Khoá luận tốt nghiệp: Pháp luật hợp đồng về quyền sử dụng đất trong Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Đất đai 2013 và thực tiễn thi hành

Như vậy, khái niên hop đồng về QSD đắt theo BLDS 2015 chưa bao quátđược hết các giao dich có đối tương là QSD dit theo Luật dit di 20136 góc độ của Luật dit đủ, hiện nay vin bản nay chỉ

BỘ TƯ PHÁP BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRUONG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

LE VĂN CAO

MSSV: 452517

PHAP LUẬT HỢP DONG VE QUYEN

SỬ DUNG DAT TRONG BỘ LUAT DÂN

SU 2015 VÀ LUAT DAT DAI 2013 VA

KHÓA LUẬN TÓT NGHIỆP

NGƯỜI HƯỚNG DANKHOA HOCThS Nguyễn Phương Chính.

LỜI CAM ĐOAN

Tai xin cam đoan đây là công trình nghiên cứ của riéng tôi các kết luận số liệu trong Khóa luận tốt nghiệp là trung thực, bảo đâm đổ tin cd.

“Xi nhận của Tác giả khỏa luận tắtnghiệp

giản viên hướng dẫn Ky và gi họ tô)

DANH MỤC CÁC CHỮ VIET TAT

BLDS Be Luật dân sự HNGD nhân gia đình.

DTP Ti dong thâm phan

NỌ Nghị quyết

5D Quyên sử dụng THA "Thị hành ân

THADS Thi hành án dân sự

MỤC LỤC

Trang Trang phụ bìa i

Lời cam dean

Danh mục các chữ viết tit TH

Me lục iw

MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1 MỘT SỐ VAN DE LÝ LUẬN VE HỢP DONG QUYỀN SỬ DUNG DAT VÀ PHÁP LUẬT VE HỢP DONG QUYỀN SỬ DỤNG BATS

1.1 Ly luận vé hop đồng quyển sử dụng dat 6

1.1.2 Khai quát về hợp đồng quyên sử dung đất

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUAT VE HỢP DONG QUYỀN sử

DUNG DAT VÀ THỰC TIEN THỊ HANH 152.1 Các quy định pháp luật hợp đồng vé quyền sử dung đất 152.1.1 Chủ thể của hợp đông quyền sử dung đất 152.1.2 Đối tương của hợp đông quyền sử dụng dat n

2.1.3 Hình thức của hợp đông về quyền sử dung đất 28 2.1.4 Nội dung của hợp đồng quyên sử dụng đất 3

2.1.5 Hiệu lực của hop đồng về quyền sử dung đất 3Thực tiễn thí hành pháp luật hop đồng về quyền sử dụng đất 402.2.1 Những thành tru, kết quả áp dung pháp luật hợp đồng về quyền sit

3.1 Dinh hướng hoan thiện pháp luật hợp về quyền sử dung đất 54

3.2 Kiên nghĩ hon thiện pháp luật hợp déng vẻ quyển sử dung dat 54

3.3 Kiến nghi nêng cao hiệu qua thí hành pháp luật hop đồng về QSD đát62

KÉT LUẬN

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

MỞ ĐÀU1.Tính cấp tiết cia đề tà

Dit đủ la một trong những tải nguyên cơ bin cin quốc gia là ti sin có giá tiên đái với đời sông kinh tê và anh host ca cơn người Đẳng thời đây lạ là một

t nguyên mang tính khan hiém, trong khí nhm cầu của cơn người thì ngày cũng lớn,

do vậy phép luật mỗi quốc gia déu co quy định rất chất chế về việc quản lý, khmi

thác, sữ đụng loại tải sin này, Trong đô các quy định và việc thực hiện các giao dich

về dit đa là nhóm quy định vô công quan trong do đầy là cơ chế để các chủ théchuyển dich các quyên của minh đãi với đất đi sáng chỗ thể khác Ở Việt Nam, do

đất đại thuộc sở hữu toàn dân, nên việc cho phép thực hiện các giao dich về đất

không dave dit re thay vio đó các chỗ thể có QSD dit va có thể chuyén giao QSDthông qua các giao dich rong đó phd biên nhất là các hop đồng về QSD đất

Hop ding và QSD dit là mốt loại giao dich phổ biến và quan trong trong cảđời sing xã hi, fin lành tỉ Không chỉ vậy, thục tẾ quân lý các giao dich và thi

trường bất động sản cho thấy, các hop ding nay luôn tiém ẩn nhông hành vi vi

pham, những han vi tue lợi côn các bin trong hop đẳng xâm phạm đền quyện lợi

của chỗ thể khác hoặc công tác quan lý cia nhà nước Chính vi vậy mà nhà nước ta

đã ban hành rất nhiêu vin bản pháp loật điều chỉnh loại hợp đẳng này nhằm tao

khuôn khổ cho các giao dich nay được „ác lập và thục hiện một cách lãnh manh

Pháp luật Việt Nam vé hợp đẳng nói chung và hop dng về QSD đất nói

sing deng dân hoàn thiên qua ting tỏi ki Hop đồng vé QSD đất là căn cử xắc lập,thay đổ, chấm dit quyên của chỗ thể đái với QSD dit, một loại tà sẵn có gi tr lớn,

và vô cùng quan trọng Que các thời ii khác naw những quy đính pháp uật đân sự dat dai đã được điệu chỉnh, sửa déi, bỗ sung cho phù hợp với hoàn cảnh lạnh tế - xã

Hồi của dit nước, khắc phục din những chống chéo, mâu thuấn và không hiệu quảTuy nhiên đây 1a quả tinh đã, cần có nhiều sự đầu tơ v thôi gian cổng sức vàstm nghiệm thực tí

Vi mong muỗn tim hiểu sâu những quy định của pháp luật hiễn hành, đặctiệt là quy dinh tei BLDS 2015 và Luật dit da 2013 về hop đông QSD đắt Neuen

cu những quy định lên quan đến hop đẳng về QSD dit đã chuyển biển như thể tảo, nguyên nhân của những sự thay đổi do và kết quả cin sự thay đỗ, cùng việc

fim ra những điểm chưa hop iva gai pháp khắc phục Đồng thời trong b

Luật dit đi 2013 dang được sie đôi nh hiện nay, việc nghiền cửa những

tiên lạ hit sức cin thiệt do vây tác giã đã lưa chọn dé tà “Pháp luật hợp đồng vềQSD đắt troug BLDS 2015 và Luật đất dai 2013 và tực ttn thi hành” làm khóa

Tuần tắt nghiệp của mình:

2 Tinh kinh nghiên cứu đề tải

Hop ding vi QSD đất là một trong nhống chế định quan trong của pháp luật

dân nự và đất dei Vi ny phổ bién và quan trong của min nên Tính vục này đảnh được tất nhiều mr quan tâm, nghiên cửu khác nhau Trong đó, phần lớn các công

cụ thể như.

chấp, cằm

thình nghiễn cử hiện nay tập trung vào tùng loại hợp đẳng vé QSD

"hợp đồng chuyén đỗ, chuyên nhượng téng cho, thé chập, gop vén,

cố và mượn Q8D đất Các công trình này có thé kể đân như sau

Sách chuyên khảo: “Giao dich dn sự về bắt động sản tập 1, tập 2°, Sách

chuyên khảo do POS TS Đỗ Vin Đại làm chỗ biên 2021) nghiên cứu và tùng loại

gto dich bit động sản rong đó chủ yêu la nhà ð và QSD dit Công tình nghiên cứu về đi kiện chủ th, đôi tương hình thức, về việc thực hiện và chim đế các

lo giao dich bắt động sin phd biển như chuyển nhượng mua bán, chuyên đổ, ting cho, thi kế thể chip, gop vẫn, câm cô mượn QSD đất

Sách chuyên khảo: “Hiểu lực giao dich quyển sử đng đất”, Sách chuyên

khảo do tác gã Chu Thị Khanh Van chủ biên (2020) nghiên cứu và hiệu lực của

geo dich QSD đất Công trinh nghiên cứu điều kiến về chủ thể, đối tương nối

dong, hình thức cia geo địch QSD đất, chỉ sa những bật cập của guy dink pháp luật

‘va kiên nghị hoàn thiện.

Kỹ yêu hội thio khoa học: “Hop đồng về quyên sử dụng đất theo mạ Ảnh

sửa pháp luật Tiét Nam’, Ky yên hội thio khoa học cấp Khoa / Trường Dai học Luật Hà Nộc Khoa Pháp luật Dân sự 2021) nghién cứu vé các loại hợp đồng QSD đất cu thi Công tinh nghiên cửu các các quy định pháp luật din sơ đất về hợp đồng QSD dit nói chung và từng los: hợp đồng về QSD đất nói riêng Đảng thời công tình công nghiên cửu các vin d vi ủy quyén thủ tue công chứng ding ký

thục trang và những bit cập, vương mắc trong quy định pháp luật hiện bình vé Hopđẳng chuyển nhương QSD dit & Ngoử ra, luận én due ra bức tranh tổng quan vềtình hình giải quyết giã quyết ranh chếp về QSD dit, hop đẳng chuyển nhươngOSD dit , bit cập trong việc áp đụng quy định pháp luật hiện hành kh xác li

thục hién và giã quyết tranh chập hợp đồng chuyển nhượng QSD đất ở, từ đó để

xuất gai pháp hoàn thiện pháp luệt vô loai hợp đồng này, bao gồm các kiến nghị

hoàn thiện về cơ câu, hệ thông và các quy định cụ thể vé điều kiện xác lập, the iện hợp đẳng chuyển nhượng QSD đất ở

Bis viết “Rin về cần cổ OSD đất và quyễn sở hữu i md” Q032) The Baa

‘Ai Giên đăng trên Tap chí Tòa én niin din điên tử Bai viết đã nghiên cứu vé một

Tosi giao dich biện nay chưa được Luật đất đu 2013 ght nhân do là hop dng cém

sổ Q8D đít Trong 46 tác ga du ra những bản én, những lip luận cũa Toa án rong việc đính gia hiệu hực cia lo hop đồng này Từ đó chỉ những diém chưa phủ hợp

của pháp luật vé việc không gh nhận hợp đồng cằm cổ QSD dit và iin nghị hoàn

Bik viết “Bàn về đa vi pháp lý của hộ gia ảnh trong giao dich về 05D đắt(C019) của tác giả Nguyễn Phúc Thiện 2019) ding trên Tep chỉ Nghề hi

2019 Bai vất tap trung nghiên cửu mâu thuần giữa BLDS 2015 và Luật dit dai

2013 về tw cách chủ thể của hô gia đính trong các quan hệ hợp đồng Từ đó chỉ

điểm chưa phù hop trong Luật dit đủ 2013 về chủ thể sử dụng đất và kiến nghị

"hoànthiện pháp uất

Đi viết: “Hop đồng về QSD đế rong Bộ luật dân n năm 2015” 2016) của

tác gã Nguyễn Thủy Trang đăng rên Tep chi Luật học số 72016 Bái việt nghiên cửu các quy định chung về hop đẳng QSD dit tả BLDS 2015, bao gim các quy

cảnh về dinh nghĩa, nội dong hạnh thức, trình tự hỗ tục thực biện và thi đm cóliệu lực của hợp đồng vé QSD đất Ngoài ra tác giã cing nghên cớu mot sổ quy

cánh của Luật dit đai 2013 có liên quan đồn các quy định trong BLDS 2015, từ đó

đánh giá sự thông nhất và liệu quả thị hành của các quy đính này và kién nghị hoàn

thiên phép luật

Bùi viết “Hiến nghĩ sim đổi qny đnh về thời đu có hận lực cũa giao dich

in sg vide ciuyễn hoặc tem chuyên OSD đắt” (2023) của THS Nguyễn Khánh

Vin đăng trân Tap chi Tòa &

điểm có hiếu lục của gao dich về QSD dit va thoi điểm chuyén hoặc tạm chuyé

QSD đất Theo tác giá đây là hei thời điểm có bản chất khác nhu và cần có nytáchtiết từ đổ tác giả in nghị hoán thiện php luật đất dai theo hướng thay đãi thờiiim có hiệu lực của giao dich và QSD dit

Ngoài các nội dung trên, hiện nay có rất nhiễu công trình nghiên cứu về hep đẳng QSD đất như các, trang đó các bài báo, tạp chi và các luận án, luận văn về hợp, đẳng chuyén nhượng, tăng cho, thé chấp QSD đất chiém số lượng lớn.

