Giá đất trong quá trình phát triển đô thị chịu ảnh hưởng của các yếu tố như chính sách quy hoạch của địa phương, tính pháp lý của đất, đặc điểm hình dạng của mảnh đất, địa hình của đất, loại hình đất, thông tin giá đất của nhà nước...Trong đó yếu tố biến động địa hình là một yếu tố quan trọng và quyết định đến bảng giá đất.
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
Cơ sở lý luận các vấn đề nghiên cứu
2.1.1 Một số khái niệm có liên quan
Khái niệm về đất đai được xác định trong Thông tư 14/2012/ TT-BTNMT cụ thể là: Đất đai là một vùng đất có ranh giới, vị trí, diện tích cụ thể và có các thuộc tính tương đối ổn định hoặc thay đổi nhưng có tính chu kỳ, có thể dự đoán được, có ảnh hưởng tới việc sử dụng đất trong hiện tại và tương lai của các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội như: thổ nhưỡng, khí hậu, địa hình, địa mạo, địa chất, thuỷ văn, thực vật, động vật cư trú và hoạt động sản xuất của con người Khoản 1, Điều 54, Hiến pháp năm 2013 quy định: đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, là nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật
Khái niệm sử dụng đất đô thị: Sử dụng đất đô thị là sự tác động trực tiếp hoặc gián tiếp của con người lên tài nguyên đất ở các đô thị thông qua các hoạt động KT – XH.
Quy chuẩn xây dựng Việt Nam QCXDVN 01: 2008/BXD có xác định "Đất đô thị là đất nội thành phố, đất nội thị xã và đất thị trấn Đất ngoại thành, ngoại thị đã có quy hoạch và được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để phát triển đô thị được quản lý như đất đô thị"
Mặc dù Luật Đất đai 2003 và Luật đất đai 2013 không tách loại đất đô thị thành một loại đất riêng biệt nhưng trong Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất đã đưa yêu cầu thống kê đất đô thị, với khái niệm phân loại: “Đất đô thị: Gồm các loại đất được xác định thuộc phạm vi địa giới hành chính các phường, thị trấn; các khu đô thị mới đã hình thành trên thực tế thuộc phạm vi quy hoạch phát triển của các quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt”.
Từ những phân tích trên, có thể khái quát được đất đô thị là: Vùng đất có vị trí và diện tích cụ thể được xác định thuộc phạm vi địa giới hành chính các phường, thị trấn hoặc thuộc khu vực ngoại thành, ngoại thị nhưng đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch xây dựng và phát triển đô thị.
2.1.1.2 Khái niệm về biến động đất đai và biến động về sử dụng đất
Biến động sử dụng đất là sự thay đổi trạng thái tự nhiên của lớp phủ bề mặt đất gây ra bởi hành động của con người, là một hiện tượng phổ biến liên quan đến tăng trưởng dân số, phát triển thị trường, đổi mới công nghệ, kỹ thuật và sự thay đổi thể chế, chính sách Biến động sử dụng đất có thể gây ra hậu quả khác nhau đối với tài nguyên thiên nhiên như sự thay đổi thảm thực vật, biến đổi trong đặc tính vật lý của đất, trong quần thể động, thực vật và tác động đến các yếu tố hình thành khí hậu.
2.1.2 Các vấn đề liên quan đến đất đô thị
2.1.2.1 Khái niệm đất đai và đô thị
Trong thực tế, đô thị là một khu vực cư trú của loài người.Đối với mỗi quốc gia và vùng lãnh thổ, đô thị có thể có quy mô diện tích nhỏ so với toàn vùng nhưng trình độ phát triển của đô thị mạnh về nhiều mặt và có vai trò quan trọng đối với các vùng xung quanh
Theo Từ điển Bách khoa Việt Nam (1995), đô thị là một không gian cư trú của cộng đồng người sống tập trung và hoạt động trong những khu vực kinh tế phi nông nghiệp.
Theo Luật Quy hoạch đô thị Việt Nam (2009), đô thị là khu vực tập trung dân cư sinh sống có mật độ cao và chủ yếu hoạt động trong lĩnh vực kinh tế phi nông nghiệp, là trung tâm chính trị, hành chính, kinh tế, văn hóa hoặc chuyên ngành, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế xã hội của quốc gia hoặc một vùng lãnh thổ, một địa phương bao gồm nội thành và ngoại thành của thành phố, nội thị và ngoại thị của thị xã hoặc thị trấn.
Theo Nghị định số 42 năm 2009 của Chính phủ về phân loại đô thị, một đơn vị được gọi là đô thị khi có các tiêu chuẩn cơ bản bao gồm:
Thứ nhất, là trung tâm tổng hợp hoặc trung tâm chuyên ngành cấp quốc gia, cấp vùng liên tỉnh, cấp tỉnh, cấp huyện hoặc là một trung tâm của vùng trong tỉnh; có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế xã hội của cả nước hoặc của một vùng lãnh thổ nhất định.
Thứ hai, quy mô dân số toàn đô thị tối thiểu phải đạt 4000 người trở lên.
Thứ ba, mật độ dân số phải phù hợp với quy mô, tính chất và đặc điểm của từng loại đô thị và được tính trong phạm vi nội thành, nội thị và khu phố xây dựng tập trung của thị trấn, tối thiểu là 2000 người/km 2
Thứ tư, tỷ lệ lao động phi nông nghiệp được tính trong phạm vi ranh giới nội thành, nội thị và khu phố xây dựng tập trung phải đạt tối thiểu 65% so với tổng số lao động.
Thứ năm, hệ thống công trình hạ tầng đô thị gồm hệ thống công trình hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật phải đạt các yêu cầu: Đối với khu vực nội thành, nội thị phải được đầu tư xây dựng đồng bộ và có mức độ hoàn chỉnh theo từng loại đô thị.Đối với khu vực ngoại thành, ngoại thị phải được đầu tư xây dựng đồng bộ mạng lưới hạ tầng, đảm bảo yêu cầu bảo vệ môi trường và phát triển bền vững đô thị.
Thứ sáu, việc xây dựng và phát triển đô thị phải theo quy chế quản lý kiến trúc đô thị đã được duyệt, có các đô thị kiểu mẫu, các tuyến phố văn minh đô thị, có các không gian công cộng phục vụ đời sống tinh thần của cư dân đô thị; có tổ hợp kiến trúc hoặc công trình kiến trúc tiêu biểu và phù hợp với môi trường, cảnh quan thiên nhiên.
Cơ sở thực tiễn
2.2.1 Tình hình biến động giá đất trên thế giới
Trong giai đoạn phát triển hiện nay của nền kinh tế thế giới, mỗi lĩnh vực kinh tế đều có những thay đổi sâu sắc Hình thái và sự phát triển của thị trường BĐS trên thế giới cũng không nằm ngoài quá trình đó Tốc độ tăng trưởng vượt trội của thị trường hàng hóa dẫn đến các nhu cầu mở rộng đầu tư đã thúc ép mở rộng thị trường BĐS và đã tạo nên xu hướng tăng giá đất.
Thị trường Mỹ, Hàn Quốc, Thụy Sĩ, Trung Quốc… được xem là những thị trường địa ốc đã chín, ổn định, ít xảy ra biến động về giá Tuy nhiên, trong 1 năm qua, các thị trường này ghi nhận mức biến động giá mạnh chưa từng có.
Dữ liệu do Hiệp hội Môi giới quốc gia Mỹ công bố cho thấy, giá bán trung bình một ngôi nhà ở Mỹ đã tăng lên mức cao kỷ lục 363.300 USD vào giữa năm
2021, tăng 23,4% so với mức 294.000 USD trong cùng kỳ năm 2020.
