Đánh Giá Tình Hình Biến Động Giá Đất Ở Và Một Số Yếu Tố Ảnh Hưởng Giá Đất Ở Tại Một Số Xã, Phường

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM LÊ ĐỨC MINH ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT Ở VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG GIÁ ĐẤT Ở TẠI MỘT SỐ XÃ, PHƯỜNG PHÍA TÂY THUỘC THÀNH PHỐ YÊN BÁI GIAI ĐOẠN 2014 - 2018 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên – 2019 Số hóa Trung tâm Học liệu Cơng nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM LÊ ĐỨC MINH ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT Ở VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG GIÁ ĐẤT Ở TẠI MỘT SỐ XÃ, PHƯỜNG PHÍA TÂY THUỘC THÀNH PHỐ YÊN BÁI GIAI ĐOẠN 2014 - 2018 Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS Nguyễn Thị Lợi Thái Nguyên – 2019 Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn i LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng Các số liệu, kết nghiên cứu nêu luận văn trung thực chưa cơng bố cơng trình khác Tôi xin cam đoan rằng, giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn, thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc./ Tác giả luận văn Lê Đức Minh Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt trình học tập thực đề tài, nhận giúp đỡ tạo điều kiện thuận lợi nhất, ý kiến đóng góp lời bảo quý báu tập thể cá nhân Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên Đầu tiên xin chân thành cảm ơn sâu sắc TS Nguyễn Thị Lợi người trực tiếp hướng dẫn giúp đỡ suốt thời gian nghiên cứu đề tài hoàn thành luận văn Tôi xin trân trọng cảm ơn giúp đỡ nhiệt tình Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Yên Bái quan ban ngành khác có liên quan tạo điều kiện cho thu thập số liệu, thông tin cần thiết để thực luận văn Tơi xin bày tỏ lòng cảm ơn chân thành sâu sắc tới giúp đỡ tận tình, q báu đó! Xin trân trọng cảm ơn! Tác giả luận văn Lê Đức Minh Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC BẢNG vi MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu nghiên cứu đề tài Ý nghĩa đề tài CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở khoa học lý luận đề tài 1.1.1 Vai trò định giá đất quản lý nhà nước giá đất 1.1.2 Tổng quan giá đất 1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 13 1.1.4 Các nguyên tắc định giá đất: 17 1.1.5 Các phương pháp định giá đất 20 1.2 Công tác định giá đất giới Việt Nam 23 1.2.1 Thị trường đất đai giới 23 1.2.2 Công tác định giá đất Việt Nam 27 1.2.3 Công tác định giá đất tỉnh Yên Bái 32 CHƯƠNG 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 34 2.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 34 2.2 Thời gian nghiên cứu 34 2.3 Nội dung nghiên cứu 34 2.3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội sử dụng đất thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái giai đoạn 2014 – 2018 34 Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn iv 2.3.2 Đánh giá tình hình biến động giá đất số yếu tố ảnh hưởng giá đất số xã, phườngphía Tây thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái giai đoạn 2014 – 2018 34 2.3.3 Nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất số phường phía Tây thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái giai đoạn 2014 – 2018 34 2.3.4 Đề xuất định hướng số giải pháp cho quản lý giá đất thành phố Yên Bái 34 2.4 Phương pháp nghiên cứu 35 2.4.1 Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 35 2.4.2 Phương pháp điều tra, chọn điểm nghiên cứu 35 2.4.3 Phương pháp thống kê, xử lý số liệu, so sánh, tổng hợp, phân tích 37 2.4.4 Phương pháp chuyên gia 37 CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 38 3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái 38 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 38 3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế 41 3.1.3 Đánh giá chung thực trạng phát triển kinh tế - xã hội tác động đến việc sử dụng đất 45 3.2 Đánh giá tình hình biến động giá đất số xã, phường phía Tây địa bàn thành phố Yên Bái giai đoạn 2014 - 2018 53 3.2.1 Tình hình biến động giá đất theo quy định Nhà nước tác động tới số phường, xã phía Tây thành phố Yên Bái giai đoạn năm 2014 2018 53 3.2.2 Tình hình biến động giá đất thị trường thành phố Yên Bái giai đoạn năm 2014 – 2018 61 3.2.3 So sánh biến động giá đất Nhà nước quy định với giá đất thị trường thành phố Yên Bái giai đoạn 2014 – 2018 65 3.