3 Dai tuyng nghiên cứu, p hạm vỉ nghiền cứu của khóa

3,1 Về đối tuợng ng)

Đổi tương nghiên cửu côa khỏe luận là hop đẳng và QSD đất (bao gm các hop đồng được gã nhận trong Luật dit dai 2013 nh hợp đẳng chuyển đổ, chuyển nhượng, ting cho, gop vốn, thé chấp và không được ghi nhận trong Luật đt đại ar

hợp đồng mượn, cam cổ QSD dit) va các quy định pháp luật hiện hành điệu chỉnhhap đồng vé QSD đít trong BLDS 2015 và Luật dit đi 2013, bén canh đó mộtguy định của BLDS 2005 công được nghiên cử nim mục dich so sánh, đổi chiêu

với quy định hiên hành Đồng thời khỏa luận cũng ngiên đến các vụ việc tranh,

chip và các bản án, quyét nh có iên quan độn hop đông vé QSD đất, trong đỏ tập

trùng vào các bản án liên quan đến tranh chip vé hiệu lực của hop đẳng

3.2 Về phạm vi nghiên cầu

Ngày nay, các hợp đồng vé QSD dit đến ra rit phổ tiến Do vậy, pham ví

"nghiên cứu của khỏa luân vi thể cũng rất là đa dang va thuốc nhiêu khía cụnh Thêm,

ào đó, pháp luật vé hợp đồng QSD dit được quy đính trong nhiều lĩnh vục khác

nhau như pháp luật đân su, đất dai, kinh doanh bat động sản, nha ở, công chứng, thôn nhân và gia đính Vi điều kiện thời gian và dé tập trung vào các vấn đề liên quan đến hiệu lực của hop déng về QSD đất trong pháp luật hiên hành, khóa luận giới hen pham vi nghiên cứu theo quy đính của BLDS năm 2015 và Luật đất đai

2013, và chỉ tham chiéu hoặc so sánh với một số it quy định trong pháp luật kính doanh bất động sản, nhà ở và HNGĐ,

Công bôi vậy mà, phạm vĩ nghiên cứu thục trưng quy dinh pháp luật hop đẳng về OSD đất trong khóa luận tấp trung vào mốt sổ nổi dụng cơ bản bao gém

chủ thể, đối tương hình thức, nội dung và thời diém có hiệu lực côn hop đồng véQSD dit Đồng thin khóa luận cũng đính hướng phip luật hop đẳng vé QSD đất làmột chế đính phip luật Vì ở gốc độ này, khỏe luận sẽ có thé Hiệp cén được việc

"nghiên cửu rồng nhất, có thé bao quát các vấn dé như vừa nâu ở tiện

4 Myc tiêu nghiên cứu

Mục dich cia khoá luận là phân tích, so sánh đánh giá chỉ Hết các quy Ảnh

php luật hién hành điều chỉnh hop đồng vé QSD dit trong BLDS 2015, Luật đấtđại 2013 va các bản án, vụ việc thục tô cổ liên quan chi ra những điểm chưa phùhop, đánh giá nguyên nhân và liẫn nghĩ hoàn hiện pháp luật Cụ thể ở những công

+ Xây đụng khả niệm hợp đồng về QSD dit ăn cơ sở phấn tích các đặc

iim của hợp đông và QSD đắt, so sinh khá itm này với khá niệm trong BLDS

2015 và cá losi giao dich đoợcệt kẽ trong Luật dt dei 2013

+ Xây dụng hii niệm và cơ cấu phép luật hop đồng về QSD đất rên cơ sở đối tương điều chỉnh và phương pháp điều chinh của chỗ đính này,

+ Phân tích thục trang quy định pháp luật về chỗ thể, đố tương, hình thúc,nổi dung và hiệu lực của hop đông về OSD đất để làm rõ nôi dung pháp luật điềuchinh nhông vin đề này,

+ Đánh giá tình hình thi hành BLDS 2015 và Luật đất dai 2013 để chỉ ra

những kết quả dat đoợc về mất thục thi phep luật Đảng thoi phân ích các bản án

để chỉ ra những khổ khẩn vường mắc ma các Tòa án gấp phố ting việc áp dung php luật hợp đồng vi QSD đất đ giã quyết tranh chip

4 Tiên cơ sở đó, đơa ra những kiên nghị hoàn thiện php luật vé chủ thé, đối

tương hình thức, nổi dang và hiệu lục cia hop đồng v QSD dit

5 Các phương pháp nghiên cứu được sử dung để thực hiện khóa hiện.

ĐỂ hoàn thành khóa luận này tac giả đã sở dụng các phương pháp thông kế,phan tích, so sánh, tổng hop và đánh gia thực tiễn Cụ:

sánh được sử dạng để làm rõ các quan diém lý luận về hop đồng QSD đất và phép

luật hop đồng và QSD đất từ đó zây dụng các khái niêm cơ bản Phương pháp

thông kẻ, tổng hop và đánh giá được sử dụng a8 nghiên các kết quả đạt dat và thục

tiến áp dụng pháp luật để chỉ ra những điễm tién bộ và bất cập cũa pháp luật Từ đó

đồ xuất các giữ pháp hoàn thin hấp luật và nâng cao hiệu quả thị hình:

6.¥ nghia khoa hạc và thục tiến cũa khéa hận

Vi phương điện khoa học, khóa luận đã phân tích chỉ tiết các quy dink pháp, luật hiện hanh điều chinh hợp đồng về QSD đất, có sự liên hệ so sánh và và hệ thông hóa các quy đính tại BLDS 2015 và Luật đất đại 2013

VÌ phương điện thực tiến khỏa luận đã đánh gia the trạng pháp luật và thực

‘vin th hành pháp luật hop đông và QSD đắt Từ đỏ đề xuất một sổ giả pháp tiên

"nghị hoàn thiện pháp tuật hop dng và QSD đất

CHƯƠNG 1

MOT SỐ VAN ĐỀ LÝ LUẬN VE HỢP ĐỒNG QUYỀN SỬ DỤNG DAT VÀ

PHAP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG QUYỀN SỬ DUNG DAT

11 Lý hận về hep đồng quyỀn sử dung đất

LLL Khái quát về quyền sẽ dựng đất

Theo quy đính của pháp luật din mx “QSD là quyền khai thác công dingthưởng hoa lợi, lợi túc từ tài sản" | Tuy nhiên, BLDS, Luật Dit dai và các văn binTướng ấn th hành lạ không có dinh ngiĩa vé khái niệm QSD đất Do vậy, hiện cónhiều cách hiểu khác nhau về QSD dit Trải qua hơn 40 năm hình thành và pháttiễn OSDD tạ Việt Nem đã có nơ mỡ rông về nội ham của kh niệm Trước đầy,QSD dit được hiểu là quyên kh thác, hương những hoa li và lợi túc từ đất đaDin nay, QSDĐ đã trở thinh một loai quyén vé tai sản được chuyển nhương vàđược định dost bối chủ sở dụng Dưới góc đô nghiễn cửa tac gã đồng tinh vớiquan diém cho rằng "QSD đắt là một loại quan tài sẵn được phát sinh trên cơ sởtuyên số hữu đắt dei do nhà nước trao cho những chỉ thi nhất Ảnh và che pháp

chuyễn quyển te chit thé này sang chủ thd khác theo những hình thức, đu hiện trình tự và thit tục do pháp luật uy Ảnh để khai thác công đụng của đắt hướng hing thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đắt và các lợi ich khác khác theo

uy Ảnh của pháp luật Ÿ

‘Voi cách hiểu như trên QSD đất có các đặc điểm sau:

Thứ nhất OSD đắt là quyễn được phát th trên cơ sở quyền số hữu đắt denViệt Nam, đất dei thuậc sở hữu toàn dân do Nhà nước dai ign chủ sở hồn" Nhà

tước không trực tiép chiếm hữu, sở đụng mã gao đất, cho thuê đất công nhận QSD

đất cho các chỗ thi khác sử dụng Người sở đụng dit được chuyển QSD đất trong

thời hạn giao đất cho thuê dit Do đó, QSD dit phái ảnh rên cơ sở quyển sở hữu, toàn din vé dit đủ, tách khôi quyền sở

mang tính độc lập trong đối

đất đại và trở thành một loại quyền,

Đầu 189, Bộ Lode ain se 2015

Hop ding về quyên st dng ditto guy dah ca nhấp hit Việt Num: ký u hội tảo khok học ấp Foe

| Pường Bushee Lait NỘI, Thơa Map hột Dân e(2021) 3 73

Thứ hai, QSD đắt là một lai quyằn tn sân đấc biệt Cũng bối OSD đất làquyền được phát ảnh trên cơ sở quyền sở hữu toàn din vé dit dai nên diy là diya

qguyễn ti sin gắn iễn với một tải sẵn đặc biét a đất đủ thuộc sỡ hữu toàn din Vie

ao OSD đất cho các chỗ thể khác không đẳng nghĩa với việc chia cất khách thểnay Trai lạ, QSD đất của người sở dụng đất nim trong một quy hoạch tổng thé vàđược quản lý thống nhất bối cơ quan dai diện chỗ sở hits là Nhà nước nhằm khi

thác diy đã tểm năng cia dit đa, Thâm vào 40, Tỉnh đặc biệt oda QSD đất cing

xuất phát từ tính bạn chế cao cũa nó Sự hạn chế này thể hiện ở chỗ đối với dit đa,

"người sử dụng được thục hiện quyển năng của minh phụ thuộc véo nhỗng quy din 'vê mục dich, thời han, han mức sử dụng loai đất, bình thức trả tiên thuê dat Đồng

thời, muốn nhận được QSD đất, người sử dung phải đáp ứng được nhiing điều kiệnnhất ảnh do pháp luật hy dinh

Thứ ba chủ thể của QSDD b gi hạn bởi các uy inh của pháp luất Khác

Với chủ thể của quan hệ pháp luật dân my phạm vi chủ thể của QSD dit bị giới hạnbồi pháp luật đất đủ Điều này do chỉnh tinh dic iệt cia QSD dit tao nên Chỗ thểcủa QSD đất bao gim: các tổ chức trong nước, hộ gia dink, cả nhân trong nước,công đồng din cử, cơ sở tôn giáo, tỔ chúc nước ngoii có chú: năng ngoại giao,

"người Việt Nem dinh cơ ð nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu hư nước ngodi Các

chủ thể này được quy ảnh trong Luật Dit đa năm 2013 và được gợi chung là

“người sỡ dung GẤP"

Thứ tr các quyên và ng]ĩa vụ cũa các chủ thể có QSD đất (người sử chang

<i) được pháp luật uy ảnh cất chỗ Trước it a bi bình thức, thả tục, đu tiệnthục hiên các quyền cia người sử dụng dit công được pháp luật quy din cu thể

chất chế Thôm vio đó tay theo tinh chit ma méi chi thể sử đụng đất sẽ có phạm,

vi quyển và ngiữa vụ được quy nh cụ thể Phạm vi, mii độ quyên năng của QSD đắt cũng được quy định khác nhau đối tùng os: đất rong những thé: hạn nhất din

và với điều kiện nhất din Vé nguyên tắc, các chủ thể của QSD đất đều có quyểnchiếm hữu, sử dụng đất và định đoạt QSD đất trong phạm vi pháp luật cho phép,

nhưng mức đồ phạm vi quyền năng đỏ không giống nhau giữa các loại chủ

những chủ thể có quyển inh đoạt QSD đất bị han chế

Thứ năm, quy chế tài sản áp ng đối với Q5DĐ là đa dạng Luật Đất dai

năm 2013 phân chia QSDĐ thánh ba nhón: nhóm được Nhà nước giao dit không

thutién sử dụng đất nhóm được Nhà nước giao đất có thu in sử dụng đất và nhómđược Nhà nước cho thuê dit Nhóm thứ nhất đuợc chuyén nhương theo những chế

