Tiểu Luận - Quản Lý Đô Thị - Đề Tài - Ảnh Hưởng Của Quá Tải Dân Số Tới Thị Trường Lao Động, Việc Làm Tại Thành Phố Hà Nội

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN KHOA MÔI TRƯỜNG VÀ ĐÔ THỊ QUẢN LÝ ĐÔ THỊ ĐỀ TÀI: ẢNH HƯỞNG CỦA QUÁ TẢI DÂN SỐ TỚI THỊ TRƯỜNG LAO ĐỘNG, VIỆC LÀM TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI ẢNH HƯỞNG CỦA QUÁ TẢI DÂN SỐ TỚI THỊ TRƯỜNG LAO ĐỢNG, VIỆC LÀM TẠI THÀNH PHỚ HÀ NỢI Lời nói đầu Sự phát triển của thị trường bất động sản hiện gặp nhiều vấn đề khó khăn ảnh hưởng của nền kinh tế thị trường, đặc biệt thị trường bất động sản tại thành phố lớn Hà Nội thành phố Hồ Chí Minh Tại Thành phố Hà Nội – trung tâm văn hóa, kinh tế lớn của nước, ln ln địi hỏi phải thu hút nguồn nhân lực với số lượng chất lượng cao đáp ứng cho quá trình cơng nghiệp hóa hiện đại hóa, yêu cầu phát triển của thành phố, kèm theo đó yêu cầu phát triển thị trường bất động sản của thành phố đông dân cư của nước Tuy vậy, đến chưa có phương pháp tối ưu đáp ứng về nhu cầu nhà ở cho người dân, vậy phát triển thị trường bất động sản địa bàn thành phố Hà Nội yêu cầu cấp bách của việc cải thiện nâng cao đời sống nhân dân, có tác động lớn đến sự phát triển kinh tế xã hội của đất nước Thị trường bất động sản phát triển chưa ổn định nếu xét khía cạnh phát triển bền vững, cung cầu, giá tác động của thị trường đến phát triển kinh tế Trước lý trên, với tư cách nhà nghiên cứu quản lý đô thị, nhóm nghiên cứu xin đưa vài ý kiến trao đổi về vấn đề “ Thực trạng và giải pháp về sự phát triển của thị trường bất động sản địa bàn Thành phố Hà Nội” Nội dung nghiên cứu trao đổi nhằm mong muốn góp phần thúc đẩy thị trường đất đai nhà ở địa bàn thành phố phát triển cách lành mạnh, minh bạch, sử dụng có hiệu các nguồn lực đất đai, tài thu hút các nhà đầu tư địa bàn thành phố vào thị trường bất động sản Không kể phần Mở đầu Kết luận, nội dung nghiên cứu của gồm phần: Chương 1: Tổng quan về thị trường bất động sản Chương 2: Thực trạng thị trường bất động sản Thành phố Hà Nội Chương 3: Một số giải pháp phát triển thị trường bất động sản địa bàn Thành phố Hà Nội CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Bất động sản và thị trường bất động sản 1.1.1 Khái niệm bất động sản: Bất động sản tài sản không di dời bao gồm: - Đất đai - Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể các tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó - Các tài sản khác gắn liền với đất đai - Các tài sản khác đất ở pháp luật quy định (Theo điều 181, Luật Dân sự) 1.1.1.1 Khái niệm, Phân loại và Đặc điểm của đất đai đô thị Khái niệm: Đất đô thị đất các cấp có thẩm quyền phê duyệt để xây dựng đô thị bao gồm: đất nội thành, nội thị xã, thị trấn, thị tứ, xây dựng sở hạ tầng đồng (đường sá, cống thoát nước, hệ thống cấp nước sạch, cấp điện…) hoặc quy hoạch xây dựng từng phần Cơ sở hạ tầng hoàn chỉnh theo quy hoạch… - Trên phương diện luật pháp: Đất đô thị đất các cấp có thẩm quyền phê duyệt để xây dựng thị - Trên phương diện hành chính: Đất thị bao gồm đất nội thành, đất nội thị xã, thị trấn… Phân loại: Theo điều 13, Luật 2003; đất đô thị chia làm loại: - Đất nông nghiệp; - Đất phi nông nghiệp: + Đất để xây dựng nhà ở của dân cư + Đất xây dựng trụ sở các quan, cơng trình cơng cộng: các cơng sở khu vực hành chính; các cơng tình công cộng: công nghiệp, khoa học kỹ thuật… + Đất dùng vào các mục đích quốc phịng an ninh… + Đất sử dụng cho sản xuất, kinh doanh phi nơng nghiệp + Đất sử dụng vào mục đích cơng cộng: cho giao thông ( làm đường, làm cầu…), giáo dục (xây trường học), y tế (xây dựng bệnh viện, khu nghiên cứu), thể thao( xây nhà thi đấu), các cơng trình văn hóa vui chơi giải trí… + Di tích văn hóa, các sở tơn giáo… + Đất khác: đất sơng, ngịi, kênh, rạch, nghĩa