Ngày nay, thị trường nhà đất đã thực sự trở thành một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường của nền kinh tế quốc dân. Đặc biệt, trong giai đoạn hiện nay, đất nước ta đang thực hiện công cuộc đẩy mạnh công nghiệp hóa đất nước cùng với việc mở rộng hội nhập kinh tế quốc tế thì nhu cầu sử dụng đất để phục vụ cho quá trình phát triển cơ sở hạ tầng, công nghiệp, thương nghiệp, dịch vụ ngày càng lớn làm cho áp lực về đất đai ngày càng gia tăng. Điều này là một nhân tố quan trọng làm cho thị trường nhà đất phát triển.
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
Cơ sở lý luận
2.1.1 Một số khái niệm liên quan
2.1.1.1 Khái niệm về bất động sản
Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người tạo ra Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, cây trồng…và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chổ coi bất động sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa bất động sản và động sản”.
Hầu hết các nước đều coi bất động sản là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không thể tách rời đất đai, được xác định bởi vị trí của đất (Điều 517,518 Luật Dân Sự Cộng hòa Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản…). Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của dân sự.
Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản gắn liền với đất đai được coi là bất động sản Điều 100 Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm bất động sản bao gồm đất đai và tài sản gắn liền với đất.
Theo Bộ Luật Dân sự năm 2015 Điều 107 phân loại bất động sản và động sản trong đó bất động sản bao gồm: Đất đai, Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; Kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai theo quy định của pháp luật Động sản không phải là những bất động sản [4].
2.1.1.2 Khái niệm về thị trường bất động sản a Khái niệm về thị trường
Thị trường là nơi người mua và người bán tự tìm đến với nhau qua tiếp xúc trao đổi, thăm dò để nhận được lời giải đáp mà mỗi bên cần biết.
Thị trường là nơi trao đổi hàng hóa bao gồm cả hàng hóa hữu hình và hàng hóa vô hình.
Thị trường là nơi thể hiện tổng hòa các quan hệ trao đổi hàng hóa, tức là quan hệ giao dịch giữa người mua và người bán, giữa sản xuất và lưu thông, giữa cảm ứng và nhu cầu và cũng là đầu mối thực hiện giá trị và chuyển dịch giá trị của hàng hóa.
Thị trường thể hiện yêu cầu tiêu thụ đối với mỗi chủng loại hàng hóa, tức là thể hiện đặc trưng bản chất của thị trường Mọi hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp là nhằm thỏa mãn yêu cầu của người tiêu dùng và người tiêu dùng là nhân vật chủ đạo của thị trường [2]. b Khái niệm về thị trường bất động sản
Dựa trên các phân tích lý luận về thị trường, các chuyên gia kinh tế cũng như các nhà nghiên cứu về bất động sản trong nước và quốc tế đã đưa ra một số khái niệm về thị trường bất động sản như sau :
Khái niệm một: Thị trường bất động sản là nơi hình thành các quyết định về việc ai tiếp cận được bất động sản và bất động sản đó được sử dụng như thế nào và vì mục đích gì.
Khái niệm hai: Thị trường bất động sản là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giá trị của hàng hóa bất động sản.
Khái niệm ba: Thị trường bất động sản là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như môigiới, tư vấn,…giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh đối với thị trường bất động sản.
Khái niệm bốn: Thị trường bất động sản là “nơi” tiến hành các giao dịch về bất động sản gồm chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, tư vấn.
Như vậy, hiện có rất nhiều quan niệm khác nhau về thị trường bất động sản, có thể khái quát chung về khái niệm thị trường bất động sản như sau: Thị trường bất động sản là tổng hòa các giao dịch về bất động sản tại một thời điểm nhất định trong một thời gian xác định [2].
2.1.1.3 Khái niệm về dự án
Thuật ngữ dự án được dùng tương đối rộng rãi ở nước ta trong những năm gần đây Dự án có thể thực hiện trên một quy mô lớn do Chính phủ tiến hành, nhỏ hơn là các dự án do một tỉnh, huyện, một tổ chức xã hội thực hiện Dự án không nhất thiết phải là một việc to lớn phức tạp Dự án có thể rất đơn giản như một kế hoạch hoạt động các nhân, một gia đình, như cải tạo một vườn hoa, phát triển một trang trại, phát triển chăn nuôi một loại gia súc, gia cầm nào đó… Nói chung, dự án được hiểu như một kế hoạch can thiệp để giúp một tổ chức, một cộng đồng hoặc một cá nhân nhằm thay đổi đến một cái mới tốt đẹp hơn Hiện nay có nhiều quan niệm khác nhau về dự án, sau đây là một số định nghĩa về dự án.
Theo Wikipedia: Dự án là một tập hợp các hoạt động có liên quan đến nhau được thực hiện trong một khoảng thời gian có hạn, với những nguồn lực đã được giới hạn; nhất là nguồn tài chính có giới hạn để đạt được những mục tiêu cụ thể, rõ ràng, làm thỏa mãn nhu cầu của đối tượng mà dự án hướng đến.
