Hoạt động thẩm định giá ra đời từ khi nền kinh tế chuyển từ cơ chế kinh tế hoạch hoá tập trung sang cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa đã đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng và đa dạng trên nhiều lĩnh vực. Tuy nhiên bên cạnh măt tích cực, cơ chế giá thị trường tự nó luôn tiềm ẩn những yếu tố tác động làm cho giá thị trường không phải bao giờ và lúc nào cũng vận động đúng với giá trị thực của thị trường. Sự xuất hiện của hoạt động thẩm định giá là một tất yếu của quá trình vận hành và phát triển của nền kinh tế thị trường khi hội tụ đủ các yếu tố khách quan của nó. Thẩm định giá trở thành nhu cầu thực sự, không thể thiếu của nền kinh tế thị trường nó đã dần đi vào cuộc sống, đã và đang được mọi thành phần kinh tế trong xã hội quan tâm, công tác thẩm định giá đã và đang trở thành một hoạt động dịch vụ đòi hỏi tính chuyên nghiệp, chuyên sâu cần thiết cho hoạt động quản lý nhà nước về lĩnh vực giá cả, ngân sách nhà nhước, tài sản hoặc sử dụng như một công cụ tài chính phục vụ cho các hoạt động giao dịch dân sự về kinh tế, tài chính ngân hàng.
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
2.1.1.1 Khái niệm và phân loại bất động sản a khái niệm bất động sản
Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chổ coi bất động sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại Hầu hết các nước đều coi bất động sản là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức ) Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền” với đất đai được coi là bất động sản Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là bất động sản, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản” Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “bất động sản là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai” Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm bất động sản bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất 6 Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về bất động sản đã có những điểm khác biệt đáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống Điều 130 của Luật này một mặt, liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt khác, đưa ra khái niệm chung về bất động sản là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng” Bên cạnh đó, Luật này còn liệt kê những vật không liên quan gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ ” cũng là các bất động sản Theo Bộ luật Dân sự năm 2015 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều 107 quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; Tài sản khác do pháp luật quy định” Như vậy, khái niệm bất động sản rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là bất động sản, trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục động sản Hơn nữa, các quy định về bất động sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này [1]. b Phân loại bất động sản
- Bất động sản có đầu tư xây dựng:
Gồm những bất động sản chính như sau:
+ Bất động sản nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai). + Bất động sản nhà xưởng và công trình thương mại – dịch vụ.
+ Bất động sản hạ tầng, bất động sản trụ sở làm việc.
Nhóm bất động sản nhà đất là nhóm cơ bản, tỷ trọng rất lớn, tính phưc tạp cao, chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường bất động sản của một nước.
- Bất động sản không đầu tư xây dựng:
+ Đất nuôi trồng thủy sản.
- Bất động sản đặc biệt:
+ Các công trình bảo tồn quốc gia.
+ Di sản văn hóa vật thể.
+ Nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo.
2.1.1.2 Các thuộc tính và đặc điểm bất động sản a Thuộc tính của bất động sản
- Tính bất động: Đất đai là hàng hóa đặc biệt, dù được đem chuyển nhượng, bán nhưng chỉ được quyền sử dụng và khai thác, không thể chuyển bất động sản đó đến nơi họ muốn, đến nơi mà họ sinh sống Quyền sử dụng đất nằm trong thị trường bất động sản vị trí của đất đai gắn liền với điều kiện sinh thái, kinh tế xã hội và tác động đến phương thức sử dụng đất và giá đất, đó chính là nguyên nhân tại sao giá đất lại khác nhau dù ở vị trí kế cận.
- Tính không đồng nhất: Mỗi người sinh ra trên trái đất đều cần một chỗ ở. Đất ở gắn liền với đời sống con người như thế nào có ảnh hưởng đến quan điểm và cách nhìn vào vấn đề của mỗi đối tượng mua, kể cả nhu cầu của họ nữa. Trong thời kì bao cấp cũng như trong thời kì mới, phát triển nền kinh tế thị trường, hàng hóa rất đa dạng và phức tạp nên khó có thể tìm được hai tài sản hoàn toàn giống nhau mà nó chỉ tương đồng về đặc điểm; chính vì vậy, giá cả của bất động sản gắn liền với đặc điểm của mỗi tài sản.
- Giả sử hai bất động sản nằm trong cùng một khu vực nhưng giá cả của chúng phụ thuộc vào thời điểm bán như thế nào, người mua có thích hay không, tâm lý của người mua lúc đó như thế nào và đặc điểm cụ thể của bất động sản đó nữa, tất cả những điều này chứng minh cho sự không đồng nhất đối với bất động sản và nhất là trong nền kinh tế thị trường hiện nay Tính không đồng nhất của bất động sản ngày càng tăng khi nhu cầu của xã hội ngày càng phát triển vì.
- Tính khan hiếm: Diện tích đất là có hạn so với sự phát triển của dân số, do vậy về lâu dài giá đất có xu hướng phát triển ngày càng lên Theo Tổng cục Thống kê, diện tích đất trong cả nước là 329.314,5 km 2 và mật độ dân số là 252 người/km 2 Diện tích đất đai có chiều hướng giảm do nhiều nguyên nhân.
+ Do tốc độ tăng dân số rất nhanh (đặc biệt ở vùng nông thôn).
+ Do tốc độ phát triển kinh tế thị trường theo hướng công nghiệp hóa – hiện đại hóa làm cho diện tích đất nông nghiệp bị thu hẹp.
+ Nhu cầu lao động ở thành thị bao giờ cũng cao hơn nông thôn dẫn đến tình trạng dân số ở thành phố tăng đột biến, vì vậy nhu cầu về chỗ ở cũng tăng lên, từ đó phát sinh nhu cầu mua bán bất động sản, kinh doanh nhà cho thuê.
- Tính bền vững, đời sống kinh tế dài: bất động sản bao gồm đất đai và các công trình trên đất Đất là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, là tư liệu sản xuất đặc biệt mà không có tài sản nào có thể thay thế được Nó được tham gia vào quá trình tái sản xuất xã hội nhưng dù đem sử dụng cho mục đích nào đi nữa thì nó vẫn mang lại lợi ích cho chủ sỡ hữu nên nó mang tính bền vững Hơn nữa được sử dụng để hưởng quyền sở hữu đất đai và hưởng các lợi ích khác do đất đai mang lại và thời gian sử dụng lại vô hạn làm cho ý nghĩa của đất đai, bất động sản được nhân đôi Điều này thể hiện đời sống kinh tế bền vững [4]. b Đặc điểm bất động sản
- Tính bất động: Đất đai là hàng hóa đặc biệt, không thể di chuyển đi nơi khác Do đó mặc dù đây là tài sản của một người, nhưng họ không thể cầm, nắm hay thực hiện các tác động khác Dù được đem chuyển nhượng, bán nhưng chỉ được quyền sử dụng và khai thác Đương nhiên không thể chuyển bất động sản đó đến nơi họ muốn, đến nơi mà họ sinh sống.
Quyền sử dụng đất nằm trong thị trường bất động sản Vị trí của đất đai gắn liền với điều kiện sinh thái, kinh tế xã hội và tác động đến phương thức sử dụng đất và giá đất Do đó mà đất đai ở các địa phương khác nhau có quy hoạch khác, giá chuyển nhượng khác nhau Khi mà các điều kiện kinh tế, xã hội luôn khác biệt ở thành thị, nông thôn, ở vùng núi – đồng bằng,…
Mỗi bất động sản lại thể hiện đặc điểm bên trong và tác động bên ngoài khác nhau Ngay cả các bất động sản gần nhau cũng có giá cả khác nhau, phù hợp với mục đích sử dụng khác Như đất mặt đường, mặt ngõ, một mặt tiền, hai mặt tiền,…
- Các yếu tố phản ánh tính không đồng nhất, giá của bất động sản có thể phản ánh đối với tính không đồng nhất của nó Giả sử hai bất động sản nằm trong cùng một khu vực thì giá cả của chúng cũng phụ thuộc vào nhiều yếu tố như: + Thời điểm bán như thế nào.
+ Nhu cầu, khả năng, người mua có thích hay không.
+ Tâm lý của người mua lúc đó như thế nào.
+ Quan trọng là đặc điểm cụ thể của bất động sản đó nữa.
Tất cả những điều này chứng minh cho sự không đồng nhất đối với bất động sản Nó cũng phản ánh tính cung cầu đối với một tài sản, thêm nữa là đặc trưng của bất động sản Nhất là trong nền kinh tế thị trường hiện nay, tính không đồng nhất của bất động sản ngày càng tăng khi nhu cầu của xã hội ngày càng phát triển Con người coi trọng hơn nên giá đất tăng nhanh ở các khu vực phát triển.