Tại Hàn Quốc, theo thống kê của Ngân hàng Kookmin Bank, giá căn hộ trung bình tại Seoul tăng tới 90% so với cùng thời điểm 2 năm trước, hiện đạt đỉnh 1,1 tỉ won (953.000 USD) vào tháng 7 Mức giá này tương đương 17 năm thu nhập trung bình của một hộ gia đình ở Seoul, cao gấp đôi tỷ lệ hồi năm
2019 Ra khỏi thủ đô, giá căn hộ trung bình trên toàn Hàn Quốc cũng đã tăng 60% từ năm 2016 đến nay.
Tháng 10 năm 2021, một báo cáo của ngân hàng hàng đầu Thụy Sĩ cảnh báo nguy cơ bong bóng bất động sản hình thành trên thị trường nhà ở của Thụy
Sĩ ngày càng cao Báo cáo cho biết, trong khi giá trung bình của bất động sản nhà ở là 6,5 lần thu nhập hàng năm trước đại dịch Covid-19, thì hiện tại được ước tính vào khoảng 7,1 lần thu nhập hàng năm Theo phân tích, giá nhà ở đã tăng 24%, mức tăng nhiều nhất trong 8 năm qua Mức tăng này không phù hợp với mức tăng thu nhập tương ứng.
Tốc độ tăng giá của thị trường bất động sản toàn cầu được nhận định xuất phát từ tốc độ lạm phát toàn cầu tăng mạnh chưa từng có trong suốt 10 năm qua. Theo thống kê của IMF (Quỹ Tiền tệ Quốc tế), tại Hoa Kỳ, trong 6 tháng đầu năm 2021, mức CPI đạt 6,2% Đây là mức lạm phát cao nhất tính từ tháng 3 năm 2008 tại đất nước này Tại Anh, mức lạm phát đạt 5,2%, cao nhất từ tháng
8 năm 2012 Mức lạm phát tại Trung Quốc cũng cao nhất trong suốt 13 năm qua.
2.2.2 Tình hình biến động giá đất ở Việt Nam
* Giai đoạn từ năm 2011 đến năm 2013
Năm 2013, cùng với tình hình kinh tế vĩ mô đã có chiều hướng ổn định trở lại thì thị trường bất động sản cũng đã có những dấu hiệu tích cực đáng ghi nhận Dấu ấn lớn nhất là giá cả hàng hóa bất động sản tiếp tục giảm ở hầu hết các dự án với mức giảm từ 10% đến 30%, thậm chí có dự án giảm đến 50% so với cuối năm 2011.
Việc giảm giá bất động sản trong năm qua có lợi hơn cho khách hàng, giúp giao dịch tăng trở lại, đặc biệt, số lượng giao dịch trong quý IV/2013 đã tăng gấp đôi so với quý đầu năm Cơ cấu hàng hóa BĐS đã được điều chỉnh sát với nhu cầu thị trường, các doanh nghiệp đã chủ động điều chỉnh chiến lược kinh doanh, cơ cấu sản phẩm, nếu như trước đây chúng ta thừa các căn hộ quy mô lớn, giá cao trên 20 triệu đồng/m², thì hiện nay thị trường có sự chuyển dịch mạnh mẽ sang những căn hộ có quy mô nhỏ và trung bình với giá dưới 20 triệu đồng/m², cá biệt có dự án dưới 10 triệu đồng/m².
Mức giá này đã đánh đúng vào nhu cầu thật và khả năng thanh toán của người tiêu dùng Đáng chú ý là hầu hết các giao dịch mua bán này là thật, mua xong có người vào ở chứ không đầu tư để đấy.
Hoạt động của thị trường đất đai còn nằm ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước Việc chuyển nhượng, mua bán, kinh doanh đất đai trong dân cư được diễn ra dưới nhiều hình thức khác nhau, trong đó vẫn tồn tại mua bán được thực hiện theo phương thức trao tay và chưa được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Các bên mua bán chưa làm thủ tục pháp lý và không thực hiện nghĩa vụ tài chính như nộp thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuế trước bạ với Nhà nước Ở các đô thị, hoạt động môi giới nhà đất của tư nhân phát triển tràn lan và rất lộn xộn Các văn phòng nhà đất, trung tâm nhà đất mọc lên khắp nơi, phần lớn không đăng ký kinh doanh và không nộp thuế cho Nhà nước.
* Giai đoạn từ năm 2013 đến năm 2017
Trong giai đoạn 2013 - 2017, dự báo thị trường bất động sản sẽ có sự tái cấu trúc mạnh mẽ, tái cơ cấu sản phẩm để giải quyết hiện tượng lệch pha cung - cầu đang thiên về phân khúc BĐS cao cấp, BĐS du lịch nghỉ dưỡng cao cấp, chuyển mạnh sang phân khúc nhà ở, căn hộ vừa và nhỏ.
Trong hơn 20 năm qua, hoạt động của TTBĐS đã từng bước chuyển sang cơ chế thị trường dưới sự quản lý, điều tiết của Nhà nước, theo định hướng xã hội chủ nghĩa Theo quy luật phổ biến, TTBĐS thường diễn biến theo hình SIN bất đối xứng, phụ thuộc vào quy luật giá trị quy luật cạnh tranh quan hệ cung - cầu chính sách, cơ chế điều tiết vĩ mô của Nhà nước về hành vi đầu tư, kinh doanh của các doanh nghiệp, nhà đầu tư dưới sự tác động của chính sách, cơ chế, hoặc do yêu cầu của thị trường.
* Giai đoạn từ năm 2018 đến nay
Ngay đầu năm, thời điểm tháng 2 và tháng 3/2021, sốt đất diện rộng đã diễn ra từ Bắc vào Nam Đây được coi là “cơn sốt” có nhiệt độ lớn nhất năm khi tại hàng loạt khu vực, giá đất tăng chóng mặt, có nơi tăng gần 50%
Theo ghi nhận của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, đất đai sôi sục khắp nơi, giá tăng chóng mặt, trung bình tăng 10% sau mỗi tháng Cục bộ một số nơi tăng mạnh hơn, điển hình nhất là các vùng ven Hà Nội như Quốc Oai tăng 20%, Ba Vì 45%, Hòa Bình 46%, Bắc Ninh 20%, Hưng Yên 26%
Khắp từ Bắc vào Nam, dễ dàng gặp cảnh người dân bỏ kinh doanh, bỏ sản xuất để lao vào đầu tư đất Ở nhiều địa phương, nhiều môi giới tung tin không đúng sự thật về quy hoạch và phát triển dự án nhằm câu khách Những hiện tượng rao bán đất không phù hợp với quy định pháp luật như đất rừng, đất ruộng, vườn… cũng xuất hiện "Cò mồi" thường xuyên tụ tập, đẩy giá lên từng giờ, từng ngày. Đến quý II, giá đất bắt đầu lắng xuống và gần như nguội hẳn do Bộ Xây dựng và chính quyền các địa phương có chỉ đạo quản lý, công khai thông tin, cảnh báo cho nhà đầu tư và nhất là do dịch Covid - 19 bùng phát trên diện rộng, điển hình là ở Bắc Giang, Bắc Ninh. Đầu quý III, giá đất giảm sâu do ảnh hưởng của làn sóng Covid - 19 lần thứ
4 ở phía Nam trong khi phía Bắc thị trường đất nền dần phục hồi.
Tuy nhiên, từ cuối quý III đến nay, tình trạng sốt đất lại tái diễn.
ĐỐI TƯỢNG,PHẠM VI,NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi không gian: Đề tài được thực hiện tại thành phố Huế, tỉnh Thừa Thiên Huế.
- Phạm vi thời gian: Đề tài được thực hiện từ ngày 20/12/2022 đến ngày 15/05/2023.