Cơ sở thực tiễn
2.2.1 Khái quát về thị trường bất động sản tại Việt Nam
Thị trường bất động sản Việt Nam năm 2021 đã trải qua một năm đầy sóng gió bởi dịch COVID-19diễn biến phức tạp và kéo dài song lực cầu mạnh được duy trì đã giúp “phá băng” thị trường Mua bán bất động sản diễn ra nhộn nhịp những tháng cuối năm 2021 Bên cạnh đó, thị trường bất động sản cũng còn những bất cập như giá nhà tăng cao, nguồn cung hạn chế… Năm 2022, nền kinh tế được vận hành trong tâm thế “sống chung với đại dịch” và thị trường bất động sản đang được kỳ vọng có bước phát triển mới tích cực.
Những tháng đầu tiên năm 2021, thị trường xảy ra đợt sốt đất diện rộng,trong đó điểm nóng là các tỉnh như Thái Nguyên, Bắc Giang… Tháng 4-2021,dịch COVID-19tái bùng phát, giãn cách xã hội đã khiến thị trường rơi vào cảnhtrầm lắng kéo dài Không chỉ nhà đầu tư mà người dân cũng có tâm lý giữ tiền Sau giãn cách xã hội, nhu cầu tìm kiếm bất động sản đã phục hồi trở lại.
Không chỉ bị ảnh hưởng bởi dịch Covid-19, thị trường bất động sản còn gặp khó khăn do nguồn cung hạn chế Nguồn cung trên thị trường đã có sự sụt giảm từ những năm trước do vướng mắc về cơ chế, chính sách Trong năm
2021, dịch COVID-19 càng khiến nguồn cung khan hiếm trầm trọng.
Dù trải qua 2 năm dịch bệnh phức tạp nhưng thị trường bất động sản Việt Nam vẫn ghi nhận những chỉ dấu tích cực Đó là mối quan tâm của người tìm kiếm bất động sản liên tục tăng mạnh và tỷ lệ hấp thụ của thị trường đạt mức rất cao.
Về triển vọng của thị trường bất động sản, chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực phân tích, năm 2021, nguồn vốn đổ vào bất động sản vẫn khả quan Trong đó, nguồn vốn tín dụng trong quý III-2021 tăng khoảng 6% so với cuối năm 2020; tổng dư nợ tín dụng bất động sản khoảng 2 triệu tỷ đồng Trong 11 tháng năm
2021, tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài đăng ký mới vào bất động sản đạt gần 2 tỷ USD (chiếm khoảng 11%)… Cùng với việc nước ta đang đẩy mạnh đầu tư công, hàng loạt dự án hạ tầng quy mô được triển khai sẽ tạo động lực giúp thị trường bất động sản tăng trưởng mạnh trong năm 2022.
Về nguồn cung, nguồn cung thị trường căn hộ năm 2022 đón nhận số lượng gấp đôi năm 2021 Nguồn cung thị trường nhà ở gắn liền với đất tăng 20-30%. Nhưng so với nhu cầu lớn trên thị trường, trong 2 năm tới vẫn có sự lệch pha về cung-cầu Bên cạnh đó, chi phí đất, nhân công tăng sẽ dẫn đến tăng giá bất động sản trong thời gian tới.
Nhà ở, nhất là các khu đô thị sẽ phát triển mạnh nhờ lực cầu vẫn rất lớn. Bên cạnh đó, việc Việt Nam đang tham gia vào nhiều hiệp định thương mại tự do giúp bất động sản công nghiệp và logistics tăng trưởng mạnh trong năm tới.
Nhu cầu mua đất nền làm tài sản vẫn được ưa chuộng và tiếp tục là phân khúc được lựa chọn hàng đầu của các nhà đầu tư.
Cho rằng đại dịch COVID-19 vẫn là một rủi ro phải tính đến, theo hướng tích cực, thị trường bất động sản năm 2022 và giai đoạn 2022 - 2025 sẽ bước vào chu kỳ phát triển mới, với giả định kinh tế phục hồi, một số cơ chế, chính sách được tháo gỡ… Với kịch bản tiêu cực, thị trường bất động sản sẽ có những diễn biến khó khăn khi dịch COVID-19vẫn phức tạp và nền kinh tế phục hồi không như mong muốn; các chính sách về đất đai, bất động sản không có chuyển biến tích cực Còn kịch bản trung tính phụ thuộc ở nhiều hay ít các điều kiện tác động xảy đến Tuy nhiên, trong bối cảnh và xu thế hiện nay, thị trường bất động sản sẽ phát triển theo hướng tích cực.
Bộ Xây dựng tiếp tục đẩy mạnh phát triển nhà ở, nhất là nhà ở xã hội, đồng thời tăng cường quản lý, bảo đảm thị trường bất động sản phát triển ổn định Bộ cũng sẽ tập trung sửa đổi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản; đôn đốc các bộ, ngành, địa phương triển khai Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2030 và có chính sách tháo gỡ khó khăn để phát triển nhà ở xã hội, nhà ở phân khúc thu nhập thấp và trung bình, khắc phục việc mất cân đối cơ cấu sản phẩm nhà ở.
2.2.2 Khái quát về thị trường bất động sản tại tỉnh Thừa Thiên Huế
Trong bối cảnh thị trường bất động sản tại các thành phố lớn đã dần bão hòa trong vài năm trở lại đây, các ông lớn bất động sản đang tích cực thúc đẩy chiến lược “đánh bắt xa bờ”, tìm kiếm cơ hội đầu tư dài hạn ở những thị trường mới thì Thừa Thiên Huế là “điểm ngắm” không thể bỏ qua của các nhà đầu tư.
