng cho quyền sử dụng đất được các nhà làmluật thừa nhận là sự thoả thuận về việc chuyển quyền sử dụng đất giữa bên tặngcho và bên được tặng cho, theo đó, bên tặng cho giao quyền sử dụng đất củamình cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng chođồng ý nhận quyền sử dụng đất theo đúng quy định của Bộ luật dân sự và phápluật về đất đai

Tặng cho quyền sử dụng đất là sự thoả thuận bằng văn bản hợp đồng giữabên tặng cho và bên được tặng cho, theo đó bên tặng cho giao quyền sử dụng đấtcho bên được tặng cho mà không yêu cầu bền bù, còn bên được tặng cho đồng ýnhận theo quy định của Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai Đồng thời, nócòn là một phương tiện pháp lý quan trọng bảo đảm cho việc dịch chuyển quyền

sử dụng đất từ bên tặng cho sang bên nhận tặng cho nhằm thoả mãn các nhu cầu

về sử dụng đất

1.1.6.2 Đặc điểm của tặng cho quyền sử dụng đất

- Tặng cho quyền sử dụng đất vừa là hợp đồng thực tế, vừa là hợp đồngưng thuận:

Cũng như các hợp đồng tặng cho tài sản khác, tặng cho quyền sử dụng đất

là hợp đồng thực tế, đặc điểm thực tế của hợp đồng được thể hiện khi bên đượctặng cho nhận được quyền sử dụng đất từ bên tặng cho chuyển giao theo đúngquy định của pháp luật; tại thòi điểm đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan nhànưốc có thẩm quyền thì bên được tặng cho được coi là nhận được quyền sử dụngđất từ bên tặng cho chuyển giao, khi đó hợp đồng tặng cho mổi có hiệu lực vàquyền của bên được tặng cho mới phát sinh Do đó, mọi thoả thuận về việc tặngcho quyền sử dụng đất đều chưa có hiệu lực khi các bên chưa chuyển giao quyền

sử dụng đất cho nhau và chưa đăng ký tại cơ quan nhà nưốc có thẩm quyền

Đốì với hợp đồng tặng cho tài sản thông thường, khi bên được tặng chonhận tài sản thì hợp đồng có hiệu lực ngay Còn đốì vối hợp đồng tặng choquyền sử dụng đất, thì trên thực tế, nhiều khi bên tặng cho mặc dù đã lập vănbản tặng cho quyền sử dụng đất và đã giao đất đó cho bên được tặng cho khai

thác, sử dụng nhưng chưa đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì hợpđồng tặng cho quyền sử dụng đất này vẫn chưa có hiệu lực Trong trường hợpnày, tuy bên được tặng cho đã nhận đất, đã khai thác sử dụng đất, nhưng theoquy định của pháp luật thì việc tặng cho này chưa hoàn thành về mặt thủ tục,nên chưa làm phát sinh quyển của bên được tặng cho và chưa được Nhà nướccông nhận quyền sử dụng đất đối vối bên được tặng cho, nên bên tặng cho vẫn

có quyền đòi lại quyền sử dụng đất đã giao Có thể nói tặng, cho quyền sử dụngđất mang tính chất hợp đồng thực tế tương đốì, mà không mang tính chất thực tếtuyệt đối như hợp đồng tặng cho tài sản thông thường và mang tính chất hợpđồng ưng thuận

- Tặng cho quyền sử dụng đất là hợp đồng đơn vụ:

Đặc điểm này của tặng cho quyền sử dụng đất giông như tặng cho tài sảnthông thường Tính chất đơn vụ trong hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất thểhiện bên được tặng cho quyền sử dụng đất không phải thực hiện một nghĩa vụ gìđối với bên tặng cho quyền sử dụng đất Trên thực tế, vì quyền sử dụng đất cógiá trị kinh tế cao, nên tặng cho quyền sử dụng đất luôn gắn vối các điều kiện là

“thực hiện nghĩa vụ” như quan hệ tặng cho quyển sử dụng đất giữa cha mẹ vốicon gắn vổi nghĩa vụ chăm sóc, nuôi dưỡng; tặng cho quyền sử dụng đất giữa cánhân, gia đình vối gia tộc gắn với nghĩa vụ thờ cúng, hương hỏa Việc thực hiệnnghĩa vụ ở đây mang tính chất tình cảm là chủ yếu Do đó, tặng cho quyền sửdụng đất có điều kiện là phổ biến

- Tặng cho quyền sử dụng đất là hợp đồng không có đền bù:

Bản chất của quan hệ hợp đồng nói chung là một phương tiện để trao đổicác lợi ích vật chất cho nhau nhằm thoả mãn nhu cầu trong sinh hoạt, tiêu dùng,nhưng hợp đồng tặng cho lại là một phương tiện để giúp đỡ lẫn nhau Đốì vớitặng cho quyền sử dụng đất thì bản chất của nó là các mối quan hệ tình cảm sẵn

có giữa các chủ thể Trên cơ sở của mối quan hệ tình cảm ấy, các chủ thế thiếtlập với nhau hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất nhằm giúp đỡ lẫn nhau thoảmãn nhu cầu vể sử dụng đất Vì vậy, tặng cho quyền sử dụng đất là hợp đồngkhông có đền bù, được giao kết trên cơ sở tình cảm và tinh thần tương thân,tương ái giữa những người có quan hệ họ hàng thân thuộc hoặc quen biết nhau.Điều này được thể hiện ở chỗ, bên tặng cho chuyển giao quyền sử dụng đất củamình cho bên được tặng cho, còn bên được tặng cho không có nghĩa vụ trả lạicho bên tặng cho bất kỳ một lợi ích nào Đặc điểm này của tặng cho quyền sửdụng đất giống như các hợp đồng tặng cho tài sản thông thường khác; nhưng

đây chính là đặc điểm để phân biệt giữa tặng cho quyền sử dụng đất vởi các hợpđồng chuyển quyền sử dụng đất khác, cũng như các hợp đồng dân sự, kinh tếkhác như hợp đồng vay tài sản, hợp đồng mua bán tài sản.

