Khoá luận tốt nghiệp: Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân và thực tiễn thực thi trên địa bàn thành phố Hà Nội

Đổi tương nghiên cứu của để từ là quy định pháp luật hién hành về chuyểnnhương QSDĐ cũa hộ gia dink, cá nhân được ghi nhân rong Luật Đất đa 2013 và các VBPL có iên quan; nhõng quy định l

BQ TUPHAP BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TAO

TRUONG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

HQ VÀ TÊN SINH VIÊN: TRAN VĂN DŨNG.

MA SÓ SINH VIÊN: K20FCQ014

PHAP LUẬT VE CHUYEN NHƯỢNG QUYÈN

SỬ DỤNG DAT CUA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN.

KHÓA LUẬN TOT NGHIỆP.

Hà Nội - 2023

BO TUPHAP BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRUONG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

HO VÀ TÊN SINH VIÊN: TRAN VĂN DUNG

MA SÓ SINH VIÊN: K20FCQ014

PHAP LUẬT VE CHUYEN NHƯỢNG QUYEN

SU DUNG DAT CUA HO GIA DINH, CA NHAN

‘VA THỰC TIEN THUC THI TREN DIA BAN

THANH PHO HA NOLChuyên ngành: Luật kinh té

KHÓA LUẬN TÓT NGHIỆP.

Người hướng din khoa hoc: T.9 PHAM THU THUY

Hà Nội - 2023

LỠI CAMĐOAN

Tôi xn cơm đonm đấy là công tinh nghién cứu cia ring tôi

sác kết luận số hiệu trong Hhóa luôn tắtnghiệp là rong the

“đâm báo độ tm cập /

“Xác nhân ofa Tác giả Hóa luận tắtnghiệp

giảng viên hướng din

TS Phan Thụ Thuỷ) Trin V in Ding

DANH MỤC CÁC CHỮ VIET TAT

BĐS Bit đông sin

1 Tính cập thiết của để tat 1

2 Tinh hình nghiên cứu đồ tài 1 3.Đ tượng và phan vinghién của

4 Mue dich vànhiên vụnghiên cứu

3.ơ sở phương pháp luận và phương tháp nghiên cứu.

6.¥ ngấn ý luận và thực tấn của khôa luận,

7-Kế cấu của khôa hun

CHUONG 1: NHONG VAN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYÊN NHƯỢNG QSDĐ CỦA HỘGIÁ ĐÌNH, CÁ NHÂN VÀ PHÁP LUẬT VE CHUYEN NHƯỢNG QSDB CỦA HỘGIÁĐÌNH, CÁ NHÂN 6

11 Lý luận về chuyển nhượng QSDĐ của hộ ga dink, cả nhân 6

111 Kini đặc đẳncũa QSDB ‘

1.12 Khái mim đặc diém QSDĐ của hỗ gia dink, cá nhân 7

113 hôn đặc đnchuẫn hương OSDĐ cia gi inh cảnhên 5

114 Me dich 5 nga ca chpinrducng QSDD cia hộ ga dn edn 5

1.2 Nhõng vẫn đ ý luân về pháp luật chuyển nhượng QSDĐ 10

12.1 Khát miệm co cẫu pháp luật về cluyễn nhương OSDĐ 10

ickn vd chuẫnnượng 0SDĐ 0

13 Một: die tà và các vẫn chap php ude vd cnn nhưng OSDD cia hộ win.

tant +

1.2.4 Sw cần thất phải đều chinh bằng pháp luật đối với quan hệ chuyển nhượng OSDD 16

12 5 Qué trình hình thành và phát trần cũa pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia dink,

canhin 1CHUONG 2: QUY ĐỊNH CUA PHÁP LUẬT HIEN HANH VE CHUYEN NHUONG

QSDĐ CỦA HÔ GIA DINH, CÁ NHÂN VÀ THỰC TẾ ÁP DUNG TREN ĐỊA BẢN

THÀNH PHO HANOI 2l

31 Quy Ảnh của pháp luật về chuyển nhường QSDĐ x

2.1.5 VỀ hình thức, nột ng và hậu lực cia hep đẳng chpẫn nhượng SDD cia hộ gia đnh cá

nhn 2

2.16 Ô dink pháp lật vd tình me tii te, tiễm ngẩn the hiện lupin nhượng QSDB 34

2.17 Binh giá pháp luật về clapén nhượng QSDD 35

2.2 Tine tid tye thi hep hut về chuyển nhương QSDĐ tên đa bản thành phổ HANG

311 Định hoởng hoàn hiện pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ cũn hộ ga định và cánhân 23.2 Giả pháp hoàn tiện pháp lật về chuyển nhượng OSDĐ của hộ gia din, cánhân 51

33 Giải pháp nâng cao hiệu quả thre th pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ giữa hồ giadst và cá nhân 3

\ 37

KẾT LUẬN 38DANH MUC TÀI LIEU THAM KHẢO 59

PHÀN MỞ DAU

1 Tính cấp thấết của đề tài

QSDB là quyền tải sin đặc biệt, sơ chuyển dich đất đại từ chủ thể sỡ dụng này

sang chủ thể sử dung khác la met quy luật vin động tit yêu Do đó, chuyển nhươngQSDB là hình thức giao địch được hình thành từ rất sam Cùng với my phát tiểnkảnh tế - xã hố, như cầu nữ dụng đất đỄ phục vụ phát tin kinh tổ ngày cảng gating điều này din din việc chuyển QSDĐ của các tổ chức, of nhân rong xã hộicăng din ra phd biển sối động, dic bit là host động chuyển nhượng QSDĐ của hộ

gia đính, cá nhân

6 Viit Nam, do đặc thù cin chỗ độ sở hiếu toàn din vé dit đa, các t8 chúc, cá

nhân chỉ có QSDD Việc xây đựng nên QSDD của Việt Nam đã tao nên nét đặc thủ trong giao dich về QSDĐ Nhà nước đã xây đựng khung pháp lý cho các giao dich

về chuyển nhượng QSDĐ tương đốt diy đã, theo xu hướng công khi, mình bachTuy nhiên từ thục tin thi hành cho thiy, các quy định về chuyển nhương QSDĐvẫn con tổ tại nhiều mâu thun bất cập, vướng mắc, hạn chế cân khắc phục

Nhận thiy vai trd ca pháp luật vé chuyển nhường QSDĐ và thực ấn cũa quan

hệ chuyển nhượng QSDĐ đến ra trong thời gian vim qua, học viên thấy ring việcnghién cứu một cách có hệ thông và phân tich các quy định pháp luật vé chuyểnhương QSDĐ 4 đưa ra biện pháp hoàn thiện có ý ngiữa rit lớn Mặt khác, Thinphd Hà Nổi là một địa bản có host động chuyển nhượng QSDD din ra sôi đông vàphic tạp bậc nhất cẽ nước Quá tình áp dụng pháp luật chuyển nhượng OSDĐ ở HaNội cũng hình thành nên những thọc tấn điễn hình Chính vi vậy, tôi lựa chon đề

tải “Pháp hột về chnyén nhượng QSDB của hộ gia dink, cá nhân và thực tễu hye thi trên địa bàn thành phố Hà Nội ° én khỏa luận tốt nghip

3 Tình hình nghiền cứu để tài

Liên quan đến vẫn đã pháp luật về chuyển nhượng QSDD của hd ga dink, cá

nhân Mét sổ công tình nghién của, bii báo chuyên ngành, khỏa luận đã có những

đánh giá đồng gớp nhất dinh cho việc sin đố, bổ mong, hoàn thiện các quy dinphip luật về chuyển nhượng OSDĐ nó chúng, cụ thé như sm:

Luận án tiền của tác giả Nguyễn Quang Tuyên 2003: “Dia vị pháp Lý cba người

sử đng đắt rong các giao dich dân sự thương mai vỀ đất đa"

Luận án Tién 6 Luật học: "Pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ trong kính doenbit động sin ở Việt Nam”.Năm 2012 cũa tác gã N guyấn Thi Hồng Nhang tai Đai

học Luật à Nội

Luận án tiến đ luật học của tác giã Nguyễn Thủy Trang với dé ti: “Hep dingchuyển nhương QSDĐ & theo phip luật hiện hành ofa Việt Nam”, thục hiện năm

2017 tei Trường Đài học Luật Hà Nối

Khô luận thạc sf Luật học của Phan Thị Ngọc Dung “ Pháp luật về chuyển hương QSDĐ nồng ngiệp theo pháp luật Việt Nam” năm 2017

Thỏa luận thạc ai Luật hoc cia Nguyễn Trong Công “ Pháp luật vé hop đẳngchuyển nhương QSDĐ cia hồ gia đính, cả nhân và thực tn thi hành tự đa bin

thành phố Lạng Sơn, tinh L ng Sơn" năm 2020

Sự tác động của Luật đất đai 2013 đến việc hình thành và phát triển

xe nhõng hạn chế thiêu sot của pháp luật thục tifa thị hành trong việc áp đụng các quy Ảnh của pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ Qua đó, đưa ra các kién nghị, gi

pháp gép phân cho việc sửa đỗ, bỗ sung các quy định vé chuyển nhương QSDD

nói chúng ở Việt Nam,

Các công tình bú viết công đã cũng cấp những tiễn thúc, thông tin quan trong

là cơ sỡ quý báu giúp tôi tham khảo, học hồi và kế thir Qua đó, tối có ar tng hợp,

"nghiên cứu một cách có hệ thẳng, phân tích và đưa ra những nhận định, đính giá

kiến nghĩ dựa trên thực tổ tong tinh hình hiện nay và quan điểm cá nhân của minh

YỀ các quy Ảnh pháp luật về chuyển nhương QSDĐ cia hô ga dink, cá nhận

3 Dai tugng và phạm vi nghiền cứu.

- Đối tượng nghién cứu

Đổi tương nghiên cứu của để từ là quy định pháp luật hién hành về chuyển

nhương QSDĐ cũa hộ gia dink, cá nhân được ghi nhân rong Luật Đất đa 2013 và

các VBPL có iên quan; nhõng quy định liên quan tối host đồng chuyển nhượngQSDĐ của hồ gia din, cá nhân trên địa bản thành phố là Nội Các sổ iu tho thập tir các cơ quan: ăn phòng C ông chứng, V ăn phòng đăng ky, UBND thánh phd Ha

Nội công đoợc sử dụng trong việc phân tích, đánh gá về th trang chuyển nhương

QSDD của hộ gia ảnh, cánhân

- Phạm vũ nghiễn cứu

Pham vi nghiễn cửu côn để t là các quy định pháp luật dang có hiệu lục đều

chinh việc chuyển nhượng QSDĐ của hô ga định, cả nhân, bao gồm cả pháp luật

nội đang và pháp luật hành thức

Do chỗ thể thục hiện chuyển nhương QSDĐ theo quy đính của pháp luật gm

nhiều los, trong khuôn khổ của một khỏa luận, tác gã lựa chon tập trung ngiên cứu pháp luật về chuyển nhương QSDB và thực tế áp dung pháp luật đối với chỗ

thể là hồ gia đính, cả nhân tri dia bản thành phổ Ha Nối trong thời gian từ năm 2019

cho đến nay.

