đánh giá tình hình biến động giá đất ở nông thôn tại xã hoà sơn huyện lương sơn tỉnh hòa bình

Những lí do trên làm ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường bất động sản tại xã Hòa Sơn và công tác quản lý giá và định giá đất tại địa phương.. Nhóm yếu tố yếu tố vị trí khu

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP VIỆN QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN

LỜI CẢM ƠN

Em xin chân thành cảm ơn.! Khóa luận tốt nghiệp là một trong những bước quan trọng để đánh giá kết quả học tập, rèn luyện và hoàn thành chương trình học tại Trường Đại học Lâm nghiệp Hà Nội, đồng thời giúp sinh viên có thể vận dụng kiến thức đã học vào thực tiễn Được sự đồng ý của Ban giám hiệu nhà trường, Viện Quản

lý đất đai và Phát triển nông thôn em đã tiến hành thực hiện đề tài :“ Đánh giá tình

hình biến động giá đất ở nông thôn tại xã Hoà Sơn, huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa

Bình” Để hoàn thành khóa luận này bên cạnh sự cố gắng nỗ lực của bản thân, em

đã nhận được sự động viên, giúp đỡ của thầy cô giáo, gia đình và bạn bè Em xin gửi lời cảm ơn chân thành tới Ban giám hiệu Trường đại học Lâm nghiệp, Tập thể lãnh đạo Viện Quản lý đất đai và Phát triển nông thôn cùng các thầy cô trong Viện đã tạo điều kiện truyền đạt cho em những kiến thức bổ ích để giúp em hoàn thành khóa luận này, giúp cho quá trình học tập, nghiên cứu tại trường và công việc sau này

Đặc biệt em cũng xin chân thành cảm ơn giáo viên hướng dẫn TS Xuân Thị Thu Thảo đã tận tình chỉ bảo, giúp đỡ em trong suốt thời gian qua để em hoàn thành bài khóa luận này

Đồng thời em xin bày tỏ sự cảm ơn trân trọng tới cán bộ viên chức và nhân dân xã Hòa Sơn đã trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ và tạo điều kiện thuận lợi cho em trong quá trình thu thập tài liệu để hoàn thành bài khóa luận của mình Mặc dù đã có nhiều cố gắng nhưng do khả năng và kiến thức còn hạn chế nên không thể tránh khỏi những thiếu sót nhất định Vì vậy em xin nhận tiếp thu ý kiến đóng góp, bổ sung quý báu của các thầy cô giáo và các bạn để khóa luận được hoàn thiện hơn

Hà Nội, ngày…tháng…năm 2024

Sinh Viên Thực Hiện

Phạm Thị Thanh Phương

1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1

1.2 Mục tiêu nghiên cứu 2

1.2.1 Mục tiêu tổng quát 2

1.2.2 Mục tiêu cụ thể 2

PHẦN I TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 3

2.1 Tổng quan về giá đất 3

2.1.1 Khái niệm về giá đất 3

2.1.2 Đặc điểm của giá đất 3

2.1.3 Nguồn gốc hình thành giá đất 4

2.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá đất 6

2.2 Định giá đất 11

2.2.1 Khái niệm định giá đất 11

2.2.2 Nguyên tắc định giá đất 11

2.3 Công tác định giá đất của một số nước trên thế giới 12

2.3.1 Mục đích của định giá đất: 12

2.3.2 Hình thức giá: 13

2.3.3 Cơ quan thẩm định giá, kiểm soát giá đất: 13

2.3.4 Nguyên tắc và phương pháp xác định giá: 15

2.4 Công tác định giá đất tại Việt Nam 15

2.4.1 Các văn bản pháp luật liên quan đến công tác định giá đất 15

2.5 Các phương pháp định giá đất 18

2.6 Tình hình biến động giá bất động sản tại Việt Nam 20

2.6.1 Tình hình biến động giá bất động sản 20

2.6.2 Xu hướng phát triển của thị trường bất động sản tại Việt Nam 20

2.6.3 Tình hình biến động giá đất ở Việt Nam 22

PHẦN 3 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 23

3.1 ĐỊA ĐIỂM VÀ THỜI GIAN 23

3.1.1 Địa điểm nghiên cứu 23

3.1.2 Thời gian nghiên cứu 23

3.2 ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU 23

3.2.1 Đối tượng nghiên cứu 23

3.2.2 Phạm vi nghiên cứu 23

3.3 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 23

3.4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 23

3.4.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 23

3.4.2.Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp 24

3.4.3 Phương pháp so sánh phân tích, tổng hợp, thống kê và xử lý số liệu 24

3.4.4 Phương pháp chuyên gia 25

PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 26

4.1 Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội xã Hòa Sơn, huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình 26

4.1.1 Điều kiện tự nhiên 26

4.1.2 Các nguồn tài nguyên 28

4.1.3 Thực trạng về phát triển kinh tế - xã hội 29

4.1.4 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội 31

4.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất tại xã Hòa Sơn 32

4.2.1 Tình hình quản lý đất đai xã Hòa Sơn 32

4.2.2 Hiện trạng sử dụng đất tại xã Hòa Sơn 35

4.4 TÌNH HÌNH BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT Ở TẠI XÃ HÒA SƠN GIAI ĐOẠN 2020- 2023 39

4.4.1 Biến động giá đất ở theo khung giá của Chính phủ 39

4.4.2 Biến động giá đất ở trong bảng giá đất tại tại xã Hòa Sơn 39

4.4.3 Biến động giá đất ở theo giá thị trường tại xã Hòa Sơn 44

4.5 MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT TẠI XÃ HÒA

SƠN 48

4.5.1 Nhóm yếu tố vị trí của thửa đất 48

4.5.2 Nhóm yếu tố kinh tế 49

4.6.1 Giải pháp về Hoàn thiện pháp lý liên quan đến giá đất 56

4.6.2 Giải pháp về Tăng cường quản lý đất đai 57

4.6.3 Giải pháp về tổ chức thực hiện 58

4.6.4 Giải pháp về khoa học và công nghệ 59

4.6.5 Giải pháp về tổ chức và cán bộ 59

DANH MỤC BẢNG

Bảng 1.1: Mục đích của định giá đất tại một số nước trên thế giới 13

Bảng 1.2: Hình thức giá của một số nước trên thế giới 14

Bảng 1.3: Cơ quan thẩm định giá, kiểm soát giá đất 14

Bảng 1.4: Nguyên tắc và phương pháp xác định giá 15

Bảng 3.1 Thang đo, hệ số và chỉ số đánh giá biến động giá đất ở 25

tại xã Hòa Sơn 25

Bảng 4.1 Biến động đất đai tại xã Hòa Sơn giai đoạn 2020-2023 36

Bảng 4.2 Khung giá đất ở nông thôn của tỉnh Hòa Bình giai đoạn 2020-2023 39Bảng 4.3 Tổng hợp số lượng hồ sơ chuyển nhượng đất đai tại xã Hòa Sơn giai đoạn 2020-2023 44

Bảng 4.4 Chênh lệch trung bình giá đất ở thị trường và giá do UBND tỉnh Hòa Bình quy định tại xã Hòa Sơn 46

DANH MỤC HÌNH, BIỂU ĐỒ

Hình 01: Sơ đồ vị trí của xã Hòa Sơn, huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình 26Biểu đồ 4.1 Cơ cấu đất đai của xã Hòa Sơn 35Biểu đồ 4.2 Tổng hợp trung bình giá đất theo khu vực (bảng giá do UBND tỉnh Hòa Bình ban hành) tại xã Hòa Sơn 43Biểu đồ 4.3: Tổng hợp số lượng hồ sơ chuyển nhượng đất đai Xã Hòa Sơn giai đoạn 2020-2023 44Biểu đồ 4.4 Chênh lệch giá đất (thị trường và bảng giá) khu vực 1 tại xã Hòa Sơn 47Biểu đồ 4.5 Chênh lệch giá đất (thị trường và bảng giá) khu vực 2 tại xã Hòa Sơn 47Biểu đồ 4.6 Chênh lệch giá đất (thị trường và bảng giá) khu vực 3 tại xã Hòa Sơn 47Biểu đồ 4.7 Chênh lệch giá đất (thị trường và bảng giá) khu vực 4 tại xã Hòa Sơn 47Biểu đồ 4.8 Chênh lệch giá đất (thị trường và bảng giá) khu vực 5 tại xã Hòa Sơn 47Biểu đồ 4.9 Chênh lệch giá đất (thị trường và bảng giá) khu vực 6 tại xã Hòa Sơn 47Biểu đồ 4.10 Kết quả đánh giá với yếu tố Khoảng cách đến trung tâm huyện, xã 49Biểu đồ 4.11 Kết quả đánh giá với yếu tố Khoảng cách đến trường học, bệnh viện 49Biểu đồ 4.12 Kết quả đánh giá với yếu tố Khoảng cách đến các điểm khu lịch nhà vườn, resort 49Biểu đồ 4.13 Kết quả đánh giá với yếu tố Khoảng cách đến đường liên xã, liên huyện và liên tỉnh 49Biểu đồ 4.14 Kết quả đánh giá với yếu tố Tốc độ tăng trưởng kinh tế tại địa phương 50Biểu đồ 4.15 Kết quả đánh giá với yếu tố Thu nhập và tiêu dùng của người dân khu vực lân cận 50Biểu đồ 4.16 Kết quả đánh giá với yếu tố Khả năng sinh lợi của thửa đất 50

Biểu đồ 4.17 Kết quả đánh giá với yếu tố Mức lãi suất ngân hàng 50

Biểu đồ 4.18 Kết quả đánh giá với yếu tố Tốc độ đô thị hóa 51

Biểu đồ 4.19 Kết quả đánh giá với yếu tố Mật độ dân số 51

Biểu đồ 4.20 Kết quả đánh giá với yếu tố Trình độ dân trí 51

Biểu đồ 4.21 Kết quả đánh giá với yếu tố An ninh xã hội 51

Biểu đồ 4.22 Kết quả đánh giá với yếu tố Tâm, thị hiếu của người mua 51

Biểu đồ 4.23 Kết quả đánh giá với yếu tố Dịch bệnh 51

Biểu đồ 4.24 Kết quả đánh giá với yếu tố Xu hướng đám đông 51

Biểu đồ 4.25 Kết quả đánh giá với yếu tố Quy hoạch sử dụng đất 52

Biểu đồ 4.26 Kết quả đánh giá với yếu tố Quy hoạch hạ tầng giao thông 52

Biểu đồ 4.27 Kết quả đánh giá với yếu tố Quy hoạch xây dựng nông thôn mới 53Biểu đồ 4.28 Kết quả đánh giá với yếu tố Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 53Biểu đồ 4.29 Kết quả đánh giá với yếu tố Hạn chế về quyền sử dụng đất 54

