Những quy định liên quan đến việc cấp chứng chỉ định giá đất ở Việt Nam, những quy định chung, cấp và quản lý chứng chỉ định giá đất điều khoản thi hành. Thực trạng công tác này ở Việt Nam, giá đất ở nhiều địa phương, bất cập về định giá đất trong pháp luật đất đai. Một số giải pháp nhằm quy định hoàn thiện về định giá đất.
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM KHOA TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG TIỂU LUẬN ĐỊNH GIÁ ĐẤT CHỦ ĐỀ: Chủ đề 16: Những quy định liên quan đến việc cấp chứng Định giá đất Việt Nam Thực trạng công tác Việt Nam? Người thực hiện: Lớp: Mã sinh viên: Giáo viên hướng dẫn: Hà Nội-2022 Mục Lục Mục Lục I.Mở đầu ………………………………………………………………………… II Nội dung……………………………………………………………………… 1.Những quy định liên quan đến việc cấp chứng định giá đất Việt Nam 1.1 Quy định chung 1.2 Cấp quản lý chứng định giá đất 1.3 Điều khoản thi hành…………………………………………………… Thực trạng cơng tác Việt Nam……………………………………6 2.1.Gía đất nhiều địa phương…………………………………………………6 2.2 Bất cập định giá đất pháp luật đất đai………………………….9 2.3 Một số giải pháp nhằm hoàn thiện quy định định giá đất………… 11 III Kết Luận…………………………………………………………………….13 I.Mở đầu Định giá đất ước tính giá trị đất hình thái tiền tệ cho mục đích sử dụng xác định, thời điểm xác định Định giá đất đóng vai trị quan trọng kinh tế hoạt động quản lý Nhà nước đất đai Kết định giá đất không sở để phục vụ cho hoạt động giao dịch quyền sử dụng đất, góp phần ổn định thị trường đất đai, sở để đền bù Nhà nước thu hồi đất Thông qua định giá đất giúp cho Nhà nước người sử dụng đất có định đắn kinh doanh, quản lý quyền sử dụng đất Vì vậy, vấn đề việc quy định liên quan đến việc cấp chứng định giá đất Việt Nam cần phải xác phù hợp với thực tiễn cách rõ rang, cụ thể II Nội dung Những quy định liên quan đến việc cấp chứng định giá đất Việt Nam 1.1 Quy định chung Điều 1: phạm vi điều chỉnh Điều 2: đối tượng áp dụng 1.2 Cấp quản lý chứng định giá đất Điều 3: Mẫu chứng định giá đất Chứng định giá đất Bộ Tài nguyên Môi trường phát hành theo mẫu thống áp dụng phạm vi nước Chứng định giá đất gồm tờ có 04 trang, trang bìa (trang trang 4) in màu nâu đỏ trang nội dung (trang trang 3) in hoa văn trống đồng màu vàng nhạt, Chứng có kích thước 130mm x 190mm (gọi mẫu Chứng định giá đất) Khơng sửa chữa, tẩy xóa lên bề mặt nội dung Chứng định giá đất; Không cho thuê, cho mượn cho tổ chức, cá nhân khác sử dụng tên Chứng định giá đất để thực hoạt động tư vấn xác định giá đất; Không sử dụng vào mục đích khác mà pháp luật khơng cho phép.” Nội dung hình thức cụ thể Chứng định giá đất quy định Khoản Điều thực theo mẫu quy định Phụ lục số 01 ban hành kèm theo Thông tư Tổng cục Quản lý đất đai có trách nhiệm tổ chức in quản lý mẫu Chứng định giá đất Điều 4: Điều kiện cấp Chứng định giá đất Có lực hành vi dân sự; Có phẩm chất đạo đức, liêm khiết, trung thực, khách quan; Có trình độ chuyên môn theo quy định Điểm c Khoản Điều 20 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 Chính phủ quy định giá đất (sau gọi Nghị định số 44/2014/NĐ-CP); Có thời gian cơng tác theo quy định Điểm d Khoản Điều 20 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ; Có Giấy chứng nhận hồn thành khóa bồi dưỡng định giá đất theo chương trình bồi dưỡng định giá đất Bộ Tài nguyên Mơi trường ban hành Điều 5: Trình tự thủ tục cấp Chứng định giá đất Hồ sơ đề nghị cấp Chứng định giá đất Trình tự, thủ tục tiếp nhận hồ sơ đề nghị cấp Chứng định giá đất Trình tự, thủ tục trả kết cấp Chứng định giá đất Điều 6: Trình tự, thủ tục cấp đổi, cấp lại Chứng định giá đất 1) Cá