Đề tài Ảnh hưởng lãi suất ngân hàng tới hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản của công ty cổ phần đầu tư thương mại địa ốc nam á

Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại Địa ốc Nam Á là một doanh nghiệp có hoạt động về mảng đầu tư BĐS, chính sự biến động khó lường của lãi suất trong thời gian qua mà công ty phải chịu những ảnh hưởng không nhỏ. Tôi nhận thấy những khó khăn mà công ty đang gặp phải là lãi suất cho vay của các ngân hàng quá cao làm doanh nghiệp đi vay đầu tư rất khó khăn, trong khi đó các ngân hàng cho vay ngầm, nhỏ lẻ không đồng bộ mà các doanh nghiệp phá sản mất khả năng chi trả nợ cho ngân hàng dẫn đến ngân hàng không có vốn để cho các doanh nghiệp khác vay kể cả Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại Địa ốc Nam Á.

DANH MỤC BẢNG

Bảng 4.1 Số liệu cơ cấu sử dụng đất dự kiến của dự án khu nhà ở thị trấn Lăng Cô 53 Bảng 4.2 Kết quả hoạt động đầu tư kinh doanh của Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại Địa ốc Nam Á giai đoạn 2019-2022 58 Bảng 4.3 Biến động lãi suất huy động vốn và cho vay VNĐ từ năm

2019 - 2022 60 Bảng 4.4 Biến động lãi suất huy động vốn và cho vay USD từ năm

2019 – 2022 60 Bảng 4.5 Biến động lãi suất bình quân từ năm 2019 – 2022 61 Bảng 4.6 Lãi suất cho vay trong giai đoạn tháng 8 đến tháng 12 của năm 2022 62 Bảng 4.7 Mô tả mẫu khảo sát khách hàng về việc đánh giá mức độ ảnh hưởng của lãi suất ngân hàng đến hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản của Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại Địa ốc Nam Á 63Bảng 4.8 Hệ số Cronbach’s Alpha thang đo “Theo phân loại căn cứ vào giá trị thực của tiền lãi thu được” 64 Bảng 4.9 Hệ số Cronbach’s Alpha thang đo “Theo phân loại căn cứ vào tính chất khoản vay” 65 Bảng 4.10 Hệ số Cronbach’s Alpha thang đo “Theo phân loại căn cứ vào tính chất linh hoạt của lãi suất” 65 Bảng 4.11 Hệ số Cronbach’s Alpha thang đo “Theo phân loại căn cứ vào cách tính lãi suất” 66 Bảng 4.12 Hệ số Cronbach’s Alpha thang đo “Theo phân loại căn cứ vào loại tiền cho vay” 66 Bảng 4.13 Hệ số Cronbach’s Alpha thang đo “Theo phân loại căn cứ vào phạm vi tín dụng” 67 Bảng 4.14 Kết quả KMO, Bartlett's và Tổng phương sai trích 67 Bảng 4.15 Bảng kết quả phân tích nhân tố khám phá EFA 68 Bảng 4.16 Kết quả kiểm định One Sample T-test về mức độ ảnh hưởng của lãi suất ngân hàng theo phân loại căn cứ vào giá trị thực của tiền lãi thu được 70 Bảng 4.17 Kết quả kiểm định One Sample T-test về mức độ ảnh hưởng của lãi suất ngân hàng theo phân loại căn cứ vào tính chất khoản vay 71

Bảng 4.18 Kết quả kiểm định One Sample T-test về mức độ ảnh hưởng của lãi suất ngân hàng theo phân loại căn cứ vào tính chất linh hoạt của lãi suất 72 Bảng 4.19 Kết quả kiểm định One Sample T-test về mức độ ảnh hưởng của lãi suất ngân hàng theo phân loại căn cứ vào cách tính chất lãi suất 73 Bảng 4.20 Kết quả kiểm định One Sample T-test về mức độ ảnh hưởng của lãi suất ngân hàng theo phân loại căn cứ vào loại tiền cho vay 73 Bảng 4.21 Kết quả kiểm định One Sample T-test về mức độ ảnh hưởng của lãi suất ngân hàng theo phân loại căn cứ vào phạm vi tín dụng 74 Bảng 4.22 Vốn đầu tư kinh doanh BĐS của công ty Nam Á giai đoạn

2019 - 2022 75 Bảng 4.23 Vốn vay ngân hàng cho việc kinh doanh BĐS của công ty giai đoạn 2019 – 2022 75 Bảng 4.24 Sự chênh lệch giữa vốn vay dài hạn và vốn vay ngắn hạn ngân hàng của công ty Nam Á giai đoạn 2019-2022 75 Bảng 4.25 Nguồn vốn chủ sở hữu của công ty giai đoạn 2019-2022 79Bảng 4.26 Các chi phí cho hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS của công ty Nam Á giai đoạn 2019-2022 81 Bảng 4.27 Sự ảnh hưởng của lãi suất cho vay đến tổng chi phí cho hoạt động đầu tư kinh doanh của công ty Nam Á giai đoạn 2019- 2022 82 Bảng 4.28 Doanh thu trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh BĐS của công ty giai đoạn 2019 – 2022 84 Bảng 4.29 Sự ảnh hưởng của lãi suất cho vay đến doanh thu BĐS của Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại Địa ốc Nam Á 85 Bảng 4.30 Lợi nhuận trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh BĐS của công

ty trong giai đoạn 2019 – 2022 87 Bảng 4.31 Sự ảnh hưởng của lãi suất cho vay đến lợi nhuận trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh BĐS của công ty Nam Á giai đoạn 2019- 2022 88

DANH MỤC CÁC HÌNH ẢN

Hình 2.1 Mối quan hệ giữa đầu tư và lãi suất 15Y Hình 4.1 Bản đồ địa giới hành chính Thành phố Huế 31 Hình 4.2 Logo Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại Địa ốc Nam Á .44 Hình 4.3 Sơ đồ tổ chức bộ máy của Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại Địa ốc Nam Á 45 Hình 4.4 Dự án khu nhà ở tại Lăng Cô của Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại Địa ốc Nam Á 52 Hình 4.5 Mặt bằng dự án khu nhà ở tại Lăng Cô của Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại Địa ốc Nam Á 55 Hình 4.6 Kết quả hoạt động đầu tư kinh doanh của Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại Địa ốc Nam Á giai đoạn 2019-2022 59 Hình 4.7 Sự biến động của lãi suất cho vay và lãi suất huy động vốn bình quân giai đoạn 2019-2022 61 Hình 4.8 Sự chênh lệch giữa vốn vay dài hạn và vốn vay ngắn hạn ngân hàng của công ty Nam Á giai đoạn 2019-2022 76 Hình 4.9 Các chi phí cho hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS của công

ty Nam Á giai đoạn 2019-2022 82 Hình 4.10 Doanh thu trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh BĐS của công

ty giai đoạn 2019 – 2022 85 Hình 4.11 Lợi nhuận trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh BĐS của công

ty trong giai đoạn 2019 – 2022 88

BẢNG CHÚ GIẢI CÁC CỤM TỪ VIẾT TẮT

Từ, cụm từ viết tắt Nghĩa của từ, cụm từ viết tắt

DS-KHHGĐ Dân số - kế hoạch hóa gia đình

PHẦN 1 MỞ ĐẦU 1

1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1

1.2 Mục đích của đề tài 2

1.2.1 Mục tiêu chung 2

1.2.2 Mục tiêu cụ thể 2

1.3 Yêu cầu của đề tài 2

PHẦN 2 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 3

2.1 Cơ sở lý luận 3

2.1.1 Lãi suất 3

2.1.2 Hoạt động kinh doanh bất động sản 9

2.1.3 Đầu tư bất động sản 13

2.1.4 Quy trình đầu tư kinh doanh BĐS 18

2.1.5 Ảnh hưởng của lãi suất ngân hàng tới hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản 20

2.2 Cơ sở thực tiễn 23

2.2.1 Thực trạng ảnh hưởng của lãi suất ngân hàng đối với nền kinh tế thế giới .23

2.2.2 Thực trạng ảnh hưởng của lãi suất ngân hàng đối với nền kinh tế Việt Nam 24

PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 28

3.1 Đối tượng nghiên cứu 28

3.3 Nội dung nghiên cứu 28

3.4 Phương pháp nghiên cứu 28

3.4.1 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 28

3.4.2 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 29

3.4.3 Phương pháp phân tích, xử lý số liệu 29

3.4.4 Phương pháp thang đo Likert 30

PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 31

4.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Huế 31

4.1.1 Điều kiện tự nhiên 31

4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 35

4.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế và xã hội 41

4.2 Tổng quan tình hình và ảnh hưởng nhân tố môi trường kinh doanh đến vấn đề nghiên cứu 43

4.2.1 Khái quát về hoạt động đầu tư kinh doanh của doanh nghiệp 43

4.2.2 Phân tích môi trường tác động tới hoạt động của Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại Địa ốc Nam Á 48

4.2.3 Phân tích quy trình đầu tư bất động sản dự án khu nhà ở thị trấn Lăng Cô .52

4.2.4 Kết quả hoạt động đầu tư kinh doanh của Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại Địa ốc Nam Á 57

4.3 Phân tích thực trạng tác động của lãi suất ngân hàng tới hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản của Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại Địa ốc Nam Á 60

4.3.1 Thực trạng biến động của lãi suất ngân hàng giai đoạn 2019 – 2022 60

4.3.2 Đánh giá mức độ ảnh hưởng của lãi suất ngân hàng đến hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản của Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại Địa ốc Nam Á 62

4.3.3 Ảnh hưởng của lãi suất ngân hàng tới nguồn vốn, khả năng huy động vốn của doanh nghiệp 75

4.3.4 Lãi suất ngân hàng ảnh hưởng tới doanh thu, chi phí, lợi nhuận của công ty trong lĩnh vực kinh doanh BĐS 80

4.4 Thành công và bài học kinh nghiệm; hạn chế, nguyên nhân và các vấn đề đặt ra cần giải quyết 89

4.4.1 Thành công và bài học kinh nghiệm 89

4.4.2 Hạn chế và nguyên nhân 90

4.4.3 Các vấn đề đặt ra cần giải quyết 92

4.5 Đề xuất giải pháp hạn chế sự ảnh hưởng của lãi suất ngân hàng tới Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại Địa ốc Nam Á 93

