Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành công cụ đắc lực trong chính sách tài chính đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách nhà nước, sự phát triển lành mạnh củ
TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
Cơ sở khoa học về giá đất
2.1.1 Đặc điểm của giá đất Đất đai là các vật chất nằm trên bề mặt Trái Đất, hoặc có thể hiểu một cách đơn giản rằng: Đất đai là vùng đất có ranh giới với khoảng không gian bên trên bề mặt đất và dưới lòng đất Khi bạn là chủ của khu đất đó thì bạn có quyền sở hữu tất cả những thứ ở trên phần đất đai đó từ thực vật, động vật, vi sinh vật đến các loài động vật nhỏ (Lê Vũ Trường An, 2019) Xét về góc đọ kinh tế đất đai là một tài sản có giá trị và có giá và là hàng hóa đặc biệt Do vậy khi nói đến giá đất sẽ có một số đặc điểm sau:
- Do đất đai không thể di dời được nên giá đất trước hết và chủ yếu phụ thuộc vào vị trí của chính nó Vị trí của đất đai càng thuận lợi cho đời sống con người, càng có khả năng sinh lợi lớn thì giá đất càng cao
- Do đất đai không thể di dời được nên thị trường đất đai bị chia cắt theo vùng, khu vực và giá đất trong mỗi vùng, khu vực tương đối độc lập so với nhau
- Trong không gian và thời gian xác định, bề mặt (diện tích) đất đai là một đại lượng hữu hạn Tính hữu hạn của bề mặt (diện tích) đất đai làm gia tăng tính khan hiếm, tính “độc nhất vô nhị” của đất đai khi mà nhu cầu về mặt bằng đất đai ngày càng tăng và trở nên bức xúc trong đời sống của con người Do đó, xét trên phương diện tổng quát thì giá trị của đất đai theo thời gian không những không bị mai một như các loại tài sản thông thường mà ngược lại giá trị của đất đai có xu hướng ngày càng tăng bất chấp mọi nỗ lực của con người (Hồ Thị Lam Trà và cs, 2016)
2.1.2 Nguồn gốc hình thành giá đất
2.1.2.1 Lý thuyết về địa tô:
Adam Smith (1723-1790) là người trình bày lý luận về địa tô một cách có hệ thống sớm nhất Theo quan niệm của ông, địa tô là phạm trù kinh tế xuất hiện sau khi nảy sinh quyền sở hữu ruộng đất, là thu nhập của giai cấp địa chủ trong xã hội tư bản chủ nghĩa Lý luận thứ nhất về địa tô của ông cho rằng địa tô là giá cả chi trả cho việc sử dụng đất, coi địa tô là giá cả độc quyền Lý luận thứ hai về địa tô của ông cho rằng sự sản sinh địa tô là kết quả của sức tự nhiên tham gia vào sản xuất nông nghiệp, thù lao mà người sở hữu ruộng đất nhận được và địa tô là bộ
10 phận cấu thành giá trị sản phẩm Như vậy, kết luận của ông về giá trị hàng hóa đất đai là sự cấu thành từ địa tô, tiền công và lợi nhuận (Hồ Thị Lam Trà và cs., 2016)
David Ricardo (1772-1823), nhà kinh tế chính trị học tư sản cổ điển, đã tiếp thu và phát triển lý luận về giá trị của Adam Smith Theo quan điểm của ông, giá trị là do hao phí sức lao động sản xuất sáng tạo ra, bác bỏ luận điểm về giá trị do ba yếu tố cấu thành của Adam Smith Ông cho rằng địa tô phát sinh trên cơ sở quyền tư hữu về ruộng đất, tồn tại do hai điều kiện là tính có hạn về diện tích đất đai và tính khác nhau giữa vị trí và độ màu mỡ của đất đai (Hồ Thị Lam Trà và cs., 2016; Trịnh Hữu Liên và cs., 2013)
Các Mác (1818-1883) trên cơ sở kế thừa lý luận địa tô của Adam Smith và David Ricardo, đã phát triển và hoàn thiện lý luận địa tô Theo quan điểm của ông, địa tô là một phạm trù kinh tế gắn liền với chế độ sở hữu đất đai, liên quan đến sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về đất đai Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô do lao động của người nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự tạo ra Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị vua chúa phong kiến chiếm đoạt Trong chế độ tư bản chủ nghĩa, địa tô là phần giá trị thặng dư ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ Các loại địa tô trong chủ nghĩa tư bản bao gồm: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền Trong chế độ xã hội chủ nghĩa theo mô hình truyền thống trước đây, không còn tư hữu của địa chủ hay tư bản, địa tô chênh lệch thuộc về Nhà nước và người sử dụng đất, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xóa bỏ (Chu Văn Thỉnh, 2000)
Sự khác nhau giữa giá đất đô thị và giá đất nông nghiệp giải thích qua sự khác nhau của yếu tố chi phối đến mức địa tô Điều khác biệt cơ bản giữa đất đô thị và đất nông nghiệp là sự khác nhau về vị trí và đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trên đất
Sự khác biệt đó quyết định mục đích sử dụng, do đó quyết định khả năng sinh lợi của thửa đất, tức là quyết định mức địa tô của thửa đất đó Hai yếu tố chất đất và điều kiện địa hình đều có ảnh hưởng lớn đến địa tô, dù thửa đất đó ở đô thị hay vùng nông thôn hẻo lánh Yếu tố điều kiện tưới tiêu và điều kiện khí hậu chủ yếu được đề cập khi xem xét địa tô đất nông nghiệp (Chu Văn Thỉnh, 2000; Hồ Thị Lam Trà và cs., 2016)
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể thay đổi theo chiều hướng tăng hay giảm Khi lãi suất ngân hàng cao thì số tiền lưu thông trên thị trường để mua đất sẽ giảm xuống vì nhà tư bản nhận thấy gửi tiền vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để thu địa tô Ngược lại khi lãi suất ngân hàng giảm xuống, nhà tư bản có xu hướng huy động tiền vào mua đất (Trịnh Hữu Liên và cs., 2013) Lãi suất ngân hàng trong cùng một quốc gia là xấp xỉ nhau Lãi suất ngân hàng quyết định đến giá đất nói chung, không quyết định đến sự chênh lệch giá đất giữa thành thị và nông thôn Các nhà kinh tế học đã tổng kết và đưa ra công thức xác định giá đất thông qua mối tương quan giữa địa tô và lãi suất ngân hàng, cụ thể như sau:
Giá đất = Địa tô/Lãi suất ngân hàng
Cung và cầu tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất và làm cho giá đất luôn biến động Cung và cầu có thể cân bằng nhau ở bất cứ một thời điểm cụ thể nào đó Khi các điều kiện khác không thay đổi ở một thời điểm nào đó, mọi sự giảm xuống về cung hay sự tăng lên về cầu sẽ làm cho giá đất tăng lên, và ngược lại mọi sự tăng lên về cung hay giảm xuống về cầu sẽ làm cho giá đất giảm xuống
