Đề tài Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn quận liên chiểu, thành phố đà nẵng giai đoạn năm 2018 2020

Với quá trình đô thị hoá nhanh chóng như vậy khiến cho đất đai trên địa bàn biến động khá mạnh khiến cho việc đăng ký chuyển quyền tại các cơ quan Nhà nước theo quy định của pháp luật ngày càng tăng. Tuy nhiên, trong thực tiễn, công tác chuyển quyền sử dụng đất vẫn còn nhiều bất cập như việc tồn tại những tiêu cực trong sử dụng đất đai, thị trường ngầm trong thị trường quyền sử dụng đất chưa được xóa bỏ; nhìn chung việc quản lý các giao dịch này vẫn còn những hạn chế, bất cập cần đi sâu nghiên cứu và đề xuất giải pháp giải quyết.

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU

Bảng 4.1 Diện tích, dân số quận Liên Chiểu năm 2019 30Bảng 4.2 Tình hình sử dụng đất năm 2020 của quận Liên Chiểu (ĐVT:ha) 32Bảng 4.3 Biến động đất đai quận Liên Chiểu năm 2018 – 2020 34Bảng 4.4 Kết quả công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại quận Liên Chiểu 39Bảng 4.5 Kết quả tặng cho tặng cho quyền sử dụng đất tại quận Liên Chiểu 40Bảng 4.6 Kết quả công tác thế chấp quyền sử dụng đất tại quận Liên Chiểu 41Bảng 4.7 Kết quả công tác thừa kế quyền sử dụng đất tại quận Liên Chiểu 43Bảng 4.8 Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân tại khu vựcnghiên cứu về những quy định chung của chuyển QSDĐ 45Bảng 4.9 Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân tại khu vựcnghiên cứu về hình thức chuyển đổi QSDĐ 48Bảng 4.10 Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân tại khu vựcnghiên cứu về hình thức chuyển nhượng QSDĐ 51Bảng 4.11 Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân tại khu vựcnghiên cứu về hình thức cho thuê, cho thuê lại QSDĐ 55Bảng 4.12 Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân tại khu vựcnghiên cứu về hình thức thừa kế QSDĐ 57Bảng 4.13 Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân tại khu vựcnghiên cứu về hình thức tặng cho QSDĐ 59Bảng 4.15 Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân tại khu vựcnghiên cứu về hình thức góp vốn QSDĐ 64Bảng 4.16 Mức độ thỏa mãn yêu cầu thực hiện các thủ tục chuyển quyền sửdụng đất tại quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng 67Bảng 4.17 Ý kiến của hộ gia đình, cá nhân liên quan đến hoạt động 68chuyển quyền sử dụng đất tại quận Liên Chiểu 68Bảng 4.18 Kết quả chuyển QSDĐ theo đơn vị hành chính giai đoạn 2018-2020 71

DANH MỤC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ

Hình 4.1: Sơ đồ, vị trí hành chính quận Liên Chiểu 37

VPĐKĐĐ Văn phòng đăng ký đất đai

TT-BTNMT Thông tư – Bộ Tài nguyên Môi trường

STNMT Sở tài nguyên môi trường

MỤC LỤC

PHẦN 1 ĐẶT VẤN ĐỀ 1

1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1

1.2 Mục đích của đề tài 2

1.3 Yêu cầu của đề tài 2

1.4 Ý nghĩa của đề tài 2

1.4.1 Ý nghĩa khoa học 2

1.4.2 Ý nghĩa thực tiễn 2

PHẦN 2: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 3

2.1 Cơ sở lý luận các vấn đề nghiên cứu 3

2.1.1 Khái niệm liên quan về chuyển quyền sử dụng đất 3

2.1.2 Quản lý Nhà nước đối với vấn đề chuyển quyền sử dụng đất 6

2.1.3 Cơ sở pháp lý 9

2.2 Cơ sở thực tiễn 11

2.2.1 Tình hình quản lý đất đai trên thế giới 11

2.2.2 Tình hình quản lý đất đai tại Việt Nam 13

2.2.3 Tình hình quản lý đất đai tại thành phố Đà Nẵng 16

2.3 Tổng quan các công trình nghiên cứu có liên quan 17

PHẦN 3: ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 20

3.1 Đối tượng nghiên cứu 20

3.2 Phạm vi nghiên cứu 21

3.3 Nội dung nghiên cứu 21

3.4 Phương pháp nghiên cứu 21

3.4.1 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 21

3.4.2 Phương pháp điều tra số liệu thứ cấp 22

3.4.3 Phương pháp tổng hợp và phân tích số liệu 22

PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 23

4.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng 23

4.1.1 Điều kiện tự nhiên 23

4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 28

4.2 Tình hình sử dụng đất trên địa bàn quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng giai đoạn 2018-2020 31

4.2.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2020 31

4.2.2 Tình hình biến động đất đai của quận Liên Chiểu 34

4.2.3 Tình hình quản lý đất đai của quận Liên Chiểu 36

4.3 Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng giai đoạn 2018 - 2020 38

4.3.1 Đánh giá tình hình chuyển quyền sử dụng đất tại địa bàn quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng giai đoạn 2018 - 2020 38

4.3.2 Đánh giá sự hiểu biết về công tác chuyển quyền sử dụng đất của cán bộ quản lý và người dân quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng giai đoạn 2018 -2020 44

4.3.3 Tổng hợp và đánh giá kết quả thực hiện các hình thức chuyển quyền sử dụng đất địa bàn quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng giai đoạn 2018 – 2020.69 4.3.4 Những yếu tố ảnh hưởng đến việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng giai đoạn 2018 – 2020 72

4.3.5 Đánh giá chung về công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng 72

4.4 Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền sử dụng đất quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng 74

PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 75

5.1 Kết luận 75

5.2 Kiến nghị 75

PHẦN 6: TÀI LIỆU THAM KHẢO 77

PHẦN 7: PHỤ LỤC 79

PHẦN 1 ĐẶT VẤN ĐỀ

1.1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia

Là tư liệu sản xuất đặc biệt [15], giới hạn về diện tích, hình thể nhưng mức độsản xuất lại phụ thuộc vào sự đầu tư, khai thác sử dụng của con người Đất đai làthành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố khudân cư và là nơi diễn ra mọi hoạt động kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốcphòng [15] Đất đai còn có ý nghĩa về mặt chính trị Tài sản quý giá ấy phải bảo

vệ bằng cả xương máu và vốn đất đai mà một quốc gia có được thể hiện sứcmạnh của quốc gia đó Ranh giới quốc gia thể hiện chủ quyền của một quốc gia.Trong những năm gần đây, cùng với sự gia tăng dân số, sự phát triển nhanhchóng của kinh tế - xã hội đã làm cho nhu cầu sử dụng đất ngày một tăng caotrong khi đó tài nguyên đất là có hạn Vì vậy mà vấn đề đặt ra với Đảng và Nhànước ta là làm thế nào để sử dụng đất một cách tiết kiệm, hiệu quả và bền vững.Điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định các quyền chuyển đổi, chuyểnnhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sửdụng đất [10] Đây thực chất là một thủ tục hành chính nhằm thiết lập một mốiquan hệ chặt chẽ giữa Nhà nước và đối tượng sử dụng đất, là cơ sở để Nhà nướcquản lý, nắm chặt toàn bộ diện tích đất đai và người sử dụng, quản lý đất theopháp luật

Quận Liên Chiểu nằm ở Tây Bắc thành phố Đà Nẵng, có nhiều ưu thế về vịtrí, tiềm năng và thế mạnh có khả năng thu hút thị trường, chuyển dịch cơ cấukinh tế trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội, đồng thời quá trình đô thị hóadiễn ra khá mạnh, thu hút nhiều dân cư về sinh sống, đất nông nghiệp dần bị thuhẹp [9] Với quan hệ sở hữu đất đai hiện nay, việc chuyển dịch quyền sở hữu đấtđai là không thể thực hiện được nhưng bản thân quyền sử dụng đất lại rất cầnđược chuyển dịch và tham gia vào các giao lưu dân sự để từ chủ thể không cónhu cầu sử dụng đến với chủ thể có nhu cầu sử dụng, nhằm phát huy đượcnhững giá trị kinh tế của đất Vì vậy, pháp luật đã đặt ra một vấn đề lý luận mới,

đó là: đất đai chuyển dịch giữa các chủ thể với nhau không thông qua con đườngchuyển dịch quyền sở hữu mà bằng con đường chuyển dịch của quyền sử dụng[7] Với quá trình đô thị hoá nhanh chóng như vậy khiến cho đất đai trên địa bànbiến động khá mạnh khiến cho việc đăng ký chuyển quyền tại các cơ quan Nhànước theo quy định của pháp luật ngày càng tăng Tuy nhiên, trong thực tiễn,công tác chuyển quyền sử dụng đất vẫn còn nhiều bất cập như việc tồn tại nhữngtiêu cực trong sử dụng đất đai, thị trường "ngầm" trong thị trường quyền sử

dụng đất chưa được xóa bỏ; nhìn chung việc quản lý các giao dịch này vẫn cònnhững hạn chế, bất cập cần đi sâu nghiên cứu và đề xuất giải pháp giải quyết.

Xuất phát từ thực tiễn khách quan đó tiến hành nghiên cứu đề tài “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng giai đoạn 2018-2020”.

