MỤC LỤC
‘TRONG KINH DOANH BAT BONG SAN. của các doanh nghiệp trong heat. Lý hận về huy động. “Theo quan điểm của Mác đưới góc độ các yêu tổ sản xuất ông cho rằng Vén. là từbản, là giá trí dem lại giá trị thăng du; là đều vào của quá trình sin xuất. Với inh nghĩa này Mác để cho ta thấy một quan diém về vẫn với tim khái quit lớn bao. hàm diy đồ bản chất và va trò của vẫn Có thể hiễu rằng vốn là giá trí được thể iện đưới nhiễu hình thúc khác nhau: tài sân cổ dink, nguyên vật liệu, tién công, Tuy nhiên, quan điểm của Mác có những han chỗ ida chỉ bó hep khái niệm về vốn. trong kha we sin xuất chất và cho rằng chỉ có qué tỉnh sản xuất mi tao ra giá bị. thing dư cho nền lành tổ. Hạn chế này để được khắc phục ở những quan đểm saa. PASamuelson, nhà kinh tẾ học nguồi mỹ, tác giá của cuốn “Kin tổ hoc". nỗi ting và là người ding đầu truờng phú chính bị hiện dai đã cho ring vốn là hing hóa được sản xuất ra để phục vụ cho quả tình sin xuất mới, là đầu véo cũa. host động sin xuất kinh doanh cũa doanh nghiệp. Vén bao gim các loại hing hoa lâu bên được sản xuất ra và được sử dụng như các đều vào hữu ích trong quá trình. sản xuất sau đó. Mét số hàng hóa vốn có thi tn tử trong vài năm, rong khi đó một sổ khác có thi tn tạ rong mat thé kỹ hoặc âu hơn 2. Theo Tử din Tiếng Việt “Vn là nến cũa bổ ra lúc đu đồng trong sốn xuất lank doanh nhằm sinh lợi hay là tổng thé những gi có sẫn hay tích hỹ được ing trong một Tỉnh vực hoat đồng nào đó đễ hoạt đông có hiệu qu hay "Vốn là tiên gốc, nỗ ra đễ sản xuất kh doanh làm cho có lt hp lànhững gì tích được ẩn tết cho một nh vục hoat động nào dé với chương". Hiện nay, một cách thông dang nhất, vẫn được hiểu là toàn bộ những giá bị ứng ra ben đầu và trong muốt quá. tình sản xuất ảnh doanh của doanh nghiệp, Với khi niệm này, vốn không chỉ được nhắc din như nền ting, đầu vio của sin xuất, sự tham ga của vén không chỉ. bỏ hep ở một khâu sẵn xuất ma còn trong toàn bổ quá tỉnh sin xuất, cũng như tá. sản xuất trong cuốtthấi gian tổ ti ofa đoanh nghiệp. Theo cách hiễu rộng hơn, ngờ lao đông cũng đuợc rất nhiễu doanh nghiệp. coi là một trong những nguôn vẫn quan trong. giá được thành tiên có thể sử dung trong kinh doanh, là tiên dé dé thực hiện các hoat:. đông diu tr Tiêu chỉ cơ bản để đánh gá tiền, tải sin, quyển ti sin ti giá được. thành tần có giá ti là vốn chính là khả năng sở dụng được tong kinh doenh Đối. Với tiền phải tích tụ đến mie nhất đnh thì mối có thể sử đụng rong Linh domnh với. từ cách lá vốn, Đồi với tii sẵn nêu chỉ thuần tủy có giá ti và giá tí sỡ dụng dụng. sma không cổ kh năng chuyển đổi thành tén và sở đụng trong kinh doanh thi cing không có giá tr là vấn Đối với các quyền ti sản nu không có khả năng chuyển đỗi think in mất 48 hoạch toán trong kinh doanh thi không thể ding để đầu tư nên cũng không được xem là vốn Cơ chế hình thành vốn và sở dụng vốn cũa các có nhân, tổ chúc dave quy nh trong các vin bản pháp luật như. Luật ngân sách nhà nước, Luật doanh nghiệp, Bé luật dân sự, Luật hợp tác xã, .