Xét trong một không gian rộng hơn, nhu cầu về đất đai và khả năng tài chính đối với việc mua bán đất đai ở các thành phố lớn hơn ở nông thôn, nên mối tương quan cung - cầu về đất giữa thành thị và nông thôn chênh lệch nhau khá lớn Mặt khác, sự chênh lệch này còn được thể hiện giữa các khu vực trong cùng một thành phố có điều kiện phát triển kinh tế - xã hội khác nhau (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006)
2.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá đất
2.1.3.1 Nhóm yếu tố yếu tố vị trí (khu vực):
Yếu tố vị trí ảnh hưởng đến biến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế, vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố, bao gồm đất được xếp hạng, cự li đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp hoặc đến các trung tâm tập trung đông dân, cũng bao gồm cả mức độ ảnh hưởng của các loại trung tâm đối với các khu vực khác của thành phố hoặc các loại đất
12 Yếu tố vị trí là yếu tố quan trọng hàng đầu ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị bất động sản Thường thì vị trí càng đẹp thì giá trị càng cao Thông thường vị trí trong bất động sản có 2 loại là vị trí tương đối, vị trí tuyệt đối Vị trí tương đối là vị trí nằm ngay trung tâm đô thị, nơi tập trung đông dân cư, hay cụm công nghiệp, thương mại dịch vụ, hay một vùng nào đó thì nó sẽ có giá trị cao hơn những bất động sản cùng loại nhưng nằm ở các vùng ven trung tâm Vị trí tuyệt đối là những vị trí nằm tại các ngã 4 hay ngã 3 đường giao thông, trên các trục lộ giao thông lớn có giá trị cao hơn những bất động sản nằm ở vị trí khác
2.1.3.2 Nhóm yếu tố kinh tế:
Một số khái niệm cơ bản
Giá đất theo Khoản 19, Điều 2, Luật Đất đai năm 2024 “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính bằng tiền trên một đơn vị diện tích đất”
Về mặt hành chính thì giá đất được xác định qua các cấp độ: 1) Khung giá đất (do Chính phủ ban hành định kỳ 5 năm); 2) Bảng giá đất (do Ủy ban nhân dân của 63 tỉnh và thành phố trực thuộc Trung ương ban hành định kỳ 5 năm dựa trên khung giá của Chính phủ nhưng cụ thể hóa cho phù hợp với điều kiện của địa phương và giá đất cụ thể (Châu Hoàng Thân và Phan Hiển, 2017)
2.2.2 Khung giá đất và Bảng giá đất: a Khung giá đất
Khung giá đất là các quy định của Chính phủ xác định giá đất từ tối thiểu đến tối đa cho từng loại đất cụ thể và là cơ sở để Ủy ban nhân dân tỉnh làm căn cứ xây dựng và công bố bảng giá đất ở từng địa phương áp dụng
Nội dung dung khung giá đất theo Điều 7 Nghị định 44/2014/NĐ-CP (sửa đổi tại Nghị định 01/2017/NĐ-CP) như sau:
- Quy định mức giá tối thiểu, tối đa đối với các loại đất;
- Khung giá đất được quy định theo các vùng kinh tế, loại đô thị;
- Khung giá đất được sử dụng làm căn cứ để Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định bảng giá đất tại địa phương
- Giá đất trong khung giá đất, bảng giá đất đối với đất sử dụng có thời hạn được tính tương ứng với thời hạn sử dụng đất là 70 năm
18 Tuy nhiên, trên thực tế trong quá trình thực hiện Khung giá đất tồn tại nhiêu bất cập như: giá đền bù đất không sát với giá thị trường; tình trạng mua bán đất hai giá….(Châu Hoàng Thân và Phan Hiển, 2017; Hậu Nguyễn, 2024) Vì vậy, Luật Đất đai sửa đổi vừa được Quốc hội thông qua chính thức có hiệu lực từ 1/1/2025 đã bỏ khung giá đất và quy định bảng giá đất được xây dựng hằng năm và bảng giá đất lần đầu được công bố và áp dụng từ ngày 1/1/2026 b Bảng giá đất:
Bảng giá đất được sử dụng trong các trường hợp sau đây: tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất; tính lệ phí quản lý và sử dụng đất; tính tiền xử phạt, tiền bồi thường khi vi phạm trong lĩnh vực đất đai và tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất Các trường hợp này được quy định chi tiết tại Điều 159 Luật Đất đai 2024
Việc áp dụng bảng giá đất trong Luật Đất đai mới đã có sự thay đổi so với Luật Đất đai 2013 khi đã bổ sung thêm một số trường hợp áp dụng bảng giá đất như: tính tiền thuê đất, tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất, và thêm một số trường hợp tính tiền sử dụng đất mới được áp dụng bảng giá đất
2.2.3 Định giá đất: Định giá là loại hoạt động chuyên môn mang tính kinh tế - kỹ thuật, tính pháp lý, và tính xã hội, có nhiều quan điểm khác nhau đưa ra về định giá, đặc biệt là định giá đất Theo GS W Sealrooke –Viện đại học Portsmouth – Vương quốc Anh đã đưa ra: “Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định theo.” Theo Khoản
5 Điều 4 Luật giá năm 2012 có quy định: “ Định giá là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh quy định giá cho hàng hóa, dịch vụ.”
Khái niệm Định giá đất tại Việt Nam chưa được đưa ra khái niệm cụ thể xuất hiện lần đầu tiên trong Luật Đất đai năm 1993 dưới hình thức giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Nhà nước Quy định hàng năm (Điều 2, Điều 3, Luật Đất đai năm 1993; Châu Hoàng Thân và Phan Hiển, 2017)
Một số tác giả định nghĩa định giá đất như: “Định giá đất là sự ước tính về giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, ở tại một thời điểm xác định Đất đai là một tài sản đặc biệt Giá đất ngoài các yếu
19 tố về không gian, thời gian, pháp lý, kinh tế thì nó còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý, xã hội Do đó, việc định giá đất chỉ có thể là sự ước tính về mặt giá trị mà không thể tính đúng, tính đủ như so với việc định giá các tài sản thông thường (Võ Hương, 2020);
Theo Châu Hoàng Thân và Phan Hiển (2017) : “Định giá đất là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức tư vấn định giá đất dựa trên nguyên tắc, phương pháp xác định giá và trình tự do pháp luật quy định để đưa ra giá trị của quyền sử dụng đất đối với khu đất, thửa đất cần định giá”
Theo đó, việc định giá đất cần phải tuân thủ nguyên tắc, phương pháp, trình tự thủ tục theo quy định của pháp luật hiện hành Đồng thời, người định giá cần phải có kiến thức chuyên môn, kinh nghiệm, các kỹ năng định giá và chịu trách nhiệm trước pháp luật.