trang - Đất chưa SD Đặc điểm: - Đất đô thị thuộc sở hữu của nhà nước Nhà nước có quyền chiếm hữu, quyền sử dụng quyền định đoạt về đất đai - Đất đô thị tư liệu sản xuất đặc biệt - Sử dụng đất đô thị phải tuân theo nguyên tắc: Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quan có thẩm quyền phê duyệt; Tiết kiệm, hiệu quả, bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích đáng của người sử dụng đất xung quanh; Người Sử dụng đất phải thực hiện các nghĩa vụ của thời gian SD - Đất đô thị phải xây dựng sở hạ tầng trước sử dụng hệ thống đường sá, bãi đỗ xe, hệ thống cấp điện nước cần xây dựng đồng trước sử dụng 1.1.1.2 Khái niệm, Phân loại và đặc điểm của Nhà ở đô thị: - Khái niệm: Nhà ở (theo quy định của Ḷt nhà ở) cơng trình xây dựng với mục đích để ở phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân Quỹ nhà ở tồn diện tích nhà ở có địa bàn (khơng phân biệt chất lượng, hình thức sở hữu) - Phân loại: Theo sở hữu, quỹ nhà ở bao gồm : Nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước; Nhà ở thuộc sở hữu của tư nhân; Nhà ở thuộc sở hữu của các tổ chức xã hội, tổ chức kinh tế - Đặc điểm: + Khó thay đổi về kiến trúc kỹ thuật nhà ở tài sản tiêu dùng dân cư có giá trị lớn sử dụng lâu bền từ thế hệ sang thế hệ khác + Có vị trí gắn liền với các yếu tố: đất đai, môi trường, các điều kiện kết cấu hạ tầng của khu vực + Biểu hiện cho đặc trưng văn hóa trình độ phát triển kinh tế + Giá nhà ở phụ thuộc vào vị trí các yếu tố tâm lý xã hội… 1.1.2 Thị trường bất động sản: 1.1.2.1 Khái niệm thị trường bất động sản: Là địa điểm, nơi tại đó người mua bán bất động sản tác động qua lại lẫn nhau, để xác định giá số lượng bất động sản thể hiện Thị trường bất động sản bao gồm : thị trường mua bán bất động sản; thị trường cho thuê; thị trường thế chấp bảo hiểm bất động sản 1.1.2.2 Vai trò của thị trường bất động sản: Thị trường bất động sản nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất cho các nhà kinh doanh Thị trường nơi chuyển hoá từ hình thái hiện vật sang hình thái giá trị Thị trường bất động sản cầu nối người sản xuất tiêu dùng về bất động sản, người xây dựng mua bán nhà mua bán quyền sử dụng đất Thúc đẩy áp dụng khoa học công nghệ nâng cao chất lượng nhà ở bảo vệ nâng cao hiệu sử dụng đất Góp phần đổi quản lý đất đai, nhà ở các cơng trình gắn liền với đất Góp phần nâng cao trình độ hợp tác nâng cao trình độ xã hội hoá sản xuất kinh doanh 1.1.2.3 Đặc điểm thị trường bất động sản: Mang tính chất khơng tập trung Là thị trường khơng hồn hảo Cung thị trường bất động sản khơng thể phản ứng nhanh chóng tương ứng với sự thay đổi của cầu 1.2 Sự vận động của thị trường bất động sản 1.2.1 Cung về bất động sản: - Khái niệm: Cung bất động sản thị trường khối lượng bất động sản sẵn sàng đưa trao đổi thị trường tại thời điểm đó, với mức giá giới hạn định - Các khu vực sản xuất cung nhà ở: + Khu vực cơng cộng: Khu vực cơng cộng hay cịn gọi khu vực nhà nước các hoạt động xây dựng phát triển nhà ở nhà nước hoặc các quan, doanh nghiệp nhà nước đầu tư xây dựng nguồn vốn ngân sách nhà nước hoặc coi nguồn vốn ngân sách nhà nước các quĩ nhà ở khác thuộc sở hữu nhà nước Khu vực công cộng xem tiêu điểm của sách nhà ở nó khu vực nhà nước có thể can thiệp trực tiếp vào + Khu vực tư nhân: Khu vực phát triển nhà ở tư nhân hoạt động phát triển nhà ở không nguồn vốn ngân sách nhà nước, các tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân thực hiện tuân thủ theo các quy tắc thức của nhà nước về quản lý xây dựng phát triển nhà ở Nhà nước điều tiết khu vực thông qua các qui tắc qui định tiêu chuẩn xây dựng + Khu vực nhà ở khơng thức Khu vực nhà ở khơng thức hay cịn gọi khu vực bình dân, các hoạt động xây dựng nhà ở hoàn toàn độc lập với khn khổ quy tắc của phủ 1.2.2 Cầu về bất động sản - Khái niệm: Cầu về bất động sản khối lượng bất động sản mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận có khả toán để nhận khối lượng bất động sản đó thị trường - Các nhân tố ảnh hưởng đến cầu: + Sự tăng trưởng về dân số nhu các phát triển + Sự thay đổi về tính chất mục đích sử dụng đất đai + Sự tác động của việc làm thu nhập + Đơ thị hoá quá trình phát triển của đô thị + Mốt thị hiếu + Sự phát triển hoàn thiện của hệ thống kết cấu hạ tầng + Những sách của phủ trung ương hoặc quyền địa phương nhân tố tác động hết sức nhạy cảm đến cầu bất động sản Độ thay đổi của cầu bất động sản nhà ở so với độ thay đổi của các yếu tố xác định gọi độ co giãn của cầu về bất động sản Độ co giãn của cầu về đất ở, nhà ở phụ thuộc lớn vào các biến số: qui mơ gia đình, thu nhập, giá Một mối quan hệ thuận chiều : qui mô gia đình tăng lên kéo theo cầu về diện tích nhà đất ở tăng theo, Tuy nhiên hệ số co giãn không chỉ phụ thuộc vào sự thay đổi của qui mơ, mà cịn tuỳ thuộc vào kết cấu của gia đình Độ co giãn của cầu nhà ở so với thu nh ập xác định tốc độ biến thiên của cầu so với tốc độ thay đổi của thu nhập Khi thu nhập thấp chưa vượt quá mức nhu cầu tối thiểu vê các vật phẩm lương thực, thực phẩm độ co giãn của cầu thu nhập nhỏ Khi thu nhập tăng lên vượt qua mức giới hạn đói nghèo, tỉ lệ thu nhập để dành cho chỗ ở tăng lên khá nhanh chiếm tỉ lệ tương đối lớn Độ co giãn của cầu so với giá quan hệ so sánh tốc độ biến động của cầu so với tốc độ biến thiên của giá nhà ở Cầu về bất động sản có độ giãn khá lớn giá mức tiêu dùng nhà ở bình qn cịn thấp, độ co giãn giảm dần mức tiêu dùng đạt đến mức nhu cầu cần thiết 1.3 Sự vận động của thị trường bất đợng sản và vai trị của nhà nước 1.3.1 Sự vận động của thị trường bất động sản theo chế thị trường: Cơ chế vận hành của nền kinh tế thị trường chế thị trường Cơ chế thị trường biểu hiện sự tác động của nó ở hai mặt: tác động tiêu cực tích cực Cơ chế thị trường có khả phân bổ, điều tiết các nguồn lực tớicác khu vực của nền kinh tế sự tác động của qui luật giá trị, cạnh tranh, cung cầu, giá Thị trường tự động điều chỉnh các chức sử dụng bất động sản có giá trị kinh tế cao, tự động phân bổ vật tư, lao động, vốn, vào các khu vực cần thiết Cơ chế thị trường kích thích sự phát triển khoa học cơng nghệ, kích thích sản xuất kinh doanh, tăng suất lao động, tăng cường trình độ chun mơn sản xuất kinh doanh lính vực kinh doanh bất động sản Tuy vậy, chế thị trường chỉ có khả điều tiết cục bộ, trước mắt khơng có khả điều tiết tồn cục, lâu dài Do đó việc chuyển mục đích sử sụng đất đai, xây dựng phát triển nhà các cơng trình kiến trúc gắn liền với đất đai thực hiện tự phát, khơng theo mục đích sử dụng chung của xã hội, dẫn đến tình trạng cân đối nghiêm trọng nhu cầu phát triển kinh tế-xã hội sử dụng các nguồn lực sự phát triển bất động sản Bản chất của chế thị trường cạnh tranh, nên tạo sự phân cực xã hội Phân hoá giàu nghèo, tăng thêm bất bình đẳng xã hội Tình trạng dẫn đến phận kinh doanh bất động sản trở nên giàu có, cịn đơng đảo phận khác ngược lại 1.3.2 Vai trò của nhà nước: Nhà nước có hai chức bản: chức điều khiển chức phát triển, sử dụng hệ thống sách vĩ mơ, đó có các giải pháp tác động trưc tiếp, gián tiếp, có tính định hướng lâu dài Quản lý nhà nước theo chế thị trường có sự quản lý của nhà nước thực hiện mơ hình hỡn hợp quản lý, điều tiết nền kinh tế thị trường thông qua sự tác động của bàn tay vơ hình bàn tay hữu hình, nhằm phát huy ưu thế hạn chế khuyết tật của chế thị trường , đảm bảo cho nền kinh tế vận đông phát triển lành mạnh CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI 2.