Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá đối với mỗi quốc gia, là điều kiện đầu tiên và là nền tảng tự nhiên của bất kỳ một quá trình sản xuất nào đặc biệt là sản xuất nông nghiệp. Đất đai là tài sản có giá trị lớn nhưng lại bị giới hạn về diện tích, con người có thể thay đổi tính chất đất, chuyển mục đích sử dụng đất nhưng không thể mở rộng diện tích đất theo ý muốn, trong khi đó dân số ngày càng tăng, nhu cầu sử dụng đất ngày càng lớn dẫn đến tình trạng thiếu hụt về đất đai. Vì là tài sản đặc biệt và có giá trị lớn nên cần thiết phải xác định giá đất. Việc xác định đúng giá trị đất đai giúp phân bố đất đai cũng như một nguồn lực xã hội một cách hiệu quả, tránh được các tranh chấp khiếu kiện về đất đai.
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
2.1.1 Khái niệm giá đất Đất đai là sản phẩm của tự nhiên Con người không thể trực tiếp làm ra nó và bản thân nó cũng không có giá trị Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình trao đổi mua bán. Nói cách khác, giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi khả năng thu lợi từ đất trong một khoảng thời gian nào đó.
Tại Điều 3 của Luật Đất đai năm 2013 ghi rõ: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”[13].
Giá đất ở nước ta được hình thành trong những trường hợp sau đây:
1 Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo quy định tại Mục 2 của Luật đất đai năm 2013.
2 Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
3 Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
2.1.2 Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất và giá đất ở
Cơ sở hình thành giá đất là một vấn đề có vai trò hết sức quan trọng trong việc định giá đất cụ thể và chính xác Sự hình thành giá trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do các yếu tố chính như địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu.
2.1.2.1 Địa tô Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra Trong chế độ phong kiến, địa tô là sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô Chủ nghĩa tư bản có các loại địa tô đó là địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xoá bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, nó thuộc sở hữu của nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản. Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu những mảnh ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như đất màu mỡ hơn, gần nơi tiêu thụ hơn… làm cho tư bản đầu tư có hiệu suất cao hơn Có hai loại địa tô chênh lệch đó là địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II.
- Địa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản và lao động ngang nhau trên cùng một diện tích đất nhưng kết quả thu được khác nhau.
- Địa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu được do khả năng đầu tư thâm canh đem lại Sự xuất hiện của loại địa tô này chính là sự đầu tư của nhà tư bản không bằng nhau trên cùng một mảnh đất nên kết quả thu được khác nhau. Địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng đất có hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên Địa tô chênh lệch có thể tính theo công thức sau: Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội - Giá cả sản xuất các biệt
Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm cao hơn giá cả sản xuất. Địa tô trong đất xây dựng được hình thành từ việc nhà tư bản đầu tư kinh doanh trên đất để thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do thuê đất của địa chủ để xây dựng Đặc điểm của loại địa tô này là yếu tố vị trí có ảnh hưởng rất lớn Địa tô tăng lên không phải chỉ do tình hình nhân khẩu tăng lên mà còn là sự phát triển của tư bản sát nhập vào đất không ngừng tăng lên[9].
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể thay đổi, vì địa tô vận động độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất, lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất giảm đi và ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua đất tăng lên Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không phân biệt ở thành thị hay nông thôn Như vậy lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp. Dựa trên kết quả của những công trình nghiên cứu lý thuyết về giá đất, với mối tương quan giữa địa tô và lãi suất ngân hàng, các nhà kinh tế học đã tổng kết và đưa ra công thức xác định giá đất như sau: Địa tô Giá đất =
Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất và làm cho giá đất luôn biến động.
Hình 2.1 Đồ thị cung và cầu đất đai
Qua hình 2.1, đồ thị đường cung và cầu đất đai cắt nhau tại điểm E là điểm cân bằng Khi các nếu tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của đường cung và đường cầu, điểm cân bằng cũng thay đổi theo Chẳng hạn lãi suất cho vay mua nhà tăng lên, thì đường cầu dịch sang trái từ D0 sang D1, điểm cân bằng dịch chuyển từ E sang E’, nếu cung không đổi thì giá giảm xuống từ P0 xuống P1.
Quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường.Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì khả năng cung về đất đai trên thị trường luôn cố định về không gian, vì đất đai không thể di chuyển được từ nơi này sang nơi khác Lượng cầu cũng có thể gia tăng không đều giữa các địa phương do các yếu tố như điều kiện phát triển, vị trí địa lý, khí hậu, tâm
2.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
2.1.3.1 Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với giá đất
Yếu tố thông thường là những yếu tố ảnh hưởng chung có tính phổ biến, cộng đồng đến giá đất trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường bao gồm yếu tố kinh tế, nhân khẩu, xã hội, quốc tế.
- Yếu tố nhân khẩu: trạng thái nhân khẩu là yếu tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội Ảnh hưởng của yếu tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với: + Mật độ nhân khẩu: mật độ nhân khẩu tăng cao, nhu cầu đối với đất tăng, vì thế giá đất tăng lên.
- Yếu tố xã hội: xã hội ổn định và phát triển có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất Yếu tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là:
+ Trạng thái ổn định chính trị: là tình trạng ổn định cục diện chính trị trong cả nước.
+ An ninh xã hội: yếu tố này ảnh hưởng đế giá đất rất rõ, một khu vực có trật tự xã hội tốt thì mọi người sẽ cảm thấy an toàn.
Cơ sở thực tiễn của vấn đề nghiên cứu
2.2.1 Tình hình biến động giá đất trên thế giới
Trong giai đoạn phát triển hiện nay của nền kinh tế thế giới, mỗi lĩnh vực kinh tế đều có những thay đổi sâu sắc Hình thái và sự phát triển của thị trường BĐS trên thế giới cũng không nằm ngoài quá trình đó Tốc độ tăng trưởng vượt trội của thị trường hàng hóa dẫn đến các nhu cầu mở rộng đầu tư đã thúc ép mở rộng thị trường BĐS và đã tạo nên xu hướng tăng giá đất.
Thị trường Mỹ, Hàn Quốc, Thụy Sĩ, Trung Quốc… được xem là những thị trường địa ốc đã chín, ổn định, ít xảy ra biến động về giá Tuy nhiên, trong 1 năm qua, các thị trường này ghi nhận mức biến động giá mạnh chưa từng có.
Dữ liệu do Hiệp hội Môi giới quốc gia Mỹ công bố cho thấy, giá bán trung bình một ngôi nhà ở Mỹ đã tăng lên mức cao kỷ lục 363.300 USD vào giữa năm
2021, tăng 23,4% so với mức 294.000 USD trong cùng kỳ năm 2020.