Diện tích đất là có hạn so với sự phát triển của dân số Do vậy về lâu dài giá đất có xu hướng phát triển ngày càng lên Việc giải quyết nhu cầu chỗ ở cho người dân là lý do cầu tăng khiến giá đất tăng.
- Diện tích đất đai có chiều hướng giảm do nhiều nguyên nhân:
Cơ sở thực tiễn của vấn đề nghiên cứu
2.2.1 Tình hình định giá bất động sản trên thế giới
Nghề thẩm định giá có nguồn gốc từ khoa học kinh tế cổ điển và hiện đại.
Thẩm định giá xuất hiện từ những năm 40 của thế kỷ 20 và thật sự phát triển là một hoạt động dịch vụ tài chính chuyên nghiệp và trong tổng quan của ngành tài chính Nghề thẩm định giá giải quyết những khó khăn, vướng mắc mà nghề kế toán hay kiểm toán không thể thực hiện được khi cần phải xác định giá trị của cải trong xã hội không trên cơ sở số học đơn thuần theo tài liệu, sổ sách mà trên cơ sở thông tin thị trường tại thời điểm xác định Đến những năm 1970 khi mà nền kinh tế thế giới phát triển theo xu hướng toàn cầu hoá, các thương vụ đầu tư không đơn thuần trong phạm vi một lãnh thổ một nước mà biên giới của giao dịch thương mại, đầu tư kinh tế được mở rộng không giới hạn, nó đòi hỏi tất yếu phải có chuẩn mực chung để xoá bỏ sự khác biệt khoản cách về địa giới hành chính, tập quán, kinh tế, quy đồng giá trị của cải vật chất trong xã hội Cùng với việc một số đồng tiền bắt đầu có xu hướng mạnh lên và tạo ra thị trường tiền tệ nói chung cũng đòi hỏi tất yếu việc hình thành các tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế, tiêu chuẩn thẩm định giá khu vực để thuận tiện cho việc quy đổi của cải vật chất xã hội có tính chung nhất, giảm bớt khoảng cách khác biệt về tập quán, vùng miền trong một nền kinh tế toàn cầu hoá Hoạt động định giá tài sản có lịch sử hình thành và phát triển khác nhau ở các nước Ở Anh, dịch vụ định giá tài sản đã được phát triển hơn 200 năm, ở Úc khoảng 100 năm, Mỹ khoảng 70 năm, Singapore gần 80 năm Một số nước khác trong khu vực như Thái Lan, Malaysia, Indonexia cung đã có những bước dài về kinh nghiệm định giá bất động sản [3].
2.2.2 Tình hình định giá bất động sản tại Việt Nam
Hệ thống tư vấn thẩm định giá BĐS đi vào hoạt động như một công cụ điều tiết và quản lý sự vận hành của thị trường BĐS Với chức năng thẩm định giá bao gồm cả thẩm định giá BĐS, 2 Trung tâm trực thuộc Bộ Tài chính (Trung tâm Thông tin và Thẩm định giá miền Nam - Trung tâm Thẩm định giá tại miền Bắc) cùng với các Trung tâm trực thuộc Sở Tài chính các địa phương trong thời gian qua đã có những đóng góp hiệu quả cho sự phát triển của thị trường BĐS, góp phần thúc đẩy nền kinh tế - xã hội Chỉ tính riêng con số giá trị BĐS mà các tổ chức, cá nhân yêu cầu thẩm định giá tại Trung tâm Thông tin và Thẩm định giá miền Nam trong suốt chặng đường qua cũng cho thấy nhu cầu của xã hội về dịch vụ thẩm định giá BĐS ngày càng cao Năm 2003 giá trị BĐS 4.730 tỷ đồng, năm 2004 giá trị BĐS thẩm định là 6.000 tỷ đồng và những tháng đầu năm 2005 giá trị thẩm định BĐS là 2.000 tỷ đồng Những con số đó đã nói lên sự phát triển của công tác thẩm định giá BĐS và khẳng định được tầm quan trọng của nó trong xã hội, từ đó thấy được công tác thẩm định giá BĐS Việt Nam đã có những bước chuyển mình và sẽ đáp ứng được nhu cầu của xã hội trong tương lai Ở Việt Nam, đất đai, tài nguyên thuộc sở hữu toàn dân, nhưng đất đai là nguồn nội lực quan trọng, nguồn vốn to lớn của đất nước nên chính sách đất đai có ý nghĩa cả về chính trị, kinh tế, văn hoá, xã hội Do đó, thẩm định giá BĐS là cũng rất cần thiết, góp phần điều tiết, bình ổn và phát triển thị trường BĐS để thực hiện nhiệm vụ kinh tế, chính trị vĩ mô của quốc gia.
Trung ương có 2 Trung tâm Thẩm định giá thuộc Bộ Tài chính có khoảng
18 thẩm định viên được Bộ trưởng Bộ Tài chính cấp thẻ thẩm định viên về giá.
Hoạt động của 2 trung tâm chủ yếu hoạt động trong các lĩnh vực: Tài sản Nhà nước phải thẩm định giá; xác định giá trị doanh nghiệp Nhà nước để cổ phần hóa; xác định giá trị tài sản theo yêu cầu của khách hàng.
Tổng giá trị tài sản thẩm định của 2 trung tâm này khoảng 238.400 tỷ đồng. Tăng 5,5 lần so với thời kỳ 1997-2002. Ở địa phương, cả nước có 34 trung tâm Thẩm định giá trực thuộc Sở Tài chính; nhiệm vụ chủ yếu của các trung tâm này là thẩm định giá tài sản Nhà nước phải thẩm định giá, tài sản theo yêu cầu của khách hàng.
Trong thời kỳ 2003- 2005, tham gia thị trường thẩm định giá, ngoài các trung tâm thẩm định giá, còn có trên 40 công ty kiểm toán, kế toán trong nước và 5 công ty kiểm toán, kế toán nước ngoài làm nhiệm vụ xác định giá trị doanh nghiệp để cổ phần hóa… các công ty này có chức năng thẩm định giá, bên cạnh chức năng kế toán là chủ yếu.
Trên thực tế, 80% hồ sơ thẩm định giá của các công ty kế toán và kiểm toán là xác định giá trị doanh nghiệp nhà nước để cổ phần hóa (dựa trên hành lang pháp lý là Nghị định 187/2004/NĐ-CP và Thông tư số 126/TT-BTC; ngoài ra xác định giá trị bất động sản [4].
Năm 2005 - 2012 là giai đoạn đánh dấu tiến trình hội nhập và phát triển của lĩnh vực thẩm định giá Việt Nam Trong đó, năm 2002, Chính phủ ban hànhPháp lệnh Giá số 40 Từ năm 2005, hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam được xây dựng và liên tục được điều chỉnh, bổ sung, sửa đổi phù hợp với lý thuyết thẩm định giá thế giới nói chung và đặc điểm thực tế của nền kinh tế ViệtNam nói riêng Dấu mốc quan trọng trong giai đoạn này là sự ra đời của Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005 của Chính phủ về thẩm định giá Nghị định này đã quy định cụ thể về nguyên tắc, phương pháp thẩm định giá, tài sản thẩm định giá, doanh nghiệp thẩm định giá… Trên cơ sở đó, ngày 18/4/2005, Bộ Tài chính ban hành Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam và Quyết định số 77/2006/QĐ-BTC về 06 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Đây là những quy định đầu tiên, tương đối hoàn chỉnh, định hướng ngành thẩm định giá Việt Nam hoạt động theo khuôn khổ thống nhất [15].
2.2.2.3 Giai đoạn từ 2012 đến nay
Giai đoạn từ năm 2012 đến nay, nhằm khẳng định vai trò, vị trí đặc biệt quan trọng của hoạt động thẩm định giá, Quốc hội đã thông qua Luật Giá số 11/2012/QH13 ngày 20/06/2012 và ngày 07/01/2013 Bộ Tài chính đã ban hành Thông tư số 06/2014/TT-BTC về việc ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 13 nhằm đáp ứng nhu cầu các tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân trong xã hội có nhu cầu xác định giá trị tài sản.
Sự ra đời của nghề thẩm định giá đã mang lại nhiều tiện ích cho xã hội, bảo vệ quyền lợi chính đáng, hợp pháp của công dân, góp phần quan trọng giúp khách hàng có những quyết định chính xác trong việc kinh doanh, gọi vốn đầu tư, vay vốn ngân hàng, mua bán minh bạch trên thị trường Việc phát triển ngành thẩm định giá đã góp phần hỗ trợ Nhà nước Việt Nam quản lý giá thông qua các biện pháp gián tiếp, cụ thể như: Xây dựng môi trường pháp lý về giá nhằm tạo lập thị trường và cạnh tranh; Kiểm tra, thanh tra, phát hiện và xử lý những vi phạm về giá cả; Phân tích, đánh giá, đề xuất các cân đối về giá và xây dựng hệ thống tín hiệu về giá cả; Thông tin về giá phục vụ quản lý nhà nước về kinh tế.
