Ngày nay khi xã hội càng phát triển thì nhu cầu về đất đai càng lớn và trở nên bức thiết, trong khi đất đai không thể sinh ra và phát triển hoặc mở rộng về diện tích nên giá trị đất đai càng ngày càng lớn và giá đất càng tăng.
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
Cơ sở lý luận và vấn đề nghiên cứu
2.1.1 Khái niệm về đất đai
2.1.1.1 Khái niệm về đất đai
Luật Đất đai qua nhiều thời kỳ điều đã khẳng định “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hóa xã hội, an ninh quốc phòng” Như vậy đất đai là điều kiện chung nhất đối với mọi quá trình sản xuất và hoạt động của con người Nói cách khác, không có đất sẽ không có sản xuất cũng như không có sự tồn tại của chính con người Do vậy để có thể sử dụng đúng, hợp lý và có hiệu quả toàn bộ quỹ đất thì việc hiểu rõ khái niệm về đất đai vô cùng cần thiết.
Từ đó có sự xuất hiện của con người, con người cùng với sự tiến hóa của mình cũng không ngừng tác động vào đất và làm thay đổi nó một cách nhất định Theo tiến trình này, con người cũng nhận thức về đất đai một cách đầy đủ hơn Ví dụ: ‘‘đất đai là một tổng thể vật chất gồm cả sự kết hợp giữa địa hình và không gian tự nhiên của thực thể vật chất đó’’, hoặc “một vạt đất là một diện tích cụ thể của bề mặt Trái đất Xét về mặt địa lý, đất đai bao gồm các đặc tính của phần không khí, thổ nhưỡng địa chất, thủy văn, cây cối, động vật sinh sống trên đó và tất cả các hoạt động trong quá khứ và hiện tại của con người ở chừng mực mà những đặc tính đó có ảnh hưởng tới sử dụng vạt đất này trước mắt và trong tương lai”. Đến nay, khái niệm đầy đủ và phổ biến nhất hiện nay về đất đai như sau:
“Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó như: khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, mặt nước, các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn động thực vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường xá, nhà cửa)”.
Về mặt sở hữu của quốc gia thì đất đai là lãnh thổ và bao gồm cả lãnh hải.
Về mặt sử dụng thì đất đai bao gồm cả bề mặt không gian trên đất, mặt đất và chiều sâu dưới đất theo chiều thẳng đứng.
Như vậy, đất đai là một khoảng không gian giới hạn theo chiều thẳng đứng (gồm khí hậu của bầu khí quyển, lớp đất phủ bề mặt, thảm động thực vật, nước mặt, nước ngầm và tài nguyên khoáng sản trong lòng đất), và theo chiều ngang trên mặt đất (là sự kết hợp giữa thổ nhưỡng, địa hình, thủy văn cùng nhiều thành phần khác) Đất đai giữ vai trò quan trọng và có ý nghĩa to lớn đối với hoạt động sản xuất cũng như cuộc sống của xã hội loài người [1].
2.1.1.2 Khái niệm về giá đất Đất đai là sản phẩm của tự nhiên Con người không thể trực tiếp làm ra nó và bản thân nó cũng không có giá trị Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình trao đổi mua bán. Nói cách khác, giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi khả năng thu lợi từ đất trong một khoảng thời gian nào đó.
Tại Điều 3 của Luật Đất đai năm 2013 ghi rõ: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định” [4].
Giá đất ở nước ta được hình thành trong những trường hợp sau đây:
1 Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo quy định tại Mục 2 của Luật đất đai năm 2013.
2 Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
3 Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
2.1.1.3 Đặc điểm của giá đất
- Không giống nhau về phương thức biểu thị: Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi đến đó và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp Như vậy giá đất được biểu thị ở nhiều phương thức khác nhau, ngoài biểu thị bằng giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng còn có thể biểu thị bằng tiền thuê, có nghĩa là đất đai tồn tại thị trường cho thuê Mối quan hệ giá cả đất đai với tiền thuê cũng giống như mối quan hệ lợi tức với tư bản, chỉ cần xác định tỷ suất lợi tức hoàn vốn là có thể tính ra giá đất.
- Không giống nhau về thời gian hình thành: Do đất đai có tính cá biệt cá thể lớn, lại thiếu một thị trường ổn định, giá cả được hình thành dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá cả dài, khó so sánh với nhau Khi định giá cần căn cứ đặc điểm của bản thân loại đất và tình trạng thị trường, tiến hành phân tích cụ thể để đưa ra giá đất phù hợp với từng thời điểm nhất định.
- Giá đất không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định: Đất đai không phải là sản phẩm lao động của con người, cho nên không có giá thành sản xuất Thực tế trong trường hợp con người khai phá đất đai, thì chi phí là một bộ phận của giá đất vì người ta có thể ước tính được các chi phí trực tiếp đầu tư vào đất Tuy nhiên các khoản chi phí khác thì khó phân bổ để hạch toán vào giá đất.
- Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường, nguyên nhân chủ yếu là do hai mặt tạo thành:
+ Tính chất khan hiếm của đất đai nên tính co giãn trong cung nhỏ, đồng thời cùng với sự phát triển kinh tế, xã hội và sự tăng nhân khẩu nên yêu cầu về đất tiếp tục tăng theo, cho nên giá đất ngày càng tăng lên.
+ Trong thị trường thông thường, giá cả hàng hóa chịu ảnh hưởng của bản thân đôi bên cung cầu Nhưng nói chung cung của đất là do tự nhiên cung cấp, đất đai mà con người có thể sử dụng được là rất hạn chế, làm cho tính co giãn trong cung kinh tế cũng rất nhỏ, nhưng do nhu cầu đối với đất lại thay đổi theo phát triển kinh tế nên tính co giãn lại rất lớn.
- Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt:
Do đất cố định về vị trí nên giữa các thị trường cũng có tính khu vực, giá cả của đất rất khó hình thành và thống nhất mà có tính đặc trưng khu vực rõ ràng Trong cùng một thành phố, vị trí của thửa đất khác nhau thì giá đất cũng khác nhau, giá đất có tính cá biệt rất rõ ràng Ngoài ra giá đất còn phục vụ vào sự phát triển kinh tế, sự gia tăng dân số của từng vùng, vì vậy thửa đất khác nhau có giá cả rất khác nhau [3].
2.1.2 Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất và giá đất ở
Cơ sở hình thành giá đất là một vấn đề có vai trò hết sức quan trọng trong việc định giá đất cụ thể và chính xác Sự hình thành giá trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do các yếu tố chính như địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu.
Cơ sở thực tiễn của vấn đề nghiên cứu
2.2.1 Tình hình biến động giá đất trên thế giới
Trong giai đoạn phát triển hiện nay của nền kinh tế thế giới, mỗi lĩnh vực kinh tế đều có những thay đổi sâu sắc Hình thái và sự phát triển của thị trường BĐS trên thế giới cũng không nằm ngoài quá trình đó Tốc độ tăng trưởng vượt trội của thị trường hàng hóa dẫn đến các nhu cầu mở rộng đầu tư đã thúc ép mở rộng thị trường BĐS và đã tạo nên xu hướng tăng giá đất.
Thị trường Mỹ, Hàn Quốc, Thụy Sĩ, Trung Quốc… được xem là những thị trường địa ốc đã chín, ổn định, ít xảy ra biến động về giá Tuy nhiên, trong 1 năm qua, các thị trường này ghi nhận mức biến động giá mạnh chưa từng có.
Dữ liệu do Hiệp hội Môi giới quốc gia Mỹ công bố cho thấy, giá bán trung bình một ngôi nhà ở Mỹ đã tăng lên mức cao kỷ lục 363.300 USD vào giữa năm 2021, tăng 23,4% so với mức 294.000 USD trong cùng kỳ năm 2020.
Tại Hàn Quốc, theo thống kê của Ngân hàng Kookmin Bank, giá căn hộ trung bình tại Seoul tăng tới 90% so với cùng thời điểm 2 năm trước, hiện đạt đỉnh 1,1 tỷ won (953.000 USD) vào tháng 7 Mức giá này tương đương 17 năm thu nhập trung bình của một hộ gia đình ở Seoul, cao gấp đôi tỷ lệ hồi năm
2019 Ra khỏi thủ đô, giá căn hộ trung bình trên toàn Hàn Quốc cũng đã tăng 60% từ năm 2016 đến nay.
Tháng 10 năm 2021, một báo cáo của ngân hàng hàng đầu Thụy Sĩ cảnh báo nguy cơ bong bóng bất động sản hình thành trên thị trường nhà ở của Thụy
Sĩ ngày càng cao Báo cáo cho biết, trong khi giá trung bình của bất động sản nhà ở là 6,5 lần thu nhập hàng năm trước đại dịch Covid-19, thì hiện tại được ước tính vào khoảng 7,1 lần thu nhập hàng năm Theo phân tích, giá nhà ở đã tăng 24%, mức tăng nhiều nhất trong 8 năm qua Mức tăng này không phù hợp với mức tăng thu nhập tương ứng.
