Việc tìm hiểu, đánh giá sự chênh lệch về giá nhà nước và giá thị trường giúp chúng ta có nhìn nhận khách quan về vai trò của thị trường bất động sản ở Thành phố Huế nói riêng và cả nước nói chung đối với quá trình phát triển hệ thống kinh tế thị trường.
ĐẦU
Tính cấp thiết của đề tài
Trong quá trình phát triển của xã hội loài người, đất đai cho sinh hoạt và sản xuất luôn được đặt lên hàng đầu vì mọi hoạt động của con người đều gắn với đất Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá đối với mỗi quốc gia, là điều kiện đầu tiên và là nền tảng tự nhiên của bất kỳ một quá trình sản xuất nào đặc biệt là sản xuất nông nghiệp Đất đai là tài sản có giá trị lớn nhưng lại bị giới hạn về diện tích, con người có thể thay đổi tính chất đất, chuyển mục đích sử dụng đất nhưng không thể mở rộng diện tích đất theo ý muốn, trong khi đó dân số ngày càng tăng, nhu cầu sử dụng đất ngày càng lớn dẫn đến tình trạng thiếu hụt về đất đai Vì là tài sản đặc biệt và có giá trị lớn nên cần thiết phải xác định giá đất Việc xác định đúng giá trị đất đai giúp phân bố đất đai cũng như một nguồn lực xã hội một cách hiệu quả, tránh được các tranh chấp khiếu kiện về đất đai.
Thành phố Huế là trung tâm văn hóa - chính trị của tỉnh Thừa Thiên Huế, được thành lập ngày 29/09/1990, Hội đồng Bộ trưởng ra quyết định số 345/HĐBT về việc điều chỉnh lại các địa giới hành chính của tỉnh Thừa Thiên Huế, theo đó thành phố Huế có 18 phường, 5 xã Ngày 29 - 7 - 1992, Huế được nâng cấp là thành phố loại 2 Ngày 22 - 11 - 1995, Chính phủ ban hành Nghị định 80/CP Theo đó Chia phường Vĩnh Lợi thành 2 phường là Phú Hội và Phú Nhuận, chia phường Phú Hiệp thành 2 phường Phú Hiệp và Phú Hậu. Đến đầu năm 2021, thành phố Huế có 27 phường là An Cựu, An Đông, An Hòa, An Tây, Hương Long, Hương Sơ, Kim Long, Phú Bình, Phú Cát, Phú Hậu, Phú Hiệp, Phú Hòa, Phú Hội, Phú Nhuận, Phú Thuận, Phước Vĩnh, Phường Đúc, Tây Lộc, Thuận Hòa, Thuận Lộc, Thuận Thành, Thủy Biều, Thủy Xuân, Trường An, Vĩnh Ninh, Vỹ Dạ, Xuân Phú.
Ngày 27 - 4 - 2021, Ủy ban Thường vụ Quốc hội ban hành Nghị quyết số1264/NQ - UBTVQH14 về việc điều chỉnh địa giới các đơn vị hành chính cấp huyện và sắp xếp, thành lập các phường thuộc thành phố Huế Theo đó hợp nhất phường Phú Cát và phường Phú Hiệp thành phường Gia Hội, sáp nhập phườngPhú Bình vào phường Thuận Lộc, hợp nhất phường Phú Hòa và phường ThuậnThành thành phường Đông Ba, giải thể phường Phú Thuận, địa bàn nhập vào phường Tây Lộc và phường Thuận Hòa, chuyển 2 xã Thủy Bằng, Thủy Vân thuộc thị xã Hương Thủy, 2 phường là Hương An, Hương Hồ và 4 xã là Hải Dương, Hương Phong, Hương Thọ, Hương Vinh thuộc thị xã Hương Trà, thị trấn Thuận An và 4 xã là Phú Dương, Phú Mậu, Phú Thanh, Phú Thượng thuộc huyện Phú Vang về thành phố Huế quản lý, chuyển thị trấn Thuận An và 3 xã là Hương Vinh, Phú Thượng, Thủy Vân thành 4 phường có tên tương ứng Đến nay, thành phố Huế có 29 phường và 7 xã[15].
Từ thực tế cho thấy công cụ chủ yếu trong việc thực hiện chính sách tài chính đất đai và xác định các khoản thu ngân sách nhà nước là giá đất do nhà nước quy định gồm: khung giá đất, bảng giá đất hay giá đất cụ thể Bên cạnh những mặt tích cực từ kết quả đạt được của những công cụ này thì vấn đề áp dụng giá đất do nhà nước quy định vẫn tồn tại nhiều bất cập khi giá đất thị trường có những biến động lớn Nghiên cứu cho thấy khung giá đất của Chính phủ ban hành chưa điều chỉnh kịp thời theo biến động của giá đất trên thị trường (khung giá đất Chính phủ quy định thấp hơn nhiều so với giá thực tế trên thị trường, đến nay chỉ đạt 50%-60% giá thị trường, có vị trí khung giá tối đa chỉ đạt 30% giá thực tế trên thị trường) Nhà nước vẫn chưa hệ thống theo dõi giá đất trên thị trường, chính vì vậy, làm hạn chế tính linh hoạt, tính chủ động khi thực hiện các chính sách.
Việc tìm hiểu, đánh giá sự chênh lệch về giá nhà nước và giá thị trường giúp chúng ta có nhìn nhận khách quan về vai trò của thị trường bất động sản ở Thành phố Huế nói riêng và cả nước nói chung đối với quá trình phát triển hệ thống kinh tế thị trường
Vì vậy, dựa vào những thực tiễn và qua quá trình tìm tòi học hỏi và nghiên cứu Được sự cho phép của khoa Tài nguyên đất và Môi trường nông nghiệp- Trường Đại Học Nông Lâm- Đại Học Huế cùng sự hướng dẫn của thầy giáo Ths Dương Quốc Nõn, tôi tiến hành thực hiện đề tài:” Đánh giá sự chênh lệch giữa giá nhà nước và giá thị trường tại một số tuyến đường tại Thành phố Huế”
Mục tiêu của đề tài
- Đánh giá được sự chênh lệch về giá nhà nước và giá thị trường tại một số tuyến đường tại Thành phố Huế năm 2020- 2022, từ đó đề xuất một số giải pháp nhằm tăng cường hiệu quả quản lý nhà nước về giá đất trên địa bàn thành phố Huế.
- Tìm hiểu được giá đất thị trường tại một số tuyến đường trên địa bàn Thành phố Huế trong giai đoạn 2020-2022.
- Đánh giá sự chênh lệch giữa giá nhà nước và giá thị trường tại một số tuyến đường tại Thành phố Huế năm
- Nhận định được các yếu tố ảnh hưởng đến giá thị trường bất động sản tại Thành phố Huế trong giai đoạn 2020-2022.
- Đề xuất được một số giải pháp tăng cường hiệu quả quản lý nhà nước về giá đất ở trên địa bàn thành phố Huế giai đoạn 2020 - 2022.
QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
Cơ sở lý luận và các vấn đề nghiên cứu
2.1.1 Khái niệm cơ bản về thị trường BĐS
Khái niệm cổ điển cho rằng: Thị trường là nơi diễn ra các hoạt động trao đổi, mua bán hàng hóa Theo khái niệm này người ta đã đồng nhất thị trường với chợ và những địa điểm mua bán hàng hóa cụ thể Trong kinh tế hiện đại ít dùng khái niệm này.
Khái niệm hiện đại về thị trường rất nhiều Theo sự tương tác của các chủ thể trên thị trường người ta cho rằng: thị trường là quá trình người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để giải quyết giá cả và số lượng hàng hóa mua bán Theo quan niệm này tác động và hình thành thị trường là một quá trình không thể chỉ là thời điểm hay thời gian cụ thể.