Theo đánh giá những năm gần đây, thị trường thẩm định giá tài sản ở Việt Nam đã có sự phát triển vượt bậc, hoạt động thẩm định giá nói chung đã trở thành nhu cầu thiết yếu đối với xã hội Với hành lang pháp lý đầy đủ và ngày càng hoàn thiện hơn Ngành thẩm định giá đã nhận được sự hỗ trợ kịp thời về chuyên môn nghiệp vụ của cơ quan quản lý nhà nước về chuyên môn Một số doanh nghiệp thẩm định giá hiện đã xây dựng được thương hiệu, uy tín trên thị trường và duy trì được khách hàng truyền thống ổn định Theo thống kê, tính đến ngày 01/01/2021, cả nước có 409 doanh nghiệp đã được Bộ Tài chính cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá Trong đó có
333 doanh nghiệp đang hoạt động kinh doanh dịch vụ thẩm định giá, với 1.723 thẩm định viên đang đăng ký hành nghề tại các doanh nghiệp này (Bộ Tài chính đã cấp 2.352 thẻ thẩm định viên về giá, tỷ lệ thẩm định viên đăng ký hành nghề trên 73%).
Hội Thẩm định giá Việt Nam cho biết, thời gian qua các doanh nghiệp thẩm định giá đã thẩm định hàng trăm nghìn tỷ đồng giá trị tài sản, tập trung vào tài sản mua sắm từ nguồn ngân sách nhà nước, bất động sản, máy móc thiết bị, xác định giá trị doanh nghiệp phục vụ chủ trương cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước… Doanh thu, lợi nhuận của các doanh nghiệp thẩm định giá đạt mức tăng trưởng trung bình từ 5%-10%/năm, giảm chi cho khách hàng, tiết kiệm trong mua sắm tài sản 10-15% so với giá trị tài sản không qua thẩm định Hầu hết các doanh nghiệp thẩm định giá đã tuân thủ pháp luật về thẩm định giá, thực hiện đúng các nghĩa vụ với ngân sách nhà nước Nhiều doanh nghiệp đã có những đóng góp tích cực trong một số hoạt động vì cộng đồng như: Các hoạt động xã hội, hoạt động đền ơn đáp nghĩa, khắc phục hậu quả thiên tai vì người nghèo.
Tuy nhiên mặc dù đạt được những kết quả tích cực, song thực tế hoạt động của lĩnh vực thẩm định giá tại Việt Nam hiện vẫn còn tồn tại một số hạn chế, bất cập Theo đó, một số quy định về thẩm định giá chưa đồng nhất giữa các ngành, ở một số lĩnh vực còn có tình trạng mâu thuẫn Bên cạnh đó, với đặc điểm là một hoạt động kinh doanh có điều kiện, kết quả thẩm định giá được sử dụng làm một trong những căn cứ để cơ quan, tổ chức, cá nhân là chủ sở hữu hoặc có quyền sử dụng tài sản theo quy định của pháp luật và các bên liên quan xem xét, quyết định hoặc phê duyệt giá đối với tài sản Do đó, có thể thấy đây là một trong những loại hình dịch vụ tài chính phức tạp, có ảnh hưởng lớn đến nhiều hoạt động kinh tế, đòi hỏi kết quả dịch vụ có độ tin cậy và đảm bảo tính khách quan, trung thực… Song thực tế vẫn còn tồn tại tình trạng cạnh tranh không lành mạnh, thậm chí có những hành vi không đúng pháp luật về thẩm định giá diễn ra giữa các doanh nghiệp thẩm định giá chưa được kiểm soát có hiệu quả, dẫn đến chất lượng dịch vụ không đảm bảo.
Cùng với đó, hiện nguồn nhân lực chất lượng cao về thẩm định giá vẫn chưa đáp ứng được yêu cầu thực tế Việc đào tạo chuyên viên về thẩm định giá củaViệt Nam nhìn chung chưa đáp ứng được yêu cầu về nghiệp vụ đề ra, quá trình đào tạo chủ yếu là lý thuyết, chưa kết hợp việc huấn luyện thực tế, hệ thống các môn cơ sở phục vụ cho việc đào tạo về thẩm định giá chưa phù hợp… Chính vì vậy, để khắc phục những hạn chế, bên cạnh việc xây dựng nền tảng pháp lý vững chắc, phát triển các doanh nghiệp thẩm định giá đủ năng lực cạnh tranh cần tăng cường công tác quản lý nhà nước đối với hoạt động này, để thẩm định giá trở thành một loại hoạt động dịch vụ tư vấn mang tính chuyên nghiệp, độc lập, khách quan, góp phần bảo đảm lợi ích chính đáng của các bên tham gia thị trường [15].
Một số nghiên cứu liên quan
- Nghiên cứu của tác giả Trần Thị Thanh Hà (2018) “Hoàn thiện quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam hiện nay” Đề tài này, tác giả làm rõ lý luận về quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản, đánh giá thực trạng quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam, có tham khảo kinh nghiệm các nước để từ đó đề xuất các giải pháp hoàn thiện quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản Việt Nam trên hai góc độ: hoàn thiện quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản trong tiêu chuẩn thẩm định giá và việc xây dựng, vận dụng quy trình thẩm định giá bất động sản tại các doanh nghiệp có chức năng thẩm định giá ở Việt Nam
- Nghiên cứu của tác giả Võ Ngọc Luân (2017) “Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản trong cho vay tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Bản Việt” Đề tài này, tác giả hệ thống lại các lý luận về nội dung thẩm định giá bất động sản, tạo nền tảng cho việc nghiên cứu thực tiễn công tác thẩm định giá bất động sản tại ngân hàng Bên cạnh đó, tác giả đưa ra các khuyến nghị cụ thể, thiết thực gắn liền với thực tế của ngân hàng Qua đó, các ngân hàng có thể vận dụng nghiên cứu này để hoàn thiện và nâng cao hiệu quả hoạt động thẩm định giá tại các ngân hàng.
ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Đối tượng nghiên cứu
- Các loại bất động sản được định giá đất tại công ty Cổ phần Thẩm định giá TT Huế.
- Các văn bản, quy phạm pháp luật liên quan đến thẩm định giá
- Phạm vi không gian: Đề tài thực hiện trên địa bàn thành phố Huế.
- Phạm vi về thời gian: Đề tài nghiên cứu các số liệu liên quan đến công tác định giá từ năm 2020 - 2022.
- Thời gian thực hiện đề tài: Đề tài được thực hiện từ 20/12/2022 -23/4/2023.
Nội dung nghiên cứu
- Khái quát chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Huế
- Khái quát về Công ty Cổ phần Thẩm định giá TT Huế.
- Đánh giá công tác thẩm định giá bất động sản tại công ty Cổ phần Thẩm định giá TT Huế.
- Định hướng nâng cao chất lượng công tác thẩm định giá bất động sản tại công ty Cổ phần Thẩm định giá TT Huế.
- Các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá bất động sản tại công ty Cổ phần Thẩm định giá TT Huế.
Phương pháp nghiên cứu
3.4.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu
Nghiên cứu thu thập các số liệu, tài liệu và các thông tin liên quan bao gồm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Huế năm 2022 Quan sát thực địa, chụp ảnh về các bất động sản được định giá trong đề tài, báo cáo tình hình định giá đất giai đoạn 2020 - 2022 tại công ty Cổ phần Thẩm định giá TT Huế
3.4.2 Phương pháp thống kê và xử lý số liệu
Trên cơ sở số liệu, tài liệu thu thập được trong quá trình thực tập tại công ty
Cổ phần Thẩm định giá TT Huế, tiến hành xử lý số liệu bằng, xác định các giá trị trung bình, phân tích tương quan giữa các yếu tố bằng phần mềm Excel 2013.
Phương pháp này được sử dụng nhằm mục đích so sánh số liệu về công tác định giá của công ty Cổ phần Thẩm định giá TT Huế giữa các năm trong giai đoạn nghiên cứu từ năm 2020 – 2022, từ đó rút ra được nhận xét cũng như đánh giá được tính hiệu quả của việc thực hiện các chỉ tiêu nghiên cứu của để tài.
3.4.4 Phương pháp kế thừa Đề tài tham khảo các tài liệu, khóa luận, luận văn, các bài viết đã được công bố trên các trang web chính thống Đề tài kế thừa những giá trị về cơ sở lý luận về bất động sản và thẩm định giá bất động sản Đây là những lý thuyết cơ bản và nền tảng để thực hiện nghiên cứu đề tài này Kế thừa trên cơ sở có chọn lọc một số giải pháp nâng cao hiệu quả thẩm định giá bất động sản của các nghiên cứu nói trên.