- Phạm vi số liệu: Đề tài sử dụng số liệu từ năm 2012-2022 để thực hiện nghiên cứu.
Nội dung nghiên cứu
- Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Huế, tỉnh Thừa Thiên Huế
- Đánh giá sự thay đổi bề mặt địa hình trong giai đoạn 2012-2022 trên địa bàn thành phố Huế, tỉnh Thừa Thiên Huế.
- Ảnh hưởng của sự thay đổi địa hình đến giá đất tại các khu vực có liên quan.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác đưa ra bảng giá đất ở trên cơ sở sử dụng mô hình hồi quy giai đoạn 2012-2022.
Phương pháp nghiên cứu
3.4.1 Phương pháp thu thập số liệu
3.4.1.1 Thu thập số liệu thứ cấp
- Các thông tin thứ cấp liên quan đến việc nghiên cứu đề tài được thu thập dưới dạng các tài liệu, số liệu, bản đồ từ các ban ngành như thu thập số liệu về thống kê kiểm kê đất đai trong giai đoạn 2010-2022, Niên giám thống kê của tỉnh Thừa Thiên Huế, tại Sở Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính, UBND tỉnh Huế, UBND thành phố Huế và các cơ quan quản lý Tài nguyên và Môi trường khác có liên quan gồm Văn Phòng Đăng Ký Đất Đai Tỉnh Thừa Thiên Huế; chi nhành Văn Phòng Đăng Ký Đất Đai Thành phố Huế; Phòng Tài Nguyên Môi Trường Thành phố Huế.
- Các thông tin thứ cấp được thu thập bao gồm: các văn bản, báo cáo, nghị quyết của các cấp, các ngành và nguồn số liệu thống kê từ Phòng tài nguyên và Môi trường thành phố Huế.
3.4.1.2 Thu thập số liệu sơ cấp a Dữ liệu ảnh viễn thám
Trong phạm vi đề tài, dữ liệu ảnh được sử dụng là Landsat ETM+, độ phân giải 30m được lấy từ trang web http://earthexplorer.usgs.gov, Path/Row: 125/49, với ảnh các năm 2012 và 2022 Ảnh viễn thám thu nhận thông tin bề mặt tức thời vào thời điểm chụp, tuy nhiên trong quá trình phân tích, nhằm để đơn giản hóa cách gọi, ảnh sẽ được nhắc đến theo năm, cụ thể ảnh chụp vào ngày 13/04/2012 sẽ được gọi là ảnh năm 2012. Thời gian khảo sát trong nghiên cứu thuộc vào giai đoạn 2012-2022.
Dữ liệu GIS bao gồm các lớp số hóa của bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2012, 2022 được thu thập từ Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Huế và kết hợp quan sát ảnh vệ tinh theo Google Earth qua các thời điểm 13/04/2012 và 09/04/2022, nhằm làm tài liệu tham khảo, lấy mẫu và đối chiếu kết quả phân loại.
Bảng 3.1 Dữ liệu thu thập
Kiểu dữ liệu ID ảnh
- Phỏng vấn các hộ gia đình cá nhân về sự biến động đia hình của thành phố Huế theo phương pháp chọn ngẫu nhiên bằng bảng hỏi đã được soạn sẵn nội dung, phỏng vấn xoay quanh vào vấn đề trọng điểm như: Ảnh hưởng của biến động địa hình đến giá đất tại thành phố Huế Dựa vào kết quả xử lý ảnh viễn thám và xây dựng bản đồ biến động địa hình cho thấy 3 phường có biến động địa hình lớn nhất là Thủy Xuân, Thủy Biều, An Tây.
Như vậy, số phiếu cần phỏng vấn là 90 phiếu Trong đó sẽ chọn đại diện 3 phường gồm phường Thủy Xuân, Thủy Biều, An Tây để thực hiện phỏng vấn Mỗi phường sẽ phỏng vấn 30 người dân.
3.4.2 Phương pháp kế thừa số liệu
Thu thập tài liệu liên quan đến bản đồ; bản đồ địa hình qua các năm 2012;2022, bản đồ hiện trạng sử dụng đất do bản đồ quy hoạch cung cấp; bản đồ hiện trạng sử dụng đất Thu thập tài liệu có liên quan đến biến động bề mặt địa hình.
3.4.3 Phương pháp xử lý và phân tích số liệu a Xử lý số liệu
Các số liệu thu thập được xử lý bằng phần mềm Excel Các số liệu được tính toán, phân tích theo các bảng biểu, kết hợp với phần thuyết minh Số liệu đã thu thập được sắp xếp khoa học trong bảng thống kê có thể giúp so sánh, đối chiếu, phân tích theo nhiều phương pháp khác nhau nhằm đánh giá bản chất hiện tượng nghiên cứu.
Các số liệu phỏng vấn được xử lý bằng phần mềm SPSS 22 Nhằm xây dựng được mô hình hồi quy đơn biến giữa biến phụ thuộc là Giá đất nhà nước và biến độc lập là sự thay đổi địa hình ở khu vực lân cận. b Thiết kế thang đo Để đánh giá được mức độ ảnh hưởng của sự thay đổi bề mặt địa hình đến sự thay đổi giá đất nhà nước
Thang đo được sử dụng là thang đo Likert để nghiên cứu mức độ tác động của biến phụ thuộc và biến độc lập với 5 mức tương ứng: 5 là ảnh hưởng rất nhiều, 4 là ảnh hưởng nhiều, 3 là ảnh hưởng, 2 là ít ảnh hưởng, 1 là không ảnh hưởng.
Khi đó giá trị khoảng cách được tính theo công thức:
Với max = 5, Min = 1 và n = 5 ta tính được a = 0,8
Phân cấp đánh giá mức độ của các nhân tố ảnh hưởng do Covid-19 gây ra đến nhà đầu tư:
Trong đó: m là giá trị trung bình của từng nhân tố trong mô hình nghiên cứu.
Thang đo thể hiện nghiên cứu tác động của biến độc lập biến động bề mặt địa hình (BDBMDH ảnh hưởng đến sự thay đổi giá đất (TDGD).
3.4.4 Phương pháp ứng dụng GIS & Viễn thám trong xây dựng các bản đồ
Phương pháp ứng dụng GIS và viễn thám giải đoán ảnh vệ tinh Landsat xác định biến động bề mặt địa hình Kết quả giải đoán ảnh được đưa vào phần mềm Arcgis để biên tập bản đồ và sử dụng chức năng phân tích không gian chồng ghép bản đồ để xây dựng bản đồ biến động.
Hình 3.1 Quy trình xử lý dữ liệu bằng phần mềm GIS
3.4.4.1 Xử lý ảnh viễn thám kết hợp tư liệu GIS
Trên ảnh viễn thám, các vùng ao hồ sông được thể hiện bởi lớp nước bề mặt Vì vậy nghiên cứu chủ yếu tập trung tách đối tượng mặt nước từ kiểu lớp phủ mặt đất Sơ đồ phương pháp thực hiện nghiên cứu được mô tả trên hình 3.1 Trên cơ sở ảnh viễn thám, các phân tích tổ hợp màu và phân loại ảnh số được thực hiện để tách đối tượng mặt nước và đô thị, từ đó xác định hiện trạng bề mặt địa hình Kết quả xử lý ảnh trên Arcgis để thực hiện phân tích không gian.
Phương pháp đánh giá biến động sau phân loại được thực hiện trên cặp ảnh để tìm sự khác biệt và thay đổi bề mặt địa hình của khu vực nghiên cứu, đồng thời đánh giá tình hình phát triển đô thị Dữ liệu thu được sẽ là bản đồ hiện trạng và bản đồ biến động bề mặt địa hình khu vực thành phố Huế Từ đó xác định vị trí các ao hồ sông bị thay đổi, cũng như sự phân bổ của đô thị trên địa bàn khu vực nghiên cứu Xác định được diện tích mặt nước, diện tích đô thị, kết quả nghiên cứu đánh giá được tốc độ đô thị hóa.
