Đề tài Đánh giá các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại phường thủy vân và xã hương phong, thành phố huế, tỉnh thừa thiên huế

Phường Thủy Vân nằm trên địa bàn thành phố Huế có vị trí địa lý thuận lợi gần với trung tâm thành phố Huế cùng nhiều công trình kiến trúc, quy hoạch đô thị mới (Eco Garden, Royal Park) cùng điều kiện tự nhiên thuận lợi để phát triển thị trường Bất động sản tại địa bàn thành phố Huế. Từ một xã thuần nông của thị xã Hương Thủy, sau hai năm sáp nhập vào thành phố Huế, đến nay phường Thủy Vân đã có nhiều thay đổi, diện mạo đô thị ngày càng rõ nét, không chỉ thay đổi về hạ tầng về nhà cửa mà ngay cả ý thức của người dân cũng đã có những thích ứng với sự phát triển mới

TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

Cơ sở lý luận

Luật Đất đai qua nhiều thời kỳ đều đã khẳng định “ Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng” Như vậy, đất đai là điều kiện chung nhất đối với mọi quá trình sản xuất và hoạt động của con người. Nói cách khác, không có đất sẽ không có sản xuất cũng như không có sự tồn tại của chính con người Do vậy, để có thể sử dụng đúng, hợp lý và có hiệu quả toàn bộ quỹ đất thì việc hiểu rõ khái niệm về đất đai là vô cùng cần thiết

Về mặt sở hữu quốc gia thì đất đai là lãnh thổ và bao gồm cả lãnh hải Về mặt sử dụng thì đất đai bao gồm cả bề mặt không gian trên đất, mặt đất và chiều sâu dưới đất theo chiều thẳng đứng. Đất đai được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau Đất đai là bất động sản đặc biệt vì sử dụng đất có thể mang lại lợi nhuận Khi nghiên cứu khái niệm về đất đai liên quan đến định giá đất phải hiểu đất đai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh và quốc phòng.

Như vậy, đất đai là một khoảng không gian có giới hạn theo chiều thẳng đứng (gồm khí hậu của bầu khí quyển, lớp đất phủ bề mặt, thảm động thực vật, nước mặt nước ngầm và tài nguyên khoáng sản trong lòng đất), và theo chiều ngang trên mặt đất (là sự kết hợp giữa thổ nhưỡng, địa hình, thủy văn cùng nhiều thành phần khác) Đất đai giữ vai trò quan trọng và có ý nghĩa to lớn đối với hoạt động sản xuất cũng như cuộc sống của xã hội loài người [6].

2.1.1.2 Đặc điểm đất đai a Đất đai là một tư liệu sản xuất gắn liền với hoạt động của con người.

Trong quá trình hoạt động sản xuất, đất đai trở thành hoạt động sản xuất không thể thiếu được Tác động của con người vào đất đai thông qua hoạt động sản xuất đa dạng phong phú với nhiều vẻ khác nhau, trực tiếp hay gián tiếp nhằm khai thác triệt để nguồn tài nguyên thiên nhiên này vì lợi ích của mình.

Những tác động đó có thể làm thay đổi tính chất sử dụng của đất đai, từ đất hoang sơ thành đất canh tác được, hoặc đất đai sử dụng từ mục đích này sang mục đích khác Hoặc những tác động để cải tạo tính chất đất, làm tăng độ màu mỡ của đất Tất cả những tác động ấy của con người làm cho đất đai vốn dĩ là một sản phẩm của tự nhiên trở thành một sản phẩm lao động [6]. b Đất đai là tài nguyên không thể tái sinh nhưng lại có khả năng tái tạo được. Đất đai được hình thành không nằm trong ý muốn chủ quan của con người mà hoàn toàn phụ thuộc vào thiên nhiên Quỹ đất đai hiện có được phân chia thành nhiều dạng, loại khác nhau nên có những mục đích sử dụng khác nhau, mà phần đất đai dành cho mỗi mục đích có giới hạn và đôi khi có những mục đích không thể chuyển đổi được có thể nói tuy đất đai không thể được sản sinh tự nhiên nhưng nếu nó được sử dụng hợp lý thì sức sản xuất sẽ tăng lên Con người không tạo ra được đất đai nhưng bằng lao động của mình có thể cải thiện đất đai, làm cho đất đai từ xấu trở thành tốt hơn và làm tang giá trị sử dụng của đất Vì vậy, việc sử dụng đất đai phải theo một yêu cầu cao nhất, tiết kiệm cho mỗi mục đích đặc biệt là mục đích không thể chuyển đổi được [5].

Việc khai thác và sử dụng đất đai phải gắn liền với bảo vệ môi trường Một đặc trưng của đất đai là có vị trí cố định và sức sinh lợi không đồng đều Vị trí tương đối của mảnh đất được thể hiện ở khả năng tiếp cận của mảnh đất và khoảng cách đến các trung tâm phát triển, hai nhân tố này tạo nên sức sinh lợi và giá trị kinh tế của mảnh đất Vị trí tương đối có thể thay đổi được vì vậy khi đầu tư cần quan tâm đến vị trí tương đối của đất đai, dự báo khả năng thay đổi của vị trí tương đối và nhìn thấy được giá trị kỳ vọng của đất đai [5]. c Đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt.

Trong nền kinh tế thị trường, các quan hệ đất đai phong phú hơn rất nhiều, quyền sử dụng đất được trao đổi, mua bán, chuyển nhượng và hình thành một thị trường đất đai Lúc này, đất đai được coi như là một hàng hóa và là một hàng hóa đặc biệt Thị trường đất đai có liên quan đến nhiều thị trường khác và những biến động của thị trường này có ảnh hưởng đến nền kinh tế và đời sống dân cư. Quan hệ đất đai không phải là quan hệ giữa người với đất mà là mối quan hệ giữa những người có liên quan trực tiếp và gián tiếp đến đất đai Các mối quan hệ này được thể hiện thông qua các quyền và đi kèm với các quyền này là trách nhiệm quy định về việc quản lý và sử dụng đất đai [5].

2.1.1.3 Đất ở đô thị trấn, kể cả đất ở tại các khu đô thị mới đã được thực hiện thuộc phạm vi quy hoạch phát triển của các quận, thành phố, thị xã đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt nhưng đến thời điểm thống kê, kiểm kê vẫn do xã quản lý [1].

2.1.1.4 Đất ở nông thôn Đất ở tại nông thôn là đất ở thuộc phạm vi địa giới hành chính các xã, trừ đất ở tại khu đô thị mới đã thực hiện theo quy hoạch phát triển các quận, thành phố, thị xã, thị trấn nhưng hiện tại vẫn thuộc xã quản lý [1].

Theo Khoản 19 Điều 3 Luật Đất Đai 2013 quy định:

“Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất.”[13].

Khoản 3 Điều 3 Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất: Giá đất phổ biến trên thị trường là mức giá xuất hiện với tần suất nhiều nhất trong các giao dịch đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất xác định từ chi phí, thu nhập của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định

Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất, chính là mệnh giá quyền sở hữu mảnh đất nào đó trong không gian và thời gian xác định. Giá đất được hình thành và vận động theo các quy luật sản xuất hàng hóa: Quy luật giá trị, quy luật cung cầu và quy luật cạnh tranh

Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá hay nói cách khác, giá đất là công cụ kinh tế để quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường Đồng thời đây cũng là phương tiện thể hiện nội dung kinh tế của các quan hệ chủ quyền sử dụng đất và là căn cứ tính toán giá trị thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi và tính thuế đất [3].

2.1.2.2 Giá trị của đất đai

Theo Karl Marx, “đất đai là cha, lao động là mẹ tạo ra mọi của cải vật chất cho xã hội” Đất đai ở trong bất kỳ chế độ xã hội nào đều được phân định ranh giới đối với từng quốc gia, các quốc gia quản lý sử dụng thu lại lợi ích cho mình.Đất đai không những mang lại giá trị kinh tế mà còn có ý nghĩa to lớn về mặt chính trị, quốc phòng Đất đai có ý nghĩa rất quan trọng đối với đời sống con người và sự phát triển kinh tế - xã hội, là tư liệu sản xuất để tạo ra của cải vật chất nuôi sống con người, đất được sử dụng làm nơi cư trú, làm nơi sản xuất kinh doanh làm giàu cho xã hội Bên cạnh đó, cùng với những đặc tính vốn có như cố định về vị trí, hạn chế về số lượng, giới hạn về không gian, vô hạn về thời gian đã làm cho đất đai ngày càng trở nên khan hiếm và quý giá hơn. Đất đai là địa bàn hoạt động và nơi ở của con người cũng như các sinh vật khác Việc sử dụng đất đai tạo ra của cải nuôi sống con người và làm giàu cho xã hội Vì vậy, việc sử dụng đất đai là ước mơ ngàn đời của con người, đặc biệt là nông dân phải có đất đai để ở và sản xuất Đất đai chứa đựng nguồn tài nguyên thiên nhiên quý hiếm nên quyết định đến sự tồn tại và phát triển của con người Đất đai chính là nguyên nhân của mọi sự tranh chấp giữa các bộ tộc, quốc gia, thậm chí giữa các thành viên trong xã hội và trong gia đình Cho nên, đất đai là tài sản quý giá không thể thay thế được Đối với nông nghiệp, đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt Qua sử dụng đất, người nông dân đã tạo ra các sản phẩm lương thực, thực phẩm cung cấp cho con người và các ngành khác Đời sống càng cao, yêu cầu sản phẩm nông nghiệp càng nhiều, càng phong phú nên giá trị đất ngày càng cao Đối với ngành nghề kinh tế khác (công nghiệp, thương mại dịch vụ ), đất đai - đặc biệt là vị trí đất đai, là công cụ quan trọng để các ngành hoạt động mang lại lợi ích cho xã hội Theo Karl Marx, giá trị của đất đai bao gồm giá trị sử dụng thể hiện bản chất bên trong và giá trị trao đổi thể hiện bên ngoài là giá cả Thông thường, với quy mô về giá trị sử dụng càng lớn thì giá trị trao đổi càng lớn Giá trị của đất phụ thuộc vào mục đích sử dụng đất hiện tại và khả năng sử dụng trong tương lai [6].

2.1.2.3 Phân loại giá đất a Giá thị trường

Giá thị trường là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào một thời điểm giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch khách quan và độc lập, điều kiện thương mại bình thường.

Nội dung trên đây được hiểu như sau:

“Giá thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường ” là số tiền ước tính để tài sản có thể được mua, bán trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường mà sự mua bán đó thỏa mãn những điều kiện của thị trường tại thời điểm định giá.

Cơ sở thực tiễn

2.2.1 Thực tiễn công tác định giá đất trên thế giới Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định Định giá là một nghệ thuật và khoa học xác định giá trị tài sản cho một mục đích nhất định trong một thời điểm xác định, tùy theo những quy định của hệ thống luật pháp mà mỗi nước lại có quy định cụ thể về định giá đất

2.2.1.1 Định giá đất ở Trung Quốc

Với sự tương đồng về chế độ chính trị và những quy định của pháp luật, Trung Quốc đã có đạt được những thành công đáng kể trong công tác định giá đất. Vấn đề định giá BĐS được Nhà nước quan tâm và đầu tư từ đầu những năm 1990. Tháng 8/1992, trung tâm tư vấn và định giá về BĐS được thành lập Trung tâm này nằm trong cục đất đai, làm nhiệm vụ định giá đến từng thửa đất, tư vấn pháp lý, buôn bán nhà đất, dịch vụ thông tin thị trường, nghiên cứu tình hình thị trường

Ngoài cơ quan trung ương thì các tỉnh, vùng đều có cơ quan định giá đất Mục đích chủ yếu của công tác định giá bao gồm hỗ trợ người mua, người bán xem xét quyết định giá trong chuyển nhượng quyền sở hữu; tính giá trị của tài sản mang thế chấp, cung cấp cho nhà đầu tư cơ sở hợp lý để mua thế chấp BĐS trong lĩnh vực tài chính tín dụng tính giá thị trường của tài sản để thực hiện đền bù, tính thuế [7].

