Nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại phường thủy vân và phường hương sơ, thành phố huế, tỉnh thừa thiên huế

Giá đất đã và đang là vấn đề bức xúc liên quan đến thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và sự thăng trầm của thị trường bất động sản địa phương, bên cạnh đó còn diễn ra tình trạng chênh lệch giá đất giữa các khu phố, tuyến đường. Phường Thủy Vân và phường Hương Sơ là 2 phường nằm ở vùng ven của thành phố Huế, giá đất ở tại 2 phường này thay đổi và biến động liên tục. Việc quản lý giá đất ở địa phương còn nhiều khó khăn khiến cho các công tác liên quan đến đất đai còn nhiều bất cập, gây ra tâm lý hoang mang cho người dân đồng thời việc quản lý thị trường đất đai của địa phương khó chính xác và toàn diện.

Trang 1

DANH MỤC HÌNH

Trang

Hình 4.1 Bản đồ hành chính thành phố Huế 32Hình 4.2 Hiện trạng sử dụng các nhóm đất của thành phố Huế 44Hình 4.3 Số hồ sơ chuyển nhượng phường Thủy Vân và phường Hương Sơ 45giai đoạn 2018-2022 45Hình 4.4 Sự biến động giá đất Nhà nước Phường Thủy Vân qua các giai đoạn47Hình 4.5 Biến động giá đất Nhà nước vị trí 1 tại phường Thuỷ Vân 49Hình 4.6 Biến động giá đất Nhà nước vị trí 2 tại phường Thuỷ Vân 51Hình 4.7 Biến động giá đất Nhà nước vị trí 3 tại phường Thuỷ Vân 53Hình 4.8 Thống kê các thửa đất đã thu thập giá trên các tuyến đường tại phườngThủy Vân 54Hình 4.9 Sự phân bố giá đất thị trường phường Thủy Vân năm 2022 55Hình 4.10 Sự biến động giá đất thị trường phường Thủy Vân năm 2022 55Hình 4.11 Sự phân bố diện tích các thửa đất đã thu thập tại phường Thủy Vân56Hình 4.12 Sự phân bố độ rộng mặt tiền các thửa đất đã thu thập tại phườngThủy Vân 56Hình 4.13 Sự phân bố chiều sâu các thửa đất đã thu thập tại phường Thủy Vân 57Hình 4.14 Sự phân bố độ rộng đường gắn liền với các thửa đất đã thu thập tạiphường Thủy Vân 57Hình 4.15 Sự phân bố khoảng cách của các thửa đất đến trục đường lớn tạiphường Thủy Vân 58Hình 4.16 Sự phân bố khoảng cách của các thửa đất đến UBND phường tạiphường Thủy Vân 58Hình 4.17 Sự phân bố khoảng cách của các thửa đất đến chợ tại phường ThủyVân 59Hình 4.18 Sự phân bố khoảng cách của các thửa đất đến trường học tại phườngThủy Vân 59Hình 4.19 Sự phân bố khoảng cách của các thửa đất đến trạm y tế/bệnh viện tạiphường Thủy Vân 60

Trang 2

Hình 4.20 Cơ cấu các loại đường gắn liền với các thửa đất đã thu thập tại

phường Thủy Vân 60

Hình 4.21 Cơ cấu các các loại vị trí gắn liền với các thửa đất đã thu thập tại phường Thủy Vân 61

Hình 4.22 Biến động giá đất thị trường phường Thủy vân của các tuyến đường qua các năm 2018-2022 63

Hình 4.23 Biến động giá đất thị trường vị trí 1 tại phường Thủy Vân giai đoạn 2018-2022 65

Hình 4.26 Tỷ lệ chênh lệch giá đất thị trường và giá đất Nhà nước tại phường Thủy Vân của các tuyến đường qua các năm 2018-2022 70

Hình 4.27 Sự chênh lệch giá đất thị trường và giá đất Nhà nước phường Thủy Vân năm 2018 73

Hình 4.32 Biến động giá đất Nhà nước vị trí 1 tại phường Hương Sơ 84

Hình 4.36 Biến động giá đất Nhà nước các khu quy hoạch theo độ rộng đường năm 2018-2022 phường Hương Sơ 90

Hình 4.37 Biến động giá đất thị trường năm 2022 tại phường Hương Sơ 91

Trang 3

Hình 4.38 Sự phân bố giá đất thị trường phường Hương Sơ năm 2022 92

Hình 4.39 Sự phân bố diện tích thửa đất thu thập được tại phường Hương Sơ 92 Hình 4.40 Sự phân bố độ rộng mặt tiền các thửa đất đã thu thập được tại phường Hương Sơ 93

Hình 4.41 Sự phân bố chiều sâu các thửa đất thu thập được tại phường Hương Sơ .93 Hình 4.42 Sự phân bố độ rộng đường gắn liền với các thửa đất thu thập được tại phường Hương Sơ 94

Hình 4.43 Sự phân bố khoảng cách đến trục đường lớn của các thửa đất thu thập được tại phường Hương Sơ 94

Hình 4.44 Sự phân bố khoảng cách đến chợ của các thửa đất thu thập được tại phường Hương Sơ 95

Hình 4.45 Sự phân bố khoảng cách đến trường học của các thửa đất thu thập được tại phường Hương Sơ 95

Hình 4.46 Cơ cấu vị trí các thửa đất thu thập được tại phường Hương Sơ 96

Hình 4.47 Biến động giá đất thị trường phường Hương Sơ giai đoạn 2018 – 2022 97

Hình 4.48 Biến động giá đất thị trường phường Hương Sơ giai đoạn 2018 – 2022 97

Hình 4.49 Tỷ lệ chênh lệch giá đất thị trường và giá đất Nhà nước phường Hương Sơ 99 Hình 4.50 So sánh giá đất thị trường và giá đất Nhà nước phường Hương Sơ năm 2018 100

Hình 4.51 So sánh giá đất thị trường và giá đất Nhà nước phường Hương Sơ năm 2019 101

Hình 4.55 Phân phối chuẩn của phần dư 113

Hình 4.56 Quy tắc kiểm định Durbin Watson 113

Hình 4.57 Phân phối chuẩn của phần dư 124

Hình 4.58 Quy tắc kiểm định Durbin Watson 124

Trang 4

DANH MỤC BẢNG

Trang

Bảng 4.1 Hiện trạng sử dụng đất thành phố Huế năm 2022 43

Bảng 4.2 Số lượng hồ sơ chuyển nhượng tại phường Thủy Vân và phường Hương Sơ giai đoạn 2018-2022 45

Bảng 4.3 Biến động giá đất Nhà nước vị trí 1 tại phường Thuỷ Vân 48

Bảng 4.6 Biến động giá đất thị trường phường Thủy vân của các tuyến đường qua các năm 2018-2022 62

Bảng 4.7 Biến động giá đất thị trường vị trí 1 tại phường Thủy Vân giai đoạn 2018-2022 64

Bảng 4.10 Tỷ lệ chênh lệch giá đất thị trường và giá đất Nhà nước tại phường Thủy Vân của các tuyến đường qua các năm 2018-2022 69

Bảng 4.11 Sự chênh lệch giá đất thị trường và giá đất Nhà nước phường Thủy Vân năm 2018 72

Bảng 4.16 Biến động giá đất Nhà nước vị trí 1 tại phường Hương Sơ 84

Trang 5

Bảng 4.20 Biến động giá đất Nhà nước các khu quy hoạch theo độ rộng đường năm 2018-2022 phường Hương Sơ 90

Bảng 4.21 Biến động giá đất thị trường phường Hương Sơ giai đoạn 2018 – 2022 96

Bảng 4.22 Tỷ lệ chênh lệch giá đất thị trường và giá đất Nhà nước phường Hương Sơ 99

Bảng 4.23 So sánh giá đất thị trường và giá đất Nhà nước phường Hương Sơ năm 2018 100

Bảng 4.28 Thống kê mô tả mẫu nghiên cứu tại phường Thủy Vân 105

Bảng 4.29 Tổng hợp kết quả phân tích các thang đo bằng hệ số Cronbach’s Alpha tại phường Thủy Vân 106

Bảng 4.30 Kết quả KMO, Bartlett's và Tổng phương sai trích cho biến độc lập 107 Bảng 4.31 kết quả phân tích nhân tố khám phá EFA 108

Bảng 4.32 Kết quả KMO, Bartlett's và Tổng phương sai trích cho biến phụ thuộc .109

Bảng 4.33 Kết quả phân tích nhân tố khám phá EFA cho biến phụ thuộc 109

Bảng 4.34 Tóm tắt mô hình hồi quy 110

Bảng 4.35 Kiểm định sự phù hợp của mô hình hồi quy 111

Bảng 4.36 Kết quả mô hình hồi quy 111

Bảng 4.37 Xếp hạng các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại phường Thủy Vân 114

Bảng 4.38 Thống kê mô tả mẫu nghiên cứu theo một số thuộc tính 116

Trang 6

Bảng 4.39 Tổng hợp kết quả phân tích các thang đo bằng hệ số Cronbach’s Alpha

117

Bảng 4.40 Kết quả KMO, Bartlett's và Tổng phương sai trích cho biến độc lập 118

Bảng 4.41 Kết quả phân tích nhân tố khám phá EFA 119

Bảng 4.42 Kết quả KMO, Bartlett's và Tổng phương sai trích cho biến phụ thuộc120 Bảng 4.43 Kết quả phân tích nhân tố khám phá EFA cho biến phụ thuộc 120

Bảng 4.44 Tóm tắt mô hình hồi quy 121

Bảng 4.45 Kiểm định sự phù hợp của mô hình hồi quy 122

Bảng 4.46 Kết quả mô hình hồi quy 122

Bảng 4.47 Xếp hạng các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại phường Thủy Vân 125

