CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN
Một số vấn đề cơ bản về bất động sản và thị trường bất động sản
1.1.1.Khái niệm và đặc điểm của bất động sản
Từ ngày xưa, theo luật La Mã cổ thì tài sản đã được phân loại thành “động sản” và “bất động sản”, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, những tài nguyên; của cải trong lòng đất mà còn bao gồm cả những tài sản được tạo ra do sức lao động của con người trên đất, gắn liền với đất Cho nên, bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, cây lâu năm và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai.
Tùy theo quan điểm của mỗi quốc gia mà khái niệm về bất động sản có những đặc thù riêng được quy định tại quốc gia đó.
-Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm về bất động sản: bất động sản bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất;
-Luật Dân sự Nga ngoài việc đưa ra khái niệm về bất động sản theo cách truyền thống, luật còn liệt kê cả những vật không liên quan đến đất đai như: tàu biển; máy bay; phương tiện vũ trụ cũng là các bất động sản;
Theo điều 174 bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2005.
Bất động sản là tài sản không thể di dời hoặc di dời được nhưng không đáng kể bao gồm:
-Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó;
-Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
-Các tài sản khác do pháp luật quy định;
1.1.1.2.Đặc điểm của bất động sản
-Bất động sản có tính cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không có khả năng di dời được Vị trí bất động sản bao gồm vị trí địa lý và vị trí kinh tế xã hội, vị trí của bất động sản có ảnh hưởng lớn đến giá trị bất động sản, bất động sản ở mặt đường sẽ có giá cao hơn bất động sản tương đồng trong ngõ; tương tự với bất động sản nằm trong thành phố với bất động sản ở ngoại thành, bất động sản ở vùng nông thôn Do vậy, khách hàng ở xa sẽ ít có cơ hội cũng như có đủ thời gian để quan sát và tìm hiểu chi tiết về bất động sản một cách đầy đủ; chi tiết như nhà môi giới thực hiện Bởi công việc này đòi hỏi sự chuyên môn và thời gian bỏ ra cho việc này không hề ít.
-Bất động sản có tính cá biệt và khan hiếm Đặc điểm này xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai Tính khan hiếm của đất do bề mặt trái đất chỉ có 29.2% không bị nước bao phủ.
Tính khan hiếm được thể hiện qua: giới hạn về diện tích của từng mảnh đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ Chính vì tính cố định, tính khan hiếm và không di dời được của đất đai nên hàng hóa bất động sản có tính cá biệt Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau cho dù hai công trình nằm cạnh nhau và được xây cùng theo một mẫu thiết kế.
-Bất động sản mang tính tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội: Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân ở một nơi cụ thể nào đó Yếu tố tâm lý xã hội sẽ chi phối nhu cầu và yêu cầu về hình thức liên quan đến BĐS Cho nên, không phải bất kì khách hàng nào cũng có thể nắm bắt được thị hiếu, tâm lí xã hội ở bên ngoài khu vực mà mình sinh sống Nhưng đây lại là một trong những yếu tố mà nhà môi giới tìm hiểu rất kĩ và thực hiện ở nhiều vùng; bởi nó giúp nhà môi giới có được sự quyết định nhanh chóng từ phía khách hàng khi đánh trúng tâm lí khách hàng Từ đó nâng cao tỉ lệ thành công; tiết kiệm thời gian cho thương vụ.
-Bất động sản có tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau: BĐS chịu ảnh hưởng của nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác động bởi BĐS khác Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình xây dựng, kết cấu hạ tầng làm vẻ đẹp và giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó được nâng cao Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng rất phổ biến Ví dự như: Nhà nước đầu tư, xây dựng một con đường quốc lộ mới; điều này sẽ kéo theo sự hình thành tụ điểm dân cư; khu công nghiệp hay Nhà nước thực hiện việc di dời các trường đại học ra khu vực mới, những mảnh đất quanh khu vực trường đại học mới được xây dựng này sẽ tăng giá trị rất nhanh trong thời gian ngắn…Đây là yếu tố mà một nhà môi giới chuyên nghiệp dễ dàng nhận thấy; đồng thời họ còn có nhiều mối quan hệ với các cấp chính quyền Họ sẽ có cơ hội biết được trước thông tin về dự án cụ thể nào đó, những thông tin này sẽ mang lại cơ hội đầu tư cho khách hàng Từ đó, thương vụ môi giới sẽ được thúc đẩy nhanh, tang số lượng thực hiện thương vụ.
-Bất động sản có tính dị biệt: Mỗi BĐS là một tài sản riêng biệt được sản xuất đơn chiếc và đều có các yếu tố riêng biệt không giống với bất kì một bất động sản nào khác Trước tiên, sự khác biệt về bất động sản là do có sự khác nhau về vị trí mảnh đất, khác nhau về kết cấu, kiến trúc; khác nhau về cảnh quan xung quanh Do vậy, trong đầu tư cần khai thác tính dị biệt để làm tăng giá trị bất động sản, đồng thời phải đáp ứng nhu cầu về tính dị biệt của khách hàng Xã hội càng phát triển thì yêu cầu về tính dị biệt càng tăng; không thể so sánh, dập khuôn giữa các bất động sản với nhau Do có kinh nghiệm về chuyên môn nên nhà môi giới sẽ dễ dàng nhận thấy được đặc điểm “không phải ai cũng tỏ” này của bất động sản Từ đó nhà môi giới tiến hành tư vấn cho khách hàng để họ thấy được điều đó; và hầu như bất kì ai khi có đủ cơ hội và điều kiện cũng muốn sở hữu một bất động sản có tính riêng biệt cho mình.
1.1.2.Khái niệm và đặc điểm thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch liên quan đến BĐS diễn ra trong không gian và thời gian nhất định Khái niệm về thị trường bất động sản được nhắc đến là nơi thực hiện các giao dịch BĐS, tại đó người mua và bán BĐS tác động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả; và số lượng BĐS được thể hiện.
Tất cả các quan hệ giao dịch về BĐS thông qua quan hệ hàng hóa, tiền tệ được coi là quan hệ thị trường và tạo nên thị trường BĐS Thị trường BĐS chỉ ra đời khi mà trong xã hội có sự trao đổi; hoạt động giao dịch về hàng hóa BĐS Theo các chứng cứ lịch sử thì đất đai là loại hàng hóa BĐS đầu tiên Khi chế độ sở hữu về đất đai được hình thành, khi mà các hoạt động kinh tế phát triển, nhu cầu sử dụng đất để phục vụ cho mục đích sản xuất và đời sống tăng lên thì quan hệ về đất đai cũng phát triển theo và từ đó đất đai trở thành hàng hóa.
1.1.2.2.Đặc điểm thị trường bất động sản
-Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật; Đối với bất kì quốc gia nào thì đất đai, BĐS đều là hàng hóa đặc biệt, và những hoạt động liên quan đến BĐS có nhiều ảnh hưởng sâu sắc tới những hoạt động vể kinh tế- xã hội Do đó, Nhà nước đã phải điều tiết; chi phối và điểu chỉnh chặt chẽ các vấn đề về BĐS bằng các văn bản quy phạm pháp luật riêng; đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và nhà ở Mọi bất động sản đều được Nhà nước quản lí như: đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng Mọi sự giao dịch BĐS cần có sự giám sát của Nhà nước, đặc biệt trong khâu pháp lý Cho nên, khi thực hiện các giao dịch bất động sản, khách hàng nên tìm đến nhà môi giới chuyên nghiệp để được tư vấn về thủ tục, pháp lý tránh được hiện tượng bất động sản đang bị tranh chấp; vấn đề về quyền sở hữu; đất thuộc đất dự án đảm bảo quyền lợi cho bản thân.
-Thị trường BĐS có tính cách biệt giữa hàng hóa cần giao dịch và đia điểm giao dịch; Đối với những loại hàng hóa thông thường khác, khi diễn ra hoạt động giao dịch thì địa điểm giao dịch thường là nơi có mặt hàng đó Nhưng đối với hàng hóa BĐS, địa điểm diễn ra giao dịch lại có tính cách biệt với BĐS cần giao dịch Đó là do hàng hóa BĐS có tính cố định về vị trí và không thể di dời được
Quan hệ giao dịch BĐS không thể kết thúc ngay tại địa điểm giao dịch mà phải trải qua 3 khâu cơ bản:
Đưa ra những điều khoản thỏa thuận, cung cấp cho khách hàng những thông tin về BĐS đang cần giao dịch
Kiểm tra và tiến hành xác thực các thông tin về BĐS
Thực hiện các thủ tục pháp lý cần thiết cho giao dịch được thực hiện tốt nhất, an toàn nhất
Vậy để Nhà nước quản lý được thị trường hàng hóa BĐS; Nhà nước phải thực hiện chặt chẽ việc đăng kí pháp lý; bởi lẽ thị trường hàng hóa BĐS rất khó để kiểm soát so với thị trường hàng hóa thông thường khác.
Giao dịch BĐS không thể tiến hành trong thời gian ngắn, bởi dễ gặp các biến cố trong quá trình giao dịch như: biến động của giá cả, sự thay đổi của chính sách; pháp luật Do đó cần phải tiến hành giao dịch trong thời gian nhất định để tránh các rủi ro không đáng có.
