Quy định về đăng ký đất đai - 5-5 ST EEE 2511212112111
- Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau (khoản 3 Điều 95 Luật dat đai 2013): (i) Thửa dat được giao, cho thuê dé sử dụng: (ii) Thửa dat đang sử dụng mà chưa đăng ky; (iii) Thửa đất được giao dé quản ly mà chưa đăng ky;
(iv) Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký.
- Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây (khoản 4 Điều 95 Luật đất đai 2013): + Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyên đôi, chuyên nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đât, tài sản găn liên với đât; thê châp, góp vôn băng quyên sử dụng đât, tài sản găn
'3 Phan Thị Thanh Huyện, Phạm Phương Nam, Phạm Thanh Qué, Trần Thái Yên, Nguyễn Thị Huệ (2022),
Tông quan về dang ky dat đai, Tạp chí Khoa học và Công nghệ Lâm nghiệp sô 3/ 2022, tr 148 liền với đất (điểm a); + Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gan liền voi đất được phép đổi tên (điểm b); + Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất (điểm c); + Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký (điểm d); + Chuyên mục đích sử dụng đất (điểm đ); + Có thay đổi thời hạn sử dụng đất (điểm e); + Chuyên từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai 2013 (điểm g); + Chuyên quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dung đất chung, quyên sở hữu chung của vợ và chồng (điểm h); + Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của t6 chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ va chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất (điểm i); + Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hoà giải thành về tranh chấp đất đai được y ban nhân dân cấp có thâm quyền công nhận; thoả thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có tham quyền về giải quyết tranh chap dat đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết qua dau giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật (điểm k); + Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề (điểm 1) + Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất (điểm m).
- Trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyên sử dụng đất là di sản thừa kế Ngoài ra, trong các trường hợp nêu tại điểm a, b, h, i, k và 1 trên đây thì trong thời hạn không quá 30 ngày, ké từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ky biến động Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khai đăng ký được ghi vào số địa chính, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gan liền với đất nếu có nhu cầu và có đủ điều kiện theo quy định của Luật đất đai 2013 và quy định khác của pháp luật có liên quan; trường hợp đăng ký biến động đất đai thì người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc chứng nhận biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kê từ thời điểm đăng ký vào sé địa chính.
- Trường hợp đăng ký lần đầu mà không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nha ở và tai sản khác gan liền với đất thì người đang sử dụng đất được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước có quyết định xử ly theo quy định của Chính phủ.
Tóm lại, đăng ký đất đai không phải là quy định mới của Luật đất đai 2013,tuy nhiên, nếu so sánh với quy định của Luật đất đai 2003 trước đây (Điều 46) thì dé thấy, quy định của Luật đất đai 2013 chi tiết hơn rất nhiều Điều 46 Luật đất đai2003 chỉ quy định 5 trường hợp mà người sử dụng đất phải tiến hành đăng ky đất đai, tương ứng với 5 khoản Với quy định mới của Luật đất đai 2013, các trường hợp đăng ky đất đai đã được bổ sung; không những thế, Luật đất đai 2013 còn phân định rõ trường hợp nào là đăng ky lần đầu, trường hợp nao là đăng ký biến động,giúp Nhà nước kiểm soát được tốt hơn hoạt động quản lý và sử dụng đất của các chủ thê.
Quy định về cấp giấy chứng nhận quyên sử dụng đất -. 5s: 27
Hoạt động cap GCNQSDD, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với dat là một trong những vấn đề cần thiết nhất hiện nay được Đảng và Nhà nước ta rất quan tâm.
Trong đó, công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và hoạt động cấp GCNQSDĐ nói riêng, cần phải đảm bảo đúng quy định pháp luật về đất đai tại Điều 98 Luật Dat đai 2013 theo nguyên tắc sau đây: Giấy chứng nhận quyền sử dụng dat, quyền sở hữu nha ở và tài sản khác gan liền với đất được cấp theo từng thửa dat.
Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thi tran ma có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng dat,quyên sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyên sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 giấy chứng nhận, trường hợp các chủ sử dung, chủ sở hữu có yêu cau thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.
NSDD được cap GCNQSDĐ, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngay sau khi co quan có thẩm quyền cấp Trường hợp quyền sử dung đất hoặc quyên sử dung đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người.
Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gan liền với đất hoặc quyền sở hữu nha ở va tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất dé ghi cả họ, tên vợ va họ, tên chồng nếu có yêu cầu.
Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Dat đai năm 2013 hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyên sử dung đất, không có tranh chấp vớiGiấy chứng nhận quyền sử dụng đất liền ké thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyên sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được quy định tại Điều 99 của Luật Đất đai năm 2013 Như vậy, có thể nói rằng các quy Nhà nước về việc cấp GCNQSDĐ phải đảm bảo theo đúng quy định của Luật Đất đai 2013, các văn bản pháp luật quy định khác về đất dai, là cơ sở dé Nhà nước cấp GCNQSDD và quan lý bằng GCNQSDD thật dé dang hơn.
2.3.2.2 Các quy định vé đối tượng và diéu kiện được cấp giấy chứng nhận quyên sử dụng đất.
Hoạt động cấp GCNQSDĐ phải đảm bảo đúng theo quy định pháp luật đất đai, đúng đối tượng, các điều kiện quy định, nhưng phải đảm bảo không làm ảnh hưởng đến quyên, lợi ích chính đáng của tô chức, cá nhân, hộ gia đình khác đang sử dụng đất Tuy nhiên không phải tổ chức, cá nhân, hộ gia đình nào đang sử dụng đất đều được cấp GCNQSDĐ Các đối tượng chỉ được cấp GCNQSDĐ khi và chỉ khi đáp ứng đủ các điều kiện quy định của pháp luật đất đai thì mới được cấp
Cấp GCNQSDD được quy định tại Điều 5 Luật Dat dai năm 2013 bao gồm:
Các tổ chức trong nước, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, hộ gia đình, cá nhân trong nước, tô chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
Nhà nước cho phép NSDĐ được QSDĐ thì phải có nghĩa vụ cấp GCNQSDĐ cho tổ chức, cá nhân, hộ gia đình NSDĐ Nhưng trên thực tế việc cho phép sử dụng đất.
Nếu hiểu theo nghĩa rộng việc NSDĐ được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận chuyển nhượng QSDD như việc Nhà nước cap GCNQSDĐ Ở đây với tu cách là đại diện chủ sở hữu đất đai, Nhà nước xác lập mối quan hệ pháp lý đất đai giữa Nhà nước và NSDD bằng việc cấp GCNQSDD cho NSDD dé bảo hộ quyền và lợi ích lợi hộ gia đình, cá nhân của NSDD trong đó theo quy định tại Điều 100 và
2.2.3.3 Các quy định về thẩm quyên cấp giấy chứng nhậnViệc cơ quan quản lý Nhà nước cấp GCNQSDĐ phải đảm bảo đúng theo quy định pháp luật về thâm quyền cap GCNQSDĐ và được quy định tại Điều 105 Luật Đất đai 2013 như sau: “UBND cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vén đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh được uỷ quyền cho cơ quan Tài nguyên và Môi trường cùng cấp, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
UBND cấp huyện cap GCNQSDĐ, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan Tài nguyên và Môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ” Ngoài ra, thâm quyền cap GCNQSDD, QSH nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất cũng được quy định theo Nghị định số 43/2014/NĐ-CP củaChính phủ cũng được quy định như sau: Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho tô chức, cơ sở tôn giáo, người Việt nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư, tô chức, cá nhân nước ngoài, doanh nghiệp có von đầu tư nước ngoài và thầm quyền cấp GCNQSDĐ, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã được quy định rõ ràng cụ thể trong Luật đất đai 2013, Nghị định hướng dẫn Luật Đất đai Như vậy, giữa Luật Đất đai 2013 và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ có sự khác biệt ở chỗ là: Luật Dat đai 2013 cũng được quy định rõ ràng và việc Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh uỷ quyền cho cơ quan Tài nguyên và Môi trường cùng cấp cấpGiấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tô chức nước ngoài, thì tổ chức nước ngoài đó phải có chức năng ngoại giao Còn theo quy định của Nghị định số 43/2014/ND-CP của Chính phủ, thì không có quy định cụ thể như Luật Đất đai 2013 Bên cạnh đó, Luật Đất đai 2013 cũng không xác định cá nhân nước ngoài là đối tượng được cấp GCNQSDD, QSH nhà ở và các tài sản gắn liền với đất như trong Nghị định số43/2014/NĐ-CP của chính phủ Các quy định về thẩm quyền cấp GCNQSDD, QSH nhà ở và các tài sản gắn liền với đất giữa Luật Đất đai 2013, Nghị định số
43/2014/NĐ-CP của Chính phủ còn thiếu sự thống nhất đồng bộ Do đó, sẽ khó khăn về thâm quyền dé cap GCNQSDĐ, QSH nhà ở và các tài sản gắn liền với dat.