Theo nội dung, chúng ta có thể quan niệm: Thị trường là tổng thể các quan hệ về lưu thông hàng hóa và lưu thông tiền tệ, tổng thể các giao dịch mua và các dịch vụ Như vậy, thị trường vừa có yếu tố ảo, vừa có yếu tố thực Bản chất của thị trường là giải quyết các quan hệ
Như vậy, có thể tổng hợp lại rằng, người bán và người mua là hai lực lượng cơ bản trên thị trường Đó cũng là hình ảnh cụ thể nhất của hai yếu tố cung-cầu của thị trường Trong hệ thống thị trường, mọi thứ đều có giá cả, đó là giá trị của hàng hóa và dịch vụ được tính bằng tiền.
Trong lịch sử phát triển các thuyết học kinh tế, vấn đề thị trường luôn được đề cập đến như một phạm trù trung tâm Tư tưởng thị trường đầu tiên của các kinh tế gia tư sản là của những người theo chủ nghĩa trọng thương Những người theo chủ nghĩa trọng thương xây dựng một thị trường kinh tế mạnh Họ cho rằng hàng hóa chỉ là phương tiện là khâu trung gian để đạt được mục đích là tiền tệ. Một đất nước có nhiều vàng tức là một đất nước hưng thịnh Chủ nghĩa trọng thương coi thường khâu sản xuất Đó là bất hợp lí và phi kinh tế Chủ nghĩa trọng nông lại thiên về khâu sản xuất và tuyệt đối hóa lĩnh vực sản xuất nông nghiệp, cho rằng sự phát triển của kinh tế và thị trường là quá trình tự nhiên phụ thuộc vào những quy luật nhất định, không phụ thuộc vào ý chí con người.
Người ghi dấu ấn đậm nét trong nghiên cứu về thị trường của trường phái kinh tế học cổ điển là A Smith Trong các tác phẩm của mình ông đã phân tích, phân công lao động đã tạo ra thị trường Mục đích của thị trường là để tạo ra lợi nhuận Thị trường chính là “Bàn tay vô hình” điều khiển nền kinh tế thị trường và A Smith đã tuyệt đối hóa sự điều tiết của thị trường Ông cũng đã phân tích các nhân tố của thị trường như người mua, người bán, cung cầu, giá cả, … và mối quan hệ giữa cái nhân tố đó Lần đầu tiên có một kinh tế gia đã phân chia thị trường thành nhiều dạng khác nhau để nghiên cứu như thị trường hàng hóa, thị trường lao động, thị trường đất đai, thị trường tư bản Song chủ yếu là ông phân tích thị trường hàng hóa và lao động
Lí thuyết về thị trường được phát triển trong học thuyết kinh tế của J. Keynes Để đảm bảo cho sự phát triển ổn định và phát triển thị trường J Keynes chủ trương đẩy mạnh mọi hình thức đầu tư, kể cả đầu tư sản xuất vũ khí, phương tiện chiến tranh Mục đích làm sao mở rộng đầu tư để tăng cầu tiêu dùng, chống khủng hoảng và thất nghiệp, đồng thời qua đó tăng lợi nhuận cho tư bản Học thuyết J Keynes mở ra giai đoạn mới cho sự can thiệp của nhà nước vào thị trường thông qua các công cụ kinh tế vĩ mô.
Lí luận của chủ nghĩa Mác-Lê nin về thị trường trên cơ sở kế thừa có phê phán các lí thuyết cũ để xây dựng một học thuyết mới về thị trường C.Mác đã chỉ rõ: thị trường là lĩnh vực của trao đổi và cao hơn là lưu thông hàng hóa. C.Mác đã phân tích rất sâu sắc quan hệ giữa cung, cầu, giá cả thị trường và vai trò của cạnh trai đối với việc hình thành giá thị trường Lê nin là người kế thừa và phát triển một cách toàn diện, sáng tạo chủ nghĩa Mác Lí luận về thị trường của Lê nin được trình bày chủ yếu trong tác phẩm “Bàn về cái gọi là vấn đề thị trường” Theo Lê nin: Khái niệm phân công xã hội được Hễ ở đâu và khi nào có phân công xã hội và sản xuất hàng hóa thì khi ấy có thị trường Quy mô của thị trường gắng chặt với trình độ chuyên môn hóa của lao động xã hội Phân công lao động xã hội sẽ phát triển vô cùng tận bởi vậy phát triển của thị trường cũng là vô cùng tận.
Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại.
Hầu hết các nước đều coi bất động sản là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức…) Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự.
Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền” với đất đai được coi là bất động sản Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là bất động sản, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản” Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “bất động sản là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai” Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm bất động sản bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất.
Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về bất động sản đã có những điểm khác biệt đáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống Điều 130 của Luật này một mặt, liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt khác, đưa ra khái niệm chung về bất động sản là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng” Bên cạnh đó, Luật này còn liệt kê những vật không liên quan gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng là các bất động sản.
Theo Bộ luật Dân sự năm 2015 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều 107 quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; Tài sản khác do pháp luật quy định”.
Như vậy, khái niệm bất động sản rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là bất động sản, trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục động sản Hơn nữa, các quy định về bất động sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể
2.1.1.3 Khái niệm thị trường BĐS
Cơ sở thực tiễn
2.2.1 Tình hình phát triển của thị trường bất động sản thế giới trong giai đoạn 2020 -2022
Nửa đầu năm 2020, đã chứng kiến doanh số bán hàng tăng vọt Lý do chính dẫn đến điều này là vì nhu cầu đã bị dồn nén trong suốt khoảng thời gian đầu năm của khách hàng Bên cạnh đó, việc nhiều người muốn tìm tới những nơi ở mới, đảm bảo an toàn cho sức khỏe của bản thân và gia đình cũng là một nguyên nhân khác Điều này dẫn đến việc thị trường nhà ở tại khu vực ngoại ô và nông thôn đã bùng nổ trong thời gian vừa qua Trong khi nhiều người chịu tổn thất nặng nề về mặt kinh tế trong thời gian đại dịch Covid-19 hoành hành, những người có nguồn tài chính vững chắc lại tỏ ra rất tự tin khi giao dịch.
Giữa năm 2020, sức nóng của thị trường nhà đất đã giảm dần Vì vậy, doanh số bán nhà thời điểm cuối năm có thể sẽ chững lại so với mùa hè Mặc dù nó vẫn sẽ tăng, nhưng chắc chắn không tăng vọt như cách đây vài tháng.
-Nhu cầu tái cấp vốn trong năm 2020 tăng mạnh:
Cùng với nhu cầu mua nhà, nhu cầu cho việc tái cấp vốn cũng tăng mạnh. Việc Fed tuyên bố rằng họ sẽ giữ lãi suất thế chấp ở mức thấp trong thời gian tới có thể đem lại cơ hội cho nhiều người Do đó, có khả năng nhu cầu tái cấp vốn sẽ duy trì ở mức cao trong thời gian còn lại của năm 2020.Ngoài ra, các hình thức tái cấp vốn trực tuyến cũng đang dần phổ biến Điều này có nghĩa là bạn có thể nhận và đóng một khoản thế chấp thông qua nhiều phương pháp.
-Số lượng nhà ở năm 2020 bị thu hồi tăng cao:
Chỉ tính riêng tại thị trường Mỹ, bất chấp việc nền kinh tế đã được cải thiện trong thời gian gần đây, nhưng số lượng nhà ở bị thu hồi trong thời điểm cuối năm vẫn có thể tăng cao Nguyên nhân dẫn tới điều này là do nhiều khoản vay thế chấp đã quá hạn và người vay không có khả năng chi trả do nguồn thu nhập bị ảnh hưởng.
