Khoá luận tốt nghiệp: Pháp luật về huy động vốn của các doanh nghiệp trong hoạt động kinh doanh bất động sản

New tên Tạp chí Dân chủ và pháp luật số 06/2 "Mắc đà hoạt động huy đông vén trong lanh doanh bất động sẵn nhận được ar quan tâm của nhiều nhà nghiên cứu cũng như giới luật học, nhưng các

BỘ TƯ PHAP BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRUONG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

LE THÁI MINH

453333

PHAP LUAT VE HUY DONG VON CUA CAC

DOANH NGHIEP TRONG HOAT DONG KINH

DOANH BAT DONG SAN

Khoa: Pháp luật Kinh tế B6 mon: Luật Dat dai

KHOA LUAN TOT NGHIEP

NGƯỜI HƯỚNG DAN KHOA HOC

TS NGUYEN THI DUNG

Ha Nội - 2023

LOI CAM ĐOÀN

Tôi xin cam đoan đây là công hình nghiên cửu của

riéng tô, các kếluôn

nghập là tong thực, om báo đổ tin cậy

Í liệu rong khóa luân tối

Ke nhận của giảng viên Tác giả khóa luận tắtnghuập

hướng dẫn (Ky vi gh rõ ho tên)

LỜI CAM ONKhóa loận tt nghiệp với De tai “Php init về ly động vỗn cũa các doanh

ghiệp trong hoạt động kink đomh bắt động sản" 1à kết quả của quá tình cô ging không nging nghĩ cia bản thân và được sự giúp đổ tân tình, động viên Lôich lệ cũa thấy cổ, bạn bé và nguời thân Qua diy, em xin gũi lời cẩm ơn chân thành đến nhũng người đã giúp đỡ em trong thời gian học tập, nghién cứu vừn qua

Em sin gũi lời cảm ơn chân thành nhất đến Giảng viên, TS Nguyễn ThiDung Sự chỉ bảo và hướng dẫn tận tỉnh của cổ trong suốt quá tình nghiên cửu và

thục hiện khóa luận đã tạo điều liện thuận lợi df em có được công tình nghiên cửu hoàn thiện như ngày hôm nay Em xin trần trọng cảm on cô.

Em cũng xin được gi lời cần ơn đến các thấy cô dang giảng day, công tác

ti Trường Dai học Luật hà Nội Nhờ những kiễn thúc ma các thấy cô truyền đạt

trong muốt quá tình học tập mã em có nẵn ting kién thức đỂ hoàn thành khỏa luận

tắtnghuệp

Em công xin gồilới căm ơn đến những người thin trong gia Ảnh, bạn bé đã tạo điẫu kiện tốt nhất cho em trong suất quá tình nghiên cửa và hoàn thiên khỏa Tiến.

Em xin chân thành căm on!

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TÁT

BLHS: Bộ LuậtHình ar

WTO: Would Trade Organization chúc thương mai thể giới

MỤC LỤC Trang bia plas : Tôi cam doom „

ác lục »

LOT NÓI BAU 1

1 Tinh cấp thấết của đề tài 1CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN VE HUY ĐỌNG VON VA PHÁP LUẬT ĐIỀUCHỈNH HOẠT ĐỌNG HUY ĐỌNG VON CUA CÁC DOANH NGHIỆP

‘TRONG KINH DOANH BAT BONG SAN 7

11 Lý Inn về huy động vố ang kink

7 7

1.12 Khai nigm và đặc điều về Iny động vễu của các doauh nghiệp kink doauh

vd iny động sắu cña các doanh nghigp troug hoạt động kinh doauh bắt động sin 15

+d hay động vẫn cha các doanh nghiệp trong kink đai:

17

các doauh mghiệp trong hoạt động kink doauk

KET LUẬN CHƯƠNG 1 2CHUONG 2: THỰC TRANG PHAP LUAT VE HUY ĐỌNG VỐN CỦA CÁC.DOANH NGHIEP TRONG HOẠT ĐỌNG KINH DOANH BAT ĐỌNG SAN

‘VA THỰC TIỀN THI HANH 2

21 Thục trạng pháp Init về các nguyên tie kuy động vấn và thục tến thi

kink 23

Thục trạng pháp hật về chủ thể đầu tw kh thục hiện hoạt động huy độngyến trong kinh oanh bat động sản và thục tin thi hành 3

23, Thục trạng pháp hật về điều kiện huy động vén trong kinh doanh batsản và thục tến thục hiện 34

25, Thục trạng pháp hật về xã phạt vi pham pháp Init về huy động

nhà đầu tr trong hoạt động đầu tư kink doanh ba

hành 34

KET LUẬN CHƯƠNG 2 63CHVONG 3: ĐỊNH HƯỚNG, GIẢI PHAP HOÀN THIEN PHAP LUAT VANANG CAO HIEU QUA THI HANH PHAP LUAT VE HUY DONG VONCUA CAC DOANH NGHIỆP TRONG HOAT ĐỌNG KINH DOANH BATBONG SAN 643.1, Định huớng hoàn thiện pháp dt về huy động vin của các doanh nghiệp

trong hoạt động kinh doanh b

ng sin và thục tến chi

ang sản “

én của các doanh nghiệp

68

42 Giải pháp hoàn thiện pháp luật về huy động

trong heat động kinh doanh bắt

4⁄3 Giải pháp nâng cao hiệu qua thực thi pháp hật về huy động vấn của các

doanh nghiệp trong hoat động kinh đoanh bat động sin 14KET LUẬN CHƯƠNG 3 81KET LUẬN CHUNG 82DANH MUC TAILIEU THAM KHAO 84

LỜI NÓI ĐẦU

1 Tinh cấp thấết của đề tài

Tha trường bắt động sẵn có ve rò quan trọng với sợ phất tiễn côn nên inh

‘8, mr phát biển của thi trưởng bit đông sin sẽ ko theo ar phát tiễn của mốt số

"ngành khác nhơ xây dụng, sit tháp Đồng thời gốp hân tạo cho dit nước một bộmất mới với những căn hộ, những toa cao óc tráng lệ làm tô điểm thêm mỹ quan đổ

thi Trong những năm gin đây, do nhân đoợc ny quan tâm nhiễu từ phía Đảng, Nhà

"nước với nhiều chủ trương chính sich và hé thẳng phá luật ngày cảng hoàn chỉnh,

hơn, công với mt gia nhập WTO đã tạo ra những bước dim võng chic cho thitrường này phát tri Vi thổ, hàng loạt các công ty kinh doanh bắt động sẵn ra đời,các dợ án được cấp pháp xây đơng với số lượng ngày cảng lớn và đặc rệt finh vực

ny con thụ hút sự quan tâm của các ting lớp khác trong xã hồi Tuy nhiên, nx phát

tiễn của th trường này, nhất là lính vục huy động vén lại khả nhay cảm và phụ

thuộc nhiều vào chính sách pháp luật của Nhà nước

Trong những năm qua, mắc đủ các quy dinh điều chỉnh về vin để huy động

vén và bất đồng sẵn nói chung theo hướng ngày cảng hoàn thiện hơn và phù hợp

ới xu thi phát iển chung của thé giới, song bên canh đó, cũng còn tổn tạ nhiều

bit cập và thiêu tỉnh khả th, Đó là mốt rong những nguyên nhân cơ bản gây ra làn sáng đầu cơ bit động sin, huy động vẫn tri phép đẫn ra một cách trin lan rong

thời gian qua lâm cho thị trường hở nên thiểu minh bạch, các dun treo ngày cingnhiều thi trường bất động sin tiềm én nhiều rũ ro Sw buông lông trong công tác

tình trang cấp phépthành lập doanh nghiệp thực hiện hoạt đông kinh doanh bất động sin ngày cảng

nhiều trong đó có nhiễu doanh nghiệp yêu kẻm cả về năng lực tai chỉnh cũng như quần lý, những yêu kém ma pháp luật chưa khắc phục kip t

cách quản lý công với những khiém khuyết của các quy đính pháp luật đã tạo nênmột thị trường bất động sin với nh rang lộn xôn, đều tư trân len nhường không cóiệu quả hoặc lập đơ án xin cấp phép để chiếm gữ đất song không có vẫn đã đầu tr

đất hoang hoá, hoặc huy động vốn trái pháp luật với nhiều kiểu rã hình khácnhu nh Đán non dự én, huy động vốn trái phép nip dưới các hợp đồng vay vấn,hop tắc dit nhằm chiêm dụng vốn của khách hing din ra phd bién đối với mốt

' phân lồn các doanh nghiệp kánh doanh bit động sin.

1

Vi những biểu hiện tai thiêu nêu trên của thi trường bất động sẵn đã có tác

đông và ảnh hưởng không tốt tối các nhà đầu inh doanh bất động sin chânchính, có tm lực bai họ cũng bị "đánh đồng" với những doanh nghiệp, những nhà

du tr yêu kém và kinh đoanh theo liễu chụp giật Tử đó tt yêu dẫn tới nự máo mồcủa ti trường vì vậy để đơn hoạt đông kinh doanh bit đồng sin nó chung và host

đông huy động v lãnh mạnh, chính quy và công kai hoá tht

ân có một cơ chế quản ý tố, đặc biệt la cần phố có mét hộ thống pháp luật hoàn,

chỉnh, phù hợp và thông thoáng Dé đạt được điều đó thi việc nghiên cứu, tim hiểu sâu hơn vi các quy dinh lên quan din vẫn để huy đông vẫn trong hoat đông kin doanh bất động sin, trên cơ sở dé tim ra những yéu kăm của pháp luật và đơn re

nổi riêng phát tí

một số giả pháp nhằn khắc phục các quy định pháp luật về vẫn để này là mốt việc

lâm cần thất và có ý ngĩa để hướng tới mue dich nê trên Đó công là lí do để em

chon để tà: "Pháp luật về lmy động vẫu cũa các domh nghiệp troug hoạt động ảnh doanh bắt động săn” làm mục Nêu nghiên cứu cia mình.

3 Tỉnh hình nghiên cứu

Huy đồng vốn trong kính doanh bit động sản là một vin đề nhận được ar quan tâm, nghiên cửa của giới Luật học bởi đây là một hoạt đồng có vai trỏ quan trọng trong nin kinh té nói chung và trong thị trường lánh doanh bất động sén nói

sing, Hiện đã có một sổ công bình khos học nghiên cứu vé

tổ, mốt công tình đều thể hiện những cách nhìn khác nhau cia tác giả, đồng thờicũng thể hiện tinh chất nhức tap cia hoạt đông này, Ngoài giáo tình “Luật đất đai

Việt Nam” cia Trường Đại học Luật Hà Nội lam học liêu phục vụ công tác giảng

day thi có một số công tinh nghiên cửu iêu biểu về huy đông vốn trong kính doanhbit động sin và pháp luật về huy động vén trong kinh dosnh bắt động sin phải kế

tôi nhự.