Trang 8

PHẦN 1 PHẦN MỞ ĐẦU 1

1.1 Đặt vấn đề 1

1.2 Mục đích, yêu cầu của đề tài 2

1.2.1 Mục đích chung 2

1.2.2 Mục đích cụ thể 2

1.2.3 Yêu cầu của đề tài 2

PHẦN 2 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 3

2.1 Cơ sở lý luận về vấn đề nghiên cứu 3

2.1.1 Đất đai 3

2.1.2 Giá đất 5

2.1.3 Định giá đất 8

2.1.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất 15

2.2 Cơ sở thực tiễn của vấn đề nghiên cứu 18

2.2.1 Thực tiễn công tác định giá đất trên thế giới 18

2.2.2 Thực tiễn công tác định giá đất tại Việt Nam 20

2.3 Một số công trình nghiên cứu có liên quan 22

PHẦN 3 PHẠM VI, ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 24

3.1 Đối tượng nghiên cứu 24

3.2 Phạm vi nghiên cứu 24

3.2.1 Phạm vi không gian 24

3.2.2 Phạm vi thời gian 24

3.2.3 Nội dung nghiên cứu 24

3.3 Phương pháp nghiên cứu 24

3.3.1 Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu 24

3.3.2 Phương pháp thu thập tài liệu thứ cấp 27

3.3.3 Phương pháp tổng hợp, xử lý số liệu và minh họa kết quả nghiên cứu 27

3.3.4 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 28

Trang 9

3.3.5 Phân tích nhân tố khám phá EFA 28

3.3.6 Phân tích hồi quy 30

PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 32

4.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tại thành phố Huế 32

4.1.1 Điều kiện tự nhiên của thành phố Huế 32

4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 38

4.1.3 Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn thành phố Huế năm 2022 43

4.2 Tình hình giá đất tại phường Thủy Vân và phường Hương Sơ 45

4.2.1 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất giai đoạn 2018-2022 của phường Thủy Vân và phường Hương Sơ 45

4.2.2 Tình hình biến động giá đất giai đoạn 2018-2022 tại phường Thủy Vân 46

4.2.3 Tình hình biến động giá đất năm 2018-2022 tại phường Hương Sơ 83

4.2.4 Đánh giá mức độ ảnh hưởng của các nhân tố tác động đến giá đất ở tại phường Thủy Vân 105

4.2.5 Đánh giá mức độ ảnh hưởng của các nhân tố tác động đến giá đất ở tại phường Hương Sơ 115

4.3 Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác quản lý Nhà nước về giá đất ở tại phường Thủy Vân và phường Hương Sơ, thành phố Huế 126

PHẦN 5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 129

5.1 Kết luận 129

5.2 Kiến nghị 130

TÀI LIỆU THAM KHẢO 132

PHẦN 6 PHỤ LỤC 134

Trang 10

PHẦN 1 PHẦN MỞ ĐẦU

1.1 Đặt vấn đề

Hiện nay, tốc độ phát triển kinh tế của nước ta ngày càng tăng so với cácnước trong khu vực và trên thế giới Song song đó thì nhu cầu về sử dụng đất vàcác hoạt động có liên quan tới đất như: chuyển nhượng quyền sử dụng đất,chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đô thị hóa, các dự án sử dụng đất cần phải cóđền bù và giải phóng mặt bằng cũng tăng nhanh, đặc biệt là trong các thành phốlớn, các khu đô thị trung tâm

Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là thành phần quan trọnghàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các

cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phòng, … Như các loại hàng hóakhác tồn tại trong cơ chế thị trường, giá đất được hình thành và vận động theocác quy luật của thị trường và chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố khác nhau Đối vớimỗi nhóm đối tượng sử dụng khác nhau thì mối quan tâm về đất đai cũng khácnhau Việc tìm hiểu được sự ảnh hưởng của các yếu tố tới giá đất ở sẽ trở thànhcăn cứ cho quá trình định giá đất, góp phần điều tiết giá đất ở phù hợp đặc biệt

là giá thị trường hiện nay

Thừa Thiên Huế đang là một tỉnh nằm trong vùng kinh tế trọng điểm củamiền Trung, có nhiều điều kiện đặc thù về địa lý, kinh tế, văn hóa, xã hội và môitrường Được nhiều kỳ vọng để góp phần phát triển mạnh về kinh tế cho cả tỉnh,thành phố Huế đang là nơi phát triển nhộn nhịp về mọi mặt Việc điều chỉnh địagiới hành chính đã làm cho thành phố Huế có nhiều biến đổi Giá đất của thànhphố Huế cũng có nhiều sự thay đổi rõ rệt, việc xác định giá đất ở đây đang cónhiều bất cập và khó khăn Tình hình giá đất của thành phố Huế đang có xuhướng tăng đột biến trong vài năm gần đây Theo thống kê của các chuyên gia

và người kinh doanh BĐS, giá đất tại Huế tăng trung bình khoảng 10-15% mỗinăm Nguyên nhân chính của sự tăng giá là do tình trạng đất khan hiếm đất ởkhu vực trung tâm của thành phố và cùng với các yếu tố như sự phát triển củacác khu đô thị mới, cùng với các tiện ích công cộng được nâng cấp, hạ tầng giaothông hoàn thiện dẫn đến nhu cầu mua bán đầu tư BĐS tại Huế ngày càng tăng.Giá đất đã và đang là vấn đề bức xúc liên quan đến thu hồi đất, bồi thường, hỗtrợ, tái định cư và sự thăng trầm của thị trường bất động sản địa phương, bêncạnh đó còn diễn ra tình trạng chênh lệch giá đất giữa các khu phố, tuyến đường.Phường Thủy Vân và phường Hương Sơ là 2 phường nằm ở vùng ven của thành

Trang 11

phố Huế, giá đất ở tại 2 phường này thay đổi và biến động liên tục Việc quản lýgiá đất ở địa phương còn nhiều khó khăn khiến cho các công tác liên quan đếnđất đai còn nhiều bất cập, gây ra tâm lý hoang mang cho người dân đồng thờiviệc quản lý thị trường đất đai của địa phương khó chính xác và toàn diện.

Xuất phát từ thực tế trên, tác giả thực hiện đề tài: “Nghiên cứu các nhân tốảnh hưởng đến giá đất ở tại phường Thủy Vân và phường Hương Sơ, thành phốHuế, tỉnh Thừa Thiên Huế”

1.2 Mục đích, yêu cầu của đề tài

1.2.1 Mục đích chung

Xác định, phân tích sự biến động giá đất và các nhân tố ảnh hưởng đếngiá đất ở tại phường Thủy Vân và phường Hương Sơ, thành phố Huế Từ đó đềxuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác quản lý giá đất tại khuvực nghiên cứu

- Tiến hành đưa ra các giải pháp nhằm quản lý hợp lý giá đất ở tại địaphương

1.2.3 Yêu cầu của đề tài

- Nắm vững kiến thức chuyên ngành và các kiến thức khác có liên quanđến đề tài

- Số liệu thu thập điều tra và phỏng vấn phải rõ ràng, trung thực và kháchquan, đảm bảo độ tin cậy và phản ánh đúng thực trạng nghiên cứu của đề tài

- Xử lý số liệu, phân tích, tổng hợp, so sánh phải chính xác và có căn cứkhoa học

Trang 12

PHẦN 2 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

2.1 Cơ sở lý luận về vấn đề nghiên cứu

2.1.1 Đất đai

2.1.1.1 Khái niệm

Luật Đất đai qua nhiều thời kỳ đều đã khẳng định “Đất đai là tài nguyênquốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọnghàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng cáccông trình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng” Như vậy, đất đai làđiều kiện chung nhất đối với mọi quá trình sản xuất và hoạt động của con người.Nói cách khác, không có đất sẽ không có sản xuất cũng như không có sự tồn tạicủa chính con người

Đến nay, khái niệm đầy đủ và phổ biến nhất hiện nay về đất đai như sau:

“Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất bao gồm tất cả các cấu thànhcủa môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó như: khí hậu bề mặt, thổnhưỡng, dạng địa hình, mặt nước, các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nướcngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn động thực vật, trạng thái định cưcủa con người, những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại(san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường sá, nhà cửa)” (Hộinghị quốc tế về Môi trường ở Rio de Janerio, Brazil, 1993) Về mặt sở hữu củaquốc gia thì đất đai là lãnh thổ và bao gồm cả lãnh hải Về mặt sử dụng thì đấtđai bao gồm cả bề mặt không gian trên đất, mặt đất và chiều sâu dưới đất theochiều thẳng đứng

Như vậy, đất đai là một khoảng không gian có giới hạn theo chiều thẳngđứng (gồm khí hậu của bầu khí quyển, lớp đất phủ bề mặt, thảm động thực vật,nước mặt, nước ngầm và tài nguyên khoáng sản trong lòng đất), và theo chiềungang trên mặt đất (là sự kết hợp giữa thổ nhưỡng, địa hình, thủy văn cùngnhiều thành phần khác) Đất đai giữ vai trò quan trọng và có ý nghĩa to lớn đốivới hoạt động sản xuất cũng như cuộc sống của xã hội loài người [3]

2.1.1.2 Giá trị của đất đai

Theo Karl Marx, “đất đai là cha, lao động là mẹ tạo ra mọi của cải vậtchất cho xã hội” Đất đai ở trong bất kỳ chế độ xã hội nào đều được phân địnhranh giới đối với từng quốc gia, các quốc gia quản lý sử dụng thu lại lợi ích chomình Đất đai không những mang lại giá trị kinh tế mà còn có ý nghĩa to lớn về

Trang 13

mặt chính trị, quốc phòng Đất đai có ý nghĩa rất quan trọng đối với đời sốngcon người và sự phát triển kinh tế - xã hội, là tư liệu sản xuất để tạo ra của cảivật chất nuôi sống con người, đất được sử dụng làm nơi cư trú, làm nơi sản xuấtkinh doanh làm giàu cho xã hội Bên cạnh đó, cùng với những đặc tính vốn cónhư cố định về vị trí, hạn chế về số lượng, giới hạn về không gian, vô hạn vềthời gian đã làm cho đất đai ngày càng trở nên khan kiếm và quý giá hơn Đấtđai là địa bàn hoạt động và nơi ở của con người cũng như các sinh vật khác.Việc sử dụng đất đai tạo ra của cải nuôi sống con người và làm giàu cho xã hội.