-Giá nhà năm 2020 tiếp tục tăng:
Theo thông tin từ Hiệp hội Môi giới Bất động sản Mỹ, giá nhà trên toàn cầu tăng trung bình 4% trong thời gian cuối năm 2020 Mặc dù không còn tăng mạnh như cách đây vài tháng, nhưng giá nhà đất sẽ rất khó giảm xuống.
Năm 2021 giá bất động sản tại Mỹ, Hồng Kong, Hàn Quốc, Thụy Sĩ, Trung
Quốc, … tăng mạnh chưa từng có trước áp lực lạm phát Ngay cả bất động sản Việt Nam cũng được dự đoán không nằm ngoài vòng xoáy này.
Thị trường Mỹ, Hàn Quốc, Thụy Sĩ, Trung Quốc, … được xem là những thị trường địa ốc đã “chín”, ổn định, ít xảy ra biến động về giá Tuy nhiên, trong
10 tháng qua, các thị trường này ghi nhận mức biến động giá mạnh chưa từng có.Dữ liệu do Hiệp hội Môi giới quốc gia Mỹ (NAR) công bố cho thấy, giá bán trung bình một ngôi nhà ở Mỹ đã tăng lên mức cao kỷ lục 363.300 USD vào giữa năm 2021, tăng 23,4% so với mức 294.000 USD trong cùng kỳ năm 2020.Tại Hàn Quốc, theo thống kê của Ngân hàng Kookmin Bank, giá căn hộ trung bình tại Seoul tăng tới 90% so với cùng thời điểm 2 năm trước, hiện đạt đỉnh 1,1 tỉ won (953.000 USD) vào tháng 7 Mức giá này tương đương 17 năm thu nhập trung bình của một hộ gia đình ở Seoul, cao gấp đôi tỷ lệ hồi năm
2012 Ra khỏi thủ đô, giá căn hộ trung bình trên toàn Hàn Quốc cũng đã tăng 60% từ năm 2016 đến nay Tháng 10.2021, một báo cáo của ngân hàng hàng đầu Thụy Sĩ UBS cảnh báo nguy cơ bong bóng bất động sản hình thành trên thị trường nhà ở của Thụy Sĩ ngày càng cao Báo cáo cho biết, trong khi giá trung bình của bất động sản nhà ở là 6,5 lần thu nhập hàng năm trước đại dịch Covid-
19, thì hiện tại được ước tính vào khoảng 7,1 lần thu nhập hàng năm Theo phân tích, giá nhà ở đã tăng 24% - mức tăng nhiều nhất trong 8 năm qua Mức tăng này không phù hợp với mức tăng thu nhập tương ứng.
Tốc độ tăng giá của thị trường bất động sản toàn cầu được nhận định xuất phát từ tốc độ lạm phát toàn cầu tăng mạnh chưa từng có trong suốt 10 năm qua. Theo thống kê của IMF (Quỹ Tiền tệ Quốc tế), tại Hoa Kỳ, trong 6 tháng đầu năm 2021, mức CPI đạt 6,2% Đây là mức lạm phát cao nhất tính từ tháng 3.2008 tại đất nước này Tại Anh, mức lạm phát đạt 5.2%, cao nhất từ tháng 8.2012 Mức lạm phát tại Trung Quốc cũng cao nhất trong suốt 13 năm qua.
Báo cáo Bất động sản toàn cầu 2022 được thực hiện bởi công ty nghiên cứu The Business Research Company có trụ sở tại Ấn Độ, Mỹ và Anh và công bố vào tháng 01/2022.
Theo đó, thị trường bất động sản toàn cầu dự kiến sẽ tăng từ 3.386,11 tỷ USD vào năm 2021 lên 3.741,06 tỷ USD vào năm 2022, với tốc độ tăng trưởng kép hàng năm (CAGR) đạt 10,5% Điều này chủ yếu là nhờ quá trình tái cấu trúc hoạt động của các công ty sau nhiều tháng bị ảnh hưởng bởi đại dịch Covid-
19 khiến các quốc gia phải ban hành những biện pháp hạn chế như giãn cách xã hội, làm việc từ xa, và đóng cửa nền kinh tế Vào năm 2026, thị trường được dự kiến đạt mức 5.388,87 tỷ USD với CAGR ở mức 9,6%.
Thị trường bất động sản toàn cầu sẽ được thúc đẩy bởi tốc độ tăng trưởng kinh tế ổn định được dự báo ở nhiều nước phát triển và đang phát triển Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF) dự đoán tăng trưởng GDP thực tế toàn cầu sẽ là 3,7% trong giai đoạn 2019 và 2020, và 3,6% từ năm 2021 đến 2023 Giá hàng hóa phục hồi, sau khi sụt giảm ở mức kỷ lục, sẽ là động lực mạnh mẽ cho sự trở lại của thị trường bất động sản Các nền kinh tế phát triển cũng được kỳ vọng sẽ phục hồi tốt trong giai đoạn 2021 - 2026 Trong khi đó, các thị trường mới nổi sẽ bứt tốc với tốc độ tăng trưởng nhanh hơn.
Sự bùng phát của đại dịch đã gây ra những hạn chế lớn đối với thị trường bất động sản toàn cầu vào năm 2020 khi nhu cầu về các dịch vụ mà ngành bất động sản cung cấp sụt giảm mạnh mẽ do các quốc gia đóng cửa biên giới và nền kinh tế Những tác động của hàng loạt biện pháp hạn chế đã kéo dài từ năm
Tuy nhiên, thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ phục hồi sau cú sốc
Phạm vi nghiên cứu
-Phạm vi không gian: Đề tài triển khai nghiên cứu tại các tuyến đường gồm: Trường Chinh, Hoàng Quốc Việt, Hà Huy Tập, Tố Hữu, Võ Nguyên Giáp.-Phạm vi thời gian: Được thực hiện từ tháng 1/2023 đến tháng 5/2023.-Phạm vi số liệu: từ năm 2020-2022.
Nội dung nghiên cứu
- Tìm hiểu được giá đất thị trường tại một số tuyến đường trên địa bàn Thành phố Huế trong giai đoạn 2020-2022.
- Đánh giá sự chênh lệch giữa giá nhà nước và giá thị trường tại một số tuyến đường tại Thành phố Huế năm
- Nhận định được các yếu tố ảnh hưởng đến giá thị trường bất động sản tại Thành phố Huế trong giai đoạn 2020-2022.
- Đề xuất được một số giải pháp tăng cường hiệu quả quản lý nhà nước về giá đất ở trên địa bàn thành phố Huế giai đoạn 2020 - 2022.
Phương pháp nghiên cứu
3.4.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp
Tiến hành điều tra thu thập số liệu, tài liệu có liên quan về điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội có ảnh hưởng đến giá đất tại Thành phố Huế.
Trên cơ sở số liệu thu thập được tiến hành tổng hợp các thông tin cần thiết phục vụ cho công tác nghiên cứu
3.4.2 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp
Bên cạnh việc điều tra, thu thập số liệu thứ cấp còn tiến hành điều tra dựa trên các phiếu điều tra Bao gồm 50 phiếu điều tra giành cho khách hàng và 10 phiếu điều tra giành cho công ty
Phiếu điều tra được thiết kế danh cho người mua bất động sản và dành cho nhân viên của công ty Nội dung phỏng vấn bao gồm những thông tin sau:
- Thông tin chung: Nghề nghiệp, tuổi của người được phỏng vấn.