3Ð VỀ sách tham khảo có cuốn "Bình luận khoa học Luật Kinh doanh bất

để nay được công

đông sin’ của PGS TS Nguyễn Quang Tuyén, Nhà xuất bản Chính t Quốc gia sự

“Bình luận Luật Kinh doanh

thất, sin i bỗ song năm 2020; 0 đồng sinnăm 2014 và các vin bin hướng dẫn thi hành” của TS Nguyễn Minh Oanh (chữtiên, Nhà xuất bản Lao động, nim 2019, sé chuyên đ "Pháp luật vé thị trường và

Kinh doanh bit động sa” của Bộ tr pháp, Tạp chí Dẫn chủ và Pháp luật năm

2015.5

4 VỀ lin én luân văn có Luân vin thạc “Php luật vỀ huy động vấn củanhà diu te trong hoạt đồng lin doanh bất động sin của Thạc af Nguyễn Thi

“nghiệp trong host động kinh doanh bat động sản” của TS New

tên Tạp chí Dân chủ và pháp luật số 06/2

"Mắc đà hoạt động huy đông vén trong lanh doanh bất động sẵn nhận được ar quan tâm của nhiều nhà nghiên cứu cũng như giới luật học, nhưng các công trình

Thị Dung đồng,

"nghiên cửu vé nh vực này còn hạn chế về mat sổ lượng Các công tình chủ yêu đã

để cập tới một số vẫn đồ như sa khái niêm và đặc đm côn hoạt động huy động

vốn trong lánh doanh bất động sản, nội dung cia pháp luật vé huy đông vẫn trong ảnh doanh bit động sản, thành ho cis host động huy dng vẫn trong kinh doen, bit động sin và dé ra các giã pháp hoàn thiện pháp luật Nhơ vậy, các tie giã đã

stu về mặt lí luận để lâm rõ khả niễm, đặc điểm, nổi dung cũa host động huyđông vẫn trong kinh doanh bắt động sẵn va chỉ ra các vướng mée trong thực tén thịảnh Các công tỉnh không giới hen ở bắt ki một địa phương cũ thể nào, công nhạyHan chế việc đơn ra các sổ liệu nguên cứu và số vẫn đã huy động được Hầu nh

các công tỉnh nghiên củu chưa tiếp cận huy động vốn trong kinh doanh bất động

sin đười gic độ là một giao dich trân thị trường vi vậy mã tên tei rất nhiều biểntưởng do một sổ chủ thể thục hiện nhằm huy động vẫn trú phép, thu lời bất chính,

và chưa đơa ra được các giải pháp cu thé nhằn khắc phục nhống 18 hing cia pháp

Tuất

Tiên cơ sở kế thir và phát boy có chon lọ kết qua nghiên cứu của các công trình nghiên cứu đã tham khảo, em đã tấp tue sâu vào nghiên cứu host đồng huy,

đông vn trong kinh doanh bit động sin và pháp luật về huy động vẫn trong kính

doanh bất đông si, nhin nhận host động này dưới gốc độ da chiều tim ra những mâu thuấn trong nội tsi Luật Kin doanh bit đồng sin và trong toàn bộ hệ thống

phip luậtViệt Nam, cụ thể

Thứ nhất, nghiên cứu làm 18 hơn một sổ vẫn để lý luận về huy động vẫn

trong inh doanh bit động sẵn và pháp luật vé huy động vẫn trong kinh doanh bitđông sản Tập trung nghiên cửa làm sing tổ khá niễm, đặc đểm, nôi đụng, phépluật vé ny động vén trong lánh doanh bit đông sin, những yéu tổ tác đông dénphp luật v thục tấn thi hành

Thứ hơi, tập trùng nghiên cứu, đính giá thực trang các quy định của pháp

luật thục dinh về huy đông vốn trong kinh doanh bắt động sân, tim ra những mâuhuấn, chẳng chéo trong nội dang pháp luật và dé xuất các biện pháp 4 sửa đổi, bổsang hoàn thiện Đặc biệt em di đi sâu vào tim hiễu những biến tướng của huyđồng vốn trong kinh doanh bắt động sản để tim ra những thiêu sót trong nổi dụng

php luật thục nh về huy đông vén rong kinh doanh bất đông sẵn,

Thứ ba, tập trung phân tích, đánh giá nhiing kết quả đạt được, khó khăn,

vướng mắt để kip thời gỡ bỗ và đồ xuất các biện pháp nhằm nâng cao hiu quả thụcthi pháp luật về huy động vốn rong kinh doen

3 Dai tuợng, mục dich, phạm vi nghiên cứu.

*Đắi tương nghiên ch

Các quan điểm, ding di côn ding vé xây dụng và hoàn thiện pháp luật vé

"hay đông vẫn của các doanh nghiệp kinh doanh bất ding sân

Nghiên cứu các quy định pháp luật vé huy động vấn côn doanh nghiệp kinhdoanh bit động sin đồng thời nghién cứu thực tấn pháp luật về huy động vốn của

doanh ngưệp nh doanh BĐS

cao hiệu quả thục hiện quy ảnh của pháp luật vé huy đông vấn cia các doanh

"nghiệp kinh doanh bit động sin

“Pham vi nghiên cúm của đề tả

Pháp luật về huy động vén của các doanh ngưệp lánh dom bit động săn có

ham và rông liên quan nhiễu finh vực pháp luật khác, như lá Luật Doanh nghiệp

Luật Diu hy Luật Đất dai tuy nhiễn trong trong pham wi khoá luận tốt nghiệp

ny, em sẽ tip trùng pham vi nghiên oi các quy định của pháp luật liên quan true

tiấp din huy đông vin côn các doanh nghip kinh doan bit động sin sử đụng vàohost động kính doanh bit động sin, cơ thể là sở đụng đỂ thục hiện các dự án Em sé

"nghiên cửu các quy định có liên quan đến huy động vén trong hoạt đồng kinh doanh bit động sản, sử dụng vo hoạt động kinh doanh bit động sin được quy định trong

Luật nh doanh bất động sản 2014, Luật Nhà ð 2014, Luật Đất dai 2013, Nghị din99/2015/NĐ-CP và một số văn bin khác cổ liên quan để tim ra những wm khuyếtdim, trên cơ sẽ đó da ra những gii pháp nhằm hoàn thiện pháp luật vé uy động

vốn của doanh nghiệp kinh doanh bất đẳng sẵn trong thời gian tới

4 Phương pháp nghiên cou

ĐỂ hoàn thành được để tải này, em di sử dạng những phương pháp nghiên của mang tỉnh truyền thông như, phương pháp duy vật biện chúng, day vật lich sử

Bên canh dé em cũng sử dang một số phương pháp so sánh, phân ích tổng hợp,them khảo ý kiến cd các chuyên gia và tổng kết inh nghiệm thục tấn để nghiên,

cu để ti, Phương pháp bình luân, thủ thấp thông in phân tích và tổng hợp được

sử dạng xuyên muốt nội dang để ti này, Phương pháp phân tích, tổng hợp đuợc sử

dạng tủ Chương 1 của khoá luận này, trong khi taiChương 2, em đã sử đụng

ghơng pháp bình luận, thn thập thông tin, phân tích và tổng hợp đẳng thời themXhấo ÿ kiến của các chuyên gia, và cuối cing trong chương 3, em di rử dụng

hương pháp bình luận, thụ thập thông tin, phân tích, so cánh, tổng hop

5 Ce cấu của khoá hận

- Muc tue

- Lời mỡ đâu

~ Nội đang luận vin: bao gầm 3 chương

-+ Chương 1 Lý luận v huy động vẫn và php luật đều chỉnh hoạt động huy đông vin của các doanh nghiệp kính doanh bit động sin

5

+ Chương 2: Thục trang pháp luật về huy đồng vốn của các doanh nghiệp trong

"hoạt động kinh doanh bất động sẵn và thục in thi hành,

+ Chương 3: Định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thi

"hành pháp luật về huy động vẫn của các doanh nghiệp trong hoạt động kính doanh,

‘it đồng sản

- Kết luận.

= Danh mục tải liệu tham khảo

CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN VỀ HUY BONG VON VÀ PHÁP LUẬT DIEUCHINH HOAT BONG HUY ĐỌNG VON CUA CÁC DOANH NGHIEP

‘TRONG KINH DOANH BAT BONG SAN

của các doanh nghiệp trong heat

L1 Lý hận về huy động

“Theo quan điểm của Mác đưới góc độ các yêu tổ sản xuất ông cho rằng Vén

là từbản, là giá trí dem lại giá trị thăng du; là đều vào của quá trình sin xuất Với inh nghĩa này Mác để cho ta thấy một quan diém về vẫn với tim khái quit lớn bao

hàm diy đồ bản chất và va trò của vẫn Có thể hiễu rằng vốn là giá trí được thểiện đưới nhiễu hình thúc khác nhau: tài sân cổ dink, nguyên vật liệu, tién công,Tuy nhiên, quan điểm của Mác có những han chỗ ida chỉ bó hep khái niệm về vốn

trong kha we sin xuất chất và cho rằng chỉ có qué tỉnh sản xuất mi tao ra giá bị

thing dư cho nền lành tổ Hạn chế này để được khắc phục ở những quan đểm saa

PASamuelson, nhà kinh tẾ học nguồi mỹ, tác giá của cuốn “Kin tổ hoc"nỗi ting và là người ding đầu truờng phú chính bị hiện dai đã cho ring vốn làhing hóa được sản xuất ra để phục vụ cho quả tình sin xuất mới, là đầu véo cũa

host động sin xuất kinh doanh cũa doanh nghiệp Vén bao gim các loại hing hoa lâu bên được sản xuất ra và được sử dụng như các đều vào hữu ích trong quá trình.

sản xuất sau đó Mét số hàng hóa vốn có thi tn tử trong vài năm, rong khi đó một

Theo Tử din Tiếng Việt “Vn là nến cũa bổ ra lúc đu đồng trong sốnxuất lank doanh nhằm sinh lợi hay là tổng thé những gi có sẫn hay tích hỹ đượcing trong một Tỉnh vực hoat đồng nào đó đễ hoạt đông có hiệu qu hay "Vốn làtiên gốc, nỗ ra đễ sản xuất kh doanh làm cho có lt hp lànhững gì tích được

ẩn tết cho một nh vục hoat động nào dé với chương" Hiện nay, một cách thôngdang nhất, vẫn được hiểu là toàn bộ những giá bị ứng ra ben đầu và trong muốt quá

"pps sd coma equ tan co áo:70-đ bát đống sn dau đu hep gho-đvlc

20101217111048363 e5.

zi

tình sản xuất ảnh doanh của doanh nghiệp, Với khi niệm này, vốn không chỉ được nhắc din như nền ting, đầu vio của sin xuất, sự tham ga của vén không chỉ

bỏ hep ở một khâu sẵn xuất ma còn trong toàn bổ quá tỉnh sin xuất, cũng như tá

sản xuất trong cuốtthấi gian tổ ti ofa đoanh nghiệp.

Theo cách hiễu rộng hơn, ngờ lao đông cũng đuợc rất nhiễu doanh nghiệp

coi là một trong những nguôn vẫn quan trong

giá được thành tiên có thể sử dung trong kinh doanh, là tiên dé dé thực hiện các hoat:đông diu tr Tiêu chỉ cơ bản để đánh gá tiền, tải sin, quyển ti sin ti giá được

thành tần có giá ti là vốn chính là khả năng sở dụng được tong kinh doenh Đối

Với tiền phải tích tụ đến mie nhất đnh thì mối có thể sử đụng rong Linh domnh với

từ cách lá vốn, Đồi với tii sẵn nêu chỉ thuần tủy có giá ti và giá tí sỡ dụng dụng

sma không cổ kh năng chuyển đổi thành tén và sở đụng trong kinh doanh thi cingkhông có giá tr là vấn Đối với các quyền ti sản nu không có khả năng chuyểnđỗi think in mất 48 hoạch toán trong kinh doanh thi không thể ding để đầu tư nêncũng không được xem là vốn Cơ chế hình thành vốn và sở dụng vốn cũa các cónhân, tổ chúc dave quy nh trong các vin bản pháp luật như Luật ngân sách nhà

nước, Luật doanh nghiệp, Bé luật dân sự, Luật hợp tác xã, `

Từ những quan didm rên, ta có thể hid: ổn là tài sân đi sốn lữm hình và

vô hình) của mdi cá nhân, 18 chức mã con người sử dụng nó đễ đầu ne nh doanh

và khơi thác những công ng giá trĩ mà vẫn mang lợi trong suốt quá trình đầu he

anh doanh

tài sản, quyền tai sẵn trị

Ngoài ra, vấn có những đặc trừng cơ bản nhờ sau:

Thứ nhất Vén là tài sân nên vẫn có giá tì và giá tr sở đụng Con người sởdang vẫn để hd thác những gti mà né mang lá phục vụ cho nh cầu oa mình,của nha đầu tơ và rộng hơn là phục vụ cho nhủ cầu cũa xã hồi

Thứ hơi: Vốn là phương tiện dat được mục đích inh doanh và năng cao đổisống vật chất th thin trước hit là của người lao động và nhà đầu tơ ĐỂ có thểthem gia đều từ sản xuất kinh doanh thi điều đâu tiên là phải có vốn, trên cỡ sỡ

nguôn vốn đó, tùy vào năng lực cũng như niu cầu của mỗi người ma khai thác

^=-==e=eeễ.a A eal

s

những giá tì vốn cổ thể mang li him tao ra løi nhuận phục vụ cho đời sống cũa

"mình thông qua nhiễu phương thức khác nhan

Thư bạ: Vén luân vận động để sinh lời V én được tiểu hiện bằng tién nhưng

ấn chỉ là dang idm năng của vấn ĐỂ biển thành vốn thi đồng tiền đó phit đượcđơn vio host động kinh doanh nhằm kiểm lôi

