NGHIÊN cứu GIÁ đất ở và một số yếu tố ẢNH HƯỞNG đến GIÁ đất ở tại THỊ TRẤN BA HÀNG , HUYỆN PHỔ yên TỈNH THÁI NGUYÊN năm 2014

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN VĂN MINH Tên đề tài: NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT Ở VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI THỊ TRẤN BA HÀNG , HUYỆN PHỔ YÊN TỈNH THÁI NGUYÊN NĂM 2014 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Địa môi trường Khoa : Quản lý tài nguyên Khóa học : 2011 - 2015 THÁI NGUYÊN – 2015 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN VĂN MINH Tên đề tài: NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT Ở VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI THỊ TRẤN BA HÀNG , HUYỆN PHỔ YÊN TỈNH THÁI NGUYÊN NĂM 2014 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Địa môi trường Lớp : 43A - ĐCMT Khoa : Quản lý tài nguyên Khóa học : 2011 - 2015 Giảng viên hướng dẫn : TS Phan Đình Binh THÁI NGUYÊN – 2015 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN VĂN MINH Tên đề tài: NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT Ở VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI THỊ TRẤN BA HÀNG , HUYỆN PHỔ YÊN TỈNH THÁI NGUYÊN NĂM 2014 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Địa môi trường Lớp : 43A - ĐCMT Khoa : Quản lý tài nguyên Khóa học : 2011 - 2015 Giảng viên hướng dẫn : TS Phan Đình Binh THÁI NGUYÊN – 2015 ii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 4.1: Diện tích, cấu loại đất thị trấn Ba Hàng năm 2014 13 Bảng 4.2: Giá đất theo vị trí đường, phố thị trấn Ba Hàng 19 Bảng 4.3: Thông tin điều tra - vấn 23 Bảng 4.4: Dân số thị trấn Ba Hàng năm 2013 -2014 27 Bảng 4.5: Các yếu tố liên quan đến đất ảnh hưởng đến giá đất thông qua phiếu điều tra 31 Bảng 4.6: Đánh giá hiểu biết người dân giá đất quản lý giá đất 32 Bảng 4.7: Yếu tố pháp lý đất 33 iii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 2.1: Cung cầu đất đai Hình 2.2: Cung cầu đất đai - thời gian ngắn 11 Hình 4.1: Biểu đồ trạng sử dụng đất thị trấn Ba Hàng năm 2014 14 Hình 4.2: Mức độ ảnh hưởng vị trí tuyến đường, phố từ (I) đến (V) 22 Hình 4.3: So sánh giá đất thị trường tuyến đường từ (I) đến (V) .24 Hình 4.4: So sánh giá đất trung bình thị trường theo VT hai tuyến đường từ Từ Quốc lộ đến bờ kênh Núi Cốc + 100m (I) Từ rẽ trường Tiểu học Ba Hàng đến đường rẽ vào trường Đỗ Cận (Km 42+845-Km 43+45) (II) 25 Hình 4.5: So sánh giá đất trung bình thị trường tuyến đường theo vị trí 26 Hình 4.6 So sánh giá đất thị trườngcủa lô đất tuyến đường Từ Quốc lộ đến bờ kênh Núi Cốc + 100m 28 Hình 4.7: So sánh giá đất trung bình thị trường theo VT hai trục đường Từ quốc lộ đến hết đường sắt (IV) đường Từ Quốc lộ đến ngã xe trâu (V) 30 iv DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản BXD : Bộ xây dựng BNV : Bộ nội vụ CNTB : Chủ nghĩa tư CP : Chính phủ CSHT : Cơ sở hạ tầng GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GQĐ : Giá quy định GTT : Giá thị trường HĐND : Hội đồng nhân dân KCN : Khu công nghiệp NĐ : Nghị định QĐ : Quyết định QSDĐ : Quyền sử dụng đất TN&MT : Tài nguyên Môi trường TT : Thông tư TTLT : Thông tư liên tịch UBND : Ủy ban nhân dân VT : Vị trí v MỤC LỤC Phần 1: MỞ ĐẦU 1.1 Đặt vấn đề 1.2 Mục đích đề tài 1.3 Mục tiêu đề tài 1.4 Yêu cầu đề tài 1.5 Ý nghĩa đề tài Phần 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 Khái quát giá đất 2.1.1 Khái niệm giá đất 2.1.2 Các đặc trưng giá đất 2.1.3 Cơ sở khoa học việc hình thành giá đất 2.1.4 Cơ sở pháp lý 11 2.1.5 Cơ sở thực tiễn 12 2.2 Khái quát công tác định giá đất 12 2.2.1 Khái niệm định giá đất 12 2.2.2 Sự cần thiết hoạt động định giá đất 13 2.2.3 Công tác định giá đất giới Việt Nam 13 PHẦN 3: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 22 3.