TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
Cở sở lý luận của các vấn đề nghiên cứu
Theo Khoản 1 Điều 144 Luật đất đai năm 2013 của Quốc hội quy định: Đất ở tại đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Đất ở tại đô thị phải bố trí đồng bộ với đất sử dụng cho mục đích xây dựng các công trình công cộng, công trình sự nghiệp, bảo đảm vệ sinh môi trường và cảnh quan đô thị hiện đại. Đất ở đô thị mang một số đặc trưng cơ bản như là: Là loại đất có nguồn gốc tự nhiên, hoặc đất nông lâm nghiệp chuyển đổi mục đích sử dụng sau khi có quy hoạch hoặc dự án đầu tư Sự chuyển đổi mục đích sử dụng và dự án đầu tư phải được UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cho phép Từng lô đất, từng khu đất trong đô thị có vị trí cố định Mỗi vị trí có đặc điểm riêng, đặc thù riêng không giống với bất kỳ vị trí nào Nó vừa là tư liệu sinh hoạt vừa là tư liệu sản xuất Trong vai trò là tư liệu sinh hoạt, nó dùng cho xây dựng nhà ở, các công trình công cộng Là tư liệu sản xuất, đất đô thị căn cứ vào mục đích kinh doanh cuối cùng để xác định không gian đất cần dùng [9].
2.1.1.2 Đất ở nông thôn Đất ở là đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống như: đất vườn, ao gắn liền với nhà ở trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư (kể cả trường hợp vườn, ao gắn liền với nhà ở riêng lẻ) đã được công nhận là đất ở Đất ở bao gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị Trường hợp đất ở có kết hợp sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp (kể cả nhà chung cư có mục đích hỗn hợp) thì ngoài việc thống kê theo mục đích đất ở phải thống kê cả mục đích phụ là đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp. Đất ở tại nông thôn là đất ở thuộc phạm vi địa giới hành chính các xã, trừ đất ở tại các khu đô thị mới đã thực hiện theo quy hoạch phát triển các quận, thành phố, thị xã, thị trấn nhưng hiện tại thuộc xã quản lý.
Căn cứ theo quy định tại Điều 143 luật đất đai năm 2013 quy định về đất ở nông thôn, cụ thể như sau:
2 Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương.
3 Việc phân bổ đất ở tại nông thôn trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải đồng bộ với quy hoạch các công trình công cộng, công trình sự nghiệp bảo đảm thuận tiện cho sản xuất, đời sống của nhân dân, vệ sinh môi trường và theo hướng hiện đại hóa nông thôn.
4 Nhà nước có chính sách tạo điều kiện cho những người sống ở nông thôn có chỗ ở trên cơ sở tận dụng đất trong những khu dân cư sẵn có, hạn chế việc mở rộng khu dân cư trên đất nông nghiệp" [10].
Thị trường nhà đất là thị trường các yếu tố nhà và đất hợp thành Theo nghĩa hẹp, thị trường nhà đất gồm thị trường các yếu tố nhà và đất ở, vườn tược, khuôn viên gắn liền với nhà Theo nghĩa rộng, thị trường nhà đất bao gồm đất ở, vườn tược và khuôn viên gắn liền với nhà và đất để sử dụng cho các mục đích khác
Thị trường bất động sản (BĐS) là thị trường của hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyển sử dụng BĐS theo quy luật của thị trường có sự quản lý của Nhà nước
Có ý kiến cho rằng thị trường BĐS và thị trường nhà đất là một bởi vì tài sản là nhà, công trình xây dựng phải gắn với đất đai mới trở thành BĐS được.
Do đó đất đai bản thân nó là BĐS đồng thời là yếu tố đầu tiên của bất kỳ BĐS nào khác Tuy nhiên, trên thực tế, thị trường đất đai chỉ là một bộ phận của thị trường BĐS và hàng hoá đất đai chỉ là một bộ phận của hàng hoá BĐS [8].
2.1.2.2 Đặc điểm a Không có thị trường trung tâm
Thị trường nhà đất chưa hình thành được thị trường trung tâm mà tại đó người mua và người bán có thể trực tiếp gặp nhau và tác động qua lại lẫn nhau. Gần như tất cả các giao dịch được thực hiện chủ yếu thông qua trung gian là các tổ chức kinh doanh nhà đất, qua báo chí hoặc thông qua các cá nhân môi giới.
Do không có thị trường trung tâm nên các thông tin về thị trường khó thu thập và có độ tin cậy thấp tạo nên tính thiếu hiệu quả cho thị trường này [8] b Thị trường nhà đất mang tính khu vực và địa phuơng sâu sắc
Nhà đất có đặc điểm là không thể di dời được, gắn liền với các điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội của từng vùng, từng khu vực Do đó, cung và cầu nhà đất ở các vùng, các khu vực rất phong phú và đa dạng, từ số lượng, kiểu cách, mẫu mã, chất lượng đến quy mô và trình độ phát triển Mặt khác, nhà đất còn có đặc điểm là phụ thuộc vào tâm lý, tập quán, thị hiếu nên mỗi vùng, mỗi khu vực cùng có những đặc trưng riêng về cung và cầu nhà đất [8] c Thị trường nhà đất thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản Đặc trưng này do đặc điểm của đất đai quy định Đặc điểm của đất đai là không hao mòn hay không mất đi và người có quyền sở hữu hay có quyền sử dụng đất đai không sử dụng đất đai như các hàng hóa khác Điều mà họ mong muốn là các quyền hay các lợi ích do đất đai mang lại Do đó, khi xem xét giá cả đất đai, không thể xác định giá trị của nó như xác định giá trị của các hàng hóa thông thường mà phải xác định dựa trên khả năng sinh lợi của đất đai và khả năng sinh lợi của vốn đầu tư vào đất đai [8] d Thị trường nhà đất là thị trường không hoàn hảo
Các thông tin về hàng hóa BĐS và thị trường nhà đất không đầy đủ và phổ biến rộng rãi như các loại hàng hóa khác Nó dẫn tới việc giá cả nhà đất không hoàn toàn là giá cả cạnh tranh hoàn hảo, người bán có lợi thế độc quyền, nhờ đó có thể thu lợi cao Khi giá cả biến động tăng, tính độc quyền của người cung cũng tăng thêm làm giá cả nhà đất sẽ được đẩy lên cao tạo nên những cơn sốt về giá Thị trường BĐS càng sôi động, càng dễ tạo nên các cơn sốt giá [8] e Thị trường nhà đất chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật
Nhà đất là loại tài sản có giá trị lớn, nên việc quản lý của Nhà nước đối với chúng bằng pháp luật là cơ sở để bảm đảm an toàn cho các giao dịch Mọi BĐS đều được Nhà nước quản lý như đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng, cũng như các biến động của chúng Mọi giao dịch nhà đất phải có sự giám sát của Nhà nước, đặc biệt trong khâu đăng ký pháp lý Sự tham gia của Nhà nước vào thị 5 trường nhà đất thông qua yếu tố pháp luật sẽ làm cho thị trường ổn định hơn và an toàn hơn [8].
Theo Khoản 19 Điều 3 Luật Đất Đai 2013 quy định: Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất
Khoản 3 Điều 3 Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất: Giá đất phổ biến trên thị trường là mức giá xuất hiện với tần suất nhiều nhất trong các giao dịch đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất xác định từ chi phí, thu nhập của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định
Cở sở thực tiễn vấn đề nghiên cứu
2.2.1 Thực tiễn công tác định giá đất trên thế giới Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định Định giá là một nghệ thuật và khoa học xác định giá trị tài sản cho một mục đích nhất định trong một thời điểm xác định, tùy theo những quy định của hệ thống luật pháp mà mỗi nước lại có quy định cụ thể về định giá đất [8].