Theo Nghị quyết số 54-NQ/TW của Bộ Chính trị về xây dựng và phát triển tỉnh Thừa Thiên Huế đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045, Thừa Thiên Huế được định hướng trở thành thành phố trực thuộc trung ương trong giai đoạn từ
2021 - 2025 Nhằm thúc đẩy định hướng phát triển, Thừa Thiên Huế đã thống nhất sáp nhập 13 xã, phường của các huyện, thị xã vào TP Huế, mở rộng đô thị lên gấp 5 lần hiện tại Điều này đã góp phần kích thị trường bất động sản (BĐS) tại Huế trở nên sôi động.
Từ đầu năm 2021, làn sóng đầu tư công vào dải đất miền Trung chính là nơi bắt đầu cho hàng loạt công trình giao thông với nguồn vốn đầu tư lên đến hàng ngàn tỷ đồng Cùng với việc đầu tư mở rộng sân bay quốc tế Phú Bài, tuyến đường cao tốc Bắc Nam qua khu địa bàn miền Trung cũng đang dần được hoàn thiện, có thể nói giao thông đối ngoại đến Huế đã được chuẩn bị chu đáo, sẵn sàng cho Thừa Thiên Huế hoàn thiện hệ thống hạ tầng khung của đô thị trực thuộc trung ương.
Mặt khác, trong những năm qua, TP Huế đã xây dựng được hình ảnh đô thị thông minh, thành phố xanh - sạch - sáng với hạ tầng đô thị được hoàn thiện và nâng cấp hàng năm, các khu đô thị mới được đầu tư bài bản Các dự án BĐS tại Huế cũng đóng góp một phần quan trọng trong quá trình hoàn chỉnh hạ tầng đô thị Thừa thiên Huế đã sớm hoàn chỉnh quy hoạch để kêu gọi các nhà đầu tư đa dạng phân khúc như: các khu đô thị mới, du lịch nghỉ dưỡng, nhà ở thương mại, đất nền, phát triển đô thị, BĐS công nghiệp
Nổi bật nhất phải kể đến dự án TTTM Aeon Mall với tổng đầu tư lên đến
170 triệu USD, dự kiến hình thành trong giai đoạn 2021 - 2023 Sự kiện này đang thu hút hàng loạt sự chú ý của các nhà đầu tư BĐS.
ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Đối tượng nghiên cứu
- Các dự án bất động sản đã và đang triển khai trên địa bàn huyện Quảng Điền.
- Phân khúc đất nền (đất ở tại đô thị và đất ở tại nông thôn) trong thị trường bất động sản tại huyện Quảng Điền.
Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi không gian: Đề tài được thực hiện tại huyện Quảng Điền, tỉnh Thừa Thiên huế.
+ Thời gian thực hiện: Từ 02/2022 – 5/2022.
+ Thời gian thu thập số liệu: số liệu trong giai từ năm 2018 đến năm 2021.Định hướng thị trường bất động sản huyện Quảng Điền đến năm 2030.
Nội dung nghiên cứu
- Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình sử dụng đất tại huyện
- Thực trạng thị trường bất động sản tại huyện Quảng Điền.
- Đánh giá tiềm năng phát triển thị trường bất động sản tại huyện Quảng Điền.
- Đề xuất các giải pháp để định hướng phát triển thị trường bất động sản tại huyện Quảng Điền.
Phương pháp nghiên cứu
3.4.1 Phương pháp thu thập số liệu
3.4.1.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp Đề tài tiến hành thu thập số liệu, tài liệu liên quan đến nội dung nghiên cứu, như Luật đất đai 2013, Luật kinh doanh bất động sản, các số liệu tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Quảng Điền.
3.4.1.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp Để tiến hành thu thập số liệu sơ cấp thông qua việc phỏng vấn các nhà môi giới, chuyên viên môi giới bất động sản, tại khu vực nghiên cứu bằng các mẫu hỏi để thu thập thông tin phục vụ đề tài nghiên cứu.
Thu thập số liệu sơ cấp được thực hiện thông qua việc điểu tra 30 phiếu hỏi nhà môi giới bất động sản nội dung khảo sát bao gồm: Đánh giá thị trường bất động sản, cơ sở đánh giá thị trường bất động sản, nhận định thị trường bất động sản và các nội dung liên quan nhằm khảo sát ý kiến để đánh giá thị trường bất động sản từ góc độ của nhà môi giới bất động sản.
3.4.2 Phương pháp tổng hợp và xử lý số liệu
Sử dụng phương pháp so sánh giá đất tại các thời điểm để thấy được sự thay đổi của thị trường bất động sản qua các giai đoạn khác nhau So sánh giá đất Nhà nước và giá đất thị trường.
- Thống kê các giao dịch về bất động sản giai đoạn 2018-2021.
- So sánh giữa các số liệu giao dịch thực tế và pháp lý và số liệu cung để tìm ra mối quan hệ cung - cầu làm cơ sở nhận định, đánh giá.
- Thống kê, tổng hợp, phân tích kết quả điều tra xã hội học đối với 30 mẫu điều tra để kiểm chứng nhận địch về thị trường bất động sản của huyện.
- Sử dụng phần mềm Excel của hãng Microsoft để thực hiện.