4.5.1 Hoàn thiện công tác phân tích và dự đoán biến động của lãi suất 93

4.5.2 Giải pháp hoàn thiện các chính sách đầu tư kinh doanh của công ty 94

4.5.3 Nâng cao năng lực cạnh tranh của công ty 95

4.5.4 Giải pháp đối với nguồn vốn kinh doanh BĐS 95

PHẦN 5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 96

5.1 Kết luận 96

5.2 Kiến nghị 97

TÀI LIỆU THAM KHẢO 99

PHẦN 1 MỞ ĐẦU 1.1 Tính cấp thiết của đề tài

Thị trường bất động sản năm 2019 phát triển tương đối ổn định về nguồncung, số lượng giao dịch, giá cả, dư nợ tín dụng và vốn đầu tư nước ngoài Bắtđầu từ đầu năm 2020 đến đầu năm 2022, dịch Covid-19 đã ảnh hưởng lớn đếnnền kinh tế cũng như thị trường bất động sản Việt Nam Nền kinh tế lâm vàotình trạng suy thoái, lạm phát, giá cả leo thang, thị trường tài chính ảm đạm, thịtrường bất động sản đóng băng, hoạt động sản xuất kinh doanh bị gián đoạn mấtphương hướng, hầu hết các doanh nghiệp phải chống đỡ vất vả và rất nhiềudoanh nghiệp phải tuyên bố phá sản hay giải thể Tuy nhiên, ngay khi vừa nớilỏng giãn cách xã hội, thị trường bất động sản đã "nóng" trở lại khi lượng ngườiquan tâm đến thị trường này tăng mạnh Nguồn cung hạn chế, doanh nghiệpđang gặp khó cũng như xu hướng đầu tư có sự chuyển đổi đã đẩy giá nhà đấttăng mạnh Nhưng vấn đề lãi suất là một trong những vấn đề trung tâm của nềnkinh tế vì nó tác động đến chi phí đầu tư, do đó nó là yếu tố quan trọng quyếtđịnh tổng mức đầu tư và tổng mức cầu về tiền tệ Bất động sản (BĐS) được coi

là ngành kinh tế quan trọng của nước ta khi nó ảnh hưởng trực tiếp đến cácngành nghề kinh tế khác, đến đời sống dân cư và nét văn minh nước nhà Cácdoanh nghiệp kinh doanh BĐS cần phải sử dụng đến rất nhiều vốn mà nhữngnguồn vốn đó chủ yếu đi vay từ ngân hàng và các tổ chức tín dụng nên việc biếnđộng của lãi suất có ảnh hưởng rất lớn đến hoạt động kinh doanh của họ, trựctiếp quyết định sự thành bại của doanh nghiệp

Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại Địa ốc Nam Á là một doanh nghiệp

có hoạt động về mảng đầu tư BĐS, chính sự biến động khó lường của lãi suấttrong thời gian qua mà công ty phải chịu những ảnh hưởng không nhỏ Tôi nhậnthấy những khó khăn mà công ty đang gặp phải là lãi suất cho vay của các ngânhàng quá cao làm doanh nghiệp đi vay đầu tư rất khó khăn, trong khi đó cácngân hàng cho vay ngầm, nhỏ lẻ không đồng bộ mà các doanh nghiệp phá sảnmất khả năng chi trả nợ cho ngân hàng dẫn đến ngân hàng không có vốn để chocác doanh nghiệp khác vay kể cả Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại Địa ốcNam Á Chính vì vậy, Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại Địa ốc Nam Á thiếuvốn đầu tư trầm trọng, công việc kinh doanh bị trì trệ kéo theo thị trường BĐSđóng băng, khủng hoảng toàn ngành Thời kỳ này được coi là thời kỳ khủnghoảng nhất của công ty song với tài lãnh đạo, khả năng ứng phó kịp thời vớibiến cố, năng lực kinh doanh của các nhân viên, uy tín trên thương trường mà

Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại Địa ốc Nam Á vẫn đứng vững được Nhận thấy nghiên cứu vấn đề lãi suất ngân hàng ảnh hưởng tới hoạt độngkinh doanh BĐS của công ty là rất cần thiết nhằm tìm ra được các biện pháp hạnchế sự ảnh hưởng của lãi suất ngân hàng tới công ty mà tôi đã lựa chọn đề tài:

“Ảnh hưởng của lãi suất ngân hàng tới hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản của Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại Địa ốc Nam Á” làm đề

tài khóa luận tốt nghiệp của mình

1.2 Mục đích của đề tài

1.2.1 Mục tiêu chung

- Nghiên cứu và phân tích tác động của yếu tố lãi suất ngân hàng đến hoạtđộng đầu tư kinh doanh bất động sản của Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mạiĐịa ốc Nam Á

- Đề xuất các giải pháp để các công ty có thể tối ưu hóa hoạt động đầu tưkinh doanh bất động sản trong bối cảnh lãi suất ngân hàng biến động

- Đóng góp vào việc nâng cao hiểu biết về tác động của lãi suất ngân hàngđến hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản, từ đó giúp doanh nghiệp có thểđưa ra quyết định đầu tư chính xác hơn

1.2.2 Mục tiêu cụ thể

- Nghiên cứu và phân tích tác động của lãi suất ngân hàng đến hoạt độngđầu tư kinh doanh bất động sản của Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại Địa ốcNam Á trong giai đoạn hiện nay

- Đánh giá mức độ ảnh hưởng của lãi suất ngân hàng đến các quyết định đầu

tư của Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại Địa ốc Nam Á trong lĩnh vực bất độngsản

- Đề xuất các giải pháp để Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại Địa ốcNam Á có thể tối ưu hóa hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản trong bốicảnh lãi suất ngân hàng biến động

1.3 Yêu cầu của đề tài

- Từ thực trạng và các nguyên nhân đã nghiên cứu có thể đưa ra được cácquan điểm, định hướng, đề xuất nhằm bớt các tác động lãi suất ngân hàng với hoạtđộng đầu tư kinh doanh BĐS của doanh nghiệp nói riêng và ngành BĐS nói chung

- Trên cơ sở các số liệu, tài liệu do cơ quan cung cấp phải đánh giá kháchquan, đầy đủ, chính xác và khoa học

- Kết quả đề tài phải đảm bảo được cơ sở khoa học và thực tiễn.

PHẦN 2 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

2.1 Cơ sở lý luận

2.1.1 Lãi suất

2.1.1.1 Khái niệm về lãi suất

Lãi suất được hiểu là giá cả của quyền sử dụng một đơn vị vốn vay trongmột đơn vị thời gian

Lãi suất là loại giá cả đặc biệt, được hình thành trên cơ sở giá trị sử dụng.Giá trị sử dụng của khoản vốn vay là khả năng mang lại lợi nhuận cho người đivay khi sử dụng vốn vay trong hoạt động kinh doanh hoặc mức độ thoả mãn mộthoặc một số nhu cầu nào đó của người đi vay

Lãi suất được biểu hiện dưới dạng tỷ lệ phần trăm và cũng được xem là tỷ

lệ sinh lời mà người chủ sở hữu thu được từ vốn cho vay

Diễn biến của lãi suất ảnh hưởng trực tiếp chủ thể kinh tế, tác động đếnnhững quyết định như chi tiêu để dành, mua nhà hay mua trái phiếu hay gửi tiềnvào một tài khoản tiết kiệm của mỗi cá nhân

Bên cạnh đó, lãi suất còn tác động đến những quyết định của các doanhnghiệp như: dùng tiền để đầu tư hay gửi tiết kiệm trong ngân hàng

Lãi suất là một trong các biến số được theo dõi chặt chẽ trong nền kinh tế,thông tin về lãi suất được đưa hàng ngày trên báo chí [15]

Có rất nhiều định nghĩa về lãi suất song ta đúc kết được khái niệm chungnhất về lãi suất là “khi sử dụng bất kỳ khoản tín dụng nào, người vay củng phảitrả thêm một phần giá trị ngoài phần vốn gốc vay ban đầu Tỷ lệ phần trăm củaphần tăng thêm này so với phần vốn vay ban đầu được gọi là lãi suất Lãi suất làgiá mà người vay phải trả để được sử dụng tiền không thuộc sở hữu của họ và làlợi tức người cho vay có được đối với việc trì hoãn chi tiêu” [10]

2.1.1.2 Khái niệm về lãi suất ngân hàng

Lãi suất ngân hàng là tỷ lệ phần trăm giữa tiền vốn gửi vào hoặc cho vayvới mức lãi trong một thời kỳ nhất định do ngân hàng quy định hoặc thỏa thuậngiữa ngân hàng và người vay

Tại Điều 12 Luật Ngân hàng Nhà nước Việt Nam 2010 quy định về lãi suấtnhư sau:

Ngân hàng Nhà nước công bố lãi suất tái cấp vốn, lãi suất cơ bản và cácloại lãi suất khác để điều hành chính sách tiền tệ, chống cho vay nặng lãi.

Trong trường hợp thị trường tiền tệ có diễn biến bất thường, Ngân hàngNhà nước quy định cơ chế điều hành lãi suất áp dụng trong quan hệ giữa cácngân hàng với nhau và với khách hàng, các quan hệ tín dụng khác

Bên cạnh đó, tại Điều 91 Luật Các tổ chức tín dụng 2010 có quy định về lãisuất ngân hàng:

- Ngân hàng được quyền ấn định và phải niêm yết công khai mức lãi suất huyđộng vốn, mức phí cung ứng dịch vụ trong hoạt động kinh doanh của ngân hàng

- Ngân hàng và khách hàng có quyền thỏa thuận về lãi suất, phí cấp tíndụng trong hoạt động ngân hàng của ngân hàng theo quy định của pháp luật

- Trong trường hợp hoạt động ngân hàng có diễn biến bất thường, để bảođảm an toàn của hệ thống ngân hàng, Ngân hàng Nhà nước có quyền quy định

cơ chế xác định phí, lãi suất trong hoạt động kinh doanh của ngân hàng [24]

2.1.1.3 Phân loại lãi suất ngân hàng

Có nhiều cách để phân chia các loại lãi suất phổ biến, ví dụ như:

1 Căn cứ vào giá trị thực của tiền lãi thu được

Dựa theo giá trị thực của số tiền lãi thu được, lãi suất được chia làm hailoại:

- Lãi suất danh nghĩa: là loại lãi suất biểu thị cho sự tăng trưởng của tiềnsau một thời gian nhất định, thông thường là một năm Tuy nhiên, số tiền nàyđược tính theo giá trị lý thuyết vì chưa tính đến sự ảnh hưởng của lạm phát, củaviệc tính lãi kép hoặc sự thay đổi sức mua của loại tiền đó Khi gửi tiết kiệmngân hàng, lãi suất danh nghĩa sẽ được ghi rõ trên sổ tiết kiệm

- Lãi suất thực tế: còn gọi là lãi suất hiệu quả, là loại lãi suất thực thu đượcsau khi đã tính đến tác động của lãi suất kép hoặc trừ đi tỷ lệ lạm phát Lãi suấtthực tế = Lãi suất danh nghĩa - Tỷ lệ lạm phát dự kiến

2 Căn cứ vào tính chất của khoản tiền vay

Nếu căn cứ vào tính chất của khoản tiền vay, lãi suất được chia làm sáuloại:

- Lãi suất tiền gửi: là mức lãi suất mà ngân hàng hoặc tổ chức tài chínhphải chi trả cho các khoản tiền gửi của khách hàng đã gửi vào đó Các hình thức

tiền gửi bao gồm tiền gửi thanh toán, tiền gửi tiết kiệm, tiền gửi có kỳ hạn, tiềngửi không kỳ hạn, tiền gửi việt nam đồng (VNĐ), tiền gửi ngoại tệ,… Mức lãisuất tiền gửi phụ thuộc vào số tiền, kỳ hạn hay thời gian gửi.