Cũng như ở nước ta, Singapore cũng có Luật kinh doanh BĐS Giá đất được xác định tới từng thửa đất, đất đai là BĐS kể cả đất trống Hệ thống cơ quan định giá Nhà nước về BĐS được tổ chức tại cấp Trung ương gồm hai cơ quan là văn phòng đất đai thuộc Bộ tư pháp và văn phòng định giá BĐS thuộc cơ quan thuế - Bộ Tài chính [7].

2.2.1.3 Định giá đất Thụy Điển

Các phương pháp xác định giá đất ở nước ta vận dụng các phương pháp xác định giá đất của hai nước Thụy Điển và Australia Tại Thụy Điển, giá đất trên thị trường là giá có khả năng xảy ra nhiều nhất, được xác định trên cơ sở người mua mua được thông tin tốt nhất về tài sản cần mua và người bán bán được thông tin tốt nhất về tài sản cần bán Giá trị định giá mà tổ chức định giá đưa ra phải đạt 75% giá trị thị trường Định giá phải chỉ ra được BĐS có khả năng đóng thuế hay không và cũng phải chỉ ra được BĐS nào sẽ quyết định việc đóng thuế. Giá trị xác định phải khách quan ngoại trừ những nguyên tắc về sử dụng đất đã tuyên bố trong hợp đồng cho thuê Những bất động sản mà không có khả năng đóng thuế thì không cần định giá Định giá BĐS được tiến hành theo dựa trên nhiều nguyên tắc, trong đó có nguyên tắc so sánh [7].

Giá đất thị trường tại Australia tương đối ổn định, giá đất biến động trên cơ sở có sự kế thừa, tức là dựa trên giá của những tài sản tương tự đã bán trên thị trường Cơ quan định giá đất được thành lập từ năm 1971 trực thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường Cơ quan này chịu trách nhiệm trước Chính phủ về việc định giá BĐS để phục vụ cho việc quản lý theo luật định

Hoạt động định giá đất được thực hiện khoa học và thống nhất trên toàn bộ lãnh thổ Giá trị của BĐS được sử dụng làm cơ sở tính thuế và các khoản thu khác Mặt khác, giá trị định giá còn giúp người dân xác định giá cả chuyển nhượng trên thị trường Do vậy, mọi giao dịch được thực hiện thông qua cơ quan định giá Chức năng của cơ quan định giá đất ở nước này cũng đồng thời giúp việc cho Chính phủ và hỗ trợ dịch vụ cho người dân [7].

2.2.2 Thực tiễn công tác định giá đất tại Việt Nam Ở Việt Nam, hoạt động định giá đất đã có từ lâu nhưng chưa phát triển do sự chi phối bởi cơ chế kinh tế tập trung thông qua các công tác kế hoạch hóa về giá các loại sản phẩm thuộc tất cả các khu vực sản xuất của nền kinh tế, hoạt động định giá chủ yếu là thụ động Chỉ từ năm 1993 trở lại đây, khi nền kinh tế từng bước chuyển sang cơ chế thị trường thì hoạt động định giá đất mới bước đầu được sắp xếp và vận hành theo đúng vai trò và chức năng của nó Luật đất đai 1993 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao đất cho tổ chức, cá nhân, hộ gia đình sử dụng ổn định lâu dài theo quy hoạch và kế hoạch Với đặc trưng đó, định giá đất tại Việt Nam là sự ước tính về giá trị quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đất đã được xác định, tại một thời điểm xác định Luật đất đai 2003 ra đời với một số điểm liên quan đến giá đất được sửa đổi bổ sung Cụ thể đó là về nguyên tắc định giá đất, khung giá các loại đất, bảng giá các loại đất cụ thể, tư vấn giá đất, quyền và trách nhiệm của các tổ chức tư vấn giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất Theo đó, cùng một thời điểm các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi như nhau thì có mức giá như nhau Khung giá đất được ban hành 05 năm một lần đối với từng loại đất theo vùng Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp. UBND cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp có trách nhiệm thông qua bảng giá đất trước khi ban hành Bảng giá đất được xây dựng định kỳ

05 năm một lần, khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất hoặc giá đất thị trường có biến động thì điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp.

Ngày 29 tháng 11 năm 2013, tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội Khóa XIII đã thông qua Luật đất đai năm 2013 Luật đất đai năm 2013 có 14 chương với 212 điều, tăng 07 chương và 66 điều so với Luật đất đai năm 2003 Cụ thể Luật Đất đai 2013 quy định rõ nguyên tắc định giá đất phải theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá, theo thời hạn sử dụng đất; bổ sung quy định về cơ quan xây dựng, cơ quan thẩm định giá đất, vị trí của tư vấn giá đất trong việc xác định giá đất, thẩm định giá đất và việc thuê tư vấn để xác định giá đất cụ thể Luật quy định khung giá đất do Chính phủ ban hành, định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng; bỏ quy định việc công bố bảng giá đất vào ngày 01/01 hàng năm, thay vào đó, bảng giá đất được xây dựng định kỳ 5 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01/01 của năm đầu kỳ Bảng giá đất chỉ áp dụng đối với một số trường hợp thay cho việc áp dụng cho tất cả các mục đích như quy định hiện hành [13].

2.2.3 Tình hình giá đất hiện nay tại Việt Nam

2.2.3.1 Tình hình giá đất ở tại các đô thị trong những năm trước

Tại thành phố Hà Nội: Năm 2015, giá đất ở tại đô thị trên địa bàn thành phố đã được điều chỉnh tăng cho phù hợp hơn với giá đất phổ biến trên thị trường và giảm dần mức chênh lệch về giá giữa các khu vực, cụ thể là mức giá cao nhất là 162.000.000 đồng/m 2 tại các phố Hàng Ngang, Hàng Đào, Lý Thái

Tổ, tăng gấp 2 lần so với năm 2014 Giá đất ở tại các quận có mức thấp nhất là 3.960.000 đồng/m 2 tại phường Dương Nội, quận Hà Đông [2].

Tại thành phố Hồ Chí Minh: Giá đất ở tại Thành phố cũng được điều chỉnh tăng lên mức như tại thành phố Hà Nội là 162.000.000 đồng/m 2 , tăng 2 lần sao với năm 2014, tập trung tại các tuyến đường thuộc địa bàn Quận 1 như đường Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi, Lê Lai …; Mức giá thấp nhất tại các Quận là 1.500.000 đồng/m 2 Giá đất ở tại các thị trấn thuộc địa bàn các huyện Cần Giờ, Nhà Bè, Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi được quy định theo giá đất của đô thị loại V, có mức giá đất thấp 120.000 đồng/m 2 cao nhất là 150.000.000 đồng/m 2 [2].

Tại các đô thị loại I: so với năm 2014, giá đất ở tại đô thị loại I được điều chỉnh tăng 17,13% Thành phố Hạ Long (Tỉnh Quảng Ninh) điều chỉnh tăng19,44%, thành phố Việt Trì (Tỉnh Phú Thọ) điều chỉnh tăng 40,0%, thành phốNam Định (Tỉnh Nam Định) điều chỉnh tăng 20,0% ; thành phố Huế (Tỉnh ThừaThiên Huế) điều chỉnh tăng 25%, thành phố Quy Nhơn (Tỉnh Bình Định) điều chỉnh tăng 40,0%, thành phố Nha Trang (Tỉnh Khánh Hòa) điều chỉnh tăng1,82%, thành phố Vũng Tàu (Tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu) điều chỉnh tăng 33,33%;thành phố Cần Thơ điều chỉnh tăng 5,88% và thành phố Đà Nẵng điều chỉnh tăng 163,48% Mức giá đất ở bình quân cao nhất năm 2015 của 15 đô thị loại I là 33.700.600 đồng/m 2 [2].

Tại các đô thị loại II: Năm 2015, cả nước có 21 đô thị loại II, so với năm

2014 giá đất ở tại phần lớn các đô thị đều giữ nguyên mức giá đất ở so với năm

2014 Mức giá đất ở bình quân tại các đô thị loại này là 22.868.100 đồng/m 2 , giảm 15,70% so với năm 2014 [2].

Tại các đô thị còn lại: Bình quân mức giá đất ở cao nhất của các đô thị loại III tại 34 tỉnh là 15.616.590 đồng/m 2 , tăng 5,38% so với năm 2014 Bình quân mức giá đất cao nhất của các đô thị loại IV tại 36 tỉnh là 8.963.560 đồng/m 2 , tăng 13,82% so với năm 2014 [2].

2.2.3.2 Tình hình giá đất ở các khu vực còn lại tại Việt Nam

Thị trường nhà đất trải qua hơn 2 năm điêu đứng vì đại dịch Covid-19, cùng với đó là những rào cản pháp lý trong Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, nguồn tín dụng bị siết chặt, lãi suất tăng và hàng loạt sai phạm trong huy động vốn của các doanh nghiệp những tưởng sẽ vào một giai đoạn khủng hoảng trầm trọng Nhưng với sự vào cuộc tích cực của Chính phủ, bộ, ngành, địa phương, nỗ lực từ DN đã giúp cho thị trường duy trì ổn định, không rơi vào trạng thái “đóng băng” mà chỉ suy giảm ở một số phân khúc.

Lĩnh vực kinh doanh BĐS vẫn tiếp tục trụ hạng ở vị trí thứ 2 trong danh sách các ngành thu hút vốn đầu tư FDI trong 9 tháng đầu năm 2022 với hơn 3,5 tỷ USD, chiếm 19% tổng vốn đầu tư đăng ký, tăng gần gấp đôi so với cùng kỳ năm ngoái, nhưng chủ yếu tập trung vào thị trường BĐS công nghiệp Nguồn cung mới trên thị trường có xu hướng giảm mạnh, chỉ tính riêng trong quý III/2022 chỉ có thêm khoảng 11.700 sản phẩm gia nhập thị trường, nhưng tới 66% là hàng tồn kho, nguồn cung mới giảm đến 51% so với quý trước; lượng giao dịch và tỷ lệ hấp thụ cũng giảm tới 54%, thấp nhất kể từ năm 2019.

ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

Đối tượng nghiên cứu

- Các văn bản quy phạm pháp luật về giá đất

- Giá đất ở Nhà nước và giá đất ở thị trường tại phường Thủy Vân và xã Hương Phong, thành phố Huế.

- Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất ở thị trường tại phường Thủy Vân và xã Hương Phong, thành phố Huế.

Phạm vi nghiên cứu

- Phạm vi không gian: phường Thủy Vân và xã Hương Phong, thành phố Huế.

+ Thời gian thu thập số liệu: 2018-2023.

+ Thời gian thực tập, nghiên cứu: từ tháng 12/2022 – tháng 4/2023.

Nội dung nghiên cứu

- Nghiên cứu điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội khu vực nghiên cứu.

- Nghiên cứu giá đất ở tại phường Thủy Vân và xã Hương Phong, thành phố Huế.

- Đánh giá các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại phường Thủy Vân và xã Hương Phong, thành phố Huế.

- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác quản lý giá đất ở tại phường Thủy Vân và xã Hương Phong, thành phố Huế.

Phương pháp nghiên cứu

3.4.1 Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu

3.4.1.1 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp

Nghiên cứu thu thập số liệu được tiến hành thu thập số liệu sơ cấp thông qua phiếu điều tra gồm nội dung:

Nội dung về giá đất thị trường, mức ảnh hưởng của các nhân tố, nghiên cứu tiến hành phỏng vấn tại xã Hương Phong và phường Thủy Vân và tại mỗi khu vực phỏng vấn 200 cá nhân có tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các cán bộ chuyên ngành, các chuyên gia về BĐS, các cá nhân có quan tâm đến thị trường BĐS trong khu vực xã Hương Phong và phường Thủy Vân.