Tại Hàn Quốc, theo thống kê của Ngân hàng Kookmin Bank, giá căn hộ trung bình tại Seoul tăng tới 90% so với cùng thời điểm 2 năm trước, hiện đạt đỉnh 1,1 tỉ won (953.000 USD) vào tháng 7 Mức giá này tương đương 17 năm thu nhập trung bình của một hộ gia đình ở Seoul, cao gấp đôi tỷ lệ hồi năm
2019 Ra khỏi thủ đô, giá căn hộ trung bình trên toàn Hàn Quốc cũng đã tăng60% từ năm 2016 đến nay.
Tháng 10 năm 2021, một báo cáo của ngân hàng hàng đầu Thụy Sĩ cảnh báo nguy cơ bong bóng bất động sản hình thành trên thị trường nhà ở của Thụy
Sĩ ngày càng cao Báo cáo cho biết, trong khi giá trung bình của bất động sản nhà ở là 6,5 lần thu nhập hàng năm trước đại dịch Covid-19, thì hiện tại được ước tính vào khoảng 7,1 lần thu nhập hàng năm Theo phân tích, giá nhà ở đã tăng 24%, mức tăng nhiều nhất trong 8 năm qua Mức tăng này không phù hợp với mức tăng thu nhập tương ứng.
Tốc độ tăng giá của thị trường bất động sản toàn cầu được nhận định xuất phát từ tốc độ lạm phát toàn cầu tăng mạnh chưa từng có trong suốt 10 năm qua. Theo thống kê của IMF (Quỹ Tiền tệ Quốc tế), tại Hoa Kỳ, trong 6 tháng đầu năm 2021, mức CPI đạt 6,2% Đây là mức lạm phát cao nhất tính từ tháng 3 năm 2008 tại đất nước này Tại Anh, mức lạm phát đạt 5,2%, cao nhất từ tháng
8 năm 2012 Mức lạm phát tại Trung Quốc cũng cao nhất trong suốt 13 năm qua[10].
2.2.2 Tình hình biến động giá đất ở Việt Nam
* Giai đoạn từ năm 2011 đến năm 2013
Năm 2013, cùng với tình hình kinh tế vĩ mô đã có chiều hướng ổn định trở lại thì thị trường bất động sản cũng đã có những dấu hiệu tích cực đáng ghi nhận Dấu ấn lớn nhất là giá cả hàng hóa bất động sản tiếp tục giảm ở hầu hết các dự án với mức giảm từ 10% đến 30%, thậm chí có dự án giảm đến 50% so với cuối năm 2011.
Việc giảm giá bất động sản trong năm qua có lợi hơn cho khách hàng, giúp giao dịch tăng trở lại, đặc biệt, số lượng giao dịch trong quý IV/2013 đã tăng gấp đôi so với quý đầu năm Cơ cấu hàng hóa BĐS đã được điều chỉnh sát với nhu cầu thị trường, các doanh nghiệp đã chủ động điều chỉnh chiến lược kinh doanh, cơ cấu sản phẩm, nếu như trước đây chúng ta thừa các căn hộ quy mô lớn, giá cao trên 20 triệu đồng/m², thì hiện nay thị trường có sự chuyển dịch mạnh mẽ sang những căn hộ có quy mô nhỏ và trung bình với giá dưới 20 triệu đồng/m², cá biệt có dự án dưới 10 triệu đồng/m².
Mức giá này đã đánh đúng vào nhu cầu thật và khả năng thanh toán của người tiêu dùng Đáng chú ý là hầu hết các giao dịch mua bán này là thật, mua xong có người vào ở chứ không đầu tư để đấy.
Hoạt động của thị trường đất đai còn nằm ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước Việc chuyển nhượng, mua bán, kinh doanh đất đai trong dân cư được diễn ra dưới nhiều hình thức khác nhau, trong đó vẫn tồn tại mua bán được thực hiện theo phương thức trao tay và chưa được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Các bên mua bán chưa làm thủ tục pháp lý và không thực hiện nghĩa vụ tài chính như nộp thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuế trước bạ với Nhà nước Ở các đô thị, hoạt động môi giới nhà đất của tư nhân phát triển tràn lan và rất lộn xộn Các văn phòng nhà đất, trung tâm nhà đất mọc lên khắp nơi, phần lớn không đăng ký kinh doanh và không nộp thuế cho Nhà nước[1].
* Giai đoạn từ năm 2013 đến năm 2017
Trong giai đoạn 2013 - 2017, dự báo thị trường bất động sản sẽ có sự tái cấu trúc mạnh mẽ, tái cơ cấu sản phẩm để giải quyết hiện tượng lệch pha cung - cầu đang thiên về phân khúc BĐS cao cấp, BĐS du lịch nghỉ dưỡng cao cấp, chuyển mạnh sang phân khúc nhà ở, căn hộ vừa và nhỏ.
Trong hơn 20 năm qua, hoạt động của TTBĐS đã từng bước chuyển sang cơ chế thị trường dưới sự quản lý, điều tiết của Nhà nước, theo định hướng xã hội chủ nghĩa Theo quy luật phổ biến, TTBĐS thường diễn biến theo hình SIN bất đối xứng, phụ thuộc vào quy luật giá trị quy luật cạnh tranh quan hệ cung - cầu chính sách, cơ chế điều tiết vĩ mô của Nhà nước về hành vi đầu tư, kinh doanh của các doanh nghiệp, nhà đầu tư dưới sự tác động của chính sách, cơ chế, hoặc do yêu cầu của thị trường[1].
* Giai đoạn từ năm 2018 đến nay
Ngay đầu năm, thời điểm tháng 2 và tháng 3/2021, sốt đất diện rộng đã diễn ra từ Bắc vào Nam Đây được coi là “cơn sốt” có nhiệt độ lớn nhất năm khi tại hàng loạt khu vực, giá đất tăng chóng mặt, có nơi tăng gần 50%
Theo ghi nhận của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, đất đai sôi sục khắp nơi, giá tăng chóng mặt, trung bình tăng 10% sau mỗi tháng Cục bộ một số nơi tăng mạnh hơn, điển hình nhất là các vùng ven Hà Nội như Quốc Oai tăng 20%, Ba Vì 45%, Hòa Bình 46%, Bắc Ninh 20%, Hưng Yên 26%
Khắp từ Bắc vào Nam, dễ dàng gặp cảnh người dân bỏ kinh doanh, bỏ sản xuất để lao vào đầu tư đất Ở nhiều địa phương, nhiều môi giới tung tin không đúng sự thật về quy hoạch và phát triển dự án nhằm câu khách Những hiện tượng rao bán đất không phù hợp với quy định pháp luật như đất rừng, đất ruộng, vườn… cũng xuất hiện "Cò mồi" thường xuyên tụ tập, đẩy giá lên từng giờ, từng ngày.Đến quý II, giá đất bắt đầu lắng xuống và gần như nguội hẳn do Bộ Xây dựng và chính quyền các địa phương có chỉ đạo quản lý, công khai thông tin,cảnh báo cho nhà đầu tư và nhất là do dịch Covid - 19 bùng phát trên diện rộng,điển hình là ở Bắc Giang, Bắc Ninh. Đầu quý III, giá đất giảm sâu do ảnh hưởng của làn sóng Covid - 19 lần thứ
4 ở phía Nam trong khi phía Bắc thị trường đất nền dần phục hồi.