-Thông tin câu hỏi: Các thông tin liên quan đến các giao dịch bất động sản đã thành công như thời gian, vị trí, diện tích, hình thức thanh toán…Ngoài ra, đề tài còn thu thập các ý kiến của người giao dịch bất động sản về sự chênh lệch giá của nhà nước và thị trường giai đoạn 2020-2022 và các nhà môi giới bất động sản trong cùng thời điểm
3.4.3 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
Do địa bàn thành phố rộng lớn, thời gian nghiên cứu giới hạn không thể tiến hành nghiên cứu hết, nên đề tài tiến hành chọn 2 phường đại diện là các phường trung tâm của thành phố, có các khu vực, tuyến đường phố dân cư sầm uất, kinh tế phát triển, nhiều trụ sở hành chính, đời sống cao có tính chất đại diện, phản ánh được sự phát triển kinh tế, xã hội của thành phố Huế là phường Xuân Phú với 2 tuyến đường lớn là đường Tố Hữu, Hà Huy Tập nơi tập trung các dịch vụ kinh doanh mua bán, ngân hàng, nhà thi đấu, các khu chung cư căn hộ cao cấp, các công ty lớn nhỏ,….Tương tự chọn phường An Đông với tuyến đường Trường Chinh, Hoàng Quốc Việt, Võ Nguyên Giáp là tuyến đường kinh doanh mua bán, các khu quy hoạch , ngân hàng…
3.4.4 Phương pháp xử lý số liệu
- Phương pháp xử lý, phân tích, tổng hợp số liệu là phương pháp dụa trên những số liệu thu thập được để từ đó xử lý các giao dịch bất động sản đã thành công, phân tích tổng hợp nhằm đưa ra các thông tin như các bảng biểu, sơ đồ biểu đồ, …đề làm rõ vấn đề nghiên cứu.
- Trên cơ sở những thông tin, tài liệu, thu nhập được tiến hành chọn lọc thông tin cần thiết liên quan đến đề tài Loại bỏ những số liệu k cần thiết, những thông tin phản ánh sai sự thật Sử dụng excel… để lập các bảng biểu, biểu đồ, trình bày văn bản…Tổng hợp sắp xếp số liệu theo thời gian của các năm điều tra Sắp xếp lựa chọn các thông tin phù hợp theo các chuyên đề cụ thể.
QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của Thành phố Huế
Bản đồ hành chính Thành phố Huế
Hình 4.1 Vị trí địa lý vùng nghiên cứu 4.1.1 Điều kiện tự nhiên
Toạ độ địa lý: 107o31‘45‘‘-107o38\' kinh Ðông và 16o30\'‘45‘‘-16o24\' vĩ Bắc Thành phố Huế nằm ở vị trí trung tâm của đất nước, trên trục Bắc - Nam của các tuyến đường bộ, đường sắt, đường hàng không và đường biển, gần tuyến hành lang Đông - Tây của tuyến đường Xuyên Á Cách Hà Nội 675 km về phía Bắc, cách Thành phố Hồ Chí Minh 1.060 km, nằm trong vùng kinh tế trọng điểm Trung bộ với các trung tâm kinh tế đang phát triển nhanh như khu khuyến khích phát triển kinh tế - thương mại Chân Mây, Thành phố Đà Nẵng, khu kinh tế mở Chu Lai, khu công nghiệp Dung Quốc , có hệ thống giao thông thuận lợi kết nối dễ dàng với Thủ đô Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh và nhiều tỉnh, thành khác trong cả nước
Thành phố Huế nằm ở vị trí có điều kiện thiên nhiên, hệ sinh thái đa dạng, phong phú và diện mạo Riêng tạo nên một không gian hấp dẫn, được xây dựng trong không gian phong cảnh thiên nhiên kỳ diệu từ núi Ngự Bình, đồi Thiên An
- Vọng Cảnh, Thành phố hội đủ các dạng địa hình: đồi núi, đồng bằng, sông hồ, tạo thành một không gian cảnh quan thiên nhiên-đô thị-văn hoá lý tưởng để tổ chức các loại hình Festival và các hoạt động du lịch thể thao khác nhau.
Thành phố Huế là địa bàn lý tưởng gắn kết các tài nguyên văn hoá truyền thống đặc sắc với du lịch mà không một Thành phố, địa danh nào ở nước ta có được và là một trong 5 trung tâm du lịch quốc gia Huế nằm ở vị trí trung tâm của các di sản văn hoá thế giới của Việt Nam (Hội An, Mỹ Sơn, động Phong Nha-Kẻ Bàng) và gần với các Thành phố cố đô của các nước trong khu vực.
Khí hậu thuộc khu vực nhiệt đới gió mùa, mang tính chuyển tiếp từ á xích đạo đến nội chí tuyến gió mùa, chịu ảnh hưởng khí hậu chuyển tiếp giữa miền Bắc và miền Nam nước ta
Chế độ nhiệt: Thành phố Huế có mùa khô nóng và mùa mưa ẩm lạnh. Nhiệt độ trung bình hàng năm vùng đồng bằng khoảng 24°C - 25°C.
+ Mùa nóng: từ tháng 5 đến tháng 9, chịu ảnh hưởng của gió Tây Nam nên khô nóng, nhiệt độ cao Nhiệt độ trung bình các tháng nóng là từ 27°C - 29°C, tháng nóng nhất (tháng 5, 6) nhiệt độ có thể lên đến 38°C- 40°C.
+ Mùa lạnh: Từ tháng 10 đến tháng 3 năm sau, chịu ảnh hưởng của gió mùa Đông bắc nên mưa nhiều, trời lạnh Nhiệt độ trung bình về mùa lạnh ở vùng đồng bằng là 20°C - 22°C.
- Chế độ mưa: Lượng mưa trung bình khoảng 2500mm/năm Mùa mưa bắt đầu từ tháng 9 đến tháng 2 năm sau, tháng 11 có lượng mưa lớn nhất, chiếm tới 30% lượng mưa cả năm.
- Đặc điểm mưa ở Huế là mưa không đều, lượng mưa tăng dần từ Đông sang Tây, từ Bắc vào Nam và tập trung vào một số tháng với cường độ mưa lớn do đó dễ gây lũ lụt, xói lở.
- Gió bão: Chịu ảnh hưởng của 2 hướng gió chính:
+ Gió mùa Tây Nam: Bắt đầu từ tháng 4 đến tháng 8, gió khô nóng, bốc hơi mạnh gây khô hạn kéo dài.
+ Gió mùa Đông Bắc: Bắt đầu từ tháng 9 đến tháng 3 năm sau, gió thường kèm theo mưa làm cho khí hậu lạnh, ẩm, dễ gây lũ lụt.
+ Bão thường xuất hiện từ tháng 8 đến tháng 9 -10.
4.1.2 Điều kiện kinh tế- xã hội
Thành phố Huế là một cực tăng trưởng của vùng kinh tế trọng điểm miền trung Do ảnh hưởng của đại dịch Covid - 19 vẫn còn diễn biến phức tạp, tốc độ tăng trưởng kinh tế (GDP) năm 2021 ước đạt 4,36%, quy mô GDP giá hiện hành ước đạt 58.690 tỷ đồng Trong đó:
+ Khu vực dịch vụ tăng trưởng ước đạt 1,6%, đặc biệt doanh thu du lịch giảm 55% so với năm 2020.
+ Khu vực công nghiệp và xây dựng ước đạt 7,74%, trong đó Công nghiệp ước đạt 8,42%, Xây dựng ước đạt 5,58% Một số sản phẩm chủ lực duy trì mức sản xuất khá, vượt kế hoạch như bia, sợi, may mặc, điện đồng thời một số năng lực mới đi vào hoạt động.
+ Khu vực nông nghiệp tăng 3,62%, trong đó chăn nuôi tăng 13,7%, do áp dụng mô hình chăn nuôi theo hướng công nghiệp, trang trại ứng dụng công nghệ cao, VietGAP, hữu cơ, đồng thời thời tiết thuận lợi nên đạt năng suất cao trong sản xuất nông nghiệp, sản lượng khai thác đánh bắt, nuôi trồng thuỷ sản tăng 4% từng bước tạo ra sản phẩm theo hướng hàng hoá, nâng cao giá trị gia tăng, đáp ứng nhu cầu tiêu dùng.