đổ không giống nhau đối với những người số OSD đất có tr cách pháp lý khác

nhu Nhóm thứ bai có thể đuợc chuyển nhương nh bắt kỹ tài sin nào được hy do

uu thông Còn nhóm thứ ba được phân thành bai nhém nhõ là đất thuê tr tiền hàng

năm và đất thué tra én một lần cho cả thời gian thuê Tính chất tải sẵn cũa QSD đấtthuộc nhóm thử nhất va nhóm thử ba có nhiều cấp độ và rất phức tạp

11.2 Khái quát về hợp đồng quyền sẽ dựng đắt

Theo BLDS 2015, Hop đồng về OSD đắtlà sự thôa thuận giữa các bên theo

48 người si cing đất cmyẫn dds, chuyẫn nhượng cho thu, cho th la, tăng chothé chấp, góp vẫn QSD đắt hoặc thục hiện quyễn khác theo quy cảnh của Luật đắtdaa cho bên faa: ban lưa thực hiện quyển ngÌữa vụ theo hợp đồng với người sic dụng

yi

Voi quy định này, có thé thiy khá niệm hop đẳng vé QSD dit theo quy Ảnh

của BLDS bị giới hạn bối các gao dich ma bên chuyển đổ, chuyển nhương chothuê, cho thuê Ii ting cho, thi chip, gop vốn hoặc bân thục hiện các quyền về giao

dich QSD đất bất buộc phải là người sử dụng đất Và như vậy thi khá niệm “hop

“đẳng về QSD đắt” có lẽ không đằng nhất với khá niệm “hop đổng có đổi hương làOSD đắt

Bail, theo Luật dit dei 2013, mặc đà người nước ngoài không phải là người

sử dung dit theo quy dinh tei Điều 5 Luật đất đa những he vẫn có quyển chuyễnnhượng hoặc ting cho QSD dit là di sản thửa ké trong tường hop tất cš người thin

kế là đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ð nước ngoài khôngthuộc đối tượng được mua nhà ở gin lién với QSD đất ở tủ Việt Nam! Với quycảnh này, có thé nhân đnh ring trong một sổ trường hop, đốt tương không phải

"ngời sử dung dit theo pháp luật về đất đi vin có thé xác lập và thực hiện một sốhợp đồng có đổi tương là QSD đất

Điều 500, Bộ Luậ dân se 2015

Như vậy, khái niên hop đồng về QSD đắt theo BLDS 2015 chưa bao quátđược hết các giao dich có đối tương là QSD dit theo Luật dit di 2013

6 góc độ của Luật dit đủ, hiện nay vin bản nay chỉ gi: nhận một sổ hopđẳng có đối tương là QSD đắt như chuyển đổi, chuyển nhượng cho th, cho thuê

Tạ, ting cho, thể chấp QSD đất, gop vén bằng QSD đất Tuy nhiên, rên thực tế cóXhông ít các hop đồng vì QSD dit được các bên giao kết tn thụ tí ma khôngđược ghi nhân trong Luật đất đủ, việc không dé cập đốn các Losi hop đồng này din

din việc không 18 răng rong việc áp dụng pháp luật điều chỉnh và cơ chế điều chảnh các loại hợp đẳng này, bài IF không rõ các Losi hợp đẳng này có được điều

chảnh bai luật đất dai và có nguy cơ vô hiệu hay không V mặt lý luận việc làn rổbin chất của các Losi hợp đẳng giúp xiy dung một khá niệm hop đồng vi QSD đắt

hoàn chinh Các loại hợp đồng này bao gốm:

Thứ nhất, hợp đằng cầm cỗ OSD đắt Diy là os: hợp đẳng không được ghi

shin trong Luật còn nhiều ranh

cãi Từ thục iin xét xử các vụ dn tranh chấp hợp đẳng cầm cổ QSD đất cho thi

xi và đến nay hiệu lục của giao dich này

Xhôngít trường hop Tôn án yên xử theo hướng hợp đông vô tiêu do vi phạm điều sắm của luật Tòa án cho ring, do pháp luật không quy Ảnh vé quyển cầm cổ QSD đắt nôn việc đương nự cầm cổ QSD dit là trú quy nh của pháp luật Cin cửTòa

án viên din là Khoản 1, Điều 167 Luật đất dei năm 2013 và những hành vi bị

nghiêm cfm, trong đó có hành vĩ không thực hiện ding quy đính của pháp lut khi

sử đăng thực hiện quyền cia người sở dụng dit theo Khoản 4, Điều 12 Luật đất đi

năm 2013

Tòa dn cần cử vào việc người sử dụng đất không có quyền cầm cổ QSD đất

để tuyên hợp đồng cảm cổ QSD đất vô hiệu là chưa nhận được sư ding tình tuyệtđối, nhưng đỄ chấp nhân loại hop đẳng này thi công chưa có cơ sỡ phép lý võngchắc Mit khác, cỏ ý kiễn cho ring các bin đã ty nguyện thục hiện giao dich cằm

cố Q8D dit từ lồi thm ga thôn thuận cho din ki trục hiện, đều hr nguyện và xuất

phat từtập quán cân cổ đất ð nông thân Việt Nam Cảm cổ dit chưa được phép luật điêu chỉnh, chứ không phải là bị cấm, Tòa án cho ring giao dich trên vi phạm điệu.

ấm là không đúng Vi khoản 1 Điều 167 Luật đất đủ năm 2013 đã nêu “Người sở

“ Đề 167, mật ất 12013

dang dit được thục hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhương, cho thu, cho thuêIni, thir kd, ting cho, thể chip, góp vốn QSD dit theo quy định của Luật này" Điệuuất trên không sở dung từ "chữ", do đó, có thể hiểu ring luật chưa quy Ảnh giaodich cém cổ QSD dit, nên cần áp dụng tương tự pháp hit trong phin cém cổ ti sản

vi các vin bản hướng din để giải quyết

Nhữ vậy, mặc đồ Điễu 310 BLDS năm 2015 đã quy định vé cảm cổ bit động

sản nhưng khoăn 1 Điễu 167 Luật đắt đại nim 2013 về quyền côn người sử dụng ditchưa nêu cụ thé người sử đụng dit có được cầm cổ QSD đất hay không là vẫn đểbit cập, tạo ra nhiễu quan diém khác nhau trong nghiên cứu lấn thuc tấn giãi quyết

tranh chấp

Thứ: hai, đối với hợp đồng mượn QSD đắt Cũng như hop đồng cầm côOSD ait, diy là một giao dich phổ biển trên thực tổ nhung từ trước đến nay vấnchưa được Luật dit đa ghi nhận Tuy nhiễn, ta có thể tim thấy mượn QSD đất trongmột số vin bản pháp luật Cu thể tei Khoản 1, Điều 44, Luật nhà ð 2014 có nổidạng “Đắtở hop pháp của hộ gia ảnh cả nhân hoặc do thé mươn cia tổ chức

hồ gia dinh cá nhân khác đễ vậy chong nhà ở”, và khoản 3 Điều 42 có nội dụng

“Hộ gia Ảnh cá nhân chỉ được xây chong nhà ở trên điện ích đắt ở hợp pháp cũa nh” Từ các quy định này ta rút ra kết luận việc cho cá nhân, hộ gia Ảnh mượn,

đất a xây đụng nhà ở à hop pháp và cá nhân, hộ gia Ảnh có quyền xây dụng nhàtiên dit muon của người khác Tuy nhiên, các quy ảnh này trong phạm ví Luật Nhà

ở chỉ cho thiy khš năng mươn QSD đất cho mục dich xây dung nhà &, côn st dung

ào những mục đích khác nữn canh tác, rồng cây, xây đụng công tình khác hiện nay chưa có các quy dinh php luật cổ liên quan

Co quan điểm lý gi tại sao pháp luật đất đai không ghỉ nhấn quyền chomượn QSD đất là bởi v & đổi với khả năng ial thác lợi ch từ đất thi người cóOSD dit phất có ngiĩa vụ tả chính đốt với Nhà nước, nêu đất dem cho mượn thi

"ngời có QSD đắt không được bắt kỷ lợi ích nào từ đắt rong kh vẫn phi thực hiện

"nghĩa vụ là một đấu bit hop lý ` Tuy nhiên, việc lý giả như vậy vấn chưa thục sơthuyết phục bởi 18 không phố loại đất nào thi người sử dang đất cũng phi thục

“The Bùi Ai Giên 2072) Bin vi cầm cổ quyin sử ủng đất vì quyền ở hấu í nữ, Tap ch Toa iain

chang

biên ngiĩa vụ tải chính với nhã nước và hiện tei Luật đất dai cũng ghi nhân một số giao dịch về QSD đất không mang tinh đền bù, trong đó một bên trong giao dich không được buông bất ki lợi ich nào từ việc thực biên giao dich nh thừa kế hay ting cho

Nhờ vậy, để xây dung được khái niệm hợp đẳng về QSD đắt hoàn chỉnh và

có thể bao him được các giao dich trên thục tẾ nên xây đụng khá niệm hợp

đẳng vi QSD dit ở pham vi réng và đồng nhất nó với khái niềm hop đồng có đổi

tương là QSD đất Từ do có thể xúc dinh khả niệm này như sew “Hợp đồngOSD dsc thên thuận giữa các bên v việc xác lập, thay đổ, chấm ci

"giữa vụ cũa các bên đổi với QSD đắt

12 Lý hiện pháp lật hep đồng về quyền sử dụng đất

Tei Việt Nam, pháp luật hop đồng về QSD đất là mốt chỗ định cơ bin của

phip luật din nự và đất đứ Với việc ghi nhận nhiễu nén ting phép lý quan trong

BLDS 2015 và Luật đất đủ 2013 được xem là các vấn bản quan trong nhất cia chế

dảnh này,

Công tương từ hư các chế dinh pháp luật khác, pháp uật hop đẳng và QSD

đắt cũng co đổi ương và phương pháp điêu chỉnh cũa riéng mình.

Thứ nhất, về đỗi trợng diéu chink Theo quan niệm chung, mỗt một ngànhluật, mốt chỗ din pháp luật sẽ đầu chinh một nhóm quan hệ xã hội có tỉnh chấtchung với nhau, do vây phép luật hop đồng vi QSD đất đầu chính các quan hộ xã

hồi liên quan din hop đẳng về QSD đất Đó là các quan hệ xã hội ph sin rong

cq tỉnh giao kết thục hiện, chấm dit hợp đẳng vé QSD đắt Do vậy phạm vi điềuchinh của pháp luật hợp đẳng về QSD đất phụ thuộc vao cách hiễu như thể nào làhợp đồng về QSD đất Và trên thọ tẾ vide áp dạng pháp luật hop đồng vi QSD aitphu thuộc vào việc xác định s tên tei của hợp đẳng và QSD đất Néu loại hợp đồngnày tổn ti, pháp luật hop đồng về QSD đất được áp dụng và phía ngược Iai, phápuất về lo hop đồng khác hoặc pháp luật về hành vi pháp lý đơn phương được ápdựng

Thứ hai, về phương pháp điều chink Voi vide đều chỉnh một loại quan hệhội din sự, pháp luật hợp đồng vi QSD đắt sử dung phương pháp điều chỉnh chủ

ấu là tỉnh đẳng thôn thuận Đặc đếm cơ bản cũa phương pháp bình đẳng thoả

thuận trong Luật đắt đu là các chủ thé cô quyên ne do giao kết thục hiển các giaoich din cự về đắt dai phù hợp với các qu (ảnh cũa pháp luật góp phần dip ứngsác nhm cẩu sử: dụng đắt vì lợi ích các chỉ thé, đồng thi tao xu hướng tập mongtích tu đắt đu ở quy md hop lí nhằm phân công lax lao đồng, đất đi ie đẩy eansnide phi?