- Tặng cho quyền sử dụng đất chịu sự giám sát và bảo đảm thực hiện bằngNhà Nước:

Nhà nước thừa nhận ngựời sử dụng đất hợp pháp có quyền tặng cho ngườikhác quyền sử dụng đất của mình, nhưng phải tuân theo đúng các quy định của

Bộ luật dân sự năm 2015 và Luật đất đai hiện hành; nếu các bên đã lập hợp đồng

và hoàn tất các thủ tục về tặng cho quyền sử dụng đất theo đúng quy định củapháp luật, thì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có hiệu lực, bên được tặngcho có quyền sử dụng đất Ngược lại, nếu các bên chưa tiến hành hoàn tất thủtục hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, thì quyền

sử dụng đất đó chưa được chuyển giao cho bên được tặng cho, nên bên đượctặng cho chưa được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất

Đồng thời, sự chuyển quyền sử dụng đất thông qua hợp đồng tặng choquyển sử dụng đất được pháp luật quy định tương đôi chặt chẽ về điều kiện, nộidung và hình thức của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất; thông qua đó, Nhànước giám sát được sự chuyển quyền sử dụng đất của các chủ thể tặng cho; sựgiám sát này thể hiện ở chỗ việc tặng cho quyển sử dụng đất giữa các chủ thểphải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực và phải được đăng

ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyển; cũng thông qua sự giám sát nấy, Nhànước theo dõi, kiểm soát được các biến động về việc sử dụng đất, từ đó có cácbiện pháp quản lý đất đai một cách chặt chẽ, hiệu quả hơn [4]

1.1.6.3 Vai trò của tặng cho quyền sử dụng đất

- Tặng cho quyền sử dụng đất nâng cao tình đoàn kết và phát huy tinhthần tương thân, tương ái trong nhân dân Tặng cho quyền sử dụng đất giữa conngười với con người thường được phát xuất từ các mối quan hệ tình cảm nhấtđịnh, có thê đó là môì quan hệ họ hàng, ruột thịt như ông bà, cha mẹ tặng chocon cháu quyển sử dụng đất để ở, để sản xuất kinh doanh, cũng có thể đó là mốìquan hệ quen biết như bạn bè hoặc những người trong cùng làng, xã tặng choquyền sử dụng đất cho nhau Việc tặng cho quyền sử dụng đất này dù được hìnhthành từ bất kỳ mối quan hệ nào thì nó cũng nhằm giúp đỡ nhau trong sản xuất,kinh doanh và trong sinh hoạt của con người, nó thể hiện tình cảm, tình đoàn kếtgắn bó và giúp đỡ lẫn nhau giữa người vối người trong cuộc sông Chính vì lẽ

đó mà nó có ý nghĩa nhân văn và tính xã hội sâu sắc, nó nâng cao tình đoàn kết

và phát huy tinh thần tương thân, tương ái trong nhân dân

- Tặng cho quyền sử dụng đất còn góp phần thúc đẩy sự phát triển sảnxuất, kinh doanh Xuất phát từ thực tế đời sông xã hội, chế định tặng cho quyển

sử dụng đất là một trong những bước tiến mổi có ý nghĩa vô cùng quan trọngtrong việc xây dựng và hoàn thiện pháp luật nói chung, cũng như pháp luật đấtđai nói riêng; đồng thời, nó còn có ý nghĩa thiết thực trong thực tế cuộc sông.Tặng cho quyền sử dụng đất được Nhà nưổc thừa nhận còn là một phương tiệnpháp lý quan trọng, bảo đảm cho việc dịch chuyển quyển sử dụng đất từ‘ngườinày sang người khác nhằm đáp ứng các nhu cầu trong sản xuất, kinh doanh, tạođiều kiện cho ngưdi không có nhu cầu sử dụng tặng cho ngưòi khác quyền sửdụng đất để người cọ nhu cầu có thể khai thác, sử dụng đất một cách hợp lý và

có hiệu quả Mặt khác, khi Nhà nước công nhận tặng cho quyển sử dụng đất cóhiệu lực, nghĩa là, Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của bên đượctặng cho, điều đó sẽ thúc đẩy bên được tặng cho gắn bó hơn với đất đai mà họđược sử dụng Họ sẽ tích cực đầu tư công sức để cải tạo đất đai, ra sức tăng giasản xuất hoặc đẩy mạnh kinh doanh trên phần đất của mình Đồng thời, tặng choquyền sử dụng đất còn điều phối và thúc đẩy việc sử dụng đất một cách hợp lý và

có hiệu quả, góp phần làm cho sản xuất, kinh doanh ngày càng phát triển [6]

1.2 Cơ sở thực tiễn

1.2.1 Công tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất trên thế giới

a Tại Trung Quốc

Vào cuối những năm 1980, việc thiết lập hệ thống kinh tế thị trường ởTrung Quốc đã làm xuất hiện hình thức QSDĐ giao" Các doanh nghiệp, người

sử dụng đất được phép mua QSDĐ giao đối với một thửa đất nhất định nào đó

từ Nhà nước với một khoảng thời gian sử dụng cụ thể (thông thường từ 40 - 70năm tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng) Việc mua bán này có thể được thực hiệnthông qua thoả thuận, đấu thầu hoặc đấu giá Khi đã có được quyền sử dụng đấtngười sử dụng đất có thể thực hiện giao dịch đất đai Hiện nay QSDĐ ở TrungQuốc có thể chia làm hai loại: QSDĐ được “cấp” và QSDĐ được “giao” QSDĐđược "cấp" là loại QSDD truyền thống được áp dụng cho các doanh nghiệp nhànước Nhà nước cấp đất cho các doanh nghiệp nhà nước không thu tiền hoặc thurất ít và có thể thu hồi bất cứ lúc nào Đối với trường hợp này, QSDĐ không thểchuyển nhượng, cho thuê hay thế chấp