Tốc độ tăng giá của thị trường bất động sản toàn cầu được nhận định xuất phát từ tốc độ lạm phát toàn cầu tăng mạnh chưa từng có trong suốt 10 năm qua. Theo thống kê của IMF (Quỹ Tiền tệ Quốc tế), tại Hoa Kỳ, trong 6 tháng đầu năm 2021, mức CPI đạt 6,2% Đây là mức lạm phát cao nhất tính từ tháng 3 năm 2008 tại đất nước này Tại Anh, mức lạm phát đạt 5,2%, cao nhất từ tháng
8 năm 2012 Mức lạm phát tại Trung Quốc cũng cao nhất trong suốt 13 năm qua [4].
2.2.2 Tình hình biến động giá đất ở Việt Nam
Giai đoạn từ năm 2011 đến năm 2013: Năm 2013, cùng với tình hình kinh tế vĩ mô đã có chiều hướng ổn định trở lại thì thị trường bất động sản cũng đã có những dấu hiệu tích cực đáng ghi nhận Dấu ấn lớn nhất là giá cả hàng hóa bất động sản tiếp tục giảm ở hầu hết các dự án với mức giảm từ 10% đến 30%, thậm chí có dự án giảm đến 50% so với cuối năm 2011.
Việc giảm giá bất động sản trong năm qua có lợi hơn cho khách hàng, giúp giao dịch tăng trở lại, đặc biệt, số lượng giao dịch trong quý IV/2013 đã tăng gấp đôi so với quý đầu năm Cơ cấu hàng hóa BĐS đã được điều chỉnh sát với nhu cầu thị trường, các doanh nghiệp đã chủ động điều chỉnh chiến lược kinh doanh, cơ cấu sản phẩm, nếu như trước đây chúng ta thừa các căn hộ quy mô lớn, giá cao trên 20 triệu đồng/m², thì hiện nay thị trường có sự chuyển dịch mạnh mẽ sang những căn hộ có quy mô nhỏ và trung bình với giá dưới 20 triệu đồng/m², cá biệt có dự án dưới 10 triệu đồng/m².
Mức giá này đã đánh đúng vào nhu cầu thật và khả năng thanh toán của người tiêu dùng Đáng chú ý là hầu hết các giao dịch mua bán này là thật, mua xong có người vào ở chứ không đầu tư để đấy.
Hoạt động của thị trường đất đai còn nằm ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước Việc chuyển nhượng, mua bán, kinh doanh đất đai trong dân cư được diễn ra dưới nhiều hình thức khác nhau, trong đó vẫn tồn tại mua bán được thực hiện theo phương thức trao tay và chưa được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Ở các đô thị, hoạt động môi giới nhà đất của tư nhân phát triển tràn lan và rất lộn xộn Các văn phòng nhà đất, trung tâm nhà đất mọc lên khắp nơi, phần lớn không đăng ký kinh doanh và không nộp thuế cho Nhà nước [10].
Giai đoạn từ năm 2013 đến năm 2017: Trong giai đoạn 2013 - 2017, dự báo thị trường bất động sản sẽ có sự tái cấu trúc mạnh mẽ, tái cơ cấu sản phẩm để giải quyết hiện tượng lệch pha cung - cầu đang thiên về phân khúc BĐS cao cấp, BĐS du lịch nghỉ dưỡng cao cấp, chuyển mạnh sang phân khúc nhà ở, căn hộ vừa và nhỏ.
Trong hơn 20 năm qua, hoạt động của thị trường BĐS đã từng bước chuyển sang cơ chế thị trường dưới sự quản lý, điều tiết của Nhà nước, theo định hướng xã hội chủ nghĩa Theo quy luật phổ biến, thị trường BĐS thường diễn biến theo hình SIN bất đối xứng, phụ thuộc vào quy luật giá trị quy luật cạnh tranh quan hệ cung - cầu chính sách, cơ chế điều tiết vĩ mô của Nhà nước về hành vi đầu tư, kinh doanh của các doanh nghiệp, nhà đầu tư dưới sự tác động của chính sách, cơ chế, hoặc do yêu cầu của thị trường [10].
Giai đoạn từ năm 2018 đến nay: Ngay đầu năm, thời điểm tháng 2 và tháng 3/2021, sốt đất diện rộng đã diễn ra từ Bắc vào Nam Đây được coi là
“cơn sốt” có nhiệt độ lớn nhất năm khi tại hàng loạt khu vực, giá đất tăng chóng mặt, có nơi tăng gần 50%
Theo ghi nhận của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, đất đai sôi sục khắp nơi, giá tăng chóng mặt, trung bình tăng 10% sau mỗi tháng Cục bộ một số nơi tăng mạnh hơn, điển hình nhất là các vùng ven Hà Nội như Quốc Oai tăng 20%, Ba Vì 45%, Hòa Bình 46%, Bắc Ninh 20%, Hưng Yên 26%
Khắp từ Bắc vào Nam, dễ dàng gặp cảnh người dân bỏ kinh doanh, bỏ sản xuất để lao vào đầu tư đất Ở nhiều địa phương, nhiều môi giới tung tin không đúng sự thật về quy hoạch và phát triển dự án nhằm câu khách Những hiện tượng rao bán đất không phù hợp với quy định pháp luật như đất rừng, đất ruộng, vườn…cũng xuất hiện "Cò mồi" thường xuyên tụ tập, đẩy giá lên từng giờ, từng ngày. Đến quý II, giá đất bắt đầu lắng xuống và gần như nguội hẳn do Bộ Xây dựng và chính quyền các địa phương có chỉ đạo quản lý, công khai thông tin, cảnh báo cho nhà đầu tư và nhất là do dịch Covid - 19 bùng phát trên diện rộng, điển hình là ở Bắc Giang, Bắc Ninh. Đầu quý III, giá đất giảm sâu do ảnh hưởng của làn sóng Covid - 19 lần thứ 4 ở phía Nam trong khi phía Bắc thị trường đất nền dần phục hồi Tuy nhiên, từ cuối quý III đến nay, tình trạng sốt đất lại tái diễn.
Một trong những nghịch lý lớn nhất của thị trường bất động sản 2021 là dù giá tăng, sốt đất tại nhiều nơi, nhưng lượng giao dịch nhà đất lại sụt giảm nghiêm trọng, 80% sàn giao dịch bất động sản ngừng hoạt động.
Một số nghiên cứu liên quan đến lĩnh vực của đề tài
- Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2018-2019.
- Nghiên cứu sự biến động và một số yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở trên địa bàn Phường Nguyễn Trãi, thành Phố Hà Giang, tỉnh Hà Giang giai đoạn 2012-2014.
- Nghiên cứu thực trạng và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh.
- Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố VĩnhLong.
ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Đối tượng nghiên cứu
- Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và thực trạng giá trị sử dụng đất tại địa phương.
- Các văn bản pháp luật, nghị định, quyết định liên quan đến giá đất và định giá đất.
Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi không gian: Đề tài được tiến hành tại phường Hòa Minh, quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng.
- Phạm vi thời gian: Đề tài tiến hành thu thập số liệu trong khoảng thời gian từ khi thực hiện tháng 2020 đến năm 2022
- Thời gian thực tập: Từ 20/12/2022 đến 23/04/2023.
Nội dung nghiên cứu
- Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của phường Hòa Minh, quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng.
- Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất đai tại phường Hòa Minh, quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng.
- Đánh giá tình hình biến động giá đất trên địa bàn phường Hòa Minh,quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng giai đoạn 2020 - 2022.
- Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại phường Hòa Minh, quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng giai đoạn 2020 - 2022.
- Đề xuất các giải pháp nhằm tăng cường hiệu quả định giá đất ở trên địa bàn phường Hòa Minh, quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng.
Phương pháp nghiên cứu
3.4.1 Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu
3.4.1.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp
- Đề tài tiến hành điều tra thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý và sử dụng đất, tình hình đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính, xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính trên địa bàn phường Hòa Minh, quận Liên Chiểu Trên cơ sở các số liệu này, tiến hành tổng hợp các thông tin cần thiết phục vụ cho công tác nghiên cứu.
- Tại Phòng Tài nguyên Môi trường quận Liên Chiểu : thu thập các tài liệu, số liệu về hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lý sử dụng đất tại phường Hòa Minh, quận Liên Chiểu từ năm 2020 - 2022
- Tại Văn phòng đăng ký đất đai quận Liên Chiểu: thu thập các văn bản pháp luật có liên quan đến hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai, các báo cáo về tình hình hoạt động kết quả thực hiện nhiệm vụ từ năm 2020 - 2022.