3.4.4.2 Phương pháp phân loại xác suất cực đại (MLC – Maximum Likelihood Classification)
Trong nghiên cứu này, phương pháp phân loại xác suất cực đại (MLC – Maximum Likelihood Classification) sử dụng với ưu điểm cho độ chính xác cao nhất Phương pháp được xây dựng trên cơ sở giả thiết hàm mật độ xác suất tuân theo luật phân bố chuẩn Mỗi pixel được tính xác suất thuộc vào một loại nào đó được chỉ định gán tên loại mà xác suất thuộc loại đó là lớn nhất. Xác suất này được định nghĩa như sau: p(xi|wj) = 1 √|𝐶𝑗| 2𝜋𝜌 exp(- 1 2 x(xi – 𝜇j) T xCj -1 x(xi – 𝜇j))
Trong đó: Cj là ma trận hiệp phương sai của lớp wj với 𝜌; wj là vector trung bình của lớp wj; |x| là các yếu tố quyết định; p(xi|wj) là xác suất cùng tồn tại của sự kiện x và w; và (xi – 𝜇j) là vector chuyển.
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
Khái quát điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội
Thành phố Huế là đô thị loại I trực thuộc tỉnh Thừa Thiên Huế, trung tâm kinh tế, văn hóa, chính trị của tỉnh Thừa Thiên Huế; có toạ độ địa lý từ 16 o 30'45'' đến 16 o 24'00'' vĩ độ Bắc và từ
107 o 31'45'' đến 107 o 38'00'' kinh độ Ðông Thành phố có tổng diện tích tự nhiên là 7.101,77 ha chiếm 1,41% diện tích toàn tỉnh, được tổ chức thành 27 phường
- Phía Tây Bắc đến Tây Nam giáp thị xã Hương Trà;
- Phía Đông Bắc giáp huyện Phú Vang;
- Phía Nam và Đông Nam giáp thị xã Hương Thủy.
Thành phố Huế nằm trên trục Bắc - Nam của tuyến đường bộ, đường hàng không, đường sắt và đường biển; cách Hà Nội 675km về phía Bắc và cách thành phố Hồ Chí Minh 1060km về phía Nam Thành phố nằm trong vùng kinh tế trọng điểm miền Trung kết nối với các trung tâm kinh tế đang phát triển nhanh như khu kinh tế Chân Mây - Lăng Cô, thành phố Đà Nẵng, khu kinh tế Chu Lai, khu công nghiệp Dung Quất Bên cạnh đó thành phố còn nằm trên tuyến hành lang kinh tế Đông Tây nối liền Việt Nam với các nước Thái Lan, Lào, Myanmar.
Thành phố Huế có vị trí địa lý thuận lợi và có vai trò quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội trên quy mô toàn tỉnh cũng như ở khu vực miền Trung Ngày 16 tháng
4 năm 2020 tại Hội nghị Tỉnh uỷ phiên họp bất thường đã thông qua Đề án Xây dựng Thừa Thiên Huế trở thành thành phố trực thuộc Trung ương trên nền tảng bảo tồn, phát huy giá trị di sản cố đô và bản sắc văn hoá Huế, cơ chế chính sách đặc thù đối với Thừa Thiên Huế Trong đó cho phép thành lập thành phố Huế trực thuộc Trung ương vào năm
2021 và mở rộng địa giới hành chính về hướng thị xã HươngThủy, thị xã Hương Trà và huyện Phú Vang
Hình 4.1 Sơ đồ vị trí thành phố Thừa Thiên Huế
(Nguồn: Trang thông tin điện tử UBND thành phố Huế) 4.1.1.2 Đặc điểm địa hình địa mạo
Thành phố Huế nằm trên vùng đồng bằng hẹp và địa hình có độ dốc từ Tây sang Đông Thành phố được hình thành ở trung tâm dãi đồng bằng hẹp của hạ lưu sông Hương hai dạng địa hình chính:
- Địa hình đồi thấp xâm thực bóc mòn phát triển trên các đá trầm tích, phân bố phía Tây thành phố Huế, thuộc các phường Thuỷ Xuân, An Tây
- Địa hình đồng bằng tích tụ phân bố ở phía Bắc và Đông thành phố Huế, chia thành 2 khu vực chính là Bắc sông Hương và Nam sông Hương.
- Khu vực Bắc sông Hương có địa hình bằng phẳng Khu vực kinh thành có cao độ nền xây dựng hiện trạng từ +1,8m đến+3,5m Phường Phú Hiệp, Phú Cát có cao độ nền nền xây dựng từ 2,7m đến 3,5m Một số khu vực có cốt nền dưới +2m và thường xuyên bị ngập lũ.
- Khu vực Nam sông Hương: cao độ chênh lệch khá lớn từ +2,5m đến +7,5m, cá biệt có một số đồi thoải cao độ +12m đến +18m.
Thành phố Huế là vùng có khí hậu chuyển tiếp giữa khí hậu miền Bắc và khí hậu miền Nam, từ đồng bằng ven biển lên vùng núi cao Chế độ khí hậu, thuỷ văn ở đây có đặc tính biến động lớn và mang đặc trưng của vùng nhiệt đới gió mùa nóng ẩm. Đây được xem là một trong những vùng có khí hậu khắc nghiệt nhất của Việt Nam Đặc điểm nổi bật của khí hậu thành phố Huế là lượng mưa lớn nhất cả nước, vùng đồng bằng hẹp thường chịu nhiều lũ lụt mà việc hạn chế ngập rất khó khăn
Nhiệt độ trung bình hàng năm thành phố Huế khoảng 25,2°C.
+ Mùa nóng: từ tháng 5 đến tháng 9, chịu ảnh hưởng của gió Tây Nam nên khô nóng, nhiệt độ cao Nhiệt độ trung bình các tháng nóng là từ 27°C - 29°C, tháng nóng nhất (tháng 5, 6) nhiệt độ có thể lên đến 38°C - 41°C.
+ Mùa lạnh: từ tháng 10 đến tháng 4 năm sau, chịu ảnh hưởng của gió mùa Đông Bắc nên mưa nhiều, trời lạnh Nhiệt độ trung bình về mùa lạnh ở vùng đồng bằng là 20°C - 22°C.
Về chế độ mưa, lượng mưa trung bình khoảng 2.800 mm/năm Mùa mưa bắt đầu từ tháng 9 đến tháng 2 năm sau, mưa phân bố không đều giữa các tháng; chủ yếu là tháng 10, tháng 11 có lượng mưa lớn nhất (chiếm tới 30% lượng mưa cả năm) Độ ẩm trung bình trong năm là 85% - 86% Đặc điểm mưa ở Huế là mưa không đều, lượng mưa tăng dần từ Đông sang Tây, từ Bắc vào Nam và tập trung vào một số tháng với cường độ mưa lớn, do đó dễ gây lũ lụt, xói lở.
Huế chịu ảnh hưởng của 2 hướng gió chính là gió mùa Tây
Nam (bắt đầu từ tháng 4 đến tháng 7, gió khô nóng, bốc hơi mạnh gây khô hạn kéo dài) và gió mùa Đông Bắc (bắt đầu từ tháng 9 đến tháng 3 năm sau, gió thường kèm theo mưa làm cho khí hậu lạnh, ẩm, dễ gây lũ lụt) Bão xuất hiện hàng năm, trực tiếp đổ bộ gây ảnh hưởng tới thành phố từ tháng 8 đến tháng 9 - 10.