- Lãi suất cho vay: là tỷ lệ phần trăm tính dựa trên số tiền vay gốc màngười đi vay phải trả kèm theo tiền gốc cho ngân hàng hoặc tổ chức tín dụngtheo khoảng thời gian xác định Lãi suất cho vay được quy định trong điềukhoản hợp đồng tín dụng và chia thành nhiều mức phụ thuộc vào hình thức vay(vay tín dụng, vay ngắn hạn, vay trả góp, vay thấu chi, vay thế chấp, vay tínchấp )

- Lãi suất cơ bản: là mức lãi suất thấp nhất mà Ngân hàng Nhà Nước ápdụng riêng cho đồng nội tệ Dựa vào căn cứ này, tổ chức tín dụng quy định lãisuất riêng cho các dịch vụ tín dụng khác, phù hợp với tình hình kinh doanh.Quyết định 2868/quyết định – ngân hàng nhà nước (QĐ-NHNN) năm 2010 quyđịnh về mức lãi suất cơ bản bằng đồng Việt Nam là 9%/năm

- Lãi suất liên ngân hàng: (còn gọi là lãi suất qua đêm), là lãi suất khi cácngân hàng vay vốn lẫn nhau vì tình trạng thiếu vốn trên thị trường liên ngânhàng Mức lãi suất này được ngân hàng trung ương quy định và điều chỉnh dựatrên tỷ trọng sử dụng vốn hay tốc độ tăng trưởng của thị trường Lãi suất liênngân hàng cao hơn so với lãi suất khi vay cá nhân

- Lãi suất chiết khấu: là lãi suất do Ngân hàng Nhà Nước ấn định, tính trênkhoản tiền mà các ngân hàng thương mại vay vì có nhu cầu sử dụng tiền mặttrong một thời gian ngắn hoặc tỷ lệ dự trữ tiền mặt không đủ

- Lãi suất tái chiết khấu: là lãi suất do Ngân hàng Nhà Nước quy định tínhtrên giấy tờ có giá ngắn hạn hoặc số tiền được ghi trên thương phiếu khi đến kỳhạn thanh toán Mức lãi suất tái chiết khấu phụ thuộc vào các yếu tố như giấy tờ

có giá hoặc khả năng chi trả của người có trách nhiệm thanh toán số tiền đượcghi trên thương phiếu

3 Căn cứ vào tính chất linh hoạt của lãi suất

Lãi suất được chia làm hai loại khi căn cứ vào tính chất linh hoạt của lãi suấtvay:

- Lãi suất cố định: là mức lãi suất ấn định sẵn con số cụ thể trong hợp đồngvay vốn Nó không bị ảnh hưởng bởi biến động lãi suất thị trường và sẽ giữnguyên trong suốt khoảng thời gian vay thế chấp tại ngân hàng Lãi suất cố địnhthường chỉ áp dụng cho hình thức vay ngắn hạn

- Lãi suất thả nổi (lãi suất biến đổi): Trái ngược với lãi suất cố định là lãi

suất thả nổi, thay đổi liên tục theo từng mốc thời gian (3 tháng, 6 tháng, 12tháng) và biến động theo thị trường Khách hàng và ngân hàng thỏa thuận vớinhau về mốc thời gian điều chỉnh lãi suất thả nổi dựa vào chỉ số lạm phát Nếulãi suất chung trên thị trường giảm thì lãi suất thả nổi giảm nhưng thông thường,mức lãi suất này sẽ thấp hơn lãi suất cố định.

4 Căn cứ vào cách tính lãi suất

Cách phân chia lãi suất cuối cùng là căn cứ vào cách tính lãi suất:

- Lãi suất đơn: Là lãi suất được tính dựa trên số vốn gốc ban đầu trong suốtthời kỳ vay Thời gian vay càng dài, mức lãi suất càng tăng dưới dạng tuyếntính Ví dụ, nếu số tiền vay ban đầu là 1,000,000 đồng với lãi suất 10% Saunăm thứ nhất, tổng vốn và lãi là 1,100,000 đồng Năm thứ 2, tiền gốc và lãi là

1,200,000 đồng Công thức tính lãi suất đơn: I = n*i*Co.

Trong đó: I: số tiền lãi

5 Căn cứ vào loại tiền cho vay

- Lãi suất nội tệ: là lãi suất đi vay và cho vay bằng nội tệ

- Lãi suất ngoại tệ: là lãi suất đi vay và cho vay bằng đồng ngoại tệ

Lãi suất nội tệ = Lãi suất ngoại tệ + Mức tăng giá trị dự tính của tỷ giá hốiđoái

6 Căn cứ vào phạm vi tín dụng trong nước hay quốc tế

- Lãi suất quốc gia: là mức lãi suất cho các hợp đồng tín dụng trong nước

- Lãi suất quốc tế: là lãi suất được dùng trong các hợp đồng quốc tế như:LIBOR (lấy trên thị trường liên ngân hàng London), SIBOR (trên thị trườngSingapore),… [19]

2.1.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng của lãi suất

a Ảnh hưởng của mức cung cầu tiền tệ đến lãi suất

Cung cầu tiền tệ là tổng thể tiền tệ được sử dụng để giao dịch thanh toántrên thị trường

Lãi suất là giá cả sử dụng vốn vì vậy bất kỳ sự thay đổi nào của cung vàcầu hoặc cả cung và cầu tiền tệ không cùng một tỷ lệ đều sẽ là thay đổi mức lãisuất trên thị trường Tuy mức biến động của lãi suất ít nhiều phụ thuộc vào cácquy định của chính phủ và ngân hàng trung ương, song đa số các nước có nềnkinh tế thị trường đều dựa vào nguyên lý này để xác định lãi suất

Do vậy, có thể tác động vào cung cầu trên thị trường vốn để thay đổi lãisuất trong nền kinh tế cho phù hợp với mục tiêu, chiến lược trong từng thời kỳchẳng hạn như thay đổi cơ cấu vốn đầu tư, tập trung vốn cho các dự án trọngđiểm Mặt khác, muốn duy trì sự ổn định của lãi suất thì sự ổn định của thịtrường vốn phải được đảm bảo vững chắc

Mối quan hệ giữa mức cung cầu tiền tệ với lãi suất là: Nếu mức cung tiền

tệ tăng so với cầu tiền tệ thì lãi suất bị giảm và ngược lại mức cung tiền tệ giảm

so với cầu tiền tệ thì lãi suất sẽ tăng

b Ảnh hưởng của lạm phát đến lãi suất

Khi lạm phát được dự đoán tăng trong một thời kỳ nào đó, chi phí thực củaviệc vay tiền giảm xuống, kích thích người ta đi vay nhiều hơn là bỏ tiền ra chovay Lúc này, lãi suất sẽ có xu hướng tăng Điều này là xuất phát từ mối quan hệgiữa lãi suất thực và lãi suất danh nghĩa và để duy trì lãi suất thực không đổi, tỷ

lệ lạm phát tăng đòi hỏi lãi suất danh nghĩa phải tăng lên tương ứng Mặt khác,công chúng dự đoán lạm phát tăng sẽ dành phần tiết kiệm của mình cho việc dựtrữ hàng hoá hoặc những dạng thức phi tài sản khác như vàng, ngoại tệ mạnhhoặc đầu tư vốn ra nước ngoài nếu có thể Tất cả những điều này làm giảm cungquỹ cho vay và gây áp lực tăng lãi suất trên thị trường

Tóm lại: Khi lạm phát dự tính tăng, lãi suất tăng Từ mối quan hệ này cho

thấy ý nghĩa và tầm quan trọng của việc khắc phục tâm lý lạm phát đối với việc

ổn định lãi suất, sự ổn định và tăng trưởng của nền kinh tế

c Ảnh hưởng của ổn định nền kinh tế đến lãi suất

Khi nền kinh tế ổn định và phát triển, của cải vật chất trong xã hội tăng lên,đời sống của người dân ổn định Lúc này họ không còn chỉ nghĩ tiết kiệm tiền để

lo trang trải cuộc sống nữa mà sẽ nghĩ đến gửi lấy lãi tiết kiệm., hoặc đem tiền

đi đầu tư vào thị trường chứng khoán chẳng hạn Từ đây, cung tiền cho vay tănglên, lãi suất có xu hướng giảm, ảnh hưởng đến cầu tiền tệ Khi nền kinh tế pháttriển mạnh, các doanh nghiệp có ý định vay vốn để đầu tư kinh doanh, sinh lời.Cầu tiền cho xu hướng tăng lên, lãi suất có xu hướng tăng

d Ảnh hường từ các chính sách của Nhà nước đến lãi suất

*Chính sách tài chính: Bao gồm chi tiêu của chính phủ và thuế khóa Chitiêu của chính phủ là một nhân tố then chốt định mức tổng chi tiêu Khi nhànước thực hiện một chính sách tài chính bành trướng (tăng chi tiêu của Chínhphủ và giảm thuế) sẽ ảnh hưởng đến thăng bằng của thị trường hàng hóa và thịtrường tiền tệ, từ đó ảnh hưởng đến lãi suất Khi chi tiêu của chính phủ tăng trựctiếp làm tăng tổng cầu, đường cầu dịch chuyển về bên phải, khi chính phủ giảmthuế, làm cho nhiều thu nhập hơn được sẵn sàng để chi tiêu và làm tăng tổng sảnphẩm bằng cách tăng chi tiêu, tiêu dùng Mức cao hơn của tổng sản phẩm làmtăng lượng cầu tiền tệ, đường cầu dịch chuyển về bên phải, lãi suất tăng Ngoài

ra, thuế còn có thể tác động đến mức sản lượng tiềm năng, chẳng hạn việc giảmthuế đánh vào thu nhập từ đầu tư làm cho các ngành tăng đầu tư vào máy móc,nhà máy, tổng sản phẩm tiềm năng được tăng lên, tăng lượng cầu tiền tệ, đườngcầu dịch chuyển về bên phải, lãi suất tăng lên

*Chính sách tiền tệ: Với tư cách ngân hàng của các ngân hàng, ngân hàngtrung ương thực hiện vai trò chỉ huy đối với toàn bộ hệ thống ngân hàng của mộtquốc gia Với công cụ lãi suất, ngân hàng trung ương có thể điều tiết hoạt độngcủa nền kinh tế vĩ mô bằng các phương pháp: quy định lãi suất cho thị trường;thực hiện chính sách lãi suất tái chiết khấu; thực hiện chính sách thị trường mở;thực hiện tăng hay giảm mức dự trữ bắt buộc

*Chính sách thu nhập: Đó là chính sách về giá cả và tiền lương Nếu mứcgiá cả giảm mà cung tiền tệ không thay đổi, giá trị của đơn vị tiền tệ theo giá trịthực tế tăng, bởi vì nó có thể dùng để mua nhiều hàng hóa và dịch vụ hơn Dovậy cũng như ảnh hưởng của một sự tăng lên trong cung tiền tệ khi mức giáđược giữ cố định, làm lãi suất giảm Ngược lại một mức giá cao hơn làm giảm

cung tiền tệ theo giá trị thực tế, làm tăng lãi suất Như vậy một sự thay đổi vềchính sách giá cả cũng làm thay đổi lãi suất Yếu tố cấu thành quan trọng nhấtcủa chi phí sản xuất là chi phí tiền lương, khi tiền lương tăng làm chi phí sảnxuất tăng, làm giảm lợi nhuận theo đơn vị sản phẩm tại một mức giá cả, giảmnhu cầu đầu tư, cầu tiền tệ giảm, lãi suất giảm.