Vì vậy, việc sử dụng đất đai là ước mơ ngàn đời của con người, đặc biệt là nôngdân phải có đất đai để ở và sản xuất Đất đai chứa đựng nguồn tài nguyên thiênnhiên quý hiếm nên quyết định đến sự tồn tại và phát triển của con người Đấtđai chính là nguyên nhân của mọi sự tranh chấp giữa các bộ tộc, quốc gia, thậmchí giữa các thành viên trong xã hội và trong gia đình Cho nên, đất đai là tài sảnquý giá không thể thay thế được

Đối với nông nghiệp, đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt Qua sử dụng đất,người nông dân đã tạo ra các sản phẩm lương thực, thực phẩm cung cấp cho conngười và các ngành khác Đời sống càng cao, yêu cầu sản phẩm nông nghiệpcàng nhiều, càng phong phú nên giá trị đất ngày càng cao

Đối với ngành nghề kinh tế khác (công nghiệp, thương mại dịch vụ ), đấtđai - đặc biệt là vị trí đất đai, là công cụ quan trọng để các ngành hoạt độngmang lại lợi ích cho xã hội

Theo Karl Marx, giá trị của đất đai bao gồm giá trị sử dụng thể hiện bảnchất bên trong và giá trị trao đổi thể hiện bên ngoài là giá cả Thông thường, vớiquy mô về giá trị sử dụng càng lớn thì giá trị trao đổi càng lớn Giá trị của đấtphụ thuộc vào mục đích sử dụng đất hiện tại và khả năng sử dụng trong tươnglai [3]

2.1.1.3 Đất ở tại đô thị

Đất ở tại đô thị là đất ở thuộc phạm vi địa giới hành chính các phường, thịtrấn, kể cả đất ở tại các khu đô thị mới đã được thực hiện thuộc phạm vi quyhoạch phát triển của các quận, thành phố, thị xã đã được cơ quan nhà nước cóthẩm quyền phê duyệt nhưng đến thời điểm thống kê, kiểm kê vẫn do xã quản lý[12]

Trang 14

2.1.1.4 Đất ở tại nông thôn

Đất ở tại nông thôn là đất ở thuộc phạm vi địa giới hành chính các xã, trừđất ở tại khu đô thị mới đã thực hiện theo quy hoạch phát triển các quận, thànhphố, thị xã, thị trấn nhưng hiện tại vẫn thuộc xã quản lý [12]

2.1.2 Giá đất

2.1.2.1 Khái niệm giá đất

- Theo Khoản 19 Điều 3 Luật Đất Đai 2013 quy định: Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất [11]

- Khoản 3 Điều 3 Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất: Giá đất phổ biến trên thị trường là mức giá xuất hiện với tần suất nhiều nhất trong các giao dịch đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất xác định từ chi phí, thu nhập của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định [3]

- Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất, chính là mệnh giá quyền sở hữu mảnh đất nào đó trong không gian và thời gian xác định Giá đất được hình thành và vận động theo các quy luật sản xuất hàng hóa: Quy luật giá trị, quy luật cung cầu và quy luật cạnh tranh Nó dựa trên giá trị của đất nhưng không phải bằng giá trị và được thể hiện ra bên ngoài bằng giá cả Giá cả được xác định trên thị trường thể hiện bằng tiền và chính sự không ổn định của đồng tiền dẫn đến giá cả

- Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá hay nói cách khác, giá đất là công cụ kinh tế để quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường Đồng thời đây cũng là phương tiện thể hiện nội dung kinh tế của các quan hệ chủ quyền sử dụng đất

và là căn cứ tính toán giá trị thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi và tính thuế đất [3].

2.1.2.2 Phân loại giá đất

PHẦN 1 Giá thị trường

Giá thị trường là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vàomột thời điểm giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bánsẵn sàng bán, trong một giao dịch khách quan và độc lập, điều kiện thương mạibình thường

Nội dung trên đây được hiểu như sau:

Trang 15

- “Giá thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bántrên thị trường ” là số tiền ước tính để tài sản có thể được mua, bán trên thịtrường trong điều kiện thương mại bình thường mà sự mua bán đó thỏa mãnnhững điều kiện của thị trường tại thời điểm định giá.

- “Vào thời điểm ” là ngày, tháng, năm cụ thể gắn với những yếu tố vềcung, cầu, thị hiếu và sức mua trên thị trường khi thực hiện định giá tài sản

- “Giữa một bên là người mua sẵn sàng mua ” là người đang có khả năngthanh toán và có nhu cầu mua tài sản được xác định giá trị thị trường

- “Và một bên là người bán sẵn sàng bán ” là người bán đang có quyền

sở hữu tài sản (trừ đất), có quyền sử dụng đất có nhu cầu muốn bán tài sản vớimức giá tốt nhất có thể được trên thị trường

- “Điều kiện thương mại bình thường” là việc mua bán được tiến hành khicác yếu tố cung, cầu, giá cả, sức mua không xảy ra những đột biến do chịu tácđộng của thiên tai, địch họa; nền kinh tế không bị suy thoái hoặc phát triển quánóng; thông tin về cung, cầu, giá cả tài sản được thể hiện công khai trên thịtrường Giá thị trường thể hiện mức giá hình thành trên thị trường công khai vàcạnh tranh Thị trường này có thể là thị trường trong nước hoặc thị trường quốc

tế, có thể bao gồm nhiều người mua, người bán hoặc bao gồm một số lượng hạnchế người mua, người bán Giá trị thị trường thể hiện mức giá ước tính mà trên

cơ sở đó, bên bán và bên mua thỏa thuận tại một thời điểm sau khi cả hai bên đãkhảo sát, cân nhắc đầy đủ các cơ hội và lựa chọn tốt nhất cho mình từ các thôngtin trên thị trường trước khi đưa ra quyết định mua hoặc quyết định bán mộtcách hoàn toàn tự nguyện Giá thị trường luôn luôn biến động có thể cao haythấp phụ thuộc vào điều kiện mua bán chuyển nhượng, được mọi người chấpnhận và qua điều tra xác định được giá thị trường Giá thị trường được xác địnhtrên cơ sở các yếu tố sau: Do tự nguyện giữa người bán và người mua thỏa thuậnnhất trí; phụ thuộc vào mục đích của mua bán đất; nhu cầu đất đai của ngườimua và thị trường; tác động của môi trường sống và xã hội; một số yếu tố vềmục đích sử dụng đặc biệt [3]

b Giá quy định của Nhà nước

Giá quy định của Nhà nước hay còn được gọi là giá chuẩn là loại giá doNhà nước quy định nhằm điều tiết giá cả trong cơ chế thị trường

Trong quy định giá chuẩn có:

Trang 16

- Khung giá của Chính phủ: quy định mức giá tối thiểu, mức giá tối đacủa các loại đất và được quy định theo các vùng kinh tế, loại đô thị Khung giáđất được sử dụng làm căn cứ để Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định bảng giá đấttại địa phương.

- Bảng giá đất của tỉnh/thành phố trực thuộc Trung ương: Trên cơ sởkhung giá đất của Chính phủ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành chi tiết bảnggiá đất của địa phương mình trong đó quy định giá đất của từng loại đất Bảnggiá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày

01 tháng 01 của năm đầu kỳ Bảng giá đất được xây dựng theo từng vị trí đất.Đối với địa phương đã có bản đồ địa chính và có điều kiện về nhân lực, kinh phíthì bảng giá đất được xây dựng đến từng thửa đất Bảng giá đất được sử dụng đểlàm căn cứ trong các trường hợp sau đây:

+ Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của

hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyểnmục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất

ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cánhân

+ Tính thuế sử dụng đất

+ Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai

+ Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai

+ Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sửdụng đất đai

+ Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất choNhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sửdụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiềnthuê đất một lần cho cả thời gian thuê

- Giá đất cụ thể của tỉnh/thành phố trực thuộc Trung ương: Ủy ban nhândân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có tráchnhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể Trongquá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chứcnăng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể Việc xác định giáđất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thịtrường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương phápđịnh giá đất phù hợp

Trang 17

- Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sauđây:

+ Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của

hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phépchuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp khôngphải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộgia đình, cá nhân

+ Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượthạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của gia đình, cá nhân

+ Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đấtkhông thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụngđất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sửdụng đất

+ Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất khôngthông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất

+ Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước

mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất cóthu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa đượcNhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm

+ Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất Đặc điểm giá chuẩn làthường không sát với giá thị trường, nhưng nó vẫn mang tính logic nếu như vị trícàng thuận lợi giá đất càng cao, hạng đất càng cao giá đất càng thấp [3]

2.1.3 Định giá đất

2.1.3.1 Khái niệm

Đối với đất đai ở Việt Nam, do đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nướcđại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất chongười sử dụng đất theo quy định (Điều 4 Luật Đất đai 2013) Với đặc điểm đó,

có thể nêu khái niệm định giá đất như sau: “định giá đất được hiểu là sự ước tính

về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sửdụng đất đã được xác định, tại một thời điểm xác định”