Thành phố Huế chịu ảnh hưởng trực tiếp chế độ thuỷ văn của hệ thống sông Hương Sông Hương có 3 nhánh là: sông Bồ, sông Tả Trạch và sông Hữu Trạch; bắt nguồn từ các dãy núi Trường Sơn và chảy qua trung tâm thành phố Huế
Con sông này có diện tích lưu vực là 2.830km 2 , chiếm 56% diện tích toàn tỉnh Thừa Thiên Huế Chiều dài sông chính là 104 km, độ cao bình quân lưu vực 330m, độ dốc bình quân lưu vực 2,85% Chiều dài lưu vực 63,5km, chiều rộng bình quân lưu vực 44,6km Hệ thống sông Hương chảy qua địa bàn thành phố Huế là lưu vực đồng bằng thấp trũng, về mùa mưa lũ nước sông dâng cao từ 2 - 4m (riêng đỉnh lụt năm 1999 mực nước dâng cao 6m) làm ngập tràn các khu dân cư, các vùng sản xuất và gây thiệt hại các hệ thống cơ sở hạ tầng của thành phố, sau đó nước chảy ra biển qua cửa Thuận An.
4.1.2 Điều kiện kinh tế-xã hội thành phố Huế
4.1.2.1 Thực trạng phát triển của các ngành kinh tế a Tình hình sản xuất kinh doanh
- Hoạt động du lịch: Tổng lượt khách đến Huế năm 2022 ước đạt 700 nghìn lượt khách, khách lưu trú đến Huế dự ước đạt 450 nghìn lượt khách, giảm 50% so với năm 2021 Doanh thu du lịch ước đạt 750 tỷ đồng, giảm 50% so với năm 2021.
- Hoạt động thương mại, dịch vụ các hoạt động thương mại, dịch vụ bị ảnh hưởng khi thành phố thực hiện các đợt giãn cách xã hội vào đầu năm nhưng không đáng kể Tổng mức bán lẻ hàng hóa và dịch vụ năm 2022 ước đạt: 40.825 tỷ đồng, tăng 15% so với cùng kỳ năm 2021 Trong đó: Tổng mức bán lẻ hàng hóa thương nghiệp ước đạt: 34.670 tỷ đồng; doanh thu từ các hoạt động dịch vụ ước đạt: 6.155 tỷ đồng. b Sản xuất công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp
Đánh giá sự thay đổi bề mặt địa hình trong giai đoạn 2012-2022 trên địa bản thành phố Huế, tỉnh Thừa Thiên Huế
4.2.1 Xây dựng bản đồ bề mặt địa hình giai đoạn 2012- 2022
4.2.1.1 Bản đồ bề mặt địa hình năm 2012 Đề tài tiến hành xây dựng bản đồ bề mặt địa hình từ ảnh viễn thám Landsat 7TM năm 2012 và dùng arcGIS 10.8 để xử lí. a Phân loại và xử lý ảnh
Xác định các loại hình sử dụng đất cần phân chia, sau đó chọn các vùng mẫu trên ảnh tương ứng với số lượng loại hình lớp phủ Vị trí phân bố của các pixel được chọn làm vùng mẫu cũng cần có sự đồng nhất về đặc trưng phổ đối với các kênh phổ khác khi sử dụng để giải đoán phân loại.
Kết hợp các yếu tố giải đoán bằng mắt tiến hành phân loại có kiểm định với phương pháp Maximum likelihood cho ảnh Landsat 2012. b Đánh giá độ chính xác
Kết quả sau phân loại cần được kiểm tra độ chính xác Để đánh giá độ chính xác, đề tài này sử dụng các chỉ số: độ chính xác tổng số, sai số bỏ sót, sai số nhầm lẫn và chỉ số Kappa. Đánh giá độ chính xác kết quả phân loại thông qua ma trận sai số (Confusion Matrix) Ma trận này thể hiện sai số nhầm lẫn sang lớp khác (được thể hiện theo hàng) và sai số do bỏ sót của lớp mẫu (được thể hiện theo cột) Kết quả đánh giá độ chính xác tổng số của các năm 2012 là 66,33%.
Bên cạnh đó, nghiên cứu này còn sử dụng chỉ số Kappa để đánh giá Giá trị của chỉ số Kappa nằm trong phạm vi từ 0 đến 1, kết quả càng gần đến 1 thì độ chính xác càng cao Kết quả tính toán chỉ số Kappa ở năm 2012 là 0,77 nên có độ chính xác vừa phải nên có thể sử dụng kết quả này.
Bảng 4.5 Độ chính xác phân loại ảnh năm 2012
Phân loại Sai Độ chính xác Sai Độ chính xác nhầ số m lẫn (%) phân loại có tính đến sai số nhầm lẫn số sót bỏ (%) phân loại có tính đến sai số bỏ sót
6 Độ chính xác phân loại 190560/287296 66,33%
4.2.1 2 Thành lập bản đồ bề mặt đia hình năm 2012
Sau khi tiến hành giải đoán ảnh ảnh Landsat 7 ETM năm 2012 với độ chính xác đạt yêu cầu Ảnh phân loại được chuyển sang phần mềm ArcGIS 10.8 để biên tập bản đồ hiện trạng bề mặt địa hình thành phố Huế 2012.
Hình 4.2 Bản đồ bề măt địa hình thành phố Huế năm 2012 Bảng 4.6 Diện tích bề mặt địa hình của thành phố Huế năm 2012
Diện tích(ha) Tỷ lệ(%)
(Nguồn: : Kết quả xử lý số liệu)
Ao,hồ,sông Thực vật Đô thị
Hình 4.3 Cơ cấu diện tích bề mặt địa hình năm 2012
Thành phố Huế trong những năm qua có tốc độ phát triển đô thị nhanh chóng Kết quả trên ảnh 13/04/2012 đô thị chỉ tập trung chủ yếu ở phía Đông Bắc và nằm rải rác theo từng cụm nhỏ lẻ ở phía Nam Theo tính thống kê trực tiếp từ ảnh vệ tinh thể hiện ở hình 4.3 và bảng 4.6 cho thấy, diện tích bề mặt địa hình phân bố ở tất cả các địa phương trên địa bàn thành phố. Diện tích đô thị có tổng diện tích trên địa bàn thành phố Huế là 29,05811 ha (40,93%) Trong đó có 8,919546 ha (12,56%) ao,hồ,sông và thực vật 33,02455 ha (46,51%) Diện tích thực vật vẫn chiếm diện tích nhiều nhất tập trung lớn tại An Hòa,Thủy Xuân, An Tây,Thủy Biều Lớp phủ đô thị tập trung chủ yếu ở Vỹ Dạ, Xuân Phú, Trường An, Phước Vĩnh Diện tích ao,hồ,sông tập trung chủ yếu ở Phú Hậu, Thủy Biều.
4.2.1.3 Bản đồ bề mặt địa hình năm 2022 Đề tài tiến hành xây dựng bản đồ bề mặt địa hình từ ảnh viễn thám Landsat 8 TM năm 2022 và dùng arcGIS 10.8 để xử lí. a Phân loại và xử lý ảnh
Xác định các loại hình sử dụng đất cần phân chia, sau đó chọn các vùng mẫu trên ảnh tương ứng với số lượng loại hình lớp phủ Vị trí phân bố của các pixel được chọn làm vùng mẫu cũng cần có sự đồng nhất về đặc trưng phổ đối với các kênh phổ khác khi sử dụng để giải đoán phân loại.