Tiến hành thu thập ý kiến 200 phiếu tại mỗi khu vực (xã Hương Phong và phường Thủy Vân), chủ yếu tập trung vào các đối tượng như: Chuyên gia về BĐS, cán bộ tại địa phương và các cá nhân có tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại 2 khu vực nghiên cứu để thu thập về giá đất đã chuyển nhượng và đánh giá các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất tại 2 khu vực đó theo thang đo Likert từ 1-5 với thang đo được thiết kế như sau:

1: Rất ít ảnh hưởng (ảnh hưởng 0%-19%)

2: Ít ảnh hưởng (ảnh hưởng 20%-39%)

3 Ảnh hưởng trung bình (ảnh hưởng 40%-59%)

4 Ảnh hưởng lớn (ảnh hưởng 60%-79%)

5 Ảnh hưởng rất lớn (ảnh hưởng từ 80%-100%)

Nhằm thỏa mãn phương pháp phân tích dữ liệu cho nghiên cứu này là phương pháp phân tích dưa trên mô hình phân tích nhân tố khám phá EFA (Exploratory Factor Analysis) và hồi quy đa biến Để đạt được lượng tin cậy cho phương pháp này mẫu thường phải có kích thước đủ lớn. Đối với phân tích nhân tố khám phá EFA: Dựa theo nghiên cứu của Hair, Anderson, Tatham và Black (1998) cho tham khảo về kích thước mẫu dự kiến. Theo đó kích thước mẫu tối thiểu là gấp 5 lần tổng số biến quan sát Đây là cỡ mẫu phù hợp cho nghiên cứu có sử dụng phân tích nhân tố: n = 5*m Trong đó: n là số mẫu cần điều tra m là số biến quan sát Đề tài nghiên cứu 6 nhân tố với tổng cộng 35 biến quan sát kích thước mẫu tối thiểu là: n = 5*39 = 195 (mẫu) Để thỏa mãn điều kiện trên, số mẫu tối thiểu phải chọn là 200 mẫu để tiến hành nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất, với các đối tượng chủ yếu là: Chuyên gia về BĐS, cán bộ và các cá nhân có tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại phường Thủy Vân và xã Hương Phong

Với 6 nhân tố và 39 biến quan sát dự kiến như sau:

Ký hiệu Diễn giải các nhân tố thuộc tính

CB1 Diện tích thửa đất CB2 Kích thước mặt tiền thửa đất CB3 Chiều sâu thửa đất

CB4 Hình thể thửa đất (Đẹp, xấu) CB5 Hướng thửa đất (Đông, Tây, Nam,Bắc, …) CB6 Loại đường gắn liền với thửa đất (đất, bê tông, nhựa,…) CB7 Độ rộng đường gắn với thửa đất

VT1 Vị trí thửa đất (2MT, VT1, VT2, VT3, VT4 ) VT2 Khoảng cách đến trục đường lớn

VT3 Khoảng cách đến UBND xã/phường VT4 Khoảng cách đến chợ

VT5 Khoảng cách đến trường học VT6 Khoảng cách đến bệnh viện

KT1 Nguồn cầu đất đai trên thị trường KT2 Nguồn cung đất đai trên thị trường KT3 Mức thu nhập bình quân của người dân KT4 Mức sinh lời của thửa đất

KT5 Khả năng tạo ra dòng tiền KT6 Mức lãi suất ngân hàng KT7 Tình hình thị trường bất động sản

XH1 Mật độ dân số khu vực quanh thửa đất XH2 Trình độ dân trí khu vực quanh thửa đất XH3 An ninh trật tự khu vực quanh thửa đất

XH4 Chất lượng cảnh quan, môi trường khu vực quanh thửa đấtXH5 Tốc độ đô thị hóa khu vực xung quanh thửa đất

Ký hiệu Diễn giải các nhân tố thuộc tính

XH6 Tình hình đầu cơ đất đai khu vực quanh thửa đất XH7 Phong thủy (ngã ba, mộ, nhà thờ,…)

HT1 Hệ thống điện, nước, viễn thông HT2 Hệ thống giao thông

HT3 Hệ thống cơ sở giáo dục, y tế HT4 Tình trạng ngập lụt

PL1 Mục đích sử dụng đất (toàn bộ thổ cư, ít thổ cư,….) PL2 Chính sách thuế, phí, lệ phí

PL3 Quy hoạch xây dựng (lộ giới, chiều cao, mật độ)

PL4 Thông tin quy hoạch (cơ sở hạ tầng, khu đô thị, trung tâm thương mại….)

Giá đất GĐ1 Giá đất chịu ảnh hưởng của quan điểm người xác định giá đất GĐ2 Giá đất chịu ảnh hưởng việc điều hành của nhà nước

GĐ3 Giá đất chịu ảnh hưởng của tin tức thành phố trực thuộc

Trung ương GĐ4 Giá đất chịu ảnh hưởng của bảng giá đất Nhà nước

3.4.1.2 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp

Tiến hành thu thập các số liệu, tài liệu liên quan đến các vấn đề nghiên cứu gồm cơ sở lý luận, thực tiễn của đề tài thông qua báo cáo luận văn, tài liệu tham khảo, sách báo tạp chí, các kết quả nghiên cứu trước đây, trong các thư viện, Internet, tư liệu khoa học Thu thập các văn bản pháp luật, chính sách thông tư,… của Trung ương, của thành phố Huế liên quan đến vấn đề về giá đất và định giá đất.

3.4.2 Phương pháp tổng hợp, xử lý số liệu và minh họa kết quả nghiên cứu

Số liệu thống kê được sắp xếp theo thời gian, đối tượng và được xử lý bằng các phần mềm Excel, SPSS 20.0 từ đó làm cơ sở phân tích các vấn đề nghiên cứu; đánh giá, tổng hợp, xây dựng bảng, biểu đồ, hình ảnh minh họa kết quả nghiên cứu

3.4.3 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu

Mỗi phường nghiên cứu có những đặc điểm riêng về sự phát triển nên có sự ảnh hưởng khác nhau đến giá đất ở Cụ thể như sau:

Xã Hương Phong là xã vùng đầm phá, cách trung tâm thành phố 12 km về phía Đông Bắc, là vùng đặc trưng nông thôn mới tại thành phố Huế, có điều kiện tiểu vùng sinh thái đặc trưng vùng duyên hải Bắc Trung bộ Giá đất tại đây có những biến động và đặc trưng riêng của vùng nông thôn.

Phường Thủy Vân sát nhập từ thị xã Hương Thủy, vị trí gần thành phố với nhiều dự án như dự án khu đô thị Eco Garden, dự án khu đô thị Royal Park, Thị trường mua bán bất động sản ở khu vực này khá sôi nổi, giá đất có nhiều biến động và đặc trưng riêng.

3.4.4 Phân tích nhân tố khám phá EFA

Phân tích nhân tố khám phá, gọi tắt là EFA, dùng để rút gọn một tập hợp K biến quan sát thành một tập F (với F ≤ K) các nhân tố có ý nghĩa hơn.

Trong các nghiên cứu về kinh tế, người ta thường sử dụng thang đo (scale) chỉ mục bao gồm rất nhiều câu hỏi (biến đo lường) nhằm đo lường các khái niệm trong mô hình khái niệm, và EFA sẽ góp phần rút gọn một tập gồm rất nhiều biến đo lường thành một số nhân tố.

Khi có được một số ít các nhân tố, nếu chúng ta sử dụng các nhân tố này với tư cách là các biến độc lập trong hàm hồi quy bội thì khi đó, mô hình sẽ giảm khả năng vi phạm hiện tượng đa cộng tuyến Ngoài ra, các nhân tố được rút ra sau khi thực hiện phân tích EFA sẽ có thể được thực hiện trong phân tích hồi quy đa biến (Multivariate Regression Analysis), mô hình logic, sau đó có thể tiếp tục thực hiện phân tích nhân tố khẳng định (CFA) để đánh giá độ tin cậy của mô hình hay thực hiện mô hình cấu trúc tuyến tính (Structural Equation Modeling, SEM) để kiểm định về mối quan hệ phức tạp giữa các khái niệm.

Trong EFA, mỗi biến đo lường được biểu diễn như là một tổ hợp tuyến tính của các nhân tố cơ bản, còn lượng biến thiên của mỗi biến đo lường được giải thích bởi những nhân tố chung (Common factor) Biến thiên chung của các biến đo lường được mô tả bằng một số ít các nhân tố chung cộng với một số nhân tố đặc trưng (Unique factor) cho mỗi biến Nếu các biến đo lường được chuẩn hóa thì mô hình nhân tố được thể hiện bằng phương trình:

X i : Biến đo lường thứ i đã được chuẩn hóa

A ij : Hệ số hồi qui bội đã được chuẩn hóa của nhân tố j đối với biến i

V i : Hệ số hồi qui chuẩn hóa của nhân tố đặc trưng i đối với biến i

F i : Nhân tố đặc trưng của biến i

Các tiêu chí trong phân tích EFA: i Hệ số KMO (Kaiser-Meyer-Olkin) là một chỉ số dùng để xem xét sự thích hợp của phân tích nhân tố khám phá EFA Trị số của KMO phải đạt giá trị 0.5 trở lên (0,5 ≤ KMO ≤1) là điều kiện đủ để phân tích nhân tố là phù hợp Nếu trị số này nhỏ hơn 0.5, thì phân tích nhân tố có khả năng không thích hợp với tập dữ liệu nghiên cứu Kaiser (1974) đề nghị:

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

Điều kiện tự nhiên

Thành phố Huế nằm ở trung tâm tỉnh Thừa Thiên Huế, địa bàn nằm trải dài theo dòng sông Hương và có vị trí địa lý:

 Phía Đông giáp thị xã Hương Thủy và huyện Phú Vang.

 Phía Tây giáp thị xã Hương Trà.

 Phía Nam giáp thị xã Hương Thủy.

 Phía Bắc giáp huyện Quảng Điền và biển Đông.

Thành phố có diện tích 265,99 km², dân số năm 2020 là 652.572 người, mật độ dân số đạt 2.453 người/km² [12].

Thành phố nằm cách thủ đô Hà Nội 668 km về phía nam, cách Thành phố

Hồ Chí Minh 1039 km về phía bắc và cách Đà Nẵng 95 km về phía Bắc.

Nằm gần dãy núi Trường Sơn, khu vực thành phố Huế là đồng bằng thuộc vùng hạ lưu sông Hương và sông Bồ, có độ cao trung bình khoảng 3 – 4 m so với mực nước biển và thường bị ngập lụt khi đầu nguồn của sông Hương (trên Dãy Trường Sơn) xảy ra mưa vừa và lớn Khu vực đồng bằng này tương đối bằng phẳng, tuy trong đó có xen kẽ một số đồi, núi thấp như núi Ngự Bình, Đồi Vọng Cảnh

Vị trí địa lý của Thừa Thiên Huế đối với cả nước và khu vực tạo cho ThừaThiên Huế những lợi thế so sánh, những cơ hội to lớn trở thành trung điểm của những con đường giao lưu, hội nhập trong quá khứ, hiện tại cũng như tương lai.Các con đường từ Bắc vào Nam, từ Nam ra Bắc như quốc lộ 1A, đường Hồ ChíMinh - đường Trường Sơn công nghiệp hóa và đường sắt thống nhất, đều đi qua địa phận Thừa Thiên Huế Theo trục Nam Bắc, tính theo đường bộ, dọc quốc lộ1A, Thừa Thiên Huế cách thủ đô Hà Nội 658km và cách thành phố Hồ ChíMinh 1075km Còn theo trục Đông Tây, Thừa Thiên Huế cách cửa khẩu LaoBảo - tỉnh Quảng Trị, một trong những cửa mở chính của Việt Nam về phía Tây,qua các nước trong tiểu vùng sông Mê Kông là Lào, Thái Lan, Myanmar -150km và nối với Ấn Độ và các nước Nam Á; Bờ biển Thừa Thiên Huế cách đường hàng hải nội địa 25km và cách đường hàng hải quốc tế 170km.

