Xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tác động đến giá đất ở, làm cơ sở cho việc định giá đất tại thành phố Huế. Việc nghiên cứu về giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Huế vẫn chưa được quan tâm nghiên cứu đúng mức, chưa xây dựng được cơ sở khoa học giúp người dân hình thành mức giá khi tham gia vào thị trường bất động sản. Do đó, việc nghiên cứu đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Huế là cần thiết để giúp cho các nhà kinh doanh và người dân có thể tiếp cận những cơ sở khoa học cũng như ước tính mức giá ban đầu cho mảnh đất của mình. Đồng thời, nghiên cứu này cung cấp cho người muốn mua đất ở có một tài liệu tham khảo về giá cả hiện nay trên địa bàn thành phố, đưa ra một số kiến nghị làm tài liệu tham khảo cho những người có nhu cầu khi tham gia vào thị trường bất động sản.
TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
Cơ sở thực tiễn
Thẩm định viên được sử dụng 01 (một) phương pháp thẩm định giá trong các trường hợp:
+ Áp dụng phương pháp so sánh khi có nhiều số liệu từ các giao dịch (tối thiểu 03 giao dịch) của các tài sản so sánh trên thị trường gần thời điểm thẩm định giá
+ Không có đủ thông tin để áp dụng 02 (hai) phương pháp thẩm định giá trở lên và đưa ra căn cứ thực tế chứng minh cho việc không thể khắc phục được những hạn chế về thông tin này
Bước 6: Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan
- Báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá được lập theo quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 06- Báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và hồ sơ thẩm định giá
- Xác định thời điểm bắt đầu có hiệu lực của chứng thư thẩm định giá: Thời điểm có hiệu lực của chứng thư thẩm định giá là ngày, tháng, năm ban hành chứng thư thẩm định giá.
- Xác định thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá:
Thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá được xác định trên cơ sở đặc điểm pháp lý, kinh tế - kỹ thuật của tài sản thẩm định giá; biến động về pháp lý, thị trường liên quan đến tài sản thẩm định giá và mục đích thẩm định giá nhưng tối đa không quá 6 (sáu) tháng kể từ thời điểm chứng thư thẩm định giá có hiệu lực.
- Báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá sau khi được doanh nghiệp thẩm định giá hoặc chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá ký phát hành theo đúng quy định của pháp luật được chuyển cho khách hàng và bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định giá (nếu có) theo hợp đồng thẩm định giá đã được ký kết [5]
2.2 C s th c ti n ơ sở lý luận ở lý luận ực tiễn ễn
2.2.1 Tình hình biến động giá đất trên thế giới
Trong giai đoạn phát triển hiện nay của nền kinh tế thế giới, mỗi lĩnh vực kinh tế đều có những thay đổi sâu sắc Hình thái và sự phát triển của thị trường BĐS trên thế giới cũng không nằm ngoài quá trình đó Tốc độ tăng trưởng vượt trội của thị trường hàng hóa dẫn đến các nhu cầu mở rộng đầu tư đã thúc ép mở rộng thị trường BĐS và đã tạo nên xu hướng tăng giá đất.
Thị trường Mỹ, Hàn Quốc, Thụy Sĩ, Trung Quốc… được xem là những thị trường địa ốc đã chín, ổn định, ít xảy ra biến động về giá Tuy nhiên, trong 1 năm qua, các thị trường này ghi nhận mức biến động giá mạnh chưa từng có.
Dữ liệu do Hiệp hội Môi giới quốc gia Mỹ công bố cho thấy, giá bán trung bình một ngôi nhà ở Mỹ đã tăng lên mức cao kỷ lục 363.300 USD vào giữa năm
2021, tăng 23,4% so với mức 294.000 USD trong cùng kỳ năm 2020.
Tại Hàn Quốc, theo thống kê của Ngân hàng Kookmin Bank, giá căn hộ trung bình tại Seoul tăng tới 90% so với cùng thời điểm 2 năm trước, hiện đạt đỉnh 1,1 tỉ won (953.000 USD) vào tháng 7 Mức giá này tương đương 17 năm thu nhập trung bình của một hộ gia đình ở Seoul, cao gấp đôi tỷ lệ hồi năm
2019 Ra khỏi thủ đô, giá căn hộ trung bình trên toàn Hàn Quốc cũng đã tăng 60% từ năm 2016 đến nay.
Tháng 10 năm 2021, một báo cáo của ngân hàng hàng đầu Thụy Sĩ cảnh báo nguy cơ bong bóng bất động sản hình thành trên thị trường nhà ở của Thụy
Sĩ ngày càng cao Báo cáo cho biết, trong khi giá trung bình của bất động sản nhà ở là 6,5 lần thu nhập hàng năm trước đại dịch Covid-19, thì hiện tại được ước tính vào khoảng 7,1 lần thu nhập hàng năm Theo phân tích, giá nhà ở đã tăng 24%, mức tăng nhiều nhất trong 8 năm qua Mức tăng này không phù hợp với mức tăng thu nhập tương ứng.
Tốc độ tăng giá của thị trường bất động sản toàn cầu được nhận định xuất phát từ tốc độ lạm phát toàn cầu tăng mạnh chưa từng có trong suốt 10 năm qua. Theo thống kê của IMF (Quỹ Tiền tệ Quốc tế), tại Hoa Kỳ, trong 6 tháng đầu năm 2021, mức CPI đạt 6,2% Đây là mức lạm phát cao nhất tính từ tháng 3 năm 2008 tại đất nước này Tại Anh, mức lạm phát đạt 5,2%, cao nhất từ tháng
8 năm 2012 Mức lạm phát tại Trung Quốc cũng cao nhất trong suốt 13 năm qua.
Về tình hình biến động giá đất trên thế giới trong năm 2022, hiện tại vẫn chưa có thông tin chính xác vì biến động giá đất phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau, bao gồm tình hình kinh tế thế giới, chính sách quản lý và phát triển bất động sản của các quốc giá Tuy nhiên, năm 2022, việc giá đất tại các thành phố lớn tiếp tục tăng do sự tăng trưởng kinh tế và nhu cầu mua nhà của người dân, đặc biệt là các nước đang phát triển như Trung Quốc, Ấn Độ Trong khi đó, những nơi có nền kinh tế ổn định hơn như Mỹ, và châu Âu có thể chứng kiến sự ổn định hoặc giảm nhẹ trong giá đất [4].
2.2.2 Tình hình biến động giá đất ở Việt Nam
* Giai đoạn từ năm 2011 đến năm 2013
Năm 2013, cùng với tình hình kinh tế vĩ mô đã có chiều hướng ổn định trở lại thì thị trường bất động sản cũng đã có những dấu hiệu tích cực đáng ghi nhận Dấu ấn lớn nhất là giá cả hàng hóa bất động sản tiếp tục giảm ở hầu hết các dự án với mức giảm từ 10% đến 30%, thậm chí có dự án giảm đến 50% so với cuối năm 2011.