1.2 Mục đích của đề tài

Đánh giá và đề xuất một số giải pháp để nâng cao hiệu quả trong việc thựchiện công tác chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân trên địa bànquận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng

1.3 Yêu cầu của đề tài

Nắm vững Luật đất đai, các chính sách, Nghị định, Thông tư, Quyết địnhcùng các văn bản khác có liên quan đến công tác giao đất, cho thuê đất vàchuyển mục đích sử dụng đất

Các tài liệu, số liệu điều tra, thu thập phải chính xác, khách quan, trungthực và đầy đủ

Tổng hợp, phân tích, đánh giá các số liệu, tài liệu thu thập được một cáchchính xác, khách quan

Các đề nghị, kiến nghị phải mang tính thực tiễn và tính khả thi cao

1.4 Ý nghĩa của đề tài

1.4.1 Ý nghĩa khoa học

Vận dụng và làm sáng tỏ những quy định của pháp luật hiện hành trongcông tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Liên Chiểu, thành phố ĐàNẵng giai đoạn 2018 - 2020

Đề xuất bổ sung và hoàn thiện những quy định, văn bản pháp luật cho phùhợp trong việc thực hiện kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bànquận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng

1.4.2 Ý nghĩa thực tiễn

Thực hiện tốt Luật đất đai và công tác quản lý Nhà nước về đất đai, đặcbiệt là việc thực hiện công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn quận LiênChiểu, thành phố Đà Nẵng theo đúng các quy định của pháp Luật đất đai, khắcphục trình trạng tuỳ tiện trong việc thực hiện công tác giao chuyển quyền sửdụng đất trên địa bàn quận Liên Chiểu; phát huy tối đa tiềm năng, nguồn lực vềđất, góp phần vào sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội của quận Liên Chiểu

PHẦN 2: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU

2.1 Cơ sở lý luận các vấn đề nghiên cứu

2.1.1 Khái niệm liên quan về chuyển quyền sử dụng đất

Sử dụng đất đai là việc sử dụng, khai thác các thuộc tính có ích của đất đai

vì mục đích kinh tế và đời sống, xã hội trong quá trình sử dụng đất

Trước khi Hiến pháp năm 1980 ra đời, trong hệ thống pháp luật Việt Nam,khái niệm “quyền sử dụng đất” chưa được sử dụng để chỉ những quyền năng của

cá nhân, hộ gia đình, tổ chức đối với đất đai mà là khái niệm “quyền sở hữu”được sử dụng Ngày 18/12/1980, tại kỳ họp thứ 7, Quốc hội khoá VI đã thôngqua Hiến pháp năm 1980 Một chế độ sở hữu duy nhất đối với đất đai ở nước ta

đã được xác lập, đó là chế độ công hữu dưới tên gọi “sở hữu toàn dân” Trên cơ

sở đó, Luật đất đai năm 1987 được ban hành và khái niệm “quyền sử dụng đất”chính thức được sử dụng Từ đó cho đến nay, trải qua nhiều lần thay thế Hiếnpháp và Luật đất đai, chế độ sở hữu toàn dân về đất đai tiếp tục được duy trì vàkhái niệm “quyền sử dụng đất” vẫn được sử dụng Được ra đời trong bối cảnhnhư vậy nên “quyền sử dụng đất” là một sự sáng tạo pháp lý nhằm thực hiện sởhữu toàn dân về đất đai ở nước ta và cũng như là một công cụ pháp lý để giúpNhà nước thực hiện được quyền năng chủ sở hữu của mình [21]

Quyền sử dụng đất chúng ta phải hiểu được đây là một quyền tự nhiên, khicon người chiếm hữu đất đai, thì họ sẽ thực hiện hành vi sử dụng đất mà cụ thể

là khai thác tính năng sử dụng của đất đai mà không quan tâm đến hình thức sởhữu của nó Thông qua hành vi sử dụng đất mà con người có thể thỏa mãnnhững nhu cầu của mình cũng như làm ra của cải cho xã hội [5]

Quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng,hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặcđược chuyển giao từ những chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyểnnhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho từ chủ thể có quyền Quyền

sử dụng đất là quyền tài sản cũng là quan điểm của nhiều học giả ở nước ta hiệnnay [4]

Quyền sử dụng đất là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai đểphục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước Xét về khíacạnh kinh tế, quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng vì nó làm thỏa mãn cácnhu cầu và mang lại lợi ích vật chất cho các chủ sử dụng trong quá trình sử dụng

đất [17].

Quyền sử dụng đất ở nước ta có nội hàm rộng hơn quyền sử dụng thôngthường Nó vượt khỏi khuôn khổ “chật hẹp” của quyền khai thác công dụng, 10hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản để tham gia vào các giao dịch dân sự trên thịtrường; được sử dụng làm tài sản bảo đảm trong quan hệ thế chấp, bảo lãnh vayvốn tại ngân hàng, các tổ chức tín dụng; được sử dụng làm vốn góp liên doanhtrong hoạt động sản xuất - kinh doanh [6]

Chuyển quyền sử dụng đất nói chung là sự dịch chuyển quyền sử dụng đất

và giao đất từ chủ thể này sang chủ thể khác nhưng với hai hậu quả pháp lý khácnhau và tính chất đền bù khác nhau [20]

Khoản 10 Điều 3 Luật đất đai năm 2013 quy định: “ Chuyển quyền sử dụngđất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thôngqua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụngđất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất” [10]

* Quyền chuyển đổi QSDĐ

Chuyển đổi QSDĐ là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển QSDĐ.Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất,nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tìnhtrạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất ở đượcchuyển đổi quyền sử dụng đất cho nhau khi có đủ các điều kiện sau đây:

- Thuận tiện cho sản xuất và đời sống

- Sau khi chuyển đổi quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đó đúng mụcđích, đúng thời hạn được quy định khi Nhà nước giao đất [3]

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất,

do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sửdụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đấtnông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác đểthuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việcchuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ [10]

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp tự thỏa thuận với nhau bằngvăn bản về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp [11]

* Quyền chuyển nhượng QSDĐ

Chuyển nhượng QSDĐ là người sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sửdụng đất đó cho người được chuyển nhượng (gọi là bên nhận chuyển nhượngquyền sử dụng đất) sử dụng Bên chuyển giao đất và quyền sử dụng đất đượcnhận số tiền tương đương với giá trị quyền sử dụng đất theo sự thỏa thuận củacác bên

-Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụngđất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy địnhtại điều 191 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhậnchuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đấttrong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khukinh tế Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốnđầu tư là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ [11]

* Quyền cho thuê, cho thuê lại QSDĐ

Cho thuê tài sản là việc bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụngtrong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê bằng một hợp đồng ghi nhận sựthỏa thuận của hai bên [13] Quyền sử dụng đất là một quyền tài sản, tức là mộttài sản của người sử dụng đất, do vậy có thể đem cho thuê theo các quy định củapháp luật Như vậy, cho thuê quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất, tứcbên cho thuê, chuyển giao quyền sử dụng đất cho bên sử dụng trong một thờihạn nhất định và bên thuê phải trả tiền theo hợp đồng đã thỏa thuận

*Quyền tặng cho QSDĐ

Tặng cho quyền sử dụng đất là sự thoả thuận bằng văn bản giữa bên tặngcho và bên được tặng cho, theo đó bên tặng cho giao quyền sử dụng đất cho bênđược tặng cho mà không yêu cầu bền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhậntheo quy định của BLDS và pháp luật về đất đai

Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển quyền không phải là mới nhưngtrước đây không có quy định trong luật nên khi thực tiễn phát sinh người ta cứ

áp dụng các quy định của hình thức thừa kế sang để thực hiện

*Quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ

Thế chấp quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất dùng quyền sử dụngđất của mình để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ dân sự vì quyền sử dụng đấtchỉ xử lí để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khi bên thế chấp quyền sử dụng đấtkhông thực hiện, thực hiện không đúng nghĩa vụ của mình trong một quan hệhợp đồng

Hiện nay, trong Luật đất đai cho phép thế chấp rộng rãi nhưng chỉ quy định

là chỉ được thế chấp tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam.Riêng người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước thì phạm vi được thếchấp rộng hơn là các tổ chức kinh tế hoặc cá nhân được phép hoạt động tại ViệtNam

*Quyền góp vốn bằng quyền QSDĐ

Góp vốn bằng quyền sử dụng đất là việc chuyển quyền sử dụng đất củamình cho công ty mình tham gia góp vốn Tuỳ vào từng loại hình doanh nghiệp

mà pháp luật quy định khác nhau về các vấn đề xoay quanh việc góp vốn

*Điều kiện để thực hiện các quyền chuyển QSDĐ

- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 vàtrường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này

- Đất không có tranh chấp

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án

- Trong thời hạn sử dụng đất

Ngoài ra đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và

194 của Luật đất đai năm 2013

2.1.2 Quản lý Nhà nước đối với vấn đề chuyển quyền sử dụng đất

2.1.2.1 Quan niệm về quản lý Nhà nước đối với quyền sử dụng đất

Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho các chủ thể thì không chỉ trao mỗiquyền sử dụng được mà còn cả quyền chiếm hữu đối với đất, nếu không có sựchiếm hữu thì không thể thực hiện khai thác, sử dụng đất Ngoài ra, các chủ thểcòn được phép định đoạt quyền sử dụng đất thông qua các giao dịch (chuyển

nhượng, thừa kế, góp vốn, tặng cho quyền sử dụng đất) hoặc từ bỏ quyền sửdụng đất (trả lại đất cho Nhà nước) Đồng thời, sẽ không đảm bảo được địa vịcủa các chủ thể trong mối quan hệ với Nhà nước vốn được luật định là đại diệnchủ sở hữu toàn dân Các chủ thể luôn ở vào vị thế bất bình đẳng vì chỉ có mộttrong ba quyền năng của quyền sở hữu toàn dân về đất đai, khi đó Nhà nước dễdàng can thiệp bằng các quyết định hành chính vào quyền sử dụng đất của cácchủ thể [1] Những khái niệm này là không khoa học, rất khó hiểu và mâu thuẫnlẫn nhau Ví dụ: Khi nói về định giá quyền sử dụng đất nhưng trên thực tế thìchúng ta lại định giá từng thửa đất cụ thể với mục đích sử dụng đất, vị trí, khảnăng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích,kích thước…[16], khi quy định là “chuyển nhượng quyền sử dụng đất” nhưngtrên thực tế lại là việc chuyển nhượng từng thửa đất cụ thể.

