Giá đất đã và đang là vấn đề bức xúc liên quan đến thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và sự thăng trầm của thị trường bất động sản địa phương, bên cạnh đó còn diễn ra tình trạng chênh lệch giá đất giữa các khu phố, tuyến đường. Phường Thủy Vân và phường Hương Sơ là 2 phường nằm ở vùng ven của thành phố Huế, giá đất ở tại 2 phường này thay đổi và biến động liên tục. Việc quản lý giá đất ở địa phương còn nhiều khó khăn khiến cho các công tác liên quan đến đất đai còn nhiều bất cập, gây ra tâm lý hoang mang cho người dân đồng thời việc quản lý thị trường đất đai của địa phương khó chính xác và toàn diện.
DANH MỤC HÌNH Trang Hình 4.1 Bản đồ hành thành phố Huế 32 Hình 4.2 Hiện trạng sử dụng nhóm đất thành phố Huế .44 Hình 4.3 Số hồ sơ chuyển nhượng phường Thủy Vân phường Hương Sơ 45 giai đoạn 2018-2022 45 Hình 4.4 Sự biến động giá đất Nhà nước Phường Thủy Vân qua giai đoạn47 Hình 4.5 Biến động giá đất Nhà nước vị trí phường Thuỷ Vân .49 Hình 4.6 Biến động giá đất Nhà nước vị trí phường Thuỷ Vân .51 Hình 4.7 Biến động giá đất Nhà nước vị trí phường Thuỷ Vân .53 Hình 4.8 Thống kê đất thu thập giá tuyến đường phường Thủy Vân 54 Hình 4.9 Sự phân bố giá đất thị trường phường Thủy Vân năm 2022 .55 Hình 4.10 Sự biến động giá đất thị trường phường Thủy Vân năm 2022 55 Hình 4.11 Sự phân bố diện tích đất thu thập phường Thủy Vân56 Hình 4.12 Sự phân bố độ rộng mặt tiền đất thu thập phường Thủy Vân 56 Hình 4.13 Sự phân bố chiều sâu đất thu thập phường Thủy Vân 57 Hình 4.14 Sự phân bố độ rộng đường gắn liền với đất thu thập phường Thủy Vân 57 Hình 4.15 Sự phân bố khoảng cách đất đến trục đường lớn phường Thủy Vân 58 Hình 4.16 Sự phân bố khoảng cách đất đến UBND phường phường Thủy Vân 58 Hình 4.17 Sự phân bố khoảng cách đất đến chợ phường Thủy Vân 59 Hình 4.18 Sự phân bố khoảng cách đất đến trường học phường Thủy Vân 59 Hình 4.19 Sự phân bố khoảng cách đất đến trạm y tế/bệnh viện phường Thủy Vân 60 Hình 4.20 Cơ cấu loại đường gắn liền với đất thu thập phường Thủy Vân 60 Hình 4.21 Cơ cấu các loại vị trí gắn liền với đất thu thập phường Thủy Vân 61 Hình 4.22 Biến động giá đất thị trường phường Thủy vân tuyến đường qua năm 2018-2022 .63 Hình 4.23 Biến động giá đất thị trường vị trí phường Thủy Vân giai đoạn 2018-2022 65 Hình 4.24 Biến động giá đất thị trường vị trí phường Thủy Vân giai đoạn 2018-2022 66 Hình 4.25 Biến động giá đất thị trường vị trí phường Thủy Vân giai đoạn 2018-2022 67 Hình 4.26 Tỷ lệ chênh lệch giá đất thị trường giá đất Nhà nước phường Thủy Vân tuyến đường qua năm 2018-2022 70 Hình 4.27 Sự chênh lệch giá đất thị trường giá đất Nhà nước phường Thủy Vân năm 2018 73 Hình 4.28 Sự chênh lệch giá đất thị trường giá đất Nhà nước phường Thủy Vân năm 2019 75 Hình 4.29 Sự chênh lệch giá đất thị trường giá đất Nhà nước phường Thủy Vân năm 2020 78 Hình 4.30 Sự chênh lệch giá đất thị trường giá đất Nhà nước phường Thủy Vân năm 2021 80 Hình 4.31 Sự chênh lệch giá đất thị trường giá đất Nhà nước phường Thủy Vân năm 2022 82 Hình 4.32 Biến động giá đất Nhà nước vị trí phường Hương Sơ 84 Hình 4.33 Biến động giá đất Nhà nước vị trí phường Hương Sơ 86 Hình 4.34 Biến động