Việc nghiên cứu nhằm làm rõ những vận để lý luận về chuyển nhường QSDĐ, thựctrang quy định pháp luật về chuyén nhương QSDĐ và thực tổ áp dụng Từ đó, đơn

nhương QSDB, với mục tiêu chung cuỗi cùng là xây dung một hệ thing pháp luật hoàn chỉnh, công bing và minh bach, dip ting yêu cầu phát biển của đời sống xã hồi, han ché những khó.

ra những giéi pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về chị

khẩn, vướng mắc trong host động chuyển nhượng QSDĐ, gửp phần bão vệ quyền

và lợi ich chính ding cia các chủ thể thm gia vio host động chuyển nhương

QSDD.

him det được mục dich nghiên cửu nêu tri, khóa luận xác ảnh các nhiệm vụ

"ghiễn cứu cụ thé như cau:

Thứ nhất: Phân tính, làm sáng tô cơ sỡ lý luận về QSDĐ, vé chuyển nhượng QSDĐ cit hồ gia dink, cá nhân Phin tích các yêu tổ tác động din phép luật về

chuyển nhương QSDĐ của hộ ga Ảnh, cả nhân

Thứ hai: Duara các gốc nhận, phân tính, đánh giá những quy nh hiện hành cũa pháp luật vỀ chuyển nhượng OSDĐ cite hộ ga định, cá nhân.

Thứ ba: Tim hiểu thực tiễn áp dụng pháp luật tiên dia bin thành phố Ha Nội tir

46 đơa ra những nhân dh, đính gá về tinh hình chuyển nhượng OSDĐ của hồ gia

inh, cánhân vã xác định được nguyên nhân cña những bắt cập hạn chế

Thứ h ĐỀ xuất định hướng và những kiến nghị nhim tip tục hoàn thiên pháp

luật vã ning cao hiệu quả thực thi các quy định về chuyển nhương OSDĐ của hộ

gi đính cá nhân

5 Cơ sử phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu.

Khóa luận được thục hiền dựa trên cơ sở lý lun Mác - Lénin về Nhà nước và

pháp luật, các quan điểm của Đăng về xây dụng và phát hiển nên kinh t thị trường

đánh hướng XHƠN nói chung và quản ý, sử dụng đất đa nói riêng,

Các phương được sử dụng để giã quyết các vin để cin để ti khóa luận bao gốm,

Phương pháp tiết học duy vit biện chứng và duy vật lịch sở và các phương pháp

nghiễn cu cụ thể

- Phương pháp phân tích, phương pháp binh luận, phương pháp dfn địch

~ Phương pháp so sánh, phương pháp đánh giá, phương pháp tổng hợp

- Phương pháp tổng hợp, phương pháp quy nap, phương phép lập luận logic

6 Ý nghĩ lý nga và đhục tến cia Khóa hận

Trên cơ sở nghiên cửu vấn để chuyển nhương QSDD giữa hộ gia dinh và cá

nhân theo quy định của Luật Dat đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành,khóa luận có ý ngiĩa rong việc: Lam phong phủ hơn lý luận pháp lut về chuyển

nhương QSDĐ cũa hộ gia dink, cảnhân Từ những phân tich đánh giá về thực tiễn

thục th, áp đụng pháp luật về chuyển nhượng SDĐ của hồ gia định, cá nhân rên

dia bản thành phố Hà Nối trong giai doen 2019-2023 Qua nghiên cứa, khóa luận cũng chỉ ra những hen chỗ, bất cập, vưởng mắc phát sinh trong quá trình thục thi

pháp luật về chuyển nhường QSDB, bên cạnh những sai phạm trong quá tình thụchiển hoạt động chuyển nhượng của hồ gia din, cá nhân

7-Kếtcấu của Khóa

Ngoài phân mỡ đầu, kết luận và danh mục tà liệu tham khảo, nổi dang oie khôn Tuân gém 3 chương với kết cầu như sau:

Chương 1: Những vin để lý luận và chuyễn nhương QSDĐ của hộ gia ảnh, cánhân

‘va pháp luật về chuyén nhương QSDĐ của hô gia đính, cá nhân

Chương 2: Thục trang pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ois hé gia ảnh, cá nhân

à thục tiến thụ ti trên địa bản thành phổ Ha Nội

Chương 3: Dinh hướng va gii pháp hoàn thiện pháp luật, ning cao hiệu quả thực

thi pháp luật về dhuyễn nhượng QSDĐ của hộ gia Ảnh, cánhân

CHVONG 1: NHỮNG VAN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYEN NHƯỢNG QSDDCUA HO GIÁ ĐÌNH, CÁ NHÂN VÀ PHÁP LUAT VỀ CHUYÈN NHƯỢNG

Q5DĐ CỦA HO GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN

1.1 Lý luận về chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân

1.1.1 Khải uiệm và đặc điễm cũa 05DĐ.

quân lý" Điều 4, Luật Đất Đai 2013 cụ thể hoa quy định của Hiển pháp nêm 2013

như sau "Đất đa thuộc sở hồu toàn dân do Nhà nước dai điện chủ sở hữu và thẳng nhất quản ly Nhà nước trao QSDĐ cho nguti sử dụng đất theo quy dinh của Luật này"

‘Theo đó, QSDĐ được hiễu theo hai phương điện sau đây:

Thứ nhất, đười gic nhìn kin ti, đắt dei với ty cách là met loi tài sin, QSDD

vi bin chất là mét quyển dân sự, Theo đó, Điều 189, Bộ Luật Dân nự năm 2015 có

quy dink: "Quyên sử dụng là quyền khai thác công đụng hung hoa lợi, lợi tức ir

tii sản Quyén sử ding có thể được chuyển giao cho người khác theo thôa thuận

hoặc theo quy định của pháp luật" Theo quan điểm duve ghi nhận trong Giáo trình: Luật đất dai cia Trường Đai học Luật Ha Néi: QSDĐ là quyén khai thác các thuộc

tinh có ich của đất đai đỂ phục vụ cho các mục iêu phát iễn kính tổ - xã hội côn

Từ ha gốc nbin nh tế và pháp Lý nêu rên, khá niệm QSDĐ được hiểu là

những quyền ning sử dụng dit cụ thể của NSDĐ, được pháp luật ghỉ nhân, quyđánh trong các VBQPPL và được Nhà nước dim bảo thực hiện đốt với các chủ thể

sử đụng dit rong qué bình kh thác, i dung đất

* Đặc đẫn của QSDB

Thứ nhắt, QSDĐ của người sử dụng đất là quyển phái sinh trên cơ sỡ quyển

sở hữu dit dei cũa Nhà nước với tr cách là chủ sở hữu dei diện hay còn gọi là quyền phụ thuộc vào Nhà nước)

Hiển pháp nim 2013 (Điễu 53) và Luật Dit dui 2013 (Điển 4) ghi nhân: Đất dei

thuộc sở hiểu toàn din do Nhà nước là đi diện chỗ sở hữu và thống nhất quản lý QSDB do Nhà nước trao quyền tuy là tii sẵn côn người sở dang đất nhưng là mốt tài sản đặc biệt bởi lẽ QSDĐ không được thực hiên bởi người đại diên chủ sở hữu đất da, mà Nhà nước đi diện chủ sở hữu phi thông qua việc trao quyển cho người

sử dụng đất thi QSDĐ moi được thực hiện trên thục tế Theo đó, Nhà nước cho

pháp ai, với QSDĐ cụ thể nào được thực hiện giao dich thi giao dich đó mới hop

hấp, phất ảnh hiệu lục trên thực

Thứ hai, quyề

xuất hiện ii Nhà nước geo đất cho thuê đắt, công nhận QSDĐ QSDĐ của Nhà

"ước phát sinh đơa trên cơ sỡ Nhà nước là đại diễn chủ sở hữu đất đa, nến QSDĐ

sở hữu đất là quyên ben đâu, côn QSDĐ là quyền phái sinh.

này là nh viễn, trọn ven và không bi «i hen chỗ Can QSDĐ của người sở dạng

xut hiện khí được Nhà nước giao dit, cho thuê dit, cho phép nhận chuyển QSDĐ hoặc công nhận QSDĐ và ph thuộc vào ý chí của Nhà nước

Thứ ba, tuy là mét quyên phái anh những QSDĐ cũng có tính độc lip Theo

đó, với mỗi QSDĐ ma Nhà nước trao hoặc công nhân cho mỗi chỗ thể la các tổ

chúc, hộ gia định, cá nhân trong nước, doanh nghiệp có vẫn đầu tr nước ngoài người Việt Nam định cơ & nước ngoài một cách hợp pháp thi ho có quyền quyết inh cách thúc kh thác và sở dung sao cho có hiệu quả nhất, phù hợp vành hoạt

nhất đố với mỗi chỗ thé sử dụng

1.12 Khái niệu, đặc diém QSDĐ cia hộ gia đành, cá nhân

* Khải nệm QSDĐ của hộ gia dinh và cain

Theo khoản 29 Điều 3 Luật Dit đi năm 2013 quy định "Hồ gia ảnh sử dang

đất là nhống người cổ quan hệ hôn nhân, huyết thing, nod: dung theo quy Ảnh,

của pháp luật về hồn nhân và gia dinh, dang sống chung và có QSDD chúng tr thời

điểm được Nhà nước giao đất cho thuê đất công nhận QSDĐ; nhận chuyển

Q8SDP”.