2.3.2.4 Các quy định về trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận Cơ quan quản lý Nhà nước cấp GCNQSDD phải đảm bao đúng quy định của pháp luật đất đai về trình tự, thủ tục, bắt đầu từ khi tiếp nhận hồ sơ cho đến khi kết thúc công việc và NSDD nhận được GCNQSDD Trong đó, trình tự, thủ tục cấp
GCNQSDĐ phải được công khai minh bạch, rõ ràng theo đúng quy định Các quy định về trình tự, thủ tục cấp GCNQSDĐ quy định trong Luật Đất đai 2013 và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 thang 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai và Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số Điều của Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai Theo đó, Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 37 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính, cụ thể thực hiện như sau:
Một số đánh giá pháp luật Việt Nam trong tương quan so sánh với pháp luật của Trung Quốc, Australia về đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đẤt . - s3 1 1511211111111211111121111111111121111 1111111112111 1g errk 34
Bài học kinh nghiệm khi xây dựng pháp luật về đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng dat tại Việt Nam 2-52 sS2+xeEzEeEzEered 37
Bài học kinh nghiệm về xây dựng pháp luật về đăng ký đất đai
tự trang trải chi phí.
Như vậy, song song với việc đăng ký đất đai của cơ quan Nhà nước thì vẫn có sự tham gia của tô chức tư nhân trong việc xác định đất đai thực hiện đăng ký.
Tại Việt Nam hiện nay, việc đăng lý đất đai chưa có sự tham gia của tổ chức khác vào công tác này, dẫn đến việc quá tải công việc và chậm trễ trong việc thực hiện đăng ký đất đai.
Thứ hai, trong quy định về hệ thống đăng ký đất đai.
Kinh nghiệm xây dựng pháp luật của Úc cho thấy, hệ thống đăng ký đất đai tại Úc được thực hiện theo cả hai hệ thống đó là bằng văn bản giấy hoặc qua hệ thông thồ sơ đăng ký đất đai trên hệ thống đăng ký tự động Hệ thống đăng ký này ngoài phục vụ việc đăng ký hồ sơ thì còn phục vụ cho tat cả cá nhân công dân trong việc tra cứu về đất đai Tại Úc, hệ thống tin học hóa về hệ thống đăng ký đất đai tự động được coi là phát triển đầu tiên trên thé giới.
Tại Trung Quốc, hệ thống đăng ký đất đai nước này cũng được thực hiện chủ yếu bằng phương thức đó là đăng ký bằng văn bản giấy với những quy định về trình tự, hồ sơ thủ tục hành chính cục thé Pháp luật Trung Quốc quy định chặt chẽ về van đề này với sự phân cấp rõ ràng trong việc tiến hành đăng ký đất đai cho NSDĐ.
Qua kinh nghiệm của nước cho thấy, Việt Nam đang là nước hướng dần theo pháp luật của Úc trong việc đang nghiên cứu hệ thống tin học hóa về đăng ký đất đai, đồng thời vẫn giữ nguyên hệ thống đăng ký văn bản giấy như pháp luật Trung Quốc Tuy nhiên, tại Việt Nam hiện nay việc ứng dụng công nghệ tin học trong đăng ký đất đi vẫn còn có sự hạn chế lý do đó là người dân chưa tiếp cận được với việc đăng ký mới này, cùng với đó là còn hạn chế trong vai trò của hệ thống đó là ngoại trừ việc đăng ký thì không còn có điểm đặc biệt gì mới.
Thứ ba, đó là trong việc xây dựng hệ thống thông tin đất đai và cơ sở dữ liệu (CSDL) đất đai Thực tế cho thấy tại Úc, đã rất thành công trong xây dựng hệ thống thông tin đất đai do đã dành nguồn dau tư thích đáng dé xây dựng hành lang pháp lý, phát triển phần mềm ứng dụng, đầu tư trang thiết bị, hạ tầng mạng và xây dựng CSDL đất đai, đào tạo nguồn nhân lực, tuyên truyền, nâng cao nhận thức của người dân Tại Úc, tất cả các thửa đất đã được số hóa và quản lý trên hệ thống máy tính Dữ liệu không gian của thửa đất đã được lưu trữ trong máy tính theo dạng hệ quản trị CSDL Các dữ liệu này được chuẩn hóa bằng các kế hoạch khảo sát, ghi chép hiện trường với các phép đo pháp lý hoặc các phép đo đồ họa dựa trên các máy móc kỹ thuật số Dữ liệu hồ sơ địa chính được thu thập, đánh giá và chuẩn hóa theo từng bang.
Tại Việt Nam, việc số hóa thông tin đất đai hiện nay vẫn còn rất hạn chế, chưa cập nhật hết được bản đồ, chưa số hóa được dữ liệu Đây là những kinh nghiệm chúng ta cần phải rút kinh nghiệm dé xây dựng pháp luật Dat dai trong thời gian tới.