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 22 3.1.1 Đối tượng nghiên cứu 22 3.1.2 Phạm vi nghiên cứu 22 3.2 Nội dung nghiên cứu 22 3.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội quản lý sử dụng đất tác động tới công tác quản lý giá đất định giá đất thị trấn Ba Hàng năm 2014 22 3.2.2 Đánh giá thực trạng giá đất địa bàn thị trấn Ba Hàng năm 2014 23 vi 3.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị trấn Ba Hàng năm 2014 23 3.2.4 Đánh giá số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thị trấn Ba Hàng năm 2014 thông qua phiếu điều tra 25 3.2.5 Đề xuất số giải pháp 25 3.3 Phương pháp nghiên cứu 25 3.3.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 25 3.3.2 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 25 3.3.3 Phương pháp điều tra, vấn 25 3.3.4 Phương pháp xử lý thông tin, số liệu 26 3.3.5 Phương pháp chuyên gia 26 PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 27 4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội quản lý sử dụng đất tác động tới công tác quản lý giá đất định giá đất thị trấn Ba Hàng năm 2014 27 4.1.1 Điều kiện tự nhiên tác động tới công tác quản lý giá đất định giá đất thị trấn Ba Hàng năm 2014 27 4.1.2 Điều kiện phát triển kinh tế - xã hội tác động tới công tác quản lý giá đất định giá đất thị trấn Ba Hàng năm 2014 4.1.3 Tình hình quản lý sử dụng đất tác động đến công tác quản lý giá đất định giá đất thị trấn Ba Hàng năm 2014 4.1.4 Nhận xét chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quản lý sử dụng đất tác động tới công tác quản lý giá đất định giá đất thị trấn Ba Hàng năm 2014 15 4.2 Đánh giá thực trạng giá đất địa bàn thị trấn Ba Hàng năm 2014 16 4.2.1 Giá đất quy định địa bàn thị trấn Ba Hàng năm 2014 16 4.2.2 Thực trạng giá đất thị trấn Ba Hàng năm 2014 18 4.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị trấn Ba Hàng năm 2014 21 i LỜI CẢM ƠN Được giới thiệu Ban giám hiệu nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản Lý Tài Nguyên, em thực tập Phòng Tài Nguyên & Môi Trường huyện Phổ Yên Đến em hoàn thành trình thực tập tốt nghiệp khoá luận tốt nghiệp Lời em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới: Ban giám hiệu trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên Ban chủ nhiệm khoa tập thể thầy cô giáo khoa Quản Lý Tài Nguyên tận tình giảng dạy giúp đỡ em suốt trình học tập Ban lãnh đạo toàn thể cán công nhân viên Phòng Tài Nguyên & Môi Trường huyện Phổ Yên tiếp nhận tạo điều kiện giúp đỡ em thời gian thực tập sở Đặc biệt em xin chân thành cảm ơn quan tâm, đạo tận tình thầy giáo hướng dẫn: TS Phan Đình Binh giúp đỡ em suốt trình thực đề tài hoàn thành khoá luận tốt nghiệp Nhân dịp em bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới gia đình, bạn bè ủng hộ, động viên giúp đỡ em suốt trình học tập Em xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày tháng năm 2015 Sinh viên Nguyễn Văn Minh Phần MỞ ĐẦU 1.1 Đặt vấn đề Đất đai nhu cầu thiết yếu tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đất đai nơi để sinh hoạt, lao động sản xuất, đồng thời điều kiện để phát triển kinh tế - xã hội Có thể nói đất tồn xã hội loài người Và người tác động vào đất đai, đầu tư sở hạ tầng - kỹ thuật làm cho giá trị đất tăng lên sử dụng mang lại nguồn lợi to lớn cho người Khi nhu cầu người sử dụng đất đai ngày tăng giá trị đất ngày nâng cao Tuy nhiên, đất đai lại sản xuất đại trà loại hàng hóa khác đặc trưng đất đai ngày trở nên khan mà đất khan giá đất lại cao Giá đất cầu nối quan hệ đất đai - thị trường - quản lý Nhà nước Nhà nước điều tiết quản lý đất đai thông qua giá, hay nói cách khác, giá đất công cụ kinh tế để người quản lý người sử dụng