*Chính sách tỷ giá: Bao gồm các biện pháp liên quan đến việc hình thànhquan hệ về sức mua giữa tiền của nước này so với một ngoại tệ khác, nhất là đốivới các ngoại tệ có khả năng chuyển đổi Tỷ giá sẽ tác động đến quá trình sảnxuất kinh doanh và xuất nhập khẩu hàng hóa của một nước Khi nhà nước tăng

tỷ giá ngoại tệ sẽ làm tăng giá của hàng nhập khẩu, dẫn đến tăng chi phí đầu vàocủa các xí nghiệp, giá hàng hóa trong nước tăng lên, lợi nhuận giảm, nhu cầuđầu tư giảm, cầu tiền tệ giảm, lãi suất giảm Mặt khác, khi tỷ giá ngoại tệ tăng,lượng tiền cung ứng để đảm bảo cân đối ngoại tệ cần chuyển đổi tăng lên, lãisuất giảm

Vì vậy khi thấy đồng tiền của nước mình sụt giá, ngân hàng trung ương sẽtheo đuổi một chính sách tiền tệ thắt chặt hơn, giảm bớt cung tiền tệ, năng lãisuất trong nước, làm cho đồng tiền của mình vững mạnh Khi tỷ giá ngoại tệgiảm, đồng tiền tăng giá, không kích thích xuất khẩu, nền công nghiệp trongnước có thể bị sự cạnh tranh của nước ngoài tăng lên, kích thích nhập khẩu.Lượng tiền tệ tăng do với một tỷ giá thấp, với một lượng vốn đầu tư nhất định,tài sản đầu tư sẽ nhiều hơn, kích thích đầu tư vào sản xuất, lãi suất tăng lên Nhưvậy khi có một sự cạnh tranh giữa nền công nghiệp trong nước với công nghiệpnước ngoài tăng lên, có thể gây áp lực buộc ngân hàng trung ương phải theođuổi một tỷ lệ tăng trưởng tiền tệ cao hơn nhằm hạ thấp tỷ giá [19]

2.1.2 Hoạt động kinh doanh bất động sản

2.1.2.1 Khái niệm về bất động sản

Bất động sản bao gồm:

- Đất đai;

- Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;

- Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;

- Tài sản khác theo quy định của pháp luật [5]

2.1.2.2 Khái niệm về hoạt động kinh doanh

Dưới góc độ pháp lý thì kinh doanh được hiểu là: “Việc thực hiện liên tụcmột, một số hoặc tất cả các công đoạn của quá trình, đầu tư, từ sản xuất đến tiêuthụ sản phẩm hoặc cung ứng dịch vụ trên thị trường nhằm mục đích sinh lợi”(Theo khoản 16 Điều 4 Luật Doanh nghiệp 2015) [6].

Hoạt động kinh doanh trong một số trường hợp được hiểu như hoạt độngthương mại, khoản 1 Điều 3 Luật Thương mại 2019 giải thích: Hoạt độngthương mại là hoạt động nhằm mục đích sinh lợi, bao gồm mua bán hàng hóa,cung ứng dịch vụ, đầu tư, xúc tiến thương mại và các hoạt động nhằm mục đíchsinh lợi khác [8]

2.1.2.3 Khái niệm về hoạt động kinh doanh bất động sản

Theo khoản 1 Điều 3 Luật kinh doanh BĐS năm 2014 đã định nghĩa: Kinhdoanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua,nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuêmua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giaodịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằmmục đích sinh lợi [7]

2.1.2.4 Các đặc điểm của hoạt động kinh doanh bất động sản:

a) Hoạt động kinh doanh BĐS gắn liền với các đặc điểm của vùng và khu vực

Xuất phát từ đặc điểm của BĐS là có vị trí cố định nên những điều kiện củavùng và khu vực ảnh hưởng rất nhiều đến hoạt động kinh doanh BĐS

Biểu hiện:

- Ở các vùng khác nhau có điều kiện tự nhiên khác nhau, cảnh quan thiênnhiên, khí hậu khác nhau nên ảnh hưởng đến hoạt động tạo lập và kinh doanhBĐS ở các vùng cũng khác nhau

- Mỗi vùng, mỗi địa phương có phong tục tập quán khác nhau, có phươngthức kinh doanh khác nhau

b) Đầu tư kinh doanh BĐS là đầu tư lớn và dài hạn

Xuất phát từ đặc điểm của BĐS có giá trị lớn, thời gian tạo lập và thời giantồn tại của BĐS là lâu dài do đặc tính này nên bất kể hoạt động đầu tư BĐS nàođều phải dựa trên một tiềm lực lớn và chiến lược kinh doanh dài hạn

Biểu hiện:

- Nguồn vốn đầu tư vào BĐS rất lớn

- Cung BĐS phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả BĐS.

Do đó đặc điểm của BĐS là thời gian để tạo ra chúng thường là lâu vì để xâydựng công trình xây dựng cần phải có thời gian tìm hiểu mọi thông tin về đấtđai, làm thủ tục chuyển nhượng, xin giấy phép xây dựng, thiết kế thi công…

c) Kinh doanh BĐS là kinh doanh chịu ảnh hưởng và có tính nhạy cảm đối với chính sách quản lý của nhà nước

BĐS là loại tài sản có giá trị lớn do đó việc quản lý của nhà nước với chúngbằng pháp luật là cơ sở để đảm bảo an toàn cho các giao dịch BĐS

d) Kinh doanh BĐS vừa là hoạt động đặc thù vừa là hoạt động đa ngành

- Là một hoạt động đặc thù vì:

+ Có quy định, phương thức kinh doanh khác biệt so với kinh doanh cácngành khác

+ Có một hệ thống pháp luật điều tiết riêng

+ Kinh doanh BĐS là một loại kinh doanh có điều kiện: Phải đảm bảo điềukiện nhất định

+ Kinh doanh BĐS không phải là một hoạt động kinh doanh phổ biến dễ sosánh

+ Một số hàng hóa BĐS mang tính độc quyền, gắn với vị trí cảnh quan môitrường

+ Liên quan đến các hoạt động trong lĩnh vực thương mại dịch vụ.

+ Gắn liền với lĩnh vực tư vấn: Chính sách, luật pháp, tài chính [10]

2.1.1.5 Các hình thức kinh doanh BĐS

Các hình thức kinh doanh BĐS của doanh nghiệp hoạt động kinh doanh BĐSlà:

- Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua

- Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho xã thuê mua

- Thuê nhà công trình xây dựng để cho thuê lại

- Đầu tư cải tạo đất và đầu tư công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuêđất đã có hạ tầng

- Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đầu tư công trình hạ tầng đểchuyển nhượng, cho thuê, thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng để cho thuê lại

- Kinh doanh các loại hình dịch vụ BĐS như: Môi giới BĐS, định giá BĐS,

tư vấn BĐS, sàn giao dịch BĐS, đấu giá BĐS, quảng cáo BĐS, quản lý BĐS[10]

2.1.1.6 Các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh BĐS

trên đất đai, đều có thể trở thành đối tượng giao dịch trên thị trường BĐS Ở đây sựhình thành của các điều kiện tự nhiên đến hàng hóa BĐS là rất lớn.

nợ Như vậy sự phát triển của thị trường tín dụng đã tạo điều kiện và thúc đẩythị trường BĐS ra đời tồn tại và phát triển Chỉ khi thị trường BĐS tồn tại vàphát triển, thì mới có cơ sở thực tế để tính toán giá trị doanh nghiệp và tính toángiá trị cổ phiếu trên thị trường chứng khoán Thị trường BĐS cũng ảnh hưởngrất lớn của chu kỳ kinh doanh Ở thời điểm khủng hoảng, trì trệ thị trường bấtđộng sản (TTBĐS) thường bị thu hẹp về quy mô giao dịch và tổng giá trị giaodịch Ở giai đoạn phồn vinh, TTBĐS có thể hoạt động quá nóng do các tác nhânđầu cơ

c) Nhóm các nhân tố chính trị

Các chế độ chính trị khác nhau đều có ảnh hưởng quyết định đến việc đấtđai nói riêng, BĐS nói chung có trở thành hàng hóa hay không Chẳng hạn dướichế độ phong kiến, đất đai thuộc về nhà vua để cung cấp cho quý tộc, nên cơbản ít được đem mua bán, trao đổi Nhà vua có thể cắt đất cho người này chiacho người khác mà không phải bị đền bù Dưới chế độ TBCN, quyền sở hữu đấtđai được đẩy tới mức hoàn thiện nhất và do đó, TTBĐS có tiềm năng mở đếnnhững giới hạn rộng nhất Dưới chế độ quốc hữu hóa ruộng đất xã hội chủ nghĩa(XHCN), đất đai tham gia vào TTBĐS có những giới hạn nhất định Thị trườngđất đai không được luật pháp cho phép, chỉ có thị trường quyền sử dụng đất làmcho việc chuyển dịch giữa các loại chủng hàng hóa không dễ dàng…

Ngoài ra các nhân tố chính trị còn ảnh hưởng đến tư tưởng dưới khía cạnhquản lý của Nhà nước đối với các giao dịch BĐS Có những nước quy định thủtục giao dịch pháp khá phức tạp, chi phí lớn, làm cho khả năng phát triển củaTTBĐS giảm đi Những nước có chi phí về thủ tục thấp sẽ khuyến khích đưa

BĐS vào giao dịch [10].