Khi nghiên cứu khái niệm định giá đất, một điều rất hiển nhiên phải gắnchúng với các mục đích sử dụng đất cụ thể Trong mỗi loại đất, khi Nhà nướcgiao cho người sử dụng đất đều gắn với một mục đích sử dụng cụ thể tùy theo

Trang 18

từng đối tượng Mục đích sử dụng có thể thay đổi theo thời gian khi được cơquan Nhà nước cho phép Vì vậy, việc định giá đất phải trên cơ sở mục đích sửdụng xác định và tại một thời điểm xác định Đất đai là một tài sản đặc biệt, giáđất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý chi phối, nó còn

bị tác động bởi các yếu tố tâm lý xã hội

Định giá đất phải dựa vào tài liệu đầy đủ về thị trường đất Sự hình thànhgiá cả cuối cùng của đất là quyết định bởi hai bên giao dịch Có thể nói rằng, giá

cả đất đai hình thành từ thị trường Không nắm đầy đủ tình hình giao dịch củathị trường, tình hình cung - cầu của đất, không nắm vững được xu thế phát triểncủa quá khứ hiện tại và tương lai sẽ không định được giá cả công bằng chính xác

và khách quan

Định giá đất phải cân nhắc đầy đủ ảnh hưởng của chính sách về đất đaicủa Chính phủ Định giá đất phải biết đầy đủ tình trạng các loại quyền của đốitượng định giá Cùng một loại đất, quyền lợi không giống nhau thì giá cả có thểcách nhau rất lớn Cho nên, trước khi định giá phải thông qua việc điều tra tàiliệu đăng ký đất và khảo sát hiện trường để làm rõ tình trạng các loại quyền lợicủa đối tượng đất định giá Tóm lại, định giá đất chỉ có thể là sự ước tính về giátrị, với định giá đất thì rất khó tính đúng, tính đủ như định giá các tài sản thôngthường [3]

2.1.3.2 Các căn cứ về công tác định giá đất

Căn cứ Luật tổ chức chính quyền địa phương ngày 19 tháng 6 năm 2015;Căn cứ Luật Đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013;

Căn cứ Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 củaChính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều, khoản của Luật Đất đai;

Căn cứ Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 củaChính phủ quy định về giá đất;

Căn cứ Nghị định số 96/2019/NĐ-CP ngày 19 tháng 12 năm 2019 củaChính phủ quy định về khung giá đất;

Căn cứ Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 củaChính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đấtđai;

Căn cứ Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 của

Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xâydựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất;

Trang 19

Căn cứ Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29 tháng 9 năm 2017 của

Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CPngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chitiết thi hành Luật Đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tưhướng dẫn thi hành Luật Đất đai;

Căn cứ Nghị quyết số 23/2019/NQ-HĐND ngày 20 tháng 12 năm 2019của Hội đồng nhân dân tỉnh Thừa Thiên Huế về Bảng giá đất trên địa bàn tỉnhThừa Thiên Huế áp dụng từ ngày 01 tháng 01 năm 2020 đến ngày 31 tháng 12năm 2024;

Theo đề nghị của Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường tại Tờ trình số432/TTr-STNMT-KHTC ngày 29 tháng 11 năm 2019 và thẩm định của Sở Tưpháp tại Báo cáo số 2100/BC-STP ngày 05 tháng 12 năm 2019 [2]

2.1.3.3 Phân loại vị trí đất ở đô thị

a Phân loại vị trí đất ở tại đô thị

- Vị trí 1: Tất cả các thửa đất ở mặt tiền đường phố trong đô thị, khoảngcách xác định cho vị trí 1 tính từ mặt tiếp giáp với đường phố kéo dài về sau đến

25 m

- Vị trí 2: Các thửa đất nằm liền kề vị trí 1 thuộc các đường kiệt củađường phố, có mặt cắt đường < 2,5 m, khoảng cách xác định cho vị trí 2 tính tạiđường phân giữa vị trí 1 và vị trí 2 kéo dài thêm 25 m - Các thửa đất mặt tiềnthuộc các đường kiệt của đường phố, có mặt cắt đường  2,5 m, khoảng cáchxác định cho vị trí 2 tính tại đường phân giữa vị trí 1 và vị trí 2 đến dưới 100 m

- Vị trí 3: - Các thửa đất nằm liền kề vị trí 2 thuộc các đường kiệt củađường phố, có mặt cắt đường < 2,5 m, khoảng cách xác định cho vị trí 3 tính tạiđường phân giữa vị trí 2 và vị trí 3 kéo dài thêm 25 m - Các thửa đất mặt tiềnthuộc các đường kiệt của đường phố, có mặt cắt đường  2,5 m, khoảng cáchxác định cho vị trí 3 tính tại đường phân giữa vị trí 2 và vị trí 3 đến hết đườngkiệt - Các thửa đất nằm liền kề vị trí 2 thuộc các đường kiệt của đường kiệt củađường phố, có mặt cắt đường  2,5 m, khoảng cách xác định cho vị trí 3 tính từđường phân vị trí 2 kéo dài tiếp theo đến dưới 100 m

- Vị trí 4: - Các thửa đất nằm liền kề vị trí 3 thuộc các đường kiệt củađường phố, có mặt cắt đường < 2,5 m, khoảng cách xác định cho vị trí 4 tính từđường phân vị trí 3 cho đến hết đường kiệt

Trang 20

- Các thửa đất nằm liền kề vị trí 3 thuộc các đường kiệt của đường kiệtcủa đường phố, có mặt cắt đường  2,5 m, khoảng cách xác định cho vị trí 4tính từ đường phân vị trí 3 kéo dài đến hết đường kiệt.

- Các thửa đất còn lại có điều kiện về giao thông và sinh hoạt kém hơn vịtrí 3 [18]

b Xác định vị trí đất để tính giá đất cho một số trường hợp đặc thù:

* Các thửa đất có chiều dài từ mặt tiếp giáp với đường phố về phía saulớn hơn 25 m được xác định theo 3 vị trí như sau:

- Vị trí 1: Từ mặt tiếp giáp với đường phố kéo dài về phía sau là 25 m

- Vị trí 2: Từ đường phân giữa vị trí 1 và vị trí 2 kéo dài về phía sau 20 m

- Vị trí 3: Từ đường phân giửa vị trí 2 và vị trí 3 kéo dài về phía sau đếnhết ranh giới thửa đất

* Các thửa đất mang tên đường phố nào thì xác định vị trí theo đường phố

đó để áp giá đất

* Các thửa đất ở có vị trí từ 2 mặt đường phố trở lên thì việc xác định giáđất theo đường phố có giá đất cao nhất làm đơn giá chuẩn và cộng thêm vào đơngiá chuẩn (+) 5% đơn giá vị trí 1 của đường phố có giá cao thứ hai Trường hợpđặc biệt, Sở Tài nguyên và Môi trường căn cứ vào tình hình thực tế để thammưu UBND tỉnh quy định tăng hoặc giảm đối với thửa đất ở có các yếu tố thuậnlợi hơn hoặc kém thuận lợi hơn về kích thước, hình thể, khả năng sinh lợi và cácyếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất so với các thửa đất ở có cùng vị trí đất trongbảng giá đất [18]

2.1.3.4 Các phương pháp xác định giá đất

a Phương pháp so sánh

Phương pháp so sánh là phương pháp định giá đất thông qua việc phântích mức giá của các thửa đất so sánh (các thửa tương tự về mục đích sử dụngđất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, quy mô, hình thể, tìnhtrạng pháp lý, được lựa chọn) đã chuyển nhượng thành công trên thị trường đểxác định giá của thửa đất cần định giá

Trong phương pháp so sánh, cần nắm được các thuật ngữ sau đây:

- Thửa đất tương tự là thửa đất có các đặc điểm về khu vực và đặc điểm

cá biệt tương tự hoặc giống với thửa đất cần định giá đã được giao dịch thànhcông trên thị trường

Trang 21

- Thửa đất so sánh là thửa đất được lựa chọn để so sánh, phân tích giáphục vụ định giá Thông thường, những thửa đất so sánh là những thửa đất đãđược giao dịch thành công trên thị trường có đặc điểm tương tự nhất với thửađất cần định giá.

- Yếu tố so sánh là những yếu tố có ảnh hưởng lớn đến giá đất được sửdụng để phân tích, so sánh, điều chỉnh giá giữa thửa đất so sánh với thửa đất cầnđịnh giá Tùy vào từng loại đất, mục đích sử dụng đất, mục đích định giá mà xácđịnh các yếu tố so sánh khác nhau [3]

Trang 22

b Phương pháp chiết trừ

Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tàisản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất rakhỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền vớiđất)

Để loại trừ phần giá trị của tài sản gắn liền với đất, đòi hỏi phải ước tính đượcgiá trị còn lại của tài sản đó tại thời điểm định giá Trong qua trình ước tính giátrị còn lại của tài sản gắn liền với đất cần phải nắm các thuật ngữ sau:

- Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá đất là chi phí thay thế để đầu

tư xây dựng mới tài sản có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương hoặc chi phí tái tạotài sản gắn liền với đất đó Giá trị xây dựng mới bao gồm các khoản chi phí trựctiếp, chi phí gián tiếp, lợi nhuận hợp lý cho người đầu tư xây dựng và các khoảnthuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật

- Chi phí tái tạo là chi phí hiện hành để xây dựng, tạo lập tài sản giốngnguyên mẫu với tài sản cần định giá bao gồm cả những điểm đã lỗi thời, lạc hậucủa tài sản cần định giá Chi phí tái tạo được tính căn cứ vào khối lượng nguyênvật liệu đã được sử dụng theo đúng nguyên bản nhân (x) với giá tại thời điểmcần định giá

- Chi phí thay thế là chi phí hiện hành để xây dựng, tạo lập tài sản thay thếtài sản cần định giá, có loại trừ các bộ phận có chức năng lỗi thời và có tính đếntiến bộ khoa học, công nghệ tại thời điểm cần định giá để tạo ra sản phẩm thaythế có tính năng ưu việt hơn so với tài sản cần định giá Chi phí thay thế đượctính căn cứ vào khối lượng nguyên vật liệu có thể thay thế nhân (x) với giá tạithời điểm định giá

- Giá trị hao mòn của tài sản là sự giảm dần giá trị sử dụng và giá trị củatài sản trong quá trình sử dụng Hao mòn gồm có hao mòn hữu hình và hao mòn

Trang 23

Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương sốgiữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tíchđất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm địnhgiá đất của loại tiền gửi (VNĐ) kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại Nhànước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.