tiếp cận với chế thị trường, đồng thời để đánh giá công phân phối đất đai, để người sử dụng đất thực theo quyền Nhà nước điều chỉnh quan hệ đất đai theo quy hoạch, kinh tế pháp luật Trên thực tế, giá đất chịu tác động đồng thời tổng hợp nhiều yếu tố làm cho giá đất có dao động chênh lệch lớn so với mức Nhà nước ban hành Điều dẫn đến nhiều vấn đề bất cập công tác quản lý sử dụng đất Cụ thể như, công tác giải phóng mặt bằng, nhiều dự án bị kéo dài không thỏa thuận giá bồi thường với người sử dụng đất thu hồi đất, giải phóng mặt bố trí tái định cư Như vậy, để khắc phục hạn chế này, việc có bảng giá đất thị trường phù hợp cần thiết Ngoài ra, bảng giá đất hỗ trợ cho việc tìm kiếm hội 27 mại (có ngân hàng, hệ thống nhà hàng chợ Ba Hàng), CSHT xã hội đầy đủ có hệ thống trường học, bệnh viện, chợ, điều làm cho đoạn đường có giá cao so với vị trí khác điều chứng tỏ khả sinh lợi rõ rệt người dân đánh giá cao so với tuyến đường lại 4.3.2.2 Yếu tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất thị trấn Ba Hàng năm 2014 ∗ Dân số Bảng 4.4: Dân số thị trấn Ba Hàng năm 2013 -2014 Năm 2013 2014 Dân số (người) 7.280 7.445 Thu nhập (triệu đồng/người/năm) 43,440 50,04 (Nguồn : Phòng TN & MT huyện ) Dân số thị trấn Ba Hàng tăng dần qua năm từ 7.280 người (năm 2013) đến 7.445 người (năm 2014) Trong năm trở lại dân số thị trấn có nhiều biến động lớn phần lớn gia tăng số lượng cán bộ, công nhân làm việc khu công nghiệp tập trung sinh sống làm việc Đặc biệt từ KCN Yên Bình xây dựng vào hoạt động kéo theo lượng lớn công nhân vùng miền sinh sống làm việc làm cho dân số thị trấn biến động đáng kể Dân số thị trấn tăng lên kéo theo dịch vụ tăng, phát triển dẫn đến giá đất thị trấn tăng theo Mặt khác theo xu chung xã hội, kinh tế ngày phát triển, thu nhập người dân ngày tăng, đời sống cải thiện nâng cao, biểu nhà yêu cầu cao chất lượng, diện tích nhà ở, dẫn đến tăng nhu cầu đất đai làm cho giá đất đai thị trấn tăng theo + Nghiên cứu vấn đề tồn thực tiễn để tìm cho lý thuyết từ quay trở lại áp dụng cho thực tiễn + Kết nghiên cứu đề tài làm rõ yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đô thị, giúp hoàn thiện sở lý luận định giá đất - Ý nghĩa thực tiễn: + Giúp địa phương nắm giá đất thực tế chênh lệch so với giá đất Nhà nước ban hành + Xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thị trấn Ba Hàng huyện Phổ Yên – tỉnh Thái Nguyên + Nêu bật công tác xác định giá đất để từ có định hướng quản lí đất đai ban hành bảng giá đất hợp lý mang tính hiệu thực tế 29 4.3.4 Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị trấn Ba Hàng năm 2014 * Yếu tố tâm lý - phong thủy: Đây yếu tố có ảnh hưởng không nhỏ đến giá đất chuyển nhượng địa bàn nói riêng người dân Việt Nam nói chung Thường nóng vội đám đông Khi giá đất lên cao thường đổ xô mua lo sợ đất có khả sinh lời cao bị người khác mua, đẩy giá lên cao hơn, gây lên tượng sốt đất Nhưng giá đất mức thấp lại chần chừ chờ đợi để mua đất khác với giá rẻ điều dẫn tới thị trường bất động sản bị đóng băng Một yếu tố tâm lý quan trọng người Việt Nam thích nhà có hướng Đông, Đông Nam hướng Tây, Tây Bắc Do đó, đất có hướng Tây thường có giá chuyển nhượng thấp Những định mức giá đưa dựa đánh giá thông tin trạng thái tâm lý định Đó quan niệm suy nghĩ cá nhân cần xác định cụ thể Ngày xã hội ngày phát triển phong thủy lựa chọn vị trí đất hướng đất làm nhà hay kinh doanh ngày quan tâm Theo quan niệm phong thủy cho lựa chọn vị trí đất vị trí đẹp đem lại vận may tài lộc cho chủ nhân Chính vị trị đất đẹp phù hợp phong thủy có giá thành cao giá đất vị trí khác * Yếu tố mục đích sử dụng: Cũng yếu tố tác động tới giá đất thị trường, đất Thửa đất phải phù hợp với nhu cầu mục đích người sử dụng khả