So sánh pháp luật về đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giữa Việt Nam, Trung Quốc và Australia

MỘT SO VAN DE LÝ LUẬN VE VE ĐĂNG KÝ ĐẤT DAI, CAP GIÁY CHUNG NHAN QUYEN SỬ DUNG DAT

Từ một số định nghĩa, đánh giá nêu trên, thông qua mối quan hệ giữa Nhà nước với các tô chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất, đặc biệt là từ cách thức xử lý của pháp luật khi quy định về các quyền của người không phải là chủ sở hữu đối với tài sản, trong đó có quyền sử dụng đất và phương thức bảo vệ các quyền đối với tài sản của người không phải là chủ sở hữu đó cũng được thực hiện như bảo vệ đối với chủ sở hữu tài sản, có thé thấy nhìn từ góc độ khoa học pháp ly thì quyền sử dụng dat cần được định nghĩa như sau: Quyên sử dung đất là quyén tài sản thuộc sở hữu của tô chức, hộ gia đình, cá nhân phát sinh trên cơ sở quyết định giao dat, cho thuê dat, công nhận quyên sử dung đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyển hoặc từ các giao dịch nhận chuyển quyên sử dụng đất. Theo đó, việc ban hành Luật số 38/2009/QH12 ngày 19 tháng 6 năm 2009 của Quốc hội khoá XII, kỳ hop thứ 5 sửa đối, b6 sung một số điều các Luật có liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản, được khái niệm về GCNQSDĐ quy định tại khoản 1, Điều 4 như sau: “Giấy chứng nhận quyên sử dụng dat, quyên sở hữu nhà ở và tài sản khác gan lién với đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyên cấp cho người có quyên sử dung dat, quyên sở hữu nhà ở, quyén sở hữu tài sản khác gắn liên với dat để bảo hộ quyên và lợi ích hợp pháp của người có quyên sử dụng đất, quyên sở hữu nhà ở, quyên sở hữu tài sản khác gắn lién với đất”.

PHÁP LUẬT VE ĐĂNG KÝ DAT DAI, CAP GIAY CHUNG NHAN QUYEN SỬ DUNG DAT CUA AUSTRALI, TRUNG QUOC, VIỆT

Ở Bang New South Wales (NSW) việc đăng ký đất đai do Cơ quan quản ký đất đai của bang thực hiện. Trong cơ cấu tô chức của Cơ quan quản lý đất đai có các bộ phận sau: Do đạc và bản đồ; Bảo vệ tài nguyên đất; Quản lý đất công; Định giá;. Đăng ký đất đai. Hệ thông Torrens được đưa vào NSW theo Luật BĐS 1863. Từ thời điểm này tất cả đất đai do Hoàng gia cấp đều được đăng ký theo quy định của Luật này. Hồ sơ cũ được thiết kế dưới dạng đóng tập, hồ sơ mới thiết kế dưới dạng tờ rời. Việc chuyển đổi từ hồ sơ cũ sang hồ sơ mới không thực hiện đồng loạt mà thực hiện dần khi có giao dịch hoặc có thay đôi được đăng ký vào hệ thống. Những hồ sơ cũ đã được thay thế vẫn được bảo quản làm tư liệu lịch sử và được sao chụp và lưu dưới dạng điện tử dé tiện tra cứu. Dé phục vụ tra cứu, bên cạnh hồ sơ đăng. ký, một bản mục lục tên người mua. Mục lục này được lập dưới dạng số. Hiện tại Quy trình đăng ký đất đai đã được tin học hoá bằng Hệ thống đăng ký quyền đất đai tự động năm 1983 nay thay thé bằng Hệ thống đăng ký quyên tích hợp năm 1999. Đây là Hệ thống Torrens được tin học hoá đầu tiên trên thế giới. Từ ngày 04 tháng 6 năm 2001 mục lục tên chủ mua trên Microfiche được tích hợp lên hệ thống đăng ký tự động)”. Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khai đăng ký được ghi vào số địa chính, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gan liền với đất nếu có nhu cầu và có đủ điều kiện theo quy định của Luật đất đai 2013 và quy định khác của pháp luật có liên quan; trường hợp đăng ký biến động đất đai thì người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận. Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gan liền với đất hoặc quyền sở hữu nha ở va tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất dé ghi cả họ, tên vợ va họ, tên chồng nếu có yêu cầu.

Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Dat đai năm 2013 hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyên sử dung đất, không có tranh chấp với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất liền ké thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyên sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Ngoài ra, thâm quyền cap GCNQSDD, QSH nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất cũng được quy định theo Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ cũng được quy định như sau: Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho tô chức, cơ sở tôn giáo, người Việt nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư, tô chức, cá nhân nước ngoài, doanh nghiệp có von đầu tư nước ngoài và thầm quyền cấp GCNQSDĐ, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã được quy định rừ ràng cụ thể trong Luật đất đai 2013, Nghị định hướng dẫn Luật Đất đai. Thr nhất, trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam đề nghị đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cap GCNQSDD, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với dat thì UBND cấp phường có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, xác nhận nguồn gốc sử dụng đất, thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp quy hoạch.

38 Trường hợp NSDĐ đề nghị cấp GCNQSDĐ thì gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo việc thực hiện nghĩa vụ tài chính, trừ trường hợp không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính, chuẩn bị hồ sơ để cơ quan tài nguyên va môi trường trình ký cấp GCNQSDĐ, cập nhật bổ sung việc cấp GCNQSDĐ vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai, trao GCNQSDD cho NSDĐ được cấp. Cơ quan quan ly đất đai Nhà nước sẽ thu hồi GCNQSDD đã được cấp trong các trường hợp quy định tại tại điểm d, khoản 2, Điều 106 Luật Đất đai 2013 như sau: GCNQSDD do cấp không đúng thẩm quyên, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đủ diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp người được cấp GCNQSDĐ đó đã thực hiện chuyển QSDĐ, QSH tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai. Trong đó nghĩa vụ tài chính của NSDĐ quy định tại khoản 3 Điều 98 Luật Đất đai 2013: “Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn lién với dat được nhận Giấy chứng nhận quyên sử dụng đất, quyên sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liên với dat sau khi đã hoàn thành nghĩa vu tài chính theo quy định của pháp luật” Việc NSDD thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước quy định tại khoản 1 Điều 63 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 như sau: Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế có liên quan đến đất đai và lệ phí trước bạ (sau đây gọi là nghĩa vụ tài chính) do cơ quan thuế xác định.

Các quy định về việc xử lý vi phạm quản ly Nhà nước cap GCNQSDĐ đối với cán bộ, công chức được giao nhiệm vụ quản lý về đất đai nói chung và hoạt động cấp GCNQSDD, QSH nha ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 206 của Luật Đất đai 2013: Người có hành vi vi phạm về đất đai thì tuỳ theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật.

BÀI HỌC KINH NGHIEM VÀ MOT SO GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUAT VIET NAM VE DANG KÝ DAT DAI VA CAP GIẦY