Cho nên, khi có sự tham gia của các nhà môi giới, những khâu trên sẽ được giải quyết nhanh chóng để tiến hành giao dịch thuận lợi nhất có thể, Từ đó, làm giảm thiểu các rủi ro liên quan đến giao dịch bất động sản; đem lại cho khách hàng sự an toàn về tài chính, sự an tâm về tâm lý Đồng thời, tiết kiệm được yếu tố không thể lấy lại được đó chính là thời gian.
-Thị trường BĐS mang tính vùng miền; tính khu vực sâu sắc;
Môi giới bất động sản
1.2.1.Khái niệm và vai trò của môi giới bất động sản
Môi giới bất động sản là trung gian cho 2 hoặc nhiều chủ thể khác tạo được quan hệ trong giao dịch, kinh doanh BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS
Mô hình hoạt động môi giới BĐS
-Người mua và người bán tìm đến nhà môi giới để tiến hành các giao dịch về BĐS;
-Nhà môi giới lắng nghe và thực hiện yêu cầu của các bên sau đó tiến hành các thủ tục cần thiết cho giao dịch;
-Người sử dụng dịch vụ phải trả một khoản phí nhất định gọi là lệ phí hợp đồng môi giới; sau khi nhà môi giới đạt được kết quả cuối cùng và giao dịch thành công thì nhà môi giới sẽ được nhận tiền hoa hồng;
Các lĩnh vực thuộc về môi giới bất động sản bao gồm:
Môi giới mua bán, chuyển nhượng, thuê (cho thuê), thuê mua, thế chấp BĐS;
Môi giới các dịch vụ BĐS:
-Môi giới dịch vụ định giá;
-Môi giới dịch vụ sàn giao dịch;
-Môi giới dịch vụ tư vấn;
-Môi giới dịch vụ đấu giá;
-Môi giới dịch vụ quảng cáo;
-Môi giới dịch vụ quản lí;
1.2.1.2.Vai trò của môi giới bất động sản
- Công ty môi giới là nơi lưu giữ thông tin về BĐS nhiều nhất, có độ tin cậy, chính xác cao, giúp cho người mua có được nhiều lựa chọn phù hợp với yêu cầu;
- Tiết kiệm thời gian cho khách hàng, luôn đảm bảo cho khách hàng có những thời điểm tốt nhất, tốn ít thời gian nhất để thực hiện các giao dịch mua bán;
- Mang lại sự an toàn cho khách hàng: Bằng cách tìm cho khách hàng một BĐS thật sự hoàn hảo, để khách hàng có cuộc sống đảm bảo và thoải mái nhất;
- Cung cấp cho khách hàng những lời khuyên tốt nhất: Chỉ dẫn cho khách hành từ khi bắt đầu cho đến khi kết thúc giao dịch BĐS;
- Nắm rõ các qui định và nguyên tắc giao dịch trong mua bán; giúp khách hàng hiểu rõ và an tâm trong quá trình tiến hành các thủ giấy tờ có liên quan đến các yếu tố pháp lý;
- Cung cấp những bất động sản tiềm năng cho khách hàng: BĐS tiềm năng là những BĐS không được quảng cáo rộng rãi trên thị trường hay có ít người biết đến nhưng nó thật sự có giá trị trong tương lai Nhà môi giới là người nắm rõ nhất những thông tin quan trọng về những nơi này;
- Giúp khách hàng khai thác được những lợi thế của bất động sản mà bình thường họ không nhận ra;
- Đem lại nguồn thu ngân sách cho Nhà Nước;
Do thông tin về BĐS là thông tin thường không hoàn hảo; với hiện nay các giao dịch tại nước ta hiện nay thường là các giao dịch ngầm, Nhà nước không thể kiểm soát được các giao dịch đó; dẫn đến thất thu thuế đối với những người có thu nhập cao khi tham gia giao dịch trên thị trường Mà thuế là nguồn thu chính của nhà nước để trang trải cho mọi hoạt động, chi phí của cả nước
Thị trường BĐS ngày càng phát triển thì nhu cầu giao dịch về BĐS sẽ ngày càng phát triển cả về số lượng lẫn chất lượng Cho nên Nhà nước cần công nhận, cấp giấy phép hành nghề cho các tổ chức; cá nhân, cho phép đăng kí kinh doanh để khuyến khích cho sự phát triển của nghề môi giới bất động sản trên thị trường; đồng thời hạn chế được số lượng giao dịch ngầm; góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách.
( nguồn cục quản lí nhà và thị trường BĐS- Bộ Xây Dựng)
- Góp phần đổi mới chính sách quản lí BĐS;
Hoạt động môi giới bất động sản là một trong những căn cứ quan trọng cho Nhà nước trong xây dựng nền tảng cho việc điều tiết vĩ mô và kiểm soát các hoạt động của thị trường; khi các giao dịch bất động sản diễn ra thì nhiều thông tin về bất động sản sẽ được tiến hành nghiên cứu, xác thực những thông tin liên quan Và đối với mỗi một BĐS bất kì thì bản thân nó cũng chứa đựng các thông tin về pháp lý, đặc điểm…Vì vậy thông qua các giao dịch trên thị truờng BĐS những điều kiện không phù hợp với thực tế của chính sách quản lí đất đai sẽ được bộc lộ Đó là một trong các cơ sở để Nhà nước đổi mới; bổ sung; hoàn thiện công tác quản lí đất đai quản lí BĐS như: xây dựng, bổ sung hệ thống, quy trình đăng kí đất đai,cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… nhằm tạo điều kiện cho các quan hệ đất đai được thực hiện phù hợp với các quan hệ kinh tế- xã hội, tránh hiện tượng lạc hậu, xuất hiện nhiều lỗ hổng trong cơ chế quản lý; từ đó mở rộng và phát triển thị trường BĐS, hạn chế các giao dịch ngầm đang diễn ra trong thị trường như hiện nay Vậy nên, sự hình thành và phát triển của các tổ chức môi giới là tất yếu khách quan; và dịch vụ môi giới cũng cần được công nhận là một nghề; có điều kiện hoạt động công bằng như bao ngành nghề khác trên nền kinh tế chung của cả nước; tạo khuôn khổ pháp lý cho dịch vụ môi giới phát triển theo định hướng
( nguồn cục quản lí nhà và thị trường BĐS- Bộ Xây Dựng)
1.2.2.Quy trình và kỹ năng trong môi giới BĐS
1.2.2.1.Quy trình môi giới bất động sản a.Thu thập thông tin về cung cầu BĐS
Có thể nói thông tin chính là điểm mấu chốt, là nhân tố quan trọng nhất cho dịch vụ môi giới bất động sản Sở hữu một lượng thông tin dồi dào, cơ bản và đa dạng về BĐS chính là thế mạnh riêng của mỗi nhà môi giới mà không một ngành nghề nào trong thị trường BĐS có được.
Thông tin về nguồn cung
Nguồn cung về BĐS trên thị trường rất phong phú và đa dạng Và hiện nay, thị trường bất động sản đang hoạt động dưới nhiều hình thức:
-Thị trường bán, bán lại quyền mua, thuê;
-Thị trường cho thuê, cho thuê lại;
-Thị trường thế chấp, bảo hiểm;
-Thị trường đầu tư, liên kết, liên doanh;
Kể từ đó, tùy vào quy mô hoạt động, lĩnh vực hoạt động mà nhà môi giới bất động sản thu thập nguồn cung BĐS trên các thị trường khác nhau để đáp ứng một cách tốt nhất các nhu cầu của khách hàng Nhà môi giới có thể khai thác thông tin từ những nguồn thông tin tiềm năng sau:
-Văn phòng môi giới: Văn phòng môi giới là nơi chứa đựng lượng thông tin khổng lồ; và những thông tin ở đây có độ chính xác rất cao Cho nên, để có được những thông tin từ các văn phòng môi giới, nhà môi giới cần xây dựng được mối quan hệ tốt đẹp cũng như cách làm việc hiệu quả giữa các văn phòng môi giới với nhau.
-Cơ quan quản lí như: địa chính các cấp, sở kiến trúc, sở quy hoạch để thu thập nguồn cung BĐS cho hiện tại và tương lai cũng như các vấn đề về pháp lý
-Cơ quan đấu giá đất và BĐS, ngân hàng: Đây là những cơ quan có nhiều thông tin về BĐS được đem ra đấu giá hay được thế chấp; nhà môi giới có thể thu thấp được thông tin từ những cơ quan này.
Những nhân tố tác động đến hoạt động môi giới bất động sản
1.3.1.1.Năng lực, khả năng định hướng của công ty
Mỗi công ty có khả năng về tài chính, về nhân lực và năng lực quan hệ khác nhau Tùy vào những khả năng đó mà quy trình cũng như kỹ năng môi giới của nhà môi giới bị tác động ít nhiều Ví dụ như, những công ty có năng lực về tài chính,mối quan hệ tốt đẹp và rộng với các chủ đầu tư cùng với đội ngủ nguồn nhân lực dồi dào Họ sẽ dễ dàng tạo ra lợi thế cho mình và có uy tín cao hơn nhiều so với các công ty có quy mô bé; thiếu nhân lực trong môi giới bất động sản.