3.4.1.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp
Nghiên cứu về các nội dung: thực trạng giá đất ở, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và sự chênh lệch giữa giá đất do nhà nước quy định và giá đất trên thị trường chuyển nhượng Trên cơ sở nghiên cứu về các nội dung trên của địa bàn phường Hòa Minh, nghiên cứu chọn ra 7 tuyến đường đại diện cho các khu vực, tuyến đường của phường Hòa Minh phản ánh được sự phát triển kinh tế, xã hội của phường để nghiên cứu.
Phương pháp điều tra có sự tham gia của người dân, sử dụng bộ phiếu điều tra để điều tra, phỏng vấn người dân và các nhà môi giới bất động sản lâu năm có kinh nghiệm và độ tin cậy tại phường Hòa Minh nhằm xác định giá đất và các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất thị trường trên địa bàn nghiên cứu.
Mỗi tuyến đường tiến hành điều tra 10 phiếu, với vị trí mặt tiền là vị trí 1, và vị trí trên các kiệt là vị trí 2 và vị trí 3 trên các tuyến đường được chọn để điều tra Nhằm xác định các thông tin về giá đất và các yếu tổ ảnh hưởng đến giá đất, đồng thời lấy ý kiến đóng góp của người dân về các giải pháp bình ổn giá đất.
Nội dung phiếu điều tra cần thống kê rõ các thông tin như chủ sử dụng đất, thửa đất, giá đất tại khu vực sinh sống và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.
- Đường nhóm 1: Đây là những tuyến đường gần biển, có khả năng sinh lời cao nhất từ các nhà hàng, khách sạn và dịch vụ du lịch khác trên địa bàn.
- Đường nhóm 2: Đây là những đường “tuyến 2” gần với những tuyến đường nhóm 1 nhưng không sát biển, nơi được sử dụng để kinh doanh các dịch vụ liên quan đến du lịch.
- Đường nhóm 3: Đây là những tuyến đường ở các khu vực tiếp giáp với khu vực trung tâm (khu vực 1 và 2)
- Đường nhóm 4: Đây là những tuyến đường ở khu vực xa trung tâm.
3.4.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu Đề tài tiến hành chọn 7 tuyến đường trên địa bàn phường Hòa Minh làm đại diện để nghiên cứu
Nhóm đường thứ nhất là các tuyến đường được chọn bao gồm các tuyến trung tâm của phường Hòa Minh Có các khu vực, tuyến đường phố dân cư sầm uất, kinh tế phát triển, nhiều trụ sở hành chính, đời sống cao có tính chất đại diện, phản ánh được sự phát triển kinh tế, xã hội của phường Hòa Minh gồm 3 tuyến đường là Hoàng Thị Loan, Tôn Đức Thắng, Nguyễn Sinh Sắc Đây là nơi tập trung bệnh viện, chùa chiền, các dịch vụ kinh doanh mua bán, ngân hàng, và trung tâm hành chính quận Liên chiểu
Nhóm đường thứ 2 tương tự chọn trên địa bàn phường Hòa Minh các tuyến đường có cơ hội tốt để phát triển kinh doanh buôn bán, làm văn phòng, nhà ở bao gồm 2 tuyến như Nam Trân, Trần Nguyên Đán
Nhóm đường thứ 3 là nhóm tiếp giáp với khu vực trung tâm là tuyến Tô Hiệu
Nhóm đường thứ 4 là nhóm cuối cùng Nhóm đường này ở xa trung tâm và có mật độ dân cư thấp hơn so với các tuyến đường nêu trên là tuyến Lê TrọngTấn.
3.4.3 Phương pháp so sánh Đề tài sử dụng phương pháp so sánh để xem xét sự biến động giá đất thị trường giai đoạn 2020 – 2022 so với giá nhà nước của 7 tuyến đường nghiên cứu trên địa bàn phường Hòa Minh Từ đó, đề xuất được các giải pháp cho đề tài nghiên cứu.
3.4.4 Phương pháp xử lý thông tin số liệu và minh họa bằng đồ thị
Số liệu thu thập được sẽ được tổng hợp bằng phần mềm Microsoft excel, Microsoft Word Trên cơ sở số liệu, tài liệu thu thập được tiến hành tổng hợp và đánh giá sự biến động giá đất của nhà nước với giá thị trường, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Kết quả được trình bày bằng các bảng biểu và nhận xét sau bảng biểu
Sử dụng các dạng biểu đồ và đồ thị để thể hiện các kết quả nghiên cứu của đề tài gồm cơ cấu sử dụng đất, sự biến động giá đất, so sánh giá đất ở theo quy định nhà nước và giá đất ở thị trường.
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của phường Hòa Minh
4.1.1 Khái quát điều kiện tự nhiên
Hình 4.1 Bản đồ hành chính phường Hòa Minh
Hòa Minh là một trong 5 phường của quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng, nằm ở phía đông của quận Phường Hòa Minh có diện tích 7,68 km², dân số năm dân số năm 2020 là 47.653 người, mật độ dân số đạt 6.2091 người/km². Phường giáp với nhiều phường khác của quận Liên Chiểu, quận Cẩm Lệ, huyện Hòa Vang và quận Thanh Khê.
Cụ thể, phía bắc giáp biển Đông; phía đông giáp phường Thanh Khê Tây,quận Thanh Khê và phường Hòa An, quận Cẩm Lệ; phía nam giáp xã Hòa
Nhơn, huyện Hòa Vang; phía tây giáp phường Hòa Khánh Nam, Hòa Khánh Bắc, quận Liên Chiểu Là một phường đang trong giai đoạn quy hoạch xây dựng, trong đó có Trung tâm Đô thị mới Tây Bắc thành phố Đà Nẵng với một vị trí rất thuận lợi Phường Hòa Minh đã được Uỷ ban nhân dân thành phố công nhận là phường văn hoá, đã phổ cập bậc Trung học thời điểm tháng 10/2003. Trên địa bàn phường có 1 tượng Phật Thích ca lộ thiên lớn nhất cả nước.
Trên địa bàn phường có trường tiểu học Duy Tân, trường tiểu học Võ Thị Sáu, bệnh viện Ung bướu Đà Nẵng, bệnh viện Phổi Đà Nẵng, bến xe Trung tâm
TP Đà Nẵng Bên cạnh đó, Sân bay Quốc tế Đà Nẵng và khu công nghiệp Hòa Khánh cách trung tâm phường khoảng 6 km Phía bắc địa bàn phường là bãi tắm Liên Chiểu, tạo điều kiện phát triển du lịch tại phường [11].
- Khí Hậu: Phường Hòa Minh, quận Liên Chiểu thành phố Đà Nẵng nằm ở trung bộ Việt Nam, thuộc khu vực khí hậu nhiệt đới gió mùa Nhiệt độ cao và biên độ dao động không lớn Thời tiết phường Hòa Minh là sự chuyển tiếp đan xen giữa khí hậu miền Bắc và miền Nam, với tính trội là khí hậu nhiệt đới ở phía Nam Vậy nên khí hậu ở đây không chia làm 4 mùa rõ rệt như miền Bắc mà chỉ có 2 mùa chính: Mùa khô và mùa mưa
Nhiệt độ trung bình hằng năm 25°C, nhiệt độ cao nhất 40°C, nhiệt độ thấp nhất 12°C, độ ẩm trung bình cả năm là 70 - 75%, lượng nước bốc hơi từ 50 - 55%.
+ Mùa khô: Mùa khô ở phường Hòa Minh thường bắt đầu từ tháng 1 đến hết tháng 7 Nhiệt độ trung bình là 25,7°C, thỉnh thoảng có không khí lạnh nhưng không đáng kể và thường sớm kết thúc Độ ẩm không khí thấp, lượng mưa ít, khí hậu hơi nóng do chịu ảnh hưởng của gió Lào.
+ Mùa mưa: Mùa mưa thì sẽ trải dài từ tháng 8 tới tháng 1 Đây là thời điểm có nhiều mưa Lượng mưa trung bình là 161,4mm/tháng, nhiệt độ trung bình là 25,5°C Đặc biệt khoảng thời gian từ tháng 10 đến tháng 12 là mùa mưa bão, biển biến động mạnh, thường xuyên có bão Độ ẩm trung bình là 83,4%, cao nhất trong các tháng 10,11, trung bình từ85,67-87,67% , thấp nhất vào các tháng 6,7, trung bình từ 76,67-77,33%.
Lượng mưa trung bình hàng năm là 2.156,2 giờ, nhiều nhất vào các tháng 5,6 , trung bình từ 234 đến 277 giờ/ tháng, ít nhất là vào tháng 11,12, trung bình từ 69 đến 165 giờ/tháng.
Hình 4.2 Biểu đồ ngày mưa và nhiệt độ phường Hòa Minh năm 2022 4.1.1.3 Đặc điểm địa hình
Là phường cửa ngõ của quận Liên Chiểu, phường Hòa Minh có địa hình phường đồng bằng bằng phẳng, xen lẫn hệ thống đồi núi về phía Tây Vùng đồi núi tập trung ở phía Nam phường Hòa Minh Vùng đồng bằng chủ yếu tập trung ở ven biển chủ yếu nằm ở khu vực Hòa Phú (Hòa Minh) Vùng đồng bằng rộng, trải dài theo hướng Bắc Nam, có đường bờ biển dài khoảng 2km tạo nhiều thuận lợi trong giao thương, phát triển kinh tế, xã hội.
