Trang 1 NGUYỄN VĂN NHẤT ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÒA BÌNH, TỈNH HÒA BÌNH GIAI ĐOẠN 2017 -2022 CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI MÃ NGÀNH: 8850103 LUẬN VĂ
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP NGUYỄN VĂN NHẤT ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÒA BÌNH, TỈNH HÒA BÌNH GIAI ĐOẠN 2017 -2022 CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI MÃ NGÀNH: 8850103 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS XUÂN THỊ THU THẢO Hà Nội, 2023 i CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc LỜI CAM ĐOAN Tôi cam đoan, đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nghiên cứu nào khác Nếu nội dung nghiên cứu của tôi trùng lặp với bất kỳ công trình nghiên cứu nào đã công bố, tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm và tuân thủ kết luận đánh giá luận văn của Hội đồng khoa học Hà Nội, ngày tháng năm 2023 Người cam đoan NGUYỄN VĂN NHẤT ii LỜI CẢM ƠN Trong quá trình thực hiện nghiên cứu đề tài, tôi đã nhận được sự quan tâm giúp đỡ nhiệt tình, sự giúp đỡ của các tập thể, cá nhân đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi hoàn thành Luận văn thạc sĩ này Đầu tiên, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới TS Xuân Thị Thu Thảo là người trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ tận tình trong suốt thời gian thực hiện đề tài Ngoài ra, Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy giáo, cô giáo Viện quản lý đất đai & phát triển nông nghiệp trường Đại học Lâm nghiệp, cùng toàn thể bạn bè, đồng nghiệp, đã giúp đỡ tôi trong quá trình học tập và thực hiện đề tài Tôi cũng xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của lãnh đạo, cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Hòa Bình; Chi cục Thống kê thành phố Hòa Bình; Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Hòa Bình; đã tạo mọi điều kiện giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện đề tài Tuy nhiên, do lần đầu tiên thực hiện nghiên cứu và kinh nghiệm còn hạn chế nên luận văn không tránh khỏi thiếu sót Tôi rất mong nhận được ý kiến đóng góp của quý thầy cô và bạn bè để tôi hoàn thiện luận văn này Tôi xin trân thành cảm ơn! Hà Nội, ngày 15 tháng 11 năm 2023 Tác giả NGUYỄN VĂN NHẤT iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC .iii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vi DANH MỤC CÁC BẢNG vii MỞ ĐẦU 1 Chương 1 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4 1.1 Tổng quan về giá đất 4 1.1.1 Khái niệm về giá đất 4 1.1.2 Đặc điểm của giá đất 4 1.1.3 Nguồn gốc hình thành giá đất 5 1.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 8 1.2 Định giá đất 14 1.2.1 Khái niệm định giá đất 14 1.2.2 Nguyên tắc định giá đất 14 1.3 Công tác định giá đất của một số nước trên thế giới 18 1.3.2 Hình thức giá 19 1.3.3 Cơ quan thẩm định giá, kiểm soát giá đất: 19 1.3.4 Nguyên tắc và phương pháp xác định giá 21 1.4 Công tác định giá đất tại việt nam 22 1.4.1 Các văn bản pháp luật liên quan đến công tác định giá đất 22 1.4.2 Các văn bản pháp luật từ khi có Luật đất đai năm 1993 22 1.4.3 Các văn bản pháp luật từ khi có Luật đất đai năm 2003 22 1.4.4 Các văn bản pháp luật từ khi có Luật đất đai năm 2013 23 1.4.5 Các phương pháp định giá đất 25 1.4.6 Tình hình biến động giá bất động sản tại Việt Nam 27 Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 30 iv 2.1 Địa điểm nghiên cứu 30 2.2 Thời gian nghiên cứu 30 2.3 Đối tượng nghiên cứu 30 2.4 Phạm vi nghiên cứu 30 2.5 Nội dung nghiên cứu 30 2.5.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tại thành phố Hòa Bình, tỉnh Hòa Bình 30 2.5.2 Đánh giá tình hình quản lý, sử dụng đất đai thành phố Hòa Bình, tỉnh Hòa Bình 30 2.5.3 Thực trạng biến động giá đất ở tại thành phố Hòa Bình, tỉnh Hòa Bình giai đoạn 2017 -2022 30 2.5.4 Giải pháp nhằm nâng cao kết quả công tác định giá đất ở tại thành phố Hòa Bình, tỉnh Hòa Bình 31 2.6 Phương pháp nghiên cứu 31 2.6.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 31 2.6.2 Phương pháp thu thập thông tin thứ cấp 33 2.6.3 Phương pháp điều tra thông tin sơ cấp 33 2.6.4 Phương pháp tổng hợp, xử lý số liệu 34 2.6.5 Phương pháp phân tích số liệu 34 2.6.6 Phương pháp chuyên gia 35 Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 36 3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tại thành phố Hòa Bình 36 3.1.1 Khái quát điều kiện tự nhiên tại thành phố Hòa Bình 36 3.1.2 Địa hình, địa mạo 37 3.1.3 Khí hậu 37 3.1.4 Thủy văn 38 3.1.5 Thực trạng phát triển kinh tế 40 3.1.6 Vấn đề văn hóa xã hội 43 v 3.1.7 Đánh giá chung 45 3.