Trình tự xác định giá đất cụ thể
Về quyết định giá đất cụ thể, Nghị định 12/2024/NĐ-CP quy định căn cứ nguyên tắc định giá đất quy định tại khoản 1 Điều 112 của Luật Đất đai, điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất, kết quả thẩm định phương án giá đất của Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể, UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể hoặc UBND cấp huyện quyết định giá đất cụ thể đối với trường hợp UBND cấp tỉnh ủy quyền theo quy định của Luật Tổ chức chính quyền địa phương
Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ đối với các trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 114, khoản 2 Điều 172 và khoản 3 Điều 189 của Luật Đất đai; giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê
Cơ quan Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cùng cấp tổ chức việc xác định giá đất cụ thể
Căn cứ theo khoản 1 Điều 16 Nghị định 44/2014/NĐ-CP được sửa đổi bổ sung bởi khoản 10 Điều 1 Nghị định 12/2024/NĐ-CP hướng dẫn trình tự xác định giá đất cụ thể;
Xác định giá đất cụ thể được quy định tại Điều 15 Nghị định 44/2014/NĐ-
CP được sửa đổi bổ sung bởi khoản 10 Điều 1 Nghị định 12/2024/NĐ-CP được thực hiện theo trình tự có hiệu lực từ ngày 05/02/2024, như sau:
- Chuẩn bị hồ sơ định giá đất cụ thể;
- Tiếp theo thu thập, tổng hợp, phân tích thông tin về thửa đất, thông tin để áp dụng phương pháp định giá đất quy định tại Điều 5b Nghị định 44/2014/NĐ-
CP được sửa đổi bổ sung tại khoản 5 Điều 1 Nghị định 12/2024/NĐ-CP; áp dụng phương pháp định giá đất;
- Bước kế tiếp là xây dựng báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất, dự thảo tờ trình về phương án giá đất;
- Tiếp theo là thẩm định phương án giá đất;
- Hoàn thiện hồ sơ phương án giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định;
- Cuối cùng Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định giá đất.
Tình hình Định giá đất tại Việt Nam
2.4.1 CÁC VĂN BẢN PHÁP LUẬT QUY ĐỊNH VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT 2.4.1.1 Các văn bản pháp luật từ khi có Luật Đất đai năm 1993:
- Nghị định 60/CP ngày 06/11/1993 quy định khung giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất, cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi
- Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ quy định khung giá các loại đất, trong đó đã phân hạng đất, loại đô thị, loại đường phố,vị trí đất để xác định giá đất
- Thông tư liên tịch số 32/TT/LB Ngày 14/11/1994 của Bộ Tài chính – Bộ Xây dựng - Tổng cục Địa chính - Ban vật giá chính phủ ban hành hướng dẫn thi hành nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ quy định khung giá các loại đất, trong đó đã phân hạng đất, loại đô thị, loại đường phố,vị trí đất để xác định giá đất
- Quyết định 302/TTg Ngày 13/5/1996 Thủ tướng Chính phủ đã ban hành về việc điều chỉnh hệ số (k) trong khung giá đất ban hành theo nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ quy định khung giá các loại đất, trong đó đã phân hạng đất, loại đô thị, loại đường phố,vị trí đất để xác định giá đất
- Nghị định số 17/1998/NĐ-CP Ngày 21/3/1998 Chính phủ ban hành về việc sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 4 của Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 của
21 Chính phủ quy định khung giá các loại đất, trong đó đã phân hạng đất, loại đô thị, loại đường phố,vị trí đất để xác định giá đất
2.4.1.2 Các văn bản pháp luật từ khi có Luật Đất đai năm 2003:
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 quy định về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất
- Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính ban hành hướng dẫn thi hành Nghị định 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất
- Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ ban hành sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất
- Thông tư 145/2007/TT-BTC Ngày 6/12/2007 của Bộ Tài chính ban hành hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009, Chính phủ ban hành quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
- Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 8/01/2010, Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tài chính ban hành hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất
2.4.1.3 Các văn bản pháp luật từ khi có Luật Đất đai năm 2013: Để thực hiện công tác định giá đất tại các địa phương trên cả nước Chính phủ và các sở ban hành chức năng đã ban hành các văn cụ thể như:
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014, Chính phủ ban hành quy định về giá đất
- Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành quy định quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất
- Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 quy định về khung giá đất
- Quyết định 1351/QĐ-BTNMT ngày 4/6/2015 của Bộ TN&MT đính chính Thông tư 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất
- Thông tư số 20/2015/TT-BTNMT ngày 27/4/2015 ban hành định mức kinh tế - kỹ thuật để lập dự toán ngân sách nhà nước phục vụ công tác định giá đất
- Thông tư số 61/2015/TT-BTNMT ngày 15/12/2015 của Bộ TN&MT quy định về cấp và quản lý chứng chỉ định giá đất
- Thông tư liên tịch 87/2016/TTLT-BTC-BTNMT hướng dẫn việc thẩm định dự thảo bảng giá đất của Hội đồng thẩm định bảng giá đất, thẩm định phương án giá đất của Hội đồng thẩm định giá đất do Bộ trưởng Bộ Tài chính - Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành
- Thông tư 69/2017/TT-BTNMT ngày 29/12/2017 của Bộ TN&MT quy định về quy trình xây dựng, điều chỉnh khung giá đất do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành
- Thông tư 70/2017/TT-BTNMT ngày 29/12/2017 của Bộ TN&MT về định mức kinh tế - kỹ thuật xây dựng, điều chỉnh khung giá đất do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành
- Nghị định số 96/2019/NĐ-CP ngày 19/12/2019 của Chính phủ ban hành khung giá đất
Tình hình Định giá đất trên thế giới
Trong lĩnh vực định giá, định giá bất động sản nói chung và định giá đất nói riêng đã được các nước tư bản phát triển và nhiều nước đang phát triển trên thế giới quan tâm đầu tư, nghiên cứu từ nhiều thập kỷ qua, cho đến nay nhiều nước đã ổn định về hệ thống tổ chức cơ quan định giá bất động sản từ trung ương đến địa phương với chức năng, nhiệm vụ và cơ chế rõ ràng và rất có hiệu quả; với một đội ngũ cán bộ khoa học, cán bộ chuyên môn gồm hàng ngàn người được đào tạo chính quy trong các trường đại học chuyên ngành, đang làm việc trong các cơ quan định giá của Nhà nước và của tư nhân, tạo ra nguồn thu lớn hàng năm cho ngân sách quốc gia (Quách Văn Chiến, 2010) Nghiên cứu về công tác định giá đất tại mộ số nước trên thế giới với các tiêu chí cụ thể sau:
2.5.1 Mục đích của định giá đất:
Tùy theo mục đích quản lý mà các nước có mục đích khác nhau trong định giá đất đai Về cơ bản mục đích của định giá đất của các nước là:
1/ Làm cơ sở để tính thuế đất, thuế chuyển nhượng đất;
2/ Làm cơ sở để tiến hành bồi thường khi nhà nước thu hồi hoặc chiếm đoạt đất cho các mục đích công;
3/ Tiến hành các hoạt động cải tạo, nâng cao giá trị của đất;
4/ Giải quyết các tranh chấp về đất đai
Bảng 2 1 Mục đích của định giá đất tại một số nước trên thế giới
- Mục đích của việc định giá đất: 1/ Xuất phát từ nhu cầu công ích, nhu cầu kinh doanh và nhu cầu của người dân; 2/ Định giá để xác định thuế, mức thuế nhà đất/bất động sản, thừa kế, thuế trước bạ, hiến tăng, tiền đền bù …; 3/ Mục đích thương mại
- Định giá đất để xác định giá nhằm tính toán giá đất cho các công trình công cộng như đường giao thông, công trình công cộng khác
3 Croatia - Xác định giá bất động sản để làm cơ sở tính thuế đất
- Định giá đất tại Tajikistan được thực hiện để xác định giá tiêu chuẩn cho các mục đích khách quan như: thuế, cho thuê, tạo điều kiện cho sử dụng hợp lý đất đai, bảo vệ và phát triển, tăng năng suất của đất
- Sử dụng cho hoạt động quốc phòng; hay đảm bảo an toàn công cộng; hay đảm bảo sự an toàn của không khí, đất, nước
- Chính phủ hay Nhà nước hoặc đại diện của Nhà nước phải thực hiện công việc trên đều bắt buộc phải mua lại theo một quá trình được quy định trong luật này Giá trị của đất sẽ gắn với mục đích sử dụng đất
(Nguồn: Bộ Tài Nguyên và Môi Trường, 2012)
Qua nghiên cứu cho thấy, hầu hết các nước trên thế giới đều sử dụng giá thị trường làm cơ sở để xác định giá của đất đai Bảng dưới sẽ cho chúng ta thấy một số ví dụ về hình thức giá, quy định trong các bộ luật liên quan đến tài chính đất của các nước trên thế giới Trong số đó, Úc là nước sử dụng rất nhiều loại giá đất khác nhau tùy theo từng mục đích (Bộ Tài Nguyên và Môi Trường, 2012)
2.5.3 Cơ quan thẩm định giá, kiểm soát giá đất:
Trong tổng số 27 nước có quy định về định giá đất trong các luật có liên quan cho thấy: Có 12 nước không có quy định về cơ quan, tổ chức định giá đất; Có 9 nước có quy định Nhà nước có vai trò trong định giá đất; 4 nước quy định cơ quan định giá độc lập và 1 nước quy định cả Nhà nước và cơ quan độc lập có vai trò trong định giá đất là Úc (Bộ Tài Nguyên và Môi Trường, 2012)
Bảng 2 2 Hình thức giá của một số nước trên thế giới
1 Amenia Giá mua bán trên thị trường
- Giá thị trường: giá đặc biệt do cho chủ nhà đất/bất động sản; giá bảo đảm; giá bảo hiểm
- Giá chế định trong luật: giá nguyên thủy; giá mặt bằng của vị trí đất; giá vốn đầu tư; giá đất hàng năm
3 Belize Thông qua khảo sát trên thị trường (giá thị trường làm cơ sở)
4 Hungari Giá mua bán trên thị trường
5 Croatia Giá thị trường của bất động sản
6.Phần Lan Giá đất hình thành do sự thỏa thuận giữa người mua và người bán
7 Ireland Theo giá thị trường của bất động sản ở thời điểm bán
8 Maldiver Giá có thể được xác định theo giá thị trường
(Nguồn: Bộ Tài Nguyên và Môi Trường, 2012)
Bảng 2 3 Cơ quan thẩm định giá, kiểm soát giá đất Nước Cơ quan thẩm định giá, kiểm soát giá đất
Thành lập cơ quan định giá ở cấp tiểu bang nằm trong hệ thống quản lý hành chính chung của mỗi bang Quy định cụ thể về chuyên môn, nghiệp vụ của cơ quan định giá, người làm công tác định giá
Nước Cơ quan thẩm định giá, kiểm soát giá đất
2 Hungari Việc bán đất được quản lý bởi một cơ quan thuộc Hội đồng Nhà nước
Bộ Tư pháp quản lý vấn đề định giá đất thông qua Hội đồng thẩm định giá, Hội đồng thẩm định giá gồm 5 người Trong đó Chủ tịch Hội đồng do Bộ trưởng Bộ Tư pháp bổ nhiệm
Trong quá trình giải quyết bồi thường thiệt hại gây ra theo quy định của pháp luật thì có một ủy ban bao gồm: đại diện các bên liên quan để xác định giá trị thiệt hại
Cán bộ định giá đất là người đã được cấp giấy phép hoạt động tương ứng theo các thủ tục thành lập được Chính phủ nước Cộng hoà Croatia Người định giá cũng có thể là một công chức có chuyên môn trong việc định giá đất
6 Tajikistan Định giá đất do một cơ quan địa phương công bố, chính phủ phê duyệt các thủ tục xác định giá đất cho từng khu vực
(Nguồn: Bộ Tài Nguyên và Môi Trường, 2012)
2.5.4 Nguyên tắc và phương pháp xác định giá:
Có 4 phương pháp định giá cơ bản hiện nay đang được áp dụng trên thế giới: Phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư (ở Việt Nam cũng sử dụng các phương pháp này)
Bảng 2 4 Nguyên tắc và phương pháp xác định giá
1 Albania Giá trị của đất bao gồm tổng giá trị của công trình xây dựng và các bộ phận cấu thành trên đất
2 Amenia Trong trường hợp bán đất cho Nhà nước: Giá bán của đất sẽ được xác định theo giá địa chính của đất;
3 Úc Việc định giá đất phải thực hiện bằng cách xác định giá trao đổi trên thị trường
Thông qua khảo sát giá thị trường Phòng định giá cấp huyện có trách nhiệm thực hiện theo Luật
5 Estonia Phương pháp so sánh bán, phương pháp thu nhập tư bản hóa, phương pháp chi phí và kết hợp là được sử dụng trong đánh giá
6 Hungari Giá được xác định phù hợp với giá mua bán tại từng địa phương
Quy định về việc mua bán đất, giá đất do sự thỏa thuận giữa người mua và người bán
Giá trị thị trường của bất động sản được hiểu là giá của bất động sản thu được hoặc có thể có được trên thị trường tại thời điểm mua lại
(Nguồn: Bộ Tài Nguyên và Môi Trường, 2012)
NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
ĐỊA ĐIỂM VÀ THỜI GIAN
3.1.1 Địa điểm nghiên cứu Địa điểm nghiên cứu: xã Nhuận Trạch, huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình
Số liệu thứ cấp được thu thập từ năm 2020-2023, số liệu sơ cấp được thu thập tại thời điểm năm 2023.
ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Tình hình biến động giá đất ở tại xã Nhuận Trạch, huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình giai đoạn 2020-2023
- Phạm vi thời gian: Từ năm 2020- 2023
- Phạm vi không gian: tại xã Nhuận Trạch, huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình.