Trong quá trình thực hiện đề tài, tổ chức trao đổi xin ý kiến của các chuyên gia có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý sử dụng đất, phát triển thị trường bất động sản, nêu thực trạng về thị trường bất động sản của huyện Quảng Điền, quan điểm phát triển trong thời gian tới; phản biện phù hợp với tính chất, nội dung của nghiên cứu.
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình sử dụng đất tại huyện Quảng Điền
Quảng Điền là huyện nằm về phía Bắc tỉnh Thừa Thiên Huế, cách thành phố Huế khoảng 15 km.
- Phía Đông và Nam giáp huyện Hương Trà;
- Phía Tây và Tây - Bắc giáp huyện Phong Điền;
- Phía Bắc và Đông - Bắc giáp biển Đông.
Với giới hạn đó Quảng Điền nằm gọn trong khoảng 16 o30’58”- 16 o40’13” vĩ độ bắc và 107o21’38”- 107 o34’ kinh độ đông.
Hình 4.1 Vị trí huyện Quảng Điền trong tổng thể tỉnh Thừa Thiên Huế
Huyện Quảng Điền tiệm cận với đường QL 1A, cao tốc Bắc Nam (La Sơn– Cam Lộ) thông qua tuyến TL8C, TL11A và nằm trên hành lang kinh tế ĐôngTây, vùng kinh tế ven biển Tam Giang – Cầu Hai.
Quảng Điền nằm ở hạ lưu sông Bồ, có đất đai màu mỡ, là vùng trọng điểm lúa của tỉnh Với bờ biển dài 9km và vùng đầm phá rộng lớn với diện tích mặt nước 2.357 ha, Quảng Điền có tiềm năng về đánh bắt và nuôi trồng thủy, hải sản.
Phần lớn diện tích huyện Quảng Điền thuộc địa bàn thấp trũng, địa hình được chia thành 3 vùng chính sau:
Vùng đồng bằng lưu vực sông Bồ: Có diện tích tự nhiên khoảng 8.850 ha, chiếm 54,2% tổng diện tích toàn huyện.
Nằm gọn trong vùng nhiệt đới gió mùa, địa hình vừa có duyên hải, vừa có cao nguyên, khí hậu Thừa Thiên Huế nói chung và Quảng Điền nói riêng có 2 mùa rõ rệt:
+ Mùa khô từ tháng 3 đến tháng 8, chịu ảnh hưởng gió Tây Nam nên không khí khô nóng, oi bức.
+ Mùa mưa từ tháng 9 năm trước đến tháng 2 năm sau Tháng 9, 10 thường kéo dài lũ lụt Tháng 11 mưa dai dẵng.
Sông ngòi chảy qua huyện Quảng Điền có sông Bồ bắt nguồn từ dãy núi Sơn Hồ chảy qua bến Phú Ốc đến Phú Lễ chia ra một chi chảy quanh ra phía Bắc đến các làng Cổ Tháp, Sơn Tùng, chảy qua Nam Dương hiệp với sông Nam Phù chảy vòng lại phía Đông Bắc đến thôn An Xuân rồi đổ ra vùng phá Tam Giang.
Sông Kim Đôi ở phía Đông Nam huyện là một nhánh của sông Hương Từ địa giới làng Thanh Phước thuộc huyện Hương Trà chia ra một nhánh chảy về phía Bắc, đến sông Kim Đôi hiệp lưu với sông Thanh Hà chảy ra đông bắc đến chỗ Quán Cửa rồi trút vào vùng biển Tam Giang Đây là hai con sông lớn nối liền với nhiều kênh, hói, ngang dọc khác, là nguồn nước, nguồn phù sa màu mỡ bồi đắp cho nhiều cánh đồng phì nhiêu của các xã Quảng Thọ, Quảng Phước, Quảng An, Quảng Thành, Quảng Vinh, Quảng Phú
Hiện nay sông Sịa được cải tạo, kè sông Sịa cùng với việc giải tỏa khu vực dân cư ven sông đã góp phần giảm thiểu ô nhiễm môi trường, nguồn nước được lưu thông chảy ra đầm phá theo hệ thống thủy lợi, kênh Diên Hồng đổ ra pháTam Giang qua cống Ba Cửa.
Nguồn nước mặt tại Quảng Điền khá phong phú, vùng đầm phá Tam Giang rộng lớn có diện tích mặt nước ha có tiềm năng về đánh bắt và nuôi trồng thủy, hải sản, dịch vụ du lịch sinh thái, hệ thống sông ngòi khá dày ao hồ phân bố rộng khắp trên địa bàn với 2 sông lớn là sông Bồ và sông Kim Đôi có vai trò quan trọng trong sản xuất nông nghiệp, cung cấp nước tưới tiêu và giao thông trong vùng.
Ngoài nguồn nước mặt dồi dào, Quảng Điền còn có một trữ lượng nước ngầm khá phong phú rất dễ khai thác và sử dụng có hiệu quả vào mục đích sản xuất, sinh hoạt.
Các loại đất tạo nên thổ nhưỡng huyện Quảng Điền bao gồm: đất phù sa không được bồi đắp hàng năm của hệ thống sông Bồ, đất phù sa được bồi đắp hàng năm của hệ thống sông Bồ, đất nhiễm mặn ít – trung bình, đất nhiễm mặn nhiều, đất cát, đất ngập mặn ven phá Tam Giang, đất ngập nước ở vùng cửa sông Ô Lâu.