Vi đối tương và phương phép điều chỉnh nhờ tin có thé khẳng dinky “Pháp

Trật hợp đồng về QSD đất là tổng hop các quy phạm pháp luật đẫu chính các quan

1 xã hội phát sinh trong quá trình giao kết thực hiện và chẩm đứt hop đồng về

OSD ait

Vi ici niên nhơ tiên, pháp luật hợp đồng vi QSD đất cổ cơ cầu như sax

“Một là nhỏm guy đành nh về nguyên tắc giao ht hợp đồng Đây là nhóm.cgay định chủ yêu thuộc BLDS 2015 và bao gém các nội dung chính như để nghĩ,chip nhận dé ng giao kết hop đồng và thời diém giao kết thời đểm có hiệu lụccủa hop đẳng Nhỏm quy dinh làm căn cử cho các bên xác inh các đều kiện đểhop đồng được giao kết và thời điểm mà hợp đồng răng buộc các bên

âm là nhôm qnp định về chủ thể cũa hop đồng Vi nh chất đặc tiệt của

OSD đất và yêu cầu quân lý chất chế của nhà nuớc nôn chủ thé cia hop đồng véOSD đất bị giới han va có my không đồng nhất gita các nhóm chủ thổ Do vậy phápluật hop đồng vỀ QSD ait có quy dinh rếng biệt cho tùng chủ thể này, Đây là cácquy định chủ yêu thuộc Luật dit đi 2013 và rong nổi dụng quyển và ngiễa vụ của

i tương cũa hợp đẳng Pháp luật hợp đồng vềQSD đất diéu chỉnh đối tương của loại hợp đẳng này thông qua các quy đính vềđiêu kiện để QSD được đưa vào gao địch Các điều kiện này chủ yêu được quy

đánh trong Luật đắt đá.

“Bến là nhóm quy din về nội dưng cũa hop đồng Diy là vẫn đề không đượcquy đính tập trừng ma được quy đính tei nhiều văn bin khác nhau cũa pháp luật din-ar và dit dai, Tủy thuộc vio loti hop đẳng đó là hop đồng chuyển nhượng chuyểnđối, tang cho, thể chấp, góp vốn, thuê ma pháp luật có những yêu cầu về nội dụng

Khác nhủ,

“Năm là nhóm qu con về hình thức của hợp đẳng Vẫn dé hiệu lục hop đồngc6 mốt liên hộ chất chế với việc quân í dit đai cũa nhà nage Do vậy pháp luật hợpđẳng và OSD dit có it nhiễu quy định về hình thúc của low hợp đẳng này, Các yêucầu này chủ yêu thuộc phạm vũ đu chỉnh ci Luật đất đu 2013

Sins là nhôm guy dinh về liệu lực cia hop đồng Hei vẫn dé chủ yêu được

ghép luật điều chinh về hiệu lực của hop đồng về QSD dit là thai

các đu liên cổ hiệu lục ci oni hợp đồng này, Đây là ha vấn để được điều chínhchủ yêu bối BLDS 2015 và Luật đất đủ 2013

có hiệu và

KET LUAN CHƯƠNG 1Voi việc hân tich các quy dinh pháp luật hiện hành có thể thấy khái niệm,

‘hop đồng về QSD đắt" được dé câp trong BLDS 2015 không đẳng nhất và cópham hep hơn so với kh niệm “hợp đồng có đốt hương là SD đất” Trong khi

đó, Luật đắt đủ không có đồ cấp din các khi niềm nay và cũng chỉ ghi nhận một số

hop đồng về QSD dit như chuyển đổi, chuyên nhương ting cho, thé chấp, gop vẫn

‘va cho thuê QSD đất Va trên thực té vẫn tên tại các loại hợp đồng khác có đổituongla QSD dit nhơ hợp đồng muon QSD đất hay cân có QSD dit Ở diy, rong

phạm vi khóa luận, tác tiếp cân khái niệm hợp đồng về QSD đất đưới góc đô rộng

và ding nhất nó với khá niệm hop đồng có đối tương là QSD đất Như vậy “Hep

ing về QSD đắt là aự tôn thiên giữa các bên về vide vác lập, thay đỗ: chấm đút

tuyên và ngÌĩa vụ của các bên về OSD đắt

Ngoài khái niệm hợp đẳng và QSD dit, một nội dung quan trong khác được

để cập trong Chương 1 đó la sắc định kis niém và phạm vi điều chỉnh của pháp

luật hop đồng về QSD đất để lam cơ sở xác định các nội dang cần nghiễn cứu ticác Chương tếp theo Theo đó, “Pháp Init hop đồng về QSD đắt là tổng hop cácany phan pháp luật điều chin các quan hệ xã hội phát snh trong quá tinh giaokết thực hiện và chẳm dứt hop đồng về QSD đắt” và chỗ định này đều chỉnh các

vin để sau

¬+ Chủ thể của hop ding quyền sở dụng đất

+ Đồi tượng cũa hợp đồng quyển sử dụng đất

+ Hinh thúc của hợp đẳng quyén cỡ dụng đất

+ Nội ding của hop ding quyền sử dụng đất

-+Hiêu học của hop đồng về quyễn nữ dụng đất

CHƯƠNG 2

THỰC TRẠNG PHAP LUAT VỀ HỢP ĐỒNG QUYỀN SỬ DỤNG DAT VÀ

THY TIẾN THI HANH

2.1 Các quy định pháp hật hợp đồng về quyền sẽ dung đất

21.1 Chủ thể của hap đồng quyền sử dụng đất

Đổi với hợp đồng và QSD dit, chủ thể ci hop đồng bị han chế do quyền ciangười sử dạng dit cing bị bạn chế, điều này đoợc thể hiện rõ thông qua năng lục

phip luậtvà năng ive hành vi pháp luật cia ngu sử dụng đất như sau

2111 lăng bre pháp hật của chit thé

Thứ nhất, đỗi với các ch thể là người sc đựng đắt theo pháp Int đắt dai.Theo Luật dit dai 2013, người sử đụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đấtcông nhận QSD đất, nhận chuyển QSD đất và bao gốm tổ chức, cá nhân, hồ gia

inh, công đồng din cx, cơ sở tôn giáo, nguồi Việt Nam định cự & nước ngoài,

doanh nghiệp có vẫn đầu từ nước ngoài và tổ chúc nước ngoài có chức năng ngosigiao!

+ Trong đò cơ sở ton giáo, cộng đồng dan cư không doe chuyé đả,chuyển nhượng, cho thuê, ting cho QSD đất, không được thể chấp, góp vốn bingQSD đất theo quy định tai Khoản 2, Điều 181 Luật đất đu 2013 Điều này có 18xxoất phá từ mục dich hoạt đồng cia cơ sở tôn giáo và công động dân cà nơi phục

vụ các hoạt tin ngưỡng tâm link hay các hoạt động văn hỏa, sinh hoạt chung cia dân cự vã vậy việc cho pháp công đồng din cư và cơ s tôn giáo tham gia các hop

đẳng và QSD với tr cáchlả bên chuyển đổi, chuyển nhương cho thu, ting cho, thé

chip, gop vốn là không cin thiết Tuy nhiên ở chiêu ngược Ie, công đẳng dân cư có

thể nhân QSD đất do được ting cho QSD đất theo Đin c, Khoản 1, Điều 169 Luậtđất đu 2013, do đó, đưới góc độ Luật đất đi, công đồng din cư có thé trở thành

ch thể của hợp đồng ting cho QSD dit với hr cách là bên nhận tặng cho

* Đốt ới tổ chúc unde ngoài có chúc năng ngoại giao Theo quy định trì

khoản 1, Điều 182, Luật dit đủ 2013, chỗ thé này có các quyền và ngiĩa vụ chúng

quy ảnh tạ Điều 166 và Diu 170 của luật này: được xây đừng các công tình và sở

Điền 5,Lrật đt 2013

các công tình do mình xây đựng tên đất Trong đó, Điều 166 và 170 Luật aitđai 2013 để cập đến rắt quyên và nghĩa vụ ci người sử dụng dit nhưng không cóbit ki quyển nào liên quan đến các giao địch về QSD dit Như vậy, ở đây có thểngầm biểu mắc dit được xác định là người sử dung đất theo Luật đất dei 2013hung tổ chức nước ngoài cố chức ning ngosi giao không thể trở thành chủ

‘hop đồng vé QSD đất

* Đắt với hộ gia đình, cá nhân trong nước Hộ gia Gh, cá nhân trong nước

có thé được pháp thực kiện da số các giao dich về QSD đất với tr cách là bên,chuyển quyển, bên thể chấp, cho thuê ty thuộc vào hình thức nhà nước trao QSD

Xhác, người Việt Nam dinh cơ ð nước ngoài đầu bơ tri Việt Nam thuê QSD đất, (oy) tăng cho QSD đất cho hé gia định, cá nhân hoặc người Việt Nam định cử ở nước

thuộc diện được sỡ hiểu nhà & gin lin với QSD dit ở tai Việt Nam hoặc ting chocho Nha nước, cho công đồng dân cư để xây dựng các công tình phục vụ lợi ich

Tiến với dit; (ở Thổ chấp QSDInc tin dụng được pháp host đông tei Việt Nam, tử tổ chức kính t hoặc

đất tại

cá nhân khác, (0) Gop vốn bing QSD đất với tổ chức, hộ gia nh, cá nhân, người

Việt Nam định cư ð nước ngoài dé hợp tác sản xuất kinh doen,

+ Trong lên đồ, lồn hỗ gia nh cá nhân được Nhà nước cho thuế đt thítiến tnd đắt hàng năm thì chi đoợc thục hiện các giao dich về tai sẵn gắn ién vớiđất nh bản ting cho, cho tin, th chip, góp vốn Như vậy đối với đt thu bã inthuê đất hing năm thi hộ gia dink cả nhân không thể trở thành chủ thể của hợpđẳng và QSD dit, +Ở chiềungược lạ, hồ ge din cá nhận cũng có thể trở thànhchỗ thể của đa số các hợp đồng vé QSD dit với te cách là bên nhân QSD đắt Bồitheo Điều 169, Luật đất dxi 2013, hổ gla dink, cá nhân có thé nhân QSD đất theo

các hình thức niur @) nhận chuyển đổi QSD đất nông nghiệp trong cùng một xã,ghường thi trén với hô gia định, cá nhân khác, (2) nhận chuyễn nhượng tăng choOSD đắt tong trường hop không bị cần nhận chuyển nhương Đố: với các hợpđẳng khác nhơ thuê, thé chấp hay góp vốn hư cách chủ thể của hộ gia din, cá nhânđược công nhân ti các quy định rã rác tong Luật dit dei 2013 Chẳng hin cân cittheo Điểm d g h Khoản 1, Điễu 179 Luật dit đa 2013 có thé xác định hộ gia dnt,

cá nhân có thé thuê, nhận thé chấp, nhấn góp vn bằng QSD đất, do vậy ho cũng có

thể tr thánh chủ thể cd các ogi hop đẳng này:

* Đối với ỗ chức Không nh tỖ chúc nước ngoi có chức năng ngo giao,

tỔ thúc trong nước có th trở thánh chủ thể của rất nhiễu hop đẳng về QSD đắt Và

cũng tương tự nh cá nhân, ủy thuộc vio hình thức rao QSD dit của nhà nước ma

tỔ thức có các quyền và ngiĩa vụ về QSD đấtlà khác nhan Trong đô

+ Tổ chức được Nhà nước giao đất không thus nn sử hg đất

"nghiệp công lp tự chỉ tài chính được Nhà nước cho thud đất rd hẳn thuê đắt một

ẩn cho cả tiết gian thuê mã tin tha đất đã trã cô ngiễn gắc tit ngân sich nhà

chuyển nhượng tăng cho, cho thuê QSD đất thểchip, gop vẫn bằng QSD ait! Với quy định này thi các tổ chức nói không được

thức sue

nước không được chuyên di,

them gia các hop đẳng vé QSD đất vớ tr cách là bên chuyển quyển, bên cho thuô,thé chấp QSD ait

+ TẾ chic lank tễ được Nhà made giao đẫt có th in sử dụng đất cho Huế

“đắt tu hiển Huế đắt một lẫn cho cả tiời gian th t chức sự nghidp công lập nechủ từ chính được Nhà nước cho thuê đất trả hễn thuê đất mét lẫn cho cả thời gianthuê mà tin thd đắt đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước cô quyền