Những công ty có định hướng tầm nhìn chuyên nghiệp phát triển nghề môi giới với phương châm uy tín; chất lượng được đặt lên hàng đầu thì qui trình và kĩ năng môi giới của họ cũng sẽ tốt hơn so với những công ty không có định hướng tốt.
1.3.1.2.Đội ngũ quản lí, nhân viên của công ty Đối với bất kì một tổ chức nào, nhân tố con người luôn là nhân tố quan trọng nhất Khi công ty sở hữu đội ngũ quản lí giàu kinh nghiệm, trình độ chuyên môn cao, họ sẽ đưa ra các chiến lược đúng đắn, xây dựng qui trình và kỹ năng môi giới hoàn thiện, phân bổ nguồn lực một cách hợp lí, tránh gây lãng phí không cần thiết cho công ty mà vẫn đảm bảo được hiệu suất hoạt động Cùng với đó, lực lượng nhân viên được đào tạo bài bản, có kiến thức chuyên sâu về chuyên môn, am hiểu rộng về các vấn đề pháp luật, giá cả sẽ là thế mạnh chủ chốt cho công ty so với những công ty khác cùng hoạt động trong nghề.
1.3.1.3.Cơ cấu bộ máy công ty
Một cơ cấu tốt, sắp xếp bố trí các phòng ban hợp lý, không bị chồng chéo, đan xen công việc giữa các bộ phận với nhau sẽ tránh được sự hoạt động không hiệu quả, công việc tiến hành sẽ nhanh chóng hơn, tạo nên một qui trình về môi giới bất động sản hợp lý Ngược lại, công ty có cơ cấu tổ chức không khoa học, công việc không được phân công chi tiết, rõ ràng từng khâu, từng người mà giao việc theo kiểu kiêm nhiệm, thiếu tính liên kết, hỗ trợ giữa các bộ phận với nhau thì qui trình và kĩ năng môi giới bất động sản sẽ không được phát huy tốt Gây mất lợi thế cạnh tranh so với những công ty khác.
1.3.2.1.Các quy định của Nhà nước
Hoạt động môi giới bất động sản tuy mới xuất hiện ở Việt Nam chưa lâu, nhưng nó đã chứng tỏ được vai trò của mình đối với sự phát triển lành mạnh, ổn định của thị trường bất động sản trong nước Do vậy, Nhà nước đã quan tâm và ban hành nhiều chính sách pháp luật giúp cho hoạt động môi giới bất động sản ngày càng phát triển, hoàn thiện hơn.
Hoạt động môi giới bất động sản đã được nêu rõ trong mục 1, chương IV của luật kinh doanh bất động sản năm 2006.
Từ ngày 01/01/2009, chứng chỉ môi giới bất động sản là một giấy tờ bắt buộc đối với bất kì một nhà môi giới bất động sản nào khi hoạt động trong lĩnh vực này Bộ xây dựng đã thông qua nghị định 153/2007/NĐ-CP gửi công văn về UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương yêu cầu sở thực hiện cấp chứng chỉ môi giới bất động sản cho các cá nhân hoàn thành việc đào tạo kiến thức về môi giới bất động sản.
1.3.2.2.Tình hình phát triển của thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch bất động sản giữa người bán và người mua Khi thị trường bất động sản ngày càng phát triển, số lượng các giao dịch sẽ tăng lên; từ đó số lượng thực hiện thương vụ môi giới của các nhà môi giới cũng được tăng lên theo đà phát triển của thị trường Bởi các nhà môi giới sẽ đóng vai trò trung gian để thực hiện giao dịch và đảm bảo cho giao dịch được thực hiện suôn sẻ.
- Gia tăng dân số tự nhiên: Việc gia tăng dân số tự nhiên kéo theo nhiều nhu cầu khác của xã hội cũng tăng theo Trong đó, nhu cầu về nhà ở là nhu cầu chịu nhiều tác động nhất từ việc gia tăng dân số; vì đây là một nhu cầu thiết yếu của con người trong cuộc sống.
- Thu nhập của người dân: Khi thu nhập của người dân ngày càng được tăng cao, họ sẽ tìm đến những dịch vụ, hay sở hữu những tài sản theo cách riêng của họ để thỏa mãn như cầu thiết yếu trong cuộc sống Ví dụ như: Khi có mức thu nhập cao, có nhiều người sẽ mua cho mình một ngôi nhà với diện tích lớn hơn, ở khu vực có quy hoạch sạch, đẹp hơn để tăng chất lượng cho cuộc sống của mình Không chỉ vậy, khi thu nhập tăng lên số tiền dư thừa của người dân sẽ ngày một nhiều; họ sẽ nghĩ đến việc đầu tư để kiếm thêm lợi nhuận Và bất động sản thường là kênh đầu tư mà người dân chọn.
- Chính sách phát triển kinh tế- xã hội của Nhà nước: Việc đầu tư, xây dựng các khu đô thị; các khu công nghiệp hay thực hiện xây dựng cơ sở hạ tầng như: mở đường quốc lộ đều làm ảnh hưởng đến mức cầu bất động sản ở khu vực đó nói chung.
- Cung BĐS cho thấy tốc độ tăng trưởng hay sự giảm sút của từng loại hình BĐS cụ thể Sự tăng trưởng về số lượng BĐS, những biến động về BĐS dựa trên giá BĐS ở thị trường, chi phí xây dựng và ngược lại;
- Cung BĐS còn phụ thuộc vào “độ nóng” trong hoạt động xây dựng;
- Cung BĐS chịu ảnh hưởng một phần vào pháp luật, chính sách xã hội của Nhà nước ban hành, tính năng động của thị trường tài chính;
1.3.2.5.Sự chuyển đổi cơ cấu kinh tế
Chuyển đổi cơ cấu kinh tế trong nước:
Sự thay đổi cơ cấu kinh tế trong nước liên quan đến sự chuyển đổi cơ cấu giữa 3 ngành: Công nghiệp, nông nghiệp và dịch vụ Điều này dẫn đến sự phân bổ đất đai để phục vụ cho những thay đổi ấy Ngoài ra, nó còn chịu ảnh hưởng từ sự phân bổ dân số theo vùng Cơ cấu dân số bị thay đổi theo vùng do sự di chuyển dân số từ nông thôn đến các thành thị Đây là cơ sở cho nhà môi giới dự doán trước được mức độ và xu hướng biến động cầu về bất động sản tại khu vực nhất định.
Sự thay đổi cơ cấu kinh tế quốc tế:
Sự thay đổi này cũng tác động đến thị trường bất động sản Việt Nam thông qua quá trình toàn cầu hóa cũng như các hiệp định thương mại quốc tế Qua đó, một số loại hình bất động sản như: văn phòng, resort sẽ được giao dịch trên thị trường bất động sản thế giới.
1.3.2.6.Sự bất ổn định tự nhiên của thị trường bất động sản
Trải qua những hoạt động thực tế của thị trường bất động sản trong quá khứ, chúng ta có thể thấy thị trường bất động sản có chu kì phát triển và suy thoái Đồng thời, trong bản thân thị trường cũng luôn xuất hiện những sự bất ổn định tự nhiên. Thị trường BĐS có thể trải qua những thời kỳ dao động mạnh (đôi khi dao động của thị trường BĐS còn mạnh hơn cả dao động của nền kinh tế) và nhiều khi không trùng lặp với chu kỳ phát triển của nền kinh tế; nhưng có thời kỳ thị trường BĐS lại rơi vào tình trạng “đóng băng” kéo dài Sự bất ổn đinh tự nhiên này chính là cơ hội tốt cho những nhà môi giới biết nắm bắt thời cơ.
1.3.2.7.Môi giới bất động sản và công nghệ thông tin
Cùng với quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, công nghệ thông tin ngày càng được phát triển đến mọi khắp mọi vùng miền của tổ quốc Hầu như ai cũng có thể dễ dàng, tiếp cận Internet cho dù ở vùng sâu vùng xa, ở phố hay ở trong những con ngõ ngách nhỏ Cho nên, ngày càng có nhiều người biết đến và sử dụng được công nghệ thông tin Đây là một cơ sở thuận lợi để các văn phòng môi giới quảng bá, thực hiện các chiến lược kinh doanh của mình trên diện rộng với chi phí quảng cáo ít tổn kém hơn sới với một số cách thông thường Hiện nay, hầu hết các công ty môi giới, văn phòng môi giới đã đưa dịch vụ của mình lên quảng cáo trên internet Điều này giúp cho công ty đưa được dịch vụ của mình tới hầu hết những ai quan tâm một cách dễ dàng hơn, đồng thời khách hàng không mất nhiều thời gian, chi phí đi lại để tiếp cận với dịch vụ môi giới.
Hệ thống văn bản Nhà nước về hoạt động môi giới bất động sản
Chương 7 điều 143 Luật nhà ở 2005. Điều 143 Quản lý hoạt động môi giới nhà ở
1 Tổ chức, cá nhân hoạt động môi giới nhà ở phải đăng ký kinh doanh hoạt động môi giới nhà ở theo quy định của pháp luật;
2 Chính phủ quy định cụ thể điều kiện tham gia hoạt động môi giới nhà ở;
3 Cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở ở trung ương ban hành quy chế tổ chức hoạt động môi giới bất động sản nhà ở;
1.4.2.Luật kinh doanh bất động sản năm 2006
Theo các điều trong luật kinh doanh bất động sản năm 2006 Điều 44 Nguyên tắc hoạt động môi giới bất động sản.