Biểu đồ 4.30 Kết quả đánh giá với yếu tố Chính sách thu hút nhà đầu tư đến địa phương 54

Biểu đồ 4.31 Kết quả đánh giá với yếu tố Hình dáng 55

Biểu đồ 4.32 Kết quả đánh giá với yếu tố Diện tích của thửa đất 55

Biểu đồ 4.33 Kết quả đánh giá với yếu tố Chiều rộng mặt tiền 55

Biểu đồ 4.34 Kết quả đánh giá với yếu tố Chiều sâu thửa đất 55

Biểu đồ 4.35 Kết quả đánh giá với yếu tố Địa hình của thửa đất 55

Biểu đồ 4.36 Kết quả đánh giá với yếu tố Hướng của thửa đất 55

Biểu đồ 4.37 Kết quả đánh giá với yếu tố Nguồn cầu của bất động sản (Nhà đầu tư ) 56

Biểu đồ 4.38 Kết quả đánh giá với yếu tố Nguồn cung của bất động sản 56

MỞ ĐẦU

1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Có thể thấy, đối với đời sống của con người, đất đai có vai trò nền tảng cho mọi hoạt động phát triển kinh tế - xã hội, nó là tư liệu sản xuất đặc biệt, là yếu tố không thể thiếu trong quá trình sản xuất kinh doanh Đất đai có những tính chất đặc biệt là có giới hạn về số lượng nhưng vô hạn về thời gian sử dụng và có vị trí cố định trong không gian Trong giai đoạn hiện nay, khi mà quá trình đô thị hóa đang diễn ra rất mạnh mẽ ở tất cả các vùng trên cả nước (năm 2018 tỷ lệ đô thị hóa cả nước đạt 0,8% so với năm 2017) (Trung tâm thông tin và dự báo kinh tế xã hội Quốc gia, 2019) thì nhu cầu sử dụng đất ngày một tăng lên, mà diện tích đất lại có hạn đã làm cho giá đất tại các địa phương trên cả nước có sự thay đổi rõ rệt Giá đất được quyết định bởi cơ chế cung cầu và khả năng sinh lợi

Khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành (ngày 01/7/2014); xuất phát từ định hướng phát triển kinh tế, xã hội giai đoạn 2016 – 2020 định hướng đến năm 2030, nhu cầu thực tiễn phát triển của các ngành, lĩnh vực trên địa bàn, tình hình sử dụng đất của huyện Lương Sơn nói chung và xã Hòa Sơn nói riêng Đặc biệt sau khi UBND tỉnh Hòa Bình ban hành quyết định phê duyệt quy hoạch sử dụng đất xã Hòa Sơn giai đoạn 2020-2030 thì nhu cầu sử dụng đất của các đối tượng sử dụng đất tăng lên rõ rệt Trong thời gian gần đây, giá đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại địa phương có chiều hướng gia tăng giảm khác nhau đặc biệt ở đất ở khu vực trung tâm và những vị trí có thể xây dựng các khu vui chơi, nghỉ dưỡng Vì Hòa Sơn có tiềm lực phát triển kinh tế, thuận lợi cho việc giao văn hóa nghệ thuật do vị trí địa lý của xã phía Bắc giáp xã Phú Mãn, Hòa Thạch, Đông Yên - huyện Quốc Oai (Hà Nội); phía Nam giáp xã Nhuận Trạch - huyện Lương Sơn; phía Đông giáp thị trấn Xuân Mai - huyện Chương Mỹ (Hà Nội); phía Tây giáp thị trấn Lương Sơn Những lí do trên làm ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường bất động sản tại xã Hòa Sơn và công tác quản lý giá và định giá đất tại địa phương

Xuất phát từ thực tế trên em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu tình

hình biến động giá đất ở nông thôn trên địa bàn xã Hòa Sơn, huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình”

1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 1.2.1 Mục tiêu tổng quát

Từ kết quả nghiên cứu biến động giá đất ở trong giai đoạn 2020-2023 tại xã Hòa Sơn, huyện Lương Sơn, tỉnh Hoà Bình Từ đó chỉ ra được các yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá đất ở tại địa phương và đề xuất giải pháp nhằm bình ổn giá đất và hoàn thiện việc xây dựng giá đất ở phục vụ cho công tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất cũng như đấu giá quyền sử dụng đất

PHẦN I TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.1 TỔNG QUAN VỀ GIÁ ĐẤT

2.1.1 Khái niệm về giá đất

Theo điều 3 khoản 19 Luật Đất đai 2013: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất”.Trên thực tế, tại nhiều quốc gia, luôn tồn tại 2 loại giá đất: Giá đất do nhà nước quy định và giá đất giao dịch thành công trên thị trường Giá đất thị trường được hình thành trên cơ sở giữa bên sở hữu đất và các bên có liên quan; Giá đất do nhà nước quy định trên cơ sở giá đất thị trường nhằm phục vụ mục đích của Nhà nước Cả hai loại giá đất có liên quan mật thiết với nhau và chi phối lẫn nhau, trong đó giá đất do Nhà nước quy định ở trạng thái tương đối, còn giá đất thị trường luôn ở trạng thái động (Quốc Hội, 2013)

Theo Điều 55 Luật đất đai năm 2013 giá đất được hình thành trong các trường hợp sau:

1 Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này;

2 Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; 3 Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất (Quốc Hội, 2013)

2.1.2 Đặc điểm của giá đất

Đất đai là các vật chất nằm trên bề mặt Trái Đất, hoặc bạn có thể hiểu một cách đơn giản rằng: Đất đai là vùng đất có ranh giới với khoảng không gian bên trên bề mặt đất và dưới lòng đất Khi bạn là chủ của khu đất đó thì bạn có quyền sở hữu tất cả những thứ ở trên phần đất đai đó từ thực vật, động vật, vi sinh vật đến các loài động vật nhỏ (Lê Vũ Trường An, 2019) Xét về góc đọ kinh tế đất đai là một tài sản có giá trị và có giá và là hàng hóa đặc biệt Do vậy khi nói đến giá đất sẽ có một số đặc điểm sau:

- Do đất đai không thể di dời được nên giá đất trước hết và chủ yếu phụ thuộc vào vị trí của chính nó Vị trí của đất đai càng thuận lợi cho đời sống con người, càng có khả năng sinh lợi lớn thì giá đất càng cao

- Do đất đai không thể di dời được nên thị trường đất đai bị chia cắt theo vùng,

khu vực và giá đất trong mỗi vùng, khu vực tương đối độc lập so với nhau - Trong không gian và thời gian xác định, bề mặt (diện tích) đất đai là một đại lượng hữu hạn Tính hữu hạn của bề mặt (diện tích) đất đai làm gia tăng tính khan hiếm, tính “độc nhất vô nhị” của đất đai khi mà nhu cầu về mặt bằng đất đai ngày càng tăng và trở nên bức xúc trong đời sống của con người Do đó, xét trên phương diện tổng quát thì giá trị của đất đai theo thời gian không những không bị mai một như các loại tài sản thông thường mà ngược lại giá trị của đất đai có xu hướng ngày càng tăng bất chấp mọi nỗ lực của con người (Hồ Thị Lam Trà và cs, 2016)

2.1.3 Nguồn gốc hình thành giá đất

2.1.3.1 Lý thuyết về địa tô

Adam Smith (1723-1790) là người trình bày lý luận về địa tô một cách có hệ thống sớm nhất Theo quan niệm của ông, địa tô là phạm trù kinh tế xuất hiện sau khi nảy sinh quyền sở hữu ruộng đất, là thu nhập của giai cấp địa chủ trong xã hội tư bản chủ nghĩa Lý luận thứ nhất về địa tô của ông cho rằng địa tô là giá cả chi trả cho việc sử dụng đất, coi địa tô là giá cả độc quyền Lý luận thứ hai về địa tô của ông cho rằng sự sản sinh địa tô là kết quả của sức tự nhiên tham gia vào sản xuất nông nghiệp, thù lao mà người sở hữu ruộng đất nhận được và địa tô là bộ phận cấu thành giá trị sản phẩm Như vậy, kết luận của ông về giá trị hàng hóa đất đai là sự cấu thành từ địa tô, tiền công và lợi nhuận (Hồ Thị Lam Trà và cs., 2016)

David Ricardo (1772-1823), nhà kinh tế chính trị học tư sản cổ điển, đã tiếp thu và phát triển lý luận về giá trị của Adam Smith Theo quan điểm của ông, giá trị là do hao phí sức lao động sản xuất sáng tạo ra, bác bỏ luận điểm về giá trị do ba yếu tố cấu thành của Adam Smith Ông cho rằng địa tô phát sinh trên cơ sở quyền tư hữu về ruộng đất, tồn tại do hai điều kiện là tính có hạn về diện tích đất đai và tính khác nhau giữa vị trí và độ màu mỡ của đất đai (Hồ Thị Lam Trà và cs., 2016; Trịnh Hữu Liên và cs., 2013)

Các Mác (1818-1883) trên cơ sở kế thừa lý luận địa tô của Adam Smith và David Ricardo, đã phát triển và hoàn thiện lý luận địa tô Theo quan điểm của ông, địa tô là một phạm trù kinh tế gắn liền với chế độ sở hữu đất đai, liên quan đến sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về đất đai Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô do lao động của người nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự tạo ra Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị vua chúa phong kiến chiếm đoạt Trong chế độ tư bản chủ nghĩa, địa tô là phần giá trị

thặng dư ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ Các loại địa tô trong chủ nghĩa tư bản bao gồm: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền Trong chế độ xã hội chủ nghĩa theo mô hình truyền thống trước đây, không còn tư hữu của địa chủ hay tư bản, địa tô chênh lệch thuộc về Nhà nước và người sử dụng đất, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xóa bỏ (Chu Văn Thỉnh, 2000)