3.1.2 Bài học kinh nghiệm về xây dựng pháp luật về cấp GCN QSDĐ Pháp luật của Úc về quy định về GCN QSDĐ được đảm bảo thực hiện bởi nhà nước, đây là một loại văn bản với cách trình bày dễ hiéu cho công chúng, giá thành hợp lý và có thể được thực hiện trên nền tảng công nghệ thông tin đễ dàng.
Pháp luật Trung Quốc quy định về việc cấp GCN QSDĐ về cơ bản có điểm tương tự so với pháp luật Việt Nam, tuy nhiên đối tượng được cấp GCN QSDĐ không phải là đất đai, tài sản gắn liền với đất như ở Việt Nam mà phụ thuộc vào chủ thé có quyền sở hữu đối với dat đai đó là Nhà nước, tập thể, và quyền khác do vậy
Bài hoc kinh nghiệm về xây dựng pháp luật về cấp GCN OSDD
Việc cấp GCN QSDĐ tại Việt Nam hiện nay được xác định theo loại tài san là QSDĐ, QSDD và tài sản gan lién trén dat do vay gay kho khan nhat dinh trong viéc xác định chủ thé được phép cấp CGN QSDD đặc biệt là khi chuyển nhượng đối với tài sản là QSDĐ này đặc biệt là đối với những GCN QSDĐ được cấp cho chủ thê là
Hệ thong phap luat cua Uc, Trung Quốc đều đã có những tiễn bộ vượt bậc trong việc ứng dụng công nghệ thông tin vào trình tự thủ tục cấp GCNQSDĐ mà Việt Nam hiện nay chưa đạt được những thành tựu cụ thé.
Do vậy, Việt Nam can rút kinh nghiệm đối việc xây dựng pháp luật về cấp GCN QSDD trong việc xây dựng đối tượng là chủ thể QSDĐ một cách rõ ràng, cùng với đó là quy định cụ thé các trường hợp được cấp GCN QSDD và các trường hợp không được cấp Trường hợp không được cấp phải được trả lời bằng văn bản rõ ràng dé NSDD hiểu rõ về quyền của mình.
Tiếp đó, Việt Nam cần ứng dụng mạnh mẽ hơn nữa công nghệ thông tin vào công tác cấp GCN QSDĐ đặc biệt là trong việc tiếp nhận và trả kết quả thủ tục cấp GCN QSDD và công tác công khai minh bạch đối với việc tra cứu thông tin về
Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật Việt Nam về đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đẤt - 2 2 2+E+Ee£EeEEeE+Ezrerxerxerxee 39
Một số kiến nghị hoàn thiện quy định về đăng ký đất đai
Cụ thé: (1) cần thống nhất quy định tại khoản 6 Điều 3 và Điều 203 Luật Dat đai 2013 về việc giá trị pháp lý của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; bởi tại Điều 203 thì được hiểu giá trị của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo hệ thống suy đoán quyền còn tại khoản 16 Điều 3 giá trị của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo hệ thống xác lập quyên Tác giả thiết nghĩ nên thống nhất hai quy định này cần xác định giá trị pháp lý của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo hệ thống xác lập quyền; (2) Tại khoản 3 Điều 188 Luật Dat đai 2013: “Việc chuyền đôi, chuyên nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa ké, tang cho, thé chap quyén sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kế từ thời điểm đăng ký vào số địa chính” Theo đó thì việc chuyển quyền không đăng ký vào sé địa chính tại co quan có thâm quyền thì bi vô hiệu, ké cả khi giao dịch đó được công chứng hoặc chứng thực thì không những không có giá trị pháp lý đối với chính các bên tham gia mà còn không có hiệu lực đối với bên thứ ba (như hệ thống đối kháng với bên thứ ba) Tuy nhiên, khi người nhận chuyên quyền đã đăng ký quyên đó thì vẫn chưa được phép chuyển quyền cho người khác, vì có thé chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Điều nay thể hiện sự mâu thuẫn giữa giá trị pháp lý của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và ý nghĩa của việc đăng ký; (3) Về van đề ủy quyên cho người khác đứng tên trên giấy đăng ký cần có quy định cụ thể theo hướng: Nên quy định việc người nhờ không có quyền đòi lại giấy đăng ký hoặc không cho phép họ đứng tên để tiến tới bảo vệ quyền lợi của người mua trong trường hợp này.