Khi sử dụng đất có thể đem lại thu nhập trong một khoảng thời gian nhấtđịnh, từ quá khứ đến hiện tại và trong tương lai Những thu nhập đó được tínhtheo giá trị hiện hành (gọi là giá trị thu nhập hoặc giá trị vốn) bằng một suất lợitức hoàn vốn nhất định Nó sẽ thể hiện được giá trị thực của đất đai và cũng là giátrị trao đổi khách quan thích hợp Đây chính là nguyên lý của phương pháp thunhập

Lý luận về địa tô và lý luận về phân phối các yếu tố sản xuất là căn cứ chủyếu của phương pháp thu nhập Thu nhập sản sinh từ tổ hợp các yếu tố đất đai,lao động, vốn, phải do các nhân tố này phân phối Thu nhập quy về đất đaiphải là địa tô và thu nhập do việc sử dụng đất đai đem lại Giá cả đất đai có thể

có được từ việc lấy tổng thu nhập trừ đi những khoản thu nhập từ các yếu tốkhác Sau đó, dùng một suất lợi tức nhất định để hoàn vốn từ thu nhập đất đai.Phương pháp thu nhập coi đất đai như là một khoản tiền Nếu đem gửi ngânhàng, mỗi năm có thể thu được một khoản lợi tức nhất định Lợi tức đó đượcxem như là thu nhập của đất đai là có thể tìm ra giá cả đất đai Độ chính xác củagiá đất xác định theo phương pháp thu nhập được quyết định bởi mức độ chínhxác của thu nhập từ đất đai và suất lợi tức hoàn vốn Cụ thể là việc xác định thunhập của đất đai có chuẩn xác hay không, lựa chọn suất lợi tức hoàn vốn có thíchhợp hay không sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả xác định giá cả đất đai Vì vậy,tính toán thu nhập đất đai và xác định suất lợi tức hoàn vốn là khâu then chốt củaphương pháp thu nhập [3]

d Phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất cótiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc đượcphép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cáchloại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bấtđộng sản

Phương pháp thặng dư xuất phát từ quan điểm sở dĩ đất đai có giá là do cóthể sử dụng và có thể tạo ra thu nhập Giá phải trả để có được đất đai, rõ ràng làphần còn lại sau khi đã trừ đi chi phí và thu nhập định kỳ bình quân xã hội trong

Trang 24

tổng giá cả bất động sản được dự tính Nghĩa là, giá đất bằng giá bán ra của toàn

bộ bất động sản trừ đi giá cả của bản thân công trình xây dựng Như vậy,phương pháp thặng dư là một loại phương pháp trên cơ sở tính toán giá cả giaodịch bình thường của bất động sản đã hoàn thành việc phát triển, sau khi khấutrừ chi phí xây dựng công trình và các chi phí liên quan đến xây dựng, mua bán,lợi tức, thuế Phần còn lại chính là giá trị của đất đai

Định giá đất theo phương pháp thặng dư là phân tích trên góc độ của đầu

tư kinh doanh để tính toán chi phí cao nhất có thể bỏ ra để có quyền sử dụng đất

Độ tin cậy của phương pháp thặng dư quyết định bởi mấy điểm sau đây:

- Xác định chính xác phương thức sử dụng đất tốt nhất (bao gồm mụcđích sử dụng, mức độ sử dụng, kiểu dáng của công trình, cảnh quan bên ngoài,thiết bị nội thất và bố cục ) dựa trên nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất vànguyên tắc hợp pháp của định giá đất đai

- Phán đoán chính xác giá tiêu thụ cả đất đai và công trình sau khi hoànthành xây dựng, trên cơ sở nắm chắc tình hình thị trường bất động sản và quan

hệ cung cầu

- Xác định chính xác chi phí phát triển đất đai và lợi nhuận bình thườngcủa công trình [3]

e Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằngcách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do

Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành [3]

f Phương pháp phân tích hồi quy

Phương pháp phân tích hồi quy là phương pháp dựa trên cơ sở của bàitoán phân tích hồi quy trên cơ sở các giao dịch thu thập trên thị trường để có thểxác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố lên giá của các đất thửa đất tương tự

đã giao dịch, từ đó dự báo cho các thửa đất khác [3]

g Phương pháp so sánh dữ liệu thị trường

Phương pháp so sánh dữ liệu thị trường là một phương pháp định giá đấtbằng cách phân tích các giao dịch của các loại đất tương tự trên thị trường để từ

đó xây dựng mô hình định giá đất dựa trên các hệ số về giá trị

Các hệ số về giá trị được xây dựng dựa trên các cặp mẫu tương ứng trong

bộ dữ liệu điều tra thực tế Đối với mỗi khu vực, do đặc thù về điều kiện tự

Trang 25

nhiên, kinh tế - xã hội khác nhau mà các hệ số giá trị trong mô hình định giá đất

sẽ khác nhau [3]

2.1.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất

2.1.4.1 Nhân tố xã hội

a Nhân tố nhân khẩu

- Mật độ nhân khẩu: Mật độ nhân khẩu tăng cao thì nhu cầu đối với đấttăng, vì thế giá đất tăng lên

- Tố chất nhân khẩu: Là nói đến trình độ được giáo dục và tố chất văn hóacủa nhân khẩu Khu nhà ở cho nhân khẩu có tố chất cao thường là xã hội trật tự

ổn định môi trường tốt đẹp, do đó về tâm lý tạo được ấn tượng tốt đẹp cho mọingười, gián tiếp làm tăng nhu cầu nên thúc đẩy giá đất tăng lên

- Cấu thành nhân khẩu gia đình: Sự thay đổi kết cấu nhân khẩu gia đình(do kết cấu gia đình ngày càng nhỏ) sẽ làm tăng nhu cầu đối với nhà ở một cáchtương ứng, từ đó giá đất dùng để xây nhà ở tăng lên [3]

b Tình trạng ổn định chính trị

Cục diện chính trị ổn định thì việc đầu tư vào tài sản nhà đất sẽ được vậnhành bình thường, rủi ro ít, vốn bỏ ra có thể thu về đúng thời hạn cùng với lợinhuận Vì vậy, lòng tin của nhà đầu tư lớn kéo theo giá đất tăng lên hoặc ngượclại [3]

e Tiến trình đô thị hóa

Nhân tố này ảnh hưởng đối với giá đất biểu hiện ở hai mặt: một là ở khuvực thành phố có mật độ nhân khẩu đông đúc thì giá đất tăng cao; hai là tỷ lệnhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đô thị hóa có tốc độ nhanh thì mức độ và tốc

độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực khác [3]

Trang 26

2.1.4.2 Nhân tố kinh tế

a Tình hình kinh tế thế giới

Sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đều liên quan đến sự phát triển haysuy thoái của kinh tế thế giới Khi một nước bùng phát nguy cơ bất ổn kinh tế thìgiá đất ở nước đó hạ thấp nhanh chóng và ngược lại

b Tình trạng phát triển kinh tế của quốc gia

Thu nhập quốc dân tăng có nghĩa là trạng thái tài chính tiền tệ lành mạnh,kinh tế phồn vinh, tăng cơ hội có việc làm, vật giá tiền lương nằm trong trạngthái có lợi cho phát triển kinh tế, tổng đầu tư xã hội tăng, tổng yêu cầu về đấtkhông ngừng mở rộng khiến giá đất tăng lên

c Mức độ dự trữ và đầu tư

Mức độ dự trữ và mức độ đầu tư là tương quan thuận với nhau, nghĩa là

dự trữ tăng trưởng thì đầu tư cũng tăng tương ứng Trường hợp tỷ lệ dự trữ caothì có lợi cho tích lũy tư bản và cũng mới có khả năng có đủ khoản tiền chuẩn bịmua nhà Cho nên, mức độ dự trữ nhiều hay ít, hành vi dự trữ của mỗi gia đình

và sự biến động giá cả trong thị trường nhà đất là liên quan mật thiết với nhau

d Tình trạng chi thu tài chính và tiền tệ

Lượng cung cấp tiền mặt là biểu hiện bề ngoài của tình trạng tài chính tiền

tệ Lượng cung cấp tiền mặt gia tăng, là biểu thị gia tăng vốn lưu động trên thịtrường, tức là tiền nhàn rỗi của xã hội tăng Vốn lưu thông quá thừa sẽ dẫn đếnquá nhiều tiền mặt, tranh mua số ít hàng hóa, đặc biệt việc mua nhà đất có thểbảo tồn được giá trị, nên nó tạo thành nhu cầu về nhà đất tăng lên, thúc đẩy giáđất tăng lên không ngừng

e Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư

Thu nhập của dân cư tăng thì sẽ có nhu cầu tiêu dùng mới, biểu hiện vềnhà ở là yêu cầu càng cao về chất lượng, diện tích nhà ở, dẫn đến tăng nhu cầu

về đất đai làm cho giá cả đất đai của khu vực đó tăng

f Biến động vật giá

Sự biến động của vật giá có ảnh hưởng đến giá nhà đất, có nghĩa là tỷ lệtăng giá càng cao thì giá đất cũng càng cao