1 Tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 8 của Luật này được kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản (sau đây gọi là tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản), làm trung gian trong việc đàm phán, ký hợp đồng kinh doanh bất động sản và được hưởng thù lao, hoa hồng theo hợp đồng môi giới bất động sản;
2 Hoạt động môi giới bất động sản phải công khai, trung thực và tuân thủ pháp luật;
3 Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản; Điều 45 Nội dung môi giới bất động sản.
1 Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán, ký hợp đồng;
2 Đại diện theo uỷ quyền để thực hiện các công việc liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản.
3 Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản. Điều 46 Thù lao môi giới bất động sản.
1 Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản được hưởng một khoản tiền thù lao môi giới từ khách hàng không phụ thuộc vào kết quả giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản giữa khách hàng và người thứ ba;
2 Mức thù lao môi giới bất động sản nhận được do các bên thỏa thuận trong hợp đồng không phụ thuộc vào giá của giao dịch được môi giới; Điều 47 Hoa hồng môi giới bất động sản.
1 Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản được hưởng một khoản tiền hoa hồng môi giới theo hợp đồng môi giới khi bên được môi giới ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản;
2 Mức hoa hồng môi giới bất động sản do các bên thỏa thuận theo tỷ lệ phần trăm của giá trị hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản hoặc tỷ lệ phần trăm giá trị chênh lệch giữa giá bán bất động sản và giá của người được môi giới đưa ra hoặc một số tiền cụ thể do các bên thỏa thuận trong hợp đồng môi giới bất động sản; Điều 48 Quyền của tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản.
1 Thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản theo quy định của Luật này;
2 Yêu cầu khách hàng cung cấp hồ sơ, thông tin, tài liệu liên quan đến bất động sản;
3 Hưởng hoa hồng, thù lao môi giới theo thỏa thuận trong hợp đồng môi giới bất động sản đó ký với khách hàng;
4 Thuê tổ chức, cá nhân môi giới khác thực hiện công việc môi giới bất động sản trong phạm vi hợp đồng môi giới bất động sản với khách hàng nhưng phải chịu trách nhiệm trước khách hàng về kết quả môi giới;
5 Thu thập thông tin về chính sách, pháp luật về kinh doanh bất động sản;
6 Đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng môi giới bất động sản khi khách hàng vi phạm điều kiện để đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật;
7 Lựa chọn tham gia sàn giao dịch bất động sản;
8 Khiếu nại, tố cáo hành vi vi phạm pháp luật trong hoạt động môi giới bất động sản;
9 Các quyền khác theo quy định của pháp luật; Điều 49 Nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản.
1 Thực hiện đúng hợp đồng môi giới bất động sản đó ký;
2 Cung cấp thông tin về bất động sản được đưa vào kinh doanh và chịu trách nhiệm về thông tin do mình cung cấp;
3 Hỗ trợ các bên trong việc đàm phán, ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản;
4 Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật và chịu sự kiểm tra, thanh tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
5 Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra;
6 Thực hiện nghĩa vụ về thuế, các nghĩa vụ tài chính khác theo quy định của pháp luật;
7 Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật; Điều 50 Chứng chỉ môi giới bất động sản.
1 Cá nhân được cấp chứng chỉ môi giới bất động sản khi có đủ các điều kiện sau đây: a) Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ; b) Đó được đào tạo về môi giới bất động sản; c) Có hồ sơ xin cấp chứng chỉ môi giới bất động sản;
2 Hồ sơ xin cấp chứng chỉ môi giới bất động sản bao gồm: a) Đơn xin cấp chứng chỉ môi giới bất động sản có xác nhận của UBND xã, phường, thị trấn nơi cư trú của người xin cấp chứng chỉ, kèm theo ảnh của người xin cấp chứng chỉ. b) Bản sao giấy chứng nhận đó qua đào tạo về môi giới bất động sản;
3 Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương chỉ đạo và tổ chức việc cấp chứng chỉ môi giới bất động sản;
4 Chính phủ quy định cụ thể việc đào tạo về môi giới bất động sản; cấp, thu hồi chứng chỉ môi giới bất động sản và việc quản lý hành nghề môi giới bất động sản.
Kinh nghiệm một số nước về môi giới bất động sản
1.5.1.Hoạt động môi giới tại Mỹ
Thị trường BĐS Mỹ hiện gồm có khoảng 50.000 công ty môi giới BĐS. Những công ty này có những sự khác nhau khá nhiều về quy mô và hoạt động Có 8/10 số lượng các công ty trong 50.000 công ty quan tâm tới việc bán BĐS khu dân cư; trong khi khoảng 1/10 công ty khác trong tổng số doanh nghiệp lại thực hiện bán BĐS thương mại Còn lại là phát triển các nhà cao tầng, nông trại và đất đai, một số dịch vụ bất động sản khác Trong tổng số các nhà môi giới ở Mỹ, 18/20 đã tốt nghiệp phổ thông trung học, 9/20 đã có bằng cử nhân.
Chuyên ngành được đào tạo cơ bản của các nhà môi giới bất động sản ở Mỹ là nhà ở dân cư.
Nghề môi giới BĐS Mỹ được quy định rất chặt chẽ; phần lớn các quy định này được soạn thảo nhằm bảo vệ quyền lợi của khách hàng tránh các hành vi lừa đảo, không tuân thủ quy tắc Quy định áp dụng trong phạm vi cấp bằng do hội đồng các thành viên-những người được thống đốc bang bổ nhiệm Những thành viên này đã bổ sung các quy định trên chặt chẽ về BĐS cho người môi giới thi hành Nhiều quy định bám sát với các nguyên tắc hoạt động của NAR (Hiệp hội bất động sản quốc gia Mỹ) Thêm nữa, hầu hết các nhà lập pháp của bang đã thông qua các đạo luật bổ sung, sửa đổi về người hành nghề; nhiều bang không có các đạo luật này,
“luật chung” được chính quyền dùng làm căn cứ pháp lý trong việc thực hiện.
(nguồn:theo: www.sanbatdongsan.net.vn; www.daotaobatdongsan.info)
1.5.2.Hoạt động môi giới bất động sản tại Trung quốc
Tại Thượng hải, Trung quốc điều kiện để tham gia hoạt động môi giới của cá nhân là:
Người đủ tuổi công dân, từ 18 tuổi trở lên;
Có giấy chứng nhận tư cách người môi giới bất động sản do cơ quan quản lý hành chính công thương địa phương cấp;
Có số vốn trên 20.000 NDT hoặc có tài sản trị giá trên 20.000NDT được đem ra đảm bảo;
Có nơi hoạt động môi giới cố định;
Trong vòng 3 năm trước khi làm đơn đề nghị cấp giấy phép hành nghề, cá nhân không có tiền sự phạm tội; Điều kiện để thành lập tổ chức môi giới:
Có trên 5 người có giấy chứng nhận hành nghề môi giới BĐS;
Được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép kinh doanh;
Có số vốn trên 100.000 NDT;
Có điều lệ của công ty, tổ chức, xác định rõ tôn chỉ kinh doanh;
Đăng kí trụ sở kinh doanh cố định;
1.5.3.Hoạt động môi giới bất động sản tại Thụy Điển
Năm 1984, Thụy điển đã bắt đầu thực hiện công việc đăng ký hành nghề cho cá nhân, tổ chức muốn hoạt động trong lĩnh vực môi giới BĐS.
Những yêu cầu để được đăng ký hành nghề là:
Tốt nghiệp trình độ trung học phổ thông trở lên;
Nộp khoản tiền bảo hiểm trách nhiệm tối thiểu;
Có quyết định hành nghề môi giới bất động sản do các cơ quan có thẩm quyền cấp;
Năm 1995, đưa ra những điều chỉnh mới:
Xây dựng hệ thống những điều kiện bắt buộc khi đăng kí hành nghề môi giới bất động sản cho cá nhân, tổ chức…
Kiểm tra và giám sát việc hành nghề của những cá nhân, tổ chức đã được cho phép hành nghề;
Vai trò của người môi giới giữa các bên trong thương vụ;
Điều chỉnh các qui định cho phù hợp với tiêu chuẩn nghề nghiêp, luật lệ của Châu Âu;
Cho đến nay, luật môi giới BĐS của Thụy điển ngày càng được phát triển và hoàn thiện hơn thông qua các sửa đổi cơ bản:
Hạn chế đăng ký hành nghề môi giới BĐS;
Cấm mua bán BĐS bằng tiền của mình trong khi thực hiện thương vụ;
Hành nghề môi giới tự do, tự phát không qua đăng ký hành nghề sẽ bị coi là phạm tội;
Không cho phép người môi giới là đại diện ủy quyền cho một bên khách hàng trong thương vụ;
Cấm những hoạt động làm ảnh hưởng đến độ tin cậy của việc môi giới;
Những tranh chấp phát sinh với khách hàng sẽ được giải quyết tại phòng bảo vệ quyền lợi khách hàng;
1.5.4.Hoạt động môi giới tại Ba Lan
Những khóa đào tạo chuyên ngành môi giới bất động sản tài Ba Lan được hình thành vào khoảng từ năm 1994 đến 1995 Khóa đào tạo kéo dài trong 6 tháng, kết thúc bằng kì thi Sau khi vượt qua được kì thi, người đăng ký hành nghề cần phải thực hành trong 6 tháng tại các công ty môi giới, công ty BĐS; phải tự bản thân thực hiện ít nhất 15 thương vụ môi giới BĐS.
