Giá đất trong quá trình phát triển đô thị chịu ảnh hưởng của các yếu tố như chính sách quy hoạch của địa phương, tính pháp lý của đất, đặc điểm hình dạng của mảnh đất, địa hình của đất, loại hình đất, thông tin giá đất của nhà nước...Trong đó yếu tố biến động địa hình là một yếu tố quan trọng và quyết định đến bảng giá đất.
DANH MỤC BẢN Bảng 3.1 Dữ liệu thu thập 26 Bảng 3.2 Bảng tính ma trận sai số phân loại theo Lê Văn Trung (2005) 30 Bảng 4.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2021 phân theo phường 38 Bảng 4.2 Hiện trạng sử dụng số loại đất nông nghiệp năm 2021 39 Bảng 4.3 Hiện trạng sử dụng số loại đất phi nông nghiệp năm 2021 .41 Bảng 4.4 Hiện trạng sử dụng đất thành phố năm 2022 (tính phần sáp nhập) 48 Bảng 4.5 Độ xác phân loại ảnh năm 2012 .51 Bảng 4.6 Diện tích bề mặt địa hình thành phố Huế năm 2012 53 Bảng 4.7 Độ xác phân loại ảnh năm 2022 .54 Bảng 4.8 Diện tích bề mặt địa hình thành phố Huế năm 2022 56 Bảng 4.9 Biến động diện tích biến động bề mặt địa hìnhthành phố Huế theo thời điểm ảnh vệ tinh 59 Bảng 4.10 Ma trận biến động diện tích bề mặt địa hình giai đoạn 2012-2022 59 Bảng 4.11 Biến động bề mặt địa hình khu vực có thay đổi 60 Bảng 4.12 Giá đất Nhà nước thành phố Huế năm 2012 theo định số 50/2011/QĐ-UBND 62 Bảng 4.13 Giá đất Nhà nước thành phố Huế giai đoạn 2020-2024 theo định số 80/2019/QĐ-UBND 63 Bảng 4.14 Giá đất thành phố Huế năm 2022 sau hiệu chỉnh theo định số 05/2022/QĐ-UBND 64 Bảng 4.15 Biến động giá đất Nhà nước thành phố Huế 10 năm (giai đoạn 2012 –2022) 65 Bảng 4.16 Thống kê mô tả mẫu nghiên cứu theo số thuộc tính 68 Bảng 4.17 Tóm tắt mơ hình hồi quy 69 Bảng 4.18 Kiểm định phù hợp mơ hình hồi quy 69 Bảng 4.19 Kết mơ hình hồi quy ảnh hưởng biến động địa hình đến thay đổi giá đất .70 Bảng 4.20 Mức độ ảnh hưởng biến động bề mặt địa hình đến thay đổi giá đất 70 DANH MỤC HÌNH Hình 3.1 Quy trình xử lý liệu phần mềm GIS .28 Hình 4.1 Sơ đồ vị trí thành phố Thừa Thiên Huế .32 Hình 4.2 Bản đồ bề măt địa hình thành phố Huế năm 2012 .53 Hình 4.3 Cơ cấu diện tích bề mặt địa hình năm 2012 .53 Hình 4.4 Bản đồ bề mặt địa hình thành phố Huế năm 2022 .56 Hình 4.5 Cơ cấu diện tích bề mặt địa hình năm 2022 .56 Hình 4.6 Bản đồ biến động diện tích lớp phủ giai đoạn 2012 – 2022 .58 MỤC LỤC Phần MỞ ĐẦU 1.1.Tính cấp thiết đề tài 1.2 Mục tiêu nghiên cứu .2 1.2.1 Mục tiêu nghiên cứu chung .2 1.2.2 Mục tiêu nghiên cứu cụ thể .2 1.3 Yêu cầu đề tài 1.3.1 Ý nghĩa khoa học .2 1.3.2 Ý nghĩa thực tiễn .2 PHẦN TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.1 Cơ sở lý luận vấn đề nghiên cứu 2.1.1 Một số khái niệm có liên quan 2.1.2 Các vấn đề liên quan đến đất đô thị 2.1.3 Giá đất .7 2.1.4 Biến động giá đất .10 2.1.5 Tổng quan GIS 10 2.1.6 Tổng quan viễn thám 12 2.1.7 Xử lý số liệu thống kê .15 2.2 Cơ sở thực tiễn 17 2.2.1 Tình hình biến động giá đất giới 17 2.2.2 Tình hình biến động giá đất Việt Nam 18 2.2.3 Thực trạng phát triển biến động sử dụng đất đô thị giới 20 2.2.4 Thực trạng phát triển đô thị biến động sử dụng đất đai Việt Nam 21 2.2.5 Thực trạng phát triển biến động sử dụng đất đai đô thị tỉnh Thừa Thiên Huế 23 PHẦN ĐỐI TƯỢNG,PHẠM VI,NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 25 3.1 Đối tượng nghiên cứu 25 3.2 Phạm vi nghiên cứu 25 3.3 Nội dung nghiên cứu 25 3.4 Phương pháp nghiên cứu 25 3.4.1 Phương pháp thu thập số liệu 25 3.4.2 Phương pháp kế thừa số liệu 27 3.4.3 Phương pháp xử lý phân tích số liệu 27 3.4.4 Phương pháp ứng dụng GIS & Viễn thám xây dựng đồ 28 PHẦN KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 31 4.1 Khái quát điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội 31 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 31 4.1.2 Điều kiện kinh tế-xã hội thành phố Huế 34 4.1.3 Hiện trạng sử dụng đất thành phố Huế 37 4.2 Đánh giá thay đổi bề mặt địa hình giai đoạn 2012-2022 địa thành phố Huế, tỉnh Thừa Thiên Huế 51 4.2.1 Xây dựng đồ bề mặt địa hình giai đoạn 2012-2022 51 4.3 Thành lập đồ biến động bề mặt địa hình phân tích đánh giá kết biến động địa hình giai đoạn 2012-2022 57 4.4 Ảnh hưởng thay đổi địa hình đến giá đất khu vực có liên quan 62 4.4.1 Tình hình biến động giá đất giai đoạn 2012-2022 thành phố Huế 62 4.4.2 Xây dựng mơ hình hồi quy đơn biến ảnh hưởng biến động địa hình đến thay đổi giá đất nhà nước địa bàn thành phố Huế, tỉnh Thừa Thiên Huế 67 4.5 Đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao hiệu công tác đưa bảng giá đất sở sử dụng mơ hình hồi quy giai đoạn 2012-2022 71 PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 72 5.1 Kết luận 72 5.2 Kiến nghị 73 PHẦN TÀI LIỆU THAM KHẢO 74 Phần MỞ ĐẦU 1.1.Tính cấp thiết đề tài Q trình phát triển thị tượng kinh tế, xã hội phức tạp, song song với mở rộng không gian đô thị Q trình làm thay đổi đến mơi trường thị bề mặt tự nhiên chuyển đổi thành bề mặt nhân tạo với gia tăng dân số dẫn tới thay đổi lớn trạng sử dụng đất tất đô thị Việt Nam, đặc biệt thành phố lớn đô thị Thành phố Huế Tốc độ thị hố Thành phố Huế tạo áp lực lớn môi trường, sản xuất nông nghiệp đời sống dân sinh từ tạo thách thức lớn cho nhà quản lý Hiện nay, với phát triển mạnh mẽ không ngừng không gian đô thị theo nghị số 1264/NQ- UBTVQH14 ngày 27/4/2021 Ủy ban Thường vụ Quốc hội bước quan trọng hành trình phấn đấu đưa tỉnh Thừa Thiên Huế trở thành Thành phố trực thuộc Trung ương Ngày 27-4-2021, Ủy ban Thường vụ Quốc hội ban hành Nghị số 1264/NQUBTVQH14 (Nghị có hiệu lực từ ngày 01/07/2021) việc điều chỉnh địa giới đơn vị hành cấp huyện xếp, thành lập phường thuộc thành phố Huế Theo đó: hợp phường Phú Cát phường Phú Hiệp thành phường Gia Hội; sáp nhập phường Phú Bình vào phường Thuận Lộc; hợp phường Phú Hòa phường Thuận Thành thành phường Đông Ba; giải thể phường Phú Thuận, địa bàn nhập vào phường Tây Lộc phường Thuận Hòa; chuyển xã: Thủy Bằng, Thủy Vân thuộc thị xã Hương Thủy; phường: Hương An, Hương Hồ xã: Hải Dương, Hương Phong, Hương Thọ, Hương Vinh thuộc thị xã Hương Trà; thị trấn Thuận An xã: Phú Dương, Phú Mậu, Phú Thanh, Phú Thượng thuộc huyện Phú Vang thành phố Huế quản lý; chuyển thị trấn Thuận An xã: Hương Vinh, Phú Thượng, Thủy Vân thành phường có tên tương ứng Đến nay, thành phố Huế có 29 phường xã Việc thay đổi đơn vị hành sáp nhập đơn vị hành đặt thách thức lớn cho nhà quản lý thời điểm khó nắm bắt nhanh địa bàn mới, vấn đề quản lý hành thành phố Huế gặp khó khăn nhà quản lý khơng có định đúng, nhanh chóng phát triển cập nhật sách, luật quy định có liên quan Công nghệ viễn thám ngày ứng dụng rộng rãi nhiều ngành, nhiều lĩnh vực với khả giám sát biến động bề mặt địa hình phạm vi rộng lớn kết hợp với chức phân tích khơng gian Hệ thống thơng tin địa lý (GIS) công cụ hiệu việc theo dõi biến động phân tích q trình thị hố Giá đất q trình phát triển đô thị chịu ảnh hưởng yếu tố sách quy hoạch địa phương, tính pháp lý đất, đặc điểm hình dạng mảnh đất, địa hình đất, loại hình đất, thơng tin giá đất nhà nước Trong yếu tố biến động địa hình yếu tố quan trọng định đến bảng giá đất Với lý đồng ý giáo viên hướng dẫn – Th.S Hồ Nhật Linh, em tiến hành thực đề tài: “Ảnh hưởng biến động bề mặt địa hình đến giá đất Nhà nước trình phát triển đô thị thành phố Huế, tỉnh Thừa Thiên Huế” 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 1.2.1 Mục tiêu nghiên cứu chung Đánh giá biến động bề mặt địa hình thành phố Huế, tỉnh Thừa Thiên Huế thông qua sử dụng cơng cụ viễn thám GIS Từ kết đó, tiến hành xây dựng mơ hình hồi quy đơn biến đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao hiệu công tác quản lý ban hành giá đất 1.2.2 Mục tiêu nghiên cứu cụ thể Xây dựng đồ biến động bề mặt địa hình thành phố Huế qua năm 2012 2022 Đánh giá biến động bề mặt địa hình khu vực thành phố Huế - tỉnh Thừa Thiên Huế Đánh giá ảnh hưởng biến động bề mặt địa hình đến thay đổi giá đất Đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao hiệu công tác quản lý ban hành giá đất 1.3 Yêu cầu đề tài 1.3.1 Ý nghĩa khoa học Nghiên cứu góp phần ứng dụng viễn thám GIS nghiên cứu biến động bề mặt địa hình phát triển thị hố thành phố Huế 1.3.2 Ý nghĩa thực tiễn Kết nghiên cứu đề tài giúp cho công tác quy hoạch định hướng phát triển đô thị thành phố Huế nói chung tỉnh Thừa Thiên Huế nói riêng giai đoạn PHẦN TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.1 Cơ sở lý luận vấn đề nghiên cứu 2.1.1 Một số khái niệm có liên quan 2.1.1.1 Khái niệm đất đai Khái niệm đất đai xác định Thông tư 14/2012/ TT-BTNMT cụ thể là: Đất đai vùng đất có ranh giới, vị trí, diện tích cụ thể có thuộc tính tương đối ổn định thay đổi có tính chu kỳ, dự đốn được, có ảnh hưởng tới việc sử dụng đất tương lai yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội như: thổ nhưỡng, khí hậu, địa hình, địa mạo, địa chất, thuỷ văn, thực vật, động vật cư trú hoạt động sản xuất người Khoản 1, Điều 54, Hiến pháp năm 2013 quy định: đất đai tài nguyên đặc biệt quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, quản lý theo pháp luật Khái niệm sử dụng đất đô thị: Sử dụng đất đô thị tác động trực tiếp gián tiếp người lên tài nguyên đất đô thị thông qua hoạt động KT – XH Quy chuẩn xây dựng Việt Nam QCXDVN 01: 2008/BXD có xác định "Đất đô thị đất nội thành phố, đất nội thị xã đất thị trấn Đất ngoại thành, ngoại thị có quy hoạch quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để phát triển thị quản lý đất đô thị" Mặc dù Luật Đất đai 2003 Luật đất đai 2013 không tách loại đất đô thị thành loại đất riêng biệt Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định thống kê, kiểm kê đất đai lập đồ trạng sử dụng đất đưa yêu cầu thống kê đất đô thị, với khái niệm phân loại: “Đất đô thị: Gồm loại đất xác định thuộc phạm vi địa giới hành phường, thị trấn; khu thị hình thành thực tế thuộc phạm vi quy hoạch phát triển quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quan có thẩm quyền phê duyệt” Từ phân tích trên, khái qt đất thị là: Vùng đất có vị trí diện tích cụ thể xác định thuộc phạm vi địa giới hành phường, thị trấn thuộc khu vực ngoại thành, ngoại thị quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch xây dựng phát triển đô thị 2.1.1.2 Khái niệm biến động đất đai biến động sử dụng đất Biến động sử dụng đất thay đổi trạng thái tự nhiên lớp phủ bề mặt đất gây hành động người, tượng phổ biến liên quan đến tăng trưởng dân số, phát triển thị trường, đổi công nghệ, kỹ thuật thay đổi thể chế, sách Biến động sử dụng đất gây hậu khác tài nguyên thiên nhiên thay đổi thảm thực vật, biến đổi đặc tính vật lý đất, quần thể động, thực vật tác động đến yếu tố hình thành khí hậu 2.1.2 