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của Hà Nội 2.1.1 Về điều kiện tự nhiên : Hà Nội thủ của nước, nằm ở phía hữu ngạn sơng Đà hai bên sơng Hồng, vị trí địa thế thuận lợi cho trung tâm trị, kinh tế, vǎn hoá, khoa học đầu mối giao thông quan trọng của Việt Nam Sau đợt mở rộng địa giới hành vào tháng năm 2008, thành phố có diện tích 3.324,92 km², nằm ở hai bên bờ sông Hồng, tập trung chủ yếu bên hữu ngạn Hà Nội hiện gồm 10 quận, thị xã 18 huyện ngoại thành Với dân số đông gần 6.7 triệu người (2011), tính đến gần triệu người, Hà Nội thành phố lớn thứ hai Việt Nam về dân số Hà Nội trung tâm văn hóa, giáo dục với các nhà hát, bảo tàng, các làng nghề truyền thống, quan truyền thông cấp quốc gia các trường đại học lớn đầu mối giao thông quan trọng của nước 2.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hợi: Cùng với Thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội hai trung tâm kinh tế của quốc gia Năm 2007, GDP của thành phố tăng khoảng 12,1%, tổng giá trị xuất đạt tỉ USD, tổng thu ngân sách khoảng 45.709 tỉ đồng Hà Nội địa phương nhận đầu tư trực tiếp từ nước nhiều nhất, với 1.681,2 triệu USD 290 dự án Thành phố địa điểm của 1.600 văn phịng đại diện nước ngồi, 14 khu công nghiệp cùng 1,6 vạn sở sản xuất công nghiệp; thu hút hàng ngàn người lao động Nhưng đôi với sự phát triển kinh tế, khu công nghiệp khiến Hà Nội phải đối mặt với vấn đề ô nhiễm môi trường So với các tỉnh, thành phố khác của Việt Nam, Hà Nội thành phố có tiềm để phát triển du lịch, đầu nước về xây dựng nếp sống văn minh gia đình văn hóa Trong nội ơ, cùng với các cơng trình kiến trúc, Hà Nội sở hữu hệ thống bảo tàng đa dạng bậc Việt Nam Thành phố có nhiều lợi thế việc giới thiệu văn hoá Việt Nam với du khách nước ngồi thơng qua các nhà hát sân khấu dân gian, các làng nghề truyền thống… 10 Hà Nội nơi có mật độ các sở y tế công lập tập trung khá cao với 86 đơn vị trực thuộc Sở Y tế (tính đến hết năm 2008) 11 2.2 Thực trạng thị trường bất động sản địa bàn thành phố Hà Nội 2.2.1 Tình hình giá cả bất đợng sản 2.2.1.1 Tình hình giá bất động sản trước năm 1993 Thị trường nhà đất ở Hà Nội không có biến động vào giai đoạn lúc đó nền kinh tế thị trường của nước ta phát triển Đất đai thuộc quyền sở hữu nhà nước, của toàn dân nhà nước thống quản lý theo qui hoạch, kế hoạch chung Từ năm 1993 trở về trước, công tác quản lý đất đai nhà ở tại Hà Nội phức tạp chồng chéo, nhiều quan cùng quản lý Cùng với sốt đất năm 1992, 90% đất đai bị mua bán trao tay, chuyển nhượng trái phép 2.2.1.2 Tình hình giá bất động sản từ năm 1993 tới Năm 1991 Nghị quyết Đại hội Đảng lần thứ thơng qua cương lĩnh trị tiếp tục khẳng định đường lối đổi phát triển kinh tế nhiều thành phần Trong bối cảnh đó tính động bắt kịp chủ trương, các thành phần kinh tế thành phố phát triển mạnh dẫn đến nhu cầu về đất tăng Cơ chế quản lý cũ của nhà nước về quản lý đất đai tỏ lạc hậu cịn mang nặng tính bao cấp không đáp ứng kịp thời nhu cầu về đất đai phục vụ cho phát triển kinh tế nhiều thành phần Do đó sự đời của luật đất đai ban hành ngày 14/7/1993 mang tính tất yếu.Sau luật đất đai đời, Hà Nội bắt đầu diễn các hoạt động mua bán đất đai làm cho thị trường nhà đất trở nên sôi động Cơn sốt đất ở Hà Nội lan nhanh chóng chủ yếu nguyên nhân đầu Theo báo cáo kết điều tra của " Trung tâm Quy hoạch Sử dụng đất đai - Viện Điều tra Quy hoạch đất đai" tháng 2-2002 ở Hà Nội ta có: Bảng 1: Nguyên nhân tăng giá nhà đất ở Hà Nội từ 1993- 1996 STT Nguyên nhân Phiếu thu về % Tổng số phiếu phát Cung không đáp ứng cầu 50/199 25.13 Kinh tế nước tăng 83/199 41.71 Người VN định cư ở nước mua nhà 61/199 30.65 Người dân ngoại tỉnh mua nhà 99/199 49.75 Đầu 115/199 57.79 12 Nguyên nhân khác 5/199 2.51 Như vậy năm 1993-1995, luật đất đai ban hành, đồng thời Việt kiều lúc đó chưa mua nhà nên yếu tố đầu chiếm tới 