Hai là, khi tiễn hành đo đạc lập bản đồ địa chính chính quy cần phải kết hợp liên thông với việc lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dung dat, không nên tách rời hai công việc này Điều đó đòi hỏi pháp luật phải quy định trách nhiệm của cơ quan tiễn hành đo đạc và lập hồ sơ địa chính là một Bởi nếu khi tách rời thi dé xảy ra việc sai sót số liệu khi đo đạc và lập hồ sơ, tránh ảnh hưởng tới quyền lợi của người sử dụng đất, bên cạnh đó sẽ tốn thời gian khi phải trao lại hồ sơ từ cơ quan đo đạc tới cơ quan có trách nhiệm lập hồ sơ địa chính.
Ba là, về thâm quyên giải quyết đăng ký đất đai: Việc đăng ký đất đai được thực hiện bởi văn phòng đăng ky đất đai cấp tinh hoặc chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện Nhiệm vụ của các cơ quan này là nghiên cứu, thâm định hồ sơ và ghi nhận tinh trạng pháp lý của thửa đất Vì vậy, dé đáp ứng phù hợp với các điều kiện thực tế của từng địa phương như năng lực tài chính, trình độ công nghệ cần phải đa dạng hóa mô hình tổ chức, tuy nhiên vẫn cần phải bảo đảm tính thống nhất về cơ sở đữ liệu theo tiêu chuẩn chung theo phương châm một mục tiêu nhiều cách thực hiện.
Bốn là, việc thực hiện pháp luật về đăng ký đất đai gắn liền với quyền được tiếp cận thông tin từ hệ thống đăng ky Theo đó, cá nhân tô chức có quyền được tra cứu thông tin còn cơ quan nhà nước có trách nhiệm cung cấp thông tin Pháp luật phải khang định rõ ràng quyền và trách nhiệm của các chủ thể Việc thực hiện nghiêm các quy định về cung cấp thông tin từ phía Nhà nước cũng đồng nghĩa với việc khuyến khích người dân, doanh nghiệp chủ động tra cứu thông tin từ nguồn chính thống, giúp hạn chế những rủi ro phát sinh khi xác lập, thực hiện giao dịch, hợp đồng Yêu cầu này càng đặc biệt có ý nghĩa đối với Việt Nam khi mà người dân, doanh nghiệp và các cơ quan nhà nước vẫn đang "tuyệt đối hóa" vai trò của^a!! giấy chứng nhận trong thực tiễn.
Năm là, áp dụng khoa học công nghệ vào trong công tác đăng ký đất đai và quản lý hồ sơ địa chính, cụ thể: (1) xây dựng cơ sở dữ liệu về đăng ký đất đai thống nhất trên phạm vi các tỉnh; (2) phần mềm đăng ký được vi tính hóa; (3) trong việc xác minh thửa đất cần áp dụng khoa học vào việc xác định diện tích đất, hiện trạng đất thông qua hình ảnh vệ tinh dé nâng cao độ chính xác.
Sáu là, về nguyên tắc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất Nguyên tắc đăng ký đất đai tại Việt Nam hiện nay xây dựng dựa trên việc đăng ký đất đai và tài sản gan liền trên đất mà chưa có sự hướng tới đối với chủ thé là NSDĐ Do vậy, thời gian tới, cần có sự điều chỉnh nguyên tắc này phù hợp theo hướng kế thừa và có phát triển quy định tại 1, 2, 5 Điều 95 Luật Dat dai năm 2013, như sau: (i) Dang ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu; (ii) Đăng ky đất đai, tài sản gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau; (iii) Người sử dung dat, chủ sở hữu tài sản gan liền với đất, người được giao đất để quản lý đã kê khai đăng ký được ghi vào hồ sơ địa chính và được xem xét, cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nêu đủ điều kiện theo quy định của Luật này và pháp luật khác có liên quan.
Cùng với đó, trong thời gian tới cần có sự sửa đổi, bố sung cho hợp lý, cần nghiên cứu có sự sửa đổi trong quy định về việc ghi nhận đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu là một trong những nguyên tắc khi đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất là chưa hợp lý bởi tài sản trên đất và dat đai là một thé thống nhất, không thé tách rời mà luôn gắn với nhau.
Việc đăng ký quyền sở hữu tài sản gan liền với đất nếu được ghi nhận theo hướng bắt buộc sẽ tạo điều kiện thuận lợi, rõ ràng cho công tác quản lý nhà nước về đất đai và đặc biệt cũng tạo điều kiện hơn cho người sử dụng đất khi thực thực hiện các giao dịch về QSDĐ gắn liền với tài sản; hạn chế những tranh chấp phát sinh trong trường hợp người sử dụng đất không phải là chủ sở hữu đối với tài sản tên đất.