Các vấn đề liên quan đến đất đô thị 2.1.2.1 Khái niệm đất đai đô thị Trong thực tế, đô thị khu vực cư trú loài người Đối với quốc gia vùng lãnh thổ, đô thị có quy mơ diện tích nhỏ so với tồn vùng trình độ phát triển thị mạnh nhiều mặt có vai trị quan trọng vùng xung quanh Theo Từ điển Bách khoa Việt Nam (1995), đô thị không gian cư trú cộng đồng người sống tập trung hoạt động khu vực kinh tế phi nông nghiệp Theo Luật Quy hoạch đô thị Việt Nam (2009), đô thị khu vực tập trung dân cư sinh sống có mật độ cao chủ yếu hoạt động lĩnh vực kinh tế phi nông nghiệp, trung tâm trị, hành chính, kinh tế, văn hóa chun ngành, có vai trị thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội quốc gia vùng lãnh thổ, địa phương bao gồm nội thành ngoại thành thành phố, nội thị ngoại thị thị xã thị trấn Theo Nghị định số 42 năm 2009 Chính phủ phân loại thị, đơn vị gọi đô thị có tiêu chuẩn bao gồm: Thứ nhất, trung tâm tổng hợp trung tâm chuyên ngành cấp quốc gia, cấp vùng liên tỉnh, cấp tỉnh, cấp huyện trung tâm vùng tỉnh; có vai trị thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội nước vùng lãnh thổ định Thứ hai, quy mơ dân số tồn đô thị tối thiểu phải đạt 4000 người trở lên Thứ ba, mật độ dân số phải phù hợp với quy mơ, tính chất đặc điểm loại thị tính phạm vi nội thành, nội thị khu phố xây dựng tập trung thị trấn, tối thiểu 2000 người/km2 Thứ tư, tỷ lệ lao động phi nơng nghiệp tính phạm vi ranh giới nội thành, nội thị khu phố xây dựng tập trung phải đạt tối thiểu 65% so với tổng số lao động Thứ năm, hệ thống công trình hạ tầng thị gồm hệ thống cơng trình hạ tầng xã hội hạ tầng kỹ thuật phải đạt yêu cầu: Đối với khu vực nội thành, nội thị phải đầu tư xây dựng đồng có mức độ hồn chỉnh theo loại thị Đối với khu vực ngoại thành, ngoại thị phải đầu tư xây dựng đồng mạng lưới hạ tầng, đảm bảo yêu cầu bảo vệ môi trường phát triển bền vững đô thị Thứ sáu, việc xây dựng phát triển đô thị phải theo quy chế quản lý kiến trúc đô thị duyệt, có thị kiểu mẫu, tuyến phố văn minh thị, có khơng gian cơng cộng phục vụ đời sống tinh thần cư dân đô thị; có tổ hợp kiến trúc cơng trình kiến trúc tiêu biểu phù hợp với môi trường, cảnh quan thiên nhiên Theo quy định Chính phủ khu vực muốn trở thành thị phải đáp ứng tiêu chuẩn Tuy nhiên, thực tế Việt Nam nhiều vùng có điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội khác đặc biệt vùng vùng cao, vùng sâu, vùng xa, biên giới hải đảo gặp nhiều khó khăn nên Chính phủ có quy định riêng đô thị vùng Cụ thể, đô thị vùng cao, vùng sâu, vùng xa, biên giới, hải đảo quy mơ dân số mật độ dân số thấp tối thiểu phải đạt 50% tiêu chuẩn quy định, tiêu chuẩn khác phải đảm bảo đạt tối thiểu 70% mức tiêu chuẩn quy định so với loại thị tương đương Như vậy, thấy khái niệm thị hiểu tổng qt sau: Đô thị điểm tập trung dân cư với mật độ cao, chủ yếu hoạt động lĩnh vực kinh tế phi nơng nghiệp, có hạ tầng sở thích hợp, trung tâm tổng hợp hay trung tâm chuyên ngành, có vai trị thúc đẩy nghiệp phát triển kinh tế xã hội nước, vùng lãnh thổ bao gồm thị trấn, thị xã, thành phố (thành phố trực thuộc tỉnh thành phố trực thuộc trung ương) 2.1.2.2 Sự mở rộng biến đổi đất đô thị Theo cổng thông tin tư liệu Xây Dựng Việt Nam Quản lý sử dụng đất đô thị, đăng trang chủ ngày 03/06/2010 có chia sẻ thị Việt Nam có vai trị trung tâm hành chính, kinh tế, xã hội, văn hóa vùng miền, địa phương phát triển Các hoạt động sản xuất kinh doanh, dịch vụ, sinh sống dân cư gắn liền với đất đai giới hạn không gian đô thị Đất đai thị hình