sinh lời cao ngược lại * Yếu tố môi trường xung quanh: Môi trường xung quanh ảnh hưởng không nhỏ đến giá trị chuyển nhượng đất Yếu tố hiểu là: điện, nước, rác thải, không khí Chọn trục đường: Từ quốc lộ đến hết đường sắt (IV) từ Quốc lộ đến ngã xe trâu (V) để đánh sau : 30 - Trục đường từ quốc lộ đến hết đường sắt: khu vực gần trường học Đỗ Cận tuyến đường nâng cấp lòng đường rộng, thông thoáng, sẽ, thuận lợi kinh doanh buôn bán - Trục đường từ Quốc lộ đến ngã xe trâu: tuyến đường xuống cấp, nhiều ổ gà, nằm gần nghĩa trang chùa ảnh hưởng tới tâm lý người mua đất Hơn khu vực có điểm tập kết rác thải, nước thải gây ảnh hưởng tới chất lượng sống người dân Giá đất Nghìn đồng/m2 Vị trí Hình 4.7: So sánh giá đất trung bình thị trường theo VT hai trục đường Từ quốc lộ đến hết đường sắt (IV) đường Từ Quốc lộ đến ngã xe trâu (V) Qua hình 4.7 ta thấy trục đường từ quốc lộ đến hết đường sắt có giá thị trường cao trục đường từ quốc lộ đến ngã xe trâu Điều cho thấy yếu tố môi trường ảnh hưởng không nhỏ tới giá đất 31 4.4 Đánh giá số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thị trấn Ba Hàng năm 2014 qua phiếu điều tra 4.4.1 Các yếu tố liên quan đến đất ảnh hưởng đến giá đất thông qua phiếu điều tra 4.4.2 Đánh giá hiểu biết người dân giá đất quản lý giá đất Bảng 4.5: Các yếu tố liên quan đến đất ảnh hưởng đến giá đất thông qua phiếu điều tra STT Chỉ tiêu Số Phiếu* Tỉ lệ (%) Vị trí 41 77,36 Hình thể 21 39,62 Diện tích 15 28,30 Cơ sở hạ tầng 30 56,60 (Nguồn: Theo số liệu điều tra vấn) (Chú ý *: ∑số phiếu: 53 phiếu) Qua bảng bảng 4.5 ta thấy: Các yếu tố liên quan đến đất như: vị trí, hình thể, diện tích, sở hạ tầng tác động đến giá đất - Thông qua điều tra, vấn thực tế 53 hộ cho thấy: + Yếu tố vị trí chiếm 77,36% tổng số phiếu điều tra + Yếu tố hình thể chiếm 39,62% số phiếu điều tra + Yếu tố diện tích chiếm 28,30% số phiếu điều tra + Yếu tố sở hạ tầng chiếm 56,60% số phiếu điều tra - Như vậy, ta thấy tâm lý hàng đầu mà người dân quan tâm lựa chọn lô đất vị trí lô đất nên yếu tố vị trí đất có tác động nhiều đến giá đất, quan trọng việc đưa định giá đất qui định giá đất thị trường 32 Bảng 4.6: Đánh giá hiểu biết người dân giá đất quản lý giá đất STT Chỉ tiêu Tỉ lệ (%) 20-30 17 32,08 30-50 26 49,05 >50 10 18,87 CB, công nhân viên chức 15 28,30 Buôn bán 21 39,62 Lao động tự 11 20,75 Khác 11,33 Tuổi Nghề Số phiếu(n) nghiệp (Nguồn: Theo số liệu điều tra vấn) (Chú ý n: ∑số phiếu: 53 phiếu) Từ bảng 4.6 thực tế điều tra nhận thấy: Người dân độ tuổi từ 30 - 50 thường quan tâm có hiểu biết giá đất nhất, chiếm 49,05 % Những người làm cán bộ, công nhân viên chức, người làm việc lĩnh vực kinh doanh buôn bán, lao động tự hay nghề khác mức độ quan tâm đến giá đất khác Trong người kinh doanh buôn bán, cán công nhân viên chức người thường quan tâm đến giá đất họ có nhu cầu lớn đất để ở, công việc Tuy nhiên hầu hết số hộ vấn không đồng ý với bảng giá đất hàng năm Nhà nước lý đưa thấp so với giá thị trường Phần TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 Khái quát giá đất 2.1.1 Khái niệm giá đất Đất đai sản phẩm phi lao động, thân giá trị Giá đất đai phản ánh tác dụng đất đai hoạt động kinh tế, thu lợi trình trao đổi mua bán, có ý nghĩa tư hoá địa tô Nói cách khác giá đất đai cao hay thấp định khả thu lợi từ đất cao hay thấp khoảng thời gian Hầu hết nước có kinh tế thị trường, giá đất hiểu biểu mặt giá trị quyền sở hữu đất đai Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá đất đai dựa giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tổng hoà giá trị hành địa tô nhiều năm chi trả lần, hình thức thực quyền sở hữu đất đai kinh tế Tại Điều Luật Đất đai năm 2003 ghi rõ: “Giá trị quyền sử dụng đất (giá đất) giá trị tiền