nghiệp vụ moi giới và marketing bất động sản

Chẳng hạn, trong một văn phòng làm việc, người ta vẫn có thể tạo ra mộtdiệc tích nhỏ làm quầy giải khát, một căn hộ người ta có thể điều chỉnh một số diệntích phù hợp với yêu cầu của từn

CƠ SỞ LÝ LUẬN

Bất động sản

Hiện nay, ở hầu hết các quốc gia đều phân chia tài sản quốc gia thành 2 loại: bất động sản và động sản, nhưng còn có sự khác nhau trong khái niệm cụ thể về bất động sản. Tuy nhiên, có một điểm tương đối thống nhất trong khái niệm bất động sản là những tài sản gắn liền với đất đai và không di dời được

Theo qui định tại Điều 181 của Bộ Luật Dân sự nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2005, bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm: Đất đai, Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó Các tài sản khác gắn liền với đất đai Các tài sản khác do pháp luật qui định.

Như vậy, bất động sản trước hết là tài sản nhưng khác với các tài sản khác là nó không di dời được Theo cách hiểu này, bất động sản bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất.

1.1.2 Các thuộc tính của bất động sản:

Tính bất động: Đất đai là hàng hóa đặc biệt, dù được đem chuyển nhượng, bán nhưng chỉ được quyền sử dụng và khai thác, không thể chuyển bất động sản đó đến nơi họ muốn, đến nơi mà họ sinh sống Quyền sử dụng đất nằm trong thị trường bất động sản vị trí của đất đai gắn liền với điều kiện sinh thái, kinh tế xã hội và tác động đến phương thức sử dụng đất và giá đất, đó chính là nguyên nhân tại sao giá đất lại khác nhau dù ở vị trí kế cận

Tính dị biệt: Tính dị biệt của bất động sản Mỗi bất động sản là một tài sản riêng biệt, được sản xuất đơn chiếc và đều có các yếu tố riêng biệt không giống với bất kỳ một bất động sản nào khác Sự khác biệt của bất động sản trước hết là do sự khác nhau về vị trí lô đất, khác nhau về cảnh quan và các ngoại cảnh Do vậy trong đầu tư phát triển phải chú ý khai thác tính dị biệt để làm tăng giá trị của các bất động sản, đồng thời phải đáp ứng nhu cầu về tính dị biệt của người tiêu dùng Xã hội càng phát triển yêu cầu tính dị biệt ngày càng tăng Khi đánh giá các bất động sản phải chú ý đến tính dị biệt, không thể so sánh dập khuôn giữa các bất động sản với nhau

Giá cả của bất động sản gắn liền với đặc điểm của mỗi tài sản Giả sử hai bất động sản nằm trong cùng một khu vực nhưng giá cả của chúng phụ thuộc vào thời điểm bán như thế nào, người mua có thích hay không, tâm lý của người mua lúc đó như thế nào và đặc điểm cụ thể của bất động sản đó nữa, tất cả những điều này chứng minh cho sự không đồng nhất đối với bất động sản và nhất là trong nền kinh tế thị trường hiện nay

Tính khan hiếm: Diện tích đất là có hạn so với sự phát triển của dân số, do vậy về lâu dài giá đất có xu hướng phát triển ngày càng lên Theo Tổng cục Thống kê, diện tích đất trong cả nước là 331.698 km2 và mật độ dân số là 290 người/km2 Diện tích đất đai có chiều hướng giảm do nhiều nguyên nhân: Do tốc độ tăng dân số rất nhanh (đặc biệt ở vùng nông thôn) Do tốc độ phát triển kinh tế thị trường theo hướng công nghiệp hóa – hiện đại hóa làm cho diện tích đất nông nghiệp bị thu hẹp Và cuối cùng chính là nhu cầu lao động ở thành thị bao giờ cũng cao hơn nông thôn nên dẫn đến tình trạng dân số ở thành phố tăng đột biến, vì vậy du cầu về chỗ ở cũng tăng lên, từ đó phát sinh nhu cầu mua bán bất động sản, kinh doanh nhà cho thuê [ CITATION Địa19 \l 1066 ]

Tính bền vững, đời sống kinh tế dài: bất động sản bao gồm đất đai và các công trình trên đất Đất là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, là tư liệu sản xuất đặc biệt mà không có tài sản nào có thể thay thế được Nó được tham gia vào quá trình tái sản xuất xã hội nhưng dù đem sử dụng cho mục đích nào đi nữa thì nó vẫn mang lại lợi ích cho chủ sỡ hưu nên nó mang tính bền vững Hơn nữa được sử dụng để hưởng quyền sở hữu đất đai và hưởng các lợi ích khác do đất đai mang lại và thời gian sử dụng lại vô hạn làm cho ý nghĩa của đất đai, bất động sản được nhân đôi Điều này thể hiện đời sống kinh tế bền vững

1.1.3 Đặc điểm của bất động sản

Một bất động sản khi trở thành hàng hóa thì nó có giá trị và giá trị sử dụng nhằm thỏa mãn nhu cầu nào đó của con người Tuy nhiên, hàng hóa bất động sản là một hàng hóa đặc biệt do đó ngoài những đặc điểm chung nó còn có những đặc điểm riêng, đó là:

Thứ nhất, khả năng co giãn của cung bất động sản kém:

Nhìn chung, cung đối với bất động sản là tương đối kém đàn hồi so với những thay đổi giá cả, do đó những hạn chế nhất định về cung ứng đất đai thể hiện trên các mặt sau:

Tổ chức cung toàn bộ về đất đai là cố định: Ở đây muốn đề cập đến vấn đề quỹ đất luôn luôn không thay đổi

Cung ứng đất đai phù hợp với các mục tiêu riêng biệt là có giới hạn Bên cạnh đó hạn chế về mặt tự nhiên nêu trên còn có những hạn chế về mặt quy hoạch của Nhà nước và đây là mặt hạn chế nổi bật nhất Việc phân bố đất đai cho những mục đích sử dụng cụ thể phải tuân theo quan hệ trong từng thời kỳ nên không thường không thể tùy tiện chuyển mục đích trái với quy hoạch Với những thay đổi về chiều cao, diện tích, đất đai xây dựng cũng như phải đảm bảo tuân theo quy hoạch và điều lệ xây dựng của Nhà nước [CITATION adm21 \l 1066 ]

Thứ hai, thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua bán giao dịch cao.

Do bất động sản là một tài sản quan trọng có giá trị cao nên việc mua, bán bất động sản phải được cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua, bán, giao dịch thường là dài so với các tài sản khác Hơn nữa giao dịch giữa người mua và người bán không trực tiếp,phải qua người môi giới như hiện nay, nên phải mất thêm chi phí Ngoài ra, phát triển đất nước theo hướng công nghiệp hóa – hiện đại hóa, chính sách pháp luật của Nhà nước, nhu cầu chuyển đổi mục đích để đáp ứng tình hình phát triển, tất cả đều làm cho chi phí giao dịch bất động sản tăng [CITATION adm21 \l 1066 ]

Thứ ba, bất động sản có tính thích ứng và chịu ảnh hưởng lẫn nhau.

Bất động sản là các công trình, trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng sử dụng mà vẫn giữ được đặc điểm của công trình và đảm bảo nhu cầu của người tiêu dung (tiêu dung cho đời sống, tiêu dung cho hoạt động sản xuất kinh doanh và các hoạt động khác) Chẳng hạn, trong một văn phòng làm việc, người ta vẫn có thể tạo ra một diệc tích nhỏ làm quầy giải khát, một căn hộ người ta có thể điều chỉnh một số diện tích phù hợp với yêu cầu của từng gia đình… kể cả ngay trong quá trình xây dựng của người ta cũng có thể điều chính công năng để đáp ứng yêu cầu của khách hàng. [CITATION adm21 \l 1066 ]

Bất động sản còn chịu ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, nhất là trường hợp đầu tư xây dựng vào các công trình thiết kế hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội sẽ làm tăng thêm vẻ đẹp và nâng cao giá trị của đất đai và các công trình xây dựng trong khu vực đó Trong thực tế, việc xây dựng công trình này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn cảnh quan, tôn thêm tiện ích của công trình khác là hiện tượng khá phổ biến [CITATION adm21 \l

Thứ tư, khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt

Bất động sản là một hàng hóa đặc biệt, quan trọng nên có giá trị cao, lợi nhuận mang lại cũng lớn nhưng lại liên quan đến nhiều thủ tục, do đó việc quyết định mua, bán không nhanh như hàng hóa khác, vì vậy khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt Trong nhiều trường hợp, đôi khi chủ sỡ hữu bất động sản nào đó tương đối lớn, giá trị bằng tiền của nó cao nhưng khi khẩn cấp không thể cắt một miếng để bán và có tiền mặt ngay mà phải kéo dài, nhiều khi bỏ lỡ rất nhiều cơ hội [CITATION adm21 \l

Thứ năm, sự can thiệp và quản lí chặt chẽ của Nhà nước

Thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản là lĩnh vực rộng lớn liên quan đến nhiều ngành, nhiều lĩnh vực như đất đai, xây dựng, kiến trúc, môi trường, thuế, giao dịch đảm bảo… Bên cạnh đó bất động sản là một loại hàng hóa có tính đặc thù kinh doanh loại hình này sẽ tác động đến hành vi kinh doanh, đầu tư, tái đầu tư, tài chính, tiền tệ, đầu cơ, quỹ dự trữ, dự phòng….bất động sản có quan hệ mật thiết tới xây dựng, quản lí nhà nước về đất đai, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất Đồng thời thị trường bất động sản là nơi diễn ra các mối quan hệ của con người về giao dịch quyền sử dụng đất, tài sản trên đất tại một khu vực địa lí nhất định, trong một khoảng thời gian cụ thể Như vậy, thị trường bất động sản là nơi mà các hoạt động kinh doanh liên quan đến bất động sản như: chuyển nhượng, mua bán, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất, thừa kế tài sản là bất động sản … được tiến hành Thị trường bất động sản hình thành và phát triển thúc đẩy việc tiết kiệm đất đai trong sản xuất kinh doanh Người sử dụng đất ngày càng khai thác đất đai có hiệu quả hơn Thị trường bất động sản là thước đo trình độ chuyển sang cơ chế thị trường của mỗi một quốc gia Thị trường bất động sản sẽ phản ánh nhu cầu giao dịch đa dạng của thị trường quyền sử dụng đất trong quá trình lưu thông.

1.2.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản có các đặc điểm sau đây:

Thứ nhất: Bất động sản là hàng hóa đặc biệt nên phải có phương thức mua bán, chuyển nhượng đặc biệt Khi mua bán phải thỏa mãn hai yêu cầu pháp lí:

Một là, yêu cầu về kí kết và thực hiện hợp đồng mua bán, chuyển nhượng

Hai là, làm thủ tục đăng kí chủ quyền, thực hiện các nghĩa vụ với cơ quan quản lí Nhà nước để xác lập sở hữu tài sản Khi tham gia giao dịch trên thị trường, người cho vay, người mua, người thuê, bên thứ ba khác có nhu cầu về Bất động sản cần tìm hiểu lí lịch, nguồn gốc của Bất động sản xem đó có phải là tài sản có tì vết hay không để hạn chế rủi ro

Thứ hai: Thị trường bất động sản là nơi diễn ra hoạt động của người mua và người bán Bất động sản giao kết với nhau Hoạt động thuê Bất động sản chính là hoạt động mua quyền sử dụng Bất động sản trong một khoảng thời gian nhất định của quyền sử dụng Bất động sản

Thứ ba: Thị trường bất động sản mang tính đặc vùng và khu vực mỗi một vùng, một địa bàn dân cư tập trung sinh sống luôn tồn tại phong tục, tập quán, phong cách sống riêng và bất động sản chịu ảnh hưởng của yếu tố thị hiếu, tâm lí Cách dựng nhà ở nông thôn, vùng đồng bằng khác với trung du miền núi Cách sống và dựng nhà của miền bắc khác với đồng bằng sông Cửu Long Bất động sản không tập trung mà trải rộng trên phạm vi cả nước Mỗi vùng các yếu tố mang đặc trưng của địa phương có quy mô và trình độ khác nhau, trình độ phát triển văn hóa, kinh tế, xã hội, dân số sẽ khác nhau cả về chất lượng và số lượng, mẫu mã, kiểu dáng, thiết kế, mĩ thuật…Như vậy sẽ dẫn tới sự khác nhau về quy mô và hình thức hoạt động của thị trường

Thứ tư: Các yếu tố tác động đến chất lượng của hoạt động Thị trường bất động sản bao gồm: trình độ phát triển kinh tế của đất nước trước những cơ hội và thách thức của thời cuộc và sự tác động của hội nhập kinh tế quốc tế.

1.2.3 Các chủ thể tham gia thị trường Bất động sản

Thị trường bất động sản muốn hình thành và phát triển cần có ba yếu tố : Chủ thể; khách thể; giới trung gian Nếu thiếu một trong ba yếu tố trên thì không hình thành một Thị trường bất động sản đầy đủ

Khách thể của Thị trường bất động sản: khách thể của Thị trường bất động sản bao gồm đất đai và tài sản gắn liền với đất trên lãnh thổ của Việt Nam Nhu cầu sử dụng đất rất đa dạng, các lợi ích mà các chủ thể hướng tới chính là đất đai Nhưng ở đây đất không phải là vô tận mà là vốn đất được xác định, có người sử dụng một cách cụ thể

Giới trung gian: giới trung gian có sự tác độn lớn đối với Thị trường bất động sản, là động lực cho Thị trường bất động sản phát triển Với hình thức môi giới trung gian từ việc tìm địa điểm cho tới khi xây dựng xong Muốn cho Thị trường bất động sản lành mạnh, cần nhanh chóng thay thế các “cò” bằng đội ngũ chuyên viên môi giới được đăng kí hành nghề

Những chủ thể tham gia thị trường Bất động sản:

Cơ quan nhà nước, bộ ban ngành

Chủ đầu tư xin được 1 dự án để có thể kinh doanh và phát triển dự án: dự án chung cư, khu đô thị, văn phòng đều phải làm việc với các cơ quan nhà nước để có thể có được sự đồng ý về các quá trình phát triển 1 dự án Các cơ quan liên quan như: sở kế hoạch và đầu tư, bộ xây dựng, bộ tài nguyên môi trường, bộ công thương Vì vậy khi bắt đầu

1 dự án, chủ đầu tư cần phải có 1 list, 1 chu trình là trong quá trình xin một sản phẩm dự án thì cần có những bước nào, có những bộ ban ngành nào và tiêu chuẩn của các bộ ra sao

Chủ đầu tư mới lần đầu tiên phát triển 1 dự án bất động sản thì việc chọn được 1 nhà thầu uy tín, có cam kết, có tiềm lực về tài chính cũng quan trọng ngang với việc chủ đầu tư tính toán bài tính tài chính của mình nó hữu ích, hiệu suất ra sao

Trong ngân hàng, thông thường hiện giờ bất động sản khi mà chủ đầu tư có được 1 dự án được phê duyệt chủ đầu tư sẽ có thể vay vốn được khoảng 80% Tuy nhiên thì cũng không ai có thể vay được 80% Cũng giải ngân theo từng tiến độ Có rất nhiều hình thức khác nhau: vay vốn từ ngân hàng, các quỹ đầu tư, ứng dịch vụ

Có 2 loại là đơn vị cung ứng dịch vụ tư vấn và cung ứng dịch vụ triển khai Dịch vụ tư vấn: tư vấn marketing, tư vấn định vị thương hiệu, tư vấn truyền thông, tư vấn tài chính cho chủ đầu tư, quản lý và vận hành cho chủ đầu tư trong quá trình chủ đầu tư phát triển 1 dự án bất động sản Ở Việt Nam, các dịch vụ này chưa có nhiều Nhưng trong thời gian sắp tới, những dịch vụ này rất cần thiết đối với 1 chủ đầu tư bất động sản Với những chủ đầu tư có rất nhiều sản phẩm, dự án thì nên tập trung vào những việc liên quan đến chủ đầu tư sử dụng dịch vụ trước sau đó đến học hỏi rồi tạo ra những phòng như phòng marketing chuyên nghiệp hơn, phòng nghiên cứu thị trường chuyên nghiệp hơn, phòng thiết kế thi những cái đấy sẽ đỡ chi phí Tuy nhiên với một vài chủ đầu tư chỉ có 1 – 2 dự án thì việc đi thuê ngoài là nên có

Vận hành và khai thác sản phẩm sau bán hàng

Một sản phẩm khi đã đi vào sử dụng thì các đơn vị có liên quan đến quản lý vận hành khu đô thị, khu chung cư, quản lý vận hành dự án như Savills, CBRE, … hay rất nhiều đơn vị nước ngoài họ đang làm rất tốt việc đấy rồi Thông thường chủ đầu tư nên bàn giao cho 1 đơn vị bởi vì sao? Vì đơn vị quản lý vận hành chuyên nghiệp sẽ giải tỏa, sẽ giúp chủ đầu tư rất nhiều những phàn nàn và kêu ca về phía cư dân khi mà họ bắt đầu sử dụng, điều này sẽ giúp chủ đầu tư củng cố được uy tín về thương hiệu của mình Vì vậy mà đơn vị quản lý vận hành rất quan trọng

Nhà đầu tư thứ cấp

THÔNG TIN CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 1

Dự án bất động sản 1: THE GRAND MANHATTAN

The Grand Manhattan là biểu tượng cho cuộc sống phồn hoa giàu sang của NewYork, Cũng giống như New York, Sài gòn cũng có hơn 300 năm gắn với giao thương sông nước Sông trở thành nguồn sống của Thành Phố được mệnh danh "Ngọc Viễn Đông" Lấy cảm hứng từ trung tâm văn hóa, tài chính và truyền thông của Manhattan – Thành phố New York The Grand Manhattan được thiết kế nhằm kiến tạo nên một phong cách sống chuẩn quốc tế Hứa hẹn sẽ là một trong những địa điểm sống đáng mơ ước và mang tính biểu tượng ở Sài Gòn

Hình 2 1: Ảnh dự án Grand Manhattan

2.1.1.1 Vị trí căn hộ The Grand Manhattan

Dự án The Grand Manhattan tọa lạc tại số 100 đường Cô Giang, Phường Cô Giang, Quận 1 Địa thế dự án được xác định bởi: Phía Tây Bắc giáp đường Cô Bắc (lộ giới 20m Phía Đông Bắc: giáp khu dân cư hiện hữu Phía Đông Nam: giáp đường Cô Giang (lộ giới 20m) Phía Tây Nam: giáp khu dân cư hiện hữu.

Hình 2 2: View hướng Đông Bắc

Hình 2 3: Ảnh View hướng Nam

Hình 2 4: Ảnh View hướng Đông Nam

Hình 2 5: Ảnh View hướng Tây

Vị trí của dự án đã giúp tạo nên giá trị đẳng cấp nhất khu vực Quận 1 vì khi sở hữu hai mặt tiền đường Cô Bắc và Cô Giang cũng như nằm tại trung tâm Quận 1 – khu vực phát triển sầm uất, có rất nhiều các tiện ích dịch vụ đẳng cấp và cơ sở hạ tầng đồng bộ.Đây là vị trí hiếm hoi đã tập trung hàng loạt các biểu tượng, điểm đến hàng đầu của trung tâm đô thị có thể kể tới như: cách Chợ Bến Thành 5 phút; cách bệnh viện đa khoaSài Gòn 5 phút; cách phố đi bộ Nguyễn Huệ 7 phút; cách Bitextco 7 phút; cách sân bayTân Sơn Nhất 20 phút; cùng các trung tâm thương mại; hệ thống trường học các cấp;siêu thị mua sắm ;…

Hình 2 6: Ảnh vị trí dự án

2.1.1.2 Chủ đầu tư và đơn vị phát triển

Công ty Cổ phần Phát triển Đất Việt là Chủ đầu tư dự án và Tập đoàn Novaland là đơn vị phát triển Novaland hiện phát triển hơn 40 dự án cùng nhiều loại hình sản phẩm đa dạng như: căn hộ, biệt thự, nhà phố thương mại, văn phòng, khu đô thị, khu nghỉ dưỡng cao cấp… Tất cả dự án đều có vị trí đẹp, thuận tiện giao thông, nối kết tiện ích tại thành phố Hồ Chí Minh và một số tỉnh thành lớn Đến nay, Novaland đã và đang cung cấp hơn 26.000 sản phẩm bất động sản ra thị trường

Trên hành trình 28 năm, Novaland đã đầu tư và phát triển các sản phẩm bất động sản đa dạng bao gồm: căn hộ, biệt thự, nhà phố, trung tâm thương mại, văn phòng, bất động sản nghỉ dưỡng… tại các vị trí chiến lược trọng điểm của thành phố Hồ Chí Minh và các tỉnh thành khác

Các thành tựu của tập đoàn Novaland được ghi nhận qua nhiều giải thưởng và danh hiệu uy tín trong và ngoài nước Bên cạnh đó, tập đoàn cũng chú trọng việc quy hoạch tại các vị trí chiến lược, kiến tạo cộng đồng nhân văn tiên tiến với môi trường tiện nghi, hiện đại cho cư dân Góp phần vào sự phát triển bền vững của toàn xã hội

Các dự án nổi bật của chủ đầu tư Novaland: Aqua City The, Grand Manhattan , NovaWorld Phan Thiết, NovaWorld Hồ Tràm, Victoria Village, Lexington Residence,

Khối dự án The Grand Manhattan được đầu tư và phát triển dưới loại hình căn hộ, shophouse và các căn khách sạn Dự kiến The Grand Manhattan cung ứng khoảng 967 căn hộ (2 – 3 phòng ngủ), trong đó có khoảng 21 căn penthouse và 244 phòng khách sạn.

Mỗi căn hộ có diện tích dao động từ 68 – 98m2 (2 – 3 phòng ngủ) Trong đó, các căn 2 phòng ngủ rộng từ 68 - 80m2, còn các căn 3 phòng ngủ có diện tích từ 81 - 97m2

2.1.1.4 Quy mô, diện tích đất dự án

Hình 2 8: Chương trình ký kết hợp tác phân phối dự án

The Grand Manhattan được xem là “kim cương” trong phân khúc căn hộ hạng sang với quy mô lên đến 14.000m2, được lấy cảm hứng từ Quận Manhattan thuộc thành phố New York - Mỹ Đây là dự án Ricons hợp tác cùng chủ đầu tư Novaland trong vai trò Tổng thầu thi công kết cấu, hoàn thiện và cơ điện Dự án gồm ba khối tháp được kết nối liền mạch, với ý nghĩa kiến tạo không gian sống đẳng cấp mang tính biểu tượng tại trung tâm quận Nhất Sài Gòn

Mật độ xây dựng dự án là 49,7% Trong đó, diện tích xây dựng chiếm 6.961,05m2 Tỉ lệ mảng xanh chiếm khoảng 30%. Được xây dựng 3 Block với 39 tầng và 4 tầng hầm + 5 tầng khối đế Cụ thể quy hoạch như sau:

Khu vực đỗ xe: 4 tầng hầm với diện tích 35.150 m2 cung cấp 883 chỗ đậu xe cho xe hơi và 1304 xe máy.

Tầng 1 – 2: Boutique Shophouse (Kinh doanh các sản phẩm xa xỉ).

Tầng 3 – 6: Khách sạn cao cấp tiêu chuẩn 5 sao chuẩn quốc tế

Tầng 7: Tiện ích dành cho cư dân: Hồ Bơi vô cực; BBQ; phòng Gym

Tầng 8 – 36: bố trí căn hộ cao cấp

Tầng 37: Bao gồm căn Penthouse thiết kế đẳng cấp

Penhouse: Các tầng còn lại.

Về tính pháp lý, dự án đã được quyết định phê duyệt chi tiết tỷ lệ 1/500 cho toàn bộ dự án, quyết định chuyển mục đích sử dụng đất sang đất xây dựng nhà ở Sở Xây dựngThành phố Hồ Chí Minh đã cấp Giấy phép xây dựng cho chủ đầu tư dự án Cho phép xây dựng dự án tại địa chỉ 100 Cô Giang, Phường Cô Giang, Quận 1, Thành phố HồChí Minh. Đối với hình thức sở hữu: Sổ hồng riêng từng căn, sở hữu lâu dài Sau khi hoàn tất hợp đồng, khách hàng có thể tự do chuyển về, cho thuê, chuyển nhượng hoặc bán lại tùy vào nhu cầu của mình mà không phải chịu bất kỳ ràng buộc nào về vấn đề pháp lý.

2.1.2 Tình hình triển khai dự án

2.1.2.1 Thời điểm cấp phép đầu tư

Nhằm chỉnh trang đô thị, tháng 8/2007, Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh có văn bản chấp thuận chủ trương cho Công ty trách nhiệm hữu hạn Thủ đô Đất Việt và Vina Capital Group liên doanh làm chủ đầu tư dự án xây dựng chung cư Cô Giang (sau này dự án được đặt tên thương mại The Grand Manhattan) Tháng 12/2007, Ủy ban nhân dân thành phố cấp giấy chứng nhận đầu tư số 411032000018 cho phép Công ty

Cổ phần phát triển Đất Việt gồm ba cổ đông: Công ty Vina Capital Property Investment Limited, Công ty Cổ phần Thủ đô Đất Việt và cá nhân ông Phan Minh Việt đầu tư dự án nêu trên Trong đó, Vina Capital Property Investment Limited chiếm 90% vốn điều lệ.

Thế nhưng, trong suốt cả thập kỷ từ năm 2007 tới 2017, vì lý do nào đó, dự án thực chất vẫn nằm trên giấy không được triển khai xây dựng Mãi tới tháng 1/2018 Ủy ban nhân dân thành phố mới có Thông báo số 15/TB-VP chỉ đạo Sở Tài nguyên và Môi trường khẩn trương “lập thủ tục giao đất” cho chủ đầu tư, trình Ủy ban nhân dân thành phố.

2.1.2.2 Mức độ xây dựng tại thời điểm hiện nay

Tiến độ The Grand Manhattan hiện đang theo đúng kế hoạch đề ra

Dự án đã được khởi công vào khởi công: Quý II/2018, tới đầu tháng 1/2022, tại công trường The Grand Manhattan địa chỉ số 100 Cô Bắc, Cô Giang – Quận 1- Thành phố

Hồ Chí Minh đã diễn ra lễ khởi công phần thân của dự án theo đúng như kế hoạch đề ra của CĐT Novaland và dự kiến sẽ bàn giao cho khách hàng vào quý II/2023.

Dự án bất động sản 2: SPIRIT OF SAIGON

Spirit of Saigon là dự án được xây dựng thành khu phức hợp căn hộ cao cấp kết hợp thương mại dịch vụ cao cấp chuẩn 6 sao Nơi đây được đánh giá là khu dự án siêu cấp cuối cùng sở hữu quỹ đất đẹp nhất Quận 1 Và là dự án mang tầm vóc thời thượng ngay trong lòng trung tâm thành phố.

Spirit of Saigon ghi dấu ấn với giới đầu tư bởi tọa lạc ấn tượng khi sở hữu 4 mặt tiền ưu việt Dự án thiết kế 2 tòa tháp cao chọc trời được xây dựng dựa trên ý tưởng “rồng thiêng” của dân tộc Việt Nam.

Dự án là sự kết hợp của đường nét hiện đại cùng tính truyền thống hài hòa dễ dàng chinh phục mọi ánh mắt dò xét Một khi hoàn thành dự án sẽ là công trình biểu tượng tiếp theo sánh ngang cùng nhiều công trình tiêu biểu khác khắp mọi miền đất nước.

2.2.1.1 Vị trí dự án Spirit of Saigon

Không chỉ sở hữu trong mình kiến trúc độc đáo giữa chốn đô thị nhộn nhịp Dự án Spirit of Saigon còn được đánh giá cao về vị trí xây dựng hiện nay Tọa lạc ngay vị trí đắc địa với phong thủy vượng khí mạnh mẽ giúp dự án dễ dàng chiếm trọn sự quan tâm của giới đầu tư và khách hàng Nhất là khi Hồ Chí Minh đang khan hiếm các quỹ đất đẹp.

Dự án mặc dù mới được hình thành gần đây nhưng lại sở hữu vị trí có 1 không 2 Chi tiết dự án thuộc số 1 Phạm Ngũ Lão, Phường Nguyễn Thái Bình, Quận 1 Dự án được xây dựng với tứ cận tiếp giáp như sau: Phía Bắc dự án là khu vực chợ Bến Thành nhộn nhịp, Phía Nam dự án đối diện với khu bảo tàng Mỹ Thuật Phía Tây dự án tiếp giáp với khu Công viên 23/9

Chưa dừng lại ở đó vị trí dự án còn sở hữu 4 mặt tiền các tuyến đường huyết mạch của thành phố Đây là một trong những giá trị ưu việt mà ít dự án nào trong thành phố có

Hình 2 13: Ảnh vị trí các cung đường được Trong đó những cung đường nổi bật ấy là: Phạm Ngũ Lão, Calmette, Lê Thị Hồng Gấm, Phó Đức Chính

2.2.1.2 Chủ đầu tư và đơn vị phát triển

Spirit of Saigon do Công ty TNHH Saigon Glory làm chủ đầu tư Dự án được quản lý vận hành bởi thương hiệu Ritz Carlton của Marriott International và thi công xây dựng bởi nhà thầu CTCP Xây dựng Newtecons

Công ty TNHH Saigon Glory được thành lập vào ngày 23/6/2018 với vốn điều lệ 7.000 tỉ đồng, có trụ sở chính tại Lầu 47, tòa nhà Bitexco Financial Tower, số 2 Hải Triều, P.Bến Nghé, Q.1, Thành phố Hồ Chí Minh do ông Vũ Quang Bảo là người đại diện pháp luật.

Theo tìm hiểu, dự án Spirit of Saigon ban đầu có tên là The One do Công ty TNHH Tập đoàn Bitexco làm chủ đầu tư Tập đoàn Bitexco được Ủy ban nhân dân Thành phố

Hồ Chí Minh thu hồi và giao 8.641m2 đất tại khu tứ giác Bến Thành để thực hiện đầu tư cao ốc văn phòng, dịch vụ cao cấp, khách sạn vào tháng 10/2009.

Dự án được khởi công từ năm 2012, dự kiến hoàn thành vào năm 2015 nhưng tiến độ không xây dựng không được như kế hoạch ban đầu Dự án được tái khởi công vào ngày 14/10/2019.

Sau đó, dự án được chuyển nhượng cho Công ty TNHH Saigon Glory (công ty con vốn 100% Tập đoàn Bitexco) theo Quyết định số 5210/QĐ-UBND ngày 10/12/2019 của Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh. Đến ngày 20/2/2020, Văn phòng đăng ký đất đai Thành phố Hồ Chí Minh xác nhận thay đổi pháp nhân trên giấy chứng nhận dự án từ Bitexco sang Công ty Saigon Glory và thay đổi tên dự án thành Spirit of Saigon.

Hình 2 14: Logo tập đoàn Bitexco

Tiền thân của Tập đoàn Bitexco là một công ty dệt may chỏ tại Thái Bình được thành lập và năm 1985 tính đến nay mới hơn 35 năm hoạt động nhưng Tập đoàn đã phát triển lớn mạnh và trở thành một tập đoàn kinh tế đa ngành hàng đầu Việt Nam.

Tập đoàn Bitexco hoạt động trên nhiều lĩnh vực như: sản xuất nước khoáng, đầu tư và kinh doanh bất động sản, đầu tư tài chính, khai thác khoáng sản và dầu khí

Loại bất động sản đa dạng bao gồm: Căn hộ chung cư , Văn phòng dịch vụ , Trung tâm thương mại, Căn hộ khách sạn 6 sao

2.2.1.4 Quy mô, diện tích đất dự án

Dự án bản chất được xây dựng trên quỹ đất rộng 8.600m2 với tổng vốn đầu tư đạt 500 triệu USD Diện tích mặt bằng dự án được thiết kế nằm ngang vậy nên có thể mang đến làn gió mát mẻ và thông thoáng cho các tòa tháp Đặc biệt là có thể mở rộng, bao quát tầm view cả thành phố giữa các tòa mà không bị che chắn bởi bất kỳ góc khuất nào Ví dụ như: Ôm trọn tầm view chợ Bến Thành, phóng tầm nhìn bao quát đến bảo tàng Mỹ thuật, bao quát hệ thống công viên 23/9

Dự án bất động sản 3: THE MARQ

Căn hộ The Marq là một một dự án căn hộ hạng siêu sang tọa lạc ngay tại khu đất vàng trung tâm Quận 1 Dự án The Marq được phát triển bởi hai nhà đầu tư hàng đầu trong khu vực Châu Á lẫn Việt Nam là HongKong Land đem đến một không gian sống mang hơi thở kiến trúc hiện đại nằm giữa lòng trung tâm của Quận 1

Căn hộ tạo cảm giác gần gũi và vô cùng hiện đại cho cư dân tại đây khi sinh sống ngay tại trung tâm quận 1, ánh đèn về đêm là sự lung linh và có thể gọi là linh hồn của Sài Thành The Marq cho ta cảm giác nhìn từ xa như những tia sáng rực rỡ và vô cùng bắt mắt.

2.3.1.1 Vị trí dự án The Marq

Hình 2 20: Vị trí dự án

Chung cư The Marq ở tại 29B Nguyễn Đình Chiểu, Phường Đa Kao, Quận 1, vị trí gần với ngã tư Mạc Đĩnh Chi Đây là con đường mang nhiều ý nghĩa và rất đặc biệt trong lòng những người yêu Sài Gòn Ngoài tính chất ở vị trí trung tâm, con đường Nguyễn Đình Chiểu P.Đakao còn là con đường nhiều ý nghĩa lịch sử, yên tĩnh với rất nhiều mảng xanh và là nơi tọa lạc của rất nhiều cơ quan ngoại giao, lãnh sự quán

Sở hữu cho mình vị trí trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh nên The Marq hội tụ điều kiện cần có để phát triển dòng sản phẩm căn hộ hạng sang khi đã kết nối hầu hết các tiện ích của trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh trong vòng bán kính 2 km Đặc biệt là từ dự án kết nối trực tiếp với cầu Thủ Thiêm 2 qua khu trung tâm kinh tế – tài chính mới Thủ Thiêm.

Với tầm nhìn bao quát 360 độ về Thủ Thiêm, sông Sài Gòn và tòa nhà cao nhất Việt Nam Landmark 81 là biểu tượng của lối sống phong cách – đặc phẩm dành riêng cho giới thượng lưu Một vị trí mang tầm thượng lưu, đẳng cấp, trọn vẹn cho từng bữa ăn, giấc ngủ, mang lại nhiều sự hài lòng cho khách hàng Đây cũng chính là thế mạnh của dự án khi bất cứ ai ngày nay cũng có nhu cầu ở căn hộ chung cư tại trung tâm.

2.3.1.2 Chủ đầu tư và đơn vị phát triển The Marq

Chủ đầu tư dự án The Marq được phát triển bởi 2 tập đoàn lớn là Hongkong Land & Hoa Lâm Trong đó, Hongkong Land nắm 70% cổ phần

HongKong Land là tập đoàn đầu tư bất động sản hàng đầu có trụ sở tại Hong Kong,trực thuộc Jardine Matheson Tập đoàn có niêm yết trên thị trường chứng khoán và chú trọng vào việc phát triển và quản lý các dự án bất động sản tại các thị trường đa quốc gia Tập đoàn hiện đang quản lý và vận hành hơn 800.000 m2 diện tích văn phòng tại khắp các thành phố lớn tại châu Á trong đó tập trung nhiều nhất tại HongKong vàSingapore.

Ngoài ra, HongKong Land cũng sở hữu 50% lợi nhuận tại khu phức hợp Central Jakarta Hiện tại Hongkong Land đang chú trọng vào các dự án bất động sản tại Trung Quốc và Đông Nam Á Công ty con của tập đoàn tại Singapoer là MCL Land cũng là một nhà đầu tư có tiếng trên thị trường

Một số dự án nổi bật của Hongkong Land có thể kể đến như: Dự án The Nassim – Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam; Dự án Parkville – Thượng Hải, Trung Quốc; Dự án The ESSE Sukhumvit 36 – Băng Cốc, Thái Lan; Dự án Serenade – Hong Kong; Dự án J Gateway – Singapore; Dự án Marina Bay Financial Centre – Singapore, được triển khai thực hiện cùng Keppel Land…

Hình 2 22: Các dự án Hongkong Land tham gia

Tập đoàn Hoa Lâm (HL)

Từ năm 1988, Tập đoàn Hoa Lâm bắt đầu tập trung vào xây dựng các hạng mục đầu tư và kinh doanh đa ngành rất thành công, bao gồm các dịch vụ y tế chăm sóc sức khỏe, ngân hàng, xổ số điện toán và kể cả đầu tư phát triển bất động sản.

Tập đoàn Hoa Lâm luôn theo đuổi triết lý mang lại hạnh phúc, thịnh vượng cho các gia đình và tổ chức, cống hiến cho xã hội và giúp đỡ cuộc sống này đẹp như một rừng hoa theo đúng tên gọi của công ty.

Một số dự án nổi bật của Hoa Lâm:

Dự án Kingdom 101 – Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam

Dự án Lim Tower 1&2 – Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam

Dự án Hoa Lam Shangri – la

Hi – tech Healthcare Park – Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam …

Hình 2 23: Logo tập đoàn Hoa Lâm

Hình 2 24: Các dự án tập đoàn Hoa Lâm tham gia

Dưới sự hợp tác của hai tập đoàn tiếng tăm này, The Marq được trông đợi sẽ là một dự án nổi bật, lớn mạnh giúp thành phố phát triển bền vững và sôi nổi hơn.

Loại bất động sản đa dạng bao gồm: Căn hộ chung cư, Căn hộ khách sạn 6 sao.

Dự án The Marq được đầu tư và phát triển dưới loại hình căn hộ chung cư và penthouse Dự án sẽ cung ứng khoảng 515 căn hộ cao cấp gồm các căn hộ (1 – 4 phòng ngủ), trong đó có penthouse

Mỗi căn hộ có diện tích dao động từ 45 – 146m 2 (1 – 4 phòng ngủ) Trong đó, các căn 1 phòng ngủ rộng từ 45 – 79m 2 , các căn 2 phòng ngủ rộng từ 72– 85m 2 Căn hộ 3 phòng ngủ được chia làm hai loại: từ 109 – 110m 2 (không có sảnh thang máy riêng), từ 121 – 129m 2 (có sảnh thang máy riêng) còn các căn 4 phòng ngủ có diện tích từ 144 – 146m 2 (có sảnh thang máy riêng)

Dự án The Marq có thiết kế sang trọng và điều đặc biệt của dự án là có những căn hộ sỡ hữu thang máy với sảnh đi riêng mà chưa từng có ở bất kỳ dự án căn hộ cao cấp nào trước đây

2.3.1.4 Quy mô, diện tích đất dự án

Dự án The Marq được xây dựng trên diện tích chiếm hơn 0.5 hecta (5000m2), tổng diện tích sàn xây dựng 57.000m2 và diện tích đất giao thông nội khu là 1.572,36m2,

Với tổng mật độ xây dựng nội khu chiếm 45% Dự án được xây dựng gồm 2 block cao

26 tầng, cung cấp cho thị trường 515 căn hộ cao cấp với diện tích từ 45 – 146m2 với mật độ căn hộ/sàn: 10 căn/sàn Cùng với 3 tầng hầm và 1 tầng lửng, chỗ đậu xe dự kiến có 345 chỗ cho ô tô và 520 chỗ cho xe máy.

2.3.1.5 Pháp lý dự án Spirit of Saigon

PHÂN TÍCH CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 1

Phân tích các yếu tố kinh tế - xã hội – môi trường – quy hoạch – cung cầu tại

Quận 1 nằm ở vị trí trung tâm thành phố Hồ Chí Minh, phía Bắc giáp quận Bình Thạnh, quận Phú Nhuận và Quận 3, phía Đông giáp Quận 2, phía Tây giáp Quận 5 và phía Nam giáp Quận 4

Nhắc đến Quận 1 thì không thể không nhắc đến những tòa nhà cao ốc, các trung tâm thương mại lớn, hệ thống nhà hàng, khách sạn nổi tiếng; những khu phố đặc trưng như phố đi bộ Bùi Viện, khu "little Tokyo", phố đi bộ Nguyễn Huệ, phố mua sắm cao cấp Đồng Khởi, Lê Lợi đã góp phần thúc đẩy đưa nền kinh tế Quận 1 phát triển vượt bậc so với các quận huyện khác, nhất là ngành thương mại dịch vụ, du lịch, đầu tư và xuất nhập khẩu Trong những năm gần đây, tốc độ tăng trưởng kinh tế của quận là rất đáng kể Cùng với đó là mức thu nhập của người dân lao động ngày càng tăng Hiện nay, Quận 1 là một môi trường hấp dẫn đối với các nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt là đầu tư trên lĩnh vực thương mại dịch vụ Chính vì những yếu tố trên nên dù Quận 1 được xem là nơi đắt đỏ nhất Thành phố Hồ Chí Minh nhưng vẫn là nơi cư dân tập trung về đông nhất

Hoạt động kinh tế chủ yếu của Quận 1 là thương mại - dịch vụ, chiếm tỷ trọng 78,17% trong giá trị tổng sản xuất và có tốc độ tăng trưởng bình quân giai đoạn 2016 - 2019 là 17,66%/năm Ngoài ra kinh tế của Quận 1 vẫn giữ được sự ổn định và có tổng giá trị sản xuất tăng trung bình 15.98% mỗi năm [ CITATION MỹL221 \l 1066 ]

Phần lớn những công ty nổi tiếng như Lazada, Shopee, Tiktok, Samsung, AIA đều có văn phòng đại diện tọa lạc tại những tòa nhà nổi tiếng nằm tại Quận 1 như Saigon

Centre, Sonatus Building, Bitexco Financial Tower, A&B Tower [ CITATION

Ngày 26/08/2022, tại buổi làm việc về tình hình kinh tế - xã hội 7 tháng đầu năm, báo cáo tại buổi làm việc, Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân quận 1 Nguyễn Duy An cho biết các hoạt động kinh tế - xã hội trên địa bàn quận đến nay dần được khôi phục Đến tháng 8, quận thu ngân sách hơn 11.200 tỷ đồng, đạt 69,23% dự toán pháp lệnh năm.

Từ đầu năm đến nay quận có gần 2.000 doanh nghiệp và 886 hộ kinh doanh được thành lập mới [CITATION Toà22 \l 1066 ]

Tăng trưởng khu vực thương mại dịch vụ đạt 9,72% so cùng kỳ, các doanh nghiệp ngành thương mại dịch vụ, đặc biệt là ngành vận tải, khách sạn, ăn uống, du lịch đã hoạt động mạnh trở lại Cụ thể, ngành thương mại tăng 9,29%; vận tải logistic tăng 7,5%; dịch vụ lưu trú ăn uống tăng 25%; du lịch tăng 86,73% Quận giải ngân đạt tỷ lệ 40,6% kế hoạch năm, dự kiến đến tháng 12 sẽ đảm bảo tiến độ giải ngân đạt trên 95%. [CITATION Toà22 \l 1066 ]

Trưởng phòng Kinh tế Quận 1 Nguyễn Thành Danh cho biết, lợi thế dịch vụ của Quận

1 là du lịch Quận sẽ làm việc với một số công ty du lịch lớn trên địa bàn để góp ý, hiến kế phát triển dịch vụ cao cấp, như MICE (du lịch kết hợp hội nghị, hội thảo…), để thu hút thêm khách du lịch Theo đồng chí Phan Văn Mãi, nếu tái cơ cấu tốt, làm tốt kinh tế dịch vụ thì quận 1 hoàn toàn có thể tăng thu ngân sách lên 25.000-30.000 tỷ đồng/năm [CITATION Toà22 \l 1066 ]

Hai yếu tố xã hội quan trọng nhất là mật độ dân số và chất lượng dịch vụ Một khu vực có mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị bất động sản nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung - cầu bị phá vỡ

Theo thống kê năm 2019, Quận 1 có tổng dân số là 142.625 người (gồm 65.928 nam và 76.697 nữ), chiếm 1.59% số dân TP HCM, giảm 20,86% so với năm 2009 Mật độ dân cư Quận 1 năm 2019 là 18,475 người/km2

Cư dân Quận 1 có nhịp sống hiện đại, văn minh, thường xuyên tổ chức các hoạt động thể dục thể thao văn hóa, lễ hội Quận 1 có trên nhiều cơ sở tôn giáo gồm chùa, tịnh thất/ tịnh xá, nhà thờ Thiên chúa giáo, Hội thánh tin lành, nhà nguyện

Mặt khác các yếu tố khác trong vùng như chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản

Trình độ văn hóa: 100% người dân được phổ cập giáo dục từ Trung học cơ sở đến

Trung học phổ thông Có trên 85% con em đang theo học tại các trường đại học cao đẳng trên địa bàn

Quận 1 có hơn 41 trường mầm non, mẫu giáo, nhà trẻ và có hơn 35 trường tiểu học, Trung học cơ sở đến Trung học phổ thông Quận 1 có các trường đại học gồm Đại học Khoa học Xã hội và Nhân văn, Đại học Y Dược TP HCM (khoa Dược), Đại học Kinh tế TP HCM, Đại học Ngân Hàng, Đại học Sân khấu - Điện ảnh, Đại học Hoa Sen ; Trường Cao đẳng Kỹ thuật Cao Thắng, Trường Cao đẳng Văn hóa Nghệ thuật; rường Trung cấp Kỹ thuật Nông nghiệp TP HCM Các cơ sở giáo dục - đào tạo này có các ngành như công nghệ thông tin, quản trị kinh doanh, kế toán - tài chính, … Ngoài ra Quận 1 cũng có rất nhiều trung tâm ngoại ngữ, trung tâm gia sư - luyện thi, năng khiếu, dạy nghề [ CITATION MỹL221 \l 1066 ]

Hằng năm, các cơ sở giáo dục - đào tạo ở Quận 1 cung ứng hàng nghìn lao động trẻ có trình độ chuyên môn cao cho thị trường lao động địa phương và các vùng lân cận.Nhiều người đã chọn Quận 1 để học tập, làm việc và an cư lâu dài [ CITATIONMỹL221 \l 1066 ]

Y tế, khám chữa bệnh tại Quận 1: Quận 1 có nhiều bệnh viện như Bệnh viện Quận 1,

Bệnh viện Từ Dũ, Bệnh viện Nhi Đồng 2, Bệnh viện Truyền máu Huyết học, Bệnh viện Răng Hàm Mặt Thành phố Hồ Chí Minh ; Trung tâm y tế Quận 1 và nhiều phòng khám đa khoa đáp ứng nhu cầu khám chữa bệnh của người dân địa phương và người nước ngoài.

Dọc theo các tuyến đường lớn nhỏ ở Quận 1 đều có những nhà thuốc, quầy thuốc chuyên bán các thuốc nội - ngoại nhập.

Tôn giáo: Chiếm ⅓ trên tổng số 2,4 triệu tín đồ theo Phật Giáo, Công Giáo, Cao Đài,

Tin Lành, Hồi Giáo tại Thành phố Hồ Chí Minh

Trụ sở tôn giáo: Có gần 100 cơ sở thờ tự đủ mọi tôn giáo.

Một số công trình tôn giáo tiêu biểu như: Chùa Ngọc Hoàng, chùa Lâm Tế; Nhà thờ chính tòa Đức Bà Sài Gòn, nhà thờ Huyện Sĩ; Đền bà Ấn Độ Mariamman, đền Ấn Giáo Sri Thenday Yutthapani; Thánh Đường Hồi giáo Musulman…

Hệ thống bảo tàng lớn: Bảo Tàng Mỹ Thuật Thành phố Hồ Chí Minh, Bảo Tàng Lịch

Sử Thành phố Hồ Chí Minh, Bảo Tàng Địa Chất Thành phố Hồ Chí Minh, Thư Viện Tổng Hợp Thành phố Hồ Chí Minh …

Phân tích 3 dự án điển hình tại khu vực thị trường Quận 1

3.2.1 Tình hình triển khai 3 dự án

The Grand Manhattan Spirit Of Saigon The Marq

Vị trí Số 100 Cô Giang – Cô

Số 1 đường Phạm Ngũ Lão, phường Nguyễn Thái Bình, quận 1, TP.HCM

29B Nguyễn Đình Chiểu, Phường Đa Kao, Quận 1, TP.HCM

Công ty CP Phát triển Đất Việt

Công ty TNHH Saigon Glory

Công ty Cổ phần NDC

An Khang (Công ty liên doanh giữa Hongkong Land và

Loại hình căn hộ, shophouse, khách sạn căn hộ, căn hộ officetel, khách sạn căn hộ (1-4 phòng ngủ), penhouse cao cấp

Số tháp 3 Block với 39 tầng và 4 tầng hầm + 5 tầng khối đế

Khối đế gồm: 3 tầng để xe và khu thương mại

2 block căn hộ, 4 tầng hầm và 26 tầng cao

3 tầng hầm và 1 tầng hầm lững

Thời điểm cấp phép đầu tư

Tháng 12/2007 Tháng 10/2009 Chưa có thông tin

Quý II/2018 Dự án được khởi công từ năm 2012, dự kiến hoàn thành vào năm

2015 nhưng tiến độ không xây dựng không được như kế

Ngày 18/7/2018 hoạch ban đầu Dự án được tái khởi công vào ngày 14/10/2019.

Năm hoàn thành dự kiến

Quý II/2023 Năm 2023 Quý I năm 2022 (hiện đã bàn giao)

Pháp lý Quyết định phê duyệt chi tiết tỷ lệ 1/500 cho toàn bộ dự án.

Quyết định chuyển mục đích sử dụng đất sang đất xây dựng nhà ở.

Sở Xây dựng Thành phố

Hồ Chí Minh cấp Giấy phép xây dựng cho chủ đầu tư dự án

Sổ tổng dự án Hình thức sở hữu: Sổ hồng riêng từng căn, sở hữu lâu dài

Sổ hồng lâu dài cho người Việt Nam và 50 năm cho người nước ngoài theo luật pháp hiện hành Đã có Giấy phép xây dựng và Giấy phép đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai Đáp ứng quy định, đủ điều kiện được bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

Phê duyệt tổng mặt bằng 1/500

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Chấp thuận chủ trương đầu tư

Phê duyệt thiết kế cơ sở

Giấy thẩm duyệt thiết kế về PCCC

Giấy thẩm duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường

Tiến độ Tháp B2: Thi công sàn Tiến độ hiện tại của Đã xây dựng xong, xây dựng hiện tại

XD+ MEP đang tiến hành thi công sàn 15 –

17 C19 dự án One Central Saigon như sau:

Tòa Phía Tây: hoàn thành đổ sàn tầng 13, lõi tháp vượt sàn tương đương tầng 15

Tòa Phía Đông: hoàn thành đổ sàn tầng 12.

Và hiện tại, theo ghi nhận từ đầu năm 2022 đến nay, dự án này dường như đang trong trạng thái ngưng xây dựng hiện đang bàn giao vào quý 1 năm 2022

Thời điểm bắt đầu giao dịch

Thời gian mở bán: 11/05/2019 chính thức mở bán ĐỢT 1

270 - 290tr/m2 Giá vẫn chưa được công bố, dự kiến 650

Về vị trí: cả 3 dự án đều nằm tại các vị trí đắc địa của Quận 1, từ vị trí của dự án có thể dễ dàng di chuyển đến các khu vực lân cận thông qua các tuyến đường huyết mạch.

Chủ đầu tư: Công ty CP Phát triển Đất Việt, Công ty TNHH Saigon Glory, Hongkong

Land đều là những tập đoàn lớn và lâu năm trong lĩnh vực đầu tư và kinh doanh bất động sản Với rất nhiều sản phẩm nổi tiếng chất lượng đã khẳng định được lên tuổi cũng như vị thế của mình

Giá bán: Do Spirit of Saigon là dự án hiếm hoi nằm tại “tứ giác vàng” với bốn mặt tiền cực kì đắc địa giữa trung tâm Quận 1, TP HCM Cùng với các tiện ích nội ngoại khu đầy đủ, hiện đại nên giá bán của dự án này sẽ cao hơn rất nhiều so với 2 dự án còn lại là The Grand Manhattan và The Marq

3.2.2.1 DỰ ÁN 1: THE GRAND MANHATTAN ĐIỂM MẠNH ĐIỂM YẾU

S1: Novaland hợp tác cùng tập đoàn

Tập đoàn này sẽ vận hành toàn bộ từ dịch vụ đỗ xe, dịch vụ quản gia, dịch vụ dọn phòng, khai thác thương mại cao cấp tại khối đế toà nhà, khai thác khách sạn, vận hành căn hộ và toàn bộ tiện ích bên trên -> Tạo nên sự khác biệt trong thị trường bất động sản “cao cấp” hiện tại, những khách hàng VIP nhất của mọi lĩnh vực mọi vùng miền sẽ đều muốn có 1 vị trí tại đây, tạo nên giá trị chiếm hữu Tập đoàn này sẽ hỗ trợ khách hàng khai thác tối ưu tài sản của mình bằng dịch vụ và lượng khách hàng có sẵn của mình.

Khi vận hành và khai thác khách sạn 5* bên dưới, bắt buộc họ phải PR Marketing đánh bóng dự án, vô hình chung khách hàng đang được tạo giá trị gia tăng hoàn toàn miễn phí trong suốt quá trình xây

Theo như kế hoạch của chủ đầu tư thì dự án sẽ chuẩn bị bàn giao cho khách hàng vào thời điểm quý II/2023 Các căn hộ thuộc phân khúc siêu sang trong đợt đầu mở bán của năm 2019 có mức giá bán từ

150 triệu đồng/m2 Còn hiện nay thì mức giá bán này đã tăng lên tới 220 triệu đồng/m2 với đợt mở bán thứ ba.

Mức giá bán này khi đem so sánh với các dự án trong khu vực cùng mở bán khoảng thời gian này có thể kể tới như The MarQ khoảng 180 triệu đồng/m2 và Lancaster Legacy khoảng 190 triệu đồng/m2 thì có thể thấy rằng The Grand Manhattan có giá bán cao hơn đáng kể.

W2: Tình trạng tắc đường xảy ra vào giờ cao điểm

Mặt tiền đường Cô Giang, Cô Bắc hiện tại khá nhỏ chỉ rơi vào 8m lòng đường

Dễ xảy ra tắc đường vào giờ cao điểm dựng cũng như lâu sau này -> Gia tăng giá trị tài sản bền vững theo thời gian.

S2: Uy tín từ chủ đầu tư Được xây dựng và phát triển bởi một tập đoàn lớn có uy tín trên thị trường và đã thành lập được 30 năm đó là Novaland

Bên cạnh đó, với hơn 26 năm kinh nghiệm hoạt động, các sản phẩm mà

Novaland đầu tư xây dựng đều có quy mô lớn, chất lượng vượt trội, kiến trúc đẹp và được trải rộng khắp hầu hết các quận của Thành phố Hồ Chí Minh

S3: Chỗ đậu xe riêng tại trung tâm

Quận 1 (Gold Parking Slot) Đối với các doanh nhân, các chuyên gia ngoài việc sở hữu 1 Bất động sản trung tâm, vị trí đậu xe riêng cũng rất quan trọng (vị trí dành riêng cho khách hàng, không sử dụng chung) nhất là ở Quận 1, nơi có diện tích nhỏ

Sở hữu vị trí đắc địa hai mặt tiền trên đường Cô Giang - Cô Bắc, dự án The

Grand Manhattan của nhà phát triển

W3: Chưa đáp ứng nhu cầu ở ngay

Còn trong quá trình xây dựng chưa có nền đất ở ngay nên hạn chế nhu cầu khách muốn tìm nhà ở liền

W4: Dễ ngập Đường Cô Giang dễ bị ngập nặng khi mưa lớn, ảnh hưởng đến việc di chuyển của người dân tại đó

Novaland tiếp cận dễ dàng đến các trung tâm hành chính và tiện ích công cộng xung quanh.

S5: Thiết kế và công năng

Dự án trang bị hệ thống tiện ích nội khu đẳng cấp, đảm bảo cuộc sống tiện nghi cho những cư dân tương lai với trung tâm mua sắm - giải trí - ẩm thực, bể bơi vô cực, khu vui chơi trẻ em, công viên xanh 4200m2 và các tiện ích 5 sao của khách sạn thương hiệu quốc tế Avani

S6: Thanh khoản tốt Đối với Bất động sản trung tâm, việc thanh khoản là vô cùng dễ dàng vì nhu cầu ở luôn luôn có mà nguồn cung lại vô cùng hạn chế Vẫn có thể khai thác cho thuê AirBnb như Bất động sản nghỉ dưỡng nhưng việc thanh khoản khi cần thiết lại dễ hơn Bất động sản nghỉ dưỡng rất nhiều [ CITATION Quỳ20 \l 1066 ]

3.2.2.2 DỰ ÁN 2: SPIRIT OF SAIGON ĐIỂM MẠNH ĐIỂM YẾU

Dự án Spirit of Saigon tọa lạc tại khu vực 4 mặt giáp đường lớn bao gồm đường Phó Đức Chính – Calmette – Lê

Thị Hồng Gấm – Phạm Ngũ Lão, p.NT

Bình, Q1, Thành phố Hồ Chí Minh Đặc biệt, phía trước mặt dự án chính là nhà ga Bến Thành – điểm kết nối quan trọng nhất của các tuyến Metro số 1, số