Nhìn chung các dòng sông chảy qua phường Hòa Minh đều mang các đặc tính của vùng duyên hải miền Trung, độ dài ngắn, độ dốc lớn, dao động mực nước và lưu lượng nước đều lớn, nghèo phù sa Mùa mưa, nước sông lên cao nhanh gây lũ lụt cho vùng hạ lưu nhưng thời gian lũ ngắn chỉ kéo dài trong một vài ngày Mùa khô nguồn sinh thủy thu hẹp, mực nước sông xuống thấp gây mặn cho toàn vùng hạ lưu sông, thời gian mặn kéo dài khoảng 1 tháng.
4.1.1.5 Các nguồn tài nguyên a Tài nguyên đất
Với diện tích 7,17 km 2 , Phường Hòa Minh có các loại đất khác nhau: cồn cát và đất cát ven biển, đất mặn, đất phèn, đất phù sa, đất xám bạc màu và đất xám, đất đen, đất đỏ vàng, đất mùn đỏ vàng Trong đó, quan trọng là nhóm đất phù sa ở vùng đồng bằng ven biển thích hợp với thâm canh lúa, trồng rau và hoa quả ven đô; đất đỏ vàng ở vùng đồi núi thích hợp với các loại cây công nghiệp dài ngày, cây đặc sản, dược liệu, chăn nuôi gia súc và có kết cấu vững chắc thuận lợi cho việc bố trí các cơ sở công trình hạ tầng kỹ thuật.
Tháng 1 Tháng 2 Tháng 3 Tháng 4 Tháng 5 Tháng 6 Tháng 7 Tháng 8 Tháng 9 Tháng 10 Tháng 11 Tháng 12 0
Biểu đồ nhiệt độ và lượng mưa phường Hòa Minh
Sở hữu rất nhiều danh hiệu nổi tiếng mà bao địa danh mơ ước như “Thành phố đáng sống nhất Việt Nam”, “Một trong những điểm đến hấp dẫn nhất thế giới 2015”, Đà Nẵng luôn hấp dẫn người đam mê du lịch bằng những vẻ đẹp thiên đường với sự hòa quyện của trời và biển, của mây và gió Chính bởi hội tụ đầy đủ mọi tinh hoa của thiên nhiên như vậy, Nguyễn Tất Thành - cung đường biển xanh tuyệt đẹp của thành phố Đà Nẵng đã nhanh chóng lọt vào danh sách những con đường biển đẹp nhất Việt Nam.
Với vị trí đắc địa gần như hướng ra biển Đông hoàn toàn, du lịch Đà Nẵng vốn nổi tiếng với rất nhiều bãi biển bờ cát đẹp như mơ chạy dài bên những cung đường biển tuyệt đẹp từ trong lòng thành phố. c Tài nguyên nhân văn và du lịch
Miếu Tam Vị làng Hòa Phú là một di tích văn hóa - lịch sử được hình thành cách đây hơn 400 năm, gắn với văn hóa làng xã và tín ngưỡng dân gian, gắn với quá trình mở cõi, khai khẩn đất xứ Đàng Trong Đây là nơi dân làng Hòa Phú ngày xưa lập lên để thờ cúng 3 vị tướng - 3 vị nhân thần đã hy sinh trong đánh giặc, giữ nước Miếu còn thờ cúng những vị thần bổn xứ trong văn hóa và tâm thức của cư dân nông nghiệp như Thần Nông, Bổn xứ Thành Hoàng… Trong chiến tranh, Miếu Tam Vị cũng là nơi liên lạc và hội họp của Chi bộ Đảng Trung Nghĩa - Phú Lộc, là nơi nhiều đồng chí cán bộ của Xứ ủy Trung Kỳ hoạt động cách mạng Trải qua các giai đoạn lịch sử Miếu Tam Vị được cán bộ và nhân dân làng Hòa Phú giữ gìn và bảo quản nguyên vẹn, đến nay Miếu Tam Vị đã vinh dự được UBND Thành phố Đà Nẵng quyết định công nhận là Di tích lịch sử cấp Thành phố.
Bên cạnh đó còn có Đình Hòa Phú Đình trực thuộc tổ 16, Hòa Phú 1, phường Hòa Minh Ngôi đình được xây dựng trên dưới 300 năm Thuở xưa, mới dựng ngôi đình chỉ là mảnh tranh tre nứa Trải qua bao lần trùng tu, lần mới nhất 1999 - 2000, ngôi đình đã mang dáng dấp như ngày hôm nay Đây là ngôi đình có giá trị lịch sử, vào thời kỳ chống Pháp và Mỹ, đình là nơi họp của cán bộ cách mạng của xã Hòa Thắng Hằng năm đến ngày 12 và 13 tháng giêng làng lại cầu quốc thái dân an Tại đây diễn ra nhiều trò chơi dân gian thú vị,truyền thống Nhằm rèn luyện sức khỏe, nâng cao tinh thần đoàn kết, khơi dậy tinh thần hướng về cội nguồn dân tộc
Hình 4.3 Đình Hòa Phú, phường Hòa Minh 4.1.2 Điều kiện kinh tế, xã hội phường Hòa Minh, quận Liên Chiểu, Thành phố Đà Nẵng
4.1.2.1 Thực trạng phát triển các ngành kinh tế
Tình hình quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn phường Hòa Minh, quận Liên Chiểu giai đoạn 2020 – 2022
4.2.1 Tình hình quản lý đất đai đất đai trên địa bàn phường Hòa Minh, quận Liên Chiểu
4.2.1.1 Tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật
Luật Đất đai 2013 đã tiếp cận và thể hiện đầy đủ về vấn đề tài chính đất đai theo cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa có sự quản lý của Nhà nước, đồng thời đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất, quyền lợi của Nhà nước, chủ đầu tư và đảm bảo ổn định xã hội, phù hợp với quá trình thực hiện sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.
Theo đó, Chính phủ ban hành khung giá đất, định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp Căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất do Chính phủ ban hành, UBND cấp tỉnh xây dựng và trình HĐND cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 5 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01/01 của năm đầu kỳ Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất hoặc giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp.
Trên cơ sở đó, Ủy ban nhân dân thành phố Đà Nẵng đã chỉ đạo các cơ quan chuyên môn tổ chức thực hiện nghiêm túc các văn bản của Nhà nước và của tỉnh về quản lý và sử dụng đất đai góp phần thực hiện tốt công tác quản lýNhà nước về đất đai trên địa bàn Đưa công tác quản lý đất đai trên địa bàn thành phố dần đi vào nề nếp, hạn chế được tiêu cực phát sinh trong công tác quản lý và sử dụng đất, hoàn thành được những nhiệm vụ và kế hoạch được giao, đáp ứng nhu cầu về đất đai và giá đất cho các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của thành phố cũng như của tỉnh.
4.2.1.2 Điều tra, khảo sát, đo đạc lập bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính
Công tác đo đạc lập bản đồ địa chính các loại tỷ lệ đã được triển khai từ năm 2013 đến nay Thành phố đã xây dựng 540 điểm lưới địa chính cấp 1, 2 và lưới độ cao kỹ thuật, mật độ 30ha/điểm Thành lập mới bản đồ địa chính tại 16 xã, phường với tỷ lệ 1/500 ở 7 phường Hòa Hải, Hòa Quý, thuộc quận Ngũ Hành Sơn; Hòa Xuân, Hòa An, Hòa Phát thuộc quận Cẩm Lệ, Hòa Minh thuộc quận Liên Chiểu và An Hải Bắc thuộc quận Sơn Trà Ngoài ra còn có tỷ lệ 1/2000 ở 9 xã Hòa Phước, Hòa Ninh, Hòa Khương, Hòa Sơn, Hòa Bắc, Hòa Phong, Hòa Phú, Hòa Châu và Hòa Liên thuộc huyện Hòa Vang.
Thành phố Đà Nẵng đã đo mới bổ sung bản đồ địa chính tỷ lệ 1/500 ở 23 phường An Khê, Thanh Khê Đông, Xuân Hà, Tam Thuận, Chính Gián, Thạc Gián, Tân Chính, Vĩnh Trung thuộc quận Thanh Khê; An Hải Đông, An Hải Tây, Nại Hiên Đông, Mân Thái, Phước Mỹ, Thọ Quang thuộc quận Sơn Trà; Hòa Hiệp Bắc, Hòa Hiệp Nam, Hòa Khánh Bắc, Hòa Khánh Nam thuộc quận Liên Chiểu; Mỹ An, Khuê Mỹ thuộc quận Ngũ Hành Sơn; Khuê Trung, Hòa Thọ Đông, Hòa Thọ Tây thuộc quận Cẩm Lệ.