2.2.1.1 Định giá đất ở Trung Quốc
Với sự tương đồng về chế độ chính trị và những quy định của pháp luật, Trung Quốc đã có đạt được những thành công đáng kể trong công tác định giá đất Vấn đề định giá BĐS được Nhà nước quan tâm và đầu tư từ đầu những năm
1990 Tháng 8/1992, trung tâm tư vấn và định giá về BĐS được thành lập. Trung tâm này nằm trong cục đất đai, làm nhiệm vụ định giá đến từng thửa đất, tư vấn pháp lý, buôn bán nhà đất, dịch vụ thông tin thị trường, nghiên cứu tình hình thị trường Ngoài cơ quan trung ương thì các tỉnh, vùng đều có cơ quan định giá đất Mục đích chủ yếu của công tác định giá bao gồm hỗ trợ người mua, người bán xem xét quyết định giá trong chuyển nhượng quyền sở hữu; tính giá trị của tài sản mang thế chấp, cung cấp cho nhà đầu tư cơ sở hợp lý để mua thế chấp BĐS trong lĩnh vực tài chính tín dụng tính giá thị trường của tài sản để thực hiện đền bù, tính thuế [8]
Cũng như ở nước ta, Singapore cũng có Luật kinh doanh BĐS Giá đất được xác định tới từng thửa đất, đất đai là BĐS kể cả đất trống Hệ thống cơ quan định giá Nhà nước về BĐS được tổ chức tại cấp Trung ương gồm hai cơ quan là văn phòng đất đai thuộc Bộ tư pháp và văn phòng định giá BĐS thuộc cơ quan thuế - Bộ Tài chính [8]
2.2.1.3 Định giá đất ở Thụy Điển
Các phương pháp xác định giá đất ở nước ta vận dụng các phương pháp xác định giá đất của hai nước Thụy Điển và ustralia Tại Thụy Điển, giá đất trên thị trường là giá có khả năng xảy ra nhiều nhất, được xác định trên cơ sở người mua mua được thông tin tốt nhất về tài sản cần mua và người bán bán được thông tin tốt nhất về tài sản cần bán Giá trị định giá mà tổ chức định giá đưa ra phải đạt 75% giá trị thị trường Định giá phải chỉ ra được BĐS có khả năng đóng thuế hay không và cũng phải chỉ ra được BĐS nào sẽ quyết định việc đóng thuế Giá trị xác định phải khách quan ngoại trừ những nguyên tắc về sử dụng đất đã tuyên bố trong hợp đồng cho thuê Những BĐS mà không có khả năng đóng thuế thì không cần định giá Định giá BĐS 11 được tiến hành theo dựa trên nhiều nguyên tắc, trong đó có nguyên tắc so sánh [8]
Giá đất thị trường tại ustralia tương đối ổn định, giá đất biến động trên cơ sở có sự kế thừa, tức là dựa trên giá của những tài sản tương tự đã bán trên thị trường Cơ quan định giá đất được thành lập từ năm 1971 trực thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường Cơ quan này chịu trách nhiệm trước Chính phủ về việc định giá BĐS để phục vụ cho việc quản lý theo luật định Hoạt động định giá đất được thực hiện khoa học và thống nhất trên toàn bộ lãnh thổ Giá trị của BĐS được sử dụng làm cơ sở tính thuế và các khoản thu khác Mặt khác, giá trị định giá còn giúp người dân xác định giá cả chuyển nhượng trên thị trường Do vậy, mọi giao dịch được thực hiện thông qua cơ quan định giá Chức năng của cơ quan định giá đất ở nước này cũng đồng thời giúp việc cho Chính phủ và hỗ trợ dịch vụ cho người dân Giá đất ở nước này cũng đồng thời giúp việc cho Chính phủ và hỗ trợ dịch vụ cho người dân [8].
2.2.2 Thực tiễn công tác định giá đất tại Việt Nam Ở Việt Nam, hoạt động định giá đất đã có từ lâu nhưng chưa phát triển do sự chi phối bới cơ chế kinh tế tập trung thông qua các công tác kế hoạch hóa về giá các loại sản phẩm thuộc tất cả các khu vựa sản xuất của nền kinh tế, hoạt động định giá chủ yếu là thụ động Chỉ từ năm 1993 trở lại đây, khi nền kinh tế từng bước chuyển sang cơ chế thị trường thì hoạt động định giá đất mới bước đầu được sắp xếp và vận hành theo đúng vai trò và chức năng của nó.
Luật đất đai 1993 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao đất cho tổ chức, cá nhân, hộ gia đình sử dụng ổn định lâu dài theo quy hoạch và kế hoạch Với đặc trưng đó, định giá đất tại Việt Nam là sự ước tính về giá trị quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đất đã được xác định, tại một thời điểm xác định.
Luật đất đai 2003 ra đời với một số điểm liên quan đến giá đất được sửa đổi bổ sung Cụ thể đó là về nguyên tác định giá đất, khung giá các loại đất, bảng giá các loại đất cụ thể, tư vấn giá đất, quyền và trách nhiệm của các tổ chức tư vấn giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất Theo đó, cùng một thời điểm các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi như nhau thì có mức giá như nhau Khung giá đất được ban hành 05 năm một lần đối với từng loại đất theo vùng Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp UBND cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp có trách nhiệm thông qua bảng giá đất trước khi ban hành Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần, khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất hoặc giá đất thị trường có biến động thì điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp.
Ngày 29 tháng 11 năm 2013, tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội Khóa XIII đã thông qua Luật đất đai năm 2013 Luật đất đai năm 2013 có 14 chương với 212 điều, tăng 07 chương và 66 điều so với Luật đất đai năm 2003 Cụ thể Luật Đất đai 2013 quy định rõ nguyên tắc định giá đất phải theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá, theo thời hạn sử dụng đất; bổ sung quy định về cơ quan xây dựng, cơ quan thẩm định giá đất, vị trí của tư vấn giá đất trong việc xác định giá đất, thẩm định giá đất và việc thuê tư vấn để xác định giá đất cụ thể Luật quy định khung giá đất do Chính phủ ban hành, định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng; bỏ quy định việc công bố bảng giá đất vào ngày 01/01 hàng năm, thay vào đó, bảng giá đất được xây dựng định kỳ 5 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01/01 của năm đầu kỳ Bảng giá đất chỉ áp dụng đối với một số trường hợp thay cho việc áp dụng cho tất cả các mục đích như quy định hiện hành [12].
Một số công trình nghiên cứu có liên quan
Luận văn thạc sĩ: “Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội”, của Nguyễn Viết Tuyến, trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội, năm 2011 Luận văn đi vào so sánh giá đất thực tế với giá đất nhà nước trên thị trường và nghiên cứu những yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội Kết luận là đề tài đã cho thấy sự thay đổi giữa giá đất ở theo quy định của UBND với giá đất ở thị trường giai đoạn 2005 – 2010; đánh giá sự ảnh hưởng chung của các yếu tố đến giá đất ở tại địa bàn nghiên cứu Tuy nhiên, đề tài chưa có sự đa dạng về giá đất ở khi điều tra khi điều tra giá đất ở các khu vực nghiên cứu mà chỉ tập trung vào điều tra giá đất từ 26 – 40 triệu đồng/m 2 Điểm mới của đề tài là đã cho thấy được mức độ chênh lệch giá chuyển nhượng trung bình giữa các vị trí của tuyến đường, phố và tùy theo các loại đường phố mà các yếu tố chi phối đến giá đất có vai trò khác nhau [5] Đề tài: “Nghiên cứu sự biến động và một số yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở trên địa bàn phường Nguyễn Trãi, thành phố Hà Giang, tỉnh Hà Giang giai đoạn 2012 – 2014”, của Nguyễn Trọng Đạt, trường Đại học Nông lâm Thái
Nguyên, năm 2015 Tác giả tập trung vào tìm hiểu giá đất ở thực tế với giá đất do nhà nước quy định và nghiên cứu những yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn phường Nguyễn Trãi như yếu tố biến động dân số, vị trí, chiều rộng mặt tiền, … Kết luận là đề tài cho thấy được tình hình sử dụng đất ở và sự biến động đất ở thị trường; đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn phường Nguyễn Trãi giai đoạn 2012 – 2014 Bên cạnh đó, đề tài chưa làm rõ mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ở tại địa bàn phường Điểm mới ở đây là đề tài đã đưa ra được đánh giá cho sự biến động giá đất ở tại phường Nguyễn Trãi giai đoạn 2012 – 2014 và đề xuất một số giải pháp tăng cường quản lý giá đất ở trên địa bàn phường Nguyễn Trãi, thành phố Hà Giang [4].