Việc giảm giá bất động sản trong năm qua có lợi hơn cho khách hàng, giúp giao dịch tăng trở lại, đặc biệt, số lượng giao dịch trong quý IV/2013 đã tăng gấp đôi so với quý đầu năm Cơ cấu hàng hóa BĐS đã được điều chỉnh sát với nhu cầu thị trường, các doanh nghiệp đã chủ động điều chỉnh chiến lược kinh doanh, cơ cấu sản phẩm, nếu như trước đây chúng ta thừa các căn hộ quy mô lớn, giá cao trên 20 triệu đồng/m², thì hiện nay thị trường có sự chuyển dịch mạnh mẽ sang những căn hộ có quy mô nhỏ và trung bình với giá dưới 20 triệu đồng/m², cá biệt có dự án dưới 10 triệu đồng/m².
ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Phương pháp nghiên cứu
3.4 Phươ sở lý luậnng pháp nghiên c uứu
3.4.1 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp
Thu thập văn bản liên quan tới giá đất do Nhà nước, UBND tỉnh Thừa Thiên Huế quy định, báo cáo điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Huế năm 2022.
Thu thập thông tin về tình hình quản lý sử dụng đất thông qua những báo cáo, thống kê hàng năm của Phòng Tài nguyên và Môi trường, các Nghị định, Quyết định của UBND, HĐND, thành phố Huế
3.4.2 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp
Chọn 10 tuyến đường chính là các tuyến đường lớn, đảm bảo giao thông chủ yếu trong khu vực trên địa bàn phường Thủy Xuân và phường An Tây Mỗi tuyến đường sẽ tiến hành phỏng vấn 10 hộ dân ngẫu nhiên nhằm tăng tính khách quan và độ chính xác.
Các tuyến đường được lựa chọn của phường Thủy Xuân là Lê Ngô Cát, Hoài Thanh, Vũ Ngọc Phan, Đồng Khởi, Phan Kế Bính Trong đó, tuyến đường
Lê Ngô Cát có 2 vị trí 1, 6 vị trí 2, 2 vị trí 3; tuyến đường Đồng Khởi có 4 vị trí
1, 4 vị trí 2, 2 vị trí 3; tuyến đường Hoài Thanh có 6 vị trí 1, 2 vị trí 2, 2 vị trí 3; tuyến đường Vũ Ngọc Phan có 6 vị trí 1, 3 vị trí 2, 1 vị trí 3; tuyến đường Phan
Kế Bính có 6 vị trí 1, 2 vị trí 2, 2 vị trí 3.
Các tuyến đường được lựa chọn của phường An Tây là Tam Thai, Võ Văn Kiệt, Lương Nhữ Hộc, Nguyễn Khoa Chiêm, Nguyễn Hữu Cảnh Trong đó, tuyến đường Tam Thai có 5 vị trí 1, 3 vị trí 2, 2 vị trí 3; tuyến đường Võ Văn Kiệt có 3 vị trí 1, 4 vị trí 2, 3 vị trí 3; tuyến đường Lương Nhữ Hộc có 8 vị trí 1,
1 vị trí 2, 1 vị trí 3; tuyến đường Nguyễn Khoa Chiêm có 6 vị trí 1; 2 vị trí 2; 2 vị trí 3; tuyến đường Nguyễn Hữu Cảnh có 8 vị trí 1, 1 vị trí 2, 1 vị trí 3
Sử dụng phiếu điều tra đã soạn và in sẵn để tiến hành điều tra các hộ ở trên các tuyến đường chính mà đề tài nghiên cứu Mỗi phiếu điều tra gồm có 2 nội dung: Xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tác động đến giá đất và đánh giá thực trạng của các yếu tố tác động đến giá đất làm cơ sở định giá đất Cụ thể là những yếu tố sau:
- Yếu tố hình thể lô đất.
- Yếu tố cơ sở hạ tầng.
- Yếu tố xã hội, môi trường.
3.4.3 Phương pháp tổng hợp, phân tích và xử lý số liệu
Sử dụng các phần mềm như Excel nhằm phân tích và xử lý số liệu, tài liệu đã điều tra và thu thập được Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và thống kê mô tả thông qua các con số và biểu đồ cụ thể Tổng hợp và đưa ra nhận xét chung về mối quan hệ giữa các yếu tố.
3.4.4 Phương pháp phân tích đa tiêu chí (mca)
Tiêu chí là một khái niệm tổng hợp được dung để biểu thị những đặc trưng cơ bản của đối tượng nghiên cứu Mỗi đối tượng nghiên cứu được biểu thị bằng nhiều tiêu chí khác nhau, các tiêu chí có mối liên hệ với nhau tạo thành hệ thống có thể phản ánh toàn diện đối tượng nghiên cứu, việc đánh giá mức độ đạt được của một tiêu chí cần được thực hiện qua các chỉ tiêu hoặc chỉ số…
Nội dung các bước chủ yếu của phương pháp gồm có 4 bước như sau:
Bước 1: Xây dựng hệ thống các tiêu chí, xác định tầm quan trọng của mỗi tiêu chí đó Ta coi tổng giá trị của tiêu chí đó là 100%, mỗi tiêu chí sẽ nhận được một giá trị phù hợp với tầm quan trọng của nó trong khoảng từ 1 đến 100%. Tổng trọng số của tất cả các tiêu chí phải bằng 100%.
Bước 2: Xác định nội dung các tiêu chí, thu thập tài liệu, số liệu tổng hợp tạo nguyên liệu đầu vào cho quá trình phân tích, đánh giá.
Bước 3: Phân tích, đánh giá và cho điểm để xác định mức độ đạt được của từng tiêu chí Để xác định số điểm đạt được của mỗi tiêu chí có thể sử dụng thang điểm thích hợp tùy vào đặc điểm của mỗi tiêu chí.
Bước 4: Đánh giá kết quả tổng hợp căn cứ vào những kết quả, phân tích từng tiêu chí và tổng số điểm đạt được của đối tượng đó Tổng giá trị điểm được xác định bằng cách nhân trọng số từng tiêu chí với số điểm đạt được trên thực tế rồi cộng các kết quả lại.
PH N 4 K T QU NGHIÊN C U VÀ TH O LU NẦN 1 MỞ ĐẦU ẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN Ả NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ỨU Ả NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ẬN
4.1 Khái quát v đi u ki n t nhiên, kinh t - xã h i thành ph Huề tài ề tài ện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Huế ực tiễn ết của đề tài ội dung nghiên cứu ối tượng nghiên cứu ết của đề tài
Hình 4.1 Bản đồ địa giới hành chính Thành phố Huế
Thành phố Huế nằm ở trung tâm tỉnh Thừa Thiên Huế, địa bàn nằm trải dài theo dòng sông Hương và có vị trí địa lý:
- Phía Đông giáp thị xã Hương Thủy và huyện Phú Vang.
- Phía Tây giáp thị xã Hương Trà.
- Phía Nam giáp thị xã Hương Thủy.
- Phía Bắc giáp huyện Quảng Điền và biển Đông.
Thành phố Huế có diện tích 265,99 km², mật độ dân số đạt 2.453 người/km².