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Yên Bái giai đoạn 2014 – 2018: 72 Số hóa Trung tâm Học liệu Cơng nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn v 3.3.1 Yếu tố vị trí 72 3.3.2 Yếu tố khả sinh lợi 73 3.3.3 Yếu tố sở hạ tầng 73 3.3.4 Yếu tố dân số 75 3.4 Nguyên nhân xu hướng biến động giá đất địa bàn thành phố Yên Bái giai đoạn 2014 – 2018 75 3.4.1 Xu hướng biến động giá đất địa bàn thành phố Yên Bái 75 3.4.2 Nguyên nhân biến động giá đất địa bàn thành phố Yên Bái giai đoạn 2014 – 2018 76 3.5 Đề xuất định hướng số giải pháp cho quản lý giá đất thành phố Yên Bái 80 3.5.1 Giải pháp sách, pháp luật 80 3.5.2 Giải pháp tổ chức máy quản lý, phát triển nguồn nhân lực 81 3.5.3 Giải pháp công nghệ, kỹ thuật 82 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 83 TÀI LIỆU THAM KHẢO 86 Số hóa Trung tâm Học liệu Cơng nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn vi DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất Thành phố Yên Bái năm 2018 49 Bảng 3.2 Giá đất theo quy định Nhà nước phường Hợp Minh giai đoạn 2014 - 2018 57 Bảng 3.3 Giá đất theo quy định Nhà nước xã Âu Lâu đoạn 2014 - 2018 59 Bảng 3.4 Giá đất theo quy định Nhà nước xã Giới Phiên đoạn 2014 - 2018 60 Bảng 3.5 Giá đất thị trường phường Hợp Minh giai đoạn 2014 - 2018 62 Bảng 3.6 Giá đất thị trường xã Âu Lâu giai đoạn 2014 – 2018 63 Bảng 3.7 Giá đất thị trường xã Giới Phên giai đoạn 2014 – 2018 64 Bảng 3.8: So sánh giá đất theo quy định Nhà nước giá thị trường phường Hợp Minh giai đoạn 2014 - 2018 67 Bảng 3.9: So sánh giá đất theo quy định Nhà nước giá thị trường xã Âu Lâu giai đoạn 2014 - 2018 69 Bảng 3.10: So sánh giá đất theo quy định Nhà nước giá thị trường xã Âu Lâu giai đoạn 2014 - 2018 71 Bảng 3.11: Đánh giá nguyên nhân gây biến động giá đất thành phố Yên Bái qua ý kiến người dân 76 Bảng 3.12: Ý kiến người dân ban hành giá đất Yên Bái 77 Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Trong trình đổi kinh tế nước ta, chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa bước hình thành, Trong trình đổi kinh tế nước ta, chế thị thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ với xu hướng tất yếu yếu tố nguồn lực đầu vào sản xuất kinh doanh sản phẩm đầu phải trở thành hàng hoá, đất đai yếu tố quan trọng Để phát huy nguồn nội lực từ đất đai phục vụ nghiệp cơng nghiệp hố, đại hố đất nước đòi hỏi phải có chế, sách phù hợp để tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tạo vốn cho đầu tư phát triển, thúc đẩy hình thành phát triển lành mạnh thị trường bất động sản, định giá đất công cụ, biện pháp thiếu Mặt khác, giá đất công cụ quản lý vĩ mô nhà nước để thực quản lý đất đai biện pháp kinh tế Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành cơng cụ đắc lực sách tài đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách nhà nước, phát triển lành mạnh thị trường bất động sản khắc phục yếu công tác quản lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm hiệu Giá đất cầu nối quan hệ đất đai - thị trường - quản lý nhà nước Nhà nước điều tiết quản lý đất đai thơng qua giá, hay nói cách khác, giá đất công cụ kinh tế để người quản lý người sử dụng tiếp cận với chế thị trường đồng thời để đánh giá công phân phối đất đai, để người sử dụng đất thực quyền nhà nước điều chỉnh quan hệ đất đai theo quy