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất tại thành phố Hòa Bình 46 3.2.1 Tình hình quản lý đất đai tại thành phố Hòa Bình 46 3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất tại thành phố Hòa Bình 52 3.2.3 Tình hình biến động đất nông nghiệp tại thành phố Hòa Bình giai đoạn 2017-2022 55 3.3 Tình hình biến động giá đất ở tại thành phố Hòa Bình giai đoạn 2017- 2022 56 3.3.1 Biến động giá đất ở theo khung giá của Chính phủ 56 3.3.2 Biến động giá đất ở do giai đoạn 2017-2022 tại thành phố Hòa Bình 57 3.3.3 So sánh biến động giá đất (theo bảng giá) và giá đất (theo giá thị trường) tại các khu vực nghiên cứu 71 3.3.4 Một số yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá đất tại thành phố Hòa Bình 73 3.4 Giải pháp nhằm nâng cao kết quả công tác định giá đất ở tại thành phố Hòa Bình, tỉnh Hòa Bình 77 3.4.1 Giải pháp về chính sách 77 3.4.2 Giải pháp về tổ chức thực hiện 77 3.4.3 Giải pháp về khoa học và công nghệ 78 3.5.4 Giải pháp về nguồn nhân lực 79 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 80 TÀI LIỆU THAM KHẢO 82 Từ viết tắt vi BC BĐS DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT CB Nghĩa là CN-XD : Báo cáo CP : Bất động sản CT : Cá biệt HĐND : Công nghiệp - Xây dựng HT : Chính phủ KH : Chỉ thị KT : Hội đồng nhân dân NĐ : Cơ sở hạ tầng NQ : Kế hoạch PTTH : Kinh tế PL : Nghị định QĐ : Nghị quyết TNHH : Phổ thông trung học TT-BTC : Pháp lý TT- TCĐC : Quyết định TW : Trách nhiệm hữu hạn TTg : Thông tư - Bộ Tài chính SDĐ : Thông tư - Tổng cục địa chính XH : Trung ương UBND : Thủ tướng Chính phủ UBTVQH : Sử dụng đất VT : Xã hội : Ủy ban nhân dân : Ủy ban thường vụ Quốc Hội : Vị trí vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 1.1: Mục đích của định giá đất tại một số nước trên thế giới 18 Bảng 1.2: Hình thức giá cửa một số nước trên thế giới 20 Bảng 1.3: Cơ quan thẩm định giá, kiểm soát giá đất 20 Bảng 1.4: Nguyên tắc và phương pháp xác định giá 21 Bảng 2.1 Thống kê tuyến đường/ phố khu vực tại các phường và xã trên địa bản thành phố Hòa Bình 31 Bảng 3.1 Kết quả sản xuất ngành nông nghiệp tại thành phố Hòa Bình giai đoạn 2018-2022 41 Bảng 3.2 Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp năm 2022 53 tại thành phố Hòa Bình 53 Bảng 3.3 Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2022 54 Bảng 3.4 Khung giá đất ở đô thị của thành phố Hòa Bình 56 giai đoạn 2017-2022 56 Bảng 3.5 Khung giá đất ở nông thôn của thành phố Hòa Bình giai đoạn 2017- 2022 57 Bảng 3.6 Kêt quả biến động bảng giá đất ở đô thị giai đoạn 57 2017-2022 khu vực 1 57 Bảng 3.7 Kết quả biến động giá đất ở đô thị thị trường giai đoạn 2017 2022 khu vực 1 60 Bảng 3.8 Kết quả biến động bảng giá đất ở đô thị của thành phố Hòa Bình giai đoạn 2017-2022 khu vực 2 62 Bảng 3.9 Kết quả biến động giá đất ở đô thị (theo giá thị trường) của thành phố Hòa Bình giai đoạn 2017-2022 khu vực 2 64 Bảng 3.10 Kết quả biến động bảng giá đất ở nông thôn giai đoạn 2017-2022 khu vực 3 67 Bảng 3.11 Kết quả biến động giá đất ở nông thôn (theo giá thị trường) của thành phố Hòa Bình giai đoạn 2017-2022 khu vực 3 68 viii Bảng 3.12 Kết quả biến động bảng giá đất ở nông thôn giai đoạn 2017-2022 khu vực 4 69 Bảng 3.13 Kết quả biến động giá đất ở nông thôn (theo giá thị trường) giai đoạn 2017-2022 khu vực 4 70 ix DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 3.1 Sơ đồ vị trí của thành phố Hòa Bình 36 Hình 3.2 Cơ cấu sử dụng đất tại thành phố Hòa Bình năm 2022 53 Hình 3.3 Biến động các loại đất tại Thành phố Hòa Bình 55 giai đoạn 2017 -2022 55 Hình 3.4 Biến động bình quân giá đất ở đô thị tại các đường phố trong khu vực 1 giai đoạn 2017-2022 (Đơn vị tính: 1000đ/ m2) 71 Hình 3.5 Biến động bình quân giá đất ở đô thị tại các đường phố trong khu vực 2 giai đoạn 2017-2022 Đơn vị tính: 1000đ/ m2) 72 Hình 3.6 Biến động bình quân giá đất ở nông thôn tại khu vực trong khu vực nghiên cứu 3 giai đoạn 2017-2022 Đơn vị tính: 1000đ/ m2) 73 Hình 3.7 Biến động bình quân giá đất ở nông thôn tại khu vực trong khu vực nghiên cứu 4 giai đoạn 2017-2022 Đơn vị tính: 1000đ/ m2) 73