nhân cấp đổi Chứng định giá đất trường hợp Chứng hết thời hạn; cấp lại Chứng định giá đất trường hợp Chứng bị mờ, rách, nát bị 2) Hồ sơ đề nghị cấp đổi, cấp lại chứng định giá đất gồm có: (1) Đơn đề nghị cấp đổi, cấp lại Chứng định giá đất theo mẫu quy định Phụ lục số 04 ban hành kèm theo Thông tư này; (2) Giấy chứng nhận hồn thành khóa bồi dưỡng định giá đất thời hạn không 01 năm tính đến ngày đề nghị cấp đổi Chứng định giá đất trường hợp cấp đổi Chứng định giá đất (bản có chứng thực; trường hợp khơng có chứng thực người đề nghị cấp đổi Chứng định giá đất phải mang để đối chiếu); (3) Chứng định giá đất cấp trường hợp cấp đổi cấp lại Chứng định giá đất bị mờ, rách, nát… 3) Trình tự, thủ tục nhận hồ sơ trả kết cấp đổi, cấp lại Chứng định giá đất thực theo quy định Điều Thông tư Điều 7: Thời hạn chứng định giá đất Chứng định giá đất có giá trị thời hạn 05 năm, trừ trường hợp bị thu hồi Chứng định giá đất theo quy định Điều Thông tư Chứng định giá đất có giá trị pháp lý để cá nhân hành nghề tư vấn xác định giá đất tổ chức có chức tư vấn xác định giá đất quy định Điều 20 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP Điều 8: Thu hồi chứng định giá đất Chứng định giá đất bị thu hồi trường hợp sau: a) Sửa chữa, giả mạo gian lận cấp, giấy chứng nhận, kê khai không trung thực trình thời gian làm việc để đủ điều kiện cấp Chứng định giá đất quy định Điều Thông tư này; b) Người cấp Chứng định giá đất lực hành vi dân sự; c) Người cấp Chứng định giá đất cho người khác mượn, thuê để hành nghề tư vấn xác định giá đất; Việc thu hồi Chứng định giá đất vào báo cáo kiểm tra, kết luận tra quan nhà nước có thẩm quyền xác định hành vi vi phạm, án định Tòa án nhân dân trường hợp quy định Khoản Điều Căn quy định Khoản Điều này, Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai xem xét, ký thừa ủy quyền (TUQ) Bộ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường định thu hồi Chứng định giá đất theo mẫu quy định Phụ lục số 06 ban hành kèm theo Thông tư Điều 9: Kinh phí cấp Chứng định giá đất Kinh phí phục vụ cho việc cấp, cấp đổi, cấp lại Chứng định giá đất sử dụng nguồn kinh phí giao chi thường xuyên theo chức Tổng cục Quản lý đất đai ( Nguồn: Thông tư quy định cấp quản lý chứng Định giá đất số 61/2015/TT-BTNMT ) 1.3 Điều khoản thi hành Điều 10 Hiệu lực thi hành Thông tư có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng năm 2016 Thông tư bãi bỏ Điều 36 Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng năm 2014 Bộ trưởng Bộ Tài nguyên Môitrường quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất Điều 11 Trách nhiệm thi hành Tổng cục Quản lý đất đai có trách nhiệm tổ chức thi hành Thơng tư Văn phịng cửa có trách nhiệm tổ chức tiếp nhận hồ sơ trả kết cấp Chứng định giá đất; phối hợp với Tổng cục Quản lý đất đai việc cấp, cấp đổi, cấp lại thu hồi Chứng định giá đất theo quy định Tổ chức có chức tư vấn xác định giá đất có trách nhiệm quản lý cá nhân hành nghề tư vấn xác định giá đất tổ chức định kỳ báo cáo Bộ Tài nguyên Môi trường (thông qua Tổng cục Quản lý đất đai) trước ngày 15 tháng 12 hàng năm Thực trạng cơng tác Việt Nam 2.1 Gía đất nhiều địa phương Thực tiễn nay, việc xác định giá đất số địa phương cịn nhiều bất cập Điển hình hàng loạt sai phạm liên quan đến giá đất xác định giá đất Trong năm 2019, UBND Thành phố Hồ Chí Minh sở, ngành có nhiều sai phạm triển khai dự án khu đô thị Thủ Thiêm1 Khu thị Thủ Thiêm Theo đó, UBND Thành phố Hồ Chí Minh phê duyệt chi phí bình qn mét vng đất thương mại dịch vụ nhà 26 triệu đồng giảm khoảng 50% so với giá đất mà sở, ngành