Tuy nhiên, từ cuối quý III đến nay, tình trạng sốt đất lại tái diễn.
ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Giá đất ở trên địa bàn thành phố Huế theo quy định của Nhà nước và giá đất ở thị trường trên địa bàn nghiên cứu.
- Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Huế.
- Các quyết định, nghị định, thông tư, văn bản của Chính phủ, Quốc Hội, BTNMT, UBND tỉnh… và các ban ngành liên quan về giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn nghiên cứu.
- Phạm vi không gian: Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Huế - Tỉnh Thừa Thiên Huế.
- Phạm vi thời gian: Báo cáo thực hiện từ 02/2022 - 05/2022.
- Phạm vi số liệu: Đề tài được chọn từ năm 2017 – 2021.
Địa điểm và thời gian tiến hành
- Địa điểm nghiên cứu: đề tài tiến hành nghiên cứu giá đất tại 3 phường là Phú Nhuận, Phú Hội, An Cựu với 9 tuyến đường đại diện thuộc thành phố Huế, Tỉnh Thừa Thiên huế.
- Thời gian tiến hành: Từ 02/2022 - 05/2022.
Nội dung nghiên cứu
- Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thành phố Huế giai đoạn 2017
- Đánh giá tình hình biến động giá đất ở trên địa bàn thành phố Huế giai
- Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến tình hình biến động giá đất ở trên địa bàn thành phố Huế giai đoạn 2017 - 2021.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm đưa ra bảng giá đất nhà nước phù hợp với giá đất thị trường trên địa bàn thành phố Huế.
Phương pháp nghiên cứu
3.4.1 Phương pháp thu nhập số liệu thứ cấp
- Đề tài tiến hành thu thập tài liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Huế, tài liệu số liệu về giá đất trên địa bàn thành phố Huế trong giai đoạn 2017 - 2021, nghị định, quyết định, văn bản pháp quy của UBND tỉnh Thừa Thiên Huế, Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Huế, Bộ tài nguyên môi trường tỉnh Thừa Thiên Huế, Bộ tài chính.
3.4.2 Phương pháp thu nhập số liệu sơ cấp
- Phương pháp điều tra có sự tham gia của người dân, sử dụng bộ phiếu điều tra để điều tra, phỏng vấn người dân và các nhà môi giới bất động sản lâu năm có kinh nghiệm và độ tin cậy tại 3 phường Phú Nhuận, Phú Hội và An cựu nhằm xác định giá đất và các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất thị trường trên địa bàn nghiên cứu.
- Mỗi phường tiến hành điều tra 27 phiếu, với vị trí mặt tiền là vị trí 1, và vị trí trên các kiệt là vị trí 2 và vị trí 3 trên các tuyến đường được chọn để điều tra. Nhằm xác định các thông tin về giá đất và các yếu tổ ảnh hưởng đến giá đất, đồng thời lấy ý kiến đóng góp của người dân về các giải pháp bình ổn giá đất.
- Nội dung phiếu điều tra cần thống kê rõ các thông tin như chủ sử dụng đất, thửa đất, giá đất tại khu vực sinh sống và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.
3.4.3 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
Do địa bàn thành phố rộng lớn, thời gian nghiên cứu giới hạn không thể tiến hành nghiên cứu hết, nên đề tài tiến hành chọn 3 phường đại diện là các phường trung tâm của thành phố, có các khu vực, tuyến đường phố dân cư sầm uất, kinh tế phát triển, nhiều trụ sở hành chính, đời sống cao có tính chất đại diện, phản ánh được sự phát triển kinh tế, xã hội của thành phố Huế là phường Phú Nhuận với 3 tuyến đường lớn là đường Nguyễn Huệ, nơi tập trung các dịch vụ kinh doanh mua bán, bệnh viện, ngân hàng… và 2 tuyến đường lớn là đường Đống Đa và Đường Hà Nội, 2 tuyến đường từ ngã 6 trung tâm thành phố, mặt tiền đường rộng, ngay Vincom, bệnh viện Trung ương, trụ sở công an thành phố,đầy đủ các tiện ích và là tuyến đường lưu thông chính trên địa bàn thành phố.
Tương tự chọn phường Phú Hội với tuyến đường Lê Quý Đôn, Bến Nghé, là 2 tuyến đường từ ngã 6 trung tâm thành phố, nơi có giá đất cao, tuyến đường kinh doanh mua bán, và các dịch vụ lớn như siêu thị Go, sân vận động, ngân hàng… và đường Nguyễn Thái Học là trục đường lưu thông thuận lợi có đầy đủ các nhu cầu cần thiết.
Và cuối cùng là phường An cựu với đường Hồ Đắc Di, tuyến đường chính dẫn đến các trường đại học trên địa bàn thành phố như Đại học Thể chất, Đại học Kinh tế… Đường Ngự Bình và đường Lương Văn Can Các tuyến đường có mật độ dân số cao, dân cư phát triển, gần trung tâm thành phố và các tiện ích lớn Như chợ An cựu, siêu thị và các dịch vụ cần thiết.
3.4.4 Phương pháp so sánh Đề tài sử dụng phương pháp so sánh để xem xét sự biến động giá đất thị trường giai đoạn 2017 – 2021 so với giá nhà nước của 9 tuyến đường nghiên cứu trên địa bàn 3 phường Phú Nhuận, Phú Hội và An Cựu Từ đó, đề xuất được các giải pháp cho đề tài nghiên cứu.
3.4.5 Phương pháp xử lý thông tin, số liệu
Số liệu thu thập được sẽ được tổng hợp bằng phần mềm Microsoft excel,Microsoft Word Trên cơ sở số liệu, tài liệu thu thập được tiến hành tổng hợp và đánh giá sự biến động giá đất của nhà nước với giá thị trường, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Kết quả được trình bày bằng các bảng biểu và nhận xét sau bảng biểu.
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Huế
4.1.1 Điều kiện tự nhiên trên địa bàn thành phố Huế
Thành phố Huế là đô thị trung tâm của tỉnh Thừa Thiên Huế, có tọa độ địa lý từ 16 o 30’45’’ đến 16 o 24’00’’ vĩ độ Bắc và từ 107 o 31’45’’ đến 107 o 38’00’’ kinh độ Đông Thành phố có tổng diện tích tự nhiên là 26.646,08 ha, được tổ chức thành 29 phường và 7 xã:
- Phía Tây Bắc đến Tây Nam giáp thị xã Hương Trà.
- Phía Đông Bắc giáp huyện Phú Vang
- Phía Nam và Đông Nam giáp thị xã Hương Thủy.
Thành phố Huế nằm trên trục Bắc - Nam của tuyến đường bộ, đường hàng không, đường sắt và đường biển, cách Hà Nội 675 km về phía Bắc và cách thành phố Hồ Chí Minh 1060 km về phía Nam Thành phố nằm trong vùng kinh tế trọng điểm miền Trung kết nối với các trung tâm kinh tế đang phát triển nhanh như khu kinh tế Chân Mây - Lăng Cô, thành phố Đà Nẵng, khu kinh tế Chu Lai, khu công nghiệp Dung Quất Bên cạnh đó thành phố còn nằm trên tuyến hành lang kinh tế Đông Tây nối liền Việt Nam với các nước Thái Lan, Lào, Myanma.
