Đang tải... (xem toàn văn)
Với quá trình đô thị hoá nhanh chóng như vậy khiến cho đất đai trên địa bàn biến động khá mạnh khiến cho việc đăng ký chuyển quyền tại các cơ quan Nhà nước theo quy định của pháp luật ngày càng tăng. Tuy nhiên, trong thực tiễn, công tác chuyển quyền sử dụng đất vẫn còn nhiều bất cập như việc tồn tại những tiêu cực trong sử dụng đất đai, thị trường ngầm trong thị trường quyền sử dụng đất chưa được xóa bỏ; nhìn chung việc quản lý các giao dịch này vẫn còn những hạn chế, bất cập cần đi sâu nghiên cứu và đề xuất giải pháp giải quyết.
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Bảng 4.1 Diện tích, dân số quận Liên Chiểu năm 2019 30 Bảng 4.2 Tình hình sử dụng đất năm 2020 của quận Liên Chiểu (ĐVT:ha) 32 Bảng 4.3 Biến động đất đai quận Liên Chiểu năm 2018 – 2020 34 Bảng 4.4 Kết quả công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại quận Liên Chiểu 39 Bảng 4.5 Kết quả tặng cho tặng cho quyền sử dụng đất tại quận Liên Chiểu 40 Bảng 4.6 Kết quả công tác thế chấp quyền sử dụng đất tại quận Liên Chiểu 41 Bảng 4.7 Kết quả công tác thừa kế quyền sử dụng đất tại quận Liên Chiểu 43 Bảng 4.8 Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân tại khu vực nghiên cứu về những quy định chung của chuyển QSDĐ 45 Bảng 4.9 Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân tại khu vực nghiên cứu về hình thức chuyển đổi QSDĐ 48 Bảng 4.10 Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân tại khu vực nghiên cứu về hình thức chuyển nhượng QSDĐ 51 Bảng 4.11 Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân tại khu vực nghiên cứu về hình thức cho thuê, cho thuê lại QSDĐ .55 Bảng 4.12 Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân tại khu vực nghiên cứu về hình thức thừa kế QSDĐ 57 Bảng 4.13 Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân tại khu vực nghiên cứu về hình thức tặng cho QSDĐ 59 Bảng 4.15 Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân tại khu vực nghiên cứu về hình thức góp vốn QSDĐ 64 Bảng 4.16 Mức độ thỏa mãn yêu cầu thực hiện các thủ tục chuyển quyền sử dụng đất tại quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng 67 Bảng 4.17 Ý kiến của hộ gia đình, cá nhân liên quan đến hoạt động 68 chuyển quyền sử dụng đất tại quận Liên Chiểu 68 Bảng 4.18 Kết quả chuyển QSDĐ theo đơn vị hành chính giai đoạn 2018-2020 .71 DANH MỤC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ Hình 4.1: Sơ đồ, vị trí hành chính quận Liên Chiểu 37 BẢNG CHÚ GIẢI NHỮNG CỤM TỪ VIẾT TẮT BLDS Bộ luật dân sự PLĐĐ Pháp luật đất đai NĐ - CP Nghị định – Chính phủ NQ - TƯ Nghị quyết – Trung ương CTN Chủ Tịch Nước Quyết định QĐ Hành chính tổng hợp HCTH Quyền sử dụng đất QSDĐ Tổng cục quản lý đất đai TCQLĐĐ Văn phòng đăng ký đất đai VPĐKĐĐ Thông tư – Bộ Tài nguyên Môi trường TT-BTNMT Ủy ban nhân dân UBND Sở tài nguyên môi trường STNMT MỤC LỤC PHẦN 1 ĐẶT VẤN ĐỀ 1 1.1 Tính cấp thiết của đề tài .1 1.2 Mục đích của đề tài 2 1.3 Yêu cầu của đề tài 2 1.4 Ý nghĩa của đề tài 2 1.4.1 Ý nghĩa khoa học .2 1.4.2 Ý nghĩa thực tiễn .2 PHẦN 2: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 3 2.1 Cơ sở lý luận các vấn đề nghiên cứu 3 2.1.1 Khái niệm liên quan về chuyển quyền sử dụng đất 3 2.1.2 Quản lý Nhà nước đối với vấn đề chuyển quyền sử dụng đất 6 2.1.3 Cơ sở pháp lý .9 2.2 Cơ sở thực tiễn 11 2.2.1 Tình hình quản lý đất đai trên thế giới 11 2.2.2 Tình hình quản lý đất đai tại Việt Nam 13 2.2.3 Tình hình quản lý đất đai tại thành phố Đà Nẵng 16 2.3 Tổng quan các công trình nghiên cứu có liên quan 17 PHẦN 3: ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 20 3.1 Đối tượng nghiên cứu 20 3.2 Phạm vi nghiên cứu 21 3.3 Nội dung nghiên cứu 21 3.4 Phương pháp nghiên cứu 21 3.4.1 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp .21 3.4.2 Phương pháp điều tra số liệu thứ cấp 22 3.4.3 Phương pháp tổng hợp và phân tích số liệu 22 PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .23 4.