đề xuất trước Bên cạnh đó, Thành phố ký hợp đồng BT xây dựng bốn tuyến đường với nhà đầu tư chưa có chứng thư thẩm định giá, chưa có định phê duyệt giá trị quyền sử dụng đất UBND Thành phố điều không với quy định Luật Giá năm 2012 Luật Đất đai năm 2013 Vì vậy, thiệt hại xảy vô lớn tiền sử dụng đất giảm 3.900 tỷ đồng so với giá trị UBND Thành phố Hồ Chí Minh thẩm định, phê duyệt trước Cịn Đà Nẵng, hàng loạt sai phạm định giá đất công bố liên quan đến 07 dự án mà Công ty cổ phần Đầu tư Phát triển Nhà Đà Nẵng quản lý, sử dụng đất trước sau cổ phần hóa Cụ thể, dự án chung cư 38 Nguyễn Chí Thanh, quận Hải Châu, việc giao đất cho công ty không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất không quy định việc Hội đồng thẩm định giá đất thành phố Đà Nẵng thực phương pháp xác định giá đất không quy định dẫn đến việc UBND thành phố Đà Nẵng định giá đất giao cho công ty thấp giá đất theo quy định thành phố, giảm 10% tiền chuyển quyền sử dụng đất không đối tượng kéo theo hoạt động cấp giấy chứng nhận mục đích sử dụng đất thị, thời hạn sử dụng đất lâu dài không quy định Chung cư 38, Nguyễn Chí Thanh, quận Hải Châu Vụ việc khác liên quan đến khu đất 7.388 m Trường Chính trị tỉnh Khánh Hịa cũ số 01 đường Trần Hưng Đạo giao cho Công ty cổ phần Thanh Yến không qua đấu giá với giá rẻ, gây thiệt hại hàng trăm tỷ đồng Nhà nước Điều đáng quan tâm giá đất tách bạch khỏi giá thị trường Cụ thể, 7.388m đất định giá gần 22,5 triệu đồng/ m2 đất ở, tồn diện tích đất sản xuất, kinh doanh cịn lại có giá 7,8 triệu đồng/m2 12.900m2 đất dự án Golden Gate 75,9 tỷ đồng (khoảng 5,8 triệu đồng/m2) giá đất thị trường khu vực lên tới khoảng 300 triệu đồng/m2 thời điểm giao đất3 Vụ án “đất vàng” Trường Chính trị tỉnh Khánh Hịa: gây thất thốt, lãng phí 62,2 tỉ đồng 2.2 Bất cập định giá đất pháp luật đất đai Thứ nhất, nguyên tắc xác định giá đất Căn vào khoản Điều 112 Luật Đất đai năm 2013, việc định giá đất phải tuân thủ bốn nguyên tắc gồm: (i) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp thời điểm định giá; (ii) Theo thời hạn sử dụng đất; (iii) Phù hợp với giá đất phổ biến thị trường loại đất có mục đích sử dụng chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất nơi có đấu giá quyền sử dụng đất thu nhập từ việc sử dụng đất; (iv) Cùng thời điểm, đất liền kề có mục đích sử dụng, khả sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự có mức Tuy nhiên, hai nguyên tắc sau hạn chế4: Thứ hai, tính độc lập, khách quan trình xác định giá đất cụ thể chưa đảm bảo5 Theo quy định Điều Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định giá đất (Nghị định số 44) có năm phương pháp xác định giá đất gồm phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư phương pháp hệ số điều chỉnh Trong đó, phương pháp hệ số điều chỉnh xác định giá đất cụ thể chưa đảm bảo tính độc lập, khách quan Thứ ba, tổ chức tư vấn giá đất chưa thật độc lập việc thẩm định giá đất Hiện nay, Luật Đất đai năm 2013 trao quyền lớn cho UBND cấp tỉnh việc định giá đất cụ thể Cụ thể, UBND cấp tỉnh định giá đất cụ thể quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp UBND cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể Trong trình này, quan quản lý đất đai cấp tỉnh quyền thuê tổ chức có chức tư vấn xác định giá đất để hỗ trợ cho UBND cấp tỉnh việc thẩm định giá đất cụ thể Mặc dù có quy định tổ chức tư vấn xác định giá đất giữ vai trò hỗ trợ, chưa thực độc lập việc xác định giá đất Thứ tư, xác định quyền thuê tổ chức tư vấn xác định giá đất Căn vào khoản Điều 114 Luật Đất đai năm 2013 Sở Tài ngun Mơi trường th