`. Từ những quan didm rên, ta có thể hid: ổn là tài sân đi sốn lữm hình và vô hình) của mdi cá nhân, 18 chức mã con người sử dụng nó đễ đầu ne nh doanh và khơi thác những công ng giá trĩ mà vẫn mang lợi trong suốt quá trình đầu he. Thứ h V én phải dei điện cho một loại ti sẵn nhất dinh (như tin, ving bác, iy tờ có giá nhà của, các công tình nghiên cửu khoa hoc, những phát mình sáng chỗ. Tắt cả các tủ sin do đều được them gia với từ cáchlà nguễn vẫn —là yêu tổ đầu vio của quả hình sin xuất hoặc được nhà đầu ty huy đông trong guá tình sẵn. Thứ năm: vn không tích tời chủ sở hữu trong quá tỉnh vân động mỗi đồng vốn phã gin với mốt chủ sở hữu nhất dinh, Nên đông vén không rổ ràng về chủ sỡ. Hữu sẽ có chi ph lãng phí, không hiệu quả Trong nên kính t thị trường chỉ có xác dia chỗ sở hữu thi đồng vẫn mới được sở đụng hợp lý và có hiệu qua cao. ĐỂ có thể tham gia đầu từ bit cứ inh vục nào th đu đầu tiên quan trong là. hải có vốn, đây chính là tiền để quan trong quá bình Linh doanh V én chính la cơ. sở quan trong df hình thành nên các domnh nghiệp, khi thành lập doen nghiép các chủ thể phải có một số lượng vẫn nhất đnh, phii có mất bing sin xuất kinh doanh, trụ sỡ lâm việc.. mới được cấp phép thành lập hay thục hiện công việc lạnh doanh Đặt biệt, đốt với tinh vục lánh doanh dic iệt như kinh doanh bất ding sin,. php luật quy dinh các đoanh nghiệp kinh doanh bit động sin kh làm. chr án phi có. st số vấn tố thiểu bằng ít nhất 15% hoặc 20% tổng sổ vẫn đầu tr dự án § War vây, nếu không có vốn thì cũng đồng ngiĩa với việc không có doanh nghiệp, nên ảnh té sẽ không xuất hiện những nhà đầu tư. Đi với các doanh nghiệp, vẫn chính là tiền để để doanh nghiệp tên tai và phát triển thiếu vốn sẽ lâm ngng kệ quá tình hoạt động sin xuất kinh doanh của doen nghiệp, thâm chi có thể khiển các đonnh nghiệp phá sin Đối với lính vụ: hành. doanh bất động sản, diy là một inh vee kinh doanh đời hồi vẫn lớn quy mổ của mỗi dự án thường lên tôi vài chục tử, vai trêm tỷ thâm chi lá hàng nghĩa tử thời. ° Nggyễn Thị Hương 2012), Phép hộ v uy động vốn ca nhủ đầu trương hot đồng kh down bất ding. sin, Luin văn Tc ỉ Luậthọc, tường Đạ học Lệ 2 Nột trang đổ 9. gn thụ hồi vẫn châm. Trong ki đó bản thân các doanh nghiệp Việt Nam da sốlà. doanh nghiệp vừa và ahi, có nguễn vẫn kinh doanh hen hep. Mặc đò đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, pháp luật quy đính doanh nghiệp khi làm dur án phi có số vẫn chủ sở hữu tối thiểu bằng 15% hoặc 20% tổng số vốn ofa dự án tuy vào dự án theo Nghị ảnh sô 02/2022/NĐ-CP, 26 vận này vẫn còn rất ahd so với. p tue thục hiện dự án thi doanh nghiệp phi hợy. đồng vén từ nhiều ngudn khác nhau nhưng vào thoi đểm khi mã chính sách thất chất tin đụng chấy vào bất động sin cia Nhà nước được đưa ra thị lương in đầu hy. ào bit động sin gin nh bị đúng lạ, Vì thé, với số vấn thục có của doanh nghiệp. đa số chi thre hiện được một hoặc mét sổ giai doen nhất Ảnh của dự án rỗi lạ hit đăng le, ĐỂ có thé tiếp tục tiến hành host động sin xuất kinh doanh thi doanh. "nghiệp phải & tìm vốn đâu hạ phải huy đông vẫn, tìm vấn để nuối sống thổi lần những sinh khí mới cho những đứa con tinh thin của minh đó là các dự én. Thờ đã nói ở rên, vốn là một trong những yêu tổ quan trong quyết ảnh năng. lọc canh tranh của doanh nghiệp, quyết inh quy mô sản xuất oie doanh nghiệp Đổi với các doanh nghiệp inh doanh bit đông sản thì vốn có ý ngiễa hột sốc quan trọng, bồi đây là mốt inh vục đầu hy kinh doanh đôi hôi có nguồn vẫn lớn hơn nữa, thời hạn thụ hồi vẫn va lợi nhuận công khá liu. Nhỗng doenh nghiệp có nguồn vốn,. Tên sẽ cổ li thể cạnh tranh với doanh nghiệp khác kh tham gia đầu thầu dy án, vay. vén ngân hing vi một trong những đều kiện khi vay vén ngân hing đó là các doanh:. "nghiệp phi có tải sin thé chip, giá b tả sân thé chấp cảng lớn thi khš ning vay. Những doanh nghiệp này cũng dễ dàng thu hút vốn đầu tư từ các cá nhân tổ chức khác vào dự én ci mình hơn, vì mức độ Hà. chính lớn sẽ là yêu tổ quan trong dim bio dự án được thục hiện đúng tién 4, tinh Xhš thí của dự án cao dim bảo hệ sổ an toàn cũng nữnrợi nhuận đối với nguồn vẫn. đầu tư của minh”. Khải việm và đặc điẫu về my động vén cha các đomi nghiệp kink doank bắt động sin. *Đoanh nghiệp là tổ chúc cô tôn riéng có tà sn có tru zở giao dich, được thành lập hoặc đồng is thành lập theo quyy ảnh cũa pháp luật nhằm mục dich lnh. Theo khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doen bit đông sin 2014, thi “Kinh doch bắt đồng sản là vide đầu hrvỗn thus hiện hoat đồng xập ching. mua nhân cluyễn hương dé bán chuyẫn nhương: cho thuê, cho thuế lại củo thé mua bắt động sản thực én dich vụ mỗi giới bắt đồng sân: dich vụ sản giao dich bắt động sản; dich vụ huấn bắt đồng sân hoặc quản lý bắt động sản nhằm mục dich sn lợi". Vi vây, domnh nghiệp ánh doanh bất động sin có thể hiễo la tổ chúc có tên. riêng, cổ tà sin, cổ tru sở giao dich, được thành lập hoặc đăng ký thành lập theo. qgyy Ảnh của pháp luật nhắm mục dich thực hiện hành động đều h vẫn để thục hiện host động xây đừng mus, nhân chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng, cho thud,. cho thuê isi, cho thuê mua bất động sẵn, thực hiện dich vụ mỗi gii bit đồng sản;. dich vụ sản giao dịch bất động sin, địch vụ tơ vấn bit động sin hoặc quản lý bit đông sản nhằm mục dich sinh lợi ®. Vé host động huy động vốn trong kinh đoanh bất động sin, diy la host động. của các chủ đầu tr lạnh doanh bất động sin nhằm thư hút nguồn vốn nhân rốt của các cá nhân, tỔ chức trong xã hồi bằng các cách thúc theo guy định của pháp luật để gai quyết vin đi vé nguôn vồn trong quá hình đều he. Huy đông vẫn la các hoạt động của pháp nhân thương mai. host động lành doanh cũa mình đưới các hành thúc nhơ vay vén, phát hành, chảo tạo vốn cho. bản ching khoản trả phiêu liên doanh liên kết trong và ngoài nước nhấm mục. dich thọc biện hành động đầu hr vấn đã thục hiên hoạt đông xây dụng, mua, nhân chuyển nhương để bán, chuyển nhương, cho thuê, cho thuê lạ, cho thuê mua bit. đồng sản, thục hiện dich vụ mối giới bất động sin; dich vụ sản giao dich bit động. sản, dich vụ hư vẫn bit đông sin hoặc quản lý bit động sẵn nhằm mục đích ảnh lợi. Host động huy đông vốn la mốt hoạt đồng quan trọng