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng 23 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 23 4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 28 4.2 Tình hình sử dụng đất trên địa bàn quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng giai đoạn 2018-2020 31 4.2.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2020 31 4.2.2 Tình hình biến động đất đai của quận Liên Chiểu 34 4.2.3 Tình hình quản lý đất đai của quận Liên Chiểu 36 4.3 Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng giai đoạn 2018 - 2020 38 4.3.1 Đánh giá tình hình chuyển quyền sử dụng đất tại địa bàn quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng giai đoạn 2018 - 2020 38 4.3.2 Đánh giá sự hiểu biết về công tác chuyển quyền sử dụng đất của cán bộ quản lý và người dân quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng giai đoạn 2018 - 2020 44 4.3.3 Tổng hợp và đánh giá kết quả thực hiện các hình thức chuyển quyền sử dụng đất địa bàn quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng giai đoạn 2018 – 2020.69 4.3.4 Những yếu tố ảnh hưởng đến việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng giai đoạn 2018 – 2020 72 4.3.5 Đánh giá chung về công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng 72 4.4 Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền sử dụng đất quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng 74 PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 75 5.1 Kết luận 75 5.2 Kiến nghị 75 PHẦN 6: TÀI LIỆU THAM KHẢO 77 PHẦN 7: PHỤ LỤC 79 PHẦN 1 ĐẶT VẤN ĐỀ 1.1 Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia Là tư liệu sản xuất đặc biệt [15], giới hạn về diện tích, hình thể nhưng mức độ sản xuất lại phụ thuộc vào sự đầu tư, khai thác sử dụng của con người Đất đai là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư và là nơi diễn ra mọi hoạt động kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng [15] Đất đai còn có ý nghĩa về mặt chính trị Tài sản quý giá ấy phải bảo vệ bằng cả xương máu và vốn đất đai mà một quốc gia có được thể hiện sức mạnh của quốc gia đó Ranh giới quốc gia thể hiện chủ quyền của một quốc gia Trong những năm gần đây, cùng với sự gia tăng dân số, sự phát triển nhanh chóng của kinh tế - xã hội đã làm cho nhu cầu sử dụng đất ngày một tăng cao trong khi đó tài nguyên đất là có hạn Vì vậy mà vấn đề đặt ra với Đảng và Nhà nước ta là làm thế nào để sử dụng đất một cách tiết kiệm, hiệu quả và bền vững Điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất [10] Đây thực chất là một thủ tục hành chính nhằm thiết lập một mối quan hệ chặt chẽ giữa Nhà nước và đối tượng sử dụng đất, là cơ sở để Nhà nước quản lý, nắm chặt toàn bộ diện tích đất đai và người sử dụng, quản lý đất theo pháp luật Quận Liên Chiểu nằm ở Tây Bắc thành phố Đà Nẵng, có nhiều ưu thế về vị trí, tiềm năng và thế mạnh có khả năng thu hút thị trường, chuyển dịch cơ cấu kinh tế trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội, đồng thời quá trình đô thị hóa diễn ra khá mạnh, thu hút nhiều dân cư về sinh sống, đất nông nghiệp dần bị thu hẹp [9] Với quan hệ sở hữu đất đai hiện nay, việc chuyển dịch quyền sở hữu đất đai là không thể thực hiện được nhưng bản thân quyền sử dụng đất lại rất cần được chuyển dịch và tham gia vào các giao lưu dân sự để từ chủ thể không có nhu cầu sử dụng đến với chủ thể có nhu cầu sử dụng, nhằm phát huy được những giá trị kinh tế của đất Vì vậy, pháp luật đã đặt ra một vấn đề lý luận mới, đó là: đất đai chuyển dịch giữa các chủ thể với nhau không thông qua con đường chuyển dịch quyền sở hữu mà bằng con đường chuyển dịch của quyền