- Tài nguyên biển và bờ biển
Biển tiếp giáp với hai xã Quảng Công, Quảng Ngạn bờ biển dài 9km, dân cư làm nghề ngư nghiệp đánh bắt và chế biến hải sản khoảng 1.253 hộ 5 thôn thuộc xã Quảng Ngạn định cư sát biển là Tây Hải, Trung Hải, Tân Mỹ A, Tân
Mỹ B-C và Đông Hải Tài nguyên biển của huyện là điều kiện và nguồn tài nguyên quý để huyện phát triển kinh tế biển, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế nông nghiệp và nông thôn của huyện trong thời gian tới.
Quảng Điền có khoảng 1250,41ha đất lâm nghiệp có rừng, trong đó diện tích đất rừng sản xuất là 1080,85ha, đất rừng phòng hộ có diện tích 169,56ha Đáng kể nhất là việc phát triển hệ sinh thái rừng ngập mặn vùng ven biển và đầm phá được chú trọng ưu tiên, góp phần nâng cao tính đa dạng hệ sinh thái rừng, chống sạt lở, hạn chế tác động của sóng, bão lũ, ứng phó với biến đổi khí hậu.
Việc trồng cây ngập mặn phân tán còn tạo ra các vành đai xanh xung quanh ao nuôi thủy sản, là nơi trú ẩn và cung cấp một nguồn thức ăn cho các loài tôm,cua, cá,… thu hút nhiều loài chim về trú ngụ; tạo điều kiện phát triển du lịch sinh thái địa phương và và sinh kế bền vững đặc trưng của huyện.
- Tài nguyên du lịch và nhân văn
Quảng Điền có nguồn tài nguyên du lịch khá đa dạng phong phú đặc biệt là tài nguyên du lịch văn hóa, tự nhiên, sinh thái gắn với du lịch đồng quê.
Quảng Điền là vùng đất văn vật với các di sản văn hóa lịch sử phong phú, tiêu biểu như di chỉ thành Hóa Châu (làng Thành Trung, xã Quảng Thành), Sịa, Sơn Tùng.v.v., đã 2 lần được lựa chọn để xây dựng thủ phủ Đàng Trong Đó là Phước Yên (1626 - 1636) và Bác Vọng (1712 - 1738) (10 di tích lịch sử văn hóa đã được công nhận) Quảng Điền còn có nhiều danh thắng, cổ tự từng rất nổi tiếng như đền thờ thần Xích Long ở Bác Vọng, chùa Phú Ốc (gần bến đò Phú Ốc cũ), chùa Sơn Tùng, chùa Bác Vọng Gắn liền với các di sản phong phú - những di sản văn hóa phi vật thể phong phú, bao gồm phong tục, lễ hội, nghề truyền thống, ẩm thực… Quảng Điền nổi tiếng có hội vật xuân làng Thủ Lễ, lễ hội văn hóa tâm linh… Nghề truyền thống đan lát Bao La (Quảng Phú), Thủy Lập (Quảng Lợi), làng rau xanh Thành Trung… Trải qua nhiều thế hệ, người dân Quảng Điền đã xây dựng lên một nền văn hoá truyền thống mang đậm bản sắc dân tộc.
Hình 4.2 Cảnh quan phá Tam Giang
Đánh giá thực trạng thị trường bất động sản tại huyện Quảng Điền
4.2.1 Thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Trong giai đoạn 2018 - 2021, thị trường bất động sản tại huyện Quảng Điền diễn ra rất sôi động cùng với xu hướng chung của thị trường bất động sản toàn quốc, kết quả các giao dịch bất động sản tại Quảng Điền trong giai đoạn 2018 -
2021 được thể hiện ở bảng 4.2 như sau:
Bảng 4.2 Số lượng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hàng tháng tại huyện Quảng Điền giai đoạn 2018 - 2021
Tổng giao dịch giai đoạn
(Nguồn: Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện Quảng Điền)
Biểu đồ 4.3 Tổng lượng giao dịch bất động sản giai đoạn 2018 – 2021 tại huyện Quảng Điền
Qua bảng 4.2 và Biểu đồ 4.3 cho thấy:
Tổng số giao dịch ở năm 2018 là 324 hồ sơ, đến năm 2021 tăng lên 2399 hồ sơ chuyển nhượng, Tăng gần 7,4 lần so với năm 2018, số lần giao dịch trong giai đoạn 2018 - 2021 tập chung nhiều nhất tháng 8 với tổng lần giao dịch lên đến 266 lần, những tháng có số lượng giao dịch đứng thứ 2 là tháng 5,6,9;10;12 có số giao dịch trên 200 hồ sơ, các tháng 1;3;4;11 đứng thứ 3 với tổng số lượng giao dịch hàng tháng sau 4 năm là trên 100 hồ sơ Kết quả giao dịch trên ta thấy có sự biến động chi tiết các giao dịch về bất động sản theo từng năm và có sự chênh lêch rõ rệt giữa các tháng và năm.