Về mặt lý thuyết, chuyển nhượng QSDĐ là hoạt động dân sự, cho nênchính quyền chỉ đóng vai trò giám sát mà không can thiệp bằng biện pháp hànhchính, trừ những trường hợp thực sự cần thiết Nhìn chung, có ba điều kiện cơbản để được chuyển nhượng, đó là: đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính để có

QSDĐ; có giấy chứng nhận QSDĐ và đã bỏ vốn thực hiện hoạt động đầu tư ởmột mức độ nhất định, thông thường là ít nhất 25% tổng số vốn đầu tư cho việc

sử dụng theo dự án Về điều kiện thứ ba, quy định của pháp luật Trung Quốc rõràng và cụ thể hơn quy định của pháp luật Việt Nam Điều này tạo điều kiệnthuận lợi cho việc thực hiện quyền của người sử dụng đất và việc quản lý nhànước về đất đai

Theo pháp luật Trung Quốc, giấy tờ về tặng cho, chuyển nhượng quyển

sử dụng đất không nhất thiết phải qua công chứng nhà nước Thông thườngtrong 15 ngày kể từ ngày ký hợp đồng, người nhận tặng cho, chuyển nhượngQSDĐ phải đăng ký QSDĐ tại Phòng quản lý Nhà nước về đất đai [16]

b Tại Cộng hòa Liên Bang Đức

Đối với Cộng hoà Liên bang Đức, mục tiêu chuyển đổi sang thị trườngđối với lĩnh vực bất động sản được xác định rất rõ ràng, Chính phủ thực hiện sựcam kết với chương trình hành động cụ thể, cũng như việc hình thành khuôn khổpháp lý bảo đảm cho quá trình chuyển đổi Ở Đức, quyền có nhà ở của công dânđược quy định trong Liên bang Theo đó, đất và nhà không tách rời, nhà đấtđược mua, bán theo nguyên tắc của thị trường

Hiến pháp Cộng hoà Liên bang Đức (Điều XIV) quy định quyền sở hữuđất và quyền thừa kế xây dựng được Nhà nước bảo đảm, tuy nhiên, chủ sở hữu

có nghĩa vụ sử dụng không đi ngược với lợi ích của toàn xã hội Khái niệm về sởhữu đất và nhà ở Đức là thống nhất với ngoại lệ là: Thứ nhất, quyền thừa kế xâydựng - với quyền này người được hưởng quyền thừa kế xây dựng có thể xâydựng và sử dụng công trình trên mảnh đất của chủ khác - bên giao quyền thừa kếxây dựng - theo hợp đồng được phép ký cho một thời hạn tối đa là 99 năm.Người mua quyền có nghĩa vụ phải trả hàng năm cho chủ đất khoản tiền bằng 67% giá trị của mảnh đất Quyền thừa kế xây dựng được thế chấp và hết hạn hợpđồng thì chủ đất mua lại nhà; hai là, sở hữu từng phần - áp dụng trong trườnghợp một người mua căn hộ trong một toà nhà thì được quyền sở hữu căn hộ vàmột phần đất trong khuôn viên toà nhà Phần đất này được quy định theo tỷ lệphần trăm của toàn bộ diện tích đất, mặc dù không chỉ rõ ở vị trí cụ thể nào Tỷ

lệ này phụ thuộc vào diện tích và vị trí không gian của căn hộ trong toà nhà [16]

1.2.2.Công tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất tại Việt Nam

- Về tình hình chuyển nhượng QSDĐ: Chuyển nhượng QSDĐ đã thực sựđáp ứng được nhu cầu của đại đa số người dân khi có nhu cầu về đất nôngnghiệp, đất ở và đất sản xuất kinh doanh Người sử dụng đất chủ động đầu tư,

năng động hơn trong sử dụng đất đồng thời cũng tăng được nguồn thu cho ngânsách Nhà nước Chỉ tính riêng đối với đất ở tại nông thôn, mỗi năm có khoảng300.000 đến 400.000 hộ gia đình nông thôn dọn đến nơi ở mới, chủ yếu thôngqua con đường chuyển nhượng QSDD Trong quá trình tổ chức thực hiện, cònmột số tồn tại như chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp chỉ được thực hiện cóđiều kiện đã không hỗ trợ cho quá trình chuyển đổi cơ cấu lao động tại nôngthôn, có đến trên 50% số trường hợp chuyển nhượng QSDĐ không đăng ký với

cơ quan nhà nước có thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng còn quá phức tạp

Hiện nay, cơ chế bảo hộ quyền lợi của các bên liên quan trong các giaodịch về quyền sử dụng đất thiếu đồng bộ, hiệu quả thấp Tình trạng giao dịchngầm vẫn diễn ra khá phổ biến; Nhà nước chưa quản lý được và thất thu thuế

- Về tình hình thừa kế QSDĐ Thừa kể QSDĐ diễn ra thường xuyên, tuynhiên, phần lớn là không khai báo, đăng ký tại cơ quan Nhà nước Qua một sốkết quả điều tra cho thấy hầu hết người dân đều cho rằng việc thừa kế QSDĐ làcông việc nội bộ gia đình theo truyền thống “cha truyền con nối”, khi phải chiathừa kế thì anh, em tự thoả thuận với nhau và có sự chứng kiến của họ hàng,không cần phải khai báo với cơ quan nhà nước, do đó đã xảy ra nhiều tranh chấpgiữa những người được thừa kế QSDĐ

- Về tình hình tặng cho QSDĐ: bổ sung quy định về quyền tặng choQSDĐ của hộ gia đình, cá nhân nhằm phù hợp với thực tế sử dụng đất Hiệnnay ở nước ta khi con cái trưởng thành lập gia đình, cha mẹ thường cho mộtphần đất để họ làm nhà ở và sử dụng vào mục đích sản xuất Đây là tình trạng sửdụng đất phổ biến phải được pháp luật điều chỉnh nhằm đảm bảo quyển và lợiích hợp pháp phổ biến cần có của người được tặng cho quyền sử dụng đất