tổ chức có chức tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể việc có thuê tổ chức tư vấn trường hợp xác định giá đất cụ thể hay không Sở Tài nguyên Môi trường định đề xuất Tuy nhiên, khoản Điều 18 Nghị định số 44 trách nhiệm xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất lại có khác Cụ thể, trường hợp Sở Tài chủ trì thực việc xác định hệ số công bố năm xác định giá đất cụ thể để tính nghĩa vụ tài giao đất, cho thuê đất trường hợp Sở Tài ngun Mơi trường chủ trì xây dựng hệ số để trình UBND cấp tỉnh định loại đất theo dự án theo khu vực để tính tiền bồi thường Nhà nước thu hồi đất Vì vậy, trường hợp Sở Tài chủ trì thực xác định hệ số Sở Tài có thuê tổ chức tư vấn xác định giá đất hay khơng, Sở Tài đề nghị Sở Tài nguyên Môi trường thuê tổ chức tư vấn Thứ năm, trình tự điều chỉnh giá đất gặp khó khăn Theo quy định Nghị định số 44, có hai trường hợp điều chỉnh bảng giá đất, là: (i) Khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất mà mức giá đất điều chỉnh tăng từ 20% trở lên so với giá đất tối đa giảm từ 20% trở lên so với giá đất tối thiểu bảng giá đất loại đất tương tự; (ii) Khi giá đất phổ biến thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá đất tối đa giảm từ 20% trở lên so với giá đất tối thiểu bảng giá đất khoảng thời gian từ 180 ngày trở lên Ngồi hai trường hợp theo Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 Bộ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất có thêm trường hợp điều chỉnh giá đất, cụ thể thay đổi mục đích sử dụng đất bổ sung đường, phố chưa có tên bảng giá đất hành Cũng theo Thơng tư này, quy 10 định trình tự điều chỉnh giá đất điều chỉnh phạm vi hai trường hợp (i) (ii), trường hợp sau khơng quy định Đây được xem hạn chế việc điều chỉnh giá đất trường hợp thực tế phổ biến Thứ sáu, quy định pháp luật thực tế áp dụng khác vấn đề quyền định giá đất cụ thể UBND cấp tỉnh Cụ thể, theo quy định Điều 114 Luật Đất đai năm 2013, quan có thẩm quyền định giá đất cụ thể UBND cấp tỉnh không quy định vấn đề trao quyền cho quan khác thực việc định giá đất Tuy nhiên, thực tế có trường hợp, UBND cấp tỉnh phân cấp cho UBND cấp huyện để thực định giá đất Cụ thể Quyết định số 31/2019/QĐ-UBND ngày 23/8/2019 UBND tỉnh Phú Yên sửa đổi, bổ sung số điều quy định chi tiết trình tự, thủ tục thực định giá đất cụ thể địa bàn tỉnh Phú Yên ban hành kèm theo Quyết định số 44/2016/QĐ-UBND ngày 29/8/2016 UBND tỉnh Theo đó, Quyết định quy định phân cấp cho UBND cấp huyện phê duyệt giá đất cụ thể để làm tính tiền bồi thường đất Nhà nước thu hồi đất; việc thành lập Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể diễn cấp huyện 2.3 Một số giải pháp nhằm hoàn thiện quy định định giá đất Thứ nhất, sửa đổi, bổ sung nguyên tắc định giá đất Hai nguyên tắc đề cập mục bất cập cho thấy hạn chế, vậy, việc sửa đổi chúng điều cần thiết Theo đó: Một là, sửa đổi nguyên tắc việc định giá đất “Phù hợp với giá đất phổ biến thị trường loại đất có mục đích sử dụng chuyển nhượng” thành “Phù hợp với giá đất phổ biến thị trường loại đất có mục đích sử dụng chuyển nhượng, trường hợp khơng khó xác định giá đất phổ biến cần vào tương đối giá đất địa phương lân cận thời điểm định giá đất” Lý cho đề xuất vào thực tiễn, xét thấy có trường hợp việc xác định giá đất phổ biến khó khăn thân khu vực có thơng tin giá đất khó xác định việc xác định khơng thật xác Hai là, sửa đổi nguyên tắc việc định giá đất “Cùng thời điểm, đất liền kề có mục đích sử dụng, khả sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự có mức nhau” thành “Cùng thời điểm, đất liền kề có