hoạch, kinh tế pháp luật Cũng loại hàng hoá khác chế thị trường "giá đất" hình thành vận động theo quy luật hàng hoá, quy luật giá trị (trao đổi ngang giá), quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh, (Hồ Thị Lam Trà, 2005) Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn Trên thực tế, giá đất chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố tác động khác yếu tố vị trí, yếu tố quy hoạch, trình phát triển kinh tế - xã hội, sách nhà nước đất đai, v.v Chính yếu tố tác động làm cho giá đất ln có dao động chênh lệnh lớn so với mức nhà nước ban hành Theo GS Đặng Hùng Võ (2007) khác biệt lớn giá đất Nhà nước định giá đất thực tế thị trường tác động nhiều nhân tố gây nhiều hệ buồn, từ phát sinh tham nhũng người giao đất, đầu nhà đầu tư, Nhà nước tiền, người bị thu hồi đất khiếu kiện, v.v Những hệ luỵ thiếu đồng khơng phạm vi tài chính, ngân sách, vốn, đầu tư mà đáng ngại làm cho thiếu bền vững xã hội trình phát triển xã hội Yên Bái trình đẩy mạnh cơng nghiệp hố, đại hố, tốc độ thị hố thành phố diễn nhanh, giá đất ln ln biến động có xu hướng tăng cao, làm phát sinh nhiều vấn đề khó khăn, phức tạp việc thực sách đền bù, giải toả, tái định cư cho người dân thu hồi đất, nghĩa vụ tài cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giao đất, v.v dẫn đến tình trạng đơn thư khiếu kiện, tố cáo liên quan đến việc thu hồi đất để thực dự án ngày gia tăng, gây áp lực lớn quyền ảnh hưởng đến việc phát triển kinh tế - xã hội tình hình an ninh trật tự địa phương Có nhiều ngun nhân dẫn đến tình trạng trên, giá đất nguyên nhân chủ yếu Xuất phát từ tình hình thực tiễn trên, trí Trường Đại học Nơng Lâm Thái Ngun, hướng dẫn TS Nguyễn Thị Lợi thực nghiên cứu đề tài luận văn: "Đánh giá tình hình biến động giá đất số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất số xã, phường phía tây thuộc thành phố Yên Bái giai đoạn 2014 - 2018" Mục tiêu nghiên cứu đề tài Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 76 dân cư hoàn thiện năm trước giá đất thành phố Yên Bái nhà nước quy định giá thị trường có xu hướng chững lại Năm 2016 - 2018 xu hướng biến động giá đất tăng nhu cầu sử dụng đất tăng, nhiều dự án, cơng trình lớn xây dựng địa bàn thành phố, sở hạ tầng (đường, khu dân cư mới) xây dựng hoàn thiện đưa vào sử dụng, làm cho thị trường bất động sản sôi động, tượng đầu đất đai vị trí, tuyến đường, khu dân cư nhiều 3.4.2 Nguyên nhân biến động giá đất địa bàn thành phố Yên Bái giai đoạn 2014 – 2018 3.4.2.1 Nguyên nhân biến động giá đất địa bàn thành phố Yên Bái qua đánh giá người dân Nhằm đánh giá cách khách quan nguyên nhân ảnh hưởng tới tình hình biến động giá đất thành phố Yên Bái giai đoạn 2014 – 2018 tiến hành điều tra vấn 120 hộ dân có đất địa bàn phường Hợp Minh, xã Âu Lâu xã Giới Phiên Kết thể bảng 3.11 Bảng 3.11: Đánh giá nguyên nhân gây biến động giá đất thành phố Yên Bái qua ý kiến người dân TT 10 11 SỐ PHIẾU (phiếu) Do thị trường bất động sản sôi động 65 Do thị trường bất động sản đóng băng 55 Do có đầu đất đai 45 Do vị trí đất 49 Do nhu cầu sử dụng đất tăng lên 20 Điều kiện kinh doanh thuận lợi 67 Do quy hoạch khu đô thị Do chênh lệch đoạn giá Do chuyển nhượng đất nhiều 33 Các nguyên nhân khác Do lạm phát, trượt giá đồng tiền 35 (Nguồn: Tổng hợp từ số liệu phiếu điều tra) NGUYÊN NHÂN Số hóa Trung tâm Học liệu Cơng nghệ thông tin – ĐHTN TỶ LỆ (%) 54,17 45,83 37,50 40,83 16,67 55,83 2,50 4,17 27,50 3,33 29,17 http://lrc.tnu.edu.vn 77 Qua vấn 120 chủ sử dụng đất ta nhận thấy ngun nhân tình hình biến động giá đất thành phố Yên Bái ảnh hưởng tình hình thị trường bất động sản, điều kiện kinh doanh thuận, có tượng đầu đất Giá đất người dân đánh giá có biến động cao từ năm 2016 - 2018 vượt khả họ người dân khó khăn việc mua đất để thuê đất để kinh doanh Với tổng số 120 người hỏi có 45 người trả lời có tượng đầu đất đai địa bàn ảnh