- Tính từ năm 1991 đến nay, nước ta đã trải qua 2 “ cơn sốt ” lớn Nguyên nhân của những cơn sốt đất phần lớn là do có hiện tượng đầu cơ đất đaitrong thị trường Những cơn sốt giá đất và xu hướng kinh doanh đất đai – bấtđộng sản mang lại lợi nhuận siêu ngạch đã thu hút một số lượng lớn các nhà đầu

cơ tham gia thị trường – những người có tâm lý mua đất chờ giá tăng cao đểbán Mặt khác, những người dân bình thường dù không có ý định đầu tư nhưng

có khoản tiền nhàn rỗi thì cũng có tâm lý mua đất để bảo tồn giá trị đồng tiền vànếu may mắn giá đất tăng có thể kiếm lợi được một khoản đáng kể Nhữngngười không có nhu cầu mua đất thực sự, mua đất để tích trữ, mua đi bán lạikiếm lời thi nhau đẩy giá đất lên cao, tạo sự mất ổn định, hỗn độn trong thịtrường [6]

1.3 Các công trình nghiên cứu có liên quan đến đề tài

- Tác giả Nguyễn Văn Thiện (2016) đã thực hiện nghiên cứu về tình hìnhchuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Cẩm Pha, tỉnh QuảngNinh giai đoạn 2011 – 2015, kết quả nghiên cứu này nhằm đánh giá tình hìnhchuyển nhượng quyền sử dụng đất của người dân tại thành phố Cẩm Phả, tìm ranhững tồn tại trong quá trình thực hiện các quyền của người sử dụng đất Từ đó,

đề xuất các giải pháp nhằm tăng cường hiệu quả trong quả trình thực hiện quyền

sử dụng đất của người dân tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh [11]

- Tác giả Đồng Chí Khôi (2018), đã thực hiện đề tài "Tình hình thực hiệncác quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình

cá nhân tại thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai", kết quả nghiên cứu cho thấy.trong giai đoạn 2014-2017 có có 51348 vụ chuyển nhượng, 5.074 vụ thừa kế 8

712 vụ tặng cho và 39 168 vụ thế chấp quyền sử dụng đất, trên cơ sở kết quảnghiên cứu đề tài đã đề xuất được một số biện pháp nhằm nâng cao hiệu quảquyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn nghiên cứu [2]

- Tác giả Phạm Hương Thảo (2015) đã thực hiện đề tài "Pháp luật vềquyền của người sử dụng đất ở Việt Nam" Đề tài đi sâu nghiên cứu các vấn đề

lý luận và thực tiễn liên quan đến quyền của người sử dụng đất bao gồm các vấn

đề lý luận về sở hữu đất đai, chế độ sở hữu đối với đất đai và quyền của người

sử dụng đất; Quy định của pháp luật về căn cứ xác lập quyền cho người sử dụngđất, Thực trạng pháp luật về quyền của người sử dụng đất là tổ chức kinh tế, hộgia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ởnước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất ở Việt Nam Từ

đó chỉ ra những bất cập và phương hướng hoàn thiện quy định của pháp luật vềquyền của người sử dụng đất [12]

- Tác giả Đinh Ngân Hà (2016) nghiên cứu về tác động của quá trình đôthị hóa đến việc thực hiện các quyền người sử dụng đất tại thị trấn Quán Hàu,huyện Quang Ninh, tỉnh Quảng Bình Kết quả nghiên cứu đánh giá tác động quátrình đô thị hóa đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại thị trấnQuán Hàu, tỉnh Quảng Ninh Từ đó, tìm ra những tồn tại, vướng mắc trong quátrình đô thị hóa ảnh hưởng đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất

và đề xuất các giải pháp tăng cường hiệu quả trong quá trình thực hiện quyền sửdụng đất tại thị trấn Quán Hàu, huyện Quảng Ninh [3]

Các nghiên cứu trên chủ yếu tập trung ở từng địa phương khác nhau Tuynhiên, trên địa bàn huyện Phú Ninh chưa có nghiên cứu nào được thực hiện Vìvậy, nghiên cứu “ Thực trạng chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụngđất trên địa bàn huyện Phú Ninh,tỉnh Quảng Nam" là rất cần thiết

Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP

NGHIÊN CỨU 2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu

- Các chủ sử dụng đất thực hiện việc chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho vànhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất

- Các hồ sơ chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất của hộgia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Phú Ninh, tỉnh Quảng Nam

- Các văn bản pháp lý liên quan đến chuyển nhượng, thừa kế, tặng choquyền sử dụng đất

- Các cán bộ chuyên môn thực hiện các công việc liên quan đến xử lý hồ

sơ chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện PhúNinh

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu

- Phạm vi không gian: Đề tài được thực hiện trên địa bàn huyện Phú Ninh,tỉnh Quảng Nam

- Phạm vi số liệu Đề tài sử dụng số liệu từ năm 2018 - 2022 để nghiên cứu

2.2 Nội dung nghiên cứu

- Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và sử dụng đất của huyệnPhú Ninh, tỉnh Quảng Nam

- Thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhântrên địa bàn huyện Phú Ninh, tỉnh Quảng Nam giai đoạn 2018 - 2022

- Thực trạng thừa kế quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địabàn huyện Phú Ninh, tỉnh Quảng Nam giai đoạn 2018 - 2022

- Thực trạng tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cả nhân trên địabàn huyện Phú Ninh, tỉnh Quảng Nam giai đoạn 2018 - 2022

- Đề xuất một số giải pháp nhằm góp phần nâng cao hiệu quả việc thựchiện chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đìn và cánhân tại huyện Phú Ninh trong thời gian tới

2.3 Phương pháp nghiên cứu

2.3.1 Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp

Các số liệu, tài liệu được thu thập bao gồm:

