MỤC LỤC
Q5DĐ CỦA HO GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN. Lý luận về chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân. Khải uiệm và đặc điễm cũa 05DĐ. vũng trời, tai nguyên thiên nhiên khác và các tai sẵn do Nhà nước đâu ty quên ý là tii sin công thuộc sở hữu toàn din do Nhà nước dai điện chủ sở hữu và thống nhất. như sau "Đất đa thuộc sở hồu toàn dân do Nhà nước dai điện chủ sở hữu và thẳng nhất quản ly. Nhà nước trao QSDĐ cho nguti sử dụng đất theo quy dinh của Luật này". ‘Theo đó, QSDĐ được hiễu theo hai phương điện sau đây:. quy dink: "Quyên sử dụng là quyền khai thác công đụng hung hoa lợi, lợi tức ir. tii sản Quyén sử ding có thể được chuyển giao cho người khác theo thôa thuận. hoặc theo quy định của pháp luật". Theo quan điểm duve ghi nhận trong Giáo trình:. Luật đất dai cia Trường Đai học Luật Ha Néi: QSDĐ là quyén khai thác các thuộc. tinh có ich của đất đai đỂ phục vụ cho các mục iêu phát iễn kính tổ - xã hội côn. Thứ hn, đời gốc nhận pháp lý, QSDĐ là quyền mã php hut ghỉ nhân cho NSDB được buông, được thục hiện trong quá tình kha thác, sử dung đất Vai tro. cia Nhà nước được thể hiện rừ rong vin dộ quản lý khai thỏc nguẫn ti nguyờn dit dai thông qua việc ghi nhân QSDĐ của mất chủ thé sử dụng đất. Từ ha gốc nbin nh tế và pháp Lý nêu rên, khá niệm QSDĐ được hiểu là. những quyền ning sử dụng dit cụ thể của NSDĐ, được pháp luật ghỉ nhân, quy đánh trong các VBQPPL và được Nhà nước dim bảo thực hiện đốt với các chủ thể. sử đụng dit rong qué bình kh thác, i dung đất. * Đặc đẫn của QSDB. Thứ nhắt, QSDĐ của người sử dụng đất là quyển phái sinh trên cơ sỡ quyển. sở hữu dit dei cũa Nhà nước với tr cách là chủ sở hữu dei diện hay còn gọi là quyền phụ thuộc vào Nhà nước). (a) người Viet Nem định cự ở made ngoài tổ chức, cá nhân nước ngoài. Các chủ thé than gia vào quan hệ chuyển nhường QSDĐ phải dip ứng các. diéu liên v năng lục pháp luật va năng lực hành vi. Cu thé la đối với cá nhân phải só di năng lục hành vi din sự đŠ hy mình them ga giao dich chuyén nhượng quyển sử đụng dit hoặc phit có sơ ủy quyén cho chỗ thể khác thay mình them gia. Các chủ thể néu không được pháp luật cho phép thi giao dich chuyển nhương được thất lập cũng đoơng nhiên vô hiệu hoặc chủ thé không được thực hiện giao dich nhưng vẫn ký kết và thục hiền giao dich chuyển nhượng con cổ thé Bị coi là có dẫu hiệu làm dối vi ghen cé điu liên chủ thể và nguyên tắc giao kết. hợp đổng chuyển nhượng QSDĐ. Bên cạnh đó, không phải ai có tién cũng đương nhiên trở thành chủ thể nhận. chuyển nhương QSD. Với chủ thể nhân chuyển nhương nêu không được pháp luật. đất đi cho phép thi công không được xác lập QSDĐ hop pháp, không được pháp. oật bảo vệ quyền và lợi ích trong quá trình khai thác, sử đụng đất. Các quy đạh rên thể hiện sơ quan tân và quấn lý đặc biết ia Nhà nước đố với những loại đất có tính chất đặc biệt quan trong đốt với nự phát tiễn của nên kính tế. Qua đó cũng hen chế những hành vi đều cơ về đất, dim bảo hiệu quả sử dung đất đối với những loại đất này,. Thứ ne; Nhém quyy phạm quy đình về các thỏa thiận cơ bản của giao dich chyễnnhương QSDB. Giao dịch chuyển nhượng QSDĐ có bin chất như một giao dich din sơ thông. thường Do đó khi