@ chuyễn nhương QSD đất, (i) Cho thuê QSD đất đối với trường hop được Nhàước giao dit có thụ in sở đụng đất cho thuế lại QSD đất vớ trường hop đượcNha nước cho thuê đất thụ tiễn thuê đất một lên cho cả thỏi gian thuê, (ai) Tầng choQSD đất cho Nhà made; cho công đẳng din cw đỂ xây dụng các công tình phục vụ

lot ich chung ofa công đồng, ting cho nà tinh nghĩa gắn liễn với đất (e) Thể chấp

bằng QSD dit tử các tổ chúc tín đụng được phép host động tai Việt Nam; () Gopvẫn bing QSD đất, ti sin thuộc sở hữu của mình gắn liên với đất di hop tác sản

`! Điều 173, tein 3, Babu 174 Luật đắt i 2013,

xot inh doanh với tổ chúc, cá nhân, người Việt Nam dinh cử ở nước ngoài, doesnghiệp có vén đầu t nước ngoài theo quy định của pháp luật Ù Như vậy với đặctinh host động vì lời nhuận của tổ chức link t và cung cấp các dich vụ cổng của tổchức me nghiệp công lip nôn các chủ thi này không được thực hiện quyển chuyễnđỗi dit nông nghiệp như hô gia din cá nhân Thêm vào đó, mắc di được xác lậphop đồng ting cho QSD đất nhưng ha chỗ thể nay cũng không thé ting cho cho hộ

gis định, cá nhân khác hay người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc điện được.

sở hữu nhà ở gin liền với QSD đất tạ Việt Nam như hộ gia ảnh, sá nhân má chỉ được ting cho cho nhà nước, công đồng din cơ hay ting cho nhà tinh ngiễa tinh

thương gắn liền với dit

+ Tổ chức lanh tế, 15 chức ar nghưập công lập si: cong đẫt thuê trả tiến thé

“đất hàng năm gin như không được thục hiện bất li hợp đồng về QSD đất náo màchủ thể này chỉ đoợc them gia các hop đồng vé tai sin gin lin với đắt Tuy nhiênkhông như hộ gja ảnh, cá nhấn, tổ chúc kink tỉ, tổ chúc sự nghiệp công lập rongtrường hợp nay vẫn có thé cho thuê lei QSD đất theo hình thúc rã tién thuê đất

hàng năm đãi với đất di được xây đụng xong kết câu hạ ting rong trường hop được

hép đâu tây đựng kin doanh kit cu hạ ting đối vớ đắt khu công nghiệp, comcông nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế T3

+6 chiều ngược lạ, tổ chức công có thể tham gia vào các hop đẳng và QSDđất khác nhau với từ cách là bân nhận QSD đất tùy thuộc vào chủ thể đó lá tổ chúcảnh té hay tổ chúc khác Các hình thúc nhận QSD đất ci tổ chức được quy dinchủ yêu tei Điều 169 Luật dit dei 2013, Chẳng hin tổ chức có thé nhận ting choOSD đất theo quy Ảnh tại Điễn c, Khoản 1, Điễu 169, Luật dit đa 2013

* Đối với người Vigt Nam định cư ở nước go

the unde ngoài Mic da php luật dit dai ngày căng mỡ tông pham vi các quyển vé ding dit của người Viet Nem dink cu ở nước ngodi, đặc bit à các quyển tire hin các giao dich có đổi tượng a QSD đất Tuy nhiên, din may, phạm vi các quyền

này vẫn b hạn chế hơn so với các chủ thể khác đặc trệt là hộ ga Ảnh, cá nhấn Cuthấz

+ Người Tiét Nam dinh cự ở nước ngoài về đầu tar Tiệt Nam được Nhàruse giao đắt có tu dn sử hg dt có các quyền và ng vụ nhe tỗ chức nh tệđược Nhà nước giao đất có thu tiên sỡ đụng đất, cho thuê đất thủ tiên thuê dit motlần cho of thời gian thuế" Như vậy với chủ thể này ho có quyền tham gia các hopđẳng về QSD dit toơng đương như tổ chức kính tổ được Nhà nước giao đất có hútiên rỡ dụng đất

iu he nước+ Người Tiệt Nam đình ev ở nước ngoài doanh nghiệp có vd

ngoài được Nhà nước Tiệt Nam cho tu đắt thu hân thuê đắt một lẫn cho cả thờigram thuê: doanh nghập có vẫn đầu hr nước ngoài được Nhà nước Tiệt Nam giaocắt có tìm tiễn cứ ng đất đễ thục hiện de ân được tham ga các hop đồng về QSDdit như chuyển nhương cho th, cho thu lại, thể chấp QSD dit, gop vốn bằngOSD đất ÌÝ Như vay so với người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu từ tại Việt

Nam duce giao đất có tha tiẫn sỡ dụng đất, rong trường hợp này người Việt Nam

i cư & nước ngoài, does nghiệp có vốn đầu tơ nước ngoài không được xác lập

"hợp đồng tặng cho QSD đất với tư cách là bên tặng cho

+ Người Tiệt Nam dink cự ở nước ngoài, doch ngập có vẫn đầu hr nước

ngoài được Nhà nước TTật Nam cho thuê đắt tư tiền thuê đất hàng năm khôngđược them ga bit ki hop đồng về QSD dit nào, mà chỗ thể nay chỉ được xác lập,thục hiên các hợp ding có đối hương là tii sẵn gắn liên với dit như bán, thé chip,

gốp vẫn hoặc cho thuê nhà ở trong trường hợp đoợc pháp đầu tự xây dmg kính

doanh nhà ở lế

+6 chiễu ngược lạ, người Việt Nam định cự ở nước ngoài, doanh nghiệp có

vn đầu từ nước ngoài cũng được nhận QSD đất trong mét sổ giao dich Do vậy ho

có thể tham gia hop đồng về QSD đất với te cách la bên nhân QSD dit theo quy

oh tei Điều 169, Luật dit dei 2013 Chẳng hin người Việt Nam định cơ & nướcngoài được nhân QSD đất thông qua nhân chuyển nhượng QSD đất trong khu cổng

nghiệp, cum công nghiệp, khu chế xuất khu công nghề cao, khu kinh tổ Đốt với ring người Việt Nem dinh cư ở nước ngoài thuốc điện được sở hữu nhà & tại Việt

Nam theo quy định của pháp luật vé nhà ở được nhận chuyễn QSD đất ở thông qua

Hình thie mua, thuê mua, nhận ting cho nhà & gin liên với QSD đất ở hoặc đượcnhân QSD dit ở trong các đự án phát hiển nhà ở Trong khí đó, doanh nghiệp cóvốn đầu tư nước ngoài mà cụ thi 1a doanh nghiệp liên doanh co thé nhận chuyển

SD đất thông qua nhận gép vốn bảng OSD đất

Thứ hai, đối với chủ thd không phải người sĩ đụng đắt theo pháp luật đất

fi VỀ nguyên tắc chỉ có nguời sở đăng dit mới có các quyền thục hiện các giao

dich về QSD đất Tuy nhiên Luật đất dai cũng có quy định trường hợp ngoại lê đổi

với nguùi tước ngoai, diy là đối toơng không phi lá người sỡ dụng dit tei Việt

Nam theo quy dinh tạ Điễu 5, Luật đất đại 2013 Theo Khoin 3, Điều 168, Luật đắtđại 2013 trường hop tit cả nguời nhận thir kế QSD đất đều là người nước ngoài

hoặc người Việt Nam định cự ở nước ngoài không thuộc đối tương được mua nhà &

gin liền với QSD đất tại Việt Nam thi người nhận thừa kế không được cấp Giấy.chứng nhận QSD đất nhưng đoợc chuyển nhượng hoặc được ting cho QSD đất thừa

kế Như vay mắc dù không phii lá nguội sở đụng đất nhưng người nước ngoài

có thể trở thành chỗ thể cia hợp đẳng ting hoặc chuyỄn nhượng với tơ cách là bên

chuyển OSD đất

Thứ: ba, các trrờng hep bị cém xác lập, thực kiệu hợp đồng về QSD đắt

Ngoài những hợp đồng về QSD đất ma các chủ thể không được tham gia xác lập, thục hiện như ở trên Tạ Điều 191 Luật Dit đa năm 2013 cũng có quy định v các

trường hop không được nhân chuyễn nhương, nhận ting cho QSD đất Cụ thể đ là(Ô tổ chức, hồ ga ảnh, cá nhân, cổng đồng din cứ cơ sỡ tôn giáo, người Việt Nam

ooh cơ ở nước ngoài, doanh nghiệp có vẫn đâu tr nước ngoài không được nhận

chuyển nhượng nhân ting cho QSD đất đôi với trường hop ma pháp luật không choghép chuyển nhương tăng cho QSD đất, Q)Tổ chức kính tổ không được nhậnchuyển nhượng QSD dit rồng úa, đất rùng phòng hộ, đắt ning dic đụng của hô giaish, cả nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kếhoạch sử dụng dit đã được cơ quan nhà nước có thẳm quyển phé duyệt, (i) Hộ giađánh, cá nhân không trục tiếp sin xuất nông nghiệp không được nhận chuyển

nhượng, nhân ting cho QSD đất tréng lúa; Hồ gla nh, cá nhân không được nhận

chuyển nhương nhận ting cho QSD dit 4, đất nông nghiệp tong kina vực rùng

hing hé, trong phân kêu bảo vé nghiêm ngặt, phân khu phục hả: sinh thấ thuộc

ring dic dụng, nêu không sinh sống trong khu ve đó.

Từ việc phân tich năng lực chỗ thé, có thi xác định chỗ thể của hop đẳng vềOSD đất có những đặc đểm sau

Thứ nhất, chủ thể của hop ding về QSD đất da dang và có pham vĩ réng

5, Luật dit đủ 2013 Theo đó các chỗ

"hơn người sở dụng đất theo Đi ay bao

gin: Hộ gia đ nh, cá nhân tổ chúc, người Vist Nam định cử & nước ngoài, doanh

"ngập có vẫn đầu tư nước ngoài và người nước ngoài Nhờ vậy, một chủ thé là

"người sử ding dit không có nghĩa lá họ có thé trở thánh chủ thể của hop đồng vềOSD đất đồng thời, có nhõng chủ thể không phải người sở đụng dit nhưng vin có

tu cách chi thé tong các hợp đồng này Việc xác ảnh mét chỗ thể có phãi chỗ thểcủa hop đồng về QSD dit hay không phụ thuộc vào việc ho cổ quyển tham gia cáchop đồng này hay không Trong đó các yêu tổ phép én hướng đến quyền thực hiệncác giao dich về QSD dit ci ho bao gầm: () Hình thức sử dạng đất, (i) Nguôngốc tin sử dụng dit, tiễn thuê đất, tiên nhân chuyển QSD đất, (i) Lowi đất và (bộ

Chủ thể nữ đụng đất

Thứ hai, chỗ thể của hop đồng về QSD đắt bị gid han bi các quy định chitchế của pháp luật Không phi chủ thé nào của quan hệ pháp luật din sự và phépluật đắt dei công lá chủ thể cia moi hop đẳng vé QSD dit, chi những chủ thể đượcphp luật dit đai cho phép và đã đều kiện thì mới có thể tr thành chỗ; của loại giao dich đó và cũng trong nhiễu trường hop họ cũng chỉ được tham gia giao dich vớt tư cách là một bên hợp đồng chứ không được them gia với từ cách là bên còn Tạ.

của chủ thể

12 Về năng lục hành vi phip hệ

Vé ning lực hành vi ct chỗ thể trong các hop dng về QSD đất, thục chấtđây là vin đỀ chỉ đặt ra đối với cá nhân Bãi lẽ, đối với pháp nhân, Lôi thục hiển

host động đều hãi thông qua người đi dién hợp pháp cia mình nến không đặt ra

vẫn dé năng lục hành vi din nợ đãi với pháp nhân Luật Bit dst không có quy dhtương từ như trong BLDS vé năng lục hành vi dân nợ cia chủ thể them gia vio giaodich din sự Do đó, việc xác định năng lục hành vi dân sự của chủ thể tham gia vào.hợp ding vi QSD dit được xác dinh theo pháp luật din nự Theo Điều 20 BLDS

năm 2015, người thành niên lê người từ đã mười tần tuổi trởlên và được xác din

là người có năng lục hành vi din sự diy đã, trừ ting hợp bi mắt năng ive hành vi

dân sự hạn chỗ năng lục hành vi din su và gặp khó khẩn rong nhận thức, làn chủ

hành vi Như vậy, về nguyên tắc, người đã 18 tuổi trở lần có thể tự xác lấp, thục

Hiện các giao dich trong đó có hop đồng vi QSD dit Thc tỉ, pháp luật din sự có quy định đặc thù vé ning lve hinh vi din sự đãi với gao tiên quan din bit động