Thành phố Huế có vị trí địa lý thuận lợi và có vai trò quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội trên quy mô toàn tỉnh cũng như ở khu vực miền Trung Với những lợi thế trên, thành phố Huế sẽ được xây dựng trở thành thành phố trực thuộc Trung ương theo Kết luận số 48/KL - TW ngày 25 tháng 5 năm
2009 của Bộ Chính trị và thành phố Huế sẽ trở thành khu vực đô thị trung tâm của đô thị Thừa Thiên Huế với các đô thị vệ tinh là thị xã Hương Thuỷ, thị xãHương Trà và thị trấn Thuận An theo Quyết định số 649/2014/QĐ - TT ngày 6 tháng 5 năm 2014 của Thủ tướng Chính phủ
(Nguồn: Cổng thông tin thành phố Huế) Hình 4.1 Sơ đồ thành phố Huế
Thành phố Huế thuộc vùng ven biển Miền Trung có dạng địa hình chuyển tiếp từ thềm núi xuống đồng bằng ven biển bao gồm hai dạng địa hình chính:
- Vùng đồi thấp: bao gồm khu vực gò đồi phía Tây Nam thành phố, điểm cao nhất là núi Ngự Bình (+130m), độ dốc trung bình tự nhiên khoảng 8% đến cao nhất là 30% (sườn núi Ngự Bình).
- Vùng đồng bằng: dạng địa hình này chiếm hầu hết diện tích đất của thành phố, bao gồm các khu phía Bắc, phía Đông và khu vực phí Đông Nam Độ dốc địa hình tự nhiên 0,2% đến 0,3% theo hướng từ Tây sang Đông.
Thừa Thiên Huế nằm trong khu vực khí hậu nhiệt đới gió mùa, mang tính chất chuyển tiếp từ Á xích đới lên nội chí tuyến gió mùa, chịu ảnh hưởng của khí hậu chuyển tiếp giữa miền Bắc và miền Nam.
Thừa Thiên Huế có hai mùa rõ rệt, mùa khô nóng và mùa mưa ẩm lạnh. Nhiệt độ trung bình năm vùng đồng bằng từ 24 - 25 0 C, vùng núi từ 21 - 22 0 C + Mùa nóng: từ tháng 5 đến tháng 9, chịu ảnh hưởng của gió Tây Nam nên khô nóng, nhiệt độ cao Nhiệt độ trung bình các tháng nóng là từ 27°C - 29°C, tháng nóng nhất (tháng 5, 6) nhiệt độ có thể lên đến 38°C - 41°C.
+ Mùa lạnh: từ tháng 10 đến tháng 4 năm sau, chịu ảnh hưởng của gió mùa Đông Bắc nên mưa nhiều, trời lạnh Nhiệt độ trung bình về mùa lạnh ở vùng đồng bằng là 20°C - 22°C.
Về chế độ mưa, lượng mưa trung bình khoảng 2.800 mm/năm Mùa mưa bắt đầu từ tháng 9 đến tháng 2 năm sau, mưa phân bố không đều giữa các tháng, chủ yếu là tháng 10, tháng 11 có lượng mưa lớn nhất (chiếm tới 30% lượng mưa cả năm) Độ ẩm trung bình trong năm là 85% - 86% Đặc điểm mưa ở Huế là mưa không đều, lượng mưa tăng dần từ Đông sang Tây, từ Bắc vào Nam và tập trung vào một số tháng với cường độ mưa lớn, do đó dễ gây lũ lụt, xói lở.
Huế chịu ảnh hưởng của 2 hướng gió chính là gió mùa Tây Nam (bắt đầu từ tháng 4 đến tháng 7, gió khô nóng, bốc hơi mạnh gây khô hạn kéo dài) và gió mùa Đông Bắc (bắt đầu từ tháng 9 đến tháng 3 năm sau, gió thường kèm theo mưa làm cho khí hậu lạnh, ẩm, dễ gây lũ lụt) Bão xuất hiện hàng năm, trực tiếp đổ bộ gây ảnh hưởng tới thành phố từ tháng 8 đến tháng 9 – 10.
Do sự chi phối của vị trị địa lý, điều kiện địa chất, địa hình mà hệ thống sông, suối của tỉnh Thừa Thiên Huế rất đa dạng Toàn tỉnh có các hệ thống sông và sông chính gồm hệ thống sông Hương, sông Ô Lâu, sông Truồi, sông Nong, sông
Bù Lu, sông Cầu Hai, hệ thống các dòng sông này được phân bố đều khắp trên toàn tỉnh. Đặc trưng của các sông trên địa bàn tỉnh thường ngắn, dốc, nhiều thác ghềnh, cửa sông hẹp, mùa mưa lưu lượng nước lớn gây thiệt hại lũ lụt, mùa khô lòng sông nước khô cạn, hạ lưu các sông nước mặn xâm nhập vào sâu trong đất liền gây ảnh hưởng đến sản xuất và đời sống.
Thừa Thiên Huế có tổng diện tích tài nguyên là 503.320,53ha, trong đó diện tích đất khoảng 465.205 ha, hồ, ao, đầm, sông suối, núi đá là 37.125,53 ha.Đất đồi núi chiếm trên 3/4 tổng diện tích tài nguyên, còn đất đồng bằng duyên hải chỉ dưới 1/5 tổng diện tích tài nguyên của tỉnh.
Đánh giá tình hình biến động giá đất ở trên địa bàn thành phố Huế giai đoạn
4.2.1 Tình hình biến động giá đất ở theo quy định của Nhà nước tại thành phố Huế giai đoạn năm 2017 - 2021
4.2.1.1 Các căn cứ quy định giá đất trên địa bàn thành phố Huế giai đoạn 2017
Trong giai đoạn 2017 - 2021, căn cứ vào các quy định, Nghị định, Thông tư của Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính… UBND tỉnh Thừa Thiên Huế đã ban hành một số quyết định về quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Lai Châu các năm 2017, 2018, 2019, 2020 và 2021, Đó là: a Các văn bản pháp lý của Nhà nước
- Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013.
- Nghị định số 44/2014/NĐ - CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất.
- Nghị định số 45/2014/NĐ - CP ngày 15/5/ 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất.
- Nghị định số 46/2014/NĐ - CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
- Nghị định số 104/2014/NĐ - CP ngày 14/11/2014 của Chính phủ quy định về khung giá đất.
- Nghị định số 135/2016/NĐ - CP ngày 09/9/2016 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định quy định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
- Thông tư số 36/2014/TT - BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất. b Các văn bản pháp lý của tỉnh Thừa Thiên Huế
+ Quyết định số 10/2017/QĐ - UBND quy định hệ số điều chỉnh giá đất năm 2017 trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế.