sử dụng [7] Với quá trình đô thị hoá nhanh chóng như vậy khiến cho đất đai trên địa bàn biến động khá mạnh khiến cho việc đăng ký chuyển quyền tại các cơ quan Nhà nước theo quy định của pháp luật ngày càng tăng Tuy nhiên, trong thực tiễn, công tác chuyển quyền sử dụng đất vẫn còn nhiều bất cập như việc tồn tại những tiêu cực trong sử dụng đất đai, thị trường "ngầm" trong thị trường quyền sử dụng đất chưa được xóa bỏ; nhìn chung việc quản lý các giao dịch này vẫn còn những hạn chế, bất cập cần đi sâu nghiên cứu và đề xuất giải pháp giải quyết Xuất phát từ thực tiễn khách quan đó tiến hành nghiên cứu đề tài “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng giai đoạn 2018-2020” 1.2 Mục đích của đề tài Đánh giá và đề xuất một số giải pháp để nâng cao hiệu quả trong việc thực hiện công tác chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân trên địa bàn quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng 1.3 Yêu cầu của đề tài Nắm vững Luật đất đai, các chính sách, Nghị định, Thông tư, Quyết định cùng các văn bản khác có liên quan đến công tác giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất Các tài liệu, số liệu điều tra, thu thập phải chính xác, khách quan, trung thực và đầy đủ Tổng hợp, phân tích, đánh giá các số liệu, tài liệu thu thập được một cách chính xác, khách quan Các đề nghị, kiến nghị phải mang tính thực tiễn và tính khả thi cao 1.4 Ý nghĩa của đề tài 1.4.1 Ý nghĩa khoa học Vận dụng và làm sáng tỏ những quy định của pháp luật hiện hành trong công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng giai đoạn 2018 - 2020 Đề xuất bổ sung và hoàn thiện những quy định, văn bản pháp luật cho phù hợp trong việc thực hiện kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng 1.4.2 Ý nghĩa thực tiễn Thực hiện tốt Luật đất đai và công tác quản lý Nhà nước về đất đai, đặc biệt là việc thực hiện công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng theo đúng các quy định của pháp Luật đất đai, khắc phục trình trạng tuỳ tiện trong việc thực hiện công tác giao chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Liên Chiểu; phát huy tối đa tiềm năng, nguồn lực về đất, góp phần vào sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội của quận Liên Chiểu PHẦN 2: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 2.1 Cơ sở lý luận các vấn đề nghiên cứu 2.1.1 Khái niệm liên quan về chuyển quyền sử dụng đất Sử dụng đất đai là việc sử dụng, khai thác các thuộc tính có ích của đất đai vì mục đích kinh tế và đời sống, xã hội trong quá trình sử dụng đất Trước khi Hiến pháp năm 1980 ra đời, trong hệ thống pháp luật Việt Nam, khái niệm “quyền sử dụng đất” chưa được sử dụng để chỉ những quyền năng của cá nhân, hộ gia đình, tổ chức đối với đất đai mà là khái niệm “quyền sở hữu” được sử dụng Ngày 18/12/1980, tại kỳ họp thứ 7, Quốc hội khoá VI đã thông qua Hiến pháp năm 1980 Một chế độ sở hữu duy nhất đối với đất đai ở nước ta đã được xác lập, đó là chế độ công hữu dưới tên gọi “sở hữu toàn dân” Trên cơ sở đó, Luật đất đai năm 1987 được ban hành và khái niệm “quyền sử dụng đất” chính thức được sử dụng Từ đó cho đến nay, trải qua nhiều lần thay thế Hiến pháp và Luật đất đai, chế độ sở hữu toàn dân về đất đai tiếp tục được duy trì và khái niệm “quyền sử dụng đất” vẫn được sử dụng Được ra đời trong bối cảnh như vậy nên “quyền sử dụng đất” là một sự sáng tạo pháp lý nhằm thực hiện sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta và cũng như là một công cụ pháp lý để giúp Nhà nước thực hiện được quyền năng chủ sở hữu của mình [21] Quyền sử dụng đất chúng ta phải hiểu được đây là một quyền tự nhiên, khi con người chiếm hữu đất đai, thì họ sẽ thực hiện hành vi sử dụng đất mà cụ thể là khai thác tính năng sử dụng của đất đai mà không quan tâm đến hình