Đánh giá tình hình biến động giá đất ở trên địa bàn thành phố hòa bình, tỉnh hòa bình giai đoạn 2017 2022

Trang 1 NGUYỄN VĂN NHẤT ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÒA BÌNH, TỈNH HÒA BÌNH GIAI ĐOẠN 2017 -2022 CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI MÃ NGÀNH: 8850103 LUẬN VĂ

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

TS XUÂN THỊ THU THẢO

Hà Nội, 2023

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

LỜI CAM ĐOAN

Tôi cam đoan, đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nghiên cứu nào khác

Nếu nội dung nghiên cứu của tôi trùng lặp với bất kỳ công trình nghiên cứu nào đã công bố, tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm và tuân thủ kết luận đánh giá luận văn của Hội đồng khoa học

Hà Nội, ngày tháng năm 2023

Người cam đoan

NGUYỄN VĂN NHẤT

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình thực hiện nghiên cứu đề tài, tôi đã nhận được sự quan tâm giúp đỡ nhiệt tình, sự giúp đỡ của các tập thể, cá nhân đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi hoàn thành Luận văn thạc sĩ này

Đầu tiên, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới TS Xuân Thị Thu Thảo là người trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ tận tình trong suốt thời gian thực hiện

đề tài

Ngoài ra, Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy giáo, cô giáo Viện quản lý đất đai & phát triển nông nghiệp trường Đại học Lâm nghiệp, cùng toàn thể bạn bè, đồng nghiệp, đã giúp đỡ tôi trong quá trình học tập và thực hiện đề tài

Tôi cũng xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của lãnh đạo, cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Hòa Bình; Chi cục Thống kê thành phố Hòa Bình; Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Hòa Bình; đã tạo mọi điều kiện giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện đề tài

Tuy nhiên, do lần đầu tiên thực hiện nghiên cứu và kinh nghiệm còn hạn chế nên luận văn không tránh khỏi thiếu sót Tôi rất mong nhận được ý kiến đóng góp của quý thầy cô và bạn bè để tôi hoàn thiện luận văn này

Tôi xin trân thành cảm ơn!

Hà Nội, ngày 15 tháng 11 năm 2023

Tác giả

NGUYỄN VĂN NHẤT

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC CÁC BẢNG vii

MỞ ĐẦU 1

Chương 1 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4

1.1 Tổng quan về giá đất 4

1.1.1 Khái niệm về giá đất 4

1.1.2 Đặc điểm của giá đất 4

1.1.3 Nguồn gốc hình thành giá đất 5

1.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 8

1.2 Định giá đất 14

1.2.1 Khái niệm định giá đất 14

1.2.2 Nguyên tắc định giá đất 14

1.3 Công tác định giá đất của một số nước trên thế giới 18

1.3.2 Hình thức giá 19

1.3.3 Cơ quan thẩm định giá, kiểm soát giá đất: 19

1.3.4 Nguyên tắc và phương pháp xác định giá 21

1.4 Công tác định giá đất tại việt nam 22

1.4.1 Các văn bản pháp luật liên quan đến công tác định giá đất 22

1.4.2 Các văn bản pháp luật từ khi có Luật đất đai năm 1993 22

1.4.3 Các văn bản pháp luật từ khi có Luật đất đai năm 2003 22

1.4.4 Các văn bản pháp luật từ khi có Luật đất đai năm 2013 23

1.4.5 Các phương pháp định giá đất 25

1.4.6 Tình hình biến động giá bất động sản tại Việt Nam 27

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 30

2.1 Địa điểm nghiên cứu 30

2.2 Thời gian nghiên cứu 30

2.3 Đối tượng nghiên cứu 30

2.4 Phạm vi nghiên cứu 30

2.5 Nội dung nghiên cứu 30

2.5.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tại thành phố Hòa Bình, tỉnh Hòa Bình 30

2.5.2 Đánh giá tình hình quản lý, sử dụng đất đai thành phố Hòa Bình, tỉnh Hòa Bình 30

2.5.3 Thực trạng biến động giá đất ở tại thành phố Hòa Bình, tỉnh Hòa Bình giai đoạn 2017 -2022 30

2.5.4 Giải pháp nhằm nâng cao kết quả công tác định giá đất ở tại thành phố Hòa Bình, tỉnh Hòa Bình 31

2.6 Phương pháp nghiên cứu 31

2.6.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 31

2.6.2 Phương pháp thu thập thông tin thứ cấp 33

2.6.3 Phương pháp điều tra thông tin sơ cấp 33

2.6.4 Phương pháp tổng hợp, xử lý số liệu 34

2.6.5 Phương pháp phân tích số liệu 34

2.6.6 Phương pháp chuyên gia 35

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 36

3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tại thành phố Hòa Bình 36

3.1.1 Khái quát điều kiện tự nhiên tại thành phố Hòa Bình 36

3.1.2 Địa hình, địa mạo 37

3.1.3 Khí hậu 37

3.1.4 Thủy văn 38

3.1.5 Thực trạng phát triển kinh tế 40

3.1.6 Vấn đề văn hóa xã hội 43

3.1.7 Đánh giá chung 45

3.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất tại thành phố Hòa Bình 46

3.2.1 Tình hình quản lý đất đai tại thành phố Hòa Bình 46

3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất tại thành phố Hòa Bình 52

3.2.3 Tình hình biến động đất nông nghiệp tại thành phố Hòa Bình giai đoạn 2017-2022 55

3.3 Tình hình biến động giá đất ở tại thành phố Hòa Bình giai đoạn 2017- 2022 56

3.3.1 Biến động giá đất ở theo khung giá của Chính phủ 56

3.3.2 Biến động giá đất ở do giai đoạn 2017-2022 tại thành phố Hòa Bình 57

3.3.3 So sánh biến động giá đất (theo bảng giá) và giá đất (theo giá thị trường) tại các khu vực nghiên cứu 71

3.3.4 Một số yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá đất tại thành phố Hòa Bình 73

3.4 Giải pháp nhằm nâng cao kết quả công tác định giá đất ở tại thành phố Hòa Bình, tỉnh Hòa Bình 77

3.4.1 Giải pháp về chính sách 77

3.4.2 Giải pháp về tổ chức thực hiện 77

3.4.3 Giải pháp về khoa học và công nghệ 78

3.5.4 Giải pháp về nguồn nhân lực 79

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 80

TÀI LIỆU THAM KHẢO 82

TT-BTC : Thông tư - Bộ Tài chính

TT- TCĐC : Thông tư - Tổng cục địa chính

TW : Trung ương

TTg : Thủ tướng Chính phủ

UBND : Ủy ban nhân dân

UBTVQH : Ủy ban thường vụ Quốc Hội

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 1.1: Mục đích của định giá đất tại một số nước trên thế giới 18

Bảng 1.2: Hình thức giá cửa một số nước trên thế giới 20

Bảng 1.3: Cơ quan thẩm định giá, kiểm soát giá đất 20

Bảng 1.4: Nguyên tắc và phương pháp xác định giá 21

Bảng 2.1 Thống kê tuyến đường/ phố khu vực tại các phường và xã trên địa bản thành phố Hòa Bình 31

Bảng 3.1 Kết quả sản xuất ngành nông nghiệp tại thành phố Hòa Bình giai đoạn 2018-2022 41

Bảng 3.2 Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp năm 2022 53

tại thành phố Hòa Bình 53

Bảng 3.3 Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2022 54

Bảng 3.4 Khung giá đất ở đô thị của thành phố Hòa Bình 56

giai đoạn 2017-2022 56

Bảng 3.5 Khung giá đất ở nông thôn của thành phố Hòa Bình giai đoạn 2017-2022 57

Bảng 3.6 Kêt quả biến động bảng giá đất ở đô thị giai đoạn 57

2017-2022 khu vực 1 57

Bảng 3.7 Kết quả biến động giá đất ở đô thị thị trường giai đoạn 2017 2022 khu vực 1 60