Cá nhãn sử dạng đất là chỗ thể đoợc Nhà nước true ấp cho phép sử đụng đấtthông qua những bình thúc nhất inh và chỗ thể này độc lập chiu trách nhiện bing

ảnh vi cũa mình trong quá tình thục hiên các quyền và ngiĩa vụ khi tham gia vào các quan hộ pháp luật dit dei Cá nhân có được QSDĐ thông qua hành thức được Nhà nước giao đất cho thuê đất, cho pháp nhận QSDB hợp pháp thông qua các

quyền nhân chuyển đổi, nhận chuyển nhượng nhận thừa kế, được ting cho QSDBhoặc cá nhân được Nhà nuớc xét công nhận QSDĐ khi đã đều kiện quy nh tại

Điễu 100, Điều 101 Luật Đắt dei 2013

‘Theo đỏ, QSDĐ ofa hộ ga đính, cá nhân là QSDĐ ma Nha nước trao cho

"ngời sử dụng đất tiên cơ sở giao đất, cho thuê đất, cho phép nhân QSDĐ tử người

khác hoặc được Nhà nước công nhân QSDĐ, QSDD của hộ ga dinh cá nhân được Nhà ước bảo vệ và bảo dim thục hién rên thực tẾ

* Đặc in cũa QSDĐ cũa hồ gia dinh và cá nhân

Thứ nhắt, cơ sở đã xác lập QSDĐ cho hô gia định, cả nhân có pham vi rông

hơn so với các tổ chức sở đụng dit, ổ chúc nước ngoài, doanh nghiệp có vẫn đầu tr

"ước ngoài và người Việt Nam dinh cơ ð nước ngoài

Thứ hơi, vi tính chất đặc tiệt cia việc st dung đất của mét sô đối tương đặc biệt và đối với mét số loại QSDĐ đặc biệt ma pháp luật có những ché định ưu tiên.

hoặc hen chi việc sở đụng dit cho chỗ thể la hồ gia ảnh cá nhân, ma không dành,cho các tổ chức trong nước hoặc đối tượng sở dụng đắt nước ngài

1.1.3 Kháiiệm và đặc điễu chnyén ninvợng QSDĐ cha hộ gia dink, cá nhân

* Khai miền chhụẫn nhương QSDĐ cña hỗ gia ảnh, cá nhân

Kha niêm chuyển nhương QSDD ở nước ta được gin liền với ch độ sở hữu

toàn dân về đất đi trong đó Nhà nước đồng vai trỏ dai diện, được ghi nhận lẫn đầu tên ở Hiễn Pháp 1980 Bên cạnh việc ghi nhận, Nhà nước còn đông vai trở là chủ

thể quân ly các geo dich liên quan đến chuyễn nhương QSDĐ Cụ thể việc chuyểnnhương QSDĐ giữa các chủ thể phii được thực hiển theo các điễu kiện, cánh the,trình hự thủ te cũng nh quyền và ngiĩa vụ do nhà nước quy din

Trong khoa học pháp lý của Việt Nam, vi QSDB có tính chất đặc biệt nên phép luật chỉ cho phép việc "chuyển nhượng” thay vi“ mua bán" QSDB Tuy nhiên theo

tir dién ting Việt thuật ngỡ chuyển nhương và mun bản về bản chất đều là hoạtđồng" chuyển quyền sở hữu tả sẵn"

Theo quy dinh của BLDS, chuyén nhường OSDĐ được hiểu la việc chuyểnQSDB, theo đó bên chuyển nhượng QSDĐ cỏ ngiữa vu chuyển giao QSDD ciaminh cho bên nhận chuyển nhương, bên nhận chuyển nhượng cổ nghĩa vụ tả chobên nhận chuyỄn nhượng mốt khoản tần tương ứng với giá trị QSDD

Chuyển nhượng QSDĐ cite hồ gia định, cá nhân là sự chuyển dich QSDB từ

"người cỏ QSDĐ hợp phép rang người khác theo mốt tình tự thổ tue, đều kiện nhất

inh đo pháp luật quy din đổi với tùng chỗ thé la bên chuyển nhượng và bên nhận,

chuyển nhường Theo da, nguời có QSDĐ (bên chuyển nhường) có ngiĩa vụchuyển gao đất và QSDĐ đỏ cho người nhận chuyển nhương Người chuyểnhương và người nhận chuyển nhượng seu đó đều phi thực hiện nga vụ về thuế

cũng nh các khoăn lệ phí theo quy dink cia pháp luật

* Đặc đẫn chuyẫnnhương QSDB cũa hộ gia đình cá nhân

Thứ nhất, khi chuyển nhượng QSDĐ của hô gia đính thì mỗi gười trong hộ gia đánh đều có quyền và nghĩa vụ ngang nhau đối với khối tai sản chung này, do đó khi dish đoạt tà sin chung cũa hộ ga định cén có sự thôa thuân của tắt cã thánh viên và

mối ngời được hưởng phân giá tr tương ứng của mình trong khối tai sẵn đó Đốivới QSDĐ cũa cá nhân thủ cá nhân đó toàn quyền dinh đoạt tả sin của mình theo

quy Ảnh của pháp hit

Thứ len, các bên them gia quan hộ chuyển nhượng QSDB phải thôn mãn các

iu lún nhất đnh do Nhà nước quy dink,

Thứ ba, Nhà nước quy định những điều liên chuyển nhượng khác nhau đốt với

từng loại đt Những quy dinh như vậy phụ thuốc vào tầm quan trọng khác nhau cia

từng loại đất Ngoài ra, nhà nước quy inh người chuyển nhương và người nhậnchuyển nhương phi có thực hiện những nga vụ t chính theo quy định cũa pháp

bất

1.1.4 Mạc dich, § nghĩn cia chuyễn nhượng QSDD cña hộ gia nh, cá nhân.

* ĐI vớt các hỗ gia đnh cá nhân tham gia chuy in nhương OSD

Dit dai có thuộc tính hữu hạn của diện tích và nợ chênh lệch về gi tr sử đụng

Do vậy, để có được thữa đất phù hop với nhu cầu sở đụng của mình, các chủ thể

phi thục hiện chuyển nhương QSDĐ cho nhau Tay vào nh cầu của mỗi chủ thểđất đủ có thé được nữ dạng vio nhiễu mục đích khác nhan, hoặc để sản xuất hoặc

chuyển cho người khác có khả năng sử dạng lớn hơn thông qua các quan hệ chuyển

nương QSDĐ

* ĐI với Nhà nước:

Việc ghi nhân người sử đụng đất có quyền chuyển nhường QSDĐ là sự gi nhận

Góp

phần hoàn thiện hành lang pháp lý trong quản lý, sử dang dit dai, giúp nâng cao

hiểu quả quản lý én dinh thí tường Host đông chuyển nhương QSDĐ giữa hd gia

một thực tẾ khách quan, ghí nhận một quyền ty nhiên của người sử dụng,

inh và cả nhân con giáp ting thu ngân sách cho nhà nước thông qua việc nộp thuê

thonhập cả nhân và lệ phi rước bạ Tệ phí đa chính, khi chuyển nhương QSDĐ

Chuyển nhương QSDP là nls câu tất yêu cũa nên kinh tị trường OSDĐ là mộtquyền ti sản mot quyền có thể loơng hóa được bing tin Vi việc giao thêm các

quyền định đoạt QSDĐ đã tạo cơ sở cho việc tích tụ và tập trung ruộng đất, mỡ.

xông quy mé đã tién hành sẵn xuất hing hóa lớn, mặt khác cũng tao điều kiện để

SDB tham gia vào việc hình thành thi trường QSDB Trong th trường này, hướng Vân ding cơ bản của quan hệ đắt đi là không ngừng nâng cao hiệu quả sử đụng đất nâng cao thủ nhập và lợi nhuận

1.2 Những vẫn đề lý hận về pháp hột chuyển nhượng QSDD

1.2.1 Khái viện, cơ cần pháp hật về chuyén nhượng QSDB

* Khải mim của pháp luậtvễ chyễn nhượng QSDB

Có thể hiểu pháp luật vé chuyển nhương QSDP là tổng hợp các quy phạm,

hấp luật đều chỉnh sơ chuyển dich QSDD từ người có QSDD hợp pháp seng

"người khác theo mốt trình tự thổ tục, điều kiện nhất dinh do pháp luật quy đạh,

theo đổ, người có QSDĐ (bên chuyển nhượng) có ngấa vụ chuyển giao đất QSDDcho nggời nhận chuyển nhượng Người chuyén nhương và người nhận chuyển

hương phã thục hiện nghĩa và về thuê cũng như các khoản Tế phi theo quy dink của phép luật

1.2.2 Cơ Cẩn pháp hật điều chink về chuyễn nhượng 05DĐ

Cơ câu pháp luật đều chỉnh chuyển nhương QSDĐ của hộ gia định, cá nhân

ao gin những nối dụng cơ bên sau

Thứ nhất: Nhóm q pham guy Ảnh về nggyên tắc chin nhường QSDB

Nguyên tắc là nhông xu hướng chủ dao nhằm định hưởng cho các chủ thể khithem gia quan hệ chuyển nhương QSDĐ tuân theo nhằm dim bảo rất tư én din,

Tài hòa lợ ich của các bên và lot ich chung cũa Nhà nước, côa xã hội Nguyên tắc

của chuyển nhương QSDĐ còn với ÿ nghĩa ring chúng có giá ta bit buộc đổi vớicác chỗ thể khu thất lập và thục hiện giao dich phi tuân theo, néu không tuân thgiao dich đô có thể võ hiệu cả về nối dung và hình thúc, thêm chi giao dich đồ

không đoợc pháp luật thừa nhận và báo đăm thục ti trần thục tế

Vi bin chất là giao dich dân sơ nên chuyển nhượng QSDP trước hit ph tuân,

thủ các nguyên tắc chung li giao kết va thực hiện hop đồng như Nguyên tắc tơ do

- chỉ tự do hợp đẳng binh ding và tôn trong quyền, lợi ich chính đáng cia các binBên canh đó, để dim bảo phù hợp với tính chất đặc điểm của mỗi loại giao dichchuyển nhương như chuyển nhương ma đối tương là hộ gia din, cá nhân hay tổchúc, chủ thể trong nước hay chủ thé cổ yêu tổ nước ngoài, loại QSDĐ chuyển

hương là nở đàng cho mục đích nông nghiệp hey phi nông nghiệp, trong kim kin

tẾ hay dma chế xuất khu công nghệ ceo

Thứ lai: Nhôm quyplưm quy dinh về đãi tương chuyễn nhường QSDB

Đổi trơng chuyễn nhương QSDĐ hay còn gợi là khách thể ce quan hệ pháp luật

v chuyển nhượng QSDĐ chính là QSDD Khéch thể của một quan hệ pháp luật lànhũng lợi ích vật chất, tinh thân hoặc các lợi ích xã hội khác mà các chủ thể

muốn đạt được i tham gja các quan hệ php luật Khách:

về chuyển nhương QSDD là những lợi ich vật chất chứa đựng trần mi điện tích đất

chuyển nhượng và những quyén và loi ich hợp pháp của những ti sẵn gin én với đất nếu có

Nha nước trao QSDD cho NSDD và cho phép họ được thực hiện các quyền

chuyển QSDB trong quá trình sở ding, trong đó có quyền chuyển nhương QSDD

Yi vậy, QSDĐ chính la đối tương trong quan hé chuyển nhượng QSDB Tuy nhiên,không phét QSDĐ nào cũng là đối trong được Nhà nước cho phép chuyển nhượngtiên thi tường chỉ có những QSDD đợc pháp luật ghi nhận và cho phép chuyểnnhương mới được coi là đối tương hop pháp trong quan hệ này: Cụ thổ, đổi tượng