2.1.3 Đầu tư bất động sản

2.1.3.1 Khái niệm đầu tư

Đầu tư nói chung là sự hy sinh các nguồn lực hiện tại để tiến hành các hoạtđộng nào đó nhằm thu về cho người đầu tư các kết quả nhất định trong tương lailớn hơn các nguồn lực đã bỏ ra để đạt được các kết quả đó Như vậy, mục tiêucủa mọi công cuộc đầu tư là đạt được các kết quả lớn hơn so với những hy sinhcho hoạt động đầu tư có thể là tiền, tài nguyên thiên nhiên, là sức lao động và trítuệ của con người [4]

2.1.3.2 Phân loại đầu tư

+ Các việc đầu tư “chiến lược”, không thể trực tiếp đo lường ngay hiệuquả, có thể gắn với nghiên cứu phát triển, với hình ảnh nhãn hiệu, với đào tạo và

“chất lượng cuộc sống” bảo vệ môi trường

- Theo nội dung kinh tế:

+ Đầu tư vào lực lượng lao động (đầu tư phát triển nhân lực) nhằm mụcđích tăng cả về số lượng và chất lượng lao động

+ Đầu tư xây dựng cơ bản nhằm tạo hoặc nâng cao mức độ hiện đại tài sản

cố định của doanh nghiệp, như việc xây dựng mới nhà xưởng, đầu tư cho máymóc thiết bị, công nghệ

+ Đầu tư vào tài sản lưu động (tạo nguồn vốn lưu động để đáp ứng nhu cầuvốn lưu động) nhằm đảm bảo sự hoạt động liên tục, nhịp nhàng của quá trìnhkinh doanh, như đầu tư vào công cụ lao động nhỏ nguyên nhiên vật liệu, tiền tệ

để phục vụ quá trình kinh doanh

- Theo phạm vi:

+ Đầu tư bên ngoài là các hoạt động đầu tư phát sinh khi doanh nghiệp muatrái phiếu, cổ phiếu, góp vốn liên doanh, liên kết với các doanh nghiệp khác vớimục đích sinh lời

+ Đầu tư bên trong là những khoản đầu tư để mua sắm các yếu tố của quátrình sản xuất (tài sản cố định, tài sản lưu động, phát triển con người…)

- Theo thời đoạn kế hoạch:

+ Đầu tư ngắn hạn (đáp ứng lợi ích trước mắt)

+ Đầu tư trung hạn (đáp ứng lợi ích trung hạn)

+ Đầu tư dài hạn (đáp ứng các lợi ích dài hạn và đón đầu tình thế chiến lược)[4]

2.1.3.3 Mối quan hệ giữa lãi suất và đầu tư

- Lượng cầu về hãng đầu tư phụ thuộc vào lãi suất, để có một dự án đầu tư

có lãi, lợi nhuận thu được phải cao hơn chi phí Vì lãi suất phản ánh chi phí vốn

để tài trợ cho đầu tư, việc tăng lãi suất làm giảm số lượng dự án đầu tư có lãi,bởi vậy nhu cầu về hàng đầu tư giảm do đó đầu tư tỷ lệ nghịch với lãi suất

- Lãi suất thực tế phản ánh chi phí thực sự của tiền vay do vậy chúng tanhận định đầu tư phụ thuộc vào lãi suất thực tế chứ không phải là lãi suất danhnghĩa Mối quan hệ giữa lãi suất thực tế (r) và đầu tư có thể biểu thị bằngphương trình sau: I=I(r)

- Phương trình này hàm ý đầu tư phụ thuộc vào lãi suất

Hình 2.1 Mối quan hệ giữa đầu tư và lãi suất

Đồ thị biểu thị hàm đầu tư, nó dốc xuống vì khi lãi suất tăng lượng cầu vềđầu tư giảm Nếu mối quan hệ này bị vi phạm lợi ích của người đi vay sản xuấtkhông được giải quyết thỏa đáng sẽ làm giảm ý muốn đầu tư sản xuất, không mởrộng được quy mô, tốc độ phát triển của nền kinh tế Đồng thời người ta thíchgửi tiền hơn và hình thành một lớp người thực lợi, sống vào lãi suất tiết kiệm.Lãi suất ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư kinh doanh của Doanh nghiệpChính sách lãi suất là nội bộ phận trong chính sách tiền tệ của Nhà nướcnhằm điều tiết lưu thông tiền tệ, kích thích và điều hướng hoạt động sản xuấtkinh doanh của các đơn vị kinh tế Lãi suất phải trả cho các khoản vay là chi phícủa doanh nghiệp Do vậy, lãi suất lại lãi suất cao sẽ khiên doanh nghiệp hạn chếvay vốn đầu tư Lãi suất là công cụ của Nhà nước nhằm khuyến khích cácDoanh nghiệp đầu tư vào các ngành sản xuất các sản phẩm cần ưu tiên trongchiến lược phát triển kinh tế thông qua các ưu đãi về lãi suất, về điều kiện cungcấp tín dụng và thời hạn thanh toán… [4]

2.1.3.4 Khái niệm đầu tư bất động sản

Đầu tư bất động sản là hành động là hoạt động mua, sở hữu, quản lý, chothuê và bán bất động sản vì lợi nhuận Việc cải tạo bất động sản như một phầncủa chiến lược đầu tư bất động sản thường được gọi là phát triển BĐS

Nói cách khác, đây là quá trình bỏ vốn để phát triển các loại hình bất độngsản nhằm thu về lợi ích lớn hơn trong tương lai Đơn giản như việc mua mộtmảnh đất hoặc căn nhà với giá X đồng, sau 1 khoảng thời gian nhất định thì sảnphẩm có giá trị là X+1 đồng [16]

2.1.3.5 Các loại hình đầu tư bất động sản

a Căn hộ chung cư

Căn hộ chung cư là phân khúc được những người hoạt động trong lĩnh vựcbất động sản rất ưa chuộng, nhờ tính thanh khoản cao trên thị trường Trước tìnhtrạng quỹ đất tại các thành phố lớn ngày càng khan hiếm, căn hộ chung cư là xuhướng đầu tư BĐS hiện nay

Các hình thức đầu tư căn hộ chung cư có thể chia thành 3 loại: đầu tư vàocác dự án đang xây dựng, dự án chung cư mini cho thuê và đầu tư các căn hộnghỉ dưỡng cao cấp hoặc bình dân Tuy nhiên, nhà đầu tư cũng cần lưu ý nênchọn mua những căn hộ chung cư với mức giá trung bình, không quá cao hayquá thấp có vị trí thuận lợi, nhiều tiện ích, chủ đầu tư uy tín, pháp lý đầy đủ,minh bạch

b Đầu tư nhà phố

Mô hình này thích hợp cho việc mua bán hàng hóa, làm mặt bằng kinh doanh.Nhà phố có mặt tiền thông thoáng, kết nối giao thông thuận tiện, khả năng tiếp cậnvới lượng khách hàng lớn Sở hữu một ngôi nhà phố, ngoài việc dùng để ở, ngườimua còn có thể kiếm tiền bằng việc tự kinh doanh hoặc cho thuê lại để kinh doanh

c Đầu tư đất nền

Đất nền là một trong những hạng mục luôn được giới đầu tư bất động sảnsăn đón do tính thanh khoản tốt và khả năng sinh lời cao Đất nền là đất chưachịu sự tác động của con người như xây dựng công trình Đây cũng là điểm khácbiệt của đất nền với chung cư, nhà phố, shophouse và đã được thi công xây dựng

Người mua bất động sản nghỉ dưỡng thường nhắm vào 2 mục đích cơbản là để ở hoặc đầu tư kinh doanh Nếu mua để kinh doanh, nhà đầu tư có

thể lựa chọn tự quản lý vận hành hoặc cho chính chủ đầu tư thuê lại để kinhdoanh lưu trú nghỉ dưỡng Phương án 2 thường được các nhà đầu tư ở ViệtNam áp dụng Họ chỉ cần chọn hợp tác với các nhà đầu tư lớn và uy tín,không tốn nhiều công sức cho việc quản lý tài sản nhưng vẫn có thể hưởngmột phần lợi nhuận trong quá trình kinh doanh.

e Hoa viên nghĩa trang

Dù đây là một loại hình đầu tư bất động sản mới nhưng tạo có sức hútmạnh mẽ vì đem lại nhiều lợi nhuận thiết thực Đây sẽ là phần đất nơi nhữngngười chết được an nghỉ Không như những nghĩa trang ngày trước, hoa viênnghĩa trang sẽ có sự tác động của con người vào sắp xếp và bố trí, làm sao chotoàn bộ hoa viên là chốn an nghỉ an lành, quy mô cho người đã khuất

Tiềm năng của loại hình đầu tư bất động sản này được các chuyên gia đánhgiá cao ở tình hình thực tại Giá trị đầu tư theo thị trường bất động sản của loạihình này còn được đảm bảo không phụ thuộc lớn vào tính chu kỳ bất động sản

f Đầu tư nhà xưởng

Trong xu hướng mở rộng và phát triển thị trường, các doanh nghiệp đều cónhu cầu tìm thuê nhà xưởng, kho bãi để hoạt động sản xuất Đặc biệt, các doanhnghiệp có quy mô vừa và nhỏ, doanh nghiệp nước ngoài thường tìm đến các nhàxưởng, kho bãi xây sẵn để tiết kiệm chi phí ban đầu và hạn chế rủi ro Vì thế,đầu tư nhà xưởng bán hoặc cho thuê đang trở thành loại hình đầu tư hấp dẫntrong tình hình hiện nay

Việc xây dựng nhà xưởng trên đất thuê còn được mở rộng, thiết kế theohướng thương mại giúp các doanh nghiệp vừa và nhỏ có khả năng tiếp cận hơn.Với những doanh nghiệp không có khả năng mở rộng hoạt động sản xuất do hạnchế quỹ đất xây dựng, hoặc các đơn vị cần mặt bằng để phát triển sản xuất trongthời gian ngắn, thì phương án xây dựng xưởng trên đất thuê không chỉ là giảipháp hiệu quả mà còn giải quyết bài toán về chi phí đầu tư hạ tầng

g Shophouse và Officetel

Shophouse là loại hình đầu tư có giá trị thương mại lớn bởi tính thanhkhoản của sản phẩm cao, tuy nhiên giá cao hơn nhiều so với các căn hộ thôngthường

Cũng như đầu tư shophouse, căn hộ officetel là một loại hình đầu tư bấtđộng sản mới khá hấp dẫn đối với các nhà đầu tư vì mức độ lợi nhuận đem lại

Có thể nhận định, loại hình đầu tư căn hộ Officetel sẽ đón đầu xu hướng đầu tư

bất động sản trong những năm tới do nhu cầu sử dụng căn hộ văn phòng đa năngvừa có thể ở, vừa có thể sử dụng làm văn phòng.

h Phòng trọ cho thuê

Nhu cầu thuê phòng trọ hiện nay khá cao, đặc biệt là tại các thành phố lớn

do thị trường việc làm cao Với mức đầu tư 50 triệu đồng/nhà trọ cho thuê giá

rẻ, không giới hạn số phòng đầu tư, nhà đầu tư có thể yên tâm về số vốn đầu tưban đầu không quá cao mà mình đang có Tùy vào từng điều kiện kinh tế màcông ty sẽ đưa ra các giải pháp phù hợp cho từng khách hàng, cam kết đảm bảo

có nguồn thu nhập thụ động mỗi tháng/năm [12]