giá đất Nhà nước vị trí phường Hương Sơ 87 Hình 4.35 Biến động giá đất Nhà nước vị trí phường Hương Sơ 89 Hình 4.36 Biến động giá đất Nhà nước khu quy hoạch theo độ rộng đường năm 2018-2022 phường Hương Sơ 90 Hình 4.37 Biến động giá đất thị trường năm 2022 phường Hương Sơ .91 Hình 4.38 Sự phân bố giá đất thị trường phường Hương Sơ năm 2022 92 Hình 4.39 Sự phân bố diện tích đất thu thập phường Hương Sơ 92 Hình 4.40 Sự phân bố độ rộng mặt tiền đất thu thập phường Hương Sơ .93 Hình 4.41 Sự phân bố chiều sâu đất thu thập phường Hương Sơ .93 Hình 4.42 Sự phân bố độ rộng đường gắn liền với đất thu thập phường Hương Sơ .94 Hình 4.43 Sự phân bố khoảng cách đến trục đường lớn đất thu thập phường Hương Sơ .94 Hình 4.44 Sự phân bố khoảng cách đến chợ đất thu thập phường Hương Sơ .95 Hình 4.45 Sự phân bố khoảng cách đến trường học đất thu thập phường Hương Sơ .95 Hình 4.46 Cơ cấu vị trí đất thu thập phường Hương Sơ 96 Hình 4.47 Biến động giá đất thị trường phường Hương Sơ giai đoạn 2018 – 2022 97 Hình 4.48 Biến động giá đất thị trường phường Hương Sơ giai đoạn 2018 – 2022 97 Hình 4.49 Tỷ lệ chênh lệch giá đất thị trường giá đất Nhà nước phường Hương Sơ 99 Hình 4.50 So sánh giá đất thị trường giá đất Nhà nước phường Hương Sơ năm 2018 100 Hình 4.51 So sánh giá đất thị trường giá đất Nhà nước phường Hương Sơ năm 2019 101 Hình 4.52 So sánh giá đất thị trường giá đất Nhà nước phường Hương Sơ năm 2020 102 Hình 4.53 So sánh giá đất thị trường giá đất Nhà nước phường Hương Sơ năm 2021 103 Hình 4.54 So sánh giá đất thị trường giá đất Nhà nước phường Hương Sơ năm 2022 104 Hình 4.55 Phân phối chuẩn phần dư 113 Hình 4.56 Quy tắc kiểm định Durbin Watson 113 Hình 4.57 Phân phối chuẩn phần dư 124 Hình 4.58 Quy tắc kiểm định Durbin Watson 124 DANH MỤC BẢNG Trang Bảng 4.1 Hiện trạng sử dụng đất thành phố Huế năm 2022 43 Bảng 4.2 Số lượng hồ sơ chuyển nhượng phường Thủy Vân phường Hương Sơ giai đoạn 2018-2022 45 Bảng 4.3 Biến động giá đất Nhà nước vị trí phường Thuỷ Vân 48 Bảng 4.4 Biến động giá đất Nhà nước vị trí phường Thuỷ Vân 50 Bảng 4.5 Biến động giá đất Nhà nước vị trí phường Thuỷ Vân 52 Bảng 4.6 Biến động giá đất thị trường phường Thủy vân tuyến đường qua năm 2018-2022 .62 Bảng 4.7 Biến động giá đất thị trường vị trí phường Thủy Vân giai đoạn 2018-2022 64 Bảng 4.8 Biến động giá đất thị trường vị trí phường Thủy Vân giai đoạn 2018-2022 66 Bảng 4.9 Biến động giá đất thị trường vị trí phường Thủy Vân giai đoạn 2018-2022 67 Bảng 4.10 Tỷ lệ chênh lệch giá đất thị trường giá đất Nhà nước phường Thủy Vân tuyến đường qua năm 2018-2022 69 Bảng 4.11 Sự chênh lệch giá đất thị trường giá đất Nhà nước phường Thủy Vân năm 2018 72 Bảng 4.12 Sự chênh lệch giá đất thị trường giá đất Nhà nước phường Thủy Vân năm 2019 74 Bảng 4.13 Sự chênh lệch giá đất thị trường giá đất Nhà nước phường Thủy Vân năm 2020 77 Bảng 4.14 Sự chênh lệch giá đất thị trường giá đất Nhà nước phường Thủy Vân năm 2021 79 Bảng 4.15 Sự chênh lệch giá đất thị trường giá đất Nhà nước phường Thủy Vân năm 2022 81 Bảng 4.16 Biến động giá đất Nhà nước vị trí phường Hương Sơ 84 Bảng 4.17 Biến động giá đất Nhà nước vị trí phường Hương Sơ 85 Bảng 4.18 