- Số liệu, tài liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Phú Ninh

- Báo cáo tổng kết công tác hàng năm của Phòng Tài nguyên – Môitrường, Chi nhánh văn phòng Đăng ký đất đai huyện Phú Ninh về tình hình quản

lý đất đai; số liệu thống kê đất đai

- Các hồ sơ chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất trên địabàn huyện Phú Ninh, giai đoạn 2018 – 2022

2.3.2 Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp

- Phương pháp khảo sát thực địa: tiến hành khảo sát thực địa nhiều lần tạikhu vực nghiên cứu để kiểm tra sự phù hợp của các thông tin, tài liệu thứ cấp đãthu thập được

- Phương pháp phỏng vấn bằng bảng hỏi:

Đề tài tiến hành phỏng vấn các cán bộ thực hiện công tác giải quyết hồ sơ

về chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện PhúNinh với số lượng là 20 người bằng bảng hỏi được xây dựng sẵn đang công táctại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Phú Ninh, phòng Tài nguyênvàMôi trường và các cán bộ địa chính xã, phường Nội dung của bảng hỏi tậptrungvào một số vấn đề như: khả năng hiểu rõ những quy định về thực hiệnchuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ của người dân; sự quan tâm của chínhquyền địa phương đối với các TTHC liên quan đến thực hiện chuyển nhượng,thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất

Bên cạnh đó, đề tài tiến hành phỏng vấn 90 người sử dụng đất đã thựchiện chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho sử dụng đất trên địa bàn huyện Phú Ninhbao gồm 30 người chuyển nhượng, 30 người thừa kế và 30 người tặng cho Nộidung phỏng vấn tập trung vào các vấn đề như chính sách văn bản pháp luật về

QSDĐ; thủ tục, thành phần hồ sơ và thời gian giải quyết các thủ tục hànhchính liên quan đến thực hiện QSDĐ và thái độ phục vụ của cán bộ, công chức

2.3.3 Phương pháp xử lý, phân tích số liệu

Đối với nguồn số liệu thứ cấp: tất cả các số liệu thu thập được, sẽ đượcthống kê, phân loại, lựa chọn và hệ thống theo từng nội dung nghiên cứu Sau đótiên hành thu thập tiếp những số liệu còn thiếu và xác minh lại những số liệuchưa chính xác hoặc còn nghi ngờ

Đối với nguồn số liệu sơ cấp: thống kê qua kết quả của quá trình điều trakhảo sát thực địa và thống kê qua phỏng vấn theo các chỉ tiêu cần thiết Sau đó,tiến hành phân tích xử lý số liệu

Số liệu thống kê được xử lý, thể hiện ở nhiều dạng khác nhau: dạng bảng

số liệu, dạng biểu đồ hình tròn Sử dụng phần mềm Excel để thống kê các sốliệu liên quan đến công tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đấttại huyện Phú Ninh

2.3.4 Phương pháp sử dụng thang đo Likert

Đề tài sử dụng thang đo Likert 5 mức độ để đánh giá mức độ hài lòng củangười dân đối với công tác quản lý việc thực hiện chuyển nhượng, thừa kế, tặngcho tại huyện Phú Ninh với điểm đánh giá được xác định như sau :

Trên cơ sở xác định được điểm đánh giá trung bình của các phiếu điều tra,

đề tài xác định được mức độ hài lòng của người dân theo thang điểm sau:

CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU THẢO LUẬN

3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên , kinh tế - xã hội và sử dụng đất tại huyện Phú Ninh

3.1.1 Điều kiện tự nhiên

3.1.1.1 Vị trí địa lý

Huyện Phú Ninh được thành lập tháng 01 năm 2005, trên cơ sở chia tách

từ thị xã Tam Kỳ (cũ); trung tâm hành chính, chính trị, kinh tế - văn hóa huyệnnằm cách trung tâm thành phố Tam Kỳ 10 km về phía tây bắc Ranh giới hànhchính được xác định:

Hình 3 1 : Sơ đồ địa bàn nghiên cứu

(Nguồn: Internet )

- Phía đông giáp thành phố Tam Kỳ - Trung tâm tỉnh lỵ Quảng Nam;

- Phía tây giáp huyện Tiên Phước;

- Phía nam giáp huyện Bắc Trà My và huyện Núi Thành;

- Phía bắc giáp huyện Thăng Bình;

Huyện Phú Ninh có 11 đơn vị hành chính cấp xã trực thuộc, bao gồmthị trấn Phú Thịnh (huyện lỵ) và 10 xã: Tam An, Tam Đại, Tam Dân, Tam Đàn,Tam Lãnh, Tam Lộc, Tam Phước, Tam Thái, Tam Thành, Tam Vinh

Trung tâm hành chính, chính trị, kinh tế - văn hóa huyện nằm cách trungtâm thành phố Tam Kỳ 10 km về phía tây.Vị trí địa lý của huyện là một thếmạnh giúp cho huyện có những điều kiện rất thuận lợi trong giao lưu, phát triểnkinh tế, văn hóa-xã hội trong nội bộ huyện cũng như với bên ngoài

3.1.1.2 Địa hình

Nằm tiếp giáp với huyện miền núi Tiên Phước về phía Tây và huyện BắcTrà My về Tây Nam; địa hình có xu hướng thấp dần từ Tây Nam sang ĐôngBắc Phía Tây có dạng địa hình kiểu bán sơn địa, với nhiều đồi núi cao như: núi

Đá Đen (392,6m), núi Long Cám (306,6m), núi Đá Ngựa (283m) Tiếp giápvới các dãy núi cao là các đồi gò thấp và các cánh đồng kéo dài về phía đông.Nhìn chung, bề mặt địa hình ít bị chia cắt, kết cấu địa chất ổn định, thuận lợi chođầu tư phát triển cơ sở hạ tầng và phát triển đa dạng các loại hình sản xuất nônglâm nghiệp, công nghiệp, thương mại, dịch vụ và du lịch