Chuyển đổi hệ thống bản đồ địa chính tỷ lệ 1/500 khu đo thành phố Đà Nẵng và khu đo quận Liên Chiểu từ hệ tọa độ nhà nước HN-72 sang hệ tọa độ nhà nước VN-2000 gồm 1.588 mảnh bản đồ với diện tích 6.146 ha. Đồng thời xây dựng cơ sở dữ liệu quản lý đất đai liên quan đến đo đạc (bao gồm cả thành lập lưới địa chính cấp 1, 2, độ cao kỹ thuật), lập mới bản đồ địa chính Chỉnh lý bản đồ địa chính cho 56 đơn vị cấp phường, xã và dữ liệu đưa vào xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai (352.830 thửa).
Ngoài ra, Thành phố Đà Nẵng đã ban hành Quyết định số 33/2019/QĐ- UBND ngày 17/07/2019 về việc ban hành bộ đơn giá đo đạc địa chính áp dụng trên địa bàn thành phố Đà Nẵng
4.2.1.3 Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Những năm qua, UBND thành phố Đà nẵng rất chú trọng đến công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo quy định của pháp luật Đây là cơ sở để thực hiện tốt việc quản lý đất theo từng đối tượng sử dụng, đồng thời đảm bảo tính cân đối, hợp lý trong quy hoạch tổng thể theo các mục đích sử dụng đất và đáp ứng yêu cầu chung về quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội của thành phố.Xác định rõ vai trò quan trọng của công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nên trong những năm qua việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên địa bàn thành phố được triển khai khá đồng bộ.
Phương án quy hoạch sử dụng đất đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm
2045 của thành phố Đà Nẵng đã được thủ tướng chính phủ phê duyệt với mục tiêu phát triển Thành phố Đà Nẵng như sau: Xây dựng Thành phố Đà Nẵng trở thành một trong những trung tâm kinh tế - xã hội lớn của cả nước và khu vực Đông Nam Á, với vai trò là trung tâm về khởi nghiệp, đổi mới sáng tạo, du lịch, thương mại, tài chính, logistics, công nghiệp công nghệ cao, công nghệ thông tin, công nghiệp hỗ trợ; Thành phố cảng biển, đô thị biển quốc tế… Tầm nhìn đến năm 2045, Thành phố Đà Nẵng trở thành đô thị lớn, thông minh, sáng tạo, bản sắc, bền vững.
Quận Liên Chiểu đã có quyết định số 722/QĐ-UBND ngày 15/03/2022 về việc phê duyệt kế hoạch sử dụng đất cho năm 2022 nhằm công khai kế hoạch sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật, thực hiện thu hồi, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất đã được duyệt và thường xuyên kiểm tra thực hiện kế hoạch sử dụng đất.
4.2.1.4 Công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất
Sau khi Luật Đất đai có hiệu lực thi hành, thực hiện theo Công văn số 1622/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 06/5/2014, Công văn số 3398/BTNMT- TCQLĐĐ ngày 14/8/2014 gửi UBND các tỉnh, thành phố về việc quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, Phòng Tài nguyên môi trường đã tích cực, chủ động chỉ đạo, hướng dẫn các địa phương thực hiện công tác thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, bảo đảm theo đúng các quy định của pháp luật về đất đai.
- Việc lập hồ sơ thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất cho các dự án được thực hiện đồng bộ, đúng quy định và tuân thu theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm đã được UBND thành phố Đà Nẵng phê duyệt Quy trình triển khai được chỉ đạo chặt chẽ, thực hiện dân chủ, công khai và đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng đất Trong quá trình tổ chức thực hiện, UBND thành phố cũng đã xem xét và giải quyết kịp thời nhiều ý kiến, kiến nghị, thắc mắc của nhân dân về giá cả, các chính sách, chế độ khi Nhà nước thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất Đến nay, hầu hết các địa phương có đất bị thu hồi, chuyển mục đích để phát triển cơ sở hạ tầng tình hình an ninh ổn định, kinh tế phát triển, đời sống nhân dân ngày được cải thiện Kết quả công tác giao và thu hồi đất trên địa bàn thành phố như sau:
- Việc giao đất nông nghiệp ổn định, lâu dài cho các đối tượng sử dụng đất đã được thực hiện cơ bản hoàn thành Người dân trong thành phố từ khi được giao đất đã yên tâm sản xuất, ổn định đời sống, sử dụng đất hợp lý và bảo vệ rừng Việc giao đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất hàng năm được thành phố làm tốt, theo đúng thủ tục mà Nhà nước quy định
- Về thu hồi chuyển sang đất ở và cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất Căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt, những năm gần đây UBND thành phố đã ban hành một số Quyết định chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất ở và cho thuê đất đáp ứng nhu cầu cần thiết của người dân.
- Về thu hồi đất do vi phạm về đất đai Các chính sách pháp luật quản lý về đất đai được Nhà nước ban hành bổ xung liên tục đã điều chỉnh được những bất cập, tồn tại, tại địa phương, làm cơ sở thực hiện tốt công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn cũng như phục vụ tốt cho công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
4.2.1.5 Công tác đăng ký quyền sử dụng đất và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đánh giá tình hình biến động giá đất ở trên địa bàn phường Hòa Minh, quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng giai đoạn 2020 – 2022
4.3.1 Các căn cứ quy định giá đất trên địa bàn phường Hòa Minh giai đoạn
4.3.1.1 Các văn bản pháp lý của nhà nước
- Luật Đất đai 29 tháng 11 năm 2013
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất.
- Nghị định số 45/2014/NĐ - CP ngày 15/5/ 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất.
- Nghị định số 46/2014/NĐ - CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
- Nghị định số 135/2016/NĐ - CP ngày 09/9/2016 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định quy định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
- Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2014 của Chính phủ quy định về khung giá đất.
- Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính phủ về sửa đổi,bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai.
- Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài nguyên môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
- Nghị định số 96/2019/NĐ-C ngày 19/12/2019 Chính phủ quy định về khung giá đất.
4.3.1.2 Các văn bản pháp lý của thành phố Đà nẵng
- Quyết định số 09/2020/QĐ-UBND ngày 07/04/2020 của UBND Thành phố Đà Nẵng về việc quy định bảng giá các loại đất trên địa bàn thành phố Đà Nẵng giai đoạn 2020 – 2024.
- Quyết định số 07/2021/QĐ-UBND ngày 27/03/2021 của UBND Thành phố Đà Nẵng về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Quy định giá các loại đất ban hành kèm theo quyết định số 09/2020/QĐ-UBND ngày 07/04/2020 của UBND thành phố Đà Nẵng giai đoạn 2020 -2024.
- Quyết định số 12/2022/QĐ-UBND ngày 24/06/2022 của UBND Thành phố Đà Nẵng về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của quy định bảng giá các loại đất trên địa bàn thành phố Đà Nẵng giai đoạn 2020 – 2024 ban hành kèm theo quyết định số 09/2020/QĐ-UBND ngày 07/04/2020 và quyết định số 07/2021/QĐ-UBND ngày 27/03/2021 của UBND thành phố Đà Nẵng.
- Nghị quyết 82/2022/NQ-HĐND ngày 15/12/2022 của Hội đồng nhân dân thành phố Đà Nẵng về việc quy định mức thu, đối tượng thu, nộp, chế độ quản lý, sử dụng phí khai thác và sử dụng tài liệu đất đai; phí cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trên địa bàn thành phố đà Nẵng.
- Quyết định số 34/2021/QĐ-UBND ngày 3/11/2021 của UBND thành phố Đà Nẵng về việc ban hành quy định cụ thể việc rà soát, công bố công khai danh mục các thửa đất nhỏ hẹp do nhà nước trực tiếp quản lý, việc lấy ý kiến người dân và công khai việc giao đất, cho thuê đất đối với các thửa đất nhỏ hẹp tại địa phương để sử dụng vào mục đích công cộng hoặc giao, cho thuê cho người sử dụng đất liền kề trên địa bàn thành phố đà nẵng.
- Quyết định số 42/2014/QĐ-UBND ngày 26/11/2014 của UBND thành phố Đà Nẵng về việc ban hành quy định quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố Đà nẵng.
- Quyết định số 29/2018/QĐ-UBND ngày 31/08/2018 của UBND thành phố Đà Nẵng về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của quy định quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố Đà Nẵng, ban hành kèm theo Quyết định số 42/2014/QĐ-UBND ngày 26/11/2014 của UBND thành phố Đà Nẵng
- Quyết định số 31/2020/QĐ-UBND ngày 3/9/2020 của UBND thành phố Đà Nẵng về việc sửa đổi, bổ sung một số quy định quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố Đà Nẵng.