quyền sử dụng đất diện tích đất xác định thời hạn sử dụng đất xác định” Giá đất nước ta hình thành trường hợp sau (Điều 55, Luật Đất đai 2003) [12]: Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo quy định khoản khoản Điều 56 Luật Do đấu giá quyền sử dụng đất đấu thầu dự án có sử dụng đất Do người sử dụng đất thoả thuận giá đất với người có liên quan thực quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn quyền sử dụng đất 2.1.2 Các đặc trưng giá đất - Không giống phương thức biểu thị: Giá đất đai phản ánh tác dụng đất đai hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu có khả thu lợi đến có giá 34 4.5 Đề xuất số giải pháp Qua thực tế điều tra tìm hiểu giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thị trấn Ba Hàng năm 2014 thấy công tác quản lý đất đai nhiều bất cập Trong công tác xác định giá đất địa bàn huyện nói chung thị trấn nói riêng chưa thực sát với mức giá giao dịch thị trường, mức độ chênh lệch từ 1,5-2,5 lần Và kê khai để tính thuế chuyển nhượng đa số người dân kê khai không với giá thực tế giao dịch mà kê khai cho sát với giá quy định Vì vậy, để công tác xác định giá đất sát với giá thị trường xin đưa số giải pháp sau: - Cần đẩy nhanh tốc độ giải công việc quan quản lý đất đai, tránh tình trạng kéo dài thời hạn giải hồ sở người dân đến quan quản lý đất đai làm hồ sơ, thủ tục - Cần phải minh bạch, công khai thông tin thị trường đất đai - Giảm thiếu hoạt động mua bán đầu nhà đất - Bên cạnh quan chức phải trọng tới việc đưa hệ thống pháp luật đất đai vào sống thực tế thông qua hoàn chỉnh việc xây dựng hệ thống văn quy phạm pháp luật đất đai thiếu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bổ sung, tăng cường công tác tra, kiểm tra việc thực pháp luật đất đai, kiên xử lý hành vi vi phạm pháp luật đất đai Phối hợp chặt chẽ với quan thông tấn, báo chí để tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai tiếp cận, giao lưu trực tuyến giải pháp đáp ứng vướng mắc cho người dân nâng cao ý thức pháp luật cá nhân 35 PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 Kết luận * Về thực trạng giá đất thị trấn Ba Hàng Qua tìm hiểu giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị trấn Ba Hàng cho thấy giá đất chuyển nhượng thực tế thị trường cao giá đất Nhà nước quy định từ 1,4 đến 2,4 lần, đặc biệt vị trí có điều kiện thuận lợi sở hạ tầng, kinh doanh buôn bán, tập trung đông dân cư, nằm khu trung tâm, chênh lệch giá Nhà nước quy định so với giá giao dịch thị trường lại lớn Giá chuyển nhượng thị trường cao nơi có giá trị sinh lợi cao, vị trí thuận lợi cho giao thông, sở hạ tầng tốt, cụ thể địa điểm nghiên cứu thị trấn là: + Khu vực có giá cao là: 18.200.000 đồng/m2 + Khu vực có giá thấp là: 4.200.000 đồng/m2 * Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị trấn Ba Hàng: Giá đất địa bàn thị trấn Ba Hàng phụ thuộc vào nhiều yếu tố như: yếu tố vị trí, địa hình, sở hạ tầng, hình thể diện tích đất, khả sinh lợi, yếu tố pháp lý yếu tố khác Trong yếu tố vị trí yếu tố ảnh hưởng sâu sắc tới giá chuyển nhượng đất ∗ Hiểu biết người dân giá đất: Người dân khu vực điều tra đa số nhận thức rõ quyền lợi giá trị đất nhà nước công nhận quyền sử dụng, họ chưa đồng ý với giá đất nhà nước quy định hàng năm 5.2 Kiến nghị Qua trình điều tra, tìm hiểu giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị trấn Ba Hàng, xuất phát từ thực trạng công tác quản 36 lý đất đai nói chung công tác quản lý Nhà nước đất đai nói riêng địa bàn xin đưa số kiến nghị sau: - Cần thường xuyên theo dõi diễn biến giá thị trường tài sản nhà đất địa bàn để có biện pháp quản lý giá đất thị trường nhà đất hợp lý Trường hợp giá tăng cao giảm mức cho phép cần phải điều chỉnh giá nhà nước lại cho phù hợp