Theo khoản 4 Điều 21 BLDS năm 2015, “Nguoi tử đã mười lãm tuổi din

chưa đã mui tâm tuỗi hy mình xác là

din sự in quan đến bắt đồng săn đồng sân phái đồng h và giao dịch dân sự khác

theo guy: Ảnh của luật phat được người đi đin theo pháp luật đồng ý" Với quy

oh này, cả nhân từ đã mười lâm tuỗi đến chưa đồ muôi tần tuỗi được ty mình xáclâpRhục hiện gao dich liên quan dén bit động sả, rong đỏ bao gém cả hợp đồng

vi Q8D dit nhưng phải được người dei diện theo pháp luật đồng ý Bến cạnh đồ,Luật HNGĐ năm 2014 có quy dinh vé người từ đã 15 tuổi tạ khoản 2 ĐiÊu 7 theo

, thực hiện giao dich din sự trừ giao dich

5 “com tr 15 hi đồn đưi 18 hi có quyển Ảnh đoạt tài sân riêng trừ tườnghop tà sản là bắt đồng sản, đồng sân có đăng kỷ quyển sở hữu, QSD hoặc ding tàsân để kinh doanh tả phải có sự đồng ý bằng văn bản của cha mỹ hoặc người giảm

hở

So với BLDS, Luật HNGĐ có một sổ khác biết Cụ thể, BLDS đổ cập tối

“ctusa đã mười tần tuổi" rong khi đó Luật HNGĐ để cập tới "dưới 18 mudi" uỗi

đã tư xác lập giao dich không cần sự đồng ý của người đủ diện theo phép luật trong

Luật HNGĐ thấp hon); Luật HNGD cli dé cập tới “nh đoạt tà sin riêng” của con, chưa thành niên rong khi đó BLDS để cập tới "giao dich” nói chung, sơ đẳng ý theo Luật HNGD phất “bing vin bản” trong ki đó BLDS không có yêu cầu vé Hình thúc của nự đồng ý

3 Đồi tuợng của hợp đồng quyền sử đụng đất

Theo BLDS 2015, đổi tương của hop đồng là một trong những đu kiện có

Hiệu lực của hop đồng Tai thời điễm giao kết hợp đẳng nêu đối toợng không théthục hiện đoợc thi hop đồng bị vô hiệu” Vš phía mình, khác với BLDS 2015, Luật

Dit dai năm 2013 cỏ quy định rit cụ thể về điệu kiện đối với QSD đất là đối tươngcia hop đẳng Theo đổ, căn cứ heo Khoản 1, Điều 188, Luật dit đa 2013, người sửdang dit được thực hiện các quyền chuyển đổ, chuyển nhương, cho thu, cho thuê

lạ, ting cho, thé chấp QSD

iy.

t, gop vin bằng QSD đất khi có các điều kiện sau

©) Cá Gidy chứng nhận, trừ trường hợp quy Ảnh tạ Khon 3 Điễu 186 và

"trường hợp nhận thừa kễ qup định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này:

b) Đất không có tranh chấp

+) Quan sử mg đắt không bi kế biên để bảo đâm tỉ hành

i) Trong thời han sử dog đắt

Mic dù vây, có thể thấy quy định của Luật dit đi chỉ áp dụng cho các hợpđồng chuyển đổi, chuyển nhượng cho thuô, cho thuê lạ, ting cho, thể chấp QSD,đất, gop vốn bằng QSD đất Va không rõ răng ring co thể áp dụng cho các hợp

đẳng về QSD dit khác nhơ hop đồng mum hay hợp đồng cằm cổ QSD dit hay

không

Các đều lên này có nội đang cụ thi như sau

“Thứ nhất, điều kiện về giấy chúng nhận.

Theo Điểm & Khoản 1, Điều 168, Luật đất đa 2013 “Người sử đụng đấtioe thực hiện các quyén chhyễn nhương cho thud, cho thad lạ, ting cho, thểchấp, góp vẫn QSD đất lớn có Gidy chứng nhân” Đẳng thi, tạ Điễm a, Khoản 1,Điều 188 về đều kiện thực hiện các giao dich vé QSD đất Luật Dit đi cũng khẳngGoh tâm quan trong của Giấy chứng nhận theo đó “Người sử dụng đất được thưcTiên các quyền chuyễn đổ, chuyễn nhương cho thư cho thud lại thừa Rễ tầngcho, thé chấp QSD đất gop vẫn bằng QSD đt lún cô các đẫu kiên sau đặn: CóGiấy chứng nhân” Như vậy, 48 tở thành đối tượng hop pháp ci hop đồng véOSD dit truớc hết đất phãi được cấp giấy chúng nhận QSD đất it nhất lá thờikim xác lập giao dịch

‘Yiu cầu này là cần thiết bố lế giấy chúng nhân QSD đất, quyén sở hữu nhà

ở và tải sin khác gắn HiỀn với đất la căn cứ quân trong do nhà nước cũng cấp đểchứng mình QSD đất hợp pháp của người them gia giao dich Thông qua gấychúng nhận QSD dit, quyên sở hữu nhà ở và tải sản gắn liền với đất, các bin trong

0 dich có thể liễm tra tinh hop pháp côn đổi tượng giao dich, đồng thi cũng có

thể kiểm tra hư cách chủ thể cia người tham gje hop đồng

Tuy nhiên, yêu cầu này không toyệt đối áp dang cho tất cẽ giao dich được để

in trong Điều 163 và 188 Luật đất dei 2013, ma cũng có những trường hợp

cập

"goi 1é được quy định tei Khoản 1, Điễu 168 và Khoản 3, Điều 186, Cụ thể theoKhoin3, Điều 186, Luật dit đại 2013 “Trường hop tắt cả người nhân thừa kế OSDait, quyén sở hữu nhà 6; tài sản khác gắn id

hoặc người TTất Nam định cự ở nước ngoài khổng mộc dé tương được mua nhà ởgắn lin với OSD đắt 6 ted Tht Nam guy định tạ khoản I Dudu ny thi người nhânThừa kế không được cấp Giấy chứng nhân OSD đắt quyển sở lữn nhà 6 va tài sân

ức gin liễn với đắt nhumg được chuyễn nhượng hoặc được tặng cho OSD đắtĐảng thời tei Khoản 1, Điều 168 có quy đính “rưởng hợp nhân thừa kd QSD đắt

Tả người sit ding đất được thực hiện quyẫn lửu cô Gidy chứng nhân hoặc đủ điềukiến đễ cáp Gidy chứng nhận quyễn sit dựng

Hác gin liễn với đắt” Thục té, khoản 3 Điều 186 và khoản 1 Điều 168 nêu trên

đu là trường hợp nhận thừa ké Điễu đồ có nghĩa là với quy đính hiện hành,

“người thừa kê nhiên thừa kế QSD dat vẫn được pháp chuyển nhương QSD dat đượcthửa kế di chưa có giấy chúng nhận QSD đất, quyền sở hữu nhà va tàt sản gắn iẫn

in liền với Ất đầu là người mước ngoài

quyển số hữu nhà ở và tài sn

Nhữ vậy có

chứng nhân QSD đất đối với đa số hop đẳng vé QSD đất Cách tấp cân như vậy tạo

an toin cho các gao dich nhưng lai cân hở việc kh thấc biệt để QSD đất Ở.4ậy đÃI với giao dịch không có hệ quả chuyễn giao QSD đắt sé là tuyễtphưc nẫuchứng ta không đời hối về Gidy chứng chong đất mà chỉ chuyễn giao việc What tháctài sẵn như cho thuế!

thấy ring Luật đất dai đất ra yêu cầu tất chất chế về giấy

Giây chứng nhận QSD đất, quyén sở hike nhà ở và tủ săn khác gin lẫn vớiđắt lá chúng thơ pháp lý để Nhà nave xác nhận QSD đất côn người sở dụng đất Vi

` Bhạm Tụ Hương Lan (Chi biển) 2019) BEN bận hoa hoc Lit dit xăm 2013, Ngô Leo dng,

chỗ thể nào cổ Giây chứng nhận với tén của ho được ghi nhận trên gây ngiữa

là QSD đất hợp pháp ofa họ đã được chứng mình Ho có thể có đưa QSD dit viocác giao dich Tuy nhiên, Giấy chững nhận không cỏ gid trị nyt dé và trong thực

18 có thé dy ra trường hợp lu giao dich chủ thể liên quan cô Giấy chứng nhâniteng tai đồ Giấy chứng nhân bi hp do sai về thủ hịc và người tham gia vào giaoich vẫn cô quyền nau trong Gidy chứng nhận" Đôi với truờng hop này, theo tác

khẳng định đi ương của hợp đẳng là QSD đất chứ không phigiy ching nhận QSD đất quyền sở hữu nhà ở và tủ sin gắn ién với dit Do vậy

việc Inby Giấy chứng nhận không đồng nghĩa vớ việc lâm di QSD đất cia người sở dang dit, túc làm mite quyền thục hiện các giao dich cũa ho Điễu quan trong là can rac dinh lí đo hiy giấy chúng nhận QSD đắt của họ có phải do chủ thể có được

OSD đất bit hợp pháp hay Không Trong trường hop ho có dave QSD dit lá hợpphip và việc hủy giấy ching nhận lá do sư về thủ tue, thi người nữ dụng đất vinđược thục hiện quyén của minh Đây cũng lã nói dụng được khẳng định trong An lệ

số 36/2020/AL về hiệu lưc của hợp đồng thé chấp QSD đất lôi giấy chúng nhậnOSD đất bi thu hồi, hủy bố Theo đó “Hop dng thể chấp QSD đắt nuin th nyinh cũa pháp luật nhumg sau đồ giấy chứng nhận QSD đắt bị thu hồi, hig bỗ do

sa sót về điện tích đắt và trình te, thủ tục cắp giật chứng nhận OSD đất Tide thí

hi, hủy bố gidy chứng nhân QSD đắt không làm mắt dt QSD đất hop pháp củangười sử mg đất Trường hop này, phải xác định hop đồng thé chấp QSD đắt có

In lực pháp luật

'Thứ hai, điều kiện

Voi điều kiện này thì QSD đắt muốn trở thành đổi tượng của hop đồng phikhông có tranh chip hoặc trường hợp dang có tranh chấp chấp thì cén phải giảiqguyất xong tranh chip, người sở dụng đất mới được giao kết các hợp đồng về QSDđất Vay cần cẩn cử vio đâu để xác định QSD đất dang trong tinh trang có ranhchip hay không và nêu có th thời điểm phát sinh tranh chip được xác ảnh là thai

giã trước hit cả

đất không có tranh chấp

điểm nao

‘Theo Khon 24, Di 3, Luật dit đủ 2013, ranh chấp đắt đ là tranh chấp

về quyễn ngiấa vụ của người sử mg đất giữa haa hoặc rind bên trong quơn hệ

` G5 TS Bỗ Vấn Đại (Chế bin) 2031) Go dich din sev bắt đồng dingtip 1, 16

cất da Các dang ranh chấp đất đủ biện nay rất da dang, phong phú đối khi danxen lần nhau Mặc đã có dun ra khá niệm tranh chấp đất dai nhưng Luật đất dihiện nay vẫn chưa có quy dinh cu thể vỀ căn cử và thời điểm phát sin tranh chấp

git các bên.