Bảng 3.8 Kết quả biến động bảng giá đất ở đô thị của thành phố Hòa Bình giai đoạn 2017-2022 khu vực 2 62

Bảng 3.9 Kết quả biến động giá đất ở đô thị (theo giá thị trường) của thành phố Hòa Bình giai đoạn 2017-2022 khu vực 2 64

Bảng 3.10 Kết quả biến động bảng giá đất ở nông thôn giai đoạn 2017-2022 khu vực 3 67

Bảng 3.11 Kết quả biến động giá đất ở nông thôn (theo giá thị trường) của thành phố Hòa Bình giai đoạn 2017-2022 khu vực 3 68

Bảng 3.12 Kết quả biến động bảng giá đất ở nông thôn giai đoạn 2017-2022 khu vực 4 69 Bảng 3.13 Kết quả biến động giá đất ở nông thôn (theo giá thị trường) giai đoạn 2017-2022 khu vực 4 70

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3.1 Sơ đồ vị trí của thành phố Hòa Bình 36

Hình 3.2 Cơ cấu sử dụng đất tại thành phố Hòa Bình năm 2022 53

Hình 3.3 Biến động các loại đất tại Thành phố Hòa Bình 55

giai đoạn 2017 -2022 55

Hình 3.4 Biến động bình quân giá đất ở đô thị tại các đường phố trong khu vực 1 giai đoạn 2017-2022 (Đơn vị tính: 1000đ/ m2) 71

Hình 3.5 Biến động bình quân giá đất ở đô thị tại các đường phố trong khu vực 2 giai đoạn 2017-2022 Đơn vị tính: 1000đ/ m2) 72

Hình 3.6 Biến động bình quân giá đất ở nông thôn tại khu vực trong khu vực nghiên cứu 3 giai đoạn 2017-2022 Đơn vị tính: 1000đ/ m2) 73

Hình 3.7 Biến động bình quân giá đất ở nông thôn tại khu vực trong khu vực nghiên cứu 4 giai đoạn 2017-2022 Đơn vị tính: 1000đ/ m2) 73

MỞ ĐẦU 1.1 Tính cấp thiết của đề tài

Đô thị hóa là một quá trình tất yếu ở mỗi quốc gia, trong đó có Việt Nam Tuy nhiên, quá trình đô thị hóa ở mỗi nước diễn ra theo xu hướng nhanh, chậm khác nhau bởi nó phụ thuộc vào điều kiện và trình độ phát triển kinh tế - xã hội ở quốc gia đó Tại Việt Nam, thời gian qua, quá trình đô thị hóa đã diễn ra mạnh mẽ tại các đô thị lớn, nhỏ và tạo hiệu ứng thúc đẩy đô thị hóa nhanh lan toả diện rộng trên phạm vi các tỉnh, các vùng và cả nước Nhiều đô thị mới, khu đô thị mới được hình thành phát triển; nhiều đô thị cũ được cải tạo, nâng cấp hạ tầng cơ sở,… (Trung tâm thông tin và dự báo kinh

tế xã hội Quốc gia, 2019) Song song với đó là nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng tại các địa phương trên cả nước Có thể thấy, đối với đời sống của con người, đất đai có vai trò nền tảng cho mọi hoạt động phát triển kinh tế - xã hội, nó là tư liệu sản xuất đặc biệt, là yếu tố không thể thiếu trong quá trình sản xuất kinh doanh Đất đai có những tính chất đặc biệt là có giới hạn về số lượng nhưng vô hạn về thời gian sử dụng và có vị trí cố định trong không gian Trong giai đoạn hiện nay, khi mà quá trình đô thị hóa đang diễn ra rất mạnh mẽ ở tất cả các vùng trên cả nước (năm 2018 tỷ lệ đô thị hóa cả nước đạt 0,8% so với năm 2017) (Trung tâm thông tin và dự báo kinh tế xã hội Quốc gia, 2019) thì nhu cầu sử dụng đất ngày một tăng lên, mà diện tích đất lại có hạn đã làm cho giá đất tại các địa phương trên cả nước có sự thay đổi rõ rệt Giá đất được quyết định bởi cơ chế cung cầu và khả năng sinh lợi Theo Quy định Luật Đất đai 2013, “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định” (Quốc Hội, 2014) Ở nước ta, tồn tại hai loại giá đất gồm: giá đất nhà nước quy định và giá đất thị trường Nhiều nghiên cứu đã chỉ ra rằng luôn tồn tại sự chênh lệch giữa hai loại giá đất này và giá đất luôn có xu hướng

tăng cao (Bùi Ngọc Tuân, 2004; Phan et al., 2017; Phan Thị Thanh Huyền & Phạm Phương Nam, 2020; Phan & Nguyen, 2022) Trong thực tế, có nhiều nguyên nhân làm tăng giá đất Nghiên cứu của Trần Thái Yên & Nguyễn Thanh Trà (2021); Hồ Thị Lam Trà và cộng sự (2020) đều chỉ ra rằng giá đất

ở tăng lên là do sự đầu tư, nâng cấp cơ sở hạ tầng

Thành phố Hòa Bình là đô thị loại 3 và nằm ở phía Bắc của tỉnh Hòa Bình dọc theo hai bờ Sông Đà, cách trung tâm thủ đô Hà Nội 73 km và là trung tâm phát triển kinh tế xã hội của tỉnh Hòa Bình Sau khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành (ngày 01/7/2014); xuất phát từ định hướng phát triển kinh tế, xã hội giai đoạn 2016 – 2020 định hướng đến năm 2030, nhu cầu thực tiễn phát triển của các ngành, lĩnh vực trên địa bàn, tình hình sử dụng đất của cả tỉnh Hòa Bình nói chung và thành phố Hòa Bình nói riêng Đặc biệt sau khi UBND tỉnh Hòa Bình ban hành quyết định phê duyệt quy hoạch sử dụng đất thành phố Hòa Bình giai đoạn 2020-2030 thì nhu cầu sử dụng đất của các đối tượng sử dụng đất tăng lên rõ rệt Trong thời gian gần đây, giá đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại địa phương có chiều hướng gia tăng giảm khác nhau đặc biệt ở đất ở khu vực trung tâm và gần thủy điện Vấn đề này ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường bất động sản tại thành phố Hòa Bình và công tác quản lý giá và đinhh giá đất tại địa phương

Xuất phát từ thực tế trên tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá tình hình biến động giá đất ở trên địa bàn thành phố Hòa Bình, tỉnh Hòa Bình giai đoạn 2017-2022”

1.2 Mục tiêu nghiên cứu

Ngoài ra kết quả của đề tài là tài liệu học tập cho các sinh viên và học viên ngành quản lý đất đai và các nghành khác trong quá trình học tập và nghiên cứu khoa học

Chương 1 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 Tổng quan về giá đất

1.1.1 Khái niệm về giá đất

Theo điều 3 khoản 19 Luật Đất đai 2013: “Giá đất là giá trị của quyền

sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất”.Trên thực tế, tại nhiều quốc gia, luôn tồn tại 2 loại giá đất: Giá đất do nhà nước quy định và giá đất giao dịch thành công trên thị trường Giá đất thị trường được hình thành trên cơ sở giữa bên sở hữu đất và các bên có liên quan; Giá đất do nhà nước quy định trên cơ sở giá đất thị trường nhằm phục vụ mục đích của Nhà nước Cả hai loại giá đất có liên quan mật thiết với nhau và chi phối lẫn nhau, trong đó giá đất do Nhà nước quy định ở trạng thái tương đối, còn giá đất thị trường luôn ở trạng thái động (Quốc Hội, 2013)

Theo Điều 55 Luật đất đai năm 2013 giá đất được hình thành trong các trường hợp sau:

1 Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này;

2 Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;

3 Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất (Quốc Hội, 2013)