Thành phố Huế nằm cách thủ đô Hà Nội 668 km về phía Nam, cách Thành phố Hồ Chí Minh 1039 km về phía Bắc và cách Đà Nẵng 95 km về phía Bắc.
Nằm gần dãy núi Trường Sơn, khu vực thành phố Huế là đồng bằng thuộc vùng hạ lưu sông Hương và sông Bồ, có độ cao trung bình khoảng 3 – 4 m so với mực nước biển và thường bị ngập lụt khi đầu nguồn của sông Hương (trên Dãy Trường Sơn) xảy ra mưa vừa và lớn Khu vực đồng bằng này tương đối bằng phẳng, tuy trong đó có xen kẽ một số đồi, núi thấp như núi Ngự Bình, Đồi Vọng Cảnh
Thành phố Huế là địa bàn lý tưởng gắn kết các tài nguyên văn hóa truyền thống đặc sắc với du lịch mà không một Thành phố, địa danh nào ở nước ta có được và là một trong 5 trung tâm du lịch quốc gia Huế nằm ở vị trí trung tâm của các di sản văn hóa thế giới của Việt Nam (Hội An, Mỹ Sơn, động Phong Nha -
Kẻ Bàng) và gần với các Thành phố cố đô của các nước trong khu vực [18]
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất và sự chênh lệch giá đất tại thành phố Huế
Đặc biệt, trong những năm gần đây, cơ sở hạ tầng kinh tế đã được quan tâm đầu tư xây dựng, nhưng vẫn chưa hoàn chỉnh, đồng bộ, lại bị hư hại vì lũ lụt thường xuyên nên chưa tạo thành cơ sở hạ tầng cho các ngành kinh tế - xã hội phát triển Mức độ đô thị hóa, nếu tính trên tỷ lệ đô thị, diện tích, dân số thì không thua kém các tỉnh trong khu vực Bắc Trung Bộ và các tỉnh, thành phố thuộc vùng kinh tế trọng điểm miền Trung, nhưng nếu tính đến nguồn vốn đầu tư cho các công trình xây dựng ở các đô thị thì chủ yếu vẫn từ ngân sách nhà nước, vì vậy bộ mặt đô thị thay đổi chậm
Mặc dù, có nguồn lực khoa học công nghệ lớn, nhưng là về số lượng, trong khi cơ cấu nguồn nhân lực này của hệ thống các trường đại học trên địa bàn thành phố nghiêng hẳn về các ngành về khoa học tự nhiên và khoa học xã hội, mà thiếu những ngành có tính khoa học kỹ thuật, khoa học ứng dụng hoặc công nghệ Số lượng các bằng phát minh, sáng chế, giải pháp hữu ích, kiểu dáng công nghiệp rất hiếm.
Mặc dù chưa có công trình nghiên cứu chuyên biệt về tâm lý của người Huế, nhưng nhiều ý kiến cho rằng một số mặt tiêu cực trong tâm lý người Huế là một bất lợi cho phát triển Tâm lý bảo thủ, thích sự ổn định, không thích thay đổi, không dám mạo hiểm khi đứng trước thách thức hoặc nguy cơ rủi ro, khi phải quyết định đổi mới, thái độ quá cẩn trọng trước các quyết định đầu tư của cán bộ, công chức vẫn là tâm lý chủ đạo Rất có thể, nhờ đó mà môi trường tự nhiên, cảnh quan thiên nhiên và diện mạo kiến trúc của Huế vẫn còn được bảo vệ Nhưng cũng có thể, chính vì thế mà nhiều người được hỏi về đánh giá tốc độ phát triển của tỉnh Thừa Thiên Huế nói chung và thành phố Huế nói riêng trả lời là “chậm” [7].
4.2 Tình hình chuy n nhển nhượng quyền sử dụng đất và sự chênh lệch ượng nghiên cứung quy n s d ng đ t và s chênh l chề tài ử dụng đất và sự chênh lệch ục đích và yêu cầu của đề tài ấp thiết của đề tài ực tiễn ện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Huế giá đ t t i thành ph Huấp thiết của đề tài ạm vi nghiên cứu ối tượng nghiên cứu ết của đề tài
4.2.1 Hiện trạng sử dụng đất thành phố Huế
Hiện trạng sử dụng đất thành phố Huế năm 2022 là 26.646,08 ha Trong đó đất nông nghiệp chiếm 14.778,02 ha, đất phi nông nghiệp chiếm 11.475,98 ha,đất chưa dử dụng chiếm 392,09 ha
Bảng 4.1 Hiện trạng sử dụng đất thành phố Huế năm 2022
STT Chỉ tiêu sử dụng đất Mã Hiện trạng năm 2022 (ha)
I DIỆN TÍCH ĐẤT TỰ NHIÊN 26.646,08 100,00
Trong đó: Đất chuyên trồng lúa nước LUC 3.867,68 14,52
1.2 Đất trồng cây hàng năm khác HNK 783,18 2,94
1.3 Đất trồng cây lâu năm CLN 2.261,31 8,49
1.4 Đất rừng phòng hộ RPH 1.156,87 4,34
1.5 Đất rừng đặc dụng RDD 659,65 2,48
1.6 Đất rừng sản xuất RSX 5.197,29 19,50
Trong đó: đất có rừng sản xuất là rừng tự nhiên RSN 165,57 0,62
1.7 Đất nuôi trồng thuỷ sản NTS 565,85 2,12
1.8 Đất nông nghiệp khác NKH 45,86 0,17
2 Đất phi nông nghiệp PNN 11.475,98 43,07
2.3 Đất khu công nghiệp SKK - -
2.4 Đất cụm công nghiệp SKN 29,59 0,11
2.5 Đất thương mại, dịch vụ TMD 113,27 0,43
2.6 Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp SKC 163,43 0,61 2.7 Đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản SKS 97,38 0,37 2.8 Đất sản xuất làm vật liệu xây dựng, làm đồ gốm SKX 13,37 0,05
2.9 Đất phát triển hạ tầng cấp quốc gia, cấp tỉnh, cấp huyện, cấp xã DHT 4.394,99 16,49
3 Đất xây dựng cơ sở văn hóa DVH 52,98 0,20
2.9 Đất xây dựng cơ sở y tế DYT 30,77 0,12
STT Chỉ tiêu sử dụng đất Mã Hiện trạng năm 2022 (ha)
5 Đất xây dựng cơ sở giáo dục và đào tạo DGD 279,91 1,05 2.9.6 Đất xây dựng cơ sở thể dục - thể thao DTT 50,45 0,19 2.9.7 Đất xây dựng cơ sở khoa học và công nghệ DKH 22,86 0,09
2.9.8 Đất xây dựng cơ sở dịch vụ xã hội DXH 9,85 0,04
2.9.9 Đất công trình năng lượng DNL 109,79 0,41
2.9.10 Đất công trình bưu chính, viễn thông DBV 3,42 0,01
2.9.11 Đất xây dựng kho dự trữ quốc gia DKG - -