Biến động giá đất Nhà nước vị trí phường Hương Sơ 87 Bảng 4.19 Biến động giá đất Nhà nước vị trí phường Hương Sơ 88 Bảng 4.20 Biến động giá đất Nhà nước khu quy hoạch theo độ rộng đường năm 2018-2022 phường Hương Sơ 90 Bảng 4.21 Biến động giá đất thị trường phường Hương Sơ giai đoạn 2018 – 2022 96 Bảng 4.22 Tỷ lệ chênh lệch giá đất thị trường giá đất Nhà nước phường Hương Sơ 99 Bảng 4.23 So sánh giá đất thị trường giá đất Nhà nước phường Hương Sơ năm 2018 100 Bảng 4.24 So sánh giá đất thị trường giá đất Nhà nước phường Hương Sơ năm 2019 101 Bảng 4.25 So sánh giá đất thị trường giá đất Nhà nước phường Hương Sơ năm 2020 102 Bảng 4.26 So sánh giá đất thị trường giá đất Nhà nước phường Hương Sơ năm 2021 103 Bảng 4.27 So sánh giá đất thị trường giá đất Nhà nước phường Hương Sơ năm 2022 104 Bảng 4.28 Thống kê mô tả mẫu nghiên cứu phường Thủy Vân .105 Bảng 4.29 Tổng hợp kết phân tích thang đo hệ số Cronbach’s Alpha phường Thủy Vân 106 Bảng 4.30 Kết KMO, Bartlett's Tổng phương sai trích cho biến độc lập 107 Bảng 4.31 kết phân tích nhân tố khám phá EFA .108 Bảng 4.32 Kết KMO, Bartlett's Tổng phương sai trích cho biến phụ thuộc 109 Bảng 4.33 Kết phân tích nhân tố khám phá EFA cho biến phụ thuộc .109 Bảng 4.34 Tóm tắt mơ hình hồi quy .110 Bảng 4.35 Kiểm định phù hợp mơ hình hồi quy 111 Bảng 4.36 Kết mơ hình hồi quy .111 Bảng 4.37 Xếp hạng nhân tố ảnh hưởng đến giá đất phường Thủy Vân 114 Bảng 4.38 Thống kê mô tả mẫu nghiên cứu theo số thuộc tính 116 Bảng 4.39 Tổng hợp kết phân tích thang đo hệ số Cronbach’s Alpha 117 Bảng 4.40 Kết KMO, Bartlett's Tổng phương sai trích cho biến độc lập 118 Bảng 4.41 Kết phân tích nhân tố khám phá EFA 119 Bảng 4.42 Kết KMO, Bartlett's Tổng phương sai trích cho biến phụ thuộc120 Bảng 4.43 Kết phân tích nhân tố khám phá EFA cho biến phụ thuộc .120 Bảng 4.44 Tóm tắt mơ hình hồi quy .121 Bảng 4.45 Kiểm định phù hợp mơ hình hồi quy 122 Bảng 4.46 Kết mơ hình hồi quy .122 Bảng 4.47 Xếp hạng nhân tố ảnh hưởng đến giá đất phường Thủy Vân 125 BẢNG CHÚ GIẢI CÁC TỪ VIẾT TẮT STT Từ viết tắt Cụm từ viết tắt BĐS Bất động sản CSHT Cơ sở hạ tầng CB Cá biệt GĐ Giá đất HT Hạ tầng KQH Khu quy hoạch KT Kinh tế MT Mơi trường NĐ-CP Nghị định – phủ 10 PL Pháp lý 11 QĐ Quyết định 11 QSDĐ Quyền sử dụng đất 12 UBND Uỷ ban nhân dân 13 VT Vị trí 14 XH Xã hội MỤC LỤC PHẦN PHẦN MỞ ĐẦU 1.1 Đặt vấn đề 1.2 Mục đích, yêu cầu đề tài 1.2.1 Mục đích chung .2 1.2.2 Mục đích cụ thể .2 1.2.3 Yêu cầu đề tài PHẦN TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .3 2.1 Cơ sở lý luận vấn đề nghiên cứu 2.1.1 Đất đai 2.1.2 Giá đất 2.1.3 Định giá đất 2.1.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất .15 2.2 Cơ sở thực tiễn vấn đề nghiên cứu 18 2.2.1 Thực tiễn công tác định giá đất giới .18 2.2.2 Thực tiễn công tác định giá đất Việt Nam 20 2.3 Một số cơng trình nghiên cứu có liên quan 22 PHẦN PHẠM VI, ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 24 3.1 Đối tượng nghiên cứu .24 3.2 Phạm vi nghiên cứu 24 3.2.1 Phạm vi không gian .24 3.2.2 Phạm vi thời gian 24 3.2.3 Nội dung nghiên cứu 24 3.3 Phương pháp nghiên cứu 24 3.3.1 Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu 24 3.3.2 Phương pháp thu thập tài liệu thứ cấp 27 3.3.3 Phương pháp tổng hợp, xử lý số liệu minh họa kết nghiên cứu 27 3.3.4 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 28 3.3.5 Phân tích nhân tố khám phá EFA 28 3.3.6 Phân tích hồi quy 30 PHẦN KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .32 4.