1.1.2 Đặc điểm của giá đất

Đất đai là các vật chất nằm trên bề mặt Trái Đất, hoặc bạn có thể hiểu một cách đơn giản rằng: Đất đai là vùng đất có ranh giới với khoảng không gian bên trên bề mặt đất và dưới lòng đất Khi bạn là chủ của khu đất đó thì bạn có quyền sở hữu tất cả những thứ ở trên phần đất đai đó từ thực vật, động vật, vi sinh vật đến các loài động vật nhỏ (Lê Vũ Trường An, 2019) Xét về

góc đọ kinh tế đất đai là một tài sản có giá trị và có giá và là hàng hóa đặc biệt Do vậy khi nói đến giá đất sẽ có một số đặc điểm sau:

- Do đất đai không thể di dời được nên giá đất trước hết và chủ yếu phụ thuộc vào vị trí của chính nó Vị trí của đất đai càng thuận lợi cho đời sống con người, càng có khả năng sinh lợi lớn thì giá đất càng cao

- Do đất đai không thể di dời được nên thị trường đất đai bị chia cắt theo vùng, khu vực và giá đất trong mỗi vùng, khu vực tương đối độc lập so với nhau

- Trong không gian và thời gian xác định, bề mặt (diện tích) đất đai là một đại lượng hữu hạn Tính hữu hạn của bề mặt (diện tích) đất đai làm gia tăng tính khan hiếm, tính “độc nhất vô nhị” của đất đai khi mà nhu cầu về mặt bằng đất đai ngày càng tăng và trở nên bức xúc trong đời sống của con người

Do đó, xét trên phương diện tổng quát thì giá trị của đất đai theo thời gian không những không bị mai một như các loại tài sản thông thường mà ngược lại giá trị của đất đai có xu hướng ngày càng tăng bất chấp mọi nỗ lực của con người (Hồ Thị Lam Trà và cs, 2016)

1.1.3 Nguồn gốc hình thành giá đất

1.1.3.1 Lý thuyết về địa tô

Adam Smith (1723-1790) là người trình bày lý luận về địa tô một cách

có hệ thống sớm nhất Theo quan niệm của ông, địa tô là phạm trù kinh tế xuất hiện sau khi nảy sinh quyền sở hữu ruộng đất, là thu nhập của giai cấp địa chủ trong xã hội tư bản chủ nghĩa Lý luận thứ nhất về địa tô của ông cho rằng địa tô là giá cả chi trả cho việc sử dụng đất, coi địa tô là giá cả độc quyền Lý luận thứ hai về địa tô của ông cho rằng sự sản sinh địa tô là kết quả của sức tự nhiên tham gia vào sản xuất nông nghiệp, thù lao mà người sở hữu ruộng đất nhận được và địa tô là bộ phận cấu thành giá trị sản phẩm Như vậy, kết luận của ông về giá trị hàng hóa đất đai là sự cấu thành từ địa tô, tiền công

và lợi nhuận (Hồ Thị Lam Trà và cs., 2016)

David Ricardo (1772-1823), nhà kinh tế chính trị học tư sản cổ điển, đã tiếp thu và phát triển lý luận về giá trị của Adam Smith Theo quan điểm của ông, giá trị là do hao phí sức lao động sản xuất sáng tạo ra, bác bỏ luận điểm

về giá trị do ba yếu tố cấu thành của Adam Smith Ông cho rằng địa tô phát sinh trên cơ sở quyền tư hữu về ruộng đất, tồn tại do hai điều kiện là tính có hạn về diện tích đất đai và tính khác nhau giữa vị trí và độ màu mỡ của đất đai (Hồ Thị Lam Trà và cs., 2016; Trịnh Hữu Liên và cs., 2013)

Các Mác (1818-1883) trên cơ sở kế thừa lý luận địa tô của Adam Smith và David Ricardo, đã phát triển và hoàn thiện lý luận địa tô Theo quan điểm của ông, địa tô là một phạm trù kinh tế gắn liền với chế độ sở hữu đất đai, liên quan đến sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về đất đai Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô do lao động của người nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự tạo ra Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị vua chúa phong kiến chiếm đoạt Trong chế độ tư bản chủ nghĩa, địa tô là phần giá trị thặng dư ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ Các loại địa tô trong chủ nghĩa tư bản bao gồm: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền Trong chế độ xã hội chủ nghĩa theo mô hình truyền thống trước đây, không còn tư hữu của địa chủ hay tư bản, địa tô chênh lệch thuộc

về Nhà nước và người sử dụng đất, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xóa

bỏ (Chu Văn Thỉnh, 2000)

Sự khác nhau giữa giá đất đô thị và giá đất nông nghiệp giải thích qua sự khác nhau của yếu tố chi phối đến mức địa tô Điều khác biệt cơ bản giữa đất

đô thị và đất nông nghiệp là sự khác nhau về vị trí và đầu tư xây dựng cơ sở

hạ tầng trên đất Sự khác biệt đó quyết định mục đích sử dụng, do đó quyết định khả năng sinh lợi của thửa đất, tức là quyết định mức địa tô của thửa đất

đó Hai yếu tố chất đất và điều kiện địa hình đều có ảnh hưởng lớn đến địa tô,

dù thửa đất đó ở đô thị hay vùng nông thôn hẻo lánh Yếu tố điều kiện tưới

tiêu và điều kiện khí hậu chủ yếu được đề cập khi xem xét địa tô đất nông nghiệp (Chu Văn Thỉnh, 2000; Hồ Thị Lam Trà và cs., 2016)

1.1.3.2 Lãi suất ngân hàng

Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất

có thể thay đổi theo chiều hướng tăng hay giảm Khi lãi suất ngân hàng cao thì số tiền lưu thông trên thị trường để mua đất sẽ giảm xuống vì nhà tư bản nhận thấy gửi tiền vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để thu địa tô Ngược lại khi lãi suất ngân hàng giảm xuống, nhà tư bản có xu hướng huy động tiền vào mua đất (Trịnh Hữu Liên và cs., 2013) Lãi suất ngân hàng trong cùng một quốc gia là xấp xỉ nhau Lãi suất ngân hàng quyết định đến giá đất nói chung, không quyết định đến sự chênh lệch giá đất giữa thành thị

và nông thôn Các nhà kinh tế học đã tổng kết và đưa ra công thức xác định giá đất thông qua mối tương quan giữa địa tô và lãi suất ngân hàng, cụ thể như sau:

Giá đất = Địa tô/Lãi suất ngân hàng

1.1.3.3 Quan hệ cung - cầu

Cung và cầu tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất và làm cho giá đất luôn biến động Cung và cầu có thể cân bằng nhau ở bất cứ một thời điểm cụ thể nào đó Khi các điều kiện khác không thay đổi ở một thời điểm nào đó, mọi sự giảm xuống về cung hay sự tăng lên về cầu sẽ làm cho giá đất tăng lên, và ngược lại mọi sự tăng lên về cung hay giảm xuống về cầu

sẽ làm cho giá đất giảm xuống

Xét trong một không gian rộng hơn, nhu cầu về đất đai và khả năng tài chính đối với việc mua bán đất đai ở các thành phố lớn hơn ở nông thôn, nên mối tương quan cung - cầu về đất giữa thành thị và nông thôn chênh lệch nhau khá lớn Mặt khác, sự chênh lệch này còn được thể hiện giữa các khu

vực trong cùng một thành phố có điều kiện phát triển kinh tế - xã hội khác nhau (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006)

1.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

1.1.4.1 Nhóm yếu tố yếu tố vị trí (khu vực)

Yếu tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế, là nói về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố, bao gồm đất được xếp hạng, cự li đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp hoặc đến các trung tâm tập trung đông dân, cũng bao gồm cả mức độ ảnh hưởng của các loại trung tâm đối với các khu vực khác của thành phố hoặc các loại đất