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Huế
4.1.1 Điều kiện tự nhiên thành phố Huế
Hình 4.1 Sơ đồ vị trí địa lý thành phố Huế
- Thành phố Huế nằm ở trung tâm tỉnh Thừa Thiên Huế, địa bàn nằm trải dài theo dòng sông Hương và có vị trí địa lý:
- Phía Đông giáp thị xã Hương Thủy và huyện Phú Vang
- Phía Tây giáp thị xã Hương Trà
- Phía Nam giáp thị xã Hương Thủy
- Phía Bắc giáp huyện Quảng Điền và biển Đông.
Thành phố có diện tích 265,99 km², mật độ dân số đạt 2.453 người/km². Thành phố nằm cách thủ đô Hà Nội 668 km về phía Nam, cách Thành phố
Hồ Chí Minh 1039 km về phía Bắc và cách Đà Nẵng 95 km về phía Bắc.
Nằm gần dãy núi Trường Sơn, khu vực thành phố Huế là đồng bằng thuộc vùng hạ lưu sông Hương và sông Bồ, có độ cao trung bình khoảng 3 –
4 m so với mực nước biển và thường bị ngập lụt khi đầu nguồn của sông Hương (trên Dãy Trường Sơn) xảy ra mưa vừa và lớn Khu vực đồng bằng này tương đối bằng phẳng, tuy trong đó có xen kẽ một số đồi, núi thấp như núi Ngự Bình, Đồi Vọng Cảnh
Thành phố Huế là địa bàn lý tưởng gắn kết các tài nguyên văn hóa truyền thống đặc sắc với du lịch mà không một Thành phố, địa danh nào ở nước ta có được và là một trong 5 trung tâm du lịch quốc gia Huế nằm ở vị trí trung tâm của các di sản văn hóa thế giới của Việt Nam và gần với các Thành phố cố đô của các nước trong khu vực.
Chế độ nhiệt: Thành phố Huế có mùa khô nóng và mùa mưa ẩm lạnh Nhiệt độ trung bình hàng năm vùng đồng bằng khoảng 24°C - 25°C.
- Mùa nóng: Từ tháng 5 đến tháng 9, chịu ảnh hưởng của gió Tây Nam nên khô nóng, nhiệt độ cao Nhiệt độ trung bình các tháng nóng là từ 27°C - 29°C, tháng nóng nhất (tháng 5,6) nhiệt độ có thể lên đến 38°C - 40°C.
- Mùa lạnh: Từ tháng 10 đến tháng 3 năm sau, chịu ảnh hưởng của gió mùa Đông Bắc nên mưa nhiều, trời lạnh Nhiệt độ trung bình về mùa lạnh ở vùng đồng bằng là 20°C - 22°C.
Chế độ mưa: Lượng mưa trung bình khoảng 2500mm/năm Mùa mưa bắt đầu từ tháng 9 đến tháng 2 năm sau, tháng 11 có lượng mưa lớn nhất, chiếm tới 30% lượng mưa cả năm. Độ ẩm trung bình 85% - 86% Địa hình Thành phố Huế có cấu tạo dạng bậc khá rõ rệt.
- Địa hình núi chiếm khoảng 1/4 diện tích, từ biên giới Việt - Lào và kéo dài đến thành phố Đà Nẵng.
- Địa hình trung du chiếm khoảng 1/2 diện tích, độ cao phần lớn dưới 500 m, có đặc điểm chủ yếu là đỉnh rộng, sườn thoải và phần lớn là đồi bát úp, với chiều rộng vài trăm mét.
- Đồng bằng Thành phố Huế điển hình cho kiểu đồng bằng mài mòn, tích tụ, có cồn cát, đầm phá Diện tích vùng đồng bằng chiếm khoảng 1.400 km 2 [8]
4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội thành phố Huế
4.1.2.1 Tình hình phát triển nông – lâm – ngư nghiệp
Thời gian qua, sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp tỉnh Thừa Thiên Huế đang có những bước phát triển khá toàn diện, tốc độ tăng trưởng nông nghiệp đạt bình quân 3,5%/năm, nông nghiệp và kinh tế nông thôn đang chuyển biến theo hướng sản xuất hàng hóa tập trung, nâng cao năng suất, chất lượng và giá trị gia tăng; đã tập trung cơ cấu lại theo hướng ưu tiên phát triển 03 nhóm sản phẩm (chủ lực quốc gia, chủ lực cấp tỉnh, OCOP) và trên từng lĩnh vực của ngành bước đầu đạt được kết quả nhất định; an ninh lương thực được đảm bảo; kết cấu hạ tầng nông nghiệp, nông thôn đầu tư đồng bộ; đời sống dân cư nông thôn ngày càng được nâng cao.
Tổng diện tích đất sản xuất nông nghiệp gần 70.000 ha, chiếm 13,9% diện tích đất tự nhiên toàn tỉnh(trong đó: lúa 31.000 ha, cây ăn quả 3.200ha, rau màu và cây hàng năm khác 9.800 ha…); diện tích gieo trồng lúa cả năm đạt khoảng 54.000 ha, trong đó lúa chất lượng cao chiếm 31%, năng suất lúa trung bình hàng năm đạt trên 60tạ/ha, sản lượng lúa khoảng 325 nghìn tấn, đã hình thành vùng sản xuất lúa hàng hóa theo mô hình cánh đồng lớn với diện tích hơn8.000ha.Thời gian tới, Thừa Thiên Huế tiếp tục mở rộng diện tích gieo cấy các giống lúa chất lượng cao đạt trên 50% diện tích lúa, mở rộng diện tích sản xuất theo mô hình cánh đồng lớn có hợp tác, liên kết;tiếp tụcphát triển các loại cây trồng chủ lực, đặc sản của tỉnh [14].
Thừa Thiên Huế có tiềm năng phát triển chăn nuôi bò thịt, lợn, gia cầm; tổng đàn trâu bò hiện có khoảng 42.600 con, đàn lợn 140.000 con và gia cầm hơn 4,4 triệu con Đã chú trọng nhân rộng các mô hình chăn nuôi an toàn sinh học, bảo vệ môi trường, gắn với xây dựng cơ sở an toàn dịch bệnh, hình thành các vùng chăn nuôi tập trung cách biệt khu dân cư, đảm bảo điều kiện về môi trường,đang chuyển dần theo hướng chăn nuôi gia trại có cải tiến, chuyên nghiệp hóa, chăn nuôi hữu cơ.Hiện nay, toàn tỉnh có hơn390cơ sở chăn nuôi đạt quy mô trang trại, chiếm khoảng40% số lượng đàn gia súc, gia cầm của tỉnh, giá trị sản xuất chăn nuôi năm 2021 đạt 1.100 tỷ đồng, tổng sản lượng thịt hơi gia súc gia cầm đạt 31.000 tấn.
Với lợi thế có 120 km bờ biển và 22.000 ha đầm phá, Thừa Thiên Huế đã chú trọng phát triển nuôi trồng thủy sản, tạo sản phẩm chủ lực theo nhu cầu của thị trường, phù hợp với điều kiện của từng vùng sinh thái.Trong đó các công nghệ tiên tiến đã được ứng dụng để nâng cao năng suất và giá trị, phát triển vùng nuôi tôm trên cát ven biển, lấy tôm thẻ chân trắng là đối tượng sản xuất chủ lực để phục vụ xuất khẩu.Đến nay, diện tích nuôi trồng thủy sản nước lợ đạt hơn 5.700 ha, nuôi nước ngọt 2.000 ha; tổng số tàu xa bờ chiều dài trên 15m có trên
400 chiếc; tổng sản lượng thủy sản bình quân hàng năm khoảng 59.000 tấn;giá trị sản xuất đạt trên 2.200 tỷ đồng, kim ngạch xuất khẩu đạt 45 triệu USD.
Với tiềm năng đất lâm nghiệp hơn 325.000 ha, hàng năm tỉnh trồng mới rừng tập trung đạt hơn 6.000 ha; đến nay diện tích trồng rừng gỗ lớn được cấp chứng chỉ quản lý rừng bền vững đạt hơn 10.700 ha; duy trì ổn định độ che phủ rừng đạt trên 57,15%.Tổng sản lượng gỗ rừng trồng khai thác hàng năm đạt khoảng 600.000m3; giá trị sản xuất lâm nghiệp năm 2021 đạt khoảng 630 tỷ đồng, kim ngạch xuất khẩu gỗ và các sản phẩm từ gỗ đạt 83 triệu USD Thời gian tới, tỉnh tiếp tục phát triển lâm nghiệp bền vững cả về kinh tế xã hội lẫn môi trường; cơ cấu lại các loại rừng, chú trọng trồng rừng phòng hộ, mở rộng diện tích trồng rừng gỗ lớn được cấp chứng chỉquản lý rừng bền vững [20].