Thứ h V én phải dei điện cho một loại ti sẵn nhất dinh (như tin, ving bác,

iy tờ có giá nhà của, các công tình nghiên cửu khoa hoc, những phát mình sáng chỗ ) Tắt cả các tủ sin do đều được them gia với từ cáchlà nguễn vẫn —là yêu tổ đầu vio của quả hình sin xuất hoặc được nhà đầu ty huy đông trong guá tình sẵn

Thứ năm: vn không tích tời chủ sở hữu trong quá tỉnh vân động mỗi đồngvốn phã gin với mốt chủ sở hữu nhất dinh, Nên đông vén không rổ ràng về chủ sỡ

Hữu sẽ có chi ph lãng phí, không hiệu quả Trong nên kính t thị trường chỉ có xác dia chỗ sở hữu thi đồng vẫn mới được sở đụng hợp lý và có hiệu qua cao

ĐỂ có thể tham gia đầu từ bit cứ inh vục nào th đu đầu tiên quan trong là

hải có vốn, đây chính là tiền để quan trong quá bình Linh doanh V én chính la cơ

sở quan trong df hình thành nên các domnh nghiệp, khi thành lập doen nghiép cácchủ thể phải có một số lượng vẫn nhất đnh, phii có mất bing sin xuất kinh doanh,trụ sỡ lâm việc mới được cấp phép thành lập hay thục hiện công việc lạnhdoanh Đặt biệt, đốt với tinh vục lánh doanh dic iệt như kinh doanh bất ding sin,

php luật quy dinh các đoanh nghiệp kinh doanh bit động sin kh làm chr án phi có

st số vấn tố thiểu bằng ít nhất 15% hoặc 20% tổng sổ vẫn đầu tr dự án § War

vây, nếu không có vốn thì cũng đồng ngiĩa với việc không có doanh nghiệp, nên

ảnh té sẽ không xuất hiện những nhà đầu tư

Đi với các doanh nghiệp, vẫn chính là tiền để để doanh nghiệp tên tai và pháttriển thiếu vốn sẽ lâm ngng kệ quá tình hoạt động sin xuất kinh doanh của doennghiệp, thâm chi có thể khiển các đonnh nghiệp phá sin Đối với lính vụ: hành

doanh bất động sản, diy là một inh vee kinh doanh đời hồi vẫn lớn quy mổ của mỗi dự án thường lên tôi vài chục tử, vai trêm tỷ thâm chi lá hàng nghĩa tử thời

Taga gehz603/200908-CP

° Nggyễn Thị Hương 2012), Phép hộ v uy động vốn ca nhủ đầu trương hot đồng kh down bất ding

sin, Luin văn Tc ỉ Luậthọc, tường Đạ học Lệ 2 Nột trang đổ

9

gn thụ hồi vẫn châm Trong ki đó bản thân các doanh nghiệp Việt Nam da sốlà

doanh nghiệp vừa và ahi, có nguễn vẫn kinh doanh hen hep Mặc đò đối với cácdoanh nghiệp kinh doanh bất động sản, pháp luật quy đính doanh nghiệp khi làm dur

án phi có số vẫn chủ sở hữu tối thiểu bằng 15% hoặc 20% tổng số vốn ofa dự ántuy vào dự án theo Nghị ảnh sô 02/2022/NĐ-CP, 26 vận này vẫn còn rất ahd so với

p tue thục hiện dự án thi doanh nghiệp phi hợy

đồng vén từ nhiều ngudn khác nhau nhưng vào thoi đểm khi mã chính sách thấtchất tin đụng chấy vào bất động sin cia Nhà nước được đưa ra thị lương in đầu hy

ào bit động sin gin nh bị đúng lạ, Vì thé, với số vấn thục có của doanh nghiệp

đa số chi thre hiện được một hoặc mét sổ giai doen nhất Ảnh của dự án rỗi lạ hitđăng le, ĐỂ có thé tiếp tục tiến hành host động sin xuất kinh doanh thi doanh

"nghiệp phải & tìm vốn đâu hạ phải huy đông vẫn, tìm vấn để nuối sống thổi lần

Thờ đã nói ở rên, vốn là một trong những yêu tổ quan trong quyết ảnh năng

lọc canh tranh của doanh nghiệp, quyết inh quy mô sản xuất oie doanh nghiệp Đổi với các doanh nghiệp inh doanh bit đông sản thì vốn có ý ngiễa hột sốc quan trọng, bồi đây là mốt inh vục đầu hy kinh doanh đôi hôi có nguồn vẫn lớn hơn nữa, thời hạn thụ hồi vẫn va lợi nhuận công khá liu Nhỗng doenh nghiệp có nguồn vốn,

Tên sẽ cổ li thể cạnh tranh với doanh nghiệp khác kh tham gia đầu thầu dy án, vay

vén ngân hing vi một trong những đều kiện khi vay vén ngân hing đó là các doanh:

"nghiệp phi có tải sin thé chip, giá b tả sân thé chấp cảng lớn thi khš ning vay

"vấn cảng cao và vay với số tiên lớn Những doanh nghiệp này cũng dễ dàng thu hútvốn đầu tư từ các cá nhân tổ chức khác vào dự én ci mình hơn, vì mức độ Hà

chính lớn sẽ là yêu tổ quan trong dim bio dự án được thục hiện đúng tién 4, tinh Xhš thí của dự án cao dim bảo hệ sổ an toàn cũng nữnrợi nhuận đối với nguồn vẫn

đầu tư của minh”

1.12 Khải việm và đặc điẫu về my động vén cha các đomi nghiệp kink doank bắt động sin

Ngọc BC gov ein /1106/70300 eda dont dụng sơ lny-đmng on

‘Nga Mash Doan 2021), Ning cao hiển qui tidal pháp hột thao tah thin vinkain Deihdi 2H cia

cavbae-dbiaspxThemD=2613

10

Theo quy định tei khoản 10 Điều 4 Luật Dosnh nghiệp năm 2020 quy đính:

*Đoanh nghiệp là tổ chúc cô tôn riéng có tà sn có tru zở giao dich, được thànhlập hoặc đồng is thành lập theo quyy ảnh cũa pháp luật nhằm mục dich lnh

đomji"

Theo khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doen bit đông sin 2014, thi “Kinh dochbắt đồng sản là vide đầu hrvỗn thus hiện hoat đồng xập ching mua nhân cluyễnhương dé bán chuyẫn nhương: cho thuê, cho thuế lại củo thé mua bắt động sảnthực én dich vụ mỗi giới bắt đồng sân: dich vụ sản giao dich bắt động sản; dich

vụ huấn bắt đồng sân hoặc quản lý bắt động sản nhằm mục dich sn lợi"

Vi vây, domnh nghiệp ánh doanh bất động sin có thể hiễo la tổ chúc có tên

riêng, cổ tà sin, cổ tru sở giao dich, được thành lập hoặc đăng ký thành lập theo

qgyy Ảnh của pháp luật nhắm mục dich thực hiện hành động đều h vẫn để thục hiệnhost động xây đừng mus, nhân chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng, cho thud,

cho thuê isi, cho thuê mua bất động sẵn, thực hiện dich vụ mỗi gii bit đồng sản;

dich vụ sản giao dịch bất động sin, địch vụ tơ vấn bit động sin hoặc quản lý bit

Vé host động huy động vốn trong kinh đoanh bất động sin, diy la host động

của các chủ đầu tr lạnh doanh bất động sin nhằm thư hút nguồn vốn nhân rốt củacác cá nhân, tỔ chức trong xã hồi bằng các cách thúc theo guy định của pháp luật đểgai quyết vin đi vé nguôn vồn trong quá hình đều he

Huy đông vẫn la các hoạt động của pháp nhân thương mai

host động lành doanh cũa mình đưới các hành thúc nhơ vay vén, phát hành, chảo

tạo vốn cho

bản ching khoản trả phiêu liên doanh liên kết trong và ngoài nước nhấm mục

dich thọc biện hành động đầu hr vấn đã thục hiên hoạt đông xây dụng, mua, nhânchuyển nhương để bán, chuyển nhương, cho thuê, cho thuê lạ, cho thuê mua bit

đồng sản, thục hiện dich vụ mối giới bất động sin; dich vụ sản giao dich bit động

sản, dich vụ hư vẫn bit đông sin hoặc quản lý bit động sẵn nhằm mục đích ảnh lợi

Host động huy đông vốn la mốt hoạt đồng quan trọng cũa quản tỉ ti chính,

"nó phi đáp ứng nhông yêu cầu sa

‘Nana Minh Doan 071) Nông cao hid gu tổ hinh pip theo thù thin vin ain Đạchội YT cia

ing Công sin Vat Nem, way cập ngày 03 thang 03 ấm 2011, trips ino} gov sage ages cavbae-dbiaspxThemD=2613

"

Thứ nhất lựa chon nguén vẫn có hiệu quả nhất Trong điều liên thị tườngtii chính cảng phát iển thi doanh nghiệp cảng cổ cơ hổi tip cân với các nguồn vẫnXhác nhau để phục vụ cho sẵn xuất kính doanh Tuy nhiên, chi đầu hy cần xem xét

"nguồn vốn nào phù hợp với nh hình lánh đownh của mình Do đó cén fue chọn

"nguồn vốn thích hợp nim mang lạ hiệu quả cao nhất trong việc huy động vấn.Hiệu quả của việc sử dung các hình thúc huy đồng vén không chỉ thể hiện ở hiệuqui đầu tema nguồn vẫn mang le, mã còn thé hiện ð khả năng dễ dàng tấp cân và

"hay đông các nguén vốn ở lợi ich của chỗ dosnt nghiệp khi sử dụng nguẫn vốn đó

Thứ hơi, nguồn vẫn cần huy động lớn: Vi đối tượng đầu tr lá đất đi, nhà cũa

va ti sẵn gắn liên với đất là những tử sin có gi ti lớn nôn đòi hồi nguẫn vốn đâutiên Đồng thời giá cả côn những tải sin này đều có xu hướng ting lên nên vốn.đầu tr cing phải tăng lên Do da, huy động vốn trong các doanh nghiệp kinh doanhbit động sin là một vin dé khỏ, do đặc trù cũa hoạt động kinh doanh bit động sin

Tà các ải sân có giá tị lớn như đất đủ và tai sin gắn ién với đất đi, nên cần buyđồng một nguén vẫn rất lớn so với các ngành kính dosnh khác

Thứ ba, chỉ phí cho việc huy động và sỡ dụng nguẫn vốn huy động là nhỏnhất Một nguẫn vốn với li suit thấp đổi khi có th trở nên quá đất, do ch phí liênquan đến giao dich vi vốn quá cao Nguyên nhân chi phí giao dịch cao có th lẽ thủtue hành chính rườm 1, quy tỉnh giã ngân phiên tsi, chỉ gỉ tư vẫn cao hoặc đãi

Xôi do quy mô không thích hop Vi vây, các doanh nghiệp cần tay theo lượng vốn.

cần vay dé tos chon nguồn vén phủ hợp ®

Từ những vin để nêu trên, ta có thé rút ra những đặc trừng sau diy của hoạt

đông huy đông vin

“Một là, việc huy động vẫn quyết nh năng lục thính toán và dim bảo nuy

tin của chủ thể huy động vốn Các doanh nghiệp host động dua trên sự tin cây lấnshiny nếu không có uy tín thi không hé tén tri và ngày cảng lan ng ra hoạt đồngcủa mình Uy tin được biễulổ ở ning hục chuẩn bí sin sing ci trả cho người gop

vốn ofa doanh nguệp Kha ning thanh toán lợi nhuận ci doanh nghiệp cảng cao thi vẫn khả đụng cia doanh nghiệp cảng lớn Vi vậy, lo trừ những tác nhân khác

thi năng lực giao dịch thanh toán cia doanh nghiệp tỷ uất thuận với vén của đoanh,

‘gain Ta Hương 2012), Thấp itv huy ding win ca nhỉ đầusruơng hot dingkinh down bt độngsản, Du văn Tha Tuậthóc, Tường Đạthọc Tutt Ha Nội trng Số