Các cá nhân muốn tham dự kì thi quốc gia cần thỏa mãn 2 điều kiện:
Tốt nghiệp trình độ đại học;
Chứng chỉ, bằng cấp liên quan đến chuyên ngành về BĐS, phát triển đô thị hoặc là tốt nghiệp các khóa đào tạo trình độ sau đại học;
Cho đến nay, Ba lan có khoảng 25 hiệp hội các nhà môi giới thuộc 16 tỉnh trong khắp cả nước Các hiệp hội lại tập hợp với nhau trong liên hiệp các hiệp hội môi giới BĐS.
Mỗi nhà môi giới BĐS sẽ có một sô chứng chỉ riêng được ghi trên chứng chỉ hành nghề do cơ quan có thẩm quyền cấp Khách hàng có thể trực tiếp kiểm tra về tư cách, quá trình hoạt động của nhà môi giới thông qua internet tại trang website của Bộ Hạ tầng cơ sở Khách hang chỉ cần điền số chứng chỉ vào giao diện đã quy định trên trang website là có thể tìm thấy đầy đủ thong tin về nhà môi giới.
THỰC TRẠNG CỦA HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TẠI SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN MAXLAND
Giới thiệu đôi nét về sàn giao dịch bất động sản MAXLAND
2.1.1.Quá trình hình thành và phát triển
Trụ sở: số 30A Nguyễn Ngọc Nại, Khương Mai, Thanh Xuân, Hà Nội.
Tên tiếng anh: MAX VIETNAM JSC.
Tên viết tắt: MAX VIETNAM.
2.1.1.2.Lịch sử hình thành và phát triển
Sàn giao dịch bất động sản MAXLAND thuộc Công ty Cổ phần MAX Việt Nam – một công ty kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản, xây dựng, công nghệ và truyền thông.
MAXLAND được thành lập năm 2010, là thành viên mạng các Sàn giao dịch bất động sản Việt nam, Câu lạc bộ Bất động sản Hà nội, Liên minh các sàn Giao dịch Bất động sản chuyên nghiệp G5 Hoạt động chuyên nghiệp trong lĩnh vực Tiếp thị và Phân phối các dự án bất động sản, MAXLAND nghiên cứu thị trường bất động sản, xây dựng và tư vấn chính sách phân phối, chiến lược tiếp thị dự án, tổ chức thực hiện thành công và hiệu quả các chiến dịch tiếp thị.
Với những sáng lập viên là những người đã hoạt động nhiều năm trong lĩnh vực bất động sản, những nhà quản lý giàu kinh nghiệm, tâm huyết, hoài bão, năng động, và bao gồm những nhân viên sáng tạo, không ngừng tiếp thu học hỏi, nâng cao năng lực chuyên môn kiến thức thực tiễn cũng như các khóa huấn luyện chuyên nghiệp Đó chính là nên tảng vững chắc cho sự phát triển của sàn giao dịchMAXLAND.
MAXLAND chính thức tham gia Liên minh sàn bất động sản đầu tiên và lớn nhất Miền Bắc Liên minh được thành lập dựa trên cơ sở hợp tác của 5 doanh nghiệp bất động sản lớn và có uy tín tại Hà Nội. Được lựa chọn từ hơn 1000 hội viên của Câu lạc bộ BĐS Hà nội HNREA, với sự bảo trợ của Hiệp hội Bất động sản Việt nam VNREA, “Liên minh G5” là sự liên kết của 5 doanh nghiệp của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Đây là những doanh nghiệp đã được khách hàng, đối tác công nhận là những doanh nghiệp có uy tín trên thị trường bất động sản.
Liên minh G5 bao gồm Sàn Giao dịch BĐS Công ty CP MAX Việt Nam – MAXLAND, Công ty Cổ phần Đầu tư và Phân phối DTJ, Sàn giao dịch bất động sản Sudico, Công ty Cổ phần Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc và Sàn Giao dịch BĐS Châu Á Đây là những thương hiệu khá quen thuộc với những nhà đầu tư bất động sản trên khắp cả nước.
Với tiêu chí Giá Trị Thực, MAXLAND luôn đề cao lợi ích khách hàng và hướng đến sự minh bạch của thị trường bất động sản MAXLAND đã tham gia thực hiện và phân phối rất nhiều các dự án bất động sản khắp các tỉnh thành trên cả nước, là minh chứng cho sự năng động, hiệu quả và được tin cậy Những dự án bất động sản ghi dấu bước phát triển của MAXLAND, cũng ghi dấu những vinh dự được phục vụ khách hàng và sự hợp tác bền vững với đối tác như Khu đô thị mới Phước Long Nha trang, Thượng Đình Plaza, Khu đô thị mới Nam Sông Cái, Ocean Hills Village, Hiệp Tân Plaza, The Oasis Village, Tân Việt Towers, Golden Land Building, The Sun Garden, Green Bay Towers…
Niềm tin vào tương lai, chúng tôi sẽ đồng hành cùng quý khách hàng và các đối tác bằng mối quan hệ bền chặt và hiệu quả, với giá trị cốt lõi của niềm tin – GIÁTRỊ THỰC!
2.1.2.Cơ cấu tổ chức sàn giao dịch bất động sản MAXLAND
Cơ cấu tổ chức sàn giao dịch bất động sản MAXLAND
Phòng kinh doanh gồm có 30 người, được chia làm 6 nhóm Mỗi nhóm sẽ có một nhóm trưởng.
Nhóm 1- Trưởng nhóm: Bùi Anh Tuấn.
Nhóm 2- Trưởng nhóm: Đỗ Ngọc Ước.
Nhóm 3- Trưởng nhóm: Nguyễn Văn Thức.
Nhóm 4- Trưởng nhóm: Tạ Thu Minh.
Nhóm 4 bao gồm các thành viên:
Giám đốc sàn: Ông Trần Đức Diễn
Giám đốc dự án Phó giám đốc sàn Bà: Phạm Thị Hồng Thúy
Kế toán trưởng: Hoàng Thị
Nhóm 1 Nhóm 2 Nhóm 3 Nhóm 4 Nhóm 5 Nhóm 6
Nhóm 5- Trưởng nhóm: Trịnh Hà Đức.
Nhóm 6- Trưởng nhóm: Nguyễn Duy Thanh.
2.1.3.1.Tiếp thị và phân phối các dự án bất động sản Đây là hoạt động kinh doanh chính của sàn trong suốt những năm vừa qua. Sàn MAXLAND nắm vững thông tin và xu thế phát triển của thị trường, am hiểu sâu về các sản phẩm BĐS, cùng với những cơ sở nghiên cứu và phân tích thị trường, các chuyên gia giàu kinh nghiệm của MAXLAND đảm bảo sẽ đưa ra những chiến lược quảng cáo, tiếp thị, phân phối và bán các sản phẩm BĐS một cách hợp lý và hiệu quả nhất cho chủ đầu tư và khách hàng.
2.1.3.2.Quảng cáo bất động sản
Sàn giao dịch bất động sản là địa điểm thường xuyên qua lại của các đối tượng khách hàng có nhu cầu mua, bán, thuê, cho thuê, định giá, tư vấn … bất động sản Website của sàn cũng thường xuyên có lượng khách hàng quan tâm về bất động sản truy cập để tìm kiếm thông tin và khai thác các dịch vụ hỗ trợ khách hàng Vì vậy việc khai thác các dịch vụ quảng cáo bất động sản tại sàn giao dịch và trên website là khá hiệu quả.
Khách hàng sử dụng dịch vụ quảng cáo thông qua sàn giao dịch là các công ty tư vấn giới thiệu các dự án bất động sản, các công ty đầu tư bất động sản, các công ty làm dịch vụ tư vấn thiết kế nhà ở, văn phòng và các công ty cung cấp thiết bị nội thất, vật liệu xây dựng.
Hình thức quảng cáo sàn cung cấp như: tờ rơi gửi tại trụ sở sàn giao dịch, tranh ảnh của các dự án tại sàn giao dịch và trên website, phim 3D dự án chiếu tại màn hình của sàn và trên website, baner quảng cáo trên website và các bài PR trên website.
Và Sàn giao dịch bất động sản MAXLAND cũng đã triển khai các hoạt động quảng cáo bất động sản trên website của mình một cách chuyên nghiệp với kết cấu các thông tin rõ ràng và rất chi tiết.
Hình 2.1 cho thấy được một góc của hoạt động quảng cáo BĐS trên trang website của sàn.