2.9.12 Đất có di tích lịch sử, văn hóa DDT 351,83 1,32
2.9.13 Đất bãi thải, xử lý chất thải DRA 0,01 0,00
2.9.14 Đất cơ sở tôn giáo TON 146,58 0,55
2.9.15 Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng NTD 1.198,69 4,50
2.10 Đất danh lam thắng cảnh DDL - -
2.11 Đất sinh hoạt cộng đồng DSH 7,14 0,03
2.12 Đất khu vui chơi, giải trí công cộng DKV 143,22 0,54
2.13 Đất ở tại nông thôn ONT 517,46 1,94
2.14 Đất ở tại đô thị ODT 2.120,86 7,96
2.15 Đất xây dựng trụ sở cơ quan TSC 35,13 0,13
2.16 Đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp DTS 19,22 0,07
2.17 Đất xây dựng cơ sở ngoại giao DNG - -
2.18 Đất cơ sở tín ngưỡng TIN 185,90 0,70
2.19 Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối SON 1.494,31 5,61
2.20 Đất có mặt nước chuyên dùng MNC 2.006,54 7,53
2.21 Đất phi nông nghiệp khác PNK 0,18 0,00
3 Đất chưa sử dụng CSD 392,09 1,47
Qua bảng 4.1 cho thấy, tổng diện tích tự nhiên của thành phố Huế 26.646,08 ha Được chia làm 3 nhóm đất:
- Nhóm đất nông nghiệp chiếm 55,46% diện tích đất tự nhiên với diện tích
147708,02 ha Bao gồm: Đất trồng lúa với diện tích 4108,01 ha, diện tích đất trồng cây hàng năm 783,18 ha, diện tích đất trồng cây lâu năm 2261,31 ha, diện tích rừng phòng hộ 1156,87 ha, diện tích rừng đặc dụng 659,65 ha, diện tích rừng sản xuất 5197,29 ha, diện tích đất nuôi trồng thủy sản 565,85 ha, diện tích đất nông nghiệp khác 45,86 ha, diện tích đất nông nghiệp tập trung chủ yếu ở xã Hương Thọ, phường Hương Hồ, xã Thủy Bằng,…
- Nhóm đất phi nông nghiệp với diện tích 11475,98 ha chiếm 43,07% diện tích đất tự nhiên trong đó diện tích chủ yếu là diện tích đất phát triển hạ tầng cấp quốc gia, cấp tỉnh, cấp huyện, cấp xã 4394,99 ha, diện tích đất ở tại đô thị 2120,86 ha, đất có mặt nước chuyên dùng 2006,54 ha Còn lại là những loại đất phi nông nghiệp: Đất quốc phòng 113.66 ha, đất an ninh với diện tích là 20,32 ha, đất cụm công nghiệp 29,59 ha, đất thương mại, dịch vụ 113,27 ha, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp 163,43 ha, đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản 97,38 ha, đất sản xuất làm vật liệu xây dựng, làm đồ gốm với diện tích 13,37 ha, đất sinh hoạt cộng đồng chiếm diện tích là 7,14 ha, đất khu vui chơi, giải trí cộng cộng 143,22 ha, đất ở nông thôn 517,46 ha, đất xây dựng trụ sở cơ quan 35,13 ha, đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp 19,22 ha, diện tích đất cơ sở tín ngưỡng 185,90 ha, đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối có diện tích là 1494,31 ha và cuối cùng là đất phi nông nghiệp khác 0,18 ha Trong đó diện tích đất phi nông nghiệp chủ yếu tập trung chủ yếu ở phường Thuận An, xã Hương Phong, xã Hương Thọ,…
- Nhóm đất chưa sử dụng có diện tích 392,09 ha chiếm 1,47 % diện tích đất tự nhiên của thành phố Huế tập trung chủ yếu ở phường Thuận An, xã Thủy Bằng, xã Hương Phong,…
4.2.2 Đánh giá sự chênh lệch giữa giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thực tế trên thị trường chuyển nhượng
Dù giá đất do Nhà nước quy định trong những năm qua đã có chiều hướng tăng lên và cơ quan quản lý Nhà nước đã có nhiều biện pháp để giá Nhà nước ngày càng tiến gần hơn với giá thị trường nhưng trên thực tế thì giá Nhà nước vẫn còn thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường Trên thực tế, mức giá trên thị trường luôn cao hơn 2 - 3 lần so với mức giá được Nhà nước ban hành Ở một số tuyến đường chính cốt thì tỷ lệ này có thể còn cao hơn nữa
Nguyên nhân là do giá đất trên thực tế chịu ảnh hưởng của rất nhiều yếu tố khác như: tâm lý người mua - người bán, đầu cơ nhà đất, chi phí cho cò đất,thông tin quy hoạch, yếu tố tâm linh mức giá thị trường thường không ổn định.
Trên cùng một tuyến đường, với các yếu tố liên quan tương đương, trong cùng một thời điểm chuyển nhượng nhưng sự chênh lệch giá lại rất cao hoặc rất thấp giữa các thửa đất liền kề hoặc có các yếu tố tương tự và chênh lệch giữa giá của thửa đất đó trên thị trường với giá đất Nhà nước Khi làm các thủ tục liên quan đất đai, thì người sử dụng đất thường không nói đúng về giá trị thật của thửa đất mà họ sở hữu, điều này càng gây khó khăn trong công tác định giá đất và xây dựng khung giá đất mỗi năm của Nhà nước, làm cho tỷ lệ chênh lệch giữa giá thị trường và giá Nhà nước ngày càng cao nếu không có các biện pháp, các chính sách đất đai hợp lý và đúng đắn của Đảng và Chính phủ góp phần bảo vệ và phát triển một thị trường nhà đất với các thông tin chính xác hơn
Qua điều tra và khảo sát, đa số hộ dân và cán bộ địa chính được phỏng vấn đều cho rằng giá đất chuyển nhượng trên thực tế trên một số tuyến đường không tồn tại một mức giá nhất định, mà tùy thuộc vào sự thỏa thuận giữa người mua và người bán sau khi đã xem xét các đặc điểm của thửa đất đó.
Chênh lệch giá đất giữa giá thị trường và giá nhà nước ở phường ThủyXuân là khá lớn, cụ thể ở bảng 4.2.