3.1.1.3 Khí hậu

Huyện Phú Ninh nằm trong vùng nhiệt đới gió mùa, đặc điểm khí hậu thờitiết như sau:

- Nhiệt độ trung bình năm : 26,3 °C

- Lượng mưa trung bình hàng năm : 2.213 mm

- Lượng bốc hơi trung bình : 1.160 mm

- Độ ẩm không khí trung bình : 86%

- Sương mù xuất hiện nhiều từ tháng 12 đến tháng 2 năm sau

Nhiệt độ trung bình trong năm là 26,30C, số giờ nắng trung bình trongnăm 2.259 giờ, có nhiều thuận lợi trong việc thâm canh, tăng vụ và tăng năngsuất, sản lượng cây trồng Trong sản xuất nông nghiệp lợi thế này cần được pháthuy, khai thác triệt để nhằm đẩy nhanh giá trị sản xuất ngành nông nghiệp, nângcao hiệu quả phát triển kinh tế

Lượng mưa khá lớn (trung bình năm là 2.213 mm), trong đó tập trung chủyếu vào các tháng 10,11 và 12, chiếm khoảng 70% tổng lượng mưa trong năm.Vào các tháng mưa thường xảy ra lũ lụt, giông bão gây ảnh hưởng rất lớn đốivới tất cả các ngành sản xuất và sinh hoạt đời sống nhân dân, do đó cần phảiquan tâm và đề ra các biện pháp, giải pháp phòng ngừa hiệu quả, nhằm hạn chếđến mức thấp nhất các thiệt hại thiên tại đối với tài sản, hoa màu và tính mạngnhân dân trên địa bàn huyện vào mùa mưa lũ

3.1.1.4 Thủy văn

Hồ Phủ Ninh là hồ thủy lợi lớn nhất của Tỉnh, có chức năng điều hòa,cung cấp nước tưới cho sản xuất nông nghiệp và nước sinh hoạt cho một vùngrộng lớn của Tam Kỳ và các huyện lân cận phía nam của Tỉnh Tổng diện tíchđất canh tác của huyện được tưới từ các công trình thuỷ lợi trung bình hàng năm

đạt 5.760 ha, trong đó Hồ Phú Ninh tưới 4.650 ha; Hố Lau tưới cho 56 ha, cáctrạm bơm tưới 540 ha, các đập tưới 514 ha Hiện vẫn còn một ít diện tích đấtcanh tác phía tây chưa được tưới tiêu chủ động Nhìn chung hệ thống thủy lợiđảm bảo được nhu cầu nước tưới và nước sinh hoạt của huyện.

3.1.1.5 Các nguồn tài nguyên thiên nhiên

- Nhóm đất xám (X): Chiếm khoảng 10% tổng diện tích, phân bố tậptrung ở các xã Tam Phước, Tam Đàn Đất hình thành trên nền hồng tích cổ,tầng dày 40 - 100 cm, màu xám trắng, tỷ lệ mùn thấp, thành phần cơ giới cát phađến thịt nhẹ, độ pH 4,5 - 5 Đất nghèo dinh dưỡng, khả năng giữ ẩm kém, sảnxuất ít hiệu quả

- Nhóm đất đỏ vàng (F): Chiếm khoảng 54% diện tích tự nhiên, phân bố ởvùng đồi núi phía tây, tây nam và rải rác ở các đồi gò vùng trung tâm của huyện.Đất hình thành do sự phong hoá của đá biến chất paragonai, tỷ lệ thạch anh cao,

có màu đỏ vàng đến vàng xám, thành phần cơ giới thịt nặng, tầng dày trung bình20-85 cm, đá lộ đầu tập trung và rải rác Hiện đất đang sử dụng vào mục đíchlâm nghiệp

- Đất dốc tụ (D): Chiếm 15% diện tích tự nhiên, phân bố chủ yếu ở cácvùng thung lũng thuộc các xã vùng tây của huyện Đất hình thành do sự bàomòn, rửa trôi ở vùng cao tích tụ lại vùng trũng Thành phần cơ giới thịt nhẹ đếntrung bình, đất có màu xám hoặc xám đen, thành phần thường hỗn tạp, phẫudiện ít phân hoá, tầng dày từ 70- 100 cm Đất thích hợp với cây trồng hàng năm

* Đất Xói mòn trơ sỏi đá (E): Chiếm khoảng 1% tổng diện tích tự nhiên,phân bố chủ yếu ở vùng đồi núi

Nhìn tổng quát, trên địa bàn huyện có sự phong phú về chủng loại đất nênquá trình khai thác sử dụng có thể cho phép đa dạng hóa các loại hình sử dụngtheo hướng đa dạng sinh học với thế mạnh là các cây công nghiệp ngắn ngày,

cây ăn trái, cây công nghiệp lâu năm và phát triển kinh tế rừng Khu vực dọckênh chính Phú Ninh có thể tận dụng nguồn nước phát triển nuôi trồng thủy sảnrất thuận lợi

b Tài nguyên nước:

- Nguồn nước mặt: Nguồn nước mặt tương đối dồi dào, có hồ Phú Ninh làcông trình đại thuỷ nông lớn nhất của cả tỉnh, với diện tích khoảng 23.409 ha,trong đó diện tích mặt hồ 3.433 ha, cung cấp lượng nước tưới cho 6 huyện,thành phố trên địa bàn tỉnh; tổng diện tích tưới theo công suất thiết kế là 23.000

ha, trong đó hệ thống kênh chính Bắc (dài 47 km), tưới 20.000 ha, hệ thốngkênh chính Nam (dài 8 km), tưới cho khoảng 3.000 ha Riêng đoạn kênh chínhBắc trong địa bàn huyện Phú Ninh dài 17,4 km, cung cấp nước tưới cho khoảng4.565,08 ha đất canh tác