thục hiện chuyển nhượng OSDĐ thi các bên cần théa thuận vé các nổi dang cơ bản cho cuộc giao dich này, Theo đó, khi đã thôn thuận xong thi. các nội dang nay sẽ trở thành các điều khoản trong hop đồng chuyển nhượng. BLDS nim 2015, đã dé cập và quy đính những nôi dong cơ bin cia một hợp đồng cin có về: Đôi tương sổ lượng của hop đồng chất lương: giá, phương. thức, thời han, địa điểm thanh toán, thời hen, địa điểm, quyền, ngiĩa vụ của các. bên; nghĩa vụ ti chính của các bên với Nhà nước, trách nhiệm vi pham hop đẳng và giã quyết tran chấp Voi vide thôa thuận về các điều khoản này thì bude các bin phi tuân thi đấy đã và đúng các nổi dụng đãthôa thuận, cũng như hạn chế được tố da ranh chấp vé sma. Thứ năm, Nhóm quy pham qugy nh về đầu chin về hình thức và hậu lực sa chyễnnhương QSDD. Các giao dich chuyển nhường QSDĐ đều phải duge thục hiện thông qua hình thức iy kết hop đồng chuyển nhương QSDB. BLDS nim 2015 và LBD nắn 2013 đã quy định cụ thể và hình thức và thời điển có hiệu he của hợp đồng đổ với QSDĐ nổi chung và chuyển nhường QSDĐ nói riêng Như vậy, khi hop đồng chuyển nhường QSDD không được giao kit đúng theo quy định pháp luật về hin. thúc thi hop đông đỏ được cơ là vô hiệu. Va hợp đồng vô hiệu sẽ làm phát sinh các hậu qué pháp lý nhất định mà các bin chủ thể hả gánh chịu và được gi quyét theo quy din ci BLDS. Theo Bộ luật Dân sơ 2015 và Luật Đất đại 2013 đầu thể hiện xu hướng chung này, Hop đẳng chuyển nhượng QSDĐ phéi được lập thành vin bản tuân theo. các nguyên tắc chung khử ký kết hop dng và với những đều khoản cơ bản và chữ. yêu đã được định hưởng trong hop đồng thông dụng và hop đẳng mẫu. Mặt khác, đổ hop đẳng phát ảnh hiêu lơc, là cơ sở để răng buộc rách nhiện côn các bên trong quá tình thực biện hợp đẳng rước Nhà nước, trước mỗi bận và cũa bên thứ ba nêu. có và công là cơ sẽ a giải quyét khi có tranh chip, bất đẳng xây ra Bộ luật Dân sơ. va Luật Dit đi hiện hành déu thông nhất quy nh hop đẳng chuyén nhương QSDD phii được công ching và ding ky tai cơ quan nhà nước có thấm quyén mới phát. sinh hiệu lực. Thứ sắt, nhóm guy pham cu Ảnh về đâu chỉnh về tình t thí te Hước hiện giao dich chyễn nhượng QSDD. Voi hr cách là đại điện chủ sở hữu đổi với đất đại nên Nhà nước có trách. nhiệm và ngiĩa vụ quản lý dit dx, cũng như kiểm soát các giao dich và sự biến. đồng cia các quan hệ đất di tin thí trường Mit khác, đắt đ la mốt ti sẵn quan. trong và có giá ti lớn đổi với moi cá nhân, hd gia đ nh Vì vậy, khi các bên ký kết hop đẳng chuyễn nhượng QSDĐ thi bắt bude phãi thông qua cơ quan nhà nước có thim quyền theo kình ty thủ tục nhất din. 112 3 Một sổ đặc thù và các yẫutễ chỉ phốt tới pháp luật về chuyễn nhượng. QSDD cita hd gia din cánhân. * Một sb đặc thù cia quan hệ cuyễn nhường QSDB. Quin hệ chuyển nhương QSDĐ là quan hệ này được điễu chỉnh bởi nhiễu ngành) uất khác nhan, bao gầm.