1

"nghiệp nói chung và vẫn khã đụng của doanh ngưệp nổi riêng Với năng lục kêu

goi vin cao, các doanh nghiép hoàn toàn có thé hoạt động kinh doanh thương mai

ới quy mô ngày cảng len rồng ra, thc thi những host động lanh đoanh cạnh ranh,

đối đầu có hiệu suit cao, góp thim phin vừa giữ được chữ tín, vim nâng cao thanh

thể cin doanh nghiệp trên thương trường

Hat là, hay đông vẫn quyét Ả nh năng lực canh tranh của doanh nghiệpCanh tranh là mét rong những quy luật của nén lánh t tị trường Canh tranh giúpnhững doanh nghiệp có đông lực để ty hoàn thiện minh hon Với doanh nghiệp, vẫnchính là yêu tổ quyết ảnh hành động năng lương canh tranh đối đầu của doanh

nghiệp Thực tế đã chứng tö quy mô vén, tình độ nhiệm vụ, phương tiên kỹ thuật

ăn min Ia điều kiện kèm theo tiên để cho vie lối cuốn nguồn vẫn Nguân vốn lớn,

sẽ tạo điều kiện kảm theo thuận iên cho doanh nghiép trong việc lan ông ra quan

hệ lanh dosnh với những thành hân kinh té tà chính xét cả về quy mé, khối lượngthanh toán, gữ thể chủ động về thời hen, lợi nhuận chỉ tả Két quả của sơ ngày

cảng ting tén giúp doanh nghiệp kinh doanh: đa năng trên thi trường phân tán rit

+o ding tée, tạo thêm vốn cho doanh nghiệp và khi đó, tất yêu trên thương trường,

1.13 Vai tr, § nghĩa của vige hny động vốn trong hoạt động kink đomik

bắt động sản

Ngodi vin đonnh nghiệp te có ra thị vẫn huy động chính à một trong những

dei liên quyết nh sự tổn tạ, phát

kỹ hình thúc là doanh: nghiệp hay cá nhân tổ chúc nào muốn tiến hành các hoạt

đông mé tông kinh doanh, sin xuất, đầu từ thi cần phấ có vẫn và huy động Do đó, vide my đồng vén có vi trỏ cục i quan trong đối với các doanh nghiệp kinh đoanh,

avi mỡ rộng của doanh nghiệp, Dưới bit

bit đông sản, cụ thể lẻ

Host đông huy đông vốn giúp cho doanh nghiệp kinh doanh bit ding sin

Xhơi thông nguồn vốn Các doanh nghiệp kính doanh bit đông sản trên thi trường

đa phin là những doanh nghiệp vừa và ahd với quy mô vốn nh Nêu không có hoạt

đông huy động vẫn thi chủ đầu tư khó có kh năng để trục hiện dự án đâu tư kinhdoanh bit đông sản Huy đồng vốn giúp tao nguén vấn cho chủ đầu từ dim bão cho

m.—n-—=e=e= 1 1

1

host động ci mình Nó giúp doanh nghiệp kinh doanh bit động sin ting quy mổ

của đoanh nghip, từ đó sẽ đầu tr nhiều hơn, thu được nhiễu lợi nhuận hơn Bai và,Xôi huy đông đoợc nguồn vốn chủ đầu tư sẽ có nhiều vấn, nó là cơ sở để doanh:

"nghiệp tiễn hành hoạt động kinh doanh, vốn phân ánh năng lực kinh doanh, ảnh

hướng trực tiếp đến quy mô các hoạt đông đầu tr của doanh nghiệp, giúp doanh

"nghiệp chủ động trong kinh doanh, quyết định năng lực thanh toán

Vn huy động vừa để doanh nghiệp tăng thêm năng lục canh tranh nhưng.cũng qua dé thể hiện tằm lực lành ti, wy tín của doanh nghiệp, Rõ ring để huyđông được vẫn từ bên ngoài, doanh nghiệp phii có uy tin, có đã niém tin với đái

tương doanh nghiệp muốn huy động vẫn Do đó, vẫn huy động nhanh, nhiễu và kip

thời phn én đúng tiêm lục và tự tn cd doanh nghiệp V à kh có vẫn huy động thi

"ngược li nó ẽ giáp doanh nghiệp đầu tư sản xuất, ánh doanh, mỡ rổng thi trường

'và nâng cao được uy tin!

Huy đông vốn cảng nhiễu là đều kiện thuận lợi đổi với doanh nghiệp kính doanh bit đông sin trong việc mé rông quan hệ đốt với các thành phân kinh tổ

Điều này rẽ thụ hút ngày cảng nhiễu khách hing din với mảnh, ngiữa la đoanh số

của doanh nghiép kinh doanh bất động sin sẽ ting trong tương ei và doen nghiệp

sẽ có nhiều lợi nhuận hơn trong kinh doanh: Va khi có nhiễu lợi nhuận thi vốn của

chủ số hữu sẽ tăng lên khi vấn chủ sở hữu tăng lên doan nghiệp kính donnh bấtđồng sin cỏ thể đầu hở nhiễu Hinh vục khác nh chử không chỉ là ánh doanh bất

đồng ăn Chính vi sơ da dang hóa hoạt đông kinh doanh sẽ góp phin phân tin rồi

xo trong hot động kinh doanh và teo lợi nhuận cho doanh nghiệp và đặc biét là ting

sức cạnh tranh của doanh nghiệp trên thị trong?

Bên canh những loi ich ma hoạt đông huy động vốn dem lại cho chủ đầu he ảnh đosnh bất đông sản tủ hoạt đông huy động vốn con dem lại cả loi it cho khách hàng những nguồi di cho chủ đầu tr ánh doanh bit động sẵn vay vẫn Khi ký các

hop đồng này, khách hing có thể sẽ được buồng khoản tién ct chủ đầu tr hãi rã

gồm những khoăn tinh theo lã suit công thôm giá ti cia cần hộ Nếu như khách hàng là cá nhân thi khách hàng có thé mua được nhà với giá ma khi khách hing đã

lg hợp đồng với chủ đầu tr mã có thể & thời diém hiện tei cá nhân này không đồ

"ượcJAnnrbaoghghong vuAe sibibi-chngutdi-cp y-đong vơ th muo-043548 a

np oc sub tự nga cong So-danh-rch 70-ân atl ân du im g-dich

1

Xhã năng để mua, côn nêu khách hing là ngân hing hoặc tổ chức khác thi ngânhàng tổ chúc này có thể tu được phẫn lợi nhuận tính theo Ti mất trên số vẫn màhho đã cho chủ đầu tơ vay Đẳng thời, khi khách hing iy các hop đồng góp vốn thiXhách hing có thể trở thánh cỗ đông của cổng ty lanh doanh bất đông săn, đượcnhân chie lợi nhuận hoặc theo sẵn phim là cần hộ chung cử theo thia thuận (ấu cổghi trong hop đẳng, Khi doanh nghiệp mang đến cho nhà đều tr giá tị ma ho

mong do, uy tin của doanh nghiệp cũng được ning cao, gép phin tạo nên nền mông cho mr phát triển sau này côn doanh nghiệp, tạo nên hình ảnh tố rong mắt các nhà đầu tự

Từ những phân tich đã nêu ở trén ta thấy được ý ngĩa, vai trò quan trong của host động huy đông vốn kta việc huy đông vẫn giải quyét vin dé vốn cho chủ đầu tr inh doanh bit đông sin, giải quyết vin để nhà cho người din, dem lại lợi

nhuận cho các tổ chức, ngân hàng, khách hàng xa hơn là Nhà nước Nhơ vay đểdoanh nghưệp kinh doanh bit đồng sản tan tei và phát tiễn, ngoài vấn chủ sổ hữu(thường chiêm tỷ rong rất nhỏ trong tổng nguồn vất) thi các doanh nghiệp inh

doanh bit đông sin phải chủ trọng tối việc ting trường nguồn vẫn, nói cách khác là phi làm tốt công tác huy động vẫn.

12 Lý Inn pháp hut? huy động vốn của doanh nghiệp trong hoạt động kinh

doanh bất động sin

121 Khai niệu pháp hột về hy động »

hoạt động kink đoanh bat động sin

cña các đoanh nghiệp trong.

Pháp luật la các quy tắc xử mơ chung do nhà nước ban hành và được nhà tước bảo dim thục hiên nhằm điều chinh các quan hé xã hội phát sinh trong thee

zB

Nhờ đã tinh bay ð trên, huy đông vẫn cũa các doanh nghiệp ánh doanh bắtđồng sin là việc doanh nghiệp huy đông vẫn để trục hién host động xây dụng, mua,nhận chuyển nhượng để bản, chuyển nhương, cho thuê, cho thuê lạ, cho thuê mua

bit động sẵn, thực hiên dich vụ môi gói bit động ø dich vụ sản giao dịch bất

bạ học Luật Hà Nội C01), Go tràn Lý Luân dung về nhà mớc vì phip bậc Nob Te Php, Bà Nội

1

đồng sin; dich vụ te vẫn bit đông sin hoặc quản lý bất động sẵn nhằm mục dich

oặc quân lý bắt đồng sân nhằm mục dich sinh lợi của doanh nghập lạnh doanh

bắt đồng sản Các quy ñ nh pháp luật vi rọy động vẫn của doanh nghiệp lành

doanh bit động sin sẽ do nhà nước ban hành và được nhà nước bảo đầm thục hiện

nhầm điều chỉnh các quan hệ phat sinh trong qué tình huy động vốn để thục hiệnhost động xây ding mus, nhận chuyển nhương a bản, chuyển nhương, cho thuê,

cho thuê isi, cho thuê mua bất đồng sẵn, thực hiện dich vụ mỗi gii bit động sản;

ich vụ sản giao dịch bit đông sản, địch vụ tơ vấn bit động sin hoặc quản lý bit

đồng sin nhim mục dich sinh lợi cia doanh nghiệp kinh đoanh bất động sin trong

"hoạt động kinh doanh bat động sản *

Các quy định của pháp luật vé huy động vẫn của doanh nghiệp lánh đoanh,

bit động sin hiện quy đính rõ rác trong các vin bản luật ở nhiễu lĩnh vực, như làLuật Đất đai, Luật Đầu từ, Luật Nhà 6, Luật Kinh doanh bất ding sản do đóhông tránh khôi vide có nự mâu thuần, không tương thích trong mét sổ nội dụng ởcác đạo luật quy định về việc huy động vốn của doen nghiệp kinh dosnh bất độngsản Pháp luật về huy đông vén trong doanh nghiệp ánh doanh bất động sin cũngchi nự ci phốt cia quan điểm, đường ôi của Đăng chế độ sở hữu, cơ chế quản ly

ánh té, điều kiên, trình độ phát triển của nên kính tê cũng như ảnh hưởng từ bình.

6 dan trí, phong tue, tập quán, thei quan và ý thúc tuân thủ pháp luật của các thành.

viên tong xã hội v.v Bên cạnh đó, of ding thiy rằng pháp luật iên guan tới nh.vực dit dxi nổi chúng và php luật vỀ huy đông vấn cia doanh nghệp kinh does

bit động sin nó ring là nh vực pháp luật nhay căm, phúc tạp và thường xuyên

sẵn đỗ, bối lế nước ta la một nước có nên ánh té đang phát hiễn đ đổi với đ là yuhướng xây đọng nhà 6, cơ ở hạ ting và các dự án của các doanh nghiệp ngày một

"pe ir biogactong vs abet cap dong van nao 435948 al

16

tầng cao dé phục vụ đời sống đối hồi doanh nghiệp cần phấi huy đông nhiễu nguồn

‘Vé vai tr, phip luật về huy đông vén của doanh nghiệp kinh doanh bit độngsin có vi trỏ điều rt và định hướng sự phát tiễn ca các quan hệ xã hôi trong việchay dng vốn của các doanh nghiép kinh doanh bit đông sản là cơ sở để bio dim

sn toàn cho các chủ thể tham gla qué tình huy động vốn cia đoanh nghiệp lánhdoanh bất động sin Pháp luật về huy đông vốn của doanh nghiệp kinh doanh bất