hưởng đến giá trị thực tế đất đai, làm cho thị trường bất động sản có biến động lớn vào năm 2016 - 2018 Từ việc đánh giá nguyên nhân gây nên tình hình biến động giá đất trên, người dân cho ý kiến việc ban hành giá đất UBND tỉnh Yên Bái, kết thể tạo bảng 3.12 Bảng 3.12: Ý kiến người dân ban hành giá đất Yên Bái Có Nội dung TT Giá đất nhà nước ban hành chưa sát với giá thị trường Giá đất khu vực hợp lý Không Số Tỷ lệ phiếu (%) Số phiếu Tỷ lệ (%) 96 80,0 24 20,0 24 20,00 96 80,00 78 65,00 - - 4,17 - - 120 100,0 - - Nhà nước nên quan tâm sát đến việc quản lý thị trường BĐS bình ổn giá đất Tăng giá đất lô thêm Cần có biện pháp bình ổn giá đất (Nguồn: Tổng hợp từ số liệu phiếu điều tra) Qua bảng ta thấy 96 người dân cho giá đất UBND tỉnh Yên Bái ban hành chưa sát với giá thị trường khó khăn cho người dân công tác di dời khu vực nhà đất họ nằm dự án bồi thường giải phóng mặt Vì có tượng đầu đất đai khu vực Số hóa Trung tâm Học liệu Cơng nghệ thơng tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 78 nên 78 người dân có ý kiến nhà nước nên quan tâm sát đến việc quản lý thị trường BĐS bình ổn giá đất 120/120 ý kiến người dân mong mỏi Nhà nước có giải pháp bình ổn giá đất để tạo nên thị trường đất đai bất động sản lành mạnh 3.4.2.2 Nguyên nhân biến động giá đất địa bàn thành phố Yên Bái qua ý kiến cán địa địa phương Theo đánh giá số cán làm công tác địa địa phương giá đất thành phố Yên Bái có tăng đột biến từ năm 2016 - 2018 Theo đánh giá cán tượng đầu đất đai xảy mạnh vào năm 2017, 2018 làm cho giá đất bị thổi phồng tạo nên bong bóng bất động sản, giá thị trường gấp từ 1,5 - lần giá nhà nước, gây khó khăn cho cơng tác bồi thường, GPMB dự án, ảnh hưởng đến tiến độ thực dự án địa bàn thành phố… Ngồi tượng chuyển nhượng đất sai đối tượng, sai quy trình diễn nhiều ảnh hưởng đến công tác quản lý đất đai địa bàn Phường, thành phố Tuy nhiên, từ quý năm 2018 đến hết năm 2018 giá đất thành phố lắng lại, ảnh hưởng lạm phát kinh tế tồn cầu, sách thắt chặt tín dụng BĐS * Ý kiến đóng góp cho phát triển lành mạnh thị trường BĐS thành phố: - Đối với trường hợp mua bán đất trao tay, khơng thơng qua quan quản lí đầu đất Nhà nước phải có biện pháp phòng chống, xử lí nghiêm - Để thị trường BĐS hoạt động sơi hơn, minh bạch Nhà nước cần có biện pháp sách phù hợp giúp bình ổn giá mặt hàng có khả tăng thép xây dựng, sữa, đường ăn, xăng dầu, giá vàng, … ngồi có sách thơng thống tạo cho doanh nghiệp ngồi nước yên tâm đầu tư xây dựng phát triển địa phương - Kiên xử lí trường hợp vi phạm pháp luật đất đai 3.4.2.3 Nhận định chung nguyên nhân biến động giá đất địa bàn thành Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 79 phố Yên Bái giai đoạn 2014 - 2018 Tình hình biến động giá đất thành phố Yên Bái giai đoạn 2014 2018 nguyên nhân sau: - Vị trí thành phố: thuận lợi để phát triển mạnh kinh tế, xã hội, dịch vụ phục vụ nhu cầu người dân Chính vị trí thuận lợi mà giá đất cao giá đất số khu vực nằm cách xa trung tâm thành phố khác Giá đất biến động theo tuyến: vị trí xa trung tâm giá đất giảm, chí tuyến đường tùy vào thị hiếu yếu tố tâm lí người sử dụng giá khác - Mục đích sử dụng người dân + Để ở: mảnh đất người sử dụng vào mục đích để yếu tố sinh lời từ kinh doanh khơng có Khi mảnh đất để có giá thấp sử dụng để kinh doanh, dịch vụ + Làm sở kinh doanh, dịch vụ: dựa vào điều kiện thuận lợi cho việc kinh doanh giá đất cao lợi nhuận từ việc kinh doanh (nhà hàng, dịch vụ vui chơi giải trí….), cho thuê mặt bằng, cho thuê cửa hàng tạo Nếu mảnh đất sử dụng vào mục đích phù hợp với điều kiện ngoại cảnh khả sinh lời cao hơn, mảnh đất tuyến đường có mục đích chủ sử dụng kết hợp với mục đích giúp khả sinh lời cao giá đất tăng - Nhu cầu nâng cao đời sống người dân: Cùng với phát triển kinh tế, nhu cầu nơi người dân cao Do vấn đề sở hạ tầng khu dân cư hay khu nhà cao cấp người dân quan tâm