nghiên cứu nghiệp vụ môi giới marketing dự án căn hộ theo global city

Nắm bắt đ°ÿc xu h°ãng này, thåi gian gÃn đây, nhiÃu chā đÃu t° cũng đã cho ra mắt nhiÃu cn há chu¿n 5 sao đáp ăng đ°ÿc nhu cÃu sáng ngày càng cao cāa ng°åi dân t¿i khu văc thành phá Thā

B à TÀI CHÍNH TR¯äNG Đ¾I HàC TÀI CHÍNH 3 MARKETING

NGUYàN THÞ KIM Y¾N

ĐÃ tài:

THÀNH PHà THĀ ĐĂC NM 2022

B à TÀI CHÍNH TR¯äNG Đ¾I HàC TÀI CHÍNH 3 MARKETING

NGUYàN THÞ KIM Y¾N

ĐÃ tài:

TH Ă ĐĄC

Chuyên ngành: Th ¿m đßnh giá- Kinh doanh bÁt đáng s¿n

Mã s á SV: 1921004164 Khóa h ác: 2019- 2023

NG¯äI H¯âNG DÀN KHOA HàC: ThS VÕ THÞ HOÀNG VI

NH ¾N XÉT CĂA GIÀNG VIÊN H¯àNG DẪN

M ĀC LĀC

DANH MwC C䄃ĀC BKNG BIÄU, H䤃 DANH MwC BKNG BIÄU V DANH MwC S¡ Đ× VI

LäI Mæ ĐÂU 1

Lý do thăc hián đà tài 1

Mÿc tiêu đà tài 2

Đái t°ÿng và ph¿m vi thăc hián nghiên cău đà tài 2

Ph°¢ng pháp nghiên cău, cách nghiên cău 2

KÁt cÁu đà tài 2

CH¯¡NG 1: C¡ Sæ LÝ LUÂN 4

1.1 BÁt đáng s¿n 4

1.1.1 Khái niám 4

1.1.2 Các thuác tính cāa bÁt đáng s¿n 5

1.1.3 Đặc điÅm cāa bÁt đáng s¿n 6

1.1.4 Giá trß và giá c¿ cāa bÁt đáng s¿n 8

1.2 Môi giãi bÁt đáng s¿n 9

1.2.1 Khái niám 9

1.2.2 Vai trò cāa môi giãi bÁt đáng s¿n 10

1.3 ĐiÃu kián kinh doanh và điÃu kián hành nghà môi giãi bÁt đáng s¿n 14

1.3.1 ĐiÃu kián kinh doanh dßch vÿ môi giãi bÁt đáng s¿n 14

1.3.2 ĐiÃu kián hành nghà môi giãi kinh doanh bÁt đáng s¿n 15

1.3.3 Các hình thăc môi giãi bÁt đáng s¿n 17

Theo Bách khoa toàn th° môi giãi bÁt đáng s¿n có 2 hình thăc chā yÁu sau 17

1.4 Nái dung môi giãi bÁt đáng s¿n 18

1.5 Quy trình môi giãi bÁt đáng s¿n 18

1.5.1 TiÁp nhÃn yêu cÃu khách hàng 18

1.5.2 TiÁp nhÃn yêu cÃu khách hàng 18

1.5.3 T° vÁn 18

1.5.4 TiÁp thß 19

1.5.5 Th°¢ng l°ÿng 19

1.5.6 Thăc hián giao dßch 19

1.5.7 KÁt thúc giao dßch 20

1.5.8 Duy trì và chm sóc khách hàng 20

1.6 Nguyên tắc ho¿t đáng môi giãi bÁt đáng s¿n 20

1.7 Kỹ nng môi giãi bÁt đáng s¿n 21

CH¯¡NG 2: TàNG QUAN V CÔNG TY TNHH DkCH Vw BÀT ĐàNG SKN B䄃ĀCH NH¯ VÀ DĂ 䄃ĀN THE GLOBAL CITY 24

2.1 Giãi thiáu công ty TNHH Dßch vÿ BÁt đáng s¿n Bách Nh° 24

2.1.1 S¢ đß tá chăc cāa công ty 25

2.1.2 Quy trình ho¿t đáng giao dßch bÁt đáng s¿n t¿i công ty TNHH dßch vÿ BÁt đáng s¿n Bách nh° 28

2.1.3 Quy trình thăc hián nghiáp vÿ môi giãi 29

2.2 Giãi thiáu và khu văc Thành phá Thā Đăc 31

2.3 Giãi thiáu và dă án The Global City 32

2.3.1 Táng quan dă án 32

2.3.2 Vß trí 33

2.3.3 Chā đÃu t° 35

2.3.4 Pháp lý 37

2.3.5 Tình hình triÅn khai dă án 38

2.3.6 Giá c¿ giao dßch 39

2.3.7 Các thông tin khác 40

CH¯¡NG 3: PHÂN TÍCH MÔI GIâI MARKETING CHO DĂ ÁN THE GLOBAL CITY 43

3.1 Táng quan và phân khúc cn há h¿ng sang, shophouse 43

3.1.1 Ngußn cung cāa cn há h¿ng sang, shophouse 43

3.1.2 TiÃm nng và cÃu cāa cn há h¿ng sang 44

3.2 Phân tích dă án The Global City 45

3.2.1 Đặc điÅm nái bÃc cāa The Global City 45

3.2.2 Mát sá h¿n chÁ cāa The Global City 46

3.3 So sánh các dă án 47

3.3 Phân tích SWOT cāa dă án The Global City 50

3.4 Đái t°ÿng khách hàng cāa dă án The Global City 55

3.5 LÃp ph°¢ng án môi giãi- Marketing cho dă án 55

3.5.1 Mÿc tiêu lÃp ph°¢ng án môi giãi- marketing 55

3.5.2 Giai đo¿n tr°ãc mç bán 56

3.5.3 Giai đo¿n mç bán 56

3.5.4 Giai đo¿n sau mç bán 57

3.6 LÃp ph°¢ng án môi giãi- Marketing cÿ thÅ 57

3.6.1 Đng bài viÁt trên zalo, facebook 57

3.6.2 Đng tin qua các trang website 61

3.6.3 Ch¿y qu¿ng cáo trên Google Ads 62

3.6.1 Telesales 63

3.7 KÁt qu¿ cho ph°¢ng án Marketing và môi giãi 65

3.8 Đánh giá hiáu qu¿ cāa hai ph°¢ng án marketing và môi giãi 67

KÀT LUÂN 67

TÀI LIàU THAM KHKO 69

PHw LwC 70

DANH M ĀC CÁC BÀNG BIËU, H䤃

Hình 1 1 Điều kiện cấp chứng chỉ môi giới bất động sản 16

Hình 1 2 Th ủ tục cấp chứng chỉ môi giới 17

Hình 2 1 D ự án The Global City- nguồn công ty TNHH Bất động sản Bách Như 32

Hình 2 2 V ị trí của dự án- nguồn công ty TNHH Bất động sản Bách Như 34

Hình 2 3 CĐTMasterise Home ký kết hợp tác với đơn vị Foster+Partner 36

Hình 2 4 Thông tin quy ho ạch của The Global City 38

Hình 2 5 Ti ến độ dự án The Global City ngày 16/03/2022 39

Hình 2 6 Chu ỗi chăm sóc sức khỏe tại gia 41

Hình 2 7 M ặt bằng phân lô chi tiết 42

Hình 3 1 MÁu bài đng tin trên Zalo (ngußn Chß Ph°¢ng Trinh) 58

Hình 3 2.MÁu bài đng Facebook (Ngußn tác gi¿ thăc hián ) 60

Hình 3 3 Ngân sách ch¿y qu¿ng cáo trên Facebook trong 1 tuÃn (ngußn thu thÃp trên Emarketer) 61

Hình 3 4 Hình đng tin trên trang web ( Ngußn Tác gi¿ thăc hián) 62

Hình 3 5 Hình minh háa cho ph°¢ng án ch¿y Google ADs (ngußn Coccoc) 62

Hình 3 6 Hình ¿nh minh háa cho viác ch¿y qu¿ng cáo trên Google Ads (ngußn tìm kiÁm trên trang nasaland.vn) 63

Hình 3 7 Phí telesale và SMS (Ngußn tác gi¿ thăc hián) 65

DANH M ĀC BÀNG BIËU

B¿ng 3 1 Báo giá tin đng l¿ cāa batdongsan.com 61

B¿ng 3 2 Táng chi phí mar B¿ng 3 1 ĐiÅm m¿nh cāa dă án - Ngußn: tác gi¿ thăc hián 52

B¿ng 3 2 ĐiÅm yÁu cāa dă án- Ngußn: tác gi¿ thăc hián 54

keting, môi giãi và sá ng°åi quan tâm 66

B¿ng 3 3 Doanh thu đ¿t đ°ÿc khi thÿ nghiám ph°¢ng án 66

B¿ng 3 4 Lÿi nhuÃn cāa ph°¢ng án marketing và môi giãi 67

DANH M ĀC S¡ Đ퐃

Sơ đồ 2 1 Sơ đồ tổ chức của công ty 26

Sơ đồ 2 2 Quy trình thực hiện nghiệp vụ môi giới Error! Bookmark not defined.

L âI MỞ ĐÄU

Lý do th ÿc hißn đÁ tài

Hai nm sáng chung vãi đ¿i dßch Covid-19 đã khiÁn tiêu chí chán mua nhà cāa ng°åi dân có nhiÃu thay đái BÁt chÁp đ¿i dßch bùng phát làm ¿nh h°çng nặng nà đÁn

nÃn kinh tÁ và thß tr°ång đßa ác, luôn đăng vāng trong bão Covid và là điÅm sáng ghi

nhÃn tng tr°çng vãi ngußn cÃu lãn, tỷ lá lÁp đÃy cao Đây đ°ÿc xem là phân khúc ng°ÿc dòng Án t°ÿng nhÁt so vãi phÃn còn l¿i cāa thß tr°ång bÁt đáng s¿n giai đo¿n 2020-2021 và còn băt phá trong nm 2022

ĐiÅn hình đó chính là khu văc Thành phá Thā Đăc khi đ°ÿc khai sáng trç thành n¢i có ngußn cÃu và bÁt đáng s¿n lãn nhÁt nhì thành phá Bçi l¿, n¢i đây tÃp trung nhiÃu

dă án mang tÃm ¿nh h°çng quác tÁ, là n¢i mà các chā đÃu t° trong và ngoài n°ãc sn lùng khi mà quỹ đÁt khu văc trong Nam bß h¿n hẹp Chính vì thÁ, chā đÃu t° chú tráng phát triÅn vãi mong muán đem đÁn mát không gian sáng xanh, mát môi tr°ång căc chÁt

và mát cuác sáng chÁt l°ÿng, hoàn h¿o cho gia đình c° dân mà có thÅ kÅ đÁn các khu

đô thß phăc hÿp, viác phát triÅn các khu phăc hÿp h¿ng sang 5 sao đáp ăng nhu cÃu cāa c° dân nç rá từ lâu t¿i các n°ãc phát triÅn T¿i Viát Nam, trong vài nm gÃn đây vãi các khu phăc hÿp có c¿ khu cn há, trung tâm th°¢ng m¿i,&giúp tái °u tián ích cao cÁp cho c° dân Phát triÅn cn há đẳng cÁp 5 sao mát mặt bá sung nhāng tián nghi sang

tráng cho c° dân, mặt khác giúp dă án gia tng giá trß

Nắm bắt đ°ÿc xu h°ãng này, thåi gian gÃn đây, nhiÃu chā đÃu t° cũng đã cho ra

mắt nhiÃu cn há chu¿n 5 sao đáp ăng đ°ÿc nhu cÃu sáng ngày càng cao cāa ng°åi dân

t¿i khu văc thành phá Thā Đăc nh° Grand Marina Saigon, One Central HCM, Vinhomes Golden River, Serenity Sky Villas,& Chính vÃy mà ngành môi giãi đ°ÿc xem là cái đà

đÅ t¿o ra giao dßch trên thß tr°ång bÁt đáng s¿n giúp cho thß tr°ång ho¿t đáng tát h¢n sôi đáng h¢n đáp ăng tát h¢n cho các bên có nhu cÃu đóng vai trò trung gian kÁt nái nhāng ng°åi mua và bán vãi nhau đÅ t¿o ra các giao dßch mát cách nhanh chóng nhÁt

Vì thÁ, thÁy đ°ÿc să quan tráng cāa ngành môi giãi, khi thăc hián đà tài nghiên

cău, phân tích và lÃp chiÁn l°ÿc môi giãi bÁt đáng s¿n là viác mà mát sinh viên ngành kinh doanh bÁt đáng s¿n cÃn thăc hián Thăc hián đà tài này s¿ giúp cho chúng ta hiÅu rõ h¢n

và thß tr°ång cũng nh° cách mà các sàn môi giãi đ°a ra các ph°¢ng án marketing thông

qua đà tài cÿ thÅ mà em s¿ thăc hián d°ãi đây đó là đà tài <Nghiên cứu nghiệp vụ môi giới- marketing cho d ự án căn hộ the global city quận 2 thành phố Thủ Đức.”

Māc tiêu đÁ tài

ĐÅ nghiên cău nhằm đ°a ra nhāng ph°¢ng án, chiÁn l°ÿc kinh doanh phù hÿp đÅ nâng cao hiáu qu¿ bán hàng

- Ch°¢ng 1: lý thuyÁt thông tin liên quan đÁn môi giãi bÁt đáng s¿n

- Ch°¢ng 2: mÿc tiêu nghiên cău thông tin và các dă án và giao dßch

- Ch°¢ng 3: mÿc tiêu nghiên cău phân tích Swot và phân tích và đặc điÅm nái bÃc

và h¿n chÁ cāa dă án; mÿc tiêu thă 2 đó là lÃp ph°¢ng án marketing cho dă án; mÿc tiêu thă 3 đó là lÃp ph°¢ng án môi giãi cho dă án

Đßi t°ÿng và ph¿m vi thÿc hißn nghiên cąu đÁ tài

Dă án The Global City nằm t¿i đ°ång Đß Xuân Hÿp, Ph°ång An Phú, Thành phá Thā Đăc Nghiên cău t¿i công ty TNHH Dßch vÿ BÁt đáng s¿n Bách Nh°

Thåi gian thăc hián: Quý I/2022

Ph°¢ng pháp nghiên cąu, cách nghiên cąu

Quan sát: quan sát thăc tÁ t¿i sàn giao dßch bÁt đáng s¿n

Thu thÃp dā liáu: thu thÃp dā liáu từ sàn giao dßch bÁt đáng s¿n bằng hình thăc làm viác t¿i sàn dā liáu trên m¿ng, các trang chuyên ngành bÁt đáng s¿n phßng vÁn, hßi anh chß chuyên viên môi giãi t¿i sàn giao dßch BĐS

Phân tích, táng hÿp: từ dā liáu tìm đ°ÿc, phân lo¿i, xÿ lý sau đó tiÁn hành phân tích thông tin, táng hÿp thông tin đÅ từ đó đ°a ra ph°¢ng h°ãng môi giãi bÁt đáng s¿n cÿ

thÅ

K ¿t cÃu đÁ tài

KÁt cÁu đà tài có 3 ch°¢ng

Ch°¢ng 1: C¢ sç lý luÃn

Ch°¢ng 2: Táng quan và công ty tnhh dßch vÿ bÁt đáng s¿n bách nh° và dă án The Global City

Ch°¢ng 3: Phân tích môi giãi marketing cho dă án

CH¯¡NG 1: C¡ SỞ LÝ LU¾N

1.1 BÃt đßng sÁn

1.1.1 Khái niệm

Theo quy đßnh t¿i ĐiÃu 105 Bá LuÃt Dân să , 2015: <Tài s¿n là vÃt, tiÃn, giÁy tå

có giá và quyÃn tài s¿n; tài s¿n bao gßm bÁt đáng s¿n và đáng s¿n BÁt đáng s¿n và đáng s¿n có thÅ là tài s¿n hián có và tài s¿n hình thành trong t°¢ng lai= QuyÃn tài s¿n là quyÃn trß giá đ°ÿc bằng tiÃn và có thÅ chuyÅn giao trong giao dßch dân să, kÅ c¿ quyÃn sç hāu trí tuá Tài s¿n bao gßm nhiÃu lo¿i, tuỳ theo tiêu thăc phân chia khác nhau do nhu cÃu qu¿n lý và sÿ dÿng Nhìn chung, tÁt c¿ các n°ãc đÃu phân chia tài s¿n thành 2 lo¿i là bÁt đáng s¿n và đáng s¿n Hình thăc phân chia này đã có cách đây hàng ngàn nm từ thåi

La mã cá đ¿i và đ°ÿc ghi trong Bá LuÃt La Mã

ĐiÃu 181 Bá LuÃt Dân să , 1995 n°ãc ta quy đßnh: "BÁt đáng s¿n là các tài s¿n không thÅ di dåi đ°ÿc" Nh° vÃy, bÁt đáng s¿n tr°ãc hÁt ph¿i là tài s¿n, nh°ng khác vãi các tài s¿n khác là chúng không thÅ di dåi đ°ÿc Hay nói cách khác, bÁt đáng s¿n là đÁt đai và nhāng vÃt thÅ cá đßnh gắn vãi đÁt đai Nhāng vÃt thÅ gắn vãi đÁt đai là nhāng vÃt thÅ tßn t¿i trên đÁt và chß có thÅ đ°ÿc sÿ dÿng trong tr¿ng thái không tách råi đÁt hoặc

là nhāng vÃt thÅ mà khi dßch chuyÅn s¿ bß h° h¿i (tính chÁt, công nng, hình thái s¿ thay đái) hoặc tán nhiÃu công săc và chi phí nh° các công trình kiÁn trúc, công trình lắp ghép&

Theo điÃu 107 Bá LuÃt Dân să , 2015 thì BĐS bao gßm:

- ĐÁt đai: Ph¿i là đÁt không di dåi đ°ÿc hoặc di dåi đ°ÿc nh°ng không đáng kÅ (nhāng đÁt đai di dåi nh° đÁt trßng cây c¿nh, đÁt làm vÃt liáu xây dăng không ph¿i là bÁt đáng s¿n); Ph¿i là đÁt đai đã đ°ÿc xác đßnh chā quyÃn; ĐÁt đai đó ph¿i đ°ÿc đo l°ång bằng giá trß (cn că vào sá l°ÿng và chÁt l°ÿng cāa đÁt đai đó)

- Nhà ç, công trình xây dăng gắn vãi liÃn vãi đÁt đai, kÅ c¿ các tài s¿n gắn liÃn vãi nhà ç, công trình xây dăng đó: Nhà cÿa xây dăng cá đßnh không thÅ di dåi, hoặc di dåi

không đáng kÅ: nhà ç, trung tâm th°¢ng m¿i, khách s¿n, vn phòng& (nhāng nhà b¿t

di đáng cāa các gánh xiÁc, các lâu đài làm bằng bng đá, các nhà nghß di đáng trên xe ln không ph¿i là BĐS mà là các đáng s¿n, hoặc công cÿ lao đáng); Các công trình xây dăng công nghiáp, giao thông: nh° đ°ång xá, cÃu cáng, bÁn c¿ng, sân bay, bãi đß đ°ÿc xây dăng gắn liÃn vãi đÁt đai; Các tài s¿n khác gắn liÃn không thÅ tách råi vãi công trình xây dăng đó: máy điÃu hoà trung tâm, các máy móc thiÁt bß điÃu khiÅn ho¿t đáng cāa công trình, các cây c¿nh trßng cá đßnh t¿o c¿nh quan cho công trình (nhāng tài s¿n có thÅ tháo råi mà giá trß công dÿng cāa nó không thay đái thì không ph¿i là BĐS nh°: máy điÃu hoà di đáng, các chÃu cây c¿nh trong v°ån treo, các tranh ¿nh và thiÁt bß

đß dùng khác); Các công trình đó ph¿i có kh¿ nng đo l°ång và l°ÿng hoá thành giá trß theo các tiêu chu¿n đo l°ång nhÁt đßnh

- Các tài s¿n khác gắn liÃn vãi đÁt đai: V°ån cây lâu nm: bao gßm c¿ cây trßng

và đÁt trßng cây; Các công trình nuôi trßng thuỷ s¿n, cánh đßng làm muái; Các công trình du lßch, vui ch¢i, thÅ thao ; Mát sá công trình khai thác hÃm mß (hÃm lò); Các tài s¿n khác do pháp luÃt quy đßnh;

vì vÃy trong thåi gian ngắn h¿n mát khi đã x¿y ra mÁt cân bằng cung cÃu và mát lo¿i bÁt đáng s¿n nào đó thì rÁt khó đÅ điÃu chßnh kßp thåi Đßng thåi cũng do tính bÁt đáng nên môi tr°ång xung quanh ¿nh h°çng rÁt lãn đÁn giá trß và tính hāu ích cāa bÁt đáng s¿n

Về tính dị biệt

Thông th°ång, có rÁt ít hai bÁt đáng s¿n nào có đặc điÅm giáng hát nhau Tr°ãc hÁt, chúng khác nhau và vß trí Ngoài ra do sç thích cá nhân và điÃu kián tài chính cāa ng°åi sÿ dÿng nên và kiÁn trúc và trang trí nái thÁt cāa các bÁt đáng s¿n hiÁm khi giáng hát nhau hoàn toàn BÁt đáng s¿n có rÁt nhiÃu d¿ng khác nhau và quy mô, dián tích, hình dáng cāa chúng cũng có thÅ khác nhau dù ç gÃn nhau

Về tính khan hiếm

Dián tích đÁt là có h¿n so vãi să phát triÅn cāa dân sá, do đó giá đÁt có xu h°ãng ngày càng tng lên Tuy nhiên, giá bÁt đáng s¿n cũng có thÅ gi¿m do suy thoái kinh tÁ, hoặc do giá bÁt đáng s¿n bß đ¿y lên quá cao trong thåi kỳ tr°ãc, hay trong giai đo¿n đang suy thoái cāa chu kỳ phát triÅn cāa vùng đÁt đó Să khan hiÁm cāa mát lo¿i hình bÁt đáng s¿n trong từng thåi kỳ chß mang tính t°¢ng đái và nhÁt thåi

Về tính bền vững

BÁt đáng s¿n, nhÁt là đÁt đai, có tính bÃn vāng cao, đåi sáng kinh tÁ dài Să tßn t¿i cāa bÁt đáng s¿n so vãi các lo¿i tài s¿n, hàng hóa khác, hoặc thÃm chí là các công trình

xây dăng trên đÁt tßn t¿i hàng trm, nghìn nm hÃu nh° là vĩnh vißn Tính bÃn vāng cāa

bÁt đáng s¿n chia thành 4 bÃc: BÃc I: Lo¿i công trình có niên h¿n sÿ dÿng trên 100 nm; BÃc II: Lo¿i công trình có niên h¿n sÿ dÿng từ 50 nm - 100 nm; BÃc III: Lo¿i công trình có niên h¿n sÿ dÿng từ 20 nm 3 d°ãi 50 nm; BÃc IV: Lo¿i công trình có niên h¿n sÿ dÿng d°ãi 20 nm

1.1.3 Đặc điểm của bất động sản

1.1.3.1 Khả năng co giãn của cung bất động sản kém

Đặc điÅm này cāa bÁt đáng s¿n đÁn từ thuác tính bÁt đáng và khan hiÁm cāa nó BĐS là mát lo¿i hàng hóa đặc biát, chúng không thÅ di chuyÅn từ này đÁn n¢i khác Chẳng ai vÃn chuyÅn ngôi nhà, m¿nh đÁt từ từ n¢i thß tr°ång thặng d° đÁn n¢i thß tr°ång

khan hiÁm c¿ VÃy nên mặc cho cÃu tng m¿nh thì cũng vÁn không thÅ nào tng theo kßp hoặc cung đi theo đ°ång ngang

Ví dÿ nh° mát khu công nghiáp đ°ÿc xây dăng thu hút rÁt nhiÃu lao đáng từ thÃp ph°¢ng đÁn, dÁn đÁn cÃu và nhà ç tng nhanh nh°ng cung nhà ç không thÅ ch¿y theo kßp Vì đÅ xây nên nhāng ngôi nhà, nhāng tòa chung c°, cao ác cÃn mát kho¿ng thåi gian khá lâu Và ng°ÿc l¿i khi các chā đÃu t° ß ¿t xây dăng nh°ng cÃu l¿i chāng l¿i và thÁ là cũng trç tay không kßp, các dă án ph¿i tiÁp tÿc xây chă không thÅ nào bß ngß giāa chừng

1.1.3.2 Thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua, bán giao dịch cao

Có thÅ nói giao dßch bÁt đáng s¿n là giao dßch tán nhiÃu thåi gian và chi phí nhÁt trong nhāng giao dßch hàng hóa Bçi vì giao dßch này khá phăc t¿p, liên trăc tiÁp đÁn pháp luÃt, Nhà n°ãc ĐÅ hoàn thành xong mát giao dßch cāa mát cn nhà hay mát m¿nh đÁt, thåi gian mà ta bß ra tính bằng tháng bằng nm chă không thÅ nào dißn ra trong ngày mát ngày hai (ch°a kÅ nhāng s¿n ph¿m ch°a hoàn thián và pháp lý) Khi giao dßch bÁt đáng s¿n cÃn đÁn rÁt nhiÃu giÁy tå vãi nhiÃu công đo¿n khác nhau nh° thßa thuÃn giāa ng°åi mua và ng°åi bán đÅ đi đÁn ký kÁt hÿp đßng mua bán, công chăng, náp phí,

lá phí, thuÁ, làm thā tÿc chuyÅn quyÃn sÿ dÿng H¢n nāa bÁt đáng s¿n là s¿n ph¿m có tính sÿ dÿng lâu dài, có giá trß rÁt lãn, rÁt quan tráng đái vãi chā sç hāu đôi khi có ng°åi c¿ mát đåi chß mua đ°ÿc mát cn hay mát m¿nh đÁt nên nó có ý nghĩa rÁt lãn đái vãi

há Chính vì vÃy đÅ quyÁt đßnh mua mát bÁt đáng s¿n, ng°åi mua ph¿i suy nghĩ, tìm hiÅu s¿n ph¿m rÁt lâu th¿m chí thuê chuyên gia t° vÁn&nên thåi gian dißn ra giao dßch khá lâu và mÁt nhiÃu chi phí

1.1.3.3 Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt

Tính thanh kho¿n cāa bÁt đáng s¿n có thÅ hiÅu đ¢n gi¿n là kh¿ nng chuyÅn đái thành tiÃn cāa nó BÁt đáng s¿n là lo¿i tài đặc biát, có giá trß lãn, có quan há mÃt thiÁt vãi nÃn kinh tÁ và pháp luÃt H¢n nāa thåi gian đÅ thăc hián xong mát giao dßch là khá

lâu và tán kém, vÃy nên kh¿ nng thanh kho¿n cāa nó căc kém Khi chā sç hāu cāa mát bÁt đáng s¿n cÃn tiÃn, há hiÁm khi lăa chán bán bÁt đáng s¿n nÁu <trong tay= há có nhāng tài s¿n khác

1.1.3.4 Sự can thiệp và quản lý của Nhà nước chặt chẽ

Vai trò cāa đÁt đai đái vãi đåi sáng kinh tÁ, chính trß, xã hái cāa n°ãc ta là vô cùng quan tráng Do vÃy, nhà n°ãc đặc biát đ°a ra nhāng quy đßnh chặt ch¿ và quyÃn sç hāu đÁt đai cũng nh° t¿o lÃp, chuyÅn nh°ÿng, kinh doanh, thÁ chÁp, đÃu t° và các nghĩa vÿ tài chính khác có liên quan đÁn bÁt đáng s¿n Hián t¿i, bÁt đáng s¿n là lĩnh văc đ°ÿc nhà n°ãc ban hành rÁt nhiÃu vn b¿n pháp luÃt đÅ điÃu hành và qu¿n lý chặt ch¿ Să chuyÅn dßch cāa thß tr°ång bÁt đáng s¿n có tác đáng rÁt lãn đÁn các ngành còn l¿i trong nÃn kinh tÁ đặc biát là há tháng ngân hàng H¢n nāa bÁt đáng s¿n rÁt nh¿y c¿m tr°ãc nhāng chính sách cāa Chính phā, nó có thÅ lên giá hay tuát dác mát cách th¿m h¿i chß vì mát chính sách Trên thß tr°ång, Nhà n°ãc hay can thiáp đÅ cháng tình tr¿ng <bong bóng bÁt đáng s¿n= và să tÿt dác cāa thß tr°ång

1.1.3.5 G iá cả bất động sản chịu sự tác động của môi trường xung quanh

Đái vãi các lo¿i tài s¿n, hàng hóa khác giá c¿ cāa chúng th°ång chß phÿ thuác vào b¿n thân tài s¿n, hàng hóa đó hoặc dăa vào nhu cÃu tiêu dùng, không phÿ thuác vào môi tr°ång xung quanh Tuy nhiên đái vãi bÁt đáng s¿n, giá c¿ và giá trß cāa chúng th°ång phÿ thuác rÁt lãn vào tác đáng cāa môi tr°ång xung quanh Bçi đặc tính không di dåi đ°ÿc cāa bÁt đáng s¿n nên môi tr°ång xung quanh gßm môi tr°ång tă nhiên, môi tr°ång kinh doanh và môi tr°ång xã hái tác đáng và t¿o nên tính hāu dÿng và kh¿ nng sinh lÿi cāa bÁt đáng s¿n Đây cũng chính là điÃu khác biát lãn đÅ phân biát các lo¿i tài s¿n khác

và bÁt đáng s¿n

1.1.4 Giá trị và giá cả của bất động sản

1.1.4.1 Giá trị của bất động sản

Trong lĩnh văc bÁt đáng s¿n, giá trß bÁt đáng s¿n đ°ÿc gi¿i thích từ giá trß thß tr°ång và giá trß đÃu t°

Giá trß là tâm điÅm cāa các ho¿t đáng kinh doanh bÁt đáng s¿n ThuÃt ngā giá trß th°ång đ°ÿc sÿ dÿng không chu¿n xác trong ngôn ngā nói, nh°ng trong kinh tÁ nó có

ý nghĩa đặc biát, nó đ°ÿc phân biát vãi nhāng khái niám có liên quan nh° giá c¿ và chi phí

Giá trß thß tr°ång đ°ÿc hiÅu là giá có nhiÃu kh¿ nng hình thành nhÁt cāa mát bÁt đáng s¿n trên mát thß tr°ång c¿nh tranh và công khai d°ãi tÁt c¿ các điÃu kián cÃn thiÁt đái vãi viác mua bán sòng phẳng, ng°åi mua và ng°åi bán đÃu hành xÿ thÃn tráng, có hiÅu biÁt và thừa nhÃn rằng giá không bß ¿nh h°çng bçi nhāng yÁu tá kích thích thái quá

Giá trß đÃu t° đ°ÿc đánh giá dăa trên nhāng thông sá, gi¿ đßnh cāa nhà đÃu t°

sç quan há cung-cÃu và bÁt đáng s¿n trên thß tr°ång

B¿n chÁt cāa giá c¿ bÁt đáng s¿n: giá c¿ là biÅu hián bằng tiÃn giá trß cāa tài s¿n

mà bên bán và bên mua có thÅ chÁp nhÃn Nó bao gßm giá cāa đÁt và giá nhà

Giá c¿ bÁt đáng s¿n phÿ thuác vào măc đá lÿi ích sÿ dÿng, măc đá khan hiÁm t°¢ng đái và măc cÃu cāa ng°åi mua

1.2 Môi giái bÃt đßng sÁn

1.2.1 Khái niệm

Theo từ điÅn Bách khoa toàn th° thì môi giãi đ°ÿc đßnh nghĩa nh° sau: <Chā thÅ (mát cá nhân, mát nhóm, mát tá chăc, mát hãng,&) làm trung gian cho 2 hoặc nhiÃu chā thÅ khác t¿o đ°ÿc quan há trong giao tiÁp, kinh doanh= Ho¿t đáng môi giãi phát sinh khi hái tÿ đā nhāng yÁu tá sau:

 XuÁt hián quan há giāa các bên

 Các bên không thÅ gi¿i quyÁt công viác, hay gi¿i quyÁt không hiáu qu¿

 Tßn t¿i ng°åi thă ba, là nhà môi giãi, có đā nng lăc, điÃu kián đÅ gi¿i quyÁt nhāng công viác liên quan đÁn các bên

Theo từ điÅn Bách khoa toàn th° môi giãi là nhāng cá nhân hay tá chăc thăc hián các ho¿t đáng t° vÁn, qu¿ng cáo, tiÁp thß các s¿n ph¿m bÁt đáng s¿n đÁn khách hàng có nhu cÃu mua bán bÁt đáng s¿n Môi giãi là viác thăc hián nhāng công viác cho nhāng ng°åi liên quan mà đái t°ÿng là nhāng quyÃn h¿n khác nhau liên quan đÁn bÁt đáng s¿n Nhāng ho¿t đáng này là viác thăc hián nhāng yêu cÃu cāa khách hàng nh° hÿp đßng mua, bán, trôi đái, cho thuê và thuê vãi să giúp đỡ cāa nhà môi giãi

1.2.2 Vai trò của môi giới bất động sản

1.2.2.1 Đối với khách hàng

Nhà môi giãi bÁt đáng s¿n ph¿i thu thÃp và cung cÁp đÃy đā thông tin có liên quan đÁn bÁt đáng s¿n cho khách hàng Thông tin và bÁt đáng s¿n và các thông tin liên quan là c¢ sç có vai trò quan tráng trong lăa chán giao dßch, quyÃn lÿi cāa khách hàng Thông tin nhà môi giãi thu thÃp và cung cÁp cho khách hàng ph¿i chính xác, đặc biát là

1.2.2.2 Đối với Nhà nước

Môi giãi bÁt đáng s¿n thúc đ¿y să phát triÅn cāa thß tr°ång bÁt đáng s¿n d°ãi să qu¿n lí cāa Nhà n°ãc Thông qua các tá chăc môi giãi, cung cÁp đ°ÿc thông tin hoàn h¿o h¢n, viác đÃu t°, đÃu c¢ bÁt đáng s¿n cāa các tá chăc cá nhân s¿ có cn că xác thăc h¢n Giá c¿ bÁt đáng s¿n trên thß tr°ång s¿ ph¿n ánh đúng mái quan há cung 3 cÃu Đ°a các giao dßch và ho¿t đáng công khai minh b¿ch h¿n chÁ đ°ÿc tình tr¿ng đÃu c¢, ép giá tràn chà Khai thách ngußn thu ngân sách cho Nhà n°ãc, góp phÃn án đßnh trÃt tă, an toàn xã hái

Là cầu nối cung cấp thông tin cho các chủ thể tham gia vào hoạt động giao dịch

Do đặc thù cāa hàng hóa bÁt đáng s¿n và thß tr°ång bÁt đáng s¿n, thß tr°ång bÁt đáng s¿n là mát thß tr°ång không hoàn h¿o, thông tin và thß tr°ång, và hàng hóa không thÃt đÃy đā và không đ°ÿc phá biÁn ráng rãi nh° các hàng hóa khác và tiêu chí tham gia đánh giá bÁt đáng s¿n cũng không chính xác nh° các hàng hóa khác Chính vì vÃy há tháng thông tin đóng mát vai trò quan tráng đái vãi să vÃn hành cāa thß tr°ång bÁt đáng s¿n, đó là toàn bá các thông tin liên quan đÁn bÁt đáng s¿n, bao gßm các thông tin vÃ: pháp luÃt, chính sách đÁt đai, quy ho¿ch kÁ ho¿ch sÿ dÿng đÁt, vß trí cāa bÁt đáng s¿n, môi tr°ång, nhu cÃu, măc cung, tâm lý tÃp quán

BÁt đáng s¿n là mát hàng hóa đặc biát, khan hiÁm, chßu să tác đáng cāa rÁt nhiÃu yÁu tá và là bá phÃn tài s¿n quan tráng cāa các doanh nghiáp, tá chăc kinh tÁ, tá chăc chính trß xã hái, cāa các gia đình và cá nhân Khi trên thß tr°ång thông tin 4 và các giao dßch đÃy đā, đßng bá s¿ đ°a thß tr°ång bÁt đáng s¿n vÃn hành thuÃn tián h¢n, ng°åi mua, ng°åi bán, ng°åi đi thuê và ng°åi cho thuê đÃu hiÅu biÁt và nhāng thông tin đó,

há s¿ dß dàng quyÁt đßnh lăa chán thß tr°ång tham gia giao dßch

Đßng thåi thß tr°ång bÁt đáng s¿n n°ãc ta mãi s¢ khai hình thành, các giao dßch công khai trên thß tr°ång ít, chā yÁu là giao dßch ngÃm, và sá l°ÿng ng°åi tham gia giao dßch trên thß tr°ång nhß không đā đÅ trç thành c¿nh tranh hoàn h¿o Từ đó dÁn tãi giá c¿ c¿nh tranh cũng là không hoàn h¿o và ng°åi bán có nhiÃu lÿi thÁ h¢n trong viác quyÁt đßnh Nh° thÁ, rõ ràng giá c¿ ç đây không ph¿n ánh đúng mái quan há cung cÃu Há tháng

thông tin không hoàn h¿o thiÁu chính xác s¿ dÁn đÁn biÁn đáng m¿nh, thß tr°ång lên c¢n sát giá hoặc là sÿp đá, ng°åi tham gia giao dßch nhiÃu khi ph¿i chÁp nhÃn nhāng giá quá cao, có nhu cÃu mua nh°ng l¿i không có kh¿ nng thanh toán Các tá chăc môi giãi là mát trong các chā thÅ cung cÁp thông tin quan tráng trên thß tr°ång bÁt đáng s¿n Há tháng các tá chăc này ngày càng phát triÅn, ho¿t đáng ngày càng chuyên nghiáp thì măc

đá hoàn h¿o cāa thông tin bÁt đáng s¿n ngày càng cao, h¿n chÁ đ°ÿc rÁt nhiÃu rāi ro cho các đái t°ÿng tham gia trên thß tr°ång bÁt đáng s¿n

Thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển

Do thß tr°ång bÁt đáng s¿n ng°åi mua, ng°åi bán, ng°åi thuê và cho thuê không

có c¢ hái và đÃy đā l°ÿng thông tin cÃn thiÁt đÅ lăa chán thß tr°ång phù hÿp vãi mình Thß tr°ång bên c¿nh să ho¿t đáng chính thăc d°ãi să qu¿n lý cāa nhà n°ãc là thß tr°ång ho¿t đáng không chính thăc, ngoài să kiÅm soát cāa nhà n°ãc Thß tr°ång phát triÅn mát cách tă phát, tình tr¿ng đÃu c¢ vào đÁt thì nhiÃu, từ đó dÁn tãi giá quá cao khiÁn tÁt c¿ mái ng°åi không thÅ biÁt đ°ÿc giá đó là <thăc= hay là giá <¿o= Vì thÁ khi mà thß tr°ång đóng bng, sá l°ÿng các giao dßch bÁt đáng s¿n ít s¿ dÁn đÁn nhiÃu nhà đÃu c¢ đăng tr°ãc bå phá s¿n Đßng thåi do không nắm bắt đ°ÿc thông tin nên viác đßnh giá cũng thiÁu chính xác x¿y ra tình tr¿ng đÃu c¢ tràn lan nh°ng không ph¿i ai cũng có lÿi nhuÃn ĐiÃu này kìm hãm să phát triÅn cāa thß tr°ång

Rõ ràng thß tr°ång cÃn ph¿i có să t° vÁn ç trình đá cao, mát trong các lo¿i t° vÁn đó là dßch vÿ môi giãi bÁt đáng s¿n Thông qua các tá chăc môi giãi 3 nhāng ng°åi đã qua đào t¿o có kinh nghiám và kiÁn thăc chuyên môn nắm đ°ÿc thông tin thß tr°ång, am hiÅu pháp luÃt và bÁt đáng s¿n, giúp các đái t°ÿng có nhu cÃu giao 5 dßch bÁt đáng s¿n thßa mãn điÃu kián cāa mình, giúp há tính toán kỹ l°ỡng trong viác mua bán đÅ quyÁt đßnh phù hÿp nhÁt Đßng thåi thông qua tá chăc môi giãi, viác cung cÁp thông tin s¿ đ°ÿc hoàn h¿o h¢n, viác đÃu c¢ hay đÃu t° bÁt đáng s¿n cāa các cá nhân tá chăc s¿ có cn că xác thăc h¢n, giá c¿ bÁt đáng s¿n trên thß tr°ång s¿ ph¿n ánh đúng mái quan há cung cÃu, đ°a các giao dßch vào ho¿t đáng công khai minh b¿ch, h¿n chÁ tình tr¿ng đÃu c¢ đÁt tràn lan, ép giá Vì vÃy, ho¿t đáng cāa tá chăc môi giãi có vai trò khá quan tráng, góp phÃn thúc đ¿y thß tr°ång bÁt đáng s¿n phát triÅn

Khai thác nguồn thu cho ngân sách nhà nước

Thß tr°ång bÁt đáng s¿n ngày càng phát triÅn thì nhu cÃu giao dßch s¿ ngày càng tng c¿ và sá l°ÿng và chÁt l°ÿng Nh°ng do l°ÿng giao dßch chā yÁu là giao dßch ngÃm, Nhà n°ãc không thÅ kiÅm soát đ°ÿc các giao dßch đó, nên viác thu thuÁ đái vãi nhāng ng°åi có thu nhÃp cao khi tham gia giao dßch trên thß tr°ång là không thÅ thăc hián đ°ÿc

Theo nghiên cău cāa Hiáp hái BÁt đáng s¿n quác gia Hoa Kỳ, ç Viát Nam hián có tãi 80% giao dßch bÁt đáng s¿n trên thß tr°ån

g đ°ÿc thăc hián thông qua các nhà môi giãi t° nhân, môi giãi tă phát, còn các công ty môi giãi chuyên nghiáp thì chß đÁm trên đÃu ngón tay ĐiÃu này gây ra nhāng thiát h¿i không nhß cho ngân sách nhà n°ãc Vì vÃy, khi chß có các tá chăc, cá nhân đ°ÿc công nhÃn cho phép hành nghà và có đng ký kinh doanh mãi đ°ÿc phép hành nghà môi giãi s¿ giúp cho ho¿t đáng kiÅm soát thß tr°ång có hiáu qu¿ h¢n, gi¿m thiÅu các thÁt thoát và thuÁ

Đó là nhāng thông tin, yÁu tá mà ng°åi mua, thuê, nhÃn thÁ chÁp, nhÃn góp ván cÃn nắm bắt, am hiÅu ThÁ nh°ng hÃu 6 hÁt ng°åi mua, thuê nhÃn thÁ chÁp l¿i không am hiÅu hoặc không có đā điÃu kián đÅ tìm hiÅu kỹ các thông tin và bÁt đáng s¿n

Thông qua các tá chăc môi giãi chuyên nghiáp, các chā thÅ tham gia giao dßch bÁt đáng s¿n s¿ đ°ÿc cung cÁp đÃy đā, chính xác các thông tin và bÁt đáng s¿n, h¿n chÁ tiêu căc phát sinh, góp phÃn án đßnh trÃt tă, an ninh xã hái

Góp phần thúc đẩy đổi mới chính sách quản lý về bất động sản

Thß tr°ång bÁt đáng s¿n phát triÅn vāng m¿nh khi nó có mát hành lang pháp lý hoàn thián, mặt khác hành lang pháp lý này cũng là cn că quan tráng cho Nhà n°ãc trong viác kiÅm soát các ho¿t đáng cāa thß tr°ång, đßng thåi giúp cho mái đái t°ÿng tham gia ho¿t đáng kinh doanh bÁt đáng s¿n tuân thā đúng pháp luÃt

Thông qua các giao dßch trên thß tr°ång bÁt đáng s¿n, nhāng điÃu kián không phù hÿp thăc tÁ trong chính sách qu¿n lý đÁt đai cāa nhà n°ãc s¿ đ°ÿc bác lá Đó là mát trong các c¢ sç đÅ Nhà n°ãc đái mãi, bá sung, hoàn thián công tác qu¿n lý đÁt đai, qu¿n lý bÁt đáng s¿n nh°: thiÁt lÃp há tháng, quy trình đng ký đÁt đai, đng ký tài s¿n, lÃp b¿n

đß đßa chính, cÁp giÁy chăng nhÃn quyÃn sÿ dÿng đÁt nhằm t¿o điÃu kián cho các quan há đÁt đai đ°ÿc thăc hián phù hÿp vãi các quan há kinh tÁ - xã hái, từ đó mç ráng

và phát triÅn thß tr°ång bÁt đáng s¿n, khắc phÿc tình tr¿ng giao dßch ngÃm, tình tr¿ng hành chính hóa các quan há dân să và đÁt đai Nhu cÃu giao dßch bÁt đáng s¿n ngày càng phong phú và đa d¿ng cāa các doanh nghiáp, các tá chăc kinh tÁ - chính trß - xã hái, cāa các tÃng lãp dân c° TÁt c¿ các giao dßch trên thß tr°ång bÁt đáng s¿n có thÅ đ°ÿc đáp ăng thông qua các tá chăc trung gian môi giãi và bÁt đáng s¿n Să hình thành và phát triÅn cāa các tá chăc môi giãi là tÁt yÁu khách quan Dßch vÿ môi giãi bÁt đáng s¿n cũng

là mát nghà cÃn đ°ÿc công khai hóa, coi ngành này nh° bao ngành nghà khác và t¿o khuôn khá pháp lý cho dßch vÿ môi giãi phát triÅn đúng h°ãng góp phÃn hoàn thián và phát triÅn thß tr°ång bÁt đáng s¿n

1 3 ĐiÁu kißn kinh doanh và điÁu kißn hành nghÁ môi giái bÃt đßng sÁn

1.3.1 Điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản

Môi giãi bÁt đáng s¿n là mát dßch vÿ đ°ÿc đÃu t° kinh doanh khá nhiÃu hián nay bçi điÃu kián, trách nhiám cũng nh° thù lao cāa ngành dßch vÿ này thÃt să hÁp dÁn Chā thÅ

kinh doanh dßch vÿ này không cÃn thiÁt ph¿i có quá nhiÃu ván, không chßu nhiÃu trách nhiám đái vãi ho¿t đáng cāa mình mà thù lao mang l¿i quá lãn Tuy nhiên đÅ kinh doanh đ°ÿc dßch vÿ này thì cá nhân, tá chăc ph¿i đáp ăng các điÃu kián theo quy đßnh cāa pháp luÃt

Chā thÅ có quyÃn kinh doanh dßch vÿ môi giãi bÁt đáng s¿n bao gßm cá nhân và tá chăc ĐiÃu kián đÅ tá chăc, cá nhân kinh doanh dßch vÿ môi giãi bÁt đáng s¿n bao gßm:

Tá chăc, cá nhân kinh doanh dßch vÿ môi giãi bÁt đáng s¿n ph¿i thành lÃp doanh nghiáp theo đúng quy đßnh và thành lÃp doanh nghiáp theo LuÃt doanh nghiáp , 2014; và ph¿i

có ít nhÁt 02 ng°åi có chăng chß hành nghà môi giãi bÁt đáng s¿n, trừ tr°ång hÿp quy đßnh t¿i kho¿n 2 ĐiÃu 62 Bá LuÃt Kinh doanh bÁt đáng s¿n , 2014;

Cá nhân có quyÃn kinh doanh dßch vÿ môi giãi bÁt đáng s¿n đác lÃp (không ph¿i thành lÃp doanh nghiáp) nh°ng ph¿i có chăng chß hành nghà môi giãi bÁt đáng s¿n và đng

ký náp thuÁ theo quy đßnh cāa pháp luÃt và thuÁ

Tá chăc, cá nhân kinh doanh dßch vÿ môi giãi bÁt đáng s¿n không đ°ÿc đßng thåi vừa

là nhà môi giãi vừa là mát bên thăc hián hÿp đßng trong mát giao dßch kinh doanh bÁt đáng s¿n

1.3.2 Điều kiện hành nghề môi giới kinh doanh bất động sản

Dßch vÿ môi giãi bÁt đáng s¿n vừa là ngành nghà kinh doanh có điÃu kián kinh doanh t¿i ĐiÃu 62 Bá LuÃt Kinh doanh bÁt đáng s¿n , 2014, vừa có điÃu kián và chăng chß hành nghà Tá chăc, cá nhân khi kinh doanh dßch vÿ này đÃu có yêu cÃu và chăng chß hành nghà môi giãi bÁt đáng s¿n Chăng chß hành nghà môi giãi bÁt đáng s¿n đ°ÿc cÁp cho cá nhân khi cá nhân có đā các điÃu kián:

Hình 1 1 Điều kiện cấp chứng chỉ môi giới bất động sản

Thā tÿc xin cÁp chăng chß hành nghà môi giãi bÁt đáng s¿n đ°ÿc tiÁn

hành nh° sau:

Có nng lăc hành

vi dân să đÃy đā

theo quy đßnh cāa

pháp luÃt dân să;

Có trình đá tát nghiáp trung hác phá thông trç lên;

Đã qua sát h¿ch và kiÁn thăc môi giãi bÁt đáng s¿n

Hình 1 2 Th ủ tục cấp chứng chỉ môi giới

1.3.3 Các hình thức môi giới bất động sản

Theo Bách khoa toàn th° môi giãi bÁt đáng s¿n có 2 hình thăc chā yÁu sau

Môi giái đßc quyÁn: Nhà môi giãi đ°ÿc đác quyÃn tiÁp thß bÁt đáng s¿n và đác quyÃn

đ¿i dián cho ng°åi bán Tuy nhiên, ng°åi môi giãi cũng có thÅ chào bán hoặc hÿp tác vãi các nhà môi giãi khác đÅ trình bày bÁt đáng s¿n tãi các khách hàng tiÃm nng và cùng chia kho¿n hoa hßng

Môi giái tÿ do: Nhà môi giãi giãi thiáu khách hàng cho chā sç hāu bÁt đáng s¿n, t°

vÁn cho khách hàng và h°çng phí môi giãi (phí hoa hßng) theo giá trß thành công mßi th°¢ng vÿ

Cá nhân có nhu cÃu

Sç xây dÿng vÃquá trình tá chăc

kỳ thi và phê duyátkÁt qu¿ thi theo đÃnghß cāa đ¢n vß táchăc kỳ thi;

Trênc¢ sç báo cáocāa chā tßch háiđßng thi và kÁt qu¿thi doChā tßch háiđßng thi phêduyát, Giám đác

Sç xây dăng phêduyát danh sáchcác cá nhân đ°ÿccÁp chăng chß;

Cn că quyÁt đßnhphê duyát danh sáchcác cá nhân đ°ÿccÁp chăng chß, đ¢n

vß tá chăc kỳ thi sáth¿ch có trách nhiámchuyÅn b¿n phô tôbài thi và hß s¢ cāa

cá nhân đó và Sçxây dăng đÅ cÁpchăng chß

Trong thåi h¿n 10 ngày làmviác kÅ từ ngày nhÃn đā hßs¢ hÿp lá, Sç xây dăng táchăc in và ký phát hànhchăng chß

1.4 Nßi dung môi giái bÃt đßng sÁn

Tìm kiÁm khách hàng tiÃm nng cho công ty bằng cách t¿o dăng và mç ráng các mái quan há xã hái, tiÁp cÃn khách hàng qua đián tho¿i, email hay các trang m¿ng xã hái,& Tìm kiÁm đái tác đáp ăng các điÃu kián cāa khách hàng đÅ tham gia đàm phán, ký hÿp đßng

Cung cÁp thông tin, và các dă án, các ch°¢ng trình khuyÁn mãi, đ°a ra låi khuyên phù hÿp vãi nhu cÃu và ngân sách cāa khách hàng muán mua hoặc giúp khách hàng muán bán bán đ°ÿc nhà vãi măc giá cao

Hß trÿ khách hàng và các thā tÿc giao dßch nhà đÁt nh° cho thuê, chuyÅn nh°ÿng,& Duy trì mái quan há tát đẹp vãi khách hàng đÅ t¿o ra tÃp khách hàng trung thành

Đ°a ra các chiÁn l°ÿc phát triÅn cho công ty

1.5 Quy trình môi giái bÃt đßng sÁn

1.5.1 Tiếp nhận yêu cầu khách hàng

Càng nhiÃu khách hàng tiÃm nng thì xác suÁt giao dßch thành công càng cao

L°u trā dā liáu thông tin khách hàng, phân tích phân khúc thß tr°ång, lên kÁ ho¿ch khai thác và th°ång xuyên bá sung vào danh sách khách hàng tiÃm nng

1.5 2 Tiếp nhận yêu cầu khách hàng

Đái vãi khách hàng gÿi bán: Khách hàng là chính chā hay trung gian, đáng c¢ và thåi gian yêu cÃu, tìm hiÅu và tính pháp lý cāa bÁt đáng s¿n, s¿n ph¿m bÁt đáng s¿n cÿ thÅ, giá trß (giá gác và măc giá chênh lách), măc đá rāi ro

Đái vãi khách hàng cÃn mua: Mÿc đích là an c° hay đÃu t°, kh¿ nng tài chính, măc đá quan tâm đÁn phong thāy, vß trí bÁt đáng s¿n quan tâm, lo¿i hình, đặc điÅm, giá trß và tính pháp lý cāa bÁt đáng s¿n

1.5.3 Tư vấn

Đái vãi khách hàng gÿi bán: Nên t° vÁn và giá trß bÁt đáng s¿n Thông th°ång, nhân viên môi giãi bÁt đáng s¿n s¿ muán măc giá không cao đÅ dß chào bán Tuy nhiên, mái chuyán đÃu có thÅ th°¢ng l°ÿng và đÅ giā đ°ÿc mái quan há lâu dài vãi khách hàng thì b¿n cÃn thÅ hián kh¿ nng bán đ°ÿc nhà nhanh nhÁt vãi măc giá cao nhÁt có thÅ Đái vãi khách hàng cÃn mua: Ng°ÿc l¿i vãi khách hàng gÿi bán, nhân viên môi giãi bÁt đáng s¿n s¿ muán măc giá không thÁp đÅ dß dàng tìm s¿n ph¿m giãi thiáu Nên t° vÁn

và s¿n ph¿m, nÁu chÁt l°ÿng đ¿m b¿o thì măc giá cao mát chút cũng là hÿp lý và xăng đáng

1.5.4 Tiếp thị

Liên l¿c vãi khách hàng trong c¢ sç dā liáu;

Rao bán trên há tháng website cāa công ty, đng tin lên các m¿ng xã hái;

TiÁp thß trăc tiÁp ç các să kián, buái hái th¿o và bÁt đáng s¿n;

TÃn dÿng các mái quan há xã hái đÅ tìm kiÁm khách hàng

Chu¿n bß tài liáu cÃn thiÁt cho buái giao dßch;

Thái đá phÿc vÿ nhiát tình, cçi mç đÅ xúc tiÁn giao dßch nhanh chóng;

Xem xét các giÁy tå pháp lý và gi¿i đáp thßa đáng các thắc mắc có liên quan, thông báo

và đ¢n giá, tiÃn đặt các, tiÁn đá thanh toán

1.5.7 Kết thúc giao dịch

Theo dõi tiÁn trình thăc hián thßa thuÃn: Liên l¿c vãi ng°åi bán và ng°åi mua đÅ theo dõi các thā tÿc, thông báo cho các bên và thåi gian thanh toán theo thßa thuÃn trong hÿp đßng, có mặt đÅ làm chăng trong mßi lÃn thanh toán

Thu phí và kÁt thúc giao dßch: Thu các lo¿i phí cÃn thiÁt, giãi thiáu thêm các dßch vÿ cāa công ty, gÿi quà tặng, th° c¿m ¢n và tìm hiÅu thêm nhāng nhu cÃu mãi cāa khách hàng, đánh giá măc đá hài lòng khi sÿ dÿng dßch vÿ cāa khách hàng

1.6 Nguyên tắc ho¿t đßng môi giái bÃt đßng sÁn

Ho¿t đáng môi giãi cÃn tuân thā nhāng nguyên tắc sau:

Trước tiên là nhāng ho¿t đáng này cÃn tuân thā pháp luÃt cāa Viát Nam Không

mát hành vi, đáng thái nào đ°ÿc phép sai lách vãi nhāng luÃt lá, quy đßnh đã ban hành

Th ứ hai ho¿t đáng môi giãi ph¿i dăa trên să công bằng, minh b¿ch và thông tin Thứ ba

ho¿t đáng môi giãi ph¿i lÁy mÿc tiêu lÿi ích cāa khách hàng làm đßnh h°ãng, b¿o đ¿m

lÿi ích cāa các bên khách hàng, hài hòa giāa lÿi ích khách hàng vãi lÿi ích nhà môi giãi

Th ứ tư ho¿t đáng môi giãi ph¿i đ°ÿc thăc hián dăa trên nÃn t¿ng cāa kiÁn thăc chuyên

môn và kinh nghiám thăc tÁ vãi ý thăc trách nhiám cao nhÁt Thứ năm ho¿t đáng môi

giãi ph¿i coi đ¿o đăc nghà nghiáp là kim chß nam, là sÿi chß đß xuyên suát trong toàn

bá quá trình tác nghiáp

Ngoài nhāng nguyên tắc chung trên, cÃn xây dăng phong cách, hình ¿nh đÅ mô

t¿ chi tiÁt và nhà môi giãi chuyên nghiáp nh° sau:

- ThÁp nhÁt ph¿i tát nghiáp phá thông trung hác

- Ph¿i tát nghiáp khóa hác chuyên môn nâng cao kiÁn thăc; trí thăc chung

- Nhāng ph¿m chÁt cÃn có nh° nhanh nhẹn; luôn sẵn sàng phÿc vÿ; óc quan sát; său lßch thiáp; kh¿ nng trình bày; tă nguyán nhÃn trách nhiám; tôn

tráng thåi gian và khách hàng

- Dián m¿o bên ngoài: Án t°ÿng đÃu tiên; con ng°åi cāa thành đ¿t; vá sinh

cá nhân; dián m¿o vn phòng

- Tá chăc thåi gian: nghà tă do; lên kÁ ho¿ch; tă phÁn đÁu

- Áp dÿng kĩ thuÃt: ý nghĩ cāa kĩ thuÃt mãi; há điÃu hành Windows; đián tho¿i di đáng

- Khao khát thành công, tính quyÁt đoán: sÿ thành công; tránh xa ý nghĩ tiêu

căc; trung thăc quyÁt đoán

1.7 K ỹ nng môi giái bÃt đßng sÁn

Đái vãi ng°åi môi giãi bÁt đáng s¿n ngoài các điÃu kián đÅ hành nghà thì không thÅ thiÁu các kĩ nng bá trÿ lÁn nhau trong quá trình làm viác, theo Nguyßn Minh Ngác,

2019 thì có các kĩ nng sau:

Th ứ nhất là kỹ nng so¿n th¿o hÿp đßng đây là mát trong nhāng kỹ nng quan

tráng và là kỹ nng đÃu tiên mà nhà môi giãi cÃn ph¿i tìm hiÅu Có 3 lo¿i hÿp đßng chính mà nhà môi giãi cÃn quan tâm: Hÿp đßng dßch vÿ môi giãi là b¿n quy đßnh ph¿m

vi nhāng trách nhiám cāa nhà môi giãi; Hÿp đßng khçi điÅm là hÿp đßng khçi điÅm là

yÁu tá cÃn thiÁt tr°ãc khi đi đÁn kí kÁt hÿp đßng chính thăc; Hÿp đßng chính thăc là đÅ

đi đÁn kí kÁt hÿp đßng chính thăc (hÿp đßng đ°ÿc công chăng) đòi hßi nhāng să chu¿n

bß nhÁt đßnh CÃn ph¿i nhắc nhç các bên (nÁu có thÅ thì cung cÁp cho các bên b¿n danh sách cÿ thÅ) nhāng giÁy tå gì là cÃn thiÁt, tr°ãc tiên là ph¿i có giÁy tå tùy thân Mát vÁn

đà quan tráng khác là cÃn thông báo măc phí (th°ång là bên mua) ph¿i tr¿ cho công chăng, và nhắc nhç và kho¿n hoa hßng cho môi giãi Mát vÁn đà quan tráng khác là

tháng nhÁt ph°¢ng thăc tr¿ tiÃn Thông th°ång trong các giao dßch nhß ng°åi mua tr¿

bằng tiÃn mặt Hián nay, khi các dßch vÿ ngân hàng ngày càng thuÃn tián, viác sÿ dÿng các dßch vÿ này ngày càng ráng rãi thì có thÅ tr¿ tiÃn vào tài kho¿n hay thăc hián viác chuyÅn kho¿n ĐÅ khách hàng không c¿m thÁy quá lo lắng, cÃn gi¿i thích rõ quá trình kí hÿp đßng công chăng và thåi điÅm thanh toán tiÃn

Th ứ hai là kỹ nng thu thÃp thông tin: Mßi mát bÁt đáng s¿n đÃu ¿n dÁu trong đó

mát bí mÃt, să huyÃn bí, tính hÁp dÁn và th°ång xuyên là mát vài khiÁm khuyÁt nào đó Nhà môi giãi cÃn trăc tiÁp xem xét bÁt đáng s¿n do nhāng nguyên nhân sau đây: mßi

mát bÁt đáng s¿n đÃu khác nhau, không thÅ dăa trên kinh nghiám đÅ phán đoán Chß có

să ghi chép cāa b¿n thân mãi có thÅ miêu t¿ chính xác băc tranh toàn c¿nh và bÁt đáng

s¿n, đánh giá chân thăc h¢n nhāng låi miêu t¿ tát đẹp và bÁt đáng s¿n cāa chā sç hāu, b°ãc đÃu đánh giá đ°ÿc giá trß cāa bÁt đáng s¿n NÁu nhà môi giãi chß dăa trên låi cāa chā sç hāu thì rÁt dß gây ra să hiÅu biÁt lách l¿c, thiÁu chân thăc và bÁt đáng s¿n Chß

có ç t¿i hián tr°ång bÁt đáng s¿n mãi có thÅ xác đßnh đ°ÿc tính cách và sç thích cāa chā

sç hāu Cho phép nhà môi giãi đ°a ra dãy nhāng câu hßi cÿ thÅ H¢n nāa há có thÅ đ°ÿc xem các giÁy tå liên quan ngay t¿i bÁt đáng s¿n Không r¢i vào thÁ bß đáng khi khách hàng mua bÁt đáng s¿n hßi xem chúng ta đã xem tÃn mắt bÁt đáng s¿n đó ch°a Thu

thÃp thông tin từ khách hàng: Ngay từ buái nói chuyán đÃu tiên nhà môi giãi đã ph¿i

nắm bắt đ°ÿc từ khách hàng nhāng thông tin c¢ b¿n sau đây: Nhāng thông tin ban đÃu,

Kh¿ nng tài chính, Th°¢ng vÿ liên quan, Giãi h¿n thåi gian, Liên l¿c vãi khách hàng, Xem xét bÁt đáng s¿n, Nhāng vÁn đà thā tÿc, Ghi chép nhāng thông tin thu l°ÿm đ°ÿc, nhāng chú ý chính, kiÅm tra, cÃp nhÃt thông tin và bÁt đáng s¿n, ý nghĩa cāa thông tin

ph¿n hßi

Th ứ ba là kỹ nng xÿ lý và qu¿n lý thông tin: Thông tin thu thÃp đ°ÿc chính là

công săc, là tiÃn b¿c nên viác qu¿n lí, b¿o vá chúng là mát nhiám vÿ quan tráng cāa nhà môi giãi Nhà môi giãi nên sÿ dÿng triát đÅ lÿi thÁ tuyát đái và thông tin Chính vì vÃy thông tin giao dßch không ph¿i là mát <hàng hoá mißn phí= trên th°¢ng tr°ång Nói ngắn

gán, ngành bÁt đáng s¿n chính tháng (organized) đã không còn đ°ÿc h°çng đặc quyÃn

cāa <să gÃn nh° đác quyÃn= và thông tin giao dßch bÁt đáng s¿n Lÿi thÁ đó cāa các nhà môi giãi đang dÃn bß mÁt đi

Th ứ tư là kỹ nng đàm phán và thuyÁt phÿc khách hàng: Trên th°¢ng tr°ång,

ngoài b¿n lĩnh, tài nng, să nh¿y c¿m và đôi chút may mắn yÁu tá quan tráng không thÅ thiÁu cāa nhà môi giãi bÁt đáng s¿n đÅ đ¿t đ°ÿc thành công chính là kỹ nng đàm phán.VÃy đÅ có mát kỹ nng đàm phán tát cÃn ph¿i: Chú tráng vào lÿi ích: trong lúc

đàm phán, ph¿i chú tráng đÁn lÿi ích cāa b¿n thân Song song vãi đó là cân nhắc lÿi ích

cāa các bên liên quan đặc biát lÿi ích cāa khách hàng Nhà môi giãi ph¿i nắm thÃt chắc lÿi ích cāa khách hàng, lÿi ích là khác nhau giāa khách hàng khác nhau Tìm hiÅu rõ nhu cÃu cāa khách hàng, nhu cÃu nghß ng¢i, gi¿i trí hay nhu cÃu kinh doanh Khách hàng mua là cá nhân, cho gia đình, hay đÅ biÁu tặng đÅ từ đó có nhāng điÃu chßnh phù hÿp trong khi đàm phán T¿o ra mát phong cách đàm phán riêng Vãi phong cách riêng, ng°åi ho¿t đáng lĩnh văc môi giãi s¿ dß ràng t¿o ra tính đác nhÁt cho bÁt đáng s¿n bằng cách sÿ dÿng vn phong dß đi vào lòng ng°åi vãi nhāng bài viÁt trên các tå báo đ°ÿc

°a chuáng và phù hÿp Ph¿i biÁt sÿ dÿng phép so sánh đÅ t¿o nên tính đác nhÁt Hãy sÿ

dÿng trí t°çng t°ÿng nh°ng mái thă ph¿i thÃt khéo léo đÅ đ¿t đ°ÿc hiáu qu¿ tát nhÁt Luôn luôn làm viác vãi tinh thÃn nhanh nhẹ và siêng nng, luôn cá gắng giúp đỡ khách hàng nắm bắt đ°ÿc tình hình mát cách toàn dián và nhanh chóng Làm viác theo ph°¢ng pháp khoa hác ThuyÁt phÿc là viác nhà môi giãi có thÅ gây đ°ÿc ¿nh h°çng đÁn khách hàng, làm cho há thay đái hành vi và hành đáng theo h°ãng mình mong muán

Th ứ năm là kỹ nng lắng nghe: Khi khách hàng bày tß suy nghĩ, nhu cÃu muán

mua mát bÁt đáng s¿n lo¿i nh° thÁ nào đa sá nhà môi giãi đÃu chu¿n bß đÅ đái đáp vãi

há mà không lắng nghe xem há nói gì, dÁn đÁn không hiÅu rõ đ°ÿc khách hàng Lắng nghe đÅ thuÃn lÿi h¢n trong nắm bắt nhu cÃu và tâm lý cāa khách hàng, từ đó nâng cao

măc đá thßa mãn nhu cÃu Khi nhāng khách hàng đ°ÿc thßa mãn nhu cÃu mát cách tát

nhÁt có thÅ thì há s¿ gắn bó vãi nhà môi giãi và vãi n¢i đó h¢n

Thă sáu là kỹ nng qu¿n lý thåi gian: Nhāng ng°åi ho¿t đáng trong lĩnh văc môi giãi bÁt đáng s¿n ph¿i tính toán xem nên dành bao nhiêu thåi gian cho viác tìm hiÅu các vÁn

đà nh° cung cÃu bÁt đáng s¿n, nhāng đặc điÅm khác biát cāa bÁt đáng s¿n đó so vãi bÁt đáng s¿n khác, kiÁn thăc và phong thāy có liên quan trăc tiÁp đÁn bÁt đáng s¿n, thåi gian chu¿n bß mát hÿp đßng, thåi gian gặp khách hàng Mát th°¢ng vÿ mà bß quyÁt đßnh

vái vàng th°ång mang c¿m giác bÁt an cho mát bên tham gia

Cu ối cùng là kỹ nng xây dăng th°¢ng hiáu cá nhân: Đây thăc să là điÃu quan

tráng nÁu nh° ai đó muán thăc să thành công trong nghà môi giãi bÁt đáng s¿n Duy trì

há tháng khách hàng tiÃm nng rÁt lãn Vì th°ång nhāng ng°åi có mái quan há vãi nhau đặc biát là trong kinh doanh thì cũng đÃu có măc thu nhÃp nh° nhau Và đÅ xây dăng th°¢ng hiáu cá nhân cÃn: Trung thăc: Khách hàng th°ång đ°a ra quyÁt đßnh không chß đ¢n thuÃn vì nghĩ ng°åi môi giãi gißi mà să uy tín trong quá trình làm viác và chiÃu sâu trong t° vÁn giúp há đ°a ra quyÁt đßnh mua bán Ng°åi ho¿t đáng trong lĩnh văc này

ph¿i trung thăc đ°a ra các thông tin có tính chÁt quyÁt đßnh trong viác mua bán, không che dÁu các thông tin bÁt lÿi vãi mÿc đích cuái cùng là t¿o ra lÿi ích, giá trß trong các quyÁt đßnh mua bán Không vì lÿi ích cá nhân mà làm ¿nh h°çng đÁn quyÃn lÿi khách hàng và đái tác, cũng nh° làm ph°¢ng h¿i đÁn chính să nghiáp đang trong quá trình phát triÅn cāa nhà môi giãi Trung thăc trong công viác vãi đái tác và khách hàng giúp nhà môi giãi nâng cao uy tín và xây dăng mát m¿ng l°ãi các mái quan há ráng, điÃu đó chắc

chắn cũng không thÅ thiÁu trên con đ°ång đi đÁn thành công ĐÅ thâm nhÃp vào giãi th°ÿng l°u tìm kiÁm 54 khách hàng đã khó, đÅ giā chân đ°ÿc há l¿i càng khó h¢n Vì

vãi há có quá nhiÃu lăa chán đÅ tìm cho mình mát ng°åi môi giãi hay mát trung tâm môi giãi uy tín, chÁt l°ÿng Bên c¿nh đó còn có kiên trì và tÃn tâm: Đái vãi các giao

dßch bÁt đáng s¿n thì kho¿ng thåi gian từ lúc bắt đÃu giao dßch đÁn khi kÁt thúc th°ång dài h¢n so vãi các giao dßch mua bán thông th°ång khác nên trong quá trình đó luôn

tiÃm ¿n các thÁt b¿i khôn l°ång ĐiÃu đó đòi hßi nhà môi giãi cÃn ph¿i hÁt săc kiên trì

và tÃn tâm trong công viác cho đÁn khi giao dßch kÁt thúc và đi đÁn thành công TÃn tâm

s¿ t¿o cho khách hàng tâm lý an tâm, tin t°çng Tính cách dß chßu, v¿ bà ngoài lßch să:

t¿o nhāng Án t°ÿng tát đái vãi khách hàng

CH¯¡NG 2: TÞNG QUAN VÀ CÔNG TY TNHH DÞCH VĀ BÂT ĐÞNG SÀN BÁCH NH¯ VÀ Dþ ÁN THE GLOBAL CITY

2.1 Giái thißu công ty TNHH Dßch vā BÃt đßng sÁn Bách Nh°

Công ty TNHH dßch vÿ bÁt đáng s¿n Bách Nh° đ°ÿc thành lÃp vào nm 2013 có

mã sá thuÁ, giÁy phép kinh doanh là 0314692087 Ng°åi đ¿i dián pháp lý cāa công ty

là Bà Mai Nh° Ngác Công ty TNHH dßch vÿ BÁt đáng s¿n Bách Nh° đi vào ho¿t đáng chuyên sâu các dßch vÿ BĐS từ nm 2018 Lĩnh văc ho¿t đáng cāa công ty là t° vÁn, môi giãi, đÁu giá BĐS, đÁu giá quyÃn sÿ dÿng đÁt Vn phòng đÃu tiên đ°ÿc đặt t¿i đßa

chß 14 L°¢ng Ngác QuyÁn, ph°ång 13, quÃn 8, TP Hß Chí Minh Vn phòng hián t¿i là

90 Nguyßn Hāu C¿nh, ph°ång 22, quÃn Bình Th¿nh (Tòa nhà Sunwha Pearl)

Qua nhiÃu nm phát triÅn thì công ty TNHH BÁt đáng s¿n Bách Nh° đã cāng cá đ°ÿc bá máy và các ho¿t đáng kinh doanh Bách Nh° đã hÿp tác và liên kÁt m¿ng l°ãi đái tác vãi nhiÃu dă án khác nhau, cam kÁt mang l¿i giá trß thiÁt thăc và lÿi ích cho các bên khách hàng c¿m thÁy hài lòng, tin t°çng công ty, nâng cao giá trß c¿ và sá l°ÿng và

chÁt l°ÿng

Quá trình hình thành và phát tri ển

- Nm 2013, công ty TNHH Dßch vÿ bÁt đáng s¿n Bách Nh° đ°ÿc thành lÃp và chính thăc đi vào ho¿t đáng vãi lĩnh văc

- Nm 2018, chính thăc trç thành Sàn giao dßch BÁt đáng s¿n tÃp trung nhāng s¿n

ph¿m cn há- cn phòng- cao ác vn phòng, hoàn thián há tháng môi giãi

- Hián t¿i, Công ty TNHH Dßch vÿ BÁt đáng s¿n Bách Nh° ho¿t đáng trong lĩnh

văc t° vÁn môi giãi

2.1.1 Sơ đồ tổ chức của công ty

Theo thông t° sá 11/2015/TT-BXD đÅ thành lÃp và tá chăc ho¿t đáng cāa sàn giao dßch bÁt đáng s¿n quy đßnh t¿i điÃu 25: <Mô hình tá chăc: 1 Sàn giao dßch bÁt đáng s¿n là doanh nghiáp đác lÃp hoặc là đ¢n vß thuác doanh nghiáp, mái ho¿t đáng cāa sàn giao dßch ph¿i chßu să chß đ¿o cāa doanh nghiáp Ng°åi đ¿i dián theo pháp luÃt cāa doanh nghiáp và ng°åi qu¿n lý điÃu hành sàn giao dßch bÁt đáng s¿n ph¿i chßu trách nhiám và ho¿t đáng cāa sàn giao dßch bÁt đáng s¿n 2 Ng°åi qu¿n lý điÃu hành sàn do

ng°åi đ¿i dián theo pháp luÃt cāa doanh nghiáp bá nhiám, đ°ÿc āy quyÃn qu¿n lý điÃu hành sàn giao dßch bÁt đáng s¿n, chßu trách nhiám tr°ãc ng°åi đ¿i dián theo pháp luÃt cāa doanh nghiáp và tr°ãc pháp luÃt và ho¿t đáng cāa sàn giao dßch bÁt đáng s¿n 3 C¢

cÁu tá chăc cāa sàn giao dßch bÁt đáng s¿n gßm ng°åi qu¿n lý điÃu hành sàn (Giám đác sàn) và các bá phÃn chuyên môn phù hÿp vãi quy mô ho¿t đáng cāa sàn"

Nh° vÃy, công ty TNHH Dßch vÿ bÁt đáng s¿n Bách nh° cũng đ°ÿc thành lÃp

dăa trên quy đßnh cāa pháp luÃt vãi ng°åi đ¿i dián pháp luÃt là bà Mai Nh° Ngác

Sơ đồ 2 1 Sơ đồ tổ chức của công ty- Nguồn: Theo hồ sơ doanh nghiệp của công ty

Ch ức năng chính của các phòng ban

Tßng giám đốc

Phòng Kinh doanh

Bß phận hß trÿ khai thác khách hàng

Phòng Pháp lý T± vấn, pháp lý,

hß trÿ thÿ tÿc

Phòng hß trÿ

TP tài chính kế toán

TP Marketing

TP Hành chính, Nhân sự

TP Dự án

Nhiám vÿ cāa Táng Giám đác cÃn chßu trách nhiám qu¿n lý và điÃu hành toàn bá

ho¿t đáng cāa công ty; quyÁt đßnh c¢ cÁu tá chăc bá máy, tiêu chu¿n chăc danh cán bá; trăc tiÁp qu¿n lý, bá trí sÿ dÿng cán bá, nhân viên và lao đáng hÿp đßng cāa sàn giao

dßch Ph¿i có chăng chß qu¿n lý và điÃu hành, chăng chß hành nghà môi giãi và đßnh giá

bÁt đáng s¿n

Phó giám đác có trách nhiám giúp viác cho giám đác giao dßch qu¿n lý, điÃu hành

mát sá mặt công tác do giám đác sàn giao dßch phân công và āy quyÃn; đ°ÿc trăc tiÁp qu¿n lý, điÃu hành các lĩnh văc ho¿t đáng đ°ÿc āy quyÃn Ph¿i có chăng chß qu¿n lý và điÃu hành, chăng chß hành nghà môi giãi và đßnh giá bÁt đáng s¿n

- Phòng Hß trÿ

 Tr°çng phòng Hành Chính, Nhân să

Đ¿m nhiám thiÁt lÃp các kÁ ho¿ch thu hút nhân lăc, tuyÅn chán, ký hÿp đßng lao đáng Tham gia so¿n th¿o các hÿp đßng, vn b¿n cÃn thiÁt Thăc hián các chÁ đá, chính sách l°¢ng th°çng, b¿o hiÅm và các đãi ngá cho nhân viên

 Tr°çng phòng Tài Chính

KiÅm tra ho¿ch toán cāa sàn giao dßch, báo cáo viác thu chi và cung cÁp các

chăng từ theo đßnh kỳ Đßng thåi đ¿m b¿o các thā tÿc pháp lý trong quá trình môi giãi

rõ ràng chi tiÁt đÅ chā đÃu t° và khách hàng dß hiÅu

 Tr°çng phòng Dă Án

Là n¢i qu¿n lý tÁt c¿ thông tin dă án, giám đác điÃu hành là ng°åi trăc tiÁp đàm phán trao đái vãi các chā đÃu t° đÅ hÿp tác phân phái các s¿n ph¿m cāa chā đÃu t° Lên

kÁ ho¿ch bán hàng, nghiên cău thß tr°ång, hành vi cāa khách hàng đÅ tìm ra ph°¢ng án

tát nhÁt từ giá c¿, kÁ ho¿ch marketing cho từng dă án Đây cũng là phòng quan tráng, bên c¿nh qu¿n lý dă án, phòng còn hß trÿ giám đác sàn trong các quá trình điÃu hành tá

chăc să kián cho dă án đó

Tr°çng phòng Marketing

Có nhiám vÿ và trách nhiám cho să thành công hay thÁt b¿i cāa các ho¿t đáng

qu¿ng cáo dă án bÁt đáng s¿n Đặc biát tr°çng phòng marketing là ng°åi tìm ra c¢ hái bằng nhāng kinh nghiám nghiên cău và phân tích dā liáu đÅ tìm ra chiÁn l°ÿc qu¿ng bá thông tin phù hÿp vãi khách hàng và thß tr°ång

- Phòng Kinh Doanh

Có thÅ xem đây là phòng chiÁn l°ÿc, vì chăc nng chính cāa phòng kinh doanh

là đ°a ra ý kiÁn, nhÃn đßnh và thß tr°ång, s¿n ph¿m, giá c¿ cho ban lãnh đ¿o Phân tích

rõ từng thåi kì từ hián t¿i đÁn t°¢ng lai

Ho¿ch đßnh các kÁ ho¿ch, chiÁn l°ÿc kinh doanh cho s¿n ph¿m, chán lác dă án

và ký kÁt hÿp đßng vãi đái tác

Bá phÃn khai thác khách hàng cÃn nghiên cău xác đßnh thß tr°ång cho s¿n ph¿m; xây dăng há tháng thông tin khách hàng; tá chăc thm dò thß tr°ång; tìm ngußn khách hàng và đà xuÁt triÅn khai nghiáp vÿ chm sóc khách hàng, tiÁp nhÃn và gi¿i quyÁt các khiÁu n¿i cāa khách hàng, theo dõi và hß trÿ viác b¿o trì s¿n ph¿m Thăc hián các thā

tÿc cÁp giÁy chăng nhÃn quyÃn sç hāu nhà, quyÃn sÿ dÿng đÁt cho khách hàng Gi¿i đáp thông tin và tiÁp nhÃn yêu cÃu cāa khách hàng,

2.1.2 Quy trình hoạt động giao dịch bất động sản tại công ty TNHH dịch vụ Bất động sản Bách như

- B°ãc 1: Nhân viên khai thác tìm kiÁm Chā đÃu t° đÅ tìm s¿n ph¿m cho Sàn giao dßch

Công ty s¿ trăc tiÁp tìm kiÁm thông tin và các s¿n ph¿m thông qua các ch°¢ng trình do chā đÃu t° tá chă đÅ tìm kiÁm s¿n ph¿m cho công ty cāa mình TiÁp theo, các thông tin và s¿n ph¿m cāa bên chā đÃu t° s¿ đ°ÿc đ°a đÁn công ty cho nhân viên nắm bắt và dă án đÅ thuÃn lÿi cho viác t° vÁn và bán hàng

- B°ãc 2: Bá phÃn khai thác chuyÅn giao đÃy đā thông tin và hình ¿nh cho tá qu¿n lý thông tin và Tr°çng Phòng kinh doanh, đßng thåi báo cáo Ban giám đác

Khi đ°ÿc chā đÃu t° giao cho viác tiÁp nhÃn thông tin và s¿n ph¿m, thì các thông tin này s¿ đ°ÿc truyÃn t¿i mát cách xác thÃt nhÁt đÅ tÁt c¿ mái ng°åi trong công

ty có thÅ nắm bắt chính xác và thông tin s¿n ph¿m, yêu cÃu mái ng°åi biÁt đ°ÿc trong s¿n ph¿m đó có gì đÅ khi t° vÁn cho khách hàng biÁt đ°ÿc há thuác phân khúc khách hàng nào s¿ là khách hàng mÿc tiêu chính cho s¿n ph¿m môi giãi

- B°ãc 3: Tr°çng Phòng kinh doanh triáu tÃp cuác háp lên kÁ ho¿ch kinh doanh thăc hián chiÁn dßch bán hàng Thành phÃn tham dă: Ban giám đác; Tr°çng, Phó Phòng kinh doanh - Tá tr°çng Marketing - Tá thông tin

Sau khi truyÃn t¿i thông tin đÁn tÁt c¿ nhân viên trong công ty, thì ng°åi Tr°çng phòng hoặc mát ng°åi có chăc vÿ cao h¢n đ°ÿc giao nhiám vÿ tiÁp nhÃn bán các

s¿n ph¿m này s¿ triáu tÃp tÁt c¿ mái ng°åi trong team đÅ bàn và thông tin dă án, đ°a ra nhāng ph°¢ng án đÅ có thÅ chào måi, kêu gái khách hàng quan tâm

- B°ãc 4: Tr°çng Phòng kinh doanh tá chăc cuác háp triÅn khai kÁ ho¿ch bán hàng và huÁn luyán s¿n ph¿m cho nhân viên kinh doanh

Mát dă án khi công ty đ°ÿc tiÁp nhÃn s¿ có ít nhÁt 4-5 lÃn háp cho tÁt c¿ mái ng°åi trong team đÅ so sánh, đ°a ra nhāng ý kiÁn và dă án này

- B°ãc 5: Toàn bá nhân viên kinh doanh thăc hián kÁ ho¿ch bán hàng

Sau khi tÁt c¿ mái ng°åi đã nắm bắt thÃt kỹ và thông tin cāa dă án S¿ có mát bá phân Telesales đÅ kêu gái, chào måi dă án Nhāng ng°åi khác s¿ thăc hián t°

vÁn và chm sóc khách hàng đã và đang chú ý, quan tâm hay đã thăc hián giao

dßch

2.1.3 Quy trình thực hiện nghiệp vụ môi giới

Môi giãi bÁt đáng s¿n là nghà luôn có nhāng biÁn đáng và tiÃm nng phát triÅn

rÁt tát, t¿o nên nhiÃu c¢ hái cho ng°åi làm nghà chính vì thÁ đÅ thăc hián nghiáp vÿ môi giãi cÃn có nhāng b°ãc nh° sau:

B°ãc 1: Táng quan và dßch vÿ môi giãi bÁt đáng s¿n bao gßm: giãi thiáu và dßch

vÿ môi giãi bÁt đáng s¿n, vai trò cāa môi giãi bÁt đáng s¿n trong thß tr°ång bÁt đáng

s¿n, nguyên tắc ho¿t đáng môi giãi bÁt đáng s¿n, điÃu kián kinh doanh dßch vÿ môi giãi

bÁt đáng s¿n và yêu cÃu chuyên môn cāa nhà môi giãi bÁt đáng s¿n, nhāng yÁu tá ¿nh h°çng đÁn să phát triÅn nghà môi giãi bÁt đáng s¿n, kinh nghiám cāa các n°ãc và dßch

vÿ môi giãi bÁt đáng s¿n, đ¿o đăc nghà nghiáp cāa nhà môi giãi bÁt đáng s¿n

B°ãc 2: Quy trình và kỹ nng môi giãi bÁt đáng s¿n, gßm các nái dung chính nh° sau: thu thÃp thông tin và cung, cÃu bÁt đáng s¿n, xác đßnh đái t°ÿng và các bên tham gia th°¢ng vÿ môi giãi bÁt đáng s¿n, lÃp hß s¢ th°¢ng vÿ môi giãi, thåi h¿n và

nhāng b°ãc thăc hián th°¢ng vÿ môi giãi, Marketing bÁt đáng s¿n, kỹ nng giao tiÁp

và đàm phán trong giao dßch bÁt đáng s¿n, tá chăc và qu¿n lý vn phòng môi giãi bÁt đáng s¿n, kỹ nng so¿n th¿o hÿp đßng

B°ãc 3: Thăc hián qu¿ng cáo, giãi thiáu s¿n ph¿m Dăa vào dā liáu khách hàng

đã phân tích ç B°ãc 2 phòng Marketing tiÁn hành ch¿y qu¿ng cáo đÅ tiÁp cÃn đúng nhóm khách hàng tiÃm nng cāa dă án

B°ãc 4: Nhân viên môi giãi tiÁp cÃn khách hàng Gái đián tho¿i tìm kiÁm khách hàng thông qua data đ°ÿc công ty giao (data khách hàng đ°ÿc giao th°ång là nhāng khách hàng đã mua hàng cāa chā đÃu t° dă án, nhāng khách hàng đã mua các dă án trong khu văc dă án đang chu¿n bß mç bán) Đng bài liên quan đÁn dă án thông qua các trang m¿ng xã hái, webside bÁt đáng s¿n,& đÅ tìm kiÁm khách hàng quan tâm dă

án Liên há giãi thiáu dă án cho nhāng khách hàng thân thiÁt đã từng t° vÁn các dă án khác tr°ãc đây