6 gốc độ khác, theo Khoản 1, Điễo 4, Nghị quyết 02/2016/NO-HĐTP hướngthi hành một số quy dinh côn Nghị quyết số 103/2015/QH13 về thi hành BộLuật TTDS, “thir diém phát sinh tranh chấp, yâu ode về đến a hôn nhân và gia

cảnh lanh doanh thương mại lao đông ạg dinh tại Điều 2 Nghĩ quyết số 105/2015/QH13 là ngày khối hiện ngày yêu cầu Tide xác Ảnh ngày khối kiện

ngày yêu edu được thực hiện theo qnp' Ảnh tại Khoản 2, 3 và 4 Điẫu 190 Bộ luậtTIDS «6 91/2015/QH13.” Mặc đà có quy định tổ về thời đằm phất sinh tranh chấpđỗi với các tranh chip về din ay, tức bao hàm cd các tranh chấp về dit đại Nhữngthời đẩn phát sinh tranh chip it đa theo khoản 1, Điều 4, Nghị quyết sổ

02/2016/NQ-HĐTP ngày 30/06/2016 của HĐTP Tòa án nhân dân tối cao chỉ có ý

nghĩa để xác Ảnh thời hiệu khối kiên chứ không phố là căn cứ xác định có tranh

chấp hay không,

“Thứ ba, điều kiện quyền sử dung đất không bị kế biên để bảo đâm thí

hành án.

“Theo quy định tei Khoản 3, Điều 71, Luật THADS năm 2008, ké biên tà sản

1a bin pháp cưỡng chế THA, được áp dụng trong trường hop người phải THA cótấu kiện THA những không tự nguyên thi hành Việc yêu cầu người sử đụng đấtkhông được chuyên đổ, chuyễn nhương, cho thu, cho thuê le, tăng cho, thể chấpQSD đắt, góp vấn bing QSD đất là một quy ảnh cần thiết, nhẫm ngăn chấn các

"hành vi tdu tần, hủy hoại tà sản, trn tránh nghĩa vụ THA của người phéi THA

Tuy vây, khí so sánh các quy định giữa Luật đất đại 2013 và Luật nhà &

2014" về các điều kiện đối với QSD đất và nhà ở được phép đưa vào giao dichcũng có quan đẫm cho rằng việc Luật đất dai áp đặt yêu cầu này với tất cả các hopđồng vé QSD đất bao gồm ci các hop đồng không chuyển QSD dit như hop đẳngthuê QSD đất là quá khit khe va cần cân nhắc lại Theo quan điểm nay “Trưởng

chuyền quyền số hốn nha õ cau bán, từng de, th cap, gp vin, đổanhi heo guy dah tì Daan,

hop người được cấp giấy chững nhận s hữu nhà nhumg bị kê biên chủ sở hữu

Đàn toàn có thi tén hành các giao dich không có mục dich hay chuyễn quyên số hina như íp quyền quản ý nhà hp cho thd, cho mươn nhà và dé là giả pháp hoàn

ton bình thường Nội dong đỗ cũng cho thay cách hếp cân quá Wt cũa Luật

“đắt det như hiện nạ là cân cân nhắc la 2?

Thứ te, điều kiện về thời hạn sẽ dung đất

Theo quy dinh cia Luật dit đu, thời han sử đụng dit được chie thành hai

los la đất sử dạng én định lâu dai và đất sử đụng có thời bạn Trong đổ việc xáccánh thôi hạn sử dang dit phân nhiễu phụ thuộc vào oxi đất vã chủ thể sở dung đất

Đổi với trường hợp QSD đất có thời han th thôi hạn sỡ dụng đất có thé xác

inh được thông qua căn cử xác lip QSD đất như quyết Ảnh giao dit, cho thuê đắt hoặc thông qua quy định về thời han sử dung đất cũa pháp luật vé đất đứ Cụ

thể, theo Điều 126 Luật Đất dei nim 2013, @) Thời hen geo dit, công nhân QSD

đắt nông nguệp đối với hộ gia Ảnh, cá nhân trục tip sin xuất nông nghiệp theo dạy đính tại khoán 1, khoản 2, đẫm b khoăn 3, khoản 4, khoản 5 Điễu 129 Luật này

1850 năm (khoản 1); (i) Thời han cho thuê dit nông ngiệp đổi với hồ gia định, cá

nhân không quá 50 nim (khodn 2); (i) Thời han gjao đất, cho thuê dit đối với tổchức đ sử dung vào mục dich sin xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuối tng thủysản làm mudi; tổ chúc, hd gia đính, cả nhân để sở dang vào mục đíchthương mei,dich vụ lần cơ sở sẵn xuất phi nông nghiệp, 18 chúc đỂ thục hién các dự án đâu tơ,người Việt Nam dinh cơ ở nước ngoài, doanh nghiệp có vẫn đầu tư nước ngoài để

thực hiện các dợ án đầu từ tử Việt Nem được xem xét quyết nh trên cơ sở dự én

đầu te hoặc đơn xin giao dit, thuê dit nhưng không quá SO năm (khoản 3); (bộ

‘That hạn cho thuê dit af xây dụng trụ sở làn việc của tỔ chúc nước ngoài có chúc năng ngoái giao không quá 99 năm (khoản 4); (6) Thời hạn cho thuê đất thuộc qu,

đắt nông nghiệp nữ đụng vào mục đích cổng ich của xã, phường thi trần là khôngqué 05 năm (khoản 5) hay (vi) Đất xây dụng công tinh sự nghiễp của tổ chức mơ

"nghiệp công lập t chủ tai chính tei khoản 2 Điêu 147 của Luật này và các công trình công công cô mục dich In doanh là không quá 70 năm (khoản 6)

'PG5 T5 Đỗ Vin Đại (Chibi) 2031) Gia dich din sự v bắt động săn ấp 1, 37

“Thôi hạn sử dụng đất là khoảng thời gian mà nguồi sử ding đất được thục

iện các quyền của mình Cũng bôi vậy mà QSD dit còn thời han sử dung là một

trong những đều kiện cơ bản dé loại tải sân có thể đơa vào giao dich Theo Điểm dkhoản 1, Điều 188, Luật dit dai 3013, đ có thể 1a đối ương của hop đồng chuyểnđồi, chuyển nhương ting cho, thể chấp, góp vốn, cho thu, cho thuê li, QSD dit

ny, có thể hiểu đây là điều kiện chỉ có thể đặt ra đổi với loại đắt có quy Ảnh thời

han sỡ dụng

2.1.3 Hình thức của hợp đồng về quyền sử dung đất

“Thứ nhất, yêu cầu hành thác của hợp đồng QSD đắt phảtbằng văn bản

Theo khoản 1 Điều 502 BLDS năm 2015, hop đồng vé QSD đất phải thoa

ân hai yêu ci 1) Bằng vin bản và 2) Phù hop với quy định cia Bồ luật này, pháp uất về đất dai và pháp luật khác có liên quan Liên quan dén yêu câu thứ 2, có quan

điểm cho rằng quy đính này can thiệp vào quyển te thoả thuận và Ảnh đoạt của

xét về hình thie hợp đồng về QSD ditđương nựvà df giy ra các cách hiểu sa Ni

trong BLDS 2015 thi ngoài Khoản 1, Điều 502 ra không còn quy định cụ thé nàoXhác Do vậy, yêu cầu "phù hợp với quy định của Bộ luật nay” chỉ mang tinh chúng,chung và không cổ giá tr them chiêu Còn với quy định về hình thúc hợp đồngtrong pháp luật chuyên ngành thi nên đã pháp fuét chuyên ngành quy định”, Thực

tẾ, các ranh chấp rong giao dich din nự liên quan độn hình thức của hop đồng véQSD đất sấy ra khá phổ biển, đo vậy các nhà Lam luật cần phã giữ thích cụthể thénào là "phủ hợp" Chẳng hin, Nghĩ dink 02/0022/ND-CP quy ảnh chỉ tất ti hành

một số đều một số đều của Luật Kinh đoanh bắt động sẵn có quy đính và mi hop

dng chuyển nhượng QSD dit và theo mẫu này hop đẳng cin nó nội đang về các

căn cử pháp lý được sử dụng Vy trong trường hop hep đồng chuyển nhượng QSD đắt ma không có các nội dang này thi có bị coi là inh thúc không phù hop với pháp luật đất đủ hy không?

Ngoài ra liên quan tới vin bản hop đồng về QSD đất Điều 64, Nghị Ảnh

43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật đất dai có quy dint chỉ tit như sau

"ea Ty Tg G016) Ho go quản ng đ rong Bộ tin im 2015 Tap d

1 Hợp đồng vẫn bản giao dich về QSD at, quyên sẽ Hữu tài sản gin liên

ớt đắt cia hộ gia dinh phải được người có tên trên iấy chứng nhân hoặc người

ce ly quyẫn theo quy dinh cũa pháp luật vé in sự ý tôn

3 Hop đồng văn bản giao dich về QSD att, quyền cỡ hữu tài sản gắn hiển

ta nhắm người chong đắt nhỏ chỉ s bữa tà sản gẵn in với đắt phiioe tắt cả các thành viên trong nhôm lệ tin hoặc cô văn bản iy quyển theo quyAnh cũa pháp luật về dn sư trừ trường hop các chủ sở lữ căn hộ cimg sử dụnghuang thin đắt rong nhà chung cục

Như vậy, không chỉ phi lập thành vin bản, hợp đồng về QSD đất côn phi

dip ting điều kiện về chữ kí, Tuy nhiên công theo BLDS 2015, hình thức cũa giao dich din nự chỉ là điều kiện có hiệu hưc của giao dich đó khi "Luật" có quy đính, trong khi Nghị inh 43/2014/NĐ-CP là văn bản dưới luật: Do vậy, yêu cầu về chữ.

i không phải là đều lên có hiệu lục của hop đẳng và SOD đất

Thứ hai, yêu ng chứng, chúng thực

Đi với các hợp đồng bằng vấn bản, đặc biệt là các hop đồng có đổi tượng là bit động sin và động sin phit đăng lí, ngoài việc yêu cầu hình thúc bing vin bin thi pháp luật có thi yêu câthêm thủ tue công chúng ching thục cho vin bản đó và

đăng ký Theo Khodn 3, Điều 167, Luật dit đa 2013, @) Hop dng olagén nhườngtăng cho, thé chap, góp vén bằng QSD đắt QSD đắt và tà sân gẵn hỗn vend pheioe công ching hoặc ching the, trừ trông hop lanh: doch bắt động sản any

1b Hon na) Hop đồng ch cho thé lại QSD đúc OSD đất

vớt đắt hop đồng chuyn déi OSD đắt néng nghâp: hep đồng chyẫn nhượng QSD đắt QSD đt và tà sốn gắn iễn với đắt tải sân gắn én vớt

“đắt mà một bên hoặc các bên than gia giao dich là tễ chức hoạt đông lanh doanh:bắt đông sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cẩu cũa các bên

6 iy, số thể thấy Luật đất đủ không doi hai tit cả hợp đồng và QSD đấthải công chứng chúng thục và chi các hợp đẳng đoợc it kê ở Điễm «, Khoản 3,Điễu 167 Luật này phii tuân thủ hình thức nay Trong đó bao gm phân lớn các hợpđẳng về chuyển QSD đắt như chuyển nhoơng ting cho, thể chấp, góp vẫn Việc bắt

‘bude các hợp đẳng này phi công chúng, chúng thục là bởi các giao dich chuyé

SD đất vốn rất phức tạp nên cân phải tạo hành lang pháp lí minh bạch và chuẩn.

uục nhất có thể để vừa dim bio quyén lợi côn các bên tham gia vừa là tổng cường

sequin i, gián sat của Nhà nước, trong đó công cự đều tiên mã các nhà lập pháp

có thể sử dụng, đó là quy dinh về hình thúc bing công chứng, chứng thực và đăng

lj Tuy nhiên, cũng có quan đẫm cho ring, mr chủ rong quá mức về hình thức hepđẳng (do pháp luật quy dint) có thé sổ vi phạm đốn nguyên tắc tự do ý ch, tr

"nguyên thoả thuân côn các chỗ thể, Bồi thực tế hiện nay, có nhiêu giao dich bị toà

án tuyển vô hiệu do vi pham bình thúc, thổ tue, trong đó có không t trường hop lợi dạng quy dinh của pháp luật để "lật hợp đông