Bảy là, về đăng ký lần đầu Hiện nay, quy định tại điều 95 ghi nhận việc đăng ký lần đầu đối với đất dai, tài sản gan liền với đất được thực hiện trong các trường hợp: (i) Thửa đất dang sử dụng mà chưa đăng ky; (ii) Thửa đất được Nha nước giao,cho thuê dé sử dung; (iii) Thửa dat được giao dé quản lý theo quy định tại Điều 8 của Luật này mà chưa đăng ky; (iv) Tài sản gắn liền với đất mà có nhu cầu đăng ký đồng thời với đăng ky đất đai quy định tại trường hợp (i), (ii), (iii) nêu trên Điểm mới trong quy định trên đó là trường hợp đăng ký lần đầu đối với tài sản gắn liền với đất được thực hiện khi có nhu cầu và đăng ký đồng thời với đất đai trong các trường hợp đăng ký đất đai lần đầu Còn trong trường hợp sau khi thửa đất được đăng ky và cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nha ở, tài sản khác gan liền với đất thì tài sản trên đất mới được tạo lập và chủ sở hữu tai sản có nhu cầu đăng ký tài sản gan liền với đất sẽ được ghi nhận là đăng ký biến động (điểm d khoản 1 Điều 133 Dự thảo) Hay nói cách khác, tài sản được tạo lập sau khi đăng ký đất đai và được Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là một trong những biến động về đất đai Tuy nhiên, quy định trên chưa phù hợp bởi về bản chất đăng ký lần đầu thực hiện với những trường hợp trước đó thông tin về thửa đất, tài sản gan liền với đất chưa được đăng ký vào hồ sơ địa chính; khi tai sản gắn liền với đất chưa được đăng ký và đến thời điểm đăng ký là đăng lần đầu tiên thì phải được xác định là đăng ký lần đầu sẽ hợp lý, logic hơn dưới góc độ lý luận và thực tiễn; còn trạng thái đăng ký của đất sẽ không quyết định đến tình trạng đăng ký của tài sản vì hiện nay hoạt động đăng ký đất đai hay đăng ký tài sản gắn liền với đất vẫn có sự độc lập Hơn nữa, trong trường hop thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký cũng đã được xác định là đăng ký biến động.
Do vậy, cần có sự sửa đổi bổ sung quy định này cho phù hợp hơn nữa cụ thé đó là hướng quy định đăng ký đất đai lần đầu cần mở rộng hơn về đối tượng thực hiện việc đăng ký cũng như mở rộng hơn trong việc thu thập thông tin về thửa đất.
Tám là, về đăng ký biến động.
Khoản 3, Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 quy định, đăng ký biến động là nghĩa vụ đăng ký đất đai thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng mà có thay đổi về: (i) Chủ thé sử dụng dat, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất; (ii) Các thông tin liên quan đến thửa đất (ranh giới, hình dang, kích thước, mục đích, thời hạn, hình thức sử dụng đất ); (iii) Về tài san gan liền với đất và có sự kế thừa các trường hợp đăng ký biến động được quy định tại.
Quy định trên là chưa thật sự đầy đủ bởi lẽ còn những đối tượng khác như: người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép thay đổi thông tin về nhân thân; Đăng ky tài sản gan liền với thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận; Chuyên mục đích sử dụng đất đối với các trường hợp không phải xin phép và có nhu cầu đăng ký biến động: Có sự thay đổi về quyền sử dụng không gian ngầm và khoảng không; Điều chuyền đất và tài sản gắn liền với đất là tài sản công giữa các cơ quan, đơn vị của Nhà nước theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công phải thực hiện việc đăng ký như thế nào.
Cùng với đó Luật Đất đai hiện nay chưa có quy định cụ thể về trách nhiệm của NSDĐ trong việc dang ký đất đai là trách nhiệm bắt buộc do vậy, tâm lý chung của người dân luôn “e ngại” việc thực hiện các thủ tục hành chính Hơn nữa, khi đăng ký không bắt buộc thì rất đễ trong tương lai rất ít người dân có nhu cầu đăng ký biến động trong trường hợp chuyển mục đích không phải xin phép Do vậy, cần có hướng điều chỉnh bổ sung về trách nhiệm bắt buộc này của NSDD khi sửa đổi bổ sung Luật Đất đai.
Chín là, cần có quy định đăng kí đất đai khi có sự thay đổi quyền sử dụng không gian ngầm, khoảng không”, cụ thể, Điều 133 và Điều 134 Dự thảo có quy định về trách nhiệm đăng kí đối với quyền sử dụng không gian ngầm và khoảng không của các chủ thé Nhưng cần phải có thuật ngữ quy định thé nao là không gian ngầm và khoảng không dé tạo điều kiện thuận lợi trong việc quy hoạch, xây dựng.