đông sin cũng là cơ sở đỄ giải quyết các tranh chip trong host động huy động vốn của doanh nghiệp nh doanh bit động sản là phương tên bảo dim dân chủ, công

tẳng bình đẳng và tiến bô xã hồi trong inh vực huy động vẫn của doen nghiệpảnh doanh bắt động sin, giúp dim báo n phat tiển bên võng của th trường huy,đông vốn Pháp luật vi hoy đông vẫn của các doanh nghiệp kinh doanh bit độngsin cũng đã thể chế hoá chủ trương, đường lỗ, chính sách cũa Đăng Nhà nướctrong finh vực huy đông vốn trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, là cổng

cu đ nhà nước tổ chức và quân li moi mit của việc huy động vẫn cũa các doanh

Thứ nhất, nhóm các quy nh vé nguyên tắc huy đông vốn côn doanh nghiệp

ảnh dosnh bất động sin: Các quy định này điều chỉnh các hư tưởng chỗ đạo và di

hướng cơ bên của nhà nước về vẫn để huy đông vẫn cia doanh nghưệp kinh doanh.bit động sản được thé hiện trong Luật Kinh doanh bit động sin, Luật nhà ð và các

ăn bản có liên quan Nhỏm các quy đính này là thước do giá bị hop pháp ofa moi

"nguyên tắc moi quy pham pháp luật điều chỉnh vin đề liên quan ới huy đông vấn

của các doanh nghiệp Linh doanh bất đông sin Các quy dink về nguyên tắc huy

đông vốn cin doanh nghiệp kinh doanh bất động sin là căn cử pháp lý a gat quyết

các ranh chấp trong quá bình huy động vẫn ci doanh nghiệp kính doanh bit động

sin, đồng thời cing la là công cụ pháp lý 48 bảo vé quyén và lợi ích họp pháp củacác chỗ thể tham gia vào quá tình huy động vẫn cia các doanh nghiệp kinh doanh

bit động sẵn

Thứ hơi, nhóm các quy ãnh về chủ thể đều tr khi thục hiện việc huy đồng

vốn trong lành doanh bất động sẵn Các quy dinh này có va trò và ý neha quan

trong trong việc quin lý và bão vé quyên lợi của chủ thể đâu tr khi huy đông vớtrong inh domnh bit động sản Chúng xác dinh các đối tương được coi là chủ thể

đâu tr đổ ra các quy ảnh về đăng ký, cép phép, và quân ý vẫn, dim bảo ring các

chủ thể đầu tr được tao điều liên công bằng và an toàn trong host đồng cũa mình.(Quy dink pháp luật trong nhóm này công nhẫn bảo vệ guyễn lợi cite người mua lấn

"người s dụng bit đông sẵn Chúng xác đính các quyền và nghĩa vụ ede người mua

và người nữ đụng, dim bảo rằng họ được thông tin diy đồ và chính xác vi dự án vàcác didu kiện giao dich, đẳng thời tạo đều kiện cho việc git quyết tranh chấp nêu

Thứ ba, nhóm các quy ảnh về đều kiện huy động vấn của doanh nghiệp

ảnh doanh bất động sin: Nhóm các quy nh này được Nhà nước đặt ra không phải

đã han chế doanh nghiệp kinh domnh bit đông sản huy đông vẫn mà lá để thục thi

trích nhiệm của mình rong việc bảo vé những lợi ich ma Nhà nước quan tân, bao

gồm lợi ích t (6i ich ca người tham gia gop vốn) và Lot ich công (quốc phòng, en

ninh, trật tụ, an toàn xã hội, đạo đức xã hồi, sức khoẻ công đẳng, môi trường sinh

tha) Như vậy, bản thân các quy dinh vé điều kiến huy động vẫn của các doanh

"nghiệp kinh doanh bit động sin không phải là mục tiêu ma Nhà nước hướng tới

Chúng chỉ là những phương tién để đạt được lợi ich mà Nhà nước mong muốn.Chẳng hạn, ki Nhà nước yêu cầu một doanh nghiệp ảnh doanh bit đông sản phải

có hỗ sơ dh én đầu tử xây dụng nhà ở được phê đuyệt theo quy đính của pháp luật

thi củ mã Nhà nước mong muốn không phii là việc doanh nghiệp đỏ có hồ sơ dự án đầu tơ xây dong nhà ở được phê duyệt theo quy dinh của pháp luật, mã chính là

việc người dân, các cá nhân, tổ chức them gia gop vốn, được góp vốn vào một

doanh nghiệp kinh doanh bit động sin đã cỏ dự án được cơ quan nhà nước phê

duyệt, qua đổ giảm thiểu ri ro cho ho Các lợi ích Nhà nước mong muốn chính là

1s

nối dụng trong kh các đều liện huy động vốn thục ra chỉ thể hiện mét nh thie của các yêu cầu nội dang này

Thứ ne, nhóm các quy din về hình thức huy động vốn của doanh nghiệp

ảnh đoanh bất động săn Hình thú là những g lam thành bé ngoái cia sự vật chúa.đơng hoặc biễu hiện nội dang chi phương thức tin tại và phát tiễn của neva, là hệthống các mốt liên hệ tương đổi bên võng giữa các yêu

Hiểu cia pháp luật thì hành thúc được hiễu là những gì

ghép luật Nhóm các quy ảnh về hình thúc huy động vấn cia doanh nghệp là tập hop các quy đính pháp luật để chi phương thúc huy đông vấn cũa doanh nghiệp

ảnh doanh bit động săn, là iễu hiện ra bin ngoài thục tổ ofa việc huy đồng vốn

trong doanh: nghiệp kinh doanh bất đông săn Nhóm các quy dinh này có vai trò

cảnh hướng, dua ra các lựa chon cụ thi cho các domnh nghiép dé thục hiện việc huyđông vốn cho hoạt đông kinh doanh bất đồng sin duis các phương thức cụ thé mà

nhôm các quy inh pháp luật nay quy nh Các doanh nghiệp nh doanh bit động sin rổ dun vào các ink thức huy đông vén tương ứng với loại hành nhà & được quy

cảnh để thục hiện hoạt đông huy động vốn cña mình

Thứ năm, hom các quy dint vé xử phe vi pham pháp luật về huy đông vẫn

của doanh nghiệp kin doanh bit động sin X phạt là chế tử ma các cơ quan nhà

của sự vật đó Theo góc

Š hiện re bên ngoài của

nước có thấm quyền áp dụng đối với những người có hành vi vỉ phạm pháp luậtHình thúc ci xử phat rất đa dang, có thể kể độn nhơ phat ên, phat cảnh cáo, cácHình phạt Khi một người phan 18 (cụ thể ð đầy là vi pham pháp tua) thi việc ápdang các chỗ tà xử lý đất với họ nhằm mục dich tấn de, giáo due đŠ người này cóthể sửa chữa, khắc phục những lố lim do ho gây ra và có ý thức vi lỗi sống tuân

thủ pháp fut tốt hơn Xử phạt vĩ pham pháp iu là việc người có thẩm quyền wit

phat áp đụng hành thúc xử phạt, biên pháp khắc phục hậu quả đối với cá nhân tổ

chức thục hiện hành vi vi pham pháp luật theo quy đính cũa pháp int về xử phế vĩ ghem đổi với hành v trong finh vục pháp luật tương ứng Xử phat vi phạm pháp Init vi huy động vốn ofa doanh nghiệp kink doanh bất động sin là việc người, cơ

quan có thim quyền xử phat áp đụng hình thúc xử phạt, biện pháp khắc phục hậu

quả đối với doanh nghiệp kính đoanh bit động sản thực hiện hành vĩ vĩ phạm pháp luật theo quy định của pháp let vé ait phat vi pham đối với hành v trong Tỉnh vục

rt)

Thay dng vốn của đoanh nghiệp kinh doanh bit động sẵn Các quy Ảnh này có vai

trò nh là căn cử để các các chỗ thể có thẫm quyền đưa ra quyết định áp đụng các

tiện pháp xử phat và các biện pháp cuống chế khác (rong trường hợp cần thiết,

theo quy đính của pháp lui) đối với các đoanh nghiệp kinh doanh bất ding sân thục

Tiện hành vũ vi pham pháp luật về huy đông vốn Các quy định này cũng meng tinh

rin ấu, là một hing réo để hen chỗ tinh trang các doanh nghiệp kinh doanh bit đồng

sản thục hiện hành vi trú pháp luật trong qué tình thục hiện hoạt đông huy động

1.2.3 Sự cầu thiết điều chink bằng pháp but đối với hoạt động hny động

‘inh äoanh bắt động sinViệc đu chỉnh bằng pháp luật trong lĩnh vục huy động vén nổi chung và

trong inh vục huy động vốn của doanh nghiệp kinh doanh bit động sản, hay nổi

cách khác, pháp luật về huy động vẫn cba doao nghiệp kinh doanh bit động sinsấu cha các doauk nghiệp trong hoạt độ

được xây đụng đơn rên các cơ ở sau diy.

Thứ nhất, xuất ph từ những đặc trùng cơ bin cit pháp luật Pháp luật có

đặc trung smu: () tính quy phạm; (i) tính bất bude; (i) tính cuống ch, cs)

tinh thích ting, do đó, việc đều chỉnh các quan hệ rong nh vực huy đông vốn cũa

doanh nghiệp kinh doanh bit động sin bằng pháp luật đt hiệu quả cao Pháp luật quy định hộ thing về các nguyên tắc, đầu kiện, hình thúc, xử lý hành vi và phạm,

trong việc huy đông vẫn của các doanh nghiệp kinh doanh bất đông sin một cách cụ

một

thể rõ răng đồng thi, có cơ chỗ pháp lý dé dim bảo cho các nguyên tắn, đều kiện,

Hình thức, xởlý hành vi vi phan trong việc huy động vẫn đó được thục thi trên thục

doanh nghiệp kính doanh bất động sản thực hiện huy động vốn ng như các nhà

đầu tơ thơm gia góp vẫn Muốn du các quan điễm và đường lối đ của Đăng đ vàocuộc sống và phất huy ác dụng thi cần có pháp luật Bai If, pháp luật là nợ thể chế

hoá quan dm, ding lối của Đăng về vấn dé huy động vẫn cia doanh nghiệp lành doanh bit động sin.

Thứ ba, trong điều kiện nên kinh tế thi trường nhiêu thánh phần, việc huyđông vin dé kinh doanh bit động sin ngày cing được Nhà nước quan tâm và ất

chất quin ý Véi cơ chế quản lý moi, vẫn huy động được từ ths trường huy động vén ngày cảng trở nên co gi bị và các doanh nghiệp kinh doanh bắt động sin ngày, cảng ý thức được tim quan trong giá ti cia việc huy đông vẫn Điễu này là mét

trong nhông nguyên nhân khách quan lam nay sinh những vin để bit cập trong quátrình huy động vốn của các doanh ngưệp kinh donnh bit đồng sin Do đó, dé xáclập cơ sỡ pháp ý, tạo sự cân bing trong tiép cân và sở dụng nguẫn vén, cũng nhơ

tạo lập cơ sở phép lý

ảnh dosnh bất động sin và nhà đầu h thi pháp luật vành vực này ra đối là một tắt

sáo vệ quyền va lợi ich hop pháp của các doanh nghiệp

yu khách quan

Thứ tr, vén không thé ty nhiên do dom nghiệp tao ra và có diy đã trướchost động kính doanh bất động sin côn doanh nghiệp Nó được coi la yêu tổ cốt Ti,

qyit Ảnh din my tận tei ce doanh nghiệp kinh doanh bit đồng sin và sự khả thi

của các dự én bất đông sin Mọi doanh nghiệp kinh doanh bit động sin đều cốquyền tình ding trong vite tấp căn, huy động và sử đụng nguồn vẫn tử nhông nhàđầu tr để dy tì nt tei của mình và dự én Đẳng thời, họ cũng có những ngiữa

va bio vệ và tôn trong quyển và lợi ich hop pháp của nhà đều tr hơn ga gop vấn.Theo thời gian, kinh te, xã hội phát tiễn kéo theo quy mô cia các dự án bit đồng

sin ting lên đồng nghĩa với nhu cầu huy động vốn của doanh nghiệp kinh doanh bit ding sin cũng ngày cảng ting theo do quy mô du án bit động sẵn cảng lớn thì

"nguồn vẫn ma doanh nghiệp cin có dé thục hiện dự án đó lại căng nhiễu trong khi

đa phin các doanh nghiệp 6 Việt Nam là doanh nghiệp vir và ahd nên để thục hiện

doanh nghiệp đó phất đơa vào nguồn vẫn huy đồng từcác nhà đầu hư Vì vấy, a dim bảo cho các doanh nghiệp kinh doenh bất động sin