Ngoài các hợp đẳng bude phải cổng chứng chúng thục Luật đất dai 2013 cũng cho phép một sé hop đồng không bit buộc phi thục hiện thi tue này bao gém

hop đồng cho huô, cho thuê lạ, chuyển đỗ: đắt nông nghiệp và chuyển nhượng màmột hoặc các bên tham gia là t8 chúc hoạt động kinh doanh bit động sẽn”" Quyinh bay công toơng đồng vớt quy din về hình thức của hợp đẳng kính doanh bitđông trong Luật kinh doanh bất động sản 2014 Theo đỏ, Hop đồng lanh doanh bắtđồng sân phấi được lập thành vẫn bản, Tộc công ching chứng tc hop đồng do

cde bên théa Hiên, trừ hợp đồng mua bên, ti muetnhỏ, cổng trình xận ding hợp

“đồng clayén nhương quyền sit đàng đắt mà các bên là hỗ gia din cá nhân bám,chyẫn nhương cho thud, cho thué mua bắt động san quy mô nhỏ, không thườngxuyên thì phải công chứng hoặc chứng thực” Việc Luật dit đại và Luật kinh doanh:bit động cho pháp hop đẳng chuyển nhượng QSD đất ma một bên là tổ chúc kinh

doanh bit động sin được công chúng, chúng thục theo yêu cầu có lẽ nhằm mục

ich tạo thuân lợi cho việc thực hiện các giao dich giữa tổ chức kinh doanh bit động

sin và khách hing Thêm vào đó Luật lánh đoanh bit đồng sin cũng dit ra nhiều

(đu kiên đỗi với các tổ chúc kinh doanh bất động sin Tuy nhiên, theo quan diémtác giả, vide cho pháp các hợp đẳng chuyễn nhượng OSD dit mà một bên là tổ chúcảnh doanh bất đồng và bên còn lạ là khách hàng được công chứng, ching thục

theo yêu cầu là chưa bảo dim được được quyển lợi cho bên yêu thé hơn tong hợp

đẳng Trong thục in các hợp déng nh doanh bit đông sản thường có giá tr lớn,liên quen đến quyễn, lợi ích của các bên, xây ra tranh chip Do dé, cin có một

5 bấm, Khoản 3, Đều 167, Luật đất i 2013,

bên xác thre, kiểm tra tinh hợp pháp cia giao dich để dim bảo an toàn pháp lý,

tránh iro phát sinh Ngoài các loi hop đẳng trên co thiy thé thấy co một sổ

hop đồng về QSD dit khác không dave hệt kê rong cả hai nhóm quy định vé côngchứng chứng thục bit buộc và công ching, chứng thực theo yêu cầu như chuyễnđỗi QSD đắt phí nông nghiệp hay các hợp đồng ma không có quy nh chuyên biệt

căn Luật đất đủ như hợp đồng cần cổ, mượn QSD đất với giao dịch không thuộc danh sách nào và không có quy định chuyên biết, ching ta quay seng quy inh chung trong BLDS nêm 2015 nêu trên Điều đó có nghĩa là chỉ những geo

ich được nêu tei Điểm & Khoản 3, Điễu 167 phải công chứng ching thục và

những gao dịch không thuộc danh sách này, nhất là giao dịch không thuốc danh,

sách nào niêu trên không phải công chứng, chúng thực 2°

Thứ ba, yêu cầu về đăng lý

Theo Khoản 2, Điễu 119, BLDS 2015, “Trung hợp luật any dinh giao ch

din sự phải được thể hiện bằng vẫn bản có công chứng chứng thực, đồng lạ tảphải niin theo cup dinh đó "Từ đồ, có thi thấy bên canh vide lập vin bên có côngchứng chứng thục thị đăng gy giao dich cũng được cơ là hình thúc cia hợp đồng

Đảng thời, cũng theo Khoản 3, Điễu 188, Luật dit dei 2013 “Tiếc chyễnđổi chuyễn nhượng cho thn, cho thud lại thi kễ tổng cho, thể chấp QSD đấtgóp vẫn bằng QSD đất phải đăng kỷ tu cơ quan đăng ký đắt en và có hiệu hưc kễtic Hỏi đễm đồng is vào số đa chính “Niue vậy, Luật Dit dai yêu cầu việc đăng

kỷ đội với tất cã hop đồng vé SQD đất được đề cập din trong vin bên này bao gầm

ca các hợp đồng chuyển QSD đất hoặc không phải hop đẳng chuyển QSD đất

Thim vào đó, quy đính trên cũng không nói rõ rằng "các giao dich vi QSD đắt" phii ding gj tei cơ quan nhà nước có thẩm quyền mà nổi lạ sử dụng thuật ngữ

“việc” Tuy nhiên trong thực t, quy đính trên vẫn được hiể theo hướng "các hợp đẳng hoặc vin bản giao dich QSD dit phải được đăng ký tei Van phòng Đăng ký

đất đại

° BGS T5 Đỗ Vin Đại(CH biển) 2019) Gio did din xyv bit dng sin tập 1, 58

"roờng Địt học Luật Tun Phd Hồ Chi Ma 2020), Gato tran Luật dt dei, ab Hằng Độc, 240

3.1.4 Nội ưng của hợp đồng quyền sử dụng đắt

Các nguyên tắc chung vi nội dang hop đồng về QSD dit được quy din tạiĐiễu 501, BLDS 2015 Đẳng thời nội dụng cũa hop ding vì QSD dit cũng phảituân theo nguyên tắc chung côn pháp luật dân sự về giao kết thục hiên, nửa đổi vàchim dit hop ding Nội dog của từng hop đổng có OSD đất sẽ được áp dng

"ương he với các loat hep đồng thông dụng từ chhyẫn quyên s hina chuyển QSD

trong BLDS năm 2015 Ngoài ra nội cing về quyễn và ng]ĩa vụ các bên đổi với

QOSDD không được trái với mg Anh về mục dich sit dụng thời han sử đóng đắt guhoach kễ hoạch si dụng đất và các quyển ngiấu vụ khác theo guy ảnh của phápTuật về đất dei *

Vi viy, các bên tham gia giao dich cén thés thuận theo những nguyên tác

chang cia pháp luật din sợ vỀ hợp ding và hoớng dấn của các tổ chúc hành nghề

công chứng, đơn vi chúng thục hoặc hy théa thuận Tuy nhiên xit đưới gốc độ

"nghiên cứu hoặc them khảo

Khác uy inh chang về nối dang của hop đẳng ti Khoản 2, Đi 198, BLDS 2015

tham gia geo kết hợp ding, các bên có thể tham,

Cu thể hóa các nội dàng này trong hop đồng về QSD đắt có thể xác định loại hợp

đồng này có các nổi dung cơ bin sau đây G) Tân, ia chỉ cia các bin; 4) quyén,

"nghĩa vụ của các bên, (i) loại dit, hạng dit, điên tích, và tí, số hiệu, ranh giới và

tình trang đất (x) this han sử dạng đất, thôi hạn sử dụng đất còn lại () phương

thúc, thời hạn thanh toán quyển của người thứ ba, các thông tn khác lin quan dn QSD đất, (1) trách nhiễm của các bên khi vi pham hop đổng Ngoài ra đổi với những hợp đồng vé QSD dit trong lĩnh vục kinh doanh bit đông sản sẽ phải tuân

thủ nội dong trong Luật inh doanh bất động sin 2014 và hop đẳng mẫu tại phụ lục

các chủ thể khác (nêu co), đặc biệt là cơ quan nhà mate trong cổng tác quin lý,

aẫm soát bảo dim thục hiện quyền của một trong các bên khi cổ nự vỉ phạm nghĩa

21.5 Hiệu lục của hợp đồng về quyền sử dựng đất

2.1.5.1 Thời điểm có hiệu lục của hợp đồng về QSD đắt

Mặc disco quy định và thời diém có hiệu lực của hop đồng những quy định

tạ Điễu 503, BLDS 2015 chi để cập đến các hợp ding vi chuyển QSD đất mà

chip QSD đắt Thâm vio dé qhụ định này cũng chỉ mang tính hình thức bồi nó din

khác như hợp đồng mượn cầm cổ, thuê, thuê Li, thế

chiếu và cần cử theo thời đểm đăng ký theo quy định cũa Luật dit dei Cụ thể theo

quy Ảnh này “vide chuyễN QSD đất có hậu lực hễ từ thớt đẫm đồng ký theo any inh cũa Luật đất đu

Voi việc đồ cao nợ quân Lý chit chế đối với các hop đồng vi QSD đất phápluật đất đủ đường như không cho phép các bên thie thuận vé thời điểm phát ảnh

liệu lọc côn hop đồng Bởi theo quy dinh tei Khoản 3, Điều 188, Luật dit di 2013,

“Tiệc chuyẫn đổi, chuyẫn nhương cho thuế, cho thể lại thừa ké ting cho théchấp QSD đc góp vẫn bằng OSD đắt phải đăng ý tủ cơ quam đăng bị đắt ân và

số liệu lực kd ừ thời đm đồng lạ vào sổ ca chính” Như vậy thời diém có tiện

lọc của hợp đồng về QSD đất phụ thuôc vào "thời điểm đăng ký vào số đa chính"

Mặc đà quy dinh trên không nói rõ ring "các giao dich về QSD đit" phi

đăng kỹ ti cơ quan nhà nước có thấm quyền mã lạ sở dụng thu ngữ "việc" Tuynhiên trong thực tỉ, quy định trên vấn được hiểu theo hướng "các hợp đẳng hoặcvăn bản giao dich quyền st đụng dit phi được ding l tri Vin phòng Đăng ký đấtdei" Tuy nhiên công có quan điển khác cho ring về bản chất host ding đăng ký

giao dich về QSD đất là hoạt động công khai giao dich dén bên thử ba, vì vây không, nên quy định hiệu lục cia hợp đẳng vé QSD đất phụ thuộc vio thủ te đăng ký, mà

nên coi thời đm này là thời điểm chuyễn quyền sở hữu ti sản Cụ thể “Tới auy

inh hiên hành; ching ta nén Indu các quy Ảnh theo hướng giao dich có hiệu lực vớt người thứ ba căm cử vào việc công Kat giao dich vái công ching và thông

thường thông qua vide đăng i với cơ quan có thẫm quyền Ngược lợi, trong mỗi

r“ờng Đại học Toật Thành Phổ Hồ Chí Minh (2020), Go with Init ít du, Hing Đức, 240

quan bệ giữa các bên, hiệu lực của giao dich không lệ Huậc vào thit he công khai

vừa nêu và viên theo hướng liệu lực nay đến càng sớm càng tốt 22

2.1.52 Điều kiện có hiệu lục của hợp đồng về QSD đất

Luật đất đủ 2013 không có quy nh ou thể về đều kiện có hiệu lực của hop đẳng về QSD đất Do vậy căn cử theo nguyên tắc áp dụng pháp luật được quy dinh tei BLDS 2015, các quy dinh về diéu kiện có hiệu lực cũa hop đồng của BLDS

được áp dung cho cả các hợp đồng vé QSD dit, Căn cử theo Điệu 117 BLDS 2015

vi điễu kiện có hiệu hục cia giao dich din y và Điễu 408 về hop đẳng vô hiệu do

có đổi tương không thể thục hiện được co thé xác ảnh điều liên có hiệu lực củahop đồng về QSD dit bao gồm:

-+Chủ thể có năng lực phép luật dân sự năng lực hành vi din my phủ hợp với

geo dich din sơ được xác lip,

+Chi thể tham gia giao dich din sự hoàn toán tự nguyện,

+ Mạc dich và nội dung cia giao dich dân sự không vi phạm điều cấm của uất không trái đạo đức xã hội

++ Hình thức của giao dich din arla đu liên có hiéw lực của giao dich din

giao địch ân sự được xác lập

* VỀ năng lục hành vỉ cia chủ thể trong hop đồng về QSD đắt Đôi với cánhân, năng lục hin v của ho phu thuộc vio đồ mỗi và khả năng nhận thục, lim

chủ hành vi cia mảnh Trong do đổi với người từ đã 15 đến đưới 18 tuẫ, kh tham

ga hợp đồng vi QSD dit cin có mr đẳng ý của nguời đi điện Riéng với hop đồng

có đối tương là QSD là tà riêng côn cơn chưa thành niên tì sơ đẳng ý đó phi thểiện bing vin bản Đối với người đã thành niên thi họ có thé sơ minh xác lập, thụchin các hợp đồng vé QSD đất Trong trường hợp ho bi mắt ning lục hành và din

shan chế năng lục hinh vi din sự hoặc gặp khó khôn trong nhân thúc làm chủ