57,79% số người hỏi việc giá nhà đất tăng Bên cạnh đó yếu tố quy hoạch chỉ đóng vai trò nhỏ.Yếu tố quan trọng tích cực yếu tố kinh tế đóng vai trò quan trọng chỉ nhìn nhận ở mức khoảng 42,71% số người hỏi Còn yêú tố cung cầu, người dân ngoại tỉnh, người Việt Kiều có ảnh hưởng rât lớn đến giá đất ở Hà Nội Trong năm gần đây, kinh tế nước ta ngày phát triển làm cho nhu cầu về nhà đất tăng nhanh Khả tài tự có của các tầng lớp dân cư đưa vào thị trường nhà đất lớn, tình trạng đầu đất phát triển mạnh Có thể thấy rõ qua thời gian dài từ 1996 đến 1998 thị trường nhà đất gần đóng băng: Bảng 2: Nguyên nhân tăng giá nhà đất ở Hà Nội từ 1996- 1998 STT Nguyên nhân Phiếu thu về % Tổng số phiếu phát Khủng hoảng kinh tế khu vực 92/199 46.23 Kinh tế nước tăng trưởng thấp 94/199 47.24 Thu nhập dân cư giảm 99/199 49.75 Nguyên nhân khác 32/199 16.08 Qua số liệu điều tra, tình hình nhà đất Hà Nội đóng băng vậy đó khủng hoảng kinh tế khu vực năm 1997 làm ảnh hưởng trực tiếp đến nền kinh tế Việt Nam Tốc độ tăng trưởng kinh tế giảm cách đáng kể làm cho đầu tư nước vào Hà Nội giảm Thu nhập người dân giảm cách nhanh chóng Nhưng từ năm 1998 đến thị trường nhà đất có chuyển biến vận động với chiều hướng gia tăng Qua theo dõi thời gian từ 2001 tới thị trường nhà đất tại Hà Nội có xu hướng biến động mạnh Giá nhà đất tại Hà Nội năm gần có xu thế tăng mạnh gấp 2-3 lần giá đất trước năm 1998 Bảng 3: Nguyên nhân tăng giá nhà đất ở Hà Nội cuối năm 2000 đến STT Nguyên nhân Phiếu thu về 13 % Tổng số phiếu phát Cung không đáp ứng cầu 73/199 36.68 Kinh tế tăng trưởng 70/199 35.18 Người VN định cư ở nước mua nhà 139/199 66.83 Người dân ngoại tỉnh mua nhà 126/199 63.32 Đầu 104/199 52.26 Quy hoạch 1/199 0.5 Nguyên nhân khác 10/199 5.03 Nếu so với mức thu nhập bình qn của cơng nhân viên chức giá nhà ở Hà Nội quá cao so với nhiều nước thế giới Tại Hà Nội thị trường giao dịch bất động sản hiện tạm thời chia thành dạng theo khu vực khác nhau: - Khu vực khu vực các khu phố cổ thuộc quận Hoàn Kiếm, quận Hai Bà Trưng phần quận Ba Đình Đống Đa giá dao động từ 13-15 lượng vàng/ 1m2 đất mặt tiền Ví dụ đường Tuệ Tĩnh giá chuyển nhượng hiện khoảng 15 lượng/1m2 - Khu vực mặt tiền các phố thuộc quận Ba Đình , Thanh Xuân, Đống Đa, Cầu Giấy, Hồ Tây giá từ 8-20 lượng vàng/1m2.Ví dụ giá đất ở Thái Hà khoảng 16-18 lượng/1m2 - Khu vực khu dân cư quy hoạch (đặc điểm chung của khu vực đường ô tô lại thuận tiện , sở hạ tầng khá tốt diện tích dao động khoảng từ 40-80m2 ) giá đất khu vực đó giao động khoảng từ 2,5-7 lượng /1m2 Ví dụ giá đất tại Nghĩa Tân khoảng 3,5- lượng /1m2, giá đất tại An Dương Tây Hồ khoảng 4-6 lượng/1m2 - Khu vực đất ở ven đô Cổ Nhuế, Gia Lâm giá đất giao động từ 0,6-3 lượng/m2 tuỳ theo từng vị trí ( đất tại khu vực thường có diện tích lớn ) Ví dụ khu vực xã Thuỵ Phương-Từ Liêm giá đất từ 0,6-2 lượng/m2, xã Thượng Thanh- Gia Lâm giá 0,4-1 lượng/m2 14 So với bảng khung giá đất Hà Nội theo quy định của nhà nước ban hành năm 1998 giá đất ngồi thị trường gấp nhiều lần Nguyên nhân dẫn đến tình trạng sốt đất ở Hà Nội: Sự bất cập đền bù giải phóng mặt quy hoạch chi tiết: Đi liền với quá trình thị hoá mở rộng đường xá, nút giao thông giải toả, đền bù nhằm cho quĩ đất phát triển, nhà lại thu hẹp lại ở lại diễn mâu thuẫn lớn cung cầu Một mặt mở rộng đường sá, giao thông, xây dựng khu đô thị chủ trương đắn hợp lòng dân của nhà nước ta nhiều hộ dân phải di dời Mặt khác giải toả, di dời người dân phải đền bù thoả đáng, phải có chỗ ở để tái định cư Mâu thuẫn chưa có lời giải Thực tế chỉ tính riêng dự án trọng điểm tại Hà Nội thực hiện giai đoạn 2001-2002 ( cải tạo nút giao thông Ngã Tư Vọng, mở rộng đường vành đai I Kim Liên- Ô Chợ Dừa, nút Ngã Tư Sở, Ngã Tư Cầu Giấy - Voi Phục, ngã tư Kim Liên) có