+ Quyết định số 58/2013/QĐ - UBND về giá các loại đất năm 2014 trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế.
+ Quyết định số 75/2014/QĐ - UBND ban hành bảng giá đất trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế áp dụng trong thời hạn 5 năm (2015-2019).
+ Quyết định số 16/2018/QĐ - UBND quy định hệ số điều chỉnh giá đất năm 2018 trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế.
+ Quyết định số 20/2019/QĐ - UBND điều chỉnh, sửa đổi và bổ sung một số nội dung tại bảng giá đất trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế áp dụng trong thời hạn 5 năm (2015 - 2019).
+ Quyết định số 21/2019/QĐ - UBND quy định hệ số điều chỉnh giá đất năm 2019 áp dụng trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế.
+ Quyết định số 80/2019/QĐ - UBND ban hành bảng giá đất trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế áp dụng trong thời gian 5 Năm (2020 - 2024).
+ Quyết định số 04/2020/QĐ - UBND quy định hệ số điều chỉnh giá đất năm 2020 áp dụng trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế.
+ Quyết định số 67/2020/QĐ - UBND quy định về hiệu số điều chỉnh giá đất năm 2021 áp dụng trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế.
4.2.1.2 Giá đất ở theo quy định của Nhà nước trên địa bàn phường Phú Nhuận thành phố Huế giai đoạn 2017 - 2021
Căn cứ vào các quyết định số 75/2014/QĐ - UBND ban hành bảng giá đất trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế áp dụng trong thời hạn 5 năm (2015 - 2019) của UBNB tỉnh Thừa Thiên Huế, Quyết định số 80/2019/QĐ - UBND ban hành bảng giá đất trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế áp dụng trong thời gian 5 Năm
(2020 - 2024), giá đất trên các tuyến đường được chọn để nghiên cứu tại phườngPhú Nhuận trong giai đoạn 2017 – 2021 được tổng hợp và thể hiện tại bảng 4.7 như sau:
Bảng 4.7 Giá đất ở theo quy định của Nhà nước tại phường Phú Nhuận giai đoạn 2017 - 2021
Biến động giá trung bình
(Nguồn: UBND tỉnh Thừa Thiên Huế 2017, 2018, 2019, 2020, 2021)
Qua bảng 4.7 cho thấy, giai đoạn từ năm 2020 - 2021 tăng mạnh gần gấp 3 lần so với giai đoạn 2017 – 2019 Mức giá trung bình cao nhất qua các năm từ
2017 - 2021 là ở vị trí 1 trên trục đường Hà Nội với mức giá trung bình là 35.100.000 đồng/m 2 Mức giá trung bình thấp nhất qua các năm từ 2017 - 2021 là ở vị trí 3 trên trục đường Nguyễn Huệ với giá trung bình là 10.020.000 đồng/ m 2
4.2.1.3 Giá đất ở theo quy định của Nhà nước tại phường Phú Hội giai đoạn 2017-2021
Căn cứ vào các quyết định số 75/2014/QĐ - UBND ban hành bảng giá đất trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế áp dụng trong thời hạn 5 năm (2015 - 2019) của UBNB tỉnh Thừa Thiên Huế, Quyết định số 80/2019/QĐ - UBND ban hành bảng giá đất trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế áp dụng trong thời gian 5 Năm
(2020 - 2024), giá đất trên các tuyến đường được chọn để nghiên cứu tại phườngPhú Hội trong giai đoạn 2017 – 2021 được tổng hợp và thể hiện tại bảng 4.8 như sau:
Bảng 4.8 Giá đất ở theo quy định của Nhà nước tại phường Phú Hội giai đoạn 2017 - 2021
Biến động giá trung bình
(Nguồn: UBND tỉnh Thừa Thiên Huế 2017, 2018, 2019, 2020, 2021)
Qua bảng 4.8 cho thấy, giá đất ở theo quy định của nhà nước trên địa bàn phường Phú Hội từ 2017 - 2021 có mức giá trung bình cao nhất qua các năm từ
2017 - 2021 là vị trí 1 trên trục đường Bến Nghé với mức giá trung bình là 38.100.000 đồng/m 2 Mức giá trung bình thấp nhất qua các năm từ 2017 - 2021 là vị trí 3 trên trục đường Lê Quý Đôn với mức giá trung bình là 10.782.000 đồng/m 2
4.2.1.4 Giá đất ở theo quy định của Nhà nước tại phường An Cựu giai đoạn 2017 – 2021.
Căn cứ vào các quyết định số 75/2014/QĐ - UBND ban hành bảng giá đất trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế áp dụng trong thời hạn 5 năm (2015 - 2019) của UBNB tỉnh Thừa Thiên Huế, Quyết định số 80/2019/QĐ - UBND ban hành bảng giá đất trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế áp dụng trong thời gian 5 Năm
(2020 - 2024), giá đất trên các tuyến đường được chọn để nghiên cứu tại phường
An Cựu trong giai đoạn 2017 – 2021 được tổng hợp và thể hiện tại bảng 4.9 như sau:
Bảng 4.9 Giá đất ở theo quy định của Nhà nước tại phường An Cựu giai đoạn 2017 – 2021
Năm Biến động giá trung bình
(Nguồn: UBND tỉnh Thừa Thiên Huế 2017, 2018, 2019, 2020, 2021)
Qua bảng 4.9 cho thấy, giá đất ở theo quy định của nhà nước trên địa bàn phường An Cựu từ 2017 - 2021 có mức giá trung bình cao nhất qua các năm từ
2017 - 2021 là vị trí 1 trên trục đường Hồ Đắc Di với mức giá trung bình là 10.620.000 đồng/m 2 Mức giá trung bình thấp nhất qua các năm từ 2017 - 2021 là vị trí 3 trên trục đường Lê Quý Đôn với mức giá trung bình là 1.591.600 đồng/m 2
Do giá đất trên địa bàn thành phố Huế được áp dụng trong giai đoạn 5 năm
(2015 - 2019 và 2020 - 2024), chỉ thay đổi hệ số điều chỉnh giá đất hằng năm ở một số trục đường nên giá đất từ giai đoạn 2017 - 2019 và giai đoạn 2020 - 2021 không có nhiều thay đổi.
Các khu vực được chọn là các khu vực trung tâm nhất của thành phố, mặt tiền đường rộng, dân cư đông đúc, dân trí cao, vật giá đắt đỏ, đa số mục đích kinh doanh mua bán, dịch vụ tiện ích, giao dịch mua bán chuyển nhượng nhiều làm cho giá đất biến động liên tục nên giá đất các khu vực này được thể hiện chính xác nhất và có giá đất tốt nhất trên địa bàn thành phố Huế
Sự chênh lệch giá qua 2 giai đoạn rất rõ rệt, thành phố Huế đang trên đà phát triển mạnh nên nền kinh tế xã hội tăng trưởng nhanh chóng, thị trường bất động sản cũng từ đó mà tăng đột biến, dẫn đến giá đất ở tăng đáng kể.