gần sát mức giá thị trường - Chính phủ, UBND tỉnh Thái Nguyên cần tiến hành công tác định giá đất cách thường xuyên theo định kỳ đột suất theo nhu cầu thực tế thị trường để giá đất quy định phù hợp với thực tế, phản ánh giá trị sử dụng đất - Từng bước hoàn thiện chế sách đất đai nói chung thị trường bất động sản nói riêng cho phù hợp với xu hướng phát triển kinh tế thị trường - Nâng cao hiệu quản lý, quy hoạch đồng bộ, tập trung tạo điều kiện thuận lợi cho công tác định giá đất đai công tác quản lý đất đai Nhà nước - UBND thị trấn phối hợp với quan chuyên môn mở trung tâm tư vấn giao dịch BĐS dịch vụ mô giới nhà đất (dưới quản lý quan chuyên môn) để công khai niêm yết giá đất - Để có gắn kết chặt chẽ Nhà nước với người dân, để củng cố, xây dựng nhằm nâng cao hiệu công tác quản lý Nhà nước đất đai địa bàn thị trấn có nhiều việc cần tiến hành cách đồng bộ, giải pháp cần ủng hộ đồng lòng thực quyền nhân dân để đạt hiệu cao 37 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài chính, (2003), Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Bộ Tài chính, (2007), Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP Chính phủ,(2008),Chỉ thị số 01/2008/CT-TTg Thủ tướng Chính phủ số giải pháp đẩy mạnh phát triển quản lý thị trường bất động sản Chính phủ, (2004), Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Chính phủ, (2007), Nghi định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP Chính phủ nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, (2003), Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính phủ thi hành Luật Đất đai 2003 Chính phủ, (2007),Nghị định số 153/2007/NĐ- CP Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản Hiến pháp nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005, Giáo trình thị trường bất động sản, NXB Nông nghiệp 10 Nguyễn Thế Huấn Phan Thị Thu Hằng, (2008), Giáo trình Định giá đất, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên 11 Phòng Tài nguyên Môi trường huyện Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên, Báo cáo quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 kế hoạch sử dụng đất năm kỳ đầu (2011-2015) thị trấn Ba Hàng tương ứng, giá quyền sở hữu, giá quyền sử dụng, giá quyền cho thuê, giá quyền chấp… Như vậy, giá đất biểu thị nhiều phương thức khác nhau, biểu thị giá quyền sở hữu, giá quyền sử dụng biểu thị tiền thuê - Không giống thời gian hình thành: Do đất đai có tính khác biệt cá thể lớn, lại thiếu thị trường hoàn chỉnh, giá hình thành ảnh hưởng lâu dài từ khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá dài, khó so sánh với Khi định giá cần đặc điểm thân loại đất tình trạng thị trường, tiến hành phân tích cụ thể để đưa giá đất phù hợp với thời điểm định - Giá đất đai biểu tiền tệ giá trị đất đai, giá cao hay thấp giá thành sản xuất định: Đất đai sản phẩm lao động người giá thành sản xuất Thực tế trường hợp người khai phá đất đai, chi phí phận giá đất người ta tính chi phí trực tiếp từ đầu tư vào đất Tuy nhiên khoản chi phí khác khó phân bổ hạch toán vào giá đất Ví dụ đất khu vực đô thị khoản chi phí trực tiếp xây dựng hệ thống đường giao thông điện, cấp thoát nước… tính toán phân bổ phần vào giá đất Nhưng chi phí khác kể đến xây dựng hệ thống sở hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viên, chợ…), góp phần làm cho khu dân cư thuận lợi sống, phần đẩy giá đất khu vực lên khó tính toán để đưa vào giá đất - Giá đất chủ yếu nhu cầu đất đai định có xu tăng cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường: PHỤ LỤC PHIẾU ĐIỀU TRA GIÁ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ (Xin Ông/bà vui lòng hoàn chỉnh giúp số thông tin sau đây) I Thông tin chung 1.Tên chủ sử dụng đất: Tuổi Địa chỉ: …………………………………………………………… Nghề nghiệp: CB, công nhân viên chức Lao động tự Buôn bán Nghề khác:…… ………… Trình độ văn hóa: ……… ……………… Thu nhập bình quân: …………………… triệu đồng/năm +Từ nông nghiệp : ……………………triệu đồng/năm + Nguồn khác :……………………… triệu đồng/năm II Thông tin yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thị trấn Ba Hàng * Yếu tố điều kiện tự nhiên ảnh hưởng đến giá đất thị trấn Ba Hàng Loại đường phố, vị trí loại đường phố định giá đất theo qui định tỉnh Diện tích đất: ……………… m2 Hình thể: ………….