khoảng 3500 hộ phải di dời Thêm vào đó năm 2001 UBND thành phố Hà Nội công bố quy hoạch chi tiết các quận, huyện thành phố Theo cơng bố q̣n nội thành có hàng chục đường phố cần mở rộng Cả thành phố có trăm đường nằm diện quy hoạch Do vậy số hộ dân cần di dời lên tới hàng chục ngàn hộ Trong đó các khu đô thị Định Công, Bắc Linh Đàm, Làng quốc tế Thăng Long "tăng tốc" xây dựng chỉ cung cấp chưa tới 1000 hộ ( vào thời điểm tháng 9- 2001) Còn các khu di dân khác hoặc đời sớm kín người hoặc xây dựng sở hạ tầng có thể đáp ứng đủ nhu cầu tăng lên không ngừng của người dân Chưa hết quy hoạch chi tiết từng quận, huyện không chỉ công bố ( ngày 10-10-2001 ) tại Hà Nội có triển lãm lớn về vấn đề mà theo quy định cịn phải thơng báo đến từng người dân Nhưng đâu thể mọi người tiếp cận đầy đủ xác thông tin quy hoạch bởi lẽ có đủ trình độ chun mơn về quy hoạch, địa thẩm quyền giải thích cặn cẽ cho người dân hiểu mà đa phần cán địa cấp phường dân nghiệp dư thiếu chun mơn Hơn dù có quy hoạch chi tiết từng quận huyện việc xác định chỉ giới, cắm mốc các dự án mở đường, các khu đô thị cịn chậm, nên người dân khơng xác định rõ đường mở rộng quy hoạch đến đâu Thời điểm triển khai dự án cịn khơng xác định Những bất cập làm cho người dân cảm thấy bất ổn, bán khơng giám bán sợ rẻ, sợ bị hớ, xây khơng giám xây sợ phải đập bỏ, tiến thoái lưỡng nan khổ nên tốt phải lo 2.2.2 Tình hình cung bất đợng sản Hà nợi 15 2.2.2.1 Tình hình cung bất đợng sản Hà nội Tổng cung bất động sản xác định bao gồm tổng số lượng cung về các loại bất động sản, nó toàn số lượng bất động sản có thể sẵn sàng tham gia vào giao dịch mua bán thị trường Tổng cung khơng hồn toàn trùng khớp với tổng số bất động sản hiện có , bởi có bất động sản không tham gia vào thị trường theo qui định pháp luật bởi chủ sở hữu sử dụng nhiều bất động sản họ không có nhu cầu bán,chuyển nhượng hoặc có nhu cầu bán giá hiện hành mà chờ giá cao để bán Những nguồn bất động sản khơng tính vào tổng cung bất động sản tại thời điểm đó 2.2.2.2 Tình hình cung về đất đai Năm 2000 năm thực hiện giao đất phát triển nhà ở với diện tích đất chỉ tiêu kế hoạch đạt cao từ trước tới Trong đó có nhiều dự án lớn phát triển khu đô thị đồng hiện đại về hạ tầng kĩ thuật hạ tầng xã hội :khu thị Trung Hồ -Nhân Chính giai đoạn I&II Khu nhà ở Bắc Linh Đàm +Đại Kim, khu đô thị Nam Trung Yên *Kế hoạch sử dụng đất để phát triển nhà ở giai đoạn 2000-2005 Căn vào tình hình thực hiện kế hoạch giao đất để phát triển nhà ở giai đoạn 19982000, các chỉ tiêu kế hoạch năm 2000-2005 của Thành phố, Chương trình 12/CTr –TƯ về phát triển nhà ở Hà Nội nội dung quy hoạch sử dụng đất xây dựng nhà ở đô thị của kế hoạch sử dụng đất năm 2001-2005 của Thành phố dự kiến :1269 ha, đó : diện tích ở quận nội thành là:209 diện tích huyện ngoại thành 1060 * Phương án quy hoạch sử dụng đất năm 2010 +Định hướng phát triển: Để đảm bảo kinh tế Thủ đô có nhịp độ tăng trưởng nhanh bền vững năm 2010, tổng sản phẩm xã hội (GDP) của Hà Nôi tăng 2,7 lần so năm 2000 ,thu nhập bình quân của nhân dân tăng lần so với năm 2000, tốc độ tăng trưởng hàng năm khoảng 10%-11%, phải phát triển Hà nội với không gian mở theo hướng Bắc&Tây Bắc ,hướng Tây Tây Nam ; nghiên cứu việc chỉnh trị Sông Hồng quy hoạch khai thác hai bên sông Hồng; xây dựng mạng lưới đô thị vệ tinh xung quanh Thủ đô theo qui hoạch thống hiện đại hoá hệ thống sở hạ tầng đô thị trước bước so với yêu cầu phát triển Thủ đô Chỉ 16 tiêu sử dụng đất thị bình qn khoảng 100m2/người; đó chỉ tiêu đất giao thông 25m2/người, đất xanh công viên ,thể dục thể thao 18m2/người, đất xây dựng các cơng trình phục vụ lợi ích công cộng 5m2/người + Qui hoạch sử dụng đất năm 2010: - Đất đô thị tăng 12951 so với năm 2000, chuyển 232 đất ở đô thị thành