Trang 27

g Mức lãi suất

Do thu nhập của nhà đầu tư thông thường không thể có khả năng chi trảngay một khoản tiền lớn, nên phải trực tiếp vay ngân hàng hoặc đem tài sản nhàđất thế chấp để có khoản vay Vì vậy, việc biến động mức lãi suất cũng ảnhhưởng đến giá đất [3]

2.1.4.3 Nhân tố khu vực

a Vị trí

Giá đất phụ thuộc vào khả năng sinh lợi thu được từ đất, thửa đất có thuậnlợi cho hoạt động đầu tư kinh doanh hay cho sinh hoạt hay không lại do vị tríthửa đất quyết định Vì vậy, vị trí được xem là nhân tố quan trọng quyết định giáđất Vị trí thuận lợi được đánh giá bởi khoảng cách đến trung tâm thành phố,trung tâm thương nghiệp hoặc đến các trung tâm tập trung đông dân

b Điều kiện cơ sở hạ tầng

Điều kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật và cơ sở hạ tầng xã hội có ảnh hưởngtrực tiếp đến giá đất Cơ sở hạ tầng thỏa mãn và đồng bộ thì giá đất cao hoặcngược lại

c Chất lượng môi trường

Bao gồm môi trường nhân văn như loại hình nghề nghiệp của dân cư,trình độ giáo dục và mức thu nhập ở khu vực và môi trường tự nhiên như địachất, địa thế, độ dốc, hướng gió, không khí, độ ô nhiễm tiếng ồn Chất lượngmôi trường có ảnh hưởng đến giá đất

d Nhân tố quy hoạch

Nhân tố quy hoạch ảnh hưởng tới giá đất, chủ yếu có tính chất sử dụng đấttrong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế về sử dụng đất [3]

2.1.4.4 Nhân tố các biệt

a Diện tích

Diện tích thửa đất cần vừa phải phù hợp với mục đích sử dụng đất, lớnquá hay nhỏ quá đều không dễ dàng trong quá trình sử dụng và khả năng tàichính của người sử dụng đất nên ảnh hưởng đến giá cả của thửa đất

b Bề rộng mặt tiền

Trang 28

Bề rộng của thửa đất quá hẹp ảnh hưởng đến hiệu quả trưng bày và thulợi của người sử dụng đất, nếu đất đó dùng cho mục đích kinh doanh, thươngmại và ngay cả đất ở, do đó cũng ảnh hưởng đến giá đất.

c Chiều sâu

Trong mọi trường hợp thửa đất quá nông hoặc quá sâu so với mặt

đường đều không thuận lợi cho người sử dụng đất với bất cứ mục đích sửdụng nào nên đều ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất đó

d Hình thể

Hình thể của thửa đất đẹp nhất là hình vuông hoặc hình chữ nhật, còn cácdạng như hình tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất qu tắc đều khôngthuận lợi cho việc sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh hưởng đến giá đất

e Độ dốc

Độ dốc quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển quá cao nênảnh hưởng đến giá đất

f Quy hoạch đô thị

Nhân tố quy hoạch đô thị được xem là nhân tố cá biệt bao gồm tỷ lệ dungtích của loại đất, chiều cao vật kiến trúc, mật độ xây dựng, loại hình sử dụngđất

g Tình trạng pháp lý của thửa đất

Giá đất cao thấp còn phụ thuộc thửa đất đó có giấy tờ hợp pháp hay không[3]

2.2 Cơ sở thực tiễn của vấn đề nghiên cứu

2.2.1 Thực tiễn công tác định giá đất trên thế giới

Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằnghình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định Định giá là một nghệ thuật

và khoa học xác định giá trị tài sản cho một mục đích nhất định trong một thờiđiểm xác định Đất đai hay BĐS cũng là một tài sản nên định giá đất cũng nhưđịnh giá một tài sản nhưng nó mang tính chất đặc thù về vị trí nên yếu tố quantrọng được lưu tâm trong quá trình định giá là vị trí địa lý Tùy theo những quyđịnh của hệ thống luật pháp mà mỗi nước lại có quy định cụ thể về định giá đất

Ở các nước phát triển và nhiều nước đang phát triển trên thế giới, hệ thống lýluận và thực nghiệm về định giá đất được chú trọng đầu tư, đồng thời đã từng

Trang 29

bước đi vào ổn định.

2.2.1.1 Định giá đất ở Trung Quốc

Với sự tương đồng về chế độ chính trị và những quy định của pháp luật,Trung Quốc đã đạt được những thành công đáng kể trong công tác định giá đất.Vấn đề định giá BĐS được Nhà nước quan tâm và đầu tư từ đầu những năm

1990 Tháng 8/1992, trung tâm tư vấn và định giá về BĐS được thành lập.Trung tâm này nằm trong cục đất đai, làm nhiệm vụ định giá đến từng thửa đất,

tư vấn pháp lý, buôn bán nhà đất, dịch vụ thông tin thị trường, nghiên cứu tìnhhình thị trường Ngoài cơ quan trung ương thì các tỉnh, vùng đều có cơ quanđịnh giá đất Mục đích chủ yếu của công tác định giá bao gồm hỗ trợ người mua,người bán xem xét quyết định giá trong chuyển nhượng quyền sở hữu; tính giátrị của tài sản mang thế chấp, cung cấp cho nhà đầu tư cơ sở hợp lý để mua thếchấp BĐS trong lĩnh vực tài chính tín dụng; tính giá thị trường của tài sản đểthực hiện đền bù, tính thuế, [4]

2.2.1.2 Định giá đất ở Singapore

Cũng như ở nước ta, Singapore cũng có Luật kinh doanh BĐS Giá đấtđược xác định tới từng thửa đất, đất đai là BĐS kể cả đất trống Hệ thống cơquan định giá Nhà nước về BĐS được tổ chức tại cấp Trung ương gồm hai cơquan là văn phòng đất đai thuộc Bộ tư pháp và văn phòng định giá BĐS thuộc

cơ quan thuế - Bộ Tài chính Văn phòng đất đai trực thuộc Bộ Tư pháp, được tổchức thành bốn phòng (Phòng bán đất, phòng thu hồi đất, phòng quản lý đất nhànước và phòng hợp tác phát triển về đất) [4]

Văn phòng đất đai trực thuộc cơ quan thuế - Bộ tài chính được tổ chứcthành bốn phòng bao gồm: Phòng xử lý thông tin, phòng định giá BĐS (đấttrống đã có nhà), phòng định giá BĐS đặc biệt (sân bóng, sân golf, ) và phòngđịnh giá theo tổng giá trị BĐS [4]

2.2.1.3 Định giá đất ở Thụy Điển

Các phương pháp xác định giá đất ở nước ta vận dụng các phương phápxác định giá đất của hai nước Thụy Điển và Australia Tại Thụy Điển, giá đấttrên thị trường là giá có khả năng xảy ra nhiều nhất, được xác định trên cơ sởngười mua mua được thông tin tốt nhất về tài sản cần mua và người bán bánđược thông tin tốt nhất về tài sản cần bán Giá trị định giá mà tổ chức định giá

Trang 30

đưa ra phải đạt 75% giá trị thị trường Định giá phải chỉ ra được BĐS có khảnăng đóng thuế hay không và cũng phải chỉ ra được BĐS nào sẽ quyết định việcđóng thuế Giá trị xác định phải khách quan ngoại trừ những nguyên tắc về sửdụng đất đã tuyên bố trong hợp đồng cho thuê Những BĐS mà không có khảnăng đóng thuế thì không cần định giá Định giá BĐS được tiến hành dựa trênnhiều nguyên tắc, trong đó có nguyên tắc so sánh [4].

2.2.2 Thực tiễn công tác định giá đất tại Việt Nam

Ở Việt Nam, hoạt động định giá đất đã có từ lâu nhưng chưa phát triển do

sự chi phối bởi cơ chế kinh tế tập trung thông qua các công tác kế hoạch hóa vềgiá các loại sản phẩm thuộc tất cả các khu vựa sản xuất của kinh tế, hoạt độngđịnh giá chủ yếu là thụ động Chỉ từ năm 1993 trở lại đây, khi kinh tế từngbước chuyển sang cơ chế thị trường thì hoạt động định giá đất mới bước đầuđược sắp xếp và vận hành theo đúng vai trò và chức năng của nó

Luật đất đai 1993 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giaođất cho tổ chức, cá nhân, hộ gia đình sử dụng ổn định lâu dài theo quy hoạch và

kế hoạch Với đặc trưng như vậy, định giá đất tại Việt Nam được xác định là sựước tính về giá trị quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sửdụng đất đã được xác định, tại một thời điểm xác định

Giá đất nông, lâm nghiệp được hình thành theo cách tính toán thông quaviệc so sánh giữa đầu tư kinh doanh đất với dùng vốn đó gửi ngân hàng và sosánh giá thị trường ở một số nơi diễn ra quá trình mua bán Đối với đất trồng câylâu năm, đất lâm nghiệp: Đa số đất trồng cây lâu năm trong toàn quốc là đấtkhông thuận lợi cho trồng lúa nước - là đất đồi hoặc đất xấu canh tác lúa nướckhông có hiệu quả (Trừ đồng bằng sông Cửu Long) Chính vì vậy, giá đất trồngcây lâu năm được tính thấp hơn giá đất trồng cây ngắn ngày và đất trồng cây lúanước Giá trị cả vườn cây lâu năm phụ thuộc chính vào giá trị vườn cây Đặcbiệt còn phụ thuộc vào giá bán sản phẩm cây lâu năm tại thị trường ở từng thờiđiểm Có khi sản phẩm nhiều bỏ thừa, người bán vườn cây lâu năm chưa chắcthu hồi được giá trị vườn cây, chưa nói gì đến việc thu tiền đất Đối với khu đôthị, khu công nghiệp, khu du lịch, khu đầu mối giao thông, giá đất được hìnhthành hoàn toàn theo cơ chế thị trường, bằng việc kiểm tra, đánh giá đất tại thờiđiểm trình dự thảo Nghị định 87/CP, giá tối đa được xem xét tại hai thành phốlớn là Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh là nơi có giá thị trường cao nhất Giá

Trang 31

tối thiểu tham khảo tại các tỉnh miền núi, thường giá thị trường chỉ bằng quyđịnh đền bù thiệt hại về đất nông nghiệp, lâm nghiệp khi chuyển mục đích sửdụng theo Quyết định 186/HĐBT.