Kết hợp các yếu tố giải đoán bằng mắt tiến hành phân loại có kiểm định với phương pháp Maximum likelihood cho ảnh Landsat 2022. b Đánh giá độ chính xác
Kết quả sau phân loại cần được kiểm tra độ chính xác Để đánh giá độ chính xác, đề tài này sử dụng các chỉ số: độ chính xác tổng số, sai số bỏ sót, sai số nhầm lẫn và chỉ số Kappa. Đánh giá độ chính xác kết quả phân loại thông qua ma trận sai số (Confusion Matrix) Ma trận này thể hiện sai số nhầm lẫn sang lớp khác (được thể hiện theo hàng) và sai số do bỏ sót của lớp mẫu (được thể hiện theo cột) Kết quả đánh giá độ chính xác tổng số của các năm 2022 là 56,14%.
Bên cạnh đó, nghiên cứu này còn sử dụng chỉ số Kappa để đánh giá Giá trị của chỉ số Kappa nằm trong phạm vi từ 0 đến
1, kết quả càng gần đến 1 thì độ chính xác càng cao Kết quả tính toán chỉ số Kappa ở năm 2022 là 0,91 nên có độ chính xác cao nên sử dụng kết quả này.
Bảng 4.7 Độ chính xác phân loại ảnh năm 2022
Sai số nhầ m lẫn (%) Độ chính xác phân loại có tính đến sai số nhầm lẫn
Sai số bỏ sót (%) Độ chính xác phân loại có tính đến sai số bỏ sót
96,5 3 Độ chính xác phân 336322/599076 56,14% loại
4.2.1.4 Thành lập bản đồ bề mặt địa hình 2022
Sau khi tiến hành giải đoán ảnh ảnh Landsat TM năm 2022 với độ chính xác đạt yêu cầu Ảnh phân loại được chuyển sang phần mềm ArcGIS 10.8 để biên tập bản đồ hiện trạng bề mặt địa hình thành phố Huế năm 2022.
Hình 4.4 Bản đồ bề mặt địa hình thành phố Huế năm 2022
Bảng 4.8 Diện tích bề mặt địa hình của thành phố Huế năm 2022.
Diện tích(ha) Tỷ lệ(%)
(Nguồn: : Kết quả xử lý số liệu)
Ao,hồ,sông Thực vật Đô thị
Hình 4.5 Cơ cấu diện tích bề mặt địa hình năm 2022
Tại thời điểm năm 2022, diện tích đất tự nhiên của thành phố Huế tăng lên đáng kể từ 70,99 km 2 lên gần bốn lần đạt do Nghị quyết số 1264/NQ-UBTVQH14 ngày 27/4/2021 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về việc điều chỉnh địa giới hành chính các đơn vị hành chính cấp huyện và sắp xếp, thành lập các phường thuộc thành phố Huế, tỉnh Thừa Thiên Huế chính thức có hiệu lực Sau khi điều chỉnh địa giới hành chính và sắp xếp, thành lập các phường, thành phố quy mô dân số 652.572 người; có 36 đơn vị hành chính cấp xã, gồm 29 phường và 07 xã; tỉnh Thừa Thiên Huế có 9 đơn vị hành chính cấp huyện trực thuộc, gồm 6 huyện, 2 thị xã và 1 thành phố; có 141 đơn vị hành chính cấp xã, gồm 95 xã, 39 phường và 07 thị trấn.
Kết quả thể hiện ở hình 4.4 và bảng 4.8 cho thấy, diện tích bề mặt đia hình phân bố ở tất cả các địa phương trên địa bàn thành phố Diện tích đô thị có tổng diện tích trên địa bàn thành phố Huế là 105,940195 km2 (39,7%) Trong đó có 40,55887 km2 (15,2%) ao,hồ,sông và thực vật 33,02455 km2 (46,51%).
Diện tích thực vật vẫn chiếm diện tích nhiều nhất tập trung lớn tại các, Hương Thọ, Hương Hồ,Thủy Bằng, Hương Long Lớp phủ đô thị tập trung chủ yếu ở Hương Sơ, An Tây,Thủy Biều, Vỹ Dạ, Xuân Phú, Trường An, Phước Vĩnh Diện tích ao,hồ,sông tập trung chủ yếu ở Hương Phong, Thuận An, Phú Hậu, Phú Thạnh.
Thành lập bản đồ biến động bề mặt địa hình phân tích và đánh giá kết quả biến động địa hình giai đoạn 2012-2022
Ứng dụng chức năng phân tích không gian trong phần mềm Arcgis tiến hành chồng xếp các bản đồ bề mặt đia hình và tính toán biến động Sau khi tiến hành chồng 2 lớp bản đồ bề mặt địa hình ở 2 thời điểm 2012 và 2022 ta được bản đồ biến động bề mặt địa hình giai đoạn 2012 - 2022 như hình 4.6.
Hình 4.6 Bản đồ biến động diện tích lớp phủ giai đoạn 2012 –
Bảng 4.9 Biến động diện tích biến động bề mặt địa hìnhthành phố Huế theo 2 thời điểm ảnh vệ tinh
(Nguồn: : Kết quả xử lý số liệu)
Dựa vào bảng 4.9 ta thấy rõ:
- Diện tích đất ao,hồ,song của năm 2022 tăng lên so với năm 2012 cụ thể là 31,64 ha.
- Diện tích đất đô thị của năm 2022 tăng lên so với năm 2012 cụ thể là 76,88 ha.
- Diện tích đất thực vật của năm 2022 tăng lên so với năm
Bảng 4.10 Ma trận biến động diện tích bề mặt địa hình giai đoạn 2012-2022
Ao,hồ,sô ng Đô thị Thực vật
(Nguồn: : Kết quả xử lý số liệu)
Dựa trên ma trận ở bảng 4.10 ta thấy rõ, diện tích các bề mặt địa hình từ năm 2012 đến năm 2022.
- Diện tích đô thị tăng 17,327 k m² (60%) Trong đó: Đô thị đã chuyển sang ao,hồ,sông là 0,193 k m² và thực vật 0,781 k m² , có 3,009 k m² lớp ao,hồ,sông, 15,292 k m² lớp thực vật chuyển sang lớp đô thị.
- Diện tích lớp thực vật giảm 13,95 k m² (43%) Trong đó: lớp thực vật đã chuyển sang các lớp đô thị 15,292 k m² và ao,hồ,sông 0,313 k m² , có 0,874 k m² ao,hồ,sông; 0,781 k m² lớp đô thị chuyển sang lớp thực vật.
- Diện tích ao,hồ,sông giảm 3,377 k m² (38%) Trong đó: lớp ao,hồ,sông đã chuyển sang lớp đô thị 3,009 k m² và thực vật 0,874 k m² , có 0,193 k m² đô thị chuyển sang ao,hồ,sông; 0,313 k m² lớp thực vật.
Bảng 4.11 Biến động bề mặt địa hình tại các khu vực có sự thay đổi
Diện tích các khu vực có sự thay đổi địa hình(km²)
Ao,hồ,sông Đô thị Thực vật
Diện tích các khu vực có sự thay đổi địa hình(km²)
Ao,hồ,sông Đô thị Thực vật
(Nguồn: : Kết quả xử lý số liệu)
Kết quả của bản đồ biến động cho thấy rằng, diện tích lớp ao,hồ,song, thực vật bị biến mất nằm tập trung chủ yếu ở 5 phường Thủy Xuân, Thủy Biều, An Tây, Hương Sơ An Đông.
Vùng xảy ra biến động mạnh mẽ nhất chủ yếu là khu vực các phường Thủy Biều, Thủy Xuân, Hương Long, An Tây, Hương
Sơ, An Đông Đa phần diện tích bề mặt thực vật được chuyển đổi là ở các phường trên; quá trình đô thị hóa ở đây diễn ra rất mạnh mẽ Diện tích bề mặt đô thị đến năm 2022 theo ảnh vệ tinh thời điểm 09/04/2022 (hình 4.4) tăng lên rất nhanh với mức tăng hơn 27,43% so với năm 2012 và chiếm tỷ lệ 39,7% diện tích của cả thành phố Diện tích tăng thêm do biến động tập trung chủ yếu Thủy Biều, Thủy Xuân, An Tây.