Sự khác nhau giữa giá đất đô thị và giá đất nông nghiệp giải thích qua sự khác nhau của yếu tố chi phối đến mức địa tô Điều khác biệt cơ bản giữa đất đô thị và đất nông nghiệp là sự khác nhau về vị trí và đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trên đất Sự khác biệt đó quyết định mục đích sử dụng, do đó quyết định khả năng sinh lợi của thửa đất, tức là quyết định mức địa tô của thửa đất đó Hai yếu tố chất đất và điều kiện địa hình đều có ảnh hưởng lớn đến địa tô, dù thửa đất đó ở đô thị hay vùng nông thôn hẻo lánh Yếu tố điều kiện tưới tiêu và điều kiện khí hậu chủ yếu được đề cập khi xem xét địa tô đất nông nghiệp (Chu Văn Thỉnh, 2000; Hồ Thị Lam Trà và cs., 2016)

2.1.3.2 Lãi suất ngân hàng

Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể thay đổi theo chiều hướng tăng hay giảm Khi lãi suất ngân hàng cao thì số tiền lưu thông trên thị trường để mua đất sẽ giảm xuống vì nhà tư bản nhận thấy gửi tiền vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để thu địa tô Ngược lại khi lãi suất ngân hàng giảm xuống, nhà tư bản có xu hướng huy động tiền vào mua đất (Trịnh Hữu Liên và cs., 2013) Lãi suất ngân hàng trong cùng một quốc gia là xấp xỉ nhau Lãi suất ngân hàng quyết định đến giá đất nói chung, không quyết định đến sự chênh lệch giá đất giữa thành thị và nông thôn Các nhà kinh tế học đã tổng kết và đưa ra công thức xác định giá đất thông qua mối tương quan giữa địa tô và lãi suất ngân hàng, cụ thể như sau:

Giá đất = Địa tô/Lãi suất ngân hàng

2.1.3.3 Quan hệ cung - cầu

Cung và cầu tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất và làm cho giá đất luôn biến động Cung và cầu có thể cân bằng nhau ở bất cứ một thời điểm cụ thể nào đó Khi các điều kiện khác không thay đổi ở một thời điểm nào đó, mọi sự giảm xuống về cung hay sự tăng lên về cầu sẽ làm cho giá đất tăng lên, và ngược lại mọi sự tăng lên về cung hay giảm xuống về cầu sẽ làm cho giá đất giảm xuống

Xét trong một không gian rộng hơn, nhu cầu về đất đai và khả năng tài chính đối với việc mua bán đất đai ở các thành phố lớn hơn ở nông thôn, nên mối tương

quan cung - cầu về đất giữa thành thị và nông thôn chênh lệch nhau khá lớn Mặt khác, sự chênh lệch này còn được thể hiện giữa các khu vực trong cùng một thành phố có điều kiện phát triển kinh tế - xã hội khác nhau (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006)

2.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá đất

2.1.4.1 Nhóm yếu tố yếu tố vị trí (khu vực)

Yếu tố vị trí ảnh hưởng đến biến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế, vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố, bao gồm đất được xếp hạng, cự li đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp hoặc đến các trung tâm tập trung đông dân, cũng bao gồm cả mức độ ảnh hưởng của các loại trung tâm đối với các khu vực khác của thành phố hoặc các loại đất

Yếu tố vị trí là yếu tố quan trọng hàng đầu ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị bất động sản Thường thì vị trí càng đẹp thì giá trị càng cao Thông thường vị trí trong bất động sản có 2 loại là vị trí tương đối, vị trí tuyệt đối Vị trí tương đối là vị trí nằm ngay trung tâm đô thị, nơi tập trung đông dân cư, hay cụm công nghiệp, thương mại dịch vụ, hay một vùng nào đó thì nó sẽ có giá trị cao hơn những bất động sản cùng loại nhưng nằm ở các vùng ven trung tâm Vị trí tuyệt đối là những vị trí nằm tại các ngã 4 hay ngã 3 đường giao thông, trên các trục lộ giao thông lớn có giá trị cao hơn

những bất động sản nằm ở vị trí khác

2.1.4.2 Nhóm yếu tố kinh tế

Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mỗi quốc gia Trong quá trình Chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế và ổn định kinh tế, tất cả vật tư dân dụng đều thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế mà đi đến ổn định

− Tình trạng phát triển kinh tế

Một trong những chỉ tiêu trọng yếu để đánh giá trạng thái phát triển kinh tế là thu nhập quốc dân Thu nhập quốc dân tăng có nghĩa là trạng thái tài chính tiền tệ lành mạnh, kinh tế phồn vinh, tăng cơ hội có việc làm, vật giá tiền lương nằm trong trạng thái có lợi cho phát triển kinh tế, tổng đầu tư xã hội tăng, tổng yêu cầu về đất không ngừng mở rộng khiến biến động giá đất tăng lên Từ sự phát triển kinh tế của các nước, các khu vực và sự biến động về yêu cầu đối với đất, thấy rằng xu thế biến động về nhu cầu đất đai thể là thống nhất với xu thế của chu kỳ kinh tế

− Mức độ dự trữ và đầu tư

Mức độ dự trữ và mức độ đầu tư là tương quan thuận với nhau, nghĩa là dự trữ tăng trưởng thì đầu tư cũng tăng tương ứng Đây là nguyên lý "tính thống nhất giữa dự trữ và đầu tư" trong kinh tế học Như vậy, phân tích sự ảnh hưởng của mức độ dự trữ và đầu tư đối với biến động giá đất, có thể khái quát bằng sự phân tích ảnh hưởng của mức độ dự trữ đối với mức biến động giá đất

Tích lũy phải dựa vào dự trữ, mà dự trữ nhiều hay ít lại do năng lực dự trữ và nguyện vọng dự trữ quyết định Khi năng lực dự trữ càng lớn mà nguyện vọng dự trữ càng cao, hạn ngạch dự trữ càng nhiều thì tích lũy tư bản càng nhanh Nhìn từ góc độ tích lũy tư bản, giá cả tài sản nhà đất là lớn hơn tổng lượng giá cả các tài sản khác, cho nên khi các gia đình thông thường mua đất phải qua một thời kỳ tích cóp khá dài Trường hợp tỷ lệ dự trữ cao thì có lợi cho tích lũy tư bản và cũng mới có khả năng có đủ khoản tiền chuẩn bị mua nhà Cho nên, mức độ dự trữ nhiều hay ít, hành vi dự trữ của mỗi gia đình và sự biến động giá cả trong thị trường nhà đất là liên quan mật thiết với nhau Nói chung một loạt thời kỳ có tỷ lệ dự trữ cao thường là thời kỳ tích lũy dự trữ siêu ngạch; trong khi tỷ lệ dự trữ đang cao liên tục, nếu đột nhiên xuống thấp, đó là thời kỳ nóng bỏng về tài sản nhà đất, lúc đó biến động giá đất sẽ tăng vọt

− Tình trạng chi thu tài chính và tiền tệ

Tình trạng tài chính và tiền tệ là phản ánh thực lực kinh tế tổng hợp quốc gia, lượng cung cấp tiền mặt là biểu hiện bề ngoài của tình trạng tài chính tiền tệ, cho nên ở đây, chúng ta chủ yếu phân tích về ảnh hưởng của lượng cung cấp tiền mặt đối với thị trường đất đai, lượng cung cấp tiền mặt gia tăng, là biểu thị gia tăng vốn lưu động trên thị trường, tức là tiền nhàn rỗi của xã hội tăng Vốn lưu thông quá thừa sẽ dẫn đến quá nhiều tiền mặt, tranh mua số ít hàng hóa, đặc biệt việc mua nhà đất có thể bảo tồn được giá trị, nên nó tạo thành nhu cầu về nhà đất tăng lên, thúc đẩy biến động giá đất tăng lên không ngừng

− Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư

Theo đà gia tăng thu nhập của dân cư, sau khi giải quyết vấn đề ăn no mặc ấm, con người sẽ có nhu cầu tiêu dùng mới, biểu hiện về nhà ở là yêu cầu càng cao về chất lượng, diện tích nhà ở, dẫn đến tăng nhu cầu về đất đai làm cho biến động giá

cả đất đai của khu vực đó tăng − Biến động vật giá

Sự biến động của vật giá ảnh hưởng thiết thân đến từng người Tài sản nhà đất

càng ở trong thời kỳ vật giá biến động càng thể hiện được tính bảo đảm giá trị, cho nên biến động vật giá là tỷ lệ thuận với ảnh hưởng của thị trường nhà đất, có nghĩa là tỷ lệ tăng giá càng cao thì giá đất cũng càng cao, chúng cùng chung xu thế "nước lên thuyền lên" Điều cần nói rõ là: giá nhà đất tăng vọt chỉ phát sinh ở khu vực thành thị, khu vực nông thôn chịu ảnh hưởng tương đối ít, thậm chí có nơi nhân khẩu bỏ đi ra ngoài một cách nghiêm trọng thì giá đất còn xuống thấp Điều đó mặt khác nói lên ảnh hưởng của cung không đủ cầu trên thị trường nhà đất đô thị đối với biến động giá đất

− Mức lãi suất

Một trong những đặc điểm chủ yếu của giao dịch tài sản nhà đất là hạn ngạch lưu thông lớn, cho nên việc đầu tư hoặc mua bán nhà đất có liên quan đến đồng vốn có thể sử dụng Do thu nhập của nhà đầu tư thông thường không thể có khả năng chi trả ngay một khoản lớn, nên phải trực tiếp vay ngân hàng hoặc đem tài sản nhà đất thế chấp để có khoản vay Do đó nhà đầu tư hoặc nhân viên định giá đất đai phải luôn luôn nắm được tình hình vốn đầu tư trong cơ cấu tiền tệ hiện hành, chính sách về cho vay làm nhà ở, đặc biệt là nắm tình hình về biến động mức lãi suất

Những nhân tố chung nói trên thường là ở tầm vĩ mô phát sinh ảnh hưởng có tính toàn cục đối với mức giá đất của toàn bộ khu vực, dưới ảnh hưởng của những nhân tố đó phát sinh sự khác nhau giữa các địa phương và các quốc gia về mức giá đất Còn sự khác nhau về giá đất giữa các khu vực trong cùng một địa phương, giữa các thửa đất, lại chịu ảnh hưởng của nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt Do đó cần phân tích thêm một bước ảnh hưởng của nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2006)