ấp căn đoợc nguẫn vén một cách hiệu quả nhất thì việc ác lập một cơ chế pháp lý

một dự án lớn thì chắc

a

thông qua việc quy đính về các nguyễn tắc, đu kiện, inh thúc, xử lý hành vi vi

phạm trong việc huy động vẫn của các doanh ngập kinh doanh bit động sin là xtcin tết vv

KET LUẬN CHƯƠNG 1

'Vễn là điều kiện cân thiết để thục hiên hoạt đông kinh doanh cũa các doanh:

"nghiệp nén việc huy đông vấn hả thực hiện thông qua nhiêu hình thức khác nhau,chương, tác giả đã lam rõ các nộ: đang cụ thi sau

“Thử nhất, phân tích khá niệm và đặc trong về vấn Vén được hiểu là tải sănVới mục đích kinh đoanh sinh ra lợi nhuận Doanh nghiệp muốn host động kinh,doanh thì cần có vẫn, vì vậy vén dave xem là nhân tổ cơ bản không thi thiểu của tất

cã các doanh nghiệp

“Thử ha, phân tích kai niệm và đặc trung của hoạt động hy đồng vấn từ thítrường kinh doanh bit động sin Mỗt một nh vục kánh domnh đầu có những đặctrùng về huy đông vốn, vì vậy việc huy động vén từ tị trường kinh doanh bit đồng

sản cũng có những điểm riêng bit.Do bất động săn ¢ los tai sin thuộc sỡ hữu nhà

nước, cá nhân hoặc tổ chúc chỉ có quyển chiêm hữu, sử dụng nên việc thục hiệntao dich bất đồng sin rong đó có host động huy động vấn luôn phải chịu sự quân

ý ofa Nhà nước va phải uên theo các quy định côn pháp luật

Thứ ba, phin tích khái niệm, cơ cầu, sự cần thiét cũa quy nh pháp luật vé Thay đông vẫn từ thị trường lành doanh bất động sin Bắt đông sin là lo tải sin đặc tiệt nin việc huy động vốn từ các thi trường kinh doanh bit động sin cũng cân dian bio các điều liên cụ thé và thông qua các hình thúc khác nhau Chính vi vậy, pháp

luật hiện hành quy đính vỀ các hình thie huy đông vốn hoơng ứng với việc đưa racác didu kiện đã bit kỹ một chỗ thể nào thục hiện việc huy đồng vấn cần tuân thủ

thục biện.

CHUONG 2: TRỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HUY BONG VON CỦA CÁC.DOANH NGHIEP TRONG HOẠT ĐỌNG KINH DOANH BAT ĐỌNG SAN

VÀ THỰC TIẾN THỊ HANH

21 Thục trạng pháp luật về các nguyên tắc huy động vấn và thục tiễn thi

hành

Luật kảnh doanh bit động sin không xác inh rõ một nguyên ắc cụ thể nào

liên quan đến hoạt đông hơy động vẫn, thay vào đó, các nguyên tắc này được phân,

tân và đỒ cập trong nhiễu đều luật khác nhau Huy đồng vốn là một phần trong hoạt

đồng kinh doanh bit động sin, vì viy, host động này cũng phải tuân thủ những

"nguyên tắc chúng trong hoạt động kinh doanh bit động sản

“heo Điệu 68 Luật nhà ở thi các nguyên tắc huy đông vốn cho phát iển nhà

giá

*6) Hình thức lay đồng vẫn phải phù hop đã với tìng loạt nhà 6 theo au

“Anh của Luật này Các trường hop hug: đồng vốn không ding hình thức và không

ip ứng đủ các đầu kiện đãi với ting loại nhà ở theo qnp' dinh cũa pháp luật về

hà ở th không có giá trị phíp lê

(i) TẾ chức, cá nhân Ing đồng vỗn phải có đã đầu hiện dé Inge đồng vốn

theo quy đọnh của pháp hut về nhà 6

(it) Báo dim công khí, minh bạch: bảo về quyẫn và lợi ích hop pháp cũa tễ

(iv) TỔ chức, cá nhân ph sic chang vén đã Ing động vào ding mục đích phát

triển nhà ð đồ, không được sic ding vẫn đã lug đồng cho âự ân khác hoặc mue đích Mác

) Tn phục vụ co phát miễn nhà ở và thực hiện chỉnh sách nhà ở xã hội

phải được quên I theo quy ảnh cia Luật này, pháp luật có liên quan và theo tha thuận cũa các bên,

0) Chính phủ uy (ảnh chủ Ht việc ny đồng vẫn nổi ng đu lên hànhthức lap đồng vốn cho phát min đổi với từng loại nhà 3."

Từ những quy Ảnh này, có thể hidu các nguyên tắc huy đông ding vẫn trong đầu tr lành dosnh bit động sẵn bao gầm:

“Thứ nhất, hình thức hy đông vén phố phù hợp đổi với tùng loại nhà ở theoquy định của Luật này: Mỗi loại nhà ở có đặc

Luật Nhà ở đã quy định các hình thức huy đông vén khác nhau cho tùng loại nhà ở

69, Điệu T0, Điều 71, Điều 72, Điêu 73, Điều 74 Việc này giúp cho

jm và chức năng riêng, và vì vậy,

trong các B

vide quân lý các đự án nhà ở ci nhà nước trở nên có he thông hơn, và ao ra một

khuôn khổ pháp lý để doanh nghiệp có thể lựa chon hình thức huy đông vốn phùhop với loại hình nhà ở ma ho dang phát biễn Đồng thời, Loật cũng đầm bảo ring

doanh nghiệp chỉ đợc chon hình thức huy đông vốn ma Luật cho phép tương ứng Với loi hình nhà ð mà không có ngon lễ

Thử bu, đỂ thục hiện huy động vẫn cho de án bất động sản, chủ đâu tr ph

dip ứng đã các điều liên theo quy dinh côn phip luật về huy động vén và các quy

i liên quan Điều náy là cơ sở quan rong để đơa hoạt đồng hoy đồng vấn vàokhung pháp lý và phat iễn một cách bình thường Theo dé, chủ đầu tur chi có thể

thục hiên huy đông vốn cho các dự án để được phê duyệt và đáp ứng đồ các đu Xiện cụ thể, chẳng bạn như đã thí công ha ting kỹ thuật, hoàn thành gi phông mit

bing hoặc đã hoàn thành xong phần móng Bin thân chủ đầu tr cũng phai đápting các điều kiện để được huy động vốn cho dự án, vi dụ nh điều Hân vé vấn chữ

sở hữu sơ với quy mô đự án Thục ti, trong thôi gian gin đấy thị trường bất đông

sin đã xuất hiện nhiều vin lién quan din huy động vấn, trong đó có một vin đểđăng chủ ÿ là hiện tuong doanh ngiiệp kinh doanh bit đông sản huy đồng vén mat

cách trú phép, không đáp ứng nhõng điều liện ma pháp luật đặtra Nguyên tắc nêu trên of hân nào hạn chế hành vi vi phạm cite các doanh nghiệp va dim bảo hoạt

đông huy đồng vén diẾn ra một cách lành man!”

Thứ ba, dim bảo sơ công kei, minh bạch và bảo vệ quyển và lợi ích hợp

php của tổ chức và cá nhân gớp vốn cho phát tiễn nhà ð là một yéut6 quan trongCông khe không chỉ don thuần l việc chia sẽ thông tin, mã còn dim bão quyền cũanhững người gặp vốn và t8 chúc gop vin tip cận thông tin do chủ đầu h nhữngngười huy động vốn và chiu trách nhiệm về vén góp, cũng cấp Minh bạch có ý

"Nguyễn Thị Hương (2012), Pháp luật vi huy động vin của nhà đầu trrtrong hoạt đồng kinh doanh bắt.

động sin, Luin vin Thạc sĩ Luật học, Đường Đại học Lait Hi Nội tang 67

4

"nghĩa tông hơn, nghĩa là không chỉ dém bảo sơ công kh, ma còn thể hiện tính tin

cây, nhất quán, dễ hiểu và dễ tếp cân của thông tin No bao gần tính rõ ràng,

Xhông khuất tt và không khó khăn trong quá tỉnh cũng cấp thông tin, Đặc biệt,

minh bạch luôn đ đổi với trách nhiễm của nguời cũng cấp thông tin, trong trườnghop này là chủ đầu tơ dự án Điều này không chỉ đôi hôi

mã còn dim bảo điều kiện

sàng chia sẽ thông tin,

noi người có khả năng tiép cận thông tin và tham giavio việc trao đổu, giải tình mốt cách trung thre và thing thin vỀ các vin đổ liên

quan đến thông tin được cung cấp Chủ đâu tư phấ: chịu trách nhiệm và tạo điều iện cho sự công khai và chi li có điều này, sẽ tạo ra được nự ninh bạch trong quả

trình huy động vốn dé thực hiện dự án nhà 6 Từ đó, có thể hidu ring bio dim cổng

Xôi và mình bach trong quy trinh y động vẫn cis các doanh nghiệp kinh doanh bit đông sản là việc domnh nghiệp đó, trong phem vĩ quy định của pháp luật, có trách nhiệm tạo cơ hội và kiên cho cá nhân và tổ chức gop von biết, tấp

căn và tham ga ÿ lên, rao đổi thông tin vé các nội dụng liên quan trong muốt quátình huy động vẫn Chỉ kh théng tin được cổng kh, minh bach và chủ đầu tự đơ

án bit động sin nhân thúc được trách nhiềm công kha và minh bạch về thông tin

liên quan cia mình, quyển và loi ích hop pháp cũa cả nhân và tổ chức góp vấn đượcdim bio và uy tin của chủ đầu từ mới được nâng cao trong mit các cả nhân và tổ

chúc gop vẫn.

Thử ty việc sở dạng vẫn huy đông phải có mục dich ding là một nghĩa vụ

sé các doanh nguệp kinh doanh bất đông sin phii huân thủ Quy định này cổ tính,

liên tue rong quá tỉnh huy dng vốn cũa doanh nghiệp, shim dim bảo quyền lợi

của các bên tham gia góp vẫn và ngắn nga tinh trạng doanh nghip huy động vốn nhầm chiém dung tải sin của khách hàng mốt cách tri phép hoặc sử dụng vốn

không ding mục dich Ngoài ra, quy dinh này còn Tà cơ sở để các dự án được thục

Hiện liên tue ma không gập gián đoạn từ đó hạn chế tinh trạng các đự án bị bố

hhoong gây ling phi tài sin cin đất nước và âm mất mỹ quan đồ thị

Thử năm, chủ đu tưphải tuân thủ nối dung thôa thuận trong hợp đồng (thôn thuận cin các bi, và trường hop vũ phạm sẽ bị xử lý theo quy Ảnh của pháp luật (tie là phải tuần theo quy định ca Luật Nhà ở và các luật có liên qua) Việc thie

thuận và lợ kết hợp đồng đều mang tinh tr nguyên, do đó các bên có nghĩa vụ tôn

3

trong sự thôn thuận dé trong hop ding và để dim bảo quyén lợi cho nhau Tuy

hiên, quy dinh này chỉ mang tinh hành thức bai vẫn có không it doanh nghiệp lành,doanh bit đông sân vi pham nguyên tắc niy, gây ra nhiễu thiệt ha cho khách hing,Các does nghiệp huy đông vẫn nhương li không thực hiện đúng cam kết trong hợp

đẳng với khách hàng không thực hiện dự án theo ding tin đồ thí công không giao

hà ding thôa thuận, chất lượng công trinh nhà , thất ké nhà ở không đúng với

thỏa thuận Thêm chí, doanh nghiệp lửa lây vốn của khách hang và bỏ trốn, trên tránh rách nhiệm va xử phat vi pham không rổ tăng Vì vậy, cần có quy ảnh và xử

ý vi pha và ch tải manh để xử Lý nu không tuân thủ nguyên tắc này không được

nh mong doi, và sé là môi trường thuận lợi dé chủ đầu hơ tip tuc thục hién các

Hành vi vi phim khiển cho quyền lợi nguôi din không được dim bio, hoạt đồng ảnh đoanh bất động sin trở lê rố loạn