Bảng 4.2 Chênh lệch giá đất giữa giá đất thị trường và giá đất Nhà nước trên địa bàn phường Thủy Xuân năm 2023 Đơn vị tính: nghìn đồng/m 2
STT Tên đường Tuyến đường Vị trí Giá Nhà nước Giá thị trường
2 Đồng Khởi Lô A9 Đồng Khởi 2 12.500 40.000 3,20
STT Tên đường Tuyến đường Vị trí Giá Nhà nước Giá thị trường
4 Vũ Ngọc Phan Kiệt 25 Vũ Ngọc Phan 3 1.391 10.000 7,19
STT Tên đường Tuyến đường Vị trí Giá Nhà nước Giá thị trường
(Nguồn: Xử lý số liệu)
Tỷ lệ chênh lệch giá đất được xác định bằng cách lấy giá đất ở thị trường chia cho giá đất nhà nước quy định Qua bảng 4.2 cho thấy được giá đất do Nhà nước quy định và giá đất trên thị trường có sự chênh lệch khá lớn Hệ số chênh lệch càng lớn từ đường đặc thù cho đến đường loại 4 Giá đất cao nhất ở các khu vực trung tâm và càng xa trung tâm giá đất càng giảm Tỷ lệ chênh lệch trung bình vào khoảng 5,01 lần trên 5 tuyến đường, cụ thể các tuyến đường như Hoài Thanh, Lê Ngô Cát có tỷ lệ chênh lệch khá cao lần lượt là 7,45 lần và 5,47 lần
Phân tích và đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tác động đến giá đất tại thành phố Huế
có tỷ lệ chênh lệch khá cao lần lượt là 5,70 lần và 5,36 lần
Nguyên nhân của sự chênh lệch là do đây là những con đường phát triển nhất phường An Tây, đất có thể dùng để ở hoặc để kinh doanh đều rất tốt, rất nhiều cơ sở kinh doanh, dịch vụ, nhà hàng được mở ra với khả năng sinh lợi cao, dân cư tập trung đông mà nhất là tầng lớp học sinh, sinh viên, cơ sở hạ tầng được đầu tư khá đồng bộ nên giá thị trường của những thửa đất trên các tuyến đường này rất cao. Một nguyên nhân khác khiến cho giá đất chuyển nhượng trên thực tế cao là do tâm lý của người dân, họ có thể chấp nhận một mức giá cao đối với mảnh đất đáp ứng các yêu cầu của họ như hướng nhà, phong thủy, gần chợ, gần chỗ làm ; mặt khác thông tin về đất đai và giá cả đất đai của người dân chưa đầy đủ, chủ yếu là lấy thông tin thông qua cò đất, từ chủ sử dụng đất mua những mảnh đất có những đặc điểm tương tự hơn là đến những cơ quan của Nhà nước.
4.3 Phân tích và đánh giá m c đ nh hứu ội dung nghiên cứu ảnh hưởng của các yếu tố tác động ưở lý luậnng c a các y u t tác đ ngủa đề tài ết của đề tài ối tượng nghiên cứu ội dung nghiên cứu đ n giá đ t t i thành ph Huết của đề tài ấp thiết của đề tài ạm vi nghiên cứu ối tượng nghiên cứu ết của đề tài
4.3.1 Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tác động đến giá đất
Trên thực tế giá đất chịu ảnh hưởng của rất nhiều nhân tố, chính vì vậy khi định giá đất cần phải xem xét kỹ mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tác động đến giá đất, từ đó làm cơ sở cho việc định giá đất Thành phố Huế trong những năm qua đã có những bước phát triển mạnh mẽ, tốc độ đô thị hóa nhanh và cơ sở hạ tầng ngày càng được hoàn thiện So với các thành phố khác, giá đất tại thành phố Huế có phần thấp hơn nhưng có khả năng sinh lợi cao hoặc tăng giá nhanh trong tương lai do mật độ dân số tại thành phố Huế ngày càng tăng, nhu cầu sử dụng đất và các nguồn lợi từ đất rất cao Mặt khác, thành phố Huế có khoảng cách địa lý khá gần các thành phố có trình độ phát triển kinh tế cao, tập trung đông dân cư trí thức nên đã thu hút nguồn vốn rất lớn của người dân trong và ngoài thành phố đầu tư vào mua đất nên tình hình mua bán đất ở đây hiện nay diễn ra khá sôi động Khi mua bán đất với nhau người mua và người bán sẽ tự thỏa thuận giá cả, giá của thửa đất/khu đất mà họ mua sẽ tùy thuộc vào nhu cầu và yếu tố ảnh hưởng mà người bán hoặc người mua quân tâm khi tiến hành mua bán đất Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tác động đến giá đất lúc này sẽ tùy thuộc vào rất nhiều yếu tố và đặc điểm của thửa đất đó đang tọa lạc như mục đích sử dụng đất của chủ sử dụng đất, loại đường, vị trí, hình thể, cơ sở hạ tầng… Trong nghiên cứu này tập trung nghiên cứu những yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại các tuyến đường chính trên địa bàn phường Thủy Xuân và phường An Tây, được thể hiện rõ ở bảng 4.3 và hình 4.2 sau đây:
Bảng 4.4 Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tác động đến giá đất trên địa bàn phường Thủy Xuân và phường An Tây năm 2023
Yếu tố ảnh hưởng Thủy Xuân An Tây
(Nguồn: Số liệu điều tra tháng 3, năm 2023)
(Nguồn: Số liệu điều tra tháng 3, năm 2023)
Hình 4.2 Biểu đồ thể hiện mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tác động đến giá đất trên địa bàn phường Thủy Xuân và phường An Tây
Qua số liệu bảng 4.4 và hình 4.2 cho thấy, hai yếu tố ảnh hưởng đến giá đất nhiều nhất là vị trí với 20,10% của phường Thủy Xuân và 18,86% của phường
An Tây Yếu tố ảnh hưởng tiếp theo đến giá đất là kinh tế với 17,39% của phường Thủy Xuân và 17,60% của phường An Tây vì đối với đất đô thị mức độ phụ thuộc của giá đất vào khả năng sinh lợi thu được từ đất rất cao, thửa đất đó có thuận lợi cho hoạt động đầu tư kinh doanh, chuyển nhượng, cho thuê, sinh hoạt hay không chính do vị trí thửa đất đó quyết định Yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ít nhất là Quy hoạch với 8,60% của phường Thủy Xuân và 8,13% của phường An Tây Bởi vì lượng cung trên thị trường đất đai trước hết phụ thuộc vào quỹ đất tự nhiên của từng phường sau nữa là diện tích từng loại đất của phường đó Theo ý kiến được điều tra từ người dân tại 2 phường Thủy Xuân và phường An Tây cho thấy mức độ tác động của quy hoạch là không lớn đến giá đất
4.3.2 So sánh và phân tích sự ảnh hưởng của từng yếu tố tác động đến giá đất giữa các tuyến đường chính
Căn cứ vào quyết định 209/2005/QĐ-TTg ngày 24 tháng 8 năm 2005, Thành phố Huế được công nhận là đô thị loại I trực thuộc tỉnh Thừa Thiên Huế. Đây là nguồn động lực to lớn đã tạo điều kiện thuận lợi thúc đẩy sự phát triển kinh tế của khu vực, thu hút các ông lớn nhà đầu tư trong và ngoài nước Trong những năm qua cơ sở vật chất, cơ sở hạ tầng kỹ thuật như đường giao thông, điện đường, trường, trạm ngày càng được quan tâm đầu tư và phát triển, chiếm một diện tích đất không nhỏ đã làm thay đổi bộ mặt của thành phố Sự nâng cấp đường kéo theo đầu tư quy hoạch thì khối lượng đất đai cũng theo đó mà biến động bằng nhiều hình thức khác nhau như mua bán, chuyển nhượng, quy hoạch Vì vậy mà giá cả biến đổi không ngừng, tuy nhiên vị thế của các tuyến đường là khác nhau nên mức độ ảnh hưởng sẽ không giống nhau Phân loại đường phố chi tiết cho từng tuyến đường được thể hiện ở phụ lục 3.