2.1.4.3 Nhóm yếu tố xã hội

Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng rất lớn đối với biến động giá đất Nhân tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là trạng thái ổn định chính trị, an ninh xã hội, đầu cơ vào nhà đất và đô thị hóa

− Trạng thái ổn định chính trị Tình trạng ổn định chính trị là tình trạng ổn định của cục diện chính trị trong nước

Cục diện chính trị ổn định, thì việc đầu tư vào tài sản nhà đất sẽ được vận hành bình thường, rủi ro ít, vốn bỏ ra có thể thu về đúng thời hạn cùng với lợi nhuận, vì vậy lòng tin của nhà đầu tư lớn kéo theo giá đất tăng lên Ngược lại thì giá đất sẽ rớt xuống

− An ninh xã hội

Nhân tố này ảnh hưởng đến giá đất rõ và dễ thấy Bất luận là khu nhà ở hay khu thương nghiệp, trật tự xã hội tốt, thì mọi người sẽ cảm thấy an toàn, vì vậy họ sẵn sàng đầu tư, mua bán, cư trú, do đó kéo theo giá đất tăng lên Ở mức độ nào đó mà

nói, đây cũng là mối tương quan với tình trạng ổn định cục diện chính trị − Đầu cơ nhà đất

Đầu cơ nhà đất là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự biến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận Nhân tố này có ảnh hưởng đột xuất đến mức giá đất, đặc biệt là mức giá đất thị trường Khi đất cung không đủ cầu, do người đầu cơ tranh mua mà đợi giá lên cao, khi đất cung nhiều hơn cầu, do người đầu cơ

bán tháo làm cho đất rớt giá − Tiến trình đô thị hóa Một trong những kết quả của phát triển công nghiệp hóa là thúc đẩy quá trình

đô thị hóa Những khu vực có trình độ công nghiệp hóa hoặc đô thị hóa càng cao, mà tổng diện tích đất của thành phố nói chung là không đổi, cho nên ảnh hưởng của tiến trình đô thị hóa đối với giá đất biểu hiện ở hai mặt sau đây: một là ở khu vực thành phố có mật độ nhân khẩu đông đúc thì giá đất tăng cao; hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đô thị hóa có tốc độ nhanh, thì mức độ và tốc độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực khác

2.1.4.4 Nhóm yếu tố pháp lý

Đất đai là tài sản quý giá, là tài sản quốc gia, thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và theo pháp luật, nhằm đàm bảo nguyên tắc sử dụng đất được thực hiện đầy đủ, tiết kiệm, hợp lý, hiệu quả và bền vững

Pháp lý trong bất kỳ lĩnh vực nào cũng luôn là yếu tố then chốt để tạo sự vững tin, và đối với lĩnh vực bất động sản cũng vậy Nó được coi như một trong những việc quan trọng đầu tiên khi tiến hành giao dịch nhà đất Theo các chuyên gia, yếu tố pháp lý không chỉ quan trọng đối với các nhà đầu tư cá nhân mà còn ảnh hưởng đến uy tín và sự phát triển của doanh nghiệp lớn Nhiều nhà đầu tư đã và đang phải đối mặt với nhiều vướng mắc trong thủ tục pháp lý dẫn đến nhiều khó khăn và thất thoát tài chính (Thu Phương, 2021)

Mỗi mảnh đất sử dụng hợp pháp đều được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Tình trạng pháp lý của đất đai: bao gồm các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng,…Của mảnh đất sẽ giúp cho việc mua bán,

thanh khoản được minh bạch Thực tế cho thấy, nếu hai mảnh đất tương tự nhau thì mảnh đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ có giá cao hơn vì khi nhận chuyển nhượng mảnh đất có giấy tờ hợp pháp, quyền lợi của người dân sẽ được đảm bảo

2.1.4.5 Nhóm yếu tố cá biệt

Nhân tố cá biệt là những nhân tố chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân thửa đất Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng đến biến động giá của từng thửa đất trong đó đặc trưng là một số yếu tố như:

a Diện tích

Diện tích thửa đất cần vừa phải phù hợp với mục đích sử dụng đất, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng trong quá trình sử dụng và khả năng tài chính của người sử dụng đất, nên ảnh hưởng đến biến động giá cả của thửa đất

b Chiều rộng

Chiều rộng mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hưởng đến hiệu quả trưng bày và thu lợi của người sử dụng đất, nếu đất đó dùng cho mục đích kinh doanh, thương mại và ngay cả đất ở do đó cũng ảnh hưởng đến biến động giá đất

c Chiều sâu

Trong mọi trường hợp thửa đất quá nông hoặc quá sâu so với mặt đường đều không thuận lợi cho người sử dụng đất với bất cứ mục đích sử dụng nào nên đều ảnh hưởng đếnbiến động giá đất của thửa đất đó

d Hình dáng

Hình dáng của thửa đất đẹp nhất là vuông hoặc chữ nhật, còn các dạng như tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc đều không thuận lợi cho việc sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh hưởng đến biến động giá đất

e Độ dốc

Độ dốc quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển quá cao nên ảnh hưởng đến biến động giá đất

f Hạn chế của quy hoạch đô thị

Nhân tố quy hoạch đô thị được xem là nhân tố cá biệt bao gồm tỷ lệ dung tích của loại đất, chiều cao vật kiến trúc, mật độ xây dựng, loại hình sử dụng đất (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2006)

2.1.4.6 Nhóm yếu tố cơ sở hạ tầng

Điều kiện cơ sở hạ tầng xã hội ảnh hưởng tới biến động giá đất chủ yếu bao gồm: điện, điện thoại, nhà trẻ, trường học, công viên, bệnh viện Ngoài ra còn xem xét đến cấp hạng, kết cấu, hệ số bảo đảm, mức độ đồng bộ và khoảng cách xa gần Điều kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật có ảnh hưởng đến biến động giá đất chủ yếu có loại đường giao thông của địa phương, độ tiện lợi và phương thức liên hệ với bên ngoài, kết cấu tổng thể của mạng lưới giao thông, tình hình đường sá và cấp hạng, tình trạng giao thông công cộng và mật độ lưới giao thông

2.2 ĐỊNH GIÁ ĐẤT 2.2.1 Khái niệm định giá đất

Định giá đất là một lĩnh vực của định giá Khi nói về khái niệm định giá có rất nhiều các nhà khoa học đã đưa ra Theo GS W Sealrooke –Viện đại học Portsmouth – Vương quốc Anh đã đưa ra : Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định theo Còn theo GS Lim Lan Yuan – khoa xây dựng và bất động sản – Đại học quốc gia Singapore: Định giá là một khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể, tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn theo (Võ Hương, 2020)

Trên cơ sở đó có thể thấy: Định giá đất là sự ước tính về giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, ở tại một thời điểm xác định Đất đai là một tài sản đặc biệt Giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, pháp lý, kinh tế thì nó còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý, xã hội Do đó, việc định giá đất chỉ có thể là sự ước tính về mặt giá trị mà không thể tính đúng, tính đủ như so với việc định giá các tài sản thông thường (Võ Hương, 2020)

2.2.2 Nguyên tắc định giá đất

Giá đất được hình thành bởi sự tác động qua lại và ảnh hưởng lẫn nhau của ba mặt là hiệu quả, tính khan hiếm tương đối và yêu cầu hữu hiệu, mà những nhân tố này lại luôn luôn ở thế biến động, định giá đất cần phân tích tỷ mỷ điểm này và phán đoán chính xác xu hướng biến động, hiểu biết các nhân tố cấu thành giá cả đất đai và sự tương tác giữa các nhân tố, mới có thể định giá chính xác

Trong nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường, việc định giá đất tuân thủ theo các nguyên tắc cơ bản Cụ thể tại Điều 112 Luật đất đai năm 2013 nguyên tắc định giá đất bao gồm:

- Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; - Theo thời hạn sử dụng đất;

- Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;

- Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau

2.3 CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỦA MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI

Trong lĩnh vực định giá, định giá bất động sản nói chung và định giá đất nói riêng đã được các nước tư bản phát triển và nhiều nước đang phát triển trên thế giới quan tâm đầu tư, nghiên cứu từ nhiều thập kỷ qua, cho đến nay nhiều nước đã ổn định về hệ thống tổ chức cơ quan định giá bất động sản từ trung ương đến địa phương với chức năng, nhiệm vụ và cơ chế rõ ràng và rất có hiệu quả; với một đội ngũ cán bộ khoa học, cán bộ chuyên môn gồm hàng ngàn người được đào tạo chính quy trong các trường đại học chuyên ngành, đang làm việc trong các cơ quan định giá của Nhà nước và của tư nhân, tạo ra nguồn thu lớn hàng năm cho ngân sách quốc gia (Quách Văn Chiến, 2010) Nghiên cứu về công tác định giá đất tại mộ số nước trên thế giới với các tiêu chí cụ thể sau:

3/ Tiến hành các hoạt động cải tạo, nâng cao giá trị của đất; 4/ Giải quyết các tranh chấp về đất đai

Bảng 1.1: Mục đích của định giá đất tại một số nước trên thế giới

Nước Mục đích

1 Úc

- Mục đích của việc định giá đất: 1/ Xuất phát từ nhu cầu công ích, nhu cầu kinh doanh và nhu cầu của người dân; 2/ Định giá để xác định thuế, mức thuế nhà đất/bất động sản, thừa kế, thuế trước bạ, hiến tăng, tiền đền bù …; 3/ Mục đích thương mại

2 Hungari - Định giá đất để xác định giá nhằm tính toán giá đất cho các công

trình công cộng như đường giao thông, công trình công cộng khác

3 Croatia - Xác định giá bất động sản để làm cơ sở tính thuế đất

4 Tajikistan

- Định giá đất tại Tajikistan được thực hiện để xác định giá tiêu chuẩn cho các mục đích khách quan như: thuế, cho thuê, tạo điều kiện cho sử dụng hợp lý đất đai, bảo vệ và phát triển, tăng năng suất của đất

(Nguồn: Bộ Tài Nguyên và Môi Trường, 2012)

2.3.2 Hình thức giá:

Qua nghiên cứu cho thấy, hầu hết các nước trên thế giới đều sử dụng giá thị trường làm cơ sở để xác định giá của đất đai Bảng dưới sẽ cho chúng ta thấy một số ví dụ về hình thức giá, quy định trong các bộ luật liên quan đến tài chính đất của các nước trên thế giới Trong số đó, Úc là nước sử dụng rất nhiều loại giá đất khác nhau tùy theo từng mục đích (Bộ Tài Nguyên và Môi Trường, 2012)