Chẳng hạn, phí thêm dinh hé sơ cấp mới GCNOSDP, quyền sở hữu nhà 6 và tài sân gắn liễn với đất (có nhà ở và tái. xã hội của. “Theo quy định tri Điều 4 Thông tư nay, mức thu phí công chúng họp đồng chuyển. nhương QSDĐ được tinh trên giá bị QSDD; Công chứng hop đẳng chuyển nhượng QSDD có tả sin gin lin với đt thi tính trên tổng giá tri QSDĐ và giá tr tà sin. gắn liên với đất. Vi du: nh gi tri tải sân hoặc giá trì hop đồng giao dich dui SO triệu đồng thì mức the 50 nghìn đồng/ trường hợp. 0.1% giá tị tả sẵn hoặc gi bị hợp đồng giao dị trường hợp. VỀ thứng thực. Vé chứng thực được quy ảnh tei Điễu 4 thông tu 226/0016/TT-BTC Quy dint mức thu, chế độ thụ, quản lý và sở dụng ph, chúng thục được thục hiển tei UBND cắp xã hoặc UBND cập huyện. “Bến là: Lệphí cấp gidy chững nhân QSDD. Đây là khoản tha khi cơ quán nhà nước có thẩm quyển thục hiện cổng việc về. di chỉnh phục vụ NSDĐ. Khi Nhà nước cập GCNQSDD hoặc chứng nhận đăng ký' tiến động vé đất đi hoặc kích lục bin đồ đa chính, sốiệu hồ sơ địa chin Khi đó NSDB phải nộp một khoản lẽ phí nay theo khoản 5 Điễu 3 Thông tư 85/2019/TT-. BTC! lệ phi cấp giấy chứng nhân QSDĐ thuộc thẩm quyền của HĐND cấp tinh. Do đó, mức thủ này sẽ phụ thuộc vio tùng dia phương nơi có BĐS được chuyển. hương mà lệ phí cấp GCNOSDĐ sẽ khác nhau. Về hình thức, nội dang và hiện lục cần hợp đồng chuyễn nitrợng,. QSDD của hộ gin diuh, cỏ nhõn. ‘Theo quy định tei BLDS năm 2015 va LBD nim 2013 thi hop đồng chuyển hương QSDĐ phải dip ứng diy đã những đu kiện sau để được coi lá hợp pháp. Thứ nhất: Giao dich chuyển nhượng QSDĐ phải được ký kết bằng hợp đồng và công ching chứng thục tai cơ quan Nhà nước có thêm quyền Đây là quy định cia. phip luật nhằm dim bảo tinh hiệu quả chặt chế trong hoạt động quân ly hành chính vi đất đủ của Nhà nước. Trước khi LBD năm 2013 ra đời pháp luật quy định các. chủ thể bit buộc phãi thục hiện công chứng tử công ching Nhà nước. trong thời diém hiển tạ, các chỗ thé có thể thục hiện việc công chúng tei các tổ chúc hành nghề công chúng, hoặc tiền hành thủ tac chúng thực tai UBND cấp xế”. Kihi công ching ching thực, nhân viên cia tổ chúc hành nghề công chúng hoặc cán bộ phụ trách chứng thục tạ UBND cấp xã sẽ công nhận giá trị pháp lý cũa hop đồng Do dé, hop đẳng sẽ trở thành mét cơ sỡ vững chấc đã gi quyết ranh chip. phat sinh vé su. Thứ hn, các bên tham gia quan hệ chuyển nhương QSDĐ phải thục hiển việc đăng ký chuyển nhượng QSDP tei cơ quan nhà nước có thêm quyển Sau khi lợ kết hợp đồng chuyển nhương QSDB, các bên phi tên hành thủ tue đăng ký việc chuyển nhương QSDĐ tei cơ quan có thim quyền là vin phòng ding ký đất đại. “Thông qua việc ding ký niy, cơ quan nhà nước quản lý về dit đai có thể kiểm soát host động chuyển nhượng nếm được tinh rạng cia dit, đẳng thời phát hiện kip. thời, chính xác những vi phem, ngân chấn những tranh chấp phát sinh su này qua đó đâm bảo được quyền và lợi ch hợp pháp của các bên tham gia giao dich. Thứ ba, và thời đễm có hiệu lục của hợp đồng chuyển nhuongQSDD. Khi đáp ứng đã các điều kiện trên hop đồng din ax bit. đầu có hiệu lọc từ thời điểm được hai bên lý hợp đồng hoặc các bên có théa thuận. * Nôi cing về hop đồng chug in nhương QSDD. Bé luật Dân anim 2015 quy dink nh sau: Hop đẳng về QSDĐ phải được lập thành vấn bán theo bình thúc phủ hợp với quy định của Bồ luật niy, pháp luật vé đất dai và quy định khác cũa phép luật có liên quan Khoản 3 Điều 167 Luật Dit da. vốn bing QSDĐ, QSDĐ và tải sản gắn liền với đất phải đoợc cổng chứng hoặc. chứng thu, trừ trường hợp lạnh doanh bất động sin quy định