Việc quan niệm quyền sử dụng đất chỉ đơn thuần là một quyền tài sản gây

ra rất nhiều bất cập, lúng túng trong việc xây dựng và thực thi pháp luật PhápLuật đất đai hiện hành của nước ta có nhiều quy định liên quan đến quyền sửdụng đất như: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất; cho thuê quyền sử dụng đất;giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất [10] Lĩnh vực đất đai, đó là một hệ thống pháp luật đồ sộ bao gồm các văn bản

do nhiều cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành Hiện nay, Nhà nước ởtrung ương đã ban hành nhiều văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sửdụng đất đai, bên cạnh đó uỷ ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc trungương cũng ban hành nhiều văn bản tổ chức thi hành ở địa phương Các hệ thốngvăn bản quy phạm pháp luật về đất đai được ban hành đã tạo cơ sở pháp lý quantrọng trong việc tổ chức thực hiện các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai Hệthống pháp Luật đất đai (PLĐĐ) luôn đổi mới, ngày càng phù hợp hơn với yêucầu phát triển kinh tế, bảo đảm quốc phòng, an ninh và ổn định xã hội

2.1.2.2 Vai trò của quản lý Nhà nước về chuyển quyền sử dụng đất

Cần quan niệm rõ ràng hơn về sở hữu toàn dân và về thực chất quyền sửdụng đất; tránh ngộ nhận theo cả hai chiều hướng là vô chủ tự phát hoặc Nhànước hóa Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu đối với đất đai, chính vìvậy, Nhà nước có đầy đủ ba quyền năng đối với đất đai Với tư cách là chủ sởhữu, Nhà nước thực hiện chức năng chủ yếu đối với đất đai là chức năng thốngnhất quản lý đối với đất đai và chức năng điều phối đối với đất đai Bên cạnh đó,với tư cách là chủ sở hữu đối với đất đai, Nhà nước còn có đầy đủ ba quyềnnăng đối với tài sản thuộc sở hữu của mình: Quyền chiếm hữu, quyền sử dụng,

quyền định đoạt Vấn đề cụ thể là quyền định đoạt của Nhà nước cũng như của

tổ chức và cá nhân sử dụng đất cần được quy định thật rõ

Đất đai là tài sản mà thiên nhiên ban tặng cho cả cộng đồng dân cư, đượcchính người dân khai thác để hưởng lợi, sinh sống; đồng thời cần được Nhànước thống nhất quản lý theo chuẩn mực chung là pháp luật Mọi tổ chức, cánhân trong xã hội không có quyền sở hữu đất, họ được Nhà nước giao đất vàquyền sử dụng đất để sử dụng đất ổn định lâu dài

Nhà nước không trực tiếp sử dụng tất cả đất đai trên lãnh thổ, mà Nhà nướctrao quyền sử dụng đất lại cho chủ sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, chothuê đất, công nhận quyền sử dụng đất Khi Nhà nước trao quyền sử dụng đấtcho người sử dụng đất, thì quyền sử dụng đất lại được coi là một loại tài sản, cụthể là một loại quyền tài sản Người sử dụng đất có quyền tự mình khai tháccông dụng từ đất hoặc được thực hiện các giao dịch đối với quyền sử dụng đấtcủa mình, như mua bán, trao đổi, tặng cho, thế chấp, để lại thừa kế… trong thờihạn sử dụng đất và thực hiện theo quy định của Luật đất đai và Bộ luật Dân sự.Chuyển quyền sử dụng đất dựa trên các quy định của pháp luật về trình tự thủtục để thực hiện chuyển quyền, loại đất hay các chủ thể được phép chuyểnquyền, góp phần làm chặt chẽ hơn trong việc quản lý Nhà nước

2.1.2.3 Quá trình hình thành và phát triển của quyền sử dụng đất

Luật đất đai năm 1987 ra đời là một bước đột phá trong kỹ thuật làm luật ởnước ta Đây là văn bản quy phạm luật đầu tiên được pháp điển hóa quan hệpháp Luật đất đai thành một ngành luật cụ thể Bên cạnh đạt được những thànhtựu nhất định, Luật đất đai năm 1987 đã bộc lộ nhiều hạn chế, thiếu sót nhấtđịnh như Nhà nước ta chưa công nhận các giao dịch chuyển nhượng liên quanđến đất đai có hiệu lực, khó khăn trong tính thuế chuyển nhượng quyền sử dụngđất, mới chỉ tập trung vào loại đất có mục đích sử dụng nông nghiệp…, chính vìvậy Nhà nước ta đã hướng tới việc xây dựng một văn bản quy phạm luật mớithay thế cho Luật đất đai năm 1987 Năm 1993, Luật đất đai thứ hai của Nhànước ta đã ra đời với 5 quyền năng cho người sử dụng đất: chuyển đổi, chuyểnnhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất Đến năm 1999 Nhànước đã bổ sung thêm hai quyền năng đó là cho thuê lại và góp vốn bằng quyền

sử dụng đất theo Nghị định số 17/1999/NĐ - CP ngày 29/3/1999 Cho đến hiệnnay với sự ra đời của Luật đất đai 2013 thì đã có tất cả 8 quyền năng cho người

sử dụng đất: Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất, sự ra đời này đã thể chế hoá

đúng và đầy đủ những quan điểm, định hướng của Nghị quyết số 19/NQ-TƯ tạiHội nghị lần 6 Ban Chấp hành Trung ương Đảng, đồng thời khắc phục, giảiquyết những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật đất đai năm

2003 Cụ thể hóa các quyền của Nhà nước đối với đất đai; bổ sung những nộidung cơ bản trong việc điều tra, đánh giá về tài nguyên đất đai, nhằm khắc phụcbất cập hiện nay mà Luật đất đai năm 2003 hay các Luật đất đai trước đó chưa

có quy định cụ thể

Hiện nay pháp Luật đất đai cũng được hoàn thiện theo hướng quy định cụthể các quyền, nghĩa vụ của cá nhân, hộ gia đình và tổ chức sử dụng đất phù hợpvới từng hình thức như giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sửdụng đất, thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất và quy định các điều kiện khingười sử dụng đất thực hiện các quyền của mình Bên cạnh đó, luật quy định bìnhđẳng hơn về quyền và nghĩa vụ về đất giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tưnước ngoài, tạo cơ chế thu hút cho đầu tư phát triển kinh tế của tổ chức nướcngoài

2.1.2.4 Các quy định về chuyển quyền sử dụng đất

a Căn cứ xác lập quyền được phép chuyển quyền sử dụng đất

- Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý [12]

- Quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình được xác lập do Nhà nướcgiao đất hoặc cho thuê đất [12]

- Quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình cũng được xác lập do đượcngười khác chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với quy định của Bộ luật này vàpháp luật về đất đai [12]

b Hình thức pháp lý của chuyển quyền sử dụng đất

- Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đấttheo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai được thực hiện thông quahợp đồng [12]

- Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có

chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền [12]

c Giá chuyển quyền sử dụng đất

Bên cạnh đó, Luật đất đai 2013 định nghĩa thì đất đai thuộc quyền sở hữucủa toàn dân và do Nhà nước làm chủ sở hữu Nhà nước theo đó trao quyền sửdụng đất cho người dân thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất Luật cũngcông nhận quyền sử dụng đất đối với những người sử dụng đất ổn định và quy

định về quyền cũng như nghĩa vụ chung của người sử dụng đất Tuy Luật đất đaikhông có quy định rõ ràng khái niệm quyền sử dụng đất, nhưng luật cũng đưa rakhái niệm về giá quyền sử dụng đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất

do Nhà nước quy định hoặc hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất.Còn giá trị quyền sử dụng đất là giá trị tính bằng tiền của quyền sử dụng đất trênmột đơn vị diện tích xác định trong một thời gian sử dụng nhất định Người sửdụng đất được sở hữu phần giá trị quyền sử dụng đất, được phép chuyển nhượngquyền sử dụng đất đối với các phần diện tích được giao tương ứng với nghĩa vụthực hiện với Nhà nước

d Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất

- Cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác sử dụng đất được pháp luậtcho phép chuyển quyền sử dụng đất mới có quyền chuyển quyền sử dụng đất[12]

- Khi chuyển quyền sử dụng đất, các bên có quyền thoả thuận về nội dungcủa hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nhưng phải phù hợp với quy định của

Bộ luật này và pháp luật về đất đai [12]

- Bên nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích,đúng thời hạn ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phù hợp với quyhoạch, kế hoạch sử dụng đất ở địa phương tại thời điểm chuyển quyền sử dụngđất [12]

2.1.3 Cơ sở pháp lý

Các quy định, cơ sở pháp lý liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất ởnước ta bao gồm như sau:

Luật đất đai 1993 số 24-L/CTN ngày 14 tháng 7 năm 1993

Luật đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013

Bộ luật dân sự số 91/2015/QH13 ngày 24/11/2015

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chitiết thi hành một số điều của Luật đất đai

Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định vềgiá đất

Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định vềthu tiền sử dụng đất

Nghị định số 104/2014/NĐ-CP của Chính phủ ngày 14/11/2014 của Chính

phủ quy định về khung giá đất.

Nghị định số 102/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về xử phạt vi phạmhành chính trong lĩnh vực đất đai;

Nghị định số 25/2008/NĐ-CP của Chính phủ quy định chức năng, nhiệm

vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ Tài nguyên và Môi trường

Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên vàmôi trường Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất

Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên vàMôi trường quy định chi tiết về phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnhbảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất

Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên vàmôi trường Quy định về hồ sơ địa chính

Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên vàmôi trường Quy định về bản đồ địa chính;

Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/1/2017 của Bộ Tài nguyên vàmôi trường Quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP vàNghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ

Công văn số 612/TCQLĐĐ ngày 26/03/2020 của Tổng cục quản lý đất đai

Quyết định số 9709/QĐ-UBND ngày 30/12/2015 của UBND thành phố ĐàNẵng về việc ban hành Quy chế phối hợp quy định phương thức trao đổi thôngtin theo hình thức điện tử để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai giữa cơ quanThuế và cơ quan Đăng ký đất đai trên địa bàn thành phố Đà Nẵng

Quyết định số 06/2019/QĐ-UBND ngày 31 tháng 01 năm 2019 của UBNDthành phố Đà Nẵng về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Quy định giá cácloại đất ban hành kèm theo quyết định số 46/2016/QĐ-UBND ngày 20 tháng 12

năm 2016 của UBND thành phố Đà Nẵng.