Trên địa bàn huyện còn có nguồn nước mặt quan trọng từ các ao, hồ, đậpthuỷ lợi khác như: Hồ Cây Sanh, Hồ Hố Lau, đập đồng Rộc Vừng (Tam Vinh),

hồ Ma Phan, đập Búng Truông, đập Hờ, đập Hóc Nghệ, đập Suối Đá, đập Ỏ Ỏ,đập Chùa, đập Cha Mai, đập Ông Tràng (Tam Lộc), hồ Hố Lau, đập Đá, Đập

Ba Suối (Tam Dân), đập Hố Ru, Đập Tràn, Đập Sen, Đập Làng (Tam Lãnh), đập

Xả Lào, đập Rung, Đập Lạnh (Tam An), đập Bàu Tâu (Tam Thành) và khánhiều sông suối chảy qua địa bàn huyện như: Sông Bàn Thạch, sông Bồng Miêu,suối Tây Yên, suối Trương Chi, suối Nhà Ngũ, suối Khánh Thọ

- Nguồn nước ngầm: Thay đổi theo điều kiện địa hình, dao động bìnhquân từ 3 - 12 m Chất lượng nguồn nước tương đối tốt, hiện đa số dân trên địabàn huyện sử dụng nước ngầm bằng giếng đào và giếng khoan (chiếm khoảng89%), còn lại có khoảng 11% dân số sử dụng nước sạch từ hồ Phú Ninh thôngqua các nhà máy nước Phú Thịnh, nhà máy nước Tam Phước và Công ty Cấpthoát nước Tam Kỳ

c Tài nguyên rừng

Tổng diện tích đất lâm nghiệp (có rừng) là 7.639,18 ha, trong đó rừng sảnxuất 5.241,55 ha, rừng phòng hộ 2.397,63 ha Ngoài ra, ước tính diện tích đất córừng phân tán của các hộ dân trên địa bàn huyện và đất trống có khả năng trồngrừng có diện tích khoảng khoảng 1.100 ha; độ che phủ đạt 59,51%

+ Rừng trồng sản xuất trên địa bàn huyện chủ yếu là bạch đàn trắng vàkeo các loại (chiếm tới 77%), trong đó: Bạch đàn trắng có D1,3= 8,185 cm(đường kính trung bình tại vị trí 1,3 m); H = 14,46 cm (chiều cao vút ngọn trung

bình), trữ lượng trung bình là 68,45 mở/ha Keo các loại D1,3= 8,37cm; Hyn =16,74 cm, trữ lượng trung bình là 72,6 m3/ha

+ Rừng tự nhiên trên địa bàn huyện là rừng non: D1,3= 9,0 cm; Hvn= 12cm; mật độ trung bình 800 cây/ha Trữ lượng gỗ trung bình là 30,52 mở/ha.Gồm gỗ nhóm 1: gõ, lim, sơn nghệ, sơn huyết ; gỗ nhóm 2: dổi và các cây tạpkhác

Tài nguyên rừng có nhiều lợi thế: phát triển đa dạng hoá các sản phẩmtrên địa bàn huyện, tạo cảnh quan, bảo vệ môi trường, thúc đẩy phát triển dulịch, dịch vụ, góp phần vào chuyển dịch cơ cấu kinh tế huyện trong những nămđến

d Tài nguyên khoáng sản

Trên địa bàn huyện Phú Ninh chưa có hồ sơ, tài liệu thăm dò đánh giá trữlượng, chất lượng các mỏ khoáng sản, do đó chưa có cơ sở để đánh giá chínhxác toàn bộ nguồn khoáng sản hiện có Tuy nhiên, qua thực tế phát hiện thăm

dò, khai thác cục bộ một số loại khoáng sản của một số tổ chức, cá nhân trongthời gian qua cho thấy huyện Phú Ninh có nguồn khoáng sản tương đối dồi dào,phong phủ; đáp ứng được nhu cầu khai thác vào các mục đích phát triển kinh tế

- xã hội lâu dài của địa phương Cụ thể có các mỏ khoáng sản:

- Mỏ vàng: Bồng Miêu Tam Lãnh; núi Đá Ngựa Tam Lộc, Tam Thành

- Mỏ sắt: Núi Mun Tam Thành

- Mỏ caolin - felspat: Thôn 4, xã Tam Lộc

- Mỏ nước khoáng: Hồ Phú Ninh, Tam Đại

3.1.2 Điều kiện kinh tế xã hội

3.1.2.1 Dân số

Dân số trung bình toàn huyện năm 2022 là 77.204 người; mật độ 307người/km2 Dân tộc Kor và dân tộc Tày (Tam Lãnh) khoảng 84 người Nhìnchung dân số phân bố đều hầu hết ở các xã, tập trung nhiều ở thị trấn Phú Thịnh,Tam Đàn, Tam An, Tam Phước (521 - 724 người/ km2), các xã Tam Lãnh, TamĐại, Tam Lộc dân số thưa hơn ( 93 - 219 người/ km2)

3.1.2.2 Cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội

* Giao thông: Trên địa bàn huyện có nhiều loại hình giao thông nhưđường bộ, đường sắt, đường thủy

Tuyến Quốc lộ 1A tổng chiều dài 4,4 km chạy qua xã Tam An, Tam Đàn.Đường sắt Bắc Nam dài 8 km chạy qua các xã Tam An, Tam Đàn, Tam Thành

Tuyến đường Tỉnh ĐT 615, ĐT 616 là các tuyến giao thông huyết mạch nối liềnQuốc lộ 1A và các vùng phía Tây của Tỉnh; Tuyến đường Tam Kỳ - Tam Vinhdài 6,7 km là tuyến huyết mạch nối liền khu trung tâm huyện với thành phố Tam

Kỳ Đường huyện có 10 tuyến với tổng chiều dài 89 km, trong đó có 5 kmđường thâm nhập nhựa, còn lại là đường đá cấp phối và đường đất Hệ thốngđường giao thông nông thôn đã được bê tông hoá được khoảng 40%