Trong quá trình phát triển kinh tế, nhiều khu công nghiệp mới được hìnhthành, nhất là khi có chính sách mở cửa gọi vốn đầu tư nước ngoài, đồng thờingành du lịch cũng được phát triển Vì vậy, trong quy định đã tách ra khung giáđất các đầu mối giao thông, khu du lịch, khu công nghiệp đang trong quá trình

đô thị hoá, những nơi đó chưa được xếp hạng đô thị Giá đất vùng này thấp hơngiá đất khu đô thị và cũng được hình thành bằng điều tra vùng giáp ranh ven hai

đô thị lớn là Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh

Tuy nhiên, qua quá trình thực hiện Nghị định 87/CP, đã bộc lộ một sốnhược điểm: Hai đô thị cùng cấp, nhưng giá đất thực tế tại thị trường ở mỗi đôthị lại khác nhau, do cung cầu khác nhau, có một số đô thị thực tế có mức giávượt khung giá trong Nghị định 87/CP Vì vậy, Chính phủ đã bổ sung hệ số Knhằm để các tỉnh linh hoạt chỉ đạo cho phù hợp với tình hình thực tế tại thịtrường địa phương theo Quyết định số 302-TTg ngày 13/3/1996 Hệ số K bằng

từ 0,5 đến 1,8 cho giá tối thiểu và giá tối đa của khung giá Trong Thông tư liên

bộ số 94/LLTB, Liên bộ Tài chính, Xây dựng, Tổng cục Địa chính và ban vậtgiá Chính phủ đã hướng dẫn nguyên tắc xác định giá đất ở địa phương trên tinhthần bám sát giá thị trường khi cơ sở hạ tầng được nâng cấp, hoặc giá thị trường

có biến động, các tỉnh, các thành phố điều chỉnh kịp thời để có mức giá luôn phùhợp với giá thị trường [9]

Luật đất đai 2003 ra đời với một số điểm liên quan đến giá đất được sửa đổi

bổ sung Cụ thể đó là về nguyên tác định giá đất, khung giá các loại đất, bảnggiá các loại đất cụ thể, tư vấn giá đất, quyền và trách nhiệm của các tổ chức tưvấn giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất Theo đó, cùng một thời điểm các thửađất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi như nhau thì cómức giá như nhau Khung giá đất được ban hành 05 năm một lần đối với từngloại đất theo vùng Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biếntrên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc tối thiểu trong khunggiá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp UBND cấp tỉnh xâydựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp có trách nhiệm thông qua bảng giáđất trước khi ban hành Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần, khi

Trang 32

Chính phủ điều chỉnh khung giá đất hoặc giá đất thị trường có biến động thì điềuchỉnh bảng giá đất cho phù hợp [10].

Ngày 29 tháng 11 năm 2013, tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội Khóa XIII đãthông qua Luật đất đai năm 2013 Luật đất đai năm 2013 có 14 chương với 212điều, tăng 07 chương và 66 điều so với Luật đất đai năm 2003, đã thể chế hóađúng và đầy đủ những quan điểm, định hướng nêu trong Nghị quyết số19-NQ/TW Hội nghị lần thứ 6 Ban Chấp hành Trung ương Đảng, đồng thờikhắc phục, giải quyết được những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thihành Luật đất đai năm 2003 Cụ thể Luật Đất đai 2013 quy định rõ nguyên tắcđịnh giá đất phải theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá,theo thời hạn sử dụng đất; bổ sung quy định về cơ quan xây dựng, cơ quan thẩmđịnh giá đất, vị trí của tư vấn giá đất trong việc xác định giá đất, thẩm định giáđất và việc thuê tư vấn để xác định giá đất cụ thể Luật quy định khung giá đất

do Chính phủ ban hành, định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từngvùng; bỏ quy định việc công bố bảng giá đất vào ngày 01/01 hàng năm, thay vào

đó, bảng giá đất được xây dựng định kỳ 5 năm một lần và công bố công khaivào ngày 01/01 của năm đầu kỳ Bảng giá đất chỉ áp dụng đối với một số trườnghợp thay cho việc áp dụng cho tất cả các mục đích như quy định hiện hành [11].Các văn bản có liên quan được ban hành và thực hiện nhằm đảm bảo chocông tác định giá đất được tiến hành hợp lý và hiệu quả nhất bao gồm:

- Nghị định số 42/2009/NĐ-CP ngày 07/05/2009 của Chính phủ về phânloại đô thị, tổ chức lập, thẩm định đề án và quyết định công nhận loại đô thị

- Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh bảng giáđất thuộc thẩm quyền của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 về quy địnhchi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai 2013

- Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính Phủ về quy địnhgiá đất

- Thông tư 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giáđất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác địnhgiá đất

Trang 33

- Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ về thu tiền sửdụng đất.

- Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/06/2014 hướng dẫn thực hiện nghịđịnh số 45/2014/NĐ-CP [20]

2.3 Một số công trình nghiên cứu có liên quan

- Trần Trọng Phương, Nguyễn Thị Thu Hiền, Phan Văn Khuê, Nguyễn Đức

Lộc, Nguyễn Đình Trung, Ngô Thanh Sơn (2022), Nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh, tạp chí Khoa

học và Công nghệ Nông nghiệp Việt Nam (06/2022) Kết luận đề tài đã cho thấyđược giá đất ở quy định của UBND tỉnh trên địa bàn thành phố Từ Sơn luônthấp hơn so với giá đất ở trên thị trường, mức độ chênh lệch cũng biến độngtheo từng vị trí ở từng nhóm, xác định được các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất ởcủa thành phố Từ Sơn [13]

- Nguyễn Văn Toàn (2020) Nghiên cứu ảnh hưởng của quy hoạch sử dụng đất đến giá đất trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh, luận văn Thạc Sĩ,

trường Đại học Nông Lâm - Đại Học Thái Nguyên Kết luận đề tài đã cho thấyđược ảnh hưởng của quy hoạch sử dụng đất đến giá đất ở theo quy định củaUBND tỉnh trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh ảnh hưởng giá đếnhiện trạng đất đai ra sao, và đề xuất các giải pháp để giúp đỡ công tác quy hoạch

sử dụng đất hiệu quả hơn, phục vụ cho công tác điều chỉnh giá đất ở của huyệnVân Đồn, tỉnh Quảng Ninh [5]

- Nhóm tác giả Trần Văn Giang, Hồ Thị Lam Trà, Hoàng Phương Anh

(2022), Nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Đông Triều, tỉnh Quảng Ninh ’’ , tạp chí Khoa học và Công nghệ Lâm nghiệp

(06/2022) Kết quả nghiên cứu đã cho thấy giá đất ở trên địa bàn thị xã ĐôngTriều chịu ảnh hưởng bởi 6 nhóm nhân tố tác động đến giá đất ở tại địa phương[14]

- Nhóm tác giả Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, Phạm Anh Tuấn,

Trịnh Thị Mai (2020) Nghiên cứu giá đất ở và các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Chí Linh, tỉnh Hải Dương, tạp chí Khoa học Nông

nghiệp Việt Nam (2020) Kết luận cho thấy rằng giá đất ở quy định và giá đất ởthị trường của thành phố Chí Linh có sự chênh lệch lớn giữa các vị trí, giữa cácđoạn trong một tuyến đường, xác định được nhóm các yếu ảnh hưởng chính đếngiá đất ở tại thành phố Chí Linh [7]

Trang 34

- Phạm Thị Hà, Nguyễn Văn Quân, Nguyễn Văn Trung (2020) Ứng dụng

mô hình hồi quy trong định giá đất ở tại phường Nghi Tân, thị xã Cửa Lò, tỉnh

Nghệ An, tạp chí Khoa học Nông nghiệp Việt Nam (2021). Kết luận cho thấyrằng giá đất ở quy định và giá đất ở thị trường của phường Nghi Tân là có sựchênh lệch nhau, giá đất thị trường luôn cao hơn giá đất Nhà nước là 1,75 đến2,5 lần, xác định được các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại phường NghiTân, thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An [8]

- Thời gian thu thập số liệu từ 2018 đến 2023

- Thời gian thực tập, nghiên cứu: 12/2022 - 4/2023

3.2.3 Nội dung nghiên cứu

- Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội khu vực nghiên cứu

Trang 35

- Sự biến động giá đất ở tại khu vực nghiên cứu.

- Nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại phường Thủy Vân vàphường Hương Sơ

- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác quản lý Nhà nước vềgiá đất ở trên địa bàn thành phố Huế gồm phường thủy Vân và phường HươngSơ

3.3 Phương pháp nghiên cứu

3.3.1 Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu

Nghiên cứu thu thập số liệu được tiến hành thu thập số liệu sơ cấp thôngqua phiếu điều tra gồm có 2 nội dung:

Nội dung về giá đất thị trường, nghiên cứu tiến hành phỏng vấn 223 cánhân có tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại khu vực phường ThủyVân và 215 cá nhân có tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại khuvực phường Hương Sơ

Tiến hành thu thập ý kiến một cách ngẫu nhiên 200 cá nhân là người môigiới, người tham gia chuyển nhượng, người dân sống tại phường Thủy Vân và

200 cá nhân là người môi giới, người tham gia chuyển nhượng, người dân sốngtại phường Hương Sơ để đánh giá các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất tại khuvực đó theo thang đo Likert từ 1-5 với thang đo được thiết kế như sau:

Đối với phân tích nhân tố khám phá EFA: Dựa theo nghiên cứu của Hair,Anderson, Tatham và Black (1998) cho tham khảo về kích thước mẫu dự kiến.Theo đó kích thước mẫu tối thiểu là gấp 5 lần tổng số biến quan sát Đây là cỡmẫu phù hợp cho nghiên cứu có sử dụng phân tích nhân tố:

Trang 36

n = 5*m Trong đó: n là số mẫu cần điều tra

Trang 37

Với 6 nhân tố và 39 biến quan sát dự kiến như sau:

Nhóm

nhân tố

Ký hiệu

Diễn giải các nhân tố thuộc tính

Cá biệt

CB1 Diện tích thửa đấtCB2 Kích thước mặt tiền thửa đấtCB3 Chiều sâu thửa đất

CB4 Hình thể thửa đất (Đẹp, xấu)CB5 Hướng thửa đất (Đông, Tây, Nam,Bắc, …)CB6 Loại đường gắn liền với thửa đất (đất, bê tông, nhựa,…)CB7 Độ rộng đường gắn với thửa đất

Vị trí

VT1 Vị trí thửa đất (2MT, VT1, VT2, VT3, VT4 )VT2 Khoảng cách đến trục đường lớn

VT3 Khoảng cách đến UBND xã/phườngVT4 Khoảng cách đến chợ

VT5 Khoảng cách đến trường họcVT6 Khoảng cách đến bệnh viện

Kinh tế

KT1 Nguồn cầu đất đai trên thị trườngKT2 Nguồn cung đất đai trên thị trườngKT3 Mức thu nhập bình quân của người dânKT4 Mức sinh lời của thửa đất

KT5 Khả năng tạo ra dòng tiềnKT6 Mức lãi suất ngân hàngKT7 Tình hình thị trường bất động sản

Xã hội

XH1 Mật độ dân số khu vực quanh thửa đấtXH2 Trình độ dân trí khu vực quanh thửa đấtXH3 An ninh trật tự khu vực quanh thửa đấtXH4 Chất lượng cảnh quan, môi trường khu vực quanh thửa

đấtXH5 Tốc độ đô thị hóa khu vực xung quanh thửa đấtXH6 Tình hình đầu cơ đất đai khu vực quanh thửa đấtXH7 Phong thủy (ngã ba, mộ, nhà thờ,…)

Trang 38

Hạ tầng

HT1 Hệ thống điện, nước, viễn thôngHT2 Hệ thống giao thông

HT3 Hệ thống cơ sở giáo dục, y tếHT4 Tình trạng ngập lụt

3.3.2 Phương pháp thu thập tài liệu thứ cấp

Tiến hành thu thập các số liệu, tài liệu liên quan đến các vấn đề nghiêncứu gồm cơ sở lý luận, thực tiễn của đề tài thông qua báo cáo luận văn, tài liệutham khảo, sách báo tạp chí, các kết quả nghiên cứu trước đây, trong các thưviện, Internet, tư liệu khoa học Thu thập các văn bản pháp luật, chính sáchthông tư, của Trung ương, của thành phố Huế liên quan đến vấn đề về giá đất

và định giá đất

Thu thập các số liệu về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở từ năm

2018-2022 tại chi nhánh Văn phòng đăng ký thành phố Huế

3.3.3 Phương pháp tổng hợp, xử lý số liệu và minh họa kết quả nghiên cứu

Số liệu thống kê được sắp xếp theo thời gian, đối tượng và được xử lýbằng các phần mềm Excel (xử lý giá đất và vẽ biểu đồ), SPSS 20.0 (xử lý cácyếu tố ảnh hưởng đến giá đất) từ đó làm cơ sở phân tích các vấn đề nghiên cứu;đánh giá, tổng hợp, xây dựng bảng, biểu đồ, hình ảnh minh họa kết quả nghiêncứu

Trang 39

3.3.4 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu

Mỗi phường nghiên cứu có những đặc điểm riêng về sự phát triển nên có

sự ảnh hưởng khác nhau đến giá đất ở tại thành phố Huế Cụ thể như sau:

Phường Hương Sơ là khu vực nằm ở phía Bắc thành phố Huế, là nơi cónhiều khu quy hoạch, khu tái định cư được thành lập Trong những năm vừaqua, tị trường bất động sản ở khu vực này rất sôi nổi và có nhiều biến động

Phường Thủy Vân sát nhập từ thị xã Hương Thủy, vị trí gần thành phố vớinhiều dự án như dự án khu đô thị Ecogarden, dự án khu đô thị RoyalPark, Thịtrường mua bán bất động sản ở khu vực này khá sôi nổi, giá đất có nhiều biếnđộng và đặc trưng riêng

3.3.5 Phân tích nhân tố khám phá EFA

Phân tích nhân tố khám phá, gọi tắt là EFA, dùng để rút gọn một tập hợp

| quan sát thành một tập F (với F <K) các nhân tố có ý nghĩa hơn

Phân tích nhân tố là kỹ thuật chủ yếu để thu nhỏ và tóm tắt dữ liệu gồmnhiều biến quan sát phụ thuộc lẫn nhau thành một tập hợp biến (nhân tố) ít hơnnhưng vẫn chứa đựng hầu hết nội dung của tập biến ban đầu (Hair và cộng sự,1998)

Trong các nghiên cứu về kinh tế, người ta thường sử dụng thang đo(scale) chỉ mục bao gồm rất nhiều câu hỏi (biến đo lường) nhằm đo lường cáckhái niệm trong mô hình khái niệm, và EFA sẽ góp phần rút gọn một tập gồmrất nhiều biến đo lường thành một số nhân tố

Khi có được một số ít các nhân tố, nếu chúng ta sử dụng các nhân tố nàyvới tư cách là các biến độc lập trong hàm hồi quy bội thì khi đó, mô hình sẽgiảm khả năng vi phạm hiện tượng đa cộng tuyến Ngoài ra, các nhân tố đượcrút ra sau khi thực hiện phân tích EFA sẽ có thể được thực hiện trong phân tíchhồi quy đa biến (Multivariate Regression Analysis), mô hình Logit, sau đó cóthể tiếp tục thực hiện phân tích nhân tố khẳng định(CFA) để đánh giá độ tin cậycủa mô hình hay thực hiện mô hình cấu trúc tuyến tính (Structural EquationModeling, SEM) để kiểm định về mối quan hệ phức tạp giữa các khái niệm

Trong EFA, mỗi biến đo lường được biễu diễn như là một tổ hợp tuyếntính của các nhân tố cơ bản, còn lượng biến thiên của mỗi biến đo lường đượcgiải thích bởi những nhân tố chung (Common factor) Biến thiên chung của cácbiến đo lường được mô tả bằng một số ít các nhân tố chung cộng với một số

Trang 40

nhân tố đặc trưng (Unique factor) cho mỗi biến Nếu các biến đo lường đượcchuẩn hóa thì mô hình nhân tố được thể hiện bằng phương trình:

Xi = Ai1 * F1 + Ai2 * F2 + Ai3 * F3 + ··· + Aim * Fm + ViUi

Trong đó, Xi: biến đo lường thứ i đã được chuẩn hóa

Aij: hệ số hồi qui bội đã được chuẩn hóa của nhân tố j đối với biến i

F1, F2, , Fm: các nhân tố chung

Vi: hệ số hồi qui chuẩn hóa của nhân tố đặc trưng i đối với biến i

Fi: nhân tố đặc trưng của biến i

Các tiêu chí trong phân tích EFA:

i Hệ số KMO (Kaiser-Meyer-Olkin) là một chỉ số dùng để xem xét sựthích hợp của phân tích nhân tố khám phá EFA Trị số của KMO phải đạt giá trị0.5 trở lên (0,5 < KMO <1) là điều kiện đủ để phân tích nhân tố là phù hợp Nếutrị sô này nhỏ hơn 0.5, thì phân tích nhân tố có khả năng không thích hợp với tập

dữ liệu nghiên cứu Kaiser (1974) đề nghị

iii Trị số Eigenvalue đại diện cho phần biến thiên được giải thích bởi mỗinhân tố, chỉ có những nhân tố nào có giá trị Intinial Eigenvalue > 1 mới đượcgiữ lại trong mô hình phân tích

iv Tổng phương sai trích (Total Variance Explained): phần trăm biếnthiên của các biến quan sát được giải thích bởi các nhân tố phải đảm bảo ≥ 50%Phương sai trích hệ số được sử dụng là Principal Component Analysis với phépxoay Varimax để tối thiểu hóa số lượng biến có hệ số lớn tại cùng một nhân tố,

và các nhân tố không có sự tương quan lẫn nhau

Tiêu đề	Nghiên Cứu Các Nhân Tố Ảnh Hưởng Đến Giá Đất Ở Tại Phường Thủy Vân Và Phường Hương Sơ, Thành Phố Huế, Tỉnh Thừa Thiên Huế
Trường học	Trường Đại Học Huế
Chuyên ngành	Quản Lý Đất Đai
Thể loại	luận văn
Thành phố	Huế

Định dạng
Số trang	245
Dung lượng	2,37 MB
File đính kèm	Nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất ở.rar (2 MB)