Với đội ngũ quản lí chuyên nghiệp và có mối quan hệ sâu rộng trong giới đầu tư cùng lực lượng nhân viên dồi dào, có lòng nhiệt huyết trong công việc và đã có nhiều năm kinh nghiệm hoạt động trong lĩnh vực bất động sản Sàn MAXLAND luôn là điểm đến uy tín cho khách hàng khi cần tư vấn về bất động sản như: vấn đề về pháp lý, hợp đồng mua bán, chuyển nhượng
2.2.Thực trạng hoạt động môi giới tại sàn giao dich bất động sản MAXLAND
2.2.1.Kết quả hoạt động kinh doanh chung của sàn giao dịch bất động sản MAXLAND
Mặc dù năm 2012 là năm kinh tế vẫn còn khó khăn, sàn giao dịch bất động sản MAXLAND vẩn tiếp tục phát huy được những thế mạnh sẵn có và khẳng định được vị trí của mình trên thị trường MAXLAND từng bước phát triển thị trường của mình với các sản phẩm dịch vụ chất lượng đến khác hàng, đặc biệt là phân phối các sản phẩm của các dự án bất động sản trên địa bàn thành phố Hà Nội và các tỉnh thành khác trên cả nước Ví dụ như: Xuân Mai Tower, Dự án Phước Long Nha Trang tại thành phố Nha Trang
Môi giới bất động sản là một trong các dịch vụ cốt lõi mà sàn giao dịch bất động sản MAXLAND đã xây dựng từ khi thành lập
Với doanh thu từ hoạt động tiếp thị và phân phối dự án bất động sản là22.130.591 nghìn đồng chiếm 81,87% tổng doanh thu Doanh thu từ hoạt động này tăng 107.61% so với năm 2011 Từ đó cho thấy sàn đã hoạt động rất hiệu quả trong thời kì thị trường đang “đóng băng” và tiến thêm một bước so với năm 2011.
Kết quả hoạt động kinh doanh của sàn năm 2012 so với năm 2011 Đơn vị tính: nghìn đồng
TT Doanh thu Thực hiện năm 2011
1 Tiếp thị và phân phối dự án bất động sản
3 Quảng cáo bất động sản
Đánh giá chung về hoạt động môi giới bất động sản tại sàn giao dịch bất động sản MAXLAND
2.3.1.Những kết quả đạt được
Tuy mới hoạt động trên thị trường vào năm 2010 và phải trải qua giai đoạn mà thị trường bất động sản đang ở trong giai đoạn khó khăn nhất Thị trường bất động sản “đóng băng” trên mọi phân khúc; số lượng căn hộ chưa bán được tồn đọng rất nhiều (đến đầu tháng 3/2013 số căn hộ chung cư trong tình trạng “ế ẩm” đã tăng 20%, tương ứng với 33.852 căn hộ), diện tích văn phòng cho thuê cũng thừa thãi. Nhưng hoạt động môi giới bất động sản tại sàn giao dịch bất động sản MAXLAND ngày càng tạo được uy tín với khách hàng; cũng như chiếm lợi thế so với các sàn giao dịch khác trên địa bàn thành phố Hà Nội Và với sự cố gắng, nỗ lực của nhân viên trong công ty; dịch vụ môi giới bất động sản của công ty đã đạt những kết quả rất khả quan Sàn đã cùng với 5 sàn giao dịch bất động sản lớn khác ở Hà Nội thành lập liên minh bất động sản G5, sàn đã đặt ra mục tiêu cùng với liên minh chiếm 20% thị phần tại miền Bắc vào năm 2015 và tiếp tục tăng quy mô Sàn vẫn liên tục triển khai phân phối rất nhiều các dự án bất động sản như: GOLDEN PLACE – MỄ TRÌ, Golden Land building, Thượng Đình Plaza, tòa nhà WESTA, Spring Home, Đô thị mới Dương Nội, đô thị mới Văn Khê Năm 2012, sàn vẫn thực hiện hàng trăm giao dịch về bất động sản, cụ thể là sàn đã bán được khoảng 250 căn hộ trong năm vừa qua Ngay trong đầu năm 2013, vào ngày 29/01 sàn cùng liên minh tổ chức chương trình tất niên “ Mua nhà đón Tết, rước lộc mừng xuân” diễn ra tại cung Trí Thức, Hà Nội đã thu hút được hơn 300 lượt khách tham quan và đã có hơn 40 giao dịch thành công Trong đó, sàn MAXLAND có 13 giao dịch thành công.
Sau đây là danh sách các giao dịch trong các tháng gần đây:
3/1/2013 Tuấn Văn Dân: căn 1013 The Pride
9/1/2013 Cấn Văn Dần: căn 1015 The Pride
21/1/2013 Nguyễn Huy Hoàng: 708 Mỹ Đình Plaza
23/1/2013 Nguyễn Minh Tiến: 12A12 The Pride
27/1/2013 Nguyễn Minh Tiến: 1205 Mỹ Đình Plaza
29/1/2013 Ong Văn Lâm: 2116 Mỹ Đình Plaza
05/02/2013 Phùng Hữu Quân: 12A19 The Price.
28/02/2013 Nguyễn Thành Tài: 1113 The Price.
1/3 Lê Văn Thắng: 12A26 The Pride
4/3 Lê Ngọc Thắng: 12A16 The Pride
7/3 Nguyễn Tiến Tùng: 1713 Mỹ Đình
13/3 Nguyễn Quang Hoàn: 925 Mỹ Đình
16/3 Trần Duy Hưng: 802 Spring Home
17/3 Ngô Văn Lâm: 1812A Mỹ Đình
21/3 Trần Quốc Toản : 1016 Spring Home
Nguyễn Quốc Đô: 2304 Mỹ Đình
Chu Hoàng Sơn: 12A12 The Pride
30/3 Lê Thị Thu: 12A11 The Pride
Trong tương lai, khi thị trường bất động sản “ ấm” trở lại, sàn chắc chắn sẽ gặt hái được nhiều thành công hơn nữa.
Hoạt động môi giới bất động sản được thực hiện chuyên nghiệp
Theo quy định tại nghị định 23/2009/NĐ-CP của chính phủ thì khi thực hiện hành vi giao dịch bất động sản mà không qua sàn giao dịch sẽ bị xử phạt nặng Cho nên hầu hết các giao dịch bất động sản bây giờ đều thông qua sàn giao dịch Điều này giúp cho hoạt động môi giới ngày càng được phổ biến và phát triển hơn; nhà môi giới sẽ thực hiện được nhiều thương vụ hơn, từ đó đúc rút ra kinh nghiệm từ những thương vụ đã thực hiện để nâng cao chất lượng của dịch vụ Tuy mới hoạt động trên thị trường được khoảng 3 năm; nhưng sàn đã thực hiện được hoạt động môi giới rất chuyên nghiệp, mang lại lợi thế cạnh tranh so với các sàn khác Được thể hiện quả kết quả kinh doanh mà sàn đã đạt được trong thời gian đã qua.
Cán bộ quản lí, lực lượng nhân viên chất lượng cao Đội ngũ nhân viên của sàn giao dịch bất động sản MAXLAN đã được công ty cử đi tham gia các khóa đào tạo chuyên viên môi giới bất động sản, hoàn thành và lấy được chứng chỉ theo đúng chương trình do Bộ xây dựng đưa ra Với tiêu chí
“Giá trị thực”, nhân viên của sàn đã luôn đặt lợi ích khách hàng lên hàng đầu, luôn coi trọng sự uy tín, minh bạch trong kinh doanh Họ luôn tôn trọng, quan tâm và lắng nghe các yêu cầu của khách hàng; áp dụng những qui trình môi giới rất khéo léo để phù hợp với từng đối tượng khách hàng Cho nên, tỉ lệ thành công của thương vụ do nhân viên của sàn thực hiện đều có tỉ lệ thành công rất cao.
Hệ thống về cơ sở, vật chất tốt
- Các phòng ban được bố trí gọn gàng, tách biệt với các phòng ban khác;
- Phòng tiếp khách hàng được trang trí bắt mắt, vệ sinh sạch sẽ;
- Cơ sở vật chất của công ty được chú trọng đầu tư: máy tính, máy in, máy fax, máy hủy tài liệu, mạng internet tốc độ cao
2.3.3.Hạn chế và nguyên nhân
Hoạt động môi giới chưa được thực hiện trên nhiều lĩnh vực
Hiện nay sàn giao dịch chỉ chú trọng vào hoạt động tiếp thị và phân phối các dự án bất động sản Khi mà thị trường đang lâm vào thời kì ảm đạm; các giao dịch diễn ra không được sôi động Tuy sàn vẫn thực hiện thành công các giao dịch nhưng chưa phát huy được hết hiệu suất làm việc của đội ngũ nhân viên Năm vừa qua, doanh thu cho hoạt động tiếp thị và phân phối dự án của sàn chiếm 81,87% tổng doanh thu
Hà Nội là trung tâm kinh tế của cả nước, nên thu hút rất nhiều lao động về sinh sống và làm việc, đây cũng là nơi tập trung của rất nhiều các trường đại học của toàn miền Bắc cho nên nhu cầu thuê nhà ở tại Hà Nội luôn luôn ở mức cao, đây là thị trường tiềm năng, dễ dàng khai thác và tốn kém ít chi phí quảng cáo hơn so với hoạt động phân phối bất động sản nhưng sàn lại đang bỏ ngỏ và ít động đến mảng kinh doanh này.