4.2.2 Tình hình biến động giá đất ở trên thị trường tại thành phố Huế giai đoạn năm 2017 – 2021
4.2.2.1 Giá đất ở trên thị trường tại phường Phú Nhuận giai đoạn 2017 - 2021
Các yếu tố ảnh hưởng đến tình hình biến động giá đất ở trên địa bàn thành phố Huế giai đoạn 2017 – 2021
* Yếu tố vị trí là các nhóm nhân tố có ảnh hưởng đến giá đất bao gồm nhóm vị trí thửa đất, gần đường chính, gần các tiện ích cần thiết Tất cả các nhân tố này đều có tác động trực tiếp hoặc gián tiếp lên giá trị đất đai Vị trí được xét ở đây bao gồm vị trí về khu vực, vị trí của tuyến đường trong mối quan hệ tổng thể với các đường, phố khác trong cả thành phố, cuối cùng là vị trí trên cùng một tuyến đường đó.
- Qua quá trình khảo sát thị trường trên khu vực được chọn để nghiên cứu là 3 phường đã chọn là phường Phú Nhuận, phường Phú hội và phường An Cựu với tổng cộng 81 phiếu điều tra, mức độ ảnh hưởng của yếu tố vị trí trên địa bàn thành phố Huế được thể hiện cụ thể qua bảng 4.31 như sau:
Bảng 4.31 Mức độ ảnh hưởng của yếu tố vị trí
Mức độ ảnh hưởng Ảnh hưởng rất ít (Phiếu) Ảnh hưởng ít (Phiếu) Ảnh hưởng trung bình (Phiếu) Ảnh hưởng nhiều (Phiếu) Ảnh hưởng rất nhiều (Phiếu)
Vị trí thửa đất ( Vt1,2,3 ) 7 25 26 17 6
Gần các tiện ích cần thiết 1 6 19 43 12
(Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra)
Bảng 4.31 cho thấy, mức đổ ảnh hưởng của vị trí đất trên thị trường với mức trung bình là 26 phiếu, ảnh hưởng ít là 25 phiếu, ảnh hưởng nhiều là 17 phiếu, ảnh hưởng rất ít là 7 phiếu và ảnh hưởng rất nhiều là 6 phiếu Cho thấy yếu tố vị trí đối với đa số người dân có tầm ảnh hưởng trung bình so với các yếu tố khác Vì chủ yếu ở vị trí 1 là vị trí mặt tiền đường lớn, kinh doanh mua bán nên giá đất cao, còn lại vị trí 2 và vị trí 3 ít ảnh hưởng đến giá đất trên thị trường, hầu như giá đất không thay đổi nhiều; Yếu tố gần trục đường chính với mức độ ảnh hưởng nhiều là 46 phiếu, ảnh hưởng trung bình là 17 phiếu, ảnh hưởng ít là 10 phiếu, ảnh hưởng rất nhiều là 10 phiếu và ảnh hưởng rất ít là 10 phiếu Cho thấy yếu tố gần trục đường chính là yếu tố có ảnh hưởng nhiều đến giá đất trên địa bàn nghiên cứu Vì các thửa đất gần với mặt tiền sẽ có giá cao hơn so với các vị trí ở xa, và còn phụ thuộc vào nhu cầu của người mua, các yếu tố trên thửa đất; Yếu tố gần các tiện ích cần thiết với mức độ ảnh hưởng nhiều là
43 phiếu, ảnh hưởng trung bình là 19 phiếu, ảnh hưởng rất nhiều là 12 phiếu,ảnh hưởng ít là 6 phiếu và ảnh hưởng rất ít là 1 phiếu Cho thấy mức độ ảnh hưởng từ vị trí thửa đất gần các tiện ích cần thiết cũng là yếu tố ảnh hưởng nhiều đến giá đất Vì nhu cầu đất đai của người dân trên địa bàn đều muốn gần các tiện ích để mục đích ở và mua bán đều tiện lợi, làm tăng tầm ảnh hưởng đến giá trị của thửa đất
* Yếu tố pháp lý, chính sách nhà nước là yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá trị đất và giao dịch mua bán đất Pháp lý minh bạch, rõ ràng thì khả năng giao dịch thuận lợi và thanh khoản cao.
Tình trạng pháp lý của đất đai như Giấy cứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, mục đích sử dụng đất và mức thuế suất của thửa đất sẽ giúp thửa đất xác định được giá trị và dễ dàng thanh khoản, pháp lý rõ ràng và minh bạch trong hoạt động mua bán Mức thuế suất phải nộp theo quy định đối với thửa đất.
- Qua quá trình khảo sát thị trường trên khu vực được chọn để nghiên cứu là 3 phường đã chọn là phường Phú Nhuận, phường Phú hội và phường An Cựu với tổng cộng 81 phiếu điều tra, mức độ ảnh hưởng của yếu tố pháp lý, chính sách nhà nước trên địa bàn thành phố Huế được thể hiện cụ thể qua bảng 4.32 như sau:
Bảng 4.32 Mức độ ảnh hưởng của yếu tố pháp lý, chính sách nhà nước
Mức độ ảnh hưởng Ảnh hưởng rất ít (Phiếu) Ảnh hưởng ít (Phiếu) Ảnh hưởng trung bình (Phiếu) Ảnh hưởng nhiều (Phiếu) Ảnh hưởng rất nhiều (Phiếu)
Mục đích sử dụng đất 0 5 13 33 30
Giấy tờ pháp lý thửa đất 1 1 9 18 52
Thuế suất của thửa đất 6 9 46 18 2
(Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra)
Bảng 4.32 cho thấy, mức độ ảnh hưởng của yếu tố mục đích sử dụng đất trên địa bàn 3 phường với ảnh hưởng nhiều là 33 phiếu, ảnh hưởng rất nhiều là
30 phiếu, ảnh hưởng trung bình là 13 phiếu, ảnh hưởng ít là 5 phiếu và ảnh hưởng rất ít là 0 phiếu Cho thấy mức độ ảnh hưởng của yếu tố này là rất quan trọng đối với việc đầu tư đất đai, vì với thửa đất có mục đích sử dụng đất là toàn bộ đất ở hay nhiều đất ở sẽ có giá trị cao hơn so với thửa đất có ít đất ở hay chưa có đất ở; Yếu tố giấy tờ pháp lý với mức độ ảnh hưởng rất nhiều là 52 phiếu, ảnh hưởng nhiều là 18 phiếu, ảnh hưởng trung bình là 9 phiếu, mức ảnh hưởng ít và rất ít là 1 phiếu Cho thấy mức độ ảnh hưởng của pháp lý là yếu tố rất quan trọng quyết định đến giá trị của thửa đất Vì một thửa đất có giấy tờ pháp lý rõ ràng, minh bạch sẽ thuận lợi và dễ dàng cho việc mua bán, thửa đất chưa có giấy tờ hay đang làm giấy tờ thì sữ không đủ tính pháp lỹ rõ ràng, tạo ra sự rủi ro trong đầu tư nên mức giá sẽ thấp hơn so với thửa đất có đầy đủ giấy tờ pháp lý. Yếu tố thuế suất của thửa đất với mức ảnh hưởng trung bình là 46 phiếu, ảnh hưởng nhiều là 18 phiếu, ảnh hưởng ít là 9 phiếu, ảnh hưởng rất ít là 6 phiếu và ảnh hưởng rất nhiều là 2 phiếu Cho thấy mức độ ảnh hưởng của yếu tố thuế xuất cũng góp phần quan trọng ảnh hưởng đến giá trị của thửa đất Vì các thửa đất có mức thuế suất phụ thuộc vào quy định của nhà nước, các thửa đất quy hoạch có thể có mức thuế suất theo quy định của trung tâm phát triển quỹ đất cao hơn mức thuế suất của nhà nước, các thửa đất qua nhiều quá trình chuyển nhượng sẽ có mức thuế suất cao hơn các thửa đất chuyển nhượng lần đầu.