2.1.4 Quy trình đầu tư kinh doanh BĐS

2.1.4.1 Tìm kiếm địa điểm đầu tư

Tìm kiếm địa điểm đầu tư phù hợp đóng vai trò rất quan trọng trong việckinh doanh BĐS Khu đất phù hợp là khu đất tọa lạc tại những vị trí chiến lược

có thể phát triển kinh doanh hoặc nhiều hơn một loại hình dịch vụ nào và khả thi

về mặt pháp lý Một khu đất được xem là khả thi về mặt pháp lý nếu khu đất đóthuộc diện được phép đầu tư khai thác kinh doanh bởi chính quyền địa phương.Một vị trí tốt sẽ giúp cho dự án bất động sản có khả năng thanh khoản nhanh, dễcho thuê, chuyển nhượng nhờ giá trị gia tăng theo thời gian, nhờ sự phát triểncủa các khu vực xung quanh, từ đó mang lại lợi nhuận cho nhà đầu tư

2.1.4.2 Nghiên cứu thị trường

Các loại thị trường cần nghiên cứu bao gồm các thị trường cao ốc, vănphòng, căn hộ cho thuê, nhà hàng, khách sạn, trung tâm thương mại, hạ tầngcông nghiệp, dịch vụ nhà ở… Đồng thời, nghiên cứu nhu cầu của khách hàngcũng rất quan trọng, để tăng khả năng thành công vì cung cấp những sản phẩmdịch vụ đáp ứng được mong muốn sở thích của họ Nghiên cứu thị trường sẽkiểm định tính khả thi của ý tưởng kinh doanh và khuyến nghị các hướng pháttriển dự án

2.1.4.3 Thiết kế ý tưởng kinh doanh

- Thiết kế ý tưởng dự án BĐS được căn cứ trên các tiêu chí sau:

+ Xác định mô hình kinh doanh có hiệu quả

+ Thiết kế ý tưởng kiến trúc có phong cách đặc trưng, ấn tượng, có tínhhiệu dụng cao, có cảnh quan đẹp

+ Chứng minh được hiệu quả đầu tư

+ Đảm bảo chất lượng, tiến độ và ngân sách của quá trình xây dựng.

+ Đảm bảo nguồn thu và lợi nhuận

- Dựa trên những tiêu chí trên, ý tưởng dự án phải thể hiện đầy đủ nội dung sau:+ Mô hình kinh doanh cung cấp dịch vụ gì, tính vượt trội của các dịch vụ

do dự án cung cấp so với các dịch vụ hiện hữu trên thị trường hiện nay

+ Ý tưởng kiến trúc như thế nào, sự độc đáo của kiến trúc

+ Ước tính toàn bộ chi phí dự án

+ Dự kiến phương án hợp tác kinh doanh

+ Ước tính nguồn vốn vay

+ Thiết lập mô hình phân tích dựa trên những giả định cơ bản của dự án + Phân tích dòng tiền cho toàn bộ dòng đời của dự án bao gồm chi phí đầu

tư, nguồn vốn đầu tư, doanh thu, chi phí hoạt động, vốn vay, lợi nhuận, các chỉ

số tài chính như NPV, IRR, thời gian hoàn vốn…

2.1.4.5 Tìm nguồn tài trợ và lập hồ sơ dự án, xin cấp phép, vay vốn và triển khai dự án

Theo thiết kế cơ cấu nguồn vốn dự án, chủ đầu tư cân đối nguồn vốn dự áncủa mình và quyết định huy động vốn tài trợ cho dự án Trên thị trường tài chínhhiện nay đã mở ra nhiều cơ hội huy động vốn qua các kênh phát hành cổ phiếu,trái phiếu, công ty hoặc vay Tuy nhiên, với các kênh huy động đó chỉ khả thikhi dự án đã được cấp phép, phê duyệt hoặc đã chi tiết được các hạng mục đầu

tư Để đạt được sự cấp phép chủ đầu tư phải chứng minh được năng lực tàichính nên đòi hỏi phải tiến hành huy động vốn trước Việc huy động vốn trong

giai đoạn này, chủ đầu tư tìm đối tác tham gia hợp tác đầu tư thông qua ký kếtbiên bản thoả thuận (MOU) hợp tác đầu tư với các nội dung sau:

- Thỏa thuận về chi phí

- Thỏa thuận về thời gian

- Thỏa thuận về nhân lực

- Thỏa thuận về cách làm

2.1.4.6 Triển khai dự án

Triển khai dự án gồm các công việc sau:

- Lập quy hoạch chi tiết xây dựng: tùy theo địa bàn đầu tư, nhà đầu tư làmviệc với các cơ quan quản lý quy hoạch xây dựng

- Thẩm định thiết kế cơ sở

- Đấu thầu và chọn thầu xây dựng

- Vay vốn và giải ngân vốn chủ sở hữu

- Phương án tổ chức giám sát quản lý [10]

2.1.5 Ảnh hưởng của lãi suất ngân hàng tới hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản

2.1.5.1 Ảnh hưởng tới nguồn vốn, khả năng huy động vốn của doanh nghiệp

Trên thực tế, có ba nguồn vốn chính được huy động cho thị trường BĐSnày nguồn vốn gồm chủ sở hữu, vay ngân hàng và huy động từ khách hàng, bêncạnh đó các doanh nghiệp BĐS còn huy động từ nguồn vốn ngân sách Nhànước, vốn viện trợ qua ngân sách (ODA), vay nước ngoài, từ quỹ phát triển BĐSnhà nước, trái phiếu, cổ phiếu, từ cổ đông… Tuy nhiên, theo Tiến sĩ Trần KimChung, Viện nghiên cứu quản lý kinh tế Trung Ương, ở Việt Nam, hiện nguồnvốn có tính quyết định và giữ vai trò lớn nhất cung cấp cho thị trường BĐS vẫn

là ngân hàng, nhưng nguồn vốn quan trọng này lại chưa đáp ứng được tốc độphát triển nhanh của thị trường bất động sản hiện nay

Ngân hàng cho các doanh nghiệp kinh doanh BĐS dưới hình thức cho vaytrả lãi hàng năm hay còn gọi là lãi suất cho vay Chính vì vậy lãi suất có ảnhhưởng rất lớn tới hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp BĐS, nhất là ảnhhưởng đến nguồn vốn và khả năng huy động vốn của doanh nghiệp

- Lãi suất ảnh hưởng tới nguồn vốn và khả năng huy động vốn từ kháchhàng tiêu dùng BĐS:

+ Lãi suất thực tế tăng lên làm cho các hộ gia đình giảm nhu cầu mua sắmhoặc thuê nhà ở, do chi phí tín dụng để mua hoặc thuê BĐS tăng bên cạnh đócác hộ gia đình có xu hướng tiết kiệm hơn là chi cho tiêu dùng nhất là tiêu dùngcác tài sản có giá trị cao Các doanh nghiệp thì do lãi suất cao nên khó huy độngvốn để kinh doanh mở rộng sản xuất nên cũng không sử dụng nhiều đến BĐSnhư mua đất xây nhà xưởng, thuê mặt bằng kinh doanh Chính vì những điều đó

mà doanh nghiệp BĐS không thể bán hoặc cho thuê được BĐS dẫn đến khôngthể huy động được nguồn vốn kinh doanh từ khách hàng Ngược lại khi lãi suấtthấp thì các doanh nghiệp BĐS sẽ tiêu thụ được các sản phẩm của mình dễ dànghơn, nguồn vốn huy động từ khách hàng sẽ phong phú và dồi dào hơn

- Lãi suất ảnh hưởng tới nguồn vốn và khả năng huy động vốn từ ngânhàng:

+ Do đặc tính của kinh doanh BĐS là cần rất nhiều vốn nên việc huy động

từ ngân hàng là chủ yếu và quan trọng nhất Cơ chế thắt chặt tín dụng của nhànước buộc các ngân hàng thương mại phải tăng lãi suất tín dụng nên nhằm hạnchế lượng tiền trên thị trường Trong thời gian gần đây việc tăng lãi suất cho vaylên xấp xỉ 20% là một điều vô cùng khó khăn cho các doanh nghiệp vay vốnnhất là các doanh nghiệp BĐS Khi lãi suất cao thì sẽ có ít khoản đầu tư và vốnhiện vật sẽ mang lại thu nhập ít hơn chi phí lãi phải trả cho các khoản đi vay, dovậy chi cho đầu tư sẽ giảm, ngược lại khi lãi suất thấp các doanh nghiệp BĐSquyết định đầu tư cho vốn hiện vật nhiều hơn chi cho đầu tư sẽ tăng Vốn đầu tưcủa doanh nghiệp bị ảnh hưởng rất lớn từ lãi suất ngân hàng

- Lãi suất ảnh hưởng tới nguồn vốn chủ sở hữu:

+ Nguồn vốn ban đầu của chủ sở hữu khi bắt đầu kinh doanh BĐS khôngchịu ảnh hưởng nhiều từ lãi suất, nhưng khi doanh nghiệp đã hoạt động lâu dàithì vốn chủ sở hữu sẽ được lấy ra từ những lần doanh nghiệp kinh doanh có tàichính vì thế lãi suất lúc này lại tác động mạnh đến nó Nguồn lợi nhuận để lại cótác động rất lớn đến nguồn vốn kinh doanh, tạo cơ hội cho công ty thu được lợinhuận cao hơn trong các năm tiếp theo Tăng khả năng tự chủ về tài chính củadoanh nghiệp giúp doanh nghiệp không bị phụ thuộc vào bên ngoài (Ngânhàng…) và doanh nghiệp sẽ dễ dàng hơn trong các quan hệ tín dụng tại các ngânhàng, tổ chức tín dụng hoặc với các cổ đông Nhưng khi các doanh nghiệp đi vayphải chịu một lãi suất cao thì nguồn vốn đi vay để đầu tư bị hạn chế dẫn đến đầu racác dự án BĐS bị tắc nghẽn, sản phẩm không tiêu thụ được, cầu trên thị trường cạnkiệt nên doanh nghiệp làm ăn thua lỗ hoặc ít có lãi nên nguồn vốn để tái đầu tư

Tóm lại lãi suất là chi phí huy động vốn của doanh nghiệp Các doanhnghiệp BĐS phải xem xét khả năng lợi nhuận thu được với chi phí huy động vốn

bỏ ra để quyết định huy động vốn từ nguồn nào và đầu tư vào đâu để có lợi chodoanh nghiệp nhất Và các doanh nghiệp củng nên tìm cách giảm các tác độngcủa lãi suất tới nguồn vốn và khả năng huy động vốn của doanh nghiệp để kịpthời ứng phó với các biến động khó lường

2.1.5.2 Ảnh hưởng tới doanh thu, chi phí, lợi nhuận của doanh nghiệp BĐS

- Ảnh hưởng tới chi phí: Bình thường, lãi suất thực chất không là gì kháchơn ngoài chi phí mà một người phải trả cho việc sử dụng tiền của người khác

Vì thế, khi lãi suất biến động sẽ ảnh hưởng tới chi phí kinh doanh của doanhnghiệp BĐS Nếu lãi suất cho vay tăng lên các doanh nghiệp sẽ phải tăng chi phícho đầu tư như chi phí trả lương công nhân, chi phí trả lãi ngân hàng, chi phígiao dịch… sẽ dẫn đến giá cả BĐS tăng làm ảnh hưởng cung cầu BĐS Khi lãisuất tăng thì các doanh nghiệp thường có xu hướng thu hẹp quy mô kinh doanhnhưng để đạt được mục tiêu tối đa hóa lợi nhuận buộc các doanh nghiệp phảiđưa ra những chiến lược kinh doanh như hạ thấp chi phí đầu vào, sử dụng tàinguyên có hiệu quả, tránh lãng phí, giảm thấp các chi phí phát sinh, tận dụngnguồn lực tối đa… nghĩa là các doanh nghiệp sẽ phải tính toán thế nào đó chohợp lý giữa đầu vào và đầu ra mà sản phẩm của họ vẫn được tiếp tục đưa tớingười tiêu dùng Khi đó các doanh nghiệp sẽ phải cạnh tranh để tồn tại trên thịtrường Khi lãi suất giảm, các doanh nghiệp có xu hướng vay nhiều hơn, mở

rộng quy mô sản xuất, tìm kiếm thị trường tiềm năng để quảng bá sản phẩm.