* Chính sách đất đai của Trung Quốc

Theo Trung Quốc, quốc gia này đang xây dựng mô hình phát triển theohình thái xã hội XHCN mang đặc sắc Trung Quốc Với dân số đông nhất thếgiới (1,3 tỷ người năm 2005), trong đó dân số nông nghiệp chiếm gần 80%.Tổng diện tích đất đai toàn quốc là 9.682.796 km2, trong đó diện tích đất canhtác là trên 100 triệu ha, chiếm 7% diện tích đất canh tác toàn thế giới TrungQuốc bắt đầu công cuộc công nghiệp hóa từ năm 1978, cùng với tốc độ tăngtrưởng kinh tế và cách mạng công nghiệp, tốc độ đô thị hóa ở Trung Quốc cũngdiễn ra rất mạnh mẽ Vì vậy, việc giải quyết quan hệ xã hội về đất đai ở TrungQuốc là rất đáng quan tâm Quản lý đất đai ở Trung Quốc có một số đặc điểmnổi bật:

Một là, về quan hệ sở hữu đất đai, Trung Quốc tiến hành cải cách ruộng

đất, chia ruộng đất cho nông dân từ năm 1949, tuy nhiên, hình thức sở hữu tưnhân về đất đai cũng chỉ tồn tại một thời gian ngắn Hiến pháp năm 1988 (Điều2) quy định việc Nhà nước giao đất cho tổ chức, cá nhân sử dụng dưới dạng giaoquyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất đã được phép chuyển nhượng, cho thuê,thừa kế, thế chấp… tức là đã cho phép người sử dụng đất được quyền định đoạt

về đất đai, Nhà nước chỉ khống chế bằng quy định mục đích sử dụng đất và thờigian sử dụng đất (quy định là từ 40 – 70 năm) “Đạo luật tạm thời về bán vàchuyển nhượng quyền sử dụng đất Nhà nước tại các thành phố và thị trấn”, banhành năm 1990 quy định cụ thể điều kiện để chủ sử dụng đất được phép chuyểnnhượng sau khi được giao đất là: nộp đủ tiền sử dụng đất cho Nhà nước; đãđược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đã đầu tư vào sử dụng đất theođúng mục đích được giao (thông thường là từ 25% trở lên theo dự toán xây dựngcông trình khi lập hồ sơ xin giáo đất) Chủ sử dụng đất nếu không thực hiệnđúng các quy định sẽ bị thu hồi đất

Hai là, về quy hoạch sử dụng đất: Luật pháp Trung Quốc quy định, Nhànước có quyền và có trách nhiệm xây dựng quy hoạch sử dụng đất trong phạm

vi cả nước và trong từng cấp chính quyền theo đơn vị hành chính lãnh thổ Đốivới đất đai thành thị, Nhà nước tiến hành quản lý bằng quy hoạch Quy hoạchtổng thể thành phố là kế hoạch có tính tổng thể, lâu dài, chiến lược và chỉ đạo vềphát triển kinh tế và xã hội với các công trình xây dựng của thành phố, luật cũngquy định cụ thể quy hoạch của cấp dưới phải tuân thủ quy hoạch của cấp trên vàphải được cấp có thẩm quyền phê chuẩn mới được thi hành

Ba là, về công tác thống kê, phân loại đất đai Luật quản lý đất đai củaTrung Quốc quy định, đất đai được chia làm 8 loại chính: Đất dùng cho nôngnghiệp: là đất đai trực tiếp sử dụng cho sản xuất nông nghiệp bao gồm đất canhtác, đồng cỏ, đất nuôi trồng thuỷ sản Đất xây dựng: là đất được sử dụng để xâydựng công trình kiến trúc, nhà cửa đô thị, dùng cho mục đích công cộng, khaithác khoáng sản, đất sử dụng trong các công trình an ninh quốc phòng Đất chưa

sử dụng: là loại đất còn lại không thuộc 2 loại đất nêu trên Nhà nước quy địnhtổng kiểm kê đất đai 5 năm 1 lần và có thống kê đất đai hàng năm, việc thống kêđất đai hàng năm được tiến hành ở các cấp quản lý theo đơn vị hành chính từtrung ương đến địa phương; Hồ sơ đất đai được thiết lập đến từng chủ sử dụngđất và cập nhật biến động liên quan đến từng chủ sử dụng đất, đến từng mảnhđất

Bốn là, về tài chính đất Ở Trung Quốc không có hình thức giao đất ổn địnhlâu dài không thời hạn, do đó, Luật quy định Nhà nước thu tiền khi giao đất,

người sử dụng đất phải nộp đủ tiền sử dụng đất cho Nhà nước mới được thựchiện các quyền; Nhà nước coi việc giao đất thu tiền là biện pháp quan trọng đểtạo ra nguồn thu ngân sách đáp ứng nhu cầu về vốn để phát triển [22].

2.2.2 Tình hình quản lý đất đai tại Việt Nam

2.2.2.1 Giai đoạn 1945 - 1959

Sau khi nước nhà giành được độc lập, Chủ tịch nước đã ban hành Sắc lệnh

số 41 ngày 03/10/1945 tiếp nhận Sở Trước bạ - Văn tự - Quản thủ điền thổ vàThuế Trực thu của Phủ Toàn quyền Đông Dương về trực thuộc Bộ Tài chính.Năm 1946, cơ quan này được đổi tên thành Nha Trước bạ, Công sản và Điền thổtheo Sắc lệnh số 75 ngày 29/5/1946 của Chủ tịch nước, với hệ thống các đơn vịtrực thuộc ở 3 cấp tỉnh, huyện, xã nhằm duy trì, bảo vệ chế độ sở hữu ruộng đất

và thu thuế điền thổ Song song với hoạt động của Nha Trước bạ, Công sản,Điền thổ còn có Nha Địa chính Năm 1947, Nha Địa chính được sáp nhập vào

Bộ Canh nông theo Sắc lệnh số 11-b/SL ngày 02/02/1947 của Chủ tịch nước.Năm 1950, Nha Công sản - Trực thu - Địa chính được thành lập trên cơ sởhợp nhất Nha Trước bạ - Công sản - Điền thổ với Nha Địa chính theo Sắc lệnh

số 112/SL ngày 11/7/1950 của Chủ tịch nước

Đến năm 1958, thực hiện Chỉ thị số 334-TTg của Thủ tướng Chính phủngành Quản lý đất đai có tên gọi là Sở Địa chính thuộc Bộ Tài chính, hệ thốngcác cơ quan ngành dọc của Sở trực thuộc Ủy ban hành chính các cấp để để quản

lý ruộng đất

Trong giai đoạn này, nhiệm vụ của ngành chủ yếu bảo vệ chế độ sở hữuruộng đất và thu thuế điền thổ, huy động thuế nông nghiệp phục vụ kháng chiến,kiến quốc Sau cải cách ruộng đất ở miền Bắc, để góp phần thực hiện nhiệm vụkhôi phục kinh tế của đất nước, ngành Địa chính đã tổ chức đo đạc, lập bản đồgiải thửa và sổ sách địa chính để nắm diện tích ruộng đất, phục vụ kế hoạch hóa

và hợp tác hóa nông nghiệp, tính thuế ruộng đất, xây dựng đô thị

Thời kỳ này kết quả thực hiện nhiệm vụ quản lý đất đai của ngành đã đạtđược một số thành tựu nổi bật như: tham mưu trình Quốc hội ban hành luật thuếtrực thu Việt Nam, luật cải cách ruộng đất năm 1953 góp phần thực hiện chế độ

sở hữu ruộng đất của người dân, đảm bảo người cày có ruộng Nhà nước đã banhành nhiều văn bản pháp luật về đất đai, trong đó có 26 sắc lệnh của Chủ tịchnước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa về quản lý, sử dụng đất đai và thuế điền thổ

Công tác xây dựng bản đồ thổ nhưỡng, đo đạc lập bản đồ giải thửa, thống kê,kiểm kê đất nông nghiệp được tổ chức thực hiện để thay thế tài liệu cũ của thựcdân Pháp để lại nhằm phục vụ công tác quản lý đất đai trong thời kỳ mới.

2.2.2.2 Giai đoạn 1960 - 1978

Do sự phát triển quan hệ ruộng đất ở nông thôn và củng cố quan hệ sảnxuất xã hội chủ nghĩa, ngành Quản lý ruộng đất được thiết lập theo Nghị định số70-CP và Nghị định số 71-CP ngày 09/12/1960 của Hội đồng Chính phủ,chuyển từ Bộ Tài chính sang Bộ Nông nghiệp với nhiệm vụ quản lý mở mang,

sử dụng và cải tạo ruộng đất trong nông nghiệp Hệ thống quản lý ruộng đấtđược tổ chức thành 04 cấp gồm trung ương, tỉnh, huyện và xã

Trong giai đoạn này, nhiệm vụ chủ yếu của Ngành là: "Quản lý việc mởmang, sử dụng và cải tạo ruộng đất trong nông nghiệp", ngành Quản lý ruộngđất đã có đóng góp to lớn trong việc mở rộng và sử dụng có hiệu quả diện tíchđất nông nghiệp, xây dựng kinh tế hợp tác xã và phát triển nông thôn

Thời kỳ này kết quả thực hiện nhiệm vụ quản lý đất đai của Ngành đã đạtđược một số thành tựu nổi bật như: (1) Ngành đã xây dựng trình cơ quan cóthẩm quyền ban hành các chính sách đất đai chủ yếu tập trung khôi phục kinh tếnông nghiệp và cải tạo Chủ nghĩa Xã hội đối với các thành phần kinh tế (2) Lậpbản đồ thổ nhưỡng và phân hạng đất nông nghiệp đã được thực hiện ở các tỉnhmiền Bắc trước năm 1975 Năm 1976 triển khai xây dựng bản đồ đất Việt Nam

tỷ lệ 1/1.000.000, xây dựng bản đồ thổ nhưỡng cấp tỉnh của các tỉnh phía nam.(3) Đo đạc chỉnh lý bản đồ giải thửa trên diện tích gần 7.800.000 ha của 5.000

xã ở các tỉnh phía Bắc (4) Việc thanh tra, kiểm tra, giải quyết tranh chấp đất đaibắt đầu được quan tâm tổ chức thực hiện

2.2.2.3 Giai đoạn 1979 - 2002

Để tăng cường công tác quản lý đất đai, thống nhất các hoạt động quản lýNhà nước về đất đai vào một hệ thống thống nhất, năm 1979, Tổng cục Quản lýruộng đất được thành lập theo Nghị quyết số 548/NQQH ngày 24/5/1979 của ỦyBan Thường Vụ Quốc Hội và Nghị định số 404-CP ngày 09/11/1979 của Hộiđồng Chính phủ Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương được thành lập theo 03cấp: cấp tỉnh là Ban quản lý ruộng đất trực thuộc Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh, cấphuyện là Phòng Quản lý ruộng đất, cấp xã là cán bộ quản lý ruộng đất

Trước yêu cầu về tổ chức lại các cơ quan quản lý Nhà nước và tăng cườngcông tác quản lý đất đai, năm 1994 Tổng cục Quản lý ruộng đất và Cục Đo đạc

và Bản đồ Nhà nước được hợp nhất và tổ chức lại thành Tổng cục Địa chính

theo Nghị định số 12/CP ngày 22/02/1994 và Nghị định số 34/CP ngày23/4/1994 của Chính phủ Sau khi thành lập Tổng cục Địa chính, các địaphương đã thành lập Sở Địa chính trực thuộc UBND cấp tỉnh Tại cấp huyện làPhòng Địa chính trực thuộc UBND cấp huyện, tại cấp xã, có cán bộ địa chínhxã.