QSDB được pháp thực hiện chuyển nhượng trin thi trường phi đáp ứng các điều

kiện nhất din! Cu thể như sms

“Một là, NSDĐ phải có Giây ching nhận QSDĐ trừ trường hop quy định tại

khoản 3 Điễu 186 và khoản | Điều 168 LBD năm 2013

Hail, dit không có ranh chấp

Bala, QSDĐ không bị kê biên để bảo đâm thi hành én

Bén là, điện tích đất được chuyên nhượng phải đang trong thời han sử dụng đất

Việc quy định vé điều kin côn đối tương chuyển nhượng không những dim bão

quyền và lợi ích cia các bên không bị xâm hại mà còn dim bão được sợ quản lý của

Nhà nước trong các giao dich chuyển nhượng giúp cho giao dich tr lin rõ ringảnh mach, tránh xây ra những mâu thuận bất đồng tranh chấp cho các chủ thể sỡ

Theo quy định ci pháp luật đất dai hiện hành, có thể chia NGDĐ thành cácnhỏm sit: @ hộ gia dink cả nhân trong nước; (i) tổ chức kinh tế rong nước và

(a) người Viet Nem định cự ở made ngoài tổ chức, cá nhân nước ngoài

Các chủ thé than gia vào quan hệ chuyển nhường QSDĐ phải dip ứng các

diéu liên v năng lục pháp luật va năng lực hành vi Cu thé la đối với cá nhân phải

só di năng lục hành vi din sự đŠ hy mình them ga giao dich chuyén nhượng quyển

sử đụng dit hoặc phit có sơ ủy quyén cho chỗ thể khác thay mình them gia

Các chủ thể néu không được pháp luật cho phép thi giao dich chuyểnnhương được thất lập cũng đoơng nhiên vô hiệu hoặc chủ thé không được thựchiện giao dich nhưng vẫn ký kết và thục hiền giao dich chuyển nhượng con cổ thé

Bị coi là có dẫu hiệu làm dối vi ghen cé điu liên chủ thể và nguyên tắc giao kết

hợp đổng chuyển nhượng QSDĐ.

“Theo khoản ĐỀU 388 LOD nấm 2013

Bên cạnh đó, không phải ai có tién cũng đương nhiên trở thành chủ thể nhận.chuyển nhương QSD Với chủ thể nhân chuyển nhương nêu không được pháp luật

đất đi cho phép thi công không được xác lập QSDĐ hop pháp, không được pháp

oật bảo vệ quyền và lợi ích trong quá trình khai thác, sử đụng đất

Các quy đạh rên thể hiện sơ quan tân và quấn lý đặc biết ia Nhà nước đố vớinhững loại đất có tính chất đặc biệt quan trong đốt với nự phát tiễn của nên kính tế

quốc gia Qua đó cũng hen chế những hành vi đều cơ về đất, dim bảo hiệu quả sử dung đất đối với những loại đất này,

Thứ ne; Nhém quyy phạm quy đình về các thỏa thiận cơ bản của giao dichchyễnnhương QSDB

Giao dịch chuyển nhượng QSDĐ có bin chất như một giao dich din sơ thông

thường Do đó khi thục hiện chuyển nhượng OSDĐ thi các bên cần théa thuận vé các nổi dang cơ bản cho cuộc giao dich này, Theo đó, khi đã thôn thuận xong thi

các nội dang nay sẽ trở thành các điều khoản trong hop đồng chuyển nhượng

QSDĐ BLDS nim 2015, đã dé cập và quy đính những nôi dong cơ bin cia một hợp đồng cin có về: Đôi tương sổ lượng của hop đồng chất lương: giá, phương

thức, thời han, địa điểm thanh toán, thời hen, địa điểm, quyền, ngiĩa vụ của các

bên; nghĩa vụ ti chính của các bên với Nhà nước, trách nhiệm vi pham hop đẳng và giã quyết tran chấp Voi vide thôa thuận về các điều khoản này thì bude các bin phi tuân thi đấy đã và đúng các nổi dụng đãthôa thuận, cũng như hạn chế được tố

thúc thi hop đông đỏ được cơ là vô hiệu Va hợp đồng vô hiệu sẽ làm phát sinh các hậu qué pháp lý nhất định mà các bin chủ thể hả gánh chịu và được gi quyét theo quy din ci BLDS

Theo Bộ luật Dân sơ 2015 và Luật Đất đại 2013 đầu thể hiện xu hướngchung này, Hop đẳng chuyển nhượng QSDĐ phéi được lập thành vin bản tuân theo

các nguyên tắc chung khử ký kết hop dng và với những đều khoản cơ bản và chữ

yêu đã được định hưởng trong hop đồng thông dụng và hop đẳng mẫu Mặt khác,

đổ hop đẳng phát ảnh hiêu lơc, là cơ sở để răng buộc rách nhiện côn các bên trongquá tình thực biện hợp đẳng rước Nhà nước, trước mỗi bận và cũa bên thứ ba nêu

có và công là cơ sẽ a giải quyét khi có tranh chip, bất đẳng xây ra Bộ luật Dân sơ

va Luật Dit đi hiện hành déu thông nhất quy nh hop đẳng chuyén nhương QSDDphii được công ching và ding ky tai cơ quan nhà nước có thấm quyén mới phát

sinh hiệu lực

Thứ sắt, nhóm guy pham cu Ảnh về đâu chỉnh về tình t thí te Hước hiện giao dich chyễn nhượng QSDD

Voi hr cách là đại điện chủ sở hữu đổi với đất đại nên Nhà nước có trách

nhiệm và ngiĩa vụ quản lý dit dx, cũng như kiểm soát các giao dich và sự biến

đồng cia các quan hệ đất di tin thí trường Mit khác, đắt đ la mốt ti sẵn quan

trong và có giá ti lớn đổi với moi cá nhân, hd gia đ nh Vì vậy, khi các bên ký kếthop đẳng chuyễn nhượng QSDĐ thi bắt bude phãi thông qua cơ quan nhà nước cóthim quyền theo kình ty thủ tục nhất din

112 3 Một sổ đặc thù và các yẫutễ chỉ phốt tới pháp luật về chuyễn nhượng

QSDD cita hd gia din cánhân

* Một sb đặc thù cia quan hệ cuyễn nhường QSDB

Quin hệ chuyển nhương QSDĐ là quan hệ này được điễu chỉnh bởi nhiễu ngành) uất khác nhan, bao gầm

“Một à, pháp luật dit dai chứa dong những các quy phạm pháp luật quy din

VỀ người nữ dạng đất, các quyền ofa người sử đụng đất các điều iện để chuyển

nhương Q5D ;

Em là hép luật dân nơ quy định các quy pham về giao dịch din nợ giữa các

bên tham ga thực hiện hop đồng chuyển nhương QSDĐ, quy phạm về nổi dụng côn

hop đồng chuyển nhượng QSDB, quy pham về quyén và ngiấn vụ của các bên

Ba lá, pháp luật Hiên nhân gia dinh điều chỉnh các vin đ vé ti sẵn chung, tii sẵn rêng côn vo chẳng về quan hệ huyết thẳng

“Bổn là, pháp loật Công chứng co các quy pham về quyển hạn, trách nhiệm,

của công chúng viên, về việc tuyên hợp đẳng vô hiệu trong pháp luật Công chứng: Năm là pháp luật thuê với các quy phạm vé các ngiĩa vụ tai chính ma chủ bên

chuyển nhương và bên nhận chuyển nhượng phéi thuc hiện khi chuyển nhượng

SDB, nghĩa vụ kê khá, nộp tiền đóng thấi hạn.

* Các yẫutễ chỉ phải tn pháp luật vỗciuyẫn nhương QSDB cũa hỗ gia dinh cả

hin

Thứ nhất là đường 1, chính sách cũa Đồng:

Đường lối chỉnh sich cũa Đăng định ra mục tiêu và phương hướng phát iển ánh:

tổ xã hội của đất nước trong mớt gai doen nhất định, định ra những phương phápcánh thúc cơ bản dé có thể thục hiện những mục êu và phương hướng đó Nhữngmục tiêu, phương hướng phương pháp và cách thức đó sẽ được nhà nước thể chếhóa thành php luật và tổ chúc trực hiện trong thực tổ Vi thể đường lỗ chính si

của Đăng là một trong những yêu tổ có aie ảnh hướng lớn nhất din nổi dang của pháp luật

‘Theo quan điển chi đạo của Ding

“Đất dai thuộc sỡ hi toàn dân do Nhà nước dai điện chỗ sở hữu và thống nhất qin lý Quyén sử dụng đất là một loại ti sẵn và hing hoá đặc biệt, nhưng không

phii là quyển sở hỗ, được xắc Ảnh cụ thể phù hợp với từng loại đất tùng đối

tương và hình thúc giao đất cho thuê đắt Nhà nước thuc hiện quyén cia chủ sở

at cho pháp chuyển,

mục dich sử ding và quy dinh thời hạn nở dụng đất quyết đnh ge đất; quyét din chính sich đều tt phân giá trí tầng thêm từ đất không phất do người sở dạng dit tạo ra ¡trao quyin sở dụng dit và thu hỗi đất để sử dang vào các mục dich quốc

"hữu thông qua việc quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng,

phòng an ninh, phục vụ lợi ích quốc gia lợi ích công công và các dợ án phát tiễn

kảnh t, xã hội theo quy định ct pháp luật

Người sở dụng đất được Nhà nước gao dit, cho thuê đất, công nhân quyển rỡdung đất đ sử dạng dn định âu dai hoặc cổ thời han và cổ các quyén chuyển đãichuyển nhương cho thuê, cho thuê lạ, thừa kế, ting cho, thể chấp, gop vén bing

quyền sử dụng dit và được bd: thường khi Nha ngớc thủ hd: đất, tutheo tông loại

đất và nguẫn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật Người sử dụng dit có

"giữa vụ phải ding lý quyén nữ dang dit, sở dụng đất ding mục dich, tain thủ quy

hoạch trả Ini dit khi Nhà nước có quyết định thụ hồi đất, chấp hành pháp luật về đất

"miễn đặc thù; có chính sich và biện pháp cần thất để đồng bảo din tộc thiểu sổ giữ

được đất sin xuất bảo dim đời sống;

Thứ hai là đắc tinh của đắt ai

Đất dai có tinh cổ định vì tr, không thể di chuyển được, tinh cổ ảnh vi bí

quyết inh tính giới hạn về quy mô theo không gan và chịu sx chỉ phố của các yên

tổ mỗi trường nơi có dit Mặt khác, đất đi không giống các hàng hoa khác có thé

sản sinh qua quả trinh sin xuất do đó, đất dei là có hạn Tuy nhiên, gi tị của đất

ai 6 các vị tr khác nhau lạ không giống nhau Dat đi ở đổ thị có giá tử lớn hơn ở nông thôn và ving sâu, vũng xe, dit đại ở những nơi tạo ra nguồn lợi lên hơn, các diéu kiên cơ sỡ hạ ting hoàn thién hơn sẽ có giá trí lớn hơn những đất dai có điều kiện kén hơn.