Như chúng ta thấy 2018 là năm thị trường bất động sản Quảng Điền diễn ra chậm chưa được sôi động, việc mua bán chuyển nhượng còn nhiều hạn chế Vì vậy, tổng năm 2018 chỉ có 324 bộ hồ sơ chuyển nhượng chiếm 13.4% trên tổng hồ sơ 4 năm Trung bình mỗi tháng hồ sơ chuyển nhượng năm 2018 chỉ có 27 bộ, đa số là việc mua bán với nhu cầu thực tế đáp ứng với nhu cầu cá nhân ( mua đất xây nhà, kinh doanh , đấu giá…)
Bước qua năm 2019 có sự khởi sắc so với năm 2018 Năm 2019 cũng được xem là bước khởi đầu của bất động sản Quảng Điền, Số lượng hồ sơ cũng được tăng nhẹ, Tăng gấp 1,2 lần so với năm 2018 , chiếm gần 16,5% tổng hồ sơ chuyển nhượng các năm.
Năm 2019 là thời điểm vàng để thu hút được nhiều nhà đầu tư, cơ sở hạ tầng ngày được nâng cấp, cơ sở vật chất được cải thiện, nhu cầu đời sống con người tăng cao, giá đất ở các khu vực khá rẻ so với mặt bằng chung của tỉnh và đặt biệt là các chính sách về đất đai được mở cửa, hồ sơ thủ tục đơn giản tạo điều kiện cho các nhà đầu tư đến với Quảng Điền. Đến năm 2020 đợt dịch COVID-19bùng phát đã làm nền kinh tế Quảng Điền nói riêng và trên toàn tỉnh Thừa Thiên- Huế nói chung chịu nhiều tác động nghiêm trọng, thị trường bất động sản trong nước cũng không là ngoại lệ. Những thách thức đặt ra bởi đại dịch COVID-19cũng như kinh tế tăng trưởng chậm lại làm nhu cầu suy giảm, nguồn cung thiếu hụt Điều này diễn ra tại các thị trường như Quảng Điền với nhu cầu rất lớn về phân khúc nhà đất nền, làm ảnh hưởng lớn đến tình hình thị trường chung Nhưng mặt khác với số liệu chuyển nhượng năm 2020 cho thấy số lượng hồ sơ tăng cao so với các năm trước Tổng hồ sơ chuyển nhượng năm 2020 là 487 hồ sơ, Tăng gần 1,3 lần so với 2019 và tăng 1.5 lần so với 2018, Chiếm hơn 20.3% tổng hồ sơ chuyển nhượng 2019-2021.
Tháng 6 đến tháng 9 là những những tháng có số lượng hồ sơ cao nhất trong năm (44 - 74 bộ) vì thời điểm ngày vấn đề về dịch bệnh cũng được kiểm soát, thị trường bất động sản ngày càng đi lên, số lượng công ty phân lô cũng đẩy dần nhiều về phía bắc thành phố Huế tạo sự biến động tích cực đến thị trường bất động sản Quảng Điền trong thời điểm này cũng đồng thời việc chuyển nhượng đất đai ngày càng tăng Cho thấy năm 2020 số lượng hồ có sự tăng nhanh so với các năm còn lại.
Năm 2021 là một năm BĐS trải qua nhiều thăng trầm và biến động, có cả kết quả tích cực và chưa tích cực, là năm vô cùng biệt, cùng với "sốt đất" trên phạm vi cả nước, 2021 cũng là năm chứng kiến số lượng các nhà đầu tư BĐS tham gia thị trường tăng cao chưa từng có, tỷ lệ thuận với số lượng các nhà đầu tư tham gia vào thị trường chứng khoán Với những yếu tố đó đã ảnh hưởng lớn đến 1 khu vực bất động sản như Quảng Điền, chịu sự tác động trực tiếp đến việc giao dịch kinh doanh bất động sản đồng thời số lượng hồ sơ chuyển nhượng về đất đai cũng tăng cao đột biến trong những năm trước Tổng hồ sơ chuyển nhượng năm 2021 là 1193 giao dịch, tăng gấp 2.5 lần so với 2020, gấp 3 lần so với 2019 và gấp 3,7 lần so với 2018 Chiếm hơn 49,7% tổng số lượng giao dịch
2018 - 2021 Đầu năm 2021 thị trường bất động sản Quảng Điền chỉ mới bắt nhịp về phân lô tách thửa, sau thời gian tháng 5/2021 do tiếp cận, hiểu biết và những nhận định mới về sự tiềm năng của bất động sản Quảng Điền do đó những nhà đầu tư cá nhân và tổ chức tập trung về khu vực này dẫn đến số lượng hồ sơ chuyển nhượng ngày càng nhiều
Với những sự đánh giá trên về thực trạng chuyển nhượng huyện quảng điền cho thấy số lượng hồ sơ chuyển nhượng ngày càng tăng nhanh Năm 2018-2019 theo số liệu thống kê và phân tích thì giai đoạn này có sự tăng với tốc độ chậm do mặt bằng chung về giá cả, vị trí nằm vùng ven phía bắc của thành phố Huế, chưa được sự biết đến nhiều nhà đầu tư Nhưng bước sang năm 2020 đến 2021 có sự tẳng trưởng đột biến về các mặt do có sự quan tâm và đầu tư đặc biệt ở các khi vực Ngoài những việc chuyển nhượng thông qua quy định pháp luật thì nhiều thửa đất được phân lô và lướt cọc qua nhiều cá nhân Có thể 1 lô đất sau khi sang tên chuyển nhượng trước đó thì có 5-7 trường hợp “lướt cọc” thành công Cho thấy thị trường bất động sản Quảng Điền trong những năm 2018 -
2021 thực sự tiềm năng, xứng đáng là khu vực để đầu tư trong những thời gian tiếp tới.