Luật đất đai 1987 không có khái niệm chuyển quyền sử dụng đất nhưngtrên thực tế vẫn diễn ra tình trạng cho mượn đất, cho thuê đất, chuyển nhượngtài sản hoa màu trên đất… là xu hướng tất yếu theo sự phát triển của đất nước,dẫn đến Luật đất đai 1993, tại Điều 3 khoản 2 quy định: “ Hộ gia đình, cá nhânđược Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thếchấp và thừa kế quyền sử dụng đất”, đất đai chính thức được tham gia trao đổitrên thị trường

2.2.2.4 Giai đoạn từ năm 2002 đến nay

Đến năm 2002, theo định hướng thành lập các Bộ đa ngành, Bộ Tài nguyên

và Môi trường được thành lập theo Nghị quyết số 02/2002/QH11 của Quốc hộikhoá XI và Nghị định số 91/2002/NĐ-CP ngày 11/11/2002 của Chính phủ Ởđịa phương thành lập Sở Tài nguyên và Môi trường trên cơ sở hợp nhất Sở Địachính, các đơn vị quản lý Nhà nước về tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản,môi trường, khí tượng thuỷ văn, đo đạc và bản đồ

Để tăng cường hoạt động quản lý Nhà nước về tài nguyên và môi trường,năm 2008, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 25/2008/NĐ-CP quy định chứcnăng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ Tài nguyên và Môi trường.Tổng cục Quản lý đất đai được thành lập trong Bộ Tài nguyên và Môi trườngnhằm tập trung các hoạt động quản lý Nhà nước về đất đai ở cấp Trung ương vềmột đầu mối chuyên trách

Thủ tướng Chính phủ ban hành Quyết định số 134/2008/QĐ-TTg và Quyếtđịnh số 25/2011/QĐ-TTg quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổchức của Tổng cục Quản lý đất đai trực thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường.Hiện nay, chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Tổng cụcQuản lý đất đai được quy định tại Quyết định số 02/2018/QĐ-TTg ngày17/01/2018 của Thủ tướng chính phủ

Về cơ cấu tổ chức bộ máy, đến nay Tổng cục Quản lý đất đai có 13 đơn vịtrực thuộc, trong đó có 9 đơn vị quản lý Nhà nước, 01 đơn vị nghiên cứu và 03đơn vị sự nghiệp Tại cấp tỉnh, nhiều địa phương đã thành lập Chi cục Quản lýđất đai thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường Đến nay, tổ chức của Ngành ở cấp

tỉnh có cơ cấu hoàn chỉnh gồm 63 Sở Tài nguyên và Môi trường với đầy đủ cácphòng, ban chức năng về quản lý đất đai và các đơn vị sự nghiệp, trong đó có:Trung tâm Phát triển quỹ đất, Văn phòng Đăng ký đất đai hoạt động theo môhình một cấp, Quỹ phát triển đất Tại cấp huyện, cơ quan quản lý đất đai làPhòng Tài nguyên và Môi trường; tại cấp xã có công chức địa chính xã.

Kết quả thực hiện nhiệm vụ quản lý đất đai của Ngành đã đạt được một sốthành tựu nổi bật như trình Quốc hội thông qua Luật đất đai năm 2003 và chođến nay thì Luật đất đai 2013 quy định có các hình thức chuyển QSDĐ đó là:chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thếchấp, góp vốn bằng giá trị QSDĐ

2.2.3 Tình hình quản lý đất đai tại thành phố Đà Nẵng

Công tác quản lý đất đai trên địa bàn thành phố ngày càng đi vào nề nếp,thuộc loại tốt nhất trong các thành phố trực thuộc Trung ương

Tuy nhiên, bên cạnh những thành quả đã đạt được, vẫn còn những tồn tạinhững hạn chế, bất cập như tình trạng xây dựng nhà trái phép trong khu quyhoạch, trên đất nông nghiệp; giao đất, chuyển đổi mục đích còn tuỳ tiện; một sốtrường hợp đền bù còn chưa thoả đáng; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đấtsai quy định, đơn cử như tại địa bàn Hoà Vang dẫn đến phải hủy hơn 1.000 sổđỏ

Do vậy, trong thời gian tới, Đà Nẵng tiếp tục lập lại trật tự kỷ cương trongquản lý và sử dụng đất Trong công tác này cũng đặt ra các nhiệm vụ có tính độtphá như lập Chi cục quản lý đất, thay đổi phương thức quản lý, nâng cao chấtlượng cải cách hành chính từ mô hình một cửa

Bước đột phá trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ)được thống nhất triển khai theo phương án quy về một đầu mối tại Sở TN-MTvới nhiệm vụ thẩm định hồ sơ, đo đạt thực tế sau đó chuyển đến UBND thànhphố ký cấp Thời gian quy định cấp sổ đỏ trong vòng 15 ngày làm việc

Lãnh đạo thành phố chỉ đạo các văn bản hướng dẫn thực hiện theo ngànhchỉ được tổ chức chỉ đạo và thực hiện trong nội bộ, không triển khai đến cácUBND quận, huyện Việc cấp sổ đỏ xin ý kiến bộ, ngành và Trung ương đượcthí điểm phân loại đất, mục đích sử dụng để quản lý

Ví dụ, sổ đỏ phải cần phân loại như đất ở đã thực hiện nghĩa vụ tài chínhthì cấp sổ màu đỏ, tương tự tài sản gắn liền trên đất thì màu hồng, đất cho thuêthì sổ màu xanh, đất còn nợ tiền sử dụng đất thì màu trắng

Theo Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường), pháp luật

về đất đai hiện hành chưa có quy định về việc giao đất, cho thuê đất, công nhậnquyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của cá nhân nướcngoài nên không có việc chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân nước ngoàitại Việt Nam

Trong Văn bản báo cáo Thủ tướng số 261/BC-UBND ngày 24/10/2019,UBND TP Đà Nẵng khẳng định “tính đến thời điểm tháng 10-2019, các cơ quanchức năng của UBND TP Đà Nẵng không thực hiện việc cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất cho bất kỳ cá nhân nào là người nước ngoài được sở hữu đốivới đất ở riêng lẻ trong quy hoạch khu dân cư” [19]

Đối với các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, pháp luật về đất đaiquy định được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư tạiViệt Nam, trong trường hợp thực hiện dự án ở xã đảo, xã, phường, thị trấn biêngiới, ven biển thì chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất chuyển mục đích sửdụng đất khi được sự chấp thuận bằng văn bản của các Bộ Quốc phòng, BộCông an, Bộ Ngoại giao, hoặc được thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp,cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế

Không được nhận chuyển quyền sử dụng đất, mà chỉ được nhận chuyểnnhượng vốn (trong đó giá trị quyền sử dụng đất đã được vốn hóa) theo pháp luậtđầu tư Luật Nhà ở năm 2014 được Quốc hội thông qua và có hiệu lực từ ngày1/7/2015 (thông qua và có hiệu lực sau ngày hiệu lực của Luật đất đai) đã quyđịnh cho phép cá nhân nước ngoài nếu đáp ứng điều kiện thì được sở hữu nhà ởtại Việt Nam [14] Tuy nhiên, do quy định của Luật nhà ở chưa đồng bộ với quyđịnh của Luật đất đai nên chưa có cơ sở chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho cánhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở

2.3 Tổng quan các công trình nghiên cứu có liên quan

Việc nghiên cứu về chế định quyền sử dụng đất thường được tiến hànhdưới dạng các bài viết tạp chí, tham luận hội thảo hoặc những chuyên đề nhỏtrong các công trình nguyên cứu chung…đã đóng góp nhất định cho việc hoànthiện pháp luật nói chung và pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất nói riêng.Những đóng góp này đã được làm cơ sở cho việc hoàn thiện các quy định vềchuyển quyền sử dụng đất Một số công trình liên quan đến đề tài được thựchiện trong thời gian qua, bao gồm một số công trình đáng chú ý cụ thể như sau:

* Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bát Xát, tỉnh Lào Cai

Đây là công trình nghiên cứu về công tác quản lý Nhà nước về đất đai củahuyện Bát Xát của Mạc Trung Đức, luận văn thạc sĩ, trường Đại học Nông Lâm,Thái Nguyên luôn luôn được chú trọng bởi sự quan tâm kịp thời của các cấp,UBND tỉnh Lào Cai, sở Tài Nguyên và Môi trường, sự phối kết hợp chặt chẽgiữa các sở ban, ngành Những điều kiện thuận lợi đó đã góp phần nâng cao hiệuquả quản lý Nhà nước về đất đai Bên cạnh đó công trình nghiên cứu đã chỉ ranhững vấn đề bất cập như: Hệ thống bản đồ địa chính cũng như bản đồ giải thửa

299 vẫn phải sử dụng song song vì chưa cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụngđất sang bản đồ địa chính, có nhiều tờ đã rách nát do sử dụng và mang đi thựcđịa nhiều lần Điều này gây một phần khó khăn khá lớn cho công tác địa chính

Sự phối hợp và ý thức của người dân trong việc giải quyết công tác quản lý đấtđai còn kém Gây khó khăn ở một số công tác quản lý đất đai như: Giải quyếtkhiếu nại, tố cáo, hoà giải tranh chấp đất đai, công tác cấp phép xây dựng…Nhưvậy, công tác quản lý Nhà nước về đất đai của huyện Bát Xát bên cạnh nhữngthuận lợi còn rất nhiều khó khăn và vướng mắc, những thành tựu đạt được cũngđáng kể nhưng hạn chế vẫn còn tồn tại

* Pháp luật về quyền sử dụng đất của doanh nghiệp Việt Nam

Công trình nghiên cứu pháp luật quyền sử dụng doanh nghiệp Việt Namcủa Phan Vĩnh Duy Mãn, luận văn thạc sĩ, trường Đại học Kinh Tế, Đại họcHuế, đã đạt được nhiều đổi mới và đóng góp tích cực cho việc nâng cao hiệuquả quản lý và sử dụng nguồn lực đặc biệt quan trọng này, từng bước được xâydựng và hoàn thiện để phù hợp với cơ chế kinh tế thị trường định hướng xã hộichủ nghĩa theo nguyên tắc củng cố chế độ sở hữu toàn dân về đất đai do Nhànước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý; từng bước mở rộng quyềncho người sử dụng đất nói chung và doanh nghiệp Việt Nam nói riêng; quyền sửdụng đất trở thành hàng hóa, được giao dịch trên thị trường bất động sản

Tuy nhiên, bên cạnh những thành tựu thì trên thực tế những năm qua chothấy trong quản lý và sử dụng đất đai cũng bộc lộ nhiều hạn chế như những vấn

đề nổi cộm trong công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; giao đất, cho thuêđất, thu hồi đất; thanh tra, kiểm tra quản lý, sử dụng đất đai; chính sách đền bù,bảo đảm sinh kế cho những đối tượng thuộc diện thu hồi đất; thậm chí còn domột số quan chức Nhà nước đã lợi dụng quyền lực công phục vụ cho mục tiêuriêng của cá nhân, của gia đình, của nhóm lợi ích, cũng như cơ chế phân chia lợiích từ đất chưa công bằng giữa các nhóm lợi ích khác nhau, giữa người sử dụngđất và Nhà nước Trong sử dụng, thì nguồn lực đất đai chưa được khai thác đầy

đủ để trở thành nguồn nội lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội của

đất nước.

*Chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo pháp luật Việt Nam

Luận văn thạc sĩ luật học của Phạm Thị Thanh Vân – Khoa Luật, Đại họcQuốc gia, Hà Nội đã chỉ ra những mặt tích cực, những thành tự đã đạt được củapháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và những điểm hạn chế, bấtcập của pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về tài chính, trình tự thủ tục,hợp đồng, quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia cũng như điều kiện và chủthể liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Bên cạnh đó công trìnhcũng đã đề ra các giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sửdụng đất ở như: ban hành mới và sửa đổi bổ sung các văn bản pháp luật đối vớiđiều kiện, chủ thể, quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia,…liên quan đếnchuyển nhượng quyền sử dụng đất Các văn bản này được xây dựng và pháttriển dựa trên nền tảng kinh tế của xã hội Trong điều kiện nền kinh tế thịtrường, các quan hệ kinh tế vận động không ngừng đòi hỏi pháp luật về chuyểnnhượng quyền sử dụng đất ở cũng phải thường xuyên được sửa đổi, bổ sung đápứng các yêu cầu quản lý và sử dụng đất đai của xã hội Do vậy việc nghiên cứucủa công trình nhằm tìm ra những nhược điểm, bất cập để có cơ sở đề xuất cácgiải pháp nhằm hoàn thiện chế định pháp luật để bảo vệ đất đai – một tài nguyênthiên nhiên vô cùng quý giá của con người, bảo đảm công bằng xã hội và sự hộinhập kinh tế quốc tế, góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế xã hội trong thời kỳđổi mới

Những đóng góp của công trình: các kết quả nghiên cứu của đề tài được sửdụng làm tài liệu tham khảo tại cơ sở đào tạo và nghiên cứu về luật học Một sốgiải pháp được đưa ra trong đề tài có giá trị tham khảo đối với các cơ quan xâydựng và thực thi pháp luật trong quá trình xây dựng, hoàn thiện và tổ chức thựchiện pháp luật nói chung và pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ởnói riêng ở Việt Nam

* Pháp luật về quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam

Luận văn Thạc sĩ luật học của Phạm Hương Thảo – Khoa luật, Đại họcQuốc gia Hà Nội Đề tài đã tập trung nghiên cứu việc hoàn thiện pháp luật vềquyền của người sử dụng đất theo hướng giải quyết hài hòa mối quan hệ về sởhữu đất đai và quan hệ sử dụng đất, tạo lập môi trường pháp lý minh bạch chocác giao dịch dân sự, thương mại về đất sẽ tạo điều kiện cho người sử dụng đấtphát huy tối đa nguồn lực đất đai

PHẦN 3: ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP

NGHIÊN CỨU

3.1 Đối tượng nghiên cứu

Công tác chuyển quyền sử dụng đất và các hồ sơ đăng ký chuyển quyềncủa hộ gia đình, cá nhân, tổ chức

Các quy định chính sách có liên quan tới vấn đề chuyển quyền sử dụng đất

3.3 Nội dung nghiên cứu

Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Liên Chiểu, thànhphố Đà Nẵng

Đánh giá tình hình sử dụng đất quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng giaiđoạn 2018-2020

Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất giai đoạn 2018-2020 tại quậnLiên Chiểu, thành phố Đà Nẵng

Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền sửdụng đất tại quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng.

3.4 Phương pháp nghiên cứu

3.4.1 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp

Thu thập các thông tin liên quan đến quá trình nghiên cứu của đề tài gồm:

Tư liệu tại các cơ quan quản lý, các đơn vị nghiên cứu khoa học như các TrườngĐại học Tư liệu, số liệu có sẵn từ các cơ quan Nhà nước, Phòng Tài nguyên vàMôi trường, UBND quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng Tiến hành điều tra bổsung ngoài thực địa để điều chỉnh cho phù hợp với thực tế và chuẩn hoá các sốliệu

Điều tra điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình thực hiện các quyền

sử dụng đất, tình hình quản lý đất đai, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và công tác chuyểnquyền sử dụng đất

Số liệu về tình hình quản lý đất đai và công tác cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất tổng hợp trên cơ sở số liệu báo cáo các năm của Chi nhánh Vănphòng đăng ký đất đai

3.4.2 Phương pháp điều tra số liệu thứ cấp

Điều tra hộ dân trên địa bàn nghiên cứu: Chọn ngẫu nhiên 65 hộ bất kỳ trênđịa bàn quận Liên Chiểu đã từng thực hiện việc chuyển quyền sử dùng đất đểbiết được những khó khăn, vướng mắc, nguyện vọng của nhân dân trong việcthực hiên các thủ tục về chuyển quyền sử dụng đất, số lượng phỏng vấn giữa cácphường khác nhau, những phường có hồ sơ đăng ký chuyển quyền cao thì sốlượng phỏng vấn sẽ cao hơn (phường Hòa Minh 13 hộ, phường Hòa Khánh Nam

11 hộ, phường Hòa Khánh Bắc 12 hộ, phường Hòa Hiệp Nam 14 hộ, phườngHòa Hiệp Bắc 15 hộ) Nội dung phiếu điều tra tập trung vào tình hình thực hiệncông tác chuyển quyền sử dụng đất, những hiểu biết, đánh giá và ý kiến của hộkhi thực hiện chuyển quyền sử dụng đất

Điều tra các cán bộ quản lý trên địa bàn nghiên cứu: Phỏng vấn các cán bộquản lý liên quan đến việc thực hiện công tác chuyển quyền sử dụng đất Sốlượng phỏng vấn gồm 5 cán bộ địa chính, tại UBND các phường: phường HòaMinh, phường Hòa Khánh Nam, phường Hòa Khách Bắc, phường Hòa HiệpNam và phường Hòa Hiệp Bắc, ngoài ra còn phỏng vấn 6 cán bộ tại Chi nhánhvăn phòng đăng ký đất đai gồm 5 chuyên viên và 1 Phó giám đốc Nội dung

phiếu tập trung vào những hiểu biết, đánh giá của cán bộ trong việc thực hiệnchuyển quyền sử dụng đất; những ý kiến của cán bộ khi thực hiện chuyển quyền

sử dụng đất trên địa bàn quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng

3.4.3 Phương pháp tổng hợp và phân tích số liệu

Trên cơ sở số liệu, tài liệu thu thập được theo số liệu đã đăng ký làm thủtục tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận Liên Chiểu, thànhphố Đà Nẵng, biểu đạt bằng bảng số liệu, câu văn và tiến hành tổng hợp, phântích so sánh để biết được sự biến động sử dụng đất qua các năm để rút ra kếtluận

Các số liệu được thống kê được xử lý bằng phần mềm Excel

PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

4.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng

4.1.1 Điều kiện tự nhiên

4.1.1.1 Vị trí địa lý

Quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng được thành lập theo Nghị định số 07/

CP ngày 23/01/1997 của Chính phủ, trên cơ sở 3 xã Hòa Hiệp, Hòa Khánh, HòaMinh của huyện Hòa Vang Diện tích tự nhiên là 74,52 km2, dân số 162.452người (Năm 2016) Về đơn vị hành chính, quận Liên Chiểu có 5 phường: HoàMinh, Hòa Khánh Nam, Hoà Khánh Bắc, Hoà Hiệp Nam, Hòa Hiệp Bắc

Hình 4.1: Sơ đồ, vị trí hành chính quận Liên Chiểu

Quận Liên Chiểu nằm ở phía Tây Bắc thành phố Đà Nẵng có tọa độ108012’ kinh độ Đông, 16015’ vĩ độ Bắc

- Phía Bắc giáp Hải Vân Sơn.