NỘI DUNG VÀ ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU
- Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội xã Nhuận Trạch, huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình có ảnh hưởng đến giá đất;
- Đánh Biến động giá đất ở nông thôn tại xã Nhuận Trạch giai đoạn 2020- 2023;
- Đề xuất giải pháp nâng cao công tác quản lý nhà nước về giá đất nhằm ổn định và hoàn thiện việc xây dựng giá đất ở phục vụ cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cũng như phục vụ cho công tác hỗ trợ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất góp phần ổn định giá đất ở nông thôn tại xã Nhuận Trạch, huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình
Tình hình biến động giá đất ở nông thôn tại xã Nhuận Trạch, huyện Lương Sơn tỉnh Hòa Bình
PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.4.1 Phương pháp thu thập, tổng hợp tài liệu, số liệu thứ cấp Đề tài tiến hành thu thập các số liệu tại các phòng ban chức năng của xã Nhuận Trạch như: phòng địa chính MT, văn phòng UBND xã Và các cơ quan tại huyện Lương Sơn như: Phòng Tài nguyên và Môi trường, Chi nhánh văn phòng đăng kí đất đai với các số liệu như sau:
- Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tại xã
- Tình hình quản lý và sử dụng đất tại xã
- Bảng giá đất của tỉnh
- Giá đất tại các dự án trên địa bàn xã Nhuận Trạch đã thuê đơn vị tư vấn định giá (cụ thể là các dự án bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất)
Ngoài ra, đề tài còn tham khảo các bài báo, sách chuyên khảo, giáo trình, bài giảng đã được công bố trên các tạp chí và các phương tiện thông đại chúng
3.4.2 Phương pháp điều tra thu thập tài liệu, số liệu sơ cấp
Sử dụng mẫu phiếu điều tra số 02-DD điều tra trực tiếp 30 phiếu nhằm thu thập các thông tin để đánh giá về thực trạng biến động giá đất trên địa bàn xã Nhuận Trạch Đối tượng điều tra gồm cán bộ, công chức, viên chức công tác trong ngành tài nguyên và môi trường; người sử dụng đất tại các khu vực nghiên cứu; người chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong giai đoạn
2020 – 2023 Các tiêu chí điều tra bao gồm: thông tin về người được điều tra, thông tin về thửa đất giao dịch, giá đất ở nông thôn quy định, giá đất ở nông thôn thị trường; các yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá đất
3.4.3 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
Các khu vực này nằm trên địa điểm đông khu dân cư, giáp các xã thuộc huyện Chương Mỹ, thành phố Hà Nội và có nhiều giao dịch chuyển nhượng đất đai Xác định giá đất trên địa bàn xã Nhuận Trạch dựa vào điều tra khảo sát tại khác 6 khu vực và 5 vị trí trong đó:
Là diện tích đất có một mặt thửa đất giáp với trục đường Hồ Chí Minh (Quốc lộ 21A) đoạn từ thửa đất nhà ông Hiệp Thuần (thửa 18, tờ bản đồ số 37)
30 đến hết địa phận thôn Suối Sếu B giáp địa phận xã Thủy Xuân Tiên, xã Nam Phương Tiến, Xã Tân Tiến, huyện Chương Mỹ, TP Hà Nội
Là diện tích đất có một mặt thửa đất giáp với trục đường xã đoạn từ cầu Bãi Sỏi thôn Đồng Bưng, đi qua UBND xã đi ngã 3 thôn Đồng Sầm;
Là diện tích đất có một mặt của thửa đất giáp đoạn đường từ ngã ba thôn Đồng Sầm đến cầu Nhu Nhẹm (giáp thôn Xuân Linh, xã Thủy Xuân Tiên, Chương
Là diện tích đất có một mặt thửa đất giáp đường đoạn từ lối rẽ đường Hồ Chí Minh đi qua cổng công ty Tuấn Minh (thửa 357, tờ bản số số 41) đi đến ngã ba Mỹ Cảnh (thửa 217, tờ bản đồ số 36)
Là diện tích đất có một mặt thửa đất giáp đường đoạn từ đường Hồ Chí Minh hướng đi xóm Gò Mè, xã Cư Yên đến hết địa phận xã Nhuận Trạch
Là điện tích đất có một mặt thửa đất giáp với đường đoạn KTX cũ trường Cao đẳng cộng đồng Hà Tây đến ngã 3 nhà ông Mỹ Cành (thửa 217,tờ bản đồ số 36) đi qua nhà văn hóa thôn Đồng Chanh B, đi ngã 3 nhà ông Hán (thửa 111, TBĐS 47) (hướng đi xóm Phú Ngọc, xã Cư Yên) đến hết địa phận xã Nhuận Trạch
Là điện tích đất có một mặt thửa đất giáp với đường đoạn từ ngã 3 thôn Đồng Sầm đi ngã 3 Vai Cả đi ngã 3 ông Nguyễn Văn Đông thôn Đồng Chanh B
Là điện tích đất có một mặt thửa đất giáp với đường đoạn từ thửa đất hộ ông Bùi Văn Nhất, thôn Cầu Sơn (thửa 357, TBĐS 15) đến hộ ông Hoàng Văn Minh, thôn Đồng Bưng (thửa 163, TBĐS 10) đi qua hộ ông Bùi Thành Biên, thôn Đồng Sy (thửa 52, TBĐS 12) đến nghãi địa (bãi Chung)
Là điện tích đất có một mặt thửa đất giáp với đường đoạn từ thửa đất hộ ông Bùi Văn Nhung ( thửa 101, TBĐS 10) thôn Đồng Bưng đi hộ ông Nguyễn Quốc Thảo (thửa 543a, TBĐS 9), đến gốc đa thôn Đồng Bưng
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN XÃ NHUẬN TRẠCH
Năm 2014 dân số là 5.355 người với 1.204 hộ trong đó dân tộc Mường chiếm 80% còn lại là dân tộc Kinh chiếm 20% tổng dân số
Nhuận Trạch là một trong 6 xã thuộc vùng trung tâm kinh tế thương mại của huyện nên Nhuận Trạch có nhiều lợi thế để phát triển KT-XH Kinh tế trên địa bàn xã tiếp tục tăng trưởng cao, cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo hướng công nghiệp và dịch vụ, trong đó: Công nghiệp - xây dựng đạt 39%; thương mại - dịch vụ đạt 43%; Nông - lâm nghiệp đạt 18%.Thu nhập bình quân đầu người năm 2022 ước đạt 62,5 triệu đồng/năm
Xã không còn hộ nghèo; văn hóa – xã hội được quan tâm phát triển, quốc phòng được tăng cường, an ninh chính trị, trật tự an toàn xã hội được giữ vững, đời sống vật chất, tình thần của nhân dân không ngừng được cải thiện và nâng cao, công tác xây dựng Đảng, chính quyền, Mặt trận và các đoàn thể thường xuyên được quan tâm kiện toàn, củng cố và xây dựng, vai trò lãnh đạo và sức chiến đấu của tổ chức Đảng và chất lượng đội ngũ cán bộ, đảng viên, công chức, viên chức không ngừng được nâng cao, từng bước đáp ứng nhiệm vụ trong tình hình mới