Hoạt động hỗ trợ cho hoạt động môi giới bất động sản chưa phát triển Để hoạt động môi giới ngày càng hoàn thiện hơn cần có sự hỗ trợ của những dịch vụ khác như định giá bất động sản, tư vấn Trong khi đó, sàn giao dịch bất động sản MAXLAND cũng kinh doanh mua bán nhà ở, chung cư đã qua sử dụng,nhưng hoạt động định giá bất động sản hầu như không làm đến Điều này sẽ làm cho nhà môi giới có thể nắm bắt không chính xác giá trị của bất động sản dẫn đến việc tư vấn không chính xác cho khách hàng, làm ảnh hưởng đến uy tín cũng như sự chuyên nghiệp của nhà môi giới.
Do quy mô của công ty còn hạn chế, nên công ty không thể thực hiện hầu hết các lĩnh vực của hoạt động môi giới cũng như các dịch vụ khác hỗ trợ cho hoạt động môi giới của công ty. Đội ngũ nhân viên do không có nhiều kinh nghiệm trên nhiều mảng, mà chỉ chú trọng đến mảng mua bán bất động sản Cho nên công ty chưa thể thực hiện kinh doanh trên tất cả các mảng của hoạt động môi giới.
Thị trường bất động sản Việt Nam hình thành chưa lâu và đang trong quá trình hoàn thiện Vì vậy, hoạt động môi giới vẫn chưa thể mở rộng và đạt được chất lượng cao như các nước phát triển.
Việc tìm kiếm thị trường cho thuê bất động sản thường có quy mô nhỏ, lại không tập trung Cho nên việc tìm kiếm thông tin sẽ gặp nhiều khó khăn hơn, mất nhiều thời gian hơn, cùng với đó là hợp đồng cho thuê thường dựa trên sự thỏa thuận giữa các bên, không theo khuôn khổ nào của pháp luật Trong loại hình này thường xảy ra các tranh chấp và các vấn đề phát sinh cũng xảy ra với tần suất cao. Cùng với đó, đây là mảng mà “cò đất” hoạt động chủ yếu nên nhà môi giới nhiều khi bị khách hàng đánh đồng là “cò đất”.
Những hoạt động dịch vụ như định giá bất động sản, tư vấn chưa được nhiều người chú trọng và sử dụng rộng rãi Đa phần chủ sở hữu bán BĐS cho người khác thường dựa trên giá thị trường và ước lượng giá trị của BĐS chứ không thuê đến dịch vụ đinh giá để tiền hành mua bán, ngoại trừ định giá để thế chấp bất động sản.
PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP GÓP PHẦN NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI TẠI SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN MAXLAND
Định hướng phát triển của sàn giao dịch bất động sản MAXLAND trong thời gian tới
3.1.1.Định hướng phát triển chung của sàn giao dịch bất động sản MAXLAND
Với tiêu chí Giá Trị Thực, MAXLAND luôn đề cao lợi ích khách hàng và hướng đến sự minh bạch của thị trường bất động sản MAXLAND đã tham gia thực hiện và phân phối rất nhiều các dự án bất động sản khắp các tỉnh thành trên cả nước, là minh chứng cho sự năng động, hiệu quả và được tin cậy Để ngày càng nâng cao được chất lượng của hoạt động môi giới bất động sản, sàn đã có những định hướng tương lại của mình rất rõ ràng.
Nâng cao chất lượng đội ngũ quản lí và nhân viên ở tầm cao mới Để nâng cao được hiệu quả kinh doanh, khả năng cạnh tranh trên thị trường bất động sản, sàn giao dịch bất động sản MAXLAND đã thường xuyên cho cán bộ quản lí và nhân viên đi học các lớp huấn luyện, các lớp học liên quan đến bất động sản Đồng thời, khuyến khích nhân viên thương xuyên tham gia các hội thảo về bất động sản.
Tiến tới kinh doanh và hoàn thiện nhiều lĩnh vực
Trước mắt, sàn giao dịch sẽ tiến hành tuyển dụng thêm lực lượng nhân viên mới để triển khai thêm mảng thuê và cho thuê bất động sản Sau đó, sàn sẽ xây dựng và phát triển các dịch vụ như định giá, đấu giá để kinh doanh cũng như hỗ trợ cho hoạt động môi giới của công ty.
Sắp xếp cơ cấu tổ chức phù hợp
Cùng với hai công việc trên, sàn sẽ tiến hành bổ nhiệm những người có năng lực vào đúng vị trí thích hợp Để họ có thể phát huy hết khả năng cũng như làm việc có hiệu quả cao nhất
3.1.2.Định hướng phát triển của hoạt động môi giới tại sàn giao dich bất động sản MAXLAND
Ngày này, Việt Nam đang trên đà công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước đáng kể, nhất là ở các thành phố như Hà Nội, Đà Nẵng, Hải Phòng, thành phố Hồ Chí Minh các thành phố trực thuộc tỉnh, các khu du lịch Sàn giao dịch bất động sản MAXLAND cùng với liên minh các sàn G5 sẽ cùng nhau tập trung nguồn lực để tìm kiếm thị trường mới, thị trường tiềm năng cho hoạt động môi giới Và để thực hiện tốt công việc kinh doanh của mình, sàn MAXLAND cần nâng cao tính chuyên nghiệp cho hoạt động môi giới của công ty cùng với việc quảng bá, nâng cao uy tín của công ty trên thị trường.
Giải pháp nâng cao chất lượng môi giới bất động sản tại sàn giao dịch MAXLAND
3.2.1.Tiếp tục phát triển và hoàn thiện hoạt động phân phối các dự án bất động sản
Hoạt động phân phối và tiếp thị các dự án bất động sản là hoạt động kinh doanh chính của công ty trong suốt những năm vừa qua Nếu hoạt động này được thực hiện tốt thì doanh thu cũng như hình ảnh, uy tín của công ty sẽ được nâng cao và có khả năng cạnh tranh lớn trên thị trường Do vậy, công ty cần xây dựng và hoàn thiện những kỹ năng về môi giới các dự án cho nhân viên của công ty Để họ có những kỹ năng thu thập, xử lí thông tin của khách hàng một cách chính xác trong thời gian ngắn Đồng thời, công ty cần chú trọng đào tạo cho nhân viên của mình những kĩ năng mềm, khả năng đàm phán và thuyết phục khách hàng, nâng cao tỷ lệ thành công cho thương vụ Cùng với đó, hoàn thiện về qui trình môi giới cũng giúp giảm thiểu những vấn đề rắc rối, và thực hiện được những bước làm cần thiết cho thương vụ.
3.2.2.Nghiên cứu và học hỏi kinh nghiệm về lĩnh vực môi giới thuê, cho thuê bất động sản Đây là lĩnh vực rất có tiềm năng; nhất là khi thị trường bất động sản đang trong giai đoạn “ đóng băng” và không biết rõ được thời điểm thị trường được “ giải đông” Nếu làm tốt công tác môi giới trong lĩnh vực này, công ty sẽ có được nguồn thu đều đặn và đáng kể do thị trường về thuê – cho thuê tại Hà Nội luôn ở mức cao.
Vì vậy, công ty cần xúc tiến và đề ra các chiến lược cho lĩnh vực này trong ngắn hạn và dài hạn Tuy nhiên, đây là lĩnh vực mà công ty chưa chú trọng và tham gia vào nên công ty cần từng bước hoàn thiện thông qua việc học hỏi kinh nghiệm của các công ty khác có nhiều thời gian hoạt động trong lĩnh vực này Các nhà môi giới hãy tích cực tìm kiếm nguồn cung – cầu thông qua các trang website về bất động sản, rao vặt hay đăng thông tin trên facebook đó là những bước đầu để thực hiện kinh doanh lĩnh vực thuê và cho thuê nhằm mở rộng, đa dạng ngành nghề trong hoạt động môi giới bất động sản tại sàn giao dịch MAXLAND.
3.2.3.Thành lập và lưu trữ cơ sở dữ liệu về khách hàng
Sau mỗi thương vụ môi giới, công ty hãy lưu lại thông tin của khách hàng mà họ đã thu thập được để tiến hành giúp đỡ, hỗ trợ khách hàng sau thương vụ. Thường xuyên liên lạc với khách hàng để hỏi thăm điều kiện sống, mức độ hài lòng của khách hàng khi sử dụng bất động sản do công ty môi giới Đồng thời quảng bá sản phẩm bất động sản mới đến với họ, nếu khách hàng nào quan tâm, họ sẽ tìm đến với công ty để thực hiện các giao dịch Một khi công ty đã có được lòng tin của khách hàng, họ sẽ là những người sẽ thực hiện marketing cho công ty một cách hiệu quả nhất, ít chi phí nhất Khách hàng cũ sẽ giới thiệu khách hàng mới đến với công ty, từ đây nguồn khách hàng của công sẽ được bổ sung Đây chính là lợi thế và thể hiện sự chuyên nghiệp của công ty so với các công ty khác Ngoài ra, công ty cần xây dựng những khách hàng tiềm năng để dành sự quan tâm đặc biệt hơn.