Yếu tố vị trí là yếu tố quan trọng hành đầu ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị bất động sản Thường thì vị trí càng đẹp thì giá trị càng cao Thông thường vị trí trong bất động sản có 2 loại là vị trí tương đối, vị trí tuyệt đối Vị trí tương đối là vị trí nằm ngay trung tâm đô thị, nơi tập trung đông dân cư, hay cụm công nghiệp, thương mại dịch vụ, hay một vùng nào đó thì nó sẽ có gái trị coa hơn những bất động sản cùng laoij nhưng nằm ở các vùng ven trung tâm Vị trí tuyệt đối là những vị trí nằm tại các ngã 4 hay ngã 3 đường giao thông, trên các trục lộ giao thông lớn có giá trị cao hơn những bất động sản

nằm ở vị trí khác

1.1.4.2 Nhóm yếu tố kinh tế

Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng đối với quốc

tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mỗi quốc gia Trong quá trình Chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế và ổn định kinh tế, tất cả vật tư dân dụng đều thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế mà đi đến ổn định

 Tình trạng phát triển kinh tế

Một trong những chỉ tiêu trọng yếu để đánh giá trạng thái phát triển kinh tế là thu nhập quốc dân Thu nhập quốc dân tăng có nghĩa là trạng thái tài chính tiền tệ lành mạnh, kinh tế phồn vinh, tăng cơ hội có việc làm, vật giá

tiền lương nằm trong trạng thái có lợi cho phát triển kinh tế, tổng đầu tư xã hội tăng, tổng yêu cầu về đất không ngừng mở rộng khiến giá đất tăng lên Từ

sự phát triển kinh tế của các nước, các khu vực và sự biến động về yêu cầu đối với đất, thấy rằng xu thế biến động về nhu cầu đất đại thể là thống nhất với xu thế của chu kỳ kinh tế

 Mức độ dự trữ và đầu tư

Mức độ dự trữ và mức độ đầu tư là tương quan thuận với nhau, nghĩa là

dự trữ tăng trưởng thì đầu tư cũng tăng tương ứng Đây là nguyên lý "tính thống nhất giữa dự trữ và đầu tư" trong kinh tế học Như vậy, phân tích sự ảnh hưởng của mức độ dự trữ và đầu tư đối với giá đất, có thể khái quát bằng

sự phân tích ảnh hưởng của mức độ dự trữ đối với mức giá đất

Tích lũy phải dựa vào dự trữ, mà dự trữ nhiều hay ít lại do năng lực dự trữ và nguyện vọng dự trữ quyết định Khi năng lực dự trữ càng lớn mà nguyện vọng dự trữ càng cao, hạn ngạch dự trữ càng nhiều thì tích lũy tư bản càng nhanh Nhìn từ góc độ tích lũy tư bản, giá cả tài sản nhà đất là lớn hơn tổng lượng giá cả các tài sản khác, cho nên khi các gia đình thông thường mua đất phải qua một thời kỳ tích cóp khá dài Trường hợp tỷ lệ dự trữ cao thì có lợi cho tích lũy tư bản và cũng mới có khả năng có đủ khoản tiền chuẩn bị mua nhà Cho nên, mức độ dự trữ nhiều hay ít, hành vi dự trữ của mỗi gia đình và

sự biến động giá cả trong thị trường nhà đất là liên quan mật thiết với nhau Nói chung một loạt thời kỳ có tỷ lệ dự trữ cao thường là thời kỳ tích lũy dự trữ siêu ngạch; trong khi tỷ lệ dự trữ đang cao liên tục, nếu đột nhiên xuống thấp,

đó là thời kỳ nóng bỏng về tài sản nhà đất, lúc đó giá đất sẽ tăng vọt

 Tình trạng chi thu tài chính và tiền tệ

Tình trạng tài chính và tiền tệ là phản ánh thực lực kinh tế tổng hợp quốc gia, lượng cung cấp tiền mặt là biểu hiện bề ngoài của tình trạng tài chính tiền tệ, cho nên ở đây, chúng ta chủ yếu phân tích về ảnh hưởng của lượng cung cấp tiền mặt đối với thị trường đất đai, lượng cung cấp tiền mặt

gia tăng, là biểu thị gia tăng vốn lưu động trên thị trường, tức là tiền nhàn rỗi của xã hội tăng Vốn lưu thông quá thừa sẽ dẫn đến quá nhiều tiền mặt, tranh mua số ít hàng hóa, đặc biệt việc mua nhà đất có thể bảo tồn được giá trị, nên

nó tạo thành nhu cầu về nhà đất tăng lên, thúc đẩy giá đất tăng lên không ngừng

 Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư

Theo đà gia tăng thu nhập của dân cư, sau khi giải quyết vấn đề ăn no mặc ấm, con người sẽ có nhu cầu tiêu dùng mới, biểu hiện về nhà ở là yêu cầu càng cao về chất lượng, diện tích nhà ở, dẫn đến tăng nhu cầu về đất đai làm

cho giá cả đất đai của khu vực đó tăng

 Biến động vật giá

Sự biến động của vật giá ảnh hưởng thiết thân đến từng người Tài sản nhà đất càng ở trong thời kỳ vật giá biến động càng thể hiện được tính bảo đảm giá trị, cho nên biến động vật giá là tỷ lệ thuận với ảnh hưởng của thị trường nhà đất, có nghĩa là tỷ lệ tăng giá càng cao thì giá đất cũng càng cao, chúng cùng chung xu thế "nước lên thuyền lên" Điều cần nói rõ là: giá nhà đất tăng vọt chỉ phát sinh ở khu vực thành thị, khu vực nông thôn chịu ảnh hưởng tương đối ít, thậm chí có nơi nhân khẩu bỏ đi ra ngoài một cách nghiêm trọng thì giá đất còn xuống thấp Điều đó mặt khác nói lên ảnh hưởng của cung không đủ cầu trên thị trường nhà đất đô thị đối với giá đất

 Mức lãi suất

Một trong những đặc điểm chủ yếu của giao dịch tài sản nhà đất là hạn ngạch lưu thông lớn, cho nên việc đầu tư hoặc mua bán nhà đất có liên quan đến đồng vốn có thể sử dụng Do thu nhập của nhà đầu tư thông thường không thể có khả năng chi trả ngay một khoản lớn, nên phải trực tiếp vay ngân hàng hoặc đem tài sản nhà đất thế chấp để có khoản vay Do đó nhà đầu

tư hoặc nhân viên định giá đất đai phải luôn luôn nắm được tình hình vốn đầu

tư trong cơ cấu tiền tệ hiện hành, chính sách về cho vay làm nhà ở, đặc biệt là nắm tình hình về biến động mức lãi suất

Những nhân tố chung nói trên thường là ở tầm vĩ mô phát sinh ảnh hưởng có tính toàn cục đối với mức giá đất của toàn bộ khu vực, dưới ảnh hưởng của những nhân tố đó phát sinh sự khác nhau giữa các địa phương và các quốc gia về mức giá đất Còn sự khác nhau về giá đất giữa các khu vực trong cùng một địa phương, giữa các thửa đất, lại chịu ảnh hưởng của nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt Do đó cần phân tích thêm một bước ảnh hưởng của nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2006)

1.1.4.3 Nhóm yếu tố xã hội

Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất Nhân

tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là trạng thái ổn định chính trị, an ninh xã hội, đầu cơ vào nhà đất và đô thị hóa

 Trạng thái ổn định chính trị

Tình trạng ổn định chính trị là tình trạng ổn định của cục diện chính trị

trong nước Cục diện chính trị ổn định, thì việc đầu tư vào tài sản nhà đất sẽ được vận hành bình thường, rủi ro ít, vốn bỏ ra có thể thu về đúng thời hạn cùng với lợi nhuận, vì vậy lòng tin của nhà đầu tư lớn kéo theo giá đất tăng lên Ngược lại thì giá đất sẽ rớt xuống