- Phía Tây giáp huyện Hòa Vang và quận Cẩm Lệ

- Phía Đông giáp vịnh Đà Nẵng

- Phía Nam giáp quận Cẩm Lệ, Thanh Khê

Quận là cửa ngõ chính ra vào của thành phố, nằm trên trục giao thông Nam, có đường sắt và quốc lộ 1A ngang qua, trải dài theo bờ biển tạo ra ưu thế

Bắc-về địa lý kinh tế so với các quận, huyện khác, đây là điều kiện quan trọng đểLiên Chiểu khai thác tốt hơn các nguồn tài nguyên thiên nhiên, nhân lực cho sựnghiệp phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn

4.1.1.2 Địa hình, địa mạo

Địa hình ở đây tương đối phức tạp và đa dạng,có thể phân chia thành haivùng rõ rệt: vùng đồng bằng và vùng đồi núi

- Vùng đồi núi Hoà Hiệp 1, Đà Sơn, Khánh Sơn

- Vùng đồng bằng ven biển: Xuân Thiều, Nam Ô, Chơn Tâm, Trung Nghĩa

- Vùng đồi núi phía Bắc với độ dốc khá lớn là nơi tập trung rừng đặc dụng.Vùng đồng bằng ven biển là vùng thấp chịu ảnh hưởng của biển bị nhiễm mặn,lại là vùng tập trung nhiều cơ sở nông nghiêp, công nghiệp, dịch vụ, quân sự vàcác khu dân cư đông đúc

4.1.1.3 Khí hậu

Khí hậu ở đây chịu ảnh hưởng của khí hậu nhiệt đới gió mùa điển hình, nềnnhiệt độ cao và ít biến động, chế độ ánh sáng và mưa ẩm phong phú Nhiệt độtrung bình hàng năm là 25℃, mùa hè trung bình là 28-30℃, mùa đông là 12℃;

độ ẩm tương đối của không khí trung bình 82%; lượng mưa trung bình là 2066

mm, giờ nắng trung bình 2150h/năm

Một năm có một mùa khô từ tháng 1 đến tháng 8, mùa mưa từ tháng 9 đếntháng 12 Mùa mưa và thời kỳ đầu mùa khô là thời kỳ hoạt động của gió mùaĐông Bắc Gió mùa đông bắc tràn về thường làm cho nhiệt độ trung bình ngàygiảm từ 2 đến 5℃ Nhiệt độ trung bình ngày xuống dưới 21 ℃

Từ giữa mùa khô thường có hoạt động của gió mùa Tây Nam làm cho thờitiết ở đây khô hanh, nhiệt độ cao nhất trong ngày trên 35℃, độ ẩm không khíxuống dưới 55%, nước bốc hơi nhiều, độ mặn thường xâm nhập sâu vào hạ lưucác sông Trong suốt 12 tháng, trên địa bàn quận đều có khả năng có bão hoặc

áp thấp nhiệt đới hoạt động trên biển Đông và đều có khả năng ảnh hưởng đến

thời tiết quận Liên Chiểu Bên cạnh đó, địa bàn quận còn xuất hiện các đợt mưa

to đến rất to kéo dài trong vài ba ngày, trên diện rộng thường dẫn đến lũ lụt

4.1.1.4 Đặc điểm thủy văn, thủy triều

- Thủy văn

Quận Liên chiểu có nhiều hệ thống sông ngòi, nhưng chủ yếu là sông ngắn,

độ dốc thấp Khu vực sông Cu Đê có tổng diện tích lưu vực là 426 km2, tổnglượng nước bình quân hằng năm khoảng 0,5 tỷ m3 Hạ lưu sông thường bịnhiễm mặn trong mùa khô Mùa lũ mực nước cao hơn mực nước trung bìnhhằng năm

4.1.1.5 Tài nguyên

- Tài nguyên đất

Quận Liên Chiểu có tổng diện tích đất tự nhiên là 7452,2440 ha Trongnhững năm qua, cùng với sự phát triển chung của thành phố, kể từ khi Đà Nẵngtrở thành đô thị loại 1 cấp quốc gia, việc phát triển cơ sở hạ tầng và chỉnh trang

đô thị đã làm thay đổi toàn bộ cơ cấu các loại đất, tình hình đất đai luôn biếnđộng

- Tài nguyên nước

Về nước mặt: Sông Cu Đê nằm ở phía bắc của thành phố, bắt nguồn từ dãynúi Bạch Mã, là hợp lưu của 2 con sông Bắc và sông Nam Chiều dài của sôngBắc là 23km, sông Nam là 47 km Chiều dài sông Cu Đê là 38km, tổng diện tíchlưu vực 426km2, tổng lượng nứoc bình quân hàng năm vào khoảng 0,5 tỷ m3

Hạ lưu sông Cu Đê thường xuyên bị nhiễm mặn, trong mùa khô gân 1/2 chiềudài sông bị nhiễm mặn Trong mùa lũ mực nước sông Cu Đê vẫn cao hơn mựcnước trung bình năm Dòng sông này là nguồn cung cấp chính phục vụ cho sảnxuất nông nghiệp và đời sống của nhân dân quận Liên Chiểu; đồng thời là nguồnphù sa tạo ra những cánh đồng lúa phì nhiêu, những làng quê êm ả ven sông và

là những điểm du lịch sinh thái hấp dẫn, phụ trợ cho các khu du lịch biển và dulịch núi của quận Liên Chiểu.

Về nước ngầm: Theo tài liệu đánh giá nước ngầm mới nhất của Đoàn địachất 501, nước ngầm khu vực Liên Chiểu thuộc tầng chứa nước trầm và tầngchứa nước khe nứt hệ tầng Avương Phần lớn nước ở các tầng chứa nước thuộc

hệ Đệ Tứ ở các vùng hạ lưu sông Cu Đê bị nhiễm phèn mặn do các nguồn gốc làcác trầm tích sông biển Tầng chứa nước ngầm trên khu vực Khu công nghiệpcũng bị ô nhiễm nặng do chất thải công nghiệp

- Tài nguyên khoáng sản

Trên địa bàn quận có các mỏ cát trắng Hoà Khánh, Nam Ô, Thanh Vinhvới trữ lượng khoảng 25 triệu tấn, chất lượng tốt để sản xuất thủy tinh cao cấp

và xuất khẩu Dọc núi Phước Lý còn có các mỏ đá có thể khai thác làm vật liệuxây dựng Ngoài ra còn có trữ lượng nhỏ; cuội sỏi (Hoà Khánh trên các gò cao4-7m); sét gạch ngói (Hoà Minh); cát xây dựng (sông Cu Đê)

đã có nguy cơ tuyệt chủng Khu này có diện tích tự nhiên 10,850 ha, hiện diện

501 loài thực vật bậc cao thuộc 251 chi, 124 họ, 205 loài chim thú thuộc 60 họ,

23 bộ trong đó có 27 loài chim, thú

+ Rừng sản xuất (1.517,83ha): Đây là những khu rừng thuộc lâm trườngsông Nam, diện tích đất rừng đã giao cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân đểtiến hành sản xuất và kinh doanh lâm nghiệp hoặc hạt kiểm lâm quản lý, bảo vệ.Hiện nay diện tích rừng sản xuất có xu hướng giảm

- Tài nguyên biển và ven biển

Với bãi biển dài khoảng 26 km từ chân đèo Hải Vân đến Thuận Phước,Liên Chiểu là nơi tập trung khá phong phú các loài động vật biển như:

+ San hô: phân bố phía Nam chân đèo Hải Vân nhờ có nền đáy thích hợpcho san hô bám, có nước trong và có độ muối cao, ổn định tạo điều kiện cho san

hô phát triển

+ Cá, mực, tôm, ghẹ: tập trung với trữ lượng phong phú

Ngoài ra, vùng biển Liên Chiểu với các vịnh, vùng cửa sông đã tạo nêndiện tích tiềm năng về nuôi trồng thủy sản

-Tài nguyên du lịch

Mặc dù diện tích không lớn nhưng với vị trí thuận lợi của quận Liên Chiểuchứa đựng một nguồn tài nguyên du lịch tự nhiên vô cùng phong phú, trải dài từnhững vùng đồi núi, làng mạc sông ngòi cho đến các bãi biển hấp dẫn Đặc biệtngay tại cửa ngõ thành phố là Đèo Hải Vân Đây là một danh thắng, một di tíchlịch sử đồng thời là khu bảo tồn thiên nhiên Tiềm năng về du lịch của Hải Vânrất lớn nhưng hiện nay chưa được khai thác Bên cạnh đó, Liên Chiểu còn có cácbãi tắm đẹp như Nam Ô, Xuân Thiều là nơi lý tưởng để nghỉ ngơi, thư giãn.Ngoài ra, Liên Chiểu còn có những tài nguyên du lịch phi vật thể là gỏi cáNam Ô, làng nghề nước mắm Nam Ô Hiện nay đang có chủ trương khôi phụclại các làng nghề này tạo nên sản phẩm du lịch đặc thù của Liên Chiểu nói riêng

và thành phố nói chung

4.1.1.6 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, tài nguyên và cảnh quan môi trường

- Những thuận lợi, lợi thế

Liên Chiểu có ưu thế về vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên, thuận lợi phát triểngiao thông vận tải, du lịch và là nơi tập trung 2 khu công nghiệp lớn của thànhphố Đà Nẵng Vị trí địa lý trên là điều kiện đặc biệt thuận lợi cho việc giao lưuvới các tỉnh và khu vực xung quanh, trong nước và quốc tế

Liên Chiểu có bờ biển dài 26 km, với nhiều bãi tắm tự nhiên đẹp như Nam

Ô, Xuân Thiều, Bắc Ninh, bờ biển uốn lượn chạy vòng cung ôm dọc theo tuyếnđường Nguyễn Tất Thành - một trong những con đường đẹp nhất của thành phố,thuận lợi cho khai thác và phát triển du lịch Ngoài ra còn có tiềm năng pháttriển ngành nuôi trồng và đánh bắt hải sản

Nằm trong định hướng là quận công nghiệp nên trong những năm qua quận

đã nhận được sự đầu tư to lớn từ Trung Ương và Thành Phố để xây dựng cơ sở

hạ tầng và phát triển kinh tế Kết cấu hạ tầng của quận đang ngày càng hoànthiện, công tác chỉnh trang, đô thị hoá diễn ra nhanh, nhiều dự án lớn của Thành

phố và Trung ương đã và đang triển khai trên địa bàn làm cho công tác quyhoạch, chỉnh trang đô thị được thực hiện đều khắp và đồng bộ, tạo ra diện mạo

đô thị trẻ ngày càng sầm uất, hấp dẫn

Tất cả những mặt thuận lợi này chính là lợi thế để Liên Chiểu có điều kiệnphát triển góp phần vào sự tăng trưởng của kinh tế - xã hội của đất nước

- Những khó khăn, hạn chế

+ Khí hậu khắc nghiệt là nơi hội tụ nhiều yếu tố bất lợi về thời tiết, khí hậu:

lũ, lụt, bão, hạn hán, nhiễm mặn, gió khô nóng đã gây thiệt hại không nhỏ chosản xuất và đời sống sinh hoạt của nhân dân trên địa bàn quận

+ Địa hình phức tạp, chất lượng đất nhiều khu vực xấu do hiện tượngnhiễm mặn gây khó khăn trong việc đầu tư sản xuất, ảnh hưởng đến đời sốngcủa người dân

+ Chưa khai thác có hiệu quả những tài nguyên vốn có trên địa bàn, đặcbiệt là tài nguyên đất đai, diện tích đất chưa sử dụng vẫn còn khá lớn

+ Ô nhiễm môi trường trong quá trình phát triển công nghiệp vẫn đang làmột khó khăn lớn mà quận đang đối mặt