+ Khu vực thuế sản phẩm trừ trợ cấp sản phẩm tăng 7,64% nhờ thuế xuất nhập khẩu tăng do một số mặt hàng xuất nhập khẩu tăng mạnh so với cùng kỳ.
- Cơ cấu các khu vực kinh tế: Dịch vụ - Công nghiệp và xây dựng - Nông nghiệp - Thuế sản phẩm trừ trợ cấp sản phẩm tương ứng 46,5% - 33,1% - 11,6%
- 8,8% GDP bình quân đầu người ước đạt 51,35 triệu đồng, tương đương 2.200 USD Năng suất lao động xã hội ước đạt 98 triệu đồng/người, tăng 10,7% Tỷ trọng đóng góp năng suất các nhân tố tổng hợp ước đạt 42 - 43%.
Thu ngân sách nhà nước trên địa bàn ước đạt 10.109 tỷ đồng, vượt 66,7% dự toán, tăng 11% so với thực hiện cùng kỳ Tổng chi ngân sách địa phương ước đạt 11.217 tỷ đồng, vượt 5% dự toán Tổng vốn đầu tư toàn xã hội ước đạt 25.545 tỷ đồng, tăng 4,5% so cùng kỳ, bằng 95% kế hoạch năm Kim ngạch xuất khẩu năm 2021 ước đạt 1.022 triệu USD[17].
* Khu vực kinh tế nông nghiệp
Khái quát 05 tuyến đường được chọn trong đề tài: Trường Chinh, Hoàng Quốc Việt, Hà Huy Tập, Tố Hữu, Võ Nguyên Giáp
- Đường Trường Chinh nằm trên địa bàn phường Xuân Phú và An Đông, về phía Đông Nam Kinh thành Huế, khởi đầu từ đường Bà Triệu đến đườngHoàng Quốc Việt (tiếp giáp cầu Kiểm Huệ), dài 1000m Đường lưu thông hai chiều Nguyên xưa là con đường đất nhỏ chạy qua cánh đồng làng An Cựu Đông, sau năm 1990 chính quyền địa phương lập khu quy hoạch dân cư mới,nhân đấy mà nâng cấp mở rộng đường này Lúc đầu được gọi là đường Khu quy hoạch Kiểm Huệ; năm 1996 đặt tên là đường Lê Hữu Trác (trước đó đã có đường Lê Hữu Trác ở phường Tây Lộc) Tháng 6/1999, UBND tỉnh Thừa Thiên Huế ra quyết định đặt tên mới là đường Trường Chinh Dân gian vẫn gọi là đường Kiểm Huệ Đường này hướng chính của xe du lịch đi tham quan Cầu Ngói Thanh Toàn - một di tích vừa mang tính lịch sử, vừa mang tính văn hóa kiến trúc nghệ thuật khá tiêu biểu của thời các chúa Nguyễn Đàng Trong Đây là trục dân cư đông đúc mua bán sầm uất các mặt hàng hóa, dịch vụ, …
- Đường Hoàng Quốc Việt nằm trên địa bàn phường An Đông, về phía Đông Nam Kinh thành Huế, khởi đầu từ đường Trường Chinh (tiếp giáp cầu Kiểm Huệ), hướng đi Cầu Ngói Thanh Toàn, đến hết địa phận thành phố gặp ngã ba Tôn Thất Cảnh (tại thôn Lang Xá Cồn), dài 1500m Đường lưu thông hai chiều Nguyên thủy là đường làng có từ thế kỷ 18, thuộc xã An Cựu xưa; sau cắt phần đất này giao về xã Thủy An, huyện Hương Thủy, đến tháng 9/1981, sát nhập vào thành phố Năm 1989, lập khu dân cư Kiểm Huệ, đường này được nâng cấp mở rộng Tháng 8/2001, UBND tỉnh Thừa Thiên Huế ra quyết định đặt tên là đường Hoàng Quốc Việt Dân gian vẫn gọi là đường về Cầu Ngói Thanh Toàn - một di tích kiến trúc nghệ thuật và thắng cảnh nổi tiếng của Huế.
- Đường Hà Huy Tập: Thuộc khu quy hoạch Hùng Vương - Kiểm Huệ - Bà Triệu Điểm đầu: Dương Văn An, điểm cuối: Đường Bà Triệu – Phát Lát Đi ngang qua Trung Tâm Thể Dục Thể Thao Thừa Thiên Huế và trường Trung học cơ sở Chu Văn An Là tuyến đường sầm uất cho kinh doanh mua bán hàng hóa, dịch vụ với nhiều nhà hàng, các tiệm coffee thu hút đông giới trẻ lui tới.
- Đường Tố Hữu: Thuộc phường Xuân Phú được đầu tư xây dựng hai giai đoạn từ năm 2008 đến năm 2015 với lòng đường 7.5m được nâng cấp lên thành 10m mỗi bên đi qua trung tâm hành chính thành phố Huế, là khu vực chuyển tiếp giữa đô thị Huế với khu đô thị mới An Vân Dương Đây là tuyến đường chính nối từ các xã thuộc huyện Phú Vang và thị xã Hương Thủy lên trung tâm thành phố Huế nên hằng ngày có lượng giao thông lớn Thuộc khu quy hoạch Hùng Vương - Kiểm Huệ- Bà Triệu Điểm đầu: Ngã tư Tôn Đức Thắng Điểm cuối: Giáp song Phát Lát Đây là trục đường khá sầm uất ở Huế với các dự án chung cư và các hoạt động kinh doanh, nhà hàng ăn uống, kinh doanh các ngành dịch vụ
- Đường Võ Nguyên Giáp: Thuộc khu đô thị mới An Vân Dương qua hai phường An Đông, Xuân Phú Cụ thể đường Võ Nguyên Giáp có chiều dài2km( quy hoạch dài 6,5 km), rộng 100m, mặt đường bê tông nhựa 60m với 4 làn xe, một trục đường chính của khu đô thị An Cựu city, kết nối với khu đô thị AnVân Dương, là tuyến đường lớn tại thành phố Huế.
So sánh sự chênh lệch giữa giá của giá Nhà nước và giá thị trường tại Thành phố Huế 2020-2022
4.3.1 Bảng giá đất ở theo quy định của Nhà nước tại Thành phố Huế giai đoạn 2020-2022
Căn cứ vào các quyết định số 80/2019/QĐ - UBND ban hành bảng giá đất trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế áp dụng trong thời gian 5 Năm (2020 - 2024), giá đất trên các tuyến đường được chọn để nghiên cứu tại phường An Đông trong giai đoạn 2020 – 2022 được tổng hợp và thể hiện tại bảng 4.2.
Bảng 4.2 Giá đất theo quy định của nhà nước tại phường An Đông giai đoạn 2020 – 2022
Trường Chinh Nguyễn Duy Trinh 3B
Nguyễn Duy Trinh Địa giới hành chính Huế - Hương Thủy (đường quy hoạch mới)
3 Võ Nguyên Khu An Cựu City Tỉnh 3B 1 15
(Nguồn: UBND tỉnh Thừa Thiên Huế năm 2020, 2021, 2022)
Qua bảng 4.2 cho thấy, giá cao nhất là vị trí 1 đường Trường Chinh trục đường Bà Triệu- Lê Minh với giá 31 triệu đồng/ m² Giá thấp nhất là vị trí 4 đường Hoàng Quốc Việt trục đường Nguyễn Duy Trinh- Tôn Thất Cảnh với giá 1.92 triệu đồng/ m.