 Đầu cơ nhà đất

Đầu cơ nhà đất là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự biến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận Nhân tố này có ảnh hưởng đột xuất đến mức giá đất, đặc biệt là mức giá đất thị trường Khi đất cung

không đủ cầu, do người đầu cơ tranh mua mà đợi giá lên cao, khi đất cung

nhiều hơn cầu, do người đầu cơ bán tháo làm cho đất rớt giá

 Tiến trình đô thị hóa

Một trong những kết quả của phát triển công nghiệp hóa là thúc đẩy

quá trình đô thị hóa Những khu vực có trình độ công nghiệp hóa hoặc đô thị hóa càng cao, mà tổng diện tích đất của thành phố nói chung là không đổi, cho nên ảnh hưởng của tiến trình đô thị hóa đối với giá đất biểu hiện ở hai mặt sau đây: một là ở khu vực thành phố có mật độ nhân khẩu đông đúc thì giá đất tăng cao; hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đô thị hóa có tốc độ nhanh, thì mức độ và tốc độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực khác

1.1.4.4 Nhóm yếu tố pháp lý

Đất đai là tài sản quý giá, là tài sản quốc gia, thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và theo pháp luật, nhằm đàm bảo nguyên tắc sử dụng đất được thực hiện đầy đủ, tiết kiệm, hợp lý, hiệu quả và bền vững

Pháp lý trong bất kỳ lĩnh vực nào cũng luôn là yếu tố then chốt để tạo

sự vững tin, và đối với lĩnh vực bất động sản cũng vậy Nó được coi như một trong những việc quan trọng đầu tiên khi tiến hành giao dịch nhà đất Theo các chuyên gia, yếu tố pháp lý không chỉ quan trọng đối với các nhà đầu tư cá nhân mà còn ảnh hưởng đến uy tín và sự phát triển của doanh nghiệp lớn Nhiều nhà đầu tư đã và đang phải đối mặt với nhiều vướng mắc trong thủ tục pháp lý dẫn đến nhiều khó khăn và thất thoát tài chính (Thu Phương, 2021)

Mỗi mảnh đất sử dụng hợp pháp đều được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Tình trạng pháp lý của đất đai: bao gồm các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng,… Của mảnh đất sẽ giúp cho việc mua bán, thanh khoản được minh bạch Thực tế cho thấy, nếu hai mảnh đất tương tự nhau thì mảnh đất có giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất sẽ có giá cao hơn vì khi nhận chuyển nhượng mảnh đất có giấy tờ hợp pháp, quyền lợi của người dân sẽ được đảm bảo

1.1.4.5 Nhóm yếu tố cá biệt

Nhân tố cá biệt là những nhân tố chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân thửa đất Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của từng thửa đất trong đó đặc trưng là một số yếu tố như:

a Diện tích

Diện tích thửa đất cần vừa phải phù hợp với mục đích sử dụng đất, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng trong quá trình sử dụng và khả năng tài chính của người sử dụng đất, nên ảnh hưởng đến giá cả của thửa đất

b Chiều rộng

Chiều rộng mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hưởng đến hiệu quả trưng bày và thu lợi của người sử dụng đất, nếu đất đó dùng cho mục đích kinh doanh, thương mại và ngay cả đất ở do đó cũng ảnh hưởng đến giá đất

c Chiều sâu

Trong mọi trường hợp thửa đất quá nông hoặc quá sâu so với mặt đường đềuhong thuận lợi cho người sử dụng đất với bất cứ mục đích sử dụng nào nên đều ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất đó

d Hình dáng

Hình dáng của thửa đất đẹp nhất là vuông hoặc chữ nhật, còn các dạng như tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc đều không thuận lợi cho việc sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh hưởng đến giá đất

e Độ dốc

Độ dốc quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển quá cao nên ảnh hưởng đến giá đất

f Hạn chế của quy hoạch đô thị

Nhân tố quy hoạch đô thị được xem là nhân tố cá biệt bao gồm tỷ lệ dung tích của loại đất, chiều cao vật kiến trúc, mật độ xây dựng, loại hình sử dụng đất (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2006)

1.1.4.6 Nhóm yếu tố cơ sở hạ tầng

Điều kiện cơ sở hạ tầng xã hội ảnh hưởng tới giá đất chủ yếu bao gồm: điện, điện thoại, nhà trẻ, trường học, công viên, bệnh viện Ngoài ra còn xem xét đến cấp hạng, kết cấu, hệ số bảo đảm, mức độ đồng bộ và khoảng cách xa gần Điều kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu có loại đường giao thông của địa phương, độ tiện lợi và phương thức liên hệ với bên ngoài, kết cấu tổng thể của mạng lưới giao thông, tình hình đường sá và cấp hạng, tình trạng giao thông công cộng và mật độ lưới giao thông

1.2 Định giá đất

1.2.1 Khái niệm định giá đất

Định giá đất là một lĩnh vực của định giá Khi nói về khái niệm định giá có rất nhiều các nhà khoa học đã đưa ra Theo GS W Sealrooke –Viện đại học Portsmouth – Vương quốc Anh đã đưa ra : Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định theo Còn theo GS Lim Lan Yuan – khoa xây dựng và bất động sản – Đại học quốc gia Singapore: Định giá là một khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể, tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất

cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn theo (Võ Hương, 2020)

Trên cơ sở đó có thể thấy: Định giá đất là sự ước tính về giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, ở tại một thời điểm xác định Đất đai là một tài sản đặc biệt Giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, pháp lý, kinh tế thì nó còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý, xã hội Do đó, việc định giá đất chỉ có thể là sự ước tính về mặt giá trị

mà không thể tính đúng, tính đủ như so với việc định giá các tài sản thông thường (Võ Hương, 2020)

1.2.2 Nguyên tắc định giá đất

Giá đất được hình thành bởi sự tác động qua lại và ảnh hưởng lẫn nhau

của ba mặt là hiệu quả, tính khan hiếm tương đối và yêu cầu hữu hiệu, mà những nhân tố này lại luôn luôn ở thế biến động, định giá đất cần phân tích tỷ

mỷ điểm này và phán đoán chính xác xu hướng biến động, hiểu biết các nhân

tố cấu thành giá cả đất đai và sự tương tác giữa các nhân tố, mới có thể định giá chính xác

Trong nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường, việc định giá đất tuân thủ theo các nguyên tắc cơ bản Cụ thể tại Điều 112 Luật đất đai năm

2013 nguyên tắc định giá đất bao gồm:

- Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;

- Theo thời hạn sử dụng đất;

- Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;

- Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì

có mức giá như nhau

1.2.3 Phương pháp định giá đất

Theo Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phụ quy định về giá đất cụ thể như sau:

1.2.3.1 Phương pháp so sánh

Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá

Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp thực hiện theo quy định sau đây:

Bước 1 Khảo sát, thu thập thông tin

Bước 2 Phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá

Bước 3 Ước tính giá đất của thửa đất cần định giá

Bước 4 Xác định giá đất của thửa đất cần định giá

Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy bình quân số học đối với các mức giá ước tính của thửa đất cần định giá; giá đất của thửa đất cần định giá đã xác định phải bảo đảm chênh lệch với từng mức giá đất ước tính không quá 10%

1.2.3.2 Phương pháp chiết trừ

Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất

ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất)

Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp chiết trừ thực hiện theo quy định sau đây:

Bước 1 Khảo sát, thu thập thông tin

Bước 2 Xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của các bất động sản so sánh

Bước 3 Ước tính giá đất của bất động sản so sánh

Bước 4 Xác định giá đất của bất động sản cần định giá

1.2.3.3 Phương pháp thu nhập

Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh

Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thu nhập thực hiện theo quy định sau đây:

Bước 1 Khảo sát, thu thập thông tin về thu nhập của thửa đất cần định giá Bước 2 Khảo sát, thu thập thông tin về chi phí để hình thành thu nhập của thửa đất cần định giá