tủ điểm b khoản này". Các quy định vé hop đồng vin bản giao dich về QSDĐ, quyền sỡ Hữu ti sẵn. Hữu tả sin gắn liên với đắt. Quy định pháp luật về tình tự, thĩ tục, thm quyền thực hiện chuyễn. Luật đất dei năn 2013 chỉ quy dinh vé các vin để chung của thủ hục hành chính. vi đất đa và giao Chính phủ quy định cụ thé trình tụ thi tue. cãi cách thi tue hành chính và điều kiện ting dụng cổng nghệ thông tin trong qué. tinh thục hiện Hiên nay, tình tự chuyễn nhương QSDĐ được quy ảnh cụ thể. 8 điễu liên chuyển nhượng QSDĐ theo quy dinh cũa pháp hút thi nộp hé sơ chuyển nhượng QSDĐ tại Van phòng đăng ký QSDĐ thuộc Sở Tài. "nguyên và môi trường cấp tinh hoặc Phòng tai nguyên và môi trường cấp huyện đáp ủng yêu cầu. Thường hop hồ gia dink, cá nhân sở dang đất tei nông thôn thi nộp hỗ sơ tei Ủy ban. shin din xã nơi có đất. Người sở dang dit nộp 01 bô hỗ sơ chuyển nhượng QSDD theo quy dinh tạ. Trong trường hop chuyén nhương một phân thi đất tủ pi có hồ sơ kỹ thuật thira dit, đo đạc ách phân dn tích chuyển nhượng. Sau ki nhận hỗ sơ V ăn phòng đăng ký đất dai có rách nhiễm kiểm tra hỗ sơ Nấu hổ sơ đó điều liờn theo quy định của Luật đất đại thiứn khi hết thời hen 15. 1) Gti thông tin giao dich đến cơ quan thuê để xác dinh và thông báo thu các nghĩa vụ tải chỉnh đối với trường hợp phải thực hiện ngiữa vụ tài chính theo quy đánh. 2) Xée nhân nội dung biển động vào Giây chứng nhận đã cấp theo quy định của Bồ Tải nguyên và Môi trường tong vòng 03 ngày. Trường hợp phấi cấp. 'GCNQSDĐ thi lập hồ sơ trình cơ quan có thêm quyên cấp GCNOSDĐ cho NSDĐ. Trong trường họp, chỗ thể chuyễn nhượng là hồ ga định, cả nhân, cơ quan có thẫn quyền là UEND cấp huyện; đi với trường hop chỗ thể chuyển nhượng là tổ chúc. trong nước, dosh nghiệp có vẫn đầu tr nước ngodi, nguời Việt Nam dinh cư ở. "ước ngoài thi thim quyền thuộc và Sở Tải nguyên và Mỗi trường. 3) Chinh iy, cập nhật bién đông vào hỗ sơ địa chính, cơ sở đế liệu dit đi, tao. CNQSDD cho hộ ba Nguyễn Thi L (hd bà L có 07 người cơn kh chuyển nhượng thi có 5 người con đã lập gia dinh ra riêng nhưng chưa tách hồ khẫu, côn 2 người con dang còn ở ching với bà L), Bân chuyển nhượng đã nhận đã tién, bên nhận, chuyển nhương đã nhận dit. Tuy nhiên, từ khi nhận dit cho đến nay ông B đã đất. trống không có trồng cây hoặc làm nha ở trên dit, Năm 2020 ba L chất không đổ lại. d chúc Đến năm 2022, ông Nguyễn Vin B đến phát don phần đất nhận chuyển lâm nha ðth phá nh tranh chip git ông Nguyễn Vn với. nhương côa bà. "người thừa kế phi tiếp tục thục hiện hợp đồng tách phân điện tich 150m2 cba ông B đã nhận chuyển nhượng cia bà L cho ông B. Các con ofa bà L cho rằng thời iim bà L lập hợp đổngCNQSDĐ cho ống các con ci ba L không biết và không. ký hợp đẳng vì tha dit nay cập cho hộ gia dinh và hợp đồng CNOSDĐ giữa éng B và ba chi là giấy viết tay không có công chúng chúng tine nên không đẳng ý và dộ nghị Tũa ỏn tuyờn hop đồng CNOSDĐ giữa baL với ụng B vừ hiệu. Có thé thấy, chỗ tài để xử lý, ngắn chin những hảnh vi vi pham php luật về chuyển nhương QSDĐ ở Ha Nội chưa đã manh Vi da trong host đồng chuyển. nhương đất ở trên địa bản Ha Nội, theo quy dinh thi các sin giao dich BĐS không được them gia đầu hy, mua bản đất ở, Tuy