Một số kiến nghị về hoàn thiện quy định về cấp GCN QSDĐ 44 3.2.3 Một số kiến nghị kkhác - 5-5 ess SE EEEEEE11212 1211121111212 e 47 KẾT LUẬN 2-5-5551 E215 1215212121215 21211211121112111111111111111 111 txe 49 DANH MỤC TÀI LIEU THAM KHẢO -¿- - s5 +xeEk+E£E+EeExeEerxererxee 50
Do vậy, đề xuất cần có sự sửa đổi bổ sung theo hướng Dự thảo quy định về việc được cấp đôi Giấy chứng nhận dé ghi ca họ, tên vo và họ, tên chồng nếu có yêu cầu là phù hợp với triết lý của hoạt động đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận QSDĐ Còn khi tranh chấp đất đai phát sinh, việc xác định QSDD là tài sản chung hay riêng phụ thuộc nhiều vào tài liệu chứng minh nguồn gốc, thời điểm hình thành
'7 Cong thông tin điện tử Chính phủ, “Bồ sung quy định đăng ký dat dai khi có sự thay đổi quyên sử dụng không gian ngám, khoảng không”, https://xaydungchinhsach.chinhphu.vn/bo-sung-quy-dinh-dang-ky-dat- dai-khi-co-su-thay-doi-quyen-su-dung-khong-gian-ngam-khoang-khong-119230202170738841.htm của thửa đất đó mà không chỉ dựa vào Giấy chứng nhận Cụ thể: “7zường hop OSDĐ hoặc QSDĐ, quyén sở hữu nhà ở, tài sản khác gan liền với đất hoặc quyên sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn lién với đất là tài sản chung của vợ và chong thi phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chong vào Giấy chứng nhận, trừ trường hợp vợ và chong có thỏa thuận ghỉ tên một người dé đứng tên làm đại điện cho vợ chỗng”. Đây là một trong những điểm mới đã được làm rõ sau nhiều lần góp ý; qua đó đảm bảo tính thống nhất trong việc xác định tài sản chung của vợ chồng trong trường hợp trên.
Thứ hai, trong quy định về cấp giấy chứng nhận QSDD vẫn còn chưa rõ ràng trong quy định về tư cách chủ thé của NSDD như hộ gia đình , hiện nay pháp luật của Uc, Trung Quốc hau như không có khái niệm “hộ gia đình” trong quy định về NSDĐ, cùng với đó thâm quyền cấp GCN QSDĐ hiện nay vẫn còn nhiều bất cập, do vậy cần có hướng hoàn thiện cụ thé:
Một là, về thuật ngữ “hộ gia đình sử dụng đất” hiện nay còn gây nhiều tranh cãi và vướng mắc khi công nhận Cần bỏ đi quy định về “hộ gia đình” khi sử dụng đất, thay vào đó, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần thay đổi ghi nhận theo kiểu liệt kê những cá nhân có quyền sử dụng đất chung theo tinh than tại khoản 5 Điều 143 Dự thảo Luật Nhưng không nên đưa thêm quy định ghi tên đại diện hộ gia đình trên giấy chứng nhận và trao cho người đại diện hộ gia đình để tránh sau này phát sinh tranh chấp và khó khăn trong thủ tục hành chính khi có yêu cầu cấp lại, cấp thêm cho hộ gia đìnhŠ.
Hai là, hoàn thiện về công nhận quyền đối với hộ gia đình, cá nhân không có giấy tờ về quyền sử dung dat!®, cu thé là về van đề điều kiện công nhận quyền su dụng đất, đặc biệt chú ý đến các đối tượng sử dung đất trước ngày 01/7/2014 dé tránh ảnh hưởng trực tiếp tới quyền và lợi ích của họ, cần xem xét các van dé bat cập nêu trên để đảm bảo thống nhất trong quy định mới và văn bản hướng dẫn thi hành, hạn chế tình trạng chồng lan pháp luật.