Bước 3 Xác định thu nhập ròng bình quân một năm

Bước 4 Xác định giá trị của thửa đất cần định giá

Bước 5 Xác định giá đất của thửa đất cần định giá

1.2.3.4 Phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản

Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thặng dư thực hiện theo quy định sau đây:

Bước 1 Khảo sát, thu thập các thông tin về thửa đất cần định giá

Bước 2 Ước tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản Bước 3 Ước tính tổng chi phí phát triển giả định của bất động sản Bước 4 Xác định giá đất của thửa đất cần định giá

1.2.3.5 Phương pháp hệ số điều chỉnh

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành

Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh

giá đất thực hiện theo quy định sau đây:

Bước 1 Khảo sát, thu thập thông tin

Bước 2 Xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất Bước 3 Xác định hệ số điều chỉnh giá đất

Bước 4 Xác định giá đất của thửa đất cần định giá (Chính phủ, 2014)

1.3 Công tác định giá đất của một số nước trên thế giới

Trong lĩnh vực định giá, định giá bất động sản nói chung và định giá đất nói riêng đã được các nước tư bản phát triển và nhiều nước đang phát triển trên thế giới quan tâm đầu tư, nghiên cứu từ nhiều thập kỷ qua, cho đến nay nhiều nước đã ổn định về hệ thống tổ chức cơ quan định giá bất động sản từ trung ương đến địa phương với chức năng, nhiệm vụ và cơ chế rõ ràng và rất

có hiệu quả; với một đội ngũ cán bộ khoa học, cán bộ chuyên môn gồm hàng ngàn người được đào tạo chính quy trong các trường đại học chuyên ngành, đang làm việc trong các cơ quan định giá của Nhà nước và của tư nhân, tạo ra nguồn thu lớn hàng năm cho ngân sách quốc gia (Quách Văn Chiến, 2010) Nghiên cứu về công tác định giá đất tại mộ số nước trên thế giới với các tiêu chí cụ thể sau:

Bảng 1.1: Mục đích của định giá đất tại một số nước trên thế giới Nước Mục đích

2 Hungari

- Định giá đất để xác định giá nhằm tính toán giá đất cho các công trình công cộng như đường giao thông, công trình công cộng khác

3 Croatia - Xác định giá bất động sản để làm cơ sở tính thuế đất

4 Tajikistan

- Định giá đất tại Tajikistan được thực hiện để xác định giá tiêu chuẩn cho các mục đích khách quan như: thuế, cho thuê, tạo điều kiện cho sử dụng hợp lý đất đai, bảo vệ và phát triển, tăng năng suất của đất

(Nguồn: Bộ Tài Nguyên và Môi Trường, 2012)

1.3.2 Hình thức giá

Qua nghiên cứu cho thấy, hầu hết các nước trên thế giới đều sử dụng giá thị trường làm cơ sở để xác định giá của đất đai Bảng dưới sẽ cho chúng ta thấy một số ví dụ về hình thức giá, quy định trong các bộ luật liên quan đến tài chính đất của các nước trên thế giới Trong số đó, Úc là nước

sử dụng rất nhiều loại giá đất khác nhau tùy theo từng mục đích (Bộ Tài Nguyên và Môi Trường ,2012)

1.3.3 Cơ quan thẩm định giá, kiểm soát giá đất:

Trong tổng số 27 nước có quy định về định giá đất trong các luật có liên quan cho thấy: Có 12 nước không có quy định về cơ quan, tổ chức định giá đất;

Có 9 nước có quy định Nhà nước có vai trò trong định giá đất; 4 nước quy định

cơ quan định giá độc lập và 1 nước quy định cả Nhà nước và cơ quan độc lập có vai trò trong định giá đất là Úc (Bộ Tài Nguyên và Môi Trường, 2012)

Bảng 1.2: Hình thức giá cửa một số nước trên thế giới

1 Amenia Giá mua bán trên thị trường

3 Belize Thông qua khảo sát trên thị trường (giá thị trường làm cơ sở)

4 Hungari Giá mua bán trên thị trường

5 Croatia Giá thị trường của bất động sản

6.Phần Lan Giá đất hình thành do sự thỏa thuận giữa người mua và người bán

7 Ireland Theo giá thị trường của bất động sản ở thời điểm bán

8 Maldiver Giá có thể được xác định theo giá thị trường

( Nguồn: Bộ Tài Nguyên và Môi Trường, 2012 )

Bảng 1.3: Cơ quan thẩm định giá, kiểm soát giá đất Nước Cơ quan thẩm định giá, kiểm soát giá đất

1 Úc

Thành lập cơ quan định giá ở cấp tiểu bang nằm trong hệ thống quản lý hành chính chung của mỗi bang Quy định cụ thể về chuyên môn, nghiệp vụ của cơ quan định giá, người làm công tác định giá

2 Hungari Việc bán đất được quản lý bởi một cơ quan thuộc Hội đồng Nhà

nước

3 Israel

Bộ Tư pháp quản lý vấn đề định giá đất thông qua Hội đồng thẩm định giá, Hội đồng thẩm định giá gồm 5 người Trong đó Chủ tịch Hội đồng do Bộ trưởng Bộ Tư pháp bổ nhiệm

4 Lào

Trong quá trình giải quyết bồi thường thiệt hại gây ra theo quy định của pháp luật thì có một ủy ban bao gồm: đại diện các bên liên quan để xác định giá trị thiệt hại

5 Estonia

Cán bộ định giá đất là người đã được cấp giấy phép hoạt động tương ứng theo các thủ tục thành lập được Chính phủ nước Cộng hoà Croatia Người định giá cũng có thể là một công chức

có chuyên môn trong việc định giá đất

6 Tajikistan Định giá đất do một cơ quan địa phương công bố, chính phủ phê

duyệt các thủ tục xác định giá đất cho từng khu vực

(Nguồn: Bộ Tài Nguyên và Môi Trường, 2012)

1.3.4 Nguyên tắc và phương pháp xác định giá

Có 4 phương pháp định giá cơ bản hiện nay đang được áp dụng trên thế giới: Phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư (ở Việt Nam cũng sử dụng các phương pháp này)

Bảng 1.4: Nguyên tắc và phương pháp xác định giá

1 Albania Giá trị của đất bao gồm tổng giá trị của công trình xây dựng và

các bộ phận cấu thành trên đất

2 Amenia Trong trường hợp bán đất cho Nhà nước: Giá bán của đất sẽ

được xác định theo giá địa chính của đất;

3 Úc Việc định giá đất phải thực hiện bằng cách xác định giá trao đổi

trên thị trường

4 Belize Thông qua khảo sát giá thị trường

Phòng định giá cấp huyện có trách nhiệm thực hiện theo Luật

5 Estonia Phương pháp so sánh bán, phương pháp thu nhập tư bản hóa,

phương pháp chi phí và kết hợp là được sử dụng trong đánh giá

6 Hungari Giá được xác định phù hợp với giá mua bán tại từng địa

(Nguồn: Bộ Tài Nguyên và Môi Trường, 2012)

1.4 Công tác định giá đất tại việt nam

1.4.1 Các văn bản pháp luật liên quan đến công tác định giá đất

Một số văn bản pháp luật liên quan đến giá đất và định giá đất

1.4.2 Các văn bản pháp luật từ khi có Luật đất đai năm 1993

- Nghị định 60/CP ngày 06/11/1993 quy định khung giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất, cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi

- Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ quy định khung giá các loại đất, trong đó đã phân hạng đất, loại đô thị, loại đường phố,vị trí đất

để xác định giá đất

- Thông tư liên tịch số 32/TT/LB Ngày 14/11/1994 của Bộ Tài chính – Bộ Xây dựng - Tổng cục Địa chính - Ban vật giá chính phủ ban hành hướng dẫn thi hành nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ quy định khung giá các loại đất, trong đó đã phân hạng đất, loại đô thị, loại đường phố,vị trí đất để xác định giá đất