4.3.2 Giá đất theo quy định của Nhà nước trên địa bàn phường Xuân Phú
Căn cứ vào các quyết định số 80/2019/QĐ - UBND ban hành bảng giá đất trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế áp dụng trong thời gian 5 Năm (2020 - 2024), giá đất trên các tuyến đường được chọn để nghiên cứu tại phường Xuân Phú trong giai đoạn 2020 – 2022 được tổng hợp và thể hiện tại bảng 4.3 như sau:
Bảng 4.3 Giá đất theo quy định của nhà nước tại phường Xuân Phú giai đoạn 2020 – 2022
TT Đường Trục đường Loại đường Vị trí Năm (2020-2024)
1 Hà Huy Tập Dương Văn An
Bà Triệu Giáp sông Phát La
Ngã tư Tôn Đức Thắng
(Nguồn: UBND tỉnh Thừa Thiên Huế năm 2020, 2021, 2022)
Qua bảng 4.3 cho thấy, giá cao nhất là vị trí 1 đường Tố Hữu trục đường Ngã Tư Tôn Đức Thắng- Bà Triệu với giá 31 triệu đồng/ m² Giá thấp nhất là vị trí 4 3,6 31 triệu đồng/ m² của các đường Hà Huy Tập trục đường Dương Văn An- Trường Chinh, Tố Hữu trục đường Tố hữu- đến hết đường, Tố Hữu trục đường Giáp Sông Phát La-Thủy Dương-Thuận An
4.3.3 Giá đất ở trên thị trường tại phường An Đông giai đoạn 2020 - 2022
Qua quá trình điều tra và khảo sát trên thị trường phường An Đông, giá đất trên thị trường thuộc địa bàn phường trong giai đoạn 2020 - 2022 được tổng hợp và thể hiện tại bảng 4.4 như sau:
Bảng 4.4 Giá đất ở trên thị trường tại phường An Đông giai đoạn 2020 – 2022
Tên đường Trục đường Loại đường Vị trí Năm
Lê Minh Hoàng Quốc Việt
Nguyễn Duy Trinh Tôn Thất Cảnh 4C
Nguyễn Duy Trinh Địa giới hành chính Huế- Hương Thủy ( đường quy hoạch mới)
Khu An Cựu City Tỉnh lộ 10A 3B
(Nguồn: Tổng hợp từ điều tra thị trường)
Qua bảng 4.4 cho thấy, giá đất ở theo giá thị trường trên địa bàn phường An Đông giai đoạn 2020-2022 này có mức giá cao nhất là vị trí 1 đường Trường Chinh trục đường Bà Triệu-Lê Minh vào năm 2022 với mức giá là 81.79 triệu đồng/m² Mức giá thị trường cao thứ 2 ở khu vực này nằm trên đường Hoàng Quốc Việt trục đường Trường Chinh-Nguyễn Duy Trinh với mức giá 75 triệu đồng/m² Mức giá thấp nhất là vị trí 4 đường Hoàng Quốc Việt trục đường Nguyễn Duy Trinh-Tôn Thất Cảnh với mức giá 4 triệu đồng/m² vào năm 2020.
4.3.4 Giá đất ở trên thị trường tại phường Xuân Phú giai đoạn 2020 - 2022
Qua quá trình điều tra và khảo sát trên thị trường phường Xuân Phú, giá đất trên thị trường thuộc địa bàn phường trong giai đoạn 2020 - 2022 được tổng hợp và thể hiện tại bảng 4.5 như sau:
Bảng 4.5 Giá đất ở trên thị trường tại phường Xuân Phú giai đoạn 2020 – 2022
Tên đường Trục đường Vị trí Năm
Ngã Tư Tôn Đức Thắng
(Nguồn: Tổng hợp từ điều tra thị trường)
Qua bảng 4.5 cho thấy, giá đất ở theo giá thị trường trên địa bàn phường Xuân Phú giai đoạn 2020-2022 này có mức giá cao nhất là vị trí 1 đường Tố Hữu trục đường: Ngã Tư Tôn Đức Thắng- Bà Triệu vào năm 2022 với mức giá là 80.5 triệu đồng/m² Mức giá thị trường cao thứ 2 ở khu vực này nằm trên đường Tố Hữu trục đường Giáp Sông Phát La- Thủy Dương-Thuận An với mức giá 77.5 triệu đồng/m² Mức giá thấp nhất là vị trí 4 đường Tố Hữu trục đường Giáp Sông Phát La- Thủy Dương-Thuận An với mức giá 8.5 triệu đồng/m² vào năm 2020.
4.3.5 So sánh giá đất ở do Nhà nước quy định với giá đất ở trên thị trường tại thành phố Huế giai đoạn 2020 – 2022
Bảng 4.6 Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất thị trường của đường
(Nguồn: Tổng hợp từ điều tra năm 2020-2022)
Qua bảng 4.6 cho thấy, giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường tại đường Trường Chinh trong năm 2020-2022 có tỷ lệ chênh lệch giá thị trường khá cao gấp 1.20 đến 4.74 lần giá nhà nước quy định Mức chênh lệch cao nhất tại vị trí 1 trên trục đường Lê Minh- Hoàng Quốc Việt 52.06 triệu đồng/m² vào năm 2022 Mức chênh lệch thấp nhất tại vị trí 4 trên trục đường Bà Triệu- Lê Minh là 1.56 triệu đồng/m² vào năm 2020.
4.3.5.2 Tuyến đường Hoàng Quốc Việt
Bảng 4.7 Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất thị trường tại đường Hoàng Quốc Việt năm 2020-2022
(Nguồn: Tổng hợp từ điều tra năm 2020-2022)
Qua bảng 4.7 cho thấy, giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất thị trường tại đường Hoàng Quốc Việt trong năm 2020-2022 có tỷ lệ chênh lệch giá thị trường cao gấp 2.08 đến 7.11 lần giá nhà nước quy định Mức chênh lệch cao nhất tại vị trí 1 trên trục đường Trường Chinh- Nguyễn Duy Trinh là 60 triệu đồng/m² vào năm 2020 Mức chênh lệch thấp nhất tại vị trí 4 trên trục đường Nguyễn Duy Trinh- Tôn Thất Cảnh là 2.08 triệu đồng/m² vào năm 2020.
4.3.5.3 Tuyến Đường Hà Huy Tập
Bảng 4.8 Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất thị trường tại đường Hà Huy Tập năm 2020-2022
(Nguồn: Tổng hợp từ điều tra năm 2020-2022)
Qua bảng 4.8 cho thấy, giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất thị trường tại đường Hà Huy Tập trong năm 2020-
2022 có tỷ lệ chênh lệch giá thị trường cao gấp 4.02 đến 5.96 lần giá nhà nước quy định Mức chênh lệch cao nhất tại vị trí 1 trên trục đường Dương Văn An- Trường Chinh là 55.8 triệu đồng/m² vào năm 2022 Mức chênh lệch thấp nhất tại vị trí 4 vào năm 2022.
Bảng 4.9 Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất thị trường tại đường Tố Hữu năm 2020- 2022
Giá thị trường Chênh lệch Tỷ lệ lần Giá thị trường Chênh lệch Tỷ lệ lần Giá thị trường Chênh lệch Tỷ lệ lần
Bà Triệu Giáp Sông Phát
Ngã Tư Tôn Đức Thắng
(Nguồn: Tổng hợp từ điều tra năm 2020-2022)
Qua bảng 4.9 cho thấy, giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất thị trường tại đường Tố Hữu trong năm 2020- 2022 có tỷ lệ chênh lệch giá thị trường khá cao gấp 1.94 đến 6.39 lần giá nhà nước quy định Mức chênh lệch cao nhất tại vị trí 1 trên trục đường Giáp Sông Phát La- Thủy Dương-Thuận An là 62.5 triệu đồng/m² vào năm 2022 Mức chênh lệch thấp nhất tại vị trí 4 trên trục đường Giáp Sông Phát La- Thủy Dương-Thuận An là 4.4 triệu đồng/m².