Vận hành tốt hệ thống thủy lợi hiện có để phục vụ tưới tiêu trong nông nghiệp và nuôi trồng thủy sản, đảm bảo nguồn nước tưới được duy trì ổn định. Toàn tỉnh có hơn 800 công trình thủy lợi, bao gồm 74 hồ chứa nước và các hồ chứa nhỏ vùng cát khác, 275 đập dân loại nhỏ, 482 trạm bơm phục vụ tưới tiêu cho hơn 60.000 ha đất nông nghiệp.
Tỉnh Thừa Thiên Huế đã có nhiều chủ trường, chính sách khuyến khích phát triển nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao, đến nay các địa phương trong tỉnh đã nhân rộng nhiều mô hình ứng dụng công nghệ cao, đã xây dựng được 40 nhà lưới với tổng diện tích khoảng 55.000m2; sản xuất theo tiêu chuẩn VietGAP tiếp tục phát triển mở rộng với hơn 5.100 ha lúa vàrau các loại; sản xuất hữu cơ hơn 500ha, nuôi lợn hữu cơ khoảng 7.500 con mỗi năm; diện tích nuôi tôm thẻ chân trắng theo Globalgap, ASC, BMP khoảng 120 ha, nuôi trong nhà bạt theo công nghệ Biofloc hơn 80ha, ngoài ra đã có 12 ha nuôi trồng thủy sản sản xuất theo chuẩn VietGAP [15].
Trong những năm qua, mặt dù đã đạt được những kết quả quan trọng, nhưng nông nghiệp nông thôn Thừa Thiên Huế vẫn còn một số tồn tại, hạn chế: Nông nghiệp tuy có tăng trưởng nhưng thiếu bền vững, khả năng cạnh tranh thấp, bảo quản, chế biến sau thu hoạch chưa phát triển, sản phẩm chưa có thương hiệu, đặc biệt doanh nghiệp đầu tư vào nông nghiệp nông thôn còn quá ít.
4.1.2.2 Tình hình lao động việt làm
- Về lao động việc làm, an sinh xã hội: Ước thực hiện năm 2022, toàn tỉnh giải quyết việc làm cho khoảng 17.000 người, vượt 4,3% so với kế hoạch; trong đó đưa lao động đi làm việc nước ngoài 1.500 người, đạt 75% so với kế hoạch.
Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất tại thành phố Huế
4.2.1 Công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố Huế
- Ngày 03/8/2021, UBND thành phố Huế ban hành Chỉ thị số 05/CT-UBND về việc tăng cường công tác quản lý đất đai trên địa bàn thành phố Huế Chỉ thị nêu rõ, thời gian qua, công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố Huế thường xuyên được Thành ủy, HĐND, UBND Thành phố quan tâm, chỉ đạo sâu sát Bên cạnh trách nhiệm của UBND các phường, xã thì sự phối hợp, hỗ trợ của các ban, ngành, đoàn thể cũng như việc giám sát, theo dõi của người dân đã làm cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai có những chuyển biến tích cực Việc quản lý sử dụng đất ngày càng có hiệu lực, hiệu quả, từng bước đi vào nề nếp; công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, quản lý giá đất được thực hiện theo đúng quy định pháp luật; công tác lập quy hoạch, quản lý quy hoạch và chỉ đạo đầu tư phát triển đô thị các vùng động lực được đặc biệt quan tâm đã góp phần quan trọng trong phát triển kinh tế - xã hội và bảo đảm an ninh, quốc phòng của thành phố Huế.
Nhằm chủ động tăng cường công tác quản lý đất đai trên địa bàn thành phốHuế mở rộng theo Nghị quyết số 1264/NQ-UBTVQH14 ngày 27/4/2021 của Ủy ban Thường vụ Quốc Hội thật sự đi vào nề nếp, Chủ tịch UBND Thành phố yêu cầu Chủ tịch UBND các phường, xã thuộc Thành phố rà soát, đánh giá đầy đủ tình hình triển khai thi hành pháp luật về đất đai tại địa phương để chủ động xây dựng kế hoạch, biện pháp cụ thể kịp thời chấn chỉnh, xử lý, khắc phục những tồn tại, bất cập, hạn chế trong việc thực hiện từng nội dung nhiệm vụ quản lý đất đai tại địa phương.
Bên cạnh đó, đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính về đất đai tại địa phương để bảo đảm tính liên thông, công khai, minh bạch, rút ngắn thời gian thực hiện; bãi bỏ, điều chỉnh các nội dung, công việc và các loại giấy tờ không đúng quy định, không đúng thẩm quyền, kéo dài thời gian thực hiện, gây phiền hà cho người dân, doanh nghiệp khi thực hiện các giao dịch về đất đai, đồng thời chịu trách nhiệm trong việc xác nhận nguồn gốc, thời điểm sử dụng nhà đất của các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn trong quy trình giải quyết hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi thu hồi đất…
Phòng Tài nguyên và Môi trường thực hiện công bố, công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo đúng quy định; chủ động phối hợp với các địa phương rà soát, tham mưu bổ sung kịp thời vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm nhằm đảm bảo quỹ đất phục vụ tái định cư các công trình, dự án; chủ trì phối hợp với các đơn vị có liên quan chủ động rà soát, tham mưu đề xuất xây dựng giá đất cụ thể, xây dựng phương án điều chỉnh, bổ sung bảng giá đất hàng năm bảo đảm nguyên tắc phù hợp với cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước trên cơ sở quy định phương pháp định giá đất và khung giá đất do Chính phủ quy định.
Cũng tại Chỉ thị này, UBND Thành phố yêu cầu Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai Thành phố phối hợp với các đơn vị liên quan đẩy mạnh công tác đăng ký đất đai, tham mưu cấp Giấy chứng nhận lần đầu cho các hộ gia đình, cá nhân phấn đấu hoàn thành 100% diện tích cho các đối tượng sử dụng đất, loại đất và thửa đất thuộc đối tượng cần cấp Giấy chứng nhận theo quy định Đối với các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả, đúng mục đích, đúng diện tích đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất; chấp hành đúng các quy định của pháp luật về đất đai, đầu tư, xây dựng và các quy định khác có liên quan, đồng thời thực hiện các quyền của người sử dụng đất đảm bảo đúng quy định; nghiêm cấm trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất trái pháp luật [16].
Ngày 23/02/2022, UBND tỉnh Thừa Thiên Huế đã ban hành Quyết định số10/2022/QĐ-UBND ban hành Quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Thừa
- Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận: Ủy ban nhân dân tỉnh ủy quyền cho Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao. Ủy ban nhân dân các huyện, thị xã, thành phố Huế (sau đây gọi tắt là UBND cấp huyện) cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam; cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp diện tích đất tăng thêm chưa được cấp Giấy chứng nhận đối với đối tượng thuộc khoản này.
Cho phép Sở Tài nguyên và Môi trường được ủy quyền cho Văn phòng đăng ký đất đai cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở Việt Nam theo quy định tại khoản 1 Điều 37 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai và khoản 23 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai [21].
4.2.2 Hiện trạng sử dụng đất tại thành phố Huế
- Trong năm 2021 thành phố huế đã sự dụng tổng 26.255,89ha, đất nông nghiệp là 14.765,29ha chiếm 55,41% tổng diện tích đất sử dụng Đất đất rừng sản xuất có diện tích sử dụng cao nhất 5.004,32 chiếm 18,78%, đất rừng đặc dụng có diện tích sử dụng thấp nhất 415,82ha chiếm 1,56% Đất phi nông nghiệp phân bố trong năm 2021 là 11.460,60 chiếm 43,01% tổng diện tích phân bố trong năm, trong đó đất phát triển cơ sở hạ tầng cấp quốc gia chiếm diện tích phân bố cao nhất 4.395,53ha chiếm 16,49%, đất bãi thải xử lý chất thải có diện tích sử dụng thấp nhất chiếm 0% Đất chưa sử dụng là 420,18ha chiếm 1,58%.Trong năm 2022 hiện trạng sử dụng đất thành phố huế có sự thay đổi chi tiết được thể hiện qua bảng 4.1 dưới đây.