- Quyết định 302/TTg Ngày 13/5/1996 Thủ tướng Chính phủ đã ban hành về việc điều chỉnh hệ số (k) trong khung giá đất ban hành theo nghị định

số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ quy định khung giá các loại đất, trong đó đã phân hạng đất, loại đô thị, loại đường phố,vị trí đất để xác định giá đất

- Nghị định số 17/1998/NĐ-CP Ngày 21/3/1998 Chính phủ ban hành về việc sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 4 của Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ quy định khung giá các loại đất, trong đó đã phân hạng đất, loại đô thị, loại đường phố,vị trí đất để xác định giá đất

1.4.3 Các văn bản pháp luật từ khi có Luật đất đai năm 2003

- Luật đất đai năm 2003

- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 quy định về phương

pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính ban hành hướng dẫn thi hành Nghị định 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ ban hành sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Thông tư 145/2007/TT-BTC Ngày 6/12/2007 của Bộ Tài chính ban hành hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP

- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009, Chính phủ ban hành quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường,

hỗ trợ và tái định cư

- Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 8/01/2010, Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tài chính ban hành hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất

1.4.4 Các văn bản pháp luật từ khi có Luật đất đai năm 2013

Để thực hiện công tác định giá đất tại các địa phương trên cả nước Chính phủ và các sở ban hành chức năng đã ban hành các văn cụ thể như:

- Luật đất đai năm 2013

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014, Chính phủ ban hành quy định về giá đất

- Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành quy định quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất

- Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 quy định về khung giá đất

- Quyết định 1351/QĐ-BTNMT ngày 4/6/2015 của Bộ TN&MT đính chính Thông tư 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất

- Thông tư số 20/2015/TT-BTNMT ngày 27/4/2015 ban hành định mức kinh tế - kỹ thuật để lập dự toán ngân sách nhà nước phục vụ công tác định giá đất

- Thông tư số 61/2015/TT-BTNMT ngày 15/12/2015 của Bộ TN&MT quy định về cấp và quản lý chứng chỉ định giá đất

- Thông tư liên tịch 87/2016/TTLT-BTC-BTNMT hướng dẫn việc thẩm định dự thảo bảng giá đất của Hội đồng thẩm định bảng giá đất, thẩm định phương án giá đất của Hội đồng thẩm định giá đất do Bộ trưởng Bộ Tài chính

- Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành

- Thông tư 69/2017/TT-BTNMT ngày 29/12/2017 của Bộ TN&MT quy định về quy trình xây dựng, điều chỉnh khung giá đất do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành

- Thông tư 70/2017/TT-BTNMT ngày 29/12/2017 của Bộ TN&MT về định mức kinh tế - kỹ thuật xây dựng, điều chỉnh khung giá đất do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành

- Nghị định số 96/2019/NĐ-CP ngày 19/12/2019 của Chính phủ ban hành khung giá đất

- Nghị định 06/2020/NĐ-CP ngày 03/01/2020 của Chính Phủ về việcsửa đổi Điều 17 Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Văn bản hợp nhất 05/VBHN-BTNMT ngày 7/8/2020 Bộ TN&MT hợp nhất Thông tư quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành

- Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020 của Chính Phủ sửa đổi bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai

1.4.5 Các phương pháp định giá đất

1.4.5.1 Phương pháp định giá đất

Sau khi Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực ngày 1/7/2014 Chính phủ đã ban hành các văn bản pháp luật quy định về các phương pháp định giá đất như: Nghị định 188/2014/NĐ-CP ngày 16/11/2004, Nghị định 123/2007/NĐ-

CP ngày 27/7/2007 và Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ ban hành Các phương pháp được cụ thể hóa qua Thông tư 114/2004/TT-BTNMT ngày 26/11/2004, Thông tư 145/2007/TT-BTNMT ngày 6/12/2007 và thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành bao gồm (1) Phương pháp so sánh trực tiếp; (2) Phương pháp thu nhập; (3) Phương pháp chiết trừ; (4) Phương pháp thặng dư; (5) Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

1.4.5.2 Tình hình thực hiện định giá đất

- Tại Trung ương

Thực hiện Luật Đất đai năm 2013, Bộ đã chủ trì xây dựng trình Chính phủ ban hành Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất; Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 quy định về khung giá đất Bộ đã ban hành Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất; Thông tư số 20/2015/TT-BTNMT ngày 20/4/2015 ban hành định mức kinh tế - kỹ thuật để lập dự toán ngân sách nhà nước phục vụ công tác định giá đất

Các văn bản quy phạm pháp luật nêu trên đã tạo hành lang pháp lý đồng bộ cho công tác định giá đất tại địa phương Bên cạnh đó, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã tổ chức các lớp tập huấn chuyên môn, nghiệp vụ định giá đất cho các cán bộ làm công tác định giá đất thuộc Sở Tài nguyên và

Môi trường của 63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cũng như các công

ty tư vấn định giá đất (lấy chứng chỉ định giá đất) Đồng thời, Bộ cũng đã có các văn bản hướng dẫn, tháo gỡ kịp thời các vướng mắc phát sinh trong quá trình tổ chức thực hiện công tác định giá đất tại địa phương

- Tại địa phương

+ Về xây dựng bảng giá đất

Căn cứ quy định của pháp luật và chỉ đạo, hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường, từ đầu tháng 7/2014, các địa phương trong cả nước đã triển khai công tác điều tra giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường; khảo sát mức chi phí, thu nhập từ đất phục vụ việc xây dựng bảng giá đất của địa phương; 63/63 tỉnh đã triển khai xây dựng Bảng giá đất ban hành và công bố công khai vào ngày 01/01/2015 theo đúng quy định của pháp luật về đất đai Trên cơ sở đó, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có Báo cáo số 21/BC-BTNMT ngày 27/4/2015 báo cáo Thủ tướng Chính phủ về tình hình

và kết quả xây dựng bảng giá đất năm 2015 của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương

Giá các loại đất trong Bảng giá đất qua hai năm 2014 và 2015 các năm

cơ bản phù hợp với giá đất thị trường và có điều chỉnh tăng giá đất tại một số vị trí, đường phố, khu vực có đầu tư nâng cấp hạ tầng tốt hơn, đồng thời điều chỉnh giảm giá đất tại một số vị trí, tuyến đường, khu vực cho phù hợp với tình hình thực tế thị trường tại địa phương

Khung giá đất hiện nay do các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định giai đoạn 2020 - 2024 theo quy định của Nghị định 96/2019/NĐ-CP

về khung giá đất đối với từng loại đất, theo từng vùng được quy định tại Điều

113 Luật Đất đai 2013 Theo đánh giá của Bộ Tài nguyên và Môi trường, giá các loại đất trong Bảng giá đất năm 2020 cơ bản phù hợp với giá đất thị trường Năm 2020 do ảnh hưởng của đại dịch Covid-19, Chính phủ đã hỗ trợ người dân và doanh nghiệp, cụ thể là Nghị quyết số 84/NQ-CP ngày

29/5/2020 về các nhiệm vụ, giải pháp tiếp tục tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, thúc đẩy giải ngân vốn đầu tư công và bảo đảm trật tự an toàn xã hội trong bối cảnh đại dịch Covid-19, trong đó quy định tiền thuê đất được giảm 15% cho người dân và doanh nghiệp Nghị định số 41/NĐ-CP ngày 8/4/2020 về việc gia hạn thời hạn nộp thuế và tiền thuê đất đã quy định giãn thời gian nộp thuế và tiền thuê đất trong nửa đầu năm xuống cuối năm 2020 (Báo Pháp luật Việt Nam, 2021)