Thứ ba là đều kiện lạnh t- xã hội

Phép luật về chuyển nhượng QSDĐ phải dim nự phù hop với tình độ pháttriển kinh tỉ, chính tr, vin hoá - xã hội của dit nước Xã hội đang cảng ngày cảngphat triển, dang trong quá tình hội nhập quốt tả, doi hồi nén pháp luật Việt Namnói chung và pháp luật vé chuyển nhương QSDĐ giữa hộ gia dinh và cá nhân nổiriêng cing phi thay đã, bỗ sung và chủ rong hơn về vin để kinh tế

1.24 Si cẩn thiết phát đâu chỉnh bằng pháp luật đối với quan hệ chuyển

hiện tương thực tế khách quan Nhà nước với tr cách là một chủ thể quản ly và đại

din chủ sở hữu đổi với toàn bộ đất đủ tong ed nước phối xây dụng cính sich, pháp uit quân tý đối với giao dịch chuyển nhượng QSDB

Củng với n phát triển của nin kinh tệ xã hội, các quan hệ chuyển QSDĐ nổichung và chuyển nhương QSDD nói riêng cũng ngày cảng phong phủ, đa dang vàphúc tạp Trong in tình hội nhập quốc ti, Việt Nam đã và đang mỡ côn để thu hútcác nhà diu hư nước ngoài vào đều bơ lành doanh ở Vist Nem, niu cầu địch chuyển,

QSDP ngày cảng được mỡ réng không chi thu hẹp trong mot khu vực nhất din

hay phạm vi chủ thể nhỗ hẹp như hộ gặa đính, cá nhân trong nước ma mỡ ra nhiễu

kho vực khác với a tham gia cũa nhiễu thành phn kinh ti rong đó đặc biệt có sơ

them gia cia các tổ chúc, cá nhân nước ngoài Chính vì vậy, việc Nhà nước đuchinh quan hệ chuyển QSDB đông mốt vi tro rất quan trong và cin thễt trong việcinh hưởng sự phát tiễn nên kinh tổ đắt mabe theo hướng hộ nhập toàn cầu, qua đồcũng nhờ tạo ra hành lang pháp lý võng chắc, một thị trường đầu ta kinh doanh

lành mạnh đâm bảo bài hòa lot ich cá nhân với lợi ích Nhà nước

1.3 5 Quả tình hình thành vàphát rễn cia php luật về chyễn nhượng QSDD

cia hd gia din, cá nhân

Củng với sự thay đỗ, phát tiễn của tùng gai đoạn lịch sở của dit nước PhápInt về chuyễn nhượng QSDĐ cũng có nhõng sự they dai ứng với mất giai đoạ đó,

do vây nội dang cia quan hệ chuyển nhương QSDĐ dit cing không giảng nhau

KG từ năm 1945 din nay, nên kinh tế nước ta được phân thành ha gist đoạnphat tridn với hai cơ chế kinh tổ khác nhau là cơ ch tap trung bao cập (nên kính té

kế hoạch hỏa tập trong) va nên kinh tế thị rường nh hướngxã hội chủ ngiấa Thời

kỳ năm 19541975, tháng 12/1953 Luật eft cách ruông đất được ben hành, các biện hấp thực hiện cải cách ruông đất gém tịch thu, trưng thụ, rừng nua ruông đất côn dia thủ để chin cho nống dân Thông qua cãi cách nuông dit Đăng và Nhà nước ta

đã xác lập quyền sở hữu te nhân cũa hồ nông din với ruông đất Hiễn pháp năm

1959 quy định 3 hình thúc sở hữu vé đất dai bao gần: Sở hữu Nhà nước (toàn dân),

sở hữu tp thể (hợp tex) và sỡ hữu brnhân (Sở hữu cũa nguờ lao động rng lễ

và sở hữu của nhà hư săn din tộc Sự chuyển nhương QSDĐ thời kỳ này diễn ra rt

itv chủ yêu là đối với canh tác đất ruộng:

iu những năn 1960, miễn Bắc tiền hành hop tác hóa nông nghiệp Như vậy

hấu hit đất đi thuộc hai hình thúc công hữu cơ bản là sở hữu tập thể hợp tác xã và

sở hữu nhà nước Thời kỷ này người nông din ati nuống dit thuốc quyén sở hia

cia mình vào lam én tập thé, nhing tài sân này được định giá và hợp tác xã thanh,

toán dẫn cho xã viên dén khi hết thi trở thành ti sẵn thuộc quyền sở hữu của tập thể

hop tác xã.

Hiển pháp năm 1980 đã huyền bổ mốt ar cáo chung v đa dạng hình thức sỡ hữu đất đu ở mước ta và mỡ ra mốt giai đoạn mới gia đoạn ma cả nước đi lên chữ

"giữa xã hôi và đất đa thuộc sở hồu toàn din, Nhà nước vi là người dai điện chủ

sở hữu vừa là chủ quản ý đối với đất đa

Dai hội Đăng toàn guốc lin thứ VI năm 1986 đá phát động công cuộc đổi mớitoàn dién đất nước chuyển nên kinh tổ sang cơ chế thi trường Ngày 29/12/1987,

CQuốc hội thông qua Luật dit dai gồm 6 chương 37 điều Đây là bước khôi đâu cho vige tắc lập mối quan hệ gia Nhà nước với hư cách là người đ điện chỗ sở hữu vé

đất dui và người sử dụng đất Luật đã quy Ảnh một cách cụ thể, có hệ thống nghĩa

‘ava quyển lợi ca người sử đụng đất

Hiển pháp 1992 và Luật dit dei năm 1993 ra đời, định đâu một mốc lich sử quan trong trong việc quy định quyén cũa người sở dụng đất mốt mất pháp luật tp tục khẳng định dit di thuộc sở hữu toàn din do Nhà nước thống nhất quận lý thira hận và bão vệ QSDD hợp pháp của người sử dụng đất, mất khác, pháp luật đã thực

ty quan tâm đến quyển của người sở dụng đất đó là ghi nhận người sử ding đất

hợp pháp có quyên chuyển QSDĐ, bao gồm các quyển: chuyển nhương chuyển

đỗ, cho thu, thùa kế, thể chấp QSDD

chỉ ghi nhân người người sử dụng đất chỉ có 5 quyển chuyển QSDB tai

Từch

Luật đất dai năm 1993, Nha nước đã mỡ rồng cho người người sở dụng dit có thâm

quyền cho thuê Ini, gop vốn bing giá trí OSDĐ trong một số trường hợp nhất định.

tei luật sửa đố, bỗ sung mất sổ điều ca luật đất đại ngày 01/12/1998 và các quyềnnày tip tục được khẳng nh ti Luật sẵn đã, bổ sung met sổ điều của Luật dt đại

ngiy 29/6/2001 và đặc biệt là Luật đắt đai 2003 đợc Quốc hội nước Công hoe xã hội chủ ngiấa Việt Nam khỏa XI thông qua ngày 26/11/2003, Luật đất đa 2023 đã

có mr phân biệt về các chủ thể sử đụng dit, chẳng hen, chủ thể hộ gia din, cá nhân,

sử dung đất không phối la đất thuê mới có quyên chuyển đổi QSDD néng nghiệp

trong cùng một xã, phường thi tin với hộ gia dinh khác Ngoài ra, LD 2003 quyền tăng cho cũng chính thức đoợc ghi nhận

Nhờ viy, Luật dit đại 2003 tip tục khẳng định các quyền cia người sử dụngđắt rong đô có quyền chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia din cá nhân

`Ngói ra luật đất đi hiện hành là luật dit đi nấm 2013 đã đặc bit quan tâm,

cau thể hĩa đồng thời mỡ rơng các quyền cia người sử dạng đất trong vẫn đã chuyển

đỗ, chuyển nhương cho thuê, cho thuê lạ, thừa ké tăng cho, thé chấp, gứp vinquyền rỡ dạng dit Ngồi ra các quy đính về điều liện thục hiện các quyển của

"người nữ đăng đất cũng được bỗ sung để cụ thé hĩa và lâm rổ réng hơn việc thục thi

quyén của người sử dụng đất trong thực tố Bên canh đĩ, Luật Dat đại năm 2013 ra đơi mang theo những sửa đổ, bổ sung theo hướng mé rơng quyền và lợi ich hợp hấp của chỗ thể sở dụng dit cĩ yêu tổ nước ngộ, đẳng thời cing ting tinh bin

đẳng giãn họ và chủ th sử dang đắt rong nước

Nếu Khoản 3 Điễu 113 và diém « Khoản 2 Điều 115 LĐĐ năm 2003 chỉ quy

dich meng tinh chung chúng hộ ga dinh, sá nhân cĩ QSDĐ khơng phi là đất thuê

được chuyễn nhương khơng phân biệt đất nơng nghiệp hay phi nơng nghiệp thi

LPĐ 2013 đã quy dinh cụ thể hơn Thuy và quy Ảnh quyền cia hd gia đính cá nhân

sử dung đất "khơng phii đất thuê" thi LĐĐ năm 2013 lift kê rõ ring loại đất theo

mục dich sử dạng đất, theo nguẫn gốc xác lập QSDĐ giúp cho NSDĐ df ding xácdinh địa vi pháp lý cia mình trong giao dịch chuyển nhương QSDD Đây la mottrong những điễn tiến bộ của LĐĐ nim 2013 so với các vin bin luật rong quá

khứ

Kết hận chương 1Qua nghién cứu ở chương , tôi đ đơn ra các vin dé lý luân vé chuyển QSDĐ,chuyển nhương QSD, pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ Đảng thời tác gia đãđơn ra các cơ sở pháp uật dé hiểu cụ thể hơn về chuyển nhượng QSDĐ Từ đó, hiểuLược vai trỏ quan trong cũng như nh cấp thiết chuyén nhượng QSDĐ đổi với hộgia ảnh, cánhân Do vậy, su khi đã tim hiễu, phân tích về những vin đề lý luận

vvé chuyển nhượng QSDĐ, di di sẽu nghiên cứu về thực trạng pháp luật về chuyển hương QSDĐ đốt với hộ gia nh, cả nhân và thet áp dung trên địa bin thành, phd Hà Nộ, tôi xin được đưa mang chương2

CHVONG 2: QUY ĐỊNH CUA PHÁP LUẬT HIỆN HANH VỀ CHUYEN'NHƯỢNG Q5DĐ CUA HO GIÁ ĐÌNH, CÁ NHÂN VÀ THỰC TẾ ÁP DUNG

TREN DIA BAN THÀNH PHO HÀ NOT

2.1 Quy định của pháp hật về chuyển nhượng QSDĐ

2.1.1 Vi nguyên tắc chnyén nhượng QSDB

Khi thục hiện hoạt dng chuyển nhượng QSDĐ, các béns cin tuân theo những,

"nguyên tắc cơ bin sau diy.