Luận văn thạc sĩ: “Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn tỉnh Biên Hòa, thành phố Đồng Nai”, của Đỗ Đình Ngoan, trường Đại học
Nông Lâm Huế, năm 2017 Luận văn đi sâu vào nghiên cứu giá đất ở một số tuyến đường đại diện trên địa bàn thành bàn thành phố Biên Hòa gồm giá đất quy định của UBND tỉnh và giá đất thị trường và nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại khu vực Kết luận là đề tài đã cho thấy được giá đất quy định của UBND tỉnh trên địa bàn thành phố Biên Hòa tương đối ổn định qua các năm còn giá đất thị trường biến động tăng thì đã có sự điều chỉnh; xác định được mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất tại địa bàn Tuy nhiên, đề tài chỉ mới đánh giá được sự tương quan giữa giá đất với các yếu tố độ rộng hẻm, khoảng cách đến đường phố chính, kích thước mặt tiền, … chưa đi sâu vào làm rõ các yếu tố khác như pháp lý, cơ sở hạ tầng, môi trường, … mà đề tài đã đặt ra trước đó Điểm mới của đề tài là đã đưa ra được nguyên nhân của sự chênh lệch giá giữa các tuyến đường với nhau và mối tương quan giữa giá đất với các yếu tố, đồng thời đề xuất giải pháp nhằm nâng cao chất lượng trong việc xây dựng bảng giá đất và xác định giá đất cụ thể đối với địa bàn thành phố Biên Hòa [3].
Các nghiên cứu trên cho thấy được các đề tài đều đi sâu vào phân tích,đánh giá sự thay đổi hay mức chênh lệch giữa mức giá thị trường với giá đất quy định qua các năm Đồng thời, nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại khu vực nghiên cứu của đề tài Qua đó đề xuất các giải pháp nhằm giúp Nhà nước quản lý giá đất tốt hơn và nâng cao việc xây dựng bảng giá đất được hoàn thiện.
ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Đối tượng nghiên cứu
- Giá đất ở trên địa bàn huyện Phong Điền.
- Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất huyện Phong Điền.
Phạm vi nghiên cứu
*Phạm vi về thời gian:
- Đề tài được tiến hành từ: 01/2023 đến 04/2023.
- Các thông tin về giá đất được thu thập trong gian đoạn từ 2018-2022.
*Phạm vi về không gian: Nghiên cứu được thực hiện trên địa bàn 16 đơn vị hành chính cấp xã thuộc huyện Phong Điền.
- Khu vực trung tâm (thị trấn Phong Điền) là khu vực được coi là có điều kiện phát triển nhất.
- Khu vực ven huyện gồm 15 xã (Điền Hải, Điền Hòa, Điền Hương, ĐiềnLộc, Điền Môn, Phong An, Phong Bình, Phong Chương, Phong Hải, PhongHiền, Phong Hòa, Phong Mỹ, Phong Sơn, Phong Thu, Phong Xuân) có điều kiện kinh tế thấp hơn khu vực trung tâm.
Nội dung nghiên cứu
- Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội huyện Phong Điền.
- Tình hình quản lý đất đai và hiện trạng sử dụng đất ở huyện Phong Điền
- Tình hình giá đất ở tại huyện Phong Điền.
- Đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ở tại huyện Phong Điền.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm tăng cường trong công tác quản lý nhà nước về giá đất ở trên địa bàn huyện Phong Điền
Phương pháp nghiên cứu
3.4.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp
- Điều tra thu thập các thông tin, các tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên,
H6 thực trạng phát triển kinh tế, hiện trạng sử dụng đất đến năm 2022.
- Thu thập các văn bản về chính sách đất đai, chính sách quản lý và sử dụng đất giai đoạn 2018-2022 của Thừa Thiên Huế nói chung, huyện Phong Điền nói riêng; các báo cáo liên quan đến công tác cấp giấy của địa phương.
3.4.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp
- Dùng bộ câu hỏi để khảo sát mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ở nhằm xác định yếu tố nào được người dân quan tâm nhất khi mua đất, đồng thời so sánh sự chênh lệch giữa giá đất ở theo quy định của UBND tỉnh và giá đất ở thực tế trên thị trường tại địa bàn huyện Phong Điền và đến tại thực địa gặp trực tiếp hộ gia đình để điều tra bằng mẫu phiếu khảo sát đã được thiết kế sẵn
- Phương pháp phỏng vấn bảng hỏi: đối tượng phỏng vấn là người dân trên địa bàn thành phố Huế Đề tài đã tiến hành thu thập thông tin bằng cách thiết kế bảng hỏi từ các biến quan sát của các biến độc lập.
Mô hình nghiên cứu đề nghị của đề tài được thể hiện tại hình 3.1
Mô hình trên là giả thuyết về sự ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ở. Các yếu tố này đều có quan hệ tương đối với giá đất ở.
- H1: Vị trí của thửa đất càng đẹp, càng đáp ứng được nhu cầu của người dân thì mức độ ảnh hưởng đến giá đất ở được người dân đánh giá càng cao.
- H2: Hình thể và địa hình của thửa đất càng đẹp thì mức độ ảnh hưởng đến
Môi trường giá đất ở được người dân đánh giá càng cao.
- H3: Quy trình thủ tục pháp lý càng được thực hiện nhanh, rõ ràng, minh bạch thì mức độ ảnh hưởng đến giá đất ởđược người dân đánh giá càng cao.
- H4: Các yếu tố xã hội càng tốt thì mức độ ảnh hưởng đến giá đất ở được người dân đánh giá càng cao.
- H5: Cơ sơ hạ tầng càng hiện đại, đẹp và đầy đủ thì mức độ ảnh hưởng đến giá đất ở được người dân đánh giá càng cao.
- H6: Điều kiện môi trường càng tốt, không khí trong lành, ít ô nhiễm thì mức độ ảnh hưởng đến giá đất ở được người dân đánh giá càng cao.
3.4.4 Các giả thuyết mô hình nghiên cứu
- Đặt giả thuyết là các nhân tố: (1) Vị trí; (2) Hình thể, địa hình; (3) Pháp lý; (4) Các yếu tố xã hội; (5) Cơ sở hạ tầng; (6) Điều kiện môi trường, không có mối quan hệ tương quan và không tác động làm ảnh hưởng đến giá đất ở tại huyện Phong Điền.
- Đối thuyết là các yếu tố này sẽ có mối quan hệ tương quan, liên hệ và tác động làm ảnh hưởng đến giá đất ở của các yếu tố tại huyện Phong Điền Cụ thể là:
- H0 là giả thuyết: Các biến độc lập có mối quan hệ độc lập, không có mối quan hệ tương quan và không tác động làm ảnh hưởng đến giá đất ở tại huyện Phong Điền.
- H1 là đối thuyết: (1) Vị trí có mối quan hệ tương quan, liên hệ và tác động làm ảnh hưởng đến giá đất ở tại huyện Phong Điền.
- H2 là đối thuyết: (2) Hình thể, địa hình có mối quan hệ tương quan, liên hệ và tác động làm ảnh hưởng đến giá đất ở tại huyện Phong Điền.
- H3 là đối thuyết: (3) Pháp lý có mối quan hệ tương quan, liên hệ và tác động làm ảnh hưởng đến giá đất ở tại huyện Phong Điền.
- H4 là đối thuyết: (4) Các yếu tố xã hội có mối quan hệ tương quan, liên hệ và tác động làm ảnh hưởng đến giá đất ở tại huyện Phong Điền
- H5 là đối thuyết: (5) Cơ sở hạ tầng có mối quan hệ tương quan, liên hệ và tác động làm ảnh hưởng đến giá đất ở tại huyện Phong Điền.