4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội

4.1.2.1 Thực trạng phát triển các ngành kinh tế

Cơ cấu kinh tế của quận trong giữa nhiệm kỳ vừa qua đi đúng hướng theotinh thần Nghị Quyết Đảng bộ quận lần thứ V (nhiệm kỳ 2015-2020) đề ra làCông nghiệp - dịch vụ - Nông nghiệp, với tỷ trọng như sau: Công nghiệp82,85% - Dịch vụ 16,8% - Nông nghiệp 0,39%

Tốc độ tăng trưởng kinh tế bình quân năm giai đoạn 2015-2017 đạt13,65%

a Sản xuất nông nghiệp

Nông nghiệp chuyển dịch theo hướng nông nghiệp đô thị, được đầu tư pháttriển phù hợp với điều kiện hiện có Quận đã chỉ đạo đầu tư, nhân rộng các môhình kinh tế nông nghiệp hiệu quả, hỗ trợ vốn, kỹ thuật, cây con giống; triểnkhai có hiệu quả các đề án khuyến nông, đề án phát triển kinh tế vườn rừng.Sản xuất nông nghiệp tiếp tục giảm về diện tích, sản lượng và giá trị do ảnhhưởng của quá trình đô thị hóa Do đó, một số chương trình về chuyển đổi cơcấu cây trồng đã triển khai thực hiện nhưng không nhân rộng được do bị qui

hoạch 9 tháng đầu năm 2019, giá trị nông - lâm - thủy sản thực hiện 30,65 tỷđồng/41,83 tỷ đồng, đạt 73,27% kế hoạch năm.

b Sản xuất công nghiệp

Ngành công nghiệp của quận Liên Chiểu luôn có giá trị sản xuất tăng caohàng năm và đóng góp tỷ trọng lớn vào quy mô kinh tế quận Trong đó, ng ànhcông nghiệp chế biến trên địa bàn quận chiếm trên 90,0% giá trị sản xuất toànngành Trong những năm qua, các cơ sở sản xuất công nghiệp phát triển cả về sốlượng và quy mô đầu tư, một số ngành luôn giữ được mức tăng trưởng ổn định,góp phần quan trọng trong việc đóng góp thu ngân sách, giải quyết việc làm,đảm bảo an sinh xã hội của quận

9 tháng đầu năm 2019, giá trị sản xuất thực hiện 7.773,614 tỷ đồng/10.174

tỷ đồng, đạt 76,4% kế hoạch năm Với giá trị công nghiệp thực hiện được thìloại hình chiếm tỷ trọng lớn về giá trị là loại hình Công ty và Doanh nghiệp tưnhân

c Thương mại, dịch vụ

Hoạt động thương mại dịch vụ thời gian qua phát triển tốt, theo đúng địnhhướng cơ cấu kinh tế của quận đề ra Hàng hóa lưu thông trên thị trường ngàycàng đa dạng và phong phú, đáp ứng nhu cầu của người tiêu dùng Hệ thống bán

lẻ ngày càng phát triển, xuất hiện nhiều cửa hàng tự chọn, bán lẻ chuyên doanh

Hệ thống chợ truyền thống ngày được đầu tư, mở rộng

Một số loại hình dịch vụ phụ trợ cho các khu công nghiệp cũng dần đượcđầu tư như: dịch vụ vận tải, dịch vụ tài chính, giáo dục, dịch vụ lưu trú và nhà ở

xã hội

Công tác quản lý Nhà nước về lĩnh vực thương mại dịch vụ được tăngcường, việc kiểm tra kiểm soát thị trường được thực hiện thường xuyên, các vănbản pháp luật, chính sách hỗ trợ kinh doanh, xúc tiến thương mại được triển khainhanh chóng, kịp thời 9 tháng đầu năm 2019, giá trị thực hiện 2.234,921 tỷđồng/3.016 tỷ đồng, đạt 74,1% kế hoạch năm

Tổng mức hàng hoá bán lẻ thực hiện 17.770,891 tỷ đồng/23.710 tỷ đồng,đạt 75% kế hoạch năm

4.1.2.2 Lĩnh vực văn hóa - xã hội

a.Giáo dục, đào tạo

Năm học 2018-2019, toàn ngành có 58 đơn vị, trường học, 581 lớp, nhómlớp với 34.600 học sinh, 100% học sinh khối lớp 5 được công nhận hoàn thànhchương trình bậc tiểu học Tỷ lệ học sinh tiểu học học 02 buổi/ngày là 79,2%;trong đó có 07/13 trường dạy 02 buổi/ngày cho 100% học sinh Công tác xâydựng phòng học bộ môn, phòng học bộ môn đạt chuẩn, thư viện đạt chuẩn, thưviện tiên tiến, trường chuẩn quốc gia tiếp tục được duy trì.

b Dân số, lao động và việc làm

Theo tổng điều tra dân số và nhà ở năm 2019, dân số trên địa bàn quậnLiên Chiểu tính đến thời điểm ngày 01/4/2019 là 194.913 người, mật độ dân số

Mật dộ dân số (người/km 2 )

(Nguồn: Phòng tài nguyên và môi trường quận Liên Chiểu, 2019)

Do hệ thống các khu công nghiệp, trường học khác nhau tại địa phươngdẫn đến việc tăng dân số cơ học rất lớn và đã đặt ra cho quá trình quản lý quyhoạch sử dụng đất cần có những xem xét, chú ý đặc thù Đó chính là những côngtrình hay loại đất được sử dụng cho lực lượng dân số trên

4.1.2.3 Đánh giá chung về điều kiện kinh tế xã hội tại khu vực nghiên cứu

- Cơ sở hạ tầng kỹ thuật v à cơ sở hạ tầng xã hội ngày càng hoàn thi ện,

đường phố ngày càng mở rộng Mạng lưới thông tin liên lạc được hiện đại hoá.Các khu đô thị, khu phố mới được xây dựng Các khu vui chơi, giải trí từngbước được đầu tư đáp ứng nhu cầu xã hội.

- Quốc phòng, an ninh, trật tự an toàn xã hội ổn định

- Cơ sở hạ tầng phát triển chưa đồng bộ, chưa đầu tư đúng mức các thiếtchế văn hoá, xã hội nhân văn đáp ứng nhu cầu của nhân dân

- Nguồn nhân lực chủ yếu là lao động phổ thông, lao động có trình độchuyên môn sơ cấp, lực lượng lao động có trình độ chuyên môn cao chưa đàotạo được nhiều

4.2 Tình hình sử dụng đất trên địa bàn quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng giai đoạn 2018-2020

4.2.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2020

Tình hình sử dụng đất của quận Liên Chiểu năm 2020 được trình bày quabảng 4.2

Bảng 4.2 Tình hình sử dụng đất năm 2020 của quận Liên Chiểu (ĐVT:ha)

quận

Hòa Hiệp Bắc

Hòa Hiệp Nam

Hòa Khánh Bắc

Hòa Khánh Nam

Hòa Minh

- Đất chuyên

dùng 2.346,49 616,491

378,714

Qua bảng 4.2 cho thấy: diện tích đất của quận Liên Chiểu được phân theođơn vị hành chính các phường, chủ yếu tập trung tại phường Hòa Hiệp Bắc vớitổng diện tích đất tự nhiên là 3.834 ha, chiếm 51,45% tổng diện tích đất tự nhiêncủa toàn quận trong đó chủ yếu là đất rừng sản xuất chiếm 27,49% diện tích đấttoàn phường Đất chưa sử dụng nhỏ nhất 466,1 ha, chiếm 0,63% diện tích đấttoàn quận.

Như vậy, hiện trạng sử dụng đất tại quận Liên Chiểu có sự chênh lệch lớngiữa các loại đất Đất nông nghiệp chiếm 47,48% tổng diện tích đất tự nhiên.Đất chưa sử dụng còn lại không đáng kể và tập trung chủ yếu ở vùng cao, địahình không thuận lợi nên khai thác diện tích này rất khó khăn

Tình hình sử dụng đất như trên phản ánh nguy cơ hay xu hướng thu hẹp đấtnông nghiệp nhằm phát triển các loại đất đô thị ở tại địa phương Mặc dù nôngnghiệp không phải là ngành chính, ngành kinh tế mũi nhọn của địa phươngnhưng lại là ngành chiếm tỷ trọng chính Hơn nữa đây là vùng phát triển đô thị

và các khu công nghiệp Vì vậy, xu thế chuyển đổi đất nông nghiệp sang cácmục đích sử dụng khác như đất ở, đất chuyên dụng là điều tất yếu Đây cũng làthách thức lớn của địa phương trong quá trình sử dụng đất, đảm bảo quá trìnhphát triển đô thị và công nghiệp hóa

Các tổ chức kinh tế, khi có nhu cầu sử dụng đất trên địa bàn chưa thực sựnghiêm túc thực hiện việc đăng ký theo kế hoạch, chỉ tiêu, hướng dẫn củangành dọc cấp trên, nên quận không nắm được nhu cầu sử dụng đất, khi triểnkhai dự án lại phải bổ sung kế hoạch

Quá trình đô thị hóa và công nghiệp hóa đã lấy đi một số diện tích đấtnông nghiệp chuyên trồng lúa của nhân dân, nhưng chưa có chính sách đầy đủnhằm thu hút và sử dụng hợp lý lực lượng lao động này, dẫn đến tình trạng vừa

dư thừa và vừa thiếu hụt lao động ở một số ngành, các hộ gia đình nông dân bịmất đất chưa có công ăn việc làm ổn định Bên cạnh đó, chất thải của một sốnhà máy, xí nghiệp gây ô nhiễm môi trường

4.2.2 Tình hình biến động đất đai của quận Liên Chiểu

Bảng 4.3 Biến động đất đai quận Liên Chiểu năm 2018 – 2020

STT Mục đích sử dụng đất Ký

hiệu

Diện tích năm 2018

Diện tích năm 2020

Biến động (+/-) Tổng diện tích tự nhiên 7.452,6618 7.452,2440 -0,4178

2 Đất phi nông nghiệp PNN 3.448,0505 3.546,2474 98,19692.1 Đất quốc phòng CQP 183,3521 209,0228 25,6707

2.3 Đất khu công nghiệp SKK 668,9866 682,1708 13,18422.4 Đất xây dựng cụm côngnghiệp SKN 16,9600 30,7872 13,82722.5 Đất thương mại, dịch vụ TMD 59,6631 109,8903 50,22722.6 Đất cơ sở sản xuất kinhdoanh SKC 58,7891 43,0787 -15,71042.7 Đất cho hoạt độngkhoáng sản SKS 66,0013 66,1821 0,1808