* Yếu tố cơ sở hạ tầng, dịch vụ bao gồm chất lượng các tuyến đường, loại đường phố, vỉa hè… số lượng của các công trình công cộng như trường học, chợ, bệnh viện, nhà văn hóa, khu vui chơi công trình cung cấp các dịch vụ dân sinh điện, nước, viễn thông Đây là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp tới chất lượng cuộc sống của người dân ở khu vực xung quanh Qua quá trình điều tra, các trục đường tại đường Hà Nội, phường Phú Nhuận có các mức giá chịu ảnh hưởng rõ rệt nhất từ các yếu tố này.
- Qua quá trình khảo sát thị trường trên khu vực được chọn để nghiên cứu là 3 phường đã chọn là phường Phú Nhuận, phường Phú hội và phường An Cựu với tổng cộng 81 phiếu điều tra, mức độ ảnh hưởng của yếu tố pháp lý, chính sách nhà nước trên địa bàn thành phố Huế được thể hiện cụ thể qua bảng 4.33 như sau:
Bảng 4.33 Mức độ ảnh hưởng của yếu tố cơ sở hạ tầng
Mức độ ảnh hưởng Ảnh hưởng rất ít (Phiếu) Ảnh hưởng ít (Phiếu) Ảnh hưởng trung bình (Phiếu) Ảnh hưởng nhiều (Phiếu) Ảnh hưởng rất nhiều (Phiếu)
Chất lượng các tuyến đường 0 10 24 43 4
(Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra)
Qua bảng 4.33 cho thấy, mức độ ảnh hưởng của yếu tố chất lượng các tuyến đường trên địa bàn 3 phường là ảnh hưởng nhiều với 43 phiếu, ảnh hưởng trung bình là 24 phiếu, ảnh hưởng ít là 10 phiếu, ảnh hưởng rất nhiều là 4 phiếu Cho thấy yếu tố chất lượng các tuyến đường ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất trên địa bàn Vì nhu cầu đầu tư của người dân trên địa bàn về có sở hạ tầng là chất lượng các tuyến đường trên đất, độ tiện lợi và phương thức liên hệ với bên ngoài, kết cấu và mạng lưới giao thông Thửa đất có hạ tầng đường là đường đổ nhựa sẽ có giá trị cao, thu hút khách hàng, thửa đất có hạ tầng là đường bê tông, đường đất sẽ có giá trị thấp hơn; Yếu tố công trình công cộng với mức độ ảnh hưởng trung bình là 35 phiếu, ảnh hưởng nhiều là 33 phiếu, ảnh hưởng ít là 8 phiếu, ảnh hưởng rất nhiều là 4 phiếu và ảnh hưởng rất ít là 1 phiếu Cho thấy ảnh hưởng của yếu tố công trình công cộng là khá quan trọng trong việc xác định giá đất trên thị trường thành phố Huế Vì các công trình công cộng luôn là tiềm năng đi kèm với sản phẩm đất đai, thửa đất có các công trình công cộng như chợ, trường học, bệnh viện… trong phạm vi gần thì giá trị của thửa đất sẽ cao hơn, thu hút nhiều khách hàng hơn làm tăng khả năng thanh khoản đất đai cho nhà đầu tư; Yếu tố công trình dân sinh với ảnh hưởng nhiều là 34 phiếu, ảnh hưởng trung bình là 32 phiếu, ảnh hưởng ít là 19 phiếu, ảnh hưởng rất nhiều là 5 phiếu và ảnh hưởng rất ít là 1 phiếu Cho thấy yếu tố công trình dân sinh cũng góp phần quyết định giá đất trên địa bàn thành phố Huế Hiện nay trên địa bàn đã phát triện cơ sở hạ tầng và các công trình dân sinh điện nước đầy đủ, đáp ứng đủ nhu cầu dân sinh cho toàn thành phố Thửa đất có đầy đủ tiện nghi về điện, cấp thoát nước, đèn đường sẽ là các yếu tố nhỏ làm tăng giá trị thửa đất.
* Yếu tố đặc điểm của thửa đất bao gồm diện tích, độ rộng mặt tiền, độ sâu của thửa đất, hình thể, hướng đất Đây là các đặc điểm tự nhiên của thửa đất nói chung trong cả nước Chúng có ảnh hưởng rất lớn đến tâm lý lựa chọn của người mua bất kể mục đích sử dụng chỉ để ở hay dùng để kinh doanh.