- H6 là đối thuyết: (6) Điều kiện môi trường có mối quan hệ tương quan, liên hệ và tác động làm ảnh hưởng đến giá đất ở tại huyện Phong Điền.
3.4.5 Thiết kế thang đo Để đánh giá được mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ở tại huyện Phong Điền Nghiên cứu sử dụng mô hình đề xuất 6 nhân tố: (1) Vị trí; (2) Hình thể, địa hình;
(3) Pháp lý; (4) Các yếu tố xã hội; (5) Cơ sở hạ tầng; (6) Điều kiện môi trường.
Sử dụng phương pháp phân tích định lượng và định tính (thống kê mô tả) trong SPSS để thống kê đặc tính của các đối tượng điều tra
Sử dụng thang đo Likert để đánh giá sự ảnh hưởng theo 5 mức độ:
Sau đó, tiến hành tính khoảng cách của thang đo Likert theo công thức:
Khoảng cách (a) = Max−Min n Với max = 5, Min = 1 và n = 5 ta tính được a = 0,8
Phân cấp để đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ở.
Trong đó: m là giá trị trung bình của từng nhân tố trong mô hình nghiên cứu [19].
3.4.5.1 Thang đo mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ở
Thang đo thể hiện nghiên cứu các biến độc lập ảnh hưởng đến giá đất ở như: (1) Vị trí; (2) Hình thể, địa hình; (3) Pháp lý; (4) Các yếu tố xã hội; (5) Cơ sở hạ tầng; (6) Điều kiện môi trường
Bảng 3.1 Thang đo các biến độc lập
Biến độc lập Ký hiệu
Hình thể, địa hình HTĐH
Các yếu tố xã hội YTXH
Cơ sở hạ tầng CSHT
Bảng 3.2 Thang đo biến phụ thuộc
Biến phụ thuộc Ký hiệu
Thang đo này nhằm đánh giá mức độ ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất ở tại huyện Phong Điền như thửa đất nằm ở mặt tiền hay kiệt, gần hay xa trung tâm thành phố, độ rộng đường, Vị trí gồm 4 biến quan sát cụ thể như sau:
Bảng 3.3 Thang đo vị trí
Biến quan sát Ký hiệu
Thửa đất nằm tại ngã 3, ngã 4 trục đường giao thông VT1
Thửa đất nằm gần trung tâm thành phố, nơi tập trung đông dân cư hay cụm công nghiệp VT2
Thửa đất nằm ở vị trí mặt tiền hay kiệt hẻm VT3 Độ rộng đường có thể đỗ xe ô tô thoải mái VT4
3.4.5.3 Thang đo hình thể, địa hình
Thang đo này nhằm đánh giá mức độ ảnh hưởng của yếu tố địa hình, hình thể đến giá đất ở tại huyện Phong Điền như hình dáng của thửa đất, chiều rộng của thửa đất, địa hình khu vực tọa lạc, Hình thể, địa hình gồm 4 biến quan sát cụ thể như sau:
Bảng 3.4 Thang đo hình thể, địa hình
Biến quan sát Ký hiệu
Thửa đất có hình thể đẹp, vuông vức HTĐH1
Diện tích của thửa đất HTĐH2 Địa hình nơi tọa lạc bị ngập nước vào mùa mưa HTĐH3
Nằm ở hướng tốt (đông, đông nam, …) HTDH4
Thang đo này nhằm đánh giá mức độ ảnh hưởng của yếu tố pháp lý như Giấy chứng nhận QSDĐ, Giấy phép xây dựng, chính sách vay vốn, quy hoạch, … đến giá đất ở tại huyện Phong Điền Pháp lý gồm 3 biến quan sát cụ thể như sau:
Bảng 3.5 Thang đo pháp lý
Biến quan sát Ký hiệu
Có đầy đủ giấy tờ pháp lý, giấy chứng nhận QSDĐ, giấy phép xây dựng, … PL1
Có các chính sách hỗ trợ vay vốn với lãi suất ưu đãi đối với người có thu nhập thấp hay trung bình PL2
Các chính sách về đầu tư, quy hoạch, phân vùng phát triển PL3
3.4.5.5 Thang đo các yếu tố xã hội
Thang đo này nhằm đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố xã hội như an ninh trật tự, trình độ dân trí, chất lượng y tế, … của khu vực đến giá đất ở tại huyện Phong Điền Các yếu tố xã hội gồm 3 biến quan cụ thể như sau:
Bảng 3.6 Thang đo các yếu tố xã hội
Biến quan sát Ký hiệu
Chất lượng y tế, giáo dục của khu vực YTXH1
Trình độ dân trí, tập quán của người dân tại khu vực YTXH2
An ninh trật tự của khu vực YTXH3
3.4.5.6 Thang đo cơ sở hạ tầng
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Phong Điền
Huyện Phong Điền nằm phía Bắc của tỉnh Thừa Thiên Huê, có tọa độ địa lý 1635°41” - 1657 vĩ độ Bắc, 107021’41” kinh độ Đông.
- Phía Tây và Tây Bắc giáp huyện Hải Lăng tỉnh Quảng Trị.
- Phía Đông Bắc giáp biển Đông.
- Phía Đông Nam giáp huyện Quảng Điền, thị xã Hương Trà.
- Phía Nam giáp huyện A Lưới.
Huyện Phong Điền bao gồm 16 đơn vị hành chính, trong đó gồm 1 thị trấn Phong Điền và 15 xã, với tổng diện tích đất tự nhiên là 94.822,80 ha, chiếm 18,89% diện tích đất tự nhiên của tỉnh Thừa Thiên Huế [1].
Hình 4.1 Bản đồ hành chính huyện Phong Điền 4.1.1.2 Địa hình, địa mạo
Huyện Phong Điền được bao bọc bởi 2 con sông lớn là sông Ô Lâu ở phíaBắc và sông Bồ ở phía Nam với chiều dài 17 km, chiều rộng trung bình 48 km với đầy đủ các dạng địa hình: đồi núi, đồng bằng và ven biển - đầm phá. Địa hình thấp dần từ Tây sang Đông, đơn giản ít bị chia cắt, phần phía Tây của huyện là núi đồi, tiếp đến là các lưu vực sông Bồ, sông Ô Lâu tạo nên các bồn đại trũng với vùng đồng bằng và các dải cát nội đồng khá bằng phẳng.
Căn cứ vào các đặc điểm địa hình có thể phân huyện Phong Điền thành 3 vùng chủ yếu sau:
- Vùng đồi núi: là vùng đất phía Tây Nam của huyện thuộc địa phận các xã Phong Mỹ, Phong Xuân, Phong Sơn, Phong An, một phần xã Phong Thu và thị trấn Phong Điền, gồm những dãy núi cao, độ dốc bình quân 350, nhiều nơi địa hình hiểm trở Địa hình thấp dần từ Tây Nam xuống Đông Bắc, với vị trí là khu vực đầu nguồn sông Bồ, sông Ô Lâu nên thảm thực vật ở đây có ảnh hưởng lớn đến khu vực hạ lưu Đây là khu vực có nhiều tiềm năng phát triển các vùng chuyên canh, cây công nghiệp dài ngày
- Vùng đồng bằng: bao gồm các xã Phong Hoà, Phong Bình, Phong Chương, Phong Hiền, một phần xã Phong Thu và thị trấn Phong Điền Đây là dải đất hẹp, bằng phẳng chạy dài theo quốc lộ 1A và phần lớn là đất phù sa do sông Bồ và sông Ô Lâu bồi đắp hàng năm nên thích hợp cho sản xuất nông nghiệp như lúa nước và các cây công nghiệp ngắn ngày Là vùng đất tương đối bằng phẳng và lượn theo các trăm nước có độ cao trung bình 7,8 m so với mặt nước biển và phân bố theo 3 kiểu địa hình: vùng vòm cao trên 8,5m, vùng tiếp giáp với các trắm nước gần 8m và vùng lòng trằm 4 - 5m Vùng đất này có nhiều khả năng đưa vào sản xuất các loại cây công nghiệp ngắn ngày, rau, đậu đỗ và các vùng nguyên liệu.