sẵn sàng mua Đó nguyên nhân ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố giai đoạn 2014 - 2018 - Do tượng đầu đất: với vị trí thuận lợi cho kinh doanh gồm trung tâm kinh tế - văn hóa – xã hội tỉnh nên tượng đầu đất đai năm 2017 – 2018 diễn mạnh mẽ, tạo nên “bong bóng” bất động sản, nên ảnh hưởng lớn đến giá đất nói riêng cơng tác quản lý nhà nước đấtn Số hóa Trung tâm Học liệu Cơng nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 80 đai Yên Bái nói chung - Do sách nhà nước: thị trường Bất động sản nói chung giá đất nói riêng chịu tác động lớn sách nhà nước đặc biệt sách tín dụng Chính Phủ ảnh hưởng đến giá đất Yên Bái năm 2017 – 2018 Ở giai đoạn ảnh hưởng kinh tế giới, hạn chế lạm phát kinh tế nước số sách thắt chặt tín dụng cho vay lĩnh vực bất động sản làm cho giá đất thành phố Yên Bái có xu hướng chững lại, giá nhà nước quy định giá đất thị trường khơng có thay đổi nhiều, thị trường BĐS “đóng băng” 3.5 Đề xuất định hướng số giải pháp cho quản lý giá đất thành phố Yên Bái 3.5.1 Giải pháp sách, pháp luật Chính sách cơng cụ quan trọng để Nhà nước thực quyền đại diện chủ sở hữu quản lý đất đai nói chung hoạt động giao dịch thị trường bất động sản nói riêng Để phát huy tác động tích cực cơng cụ nhà nước việc quản lý, ổn định thị trường bất động sản nói chung giá đất nói riêng cần có số giải pháp sau: - Bổ sung đầy đủ hoàn thiện quy định, hướng dẫn nguyên tắc, phương pháp tiêu chí xác định giá đất, hạn chế sử dụng thông tin sở dựa vào dư luận mơi giới bị thiếu xác - Để khắc phục tình trạng mua bán chủ yếu dựa vào dư luận giá cả, môi giới, thực việc xây dựng bảng giá đất quy định phù hợp với giá thị trường, cần bổ sung quy định tư vấn giá đất, điều kiện hành nghề tư vấn giá đất để hình thành tổ chức định giá đất chuyên nghiệp, thành lập trung tâm định giá chuyên nghiệp cấp tỉnh, giải tình trạng cán ngành tài nguyên môi trường thực kiêm nhiệm nhiệm vụ định Cơ quan định giá phải hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật định mức đưa ra; đồng thời phải đền bù thiệt hại cho người yêu cầu định giá, thẩm định giá không phù hợp với quy định pháp luật Số hóa Trung tâm Học liệu Cơng nghệ thơng tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 81 hành - Có sách kích cầu người có nhu cầu đất thực sự, đối tượng có thu nhập thấp không mua đất giá bị đẩy lên cao - Khi xây dựng bảng giá đất định kỳ năm cần phải điều chỉnh giá loại đất tăng lên để không qua thấp so với Khung giá Chính phủ Xây dựng bảng giá đất chi tiết hơn, hướng tới quy định giá đất đến thửa, phân nhiều vùng giá trị phù hợp với giá trao đổi thực tế địa phương 3.5.2 Giải pháp tổ chức máy quản lý, phát triển nguồn nhân lực - Hoàn thiện tổ chức máy, nâng cao lực cán bộ, công chức ngành quản lý đất đai; trọng đào tạo, bồi dưỡng, nâng cao lực đội ngũ cán đáp ứng yêu cầu nhiệm vụ quản lý nhà nước đất đai, đặc biệt đội ngũ công chức địa xã, phường - Hồn thiện tổ chức, chế hoạt động nâng cao lực hoạt động Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất theo mơ hình dịch vụ cơng - Cần thành lập Trung tâm định giá thuộc Sở Tài nguyên Môi trường để tư vấn xây dựng bảng giá đất định kỳ, tham gia thẩm định giá đất trường hợp yêu cầu sát với giá thị trường, không để cán tài nguyên môi trường làm kiêm nhiệm Đồng thời, xã hội hoá lĩnh vực định giá để khuyến khích phát triển nhiều tổ chức định giá độc lập - Kiện toàn, nâng cao lực tổ chức phát triển quỹ đất để thực nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng, đấu giá quyền sử dụng đất, bước chuyển Tổ chức phát triển quỹ đất sang mơ hình doanh nghiệp phát triển quỹ đất theo quy định; phát triển đa dạng loại hình dịch vụ ằm tạo điều kiện thuận lợi cho người dân doanh nghiệp, tăng nguồn thu cho ngân sách - Chú trọng nâng cao lực đội ngũ cán bộ, đào tạo chuyên gia tư vấn, định giá đất Trước mắt cần tăng cường