4.3.2 Giá đất ở theo quy định của Nhà nước trên địa bàn phường Hòa Minh giai đoạn 2020 – 2022
- Căn cứ vào các quyết định số 09/2020/QĐ-UBND ngày 07/04/2020, Quyết định số 07/2021/QĐ-UBND ngày 27/03/2021 và Quyết định số 12/2022/ QĐ-UBND ngày 24/06/2022 của UBND thành phố Đà Nẵng về về việc Quy định bảng giá các loại đất trên địa bàn thành phố Đà Nẵng giai đoạn 2020 –
2024, giá đất trên các tuyến đường được chọn để nghiên cứu tại phường Hòa Minh trong giai đoạn 2020 – 2022 được tổng hợp và thể hiện tại bảng 4.3 như sau:
Bảng 4.3 Giá đất ở áp dụng cho địa bàn nghiên cứu từ năm 2020 đến 2022
(đơn vị tính: 1000đ/ m 2 ) Đường phố Đoạn đường Từ - Đến Vị trí Giá đất quy định
Hoàng Thị Loan Nguyễn Sinh Sắc chân cầu vượt Ngã
Tôn Đức Thắng Hồng Thái Nguyễn Như Hạnh
Nguyễn Sinh Sắc Tôn Đức Thắng Nguyễn Tất Thành VT1 41.240
Nam Trân Tôn Đức Thắng Nguyễn Tường
Trần Nguyên Đán Nguyễn Sinh Sắc Hồ Tùng Mậu VT1 18.560
Tô Hiệu Tôn Đức Thắng Hoàng Thị Loan
Lê Trọng Tấn Mỏ đá Phước
VT3 5.050 Đường phố Đoạn đường Từ - Đến Vị trí Giá đất quy định
(Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra)
Qua bảng 4.3 cho thấy, giá đất ở theo quy định của nhà nước trên địa bàn phường Hòa Minh từ 2020 - 2022 có mức giá trung bình cao nhất qua các năm từ là vị trí 1 trên trục đường Nguyễn Sinh Sắc với mức giá trung bình là 41.240.000 đồng/m 2 Mức giá trung bình thấp nhất qua các năm từ 2020 - 2022 là vị trí 4 trên trục đường Lê Trọng Tấn với mức giá trung bình là 4.290.000 đồng/m 2
4.3.3 Tình hình biến động giá đất ở của phường Hòa Minh giai đoạn 2020 -2022
Qua quá trình điều tra và khảo sát trên thị trường phường Hòa Minh, giá đất trên thị trường thuộc địa bàn phường giai đoạn 2020 – 200 được tổng hợp và thể hiện tại bảng 4.4 như sau:
Bảng 4.4 Giá đất ở của các loại đường phố giai đoạn 2020 – 2022
(đơn vị tính: 1000đ/ m 2 ) Đường phố Vị trí Năm 2020 Năm 2021 Năm 2022
2 25.000 25.500 22.000 Đường phố Vị trí Năm 2020 Năm 2021 Năm 2022
(Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra)
Qua bảng 4.4 cho thấy, giá đất ở theo giá thị trường trên địa bàn phường Hòa Minh giai đoạn này có mức giá trung bình cao nhất là vị trí 1 trên trục đường Nguyễn Sinh Sắc với mức giá trung bình là 111.500.000 đồng/m 2 Mức giá thị trường cao thứ 2 ở khu vực này nằm trên tuyến đường Tôn Đức Thắng với mức giá trung bình trong cả giai đoạn là 95.920.000 đồng/m 2 Mức giá thấp nhất là vị trí 4 tuyến đường Lê Trọng Tấn với mức giá trung bình là 10.900.000 đồng/m 2
4.3.4 So sánh biến động giá đất ở do Nhà nước quy định với giá đất ở trên thị trường tại phường Hòa Minh giai đoạn 2020 - 2022
Căn cứ vào bảng 4.5 cho thấy khung giá trong 3 năm từ năm 2020 đến năm 2022 do Nhà nước quy định không có sự thay đổi Tuy nhiên, qua nghiên cứu thị trường từ năm 2020 đến năm 2022 giá đất có sự biến động Kết quả khảo sát cho thấy giá quy định thấp hơn nhiều so với giá thị trường Bởi vì giá đất trên thị trường còn bị chi phối bởi nhiều yếu tố khác như: qua khâu trung gian môi giới, tâm lý người mua, vị trí thửa đất
Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường Hòa Minh, quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng giai đoạn 2020 – 2022
4.4.1 Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tác động đến giá đất
Trên thực tế giá đất chịu ảnh hưởng của rất nhiều nhân tố, chính vì vậy khi định giá đất cần phải xem xét kỹ mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tác động đến giá đất, từ đó làm cơ sở cho việc định giá đất Đóng vai trò là đầu cầu trong khu vực kinh tế phía Bắc của thành phố Đà Nẵng, phường Hòa Minh trong những năm qua đã có những bước phát triển mạnh mẽ, tốc độ đô thị hóa nhanh và cơ sở hạ tầng ngày càng được hoàn thiện So với các phường khác như Hòa Khánh Bắc, Hòa Khánh Nam, Hòa Hiệp Bắc giá đất tại phường Hòa Minh có phần cao hơn và lại có khả năng sinh lợi cao hoặc tăng giá nhanh trong tương lai do mật độ dân số tại thành phố Đà Nẵng ngày càng tăng, nhu cầu sử dụng đất và các nguồn lợi từ đất rất cao Mặt khác, phường Hòa Minh là trung tâm cầu nối giữa các phường và quận, tập trung đông dân cư trí thức nên đã thu hút nguồn vốn rất lớn của người dân trong và ngoài phường đầu tư vào mua đất nên tình hình mua bán đất ở đây hiện nay diễn ra khá sôi động Khi mua bán đất với nhau người mua và người bán sẽ tự thỏa thuận giá cả, giá của thửa đất/khu đất mà họ mua sẽ tùy thuộc vào nhu cầu và yếu tố ảnh hưởng mà người bán hoặc người mua quân tâm khi tiến hành mua bán đất Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tác động đến giá đất lúc này sẽ tùy thuộc vào rất nhiều yếu tố và đặc điểm của thửa đất đó đang tọa lạc như yếu tố dân số, vị trí của lô đất, pháp lý và chính sách của nhà nước, đặc điểm của thửa đất, khả năng sinh lợi, hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, yếu tố môi trường, yếu tố an ninh xã hội.
4.4.2 Ảnh hưởng của yếu tố dân số
- Mật độ dân số: Tăng trưởng dân số là nhân tố làm tăng mọi nhu cầu của xã hội và theo đó là nhu cầu về nhà đất tăng lên Lượng BĐS là một đại lượng tỷ lệ thuận với dân số, đặc biệt khi tỷ lệ tăng dân số cơ học càng cao sẽ gây ra những đột biến về cầu BĐS
Bảng 4.9 Dân số và lao động của phường Hòa Minh, quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng giai đoạn 2020 - 2022
(nguồn: UBND phường Hòa Minh)
Qua bảng 4.9 cho thấy dân số phường Hòa Minh tăng nhanh, việc này ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người dân Tính từ năm 2020 đến năm 2022 dân số phường đã tăng 1658 người Dân số gia tăng qua hằng năm, năm 2020 dân số là 47.653 đến năm 2022 dân số là 49,311 Dân số tăng 1847 người, dẫn đến nhu cầu về đất ở tăng, lý do người dân các nơi tập trung về địa bàn phường làm ăn và sinh sống khiến nhanh số tăng nhanh Thu nhập bình quân đầu người tăng cao Việc này ảnh hưởng đến sự mua bán diễn ra trên thị trường BĐS Tại phường có mật độ dân số thuộc hàng trung bình của thành phố, có mật độ dân số đạt 6.2091 người/km², phân bố tương đối đồng đều làm cho giá đất của phường tăng nhanh
- Qua quá trình khảo sát thị trường trên khu vực được chọn để nghiên cứu là 7 tuyến đường trên phường Hòa Minh, tổng cộng 70 phiếu điều tra, mức độ ảnh hưởng của yếu tố dân số được thể hiện cụ thể qua bảng 4.10 như sau:
Bảng 4.10 Mức độ ảnh hưởng của yếu tố dân số
Mức độ ảnh hưởng Ảnh hưởng rất ít (Phiếu) Ảnh hưởng ít (Phiếu) Ảnh hưởng trung bình (Phiếu) Ảnh hưởng nhiều (Phiếu) Ảnh hưởng rất nhiều(Phiếu)
(Nguồn: Số liệu điều tra)
+ Bảng 4.10 cho thấy, mức đổ ảnh hưởng của mật độ dân số trên thị trường với mức trung bình là 30 phiếu, ảnh hưởng ít là 10 phiếu, ảnh hưởng nhiều là 18 phiếu, ảnh hưởng rất ít là 3 phiếu và ảnh hưởng rất nhiều là 9 phiếu Cho thấy yếu tố dân số đối với đa số người dân có tầm ảnh hưởng trung bình so với các yếu tố khác Qua điều tra trên địa bàn phường Hòa Minh thấy yếu tố dân số có ảnh hưởng lớn nhất ở tuyến đường Tôn Đức Thắng do đây là tuyến đường có mật độ dân số lớn, vì vậy, nhu cầu về nhà ở tăng cao Đa số tuyến đường còn lại cũng có mức ảnh hưởng tương đối cao Mức độ ảnh hưởng thấp nhất ở tuyến đường Lê Trọng Tấn, đây là đoạn đường nằm ở phía Nam của phường, dân cư thưa thớt
4.4.3 Ảnh hưởng của yếu tố vị trí lô đất
Qua bảng giá đất Nhà nước quy định và qua điều tra thực tế, có thể thấy các thửa đất VT1 có giá cao nhất do gần mặt đường lớn, người dân có thể trực tiếp kinh doanh, buôn bán, cho thuê, làm tăng khả năng sinh lợi của mảnh đất. Các thửa đất VT2, VT3 có giá giảm dần phụ thuộc vào vị trí thể hiện ở chỗ nếu càng gần đường, phố điều tra và các khu lân cận thì mức giá sẽ cao hơn Thực tế người dân sống ở các VT1 chấp nhận một môi trường sống khói bụi, tiếng ồn bởi đó là sự thuận tiện trong giao thông, đi lại, mua bán, lượng khác sử dụng dịch vụ hàng hóa, mang lại điều kiện tốt cho kinh doanh.