2.3.3 Cơ quan thẩm định giá, kiểm soát giá đất:

Trong tổng số 27 nước có quy định về định giá đất trong các luật có liên quan cho thấy: Có 12 nước không có quy định về cơ quan, tổ chức định giá đất; Có 9 nước có quy định Nhà nước có vai trò trong định giá đất; 4 nước quy định cơ quan định giá độc lập và 1 nước quy định cả Nhà nước và cơ quan độc lập có vai trò trong định giá đất là Úc (Bộ Tài Nguyên và Môi Trường, 2012)

Bảng 1.1: Hình thức giá của một số nước trên thế giới

1 Amenia Giá mua bán trên thị trường

3 Belize Thông qua khảo sát trên thị trường (giá thị trường làm cơ sở)

4 Hungari Giá mua bán trên thị trường

5 Croatia Giá thị trường của bất động sản

6.Phần Lan Giá đất hình thành do sự thỏa thuận giữa người mua và người bán

7 Ireland Theo giá thị trường của bất động sản ở thời điểm bán

8 Maldiver Giá có thể được xác định theo giá thị trường

(Nguồn: Bộ Tài Nguyên và Môi Trường, 2012)

Bảng 1.3: Cơ quan thẩm định giá, kiểm soát giá đất

1 Úc

Thành lập cơ quan định giá ở cấp tiểu bang nằm trong hệ thống quản lý hành chính chung của mỗi bang Quy định cụ thể về chuyên môn, nghiệp vụ của cơ quan định giá, người làm công tác định giá

2 Hungari Việc bán đất được quản lý bởi một cơ quan thuộc Hội đồng Nhà nước

3 Israel

Bộ Tư pháp quản lý vấn đề định giá đất thông qua Hội đồng thẩm định giá, Hội đồng thẩm định giá gồm 5 người Trong đó Chủ tịch Hội đồng do Bộ trưởng Bộ Tư pháp bổ nhiệm

4 Lào

Trong quá trình giải quyết bồi thường thiệt hại gây ra theo quy định của pháp luật thì có một ủy ban bao gồm: đại diện các bên liên quan để xác định giá trị thiệt hại

5 Estonia

Cán bộ định giá đất là người đã được cấp giấy phép hoạt động tương ứng theo các thủ tục thành lập được Chính phủ nước Cộng hoà Croatia Người định giá cũng có thể là một công chức có chuyên môn trong việc định giá đất

6 Tajikistan Định giá đất do một cơ quan địa phương công bố, chính phủ phê duyệt

các thủ tục xác định giá đất cho từng khu vực

(Nguồn: Bộ Tài Nguyên và Môi Trường, 2012)

2.3.4 Nguyên tắc và phương pháp xác định giá:

Có 4 phương pháp định giá cơ bản hiện nay đang được áp dụng trên thế giới: Phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư (ở Việt Nam cũng sử dụng các phương pháp này)

Bảng 1.4: Nguyên tắc và phương pháp xác định giá

1 Albania Giá trị của đất bao gồm tổng giá trị của công trình xây dựng và các bộ

phận cấu thành trên đất

2 Amenia Trong trường hợp bán đất cho Nhà nước: Giá bán của đất sẽ được xác

định theo giá địa chính của đất;

3 Úc Việc định giá đất phải thực hiện bằng cách xác định giá trao đổi trên

thị trường

4 Belize Thông qua khảo sát giá thị trường

Phòng định giá cấp huyện có trách nhiệm thực hiện theo Luật

5 Estonia Phương pháp so sánh bán, phương pháp thu nhập tư bản hóa, phương

pháp chi phí và kết hợp là được sử dụng trong đánh giá

6 Hungari Giá được xác định phù hợp với giá mua bán tại từng địa phương

7 Phần Lan

Quy định về việc mua bán đất, giá đất do sự thỏa thuận giữa người mua và người bán

8 Croatia Giá trị thị trường của bất động sản được hiểu là giá của bất động sản thu

được hoặc có thể có được trên thị trường tại thời điểm mua lại

(Nguồn: Bộ Tài Nguyên và Môi Trường, 2012)

2.4 CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TẠI VIỆT NAM 2.4.1 Các văn bản pháp luật liên quan đến công tác định giá đất

2.4.1.1 Các văn bản pháp luật từ khi có Luật đất đai năm 1993

- Nghị định 60/CP ngày 06/11/1993 quy định khung giá các loại đất để tính

thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất, cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi

- Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ quy định khung giá các loại đất, trong đó đã phân hạng đất, loại đô thị, loại đường phố,vị trí đất để xác định giá đất

- Thông tư liên tịch số 32/TT/LB Ngày 14/11/1994 của Bộ Tài chính – Bộ Xây dựng - Tổng cục Địa chính - Ban vật giá chính phủ ban hành hướng dẫn thi hành nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ quy định khung giá các loại đất, trong đó đã phân hạng đất, loại đô thị, loại đường phố,vị trí đất để xác định giá đất

- Quyết định 302/TTg Ngày 13/5/1996 Thủ tướng Chính phủ đã ban hành về việc điều chỉnh hệ số (k) trong khung giá đất ban hành theo nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ quy định khung giá các loại đất, trong đó đã phân hạng đất, loại đô thị, loại đường phố,vị trí đất để xác định giá đất

- Nghị định số 17/1998/NĐ-CP Ngày 21/3/1998 Chính phủ ban hành về việc sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 4 của Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ quy định khung giá các loại đất, trong đó đã phân hạng đất, loại đô thị, loại đường phố,vị trí đất để xác định giá đất

2.4.1.2 Các văn bản pháp luật từ khi có Luật đất đai năm 2003

- Luật đất đai năm 2003

- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 quy định về phương pháp

xác định giá đất và khung giá các loại đất - Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính ban hành hướng dẫn thi hành Nghị định 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ ban hành sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Thông tư 145/2007/TT-BTC Ngày 6/12/2007 của Bộ Tài chính ban hành hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP

- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009, Chính phủ ban hành quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư - Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 8/01/2010, Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tài chính ban hành hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất

2.4.1.3 Các văn bản pháp luật từ khi có Luật đất đai năm 2013

Để thực hiện công tác định giá đất tại các địa phương trên cả nước Chính phủ và các sở ban hành chức năng đã ban hành các văn cụ thể như:

- Luật đất đai năm 2013 - Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014, Chính phủ ban hành quy định về giá đất

- Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành quy định quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất

- Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 quy định về khung giá đất - Quyết định 1351/QĐ-BTNMT ngày 4/6/2015 của Bộ TN&MT đính chính Thông tư 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất

- Thông tư số 20/2015/TT-BTNMT ngày 27/4/2015 ban hành định mức kinh tế - kỹ thuật để lập dự toán ngân sách nhà nước phục vụ công tác định giá đất

- Thông tư số 61/2015/TT-BTNMT ngày 15/12/2015 của Bộ TN&MT quy định về cấp và quản lý chứng chỉ định giá đất

- Thông tư liên tịch 87/2016/TTLT-BTC-BTNMT hướng dẫn việc thẩm định dự thảo bảng giá đất của Hội đồng thẩm định bảng giá đất, thẩm định phương án giá đất của Hội đồng thẩm định giá đất do Bộ trưởng Bộ Tài chính - Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành

- Thông tư 69/2017/TT-BTNMT ngày 29/12/2017 của Bộ TN&MT quy định về quy trình xây dựng, điều chỉnh khung giá đất do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành

- Thông tư 70/2017/TT-BTNMT ngày 29/12/2017 của Bộ TN&MT về định mức kinh tế - kỹ thuật xây dựng, điều chỉnh khung giá đất do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành

- Nghị định số 96/2019/NĐ-CP ngày 19/12/2019 của Chính phủ ban hành khung giá đất

- Nghị định 06/2020/NĐ-CP ngày 03/01/2020 của Chính Phủ về việcsửa đổi Điều 17 Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Văn bản hợp nhất 05/VBHN-BTNMT ngày 7/8/2020 Bộ TN&MT hợp nhất Thông tư quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành

- Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020 của Chính Phủ sửa đổi bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai

- Nghị định số 10/ 2023/NĐ-CP ngày 03/4/2023 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai

- Nghị định số 12/2024/NĐ – CP ngày 05/2/2024 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính Phủ quy định về giá đất và Nghị định số 10/ 2023/NĐ-CP ngày 03/4/2023 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai

2.5 CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT

Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 12/2024/NĐ-CP ngày 5/2/2024 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất và Nghị định số 10/2023/NĐ-CP ngày 3/4/2023 sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai

Gồm 4 phương pháp định giá đất:

Phương pháp so sánh được thực hiện bằng cách điều chỉnh mức giá của các thửa

đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá thông qua việc phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có) để xác định giá của thửa đất cần định giá

Phương pháp so sánh được áp dụng để định giá đối với trường hợp có tối thiểu 3 thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá (sau đây gọi là thửa đất so sánh), trừ trường hợp quy định tại các điểm a, b, c và d dưới đây

Phương pháp thu nhập được thực hiện bằng cách lấy thu nhập ròng bình quân

năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của loại tiền gửi

bằng tiền Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của 03 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá

Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đối với trường hợp thửa đất, khu đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở mà thửa đất, khu đất cần định giá không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh nhưng xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá, trừ trường hợp quy định tại các điểm a, b, c và d dưới đây

Phương pháp thặng dư được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển

ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình) theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt

Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với trường hợp thửa đất, khu đất để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập nhưng ước tính được tổng doanh thu phát triển và tổng chi phí phát triển của dự án, trừ trường hợp quy định tại các điểm a, b, c và d dưới đây

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện bằng cách lấy giá đất

trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất Hệ số điều chỉnh giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất phổ biến trên thị trường

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để xác định giá đất đối với thửa đất, khu đất đã được quy định trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành và thuộc một trong các trường hợp sau: các trường hợp quy định tại điểm a khoản 4 Điều 114 và khoản 3 Điều 189 Luật Đất đai; tính tiền thuê đất trả tiền hàng năm khi Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng; xác định giá đất của thửa đất, khu đất cần định giá mà tổng giá trị tính theo giá đất trong bảng giá đất đối với diện tích phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc trung ương, dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao, dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại trong các trường hợp sau:

Các trường hợp quy định tại điểm b và điểm d khoản 4 Điều 114, khoản 2 Điều 172 Luật Đất đai; Tính tiền thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê khi Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất

Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với các trường hợp thu hồi nhiều thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng mà không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh

Nghị định nêu rõ các thửa đất so sánh để áp dụng phương pháp định giá đất phải đủ điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai

2.6 TÌNH HÌNH BIẾN ĐỘNG GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM 2.6.1 Tình hình biến động giá bất động sản

Theo số liệu thống kê, hơn 10 năm qua, thị trường bất động sản Việt Nam chia thành nhiều đợt biến động lên xuống Nếu như giai đoạn 2008 - 2010 giá nhà đất đi ngang, rồi bước sang 2011-2013 "lao dốc" tới gần 50%, và đến thời kỳ 2014-2019 lại tăng mạnh từ 50-300% Hiện giá nhà đất ở nơi tăng thấp nhất trung bình cũng gấp 3 lần so với năm 2011, riêng giá nhà tại trung tâm Tp.HCM tăng 21 lần chỉ sau 16 năm Mặc dù đã tăng giá khá mạnh nhưng mặt bằng giá bất động sản ở Việt Nam vẫn đang thấp hơn nhiều so với khu vực tại Hà Nội mặt bằng giá nhà đất trung bình khoảng 2.000 USD/m2, Tp.HCM khoảng 2.500 USD/m2, trong khi tại Hồng Kông giá lên tới khoảng 25.000 USD/m2, còn tại Singapore khoảng 17.000 UDS/m2

Đối với phân khúc nghỉ dưỡng, là một phân khúc mà Việt Nam có nhiều lợi thế phát triển thì giá mặt bằng bất động sản nghỉ dưỡng cũng khá khiêm tốn so với thế giới Giá mua bất động sản nghỉ dưỡng ở Việt Nam đang rẻ hơn thế giới ước tính là 8-10 lần Theo ông Peter Ryder- một doanh nhân người Mỹ, người đứng đầu quy Indochina Capital cho biết: Một căn biệt tự nghỉ dưỡng ở Việt Nam cao cũng chỉ tầm 2,5 triệu USD, trong khi các bất động sản đẳng cấp tương tự tại Phunet hoặc Bali có giá trên 15 triệu USD Mức chênh lệch này thậm chí sẽ còn kéo xa hơn nếu so sánh giá biệt thự ven biển hạng sang của Bali với những thị trường mới như Quảng Bình, Quy Nhơn (Ngọc Anh, 2021)

2.6.2 Xu hướng phát triển của thị trường bất động sản tại Việt Nam

Các dự báo cho thấy, môi trường kinh tế Việt Nam giai đoạn 2022 - 2030 dần hồi phục sau ảnh hưởng của đại dịch Covid-19 và dần lấy lại đà tăng trưởng, tốc độ tăng trưởng GDP bình quân khoảng 6,5 - 7%/năm trong giai đoạn 2021 - 2025 và 7

- 7,5% trong giai đoạn 2025 - 2030, cao hơn giai đoạn 2011 - 2020 (6%/năm) Các yếu tố kinh tế vĩ mô tích cực sẽ là bệ đỡ vững chắc cho thị trường bất động sản

Theo Hiệp hội Bất động sản có 5 xu hướng của thị trường bất động sản tại Việt Nam như sau:

Thứ nhất, phân khúc bất động sản nhà ở sẽ tiếp tục phát triển Nhu cầu nhà ở trung bình và thấp, nhà ở công nhân tiếp tục là xu hướng chủ đạo của thị trường cùng với nhu cầu về không gian xanh, đa tiện ích, hạ tầng cơ sở đầy đủ Mô hình dự án bất động sản xanh, bất động sản sinh thái ở các khu vực ngoại ô thành phố sẽ thu hút nhà đầu tư, do vừa đáp ứng nhu cầu môi trường sống trong lành, vừa đáp ứng xu hướng đầu tư căn nhà thứ hai của người dân đô thị

Thứ hai, phân khúc bất động sản văn phòng, bán lẻ và nghỉ dưỡng sẽ có nhiều thay đổi, đặc biệt sau giai đoạn dịch bệnh và tác động từ Cách mạng Công nghiệp 4.0 Không gian làm việc đa năng, có thể vừa làm việc, vừa hội họp Cụ thể, bất động sản bán lẻ sẽ chịu tác động từ xu hướng thay đổi sang phương thức bán hàng đa kênh, đa phương thức và linh hoạt hơn theo hướng tăng cường quản lý chuyên nghiệp Bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng quan tâm hơn đến yếu tố vệ sinh, an toàn sức khỏe, sử dụng đa năng, linh hoạt hơn, như vừa có thể ở, làm việc và nghỉ ngơi Thị trường du lịch Việt Nam ngày càng rút ngắn khoảng cách với những thị trường du lịch nổi bật tại ASEAN như Thái Lan, Malaysia, Singapore và Indonesia Ngoài ra, giá bất động sản nghỉ dưỡng của Việt Nam vẫn đang ở mức thấp so với các nước trong khu vực và trên thế giới

Thứ ba, phân khúc bất động sản logistics trong tương lai theo hướng phát triển các dự án gần nguồn sản xuất, đa dạng hóa nguồn đầu vào, tăng tính tiện nghi, linh hoạt và khả năng đáp ứng nhanh, ứng dụng Cách mạng Công nghiệp lần thứ tư vào cấu trúc vận hành của các trung tâm logistics

Thứ tư, phân khúc bất động sản khu công nghiệp được dự báo tiếp tục phát triển trong thời gian tới Việt Nam tham gia vào nhiều hiệp định thương mại như CPTPP, EVFTA, RCEP Vì vậy, dòng vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản khu công nghiệp được kỳ vọng tiếp tục gia tăng Ngoài ra, lĩnh vực bất động sản công nghiệp cũng nhận được nhiều chính sách ưu đãi của Nhà nước như miễn giảm tiền thuê đất, ưu đãi về thuế đối với các nhà đầu tư

Thứ năm, nguồn cung mới trong các năm tới sẽ chủ yếu tập trung ở các vùng lân cận ngoại ô của các thành phố lớn và lân cận các đô thị vệ tinh Thậm chí, một

số nhà đầu tư đã tìm kiếm cơ hội phát triển dự án bất động sản tại các tỉnh Tây Bắc và Tây Nguyên (Anh Vũ, 2022)

2.6.3 Tình hình biến động giá đất ở Việt Nam

Theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, giá bán đất nền tại các khu vực trọng điểm của cả nước trong tháng 11/2023 có xu hướng tăng nhẹ

Tại Hà Nội, giá bán đất nền tại các quận nội thành như Cầu Giấy, Đống Đa, Ba Đình, Thanh Xuân tiếp tục tăng cao.Giá đất nền tại các khu vực này dao động từ 40 triệu đồng/m2 đến 100 triệu đồng/m2

Tại Thành phố Hồ Chí Minh, giá bán đất nền tại các quận trung tâm như 1, 3, 5, 7 cũng tăng nhẹ.Giá đất nền tại các khu vực này dao động từ 30 triệu đồng/m2 đến 150 triệu đồng/m2

Tại các tỉnh thành khác, giá bán đất nền cũng có xu hướng tăng nhẹ Tuy nhiên, mức độ tăng giá không đồng đều giữa các khu vực

Tại các khu vực có tiềm năng phát triển kinh tế – xã hội mạnh mẽ, giá bán đất nền tăng cao hơn

Ví dụ, tại khu vực Đồng Nai, giá bán đất nền tại các khu vực giáp ranh với Thành phố Hồ Chí Minh như Long Thành, Nhơn Trạch, Biên Hòa, giá bán đất nền tăng mạnh trong thời gian gần đây Giá đất nền tại các khu vực này dao động từ 20 triệu đồng/m2 đến 50 triệu đồng/m2 Trong khi đó, tại các khu vực có mức độ cạnh tranh cao như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, giá bán đất nền có thể tăng chậm lại (Tân Đại Thành Group, 2023)

PHẦN 3 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1 ĐỊA ĐIỂM VÀ THỜI GIAN

3.1.1 Địa điểm nghiên cứu Địa điểm nghiên cứu là xã Hòa Sơn, huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình Xã

Hòa Sơn nằm về phía Đông Bắc của huyện Lương Sơn Là xã miền núi đất rộng, người thưa, năm 2023 diện tích đất tự nhiên của xã là 1.743,55 ha, chiếm khoảng 4,77% diện tích đất tự nhiên của huyện

3.1.2 Thời gian nghiên cứu Số liệu thứ cấp được thu thập từ năm 2020-2023, số liệu sơ cấp được thu

thập tại thời điểm năm 2023

3.2 ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU 3.2.1 Đối tượng nghiên cứu

Tình hình biến động giá đất ở tại xã Hòa Sơn, huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình giai đoạn 2020-2023

3.2.2 Phạm vi nghiên cứu

- Phạm vi thời gian: Từ năm 2020- 2023

- Phạm vi không gian: tại xã Hòa Sơn, huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình

3.3 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU

- Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội xã Hòa Sơn, huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình có ảnh hưởng đến giá đất

- Hiện trạng và biến động đất đai tại xã Hòa Sơn giai đoạn 2020-2023 - Biến động giá đất ở tại xã Hòa Sơn giai đoạn 2020-2023

- Đề xuất giải pháp nhằm bình ổn giá đất và hoàn thiện việc xây dựng giá đất ở phục vụ cho công tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất cũng như đấu giá quyền sử dụng đất ở tại xã Hoà Sơn, huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình

3.4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.4.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp

- Tài liệu, số liệu thứ cấp được thu thập từ nhiều nguồn, trong đó: các văn bản luật, văn bản dưới luật (Thông tư, Nghị định) thu thập từ các cơ quan ban hành chính

sách có liên quan như Quốc hội, Chính phủ, Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng, UBND tỉnh Hoà Bình; các số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý đất đai, hiện trạng sử dụng đất, biến động đất đai, các loại giá đất qua các năm thu thập từ Phòng TNMT huyện Lương Sơn, UBND huyện Lương Sơn và xã Hòa Sơn; và các các tài liệu sách, bài báo, đề tài về vấn đề nghiên cứu kế thừa từ những nghiên cứu trước đó