Bảng 4.1 Hiện trạng sử dụng đất thành phố Huế năm 2022 Đơn vị tính: ha
STT Chỉ tiêu sử dụng đất
Trong đó: Đất chuyên trồng lúa nước LUC 3.867,68 14,52
1.2 Đất trồng cây hàng năm khác HNK 783,18 2,94
1.3 Đất trồng cây lâu năm CLN 2.261,31 8,49
1.4 Đất rừng phòng hộ RPH 1.156,87 4,34
1.5 Đất rừng đặc dụng RDD 659,65 2,48
1.6 Đất rừng sản xuất RSX 5.197,29 19,50
Trong đó: đất có rừng sản xuất là rừng tự nhiên RSN 165,57 0,62
1.7 Đất nuôi trồng thuỷ sản NTS 565,85 2,12
1.8 Đất nông nghiệp khác NKH 45,86 0,17
2 Đất phi nông nghiệp PNN 11.475,98 43,07
2.3 Đất khu công nghiệp SKK - -
2.4 Đất cụm công nghiệp SKN 29,59 0,11
2.5 Đất thương mại, dịch vụ TMD 113,27 0,43
STT Chỉ tiêu sử dụng đất
2.6 Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp SKC 163,43 0,61
2.7 Đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản SKS 97,38 0,37
2.8 Đất sản xuất làm vật liệu xây dựng, làm đồ gốm SKX 13,37 0,05
2.9 Đất phát triển hạ tầng cấp quốc gia, cấp tỉnh, cấp huyện, cấp xã DHT 4.394,99 16,49
2.9.3 Đất xây dựng cơ sở văn hóa DVH 52,98 0,20
2.9.4 Đất xây dựng cơ sở y tế DYT 30,77 0,12
2.9.5 Đất xây dựng cơ sở giáo dục và đào tạo DGD 279,91 1,05 2.9.6 Đất xây dựng cơ sở thể dục - thể thao DTT 50,45 0,19
2.9.7 Đất xây dựng cơ sở khoa học và công nghệ DKH 22,86 0,09
2.9.8 Đất xây dựng cơ sở dịch vụ xã hội DXH 9,85 0,04
2.9.9 Đất công trình năng lượng DNL 109,79 0,41
2.9.10 Đất công trình bưu chính, viễn thông DBV 3,42 0,01
2.9.11 Đất xây dựng kho dự trữ quốc gia DKG - -
2.9.12 Đất có di tích lịch sử, văn hóa DDT 351,83 1,32
2.9.13 Đất bãi thải, xử lý chất thải DRA 0,01 0,00
2.9.14 Đất cơ sở tôn giáo TON 146,58 0,55
STT Chỉ tiêu sử dụng đất
2.9.15 Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng NTD 1.198,69 4,50
2.10 Đất danh lam thắng cảnh DDL - -
2.11 Đất sinh hoạt cộng đồng DSH 7,14 0,03
2.12 Đất khu vui chơi, giải trí công cộng DKV 143,22 0,54
2.13 Đất ở tại nông thôn ONT 517,46 1,94
2.14 Đất ở tại đô thị ODT 2.120,86 7,96
2.15 Đất xây dựng trụ sở cơ quan TSC 35,13 0,13
2.16 Đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp DTS 19,22 0,07
2.17 Đất xây dựng cơ sở ngoại giao DNG - -
2.18 Đất cơ sở tín ngưỡng TIN 185,90 0,70
2.19 Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối SON 1.494,31 5,61
2.20 Đất có mặt nước chuyên dùng MNC 2.006,54 7,53
2.21 Đất phi nông nghiệp khác PNK 0,18 0,00
3 Đất chưa sử dụng CSD 392,09 1,47
(Nguồn: Theo quyết định 416/QĐ-UBND ngày10/2/2022 của UBND tỉnh)
Qua bảng 4.1 cho thấy, tổng diện tích đất tự nhiên là 26.646,08 ha, trong đó:
- Đất nông nghiệp chiếm 14.778,02 ha chiếm 55,46% tổng diện tích phân bố trong năm qua Trong đó đất rừng sản xuất chiếm diện tích cao nhất 5.197,98 ha chiếm 19,50%, đất rừng đặc dụng chiếm diện tích phân bố thấp nhất 659,65 ha chiếm 2,48%.
- Đất phi nông nghiệp chiếm 11.475,98 ha chiếm 43,07% tổng diện tích đất phâm bố trong năm qua Trong đó đất phát triển hạ tầng cấp quốc gia, cấp huyện, cấp xã chiếm diện tích cao nhất 4.394,99 ha chiếm 16,49% tổng diện tích phân bố trong năm qua, đất bải thải xử lý chất thải chiếm diện tích nhỏ nhất 0,01 ha chiếm 0%.
- Đất chưa sử dụng 392,09 ha chiếm 1,47% tổng diện tích phân bố trong năm qua.
Đánh giá công tác thẩm định giá của công ty Cổ phần Thẩm định giá TT Huế
4.3.1 Khái quát về công ty thẩm định giá TT Huế
Công ty Cổ phần Thẩm định giá TT Huế, được thành lập ngày 06 tháng 03 năm 2013 Tên tiếng anh là TT.HUE VALUATION JOINT STOCK COMPANY (HUEVC) Có trụ sở hoạt động chính tại tầng 2, số 39 đường Tố Hữu, phường Xuân Phú, thành phố Huế, Tỉnh Thừa Thiên Huế.
HUEVC là đơn vị được thành lập chính thức đầu tiên trong lĩnh vực thẩm định giá của tỉnh Thừa Thiên Huế đã được bộ tài chính, sở kế hoạch và đầu tư Thừa Thiên Huế cấp phép hoạt động Chứng thư thẩm định giá của HUEVC là cơ sở pháp lý có giá trị sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau như: Mua sắm tài sản, thế chấp – vay vốn ngân hàng, tư vấn – cung cấp thông tin, thanh lý, góp vốn – liên doanh, bồi thường giải phóng mặt bằng, nghĩa vụ tài chính, giải quyết tranh chấp dân sự, phát mãi tài sản, hoạch toán – kế toán, chứng minh tài sản du học.
Với đội ngũ cán bộ nhân viên là các thẩm định viên hành nghề về giá, chuyên gia có nhiều năm kinh nghiệm, năng lực chuyên môn cao – đạo đức nghề nghiệp đã và đem lại sự yên tâm cho khách hàng HUEVC đồng thời sẽ cung cấp các dịch vụ một cách hoàn hảo nhất, trong thời gian ngắn nhất với mức giá dịch vụ - chi phí hợp lý nhất, đáp ứng tối đa nhu cầu của khách hàng một cách đa dạng và hiệu quả [2].
* Các dịch vụ chính của HUEVC cung cấp bao gồm thẩm định giá, tư vấn đầu tư và cung cấp thông tin.
+ Bất động sản: Quyền sử dụng đất, khu đất dự án, nhà ở, nhà xưởng, trung tâm thương mại, cao ốc văn phòng, chung cư, trang trại, rừng.
+ Máy móc thiết bị: Dây chuyền thiết bị công nghiệp, thiết bị y tế, thiết bị truyền hình, thiết bị quan trắc, phương tiện vận tải, hệ thống thiết bị khai thác mỏ, thiết bị trường học…
+ Giá trị doanh nghiệp: Tài sản đầu tư, tài sản chính, quyền sở hữu vốn.
+ Tài sản vô hình: Thương hiệu, quyền sở hữu trí tuệ, bản quyền, quyền khai thác kinh doanh, giá trị lợi thế.
+ Dự án đầu tư: Giá trị dự toán, giá trị quyết toán, báo cáo đầu tư.
+ Phục vụ cho các mục đích: Cổ phần hoá, mua bán, liên doanh, thành lập hoặc giải thể doanh nghiệp, mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, bảo lãnh vay vốn ngân hàng, hoạch toán kế toán, thi hành án.
- Về tư vấn - đầu tư:
+ Tư vấn phương án cổ phần hoá doanh nghiệp: Cơ cấu tài chính, cơ cấu vốn, phương án lao động và phương hướng hoạt động kinh doanh ngành nghề - thị trường của doanh nghiệp sau cổ phần… nhằm phát huy lợi thế của doanh nghiệp.
+ Tư vấn tài chính đầu tư: Trong các lĩnh vực bất động sản, chứng khoán, đấu thầu, đấu giá, lập dự án khả thi, phát hành cổ phiếu ra công chứng.
+ Tư vấn và thực hiện các dịch vụ tài chính – thuế - kế toán – kiểm toán: Tài sản đầu tư, tài sản chính, quyền sở hữu vốn.
- Về cung cấp thông tin:
+ Thông tin về giao dịch bất động sản tại các tỉnh, thành.
+ Thông tin giá các mặt hàng thiết yếu như: Nông sản, vàng, ngoại tệ, vật liệu xây dựng, thuốc tây [2].
4.3.2 Sơ đồ mô hình tổ chức công ty
Công ty Cổ phần Thẩm định giá TT Huế được thành lập theo mô hình cổ đông gồm một giám đốc, một phó giám đốc và các phòng ban hoạt động của công ty được tổ chức theo sơ đồ như hình 4.2 dưới đây.
MÔ HÌNH TỔ CHỨC CÔNG TY
GIÁM ĐỐCHỘI ĐỒNG CỔ ĐÔNG
Hình 4.2 Sơ đồ tổ chức điều hành của HUEVC
- Phòng nghiệp vụ makerting có vai trò xây dựng thương hiệu phát triển hình ảnh cho công ty, tiếp nhận, xử lý hồ sơ cho khách hàng tạo mối quan hệ với khách hàng.