- Qua quá trình khảo sát thị trường trên khu vực được chọn để nghiên cứu là 7 tuyến đường trên phường Hòa Minh, tổng cộng 70 phiếu điều tra, mức độ ảnh hưởng của yếu tố vị trí được thể hiện cụ thể qua bảng 4.11 như sau:
Bảng 4.11 Mức độ ảnh hưởng của yếu tố vị trí
Mức độ ảnh hưởng Ảnh hưởng rất ít (Phiếu) Ảnh hưởng ít (Phiếu) Ảnh hưởng trung bình (Phiếu) Ảnh hưởng nhiều (Phiếu) Ảnh hưởng rất nhiều (Phiếu)
Mức độ ảnh hưởng Ảnh hưởng rất ít (Phiếu) Ảnh hưởng ít (Phiếu) Ảnh hưởng trung bình (Phiếu) Ảnh hưởng nhiều (Phiếu) Ảnh hưởng rất nhiều (Phiếu)
Gần các tiện ích cần thiết
(Nguồn: Số liệu điều tra)
Bảng 4.11 cho thấy, mức đổ ảnh hưởng của vị trí đất trên thị trường với mức trung bình là 22 phiếu, ảnh hưởng ít là 20 phiếu, ảnh hưởng nhiều là 16 phiếu, ảnh hưởng rất ít là 6 phiếu và ảnh hưởng rất nhiều là 6 phiếu Cho thấy yếu tố vị trí đối với đa số người dân có tầm ảnh hưởng trung bình so với các yếu tố khác Vì chủ yếu ở vị trí 1 là vị trí mặt tiền đường lớn, kinh doanh mua bán nên giá đất cao, còn lại vị trí 2 và vị trí 3 ít ảnh hưởng đến giá đất trên thị trường, hầu như giá đất không thay đổi nhiều.
+ Yếu tố gần trục đường chính với mức độ ảnh hưởng nhiều là 38 phiếu, ảnh hưởng trung bình là 16 phiếu, ảnh hưởng ít là 9 phiếu, ảnh hưởng rất nhiều là 6 phiếu và ảnh hưởng rất ít là 1 phiếu Cho thấy yếu tố gần trục đường chính là yếu tố có ảnh hưởng nhiều đến giá đất trên địa bàn nghiên cứu Vì các thửa đất gần với mặt tiền sẽ có giá cao hơn so với các vị trí ở xa, và còn phụ thuộc vào nhu cầu của người mua, các yếu tố trên thửa đất Cho thấy tâm lý của người sử dụng đất cho dù sử dụng thửa đất của mình vào mục đích nào cũng mong muốn thửa đất của mình ở một vị trí tốt để thuận lợi trong quá trình sản xuất, sinh hoạt và nâng cao nhất giá trị sử dụng của thửa đất đó để đem lại lợi ích cho chủ sử dụng.
+ Yếu tố gần các tiện ích cần thiết với mức độ ảnh hưởng nhiều là 40 phiếu, ảnh hưởng trung bình là 14 phiếu, ảnh hưởng rất nhiều là 9 phiếu, ảnh hưởng ít là 6 phiếu và ảnh hưởng rất ít là 1 phiếu Cho thấy mức độ ảnh hưởng từ vị trí thửa đất gần các tiện ích cần thiết cũng là yếu tố ảnh hưởng nhiều đến giá đất Vì nhu cầu đất đai của người dân trên địa bàn đều muốn gần các tiện ích để mục đích ở và mua bán đều tiện lợi, làm tăng tầm ảnh hưởng đến giá trị của thửa đất Trên địa bàn phường có các tuyến đường có tiện ích tốt như Tôn ĐứcThắng, Hoàng Thị Loan, nơi đây tập trung nhiều địa điểm vui chơi, khu vui chơi trẻ em The New Zone, nhà hàng đồng xanh, nhà hàng Budweise Để tìm hiểu thêm sự chênh lệch giá giữa các vị trí trên tuyến đường, lấy ví dụ về tuyến đường Hoàng Thị Loan thể hiện sự chênh lệch giá nhà nước quy định giữa các vị trí trong năm 2022 được thể hiện qua hình 4.6 như sau:
Vị trí 1 Vị trí 2 Vị trí 3 Vị trí 4
(Nguồn: UBND thành phố Đà Nẵng) Hình 4.6 Biểu đồ giá đất theo quy định thuộc các đường phố phường Hòa Minh năm 2022
Sự chênh lệch giữa các vị trí càng lớn khi thửa đất có giá trị càng cao. Như tại tuyến đường Hoàng Thị Loan, chênh lệch giữa VT1 với vị trí 2 là 25 triệu đồng/m 2 , chênh lệch giữa VT1 với VT4 là 27.65 triệu đồng/m 2 Chênh lệch VT2 và VT3 và VT3 và VT4 lần lượt là 1.22 triệu đồng/m 2 và 1.32 triệu đồng/ m 2 Cho thấy thấy trên cùng một tuyến đường phố, giá đất thuộc VT1 luôn có giá cao nhất và cao hơn nhiều lần giá đất các VT2, VT3 của các đường phố đó. Giá đất của các thửa đất cao hay thấp phụ thuộc vào yếu tố vị trí, thửa đất càng gần khu trung tâm, các khu buôn bán thì giá càng cao Đồng thời ở cùng một vị trí, nhưng do khả năng sinh lợi, cơ sở hạ tầng đã quyết định loại đường phố do đó giá đất ở cùng một vị trí nhưng loại đường phố khác nhau thì giá đất cũng khác nhau Tuy nhiên yếu tố vị trí chỉ quyết định giá cao hay thấp chứ không phải yếu tố làm biến động giá đất trên thị trường
4.4.4 Ảnh hưởng của yếu tố pháp lý, chính sách nhà nước
Yếu tố pháp lý, chính sách nhà nước là yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá trị đất và giao dịch mua bán đất Pháp lý minh bạch, rõ ràng thì khả năng giao dịch thuận lợi và thanh khoản cao Tình trạng pháp lý của đất đai như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, mục đích sử dụng đất và mức thuế suất của thửa đất sẽ giúp thửa đất xác định được giá trị và dễ dàng thanh khoản, pháp lý rõ ràng và minh bạch trong hoạt động mua bán. Mức thuế suất phải nộp theo quy định đối với thửa đất.