Ảnh hưởng của sự thay đổi địa hình đến giá đất tại các khu vực có liên quan
4.4.1 Tình hình biến động giá đất ở trong giai đoạn 2012-
4.4.1.1 Giá đất theo bảng giá UBND tỉnh Thừa Thiên Huế tại thành phố Huế (theo giá nhà nước) a Biến động giá đất ở Nhà nước thành phố Huế qua các giai đoạn
Bảng 4.12 Giá đất ở Nhà nước tại thành phố Huế năm 2012 theo quyết định số
50/2011/QĐ-UBND Đơn vị: Đồng/ m²
Tên đường Địa giới hành chính
Lê Ngô Cát Điện Biên Phủ Cổng Chùa Từ Hiếu
Lê Ngô CátNhà máy rượu Sakê
500.0 00 Đường Thích Tịnh Khiết Điện Biên PhủTrần Thái Tông
Bùi Thị XuânLàng Nguyệt Biều
Bùi Thị XuânNgã ba thôn Trung Thượng
3 An Tây Đường Hoàng Thị Loan
Phan Bội ChâuHoà ng Thị Loan
Kéo dài gần sát chùa Trà Am
Bảng 4.13 Giá đất ở Nhà nước tại thành phố Huế giai đoạn 2020-2024 theo quyết định số 80/2019/QĐ-UBND Đơn vị: Đồng/ m²
Tên đườn g Địa giới hành chính
Vị trí 1 Vị trí 2 Vị trí 3
Xuân Đườn g Lê Ngô Cát Điện Biên Phủ Cổng Chùa
Lê Ngô CátNhà máy rượu Sakê
00 Đườn g Thích Tịnh Khiết Điện Biên PhủTrần Thái Tông
Bùi Thị XuânLàn g Nguyệt Biều
Bùi Thị XuânNgã ba thôn Trung Thượng
Bùi Thị XuânTrườ ng Lương Quán
An Tây Đườn g Hoàng Thị Loan
Phan Bội Châu Hoàng Thị Loan
Ngự BìnhVõ Văn Kiệt
Bảng 4.14 Giá đất tại thành phố Huế năm 2022 sau khi hiệu chỉnh theo quyết định số 05/2022/QĐ-UBND Đơn vị: Đồng/ m²
Tên đường Địa giới hành chính
Lê Ngô Cát Điện Biên Phủ Cổng Chùa Từ Hiếu
Lê Ngô CátNhà máy rượu Sakê
1.599. 650 Đường Thích Tịnh Khiết Điện Biên PhủTrần Thái Tông
Bùi Thị XuânLàng Nguyệt Biều
Bùi Thị XuânNgã ba thôn Trung Thượng
Bùi Thị XuânTrườ ng Lương Quán
An Tây Đường Hoàng Thị Loan
Phan Bội Châu Hoàng Thị Loan
Ngự BìnhVõ Văn Kiệt
Qua số liệu bảng 4.12,4.13,4.14 trên cho thấy, giá đất Nhà nước của thành phố Huế tăng đều trong giai đoạn 2012-2022.Giá đất tại phường Thủy Xuân tăng rất mạnh với mức giá6.352.500 đồng/m 2 ở tuyến đường Lê Ngô Cát và Thích TịnhKhiết Với giá đất ở phường An Tây tuyến đường Nguyễn Khoa
Chiêm tăng mạnh 6.352.500 đồng/m2 theo sau đó là tuyến đường Tam Thai với mức tăng giá 5.145.000 đồng/m2, tuyến đường Hoàng Thị Loan ở mức tăng nhẹ giá 3.948.000 đồng/m2 Ở phường Thủy Biều giá đất tại tuyến đường Ngô Hà tăng mạnh với mức giá 3.948.000 đồng/m 2 tiếp theo đó là 2.625.000 đồng/m 2 ở tuyến Thanh Nghị và Thân Văn Nhiếp.
Qua đó ở phường Thủy Xuân giá đất Nhà nước tại đây tăng rất mạnh ở các tuyến đường Lê Ngô Cát, Thích Tịnh Khiết và Hoài Thanh so với các phường còn lại. Ở tại phường Thủy Biều so với 2 phường Thủy Xuân, An Tây thì đây là phường có mức tăng giá thấp nhất chỉ với 2.625.000 đồng/m 2 ở tuyến đường Thanh Nghị và Nhiếp Văn Thân. b Biến động giá đất ở Nhà nước tại thành phố Huế trong 10 năm (năm 2012 – năm 2022)
Bảng 4.15 Biến động giá đất ở Nhà nước thành phố Huế trong 10 năm
(giai đoạn 2012 –2022) Đơn vị:Đồng/m²
Tên đườn g Địa giới hành chính
Xuân Đườn g Lê Ngô Cát Điện Biên Phủ Cổng Chùa
Lê Ngô CátNhà máy rượu Sakê VT3
1.099.6 50 Đườn g Thích Điện Biên PhủTrần Thái Tông
Tên đườn g Địa giới hành chính
Bùi Thị XuânLàng Nguyệt Biều VT1
Bùi Thị XuânNgã ba thôn Trung Thượng VT2
Bùi Thị XuânTrườ ng Lương Quán VT3
An Tây Đườn g Hoàn g Thị Loan
Phan Bội Châu Hoàng Thị Loan VT2
Ngự BìnhVõ Văn Kiệt VT1
Tên đườn g Địa giới hành chính
Khoa Chiê m Theo số liệu từ bảng 4.15 cho thấy thì hầu hết các vị trí thuộc các tuyến trong bảng giá đất tại thành phố Huế trong giai đoạn 2012 đến 2022 đều có sự tăng trưởng khá rõ và có thể nhìn thấy được, cụ thể là: Ở phường Thủy Xuân tuyến đường Lê Ngô Cát: Từ Điện Biên Phủ đến Cổng Chùa Từ Hiếu ở vị trí 1 tăng mạnh 3.352.500 đồng/m 2 , tiếp theo tuyến đường Thích Tịnh Khiết: Từ Điện Biên Phủ đến Trần Thái Tông ở vị trí 2 tăng mạnh 2.426.800 đồng/ m 2 ,còn lại tuyến đường Hoài Thanh: Từ Lê Ngô Cát đến Nhà máy rượu Sakê ở vị trí 3 tăng 1.099.650 đồng/m 2 Ở phường An Tây tuyến đường Nguyễn Khoa Chiêm: Ngự Bình đến Võ Văn Kiệt ở vị trí 1 tăng mạnh nhất 3.352.500 đồng/m2,tiếp theo đó là tuyến đường Tam Thai: Phan Bội Châu đến Hoàng Thị Loan ở vị trí 2 tăng 1.968.400 đồng/m2, còn lại là tuyến đường Hoàng Thị Loan: Ngự Bình đến Tam Thai ở vị trí
3 tăng 1.099.650/m2. Ở phường Thủy Biều tuyến đường Ngô Hà: Bùi Thị Xuân đến Làng Nguyệt Biều ở vị trí 1 tăng 2.348.000 đồng/m 2 ,tiếp theo tuyến đường Thanh Nghị: Từ Bùi Thị Xuân đến Ngã ba thôn Trung Thượng ở vị trí 2 tăng 940.000 đồng/m 2 , còn lại tuyến Thân Văn Nhiếp: Từ Bùi Thị Xuân đến Trường Lương Quán ở vị trí 3 tăng 613.750 đồng/m 2 Qua đó cho thấy đây là phường có các tuyến đường tăng ít nhất trong 2 phường trên.