Cơ sở vật chất: Đã được quan tâm đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, trang bị các thiết bị máy móc phục vụ cho hoạt động của UBND xã Đáp ứng đủ các điều kiện làm việc cho cán bộ, công chức UBND xã
4.2 TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN XÃ NHUẬN TRẠCH
4.2.1 Tình hình quản lý đất đai
4.2.1.1 Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đã ban hành:
Luật Đất đai năm 2013 và Nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai ban hành qua đó UBND xã Nhuận Trạch đã chỉ đạo, tổ chức quán triệt sâu rộng trong các ban ngành, các cấp, cán bộ và nhân dân về pháp Luật Đất đai, hướng dẫn thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất trên địa bàn xã
36 Với mục tiêu cụ thể hóa và tổ chức thực hiện tốt các chính sách và pháp luật về đất đai từ Trung ương đến địa phương, phòng Tài nguyên và Môi trường huyện đã tham mưu cho ban chấp hành Đảng bộ, UBND huyện ban hành các văn bản chỉ đạo, hướng dẫn, đôn đốc các xã, phường thực hiện tốt các chính sách của Nhà nước về đất đai Đồng thời, thực hiện việc tuyên truyền trên phương tiện thông tin đại chúng để người dân có thể nắm bắt kịp thời các chính sách của Nhà nước về vấn đề đất đai Tham gia ý kiến xây dựng dự thảo các văn bản chính sách liên quan thuộc phạm vi ban hành của tỉnh, ngành, Nhìn chung, công tác ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản trong những năm qua đã được huyện thực hiện tốt làm cơ sở cho việc thực hiện quản lý, sử dụng đất đai được chặt chẽ, có hiệu quả
4.2.1.2 Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính: Đến nay, UBND các xã, đã phối hợp với các cơ quan chức năng tiến hành hoạch định ranh giới hành chính xã Nhuận Trạch; cắm mốc giới ổn định phạm vi quản lý và sử dụng đất trên địa bàn xã Địa giới hành chính giữa các xã, phường trong huyện cũng như các xã thuộc huyện Lương Sơn giáp ranh đã được thống nhất rõ ràng, xác định bằng yếu tố địa vật cố định hoặc mốc giới và được chuyển vẽ lên bản đồ Theo đó, đất đai được quản lý theo đơn vị hành chính trong toàn xã gồm 15 chi bộ Hồ sơ về địa giới hành chính đều được lưu trữ, quản lý cả ở dạng giấy và ở dạng số để đảm bảo hiệu quả cao nhất trong quản lý và sử dụng Việc sử dụng các loại hồ sơ, tư liệu đảm bảo đúng quy định pháp luật
4.2.1.4 Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất:
UBND huyện Lương Sơn đã hoàn thiện công tác lập Quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2021- 2030, kế hoạch sử dụng đất năm 2023
UBND huyện Lương Sơn đã hoàn thành việc phế duyệt kế hoạch sử dụng đất năm 2023 theo Kế hoạch số 180-KH/UBND, ngày 18/9/2023 về thực hiện Chương trình Phát triển đô thị tỉnh Hòa Bình đến năm 2025, định hướng đến năm
UBND huyện Lương Sơn tập trung triển khai công tác quy hoạch và phát triển đô thị, tạo nguồn thu ngân sách để có nguồn lực xây dựng thị xã Xác định công tác quy hoạch là 1 trong 4 khâu đột phá chiến lược thực hiện Nghị quyết Đại
37 hội Đảng bộ huyện, huyện đã rà soát, đánh giá thực trạng tiêu chuẩn thị xã và tiêu chí đô thị loại IV trên toàn huyện; đề ra các định hướng để khắc phục tiêu chí còn thiếu, chưa đạt điểm của đô thị Lương Sơn, đặc biệt là công tác đầu tư hạ tầng Trên cơ sở đó đưa ra các danh mục dự án cần ưu tiên đầu tư, chú trọng đến kết cấu hạ tầng đô thị
Thực hiện rà soát điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất thời kỳ 2021 - 2030; rà soát, điều chỉnh cục bộ đồ án quy hoạch chung được UBND tỉnh phê duyệt tại Quyết định số 997/QĐ-UBND ngày 15/5/2023; lập mới 6 quy hoạch phân khu xây dựng tỷ lệ 1/2000 các xã: Lâm Sơn, Tân Vinh, Cư Yên, Nhuận Trạch, Nhuận Trạch và thị trấn Lương Sơn làm cơ sở nâng cấp thành phường; lập mới 5 quy hoạch chung xây dựng các xã: Cao Sơn, Liên Sơn, Cao Dương, Thanh Cao, Thanh Sơn làm cơ sở xây dựng nông thôn mới nâng cao, nông thôn mới kiểu mẫu và định hướng phát triển đến năm 2035 Các đồ án quy hoạch được phê duyệt tạo điều kiện thu hút đầu tư, quản lý hoạt động xây dựng và phát triển đô thị, tạo ra nguồn lực cho huyện xây dựng thị xã
Thực hiện theo quy định trong Quyết định số 2036/QĐ/UBND 21/09/2021 của UBND tỉnh Hòa Bình về kế hoạch sử dụng đất năm 2021 của huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình
4.2.1.5 Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất:
Việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất đã được thực hiện theo thẩm quyền, đúng đối tượng, quy trình và quy định của pháp luật về đất đai, tạo điều kiện thuận lợi cho việc thu hút các nguồn lực đầu tư và xây dựng kết cấu hạ tầng, tạo quỹ đất, đấu giá quyền sử dụng đất Tuy nhiên, nhu cầu đất giao, đấu giá đất và khả năng tài chính của người dân còn hạn chế đã ảnh hưởng đến việc thu ngân sách từ nguồn giao đất, đấu giá quyền sử dụng đất
Việc giao đất ổn định, lâu dài cho các đối tượng sử dụng là một bước tiến mới trong nhận thức về quản lý đất đai, một giải pháp quan trọng nhằm khắc phục tình trạng vô chủ, sử dụng đất kém hiệu quả, đồng thời tạo điều kiện cho các đối tượng yên tâm đầu tư phát triển sản xuất và kinh doanh, bước đầu thu hút vốn đầu tư của nhân dân và các thành phần kinh tế, tạo bước phát triển mới cho thời kỳ CNH-HĐH
38 Chuyển mục đích sử dụng 12.367,6 m 2 đất (gồm: đất trồng lúa nước còn lại 11.437,1 m 2 ; đất trồng cây lâu năm 37,0 m 2 ; đất giao thông 868,1 m 2 ; đất thủy lợi 25,4 m 2 ) tại thôn Đồng Sầm, xã Nhuận Trạch, huyện Lương Sơn sang: đất ở tại nông thôn 4.588,0 m 2 ; đất giao thông 5.616,9 m 2 ; đất khu vui chơi, giải trí công cộng 1.579,5 m 2 ; đất công trình công cộng khác 583,2 m 2
Giao 12.367,6 m 2 đất (gồm: đất ở tại nông thôn 4.588,0 m 2 ; đất giao thông 5.616,9 m 2 ; đất khu vui chơi, giải trí công cộng 1.579,5 m 2 ; đất công trình công cộng khác 583,2 m 2 ) tại thôn Đồng Sầm, xã Nhuận Trạch, huyện Lương Sơn cho UBND huyện Lương Sơn để thực hiện công trình Xây dựng khu tái định cư phục vụ dự án xây dựng kết cấu hạ tầng Khu công nghiệp và dự án trên địa bàn xã Nhuận Trạch Sau khi hoàn thành đầu tư xây dựng UBND huyện Lương Sơn có trách nhiệm giao cho UBND xã Nhuận Trạch quản lý theo quy định
SỰ BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT Ở NÔNG THÔN, CHÊNH LỆCH GIÁ THỊ TRƯỜNG VÀ GIÁ NHÀ NƯỚC TRÊN ĐỊA BÀN XÃ NHUẬN TRẠCH
Ngày 30/12/2019 UBND tỉnh Hòa Bình ban hành Quyết Định số
57/2019/QĐ - UBND “Điều chỉnh, bổ sung Quy định Bảng giá các loại đất năm
2020-2024 trên địa bàn tỉnh Hòa Bình ” ;
Ngày 25/08/2021 UBND tỉnh Hòa Bình ban hành Quyết định số
48/2021/QĐ-UBND “Điều chỉnh, bổ sung Quy định Bảng giá các loại đất năm
2020-2024 trên địa bàn tỉnh Hòa Bình ban hành kèm theo Quyết định số
57/2019/QĐ-UBND ngày 30/12/2019 của Ủy ban nhân dân tỉnh Hòa Bình” ;
Nhuận Trạch là địa phương nằm trong vùng trung du và miền núi phía Bắc Cụ thể giá đất ở nông thôn tại khu vực nông thôn giai đoạn 2020 – 2023 tại xã
Nhuận Trạch thể hiện tại Bảng 4.2 Với số liệu này cho thấy theo quy định tại Quyết định số 57/2019 và Quyết định số 48/2021 thì bảng giá đất ở nông thôn trên địa bàn xã Nhuận Trạch đã có sự biến động tăng trong giai đoạn 2020-2023
Hình 4 2 Bảng giá đất ở tại nông thôn và điều chỉnh bảng giá trên địa bàn xã Nhuận Trạch trong giai đoạn năm 2020-2023
(Nguồn: Quyết định số 57/2019/QĐ-UBND ngày 30/12/2019 và Quyết định số
48/2021/QĐ-UBND ngày 25/8/2021 của UBND tỉnh Hòa Bình)
4.3.2 Biến động giá đất ở nông thôn giai đoạn 2020-2023 tại xã Nhuận
Căn cứ vào Quyết định 48/2021/QĐ-UBND 25/08/2021 của UBND tỉnh
Hòa Bình về Điều chỉnh, bổ sung quy định Bảng giá các loại đất năm 2020-
2024 trên địa bàn tỉnh Hòa Bình ban hành kèm theo Quyết định số 57/2019/QĐ-
UBND ngày 30/12/2019 của Ủy ban nhân dân tỉnh Hòa Bình và Quyết định số
57/2019/QĐ-UBND 30/12/2019 của Ủy ban nhân dân tỉnh Hòa Bình Điều chỉnh, bổ sung quy định Bảng giá các loại đất năm 2020-2024 trên địa bàn tỉnh
Bảng 4 2 Chênh lệch trung bình giá đất ở thị trường và giá do UBND tỉnh Hòa Bình quy định tại xã Nhuận Trạch
Khu vực 1 Khu vực 2 Khu vực 3 Khu vực 4 Khu vực 5 Khu vực 6
TB giá đất theo giá TT (1000đ)
TB giá đất theo giá TT (1000đ)
TB giá đất theo BG (1000đ)
TB giá đất theo giá TT (1000đ)
TB giá đất theo giá TT (1000đ)
TB giá đất theo giá TT (1000đ)
TB giá đất theo giá TT (1000đ)
(Nguồn: UBND tỉnh Hòa Bình, Tổng hợp từ phiếu điều tra.)
Nhìn vào mức Chênh lệch trung bình giá đất ở thị trường và giá do
UBND tỉnh Hòa Bình quy định tại xã Nhuận Trạch, ta thấy mức chênh lệch của năm 2021 tại khu vực 1, 2, 3, 4, 5, 6 là cao nhất Trung bình mức giá chênh lệch tại các khu vực, khu vực 6 cao nhất: 8,64 lần; khu vực 2 thấp nhất: 3,17 lần
Khu vực 1: Năm 2020 mức chênh lệch: 4,40 lần; năm 2021 có mức chênh lệch cao nhất: 4,57 lần; năm 2022 mức chênh lệch: 3,98 lần; năm 2023 mức chênh lệch: 3,75 lần Năm 2020 so với năm 2023 có xu hướng giảm, giảm 0,65 lần;
Khu vực 2: Năm 2020 mức chênh lệch: 3,17 lần; năm 2021 có mức chênh lệch: 3,78 lần; năm 2022 mức chênh lệch cao nhất: 4,35 lần; năm 2023 mức chênh lệch: lần 4,0 Năm 2020 so với năm 2023 có xu hướng giảm, giảm 1,18 lần;
Khu vực 3: Năm 2020 mức chênh lệch: 3,72 lần; năm 2021 có mức chênh lệch cao nhất: 4,75 lần; năm 2022 mức chênh lệch: 4,46 lần; năm 2023 mức chênh lệch: 4,45 lần Năm 2020 so với năm 2023 có xu hướng tăng, tăng 0,73 lần;
Khu vực 4: Năm 2020 mức chênh lệch: 4,60 lần; năm 2021 có mức chênh lệch cao nhất: 4,60 lần; năm 2022 mức chênh lệch: 3,90 lần; năm 2023 mức chênh lệch: 3,68 lần Năm 2020 so với năm 2023 có xu hướng giảm, giảm 0,92 lần;
Khu vực 5: Năm 2020 mức chênh lệch: 4,12 lần; năm 2021 có mức chênh lệch cao nhất: 5,15 lần; năm 2022 mức chênh lệch: 4,96 lần; năm 2023 mức chênh lệch: 4,35 lần Năm 2020 so với năm 2023 có xu hướng tăng, tăng
Khu vực 6: Năm 2020 mức chênh lệch: 8,33 lần; năm 2021 có mức chênh lệch cao nhất: 8,64 lần; năm 2022 mức chênh lệch: 5,45 lần; năm 2023 mức chênh lệch: 4,58 lần Năm 2020 so với năm 2023 có xu hướng giảm mạnh nhất, giảm 3,75 lần
4.3.3 So sánh biến động giá đất (theo bảng giá) và giá đất (theo giá thị trường) tại các khu vực nghiên cứu
Từ kết quả đi điều tra thực tế so sánh giữa bảng giá và giá thị trường tại các khu vực giá đất do UBND tỉnh ban hành có sự chênh lệch, giá thị trường thường cao hơn rất nhiều so với giá trong bảng giá Giá đất năm 2023 có xu hướng cao năm các năm còn lại (được thể hiện qua các hình từ hình 4.3 đến hình 4.8):
Hình 4 3 Biến động bình quân giá đất ở nông thôn nông thôn tại các vị trí trong khu vực 1
Hình 4 4 Biến động bình quân giá đất ở nông thôn nông thôn tại các vị trí trong khu vực 2
Gía Nhà nước Gía thị trường
Gía Nhà nước Gía thị trường
Hình 4 5 Biến động bình quân giá đất ở nông thôn nông thôn tại các vị trí trong khu vực 3
Hình 4 6 Biến động bình quân giá đất ở nông thôn nông thôn tại các vị trí trong khu vực 4
Gía Nhà nước Gía thị trường
Gía Nhà nước Gía thị trường
Hình 4 7 Biến động bình quân giá đất ở nông thôn nông thôn tại các vị trí trong khu vực 5
Hình 4 8 Biến động bình quân giá đất ở nông thôn nông thôn tại các vị trí trong khu vực 6 4.3.4 Nguyên nhân biến động giá đất ở nông thôn trên địa bàn
Giai đoạn 2020-2023 khi nghiên cứu tình hình biến động giá đất ở tại xã Nhuận Trạch em nhận thấy có nhiều yếu tố ảnh hưởng tới giá đất, trong đó có các yếu tố chính sau:
Gía Nhà nước Gía thị trường
Gía Nhà nước Gía thị trường
3.3.4.1 Nhóm yếu tố về vị trí, tự nhiên:
Yếu tố vị trí dựa trên số liệu điều tra cho thấy, những vị trí 1,2 vị trí đẹp có giá cao hơn và thường tỷ lệ biến động giá đất cao hơn so với các vị trí khác Vấn đề này còn thể hiện thông qua sự thay đổi giá đất tại các tuyến đường gần trung tâm, khu vực gần trung tâm và những tuyến đường và khu vực xa hơn
Yếu tố tự nhiên còn được thể hiện thông qua địa hình của khu đất Khu vực cao hay thấp, ngập úng hay mưa nhiều (hạ tầng kém) cũng ảnh hưởng đến sự biến động giá đất Yếu tố này ảnh hưởng đến giá đất giữa các khu vực cao, khu vực trung tâm và khu vực các xã có địa hình cao
3.3.4.2 Nhóm yếu tố kinh tế:
Nhóm yếu tố kinh tế ảnh hưởng đến sự biến động giá đất rất nhiều trong đó bao gồm các yếu tố sau
Tình hình tăng trưởng kinh tế:
Vấn đề kinh tế của quốc gia, của vùng và của địa phương ảnh hưởng nhiều đến thu thập của người dân Do vậy ảnh hưởng đến sự biến động giá đất Đặc biệt thời điểm nay, kinh tế cả nước đang khủng hoảng sau đại dịch Covid đã làm các nguồn thu nhập của người dân hạn chế, Do đó tiền dư thừa mua bất động sản giảm, điều này ảnh hưởng đến sự biến động giá đất tại xã Nhuận Trạch
Chính sách thu hút đầu tư, gọi vốn của địa phương:
Hiện nay, trong thời gian vừa qua tỉnh Hòa Bình nói chung và xã Nhuận Trạch nói riêng, đang đưa ra nhiều chính sách thu hút các nhà đầu tư trong và ngoài nước để phát triển các khu Khu công nghiệp công nghệ cao Cụ thể như KCN Nhuận Trạch Với sự kêu gọi này đã thu hút nhiều Nhà đầu tư trong và ngoài nước dẫn đến tạo ra nhiều cơn sốt bất động sản tại các khu vực có vị trí đẹp và có nhiều lợi thế cạnh tranh, đặc biệt là khu vực gần KCN Nhuận Trạch
Khả năng sinh lời của thửa đất:
ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
4.4.1 Giải pháp về chính sách
Nguyên nhân chính khiến cho giá đất ở nông thôn tại một số vị trí tại các khu vực của xã Nhuận Trạch có sự gia tăng cao trong thời gian năm 2020-2023 bởi một số lý do sau:
Quy hoạch các sự án trên địa bàn xã không đồng đều: Khu công nghiệp, các khu du lịch nghỉ dưỡng tập trung chủ yếu tại khu vực 1, 2 và 3 nơi có vị trí đất đẹp, đắc địa
Vị trí địa lý thuận lợi thu hút nhiều Nhà đầu tư do khí hậu trong lành, nhiều cánh rừng rừng thoáng mát, dân cư đông đúc nguồn lực lao động dồi dào Nằm giáp thị trấn Xuân Mai và xã Thủy Xuân Tiên, huyện Chương Mỹ, thành phố Hà Nội Chính vì vị trí thuận lợi nên xã Nhuận Trạch thu hút rất nhiều các nhà đầu tư trong và ngoài nước về các lĩnh vực như công nghiệp, du lịch nghỉ dưỡng, Ví dụ như khu công nghiệp Nhuận Trạch, Khu du lịch nghỉ dưỡng sinh thái Nhuận Trạch Resort,
Yếu tố đầu cơ về đất đai và tình trạng chuyển nhượng theo trào lưu lướt sóng để kiếm lời tại khu vực quy hoạch dự án, giá đất sốt: Trước giai đoạn 2020-
2023 là giai đoạn dịch Covid 19 vẫn chưa bùng phát mạnh, có một cơn “bão giá” lướt qua thị trường đất đai bất động sản tại xã Nhuận Trạch, giá đất ở thị trường trên địa bàn xã Nhuận Trạch tăng mạnh vậy nên rất nhiều người đầu cơ tích trữ đất đai nhằm thu lợi sinh lời Thực tế giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong các hợp đồng chuyển nhượng nhỏ hơn nhiều so với giá thực tế
Do vậy, để hạn chế sự chênh lệch giá này thì quá trình xây dựng bảng giá do UBND tỉnh quy định cần phải thực hiện nghiêm túc và bám sát vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường
4.4.2 Giải pháp về tổ chức thực hiện
Cần minh bạch, rõ ràng và công khai các thông tin thị trường quyền sử dụng đất, giá quyền sử dụng đất Đây chính là tiền đề và cơ sở xác định giá đất Để thực hiện giải pháp này, cần hoàn thiện công tác đăng ký đất đai, cấp GCN QSDĐ và thực hiện đầy đủ việc đăng ký biến động đất đai; thực hiện công khai quy hoạch SDĐ Chống đầu cơ đất đai: Tăng cường công tác kiểm tra, giám sát đối với việc xác định giá đất, đồng thời xây dựng chế tài xử phạt những hành vi vi phạm pháp luật trong công tác quản lý và xây dựng giá đất Đặc biệt, để giảm nguồn thu cho ngân sách Nhà nước cũng như công khai được giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần đầy nhanh tiến độ thành lập các sản giao dịch bất động sản để các giao dịch được thông qua sàn theo đúng định hướng của Nghị Quyết 18-NQ-TW/ về quản lý sử dụng đất Đặc biệt, khi các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện thì phải thực hiện qua hệ thống ngân hàng Nhà nước, không thực hiện chuyển tiền trực tiếp
4.4.3 Giải pháp về khoa học và công nghệ
Cần cập nhật thường xuyên biến động kèm theo giá chuyển nhượng để tránh được tình trạng chênh lệch giá đất chuyển nhượng và giá do UBND tỉnh quy định trong bảng giá
Với việc xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu địa chính sẽ tích hợp thông tin quy hoạch và thông tin giá đất trên hệ thống Vilis giúp cho quá trình định giá được thuận lợi và không tốn kém chi phí và thời gian làm việc
4.5.4 Giải pháp về nguồn nhân lực Để tổ chức định giá đất hoạt động có hiệu quả, đòi hỏi phải có đội ngũ chuyên gia định giá thành thạo về nghiệp vụ; việc định giá đòi hỏi những người làm công tác này vừa có chuyên môn sâu, vừa phải có kiến thức tổng hợp nhiều lĩnh vực hoạt động kinh tế xã hội Do đó UBND xã cần phải chú trọng về đào tạo chuyên môn tư vấn, định giá đất cho các cán bộ trong lĩnh vực đất đai
Xã cần tạo điều kiện cho các cán bộ liên quan đến lĩnh vực đất đai được đào tại bài bản nâng cao chuyên môn về định giá đất, đặc biệt là Công chức phòng Địa chính, Xây dựng, Môi trường.