- Vùng ven biển, đầm phá: bao gồm các xã vùng Ngũ Điền với những bãi cát bằng phẳng ven biển tuỳ theo độ xâm thực của biển mà có chiều rộng khác nhau tạo nên những vùng cát nội đồng Bên cạnh việc khai thác phát triển lâm nghiệp đặc biệt là rừng phòng hộ nhằm chống cát bay, cát lấp thì vùng đất này còn có khả năng nuôi tôm cao triều ven biển, đây là một khả năng mới đang được tỉnh và huyện quan tâm, có hướng đầu tư phát triển [1].
Phong Điền nằm trong khu vực nhiệt đới gió mùa, chịu ảnh hưởng của khí hậu chuyển tiếp giữa miền Bắc và miền Nam Do địa hình của dải Trường Sơn có ảnh hưởng mạnh đến hoán lưu khí quyển tạo nên sự khác biệt lớn trong phân hoá khí hậu của huyện.
Bảng 4.1 Một số thông tin về khí hậu – thời tiết của địa phương
- Nhiệt độ trung bình trong năm 24-25 0C
- Nhiệt độ thấp nhất (tháng 1): xuống dưới 15 0C
- Nhiệt độ cao nhất (tháng 6 hoặc 7): 39-40 0C
Lượng mưa trung bình trong năm: 2800-3000 mm có khi lớn hơn và tập trung chủ yếu trong 2 tháng 10 và tháng 11 chiếm tới 45% tổng lượng mưa toàn năm
- Gió mùa Tây Nam bắt đầu từ tháng 3 đến tháng 8 tốc độ gió bình quân từ 2-3 m/s có khi lên tới 7-8m/s Gió khô nóng, bốc hơi mạnh gây khô han kéo dài
- Gió mùa Đông Bắc bắt đầu từ tháng 9 đến tháng 2 năm sau tốc độ gió đạt 4-6m/s trong mùa mưa bão có thể lên tới 30-40m/s Gió kèm theo mưa lớn dễ gây ra lũ lụt ngập úng nhiều vùng
- Bão thường tập trung vào tháng 8,9,10 cũng là vùng chịu nhiều ảnh hưởng nghiêm trọng đến đời sống của người dân
Nhìn chung huyện Phong Điền có điều kiện khí hậu, thời tiết khắc nghiệ thường xảy ra hạn hán về mùa khô và lũ lụt vào mùa mưa do đó việc xây dựng các công trình thuỷ lợi, trồng rừng đầu nguồn để giữ nước, chống lũ lụt có ý nghĩa to lớn, cần được quan tâm, chú trọng [1].
Do địa hình dốc nghiêng ra biển nên sông ngòi có đặc điểm là ngắn, dốc lắm thác ghềnh, cửa sông hẹp Vào mùa mưa lưu lượng nước lên cao, lưu lượng nước trung bình khoảng 3.000m/s, mùa khô lòng sông nước khô cạn, lưu lượng nước xuống thấp 3 - 4m/s Huyện Phong Điền có các hệ thống sông chính sau:
- Phía Bắc và Tây Bắc có hệ thống sông Ô Lâu Đây là con sông có lưu vực thượng lưu nằm toàn bộ trong xã Phong Mỹ và có vai trò hết sức quan trọng trong việc đi lại cũng như cung cấp nước cho khu vực vùng hạ lưu.
- Phần ranh giới phía Nam có sông Bồ với các nhánh suối của thượng nguồn là Khe Quao, Rào Trăng.
Ngoài ra trong vùng còn có các hệ thống khe rạch, sông cụt chỉ hoạt động vào mùa mưa, cạn kiệt vào mùa khô [1].
4.1.1.5 Các nguồn tài nguyên a Tài nguyên đất
Tài nguyên đất của huyện Phong Điền được chia thành các loại chính sau
- Đất cát: được hình thành ở vùng ven biển, các cửa sông và vùng cát nội đồng các xã đồng bằng Đặc điểm nhóm đất này là sự phân hoá phẫu diện không rõ thành phần cơ giới rời rạc, hạt khô, khả năng giữ nước và độ phì kém.
Trong nhóm này, diện tích đất cát phân bố dọc bờ sông Ô Lâu, ven phá Tam Giang và vùng cát nội đồng là có giá trị trong sản xuất nông nghiệp như thành phần cơ giới nhẹ, không có kết cấu, dung tích hấp thụ thấp, các chất dinh dưỡng (mùn, đạm, lân ) đều nghèo, kali tổng số cao nhưng kali trao đổi thấp. Loại đất này thích hợp cho trồng các loại hoa màu, cây công nghiệp ngắn ngày như: mía, lạc
Hiện nay, đất cát và cồn cát biển đang được sử dụng vào mục đích nông nghiệp và lâm nghiệp (chủ yếu là rừng phòng hộ, rừng sản xuất để bảo vệ v ng, chống cát bay, cát di động và giữ nguồn nước ngọt).
- Đất phù sa: gồm 3 loại là đất phù sa được bồi hàng năm (Pb), đất phù sa ít được bồi (Pi) và đất phù sa không được bồi (Pk); thành phần cơ giới chủ yếu là thịt nhẹ, thịt trung bình Đây là loại đất thích hợp cho sản xuất nông nghiệp đặc biệt là lúa, màu phân bố chủ yếu ở Phong Thu, Phong An, Phong Chương,Phong Bình, Phong Hoà, Phong Hiền.
Tình hình quản lý đất đai và hiện trạng sử dụng đất huyện Phong Điền
4.2.1 Tình hình quản lý đất đai
4.2.1.1 Tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai
Thực hiện Luật Đất đai năm 2013, Chỉ thị số 01/CT-TTg ngày 22/1/2014 của Thủ tướng Chính phủ về việc triển khai thi hành Luật Đất đai, Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường, các văn bản hướng dẫn chỉ đạo của UBND tỉnh Thừa Thiên Huế, Sở Tài nguyên và Môi trường, UBND huyện Phong Điền đã chỉ đạo phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện và các ban, ngành, UBND các xã, thị trấn thực hiện tốt các nội dung quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện.
Phòng Tài nguyên và Môi trường đã tham mưu UBND huyện ban hành nhiều văn bản để thực hiện chức năng quản lý nhà nước về tài nguyên và môi trường trên địa bàn như các đề án, kế hoạch, quyết định, công văn để chỉ đạo, chấn chỉnh và hướng dẫn giải quyết các vấn đề như giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đấu giá quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất [1].
4.2.1.2 Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính
- Căn cứ Quyết định số 513/QĐ-TTg ngày 02/5/2012 của Thủ tướng Chính phủ về việc phê duyệt Dự án “Hoàn thiện, hiện đại hóa hồ sơ, bản đồ địa giới hành chính và xây dựng cơ sở dữ liệu về địa giới hành chính”, UBND tỉnh Thừa Thiên Huế đã có kế hoạch về việc triển khai Dự án "Hoàn thiện, hiện đại hoá hồ sơ, bản đồ địa giới hành chính và xây dựng cơ sở dữ liệu về địa giới hành chính" trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế:
+ Xác định rõ phạm vi quản lý nhà nước theo lãnh thổ của Quốc gia (trên địa bàn tỉnh); của tỉnh với các tỉnh liền kề; giữa các huyện, thành phố, các xã, phường, thị trấn thuộc tỉnh; đảm bảo khép kín đường địa giới hành chính các cấp và thống nhất đường biên giới Quốc gia với nước bạn Lào.
+ Xây dựng bộ hồ sơ, bản đồ địa giới hành chính và cơ sở dữ liệu về địa giới hành chính các cấp trên địa bàn tỉnh, làm cơ sở pháp lý trong công tác quản lý nhà nước về địa giới hành chính và xây dựng chiến lược, quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội.
+ Giải quyết dứt điểm chính các cấp do lịch sử đế lại địa bàn tỉnh.
- Bản đồ hành chính các cấp tỉnh Thừa Thiên Huế đã được lập ở cả 3 cấp và sẽ được cập nhật bổ sung trên cơ sở hoàn thiện bản đồ địa giới hành chính các cấp trên địa bàn tỉnh [1].