Về định giá đất cụ thể: Trên cơ sở quy định của pháp luật về định giá đất cụ thể, Uỷ ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đã tổ chức thực hiện việc xác định giá đất cụ thể tại địa phương Việc xác định giá đất cụ thể để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất chủ yếu được thực hiện thông qua hình thức thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất thực hiện Giá đất cụ thể được xác định cơ bản phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường theo nguyên tắc định giá đất quy định tại Điều 112 của Luật Đất đai, góp phần tăng thu cho ngân sách Nhà nước, bảo đảm quyền lợi của

người có đất thu hồi

Cứ 5 năm 1 lần UBND tỉnh ban hàng bảng giá đất của cả tỉnh theo các loại đất như: đất phi nông nghiệp (đất ở đô thị, đất ở nông thôn, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp ; đất nông nghiệp (đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất )

1.4.6 Tình hình biến động giá bất động sản tại Việt Nam

trung tâm Tp.HCM tăng 21 lần chỉ sau 16 năm Mặc dù đã tăng giá khá mạnh nhưng mặt bằng giá bất động sản ở Việt Nam vẫn đang thấp hơn nhiều so với khu vực tại Hà Nội mặt bằng giá nhà đất trung bình khoảng 2.000 USD/m2, Tp.HCM khoảng 2.500 USD/m2, trong khi tại Hồng Kông giá lên tới khoảng 25.000 USD/m2, còn tại Singapore khoảng 17.000 UDS/m2

Đối với phân khúc nghỉ dưỡng, là một phân khúc mà Việt Nam có nhiều lợi thế phát triển thì giá mặt bằng bất động sản nghỉ dưỡng cũng khá khiêm tốn so với thế giới Giá mua bất động sản nghỉ dưỡng ở Việt Nam đang

rẻ hơn thế giới ước tính là 8-10 lần Theo ông Peter Ryder- một doanh nhân người Mỹ, người đứng đầu quy Indochina Capital cho biết: Một căn biệt tự nghỉ dưỡng ở Việt Nam cao cũng chỉ tầm 2,5 triệu USD, trong khi các bất động sản đẳng cấp tương tự tại Phunet hoặc Bali có giá trên 15 triệu USD Mức chênh lệch này thậm chí sẽ còn kéo xa hơn nếu so sánh giá biệt thự ven biển hạng sang của Bali với những thị trường mới như Quảng Bình, Quy Nhơn (Ngọc Anh, 2021)

1.4.6.2 Xu hướng phát triển của thị trường bất động sản tại Việt Nam

Các dự báo cho thấy, môi trường kinh tế Việt Nam giai đoạn 2022 -

2030 dần hồi phục sau ảnh hưởng của đại dịch Covid-19 và dần lấy lại đà tăng trưởng, tốc độ tăng trưởng GDP bình quân khoảng 6,5 - 7%/năm trong giai đoạn 2021 - 2025 và 7 - 7,5% trong giai đoạn 2025 - 2030, cao hơn giai đoạn 2011 - 2020 (6%/năm) Các yếu tố kinh tế vĩ mô tích cực sẽ là bệ đỡ vững chắc cho thị trường bất động sản

Theo Hiệp hội Bất động sản có 6 xu hướng của thị trường bất động sản tại Việt Nam như sau:

Thứ nhất, phân khúc bất động sản nhà ở sẽ tiếp tục phát triển Nhu cầu nhà ở trung bình và thấp, nhà ở công nhân tiếp tục là xu hướng chủ đạo của thị trường cùng với nhu cầu về không gian xanh, đa tiện ích, hạ tầng cơ sở đầy đủ Mô hình dự án bất động sản xanh, bất động sản sinh thái ở các khu

vực ngoại ô thành phố sẽ thu hút nhà đầu tư, do vừa đáp ứng nhu cầu môi trường sống trong lành, vừa đáp ứng xu hướng đầu tư căn nhà thứ hai của người dân đô thị

Thứ hai, phân khúc bất động sản văn phòng, bán lẻ và nghỉ dưỡng sẽ có nhiều thay đổi, đặc biệt sau giai đoạn dịch bệnh và tác động từ Cách mạng Công nghiệp 4.0 Không gian làm việc đa năng, có thể vừa làm việc, vừa hội họp Cụ thể, bất động sản bán lẻ sẽ chịu tác động từ xu hướng thay đổi sang phương thức bán hàng đa kênh, đa phương thức và linh hoạt hơn theo hướng tăng cường quản lý chuyên nghiệp Bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng quan tâm hơn đến yếu tố vệ sinh, an toàn sức khỏe, sử dụng đa năng, linh hoạt hơn, như vừa có thể ở, làm việc và nghỉ ngơi Thị trường du lịch Việt Nam ngày càng rút ngắn khoảng cách với những thị trường du lịch nổi bật tại ASEAN như Thái Lan, Malaysia, Singapore và Indonesia Ngoài ra, giá bất động sản nghỉ dưỡng của Việt Nam vẫn đang ở mức thấp so với các nước trong khu vực và trên thế giới

Thứ ba, phân khúc bất động sản logistics trong tương lai theo hướng phát triển các dự án gần nguồn sản xuất, đa dạng hóa nguồn đầu vào, tăng tính tiện nghi, linh hoạt và khả năng đáp ứng nhanh, ứng dụng Cách mạng Công nghiệp lần thứ tư vào cấu trúc vận hành của các trung tâm logistics

Thứ tư, phân khúc bất động sản khu công nghiệp được dự báo tiếp tục phát triển trong thời gian tới Việt Nam tham gia vào nhiều hiệp định thương mại như CPTPP, EVFTA, RCEP Vì vậy, dòng vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản khu công nghiệp được kỳ vọng tiếp tục gia tăng Ngoài ra, lĩnh vực bất động sản công nghiệp cũng nhận được nhiều chính sách ưu đãi của Nhà nước như miễn giảm tiền thuê đất, ưu đãi về thuế đối với các nhà đầu tư

Thứ năm, nguồn cung mới trong các năm tới sẽ chủ yếu tập trung ở các vùng lân cận ngoại ô của các thành phố lớn và lân cận các đô thị vệ tinh Thậm chí, một số nhà đầu tư đã tìm kiếm cơ hội phát triển dự án bất động sản tại các tỉnh Tây Bắc và Tây Nguyên (Anh Vũ, 2022)

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1 Địa điểm nghiên cứu

Đề tài nghiên cứu trên địa bàn thành phố Hòa Bình, tỉnh Hòa Bình

2.2 Thời gian nghiên cứu

Thời gian nghiên cứu đề tài: từ tháng 6/2023 đến tháng 12/2023

Thời gian thu thập tài liệu thứ cấp trong giai đoạn 2017-2022

2.3 Đối tượng nghiên cứu

Tình hình biến động giá đất ở tại thành phố Hòa Bình, tỉnh Hòa Bình

2.4 Phạm vi nghiên cứu

Phạm vi không gian: tại thành phố Hòa Bình, tỉnh Hòa Bình

Phạm vi nội dung: đề tài chỉ tập trung so sánh tình hình biến động giá đất ở

đô thị và giá đất ở nông thôn do UBND tỉnh ban hành và giá đất thị trường trong thời gian từ 2017- 2022

Phạm vi thời gian: 2017 - 2022

2.5 Nội dung nghiên cứu

- Điều kiện tự nhiên

- Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội

- Đánh giá chung

2.5.2 Đánh giá tình hình quản lý, sử dụng đất đai thành phố Hòa Bình, tỉnh Hòa Bình

- Hiện trạng sử dụng đất thành phố Hòa Bình, tỉnh Hòa Bình năm 2022

- Đánh giá tình hình quản lý đất đai theo 15 nội dung quản lý nhà nước

về đất đai (Luật đất đai năm 2013)

- Biến động sử dụng đất giai đoạn 2017 – 2022

2.5.3 Thực trạng biến động giá đất ở tại thành phố Hòa Bình, tỉnh Hòa Bình giai đoạn 2017 -2022