Thứ nhất, chuyển nhươngQSDĐ được thực hiện xuất phát rnin cầu thực tổ

của các bên và dim bão lơ ich chính ding cũa NSDĐ Khi thục hện chuyển

hương QSD, đái với bên chuyển nhương rẽ xuất phát tử việc bản thân họ không

có nhụ cầu hoặc điều kiện sỡ đụng hoặc muén co được một khoăn lợi ch bing tiên

đỗ phục vụ cho nhủ cầu khác, còn đổ với bên nhận chuyén nhượng sẽ xuất phát tr

nh cầu được khai thác, sử đang QSDĐ đó

Thứ hai, việc chuyển nhường QSDD phi phủ hợp với quy định cũa pháp luậtNội đăng của thôn thuận chuyển nhương QSDD phải phủ hợp với các quy định cia

hh thống pháp luật tệ Nam hiện hành: Đá với hồ gia nh, cá nhân thục hiện hoạt

dng chuyển nhương QSD, với h cách lá chỗ thể sở dang đất chủ yêu và phổ

biển, điện tich đất mà các hộ gia đính cá nhân sử đang công lớn và trã rồng ð kip

các vùng miễn trong cä nước Do vậy, vie chuyển nhượng QSDĐ của hồ gia din,

cá nhân cần ghãi nghiên túc thực hiện đúng theo luật din

Thứ ba, phải sử ng dt ding mục đích thời han quy dink Bến nhận chuyển

nhương QSDĐ sau khi nhận QSDĐ phải có nghĩa vụ sử đụng đất đúng mục dich và

trong thời han thời hạn pháp iit đất đi đã quy định được thể hiện trong gly

chúng nhân QSDĐ hoặc quyết ảnh giao đất, cho thuê dit của bên chuyên nhương,

đã được cơ quan có thẫn quyền cấp Ngoài ra sau khi nhân QSDD, bên nhận

chuyển nhương QSDĐ phải tuân theo duy hoach, kế hoạch sử đọng đất đã được cơquen có thẫn quyền phê đuyệt

Việc tuân thiinghiém ngặt các nguyên tắc trên là cơ sở quan trong trong tén trình,

khe thác các nguén lợi có đoợc tir dat cia các chỗ thé tham gia ao dich về đất đi

ở ViễtNam hiện ney.

2.1.2 Quy định pháp tật về chủ thể cimyẫn nhượng QSDB

‘Theo khoản 2 Điều 5 Luật đất dei 2013 quy định "Người sử dang đất là tổ

chúc, hồ ga ảnh và cá nhân được Nhà nước cho phép sử dụng đất thông qua mốt

trong các hình thức giao đất, cho thuê dit, cho phép nhận chuyển QSDĐ hoặc công

nhân QSDB "" Như vây, chủ thể được xác dinh trong quan hệ chuyển nhương

QSDD của hộ gia nh cá nhân được xác dinh chính là người nữ dụng đất

‘Tuy nhiễn không hãi tắt c@ những chủ thể được ghi nhận trí Điễu 5 Luật đấtdai năm 2013 đầu co quyền chuyển nhượng QSDĐ cho bắt cử chỗ:

quen hệ chuyển nhượng và được nhận chuyển nhượng QSDĐ ny phii tuân theo,

dim bảo nhông quy ảnh, đều kiên mà Nhà nước yêu cầu

(ins đã đề cập và phân tích, không khuôn khổ khỏa luân này, tối chi tập trong,

"nghiên cứu vé quyển chuyển nhương QSDĐ của hộ gia nh, cá nhân trong nước có

quyền chuyển nhường Q5DĐ Trong đó

* Chủ thể bên chhyễn nhương QSDD

‘Theo LĐĐ năm 2013 quy định cu thể đổi với hồ ga đính, cá nhân trong nước

có quyền chuyển nhượng Q5DĐ trong các trường hợp sau

= HG gia định, cánhân cóQSDĐ nông nghiệp được Nhà nước geo trong hạn

mức, dit được Nhà nước giao có tha tiễn sử dung đất, cho thuê đất tr tiẫn thuê đất uột lên cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận QSDB, đất nhận chuyển

đổ: nhận chuyển nhượng nhân tăng cho, nhận thir kế

= HG ga đính, cá nhân thuê lạ đất trong khu cổng nghiệp, cam công ngiệp,

kho chế xuất dưới hành thức trã tién thuô đất một lẫn cho toàn bộ thời gian thuê

* Chủ thể bên nhân chuyễn nhương QSDD

Theo điều 191 Luật dit đa 2013, những trường hop không được nhận chuyển

hương ting cho QSDB bao gồm:

[Mét là, 18 chúc, hỗ gia định, cá nhân, công đồng dân cư, cơ sỡ tôn giáo, người Việt Nem định cơ ở nước ngoà, doen nghiệp có vấn đầu te nước ngoài không

được nhận chuyển nhượng, nhận ting cho quyền sở dụng đất đối với trường hợp màghép luật không cho phép chuyển nhượng ting cho quyền nữ dụng đất

Hai là tổ chúc lánh tế không được shin chuyén nhương quyền sử đụng dittrằng lúa, đất rừng phòng hộ, dit rùng đặc dung cũa hồ gia dinh cá nhân, trừ thườnghợp được chuyển mục dich sỡ dung đất theo quy hoạch, ké hoạch sở dạng đất đãđược cơ quan nhà nước có thim quyên ph đuyệt

Bala hộ gia đ nh, cá nhân không trục tp sin xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng nhận ting cho quyền sở dụng đất tring

“Bổn là hộ gia đình, cánhân không được nhân chuyển nương nhận ting cho

quyền sử dạng đắt 6, đất ông nghiệp trong khu vục rừng phòng hộ, trong phân khu

bio vệ nghiêm ngặt phân khu phục hỗi sinh thé thuộc ning đặc dạng nếu không

sinh sống rong kim vue rừng phòng hồ, rừng đặc dụng đó

“Theo Điều 3 Thông tr số 33/2017/TT-BTNMT quy dinh các căn cử để xác nhận hộ

is dinh, cánhân trực ấp sin xuất nông nghiệp như say

Thứ nhất dang sử dạng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao, cho thuê,

công nhân QSDB ; do nhận chuyển đổ, chuyển nhương thừa Lý, ting cho, nhận,

gop vin bằng QSDD ; dang si dạng dit nông nghiệp ma chưa được Nhà nước cổng nhận

Thứ hai, không thuộc đối tương được hướng lương thường xuyên ; đối tương

đã ngh hana nghĩ mất sức lao động thối việc được ining tro cập xã hội; (Đố với

hộ ga định thi c ít nhất một thành viên cde hộ gia inh không thuộc đối tương nêu

tr),

Thứ ba có nguễn thụ nhập thường xuyên từ sản xuất nông nghiệp tin đến

tich đất dang nở ding nêu trên, kể cả trường hop khống có thủ nhập thường xuyên

vi lý do thiên tạ, thâm hoa mới trường hôa hoạn dich bệnh

Nhờ vậy, người sử dung đất thôn mãn điều liên quy dinh cia Luật những

theo quy inh cia Thông từ th vẫn không đủ điều kiện xác nhận

2.1.3 Đối trong và điều kiện chuyén nhượng 0SDĐ

* Đắi tương cuyễn nhương QSDB

Nha nước trao QSDĐ cho NSD và cho phép ho được thực hiện các quyền

chuyển QSDĐ trong quá trình sở dạng trong dé có quyền chuyển nhương QSDĐ

Yì vậy, QSDD chính là đối tượng trong quan hệ chuyển nhượng QSDB Tuy nhiên,

không phét QSDĐ nào cũng là đối trong được Nhà nước cho phép chuyển nhượngtiên thi trường chỉ có những QSDD được pháp luật ghi nhận và cho phép chuyển

nhương mới được coi là đối tương hợp pháp trong quan hệ này: Ví dạ nhự đối tươnglà QSDĐ đối với dit nông nghiệp, dit rùng phòng hộ, khu sinh thé, đất được

gieo theo chính sich hé tro cia Nhà nước, đều được pháp luật quy dinh thuộc

những trường hợp ti cém hoặc hen chế chuyển nhượng

Ngoài ra, đối tương QSDĐ được pháp thực hiện chuyển nhương tên thi trường

phi dip ứng các điều kiện nhất din

* Điều liên chhơg theo quy dinh của pháp luật đân sự về chhyễn nhương QSDDXét một cách khái quá, giao dich chuyén nhượng QSDĐ thục chất là một giaodich din ny Vi thé, các chủ thể chuyển nhương QSDĐ khi tham gia vào quan hộ

này phéi dim bão các điều kin chung khi them gia giao địch din sơ do BLDS quy

đánh Cụ thể

- Thử nhất chủ thé than gia vào giao dich chuyển nhượng QSDĐ phii có đầy đã

ingle hành vi dân sơ

- Thứ hai chỗ thể tham gia vào giao dich này phi dim bảo nguyên tắc tự nguyên

Yêu tổ từ nguyên thé hiện ở a thing nhất ÿ chỉ và bay tổ ý chỉ của các bên trong

Yiệc gio kết hợp đồng

* Dian hiện theo pháp luật đắt đi đối với bên chhyễn nhương QSDD

+ Điều kiện của bên chuyển nhượng OSDĐ căn cứ Theo Điều 188 Luật đất đại

2013 quy dink

“1 Người sử dung dit được thục hiện các quyén chuyển đổ, chuyển nhượng, cho

thuê, cho thuê Ie, thir kế, ting cho, thé chấp QSDĐ; góp vén bằng QSDĐ ki có các điều kiện sau đầy:

1) Có giấy chứng nhận, trở trường hợp quy định ti khoản 3 Điễu 186 và trường hop nhận thừa kế quy định tri khoản 1 Điều 168 của Luật này,

8) Đất không có tranh chip,

©) QSDĐ không bị kẻ biên để bão dm thi hành án,

49 Trong thời hạn rỡ dang đất

Ngoài ra người sử ding đất kh thục hiện các quyền chuyển đổ, chuyển nhượng,

cho thuê, cho thuê Iai, thir kể, ting cho quyén sử dụng dit; quyên thé chấp quyển

sử dang dit, góp vấn bing quyển sở dạng đất còn phi có đã điều kiện theo quy inh tri các Điệu 189, 190, 191, 193, 193 và 194 của Luật Dit di năm 2013

Theo quy định trén thi hộ gia đính, cá nhân chỉ được thục hiển quyển chuyển

"hương quyền sở dung dt kh có các điều kiện sưu đầy:

Thứ nhắt Có gấy chứng nhận: Theo Luật dit đi 2013, hộ gia đình cá nhân có

quyền sử dong đắt quyền sỡ hữu nhà õ, quyén sỡ hữu công tình xây dung, quyén

sở hữu tai sân khác gin liin với dit đều được cấp một loại giấy chứng nhân là

“Giây chúng nhân quyển sở dụng dit, quyền sở hiểu nhà ở và tai sin khác gắn ién

với dit” nhưng với nội dung thông in khác nhau tay thuốc vào phạm vi quyền côn họ