……… Số ……… Tờ BĐ số … …… Kích thước: Dài: ……… m; Độ rộng mặt tiền: …… m Khoảng cách từ đất (tính từ chỗ gần nhất) đến đường phố gần nhất: Khoảng cách < 100 m 100-200m 200-300m >300m đến đường phố điều tra * Yếu tố kinh tế xã hội ảnh hưởng đến giá đất thị trấn Ba Hàng Thông tin kết cấu hạ tầng (so với điều kiện chung tỉnh) - Giao thông : Tốt Trung bình Kém - Cơ sở giáo dục: Tốt Trung bình Kém - Cơ sở y tế: Tốt Trung bình Kém - Cấp thoát nước: Tốt Trung bình Kém - Điện: Trung bình Kém Tốt Thông tin cung cấp dịch vụ (so với điều kiện chung tỉnh) - Dịch vụ vật tư, kỹ thuật nông nghiệp: Thuận lợi Trung bình Kém - Dịch vụ tài tín dụng: Thuận lợi Trung bình Kém Trung bình Kém - Dịch vụ thông tin liên lạc: Tốt Thông tin tài sản gắn liền với đất - Nhà ở: Loại nhà: ; cấp nhà: ; năm xây dựng - Diện tích xây dựng: .m2; số tầng: .; diện tích sàn sử dụng m2 -Tàisản khác: * Yếu tố pháp lý (đánh dấu x vào tình trạng pháp lý đất) 1.Tình trạng pháp lí đất - Chuyển nhượng xác nhận quyền (người chuyển nhượng có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) - Chuyển nhượng có xác nhận quyền - Có đủ giấy tờ hợp lệ theo qui định pháp luật, chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Những hạn chế quyền sử dụng đất: Đang cho thuê Đang tranh chấp Đang góp vốn Đang chấp 3.Ông(bà) có đồng ý với giá đất hàng năm mà Nhà nước đưa hay không Có Không Lý do: Ông/Bà có thường xuyên tìm hiểu, quan quyền thông báo văn qui định Nhà nước đất đai (giá đất) hàng năm hay không? Có Không * Các yếu tố khác Ông bà sử dụng đất với mục đích gì? Xây dựng nhà Mặt sản xuất kinh doanh Mục đích khác: (ghi rõ mục đích)…………………… Ông(bà) thấy vị trí đất có thuận tiện cho sống không ? Có Tạm Không Nếu chuyển nhượng đất ông(bà) thực với mức giá bao nhiêu? (triệu đồng/ thửa) .(đồng/ m2) Nếu mua bất động sản điểm ông/bà quan tâm điều gì? Ba Hàng, ngày … tháng … năm 2014 Chủ sử dụng đất (Ký, ghi rõ họ tên) [...]... Nguyên 3 1.3 Mục tiêu của đề tài - Tìm hiểu giá đất ở thực tế và giá đất ở do Nhà nước quy định trên địa bàn thị trấn Ba Hàng - huyện Phổ Yên – tỉnh Thái Nguyên - Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn Ba Hàng - huyện Phổ Yên – tỉnh Thái Nguyên - Phân tích một số yếu tố ảnh hưởng rõ rệt, sâu sắc tới giá đất ở trên địa bàn thị trấn Ba Hàng - huyện Phổ Yên – tỉnh Thái Nguyên. .. giá đất ở và xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn Ba Hàng, huyện Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên - Xác định thuận lợi, khó khăn của công tác định giá đất trên địa bàn thị trấn Ba Hàng - huyện Phổ Yên – tỉnh Thái Nguyên - Đưa ra một số biện pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác định giá đất và quản lý thị trường quyền sử dụng đất tại thị trấn Ba Hàng huyện Phổ Yên – tỉnh Thái Nguyên. .. thị trấn Ba Hàng năm 2014 - Căn cứ xác định giá đất trên địa bàn - Nguyên tắc cụ thể xác định giá đất 3.2.2.2 Thực trạng giá đất ở của thị trấn Ba Hàng năm 2014 3.