Dãy Trường Sơn Bắc chạy theo hướng Tây Bắc - Đông Nam đến địa phận huyện Phú Lộc, tỉnh Thừa Thiên Huế thì đổi hướng đâm ra biển cho ba nhánh, mà lớn nhất và có ý nghĩa nhất là dãy Bạch Mã Hai nhánh nhỏ hơn là Phước Tượng và Phú Gia đâm ra biển thành hai mũi Chân Mây Tây và Chân Mây Đông ôm lấy vịnh Chân Mây hướng ra biển mở Với độ sâu trung bình 14m, độ sâu tự nhiên từ biển vào đạt đến 22m, có mũi Chân Mây Đông che chắn nên kín gió về mùa đông, nền đáy cát mịn, không bị bồi lấp, vịnh Chân Mây là địa điểm lý tưởng để xây dựng cảng biển nước sâu - những tiền đề cho một cửa ngõ của tiểu vùng sông Mê Kông ra Thái Bình Dương [12].

Hình 4.1 Bản đồ hành chính thành phố Huế 4.1.1.2 Địa hình, địa mạo

Dưới tác động của các quá trình thành tạo địa hình nội sinh và ngoại sinh đối lập nhau, địa hình Thừa Thiên Huế bị biến đổi không ngừng trong lịch sử tồn tại và phát triển kéo dài hàng trăm triệu năm, đặc biệt là trong giai đoạn tân kiến tạo cho đến hiện tại Xét về vị trí, địa hình hiện tại lãnh thổ Thừa Thiên

Huế được xem như là tận cùng phía Nam của dãy núi trung bình Trường Sơn Bắc, phát triển theo hướng Tây Bắc – Đông Nam Đến phía Nam tỉnh, kiến trúc và định hướng Tây Bắc – Đông Nam của dãy Trường Sơn Bắc hoàn toàn bị biến đổi do khối núi trung bình á vĩ tuyến đâm ngang ra biển Bạch Mã - Hải Vân xuất hiện đột ngột Đặc trưng chung về địa hình của dãy Trường Sơn Bắc là sườn phía Tây thoải, thấp dần về phía sông Mêkông, còn sườn phía Đông khá dốc, bị chia cắt mạnh thành các dãy núi trung bình, núi thấp, gò đồi và tiếp nối là đồng bằng duyên hải, đầm phá, cồn đụn cát chắn bờ và biển Đông, trong đó khoảng 75% tổng diện tích là núi đồi, 24,9% diện tích là đồng bằng duyên hải, đầm phá và cồn đụn cát nội đồng và chắn bờ [12]. Địa hình Thừa Thiên Huế được chia thành các loại:

- Địa hình khu vực núi trung bình;

- Địa hình khu vực núi thấp và gò đồi;

- Địa hình khu vực đồng bằng duyên hải;

- Địa hình khu vực đầm phá và biển ven bờ.

4.1.1.3 Đặc điểm khí hậu – thủy văn a Đặc điểm khí hậu

Vĩ tuyến 16 độ vĩ Bắc nằm chính giữa vành đai nội chí tuyến Bắc bán cầu, nơi giao thoa của hai miền khí hậu nhiệt đới ở phía Nam và á nhiệt đới ở phía Bắc Đó cũng chính là điều đặc biệt của vị trí địa lý tỉnh Thừa Thiên Huế xét trên phương diện tự nhiên Chính vị trí đặc biệt cùng với sự đa dạng của địa hình tương phản trên một mảnh đất hẹp đã làm cho Thừa Thiên Huế có nhiều đặc điểm nổi bật về tự nhiên và giàu có về tài nguyên thiên nhiên.

Sự trùng hợp lạ lùng đã xảy ra khi hai miền khí hậu gặp nhau đúng vào vị trí của dãy núi Bạch Mã tách ra khỏi phương Tây Bắc - Đông Nam của dãy Trường Sơn, đâm ngang ra tận bờ biển Đông, trở thành một ranh giới tự nhiên của hai miền khí hậu Khối núi Bạch Mã dạng vòm theo hướng á vĩ tuyến, với những đỉnh núi cao trung bình khoảng 1.250 mét, đóng vai trò một bức tường thiên nhiên ngăn chặn gió mùa Đông Bắc không cho vượt vào Nam, làm cho vùng Nam Đông - Phú Lộc nói riêng và Thừa Thiên Huế nói chung trở thành trung tâm mưa lớn nhất nước.

Cũng chính do vị trí địa lý và địa hình đặc biệt mà Thừa Thiên Huế có chế độ khí hậu nhiệt đới gió mùa nóng ẩm đặc trưng với nền nhiệt độ cao, bức xạ dồi dào, và đặc biệt là chế độ mưa của vùng đất này không giống bất kỳ nơi nào khác ở Việt Nam Một là, Thừa Thiên Huế là một trong số ít tỉnh có lượng mưa nhiều nhất nước Lượng mưa trung bình hàng năm của toàn tỉnh đều trên 2.700mm, có nơi trên 4.000mm như Bạch Mã, Thừa Lưu Hai là, lượng mưa lớn đó lại chỉ tập trung trong một thời gian ngắn, từ 3 đến 4 tháng, trong năm Lượng mưa tập trung trong thời kỳ này của năm chiếm khoảng 70% tổng lượng mưa trong năm Nếu chỉ tính 2 tháng cao điểm là tháng 10 và tháng 11 thì lượng mưa có thể lên tới 53% tổng lượng mưa trong năm Ba là, mùa mưa ở Thừa Thiên Huế lệch với hai miền Nam, Bắc Trong khi hai miền Nam, Bắc là mùa mưa thì Thừa Thiên Huế đang nắng, nóng và ngược lại Có khi ở hai đầu đất nước đang ra sức chống hạn, thì Thừa Thiên Huế chịu những cơn mưa "thối đất" [12]. b Thủy văn

Hệ thống thuỷ văn ở Thừa Thiên Huế hết sức phức tạp và độc đáo Tính phức tạp và độc đáo thể hiện ở chỗ hầu hết các con sông đan nối vào nhau thành một mạng lưới chằng chịt: sông Ô Lâu - phá Tam Giang - sông Hương- sông Lợi Nông - sông Đại Giang - sông Hà Tạ - sông Cống Quan - sông Truồi - sông Nong - đầm Cầu Hai Tính độc đáo của hệ thống thuỷ văn Thừa Thiên Huế còn thể hiện ở chỗ nơi hội tụ của hầu hết các con sông trước khi ra biển là một vực nước lớn, kéo dài gần 70km dọc bờ biển, có diện tích lớn nhất Đông Nam Á (trừ sông A Sáp chạy về phía tây, và sông Bu Lu chảy trực tiếp ra biển qua cửa Cảnh Dương) Đó là hệ đầm phá Tam Giang - Cầu Hai, đầm phá tiêu biểu nhất trong

12 vực nước cùng loại ven bờ biển Việt Nam và là một trong những đầm phá lớn nhất thế giới

Hệ thống sông ngòi phân bố tương đối đồng đều, nhưng phần lớn là ngắn, lưu vực hẹp Đại bộ phận sông suối chính chảy theo hướng từ Tây - Tây Nam về Bắc - Đông Bắc, đổ vào phá Tam Giang - Cầu Hai trước khi chảy ra Biển Đông. Một số sông ở phía nam như sông Bù Lu chảy trực tiếp ra Biển Đông Riêng sông A Sáp chảy về hướng tây vào nước bạn Lào Nếu tính đến cửa sông và các chi lưu với chiều dài trên 10km thì tổng chiều dài sông suối và sông đào đạt tới 1.055km, tổng diện tích lưu vực tới 4.195km 2 Mật độ sông suối dao động trong khoảng 0,3-1km/km 2 , có nơi tới 1,5-2,5km/km 2 Độ dốc lòng sông trong phạm vi lãnh thổ đồi núi rất lớn (10-129m/km), nhưng lại quá thoải ở đồng bằng duyên hải (dưới 0,1m/km).

Trên lãnh thổ Thừa Thiên Huế từ bắc vào nam có các sông chính sau:

Trong đó sông Hương là con sông lớn nhất, có hai nguồn chính và đều bắt nguồn từ dãy núi Trường Sơn Dòng chính của Tả Trạch dài khoảng 67 km, bắt nguồn từ dãy Trường Sơn Đông, ven khu vực vườn quốc gia Bạch Mã chảy theo hướng tây bắc với 55 thác nước hùng vĩ, qua thị trấn Nam Đông rồi sau đó hợp lưu với dòng Hữu Trạch tại ngã ba Bằng Lãng (khoảng 3 km về phía bắc khu vực lăng Minh Mạng) Hữu Trạch dài khoảng 60 km là nhánh phụ, chảy theo hướng bắc, qua 14 thác nguy hiểm và vượt qua phà Tuần để tới ngã ba Bằng Lãng, nơi hai dòng này gặp nhau và tạo nên sông Hương Từ Bằng Lãng đến cửa sông Thuận An, sông Hương dài 33 km và chảy rất chậm (bởi vì mực nước sông không cao hơn mấy so với mực nước biển).

Ngoài các sông thiên nhiên, xung quanh thành phố Huế còn gặp nhiều sông đào như:

- Sông An Cựu (có tên là Lợi Nông) dài 27km nối sông Hương với đầm Cầu Hai ở Cống Quan thông qua sông Đại Giang;

- Sông Đông Ba dài khoảng 3km là sông đào từ cầu Gia Hội đến Bao Vinh;

- Sông Kẻ Vạn dài 5,5 km nối sông Hương (cầu Bạch Hổ) với sông Bạch Yến và sông An Hòa, vòng ngoài kinh thành Huế rồi lại đổ vào sông Hương ở Bao Vinh.

Trên đồng bằng duyên hải còn có hói Bảy Xã, hói Hàng Tổng nối sông Hương với sông Bồ, hói Phát Lát, hói Như Ý, hói Chợ Mai [12].

4.1.1.4 Các nguồn tài nguyên và thực trạng môi trường a Khoáng sản

Trên lãnh thổ Thừa Thiên Huế đã phát hiện được 120 mỏ, điểm khoáng sản với 25 loại khoáng sản, tài nguyên nước dưới đất, phân bố đều khắp, trong đó chiếm tỷ trọng đáng kể và có giá trị kinh tế là các khoáng sản phi kim loại và nhóm vật liệu xây dựng [12].

Nhóm khoáng sản nhiên liệu chủ yếu là than bùn, phân bố từ Phong Điền ở phía Bắc đến Phú Lộc ở phía Nam, với các mỏ có trữ lượng lớn, chất lượng tốt và điều kiện khai thác thuận lợi tập trung ở khu vực xã Phong Chương, huyện

Phong Điền Trữ lượng các mỏ than bùn ở khu vực các trằm tại Phong Chương được đánh giá lên tới 5 triệu mét khối Chất lượng than bùn Thừa Thiên Huế thuộc loại tốt, có những mỏ có độ mùn đạt trên 50% và hàm lượng axit humic đạt 30-40% Hiện tại than bùn ở đây đang được khai thác để chế biến phân hữu cơ vi sinh [22].

Điều kiện kinh tế - xã hội

4.1.2.1 Thực trạng phát triển kinh tế a Tình hình sản xuất kinh doanh

- Hoạt động du lịch: Tổng lượt khách đến Huế năm 2022 ước đạt 700 nghìn lượt khách, khách lưu trú đến Huế dự ước đạt 450 nghìn lượt khách, giảm 50% so với năm 2021 Doanh thu du lịch ước đạt 750 tỷ đồng, giảm 50% so với năm 2021 [20].