- Qua quá trình khảo sát thị trường trên khu vực được chọn để nghiên cứu là 7 tuyến đường trên phường Hòa Minh, tổng cộng 70 phiếu điều tra, mức độ ảnh hưởng của yếu tố pháp lý, chính sách nhà nước trên địa bàn phường HòaMinh được thể hiện cụ thể qua bảng 4.12 như sau:
Bảng 4.12 Mức độ ảnh hưởng của yếu tố pháp lý, chính sách nhà nước
Mức độ ảnh hưởng Ảnh hưởng rất ít (Phiếu) Ảnh hưởng ít (Phiếu) Ảnh hưởng trung bình (Phiếu) Ảnh hưởng nhiều (Phiếu) Ảnh hưởng rất nhiều (Phiếu)
Mục đích sử dụng đất 0 4 10 30 26
Giấy tờ pháp lý thửa đất 1 1 7 15 46
Thuế suất của thửa đất 5 8 40 16 1
(Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra)
+ Bảng 4.12 cho thấy, mức độ ảnh hưởng của yếu tố mục đích sử dụng đất trên địa bàn phường Hòa Minh với ảnh hưởng nhiều là 30 phiếu, ảnh hưởng rất nhiều là 26 phiếu, ảnh hưởng trung bình là 10 phiếu, ảnh hưởng ít là 4 phiếu và ảnh hưởng rất ít là 0 phiếu Cho thấy mức độ ảnh hưởng của yếu tố này là rất quan trọng đối với việc đầu tư đất đai, vì với thửa đất có mục đích sử dụng đất là toàn bộ đất ở hay nhiều đất ở sẽ có giá trị cao hơn so với thửa đất có ít đất ở hay chưa có đất ở
+ Yếu tố giấy tờ pháp lý với mức độ ảnh hưởng rất nhiều là 46 phiếu, ảnh hưởng nhiều là 15 phiếu, ảnh hưởng trung bình là 7 phiếu, mức ảnh hưởng ít và rất ít là 1 phiếu Cho thấy mức độ ảnh hưởng của pháp lý là yếu tố rất quan trọng quyết định đến giá trị của thửa đất Vì một thửa đất có giấy tờ pháp lý rõ ràng, minh bạch sẽ thuận lợi và dễ dàng cho việc mua bán, thửa đất chưa có giấy tờ hay đang làm giấy tờ thì sẽ không đủ tính pháp lý rõ ràng, tạo ra sự rủi ro trong đầu tư nên mức giá sẽ thấp hơn so với thửa đất có đầy đủ giấy tờ pháp lý
Nhận xét chung về mức độ ảnh hưởng giữa các yếu tố tác động đến giá đất ở phường Hòa Minh
Từ kết quả khảo sát ý kiến của người dân về mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tác động đến giá đất, có thể nhận thấy mức độ ảnh hưởng của các yếu tố là không giống nhau Tâm lý của người dân có xu hướng hướng về điều kiện sao cho nâng cao được giá trị của mảnh đất nhất để phục vụ lợi ích cho mục đích sử dụng của mình nền yếu tố điều kiện sinh lợi vẫn là lựa chọn ưu tiên hàng đầu, chiếm tỷ lệ cao nhất trong tổng các yếu tố ảnh hưởng với lựa chọn 36 phiếu cho ảnh hưởng rất nhiều Xếp thứ 2 là yếu tố vị trí với số lượng từ 36 đến 40 phiếu ảnh hưởng nhiều Các yếu tố như pháp lý và vị trí lô đất cũng được xem trọng trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất và có mức độ ảnh hưởng khá lớn đến giá đất với tỷ lệ chọn các phiếu ảnh hưởng nhiều và rất nhiều khá cao Các yếu tố còn lại như an ninh - xã hội và môi trường thì mức độ ảnh hưởng vẫn còn ở mức thấp với với số phiếu ảnh hưởng ít và trung bình khá nhiều Ngoài ra khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa người bán và người mua rất quan tâm đến yếu tố quy hoạch sử dụng đất vì giá đất sau quy hoạch có thể cao hơn trước quy hoạch rất nhiều. Điều kiện cơ sở hạ tầng của phường Hòa Minh phát triển tương đối đồng bộ, điều kiện kinh tế xã hội của các phường cũng như trình độ dân trí giữa các tuyến đường cũng có sự tương đồng, vì vậy sự ảnh hưởng của các yếu tố tác động đến giá đất là khác nhau, trong công tác định giá đất cần xác định rõ mức độ ảnh hưởng của các yếu tố để có được kết quả định giá chính xác nhất.
Một số giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện công tác quản lý Nhà nước về giá đất trên địa bàn phường phường Hòa Minh, quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng
về giá đất trên địa bàn phường phường Hòa Minh, quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng
Nhằm thực hiện tốt nhiệm vụ quản lý thị trường quyền sử dụng đất đảm bảo được sự cân bằng giữa giá đất thị trường và giá đất nhà nước quy định, tránh được hiện tượng khiếu kiện trong dân kéo dài, đảm bảo việc thu hồi đất, giao đất để thực hiện các dự án nhanh gọn cần phải thực hiện một số những giải pháp sau: Đối với UBND phường Hòa Minh:
- Thực hiện việc xác định, phê duyệt giá đất cụ thể theo đúng quy định do Ủy ban nhân dân thành phố Đà Nẵng ủy quyền ban hành và các quy định pháp luật khác có liên quan.
- Tăng cường công tác quản lý giá đất trên địa bàn, đảm bảo giá đất cụ thể khi được xác định và phê duyệt phản ánh đúng tình hình giá đất tại địa phương, làm thông tin cơ sở cho việc xây dựng và điều chỉnh bảng giá đất khảo sát ngăn chặn việc đẩy giá đất lên cao bất hợp lý.
- Tăng cường quản lý, thực hiện nghiêm các quy định về trình tự thủ tục thẩm định nhu cầu sử dụng đất và chuyển mục đích sử dụng đất từ đất khác sang đất ở.
- Trên các tuyến đường của phường Hòa Minh hay có sự biến động lớn thì tăng cường công tác quản lý về giá đất như các tuyến Hoàng Thị Loan, Nguyễn Sinh Sắc, Tôn Đức Thắng, Nam Trân. Đối với Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai quận Liên Chiểu:
- Tăng cường công tác kiểm tra, giám sát việc thực hiện xác định giá đất cụ thể trên địa bàn quận Liên Chiểu Tham mưu UBND thành phố chỉ đạo việc phối hợp và làm rõ trách nhiệm giữa các cơ quan định giá đất, Hội đồng thẩm định giá đất, bảng giá đất tỉnh để tổ chức thực hiện tốt việc quản lý, xác định giá đất cụ thể bảo đảm chất lượng và thời gian yêu cầu.
- Thường xuyên chủ trì phối hợp với các sở, ngành liên quan và Ủy ban nhân dân quận Liên Chiểu, để tổng hợp, giải quyết các khó khăn, vướng mắc trong công tác định giá đất của phường Hòa Minh, hoặc báo cáo đề xuất Ủy ban nhân dân thành phố Đà Nẵng, các bộ, ngành Trung ương xử lý đối với các trường hợp vượt thẩm quyền.
- Chủ động phối hợp với các sở, ngành có liên quan và các phường để xây dựng bảng giá đất, bảng giá đất điều chỉnh, phối hợp và hướng dẫn Ủy ban nhân dân quận Liên Chiểu, thực hiện việc xác định giá đất cụ thể theo quy định, đề xuất giải quyết các vướng mắc trong việc xác định giá đất cụ thể theo thẩm quyền.
- Kiểm tra, hướng dẫn cho các địa phương trong công tác xác định giá đất cụ thể, đặc biệt khi xây dựng các phương án bồi thường, hoàn thành giải phóng mặt bằng dự án đường Trục I tây bắc (đoạn từ Hồ Tùng Mậu đến quốc lộ 1A và đoạn nối Nguyễn An Ninh đến nút giao quốc lộ 1A đến đường sắt, hoàn thành giải phóng mặt bằng Cụm công nghiệp Hòa Khánh Nam để dự án nhanh chóng hoàn thiện và người dân có thể tái định cư sau khi giải phóng mặt bằng nhà ở.
- Quận Liên Chiểu có trách nhiệm kiểm soát và chịu trách nhiệm trước UBND thành phố Đà Nẵng về tình hình biến động giá đất trên địa bàn Có kế hoạch chủ động điều tiết quỹ đất ra thị trường thông qua việc tạo quỹ đất sạch để đấu giá sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Đối với Sở Tài chính thành phố Đà Nẵng:
- Thực hiện tốt nhiệm vụ là cơ quan thường trực Hội đồng thẩm định giá đất, bảng giá đất thành phố Đà Nẵng tăng cường công tác kiểm soát hồ sơ xây dựng giá đất, đảm bảo nguyên tắc xác định giá đất theo quy định.
- Phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường để kiểm soát tình hình biến động giá đất trên địa bàn quận Liên Chiểu, kịp thời xử lý theo thẩm quyền và đề xuất các giải pháp để xử lý các biến động bất hợp lý.
- Chủ động phối hợp với các sở, ngành có liên quan và các địa phương xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm, tăng hệ số điều chỉnh giá đất, phối hợp và hướng dẫn Ủy ban nhân dân quận Liên Chiểu, Ban quản lý khu kinh tế, khu công nghiệp thành phố thực hiện việc xác định hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm, tăng hệ số điều chỉnh giá đất, đề xuất giải quyết các vướng mắc trong việc xác định hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm, tăng hệ số điều chỉnh giá đất theo thẩm quyền báo cáo Ủy ban nhân dân tỉnh làm cơ sở tổ chức thực hiện.
- Thực hiện quản lý, kiểm soát việc tăng giá đất nhằm đảm bảo phù hợp điều kiện thực tế của các khu vực trên địa bàn tránh ảnh hưởng tiêu cực đến hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản tại địa phương. Đối với Cục thuế thuế thành phố Đà Nẵng:
- Cục Thuế thành phố tập trung chỉ đạo rà soát việc đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện thu nghĩa vụ thuế theo đúng quy định, tránh thất thu thuế. Để giảm sự chênh lệch giữa đơn giá nhà nước và đơn giá thị trường đề tài đề xuất một số giải pháp sau: