KHOA THAM DINH GIA - KINH DOANH BAT DONG SAN
PHAM MINH PHI
TIM HIEU VA PHAN TICH NGHIEP VU MARKETING BAT DONG SAN
THUC HANH NGHE NGHIEP 2
TP HO CHI MINH, 2024
BO TAI CHINH
Trang 2PHAM MINH PHI
LAP KE HOACH MARKETING CHO DU AN GRAND MARINA TAI THI TRUONG
THANH PHO HO CHI MINH
Chuyên ngành: Thâm định giá — Kinh doanh Bất động sản
Mã số SV: 2121009933
Khóa học: 2021 - 2025
THUC HANH NGHE NGHIỆP 2
NGUOI HUGNG DAN THUC HANH NGHE NGHIEP: PHAN THI SAO VI
TP HO CHI MINH, 2024
Trang 3Giảng viên | 8 Điểm chữ: 2B `
Điểm số: Ky tên
Trang 5Danh mục bảng biếu, sơ đồ, hình vẽ S111 11 131151111121112111115 15112151211 2txe Vv lop s6 ố vi 1 CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ THUYÊT : 2222222 2222111122211112211 2221222 2 I
1.1 Khái niệm Bất động sản 5 S111 1111121111 1121 1111112121111 tra 1
1.2 Khái niệm thị trường bất động sản - Q2 012011201112 1111112 111112121 xe 1 1.3 Khái nệm Marketing bất động sản - 2 2 022011112 22 1112211111122 re 2 1.4 Khái niệm Marketing hỗn 02 2 1.5 Quy trình marketing Bất động sản 5 St T12 SE 1111112111211 tre 4 1.6 Khai niém chiến lược Marketing cccccccccccsececsecceeeteessseesseeeteesseeenes 5 1.7 Phân tích chiến lược -.- S2 ST 13121211 15115151111115 1212111111551 se 6 1.7.1 Phân tích môi trường HỘI VI - 2 2 2201122011221 1 12111151151 x te ss2 6 1.7.1.1 Phân tích doanh số bán hàng, giao dịch s2 s2 6 1.7.1.2 Phân tích sự hài lòng của khách hàng 55552555552 52 7 1.7.2 _ Phân tích môi trường ngoại VI - - 2 2221122211223 1 121211112 cse 7
1.7.2.1 Phân tích thị trường :S: 2c 2121121121 1211521511 10112211111 rk 7
1.7.2.2 Phân tích đối thủ cạnh tranh 2SSE 1 E252135252553555555 525252255 8 1.8 Phân khúc thị trường - - - L2 2 221120112011 121 1151115111 1511 1511111812511 1 egxy 8
2 CHƯƠNG2: THÔNG TIN THU THẬP -2- 2 2ESE19221212272121 212 cEx 9
2.1 Téng quan Céng ty cé phan PropertyGuru cccccccceseecseseseseeseseesesseeen 9 2.2 Quá trình phát triển của đơn vị PropertyGUuru 5s s11 21111111 9
2.2.1.1 Sơ đồ tổ chức PropertyGuru 5s c2 11211 11112111112 ri 10
Trang 62.3 Quy trình marketing tại Batdongsan.com.vn -.c 2c c2 s2 12 2.4 Thông tin về dự án Grand Marina Saigon - - 5 s11 1151112121 22x xe 14
2.4.1 — Pháp lý dựán Q2 n2 n1 HH HS HH HH Hy 18 2.4.2 Tình hình triển khai dự án .:2222ttsrtrrerrrrrre 18 2.4.3 Tình hình giao dịch của dự án: 2 2 2211221111211 1312 2xx+2 20 2.4.3.1 Tiến độ thanh toán 222+ 2222222111221 20 2.4.3.2 Bảo lãnh thanh toán - i1 2.12121211211111 152111 121 111 re 22 2.4.3.3 Tỷ lệ bán hàng thành công 2 222122221221 1252111122222 23
2.4.3.4 Giá bán dự án c2 ST 11112111111 10111 111011111101 11 01111 gxer 23 3 CHƯƠNG 3: LẬP KẾ HOẠCH MARKETING CHO DỰ ÁN GRAND ) 90/4/2069) NIHtcc iễiẳääääÝÝỶẢ 24
3.1 Phân tích thị trường căn hộ cao cấp tại Thành phố Hồ Chí Minh 24 3.2 So sánh giá căn hộ cao cấp Quận Í - 5+ 1111111 1215111115211 1x6 27 3.3 Đánh giá swot dự án Grand Miarina Salgon c2 c2 222222 30 3.4 Thue trang marketing cua du an Grand Marina Saigon hiện nay 32
3.4.1 Định vị san phan ccc cccccccceceesesecsecsesessesscsessesssesesessesesesesseees 32
Trang 73.5.2.2 DG ngd nha sun ccc 2 222102211101 11111 111 1111111111111 1121 xx 46 3.5.2.3 Hỗ trợ tài chính từ Techcombank 22s 2512 S 25 E152 521535555555 48 3.5.3 Khách hành mục tiêu của dự án Grand Marina SaIgon 48 3.5.4 Đối thủ cạnh tranh -:s:+22 2x22 49 3.6 Xác định mục tiêu marketing dự ân 2 22 2222112122212 2223 +2 50 3.7 Xây dựng chiến lược 4P cho dự án Grand Marina 222 S325 22225 s22 50 3.7.1 Lựa chọn chiến lược Marketing thực hiện 2- 275552 50
3.7.2 Chiến lược sản phẩm — 51
3.7.3 Chiến lược ¬ eee eccccccccccccesseesseeceseecsstessseeseteststessseesseeetseeeetseeeenes 54 3.7.4 Chiến lược kênh phân phối ¿+ 5 221111152111 112221222222 trteg 55 3.7.5 Chiến lược chiêu thị - s2 s31 S311 1513 5315111 21215115111515511112155 E5 57 3.7.5.1 Thiết kế thông điệp truyền thông 2: + s3 212212122 cree 57 3.7.5.2 Chương trình quảng cáo 5 2c 1 2211122111211 12111121222 57 3.7.5.3 Lựa chọn phương tiện quảng cáo 5c 2c 2222111222 s+2 57 3.7.5.4 Hợp tác với các nhân vật nỗi tiếng có ảnh hưởng lớn 59
3.7.5.5 ' 1 n .aaddaaaii a 60
Trang 9Bảng 2-2: Chính sách vay của ngân hàng Techeombank đối với dự an Grand Marina c111111 111111111 1111111111111 1111 E11 1161111111116 1111111116111 1111611611111 111110011616 1211 56 Trang 22 Bảng 2-3: Giá bán dự án Grand Marrna - c6 22 212222112251 212 22222 Trang 23 Bang 3-1: Gia bán trung bình các dự án căn hộ cao cấp trên thị trường Quận I c111111 111111111 1111111111111 1111 E11 1161111111116 1111111116111 1111611611111 111110011616 1211 56 Trang 27 Bảng 3-2: Ma trận SWOT của dự án Grand Marina : 5-55: Trang 30 Bảng 3-3: Bảng phân bố ngân sách cho các hoạt động truyền thông Trang 62 Bảng 3-4: Ma trận đánh giá chiến lược của Fred R.David cs-: Trang 66
Sơ đồ 2-I:Quy trình marketing tại Batdongsan.com.vn - 7s cscscscs¿ Trang 12 Sơ đồ 3-1: Sơ đồ Gantt về phân bố thời gian hoạt động chiêu thị Trang 64
Biểu đồ 3-1: Biểu đồ giá bán các dự án căn hộ cao cấp trên thị trường Quận I c111111 111111111 1111111111111 1111 E11 1161111111116 1111111116111 1111611611111 111110011616 1211 56 Trang 28 Biểu đồ 3-2: Số lượng khách du lịch quốc tế đến Việt Nam - Trang 35
Biểu đồ 3-3: Xuất siêu của Việt Nam năm 2023 - T112 21tr Trang 36
Biểu đồ 3-4: Vốn đầu tư nước ngoài FDI tại Việt Nam năm 2023 Trang 37 Biểu đồ 3-5: Phân khúc khách hàng tiềm năng của Grand Marina Trang 49
Trang 10LOI MO DAU
Lý do thực hiện đề tài
Trong bối cảnh sự phát triển của các phương tiện truyền thông và mạng xã hội tác động rất lớn đến nghiệp vụ Marketing ở tất cả các ngành nghề Nghiệp vụ Marketing Bất động sản cũng không phải là ngoại lệ, ty lệ khách hàng sử dụng mạng xã hội như Facebook, Tiktok, Zalo để tìm kiếm thông tin về sản phẩm Bất động sản mà họ có dự định mua ngày cảng tăng Điều này đòi hỏi các doanh nghiêp
Bất động sản liên tục phải thích nghi với bối cảnh và cải tiến nghiệp vụ Marketing
các sản phẩm của mình nhằm đạt được hiệu quả cao nhất Những phương thức tiếp cận khách hàng truyền thồng như phát tờ rơi, dán giấy tường, truyền miệng đã không còn được ưa chuộng như trước Việt thiết lập các nghiệp vụ Marketing và đề ra các mục tiêu Marketing trong bối cảnh công nghệ thông tin và toàn cầu hóa đã trở thành một quyết định mang tính chiến lược đối với mỗi doanh nghiệp Bắt động sản
Trang 11Mục tiêu nghiên cứu
Bài viết này nhằm làm rõ công tác Marketing ứng dụng trong triển khai kinh doanh bất động sản trong các doanh nghiệp Tìm hiểu quy trình thực hiện một chiến lược Marketing đối với một sản phẩm cụ thể và môi trường marketing của sản phâm đó, quy trình các doanh nghiệp nghiên cứu thị trường, xác định khách hàng mục tiêu, và sử dụng công cụ Marketing mix trong quá trình thiết lập chiến dịch Marketing Bài viết cũng sẽ phân tích việc ứng dụng các nên tảng mạnh xã hội phô biến ở Việt Nam như Facebook, Zalo, vào nghiệp vụ Marketing như thế nào Những phương thức
tiếp thị nào hiệu quả đối với thị trường Bắt động sản Thành phố Hồ Chí Minh
Đối tượng nghiên cứu
Quy trình Marketing của đơn vi “Batdongsan.com.vn” Phạm vi nghiên cứu
Công ty Batdongsan.com.vn thuộc tập đoàn PropertyGuru tại Thành phố Hồ Chí
Minh
Phương pháp nghiên cứu
Bài nghiên cứu, tôi sử dụng phương pháp thu thập số liệu từ các nền tảng mạng xã hội cũng như thông tin mà các đơn vị cung cấp Ngồi ra, tơi sử dụng phương pháp định tính đề đánh giá về đặc điệm của thị trường hiện nay và từ đó đưa ra chiến lược marketing phu hop Tham khảo các chuyên gia có chuyên môn trong ngành về quy trình marketing bất động sản tại đơn vị mà họ đang công tác Sử dụng mô hình SWOT, sơ đồ Gantt, mô hình SMART nhằm hỗ trợ cho bài nghiên cứu Ứng dụng phương pháp lịch sử đề khai thác quá trình phát triển của Marketing Bất động sản Kết cấu bài viết
Chương I: Cơ sở lý thuyết Chương 2: Thông tin thu thập
Trang 121 CHUONG 1: CO SO LY THUYET 1.1 Khái niệm Bắt động sản
Theo Bộ luật Dân sự 2015, những tài sản là bắt động sản là: Dat dai:
Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất dai
Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng: O OF OF OO Tài sản khác theo quy định của pháp luật (Bộ luật Dân sự 2015)
1.2 Khái niệm thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là tông hòa các quan hệ về giao địch bất động sản được thực hiện thông qua quan hệ hàng hóa — tiền tệ
Thị trường bất động sản được hình thành thông qua quan hệ hàng hóa - tiền tệ trong các giao dich bat động sản Nó xuất hiện khi có sự trao đổi và mua bán hàng hóa bat động sản trong xã hội Khi chế độ sở hữu đất đai được thiết lập và hoạt động kinh tế phát triển, nhu cầu sử dụng đất đai để phục vụ sản xuất và đời sống tăng lên, quan hệ liên quan đến đất đai trở nên phát triển và đất đai trở thành một loại hàng hóa Sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản liên quan chặt chẽ đến quá trình dat đai trở thành hàng hóa do nhu cầu tất yếu của việc sử dụng đất và sự phát triển của hoạt động kinh tế và xã hội
Trang 13Do vậy, thị trường bất động sản được hiểu một cách khái quát là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên các quan hệ hàng hóa - tiền tệ diễn ra trong một không gian xác định Theo khái niệm này, thị trường bất động sản không chỉ mang ý nghĩa là địa điểm mà còn bao hàm các yếu tố về không gian và thời gian được xác định khi các quan hệ giao dịch về bất động sản diễn ra (Cường, 2021)
1.3 Khái niệm Marketing bất động sản
Marketing liên quan đến việc nghiên cứu thị trường, những nghiên cứu này là nền tảng cho toàn bộ chiến lược Marketing chức năng khác Mục tiêu cudi cung la dat được sự hài lòng của khách hàng, thứ dẫn đến lợi nhuận thật sự Marketing Bắt động sản bao gồm dự đoán, quản lý và thỏa mãn nhu cầu của khách hàng thông qua quá trình trao đổi giữa người mua và người bán của một bất động sản Như vậy, marketing bao hàm mọi mặt về mối quan hệ giữa người mua và người bán bắt động san Cu thé, nghiép vu marketing bao gồm nghiên cứu chiến lược, xác định mục tiêu marketing, lên kế hoạch về sản phẩm bất động sản, lựa chọn địa điểm của bất động sản, định giá bán bất động sản, kế hoạch tiếp thị bất động sản và quản lý marketing (Sirgy, 2014)
1.4 Khái niệm Marketing hỗn hợp
Marketing hỗn hợp (Marketing Mix) là tập hợp các công cụ mà những người thực hiện nghiệp vụ Marketing sử dụng nhằm thực hiện mục tiêu của mình Marketing hỗn hợp là một khái niệm cơ bản trong marketing đại điện cho 4 yếu tố (4Ps) then chốt tạo nên một chiến lược Marketing thành công, bao gồm: sản phẩm(Product), Giá cả(Price), Kênh phân phối (Place), Tiếp thị (Promotion)
Trang 14bán hàng cho khách hàng này và tạo ra mối quan hệ lâu dài Kế hoạch tiếp thị bao gồm các quyết định về sản phẩm, giá cả, chiêu thị và phân phối Đây là những lĩnh vực quyết định chính nơi các nhà quản lý tiếp thị phân bổ nguồn lực doanh nghiệp khan hiếm đề đạt được mục tiêu doanh số và lợi nhuận của họ Không có nhiều thay đổi trong cách trình bày này kế từ khi McCarthy đưa ra lần đầu tiên Hầu hết các sách giáo trình tiếp thị vẫn coi 4P là khái niệm trung tâm, điều phối xung quanh đó
là nhiều khía cạnh khác của nghiệp vụ tiếp thị
San pham (Product): trong chiến lược sản pham điều quan trọng nhất là phải hiểu sản phẩm của mình Chiến lược sản phâm yêu cầu nhà tiếp thị phải hiểu cả yếu tổ nội vi và ngoại vi của dự án, có thế là một trung tâm thương mại, tòa nhà văn phòng, dự án căn hộ, nhà phố, hoặc một resort nghĩ dưỡng Nhà tiếp thị bất động sản phải thật sự am hiểu về đặc điểm vật lý, kỹ thuật của dự án; đặc điểm kinh tế, xã hội, nhân khâu học, văn hóa của khu vực xung quanh dự án Những thông tin này sẽ giúp nhà tiếp thị bất động sản trong việc thực hiện chiến dịch marketing Chiến lược
sản phẩm bất động sản chủ yếu là về thiết kế căn hộ, đự án (đối với đự án nhà ở)
Thiết kế nhà ở chủ yếu tập trung vào sơ đồ bồ trí căn hộ, sơ đồ bồ trí tang Mac du nhũng thông tin này mang tính chuyên môn ngành xây dựng, nhưng những nhà tiếp thị bất động sản nên có kiến thức cơ bản về sản phâm từ đó có khả năng thõa mãn được nhu cầu của khách hàng
Giá cả (Price): Price hay giá bán của sản phẩm/dịch vụ mà thương hiệu tới khách hàng Giá bán ảnh hưởng rất lớn tới số lượng bán và sức cạnh tranh của thương hiệu trên thị trường Giá bán của sản phẩm có thê được xác định dựa trên: chỉ phí của sản
pham (chi phi sản xuất, chí phí marketing, và một số chi phí khác); giá bán của đối
thủ cạnh tranh; định giá theo cảm nhận của khách hàng
Trang 15trường của dự án Nhu câu về không gian sông của khách hàng, các yêu câu của
khách hàng về trình độ dân trí, an ninh, tiếng ồn .v v
Tiếp thị (Promotion): Promotion trong marketing là hình thức quảng bá sản phẩm đề nhiều người dùng biết đến Đây là yếu tố quan trọng trong mô hình 4P Marketing quyết định doanh thu của một đoanh nghiệp Đề khách hàng mua sản phẩm, họ cần phải biết về nó, có ân tượng tích cực và tin chắc rắng họ cân hoặc muôn sản phẩm Có nhiêu công cụ quảng bá mà chủ đâu tư sử dụng:
J_ Quảng cáo truyền thống trên truyền hình, đài phát thanh, bảng quảng cáo, trên báo chí hoặc tạp chí
LÌ Quảng cáo trên Internet, Social Media và các kỹ thuật quảng cáo online khác 11 Tham gia các triển lãm/hội chợ thương mại va các sự kiện
[Ll In tờ rơi quảng cáo
O Marketing true tiép qua dién thoai (Telemarketing), Email Marketing 1.5 Quy trinh marketing Bat động sản
Nghiệp vụ Marketing bất động sản bắt đầu từ việc nghiên cứu thị trường kỹ lưỡng đề tìm hiểu chính xác nhu cầu và sở thích về bất động sản của phân khúc thị trường mà đơn vị đang hướng tới Các yếu tố 4Ps như sản phẩm, giá cả, địa điểm, và chương trình tiếp thị phải được định hình bởi nghiên cứu thị trường liên quan đến phân khúc thị trường mà đơn vị muôn nhăm đền