- Hoạt động thương mại, dịch vụ các hoạt động thương mại, dịch vụ bị ảnh hưởng khi thành phố thực hiện các đợt giãn cách xã hội vào đầu năm nhưng không đáng kể Tổng mức bán lẻ hàng hóa và dịch vụ năm 2022 ước đạt: 40.825 tỷ đồng, tăng 15% so với cùng kỳ năm 2021 Tro ng đó: Tổng mức bán lẻ hàng hóa thương nghiệp ước đạt: 34.670 tỷ đồng; doanh thu từ các hoạt động dịch vụ ước đạt: 6.155 tỷ đồng [12]. b Sản xuất công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp

- Tình hình hoạt động sản xuất công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp trên địa bàn Thành phố vẫn duy trì được sản xuất và đạt mức tăng trưởng khá Một số ngành nghề trong sản xuất công nghiệp gặp khó khăn hoạt động sản xuất nên hoạt động sản xuất cầm chừng như mộc mỹ nghệ, chế biến đặc sản, may mặc duy trì được mức tăng trưởng Đối với các địa bàn mới sáp nhập, hoạt động công nghiệp nổi trội nhất là khai thác đá xây dựng, sửa chữa tàu thuyền, chế biến lâm sản và thủy sản trong đó hoạt động khai thác đá đạt tăng trưởng Hoạt động xuất khẩu tăng trưởng cao, tổng trị giá xuất khẩu năm 2022 ước đạt 158 triệu USD (kể cả xuất khẩu tại chỗ) [20].

- Tình hình thu hút đầu tư vào cụm công nghiệp: Triển khai kế hoạch xử lý và di dời các cơ sở sản xuất kinh doanh gây ô nhiễm môi trường ra khỏi khu vực nội đô thành phố vào Cụm Công nghiệp An Hòa Giới thiệu địa điểm cho các công ty thực hiện các thủ tục có liên quan để triển khai đầu tư theo đúng quy định Triển khai thi công dự án hoàn thiện hạ tầng kinh tế giai đoạn 9 (đợt 1,2,3), cụm công nghiệp An Hòa; hoàn chỉnh trình phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500 cụm công nghiệp An Hòa Hoàn thành sửa chữa, khắc phục đường bê tông, cầu bị thiệt hại do bão lụt gây ra [12].

- Về thu hút và kêu gọi vốn đầu tư ngoài ngân sách: UBND thành phố đã kiện toàn Tổ công tác hỗ trợ thủ tục đầu tư, phối hợp chặt chẽ với các sở, ngành của tỉnh để hoàn chỉnh hồ sơ đề xuất chấp thuận chủ trương đầu tư trình UBND tỉnh phê duyệt UBND tỉnh đã phê duyệt danh mục dự án kêu gọi đầu tư vốn ngoài ngân sách giai đoạn 2022-2023 với tổng số 9 dự án kêu gọi đầu tư được đề xuất bởi UBND thành phố, đồng thời UBND thành phố đã bổ sung thêm 13 dự án trên địa bàn thành phố và 13 phường xã mới sát nhập vào danh mục dự án kêu gọi đầu tư vốn ngoài ngân sách giai đoạn 2022-2023 [12]. c Nông nghiệp

- Diện tích sản xuất nông nghiệp tăng 5.786 ha tăng gần 4,5 lần so với trước đây; số lượng đàn gia súc, gia cầm tăng từ 74.425 con lên 293.211 con tăng gấp 3,94 lần so với trước.

- Tổng diện tích thủy sản dự kiến là 883,08ha.

- Giá trị sản xuất ngành Nông nghiệp trong năm 2022 ước đạt 1.730,540 tỷ đồng Trong đó, ngành trồng trọt ước đạt 431,512 tỷ đồng; ngành chăn nuôi ước đạt 66,293 tỷ đồng; thuỷ sản ước đạt 1.095,17 tỷ đồng và lâm nghiệp ước đạt 64,364 tỷ đồng; dịch vụ chăn nuôi và trồng trọt ước đạt 73,2 tỷ đồng.

- Hiện có 50 tàu cá tham gia hoạt động thủy sản trên các vùng biển xa Các tàu cá đã tham gia khai thác và đã được hỗ trợ 02 đợt với tổng kinh khí gần 14 tỷ đồng.

- Dịch bệnh trên cây trồng, vật nuôi được kiểm soát; nông nghiệp hữu cơ từng bước được chú trọng triển khai [12]. d Tình hình phát triển hộ kinh doanh

Nhìn chung dịch bệnh trên địa bàn Thành phố từ trước đến nay cơ bản được kiểm soát, các hộ kinh doanh vẫn duy trì được hoạt động, số hộ kinh doanh tăng Số hộ kinh doanh hoạt động năm 2021 là 2.979 hộ, năm 2022 có 3.750 hộ kinh doanh đang hoạt động trên địa bàn.

Tuy vậy, tình hình dịch bệnh phức tạp đã ảnh hưởng tiêu cực đến hoạt động sản xuất, kinh doanh, thu nhập của hộ kinh doanh Ngoài các khó khăn chung, các hộ kinh doanh một số nhóm lĩnh vực dịch vụ về du lịch, vận tải, lưu trú và ăn uống, chiếu phim, thể thao và giải trí… gặp nhiều khó khăn hơn.

Cơ cấu ngành nghề kinh doanh của các hộ kinh doanh có sự thay đổi lớn, số lượng đăng ký mới tuy tăng đáng kể nhưng số lượng tạm ngưng, dừng hoạt động cũng có xu hướng tăng [12].

4.1.2.2 Điều kiện xã hội a Dân số, lao động

- Về dân số tính đến năm 2022, tỉnh Thừa Thiên Huế có 1.133.713 người, trong đó nam chiếm 49,51% dân số (561.301 người), còn lại 50,49% dân số là nữ; mật độ dân số là 229 người/km 2 [12].

- Về lao động, tổng số lao động từ 15 tuổi trở lên là 621.715 người, trong đó lao động nam trong độ tuổi lao động là 323.086 người, còn lại lao động nữ trong độ tuổi lao động là 298.629 người; phân lao động theo thành thị có 306.641 người, theo vùng nông thôn có 315.074 người [12].

- Về chỉ tiêu mức sống dân cư, thu nhập bình quân đầu người một tháng là 3.212.400 đồng; tỷ lệ dân số đô thị được cung cấp nước sạch qua hệ thống cấp nước tập trung là 100%; tỷ lệ hộ được sử dụng nguồn nước hợp vệ sinh là 97,7%; tỷ lệ dùng hố xí hợp vệ sinh là 96% [12]. b Việc làm

Tính đến năm 2022, tỷ lệ thất nghiệp của lực lượng lao động trong độ tuổi lao động chiếm không đáng kể, nó chỉ chiếm tới 4,29% trong tổng số lao động thuộc độ tuổi lao động của thành phố Huế Ngoài ra thì tỷ lệ thiếu việc làm của lực lượng lao động trong độ tuổi cũng chỉ chiếm 2,12 % trong tổng số lao động của thành phố Huế hiện nay Nhưng cũng cần phải có một chính sách phù hợp để mọi người đều có công ăn việc làm, ổn định cuộc sống, đời sống được cải thiện hơn nữa [12]. c Chính sách an sinh xã hội

Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội

- Điều kiện tự nhiên của thành phố Huế khá phong phú, đa dạng góp phần thúc đẩy và phát triển các ngành kinh tế, tăng trưởng kinh tế ổn định.

- Quỹ đất tương đối dồi dào.

- Có đầy đủ điều kiện về hạ tầng kỹ thuật như hệ thống giao thông đường thủy, đường bộ, đường sắt, sân bay quốc tế, các tuyến đường điện 500kW, 220kW, 110kW, nguồn cung cấp nước dồi dào.

- Du lịch phát triển mạnh với nhiều loại hình: Tour du lịch quần thể di sản thế giới, du lịch các đền chùa, du lịch sinh thái, du lịch biển.

- Tài nguyên khoáng sản phong phú và đa dạng.

- Nhiều làng nghề truyền thống (làm hương, làm nón, đan lát) vẫn tồn tại và phát triển.

- Là nơi hội tụ và giao lưu văn hóa phương Đông và phương Tây, là nơi lưu giữ một kho tàng di tích, cổ vật, quần thể di tích vật thể và phi vật thể đồ sộ và nổi tiếng.

- Là trung tâm giáo dục đào tạo và nghiên cứu khoa học lớn của cả nước, ngoài ra còn là trung tâm đào tạo nguồn nhân lực chính của miền Trung.

4.1.3.2 Khó khăn và tồn tại

- Khu vực địa hình phức tạp, bị chia cắt, độ dốc lớn làm cho quỹ đất thuận lợi cho xây dựng bị hạn chế, không tận dụng được nhiều, thường xuyên xảy ra thiên tai, lũ lụt.

- Nông nghiệp chịu nhiều ảnh hưởng của điều kiện tự nhiên và khí hậu, thường xuyên gặp phải hạn hán, lũ lụt và mất mùa.

- Vẫn chưa thu hút được vốn đầu tư Công nghiệp còn kém phát triển, các khu công nghiệp có quy mô nhỏ và rải rác.

- Cơ sở vật chất hạ tầng chưa đáp ứng được nhu cầu của phát triển của công nghiệp và nông nghiệp Đội ngũ lao động tay nghề chưa cao.

- Nước dùng cho sinh hoạt và nước dùng cho công nghiệp bị thiếu trong mùa khô do phân bố lượng mưa không đều, nước ngầm bị nhiễm mặn.

- Với tốc độ đô thị hóa ngày càng tăng, du lịch phát triển, chất thải sinh hoạt cùng những hoạt động như vận chuyển hàng hóa, vận chuyển hành khách,đánh bắt và nuôi trồng thủy sản đang đặt ra nhiều vấn đề về sự quá tải trong công tác quản lý, bảo vệ môi trường và xử lý rác thải.

Tình hình sử dụng đất thành phố Huế

4.1.4.1 Hiện trạng sử dụng đất thành phố Huế

Theo kết quả Thống kê đất đai đến ngày 31/12/2022, tổng diện tích đất tự nhiên của thành phố Huế là 26.646,08 ha, cơ cấu các loại đất được thể hiện như sau: [12]

Bảng 4.1 Cơ cấu các loại đất tại thành phố Huế

STT Loại đất Mã Diện tích Tỷ lệ (%)

2 Đất phi nông nghiệp PNN 11475,97 43,07

3 Đất chưa sử dụng CSD 392,09 1,47

1.47% Đất nông nghiệp Đất phi nông nghiệp Đất chưa sử dụng

Hình 4.2 Cơ cấu hiện trạng sử dụng đất thành phố Huế năm 2022

4.1.4.2 Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp

Tính đến hết năm 2022, hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp tại thành phố Huế theo thống kê có 11.475,97 ha, chiếm 43,07% diện tích tự nhiên của thành phố, kết quả thể hiện ở bảng 4.2.

Bảng 4.1 Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp của thành phố Huế

STT Chỉ tiêu sử dụng đất Mã Diện tích

2 Đất phi nông nghiệp PNN 11.475,97 43,07

1 Đất ở tại nông thôn ONT 517,46 1,94

2 Đất ở tại đô thị ODT 2.120,86 7,96

1 Đất xây dựng trụ sở cơ quan TSC 35,13 0,13

2.2 Đất xây dựng công trình sự nghiệp DSN 466,05 1,75

5 Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp CSK 417,05 1,56

6 Đất có mục đích công cộng CCC 2.753,25 10,33

2.3 Đất cơ sở tôn giáo TON 146,58 0,55

2.4 Đất cơ sở tín ngưỡng TIN 185,9 0,7

2.5 Đất nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ,

2.6 Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối SON 1.491,31 5,6

2.7 Đất có mặt nước chuyên dùng MN

2.8 Đất phi nông nghiệp khác PNK 0,18 0,00068

Qua bảng 4.2 cho thấy hiện trạng sử dụng đất có mục đích công cộng chiếm tỷ lệ lớn nhất với 10,33% (với 2.753,25 ha); tiếp đến là đất ở đô thị chiếm 7,96%, phân bố chủ yếu ở phường Phú Thượng nhiều nhất (với 187,337 ha). Cuối cùng đất phi nông nghiệp khác chiếm tỷ lệ nhỏ nhất với 0,00068% (0,18 ha), phân bố chủ yếu ở phường Vỹ Dạ nhiều nhất (0,032 ha).

Theo báo cáo thống kê của Phòng tài nguyên và Môi trường thành phố Huế, quỹ đất phi nông nghiệp được sử dụng theo hộ gia đình có 2.611,03 ha (gồm: đất ở là 2.606,76 ha, đất chuyên dùng là 4,28 ha) Các tổ chức kinh tế sử dụng là 738,68 ha, các cơ quan - đơn vị Nhà nước sử dụng 1.454,94 ha, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng 746,69 ha (chủ yếu là đất chuyên dùng), cộng đồng dân cư và cơ sở tôn giáo sử dụng 332,68 ha, tổ chức khác sử dụng 2,44 ha [12].

Nghiên cứu tình hình giá đất ở tại xã Hương Phong va phường Thủy Vân.44 1 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong giai đoạn 2018-202244 2 Tình hình biến động giá đất ở trong giai đoạn 2018-2022 tại xã Hương Phong

4.2.1 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong giai đoạn 2018-2022

Bảng 4.1 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất phường Thủy Vân và xã

Từ số liệu bảng 4.3 cho thấy tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại phường Thủy Vân khá sôi động và số lượng cũng nhiều hơn so với xã Hương Phong, thể hiện được nhu cầu của thị trường nơi nào sôi động hơn và mức độ giao dịch tại 2 địa phương

Trong đó nhìn qua thì có thể thấy tỷ lệ chênh lệch cực kỳ lớn giữa 2 địa phương khi tại phường Thủy Vân có tần suất giao dịch, chuyển nhượng QSDĐ khá nhiều, nhiều nhất đạt đến 364 hoạt động giao dịch, chuyển nhượng tại năm

2019, và thấp nhất cũng đạt đến 206 hoạt động giao dịch, chuyển nhượng tại năm 2021 Trái lại thì tại xã Hương Phong thì hoạt động giao dịch, chuyển nhượng QSDĐ thấp hơn rất nhiều so với phường Thủy Vân, nhiều nhất đạt đến

60 hoạt động giao dịch, chuyển nhượng tại năm 2022, và thấp nhất có 22 hoạt động giao dịch, chuyển nhượng tại năm 2018.

4.2.2 Tình hình biến động giá đất ở trong giai đoạn 2018-2022 tại xã Hương Phong

4.2.2.1 Giá đất theo bảng giá UBND tỉnh Thừa Thiên Huế tại xã Hương Phong (Giá đất Nhà nước) a Sự biến động giá đất ở Nhà nước Hương Phong qua các giai đoạn

Bảng 4.1 Giá đất ở Nhà nước xã Hương Phong giai đoạn 2015-2019 Đơn vị: Triệu đồng/m²

STT Địa giới hành chính Vị trí 1 Vị trí 2 Vị trí 3

1 Đường Quốc phòng: Từ cầu Thanh

2 Đường Quốc lộ 49B: Từ cầu Thảo

3 Đường giao thông liên xã: Từ cầu

Các vị trí còn lại của các thôn: Thanh

Phước, Tiền Thành, Vân Quật

Thượng, An Lai (sau vị trí 3 đường giao thông chính)

Các vị trí còn lại của các thôn: Vân

Quật Đông, Thuận Hoà (sau vị trí 3 đường giao thông chính)

6 Xóm dân cư Cồn Đình thôn Vân Quật Đông (gần Rú Chá) 0,09 x x

Bảng 4.2 Giá đất ở Nhà nước xã Hương Phong giai đoạn 2020-2024 Đơn vị: Triệu đồng/m²

T Địa giới hành chính Vị trí 1 Vị trí

Các vị trí còn lại của các thôn: Vân

Quật Đông, Thuận Hoà (sau vị trí 3 đường giao thông chính)

Bảng 4.3 Giá đất ở Nhà nước xã Hương Phong giai đoạn 2020-2024 (2/2023) Đơn vị: Triệu đồng/m²

STT Địa giới hành chính Vị trí 1 Vị trí 2 Vị trí 3

1 Đường Quốc phòng: Từ cầu Thanh PhướcCầu Thảo Long 0,36 0,192 0,18

2 Đường Quốc lộ 49B: Từ cầu Thảo Long  Cầu Ca Cút 0,384 0,204 0,18

3 Đường giao thông liên xã: Từ cầu Thanh Phước  Quốc lộ 49B 0,36 0,192 0,168

5 Các vị trí còn lại của các thôn: Vân

Quật Đông, Thuận Hoà (sau vị trí 3 đường giao thông chính) 0,156 0,144 x

6 Xóm dân cư Cồn Đình thôn Vân Quật Đông (gần Rú Chá) 0,132 X x

Trong giai đoạn 2018-2022, bảng giá đất Nhà nước xã Hương Phong hầu như không có nhiều thay đổi, chỉ tăng một ít tại các bảng giá nằm trước đó.

- Bảng giá đất Nhà nước giai đoạn năm 2015-2019 chia xã Hương Phong thành các tuyến đường: Đường Quốc phòng: Từ cầu Thanh Phước đến Cầu Thảo Long, tuyến đường Quốc lộ 49B: Từ cầu Thảo Long đến Cầu Ca Cút, tuyến đường giao thông liên xã: Từ cầu Thanh Phước đến Quốc lộ 49B, tuyến các vị trí còn lại của các thôn: Thanh Phước, Tiền Thành, Vân Quật Thượng, An Lai (sau vị trí 3 đường giao thông chính), tuyến Các vị trí còn lại của các thôn: Vân Quật Đông, Thuận Hoà (sau vị trí 3 đường giao thông chính) và cuối cùng là tuyến xóm dân cư Cồn Đình thôn Vân Quật Đông (gần Rú Chá) [15].

- Năm 2020-2024, bảng giá đất Nhà nước xã Hương Phong được ra đời áp dụng cho giai đoạn trong vòng 5 năm, các tuyến đường vẫn được giữ nguyên và có sự thay đổi về giá [17].

- Tháng 2/2023, bảng giá đất tiếp tục được bổ sung và thay đổi, giá các tuyến đường thay đổi theo [19].

Nhìn chung, bảng giá đất Nhà nước xã Hương Phong một vài sự thay đổi, chứng tỏ thị trường bất động sản ở đây trong giai đoạn 2018-2022 có một ít biến động, và bảng giá đất luôn được điều chỉnh để phù hợp với từng giai đoạn và thời điểm.

Hình 4.2 Sự biến động giá đất ở Nhà nước xã Hương Phong qua các giai đoạn

Qua số liệu tử hình 4.3 trên cho thấy, giá đất Nhà nước xã Hương Phong tăng đều qua các giai đoạn 2015-2019, 2020-2024 và 2020-2024 (2/2023). Giai đoạn 2015-2019, giá đất Nhà nước xã Hương Phong có 75% dưới 0,225 triệu đồng/m2 Giai đoạn 2020-2024, có 75% giá ở mức dưới 0,2 triệu đồng/m² và giai đoạn 2020-2024 (2/2023) có giá ở mức cao nhất với 75% giá ở mức dưới 0,24 triệu đồng/m². b Biến động giá đất ở Nhà nước tại xã Hương Phong trong 5 năm (năm 2018 – năm 2022)

Bảng 4.1 Biến động giá đất ở Nhà nước tại xã Hương Phong trong 5 năm (giai đoạn 2018 –2022) Đơn vị: Triệu đồng/m²

STT Địa giới hành chính Năm

Phước đến Cầu Thảo Long VT1 0,25 0,25 0,3 0,3 0,3

Long đến Cầu Ca Cút VT1 0,265 0,265 0,32 0,32 0,32

STT Địa giới hành chính Năm

Thanh Phước đến Quốc lộ 49B VT1 0,25 0,25 0,3 0,3 0,3

Các vị trí còn lại của các thôn:

Thanh Phước, Tiền Thành, Vân Quật

Thượng, An Lai (sau vị trí 3 đường giao thông chính) VT1

Quật Đông, Thuận Hoà (sau vị trí 3 đường giao thông chính) VT1 0,11 0,11 0,13 0,13 0,13

6 Xóm dân cư Cồn Đình thôn Vân

Quật Đông (gần Rú Chá) VT1 0,09 0,09 0,11 0,11 0,11

Các vị trí còn lại của các thôn:

Thanh Phước, Tiền Thành, Vân Quật

Thượng, An Lai (sau vị trí 3 đường giao thông chính) VT2

Quật Đông, Thuận Hoà (sau vị trí 3 đường giao thông chính) VT2 0,11 0,11 0,13 0,13 0,13

Phước đến Cầu Thảo Long VT3 0,12 0,12 0,15 0,15 0,15

Năm 2018 Năm 2019 Năm 2020 Năm 2021 Năm 2022

0.35 1.Đường Quốc phòng: Từ cầu Thanh

Phước đến Cầu Thảo Long VT1 2.Đường Quốc lộ 49B: Từ cầu Thảo Long đến Cầu Ca Cút VT1

3.Đường giao thông liên xã: Từ cầu Thanh Phước đến Quốc lộ 49B VT1 4.Các vị trí còn lại của các thôn: Thanh Phước, Tiền Thành, Vân Quật Thượng,

An Lai (sau vị trí 3 đường giao thông chính) VT1

5.Các vị trí còn lại của các thôn: Vân Quật Đông, Thuận Hoà (sau vị trí 3 đường giao thông chính) VT1 6.Xóm dân cư Cồn Đình thôn Vân Quật Đông (gần Rú Chá) VT1

7.Đường Quốc phòng: Từ cầu Thanh Phước đến Cầu Thảo Long VT2 8.Đường Quốc lộ 49B: Từ cầu Thảo Long đến Cầu Ca Cút VT2

9.Đường giao thông liên xã: Từ cầu Thanh Phước đến Quốc lộ 49B VT2

Hình 4.3 Biến động giá đất ở Nhà nước tại phường tại xã Hương Phong

Theo số liệu từ bảng 4.7 và hình 4.4 cho thấy thì hầu hết các vị trí thuộc các tuyến trong bảng giá đất xã Hương Phong trong giai đoạn 2018 đến 2022 đều có sự tăng trưởng khá rõ và có thể nhìn thấy được, cụ thể là: Ở vị trí 1 tuyến đường Quốc phòng: Từ cầu Thanh Phước đến cầu Thảo Long và tuyến đường giao thông liên xã: Từ cầu Thanh Phước đến Quốc lộ 49B đều tăng 0,05 triệu đồng/m 2 , tuyến đường Quốc lộ 49B: Từ cầu Thảo Long đến cầu Ca Cút tăng 0,055 triệu đồng/m 2 , tuyến các vị trí còn lại của các thôn: Thanh Phước, Tiền Thành, Vân Quật Thượng, An Lai (sau vị trí 3 đường giao thông chính) tăng 0,01 triệu đồng/m 2 Ở vị trí 3 tuyến đường Quốc phòng: Từ cầu Thanh Phước đến cầu ThảoLong tăng 0,03 triệu đồng/m 2 , tuyến đường Quốc lộ 49B: Từ cầu Thảo Long đến cầu Ca Cút tăng 0,025 triệu đồng/m 2 , và tuyến đường giao thông liên xã: Từ cầuThanh Phước đến Quốc lộ 49B tăng 0,048 triệu đồng/m 2

Theo số liệu từ hình cho thấy thì bảng giá đất cao nhất của từng vị trí của xã Hương Phong được thể hiện rõ ràng, trong đó thị vị trí 1 có giá đất cao nhất là 0,32 triệu đồng/m 2 , vị trí 2 có giá đất cao nhất là 0,17 triệu đồng/m 2 , và cuối cùng là vị trí 3 có giá đất cao nhất là 0,13 triệu đồng/m 2

Theo số liệu từ hình cho thấy thì bảng giá đất thấp nhất của từng vị trí của xã Hương Phong được thể hiện rõ ràng, trong đó thị vị trí 1 có giá đất thấp nhất là 0,025 triệu đồng/m 2 , vị trí 2 có giá đất thấp nhất là 0,135 triệu đồng/m 2 , và cuối cùng là vị trí 3 có giá đất thấp nhất là 0,12 triệu đồng/m 2 c Tỷ lệ chênh lệch giá đất ở Nhà nước năm 2018 và năm 2022 xã Hương Phong

Bảng 4.1 Tỷ lệ chênh lệch giá đất ở Nhà nước năm 2018 và năm 2022 xã

STT Địa giới hành chính Vị trí

1 Đường Quốc phòng: Từ cầu Thanh Phước đến Cầu Thảo

2 Đường Quốc lộ 49B: Từ cầu Thảo Long đến Cầu Ca Cút 20,8 17,2 20,0

3 Đường giao thông liên xã: Từ cầu Thanh Phước đến Quốc lộ 49B 20,0 18,5 16,7

4 Các vị trí còn lại của các thôn: Thanh Phước, Tiền Thành,

Vân Quật Thượng, An Lai (sau vị trí 3 đường giao thông chính) 16,7 18,2 x

5 Các vị trí còn lại của các thôn: Vân Quật Đông, Thuận

Hoà (sau vị trí 3 đường giao thông chính) 18,2 9,1 x

Vị trí 1 Vị trí 2 Vị trí 3 0

30 1.Đường Quốc phòng: Từ cầu Thanh

Phước đến Cầu Thảo Long

2.Đường Quốc lộ 49B: Từ cầu Thảo Long đến Cầu Ca Cút

3.Đường giao thông liên xã: Từ cầu Thanh Phước đến Quốc lộ 49B

4.Các vị trí còn lại của các thôn: Thanh Phước, Tiền Thành, Vân Quật Thượng, An Lai (sau vị trí 3 đường giao thông chính)

5.Các vị trí còn lại của các thôn: Vân Quật Đông, Thuận Hoà (sau vị trí 3 đường giao thông chính)

6.Xóm dân cư Cồn Đình thôn Vân Quật Đông (gần Rú Chá)

Hình 4.4 Tỷ lệ chênh lệch giá đất ở Nhà nước năm 2018 và năm 2022 xã

Theo số liệu từ hình 4.5 và bảng 4.8 cho thấy thì có sự lệ chênh lệch trong bảng giá đất xã Hương Phong trong giai đoạn năm 2018 và năm 2022, giá đất năm 2022 của các tuyến điều có sự tăng trưởng hơn so với năm 2018 cụ thể là:

Tăng trưởng cao nhất ở vị trí 1 là tuyến 6 tăng 22,2% thấp nhất ở vị trí 1 là tuyến Các vị trí còn lại của các thôn: Thanh Phước, Tiền Thành, Vân Quật Thượng, An Lai (sau vị trí 3 đường giao thông chính) tăng 16,7%

Tăng trưởng cao nhất ở vị trí 2 là tuyến đường Quốc phòng: Từ cầu Thanh Phước đến cầu Thảo Long và tuyến đường giao thông liên xã: Từ cầu Thanh Phước đến Quốc lộ 49B đều tăng 18,5%, thấp nhất ở vị trí 2 là tuyến Các vị trí còn lại của các thôn: Vân Quật Đông, Thuận Hoà (sau vị trí 3 đường giao thông chính) tăng 9,1%.

Đánh giá các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại xã Hương Phong tỉnh Thừa Thiên Huế

4.3.1 Thông tin mẫu nghiên cứu Đối với nghiên cứu này đối tượng được chọn là người dân trên địa bàn xã Hương Phong.

Nghiên cứu định lượng được thông qua bảng câu hỏi gồm 6 biến độc lập, 1 biến phụ thuộc và 39 biến quan sát của các nhân tố có ảnh hưởng đến giá đất ở thị trường tại xã Hương Phong.

Tổng số phiếu điều tra là 200 phiếu và tập trung vào các vị trí của các tuyến chính tại xã Hương Phong, và trong 200 phiếu ảnh hưởng thì có 124 phiếu là có thông tin về giá đất tại xã Hương Phong.

Bảng 4.1 Thống kê mô tả mẫu nghiên cứu theo một số thuộc tính.

Chỉ tiêu Số lượng Tỷ lệ (%)

Cán bộ, công chức, viên chức nhà nước 26 13

(Nguồn: Kết quả xử lý số liệu)

Từ kết quả của bảng 4.37 cho thấy:

- Về giới tính: Số phiếu thu về là 200 phiếu, trong đó số lượng nam là 136 chiếm 68%; số lượng nữ là 64 chiếm 32%

- Về nghề nghiệp: Trong số 200 phiếu có nhiều nhất là nhóm ngành nghề khác chiếm 48,5%; nhóm Kinh doanh, buôn bán chiếm 35,5%; nhóm cán bộ, công chức, viên chức nhà nước chiếm 13% và công nhân, nông dân chiếm ít nhất 3%.

- Về nhóm tuổi: Trong 200 phiếu, nhóm dưới 30 tuổi có tỷ lệ nhiều nhất chiếm 40%, kế đến là nhóm Từ 30- 39 tuổi = chiếm 29,5%, nhóm Từ 40- 49 tuổi chiếm 22,5% và cuối cùng là nhóm có tỷ lệ thấp nhất là nhóm >50 tuổi có chiếm 8%.

4.3.2 Xây dựng mô hình các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại xã Hương Phong

4.3.2.1 Kiểm định độ tin cậy thang đo

Bảng 4.1 Tổng hợp kết quả phân tích các thang đo bằng hệ số Cronbach’s Alpha

STT Nhóm biến Số biến còn lại Số biến loại Cronbach’s

(Nguồn: Kết quả xử lý số liệu spss)

Từ số liệu tại bảng 4.38 cho thấy, sau khi loại các biến không đạt tiêu chí (hệ số tương quan biến tổng < 0,3).

Nhóm nhân tố cá biệt loại các biến gồm: Hình thể thửa đất (Đẹp, xấu); hướng thửa đất (Đông, Tây, Nam, Bắc).

Nhóm nhân tố kinh tế loại các biến gồm: Nguồn cầu đất đai trên thị trường; nguồn cung đất đai trên thị trường; mức thu nhập bình quân của người dân; khả năng tạo ra dòng tiền.

Nhóm nhân tố xã hội loại biến: Trình độ văn hóa dân cư khu vực xung quanh thửa đất.

Nhóm nhân tố hạ tầng loại biến: Hệ thống điện, nước, viễn thông.

Nhóm nhân tố pháp lý loại biến: Thông tin quy hoạch dự án (cơ sở hạ tầng, khu đô thị, trung tâm thương mại…).

Sau khi loại bỏ thì các nhân tố đều có hệ số Cronbach’s Alpha > 0,6, điều này cho thấy thang đo lường rất tốt đạt yêu cầu về độ tin cậy, hệ số này có ý nghĩa và sử dụng được trong các phân tích tiếp theo.

4.3.2.2 Phân tích nhân tố khám phá EFA a Phân tích nhân tố khám phá EFA cho biến độc lập

Sau khi kiểm định thang đo bằng phép kiểm định Cronbach’s Alpha ta thấy hệ số tin cậy đều lớn hơn 0,6; các hệ số tương quan biến tổng của các biến quan sát đều lớn hơn 0,3 Do đó, khi phân tích nhân tố khám phá EFA sẽ không loại bỏ biến nào và việc phân tích nhân tố được tiến hành theo phương pháp trích nhân tố Principal Component Analist với phép xoay Varimax.

Bảng 4.1 Kết quả KMO, Bartlett's và tổng phương sai trích cho biến độc lập

Nhân tố cần đánh giá Giá trị tương ứng Điều kiện Kết luận

Hệ số KMO 0,731 0,5< KMO 1 Đạt yêu cầu

Từ số liệu tại bảng 4.39 cho thấy, tất cả các nhân tố cần đánh giá của biến độc lập điều có các giá trị đạt với yêu cầu Cụ thể như sau:

Giá trị KMO = 0,731 thỏa mãn điều kiện 0,5 ≤ KMO ≤1, như vậy phân tích nhân tố khám phá EFA là thích hợp cho dữ liệu thực tế.

Kiểm định tương quan giữa các biến quan sát Bartlett's có mức ý nghĩa thống kê Sig = 0,000 < 0,05 nên ta kết luận rằng các biến quan sát có tương quan tuyến tính với nhau trong mỗi nhóm nhân tố.

Kết quả trên có 6 nhân tố có giá trị Eigenvalues >1, nhỏ nhất là 1,501> 1, các nhân tố này sẽ được giữ lại trong mô hình Ngoài ra trị số phương sai trích (Cumulative %) là 66,457% > 50% điều này có nghĩa là 66,457% thay đổi của các nhân tố được giải thích bởi các biến quan sát và mô hình EFA là phù hợp.

Sử dụng kích thước mẫu điều tra là 200 nên hệ số Factor loading cần > 0,5 (cỡ mẫu từ 100 - 350) Sử dụng 30 biến quan sát đủ độ tin cậy của 6 biến độc lập để thực hiện kiểm định phân tích nhân tố, thể hiện tại bảng.

Bảng 4.2 Bảng kết quả phân tích nhân tố khám phá EFA

Kết quả tại bảng 4.40 cho thấy, tất cả các biến điều thỏa mãn điều kiện phân tích nhân tố và được giữ lại để phân tích trong bước tiếp theo. b Phân tích nhân tố EFA cho biến phụ thuộc

Biến phụ thuộc “Giá đất” sau khi đã kiểm định độ tin cậy bằng phép kiểm định Cronbach’s Alpha tiến hành phân tích nhân tố EFA như các biến độc lập.

Bảng 4.3 Kết quả KMO, Bartlett's và Tổng phương sai trích cho biến phụ thuộc

(Cumulative %) 53,694% > 50% Chưa Đạt yêu cầu

Trong bảng 4.41 cho thấy so sánh với điều kiện phân tích nhân tố EFA ta thấy hệ số KMO = 0,650 > 0,5 đủ điều kiện (0,5 ≤ KMO ≤1) điều này có nghĩa là phù hợp với dữ liệu thực tế.

Kiểm định Kiểm định Bartlett's có mức ý nghĩa thống kê Sig = 0,000 1, phương sai trích (Cumulative %) là 53,694% > 50% đạt tiêu chuẩn của phương pháp phân tích nhân tố EFA (phụ lục 4).

Bảng 4.4 Kết quả phân tích nhân tố khám phá EFA cho biến phụ thuộc

Biến quan sát Nhân tố

Đánh giá các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại phường Thủy Vân tỉnh Thừa Thiên Huế

4.4.1 Thông tin mẫu nghiên cứu Đối với nghiên cứu này đối tượng được chọn là người dân trên địa bàn phường Thủy Vân.

Nghiên cứu định lượng được thông qua bảng câu hỏi gồm 6 biến độc lập, 1 biến phụ thuộc và 39 biến quan sát của các nhân tố có ảnh hưởng đến giá đất ở thị trường tại phường Thủy Vân.

Tổng số phiếu điều tra là 200 phiếu và tập trung vào các vị trí của các tuyến chính tại phường Thủy Vân, và trong 200 phiếu ảnh hưởng thì có cả 200 phiếu là có thông tin về giá đất phường Thủy Vân.