thức sở hữu của nó Thông qua hành vi sử dụng đất mà con người có thể thỏa mãn những nhu cầu của mình cũng như làm ra của cải cho xã hội [5] Quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ những chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho từ chủ thể có quyền Quyền sử dụng đất là quyền tài sản cũng là quan điểm của nhiều học giả ở nước ta hiện nay [4] Quyền sử dụng đất là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước Xét về khía cạnh kinh tế, quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng vì nó làm thỏa mãn các nhu cầu và mang lại lợi ích vật chất cho các chủ sử dụng trong quá trình sử dụng đất [17] Quyền sử dụng đất ở nước ta có nội hàm rộng hơn quyền sử dụng thông thường Nó vượt khỏi khuôn khổ “chật hẹp” của quyền khai thác công dụng, 10 hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản để tham gia vào các giao dịch dân sự trên thị trường; được sử dụng làm tài sản bảo đảm trong quan hệ thế chấp, bảo lãnh vay vốn tại ngân hàng, các tổ chức tín dụng; được sử dụng làm vốn góp liên doanh trong hoạt động sản xuất - kinh doanh [6] Chuyển quyền sử dụng đất nói chung là sự dịch chuyển quyền sử dụng đất và giao đất từ chủ thể này sang chủ thể khác nhưng với hai hậu quả pháp lý khác nhau và tính chất đền bù khác nhau [20] Khoản 10 Điều 3 Luật đất đai năm 2013 quy định: “ Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất” [10] * Quyền chuyển đổi QSDĐ Chuyển đổi QSDĐ là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển QSDĐ Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất ở được chuyển đổi quyền sử dụng đất cho nhau khi có đủ các điều kiện sau đây: - Thuận tiện cho sản xuất và đời sống - Sau khi chuyển đổi quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đó đúng mục đích, đúng thời hạn được quy định khi Nhà nước giao đất [3] Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ [10] Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp tự thỏa thuận với nhau bằng văn bản về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp [11] * Quyền chuyển nhượng QSDĐ Chuyển nhượng QSDĐ là người sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất đó cho người được chuyển nhượng (gọi là bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất) sử dụng Bên chuyển giao đất và quyền sử dụng đất được nhận số tiền tương đương với giá trị quyền sử dụng đất theo sự thỏa thuận của các bên -Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại điều 191 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ [11] * Quyền cho thuê, cho thuê lại QSDĐ Cho thuê tài sản là việc bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê bằng một hợp đồng ghi nhận sự thỏa thuận của hai bên [13] Quyền sử dụng đất là một quyền tài sản, tức là một tài sản của người sử dụng đất, do vậy có thể đem cho thuê theo các quy định của pháp luật Như vậy, cho thuê quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất, tức bên cho thuê, chuyển giao quyền sử dụng đất cho bên sử dụng trong một thời hạn nhất định và bên thuê phải trả tiền theo hợp đồng đã thỏa thuận *Quyền thừa kế QSDĐ Quyền thừa kế quyền sử dụng đất là quyền của cá nhân, thành viên hộ gia đình được để thừa kế quyền sử dụng đất của mình cho những người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật Thừa kế quyền sử dụng đất là một hình thức đặc biệt của chuyển quyền sở hữu đất đai Chỉ khác ở chỗ quan hệ này giới hạn phạm vi chủ thể thực hiện (người được hưởng thừa kế) *Quyền tặng cho QSDĐ Tặng cho quyền sử dụng đất là sự thoả thuận bằng văn bản giữa bên tặng cho và bên được tặng cho, theo đó bên tặng cho giao quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho mà không yêu cầu bền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận theo quy định của BLDS và pháp luật về đất đai