nhiên, trên thực té có không t sin giao. dich BĐS vẫn thục hiện hảnh vi nhận chuyển nhượng hoặc gop vốn với chủ đầu tr để tình đoxnh đất ở. Sau đó các sin giao dich bán, chuyển nhượng lạ cho tổ chức, cá nhân cổ nhu cầu sở đụng để kiểm lời ĐỂ "lách luật" và tham, gia kính doanh, sin. ito dich BĐS thục hiển việc mua bán đất ở với chỗ đầu h thông qua bình thức ký. kết “hop đẳng ủy quyền dai diện chuyển nhượng", mu 40 sản giao dịch BĐS chuyển nhương cho bên thứ 3 nhằm mục đích kiém lời. Hon nữa, thi trường về chuyển nhượng QSDĐ nước ta. mức độ công kh, mình bạch thấp, vậy nên thông tin về đất đặc biệt là các dự án a ở trong tinh trạng,. vẫn it được công khei và công chúng rất khó có cơ hột tiếp cân, có sự cầu kết giữa doanh nghiệp kinh doanh với các sản giao dich BĐS trong việc “bảo mật” thông tin VỀ đất nhằm mục đích vụ lợi. Vi dạ về việc khiêu nai và thi tục hành chính tei vin phòng đăng lý đất đại thành. Chỉ Nguyễn Thanh T đã có đơn phn ánh lôiêu ni nên thanh tra thành).
Đăng Công sin Việt Nam (1998), Văn kiện hốt nghỉ lên thứ Tản Ben Chấp hành Trung ương khóa VIII, Nxb Chính tri quốc gia, Hà Nội. "hành Trung ương khóa VIII, Nxb Chính tri quốc gia, Hà Nội. Tử điễn Luật hoc C006), Nhà xuất bản Từ điễn Bách khoa và Nha Xuất bin. TS Nguyén Quang Tuyển (2003) “Địa vi pháp lý của người sử dạng đất rong sác giao dich din sự thương mai về đất đai”. Nguyẫn Quang Tuyến “ Sự tác động của Luật dit đai 2013 đến việc hinh thành và phát tiển thị trường bất đồng sin ở nước te” Tap chỉ Dân chủ và Pháp. dish pháp luật vé ti chính trong finh vue đất dai, Trường Dai học Luật Hà Nội, Hà Na. POSTS D8 Văn Dai Sách chuyên khảo: Giao dich và gai quyết tranh chấp gino dich về quyền sở dung đất, Khoa luật din sr Trường TP, HCM, Nhà xuất bản lao động. - Doin Héng Những Nguyễn Thi Nắng Mei G012), Một sổ giao dich từ lợi trong thục hiện chuyển nhương quyền sử dụng đất Nhà nước và Pháp luật Viện. Phan Thị Ngọc Dung và " Phip luật về chuyển nhượng QSDĐ nông nghiép. Nông Viết Vj“ Hợp đẳng chuyển nhương QSDĐ ~ Thực tấn thi hành tại. thành phố Bắc Kạn, tinh Bắc Kan”. Nguyễn Trong Công * Pháp luật về hợp đồng chuyển nhương QSDĐ của hộ ga. inh, cá nhân và thục tin thi hành tai ia bản thành phổ Lang Sen, tỉnh Lạng Sơn". V8 Vin Hòa “Hoàn thiên quy định về chủ thể oie hop đồng chuyển nhượng. QSDB tong kinh donnh bất đẳng sản". 44, Nguyễn Phúc Thiện. “Ban về địa vĩ pháp lý cũa ho gia dinh trong giao dịch vé. Việt Nam, Luận án tiến đ, Học viện Khoa học Xã hội, Hà Nội. Nxb Lao đông - xã hội Hà Nội. Ta Vin Nhất 2020), khóa luận "Pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đẳng chuyển nhương quyên sỡ đụng dit và thục tn thục hiện ei Toa án nhân dân tin. hiện nay, Nzb Chính tỉ quốc gia, Hà Nội. Trin Thị Lich G013), Một số vin để cần hm ý khi công chứng hop đẳng. sở hữu ở nước ta. chuyển nhương quyền sỡ dụng dit,. Lê Văn Thiệp G012), Thục trang và một số giải pháp khắc phục những kế. h khi áp dung chế nh uj quyền trong Bộ luật din sơ hiện hành, Viện Kiểm sát. Lê Văn Thiệp 2012), Vé hợp déng chuyển nhưng quyền sử dụng đất, tài. Nguyễn Thị Thủ Thuỷ C004), khóa luậnŸ “Một số vin dé về chuyển nhương quyền sử dụng đất ở theo quy đánh của pháp luật Việt Nam.