4.2.1.3 Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra xây dựng giá đất
- Công tác khảo sát đo đạc, lập bản đồ địa chính, đo đạc chỉnh lý được thực hiện thường xuyên theo quy trình, quy phạm của Bộ Tài nguyên và Môi trường. đến nay toàn huyện đã hoàn thành việc đo đạc, lập bản đồ địa chính cho các xã, thị trấn Trên sơ sở dữ liệu hồ sơ địa chính các cơ quan, các xã đã khai thác và sử dụng có hiệu quả Hiện nay trên địa bàn của huyện mọi thửa đất đều có sơ đồ thửa đất và hồ sơ địa chính đã tạo điều kiện thuận lợi trong công tác quản lý đất đai và chỉnh lý biến động.
- Bản đồ hiện trạng sử dụng đất huyện đã được lập cùng với công tác kiểm kê đất đai năm 2019 tỷ lệ 1/25.000 và bản đồ hiện trạng sử dụng đất tỷ lệ1/5.000, 1/10.000 cho 16 xã, thị trấn.
- Bản đồ kế hoạch sử dụng đất các năm 2016, 2017, 2018, 2019, 2022 tỷ lệ 1/25.000.
- Bản đồ Điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 tỷ lệ 1/25.000
- Bản đồ đang được lập cùng với công tác lập quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2021 đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050.
- Thực hiện chỉ đạo của Bộ Tài nguyên và Môi trường về triển khai công tác điều tra, đánh giá tài nguyên đất; năm 2020 UBND tỉnh chỉ đạo thực hiện Kế hoạch Tổng điều tra đánh giá tài nguyên đất đai trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế theo Công văn số 5750/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 27/12/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc thực hiện Tổng điều tra, đánh giá tài nguyên đất đai toàn quốc Thực hiện Kế hoạch của UBND tỉnh, hiện nay đang triển khai lập
Dự án hợp phần 1 Điều tra tình hình thoái hóa đất gửi các sở, ngành thẩm định trước khi trình UBND tỉnh phê duyệt để triển khai thực hiện.
- Đã phối hợp với các ngành và UBND các xã, thị trấn điều tra, khảo sát giá đất hàng năm trên địa bàn huyện để đề nghị UBND tỉnh điều chỉnh giá đất hàng năm [1].
4.2.1.4 Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
- Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm (2011-2015) huyện Phong Điền đã được phê duyệt tại Quyết định số 408/2014/ QĐ-UBND ngày 27 tháng 02 năm 2014 của UBND tỉnh Thừa Thiên Huế về việc phê duyệt Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm kỳ đầu (2011-2015) huyện Phong Điền.
- Kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện (năm 2015 - 2020) thực hiện đảm bảo tiến độ thời gian, đáp ứng được yêu cầu và phù hợp với điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đã được duyệt đến năm 2020.
- Đang tiến hành rà soát, đánh giá tình hình thực hiện Quy hoạch sử dụng đất 5 năm kỳ đầu (2011-2015) của huyện và tham mưu Quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050.
- Lập thủ tục đăng ký danh mục, dự án thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng và lập kế hoạch sử dụng đất hàng năm để trình UBND tỉnh phê duyệt [1].
4.2.1.5 Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất
Tình hình giá đất ở tại huyện Phong Điền
4.3.1 Giá đất ở tại địa bàn huyện Phong Điền Để nghiên cứu giá đất ở trên địa bàn huyện Phong Điền, trong đề tài đã tiến hành điều tra các thửa đất tại các tuyến đường đại diện cho hai khu vực của huyện Phong Điền bao gồm:
- Khu vực trung tâm (thị trấn Phong Điền) bao gồm các đường như:Bùi Dục Tài, Pho Trạch, Văn Lang Đây là những tuyến đường rộng nhất, mặt đường trải nhựa, có cơ sở hạ tầng tốt, đảm bảo điều kiện sinh hoạt cũng như kinh doanh buôn bán cho người dân Tại các đường này, có các điểm trung tâm của huyện như bưu điện, bến xe, chợ.
- Khu vực ven trung tâm (Điền Hải, Điền Hòa, Điền Hương, Điền Lộc, Điền Môn, Phong An, Phong Bình, Phong Chương, Phong Hải, Phong Hiền, Phong Hòa, Phong Mỹ, Phong Sơn, Phong Thu, Phong Xuân) bao gồm các tuyến đường như: Quốc Lộ 49B, đường tỉnh lộ 8C, tỉnh lộ 4, tỉnh lộ 6, tỉnh lộ 9. Các tuyến đường được chọn nằm cách xa so với trung tâm huyện
Theo Quyết định 80/2019/QĐ-UBND của UBND thành phố Huế về việc Quy định mức giá các loại đất định kỳ 5 năm tỉnh Thừa Thiên Huế 2020-2024:
GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ
Vị trí 1: Tất cả các thửa đất ở mặt tiền đường phố trong đô thị, khoảng cách xác định cho vị trí 1 tính từ mặt tiếp giáp với đường phố kéo dài về sau đến 25 mét.
- Các thửa đất nằm liền kề vị trí 1 thuộc các đường kiệt của đường phố, có mặt cắt đường < 2,5m, khoảng cách xác định cho vị trí 2 tính tại đường phân giữa vị trí 1 và vị trí 2 kéo dài thêm 25 mét.
- Các thửa đất mặt tiền thuộc các đường kiệt của đường phố, có mặt cắt đường ≥ 2,5m, khoảng cách xác định cho vị trí 2 tính tại đường phân giữa vị trí
1 và vị trí 2 đến dưới 100 mét.
- Các thửa đất nằm liền kề vị trí 2 thuộc các đường kiệt của đường phố, có mặt cắt đường < 2,5m, khoảng cách xác định cho vị trí 3 tính tại đường phân giữa vị trí 2 và vị trí 3 kéo dài thêm 25 mét.
- Các thửa đất mặt tiền thuộc các đường kiệt của đường phố, có mặt cắt đường ≥ 2,5m, khoảng cách xác định cho vị trí 3 tính tại đường phân giữa vị trí
2 và vị trí 3 đến hết đường kiệt.
- Các thửa đất nằm liền kề vị trí 2 thuộc các đường kiệt của đường kiệt của đường phố, có mặt cắt đường ≥ 2,5m, khoảng cách xác định cho vị trí 3 tính từ đường phân vị trí 2 kéo dài tiếp theo đến dưới 100 mét.
- Các thửa đất nằm liền kề vị trí 3 thuộc các đường kiệt của đường phố, có mặt cắt đường < 2,5m, khoảng cách xác định cho vị trí 4 tính từ đường phân vị trí 3 cho đến hết đường kiệt.
- Các thửa đất nằm liền kề vị trí 3 thuộc các đường kiệt của đường kiệt của đường phố, có mặt cắt đường ≥ 2,5m, khoảng cách xác định cho vị trí 4 tính từ đường phân vị trí 3 kéo dài đến hết đường kiệt.
- Các thửa đất còn lại có điều kiện về giao thông và sinh hoạt kém hơn vị trí 3 [15].
GIÁ ĐẤT Ở TẠI NÔNG THÔN
Vị trí 1: Là vị trí có ít nhất một mặt tiếp giáp với đường giao thông.
Vị trí 2: Là vị trí nằm liền kề vị trí 1, có ít nhất một mặt tiếp giáp với
“đường kiệt” của đường giao thông, có mặt cắt đường ≥ 2,5m, khoảng cách xác định từ điểm tiếp giáp với vị trí 1 đến 100 mét.
- Là vị trí nằm liền kề vị trí 2, có ít nhất một mặt tiếp giáp với “đường kiệt” của đường giao thông, có mặt cắt đường ≥ 2,5m, khoảng cách xác định từ điểm tiếp giáp với vị trí 2 đến 100 mét.
- Là vị trí nằm liền kề vị trí 1, có ít nhất một mặt tiếp giáp đường kiệt của đường giao thông, có mặt cắt đường < 2,5m, khoảng cách xác định từ điểm tiếp giáp với vị trí 1 đến 100 mét [15].