- Ảnh hưởng tới chi phí doanh thu: Khi lãi suất cho vay thấp, mọi người cóthể vay tiền một cách dễ dàng để mua nhà, thuê nhà, thuê cơ sở sản xuất kinhdoanh… Việc mua và thuê BĐS này sẽ giúp các doanh nghiệp kinh doanh BĐS

có động lực để kinh doanh và tăng thêm doanh thu cho doanh nghiệp Lãi suấtthấp cũng khiến các doanh nghiệp BĐS dễ dàng mượn vốn để đầu tư và kinhdoanh hơn, thêm vào đó nguồn thu từ những khoản đầu tư như vậy thì có giá trịhơn tại thời điểm ấy (tức là thời điểm khi mà lãi suất thấp) hơn khi lãi suất cao.Điều này khiến các doanh nghiệp lời nhiều hơn khi đầu tư với mức lãi suất thấp.Khi lãi suất cao, ngân hàng sẽ thúc ép các doanh nghiệp BĐS phải chi trảdẫn đến tâm lý chờ đợi giá BĐS giảm của những người thực sự cần mua nhà ởkết quả là thị trường càng trở nên trầm lắng và đóng băng như giai đoạn này.BĐS không bán được nên các doanh nghiệp cũng không thể có được doanh thu

- Ảnh hưởng tới lợi nhuận: Mục đích cuối cùng của các công ty là thu đượclợi nhuận từ hoạt động kinh doanh, và khách hàng cũng hạn chế mua sắm, lúcnày khả năng sinh lời của các dự án là rất thấp, chi phí bỏ ra nhiều, như chi phítín dụng, chi phí xúc tiến bán hàng Ngược lại khi lãi suất giảm thì các chi phícho việc sản xuất kinh doanh sẽ ít đi và doanh thu sẽ cao hơn, dẫn đến lợi nhuậncao

Chính vì vậy để tìm kiếm được lợi nhuận công ty phải biết giảm các chi phícho việc hoạt động kinh doanh và tăng doanh thu bán sản phẩm [10]

2.2 Cơ sở thực tiễn

2.2.1 Thực trạng ảnh hưởng của lãi suất ngân hàng đối với nền kinh tế thế giới

Xu thế tăng lãi suất do Ngân hàng Dự trữ liên bang Mỹ (Fed) dẫn đầu gâynguy cơ suy thoái kinh tế thế giới Đại diện cấp cao về chính sách an ninh và đốingoại của Liên minh châu Âu (EU) Josep Borrell đưa ra cảnh báo này trên báoFinacial Times ngày 11/10/2022

Ông Borrell cho rằng các ngân hàng trung ương buộc phải hành động theo cácđợt tăng lãi suất nhiều lần của Fed để ngăn đồng tiền của họ mất giá so với đồngUSD

Ông chỉ trích EU không lắng nghe các nước ngoài khối và tìm cách “xuấtkhẩu” mô hình và tiêu chuẩn quản trị cho các nước khác, đồng thời thừa nhậnrằng EU đã không lường trước được xung đột Ukraine kéo dài, bất chấp nhữngcảnh báo của Mỹ

Cảnh báo của ông Borrell được đưa ra trước khi Ngân hàng Thế giới (WB)

và Quỹ Tiền tệ quốc tế (IMF) bắt đầu nhóm họp tại Washington (Mỹ) Tại đây,các quan chức tài chính ngân hàng sẽ thảo luận về nhiều mối đe dọa đối với nềnkinh tế toàn cầu

IMF dự kiến sẽ hạ các dự báo kinh tế toàn cầu trong quý thứ tư liên tiếp.Fed đang tranh luận về việc có nên đưa ra mức tăng lãi suất 0,75 điểm phần trămlần thứ tư liên tiếp vào cuộc họp vào tháng 11 tới hay không, một động thái khảnăng sẽ nâng lãi suất cơ bản lên 3,75%-4%

Nhằm đối phó với lạm phát đang ở mức 10%, Ngân hàng trung ương châu

Âu đã tăng lãi suất huy động thêm 1,25 điểm phần trăm tại hai cuộc họp chínhsách gần đây và dự kiến tăng thêm 0,75 điểm phần trăm vào ngày 27/10 tới.Các quan chức hàng đầu của Fed gần đây thừa nhận việc thắt chặt chínhsách tiền tệ có thể ảnh hưởng đến các nền kinh tế yếu hơn Nhưng Fed nhấnmạnh rằng mối quan tâm chính của ngân hàng là kiểm soát lạm phát của Mỹ

WB gần đây cũng đã cảnh báo rằng nguy cơ suy thoái kinh tế toàn cầu vàonăm 2023 đã tăng lên khi các ngân hàng trung ương trên toàn thế giới đồng loạttăng lãi suất để đối phó với lạm phát

Xu hướng này có thể dẫn đến một loạt cuộc khủng hoảng tài chính giữa cácnền kinh tế đang phát triển với nhiều người vẫn chưa hết bị ảnh hưởng nặng nề

do đại dịch COVID-19 mang lại [28]

2.2.2 Thực trạng ảnh hưởng của lãi suất ngân hàng đối với nền kinh tế Việt Nam

Ông Nguyễn Quốc Hùng, Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam chobiết, mặt bằng lãi suất huy động ở thị trường 1 vẫn rất cao

Tính đến ngày 14/12, lãi suất huy động kỳ hạn từ 6 tháng đến dưới 12tháng đa số dao động ở mức từ 6,1% - 8,3%/năm, có ngân hàng huy động lãisuất lên đến 11% (số tiền từ 1 tỷ đồng trở lên)…

Như vậy, so với cuối năm 2021, nhìn chung, lãi suất huy động của hệ thống ngânhàng hiện nay đã tăng khoảng 3% – 4% ở các kỳ hạn trên 6 tháng và trên 12 tháng.Theo các ngân hàng, có nhiều nguyên nhân khiến lãi suất huy động hiệnnay chưa có xu hướng giảm Bởi một số ngân hàng quy mô vừa và nhỏ vẫn buộcphải tăng lãi suất lên mức cao hơn mặt bằng chung của thị trường để giữ chânkhách hàng (do người dân có hiện tượng thiếu niềm tin vào ngân hàng thươngmại cổ phần quy mô nhỏ nên có xu hướng gửi tiền đến các ngân hàng có vốnnhà nước chứ không phải gặp vấn đề thanh khoản)

Bên cạnh đó, giao dịch tín chấp trên thị trường liên ngân hàng bị hạn chế,các giao dịch hầu như đều bị yêu cầu có tài sản đảm bảo và bị áp tỷ lệ phòng vệrủi ro quá cao so với thời điểm trước đó.

Áp lực thực hiện quy định về tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn, cho vay trung dài hạn(tỷ lệ này đã bị giảm từ 37% xuống 34% vào tháng 10/2022, theo lộ trình thì tháng10/2023 sẽ giảm tiếp tục xuống 30%) - dẫn đến các ngân hàng thương mại đẩy lãisuất huy động vốn trung dài hạn lên cao hơn nhằm đảm bảo tuân thủ quy định.Ngoài ra, các ngân hàng thương mại tham gia thị trường liên ngân hàngkhông nắm bắt được thông tin của ngân hàng thương mại tham gia

Do vậy, không có thông tin đánh giá ngân hàng đối tác, để cân nhắc, raquyết định cho vay, gửi tiền tại ngân hàng thương mại khác

Từ đó dẫn đến có thời điểm một số ngân hàng thương mại gặp khó khăn vềthanh khoản và phải nâng lãi suất huy động để đảm bảo thanh khoản

Ông Nguyễn Quốc Hùng dự đoán, trong những ngày năm, nhu cầu vốn củacác doanh nghiệp tăng cao, trong khi nguồn tiền của doanh nghiệp rất hạn hẹp vìkhó có thể huy động được vốn từ phát hành trái phiếu, thậm chí còn phải muatrái phiếu trước hạn Do đó, các doanh nghiệp sẽ phải phụ thuộc vào nguồn vốntín dụng ngân hàng

Nhu cầu tín dụng ở mức cao trong khi hạn mức tín dụng vẫn bị kiểm soát

sẽ tiếp tục gây áp lực lên lãi suất cho vay Để hỗ trợ doanh nghiệp tiếp cậnnguồn vốn ngân hàng, ngày 6/12/2022, Ngân hàng Nhà nước đã điều chỉnh chỉtiêu tăng trưởng tín dụng của toàn hệ thống lên 1,5 đến 2%

Theo đó, ngân hàng có thanh khoản tốt hơn, lãi suất thấp hơn sẽ được tăngtrưởng tín dụng cao hơn Các ngân hàng cân đối vốn phù hợp để cấp tín dụng,tập trung vốn vào lĩnh vực sản xuất kinh doanh, nhất là lĩnh vực ưu tiên nhưnông nghiệp nông thôn, xuất khẩu, doanh nghiệp nhỏ và vừa, công nghiệp phụtrợ…, theo đúng chủ trương của Chính phủ

16 ngân hàng cam kết giảm lãi suất từ 0,5% - 3%/năm

Để hỗ trợ nền kinh tế, sau khi Ngân hàng Nhà nước nới room tín dụng và

có các giải pháp hỗ trợ thanh khoản cho các ngân hàng, đã có 16 ngân hàng đãcam kết giảm tiền lãi với số tiền khoảng 3.500 tỷ đồng, với mức lãi suất giảm từ0,5% - 3%/năm

Cụ thể, BIDV giảm lãi suất giảm 0,5- 2,5%/năm cho khách hàng vay vốnthuộc lĩnh vực ưu tiên; khách hàng chịu ảnh hưởng bởi dịch COVID-19; khách

hàng có hoạt động xuất nhập khẩu; khách hàng doanh nghiệp nước ngoài, kháchhàng cá nhân…