khả chuyên môn định giá đất cho đội ngũ thực công tác để làm tốt công tác theo dõi, cập nhật biến động giá đất thị trường; bước xây dựng sở liệu giá đất cho đất Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 82 3.5.3 Giải pháp công nghệ, kỹ thuật - Cần đầu tư xây dựng sở liệu, hạ tầng thông tin đất đai tài sản gắn liền với đất theo hướng đại, công khai, minh bạch, phục vụ đa mục tiêu; bước chuyển sang giao dịch điện tử lĩnh vực đất đai, hoàn thành việc xây dựng hệ thống thông tin liệu đất đai dạng số đại địa bàn toàn tỉnh - Xây dựng hệ thống thông tin đất đai kết nối cấp từ Sở Tài nguyên Môi trường đến cấp huyện, cấp xã, phường đáp ứng cập nhật thơng tin đất đai kịp thời xác - Đưa hệ thống Pháp luật Đất đai vào sống thực tế thơng qua cơng tác hồn chỉnh việc xây dựng hệ thống văn quy phạm pháp luật đất đai thiếu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bổ sung, tăng cường công tác tra kiểm tra việc thực pháp luật đất đai, kiên xử lý hành vi vi phạm pháp luật đất đai Phối hợp chặt chẽ với quan thơng tấn, báo chí để tun truyền phổ biến pháp luật đất đai tiếp cận, giao lưu trực tuyến giải đáp vướng mắc cho người dân nâng cao ý thức pháp luật cá nhân Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 83 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Tình hình biến động giá đất địa bàn xã phía Tây thành phố Yên Bái giai đoạn 2014 -2018: Qua nghiên cứu giá đất nhà nước ban hành thực trạng giá đất phường Hợp Minh ta thấy chênh lệch giá nhà nước quy định với giá thị trường phường Hợp Minh giai đoạn 2014 - 2018 khơng Năm 2014 khơng có chênh lệch lớn, có đường Ngơ Minh Loan giá đất chênh lệch gấp - 1,15 lần Còn nơi khác giao động từ 0,9 đến 1,0 lần Năm 2015, 2016 giá đất thị trường khơng có thay đổi nhiều so với giai đoạn trước, giá nhà nước quy định giữ nguyên Sự chênh lệch giá quy định nhà nước với giá thị trường lớn vào năm 2017 đầu năm 2018, tuyến đường thuận lợi cho kinh doanh lại đường Ngô Minh Loan, Hoàng Quốc Việt giá thị trường cao giá nhà nước gấp từ 1,3 - lần Nguyên nhân thị trường bất động giai đoạn “nóng”, chuyển nhượng sơi động, nhu cầu mua nhà, đất tăng cao, lúc tượng đầu đất đai diễn nhiều Giá đất thị trường qua năm từ 2014 - 2018 xã Âu Lâu có chênh lệch tương đối lớn Sự chênh lệch lớn năm 2017 2018 tuyến đường Ngơ Minh Loan, tuyến đường thuận lợi cho kinh doanh buôn bán tất mặt hàng từ quần áo, mỹ phẩm đến nhà hàng quán cà phê Ngoài tuyến đường có Chợ gần trung tâm xã, giá đất thị trường mét vuông giao động từ – 6,5 triệu giao dịch không nhiều người dân muốn giữ đất để kinh doanh cho thuê lại Nhìn chung, so sánh giá nhà nước với giá thị trường qua năm ta thấy giá thị trường xã Âu Lâu cao nhiều (từ - lần) so với giá nhà nước Tuy nhiên, có giao dịch hợp đồng chuyển nhượng Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 84 tính theo giá nhà nước mà nhà nước thất thoát khoản tiền thuế lớn từ việc giá đất nhà nước quy định không sát với thị trường Tại xã Giới Phiên giá đất theo quy định nhà nước so với giá đất thị trường qua năm từ 2014 - 2018 có chênh lệch khơng nhiều Năm 2014 giá thị trường thấp giá đất Nhà nước quy định có tăng không đáng kể Đến năm 2015 – 2018, giá thị trường có tăng, chênh lệch giao động từ 0,02 – 0,7 triêu đồng/m2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất phường Hợp Minh, xã Âu Lâu xã Giới Phiên * Yếu tố vị trí: phường Hợp Minh, xã Âu Lâu tuyến đường Ngô Minh Loan vị trí giá đất thị trường qua năm trung bình từ 1,0 – 4,5 triệu đồng/m2, giá đất vị trí khoảng 1,0 – 2,0 triệu đồng/m2 Ngồi vị trí 1, yếu tố vị trí thể vị trí, trục đường trung tâm thuộc ngã 3, gần trung tâm kinh tế… có giá cao tuyến đường Ngơ Minh Loan, Hồng Quốc Việt… Và phường, xã phường Hợp Minh, xã Âu Lâu, xã Giới Phiên Hợp Minh phường có giá đất cao có vị trí thuận lợi cho kinh doanh * Yếu tố khả sinh lợi: Trên đoạn