3.4.2.Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp

- Để có được số liệu về giá đất ở tại xã Hòa Sơn đề tài tiến hành xây dựng phiếu điều tra nhằm thu thập số liệu từ các đối lượng liên quan như: Cán bộ chuyên môn (cán bộ phòng ban tại xã Hòa Sơn và huyện Lương Sơn; chuyên viên môi giới bất động sản tại các sàn giao dịch và công ty bất động sản; người nhận chuyển nhượng và chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại xã Hòa Sơn)

Theo Quyết định số 4105/QĐ-UBND ngày 15/10/2021 đất ở tại xã Hòa Sơn hiện nay bao gồm 6 khu vực và 5 vị trí Do vậy để đảm bảo dung lượng mẫu điều tra thì đề tài đã tiến hành điều tra 105 phiếu (điều tra online kết hợp với phát phiếu trực tiếp)

3.4.3 Phương pháp so sánh phân tích, tổng hợp, thống kê và xử lý số liệu

- Từ những số liệu thu thập được về giá đất giao dịch trên thị trường, sử dụng phần mềm Excel để tiến hành tổng hợp, so sánh, phân tích biến động về giá đất quá các năm và chênh lệch về giá đất giữa giá nhà nước và giá thị trường giao dịch trên thực tế

- Sử dụng Thang đo Likert (Likert, 1932) để đánh giá ảnh hưởng của một số yếu tố đến biến động giá đất ở tại xã Hòa Sơn theo 5 mức độ rất ảnh hưởng, ảnh hưởng trung bình, ít ảnh hưởng, rất ít ảnh hưởng, không ảnh hưởng và chỉ số đánh giá chung là số bình quân gia quyền của số lượng người trả lời theo từng mức độ Phân cấp mức độ đánh giá các yếu tố ảnh hưởng được xác định: Rất ảnh hưởng: >= 4,20; không ảnh hưởng < 1,80 Phân cấp đánh giá mức độ được tính toán theo nguyên tắc: Xác định giá trị thấp nhất (min) và giá trị cao nhất (max) trong mỗi dãy số quan sát

Tính độ lớn của khoảng chia (a):

a = , trong đó n là bậc của thang đo Xác định thang đo:

+ Rất ảnh hưởng: ≥ 4,20

nMinMax −

+ Ảnh hưởng trung bình: 3,40 - 4,19 + Ít ảnh hưởng: 2,60 - 3,39

+ Rất ít ảnh hưởng: từ 1,80 - 2,59 + Không ảnh hưởng: < 1,80

Bảng 3.1 Thang đo, hệ số và chỉ số đánh giá biến động giá đất ở

tại xã Hòa Sơn

3.4.4 Phương pháp chuyên gia

Đề tài tiến hành tham khảo ý kiến của các nhà khoa học nghiên cứu trong lĩnh vực đất đai và giá đất để xin ý kiến về các yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá đất, từ đó có được cách nhìn khách quan về vấn đề nghiên cứu Ngoài ra, đây cũng là cơ sở đề đề xuất giải pháp nhằm bình ổn giá đất và hoàn thiện việc xây dựng giá đất ở phục vụ cho công tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất cũng như đấu giá quyền sử dụng đất ở tại xã Hoà Sơn, huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình

PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 4.1 ĐÁNH GIÁ ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ, XÃ HỘI XÃ HÒA SƠN, HUYỆN LƯƠNG SƠN, TỈNH HÒA BÌNH

4.1.1 Điều kiện tự nhiên

4.1.1.1 Vị trí địa lý

Xã Hòa Sơn nằm về phía Đông Bắc của huyện Lương Sơn Tính đến tháng 12 năm 2023 diện tích đất tự nhiên của xã là 1.743,54 ha, chiếm khoảng 4,77% diện tích đất tự nhiên của huyện Có hai dân tộc chính cư trú trên địa bàn là dân tộc Mường và dân tộc Kinh

Vị trí: - Phía Bắc giáp xã Phú Mãn, Hòa Thạch, Đông Yên - huyện Quốc Oai (Hà Nội); - Phía Nam giáp xã Nhuận Trạch - huyện Lương Sơn;

- Phía Đông giáp thị trấn Xuân Mai - huyện Chương Mỹ (Hà Nội); - Phía Tây giáp thị trấn Lương Sơn huyện Lương Sơn

Hình 01: Sơ đồ vị trí của xã Hòa Sơn, huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình

4.1.1.2 Địa hình, địa mạo

- Hoà Sơn là xã miền núi thấp, độ cao trung bình 250m so với mặt nước biển Địa hình của xã có sự đan xen địa hình đồi núi với địa hình tương đối bằng, thấp, đã

tạo nên sự đa dạng về sản phẩm nông nghiệp Tuy nhiên, địa hình đồi núi phân bố đan xen cũng đã gây khó khăn về quy hoạch và xây dựng hệ thống đường giao thông, các công trình công cộng do địa hình dốc, phải san ủi khối lượng đất lớn trong thi công

- Diện tích đất lâm nghiệp đồi núi thấp 209,71 ha, chiếm 12,09% DTTN, tập trung ở phía Tây Bắc và một phần phía Đông Bắc của xã Các dãy đồi núi cao từ 150- 340m, điển hình dãy núi cao là Núi Vua Bà (cao 340m), Núi Voi (200m), núi Luốt (185m) Trên địa hình này chủ yếu là để khoanh nuôi rừng tái sinh và trồng rừng sản xuất kinh doanh kết hợp rừng phòng hộ sinh thái tạo ra sự phong phú về loài thực vật trong vùng Khu vực đồi núi phía Tây Bắc cũng là nơi tập trung nguồn sinh thủy cung cấp nước tưới, nước sinh hoạt chính trên địa bàn xã

- Diện tích còn lại địa hình thấp, tương đối bằng diện tích 1.533,83 chiếm 87,01% DTTN, phân bố tập trung ở phía Nam và Đông Nam của xã Cao trình phổ biến từ 30- 35 m, một số nơi từ 50-60m Đây là nơi tập trung dân cư, các công trình tầng hạ tầng kỹ thuật và là nơi canh tác cây lúa, màu chính của xã tạo ra nhiều sản phẩm nông nghiệp có giá trị kinh tế cao

4.1.1.3 Khí hậu

Hoà Sơn là vùng đồi núi thấp, có khí hậu mang đặc trưng khí hậu của vùng đồng bằng Bắc Bộ với kiểu khí hậu nhiệt đới gió mùa có đặc trưng nóng, ẩm, có mùa đông lạnh

+ Một năm chia làm 2 mùa rõ rệt: mùa nóng từ tháng 4 đến tháng 9, mùa khô từ tháng 10 đến tháng 3 năm sau

+ Nhiệt độ bình quân năm 23,40C, nhiệt độ trung bình hàng tháng cao nhất là 28,80C (tháng 7), thấp nhất là 16,20C (tháng 1)

+ Lượng mưa trung bình hàng năm là 1.769 mm, nhưng phân bố không đều giữa các tháng trong năm Mưa tập trung chủ yếu từ tháng 6 đến tháng 9 với 75% tổng lượng mưa, những tháng còn lại ít mưa (chỉ chiếm khoảng 25% tổng lượng mưa), đặc biệt là các tháng 11 và tháng 12 lượng mưa thấp

+ Số giờ nắng trung bình/năm là 1.832,9 giờ (trung bình 5,1 giờ/ngày) Số giờ nắng cao nhất là tháng 7 với 265 giờ, tháng ít nhất là tháng 3 với số giờ nắng từ 70 đến 90 giờ + Hướng gió thịnh hành là gió mùa Đông Bắc (vào mùa khô hanh) và gió mùa Đông Nam vào mùa nóng ẩm

Nhìn chung, thời tiết xã Hòa Sơn thuận lợi cho hoạt động sản xuất nông nghiệp, đặc biệt là các loại cây trồng: lương thực, hoa, rau màu Tuy nhiên, những đợt mưa

lớn của mùa hè dễ gây sạt lở đất đồi, ngập úng đồng ruộng và gió mùa Đông bắc kéo theo không khí lạnh, nhiệt độ hạ thấp có khi rét đậm, rét hại đã gây thiệt hại cho sản xuất nông nghiệp và ảnh hưởng tới sức khỏe, sinh hoạt của nhân dân địa phương

4.1.2 Các nguồn tài nguyên

4.1.2.1 Tài nguyên đất

Kế thừa tài liệu thổ nhưỡng của huyện trên bản đồ đất tỷ lệ 1/50.000 của tỉnh,

trên địa bàn xã Hòa Sơn các loại đất chính sau:

- Nhóm đất feralít vàng đỏ: Chiếm 55% DTTN, phân bố trên địa hình đồi núi Đất có hàm lượng mùn trung bình (M= 1,4-1,6%) Lân và Kali dễ tiêu thường nghèo (6-8 mlg/100 gam đất) Thành phần cơ giới từ thịt nhẹ đến thịt nặng Tầng đất dày phổ biến từ 50-70cm Do nhóm đất feralít nằm trên địa hình đồi núi, có độ dốc thường hơn 200 nên loại đất này thích hợp cho phát triển lâm nghiệp

- Đất nâu vàng trên phù sa cổ (Fp): Diện tích 919 ha, chiếm 38,5% DTTN Độ dốc từ 3- 80, phân bố tập trung ở phía Nam và Đông Nam của xã Đất có hàm lượng dinh dưỡng trung bình Thành phần cơ giới từ thịt nhẹ - thịt trung bình Tầng đất dày từ 60- 100m Chỉ có một phần loại đất này được người dân địa phương khai thác để trồng lúa, màu, trồng cây ăn quả, còn lại là đất ở nông thôn và đất chuyên dùng

- Đất phù sa ít được bồi của hệ thống sông suối (Py): Diện tích 155 ha, chiếm 6,5% DTTN, phân bố ở địa hình thấp, bằng dọc hai bên các con suối trong vùng Đất có hàm lượng mùn khá (M = 1,6- 2%) Lân và Kali dễ tiêu ở mức trung bình (8 -10mlg/100 gam đất) Thành phần cơ giới thường là thịt nhẹ Tầng đất dầy từ 30-50cm Đây là loại đất tốt được người dân khai thác để trồng lúa 1- 2 vụ, sản xuất ra lương thực chính của xã Để nâng cao hiệu quả sử dụng loại đất này cần kết hợp biện pháp đầu tư hoàn chỉnh các công trình thủy lợi với đầu tư thâm canh giống, phân bón hợp lý để tăng năng suất cây trồng

4.1.2.2 Tài nguyên rừng

Xã Hòa Sơn có 209,71 ha đất lâm nghiệp, chiếm 12,09% DTTN chủ yếu là đất rừng sản xuất Toàn bộ diện tích rừng nói trên đã giao cho hộ gia đình và tổ chức quản lý, đến nay phần lớn diện tích rừng được chăm sóc trồng mới, hiện tại rừng phát triển tốt Diện tích đất rừng được tăng lên hàng năm đã góp phần chóng xói mòn, rửa trôi đất, tạo cảnh quan cải thiện môi trường và duy trì nguồn sinh thủy trong vùng

4.1.2.3 Tài nguyên khoáng sản

Theo kết quả thăm dò của một số doanh nghiệp trong và ngoài tỉnh, tài nguyên

khoáng sản của Hòa Sơn chủ yếu là đá Granit với trữ lượng lớn tập trung ở Núi voi thuộc xóm Suối Nẩy, hiện nay đang có một số công ty được nhà nước cấp phép khai thác đá làm vật liệu xây dựng

4.1.2.4 Tài nguyên nước

Nguồn nước mặt của xã chủ yếu là nước sông suối, nước từ các ao hồ, cơ bản đáp ứng đủ nước tưới phục vụ phát triển sản xuất nông nghiệp

Nước mạch của xã vào mùa mưa từ 7- 9m; mùa khô từ 12-15m Nước ngầm qua thăm dò thực tế cho thấy mực nước ngầm có độ sâu từ 30-50 m, chất lượng nước khá tốt, chỉ có một số nơi bị nhiễm sắt cao, cần được xử lý trước khi dùng sinh hoạt Chế độ thủy văn: Trên địa bàn xã Hòa Sơn có hệ thống suối nhỏ bắt nguồn từ dãy đồi núi cao hơn 200m và chảy theo hướng Tây Bắc và Tây Nam Tổng chiều dài các con suối gần 3 km, lòng suối nhỏ, lưu lượng nước và tốc độ dòng chảy phụ thuộc theo mùa Vào mùa mưa lưu lượng nước lớn, dòng chảy siết, thời gian mưa đầu nguồn kéo dài dễ gây ngập úng ruộng đồng Mùa khô mực nước các con suối xuống thấp, tốc độ dòng chảy nhỏ, lưu lượng nước giảm nhanh, cần phải xây dựng các hồ, đập để giữ nước phục vụ sản xuất nông nghiệp

4.1.3 Thực trạng về phát triển kinh tế - xã hội

4.1.3.1 Phát triển các thành phần kinh tế

Trong những năm gần đây tình hình kinh tế của xã có bước phát triển mạnh mẽ, cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo hướng tích cực, giá trị sản xuất năm 2020 của xã là 564,4 tỷ đồng, trong đó: công nghiệp - xây dựng đạt 450 tỷ, chiếm 79,8%; thương mại - dịch vụ đạt 54,6 tỷ đồng chiếm 9,6%; nông - lâm - thủy sản đạt 60 tỷ đồng chiếm 10,6%

- Về nông, lâm, ngư nghiệp:

a) Nông nghiệp: Cây hàng năm: Tổng diện tích gieo trồng 262,5 ha/272,0 ha đạt 96,5% kế hoạch Cụ thể: Cây lúa: diện tích gieo cấy: 112ha/120ha đạt 93,3% so với KH, ước năng xuất đạt 54 tạ/ha, sản lượng đạt 604,8 tấn; Cây ngô: diện tích gieo trồng: 25/28ha đạt 89,3%, ước năng suất đạt 46 tạ/ha, sản lượng ước đạt 115,0 tấn; Cây khoai lang: diện tích gieo trồng: 9ha/10ha, đạt 90% kế hoạch; Cây sắn: Diện tích gieo trồng 2ha/2ha, đạt 100% kế hoạch; Rau, đậu các loại: Diện tích gieo trồng: 57,5/55ha, đạt 104,5% KH; Lạc: Diện tích gieo trồng: 2ha/2ha, đạt 100% kế hoạch;

Cây dược liệu 5/5ha, đạt 100% kế hoạch; Riềng, sả, gừng, cây lâu năm khác, cây làm thức ăn gia súc: Diện tích gieo trồng 50ha/50ha, đạt 100% kế hoạch

Tổng sản lượng lương thực cây có hạt ước đạt 719,8 tấn đạt 88,0% so với kế hoạch huyện giao

b) Lâm nghiệp: Trồng được 150 cây phân tán và 5,19 ha trồng lại diện tích rừng đã khai thác được giao đạt 103,8 %, đảm bảo độ che phủ rừng đạt tỷ lệ

- Cây lâu năm: Diện tích trồng cây lâu năm khoảng 50 ha Chủ yếu là cây ăn quả có múi và các loại cây ăn quả

c) Thủy sản: Diện tích nuôi thủy sản khoảng 17,2 ha, các hộ chủ ao hồ triển

khai công tác xử lý ao nuôi và chuẩn bị đủ lượng giống, kết hợp chăn thả cá và nuôi

các loại thủy cầm

- Về công nghiệp - xây dựng:

Trên địa bàn xã có 01 KCN là KCN Khu công nghiệp Lương Sơn (83,08ha), thu hút 44 dự án đầu tư (số vốn đầu tư 261,3 triệu USD và 1.564 tỷ đồng) Trong đó có 18 dự án đầu tư nước ngoài, 26 dự án đầu tư trong nước Tạo việc làm cho khoảng 17.000 lao động (gồm lao động chính thức và lao động thời vụ) Tỷ lệ lấp đầy đạt 100% 01 CCN là CCN Hòa Sơn với diện tích 70,06 ha, tổng mức đầu tư thực hiện dự án là 459,159 tỷ đồng, tổng mức đầu tư thực hiện dự án là 459,159 tỷ đồng, dự kiến dự án sẽ hoàn thành công tác đầu tư hệ thống hạ tầng kỹ thuật vào quý I/2023

Hoạt động xây dựng trên địa bàn phát triển mạnh, nhất là xây dựng các dự án trọng điểm của huyện và xây dựng khu dân cư tập trung, nhà ở tư nhân Trên cơ sở các quy hoạch đã được phê duyệt, Ủy ban nhân dân huyện cũng đầu tư nâng cấp, sửa chữa các tuyến giao thông chính kết nối với khu dân cư, trường học, Ngoài ra, xã Hòa Sơn đang tập trung thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng để đẩy nhanh tiến độ triển khai xây dựng dự án các khu đô thị trên địa bàn

- Về thương mại - dịch vụ: Trên địa bàn xã chưa được xây dựng các chợ có quy

mô, chủ yếu nhân dân hoạt động buôn bán tại các chợ cóc, cửa hàng kinh doanh tạp hóa

4.1.3.2 Thực trạng phát triển dân số và lao động

Theo số liệu thống kê và tính toán, quy mô dân số toàn xã có 11.135 người (trong đó dân số thường trú là 7.537 người, dân số tạm trú đã quy đổi là 3.598 người)

Tổng số người lao động trong các ngành kinh tế là 4.503 người, trong đó:

- Lao động nông nghiệp: 1.394 người, chiếm 31%; - Lao động phi nông nghiệp: 3.109 người, chiếm 69%

4.1.4 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội

4.1.4.1 Thuận lợi

- Xã Hòa Sơn có vị trí địa lý thuận lợi, nằm cạnh thị trấn huyện Lượng Sơn, gần thủ đô Hà Nội là trung tâm văn hóa, chính trị, khoa học kỹ thuật của cả nước, đồng thời có hai trục giao thông quan trọng là quốc lộ 6A, quốc lộ 21A đi qua địa bàn là điều kiện thuận lợi cho xã tiếp cận và ứng dụng nhanh tiến bộ khoa học, kỹ thuật và công nghệ mới vào sản xuất và thuận lợi để phát triển nhanh ngành dịch vụ, thương mại

- Xã Hòa Sơn gần thị trường tiêu thụ nông sản hàng hoá lớn là thị trấn huyện Lương Sơn và Thủ đô Hà Nội, nhất là các sản phẩm nông nghiệp có giá trị kinh tế cao như hoa quả tươi, thuỷ sản, hoa, cây cảnh, thịt lợn, thịt gia cầm

- Lực lượng lao động của xã thuộc loại trẻ có khả năng tiếp thu và ứng dụng các kỹ thuật tiên tiến vào sản xuất Nguồn vốn đầu tư của Nhà nước, các doanh nghiệp, công ty, tổ chức kinh tế, cá nhân tăng nhanh trong những năm gần đây cho sản xuất kinh doanh, xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, góp phần thay đổi bộ mặt khu vực nông thôn và tạo ra nhiều việc làm có thu nhập ổn định cho người lao động

- Hệ thống cơ sở hạ tầng kinh tế, xã hội xã Hòa Sơn đang được đầu tư xây dựng tăng nhanh về số lượng và chất lượng, ngày càng đáp ứng tốt nhu cầu phát triển kinh tế, xã hội của địa phương, tạo ra sự hấp dẫn đối với các nhà đầu tư

- Hòa Sơn có hệ thống chính trị vững mạnh, đội ngũ cán bộ địa phương nhiệt tình, năng lực lãnh đạo, chỉ đạo phát triển kinh tế và quản lý xã hội tốt Đây là yếu tố thuận lợi rất cơ bản trong việc tổ chức và huy động nhân dân tham gia xây dựng nông thôn mới

4.1.4.2 Khó khăn

- Trong, diện tích đất nông nghiệp sẽ giảm nhanh do tác động quá trình đô thị hóa và xây dựng cơ sở hạ tầng của tỉnh Hòa Bình, sẽ có nhiều hộ bị mất đất ở, đất canh tác nên sẽ ảnh hưởng đến việc làm, thu nhập của nhiều hộ thuần nông Lao

động trẻ có xu hướng thoát ly nông nghiệp nhiều hơn gây nên tình trạng “Già hoá lao động nông nghiệp, nữ hoá lao động nông thôn”

- Kinh tế xã Hòa Sơn trong những năm qua tuy đã có bước phát triển khá nhưng