3.2.4.Phát triển các hoạt động dịch vụ hỗ trợ cho môi giới bất động sản
Khi bất động sản được đưa lên sàn giao dịch, hoạt động định giá và hoạt động môi giới có mối quan hệ mật thiết với nhau Chúng tác động lẫn nhau, hoạt động này bổ sung, hỗ trợ cho hoạt động kia Khi bất đông sản được định giá, nhà môi giới sẽ không cần đi xác định thông tin, tìm hiểu giá cả các bất động sản xung quanh để so sánh Từ đó, quá trình môi giới sẽ tiết kiệm được thời gian Bênh cạnh đó, nhà môi giới khi có kỹ năng định giá sẽ đáp ứng yêu cầu của khách hàng về bất động sản một cách nhanh nhất, chính xác nhất, nâng cao tính chuyên nghiệp của nhà môi giới.
3.2.5.Tăng khả năng tài chính cho sàn giao dịch
Hoạt động liên quan đến bất động sản yêu cầu công ty cần phải có nguồn vốn về tài chính mạnh, ổn dịnh Do thị trường bất động sản có mức biến động cao và thời kì suy thoái thường diễn ra dài; công ty cần phải có đủ nguồn vốn để trải qua thời kì khó khăn, chờ đợi cơ hội khi thị trường sôi động hơn.
3.2.6.Tham gia các Hiệp hội bất động sản
Hiệp hội BĐS được thành lập trên nền tảng tinh thần tự nguyện của các tổ chức, các cá nhân kinh doanh bất động sản Hiệp hội BĐS bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các hội viên, tham gia xây dựng, tuyên truyền, phổ biến pháp luật về kinh doanh bất động sản, góp phần giúp thị trường bất động sản minh bạch hơn Thành lập Hiệp hội môi giới BĐS để các nhà môi giới cùng đề ra những quy tắc, quy định cho hoạt động nghề nghiệp của mình, giúp cho hoạt động môi giới có khuôn khổ và chuyên nghiệp hơn, tạo nên sự cạnh tranh lành mạnh giữa các công ty, văn phòng môi giới bất động sản Khi tham gia vào các Hiệp hội bất động sản, lợi ích của công ty sẽ được đảm bảo đồng thời các Hiệp hội bất động sản còn tập hợp, thống nhất được sức mạnh, nâng cao hiệu quả hoạt động cho mỗi hội viên Các Hiệp hội bất động sản còn tổ chức các khóa đào tạo ngắn hạn để nâng cao năng lực, nghiệp vụ môi giới Vì vậy khi công ty tham gia Hiệp hội bất động sản sẽ có cơ hội để phát huy những khả năng của nhân viên trong công ty.
3.3.7.Tổ chức, tham gia các hội thảo và hội nghị liên quan đến bất động sản
Các nhà môi giới bất động sản nên thuờng xuyên tham gia vào các cuộc hội nghị, hội thảo về môi giới bất động sản Những cuộc hội thảo này sẽ giúp các nhà môi giới, các công ty có điều kiện được giao lưu học hỏi kinh nghiệm về hoạt động môi giới Cùng nhau đưa ra các thực trạng môi giới bất động sản mà từng nhà môi giới cụ thể đã gặp trên thị trường để bàn luận, và rút ra những kinh nghiệm cho bản thân Từ đó, nhà môi giới, công ty sẽ có cái nhìn rộng và sâu sắc hơn về môi giới bất động sản nói riêng, thị trường bất động sản nói chung để đưa ra những chiến lược kinh doanh thích hợp cho từng trường hợp cụ thể Ngoài ra, công ty cũng sẽ bổ sung được cơ sở dữ liệu về BĐS, về nguồn khách hàng thông qua những chia sẻ được trao đổi trong hội nghị Tại những cuộc hội thảo này, nhà môi giới cũng tạo cho mình mối quan hệ tốt đẹp với những người cùng hoạt động trong ngành là những nhân viên môi giới, công ty môi giới khác trên thị trường Từ đó, hoạt động môi giới sẽ diễn ra lành mạnh hơn, và có mạng lưới hoạt động rộng lớn, tạo điều kiện phát triển cho công ty.
Một số kiến nghị
3.3.1.Hoạt động môi giới cần được Nhà nước kiểm soát Để hoạt động môi giới bất động sản được nâng cao về chất lượng, nó cần được Nhà nước kiểm soát và đề ra những quy định riêng bằng các văn bản pháp luật để đảm bảo cho hoạt động môi giới tuân theo những quy luật nhất định, phát triển theo cùng chiều hướng, tránh những hiện tượng tự phát trong thị trường với khả năng làm việc không chuyên nghiệp, chộp giật và không đảm bảo uy tín Khi hoạt động môi giới được nhà nước kiếm soát và quy định bằng các văn bản pháp luật; nó sẽ chiếm được lòng tin của người sử dụng dịch vụ.
3.3.2.Thường xuyên cập nhật thông tin của thị trường bất động sản và những chính sách của Nhà nước
Thị trường bất động sản nước ta thời gian vừa qua đã trải qua nhiều biến động; có thể nói rằng thị trường đã lâm vào tình trạng khó khăn nhất từ trước đến nay Gây ảnh hưởng lớn đến sự phát triển của nền kinh tế quốc dân; đã có nhiều doanh nghiệp bị phá sản trong năm vừa qua do không năm bắt được tình hình thị trường để đề ra các chiến lược kinh doanh phù hợp cũng như không đủ năng lực tài chính để duy trì hoạt động kinh doanh.
Nhà nước đã có rất nhiều các động thái tích cực để điều tiết cho thị trường thoát khỏi tình trạng “đóng băng” bằng các chính sách như: hạ lãi suất cho vay, thu mua một số lượng căn hộ lớn
Cho nên công ty cần xây dựng chiến lược kinh doanh nhanh nhạy, phù hợp với tình hình biến động của thị trường và chính sách pháp luật của Nhà nước.
3.3.3.Sử dụng sức ảnh hưởng công nghệ thông tin vào hoạt động môi giới
Hiện nay Internet là một phương tiện thông tin đại chúng đã được sử dụng phổ biến trong đời sống cũng như trong hoạt động kinh doanh Vì thế công ty cần khai thác tối đa những tiện ích mà Internet đem lại Việc toàn cầu hóa thông tin là giải pháp hữu hiệu cho mọi khía cạnh hoạt động của công ty Nó giúp quảng bá thương hiệu của công ty đến được với rất nhiều người dùng sử dụng internet Cho nên, công ty cần đầu tư cho hệ thống website, huấn luyện nghiệp vụ về công nghệ thông tin cho các nhân viên bộ phận truyền thông để họ có kỹ năng xây dựng hệ thống thông tin trên website của công ty một cách đầy đủ; rõ ràng; thông tin luôn được cập nhật mới liên tục và ngày một phát triển, chuyên nghiệp hơn.
3.3.4.Nâng cao hình ảnh của nhà môi giới chuyên nghiệp trong suy nghĩ của người sử dụng
Từ trước, trên thị trường bất động sản đã có những “cò đất” hoạt động một cách tự phát với phong cách làm việc chạy theo thù lao mà thường không quan tâm đến lợi ích, cuộc sống của khách hàng Trong số đó, có những cá nhân còn bày ra các chiêu trò để hòng lừa bịp khách hàng, thu lợi bất chính cho bản thân chính vì vậy, hình ảnh nhà môi giới chuyên nghiệp đã bị ảnh hưởng rất nhiều; họ nhận được sự đề phòng, không tin tưởng từ phía khách hàng Đã đến lúc phải thay đổi suy nghĩ của khách hàng và cho họ thấy được sự khác biệt giữa “cò đất” và nhà môi giới bất động sản chuyên nghiệp.
3.3.5.Nhà nước cần quản lí chặt chẽ hơn các giao dịch bất động sản trên thị trường
Trước đây, đa phần các giao dịch bất động sản khi thị trường bất động sản mới hình thành và kém phát triển chủ yếu được thực hiện ngầm; mua bán trao tay; không thông qua sàn giao dịch Việc này gây ra thất thu một nguồn ngân sách đáng kể cho Nhà nước, đồng thời độ an toàn của những cách thức giao dịch trên không cao, dễ xảy ra tình trạng lừa đảo, chiếm đoạt tài sản Cho nên, khi Nhà nước quản lí tốt vấn đề này thì thị trường bất động sản nói chung và hoạt động môi giới bất động sản sẽ có cơ hội phát triển lành mạnh hơn, tăng nguồn thu cho ngân sách
3.3.6.Nâng cao chất lượng và mở rộng hoạt động đào tạo nguồn nhân lực môi giới bất động sản chuyên nghiệp
Hiện nay tại Việt Nam, hoạt động đào tạo môi giới bất động sản chuyên nghiệp chưa được thực hiện mạnh mẽ và rộng rãi trên khắp các tỉnh thành Cả nước chỉ có duy nhất trường đại học kinh tế quốc dân đào tạo chuyên ngành về môi giới bất động sản ở trình độ đại học và sau đại học Đây là thiếu sót lớn cho việc phát triển và nâng cao chất lượng của hoạt động môi giới bất động sản tại nước ta Mà nhất là khi Việt Nam đang trong giai đoạn hội nhập và toàn cầu hóa; sự đóng góp của những nhà môi giới bất động sản chuyên nghiệp lại càng không thể thiếu Họ chính là những nhân tố chính thực hiện hoạt động môi giới trên thị trường.