Agribank giảm 20% so với lãi suất cho vay đang áp dụng đối với dư nợbằng VND tại thời điểm 30/11 Với dư nợ phát sinh từ 1- 31/12/2022, Agribankgiảm tối đa 20% so với mặt bằng lãi suất đang áp dụng với từng đối tượng, lĩnhvực

Vietcombank giảm lãi suất tới 1% một năm đối với các khoản vay VNDcho khách hàng doanh nghiệp và khách hàng cá nhân hiện hữu, từ 1/11 đến hết31/12/2022 Tổng số khách hàng được giảm lãi suất là 175.000 khách hàng vớiquy mô tín dụng hơn 500.000 tỷ đồng, chiếm gần 50% dư nợ hiện hữu [29]

2.3 Các công trình nghiên cứu có liên quan

- Theo tác giả Đoàn Thị Hằng với luận văn "Phân tích tác động chính sáchlãi suất đến hoạt động kinh doanh của Ngân hàng Thương mại Cổ phần QuânĐội’’, đề tài nghiên cứu về chính sách lãi suất và ảnh hưởng của nó đến hoạtđộng kinh doanh của Ngân hàng Thương mại Cổ phần Quân Đội Từ đó, đề xuấtcác giải pháp hạn chế tác động đến hoạt động kinh doanh của ngân hàng thươngmại [1]

- Theo tác giả Trần Đại Nghĩa với luận văn “Phân tích tác động của chínhsách lãi suất đến hoạt động đầu tư của công ty cổ phần tư vấn đô thị VN –VINACITY”, đề tài nghiên cứu thực trạng biến động lãi suất ở Việt Nam vàchính sách tác động như thế nào đến hoạt động đầu tư của công ty cổ phần tưvấn đô thị VN – VINACITY” Từ đó, doanh nghiệp có thể áp dụng những giảipháp này để hạn chế tác động của chính sách lãi suất đến hoạt động đầu tư củamình [4]

- Theo nhóm tác giả Đinh Tuấn Minh, Tô Trung Thành, Edmund Maleky,Nguyễn Đức Thành với bài nghiên cứu “Ảnh hưởng của chính sách hỗ trợ lãisuất đối với hoạt động của các doanh nghiệp", đề tài xem xét bối cảnh ra đời củagói hỗ trợ lãi suất và việc thực thi nó trong năm 2009, khảo sát cơ sở lí thuyếtcủa chính sách hỗ trợ lãi suất và ảnh hưởng của nó tới hành vi đầu tư của doanhnghiệp, đánh giá sơ bộ ảnh hưởng của chính sách này tới hành vi và hoạt độngcủa các doanh nghiệp trên cơ sở khai thác kết quả cuộc điều tra PCI 2009 vàxem xét sự thay đổi hành vi của các doanh nghiệp trên cơ sở khai thác thông tin

từ các doanh nghiệp niêm yết [2]

- Theo nhóm tác giả Cao Thế Sơn, Nguyễn Phi Long, Võ Thúy Vi với tiểuluận "Lãi suất ngân hàng và hoạt động của doanh nghiệp", đề tài tìm hiểu về lãi

suất, tình hình hiện nay của lãi suất ngân hàng và sự ảnh hưởng của lãi suất đếnhoạt động của doanh nghiệp Từ đó đưa ra giải pháp cho doanh nghiệp khi lãisuất ngân hàng thay đổi [9].

- Theo tác giả Đỗ Thị Yến, với luận văn “Ảnh hưởng của lãi suất tới hoạtđộng kinh doanh BĐS của Công ty Cổ phần Thùy Dương trong giai đoạn hiệnnay”, đề tài nghiên cứu vấn đề lãi suất, những nhân tố ảnh hưởng của lãi suấtđến hoạt động kinh doanh BĐS của Công ty Cổ phần Đầu tư Thùy Dương Từ

đó, đưa ra quan điểm, định hướng, đề xuất với vấn đề nghiên cứu [10]

PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG

VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1 Đối tượng nghiên cứu

- Lãi suất ngân hàng trong giai đoạn 2019 đến 2022

- Nguồn vốn, chi phí, doanh thu, lợi nhuận của Công ty Cổ phần Đầu tưThương mại Địa ốc Nam Á

3.2 Phạm vi nghiên cứu

- Phạm vi thời gian: Thu thập và phân tích các số liệu trong giai đoạn từ

2019 đến 2022 để thấy được tình hình đầu tư kinh doanh của công ty trong thờigian gần nhất

- Phạm vi không gian: Nghiên cứu biến động của lãi suất ngân hàng tạiViệt Nam và tình hình hoạt động BĐS của doanh nghiệp, điển hình nghiên cứutại Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại Địa ốc Nam Á

- Phạm vi nội dung: Nghiên cứu thực trạng hoạt động đầu tư kinh doanhcủa Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại Địa ốc Nam Á và ảnh hưởng của lãisuất ngân hàng tới doanh nghiệp

3.3 Nội dung nghiên cứu

- Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của thành phố Huế

- Khái quát tình hình đầu tư kinh doanh bất động sản của Công ty Cổ phầnĐầu tư Thương mại Địa ốc Nam Á

- Tác động của lãi suất ngân hàng đến tình hình đầu tư kinh doanh bất độngsản của Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại Địa ốc Nam Á

- Thành công và bài học kinh nghiệm; hạn chế, nguyên nhân và các vấn đềđặt ra cần giải quyết

- Đề xuất các giải pháp để hạn chế và giải quyết các vấn đề do lãi suất ngânhàng ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản của Công ty Cổphần Đầu tư Thương mại Địa ốc Nam Á

3.4 Phương pháp nghiên cứu

3.4.1 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp

- Đề tài tiến hành phỏng vấn khách hàng của công ty đang nghiên cứu bằngbảng hỏi đã được soạn sẵn Nội dung của bảng hỏi tập trung vào tìm hiểu ảnh

hưởng của lãi suất ngân hàng tới hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản củaCông ty Cổ phần Đầu tư Thương mại Địa ốc Nam Á Số lượng mẫu sử dụng của

đề tài nghiên cứu là 40 mẫu ngẫu nhiên

+ Thông tin trên phiếu điều tra bao gồm: Họ và tên; độ tuổi; giới tính; chứcvụ; ý kiến cá nhân về mức độ ảnh hưởng của lãi suất đến hoạt động đầu tư kinhdoanh bất động sản của công ty

3.4.2 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp

Để thu thập được các dữ liệu cần thiết cho quá trình nghiên cứu, phải sửdụng rất nhiều nguồn thông tin như:

- Nguồn thông tin từ sách, báo, tạp chí kinh tế, Internet và các bài viết trong

đó đề cập tới vấn đề lãi suất ngân hàng hay các tác động của môi trường tới hoạtđộng kinh doanh BĐS

- Các tài liệu kinh doanh của công ty như báo cáo tài chính, sơ đồ nhân sự,chính sách kinh doanh,… Từ đó có thể phân tích được thực trạng mà công tyđang gặp phải và đề xuất các hướng giải quyết

3.4.3 Phương pháp phân tích, xử lý số liệu

Dựa trên các số liệu thu được, phân tích và xử lý theo quá trình sau:

- Trong quá trình thu thập dữ liệu có thể có sai số do nguồn dữ liệu hay sựnhầm lẫn cá nhân nên phải kiểm định tại nguồn, kiểm tra tính đồng nhất giữacác nguồn với nhau ví dụ như: Kiểm tra xem doanh thu, chi phí, lợi nhuận củadoanh nghiệp lấy từ mạng, báo chí có trùng khớp với báo cáo tài chính của côngty…

- Sử dụng các dữ liệu đã thu thập được để phân tích tìm ra thực trạng củavấn đề Từ các số liệu đã thu thập được ta lập các bảng biểu về biến động lãisuất ngân hàng, kết quả hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp qua các năm,các hình vẽ, biểu đồ so sánh sự chênh lệch qua các năm, mối quan hệ giữa lãisuất ngân hàng với vốn, khả năng huy động vốn, doanh thu, chi phí, lợi nhuận

Dữ liệu được phân tích trong 4 năm gần đây từ 2019 đến 2022 Thông qua cácbảng biểu, sơ đồ, hình vẽ giúp ta phân tích được một cách dễ dàng và chính xáchơn

- Sử dụng phương pháp SPSS để phân tích, đánh giá mức độ ảnh hưởngcủa lãi suất ngân hàng đến hoạt động đầu tư kinh doanh của công ty theo ý kiếncủa khách hàng công ty

- Đưa ra kết luận thông qua các kết quả phân tích như lãi suất ngân hàngảnh hưởng như thế nào, ảnh hưởng nặng nề không, kéo theo các hậu quả gì để

tìm ra nguyên nhân của vấn đề Từ đó đưa ra được các đề xuất, kiến nghịnhằm cải thiện tình hình hoạt động kinh doanh của công ty và giảm các tácđộng không mong muốn

3.4.4 Phương pháp thang đo Likert

- Thang đo Likert là một thang đo lường hoặc một công cụ được sử dụngtrong bảng câu hỏi để xác định ý kiến, hành vi và nhận thức của cá nhân hoặcngười tiêu dùng Đối tượng tham gia khảo sát lựa chọn từ một loạt các câu trảlời có thể cho một câu hỏi hoặc tuyên bố cụ thể dựa trên mức độ đồng ý của họ

- Sử dụng thang đo Likert 5 bậc để lượng hóa ý kiến đánh giá về mức độảnh hưởng của các loại lãi suất ngân hàng đến hoạt động đầu tư kinh doanh bấtđộng sản của Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại Địa ốc Nam Á Mức độ 1 =Không quan trọng, mức độ 2 = Ít quan trọng, mức độ 3 = Bình thường, mức độ

4 = Quan trọng, mức độ 5 = Rất quan trọng

- Trên cơ sở xác định được điểm đánh giá trung bình của các phiếu điều tra,

đề tài xác định được mức độ quan trọng của các yếu tố theo thang điểm sau:+ n ≥ 4,2: Rất quan trọng

+ 3,4 ≤ n ≥ 4,19: Quan trọng

+ 2,6 ≤ n ≥ 3,39: Bình thường

+ 1,8 ≤ n ≥ 2,59: Ít quan trọng

+ n < 1,8: Không quan trọng

PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

4.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Huế

4.1.1 Điều kiện tự nhiên

4.1.1.1 Vị trí địa lý

Hình 4.1 Bản đồ địa giới hành chính Thành phố Huế

Thành phố Huế nằm ở trung tâm tỉnh Thừa Thiên Huế, địa bàn nằm trải dàitheo dòng sông Hương và có vị trí địa lý:

- Phía Đông giáp thị xã Hương Thủy và huyện Phú Vang

- Phía Tây giáp thị xã Hương Trà

- Phía Nam giáp thị xã Hương Thủy

- Phía Bắc giáp huyện Quảng Điền và biển Đông

Thành phố có diện tích 265.99 km², mật độ dân số đạt 2.453 người/km².Thành phố nằm cách thủ đô Hà Nội 668 km về phía Nam, cách Thành phố