Bảng 4.10 Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất thị trường tại đường Võ Nguyên Giáp năm 2020-2022
(Nguồn: Tổng hợp từ điều tra 2020-2022)
Qua bảng 4.10 cho thấy, giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất thị trường tại đường Võ NGuyên Giáp trong năm2020- 2022 có tỷ lệ chênh lệch giá thị trường khá cao gấp 2.96 đến 5 lần giá nhà nước quy định Mức chênh lệch cao nhất tại vị trí 1 là 55.5 triệu đồng/m² vào năm 2022 Mức chênh lệch thấp nhất tại vị trí 4 là 9.9 triệu đồng/m² vào năm 2021.
Các yếu tố ảnh hưởng đến giá thị trường bất động sản tại Thành phố Huế
Là các nhóm nhân tố có ảnh hưởng đến giá đất bao gồm nhóm vị trí thửa đất, gần đường chính, gần các tiện ích cần thiết Tất cả các nhân tố này đều có tác động trực tiếp hoặc gián tiếp lên giá trị đất đai Vị trí được xét ở đây bao gồm vị trí về khu vực, vị trí của tuyến đường trong mối quan hệ tổng thể với các đường, phố khác trong cả thành phố, cuối cùng là vị trí trên cùng một tuyến đường đó.
* Yếu tố pháp lý, chính sách nhà nước
Là yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá trị đất và giao dịch mua bán đất. Pháp lý minh bạch, rõ ràng thì khả năng giao dịch thuận lợi và thanh khoản cao.
Tình trạng pháp lý của đất đai như Giấy cứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, mục đích sử dụng đất và mức thuế suất của thửa đất sẽ giúp thửa đất xác định được giá trị và dễ dàng thanh khoản, pháp lý rõ ràng và minh bạch trong hoạt động mua bán Mức thuế suất phải nộp theo quy định đối với thửa đất.
* Yếu tố cơ sở hạ tầng, dịch vụ bao gồm chất lượng các tuyến đường, loại đường phố, vỉa hè… số lượng của các công trình công cộng như trường học, chợ, bệnh viện, nhà văn hóa, khu vui chơi công trình cung cấp các dịch vụ dân sinh điện, nước, viễn thông Đây là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp tới chất lượng cuộc sống của người dân ở khu vực xung quanh.
* Yếu tố đặc điểm của thửa đất bao gồm diện tích, độ rộng mặt tiền, độ sâu của thửa đất, hình thể, hướng đất Đây là các đặc điểm tự nhiên của thửa đất nói chung trong cả nước Chúng có ảnh hưởng rất lớn đến tâm lý lựa chọn của người mua bất kể mục đích sử dụng chỉ để ở hay dùng để kinh doanh.
Là mức thu nhập hay giá trị của bất động sản mang lại có ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản đó, nếu thu nhập từ bất động sản đó cao thì giá trị chuyển nhượng tăng theo Ngoài ra còn phụ thuộc vào thu nhập bình quân, lãi suất ngân hàng, biến động vật giá và khả năng sinh lợi của bất động sản.
Đề xuất một số giải pháp nhằm kiểm soát giá đất ở trên địa bàn thành phố Huế
Nhằm thực hiện tốt nhiệm vụ quản lý thị trường quyền sử dụng đất đảm bảo được sự cân bằng giữa giá đất thị trường và giá đất nhà nước quy định, tránh được hiện tượng khiếu kiện trong dân kéo dài, đảm bảo việc thu hồi đất, giao đất để thực hiện các dự án nhanh gọn cần phải thực hiện một số những giải pháp sau:
* Đối với UBND thành phố Huế
- Thực hiện việc xác định, phê duyệt giá đất cụ thể theo đúng quy định do Ủy ban nhân dân tỉnh ủy quyền ban hành và các quy định pháp luật khác có liên quan.
- Tăng cường công tác quản lý giá đất trên địa bàn, đảm bảo giá đất cụ thể khi được xác định và phê duyệt phản ánh đúng tình hình giá đất tại địa phương, làm thông tin cơ sở cho việc xây dựng và điều chỉnh bảng giá đất khảo sát ngăn chặn việc đẩy giá đất lên cao bất hợp lý.
- Tăng cường quản lý, thực hiện nghiêm các quy định về trình tự thủ tục thẩm định nhu cầu sử dụng đất và chuyển mục đích sử dụng đất từ đất khác sang đất ở.
* Đối với Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Thừa Thiên Huế
- Tăng cường công tác kiểm tra, giám sát việc thực hiện xác định giá đất cụ thể trên địa bàn tỉnh Tham mưu UBND tỉnh chỉ đạo việc phối hợp và làm rõ trách nhiệm giữa các cơ quan định giá đất, Hội đồng thẩm định giá đất, bảng giá đất tỉnh để tổ chức thực hiện tốt việc quản lý, xác định giá đất cụ thể bảo đảm chất lượng và thời gian yêu cầu.
- Thường xuyên chủ trì phối hợp với các sở, ngành liên quan và Ủy ban nhân dân cấp huyện, để tổng hợp, giải quyết các khó khăn, vướng mắc trong công tác định giá đất, hoặc báo cáo đề xuất Ủy ban nhân dân tỉnh, các bộ, ngành Trung ương xử lý đối với các trường hợp vượt thẩm quyền.
- Chủ động phối hợp với các sở, ngành có liên quan và các địa phương xây dựng bảng giá đất, bảng giá đất điều chỉnh, phối hợp và hướng dẫn Ủy ban nhân dân cấp huyện, thực hiện việc xác định giá đất cụ thể theo quy định, đề xuất giải quyết các vướng mắc trong việc xác định giá đất cụ thể theo thẩm quyền.
- Kiểm tra, hướng dẫn cho các địa phương trong công tác xác định giá đất cụ thể, đặc biệt khi xây dựng các phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng để thu hồi đất.
- Có trách nhiệm kiểm soát và chịu trách nhiệm trước UBND tỉnh về tình hình biến động giá đất trên địa bàn Có kế hoạch chủ động điều tiết quỹ đất ra thị trường thông qua việc tạo quỹ đất sạch để đấu giá sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
* Đối với Sở Tài chính tỉnh Thừa Thiên Huế
- Thực hiện tốt nhiệm vụ là cơ quan thường trực Hội đồng thẩm định giá đất, bảng giá đất tỉnh, tăng cường công tác kiểm soát hồ sơ xây dựng giá đất, đảm bảo nguyên tắc xác định giá đất theo quy định.
- Phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường để kiểm soát tình hình biến động giá đất trên địa bàn, kịp thời xử lý theo thẩm quyền và đề xuất các giải pháp để xử lý các biến động bất hợp lý.
- Chủ động phối hợp với các sở, ngành có liên quan và các địa phương xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm, tăng hệ số điều chỉnh giá đất, phối hợp và hướng dẫn Ủy ban nhân dân cấp huyện, Ban quản lý khu kinh tế, khu công nghiệp tỉnh thực hiện việc xác định hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm, tăng hệ số điều chỉnh giá đất, đề xuất giải quyết các vướng mắc trong việc xác định hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm, tăng hệ số điều chỉnh giá đất theo thẩm quyền báo cáo Ủy ban nhân dân tỉnh làm cơ sở tổ chức thực hiện.
LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
Kết luận
Qua quá trình tìm hiểu và thực hiện đề tài “Đánh giá sự chênh lệch giữa giá nhà nước và giá thị trường tại một số tuyến đường tại thành phố Huế”' Đề tài rút ra một số kết luận sau:
- Thành phố Huế có điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội phù hợp để phát triển theo hướng dịch vụ và du lịch Dân cư phát triển cùng thị trường bất động sản tăng trưởng mạnh với nhiều dự án đầu tư có quy mô lớn, dân cư phát triển dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ở cũng tăng theo, tình hình sử dụng đất trên địa bàn thành phố Huế luôn có biến động và tăng giao dịch về chuyển nhượng đất đai.
- Giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường cao hơn so với giá đất do UBND tỉnh quy định Tương ứng với các tuyến đường và các vị trí thửa đất khác nhau sẽ có các mức giá đất khác nhau Giá đất tại các vị trí thuộc trung tâm thành phố, bám mặt đường chính, các vị trí có điều kiện thuận lợi về cơ sở hạ tầng, kinh doanh buôn bán, dân cư tập trung đông đúc sẽ có mức giá giao dịch thực tế cao và chênh lệch lớn với giá đất do Nhà nước quy định.
- Qua kết quả điều tra về giá đất trên địa bàn thành phố Huế cho thấy: Trường Chinh, Hoàng Quốc Việt, Hà Huy Tập, Tố Hữu, Võ Nguyên Giáp, trong giai đoạn 2020 - 2022, giá cao nhất tại vị trí 1 trên đường Trường Chinh trục đường Bà Triệu- Lê Minh là 81.790.000 đồng/m 2 năm 2022 Giá cao thứ hai là vị trí 1 đường Tố Hữu trục đường Ngã tư Tôn Đức Thắng- Bà Triệu là 80.500.000 đồng/m 2 năm 2022.
- Qua kết quả điều tra về giá đất trên địa bàn thành phố Huế cho thấy: Trên
05 tuyến đường nêu ra, trong giai đoạn 2020 - 2022, thấp nhất tại vị trí 4 trên đường Hoàng Quốc Việt trục đường Nguyễn Duy Trinh- Tôn Thất Cảnh là 4.000.000 đồng/ m 2 năm 2020 Giá thấp thứ hai là vị trí 4 đường Hoàng Quốc Việt trục đường Nguyễn Duy Trinh- Tôn Thất Cảnh là 5.500.000 đồng/ m 2
- Sự chênh lệch giá đất Nhà nước và giá đất thị trường ở 05 tuyến đường đại diện Trường Chinh, Hoàng Quốc Việt, Hà Huy Tập, Tố Hữu, Võ Nguyên Giáp trung bình 1.20 đến 7.11 đây là mức chênh lệch khá cao đối với thành phố Huế nhưng lại khá trung bình so với mức chênh lệch của cả nước.
- Các yếu tố ảnh hưởng đến giá thị trường của thành phố huế:
+ Yếu tố pháp lý, chính sách nhà nước
+ Yếu tố cơ sở hạ tầng, dịch vụ bao gồm chất lượng các tuyến đường, loại đường phố, vỉa hè… số lượng của các công trình công cộng như trường học, chợ, bệnh viện, nhà văn hóa, khu vui chơi công trình cung cấp các dịch vụ dân sinh điện, nước, viễn thông
+ Yếu tố đặc điểm của thửa đất bao gồm diện tích, độ rộng mặt tiền, độ sâu của thửa đất, hình thể, hướng đất
Kiến nghị
- UBND tỉnh Thừa Thiên Huế cần xây dựng bảng giá đất sát hơn, phù hợp hơn với giá đất trên thị trường, cập nhật thông tin biến động giá đất, điều chỉnh giá đất theo định kỳ và theo nhu cầu thực tế của thị trường
- Thường xuyên tập huấn và đào tạo đội ngũ cán bộ có chuyên trách về định giá đất, có chuyên môn sâu, có kiến thức tổng hợp nhiều lĩnh vực hoạt động kinh tế xã hội để công tác định giá đất đạt hiệu quả.
- Đầu tư cơ sở hạ tầng kỹ thuật, tăng cường trang thiết bị hỗ trợ, ứng dụng khoa học kỹ thuật để phục vụ công tác định giá đất.
PHẦN 6 TÀI LIỆU THAM KHẢO
- Hội đồng Bộ trưởng ra quyết định số 345/ HĐBT về việc điều chỉnh lại các địa giới hành chính của tỉnh Thừa Thiên Huế
- Bộ Tài nguyên và Môi trường (2014) Thông tư số 36/2014/TT - BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ tài nguyên và môi trường về việc quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
- Chính Phủ (2007), Nghị định số 123/2007/NĐ - CP, 2007 Phương pháp so sánh trực tiếp giá đất Việt Nam.
- Chính Phủ (2007), Nghị định số 123/2007/NĐ - CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ -
CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ.
- Chính Phủ (2014), Nghị định số 44/2014/NĐ - CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất.
- Nguyễn Thế Huấn (2009), Giáo trình Định giá đất và Bất Động Sản khác, Nxb Nông Nghiệp Hà Nội.
- Trịnh Hữu Liên, Hoàng Văn Hùng (2013), Xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ quản lý đất đai và định giá đất, NXB Nông Nghiệp, Hà Nội.
- UBND tỉnh Thừa Thiên Huế (2020), Quyết định số 04/2020/QĐ - UBND quy định hệ số điều chỉnh giá đất năm 2020 áp dụng trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế.
- UBND tỉnh Thừa Thiên Huế (2020), Quyết định số 67/2020/QĐ - UBND quy định về hiệu số điều chỉnh giá đất năm 2021 áp dụng trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế.
- Ủy ban Thường vụ Quốc hội Nghị quyết số 1264/NQ - UBTVQH14
- Bảng giá các loại đất định kỳ 05 năm (2020-2024) trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế
- Bổ sung một số điều tại Bảng giá các loại đất định kỳ 05 năm (2020-2024) trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế
PHẦN 7 PHỤ LỤC PHIẾU KHẢO SÁT DÀNH CHO KHÁCH HÀNG
- Tổng thu nhập hàng tháng của gia đình (nếu có thể cung cấp):…………
II.Thông tin câu hỏi
1 Anh/ Chị mua nhà hay mua đất?
2 Anh/ Chị mua để ở hay đầu tư?
3 Anh/ Chị có mua BĐS tại Thành phố Huế vào giai đoạn 2020-2022 hay không?
* Nếu có mua BĐS tại Thành phố Huế vào giai đoạn 2020-2022, Anh/ Chị vui lòng cho biết đã mua vào tháng năm nào?
4 BĐS của Anh/Chị có đặc điểm là: a Diện tích:
Mặt tiền Kiệt/hẻm c Giá giao dịch BĐS vào thời điểm Anh/Chị mua là bao nhiêu :……… / m² d Hình thức thanh toán:
5 Thời điểm mua BĐS Anh/Chị có quan tâm đến diễn biến thị trường BĐS tại
6 Thời điểm mua BĐS Anh/Chị có tham khảo đến bảng giá đất Tỉnh Thừa Thiên Huế hay không?
7 Anh/Chị có nhận xét gì về sự chênh lệch giữa giá cả giữa bảng giá đất nhà nước và bảng giá đất của thị trường?
Xin cảm ơn Anh/Chị.
Tp Huế, ngày…….tháng……năm 2023
PHIẾU ĐIỀU TRA PHỎNG VẤN DÀNH CHO NHÂN VIÊN
CÔNG TY BĐS AN LAND
- Tổng thu nhập hàng tháng(nếu có thể cung cấp):……… ….
II Thông tin câu hỏi
1 Anh/Chị đã làm việc trong lĩnh vực BĐS từ lúc nào?
2 Trung bình một tháng Anh/Chị thực hiện được bao nhiêu giao dịch thành công?
3 Khi tư vấn cho khách hàng có nhu cầu mua BĐS tại Tp Huế Anh/Chị có quan tâm đến sự chênh lệch giá giữa bảng giá nhà nước và giá trung bình của thị trường này hay không?
4 Khách hàng (cả người kí gửi và người có nhu cầu mua) có quan tâm đến sự chênh lệch về giá nhà nước và giá trung bình của thị trường BĐS khi làm việc với Anh/Chị hay không?