đất xây dựng sở hạ tầng -Đất khu dân cư nông thôn: giảm 908 chủ yếu số khu vực đất nông thôn trở thành khu vực đô thị (tăng nhanh so với việc giãn dân hình thành các khu dân cư nơng thơn ) -Đất nông nghiệp giảm 10166 so với năm 2000, phấn đấu tăng tỉ trọng diện tich lâu năm, đồng cỏ chăn nuôi , giảm tỉ trọng đất trồng hàng năm hình thành các vùng nông nghiệp đô thị –sinh thái phát triển bền vững với công nghệ cao -Đất lâm nghiệp tăng 1700 chủ yếu trồng rừng ở Sóc Sơn , chuỉển 125 thành đất chuyên dùng đất ở -Đất chuyên dùng tăng 9050 ha, chủ yếu cho đất xây dựng sở hạ tầng kĩ thuật ở các khu đô thị -Đất chưa sử dụng sông suối, núi giảm 2570 về khai thác sử dụng vào mục đích nơng, lâm nghiệp, chun dùng đất ở, diện tích cịn lại sơng suối Hiện tổng diện tích đất tự nhiên của thành phố là: 92.097,45 2.2.2.3 Tình hình về cung nhà ở Hà Nội có quĩ nhà đứng thứ nước, khoảng 15% tổng qũi nhà nước đó khoảng 40%quĩ nhà thuộc sở hữu nhà nước Bình qn diện tích nhà ở năm 2000 6,0 m2/người Trong tổng quĩ nhà của Hà nội 70% nhà 1-2 tầng thuộc diện bán kiên cố, chỉ có 33% loại tốt lại đều xuống cấp thuộc diện cần sửa chữa lớn hoặc dỡ bỏ 30% quĩ nhà nhà nước quản lý nhà chung cư, phần lớn loại 4-5 tầng cũ kĩ; ở khu phố cổ chỉ có 15-20% quĩ nhà tốt , 10%bị hư hỏng nặng cần phá bỏ, 70% cần sửa chữa, cải tạo Bởi vậy Hà nội cần phải tạo cung nhiều hơn, sơ tính đến giai đoạn 2001- 2010 thành phố cần 3000 đất với kinh phí 30-35 ngàn tỉ đồng để xây dựng nhà ở nhằm bảo đảm nâng mức cung bình qn diện tích nhà ở thị của thủ đô lên 77,5% m2/người vào năm 2005, 8-9 m2/người vào năm 2010 17 Từ năm 1990 đến ,nhân dân Thủ tích cực hưởng ứng chủ trương “Nhà nước nhân dân cùng làm” chủ động từng bước cải thiện đìều kiện nhà ở Diện tích xây dựng nhà ở mỗi năm đều tăng 10%-25%.Đặc biệt giai đoạn 1998-2000, cùng với chưong trình số 12/CTr-TU ngày 20/5/1998 của Thành uỉ, tình hình đầu tư nhà ở đựoc cải thiện Nhiều khu đô thị mới, khu nhà hình thành với điều kiện ở phù hợp khu nhà ở Đầm Trấu, khu đô thị Trung Hồ-n Hồ, Định Cơng, Bắc Linh Đàm, Làng Quốc tế Thăng Long … 2.2.3 Tình hình cầu của thị trường bất động sản Hà Nội Do nhiều yếu tố khác nhau, cầu bất động sản hiện ở Hà nội tăng mạnh, điều đó dễ dàng nhận sự sôi động của thị trường bất động sản hiện nay.Trong đó đặc biệt cầu về đất ở, nhà ở tăng mạnh, điều đáng ý cầu trước chủ yếu cầu giả tạo tức phục vụ cho mục đích tích trữ, đầu kinh doanh bất động sản của phận người có thu nhập cao, người có khả toán Cịn cầu thực sự khơng trở thành cầu thực tế giá nhà, giá đất quá cao nên không thể toán Hà nội hiện nay, theo ước tính chỉ có khoảng 50-60% số hộ có thể có khả trở thành khách hàng của thị trường bất động sản, khoảng 30-40% số hộ cần cần có sự hỡ trợ của Nhà nước, cịn 10% hộ nghèo có sự hỡ trợ của nhà nước không thể mua nhà Việc hàng rào giá bất động sản quá cao cản trở lớn đối vơi lượng cầu tiềm chưa thoả mãn ngày làm cho nhu cầu thực sự bị ứ đọng, tắc nghẽn, điều cần thiết phải khai thông sự tắc nghẽn đó, cách phải tăng cung, chống đầu cơ… để giảm giá CHƯƠNG III: MỘT SỐ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI 3.1 Một số giải pháp phát triển thị trường bất động sản địa bàn Thành phố HN 3.1.1 Giải pháp chung về quản lý nhà nước 18 Cải thiện hành lang pháp lý liên quan đến thị trường bất động sản,Các sách của Nhà nước cần hướng tới việc tạo hành lang pháp lý lành mạnh, minh bạch tạo thuận lợi cho thị trường, giảm tối đa chi phí ngầm, giảm thời gian triển khai các thủ tục hành thực hiện dự án, chi phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, sở hữu nhà ở…; công khai minh bạch xây dựng, công bố khung giá tại các khu vực, địa bàn quận/huyện sát với tình hình thị trường nhằm hạn chế việc đẩy giá, đầu