4.3.1.1 Giá đất ở tại khu vực trung tâm
Bảng 4.3 Giá đất ở tại khu vực trung tâm
Tên đường Vị trí Giá thị trường
Giá nhà nước Chênh lệch
Bùi Dục Tài (Phò trạch- Đặng Văn Hòa
4 5,3 5,2 4 Qua Bảng 4.3 cho thấy trên mỗi tuyến đường tại các vị trí khác nhau thì giá đất cũng khác nhau Vị trí 1 luôn là vị trí có giá cao nhất tại mỗi tuyến đường.
Do đây là ba tuyến đường nằm ở trung tâm huyện, có điều kiện thuận lợi để phát triển kinh tế nên có giá đất tại khu vực này luôn đạt cao nhất trong huyện Phong Điền Mức độ giao động giá thị trường so với giá quy định là 4 đến 15 lần
Đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tác động đến giá đất ở tại huyện
4.4.1 Thông tin mẫu nghiên cứu Đối với nghiên cứu này đối tượng được chọn là người dân trên địa bàn huyện Phong Điền.
Nghiên cứu định lượng được thông qua bảng câu hỏi gồm 6 biến độc lập, 1 biến phụ thuộc và 23 biến quan sát của các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất ở tại huyện Phong Điền.
Bảng 4.5 Thống kê mô tả mẫu nghiên cứu theo một số thuộc tính.
Chỉ tiêu Số lượng Tỷ lệ %
Trung cấp, cao đẳng 34 22,7% Đại học 87 58,0%
(Nguồn: Kết quả xử lý số liệu)
Từ kết quả của bảng 4.5 cho thấy:
- Về giới tính: số phiếu thu về là 150 phiếu, trong đó số lượng nam là 77, chiếm 51,3%; số lượng nữ là 73,chiếm 48,7%
- Về nghề nghiệp: Trong số 150 phiếu có nhiều nhất là nhóm nghề công chức nhà nước với số phiếu là 44 chiếm 29,3%; nhóm kinh doanh buôn bán có số phiếu 36, chiếm 24%; nhóm công nhân có 31 phiếu, chiếm 20,7%; nhóm nhân viên văn phòng có 28 phiếu, chiếm 18,7%; nhóm lao động chân tay có 5 phiếu, chiếm 3,3% và 2 nhóm có số lượng ít nhất là nông nghiệp và nghỉ hữu có số phiếu 3, chiếm 2%.
- Về nhóm tuổi: trong 150 phiếu, nhóm từ 25-35 tuổi có số lượng nhiều nhất với số lượng là 62 phiếu, chiếm 41,3%; nhóm từ 35-45 tuổi có 39 phiếu, chiếm 26,0%; nhóm dưới 25 tuổi có 24 phiếu,chiếm 16%; nhóm từ 45-55 tuổi có
17 phiếu, chiếm 11,3% và nhóm có số lượng ít nhất là nhóm tuổi trên 55 tuổi có
- Về trình độ học vấn: trong 150 phiếu, nhóm có trình độc học vấn đại học có số lượng nhiều nhất với số lượng là 87 phiếu, chiếm 58%; nhóm trung cấp, cao đẳng có 34 phiếu, chiếm 22,7%; nhóm phổ thông có 22 phiếu,chiếm 14.7%; và nhóm có số lượng ít nhất là nhóm sau đại học có 7 phiếu, chiếm 4,7%
- Về thu nhập: trong 150 phiếu, nhóm có thu nhập từ 5-10 triệu có số lượng nhiều nhất với số lượng là 74 phiếu, chiếm 49,3%; nhóm từ 10-20 có 52 phiếu, chiếm 34.7%; nhóm có thu nhập dưới 5 triệu có 14 phiếu,chiếm 9,3%; và nhóm có số lượng ít nhất là nhóm có thu nhập trên 20 triệu có 10 phiếu, chiếm 6,7%
4.4 2 Xây dựng mô hình các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại huyện Phong Điền
4.4.2.1 Kiểm định độ tin cậy thang đo
Bảng 4.6 Tổng hợp kết quả phân tích các thang đo bằng hệ số Cronbach’s Alpha
STT Nhóm biến Số biến Cronbach’s Alpha
2 Hình thể địa hình (HTDH) 4 0.803
4 Yếu tố xã hội (YTXH) 3 0.872
5 Cơ sở hạ tầng (CSHT) 3 0.804
(Nguồn: Kết quả xử lý số liệu spss)
Số liệu tại bảng 4.6 cho thấy, các nhân tố đều có hệ số Cronbach’s Alpha > 0,6; điều này cho thấy thang đo lường rất tốt đạt yêu cầu về độ tin cậy, hệ số này có ý nghĩa và sử dụng được trong các phân tích tiếp theo (phụ lục 2).
4.4.2.2 Phân tích nhân tố khám phá EFA
Sau khi kiểm định thang đo bằng phép kiểm định Cronbach’s Alpha ta thấy hệ số tin cậy đều lớn hơn 0,6; các hệ số tương quan biến tổng của các biến quan sát đều lớn hơn 0,3 Do đó, khi phân tích nhân tố khám phá EFA sẽ không loại bỏ biến nào và việc phân tích nhân tố được tiến hành theo phương pháp trích yếu tố Principal Component Analist với phép xoay Varimax.
Bảng 4.7 Kết quả KMO, Bartlett's và Tổng phương sai trích cho biến độc lập
Yếu tố cần đánh giá Giá trị tương ứng Điều kiện Kết luận
Hệ số KMO 0,695 0,5< KMO 1 Đạt yêu cầu
(Nguồn: Kết quả xử lý số liệu spss)
Số liệu từ bảng 4.7 cho thấy, tất cả các yếu tố cần đánh giá của biến độc lập điều có các giá trị đạt với yêu cầu Cụ thể như sau:
Giá trị KMO = 0,695 thỏa mãn điều kiện 0,5 ≤ KMO ≤1, như vậy phân tích nhân tố khám phá EFA là thích hợp cho dữ liệu thực tế.
Kiểm định tương quan giữa các biến quan sát Bartlett's có mức ý nghĩa thống kê Sig = 0,000 < 0,05 nên ta kết luận rằng các biến quan sát có tương quan tuyến tính với nhau trong mỗi nhóm nhân tố.
Kết quả trên có 6 nhân tố có giá trị Eigenvalues >1, nhỏ nhất là 1,366 > 1,các nhân tố này sẽ được giữ lại trong mô hình Ngoài ra trị số phương sai trích
(Cumulative %) là 71,222% > 50% điều này có nghĩa là 71,222% thay đổi của các nhân tố được giải thích bởi các biến quan sát và mô hình EFA là phù hợp (phụ lục 3).
Sử dụng kích thước mẫu điều tra là 150 nên hệ số Factor loading cần > 0,5 (cỡ mẫu từ 100 - 350) Sử dụng 23 biến quan sát đủ độ tin cậy của 6 biến độc lập để thực hiện kiểm định phân tích nhân tố, thể hiện tại bảng 4.7.
Bảng 4.8 Bảng kết quả phân tích nhân tố khám phá EFA
Biến quan sát Nhân tố
(Nguồn: Kết quả xử lý số liệu spss)
Kết quả tại bảng 4.8 cho thấy, tất cả các biến điều thỏa mãn điều kiện phân tích nhân tố và được giữ lại để phân tích trong bước tiếp theo. b Phân tích nhân tố EFA cho biến phụ thuộc
Biến phụ thuộc “Giá” sau khi đã kiểm định độ tin cậy bằng phép kiểm địnhCronbach’s Alpha tiến hành phân tích nhân tố EFA như các biến độc lập.
Bảng 4.9 Kết quả KMO, Bartlett's và Tổng phương sai trích cho biến phụ thuộc
Yếu tố cần đánh giá Giá trị tương ứng Điều kiện Kết luận
Hệ số KMO 0,692 0,5< KMO 1 Đạt yêu cầu
(Nguồn: Kết quả xử lý số liệu spss)
Trong bảng 4.9, so sánh với điều kiện phân tích nhân tố EFA ta thấy hệ số KMO = 0,692 > 0,5 đủ điều kiện (0,5 ≤ KMO ≤1) điều này có nghĩa là phù hợp với dữ liệu thực tế.