- Phòng kiểm soát chất lượng lưu trữ có vai trò chính là bộ phận phụ trách việc quản lý chất lượng, thiết lập các tiêu chuẩn và thủ tục thực hiện quá trình quản lý chất lượng, đồng thời còn cung cấp thông tin về hồ sơ và chứng thư cho các bên liên quan.
- Phòng tài chính kế toán có vai trò quản lý nguồn vốn hiệu quả nhằm đảm bảo cho các hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty diễn ra thuận lợi và đạt hiệu quả tốt nhất.
4.3.3 Các căn cứ pháp lý cho công tác thẩm định giá tại công ty Cổ phần Thẩm định giá TT Huế
- Bộ luật dân sự số 91/2015/QH13 ngày 24/11/2015;
- Luật Giá số 11/2012/QH13 ngày 20/6/2012;
- Luật doanh nghiệp số 59/2020/QH14 ngày 17/6/2020;
- Luật đấu thầu số 43/2013/QH13 ngày 26/11/2016;
- Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06/8/2013;
- Thông tư số 38/2014/TT-BTC ngày 28/3/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 08/6/2013;
- Nghị định 12/2021/ND-CP ngày 24/2/2021 sửa đổ, bổ sung một số điều của nghị định 89/2013/ND-CP ngày 6/8/2013 của chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của luật giá về thẩm định giá;
- Thông tư số 60/2021/TTBTC ngày 21/7/2021 của bộ tài chính sửa đổi bổ sung một số điều của thông tư số 38/2014/TT-BTC;
- Nghị định 177/2013/NĐ-CP ngày 14/11/2013 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành một số điều của luật giá;
- Thông tư số 158/2014/TT-BTC ngày 27/10/2014 của Bộ Tài chính Ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 01, 02, 03 và 04;
- Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/01/2015 của Bộ Tài chính Ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05, 06 và 07;
- Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/8/2015 của Bộ Tài chính Ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08, 09 và 10;
- Thông tư số 145/2016/TT-BTC ngày 06/10/2016 của Bộ Tài chính Ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11;
- Thông tư số 28/2021/TT-BTC ngày 27/4/2021 ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 12 tiêu chuẩn thẩm định giá doanh nghiệp;
- Thông tư 323/2016/TT-BTC ngày 16/12/2016 của Bộ Tài Chính quy định kiểm tra, giám sát và đánh giá chất lượng hoạt động thẩm định giá;
- Thông tư số 25/2019/TT-BTC ngày 22/4/2019 của Bộ Tài Chính về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của thông tư 323/2016/TT-BTC ngày 16/12/2016 của Bộ Tài Chính quy định kiểm tra, giám sát và đánh giá chất lượng hoạt động thẩm định giá;
- Các văn bản liên quy phạm pháp luật liên quan đến thẩm định giá [2].
4.3.4 Pháp lý khách hàng cần cung cấp
4.3.4.1 Pháp lý chung a Pháp lý về hồ sơ của cá nhân
- Hộ khẩu và Chứng minh nhân dân/căn cước công dân của chủ sở hữu tài sản cần thẩm định giá.
- Giấy ủy quyền của chủ sở hữu tài sản thẩm định giá (đối với khách hàng không phải là chủ sở hữu tài sản thẩm định giá).
- Giấy yêu cầu thẩm định giá.
- Cung cấp toàn bộ hồ sơ, tài liệu có liên quan đến tài sản được yêu cầu thẩm định giá b Pháp lý về hồ sơ của tổ chức
- Pháp nhân tổ chức (Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh hoặc quyết định thành lập).
- Giấy chứng nhận đăng ký thuế.
- Giấy ủy quyền của chủ sở hữu tài sản thẩm định giá (đối với khách hàng không phải là chủ sở hữu tài sản thẩm định giá).
- Giấy yêu cầu thẩm định giá, công văn yêu cầu thẩm định giá.
- Cung cấp toàn bộ hồ sơ, tài liệu có liên quan đến tài sản được yêu cầu thẩm định giá
4.3.4.2 Pháp lý đối với tài sản a Đối với tài sản là bất động sản
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất đứng tên chủ sở hữ.
- Giấy phép xây dựng đối với công trình xây dựng (nếu có).
- Bản vẽ thiết kế, bản vẽ hoàn công, (đối với tài sản là nhà phố, công trình xây dựng (nếu có).
- Hợp đồng mua bán với chủ đầu tư dự án (đối với căn hộ chung cư).
- Trích lục bản đồ quy hoạch chi tiết (nếu có).
- Các loại giấy tờ liên quan khác. b Đối với tài sản là Phương tiện giao thông vận tải
- Trường hợp không có Đăng ký, đăng kiểm (Cung cấp các hợp đồng mua bán, hóa đơn, và tờ khai nhập khẩu để chứng minh nguồn gốc tài sản). c Đối với Tài sản là máy móc thiết bị dây chuyền sản xuất
- Tờ khai hải quan – Đối với máy móc thiết bị nhập khẩu.
- Hợp đồng mua bán vật tư, máy móc, thiết bị, hàng hóa.
- Các tài liệu khác thể hiện các đặc điểm pháp lý hoặc kinh tế – kỹ thuật của tài sản.
- Danh mục tài sản cần thẩm định giá nêu rõ ký hiệu mã, chủng loại, các thông số kỹ thuật, công suất, quy cách, nơi sản xuất, năm sản xuất và số lượng của từng loại tài sản.
Quy trình thực hiện nghiệp vụ định giá bất động sản tại công ty Cổ phần Thẩm định giá TT Huế
4.4.1 Các phương pháp thẩm định giá tại công ty Cổ phần Thẩm định giá
* Mặc dù có rất nhiều phương pháp thẩm định giá tài sản, nhưng qua quá trình thẩm định giá tài sản và áp dụng các phương pháp vào hoạt động thẩm định giá tài sản thì công ty chủ yếu áp dụng phương pháp so sánh để thực hiện thẩm định giá tài sản.
- Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên các thông tin thu thập của các tài sản so sánh đã được giao dịch trên thị trường có những đặc điểm kinh tế kỹ thuật, các chỉ tiêu kinh tế có tính hữu ích tương đương với tài sản thẩm định giá làm cơ sở so sánh, phân tích và điều chỉnh mức giá mua, bán để ước tính giá trị thị trường của tài sản thẩm định giá.
+ Nguyên tắc thay thế: Dựa vào nguyên tắc thay thế nghĩa là một nhà đầu tư có lý trí sẽ không trả giá cho một tài sản cao hơn chi phí để sản xuất ra tài sản đó với cùng sự hữu ích do mỗi tài sản mang lại.
+ Nguyên tắc sự đóng góp: Giá trị của từng bộ phận đóng góp và tổng giá trị của tài sản
- Các trường hợp áp dụng:
Thường thẩm định đối với những tài sản được bán phổ biến trên thị trường như công cụ dụng cụ, máy móc đơn lẻ
- Cơ sở thẩm định giá
Phương pháp này dựa trên cơ sở giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định có quan hệ mật thiết với giá trị của các tài sản tương tự đã hoặc đang được mua bán trên thị trường.
- Các yếu tố tác động đến giá trị tài sản:
+ Thời gian bán tài sản: ngày giao dịch có ảnh hưởng quan trọng đối với giá thị trường của tài sản.
+ Bán tài sản trong điều kiện cưỡng ép: nghĩa là hoặc người bán không tự nguyện hoặc người mua không tự nguyện thì sẽ ảnh hưởng đến giá trị mua bán của tài sản trên thị trường.
Khi thực hiện phương pháp so sánh trực tiếp thẩm định viên phải tuân thủ đầy đủ Quy trình thẩm định giá quy định tại tiêu chuẩn số 05-Quy trình thẩm định giá tài sản, ban hành kèm theo Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính, đồng thời phải lưu ý các bước sau:
Bước 1: Xác định nguồn thu thập thông tin và tìm kiếm thông tin về máy, thiết bị cùng loại có thể so sánh, được giao dịch phổ biến trên thị trường và có tính hữu ích tương đương với tài sản thẩm định giá.
- Yêu cầu trong bước này thẩm định viên phải xác định được.
- Máy, thiết bị so sánh có cùng nguyên lý, đặc tính cấu tạo, tính hữu ích với tài sản thẩm định giá; có công suat, năm sản xuất, hãng và nước sản xuất,… có thể so sánh với tài sản thẩm định giá
- Máy, thiết bị được sử dụng để so sánh có giá mua, bán và các thông tin kinh tế – kỹ thuật được công khai trên thị trường Các thông tin này phải được kiểm chứng, đáng tin cậy.