Bảng 4.1 Thống kê mô tả mẫu nghiên cứu tại phường Thủy Vân

Cán bộ, công chức, viên chức nhà nước 24 12

Tổng 200 100 nghiệp Ngành nghề Khác 118 59

(Nguồn: Kết quả xử lý số liệu)

Từ số liệu của bảng 4.47 cho thấy:

- Về giới tính: Số phiếu thu về là 200 phiếu, trong đó số lượng nam là 124 chiếm 62%; số lượng nữ là 76 chiếm 38%

- Về nghề nghiệp: Trong số 200 phiếu có nhiều nhất là nhóm ngành nghề khác chiếm 61,5%; nhóm Kinh doanh, buôn bán chiếm 24%; nhóm cán bộ, công chức, viên chức nhà nước chiếm 12% và công nhân, nông dân chiếm ít nhất 5%.

- Về nhóm tuổi: Trong 200 phiếu, nhóm dưới 30 tuổi có số lượng nhiều chiếm 37,5% kế đến là nhóm Từ 30- 39 tuổi chiếm 34,5% ; nhóm Từ 40- 49 tuổi chiếm 22% và cuối cùng là nhóm có tỷ lệ thấp nhất là nhóm >50 tuổi chiếm 6%.

4.4.2 Xây dựng mô hình các nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản tại phường Thủy Vân

4.4.2.1 Kiểm định độ tin cậy thang đo bằng hệ số Cronbach’s Alpha

Bảng 4.1 Tổng hợp kết quả phân tích các thang đo bằng hệ số Cronbach’s

Alpha tại phường Thủy Vân

STT Nhóm biến Số biến còn lại Số biến loạiCronbach’sAlpha

Từ số liệu tại bảng 4.48 cho thấy, sau khi loại các biến không đạt tiêu chí

(hệ số tương quan biến tổng < 0,3).

Nhóm nhân tố cá biệt loại các biến gồm: Hình thể thửa đất (Đẹp, xấu); hướng thửa đất (Đông, Tây, Nam, Bắc).

Nhóm nhân tố kinh tế loại biến: Nguồn cầu đất đai trên thị trường

Nhóm nhân tố xã hội loại các biến gồm: Mật độ dân số khu vực xung quanh thửa đất; trình độ văn hóa dân cư khu vực xung quanh thửa đất; an ninh trật tự khu vực quanh thửa đất.

Nhóm nhân tố hạ tầng loại biến: Hệ thống điện, nước, viễn thông.

Nhóm nhân tố pháp lý loại biến: Mục đích sử dụng đất (toàn bộ thổ cư, ít thổ cư).

Sau khi loại bỏ thì các nhân tố đều có hệ số Cronbach’s Alpha > 0,6; điều này cho thấy thang đo lường rất tốt đạt yêu cầu về độ tin cậy, hệ số này có ý nghĩa và sử dụng được trong các phân tích tiếp theo.

4.4.2.2 Phân tích nhân tố khám phá EFA a Phân tích nhân tố khám phá EFA cho biến độc lập

Sau khi kiểm định thang đo bằng phép kiểm định Cronbach’s Alpha ta thấy hệ số tin cậy đều lớn hơn 0,6; các hệ số tương quan biến tổng của các biến quan sát đều lớn hơn 0,3 Do đó, khi phân tích nhân tố khám phá EFA sẽ không loại bỏ biến nào và việc phân tích nhân tố được tiến hành theo phương pháp trích nhân tố Principal Component Analist với phép xoay Varimax.

Bảng 4.1 Kết quả KMO, Bartlett's và Tổng phương sai trích cho biến độc lập

(Nguồn: Kết quả xử lý số liệu spss) độc lập điều có các giá trị đạt với yêu cầu Cụ thể như sau:

Giá trị KMO = 0,738 thỏa mãn điều kiện 0,5 ≤ KMO ≤1, như vậy phân tích nhân tố khám phá EFA là thích hợp cho dữ liệu thực tế.

Kiểm định tương quan giữa các biến quan sát Bartlett's có mức ý nghĩa thống kê Sig = 0,000 < 0,05 nên ta kết luận rằng các biến quan sát có tương quan tuyến tính với nhau trong mỗi nhóm nhân tố.

Kết quả trên có 6 nhân tố có giá trị Eigenvalues >1, nhỏ nhất là 1,776 > 1, các nhân tố này sẽ được giữ lại trong mô hình Ngoài ra trị số phương sai trích (Cumulative %) là 59,831% > 50% điều này có nghĩa là 59,831% thay đổi của các nhân tố được giải thích bởi các biến quan sát và mô hình EFA là phù hợp.

Sử dụng kích thước mẫu điều tra là 200 nên hệ số Factor loading cần > 0,5 (cỡ mẫu từ 100 - 350) Sử dụng 31 biến quan sát đủ độ tin cậy của 6 biến độc lập để thực hiện kiểm định phân tích nhân tố, thể hiện tại bảng

Bảng 4.2 Bảng kết quả phân tích nhân tố khám phá EFA

Từ số liệu tại bảng 4.50 cho thấy, cho thấy tất cả các biến điều thỏa mãn điều kiện phân tích nhân tố và được giữ lại để phân tích trong bước tiếp theo. b Phân tích nhân tố EFA cho biến phụ thuộc

Biến phụ thuộc “Giá đất” sau khi đã kiểm định độ tin cậy bằng phép kiểm định Cronbach’s Alpha tiến hành phân tích nhân tố EFA như các biến độc lập.

Bảng 4.3 Kết quả KMO, Bartlett's và Tổng phương sai trích cho biến phụ thuộc

Trong bảng 4.51, so sánh với điều kiện phân tích nhân tố EFA ta thấy hệ số KMO = 0,553 > 0,5 đủ điều kiện (0,5 ≤ KMO ≤1) điều này có nghĩa là phù hợp với dữ liệu thực tế.

Kiểm định Kiểm định Bartlett's có mức ý nghĩa thống kê Sig = 0,000 1, phương sai trích (Cumulative %) là 52,546% > 50% đạt tiêu chuẩn của phương pháp phân tích nhân tố EFA (phụ lục 4).

Bảng 4.4 Kết quả phân tích nhân tố khám phá EFA cho biến phụ thuộc

Việc phân tích nhân tố được tiến hành theo phương pháp trích nhân tố Principal Component Analist với phép xoay Varimax không thể xoay được vì biến phụ thuộc chỉ có một nhân tố là “Giá đất”, vì vậy khi phân tích chỉ có một nhân tố được trích xuất ra từ 3 biến quan sát, với hệ số tải nhân tố của 3 biến khá cao đều trên 0,677.

4.4.2.3 Phân tích hồi quy a Xây dựng và kiểm định sự phù hợp của mô hình hồi quy

Thực hiện tính toán các biến mới đại diện cho từng nhóm biến theo giá trị trung bình:

CB=(CB1+CB2+CB3+CB6+CB7)/5

VT = (VT1 + VT2 + VT4 + VT5+VT6)/4

KT=(KT2+KT3+KT4+KT5+KT6+KT7)/6

XH=(XH4+XH5+XH6+XH7)/4

GD = (GD1+GD2 +GD3+GD4)/4

Sau khi lập biến đại diện cho các nhóm nhân tố được phân chia từ bảng ma trận xoay ở bước trước ta tiến hành phân tích hồi quy

Sau khi tiến hành phân tích hồi quy, có các thông số phân tích hồi quy như sau:

Bảng 4.1 Tóm tắt mô hình hồi quy

Mô hình R Hệ số xác định R 2

Sai số chuẩn ước lượng

Đề xuất một số giải pháp giải pháp nâng cao hiệu quả công tác quán lý giá đất ở tại phường Thủy Vân và xã Hương Phong, thành phố Huế

Theo kết quả nghiên cứu về các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn xã Hương Phong và phường Thủy Vân thì tùy theo khu vực mà có nhân tố ảnh hưởng và mức độ ảnh hưởng đến giá đất ở khác nhau Để nâng cao, tăng cường trong công tác quản lý giá đất ở trên địa bàn xã Hương Phong và phường Thủy Vân, giảm sự chênh lệch giữa giá đất quy định trong bảng giá đất ở Nhà nước và giá đất ở thị trường, đề tài đưa ra một số giải pháp sau:

- Theo dõi chặt chẽ biến động giá đất trên địa bàn xã Hương Phong và phường Thủy Vân; tổ chức công khai minh bạch bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định; hướng dẫn quy trình, thủ tục trong việc chuyển nhượng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, giao đất,… để thu tiền sử dụng đất theo quy định.

-Cần đổi mới và tăng cường hiệu lực của hoạt động quản lý nhà nước về đất đai (tăng cường chuyên môn cán bộ, bảng giá cụ thể, giao dịch rõ ràng, minh bạch, tăng thêm chuyên viên đất đai, lập bảng hướng dẫn thống nhất trong các bộ ngành …).

-Có thể xây dựng một hệ thống thông tin, dữ liệu chuyên ngành và cập nhập giá đất phù hợp với tình hình thị trường tại xã Hương Phong và phường Thủy Vân., nâng cao thêm năng lực đội ngũ cán bộ chuyên ngành bằng cách cập nhập thêm các hoạt động tăng cường kinh nghiệm trong lĩnh vực đất đai

-Tăng mức giá đất ở Nhà nước tại xã Hương Phong và phường Thủy Vân để giảm sự chênh lệch giá đất ở nhà nước và thị trường, hạn chế được tình trạng giá đất ở nhà nước quá thấp so với giá đất ở giá thị trường.

-Tăng mức tiền đặt cọc trong đấu giá đất nhằm tránh hiện tượng đẩy giá, bỏ cọc và quản lý chặt chẽ việc tách thửa phân lô, chuyển mục đích đất khác sang đất ở tại phường Thủy Vân và xã Hương Phong

-Ngăn chặn tin đồn, hiện tượng đầu cơ gây bất ổn cho thị trường đất đai.

-Đa dạng nguồn vốn cho việc phát triển thị trường bất động sản, tránh hiện tượng quá phụ thuộc vào nguồn vốn vay ngân hàng

-Xây dựng có lộ trình chính sách thuế, phí đối với đối tượng sở hữu nhiều đất đai, bỏ hoang đất đai nhằm ngăn chặn tình trạng đầu cơ.

-Kiểm tra, giám sát tình hình thực hiện các dự án bất động sản, hoạt động của các công ty, văn phòng kinh doanh, môi giới bất động sản

-Trên thực tế, giá đất ở thị trường của phường Thủy Vân chịu tác động lớn từ nhân tố pháp lý (chính sách thuế, lệ phí, thông tin quy hoạch, ) và nhân tố vị trí (vị trí thửa đất (2MT,VT1,VT2,VT3,VT4 ); khoảng cách đến trục đường lớn, ) Nên trong công tác định giá đất, cần chú ý đến các nhân tố này để việc xác định và quản lý giá đất thị trường hiệu quả hơn.

-Giá đất ở thị trường của xã Hương Phong chịu tác động lớn nhất của nhân tố vị trí thửa đất (2MT, VT1, VT2, VT3, VT4 ); khoảng cách đến trục đường lớn; khoảng cách đến UBND xã/phường; khoảng cách đến chợ; khoảng cách đến trường học; khoảng cách đến bệnh viện Chính vì vậy, cần phải đặc biệt chú ý đến các nhân tố này trong công tác định giá đất nhằm xác định và quản lý giá đất thị trường trên địa bàn tỉnh được phù hợp và hiệu quả nhất.

Tiêu đề	Đánh Giá Các Nhân Tố Ảnh Hưởng Đến Giá Đất Ở Tại Phường Thủy Vân Và Xã Hương Phong, Thành Phố Huế, Tỉnh Thừa Thiên Huế
Trường học	Trường Đại Học Huế
Thành phố	Huế

Định dạng
Số trang	169
Dung lượng	1,41 MB
File đính kèm	Đánh giá các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất ở.rar (1 MB)