Bảng 4.5 Mức độ ảnh hưởng của yếu tố loại đường đến giá đất tại các tuyến đường chính trên địa bàn phường Thủy Xuân
Tuyến đường Mức độ ảnh hưởng
(Nguồn: Số liệu điều tra tháng 3, năm 2023)
Lê Ngô Cát Hoài Thanh Đồng Khởi Vũ Ngọc Phan Phan Kế Bính 0.00
(Nguồn: Số liệu điều tra tháng 3, năm 2023)
Hình 4.3 Mức độ ảnh hưởng của yếu tố loại đường đến giá đất tại các tuyến đường chính trên địa bàn phường Thủy Xuân
Qua quá trình điều tra và xử lý số liệu bảng 4.5 và hình 4.3 cho thấy trên địa bàn phường Thủy Xuân có 2 tuyến đường là Hoài Thanh và Lê Ngô Cát có mức độ ảnh hưởng cao nhất với mức độ ảnh hưởng lần lượt là 13,40% và 13,10% Đường Hoài Thanh là tuyến đường tập trung đông dân cư đi lại, và nhiều quán ăn, quán coffee , để phục vụ nhu cầu của người dân tại đây Do có sự chênh lệch giá giữa đoạn đầu đường, đoạn đường phía sau và giữa các tuyến đường khác nên người dân mới cho rằng yếu tố loại đường ở đây ảnh hưởng khá nhiều đến giá đất Đường Lê Ngô Cát là tuyến đường phát triển bậc nhất phường Thủy Xuân, dân cư tập trung đông đúc, nhiều tiện ích xung quanh như trường học, UBND, trạm y tế, công ty và doanh nghiệp , lại nằm trên tuyến đường thường có nhiều chuyến xe chở khách du lịch đến tham quan các di tích lịch sử, danh lam thắng cảnh như lăng tẩm, Làng Hành Hương, đồi Vọng Cảnh, đồi Thiên An Nên tuyến đường thường đẩy mạnh các dịch vụ để phục vụ khách du lịch như khách sạn, nhà nghỉ, nhà hàng, quán ăn, Trong thời gian tới UBND phường và thành phố cần chú trọng đầu tư và nâng cấp để đáp ứng nhu cầu của người dân và khách du lịch Các tuyến đường còn lại như Vũ Ngọc Phan hay Phan Kế Bính của phường Thủy Xuân có mức độ ảnh hưởng đến giá đất thấp hơn nên được thành phố đã và đang được đầu tư xây dựng, nâng cấp và hoàn thiện Trong tương lai cùng với sự phát triển của nền kinh tế xã hội kéo theo nhu cầu sử dụng đất với nhiều dự án đầu tư quy hoạch mở rộng thì yếu tố loại đường
% sẽ chiếm một vị trí không nhỏ trong sự ảnh hưởng đến giá đất.
Bảng 4.6 Mức độ ảnh hưởng của yếu tố loại đường đến giá đất tại các tuyến đường chính trên địa bàn phường An Tây
Tuyến đường Mức độ ảnh hưởng
(Nguồn: Số liệu điều tra tháng 3, năm 2023)
(Nguồn: Số liệu điều tra tháng 3, năm 2023)
Hình 4.4 Mức độ ảnh hưởng của yếu tố loại đường đến giá đất tại các tuyến đường chính trên địa bàn phường An Tây
Theo hình 4.4 cho thấy trên địa bàn phường An Tây, tuyến đường Tam Thai và Nguyễn Khoan Chiêm có mức độ ảnh hưởng cao nhất trong các tuyến đường của phường An Tây Có mức độ ảnh hưởng bằng nhau với 11,70% Đây là 2 tuyến đường tập trung đông dân cư đi lại, nhất là học sinh, sinh viên vì ở đây gần trường Đại học Luật và Đại học Sư phạm 2, trường Đại học Ngoại Ngữ Là nơi tập trung nhiều nhà trọ, các quán ăn, quán coffee, công ty, doanh nghiệp, Làn đường khá rộng, hành lang được xây dựng hoàn thiện, lưu lượng giao thông lớn nên người dân mới cho rằng yếu tố loại đường ở đây ảnh hưởng khá nhiều đến giá đất Đường Nguyễn Hữu Cảnh và Lương Nhữ Hộc là 2 tuyến đường khá phát triển ở phường An Tây, dân cư tập trung đông đúc, chất lượng môi trường tốt.
Tuyến đường còn lại là Võ Văn Kiệt với vị thế là tuyến đường đặc thù của phường An Tây được thành phố đầu tư xây dựng, nâng cấp và hoàn thiện nên mức độ ảnh hưởng đến giá đất thấp hơn Trong tương lai cùng với sự phát triển của nền kinh tế xã hội kéo theo nhu cầu sử dụng đất với nhiều dự án đầu tư quy hoạch mở rộng thì yếu tố loại đường sẽ chiếm một vị trí không nhỏ trong sự ảnh hưởng đến giá đất.
4.3.2.2 Yếu tố vị trí Đối với đất ở đô thị yếu tố vị trí thửa đất đóng vai trò rất quan trọng vì yếu tố này ảnh hưởng trực tiếp đến nguồn lợi do thửa đất mang lại Khu đất/thửa đất có vị trí gần trung tâm thành phố, các tiện ích xung quanh, cơ sở hạ tầng, cơ sở kỹ thuật hoàn thiện, Sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho chủ sở hữu trong hoạt động sinh hoạt, thương mại, kinh doanh, cho thuê với khả năng sinh lời cao Theo người dân được khảo sát ở các tuyến đường của phường Thủy Xuân, yếu tố vị trí sẽ tạo nên giá trị của thửa đất, nó có ảnh hưởng lớn đến giá đất trong khu vực điều đó được thể hiện cụ thể thông qua biểu đồ sau:
Bảng 4.7 Mức độ ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất trên một số tuyến đường chính của phường Thủy Xuân
Tuyến đường Mức độ ảnh hưởng
(Nguồn: Số liệu điều tra tháng 3, năm 2023)
Lê Ngô Cát Hoài Thanh Đồng Khởi Vũ Ngọc Phan Phan Kế Bính 0.00
(Nguồn: Số liệu điều tra tháng 3, năm 2023)
Hình 4.5 Mức độ ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất trên một số tuyến đường chính của phường Thủy Xuân
Qua hình 4.5 cho thấy, yếu tố vị trí có ảnh hưởng lớn nhất ở tuyến đường Lê Ngô Cát với mức độ ảnh hưởng 20,60% vì đây là tuyến đường có vị trí rất thuận lợi để kinh doanh buôn bán Có đầy đủ các yếu tố thiết yếu phục vụ cho mọi nhu cầu của người dân như trường học, trạm y tế, giao thông thông thoáng, hệ thống điện đường hiên đại, đây là trục đường chính có độ rộng đường 20m 2 nên tập trung nhiều quán ăn ví dụ như quán Phong Nha, Mộc Viên, và nhiều quán coffee, Các tuyến đường còn lại cũng có mức ảnh hưởng tương đối cao đều trên 19,60% Tâm lý của người sử dụng đất cho dù sử dụng thửa đất của mình vào mục đích nào cũng mong muốn thửa đất của mình ở một vị trí tốt để thuận lợi trong quá trình sản xuất, sinh hoạt và nâng cao nhất giá trị sử dụng của thửa đất đó để đem lại lợi ích cho chủ sử dụng.