Thứ hai, Dit không cố tranh chip: Khái niện “banh chip đất dei" được ght

nhận tạ khoản 23 Điều 3 Luật Đất dai 2013: "Tranh chấp dit dx là tranh chấp vềquyền nghĩa vụ cũa người sử dụng dit gita ha hoặc nhiều bên trong quan hệ đất

đa” Khi một tii sẵn đang có tranh chấp đồng nghĩa với việc quyền và lợi ích cũa

"gui liên quan bị ánh hưởng vi thé để dim béo quyin và li ích hop pháp ca các

chủ thể khác có liên quan và tránh khó khán trong giải quyết tranh chấp sau niy,nin chỗ sử dang đất không được chuyển nhương quyén sử dụng đất khi đất dang có

trang chip Tuy nhiễn việc xác dinh như thể nào la đất có tranh chấp, bin chit ofa

tranh chip đỏ là để bảo vé quyển lợi ích chính đáng của người đang tranh chip hay

việc "tranh chip” đó chi với mục đích lam cho người có quyền sử dụng dit không

thể dưyễn nhương được quyền sử dụng dit đó rất quan trong,

Thứ ba, QSDD không bị kê biên để bảo dim thi hành án: Biên pháp kê biên tai

sin là quyển sử ding đất được áp dụng ki người phải thí hành án phi tht hành, ghia vụ tré tiễn và mặc đò người này có điều kiện thi hành (cổ tai sả) những không hrnguyên thi hành

Thứ ty Trong thời hen sử dụng dit: Thời hạn sở đụng đất ki nhân chuyén

quyền sử dụng đất đối với oại đất có quy định thời han là thôi gian sỡ đụng đất còn,

Ini của thôi hạn sở dang đất true lôi nhận chuyển quyền sữ dang đất người nhậnchuyển quyền sở ding dit đối với loại đất được sử dung én nh lâu dã thì được sử

dung đất ẫn nh lâu đãi

Ngoài re, Nhà nước quy định những trường hop hô ga dink, cá nhân chuyển

hương QSDĐ có điều kiện như sau:

~ Hô gia nh, cá nhân dang sinh sống xen kế trong phân lim bão vệ nghiệm,

ngặt phân kim phục hổi sinh thái thuộc rừng đặc ding nhưng chưa có điều tiện

chuyển 1a khối phân kh thi chi được chuyển nhượng tăng cho quyền sử dụng

dit, dit ing kắt hop sin xuất nông nghiép, lâm nghiệp, nuối rồng thủy sản cho

hộ ga din, cá nhân ảnh sống trong phân kh đó.

~ Hô gia đính, cá nhân được Nhà nước gao dit 6, dit sin xuất nông nghiệp

trong khu vục rùng phòng hô thi chỉ được chuyển nhượng ting cho quyển sử dụng

đắt , dit sin xuất nông nghiệp cho hộ gia dink, cá nhân dang sinh sing trong kan vue rùng phông hộ đó

- Hô gia dink cá nhân là din tộc thiểu số sở dung đất do Nhà nước giao dit

theo chính sách hd tro cũa Nhà nước thi được chuyển nhượng ting cho quyền sửdạng đất mau 10 nim, k từ ngày có quyết định geo dit theo quy định của Chính,

phì

“rong mét số trường hop, ngoửi việc bên chuyển nhượng có di điều liện thibên nhân chuyển nhương công phải không thuộc trường hop cầm nhận chuyển

nhương

* Quy nh pháp luật v điễu kiện nhận chuyẫn nhượng

~ Hô ge nh, cá nhân được nhận chuyển quyển nữ đụng dit thông qua nhận

chuyển nhường quyển sở dụng đất trừ trường hợp quy nh tei Điểu 191 của Luật

đất đã 2013;

~ Hô gia định, of nhân đoợc nhân chuyễn nhương quyển sử dụng dit không

phụ thuộc vào nơi cơ trú trừ trường hop quy định tử khoản 3 và khoản 4 Điều 191

và Điễu 193 của Luật đất đủ 2013

* 78 ham mite nhận chuyễn quyển sử cng đắt nông ngập giữa hỗ gia ảnh và

Theo Điều 130 Han mức nhận chuyển quyền sở dụng dit nông nghiệp oie hộ gia

inh, cánhân

1 Hạn múc nhận chuyển quyễn sử ding đất nông nghiệp của hô gia đính, cá

nhân không quá 10 ên hạn mic giao dit nông nghiệp của hồ ga dinh, cá nhân đổi

Với mỗi loại dt quy dink tei các khoản 1, 2 và3 Điễu 129 cũa Luật này

2 Chính phố quy định hạn mức nhận chuyển quyền sử dung đất nông nghiệp

của hô gia ảnh, cá nhân phù hop với đều kiên cụ thể theo từng vũng và tùng thời

kỳ

3.1.4 Quy định pháp lật về nội dng cũa quam hệ chmyễn nhượng 05DĐ.

Thitnhdt: Quyén và ng]ĩa vụ cia các bên trong quam hé chuyén nhường

spp

* Quyrén wa nghia vụ cia bên clnyén nhường SDD

“Quyên của bên chuyển nhượng QSDĐ được quy đính khá diy đủ tạ Điều 38

Luật Kinh doanh BDS năm 2014 Quan hệ chuyển nhượng QSDD là một quan hệ

có din bù Trong đó, bên chuyển nhượng khi không còn nhu céu sử dung đất hoặc

vi các lý de khác có nhủ cầu chuyển QSDĐ cũa mình sang cho một chủ thể khác để

th lạ mét khoăn lợi ich vật chất tương ứng với giá tri QSDĐ đó, Pháp luật ghi

nhận và bảo hô quyển yêu câu bên nhận chuyển nhương QSDĐ thanh toán đã vàving hen khoán tién mà hai bên đã thôa thuận trong hop đồng Bén chuyển nhương

có quyển không bản giao dit khi bên nhận chuyển nhượng chua thanh toán đồ số điên thôn thuận rong họp dng,

Bén cạnh do, vì đất dai là một oai hàng hóa đặc biết, có giá tr khá thác và sỡ dung đi lạ lợi nhuận đối đào và lâu dai, nền QSDĐ thường có giá bỉ rất lớn

Chính vi thé, bên cạnh vide cho pháp bên chuyển nhượng QSDĐ yêu cầu bên nhậnchuyển nhượng thanh toán di và đúng hạn sổ tiễn được théa thuận trong hop đồng,pháp luật công ghỉ nhân các trường hop bên nhận chuyển nhương châm trả én

“heo đó, khi bên nhân chuyển nhường QSDD chim trả tién thi bên chuyển nhượngQSDB có thể ga han để bên kia có thé hoàn thành ngiấa vụ; nấu qu thời han này

sa nghĩa vụ vẫn chưa được hoàn th theo yêu cầu cia bin chuyển nhương QSDĐ, tên nhân chuyển nhương phi thục hiện nghĩa vụ béi thường thiết ha Ngoài ra

trong trường hop bên nhân chuyển nhương châm trả tién thi họ phấ tr lãi đốt với

sổtiên chậm rã theo lãi suit cơ bản do Ngân hàng Nhà nước công bổ tương ứng với

thời gen châm b tạ thời điểm thanh toán, trừ trường hop có théa thuận khác hoặc

háp luật có quy ảnh khác

Quy dinh về ngiĩa vụ cia bên chuyển nhương được quy inh tương đổi chất chế thủ Điễu 39, Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014

C6 thể thấy nga vụ của bên chuyển nhương luôn hướng tới việc bảo vệ lợi ích

hop pháp cia nguời nhân chuyển nhương bảo dim cho việc thực hiện hợp đẳngchuyển nhượng mét cách nghiém túc Quy định người chuyển nhượng có ngiấa vụghấi chuyén giao đất cho bên nhân chuyển nhượng QSDĐ đã din tich, đúng hang

đất ding loi đất đóng vi tri, đúng nh trang như đã thôa thuận trong hop đồng

Mit khác, người chuyển nhượng còn phi giao các giấy tờ có liên quan đền QSDĐcho nguời nhận chuyễn nhượng để họ lam cơ sở chứng mình tính hop phép của thieđất dhuyễn nhượng kh đến âm thủ toc tạ cơ quan nhà nước có thậm quyển: tránh,hiện tương người chuyên nhường QSDP lợi ding có trơng ty giấy tờ này để “cùngchuyển nhương cho nhiều người"

Các điều khoản vi "Các ngiấa vụ khác trong hop đồng" hoặc “Các quyền khác trong hợp đồng” là một điểm mới pháp luật gin đây tiên cơ sở tôn trong théa thuận ait bai bên trong một giao dich din sơ Giao dịch chuyển nhường QSDĐ là mot giao dich đặc thù, tuy nhiên vé bên chất vẫn là một giao dich dân sự dưới dang hop đồng Do vậy, ý chi của hei bên tong hop đồng do la một yêu tổ quan trong bậc nhất

* Quan và nghĩa vụ cia bên nhận chhyễn nhường QSDD

Hiển nay, theo Luật Kinh dom Đất đông sản nim 2014 quy đại: Bén nhận

chuyển nhương QSDĐ có quyền yêu cầu bin chuyển nhường QSDD giao di đếntích, ding hạng dit, ding lon dit, đúng vị bí, ding tinh rạng như đã thôa thuận

trong hợp đồng và giao cho minh toàn bộ giấy tờ hợp pháp về QSDĐ của bên nhận

nhân chuyén nhượng được sử dạng đắt theo đúng mục dich, đúng thỏi han

Theo quy định tei Bộ luật din sợ2015 Bàn nhận chuyển nhượng QSDĐ có ngiấa vụ thanh toán tiần cho bên chuyển nhượng QSDĐ theo thời hạn và phương,

thúc thôa thuận trong hợp đồng cho bên chuyển nhươngQSDĐ

Đây là ngiấn vụ cơ bản nhất cde bên nhận chuyển nhượng nó phát sinh từ hợp,đồng chuyển nhương QSDB, ngiấa vụ này tương ứng với quyén cia bin chuyển,

hương QSDĐ Mạc dich cao nhất cia bên chuyển nhượng là thu được lợi ich kinh

nhương là điều đương nhiên Nei vụ bảo dim quyển của người thứ ba vé vie sử dang đất, phip luật quy din

chỉ quy định cho bên chuyển nhương và trong quan hệ chuyển nhương quyền sử

+8, do vay nghĩa vụ thanh toán của bên nhận chí

dng thi nghĩa vụ của bên này sẽ tuong ứng với quyền của bên, những quy Ảnh

trong pháp luật thé hiện rt ring sơ tương xing này:

Những quy định vì quyén và ngiễa vụ của các bên trong quan hệ chuyển

hương QSDĐ trong Luật Kinh doanh bất động sin năm 2014 về cơ bản khắc phục

được nhược diém: chung chung, chưa bao quất hét nhõng troờng hop cụ thể và chỗ

yêu chi được đồ cập ð Bộ luật din sơ và không được quy định rõ rùng rong pháp

oật và đất dai của pháp tuật chuyển nhượng QSDĐ cia những thời kỳ rước

Thứ hai: qu đnh về gid chuyễn nhường QSDB

Trong chuyển nhương QSDĐ, giá đất là mot căn cứ để tính thuê chuyểnnhương QSDĐ, lệ phi trade ba về dit hay nhin chung giá đất la căn cứ đỂ cơ quanthu xác dinh ngữa vụ ti chính của các bên trong quan hệ chuyển nhượng,

Theo quy định của LDD năm 2013, QSDĐ là một loại hàng hóa đặc biệt, có giá

Và bao gém ba loại giá đất cơ bản sm

- Giá dit Nhà ngớc: Trên cơ sở khung giá dit do Chính phủ ban hành, UBND tinh, thành phổ true thuộc trung ương ban hành bing giá đất Giá dit này thường xuyên.