Đề xuất các giải pháp góp phần hoàn thiện công tác quản lý Nhà nước về giá đất ở trên địa bàn huyện Phong Điền
về giá đất ở trên địa bàn huyện Phong Điền
- Cần thu hẹp đoạn đường cần định giá với một số đoạn đường có giá trị cao, chia khoảng cách ngắn hơn không nên chia khoảng cách giữa các đoạn đường quá dài, như vậy giá đất sẽ đúng với thực tế của vị trí hơn.
- Cần xác định lại giá đất mỗi năm 2 lần Tức là cứ 6 tháng lại tổ chức khảo sát thị trường nhằm nâng mức giá quy định sao cho sát với giá thị trường tại thời điểm đó, nhất là vị trí 1 của các tuyến đường phố Bởi vì ở vị trí này hay xảy ra sự thay đổi giá đột ngột và cũng là vị trí thường xảy ra chênh lệch giữa giá quy định Nhà nước với giá giao dịch trên thị trường nhất.
- Đối với nạn đầu cơ đất đai Nhà nước cần có sự liên kết giữa cơ quan quản lý đất đai và cơ quan thuế, đưa ra các hình thức thu thuế và lệ phí phù hợp, để điều tiết thị trường, khuyến khích đầu tư, sử dụng đất đúng mục đích, xóa bỏ hình thức chuyển nhượng bất hợp pháp Tổ chức tốt hệ thống đăng kí đất đai đảm bảo mọi giao dịch đất đai đăng kí đúng thời hạn quy định Một khi thửa đất đều được đăng kí, mọi giao dịch đều được kiểm soát bằng giá cả thì các tác động tiêu cực của đầu cơ đất đai được hạn chế tới mức thấp nhất.
- Đối với công tác xác định giá đất cụ thể, trong quá trình điều tra thông tin thị trường và kiểm tra hiện trạng thửa đất cần định giá, ngoài việc áp dụng phương pháp điều tra phỏng vấn trực tiếp, cần phải xác minh các thông tin về độ rộng hẻm, khoảng cách đến đường phố, kích thước mặt tiền, kích thước chiều sâu, … để đưa vào yếu tố so sánh, xác định giá đất
- Hoàn thành hệ thống đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận thống nhất, công khai, minh bạch, tạo bước ngoặt trong cải cách thủ tục hành chính, giúp giải quyết triệt để tình trạng tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai.
- Tiếp tục đổi mới chính sách tài chính đất đai theo hướng Nhà nước chủ động điều tiết giá đất trên thị trường theo quan hệ cung - cầu, đẩy nhanh tiến độ xây dựng lại hệ thống thuế có liên quan đến đất đai bảo đảm đồng bộ với quá trình đổi mới chính sách đất đai.
- Nâng cao chất lượng quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch đầu tư phát triển về đất đai Nhà nước chủ động quản lý toàn bộ thị trường đất đai sơ cấp, điều tiết thị trường đất đai thứ cấp, bảo đảm sử dụng đúng mục đích theo quy hoạch đã được xét duyệt
- Nhà nước cần tăng cường công tác giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án xây dựng công trình có sử dụng đất để khắc phục những hạn chế do giá đất UBND huyện nói chung và thành phốHuế nói riêng ban hành thấp hơn giá thực tế chuyển nhượng của thị trường,đồng thời đảm bảo tính công khai, minh bạch, làm cơ sở thúc đẩy thị trườngBĐS Tuy nhiên cần có định hướng để đưa giá đất thực tế dần phù hợp với sự phát triển kinh tế của nước ta cũng như phù hợp với mức thu nhập của người dân.
PHẦN 5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 Kết luận
Huyện Phong Điền là một huyện nằm ở cực Bắc của tỉnh Thừa Thiên Huế. Phía Tây và Tây Bắc giáp huyện Hải Lăng tỉnh Quảng Trị Phía Đông Bắc giáp biển Đông; phía Đông Nam giáp huyện Quảng Điền, thị xã Hương Trà; phía Nam giáp huyện A Lưới Phong Điền nằm trong tuyến hành lang kinh tế Đông – Tây, có các trục giao thông quan trọng của quốc gia chạy qua như Quốc lộ 1A, đường sắt xuyên Việt; bên cạnh đó, còn có tuyến đường bộ cao tốc Cam Lộ (Quảng Trị) – La Sơn (Thừa Thiên Huế) ngang qua địa bàn huyện Phong Điền đã được khởi công xây dựng sẽ tạo điều kiện cho Phong Điền có điều kiện khá thuận lợi trong việc giao lưu kinh tế với các huyện trong tỉnh và với cả nước, trong khu vực.
Huyện Phong Điền nằm trên một dải đất hẹp được giới hạn bởi hai con sông lớn là sông Ô Lâu ở phía Bắc và sông Bồ ở phía Nam với đầy đủ các dạng địa hình: đồi núi, đồng bằng và ven biển - đầm phá.
Thời gian tới, huyện Phong Điền sẽ tập trung phát triển toàn diện kinh tế - xã hội theo hướng công nghiệp - dịch vụ - nông nghiệp, trở thành vùng kinh tế động lực phía Bắc của tỉnh Phát triển công nghiệp kết hợp nông nghiệp sạch theo hướng công nghệ cao là nền tảng, huy động mọi nguồn lực để phát triển hạ tầng kỹ thuật cho phát triển đô thị là giải pháp đột phá; hoàn thành chương trình xây dựng nông thôn mới và trở thành thị xã trước năm 2025, góp phần xây dựng tỉnh Thừa Thiên Huế trở thành thành phố trực thuộc Trung ương.
Qua nghiên cứu, tìm hiểu giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ổ trên địa bàn huyện Phong Điền cho thấy giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường cao hơn khá nhiều so với giá đất do Nhà nước quy định, đặc biệt ở những vị trí có điều kiện thuận lợi về hạ tầng, kinh doanh buôn bán, tập trung đông dân cư, nằm trong khu trung tâm, thì sự chênh lệch giữa giá thực tế với giá do Nhà nước quy định càng cao.
Nghiên cứu đã xác định được 6 yếu tố tác động đến giá đất ở bao gồm: Vị trí, Hình thể địa hình, Pháp lý, Yếu tố xã hội, Cơ sở hạ tầng và Môi trường.Mức độ tác động của 6 nhân tố đến giá BĐS lần lượt là: Vị trí (0,292), Xã hội(0,237), Hình thể địa hình (0,225), Điều kiện môi trường (0,204), Pháp lý(0,194) và cuối cùng là Cơ sở hạ tầng (0,120) ) Sự tác động của các yếu tố trên đến giá đất ở tuân theo mô hình hồi quy chuẩn hóa sau:
GIA = 0.292VT+ 0,237YTXH+ 0,225HTHD + 0,204ĐKMT+ 0,194PL + 0,164CSHT
Căn cứ vào kết quả nghiên cứu, tác giả đã đề xuất một số giải pháp nhằm tăng cường trong công tác quản lý và nâng cao chất lượng trong việc xây dựng bảng giá bất động sản trên địa bàn thành phố Huế.
5.2 Kiến nghị Để thực hiện yêu cầu đặt ra trong giai đoạn hiện nay là phải có một thị trường BĐS công khai, minh bạch, được tổ chức quản lý chặt chẽ UBND thành phố Huế cần không ngừng xây dựng đội ngũ cán bộ có chuyên môn và tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra nhằm xây dựng khung giá sát hơn với giá thị trường Chú trọng đào tạo đội ngũ cán bộ toàn diện hơn về cả chuyên môn với nghiệp vụ trong công tác xác định giá đất. Điều chỉnh sự chênh lệch giá giữa giá đất Nhà nước và giá thị trường sao cho phù hợp với tình hình thực tế Đồng thời bổ sung điều chỉnh giá đất ở khi có những biến động lớn trên thị trường.