Hiển nay, quy định pháp luật vé nguyên tắc huy dng vẫn của doanh nghiệpảnh donnh bất động sẵn đã khá diy đã và toàn diện Tuy nhiên, một đm yêu cia

các quy định này là thiểu các vấn bên hướng dn chỉ tiết hoặc quy định ca tt và

"phân tán trong nhiêu văn bản pháp tuật khác nhau, gây khó khăn cho các chủ đầu tưtrong việc hiểu ding và nắm rõ tịnh thần của các quy dinh này để tuân thủ Trongtương ld, hy vong ring pháp luật sẽ quy dinh một cách cụ thé và gốp l các nguyên,tắc này trong một vin bản duy nhất, gúp các chủ đầu tư và doanh nghiệp bit đồngsin có căn cử pháp lý rồ ring vé nguyên ắc huy đồng vẫn Điễu này sẽ giúp họ tuân

thủ quy din một cách nhất quán vàiên tục rong suất quá tình huy động vẫn

22 Thục trạng pháp hật về chả thể đã

an trong kin doanh bắt

Qty Anh cia phép luật về năng lục chủ thễ của nhà da ie

Nha đầu tơ muốn huy động vốn kính đonnh, tước hết phải dip ứng diy đãcác quy định của pháp luật Kinh doanh bit đông sản vi điều kiện chủ thé ĐỂ trởthành chỗ thể trong hoạt động huy đồng vẫn ngoài những đều kiện về năng teeảnh vi và năng lực pháp lot, nhà đầu hơ con phi đáp ứng những điều kiện seuhải thành lập doanh nghiệp, hợp tác ã, có vẫn pháp đnh, đăng lợ lánh doanh bitđồng sin và có hỗ sơ dự án tit kế bản vi được phê duyệt Cu thể nh sax

uy động

Thứ nhất theo Khoản 1 Điều 3 Nghĩ dinh 76/2015/NĐ-CE, nhà đều te thục

iện hoạt động iy đông vén phải thành lip doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy, ảnh của Luật Doanh nghiệp hoặc Luật Hợp tá xã

Bit động sin a tả sin co giá ti lớn, thời gian thục hiện đầu tơ dé, những thành quả đầu hy bất đông sin tạo đụng ti sin có giá tị sở dạng lâu đã, đời sống ảnh tổ của dự án thường di Tiên thuc tổ, cổ những dự án nghy su khi ổã bản

giao, trách nhiệm của chủ đầu tư vẫn phải dim bảo với dự án của mình trong một

thời gian seu đồ rất di ĐỂ dim bảo trách nhiễm cia chủ diu tơ với những de án

của mink, cân có sơ tách bạch 18 rang vé tài chính của chủ đầu tư tham gia dau te

de án bắt động sin, đầu là tà sẵn tiêu ding, đầu l ti sẵn đâu tr và đâu là khoản để

chau tách nhiệm kei có vẫn để pháp lý xây ra, Có như vy th ki thục hiễn hoạt

đông huy đông nhà đâu h mới phân bổ, sở dụng nguôn vốn huy đông được hop lý,

có hiệu quả để xây đọng các dự án,

ĐỂ thành lập doanh nghiệp, hop tác xã chủ đều tư cần chun bị hồ sơ thành

lập doanh nghiệp, hop tác xã (chon tên công ty hoặc hợp tác xã, chon trụ sở

chính, ), nộp hỗ sơ thành lập doanh nghiêp, hop tác xã ti số kế hoạch và đu ty,

khắc con dẫu công tiến hind các thủ tục sau thi ding iy công ty

Thứ hơi, căng theo quy ảnh tạ Khoản 1 Điều 3 Nghị ảnh 76/2015/NĐ-CP

thi doanh nghiệp, hop tác xã kinh doanh bit động sin phi có vén pháp dinh thấpshit là 20 tỷ đẳng

Quy đảnh mite vốn pháp định nhy vậy trénh tinh trang hing lost công ty

có chức năng kinh doanh bit đông sản được thành lập, nlung năng lục về vẫn rất

yi nhiễu doanh nghiệp trong nước ding ký vin điều 1 lớn, host đồng trong fin vực kinh doanh bất động sin nhưng chi cần dip ting vấn pháp định 20 tỷ theo quy, Genk ta được cấp gây chứng nhân ding lý doanh nghiệp

Mặc đà đã có sự đều chỉnh khá lớn so với mức vén pháp đính là 6 tỷ Việt

Nam đồng theo Luật Kinh doanh bit đồng sin năm 2006 Song quy nh múc vốn ghép Ảnh là 20 tỷ đẳng có lẽ là chưa thực my hợp lý khi đó chỉ mới là cơn sổ vô cùng nhỗ so với các dự án với quy mô hàng trăm tỷ đẳng Vi vậy, năng lực tai chính

của doanh nghiệp không dim bảo hoặc có thì cũng chỉ là lúc đề nghỉ cấp giấy chứng,nhân ding lợ doanh nghiệp hoặc gầy chứng nhận đầu hy, xin chủ trương đầu tự khi

n

i vào tin a thực hiện dự án cụ th th không dim bio năng lục tà chính do đầu

tự din trễ vào nhiễu dự án bit động sin nh vay thi ẽ ảnh hưởng dn sự phát tiễn

Thứ ba, nhà đều tơ kinh đoanh bất động sin để huy đông được vốntrong quả

trình đầu tư kinh doanh bit động sin thi phii đăng iy kinh doanh bất đồng sin theo qguy định của pháp luật Kinh đoanh bit động sản à ngành kính doanh có điều kiện

nên khí cá nhân, tổ chức kinh doanh thi bất buộc phải đăng ký theo quy định của

tit Doanh ngiệp

Thứ t, nhà đầu tơ kinh doanh bit đông sản muỗn huy động vén phãt có hổ

sơ dự án và thất kế bản vẽ thi công đã được phê đuyệt Quy định này là đều kiện

cần thất với một công tình xây đựng hoặc nhà ð nhim dim bio tết nhất nựiổ ring

vi de dn cũa ngôi nhà ay công tình xây dựng đỏ, từ đó dim bio lợi ich cho cả bên,

chủ đều tr và bin khách hing Cũng là để cơ quan chúc năng giám st hoạt động

"hay đông vẫn của chủ thể có phù hợp với dự án đã được phê duyệt không đồng thờitránh tin trang huy động vốn si mục đích, không đúng tiên độ

Nhữ vậy, để dim bảo khả năng chịu trách nhiệm về hoạt động huy đồng vốn

của mình, nhà đầu tư cén phải đập ứng diy di ca bên tiêu chỉ trên Đây là bước đều

tién cũng la tin quyét đỄ nu trong quá kình kinh doanh cia mảnh có gấp vẫn dé vévin thủ chủ đều tơ lạnh doanh bất động sẵn có thể sử dng các công cụ huy đồngvốn do luật ảnh để tháo gỡ khó khấn cũa mình

ĐỂ trở thành chỗ thể tham gia host đồng huy động vốn kính doanh bất động

sin, nhà đều tơ phải đáp ứng các điều kiên ma tác giã đã phân tich ở tiên Song ta

có thể thấy còn mốt số vẫn để nhur cau:

“Một là, pháp luật về kinh doanh bất đông sản bắt buộc các chủ thé khi tham

a kin doanh bit đông sin phải hành lip đoanh nghiệp hoặc hop tắc xã với mức

vốn pháp định được nâng lin là 20 tỷ đẳng sơ với mức 6 tỷ đồng được quy ảnh ti

Luật nh doanh bắt động sin năm 2006, trử mốt số truờng hop

Việc ning mie vấn pháp dinh lân 20 tỷ đẳng để tánh doanh bit động sin tại

Khoản 1 Điều 10 Luật Kinh doanh bit động sản nim 2014 sẽ đem lạ hai dim bio quan trong cho thị troờng bit động sản: (1) Losi bé một bộ phin nhà đầu tơ nh lã,

ấu kăn năng lực ti chính gia nhập thi trường bit động sin, ting bước lãnh manh:

8

hha thị trường bit động sin Việt Nam; 2) Dam bảo tinh én nh cia mức vn tốithiểu 20 tỷ đồng trong thời gian dai do quy nh về vẫn pháp dinh đã chính thúc

được luật hóa thay và được quy định tei Nghĩ dinh số 153/2007/NĐ-CP của Chính phi nhờ trước diy Qua đã, sf giúp nhà đầu tr en tâm host động kinh doanh bit đồng sản, hen chế được các xáo trên không cén thiết trên thi trường bit động sin.

Đồng thi, nó cing ph hop với sự phát tiễn chung cũa cả ngành kính té và sự pháttriễn của lĩnh vục bit đông sản nó riêng khi mã ngày cảng có nhiều các dự án bit

đông sin với giá trì cao, quy mô lớn.

Th nhưng điu lên về mức vấn pháp ảnh 20 tỷ đẳng nay được xác dinh

din tiên vấn điều lệ của doanh nghiệp, va doanh ngưệp tự chi rách nhiệm vé tinhtrùng thục, chỉnh xác vé số vấn này, Nếu bản thân doanh nghiệp cổ tinh khai báogian dối dé đã điều kiện them gia thi trường thi cơ quan chúc năng cũng rất khốnhận biết sự gen dỗi đó, cho din kt tranh chấp hoặc phá sin xây ra

Hat là, khoản 3 Điều 10 Luật Kinh doanh bit động sin 2014 cho pháp tổchức, cá nhân, hộ ga đình có thể kính doanh bất đồng sản quy mô nhỏ, không,

thường xuyên ti không bit buộc phải thành ấp đoanh nghiệp Trước diy, theo quy cảnh ti Điều § Luật Kinh doanh bit động sin 2006, nhà đều tr muôn kinh doanh bit động sin thi phải đáp ứng ba diéu kiên: Thành lập doanh nghiệp (hoặc Hợp tác

xi), có ding ký doanh nghiệp và vẫn phép ảnh tối thiểu 06 tỷ đẳng Tuy nhiên,itu 42 và Điều 43 Ngự định số 71/2010/NĐ-CP do Chỉnh phủ ban hành ngày23/06/2010 để quy định chỉ tất thi hành một số đều của Luật Nhà ở 2005 lại choghép cá nhân, hộ gặa định cổ thể phát tiễn dự án nhà ở để bán hoặc cho thuê màkhông cén phải thành lập doanh nghiệp Thục té đã ổn tạ phổ biển hình thúc lànhdoanh bất đồng sản nhô lš của một bộ phân nhà đầu tr không chuyên nghiệp (sẻ

nhân, hộ gia dint), do đó cần có quy định dic thù điều chỉnh Vì vậy, vide luật hoa

host động kinh doanh bất động sin nhỏ lễ, không thường xuyên của tổ chúc, cả

nhân, hồ ge dinh mang tinh đặc thù không cân đưới hình thốc doanh nghiệp mã chỉ

kê khai nộp thu tủ khoản 2 Điễu 10 Luật Kinh doanh bất động sin 2014, là thiết, góp phần ching thất thụ thuế từ giao đích bất động sẵn cũa những chủ

này thời gan qua và phù hợp với inh nh thục tố Tuy nhiên vướng mất & đây là

gháp luật chưa dua ra mét quy định cu thể thể nao là “nhổ” va thể nào l “thông

thường xuyên" lÊ

Trên thực tỉ có trường hợp doanh nghiệp (dic biệt là đoanh nghiệp hư nhc)

hot động làn ăn có lá, có một khoăn tiễn nhăn ri và muốn đầu tơ bất động sin đểtich tt su đó khi cần uất thì bản & để ấy vốn hoạt động thì xét thấy không cầnthiết phải buộc đoanh nghiệp này phải thành lập doanh nghiệp môi hoặc bỖ sungđăng ký ngành nghề inh doanh bất dng sin Như vậy, một sổ chủ thể lợi đụng kế

hở này tham gia lánh doanh bit động sin và huy đông vốn một cách bùa bãi, nh 1,

khô kiểm soát"

b Ông dh của pháp luật về năng lực tà chinh của nhà đầu hr than gia fay

Trong quá bình thực hiện các di én đầu hy vấn để tiên quyết đ dn kinhdoanh thánh công chính là yếu tổ về vẫn Vén nay có thể la vẫn chỗ sở hồu hoặcvốn vay ĐỂ giản thiẫu các si pham ofa nhà đều tơ trong các chr án kính doanh bit

đồng sin, pháp luật luôn răng buộc các nhà đều tư về năng lục tai chính khi tiễn

Khai các dự án Sự răng buộc ôn là thật sợ cần thiết nó không chỉ giảm thiễu các

sai pam của nhà đẫu tơ khi thục biên dự án, win việc châm bản giao các cổng tình bạ tổng hay các dự án nhà ð có nguyên nhân chủ yêu từ việc thiêu vấn Năng lục ti chính đồng thời cing là my dim bio cho việc hoàn trả các nguẫn vẫn khác

"ngoài chủ sở hồu ma nhã đầu he đã huy đồng

Ning lục tải chính của nhà đều hy kinh doanh bất động sin được quy dinh cụ

thể tei Khoản 2 Điều 14 N gh ảnh 43/0014/NĐ-CP, đều kiện và năng lực tai chính,

đã dim bio việc sỡ đụng đất theo tin đô của dự án đâu tơ được quy định như sa

Thứ nhất, chủ đầu từ phi có vốn thuộc sở hữu cia mảnh đ thục hiện dự ánkhông tấp hơn 20% tổng mite đầu he đối với dự án có quy mô sở dụng đất đưới 20hhc tạ, không thấp hơn 15% tổng mite đều tr đổi với dự án có quy mô sử đụng dit

1820 hóc ta trở lên

Thứ hơi, nhà đu tư phải có khả năng huy đồng;

chức tin đụng chi nhánh ngân hàng nước ngoài và cae

thục hiện dự án từ các chức, cá nhân khác.