cơ; công khai quy hoạch, kiến trúc thành phố, tránh trình trạng quy hoạch treo nhiều năm không có sự rà soát gây chồng chéo, ảnh hưởng sự ổn định sống của người dân; có các biện pháp mạnh, chế rõ ràng công tác đền bù giải phóng mặt các dự án Cần chế vận hành cho thị trường bất động sản thức nhằm khắc phục sự phiền hà việc giải quyết các thủ tục hành hiện nay, giúp người mua tìm đến người bán; cung cấp cơng khai rộng rãi giá về nhà đất; đảm bảo an toàn cho người mua người bán; hoàn chỉnh chế độ thu thuế lệ phí … Chính phủ cần đẩy nhanh tiến độ xem xét phê duyệt đề án thành lập Cơng ty tài tái cho vay thế chấp nhà ở Quốc gia Đây định chế tài nhà ở chuyên biệt tại Việt Nam có khả tập trung nguồn vốn tài cho nhà ở thương mại nhà ở xã hội góp phần thực hiện tốt chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đồng thời góp phần tháo gỡ khó khăn thị trường BĐS hiện - Bộ Xây dựng cần nhanh chóng ban hành văn hướng dẫn thực hiện thu hồi các dự án không tuân thủ cam kết cấp phép đầu tư, yêu cầu dừng đầu tư các dự án khơng cịn khả thi, yêu cầu các chủ dự án thực hiện các biện pháp hữu hiệu để giảm giá bán Hiện nay, Bộ Xây dựng các quan chức Sở tài nguyên môi trường UBND tỉnh, thành phố trực tiếp quản lý thực hiện các đợt rà soát kiểm tra để xác định các dự án không đáp ứng tiến độ thực hiện Tuy nhiên, văn quy định thức về điều kiện thu hồi, cách thức thu hồi, xử lý với các dự án chưa ban hành khiến cho quá trình thực hiện cịn gặp nhiều khó khăn - Các chế, chế tài việc giám sát quản lý chặt chẽ thị trường BĐS cần sớm xây dựng Theo đó, Bộ xây dựng cần sớm hoàn thiện dự thảo Nghị định về xử lý hành các lĩnh vực, đó có các biện pháp xử lý giao dịch BĐS không thực hiện qua sàn cần quy định cách cụ thể 3.1.2 Kích cầu thị trường bất đợng sản 19 UBND /Quĩ đầu tư phát triển của Thành phố có phương án bảo lãnh vay vốn cho chủ đầu tư người mua vay vốn NH Chính phủ xem xét mở rộng đối tượng hỗ trợ mua nhà ở không phân biệt theo đối tượng sách ngồi sách mà thay thế đối tượng thực sự có nhu cầu chưa có nhà ở có khó khăn về nhà ở Các quan chức xem xét nghiên cứu mở rộng đối tượng tạo thuận lợi về điều kiện mua sở hữu nhà ở tại Việt Nam cho tổ chức, cá nhân nước ngồi NHNN nên nghiên cứu theo hướng khơng áp dụng hệ số rủi ro 250% cho vay nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp nhà ở thương mại tính tỉ lệ an tồn vốn để các tổ chức tín dụng có thể mạnh dạn đẩy mạnh cho vay gói hỗ trợ nhà ở xã hội nhà ở thương mại NHNN nên có nghiên cứu đưa sách cụ thể theo hướng thức bãi bỏ quy định cho vay BĐS lĩnh vực khơng khún khích làm sở để các tổ chức tín dụng chủ động điều hành sách tín dụng phù hợp 3.1.3 Chính sách tài khóa và thuế Bộ Xây dựng đề nghị Chính phủ đề xuất với Quốc hội cho phép miễn, giảm thuế giá trị gia tăng (VAT), thuế thu nhập doanh nghiệp hoạt động đầu tư, kinh doanh nhà ở xã hội, nhà ở có diện tích nhỏ, giá bán bình dân, các địa phương có tồn kho sản phẩm BĐS lớn Đi kèm với đó không dùng ngân sách để đầu tư nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội mà dùng vốn đầu tư có kế hoạch để mua lại các dự án nhà ở thương mại phục vụ nhu cầu tái định cư, nhà ở xã hội cho thuê giá rẻ Bộ Tài cần bổ sung đối tượng DN có khó khăn tài tại Điều Thơng tư 16/2013/TT-BTC như: Quĩ tiền mặt hoặc tài khoản tiền gửi tại ngân hàng bị âm hoặc số dư khơng cịn đủ để nộp tiền sử dụng đất chậm nộp tiền sử dụng đất thời hạn 24 tháng 3.1.4 Giải phóng hàng tồn kho Bộ Tài nên xem xét cho phép DN kinh doanh BĐS nộp thuế thu nhập DN, tiền sử dụng đất quĩ nhà hoặc nền nhà các dự án hoàn thành Bên cạnh đó, Bộ Tài xem xét cho áp dụng miễn thu thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng BĐS lần đầu trường hợp mua bán lần hộ hình thành tương lai… 20