Bảng 4.8 Mức độ ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất trên một số tuyến đường chính của phường An Tây
Tuyến đường Mức độ ảnh hưởng
(Nguồn: Số liệu điều tra tháng 3, năm 2023)
Ng uy ễn K ho a Ch iê m
Ng uy ễn H ữu C ản h
(Nguồn: Số liệu điều tra tháng 3, năm 2023)
Hình 4.6 Mức độ ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất trên một số tuyến đường chính của phường An Tây
Hình 4.6 cho thấy, yếu tố vị trí có ảnh hưởng lớn nhất là tuyến đường Võ Văn Kiệt với mức độ ảnh hưởng là 20,30% vì đây là các tuyến đường có vị trí khá thuận lợi Đây là tuyến đường có nhiều tiện ích xung quanh như Trạm y tế phường An Tây, trường Đại học Luật, Đại học sư phạm 2, UBND phường An Tây, Tuyến đường này ở vị trí 1 cũng có độ rộng lề đường lớn với 44m 2 nên tập trung nhiều công ty, doanh nghiệp và các quán ăn như Cồn Tè, Quốc Kệ, Vị trí là yếu tố quan trọng nhất trong việc định giá đất và cũng là yếu tố quan trọng đối với người dân khi quyết định mua bán hoặc đầu tư vào bất động sản.
4.3.2.3 Yếu tố hình thể lô đất
Hình thể lô đất cũng là yếu tố quan trọng góp phần trong việc nó thỏa mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư của phường, và sinh lợi cho chủ sở hữu, nó được thể hiện ở chiều rộng và chiều sâu của thửa đất Tùy mục đích và nhu cầu mặt bằng kinh doanh của từng cơ sở kinh doanh, mà hình thể thửa đất sẽ góp phần sinh lợi khác nhau Thông thường, ở vị trí có chiều rộng mặt tiền lớn thì thường có lợi thế hơn Cùng một diện tích đất nhưng 2 thửa đất có kích thước chiều rộng và chiều sâu khác nhau thì cũng sẽ có mức giá khác nhau.
Bảng 4.9 Mức độ ảnh hưởng của yếu tố hình thể lô đất đến giá đất tại các tuyến đường chính trên địa bàn phường Thủy Xuân
Tuyến đường Mức độ ảnh hưởng
(Nguồn: Số liệu điều tra tháng 3, năm 2023)
Lê Ngô Cát Hoài Thanh Đồng Khởi Vũ Ngọc Phan Phan Kế Bính 0.00
(Nguồn: Số liệu điều tra tháng 3, năm 2023)
Hình 4.7 Mức độ ảnh hưởng của yếu tố hình thể lô đất đến giá đất tại các tuyến đường chính trên địa bàn phường Thủy Xuân
Theo kết quả điều tra bằng cách khảo sát ý kiến người dân thì mức độ chênh lệch giữa các tuyến đường là không cao, cụ thể là 1,20% Trong đó tuyến đường có tỷ lệ cao nhất là Đồng Khởi với mức ảnh hưởng là 14,10%, nguyên nhân chính là do tuyến đường này được bố trí rất nhiều cơ sở kinh doanh, nhà hàng, quán xá, Nên hình thể lô đất rất quan trọng, tốt nhất vẫn là lô đất hình chữ nhật có bề rộng mặt tiền lớn Các tuyến đường Hoài Thanh, Phan Kế Bính,
Lê Ngô Cát với mức độ ảnh hưởng lần lượt là 13,60%, 13,44% và 13,40% do đây là các tuyến đường mà chủ sở hữu chủ yếu sử dụng với mục đích để ở, mảnh đất có hình thể tốt sẽ dễ dàng cho việc thiết kế và xây dựng căn nhà để định cư và sinh sống lâu dài nên yếu tố hình thể lô đất cũng khá quan trọng Còn lại tuyến đường Vũ Ngọc Phan với mức độ ảnh hưởng thấp nhất là 12,90% Yếu tố này không phải là yếu tố quan trọng nhất nhưng nó cũng góp phần hình thành giá đất.
Bảng 4.10 Mức độ ảnh hưởng của yếu tố hình thể lô đất đến giá đất tại các tuyến đường chính trên địa bàn phường An Tây
Tuyến đường Mức độ ảnh hưởng
(Nguồn: Số liệu điều tra tháng 3, năm 2023)
(Nguồn: Số liệu điều tra tháng 3, năm 2023)
Hình 4.8 Mức độ ảnh hưởng của yếu tố hình thể lô đất đến giá đất tại các tuyến đường chính trên địa bàn phường An Tây
Theo kết quả điều tra bằng cách khảo sát ý kiến người dân về yếu tố hình thể của lô đất thì mức độ chênh lệch giữa các tuyến đường ở phường An Tây cũng không quá cao, cụ thể là 1,30% Tuyến đường có mức độ ảnh hưởng cao nhất là Nguyễn Hữu Cảnh và Lương Nhữ Hộc với mức độ ảnh hưởng lần lượt là 14,20% và 14,10% Yếu tố hình dáng của thửa đất ảnh hưởng đến giá đất khi giao dịch Những mảnh đất có hình vuông hay hình chữ nhật, hình dáng cân đối thường có giá trị cao hơn mảnh đất cùng vị trí nhưng có hình dạng không cân đối Yếu tố mặt tiền, chiều rộng mặt tiền và chiều sâu thửa đất Vì 2 tuyến đường này có nhiều mảnh đất mặt tiền, mặt tiền đẹp, phù hợp còn có thể kết hợp kinh doanh hay cho thuê làm mặt bằng, Tiếp theo là 2 tuyến đường Võ Văn Kiệt và Tam Thai với mức độ ảnh hưởng lần lượt là 13,80% và 13,30%, 2 tuyến đường này cũng có khá nhiều lô đất có hình thể đẹp Và cuối cùng là tuyến đường Nguyễn Khoa Chiêm chiếm 12,90% vì tuyến đường này có những mảnh đất có mặt tiền khá bé nên sẽ khó thiết kê xây dựng cũng như sử dụng không thuận tiện.