"pr cuessmurbheđogtkEs-)‹lokphu.hoi.taipbor hơn 10600 y đong cơ tơ homg a

-01301042006010 hen)

"is notin wat dong: swoo bong rong cơ ray do tr bát dong on-20160609310424635 họa

m

hi chứng mình năng lọc tà chính Mét là nhà đều tr phi xác định tổngmức đầu tu, cơ cầu nguẫn vẫn đều tư (vốn thuộc chủ sỡ hữu của chủ đầu ta vẫn

uy đông, Hei là chứng minh vẫn chủ sở hồn của nhà đầu tư Nếu nhà đầu hela cá

shin thì cần có giấy xác nhân số dư tả khodn én gửi cũa nhà đều bơ tả ngân hàng thương mai

Néu nhà đu ula doanh nghiệp thi cần phii: Đã hoạt động trên01 nim, phi

có bio cáo t chính 02 năm gin nhất của đoanh nghiệp và thể hiện đầy đã các nổi

dang theo quy đính tạ Thông tr200/2014/TT-BTC và Luật Kế toán 2015

Ritng báo cáo ti chính côn các doanh nghiệp có vên đâu ty nước ngoài được

thánh lập và hoạt động tại Việt Nam, kể cả chí nhánh doanh nghiệp nước ngoài hoạtđồng tei Việt Nam, công ty cổ phần có them gia niêm yét và kinh doanh tn thi

trường ching khoản, doanh nghiệp nhà nước và doanh nghiệp khác có vấn nhà

nước trên 50% bit buộc phi được kiểm toin theo quy định tai Nghị din05/2019/NĐ-CP và kiém toán độc lập Đối với doanh nghiệp mới thành lập: gây

xác nhận số dự tải khoản tiên gũi của doanh nghiệp tei ngân hàng thương mi.”

Thứ ba, chúng minh khả năng huy đông vốn: Vén vay bing vin bản cam kết

của tổ chức tin dang tổ chúc, cá nhân khác cho vay để đầu tr dự án, ấn huy độngthông qua hình thức gop vẫn hop tác đầu ty hop tác lanh doanh, iên doanh, liênkết côn các tổ chức, hồ gia đính, cả nhân

Tuy nhiên việc sác dinh năng lục ti chính côn chủ đầu tơ phấ có 1596-2056tổng vẫn đầu tr của dự án là chưa đồ để khẳng nh chit đầu tw có ning lọc tả

chính thục hiên dự én hay không Chính vì thổ, pháp luật quy dinh phii có sơ bảo đầm của ngân hàng vi vốn đầu tư cho dự án và phi Lý quỹ tạ ngân hàng được quy đánh tei Nghị ảnh 118/2015/NĐ-CP

Nha đầu từ phải l quỹ trong trường hop được Nhà ngớc giao đất, cho thuêđất cho phép chuyễn mue đích sỡ dụng đất để thục hiện dự án đầu hy, trix cáctrường hợp sau Nhà đầu tơ trúng đầu ga quyên sử dụng đất để thực hiện dự án đầutur được Nhà nước giao đất có tha tiền sở dụng đất cho thuê đất tha tiên, thuê đấtmột lin cho cả thời gianthuê, Nhà đều te trúng đầu thầu thục hiện dự án đều tơ có

sử dung đất theo quy nh cia pháp luật về đầu thầu, Nhà đầu tr được Nhà nước

-dong-van-"hơn mg dnhhigbmcdmx kưdmgApe

10 dit, cho thuê đất rên cơ sở nhận chuyễn nhương dự án đầu tư đã thục hiện kýquỹ hoặc di hoàn thành việc góp vin, huy động vốn theo tién độ quy định tử Giấy

chứng nhân đăng ky đầu tr vấn bản quyết dinh chủ trương đầu tơ, Nhà đâu tr được

Nha nước giao đất, cho thuê

nhượng quyền sở dụng dit, ti sin gắn liên với đất côn người sử đụng đất khác, Nhàđầu tela đơn vi sơ nghiập có tn công ty phát tiễn khu công nghệ cao được thành

fim quyền thục hiện dự án đầu tơ

đã thục hiện du án đều tơ trên cơ sỡ nhận chuyển

lập theo quyết Ảnh của cơ quan nhà nước cố th

được Nhà nước gao đất, cho thuê đất đã phát tidn kết câu hạ ting khu công nghiệp,

âm chế xuất, kim công nghệ cao, khu chúc năng trong kn lánh tế 2U

Thôi đểm ký quỹ với dự án đầu he phải quyét ảnh chủ trương đều hư smaXôi dự án đẫu từ được quyết định chủ trương đều tr nhơng phải trước thời điểmgiao đất cho thuê dit, cho pháp chuyén mục dich sử dang đất, với dự án đầu nekhông thuộc dién quyết nh chủ trương đầu tơ th thời diém ký quỹ là thời điểmtao dit, cho thuê đất cho phép chuyỄn mục đích sử dụng dit va đều được thể hiện

‘bing văn bản trên cơ ở sự thô thuận giữa Cơ quan ding ky đều hư và nhà đầu tr

Trong thục tỉ, nhiều chủ đều tr cùng lúc có thé triển khá nhiễu dtr án, nhất

là những cr án lớn đỀ dem Ie lợi nhuận cao Đối với những dự án khu đổ thi mới vàdây án hạ tổng kỹ thuật kin công nghiệp là nhông đợ án lớn, cén mức vốn cao và thểghép luật quy đính khẳng chế múc vốn phải có 20% tổng mức đều tr dr án Việc

cgay Ảnh nhờ trần chưa nêu rổ là cho từng dự án hay là chúng cho toàn bổ các đự án

do chủ đầu hr dang thực hiện Nêu quy dinh mức % nê trên là cho tồng dự án inhdoanh bat đông sản thì nó là mốt quy đính phù hợp Tuy nhiên, do luật quy định.không rõ ring din din việc có thể hiễu số % quy dinh nh trên là cho tit c các dự

án mà chỗ đầu tr dang đầu tr thí quy din trên trở nôn không phủ hợp.

C6 thể thấy, quy dinh năng lục tải chính côn chủ đầu tư là cén thiết bởi lếtrên thục tẾ đã co trường hop chỗ đầu tr kính doanh bắt động sẵn do chay theo mục

ich lợi nhuận đã tién hành xây đơng các công tình không theo đáng quy hoach

đông sin không đủ năng lục tật chính nhưng vẫn làm các thủ tục xin đầu tư xây

hang dong-uy-dnh biphat daw Ty đứng tp

dang các kins đô thi mới hoặc kim nhà ở Sau đô, họ tim cách chuyển nhượng ce

án đầu từ “tên gầy" cho các chủ đầu tr kiễm lời Chính vi vậy việc guy dinh chủđầu he dự án phat có ning lực tai chính để thực hiện dự án nhằm mục đích ngăn

vi cổ khš năng huy động vốn đã thực hiện dự án từ các tổ chức tín dang, chỉ nhánh,

ngân hing nước ngoài và các tổ chức, cá nhân khác **

Ta thấy quy định không có sựrõ răng, cụ thé trong một điễu luật không nêu

cụ thể của tổng các der án hạ từng dự án Néu 96% rên mã quy dinh chung cho tit

cã các ir án ma chỗ đầu t Linh donnh bất động sân dang đầu tt chủ đầu hy kinh

doanh bit đông sin chỉ cân mộtt vin thì đã được kinh doanh bit động săn Vay tht

Xôi Nhà đều tr cùng thục hiện mốt lóc nhiễu du án thi năng lục tà chính có được đâm bio?

VỀ vin dé ký quý tei ngân hàng theo Khoản 2 Điều 26 Nghị nh

31/2031/NĐCP mức ký quỹ được tinh bing tỷ lẽ % rên vẫn đầu tr của đự án

-được quy nh tại văn bản quyất ảnh chỗ troơng đầu hy hoặc Giấy chứng nhân đănglng đâu tơ theo nguyên tắc ly tiễn tùng phân Cụ th, đối với phin vồn dn 300 tỷđồng mức ký quỹ là 3%; đội với phân vén trên 300 tỷ đẳng đôn 1.000 tỷ đẳng, mức

kỷ quỹ là 2% và đối với phân vẫn trên 1.000 tỷ đồng mức kỹ quỹ là 1% Vén đâu

tu cit dự án tính tin ký quỹ không bao gm tiên sở dụng dit, iần thuê đất nộp cho

nhà nước và ch phí xây đọng các công tình công công thuộc dự án đầu t Đối với

dây án đầu tr được nhà nước giao đất cho thuê dit trong tùng giai đoạn, mức ký quđược tính theo vấn đầu tr cin dự án tương ứng với img giai đoạn giao đất, cho thuê

đất

“Theo cách tinh lấy tin ting phần như nêu rên, số tần ký quý sẽ rt lớn khi

áp dạng đối với các dự án đầu từ lính doanh bắt đông săn trong kh thời đểm phảithục hiện việc lợ? quỹ thi nhà đều tơ chưa thể tién hành được các host đồng huy,đông vẫn theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sin Nghia là nhà đầu hyhải sử dụng vẫn chủ sở hồu để thục hiện nghĩa vụ ký quỹ kh tiễn khai thục hiệndidi, Rõ ring là nhà đều te chịu bất li rit lớn khi bị chân vốn mốt khoản tiên đều

tu rất lớn, cũng không được nit hay sử đọng tién lãi từ khoản én git cũa mình,trong khi lẻ phi & vay én cũa ngân hàng hoặc tổ chúc cá nhân khác để đáp ứng

chỉ phí hoạt đồng của dự án

23 Thục trạng pháp hật về điều kiện huy động vẫn trong kink doanh

động sản và thục tin thục hiện

ĐỂ dim bio host động huy động vốn đến ra một cách mình bạch và hiệu

cq, cần thiết có hệ thống pháp lý quy dinh rõ răng các trường hop dave huy động

vốn và các chế ti di kèm nêu doanh nghiệp vi phạm, Trong quá khú, thiễu các quy, cảnh pháp ly liên quan din vin dé huy động vốn hoặc các quy định của pháp init

còn khá chang chung điều này đã tạo kế hở lớn cho các chủ đầu tư lợi dụng để huyđồng vốn một cách tin len Tuy nhiên, Nghị Ảnh 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn LuậtNhà ð 2014 (và Nghị ảnh 30/2019/NĐ-CP sửa đỗ Nghị ảnh 99/0015/NĐ-CP;Nghĩ dinh 30/2021/NĐ-CP sửa đổi Nghị nh 99/2015/NĐ-CP) đã đơn ra quy dn

v điều kiên huy động vẫn tương ứng với ting hình thúc một Quy định chỉ cho ghép doen nghiệp huy động vốn theo tùng gi đoạn và phii đáp ứng được những

iu kiên do pháp luật uy ảnh Như vậy, quy định này sẽ giúp han chế được tinh trang chiếm ding vốn cia khách hàng dim bảo dir án đuợc thục hiện theo đúng

tiên độ 3)

“Tring hợp doh nghiệp hny động vỗn thông qua hình thức góp vốnhợp tác đần tr, hop tác kinh doanh, iêu đomni, iu kết thi có các điều liệu san:

Can cứ vào điểm a khoăn 2 và khoản 3 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP:

=—= —.

4