mục đích sử dụng, khả sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự có mức nhau, trừ trường hợp thừa đất liền kề giáp ranh địa giới hành thực tế tiếp 11 giáp đất” Như đề cập, hai đất liền kề có mục đích sử dụng đất giống có đặc điểm khác giống chưa giá đất hai giống Nó cịn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác Do vậy, nguyên tắc chưa đủ, thực tế cịn lỗ hổng mà pháp luật chưa điều chỉnh kịp thời Thứ hai, tăng tính độc lập, khách quan q trình xác định giá đất cụ thể tổ chức tư vấn giá đất Trong trình xác định giá đất, kết cuối chịu chi phối mạnh mẽ Sở Tài nguyên Môi trường UBND cấp tỉnh Trường hợp khơng có tổ chức tư vấn giá đất tham gia vào trình định giá kết cuối hoàn toàn quan điểm hai chủ thể Trường hợp có tham gia tổ chức tư vấn giá đất kết tổ chức phụ thuộc lớn vào Sở Tài nguyên Môi trường UBND tỉnh Tổ chức tư vấn giá đất khơng có độc lập trình Vì vậy, việc tiếp tục điều chỉnh pháp luật đất đai theo hướng tăng tính độc lập, khách quan trình xác định giá đất cụ thể tổ chức tư vấn giá đất điều cần thiết Thứ ba, quy định vấn đề trao quyền việc định giá đất cụ thể Theo quy định pháp luật hành có UBND cấp tỉnh có quyền định giá đất cụ thể Tuy nhiên, đề cập, thực tế nhiều địa phương, UBND cấp tỉnh trao quyền định cho UBND cấp huyện Theo quan điểm nhóm tác giả, điều phù hợp UBND cấp huyện quan nắm giữ hiểu rõ tổng quan, tình hình giá đất địa phương nên việc xác định giá đất đắn chuẩn xác Do vậy, pháp luật đất đai cần bổ sung thêm điều khoản việc UBND cấp tỉnh phép trao quyền cho UBND cấp huyện thực quyền định giá đất cụ thể Thứ tư, trường hợp thuê tổ chức tư vấn xác định giá đất, Sở Tài cần đề nghị Sở Tài nguyên Môi trường thuê tổ chức tư vấn Đây trường hợp mà Sở Tài chủ trì thực việc xác định hệ số công bố năm xác định giá đất cụ thể để tính nghĩa vụ tài giao đất, cho thuê đất Lý cho đề xuất mà khơng phải trao quyền hồn tồn việc th tổ chức tư vấn xác định giá đất cho Sở Tài tính bổ trợ, tham gia Sở Tài nguyên Môi trường Trong việc xác định giá đất, Sở Tài nguyên Môi trường giữ vai trị định, có sức ảnh hưởng tương đối nên việc thuê tổ chức tư vấn xác định giá đất chuẩn xác Điều không phủ nhận tính chuẩn xác Sở Tài việc thuê tổ chức tư vấn 12 III Kết luận Có thể thấy sau gần 10 năm thi hành, Luật Đất đai năm 2013 giúp hoạt động quản lý nhà nước đất đai chặt chẽ hơn; công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất triển khai rộng rãi; thủ tục hành lĩnh vực đất đai rút gọn; bước đầu hình thành thị trường bất động sản, có quyền sử dụng đất, giúp huy động nguồn lực xã hội để phát triển sản xuất, kinh doanh8 Tuy nhiên, khía cạnh quy định định giá đất phân tích tồn vấn đề hạn chế, bất cập định, điều ảnh hưởng khơng nhỏ đến q trình thực thi, áp dụng pháp luật cách hiệu thực tế liên quan đến hoạt động Vì vậy, việc nhận diện bất cập quy định định giá đất, từ đưa số kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định pháp luật đất đai hành vấn đề bối cảnh sửa đổi Luật Đất đai cần thiết Điều đảm bảo phát triển thị trường bất động sản nhằm tạo điều kiện thúc đẩy việc xác lập thực giao dịch bất động sản, đảm bảo quyền lợi cân lợi ích Nhà nước, người sử dụng đất nhà đầu tư Lời Cảm Ơn Em xin gửi lời cảm ơn thầy hướng dẫn xem tiểu luận em tận tình chu đáo Trong q trình em hồn thành tiểu luận, chắn khơng tránh khỏi thiếu sót Bản thân em mong nhận lời góp ý giúp đỡ đến từ thầy để tiểu luận em hoàn thiện Kính chúc thầy sức khỏe, hạnh phúc, thành công đường nghiệp giảng dạy Em xin chân thành cảm ơn! Người thực Sinh viên Hạnh Nguyễn Hồng Hạnh 13 THE END 14