cũa quản tỉ ti chính,. ‘Nana Minh Doan 071) Nông cao hid gu tổ hinh pip theo thù thin vin ain Đạchội YT cia. Thứ nhất lựa chon nguén vẫn có hiệu quả nhất Trong điều liên thị tường tii chính cảng phát iển thi doanh nghiệp cảng cổ cơ hổi tip cân với các nguồn vẫn Xhác nhau để phục vụ cho sẵn xuất kính doanh Tuy nhiên, chi đầu hy cần xem xét. "nguồn vốn nào phù hợp với nh hình lánh đownh của mình Do đó cén fue chọn. "nguồn vốn thích hợp nim mang lạ hiệu quả cao nhất trong việc huy động vấn. Hiệu quả của việc sử dung các hình thúc huy đồng vén không chỉ thể hiện ở hiệu qui đầu tema nguồn vẫn mang le, mã còn thé hiện ð khả năng dễ dàng tấp cân và. "hay đông các nguén vốn ở lợi ich của chỗ dosnt nghiệp khi sử dụng nguẫn vốn đó. Thứ hơi, nguồn vẫn cần huy động lớn: Vi đối tượng đầu tr lá đất đi, nhà cũa. va ti sẵn gắn liên với đất là những tử sin có gi ti lớn nôn đòi hồi nguẫn vốn đâu tiên Đồng thời giá cả côn những tải sin này đều có xu hướng ting lên nên vốn. đầu tr cing phải tăng lên Do da, huy động vốn trong các doanh nghiệp kinh doanh bit động sin là một vin dé khỏ, do đặc trù cũa hoạt động kinh doanh bit động sin Tà các ải sân có giá tị lớn như đất đủ và tai sin gắn ién với đất đi, nên cần buy đồng một nguén vẫn rất lớn so với các ngành kính dosnh khác. Thứ ba, chỉ phí cho việc huy động và sỡ dụng nguẫn vốn huy động là nhỏ nhất. Một nguẫn vốn với li suit thấp đổi khi có th trở nên quá đất, do ch phí liên quan đến giao dich vi vốn quá cao. Nguyên nhân chi phí giao dịch cao có th lẽ thủ tue hành chính rườm 1, quy tỉnh giã ngân phiên tsi, chỉ gỉ tư vẫn cao hoặc đãi. Xôi do quy mô không thích hop. Vi vây, các doanh nghiệp cần tay theo lượng vốn. cần vay dé tos chon nguồn vén phủ hợp ®. Từ những vin để nêu trên, ta có thé rút ra những đặc trừng sau diy của hoạt. đông huy đông vin. “Một là, việc huy động vẫn quyết nh năng lục thính toán và dim bảo nuy. tin của chủ thể huy động vốn. Các doanh nghiệp host động dua trên sự tin cây lấn shiny nếu không có uy tín thi không hé tén tri và ngày cảng lan ng ra hoạt đồng của mình Uy tin được biễulổ ở ning hục chuẩn bí sin sing ci trả cho người gop. vốn ofa doanh nguệp Kha ning thanh toán lợi nhuận ci doanh nghiệp cảng cao thi vẫn khả đụng cia doanh nghiệp cảng lớn Vi vậy, lo trừ những tác nhân khác. thi năng lực giao dịch thanh toán cia doanh nghiệp tỷ uất thuận với vén của đoanh,. ‘gain Ta Hương 2012), Thấp itv huy ding win ca nhỉ đầusruơng hot dingkinh down bt động.
Trước diy, theo quy cảnh ti Điều § Luật Kinh doanh bit động sin 2006, nhà đều tr muôn kinh doanh bit động sin thi phải đáp ứng ba diéu kiên: Thành lập doanh nghiệp (hoặc Hợp tác. xi), có ding ký doanh nghiệp và vẫn phép ảnh tối thiểu 06 tỷ đẳng Tuy nhiên, itu 42 và Điều 43 Ngự định số 71/2010/NĐ-CP do Chỉnh phủ ban hành ngày 23/06/2010 để quy định chỉ tất thi hành một số đều của Luật Nhà ở 2005 lại cho ghép cá nhân, hộ gặa định cổ thể phát tiễn dự án nhà ở để bán hoặc cho thuê mà không cén phải thành lập doanh nghiệp Thục té đã ổn tạ phổ biển hình thúc lành doanh bất đồng sản nhô lš của một bộ phân nhà đầu tr không chuyên nghiệp (sẻ. nhân, hộ gia dint), do đó cần có quy định dic thù điều chỉnh Vì vậy, vide luật hoa. (a Công ty vay vốn của ngân hàng phii dim bio sử dụng vẫn vay ding. uục dich đã thie thuận, hoàn trả nợ gốc và lãi vốn vay đúng thời hạn đã théa thuận,. trong hop ing tin dụng. ‘Theo đó, doanh nghiệp sẽ tiễn hãnh thực hiện các thủ tục vay tín dung tại các. 18 chức tin dung thông thường là các ngân hing Khi thục hiện các hoạt đông vay. tin dạng, các ngân hing sẽ ra soát tinh hình tải chính cũa doanh nghiệp và yêu cầu. doanh nghiệp ding lý các biện phép bão dim để dim bảo nghĩa vụ thanh toán của. Công theo quy ảnh tei Điều 147 Luật Nhà ở 2014 về thé chip dự án đầu hy xây ding nhà ở và thể chip nhà ở hình thành trong tương lai quy ảnh như sa. Chủ đầu tơ dự án xây đụng nhà ở được thé chip dự án hoặc nhà ð xây,. dmg trong dự án tạ tổ chức tín dụng đăng hoạt động tei Việt Nem để vay vẫn cho vide đầu tư dự án hoặc xây dụng nhà ở đó, troờng hop chủ đầu tơ đã thể chấp nhà ở sa có nhủ cầu huy đông vốn gop để phân chia nhà ở theo quy dinh của php luật về nhà ở hoặc có nhu cầu bán, cho thuê mua nhà ð đó thi phii gli chấp nhà ð này, truớc lôi ky hợp đồng huy đông vốn góp, hop đồng mua bán, thuê mua nhà ð với. hich hàng tri trường hợp đợc bên góp vốn, bên mua, thuế mua nha ở và bên,. hận thể chấp dingy. Việc xác dinh nhà ở đã được giả châp trước Lửi lý hợp đồng huy động vốn. gốp, hop đồng mua bin, thuế mus nhà & với khách hãng theo quy định tei khoăn nay được nêu tổ trong vin bin thông báo nhà & đủ điều kiện được bán cũa cơ quan. quân Lý nhà ở cấp tỉnh nơ có nh ở. Điễu kiện thé chip dự án đầu hrzây đựng nhà ð và thé chấp nhà ở hành thành. 1) Trường hợp chỗ đều bơ thể chip một phin hoặc toàn bộ dự án đầu tử xây”. dang nhà & thi phải có hd sơ dự án, có thiết kể kỹ thuật của dự án được ph duyệt và. đã có Giấy chứng nhân hoặc quyết Ảnh giao đt, cho thuê đất của cơ quan nha nước có thấm quyền,. 9) Trưởng hop chủ đầu từ thé chấp nhà ở hình thành trong tương lai xây đang trong dự án thi ngoài đều liên quy dinh tạ điểm a khoản này, nhà & thé chấp.
Bồi rên thực tẾ, các doanh nghiệp uy đồng vn tri phép với mie độ lớn và hậu quả ia hành vi vi pham này Ie không nhỏ không chi đối với khách hàng sự phát biển lãnh manh của thị trường bắt đồng sản, nén kink tổ và đặc bit à giảm lòng tn của nhân din với hệ thẳng pháp luật Vi mức xử phạt này, phần nào khiển doanh nghiệp có những hành động chấp php nghiêm mảnh hơn Mật giải pháp khác có thé cân nhắc để nâng cao tinh rin đa đó là xix phạt vi pham về huy động vốn của dosnt nghiệp lánh doanh bất động. Trong khi đó, ngoài trường hop này thi tổ chúc nh tế rong nước con được Nhà nước giao dit có thụ tiên để thục iện dự án đầu tr ha ting ngiấa trang ngiĩa dia đỂ chuyển nhường QSDĐ gắn với ha tổng Quy định này thể hiện sự phân biệt đôi xi giữa doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp có vẫn DTNN, chưa thể chế hóa một cách tiét 48 chủ trương “Thực Tiện bình ding rong tấp cân các yêu tổ đầu vào của các doanh nghiệp thuộc moi thánh phẫn inh tẾ".