4.2.2 Thực trạng việc phân lô bán nền
Quảng Điền là khu vực xuất phát điểm từ vùng đất chủ yếu là thuần nông, trong những năm gần đây do nhu cầu của thị trường, các nhà đầu tư đã bắt đầu mở rộng thị trường khi giá đất các khu vực trung tâm thành phố Huế đã tăng rất nhanh Vì vậy, huyện Quảng Điền được coi là vùng đất đầy tiềm năng phát triển, chính vì vậy giai đoạn 2018 - 2021 số lượng hồ sơ tách thửa tăng cao, cụ thể:
Bảng 4.3 Số lượng hồ sơ phân lô, tách thửa giai đoạn 2018 - 2021
(Nguồn: Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Quảng Điền)
Theo số liệu tại bảng 4.3 cho thấy số lượng hồ sơ tách thửa tăng trong giai đoạn 2018 – 2021 tăng cao Tổng số lượng hồ sơ năm 2021 là 505 hồ sơ tăng gần 6.6 lần so với năm 2018 (77 hồ sơ) Số lượng hồ sơ tách thửa nhiều nhất chủ yếu tập trung những tháng cuối năm.
505 số lượng hồ sơ tách thửa
Biểu đồ 4.4 Số lượng hồ sơ tách thửa huyện Quảng Điền giai đoạn 2018-
Theo sự tìm hiểu thị trường năm 2019 cho thấy thời điểm này bắt đầu có xu hướng mới về thị trường phân lô tách thửa để phục vụ thị trường Ví dụ những khu phân lô trong năm 2019 dưới đây:
- Khu phân lô đất nền TDP Vân Căn – Thị trấn Sịa
Tọa lạc tại kiệt 10 đường Đặng Huy Cát – Thị trấn Sịa Vị trí trung tâm của thị trấn và sau lưng trường THPT Nguyễn Chí Thanh với nhiều tiện ích dịch vụ xung quanh cực kỳ thuận lợi Số lượng 2 lô, diện tích trung bình 120 - 140m 2 / lô.
- Dự án khu phân lô đất nền tại Quảng Phú
Dự án tọa lạc tại thôn Bác Vọng Tây – xã Quảng Phú Vị trí trung tâm của xã Quảng Phú gần tuyến đường liên xã nối các xã Quảng Điền với phường Tứ
Hạ - thị xã Hương Trà, nằm gần trường học, ủy ban nhân dân, trạm y tế Dự án được đầu tư vao thời điểm đầu năm 2021 và được coi là một trong những dự án lớn nhất huyện Quảng Điền thời điểm đó.
+ Chủ đầu tư, nhà phát triển dự án: Công ty Bất động sản AKAI Land + Quy mô dự án: 11 lô đất nền với diện tích từ 90m 2 đến 100m 2
+ Vị trí dự án: Tọa lạc tại thôn Bác Vọng Tây – xã Quảng Phú
- Khu phân lô đất nền Thôn Lai Trung – Quảng Vinh
Tọa lạc tại Thôn Lai Trung, nằm sau chợ Quảng Vinh Số lượng 2 lô, diện tích tung bình 140m 2 / lô.
Trên là 1 số khu phân lô được tách thửa và bán ra thị trường trong năm 2019.
Đề xuất các giải pháp để định hướng thị trường bất động sản tại huyện Quảng Điền
Các thủ tục về đất đai bộ phận cơ quan nhà nước cần phải thực hiện đúng hẹn và đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính theo hình thức liên thông, cắt giảm thủ tục, rút ngắn thời gian giải quyết hồ sơ, chi phí thực hiện trong hoạt động đầu tư xây dựng các dự án bất động sản.
Cần tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát toàn diện tình hình thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, việc cho thuê đất, giao đất,chuyển mục đích sử dụng đất, tách hợp thửa, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn.
Các cơ quan quản lý thị trường bất động sản tại huyện Quảng Điền cần tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về trình tự thủ tục đầu tư; về huy động vốn và mua bán, chuyển nhượng của các chủ đầu tư các dự án phát triển Kiểm tra thường xuyên các sàn giao dịch bất động sản, kịp thời phát hiện và uốn nắn các sai phạm về giao dịch, mua bán, thực hiện các dịch vụ trong kinh doanh bất động sản Kiên quyết xử lý những sàn giao dịch bất động sản cố tình vi phạm pháp luật trong giao dịch và những hành vi gian dối, “làm giá” gây mất ổn định thị trường.
Bên cạnh đó, cần có biện pháp thích hợp để hạn chế đầu cơ và khuyến khích sử dụng có hiệu quả bất động sản theo hướng bắt buộc các chủ sở hữu, chủ sử dụng bất động sản phải nộp thuế tài sản, điều chỉnh giảm tiền sử dụng đất phải nộp khi giao đất nhưng tăng thuế nhà đất đóng hàng tháng (hoặc hàng năm) Việc hạn chế đầu cơ bất động sản sẽ góp phần tăng cung hàng hóa cho thị trường, giảm tình trạng đầu cơ, góp phần thúc đẩy thị trường phát triển lành mạnh.