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thành phố Huế .32 4.1.1 Điều kiện tự nhiên thành phố Huế 32 4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 38 4.1.3 Hiện trạng sử dụng đất địa bàn thành phố Huế năm 2022 43 4.2 Tình hình giá đất phường Thủy Vân phường Hương Sơ 45 4.2.1 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất giai đoạn 2018-2022 phường Thủy Vân phường Hương Sơ 45 4.2.2 Tình hình biến động giá đất giai đoạn 2018-2022 phường Thủy Vân 46 4.2.3 Tình hình biến động giá đất năm 2018-2022 phường Hương Sơ 83 4.2.4 Đánh giá mức độ ảnh hưởng nhân tố tác động đến giá đất phường Thủy Vân 105 4.2.5 Đánh giá mức độ ảnh hưởng nhân tố tác động đến giá đất phường Hương Sơ .115 4.3 Đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu công tác quản lý Nhà nước giá đất phường Thủy Vân phường Hương Sơ, thành phố Huế .126 PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 129 5.1 Kết luận 129 5.2 Kiến nghị 130 TÀI LIỆU THAM KHẢO 132 PHẦN PHỤ LỤC .134 PHẦN PHẦN MỞ ĐẦU 1.1 Đặt vấn đề Hiện nay, tốc độ phát triển kinh tế nước ta ngày tăng so với nước khu vực giới Song song nhu cầu sử dụng đất hoạt động có liên quan tới đất như: chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, thị hóa, dự án sử dụng đất cần phải có đền bù giải phóng mặt tăng nhanh, đặc biệt thành phố lớn, khu đô thị trung tâm Đất đai nguồn tài nguyên vô quý giá, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phịng, … Như loại hàng hóa khác tồn chế thị trường, giá đất hình thành vận động theo quy luật thị trường chịu ảnh hưởng yếu tố khác Đối với nhóm đối tượng sử dụng khác mối quan tâm đất đai khác Việc tìm hiểu ảnh hưởng yếu tố tới giá đất trở thành cho trình định giá đất, góp phần điều tiết giá đất phù hợp đặc biệt giá thị trường Thừa Thiên Huế tỉnh nằm vùng kinh tế trọng điểm miền Trung, có nhiều điều kiện đặc thù địa lý, kinh tế, văn hóa, xã hội mơi trường Được nhiều kỳ vọng để góp phần phát triển mạnh kinh tế cho tỉnh, thành phố Huế nơi phát triển nhộn nhịp mặt Việc điều chỉnh địa giới hành làm cho thành phố Huế có nhiều biến đổi Giá đất thành phố Huế có nhiều thay đổi rõ rệt, việc xác định giá đất có nhiều bất cập khó khăn Tình hình giá đất thành phố Huế có xu hướng tăng đột biến vài năm gần Theo thống kê chuyên gia người kinh doanh BĐS, giá đất Huế tăng trung bình khoảng 10-15% năm Nguyên nhân tăng giá tình trạng đất khan đất khu vực trung tâm thành phố với yếu tố phát triển khu thị mới, với tiện ích cơng cộng nâng cấp, hạ tầng giao thơng hồn thiện dẫn đến nhu cầu mua bán đầu tư BĐS Huế ngày tăng Giá đất vấn đề xúc liên quan đến thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thăng trầm thị trường bất động sản địa phương, bên cạnh cịn diễn tình trạng chênh lệch giá đất khu phố, tuyến đường Phường Thủy Vân phường Hương Sơ phường nằm vùng ven thành