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn Ba Hàng năm 2014 3.2.3.1 Yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn Ba Hàng 2014 * Yếu tố vị trí * Yếu tố hình th , diện tích v MỤC LỤC Phần 1: MỞ ĐẦU ... dụng đất hiệu quả hơn, một yêu cầu cấp thiết đặt ra là cần tiến hành tìm hiểu về giá đất và xác định các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở trên địa bàn thị trấn Xuất phát từ những vấn đề trên với sự hướng dẫn của Thầy giáo TS Phan Đình Binh, em đã tiến hành lựa chọn đề tài: Nghiên cứu giá đất ở và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thị trấn Ba Hàng - Huyện Phổ Yên – Tỉnh Thái Nguyên năm 2014 ... thực trạng giá đất ở trên địa bàn thị trấn Ba Hàng năm 2014 23 25 3.2.4 Đánh giá một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở thị trấn Ba Hàng năm 2014 thông qua phiếu điều tra 3.2.4.1 Đánh giá hiểu biết của người dân về giá đất ở và quản lý giá đất 3.2.4.2 Các yếu tố liên quan đến thửa đất tác động đến giá đất ở thông qua phiếu điều tra 3.2.4.3 Yếu tố pháp lý của thửa đất tác động đến giá đất ở thông qua... hưởng đến giá đất ở tại đô th , giúp hoàn thiện cơ sở lý luận về định giá đất - Ý nghĩa thực tiễn: + Giúp địa phương nắm được giá đất ở thực tế chênh lệch so với giá đất ở Nhà nước ban hành + Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thị trấn Ba Hàng huyện Phổ Yên – tỉnh Thái Nguyên + Nêu bật công tác xác định giá đất ở để từ đó có những định hướng quản lí đất đai cũng như ban hành bảng giá đất. .. giá đất ở và đưa giá đất ở do Nhà nước quy định sát với giá đất ở trên thị trường 1.4 Yêu cầu của đề tài - Lập phiếu điều tra thu thập thông tin về thửa đất và giá đất thị trường tại địa bàn thị trấn Ba Hàng - Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh t , xã hội ảnh hưởng tới giá đất tại khu vực thị trấn Ba Hàng, huyện Phổ Yên - Thu thập, tổng hợp thông tin và khái quát được thực trạng của các yếu tố ảnh hưởng. .. những hạn ch , bất cập của Luật Đất đai năm 2003 22 PHẦN 3 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 3.1.1 Đối tượng nghiên cứu - Giá đất ở - Giá đất ở trên địa bàn thị trấn Ba Hàng theo qui định của Nhà nước - Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn Ba Hàng, huyện Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên - Các tuyến đường được chọn để điều tra: + Từ Quốc lộ 3 đến bờ kênh... trường, giá đất ở do Nhà nước quy định) - Địa bàn: thị trấn Ba Hàng - huyện Phổ Yên – tỉnh Thái Nguyên 3.2 Nội dung nghiên cứu 3.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và quản lý sử dụng đất tác động tới công tác quản lý giá đất và định giá đất của thị trấn Ba Hàng năm 2014 3.2.1.1 Điều kiện tự nhiên tác động tới công tác quản lý giá đất và định giá đất thị trấn Ba Hàng năm 2014 - Vị trí địa lý và ranh... định giá đất thị trấn Ba Hàng năm 2014 - Tình hình quản lý đất đai - Tình hình sử dụng đất đai 3.2.1.4 Nhận xét chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và quản lý sử dụng đất tác động tới công tác quản lý giá đất và định giá đất thị trấn Ba Hàng 2014 - Thuận lợi - Khó khăn 3.2.2 Đánh giá thực trạng giá đất ở trên địa bàn thị trấn Ba Hàng năm 2014 3.2.2.1 Giá đất ở qui định trên địa bàn thị trấn Ba ... tài: Nghiên cứu giá đất số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thị trấn Ba Hàng - Huyện Phổ Yên – Tỉnh Thái Nguyên năm 2014 1.2 Mục đích đề tài - Tìm hiểu giá đất xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất. .. HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN VĂN MINH Tên đề tài: NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT Ở VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI THỊ TRẤN BA HÀNG , HUYỆN PHỔ YÊN TỈNH THÁI NGUYÊN NĂM 2014. .. HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN VĂN MINH Tên đề tài: NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT Ở VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI THỊ TRẤN BA HÀNG , HUYỆN PHỔ YÊN TỈNH THÁI NGUYÊN NĂM 2014