!8 Nguyễn Nho Hoàng (2022), Một số bat cập trong quy định của pháp luật về đăng ky đất đai, quản lý hồ sơ địa chính và kiến nghị, Tap chí Tòa án, https://tapchitoaan.vn/mot-so-bat-cap-trong-quy-dinh-cua-phap-luat- ve-dang-ky-dat-dai-quan-ly-ho-so-dia-chinh-va-kien-nghi7231.html truy cập ngày 07/11/2023
'9 Tuệ Văn (2023), “Hoàn thiện quy định về công nhận quyền đối với hộ gia đình, cá nhân không có giấy tờ về quyền sử dụng đất”, https://baochinhphu.vn/hoan-thien-quy-dinh-ve-cong-nhan-quyen-doi-voi-ho-gia- dinh-ca-nhan-khong-co-giay-to-ve-quyen-su-dung-dat-102230206164450446.htm truy cập ngày 06/11/2023
Ba là, cần tách thâm quyền của hai hoạt động công nhận quyền sử dụng đất và hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giao cho hai co quan khác nhau dé thê hiện sự trình tự Y kiến này một phan giúp thủ tục đăng kí và cấp giấy trở nên đỡ phức tạp, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân khi thực hiện nghĩa vụ đăng kí.
Bốn là, sửa đồi, bố sung, hoàn thiện quy định về phí đất đai và lệ phí trước bạ về nhà đất, Để bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất và day mạnh công tác cấp GCNQSDĐ, kiến nghị nên xem xét giảm tỷ lệ đóng lệ phí trước bạ từ 0,5% xuống còn 0,2% giá trị đất Hoặc, thay thế chế độ thu lệ phí trước bạ với tỷ lệ thu phần tram trên giá tri đất băng mức thu cố định cho dịch vụ hành chính khi đăng ký quyền sử dụng như các loại lệ phí khác.
Mức thu lệ phí trước bạ có thể được ấn định theo các mức phù hợp với giá tri mảnh đất theo giá do UBND cấp tỉnh quy định Việc giảm mức thu lệ phí trước bạ khuyến khích, động viên người sử dụng đất tự giác kê khai đăng ký đất đai và cấp GCNQSDĐ; đồng thời, góp phần làm giảm hiện tượng kê khai không chính xác giá trị đất nhằm thực hiện mức nộp lệ phí nhà đất thấp Hậu quả là Nhà nước năm bắt chính xác được thông tin về giá trị đất thực tế để quản lý có hiệu quả hơn thị trường bất động sản”!
Năm là, cần rà soát, sửa đôi, bổ sung các quy định về cap GCNQSDD dé bao đảm sự thống nhất, đồng bộ, tránh sự chồng chéo giữa các quy định của Luật Dat đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành, nhất là các quy định liên quan đến cấp GCNQSDD cần được thực hiện đồng bộ, cụ thể:
Sự bat tương thích giữa Khoản 1 Điều 105 của Luật Dat dai năm 2013 và Điều 37, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ lại quy định Sở Tài nguyên và Môi trườngT được cấp GCNQSDĐ cho cá nhân nước ngoài gây khó khăn cho việc áp dụng pháp luật về cap GCNQSDD Đề nghị sửa đổi, bổ sung Điều
20 Phạm Thị Hải Vân, Trương Lê Hà Anh, Nguyễn Phạm Thanh Hoa, Trần Linh Huân (2023), Quy định về đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyên sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi và một số góp y hoàn thiện, https://tapchinganhang.gov.vn/quy-dinh- ve-dang-ki-dat-dai-va-cap-giay-chung-nhan-quyen-su-dung-dat-quyen-so-huu-nha-o-va-tai-san-k.htm truy cập ngày 05/11/2023
?! Nguyễn Thị Oanh (2022), Hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Tạp chí Tài chính, https://tapchitaichinh.vn/hoan-thien-phap-luat-ve-cap-giay-chung-nhan-quyen-su-dung-dat.html truy cập ngày 07/11/2023
37, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP cho phù hợp, thống nhất với nội dung quy định tại khoản 1 Điều 105 Luật Dat dai năm 2013 về thâm quyền cap GCNQSDĐ.
Sự mâu thuẫn giữa Điều 114 Luật Dat đai năm 2013 không quy định giá đất cụ thê đề tính giá khởi điểm trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất với Điều 15 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 lại quy định giá đất cụ thé làm căn cứ để xác định giá khởi điểm dé đấu giá quyền sử dụng đất Sự mâu thuẫn này gây khó khăn trong công tác thực thi trên thực tế, cần có sự sửa đôi, bố sung quy định về giá đất cụ thể để xác định giá khởi điểm cho phù hợp và thống nhất với nhau giữa hai quy định trên. Đối với Điều 71 Luật Dat đai năm 2013 chỉ quy định cưỡng chế thực hiện đối với trường hợp thu hồi dat dé thực hiện dự án đầu tư mà không quy định việc cưỡng chế thu hồi dat vi phạm pháp Luật Dat đai cũng cần có sự sửa đổi, bổ sung trong thời gian tới để việc áp dụng pháp luật trên thực tế hiệu quả hơn.