Về đường thủy, chủ yếu khai thác sử dụng vùng lòng Hồ Phú Ninh đểphát triển du lịch và giao thông với các xã lân cận trong huyện và huyện NúiThành

* Năng lượng:

Hiện tại, huyện Phú Ninh được cung cấp điện từ hệ thống lưới điện quốcgia Ngoài ra thủy điện Phú Ninh đã hoà mạng lưới quốc gia Tổng số hộ dùngđiện toàn huyện đạt 99%

* Bưu chính - Viễn thông:

Mạng lưới thông tin liên lạc được đầu tư mở rộng, góp phần nâng cao đờisống tinh thần, dân trí và thúc đẩy sản xuất phát triển Đến nay, mạng thông tin

di động đã phủ kín địa bàn (kể cả xã miền núi Tam Lãnh), nhiều nơi đã kết nốimạng internet và sử dụng dịch vụ truyền hình cáp

* Hạ tầng xã hội:

Từ khi thành lập huyện đến nay, đã tập trung đầu tư mở rộng hệ thốngtrường lớp, thực hiện kiên cố hóa, tầng hóa trường học và xây dựng trường họcđạt chuẩn quốc gia, đã xây mới thêm một trường THPT, nâng số trường THPTtrên địa bàn huyện là 2 trường (Trần Văn Dư và Nguyễn Dục) Toàn huyện có 1thị trấn và 10 xã, đạt chuẩn về y tế; đã xây dựng hoàn thành Trung tâm y tếhuyện Hầu hết các xã đã có nhà văn hóa, khu thể thao; nhà văn hóa thôn, khuthể thao thôn đã có và đạt chuẩn

* Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội

a Thuận lợi

- Huyện Phú Ninh có vị trí địa lý và tài nguyên thiên nhiên thuận lợi chophát triển kinh tế - xã hội, là vùng có tài nguyên phong phú, bao gồm cả nhữngtài nguyên trên đất liền và tài nguyên sông rạch

- Thị xã có hệ thống giao thông rất thuận lợi, từ huyện Phú Ninh có thể đilại, vận chuyển hàng hóa đến các vùng kinh tế trong và ngoài nước, là điều kiệncho phép đẩy nhanh phát triển kinh tế

- Hệ thống giao thông đường bộ của huyện Phú Ninh trong tương lai gần

sẽ đi qua tạo thuận lợi cho việc thu hút đầu tư trong và ngoài nước vào huyện

- Với đà phát triển nhanh về khu vực công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp,thương mại - dịch vụ sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho việc thu hút lao động nôngnghiệp sang lao động phi nông nghiệp

b Khó khăn

- Huyện Phú Ninh có quỹ đất phong phú, đa dạng, nhưng chất lượng kémhơn so với các huyện khác trong tỉnh, nên gây không ít khó khăn trong sản xuấtnông nghiệp

- Hệ thống cơ sở hạ tầng phát triển khá nhanh, nhưng đang trong giai đoạnđầu tư tiên gây không ít khó khăn trong việc lưu thông đi lại của người dân

- Thương mại - dịch vụ trên địa bàn thị xã phát triển nhanh nhưng chủ yếu

là dịch vụ vận tải và cảng; dịch vụ phục vụ cho đời sống nhân dân chưa pháttriển tương xứng với kinh tế của thị xã

-Việc bố trí đất đai cho các công trình công cộng và các khu - cụm côngnghiệp hiện nay khá khó khăn, chi phí đền bù, giải toả cao

- Kinh tế - xã hội phát triển với tốc độ nhanh dẫn đến nguy cơ ô nhiễmmôi trường sẽ có chiều hướng gia tăng nếu không được kiểm soát tốt

Vậy, huyện Phú Ninh tuy tồn tại một số khó khăn nhất định về điều kiện

tự nhiên, kinh tế - xã hội nhưng nhìn chung có rất nhiều thuận lợi về điều kiện tựnhiên cũng như kinh tế - xã hội để huyện vươn mình phát triển trở thành trungtâm đô thị, kinh tế của tỉnh Quảng Nam

3.1.3 Hiện trạng sử dụng đất và biến động sử dụng đất tại huyện Phú Ninh giai đoạn 2018 -2022

Quỹ đất tự nhiên của huyện phân bố không đồng đều theo đơn vị hành

chính Đơn vị có diện tích lớn nhất là xã Tam Lãnh 7.131,20 ha, xã Xã Tam Lộc 3.474,28 ha, xã Xã Tam Đại 3.167,05 ha và các đơn vị có diện tích nhỏ là

thị trấn Phú Thịnh 648,04 ha, xã Tam An 972,43 ha

Bảng 3 1 : Hiện trạng sử dụng đất huyện Phú Ninh năm 2022

STT Loại đất Mã Tổng Diện tích Cơ cấu(%)

- Đất bãi thải, xử lý chất thải DRA 0,02 0,00008

- Đất làm nghĩa trang nghĩa

STT Loại đất Mã Tổng Diện tích Cơ cấu(%)

2.10 Đất khu vui chơi giải trí

2.14 Đất XD trụ sở của tổ chức

2.16 Đất sông ngoài, kênh, rạch,

(Nguồn: Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Phú Ninh)

a.Đất nông nghiệp

- Đất trồng lúa

Năm 2022 đất trồng lúa toàn huyện có 4.653,58 ha chiếm 18,20% diệntích đất nông nghiệp Trong đó đất trồng lúa nước có 4.235,88 ha.Các xã có diệntích đất lúa nước lớn là Tam Phước ,Tam Lộc, Tam Thành

- Đất trồng cây hàng năm khác

Năm 2022 đất trồng cây hàng năm khác toàn huyện có 1.985,09 ha chiếm7,76% diện tích đất nông nghiệp Diện tích phân bố ở 11/11 xã, thị trấn củahuyện, song tập trung nhiều ở xã Tam Phước, Tam Đàn, Tam Lộc

- Đất trồng cây lâu năm