Bước 2: Kiểm tra, đánh giá các thông tin thu thập được Xác định những thông tin có thể dùng để so sánh (Trên cơ sở nắm được các đặc tính, thông số kỹ thuật của tài sản (cần đặc biệt chú ý đến những thông số chủ yếu, có tính quyết định đến tính năng, chất lượng và ảnh hưởng đến giá của MMTB), TĐG thẩm định viên thu thập các thông tin về tài sản tương tự được mua bán trên thị trường hoặc trong NH dữ liệu của mình).
Bước 3: Phân tích và điều chỉnh sự khác biệt giữa tài sản so sánh và tài sản thẩm định giá Nhận định và đánh giá những ưu và nhược điểm của những khác biệt đó.
Bước 4: Đánh giá tình hình thị trường và các nhân tố ảnh hưởng đến giá và ước tính giá bán đã được điều chỉnh.
Bước 5: ước tính giá trị thị trường của tài sản thẩm định giá từ giá bán đã được điều chỉnh.
- Điều kiện và hạn chế:
+ Phải có thông tin thị trường;
+ Tài sản so sánh có sự tương đồng với tài sản cần thẩm định giá;
+ Thông tin phải độ tin cậy cao;
+ Thị trường không có sự biến động quá lớn;
+ Người thẩm định phải có đủ kinh nghiệm, có hiểu biết về MMTB và nắm được tình hình thị trường cũng như các vấn đề khác.
+ Đây là phương pháp được sử dụng rộng rãi nhất;
+ Kết quả phụ thuộc nhiều vào chất lượng thông tin;
+ Khi so sánh giá bán phải gắn liền với điều kiện thương mại của hợp đồng mua bán (nơi giao nhận hàng trách nhiệm vận chuyển, bốc xếp, bảo hành và thời gian bảo hành, thời hạn thanh toán);
- Tính chính xác giảm khi thị trường có biến động, không ổn định.
- Ưu, nhược điểm của phương pháp so sánh: Ưu điểm:
- Đây là phương pháp ít khó khăn về mặt kỹ thuật, vì nó không cần thiết phải xây dựng các công thức hoặc mô hình tính toán, mà dự vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường
- Phương pháp này có sự đánh giá về giá trị thị trường giao dịch thực tế, vì vậy dễ dàng thuyết phục được khách hàng
- Cần thiết phải có nhiều thông tin rõ ràng, chính xác Nếu các thông tin giao dịch không chính xác, thì không sử dụng được phương pháp này.
- Các thông tin giao dịch thường khó đồng nhất với bất động sản cần định giá, đặc biệt là tính thời điểm (thông tin giao dịch thành công thường diễn ra trước thời điểm cần định giá bất động sản mục tiêu) Trong điều kiện thị trường biến động, các thông tin nhanh chóng trở nên lạc hậu trong một thời gian ngắn
- Phương pháp so sánh thường được sử dụng trong việc thẩm định giá các bất động sản dân sự thông dụng [3].
4.4.2 Quy trình thực hiện công tác thẩm định giá tài sản tại Công ty cổ phần Thẩm định giá TT Huế
- Quy trình thực hiện công tác thẩm định giá tài sản tại Công ty Cổ phần thẩm định giá TT Huế gồm có 7 bước.
Bước 1: Tiếp nhận hồ sơ, phân tích sơ bộ, báo giá dịch vụ.
Bước 2: Sau khi tiếp nhận hồ sơ tiến hành phân tích sơ bộ về hồ sơ và báo giá dịch vụ thẩm định giá Tiến hành thoả thuận và kí hợp đồng dịch vụ thẩm định giá.
Định hướng nâng cao hiệu quả công tác thẩm định giá tại công ty cổ phần thẩm định giá TT Huế
- Cải thiện nâng cao công tác quản lý nâng cấp tài liệu bồi dưỡng, cấp Chứng chỉ bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên ngành thẩm giá cho đội ngũ nhân viên trong công ty Đồng thời, thực hiện bồi dưỡng cập nhật kiến thức chuyên môn về thẩm định giá cho đội ngũ thẩm định viên về giá đã được cấp
- Tiếp tục hoàn thiện quy trình thực hiện công tác thẩm định giá của công ty.
- Nâng cao sức cạnh tranh qua việc xây dựng, thương hiệu vị thế trên thương trường, tạo dựng được niềm tin ở khách hàng Không ngừng cải thiện chất lượng dịch vụ.
- Chú trọng công tác đào tạo nguồn lực chất lượng phục vụ công tác thẩm định giá tại công ty.
- Cần có những quy định rõ ràng, chi tiết và cụ thể về quyền lợi và trách nhiệm của đội ngũ nhân viên trong công ty để mọi thành viên lấy đó làm hướng phấn đấu Có chính sách ưu đãi nhằm giúp cho việc tăng cường trách nhiệm, ý thức và tinh thần vươn lên tự hoàn thiện của mỗi nhân viên Khuyến khích phát huy sáng kiến, tổ chức phát động các phong trào thi đua liên quan đến nghiệp vụ thẩm định, các phong trào thi đua trong việc áp dụng các phương pháp mới
- Phải thường xuyên cập nhật các văn bản quy phạm pháp luật về thẩm định giá thông qua việc tham dự các hội nghị phổ biến pháp luật do cơ quan nhà nước tổ chức Bên cạnh đó, thẩm định viên của công ty cũng phải chủ động tự nghiên cứu, cập nhật các quy định pháp luật về thẩm định giá.
Các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá bất động sản tại công ty Cổ phần Thẩm định giá TT.Huế
ty Cổ phần Thẩm định giá TT Huế
- Nhằm để hoàn thiện quy trình công tác định giá bất động sản tại công ty
Cổ phần Thẩm định giá TT Huế, đề tài đề xuất một số giải pháp như sau:
- Về các thông tin sử dụng trong quá trình định giá bất động sản:
+ Thông tin chính xác là rất quan trọng trong công tác thẩm định giá tài sản nói chung và đặc biệt trong thẩm định giá bất động sản nói riêng, là bước đầu tiên trong quá trình thẩm định giá Nên việc thu thập thông tin để phục vụ cho công tác thẩm định cần phải đầy đủ, kịp thời, có độ tin cậy cao Do vậy cần xây dựng hệ thống cung cấp thông tin từ cơ sở đến, hệ thống thông tin nội bộ thuận tiện, hiện đại, giúp cho việc truy cập thông tin một cách nhanh chóng Tổ chức hệ thống thu thập, xử lý, lưu trữ và quản lý thông tin nhằm cung cấp thông tin kịp thời phục vụ cho công tác thẩm định giá của công ty một cách nhanh chống và chính xác.
- Về việc vận dụng các phương pháp định giá:
+ Việc áp dụng các phương pháp định giá là rất quan trọng trong quá trình định giá, nên cần phải phù hợp với từng tài sản định giá Tùy theo từng đối tượng định giá, mục đích định giá, quy trình định giá mà có phương pháp định giá cho phù hợp Việc áp dụng phù hợp các phương pháp định giá sẽ làm tăng tính chính xác và làm thuận lợi trong quá trình thẩm định giá của thẩm định viên trong công ty
- Về bồi dưỡng nhân sự, môi trường làm việc:
+ Cần xây dựng một chương trình đào tạo cụ thể, song song đó tổ chức những buổi thảo luận nhằm hình thành phong cách chuyên nghiệp cho đội ngũ nhân viên Tổ chức cho nhân viên của mình tham gia vào các khóa học chuyên sâu về thẩm định giá bất động sản đáp ứng các nhu cầu hiện tại Bên cạnh đó môi trường làm việc cũng là yếu tố quan trọng, ảnh hưởng không nhỏ đến hiệu quả làm việc của tất cả nhân viên trong công ty Do vậy, cần tạo ra một môi trường làm việc năng động, sáng tạo với tâm lý thoải mái cho mọi nhân viên trong công ty, sẽ góp phần làm hiệu quả công việc một cách tốt hơn
- Về quy trình định giá:
+ Cần tự xây dựng quy trình kiểm soát nội bộ đối với hoạt động cung cấp dịch vụ thẩm định giá đảm bảo phù hợp và tuân thủ các quy định của pháp luật về thẩm định giá và quy định về kiểm soát chất lượng hoạt động thẩm định giá của cơ quan quản lý nhà nước Việc thực hiện trong quy trình định giá bất động sản đều phải rất logic và chặt chẽ và phải tuân theo quy định của pháp luật, vì vậy tuân theo quy trình định giá chung là một giải pháp rất quan trọng trong việc nâng cao tính chuyên nghiệp cũng như tính chính xác của các kết quả định giá của công ty Chuyên viên định giá không được tự ý sửa đổi, bổ sung kết quả trong quá trình thẩm định giá nhằm thay đổi kết quả thẩm định giá, phải tuân thủ và làm theo quy trình dựa trên cơ sở và quy tình của công ty một cách rõ ràng và minh bạch.