đường tiến hành điều tra thuộc phường Hợp Minh hoạt động kinh doanh buôn bán, dịch vụ nằm đường Ngô Minh Loan (đoạn từ cầu Yên Bái đến cầu Ngòi Mủ) - đoạn đường có điều kiện sinh lợi tốt nên khả hồn lại vốn đầu tư Đường Hoàng Quốc Việt tuyến đường có khả sinh lời nằm sát với chợ hay trung tâm thành phố, khu cơng nghiệp, nhà cho th dễ dàng chuyển nhượng * Yếu tố sở hạ tầng: Trên đoạn địa bàn phường, xã nghiên cứu giá đất thấp phường trung tâm mức trung bình ln cao Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 85 xã khác lân cận phường trung tâm có chợ, trường học, trung tâm hành - văn hóa xã hội thành phố Kiến nghị - Ủy ban nhân dân tỉnh Yên Bái cần xây dựng bảng giá đất chi tiết đảm bảo phù hợp với thực tế địa phương, tiệm cận gần với khung giá Chính phủ - Huy động nguồn lực để xây dựng hệ thống thông tin liệu đất đai đồng bộ, đai để kịp thời cập nhật, chỉnh lý biến động thông tin đất đai làm sở liệu vùng giá trị đất đai phục vụ công tác định giá đất, dự báo biến động giá đất, khai thác thông tin xác thực giao dịch góp phần phát triển thị trường bất động sản minh bạch - Ủy ban nhân dân thành phố cần thông báo rộng rãi cho người dân biết bảng giá đất hàng năm, hạn chế mức thấp việc mua bán lại đất người dân, tránh đầu đất đai Yêu cầu người dân tham khảo kỹ trước mua tránh bị nhiều thơng tin thất thiệt để mua giá - Tập trung quy hoạch dành khu vực có vị trí trung tâm, thuận lợi cho sản xuất kinh doanh, dịch vụ thuê đất nhằm tăng thu ngân sách, phát huy lợi du lịch, dịch vụ thành phố - Quan tâm cơng tác tun truyền, phổ biến sách pháp luật đất đai nhằm nâng cao nhận thức cho người sử dụng đất trình thực quyền nghĩa vụ đất đai; thường xuyên tra, kiểm tra kịp thời xử lý vi phạm cán bộ, người sử dụng đất trình thực thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất - Cần có kế hoạch kiểm tra chặt chẽ biến động giá đất thực tế địa bàn thành phố Nếu có biến động lớn phải báo cáo lên lãnh đạo để lấy ý kiến kịp thời điều chỉnh Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 86 TÀI LIỆU THAM KHẢO Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013) Luật đất đai số 45/2013/QH13 Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân(2006) Giáo trình định giá đất NXB Nơng nghiệp Đặng Hùng Võ (2006) Tài liệu cho nói chuyện "Chính sách pháp luật đất đai với kinh tế thị trường Việt Nam" chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005) Giáo trình thị trường bất động sản.NXB Nơng nghiệp Chính phủ (2014), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành số điều Luật đất đai Chính phủ (2014), Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định giá đất Chính phủ (2014), Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định thu tiền sử dụng đất Bộ Tài nguyên Môi trường (2014), Thông tư 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất Bộ Tài (2014), Thơng tư 76/2014/TT-BTC hướng dẫn số điều Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định thu tiền sử dụng đất 10 UBND tỉnh Yên Bái (2014), Quyết định 1768/QĐ-UBND việc ban hành quy định hạn mức giao đất ở, hạn mức cơng nhận đất ở, diện tích đất tối thiểu tách cho hộ gia đình, cá nhân địa bàn tỉnh Yên Bái 11 UBND tỉnh Yên Bái (2013,2014, 2015) Quyết định số 35/2013/QĐUBND, Quyết định số 39/2014/QĐ-UBND, Quyết định số 15/2017/QĐ-UBND việc quy định hệ số điều chỉnh giá loại đất địa bàn tỉnh Yên Bái Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 87 12 Lê Xuân Bá, Sự hình thành phát triển thị trường bất động sản công đổi Việt Nam, Nhà xuất khoa học kỹ thuật năm 2003 13 TS Bùi Văn Huyền, TS Đinh Thị Nga, Quản lý nhà nước thị trường bất động sản Việt Nam, nhà xuất trị Quốc gia năm 2011 14 Nguyễn Thế Huấn, Hồ Thị Lam Trà, Phan Thị Hằng, Nguyễn Văn Quân (2009) Giáo trình Định giá đất bất đơng sản khác, NXB Nơng nghiệp Hà Nội năm 2009 Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 88 PHỤ LỤC MẪU PHIẾU ĐIỀU TRA Phiếu số:…………… PHIẾU ĐIỀU TRA YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG GIÁ ĐẤT TẠI MỘT SỐ XÃ PHƯỜNG PHÍA TÂY THUỘC THÀNH PHỐ N BÁI (Rất mong ơng, bà giúp tơi hồn chỉnh số thơng tin sau đây!) I THƠNG TIN CHUNG Tên chủ sử dụng đất: ………………………………Tuổi……………… Địa chỉ: Số nhà ………… , ngõ ………… … (rộng: ……….