được sửa đỗ, bỗ sung lp thời khi cổ sự biển động về giá đất rên thi trường để tạo

xe nguồn thủ cho ngân sich nhà nước; giả: quyết vin để bô thường gi phóng mất bing và điễu tt nguẫn thu nhập từ chuyển QSDĐ cũa NSDD

- Giá đất đoợc bình thành do đầu ga QSDĐ, đầu thiu dự án có ar dụng đất Bin

chất diy cing được xác định là gi đất tị trường,

~ Giá it được bình thành do mựthôa thuận giữa nhũng NSDĐ với nhau trong các

gino dich đắt đủ hay đ là giá chuyễn nhượng Q5DĐ trên thực tổ Giá đất này hình,

thành ki than gia vào các giao dich rên thị trường và chix sự ảnh hưởng từ các tiến đông của nên lanh t thi rường như cũng - cầu, cính tan, Nói cách khác, đây chính là gá thị trường,

Trong ba loại giá dit nêu tên, giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung

ương quy định được sử đụng làm cần cử để Nhà nước quân lý về mất kinh tế đối vớiđất dx, được sử dụng lim cần ci tinh thu sỡ dang đất thuê tho nhập từ chuyểnSDB, tính tần sở đụng đất và tiên thu đất,

Thông thường giá chuyển nhương QSDĐ cao hơn rt nhiều so với giá dit do Nhà nước quy định, đặc biệt là những thành phổ lớn nh Ha Nội Thành phd Hồ Chí Minh,

Quy ảnh ou thể về giá chuyển nhượng OSDĐ đễ tinh thuổ thu nhập cá nhân tạikhoản Điều 17 Thôngtơ92/2015/TT-BTC

Thứ ba: Quy nh về các nghĩa vụ tài chính trong quam hệ chyễn nhượng

spp

_Mét a: Quy din về tu Hạt nhập tirclugyén QSDD

hi thực hiện chuyển nhương QSDĐ hô cá nhân sé nhận đuợc mốt khoản tin tir việc chuyển nhượng này, Đây được coi là một khoản thu nhập không thường

xuyên của cá nhân, và là đối ương ph chiu thuê Do đá, khi các cá nhấn chuyển

nhương QSDĐ phi thục hiện nghia và nốp thuế theo quy định tạ Luật thuế tha nhập cánhân năm 2007 (Sin

Tuy nhiên, căn cử theo quy định tei Điễu 4 Luật thuê thụ nhập cá nhân năm,

2007? mét sổ trường hop người chuyén nhượng có thé được miễn thé thu nhập cánhân, cụ thể

— Trong trường hợp cá nhân chuyển nhượng và nhân chuyển nhương có mỗi quan

hệ gin gi với nhau, niur Gita vợ và chẳng, cha me với cơn (gốm cả cha, me đổ,

tổ sing năn 2012)

cha, me nuôi và cha, mẹ chẳng, cha me vo), ông bà với cháu (éng bà nội, ngoa),

nh chỉtôi nuốt với nhan

— Tường hợp dit chuyén nhượng được xác dinh là đất ở day nhất của cá nhân tạithời điểm thục hiện chuyển nhượng

Căn of tinh thuế chuyển nhương QSDĐ và thot điển tính thuê đối với thuêchuyển nhượng QSDĐ được quy din tei Điều 17 Thông tư92/2015/TT-BTC

Tạ là: Lé phi trước ba về đất

Lễ ph trước bạ là nghĩa vụ tải chính phất đồng vào ngân sich Nhà nước lôi ding tên sở hữu hạy sử đụng mất tài sin nào đó Ap đụng với các ti sẵn thuộc din phii đăng ký quyén sỡ hỡu sở dung với nhà nước, Lê phí rước ba về đất là khoăn thu Ngân sách nhà nước phát sinh từ các hoat đông đăng ký QSDĐ trước cơ quan.

nhà mage có thâm quyển Đây là nghĩa vụ vé tả chính được nhà nước ghi nhân cho

bên nhận dhyển nhương QSDD Hiến nay theo quy định tạ Ngủ ảnh sổ 10/2023/NĐ-CP ngày 15/01/2022 cia Thủ tướng chính phố quý din về lệ phi rước

‘ba Giá tính lệ phí tước bạ thục hiện theo Điều 7 ngủ đnh #9 10/2012/NĐ-CP và được quy Ảnh chi tit ti khoản 1 điễu 3 thông tơ số 13/2022/TT-BTC của Bộ tai chính ngày 28/02/2022 quy định chỉ tết một sổ điều của Nghị din số 10/2022/NĐ- CCP ngày 15/01/2022 của chính phủ quy định vé lệ phi trước be Theo đó, cần cứ khoản 1 Điều 8 Nghi ảnh 10/2022/NĐ-CP thi mc lệ phi trước ba phải nộp đối với nhà đất khỉ đăng lý quyền sử dung đất quyén sở hữu nhà ð vẫn được giữ nguyễn sơ

Với rước đầy, cụ thể mức thụ lệ phí là 0,5%

Từ đó, cách xác định muứclệ phi trước ba phi nộp sẽ được áp dang công thức nhụy

Tê phí mước bạ phit nộp = 05% x Giá tính lệ phí trước ba

sửa 46108 sung nấm 2002

Gis tính lệ phí rước ba đối với QSD là giá đất tei Băng giá đất do UBND cấp tỉnh

‘ban hành theo quy định côn pháp luật đất đại ti thôi idm kệ khe lệ phí trước ba

* Giá nhà, đất trong hợp đồng chuyển nhượng cao hơn giá nhà, đất do UBND các tinh, thành quy ảnh thi

`“ Diện th

phải nộp hợp đồng Trong hợp đồng

“Thông thuờng được nh bing0,5% x Tổng sé tiễn rong hợp đồng

9 Giá nhà, đất rong hợp đẳng chuyển nhương thấp hơn giá nha, đắt do UBND các

‘tinh, thành quy định thi:

- Đối vớ ait:

Lãphíhướcbe | sy Giá01 m2 Dita teh

phi nộp ee wong Bing giá đất chuyển nhượng

- Đối với nhà &

Diện teh nhà Tỷ

Lệ phi trước ba Giá01 7H09

3 6 x x chẩtượng

lượn trước bạ iain còn lại

Ba là: Phí thẫm din hỗ sơ cắp GCNQSDD và phí công ching hợp đồngchyễnnhương QSDB

Theo quy dinh tei khoản 11 Điễu 2 thông tr số 85/2019/TT-BTC ngày,

29/11/2019? ( sửa đổi bởi Thông tư 106/2021/TT-BTC), lệ phi thim inh hồ sơ cấp

GCNQSDD thuộc thẩm quyên của HĐND tinh, thành phổ trực thuộc trung ương, Căn cứ điều kiện cụ thé cña dia phương chính sich phát iển kinh tí

dia phương để quy dinh nuức thụ lẽ phí phù hợp Chẳng hạn, phí thêm dinh hé sơcấp mới GCNOSDP, quyền sở hữu nhà 6 và tài sân gắn liễn với đất (có nhà ở và tái

sin khác gin liền với dif) của hô gia dink, cá nhân tei thành pho Hà Nội là

100 000đhữa dit theo Nghị quyết số 06/2020/NQ-iIĐND ngày 07/7/2020 cũa HĐND thành phố Hà Nộ

xã hội của

sửa đổibởiThôn tự306/203U/rr BT

- Phí công chứng hop đẳng chuyển nhượng QSDĐ được quy đính tạ Thông tử liên

tich số 257/0016/TTLT-BTC-BTP ngày 11/11/2016 quy định mức tha chỗ độ thụ nộp, quản ý, sở dụng phí công chứng phí chứng thực

“Theo quy định tri Điều 4 Thông tư nay, mức thu phí công chúng họp đồng chuyển

nhương QSDĐ được tinh trên giá bị QSDD; Công chứng hop đẳng chuyển nhượngQSDD có tả sin gin lin với đt thi tính trên tổng giá tri QSDĐ và giá tr tà sin

“Bến là: Lệphí cấp gidy chững nhân QSDD

Đây là khoản tha khi cơ quán nhà nước có thẩm quyển thục hiện cổng việc về

di chỉnh phục vụ NSDĐ Khi Nhà nước cập GCNQSDD hoặc chứng nhận đăng ký' tiến động vé đất đi hoặc kích lục bin đồ đa chính, sốiệu hồ sơ địa chin Khi đó NSDB phải nộp một khoản lẽ phí nay theo khoản 5 Điễu 3 Thông tư 85/2019/TT-

BTC! lệ phi cấp giấy chứng nhân QSDĐ thuộc thẩm quyền của HĐND cấp tinh.

Do đó, mức thủ này sẽ phụ thuộc vio tùng dia phương nơi có BĐS được chuyển

hương mà lệ phí cấp GCNOSDĐ sẽ khác nhau

2.1.5 Về hình thức, nội dang và hiện lục cần hợp đồng chuyễn nitrợng,

QSDD cña hộ gin diuh, cá nhân

‘Theo quy định tei BLDS năm 2015 va LBD nim 2013 thi hop đồng chuyểnhương QSDĐ phải dip ứng diy đã những đu kiện sau để được coi lá hợp phápThứ nhất: Giao dich chuyển nhượng QSDĐ phải được ký kết bằng hợp đồng vàcông ching chứng thục tai cơ quan Nhà nước có thêm quyền Đây là quy định cia

phip luật nhằm dim bảo tinh hiệu quả chặt chế trong hoạt động quân ly hành chính

vi đất đủ của Nhà nước Trước khi LBD năm 2013 ra đời pháp luật quy định các

chủ thể bit buộc phãi thục hiện công chứng tử công ching Nhà nước Tuy nhién,

^sửađổihởithông tự 306/2028/Tr-TC