Thường xuyên bổ sung thông tin, rà soát công tác quy hoạch khu công nghiệp, đô thị, kế hoạch sử dụng đất của địa phương.
Tăng cường kiểm tra, thanh tra, giám sát toàn diện tình hình thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, việc cho thuê đất, giao đất, cấp sổ đỏ trên địa bàn.
Cần xây dựng chiến lược về nhà ở, xây dựng, quy hoạch kế hoạch sử dụng đất nhằm tạo lập một lượng bất động sản đất đai hàng hóa để đáp ứng nhu cầu của xã hội.
Thành lập cơ chế kiểm soát hoạt động của thị trường bất động sản thông qua việc quy định điều kiện, năng lực tài chính, giấy phép kinh doanh của các chủ thể đầu tư kinh doanh bất động sản; quy định về điều kiện chuyển nhượng dự án; quy định về điều kiện để bất động sản được tham gia trên thị trường; ban hành các quy chế pháp lý để thành lập và hoạt động các tổ chức trung gian hỗ trợ phát triển thị trường bất động sản như: Môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản.
Các chính sách liên quan đến thuế như thuế sử dụng đất, lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân, thuế thu nhập doanh nghiệp từ hoạt động BĐS, tiền sử dụng đất, cần phải được cải cách theo hướng thuận tiện nhất để phù hợp với nhu cầu xã hội. b Đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
Các công ty bất động sản hoạt động trên địa bàn huyện Quảng Điền cần bắt buộc tất cả nhân viên đều có chứng chỉ hành nghề môi giới bất đông sản Tránh làm ảo giá, sốt giá, nhiễu loạn thị trường, mất cân bằng về gía cả giữa các khu vực.
Doanh nghiệp BĐS phải thể hiện trách nhiệm với người tiêu dùng Trong đó, các doanh nghiệp BĐS luôn phải thể hiện đầy đủ trách nhiệm với xã hội, trách nhiệm với người tiêu dùng; không để tình trạng dự án chưa đủ điều kiện đã đưa vào hoạt động, chất lượng thấp, không bảo đảm an toàn đã bàn giao cho người mua nhà; nhiều trường hợp người mua nhà nhiều năm vẫn chưa làm “sổ đỏ” , hoặc có trường hợp chủ đầu tư đem thế chấp căn hộ đã bán cho người tiêu dùng.
Doanh nghiệp BĐS muốn phát triển bền vững, lâu dài phải luôn tuân thủ pháp luật, tăng cường mối quan hệ, đoàn kết, thống nhất, hợp tác chặt chẽ giữa các doanh nghiệp BĐS để cùng Nhà nước điều chỉnh thị trường BĐS phát triển hợp lý, hiệu quả nhất, không để xảy ra tình trạng lệch pha cung, cầu dẫn đến nguy cơ vỡ trận, là một trong những nguyên nhân khủng hoảng thị trường BĐS.
Tăng cường năng lực về vốn và hiệu quả kinh doanh của các DN hoạt động trong lĩnh vực BĐS: DN kinh doanh BĐS cần điều chỉnh cơ cấu kinh doanh, hướng mạnh vào phân khúc thị trường có khả năng thanh toán như: Phân khúc đất nền giá rẻ cho người tiêu dùng, bởi đây là phân khúc sẽ tạo được sức hút lớn cho thị trường, rút ngắn khoảng cách cung - cầu còn bất tương xứng hiện nay.
Cạnh tranh về giá vẫn là công cụ quan trọng nhất mà các DN cần hướng tới Do vậy, các DN cần đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án, áp dụng công nghệ tiên tiến và sử dụng những công nghệ mới, tiết kiệm chi phí để giảm giá thành sản phẩm, qua đó có thể cạnh tranh về giá, về chất lượng, về sự khác biệt và sự phù hợp của sản phẩm với nhu cầu của người tiêu dùng. c Đối với người tiêu dùng
Người tiêu dùng luôn phải là nhà thông thái, cân nhắc kỹ lưỡng khi đầu tư vào BĐS Việc nhiều người có tiền dư thừa đầu tư vào BĐS hoặc có nhu cầu thật sự để mua nhà ở, đó là tín hiệu vui cho thị trường BĐS Nhưng nếu việc đầu tư không tính toán kỹ lưỡng, chạy theo bầy đàn, thấy kinh doanh có lời tìm mọi cách huy động mọi nguồn vốn, kể cả vay ngân hàng hoặc vay lãi suất cao sẽ dễ dẫn đến những rủi ro khó tránh khỏi hoặc bị lừa khi đầu tư không đúng chỗ.
Do vậy để tránh bị rủi ro, người tiêu dùng phải luôn sáng suốt, tính toán kỹ lưỡng khi xuống tiền đầu tư vào BĐS, lựa chọn những nhà đầu tư chuyên nghiệp có tên tuổi, nguồn lực tài chính minh bạch, cần thiết thuê luật sư, các chuyên gia về BĐS sản tư vấn.
Nhà đầu tư thường xuyên theo dõi, nắm bắt thông tin, tình hình, diễn biến của thị trường, tránh tâm lý đám đông.