….…….) Nghề nghiệp: CB, công nhân viên chức Lao động tự Bn bán Nghề khác:…… ………… Trình độ văn hóa: ……… ……………… Dân tộc: ……………………… Thu nhập bình qn: …………………… triệu đồng/năm II THƠNG TIN VỀ SỬ DỤNG VÀ CHUYỂN NHƯỢNG ĐẤT ĐAI Diện tích đất: ……………… m2 Hình thể: ……………….…….……… Số ……… Tờ BĐ số … Kích thước: Dài ……… m, rộng …… m Tên đường ngõ, vị trí đất định giá đất theo qui định tỉnh - Tên đường ngõ:…………………………… - Vị trí:……………………………………… Khoảng cách từ đất (tính từ chỗ gần nhất) đến đường phố gần nhất: Khoảng cách < 100 m 100-200m 200-300m >300m đến đường phố điều tra Đánh giá yếu tố liên quan đến đất (Tốt, TB, kém) - Gần cơng trình cơng cộng điển hình:…………………………… - Gần dịch vụ dân sinh: Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 89 + Điện: ……… + Môi trường sống:……… + Nước:……… + An ninh trật tự:……………… + Điện thoại:…………… Các bất động sản khác gắn liền với đất: + Nhà: Năm xây dựng:…… Kết cấu: Số tầng: Tổng diện tích xây dựng của: Ơng/Bà có đồng ý với bảng giá đất hàng năm Nhà nước đưa hay không? Đồng ý Không đồng ý Ơng/Bà có thường xun tiếp cận với văn qui định Nhà nước đất đai (giá đất) hàng năm hay khơng? Có Khơng Yếu tố pháp lý (đánh dấu x vào tình trạng pháp lý đất): - Chuyển nhượng khơng có xác nhận quyền (người chuyển nhượng có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) - Chuyển nhượng có xác nhận quyền - Có đủ giấy tờ hợp lệ theo qui định pháp luật, chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giá đất - Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất đất cần điều tra thị trường: …… đ/m2; thời điểm chuyển nhượng: ngày…tháng năm …… - Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất loại đất tương tự điều tra thị trường: … đ/m2; thời điểm chuyển nhượng: ngày … tháng năm … - Hoặc giá thuê quyền sử dụng đất ……… đ/m2; thời gian thuê: ngày…tháng năm… Nếu bán bất động sản ông bà bán giá là: ………… triệu đồng Điểm thuận lợi đất là:………………………………… Nếu mua bất động sản điểm ông bà quan tâm là: ……….… 10 Theo Ông (Bà) đâu nguyên nhân gây biến động giá đất TP Yên Bái: Do thị trường BĐS sơi động Do có đầu đất đai Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 90 Do thị trường BĐS đóng băng Do vị trí đất Do nhu cầu sử dụng đất tăng lên Điều kiện kinh doanh thuận lợi Do quy hoạch khu đô thị Do chênh lệch đoạn giá Do chuyển nhượng đất nhiều Do lam phát, trượt giá đồng tiền Do nguyên nhân khác 11 Một số góp ý Ơng (bà) việc ban hành giá đất tỉnh Yên Bái: Giá đất nhà nước ban hành chưa sát với giá thị trường Giá đất khu vực hợp lý Nhà nước nên quan tâm sát đến việc quản lý thị trường BĐS bình ổn giá đất Tăng giá đất lơ thêm Cần có biện pháp bình ổn giá đất Yên Bái, ngày … tháng … năm 2018 Chủ sử dụng đất (Ký, ghi rõ họ tên) Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn ... ĐỨC MINH ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT Ở VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG GIÁ ĐẤT Ở TẠI MỘT SỐ XÃ, PHƯỜNG PHÍA TÂY THUỘC THÀNH PHỐ YÊN BÁI GIAI ĐOẠN 2014 - 2018 Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8.85.01.03... định giá 1.1.4.3 Nguyên tắc biến động Giá đất đai biến động theo thay đổi nhân tố cấu thành giá Nó kết tác động lẫn nhân tố hình thành giá đất, mà nhân tố hình thành giá ln nằm biến động, giá đất. .. tài luận văn: "Đánh giá tình hình biến động giá đất số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất số xã, phường phía tây thuộc thành phố Yên Bái giai đoạn 2014 - 2018" Mục tiêu nghiên cứu đề tài Số hóa Trung