Từ bảng 4.15 qua đó cho thấy biến động giá đất tại phường Thủy Xuân, An Tây tăng cao ở từng vị trí được thể hiện rõ như sau, trong đó thị vị trí 1 có giá đất cao nhất là 3.352.500 đồng/m 2 , vị trí 2 có giá đất cao nhất là 2.426.800 đồng/m2 và 1.968.400 đồng/m2 , cuối cùng là vị trí 3 có giá đất cao nhất là 1.099.650 đồng/m 2
Từ bảng 4.15 qua cho thấy biến động giá đất tại phường Thủy Biều thấp nhất ở từng vị trí được thể hiện rõ như sau, trong đó thị vị trí 1 có giá đất thấp nhất là 2.348.000 đồng/m 2 , vị trí 2 có giá đất thấp nhất là 940.000 đồng/m 2 , và cuối cùng là vị trí 3 có giá đất thấp nhất là 613.750 đồng/m2. c Tổng kết phần giá đất ở Nhà nước tại thành phố Huế
Từ năm 2012 đến năm 2022 thì tại thành phố Huế trải qua
10 năm biến động bảng giá đất ở Nhà nước đó là giai đoạn 2012
- 2022, giá đất ở Nhà nước tại các vị trí cũng có sự thay đổi theo đà tăng lên giai đoạn 2012 - 2022 và trong đó cao nhất là VT1 và thấp nhất là VT3 ở các phường Thủy Xuân, Thủy Biều, An Tây thuộc thành phố Huế, và qua việc thu thập thông tin thực địa tại thành phố Huế thì hầu hết các tuyến đều có đủ các vị trí như giá đất ở Nhà nước được ban hành cho các phường Thủy Xuân, Thủy Biều, An Tây.
4.4.2 Xây dựng mô hình hồi quy đơn biến ảnh hưởng của biến động địa hình đến sự thay đổi giá đất nhà nước trên địa bàn thành phố Huế, tỉnh Thừa Thiên Huế
4.4.2.1 Thông tin mẫu nghiên cứu Đối với nghiên cứu này tiến hành chọn đối tượng ngẫu nhiên ở ba phường có nhiều biến động bề mặt địa hình nhất ở 3 phường Thủy Xuân, Thủy Biều, An Tây Nghiên cứu định lượng được thông qua bảng câu hỏi (phụ lục 2) gồm 1 biến độc lập là biến động bề mặt địa hình (BDBMDH) và 1 biến phụ thuộc là sự thay đổi giá đất (TDGD) theo các QĐ.
Số phiếu phát ra là 90 phiếu, số phiếu thu về là 90 (tỉ lệ đạt 100%), tất cả đề hợp lệ Vì vậy, kích thước mẫu cuối cùng là 90 phiếu.
Bảng 4.16 Thống kê mô tả mẫu nghiên cứu theo một số thuộc tính.
Chỉ tiêu Số lượng Tỷ lệ %
Chỉ tiêu Số lượng Tỷ lệ %
Sự thay đổi giá đất (theo giá nhà nước)
(Nguồn: Kết quả xử lý số liệu)
Từ kết quả của bảng 4.16 cho thấy:
Tỉ lệ về giới tính của khảo sát là xấp xỉ nhau với 51,1% là nam và 48,9% là nữ Độ tuổi chiếm phần lớn là từ 31-50 tuổi với nhóm từ 31-40 tuổi chiếm 31,1% và nhóm từ 41 - 50 tuổi chiếm 34,4% và ít nhất là trên 10 tuổi Ngoài ra, trình độ của những người được phỏng vấn phân bổ lớn ở bậc phổ thông với 51,1% còn ở 3 bậc còn lại xấp xỉ nhau ở bậc trung cấp, cao đẳng và đại học với tỉ lệ lần lượt là 25,6%, 18,9% và 20% Về sự thay đổi giá nhà nước phần lớn tập trung tại mức từ 2.000.000 đến 4.000.000 chiếm tỉ lệ rất cao 76,7% và thấp nhất là trên 8.000.000 chỉ có 1 trường hợp chiếm 1,1%.
* Xây dựng và kiểm định sự phù hợp của mô hình hồi quy
Bảng 4.17 Tóm tắt mô hình hồi quy
Mô hình R Hệ số xác định R 2
Sai số chuẩn ước lượng
(Nguồn: Kết quả xử lý số liệu)
Kết quả phân tích từ bảng 4.17 cho thấy, hệ số R2 hiệu chỉnh là 0,592 có nghĩa là các biến độc lập giải thích được 59,2% sự biến thiên của biến phụ thuộc
“sự thay đổi giá đất” còn lại 40,8% là do các nhân tố ngoài mô hình và các sai số ngẫu nhiên Như vậy, mô hình đưa ra là tương đối phù hợp với dữ liệu thực tế.
Mô hình hồi quy đã được kiểm định là phù hợp với dữ liệu thực tế, song vì tổng thể là rất lớn chúng ta chỉ chọn ra một lượng mẫu giới hạn để tiến hành điều tra, từ đó suy ra tính chất chung của tổng thể Vì thế, để kiểm tra xem mô hình hồi quy tuyến tính này có thể suy rộng và áp dụng được cho tổng thể hay không ta sẽ dùng kiểm định F trong bảng ANOVA.
Bảng 4.18 Kiểm định sự phù hợp của mô hình hồi quy
Mô hình Tổng bình phương
Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác đưa ra bảng giá đất trên cơ sở sử dụng mô hình hồi quy giai đoạn 2012-2022
Theo kết quả nghiên cứu về các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Huế thì tùy theo khu vực mà có nhân tố ảnh hưởng và mức độ ảnh hưởng đến giá đất ở khác nhau Để nâng cao, tăng cường trong công tác quản lý giá đất địa bàn thành phố Huế đề tài đưa ra một số giải pháp sau:
- Cần đổi mới và tăng cường hiệu lực của hoạt động quản lý nhà nước về đất đai (tăng cường chuyên môn cán bộ, bảng giá cụ thể, giao dịch rõ ràng, minh bạch, tăng thêm chuyên viên đất đai,lập bảng hướng dẫn thống nhất trong các bộ ngành …).
- Tăng cường năng lực tổ chức, thế chế, chính sách về quản lý, sử dụng đất đai đô thị.
- Quy hoạch và tăng cường quản lý, sử dụng đất ở tại đô thị, nông thôn và đất nông nghiệp phù hợp với tiềm năng đất đai, thích ứng với phát triển kinh tế - xã hội.
- Thường xuyên và định kỳ tổ chức việc thanh tra, kiểm tra, giám sát về quản lý, sử dụng đất và kiểm soát nghiêm ngặt, hạn chế tối đa việc chuyển mục đích sử dụng đất sang các mục đích khác.
- Đồng bộ với các quy hoạch hạ tầng kĩ thuật, hạ tầng xã hội và cảnh quan môi trường, kết nối giữa các đô thị không ảnh hưởng đến mỹ quan đô thị và nhu cầu của người dân đô thị.
- Tập trung vào công tác quy hoạch, chú trọng nâng cao chất lượng quy hoạch; thường xuyên rà soát, cập nhật bổ sung điều chỉnh kịp thời quy hoạch theo quy định của pháp luật; công khai các thông tin về quy hoạch để người dân biết và giám sát.
- Triển khai công tác thẩm định hồ sơ xây dựng giá đất, xác định giá khởi điểm để đấu giá tài sản; phối hợp quản lý, kiểm soát việc tăng giá đất đảm bảo phù hợp điều kiện thực tế, không để ảnh hưởng tiêu cực đến hoạt động đầu tư,kinh doanh tại địa phương.