Phân cấp giá đất theo điểm và trọng số của từng yếu tố tác động đến giá đất
hạ tầng như đường giao thông, điện, nước, và các công trình công cộng khác Cơ sở hạ tầng sẽ lại ảnh hưởng đến quy hoạch trong tương lai khi các khu vực có sẵn các tiện ích như hạ tầng nhưng sử dụng không hiệu quả hoặc thiếu hụt cơ sở hạ tầng sẽ ảnh hưởng đến quy hoạch và phát triển kinh tế - xã hội của địa phương Vì vậy, việc xác định và phát triển cùng lúc cả hai yếu tố này là rất quan trọng để đảm bảo phát triển bền vững của đô thị Hình thể lô đất, vị trí và môi trường xung quanh có mối quan hệ chặt chẽ với kinh tế Các yếu tố này ảnh hưởng đến giá trị của lô đất và do đó ảnh hưởng đến việc mua bán, cho thuê hay sử dụng lô đất để kinh doanh Vị trí của lô đất có tầm nhìn đẹp, gần các tiện ích công cộng hoặc giao thông thuận tiện sẽ được giá cao hơn lô đất có vị trí không thuận lợi Đồng thời, môi trường xung quanh lô đất cũng ảnh hưởng đến giá trị của nó, lô đất ở khu vực có môi trường thoáng mát, trong lành sẽ được ưa chuộng hơn so với lô đất ở khu vực ô nhiễm Ngoài ra, xã hội cũng có một vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị của lô đất Lô đất nằm trong khu vực trang bị đầy đủ các tiện ích xã hội như trường học, bệnh viện, chợ, siêu thị, được đánh giá cao hơn so với lô đất không có tiện ích xã hội này Vì vậy, những yếu tố này ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị của lô đất và do đó có mối quan hệ chặt chẽ đến kinh tế
4.4 Phân c p giá đ t theo đi m và tr ng s c a t ng y u t tác đ ng đ nấp thiết của đề tài ấp thiết của đề tài ển nhượng quyền sử dụng đất và sự chênh lệch ọng số của từng yếu tố tác động đến ối tượng nghiên cứu ủa đề tài ừng yếu tố tác động đến ết của đề tài ối tượng nghiên cứu ội dung nghiên cứu ết của đề tài giá đ tấp thiết của đề tài
4.4.1 Cơ sở phân cấp và xác định điểm theo các tiêu chí của từng yếu tố tác động đến giá đất
Trong thực tế mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tác động đến giá đất là rất khác nhau, tùy thuộc vào sự thuận tiện trong sinh hoạt, khả năng đáp ứng nhu cầu của người dân mà có sự đánh giá khác nhau Mặt khác, sự tác động của các yếu tố này đến việc hình thành giá đất ở mỗi địa phương cũng không giống nhau, vì vậy việc xác định và phân cấp điểm cho mỗi yếu tố vào tùy thuộc vào mức độ ảnh hưởng của các yếu tố này đến giá đất, thực trạng cơ sở hạ tầng của địa phương, tâm lý và sự đánh giá của người dân để xác định trọng số điểm cho từng yếu tố Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, mỗi yếu tố sẽ được tính 10 điểm,tùy theo mức độ ảnh hưởng, thuận tiện và đặc điểm của các yếu tố trên mỗi tuyến đường cụ thể mà mức điểm đó sẽ dần dần hạ xuống Dựa trên các cơ sở này và điều kiện thực tế của phường Thủy Xuân và phường An Tây, trọng số điểm cho từng yếu tố được phân cấp như sau:
Bảng 4.20 Phân cấp và xác định điểm theo từng tiêu chí của từng yếu tố tác động đến giá đất
Theo Quyết định số 80/2019/QĐ-UBND ngày 21 tháng 12 năm 2019 của Ủy ban nhân dân tỉnh Thừa Thiên Huế.
Có 5 loại đường cơ bản như sau:
Yếu tố Tiêu chí Điểm
Yếu tố Tiêu chí Điểm
- Đường đặc thù (10 điểm): Là nơi có điều kiện thuận lợi nhất cho sản xuất kinh doanh, buôn bán, du lịch, sinh hoạt, có cơ sở hạ tầng đồng bộ, có giá đất thực tế cao hơn so với đường phố cùng loại.
- Đường loại 1 (8 điểm) : Là nơi có cơ sở hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, thuận lợi; đặc biệt thuận lợi đối với hoạt động sản xuất, kinh doanh và sinh hoạt; là nơi có khả năng sinh lợi đặc biệt cao.
- Đường loại 2 (6 điểm) : Là nơi có cơ sở hạ tầng kỹ thuật đồng bộ thuận lợi; rất thuận lợi đối với hoạt động sản xuất, kinh doanh và sinh hoạt; là nơi có khả năng sinh lợi rất cao, có giá đất trung bình thực tế thấp hơn giá đất trung bình thực tế của đường loại 1.
- Đường loại 3 (4 điểm) : Là nơi có cơ sở hạ tầng kỹ thuật đồng bộ; nhiều thuận lợi đối với hoạt động sản xuất, kinh doanh và sinh hoạt; là nơi có khả năng sinh lợi cao, có giá đất trung bình thực tế thấp hơn giá đất trung bình thực tế của đường loại 2.
- Đường loại 4 (2 điểm) : Là nơi có cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương đối đồng bộ; thuận lợi đối với hoạt động sản xuất, kinh doanh và sinh hoạt; là nơi có khả năng sinh lợi khá cao, có giá đất trung bình thực tế thấp hơn trung bình của đường loại 3.
- Đường loại 5 (1 điểm) : Là nơi có cơ sở hạ tầng kỹ thuật chủ yếu; tương đối thuận lợi đối với hoạt động sản xuất, kinh doanh và sinh hoạt; là nơi có khả năng sinh lợi, có giá đất trung bình thực tế thấp hơn trung bình của đường loại 4.
Căn cứ vào Quyết định số 80/2019/QĐ-UBND ngày 21 tháng 12 năm 2019 của Ủy ban nhân dân tỉnh Thừa Thiên Huế Về việc quy định giá các loại đất và phân loại đường, vị trí, khu vực đất trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế năm 2020
- 2024 Việc xác định vị trí đất trong từng đường phố căn cứ vào khả năng sinh lợi và giá đất thực tế của từng vị trí đất trong từng đường phố cụ thể như sau:
- Vị trí 1 (10 điểm): Tất cả các thửa đất ở mặt tiền đường phố trong đô thị, khoảng cách xác định cho vị trí 1 tính từ mặt tiếp giáp với đường phố kéo dài về sau đến 25 mét.
- Vị trí 2 (8 điểm): Các thửa đất nằm liền kề vị trí 1 thuộc các đường kiệt của đường phố, có mặt cắt đường < 2,5m, khoảng cách xác định cho vị trí 2 tính tại đường phân giữa vị trí 1 và vị trí 2 kéo dài thêm 25 mét.
- Các thửa đất mặt tiền thuộc các đường kiệt của đường phố, có mặt cắt đường ≥ 2,5m, khoảng cách xác định cho vị trí 2 tính tại đường phân giữa vị trí
1 và vị trí 2 đến dưới 100 mét.
- Vị trí 3 (6 điểm): Các thửa đất nằm liền kề vị trí 2 thuộc các đường kiệt của đường phố, có mặt cắt đường < 2,5m, khoảng cách xác định cho vị trí 3 tính tại đường phân giữa vị trí 2 và vị trí 3 kéo dài thêm 25 mét.