- Qua quá trình khảo sát thị trường trên khu vực được chọn để nghiên cứu là 3 phường đã chọn là phường Phú Nhuận, phường Phú hội và phường An Cựu với tổng cộng 81 phiếu điều tra, mức độ ảnh hưởng của yếu tố pháp lý, chính sách nhà nước trên địa bàn thành phố Huế được thể hiện cụ thể qua bảng 4.34 như sau:
Bảng 4.34 Mức độ ảnh hưởng của yếu tố đặc điểm thửa đất
Mức độ ảnh hưởng Ảnh hưởng rất ít (Phiếu) Ảnh hưởng ít (Phiếu) Ảnh hưởng trung bình (Phiếu) Ảnh hưởng nhiều (Phiếu) Ảnh hưởng rất nhiều (Phiếu)
Diện tích thửa đất 1 10 21 28 21 Độ rộng mặt tiền,độ sâu 0 10 30 21 20
(Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra)
Qua bảng 4.34 cho thấy, mức độ ảnh hưởng của yếu tố diện tích thửa đất ảnh hưởng nhiều với 28 phiếu, ảnh hưởng rất nhiều là 21 phiếu, ảnh hưởng trung bình là 21 phiếu, ảnh hưởng ít là 10 phiếu và ảnh hưởng rất ít là 1 phiếu Cho thấy yếu tố diện tích ảnh hưởng lớn đến giá trị thửa đất trên địa bàn thành phố Huế Các nhà đầu tư cho biết diện tích thửa đất là một yếu tố quyết định đến giá đất và khả năng thanh khoản Vì thửa đất có diện tích nhỏ thì quy ra giá tiền sẽ thấp hơn thửa đất có diện tích lớn, đa số nhà đầu tư trên địa bàn thành phố Huế ưa chuộng khổ đất từ 100 m 2 - 120 m 2 , vì đây là diện tích có thể định giá chuẩn nhất giá trị thửa đất; Yếu tố độ rộng mặt tiền, độ sâu với mức ảnh hưởng trung bình là 30 phiếu, ảnh hưởng nhiều là 21 phiếu, ảnh hưởng rất nhiều là 20 phiếu, ảnh hưởng ít là 10 phiếu và ảnh hưởng rất ít là không có phiếu nào Cho thấy yếu tố này ảnh hưởng rất nhiều đến giá đất trên địa bàn thành phố Vì đa số các nhà đầu tư luôn muốn thửa đất có diện tích đẹp, bề ngang rộng rãi để dễ dàng mua bán, đáp ứng được các nhu cầu của khách hàng, 2 thửa đất cùng diện tích nhưng thửa có độ rộng mặt tiền là 5 m - 6 m, độ sâu 20 m - 25 m sẽ được ưa thích và có giá thành cao hơn so với thửa đất có bề ngang 4 m - 4,5 m và độ sâu hơn 30 m, vì mặt tiền nhỏ sẽ khó đáp ứng đc mục đích của nhà đầu tư và nếu độ sâu quá lớn sẽ thừa thãi, tốn kinh phí đầu tư; Yếu tố hình thể, hướng đất với mức độ ảnh hưởng trung bình là 41 phiếu, ảnh hưởng nhiều là 20 phiếu, ảnh hưởng ít là 17 phiếu, ảnh hưởng rất nhiều là 2 phiếu và ảnh hưởng rất ít là 1 phiếu Cho thấy yếu tố hình thể, hướng đất cũng góp phần ảnh hưởng đến giá đất thị trường trên địa bàn thành phố Huế Thực tế trên thị trường, những thửa đất có khổ đẹp,vuông vắn luôn có giá trị cao hơn những thửa đất không có hình thể đẹp, gấp khúc Đặc biệt ở Huế, người dân thường có quan niệm hướng đất phù hợp với phong thủy, hợp mệnh, và đa số luôn chọn hướng Đông và Đông - Nam là hướng đẹp để xây nhà ở, nên các thửa đất có hướng đẹp luôn có giá thành tốt hơn.
Đề xuất một số giải pháp nhằm kiểm soát giá đất ở trên địa bàn thành phố Huế
Nhằm thực hiện tốt nhiệm vụ quản lý thị trường quyền sử dụng đất đảm bảo được sự cân bằng giữa giá đất thị trường và giá đất nhà nước quy định, tránh được hiện tượng khiếu kiện trong dân kéo dài, đảm bảo việc thu hồi đất, giao đất để thực hiện các dự án nhanh gọn cần phải thực hiện một số những giải pháp sau:
* Đối với UBND thành phố Huế
- Thực hiện việc xác định, phê duyệt giá đất cụ thể theo đúng quy định do Ủy ban nhân dân tỉnh ủy quyền ban hành và các quy định pháp luật khác có liên quan.
- Tăng cường công tác quản lý giá đất trên địa bàn, đảm bảo giá đất cụ thể khi được xác định và phê duyệt phản ánh đúng tình hình giá đất tại địa phương, làm thông tin cơ sở cho việc xây dựng và điều chỉnh bảng giá đất khảo sát ngăn chặn việc đẩy giá đất lên cao bất hợp lý.
- Tăng cường quản lý, thực hiện nghiêm các quy định về trình tự thủ tục thẩm định nhu cầu sử dụng đất và chuyển mục đích sử dụng đất từ đất khác sang đất ở.
* Đối với Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Thừa Thiên Huế
- Tăng cường công tác kiểm tra, giám sát việc thực hiện xác định giá đất cụ thể trên địa bàn tỉnh Tham mưu UBND tỉnh chỉ đạo việc phối hợp và làm rõ trách nhiệm giữa các cơ quan định giá đất, Hội đồng thẩm định giá đất, bảng giá đất tỉnh để tổ chức thực hiện tốt việc quản lý, xác định giá đất cụ thể bảo đảm chất lượng và thời gian yêu cầu.
- Thường xuyên chủ trì phối hợp với các sở, ngành liên quan và Ủy ban nhân dân cấp huyện, để tổng hợp, giải quyết các khó khăn, vướng mắc trong công tác định giá đất, hoặc báo cáo đề xuất Ủy ban nhân dân tỉnh, các bộ, ngành Trung ương xử lý đối với các trường hợp vượt thẩm quyền.
- Chủ động phối hợp với các sở, ngành có liên quan và các địa phương xây dựng bảng giá đất, bảng giá đất điều chỉnh, phối hợp và hướng dẫn Ủy ban nhân dân cấp huyện, thực hiện việc xác định giá đất cụ thể theo quy định, đề xuất giải quyết các vướng mắc trong việc xác định giá đất cụ thể theo thẩm quyền.
- Kiểm tra, hướng dẫn cho các địa phương trong công tác xác định giá đất cụ thể, đặc biệt khi xây dựng các phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng để thu hồi đất.
- Có trách nhiệm kiểm soát và chịu trách nhiệm trước UBND tỉnh về tình hình biến động giá đất trên địa bàn Có kế hoạch chủ động điều tiết quỹ đất ra thị trường thông qua việc tạo quỹ đất sạch để đấu giá sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
* Đối với Sở Tài chính tỉnh Thừa Thiên Huế
- Thực hiện tốt nhiệm vụ là cơ quan thường trực Hội đồng thẩm định giá đất, bảng giá đất tỉnh, tăng cường công tác kiểm soát hồ sơ xây dựng giá đất, đảm bảo nguyên tắc xác định giá đất theo quy định.
- Phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường để kiểm soát tình hình biến động giá đất trên địa bàn, kịp thời xử lý theo thẩm quyền và đề xuất các giải pháp để xử lý các biến động bất hợp lý.
- Chủ động phối hợp với các sở, ngành có liên quan và các địa phương xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm, tăng hệ số điều chỉnh giá đất, phối hợp và hướng dẫn Ủy ban nhân dân cấp huyện, Ban quản lý khu kinh tế, khu công nghiệp tỉnh thực hiện việc xác định hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm, tăng hệ số điều chỉnh giá đất, đề xuất giải quyết các vướng mắc trong việc xác định hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm, tăng hệ số điều chỉnh giá đất theo thẩm quyền báo cáo Ủy ban nhân dân tỉnh làm cơ sở tổ chức thực hiện.
- Thực hiện quản lý, kiểm soát việc tăng giá đất nhằm đảm bảo phù hợp điều kiện thực tế của các khu vực trên địa bàn tránh ảnh hưởng tiêu cực đến hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản tại địa phương.
* Đối với Cục thuế tỉnh Thừa Thiên Huế
- Cục Thuế tỉnh tập trung chỉ đạo rà soát việc đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện thu nghĩa vụ thuế theo đúng quy định, tránh thất thu thuế.