Luận văn thạc sĩ luật học: Thực tiễn thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân tại huyện Thuỷ Nguyên, thành phố Hải Phòng

Luật bổ sung quy định về các trườnghợp đăng ký lần đầu, đăng ký biến động, đăng ký đất đai trên một trườngmạng; bổ sung quy định trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài s

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘITRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT

VŨ THI HAI YEN

GAN LIÊN VỚI DAT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CA NHÂN

TAI HUYỆN THUY NGUYÊN, THÀNH PHO HAI PHONG

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUAT HOC

(Định hướng ứng dụng)

HÀ NỘI - 2023

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘITRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT

VŨ THI HAI YEN

Chuyén nganh: Luat Kinh té

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của

riêng tôi Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bồ trongbat kỳ công trình nào khác Các số liệu, vi dụ và trích dan trongLuận văn đảm bao tính chính xác, tin cậy và trung thực Tôi đãhoàn thành tat cả các môn học và đã thanh toán tat cả các nghĩa vụtài chính theo quy định của Trường Đại học Luật - Đại học Quốc

gia Hà Nội.

Vậy tôi viết Lời cam đoan nay dé nghị Truong Dai hoc Luật xem xét dé tôi có thé bảo vệ Luận văn.

Tôi xin chân thành cảm ơn!

NGƯỜI CAM ĐOAN

Vũ Thị Hải Yến

Danh mục các bảng, biêu đô và sơ đô

CHUONG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LUẬT VE CAP GIẦY

CHUNG NHAN QUYEN SỬ DỤNG DAT, QUYEN SỬHUU NHA O VA CAC TAI SAN KHAC GAN LIEN VOIDAT CHO HO GIA DINH, CA NHÂN 5: cccscce¿ 7 1.1 Khái niệm và đặc điểm Giấy chứng nhận quyền sử dung dat,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 71.1.1 Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất -2+cs+cs+zxsrxecsee 71.1.2 Đặc điểm của GCNQSDD, QSHNƠ - (5s csctrkeErkerrkerkee 91⁄2 Khai niệm Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng dat, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đắt - 101.2.1 Công nhận quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất 101.2.2 Vai trò của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dung đất, quyền

sở hữu nhà ở và các tài sản gắn lién với đất -cs-cse- 12 1.2.3 Ý nghĩa của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

stro hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với dất - 131.3 Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia

đình, cá nhân - - ĂĂ E2 111122311111 2211111 9211 11g ng rrg 16

1.3.1 Khái niệm pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng dat,

quyên sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất cho hộ

gia đình, cá nhân - - << 1+1 191991119119 ng ngư,1.3.2 Khái lược sự hình thành và phát triển của pháp luật về cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tàisản khác gan liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân -1.3.3 Quy định của pháp luật hiện hành về cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền vớiđất cho hộ gia đình, cá nhân 2- 2 2 2+E+Ex+E++E+EzEerxerszreee1.4 Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở theo pháp luật của một số quốc gia trên thé giới 1.4.1 Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tai

Trung QQUỐC 2-5252 EESEE2E211211211271211111211211211211 11111111 xe.1.4.2 Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tai

Thụy ĐiỄn 2-52 St St E2 2211211211 2111121111.1121221111 11 1 1e1.4.3 Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nha ở tại Cộng hòa Pháp - + + + 1E **vEEeerseerseeesreerre1.4.4 Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà ở tại AuSfraÌ1a -<c 521131122211 1223 vn vn tre.

Kết luận Chương 1 - 2-2-5 ©E2E£2E£+EEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEE11211 111cc CHƯƠNG 2: THỰC TIEN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VE CAP GIẦY

hình quản ly dat đai tại huyện Thuy Nguyên Hiện trạng sử dụng đất của huyện Thủy Nguyên -Tình hình quản lý đất đai tại huyện Thủy Nguyên -

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân tại

huyện Thủy NguyÊn - - - G1 HH ng ngư, 61Đánh giá chung về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất huyệnThtry 3,5: 011 -ỐHDd3 76

Kết luận Chương 2 2-2-2 SS+SES2E2E12E12E11212717121121121111 11111 xe 81

CHƯƠNG 3: KIEN NGHỊ VÀ GIẢI PHAP NANG CAO HIEU QUA

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân tại huyện Thuỷ Nguyên 83Giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tàisản khác gan liền với dat tại huyện Thủy Nguyên S6

Sự cần thiết phải hoàn thiện chính sách, pháp luật về cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gan liền với đất -¿- ++cs+Ek+EkeEESEEEEEE211211211271 E1 EerxeeU 86Hoàn thiện một số quy định của pháp luật hiện hành về cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gan liền với đất ¿- +-++cs+EkeEkeEk2E211211211221 2121k 87

3.2.3 Một số giải pháp cụ thể nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp

luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữunhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Thủy Nguyên

trong thời Qian TỚI -c- << + k1 19v ng ng ng re 90

Kết luận Chương 3 - 2-2-5 SE2E2E12E12E1271717171121121111 1111 xe 99KẾT LUAN ¿5° 5s SE E212 12112121 111111 2111111121211 tre 100DANH MỤC TAI LIEU THAM KHẢO 2 2 s2 s52 101

DANH MỤC CÁC TU VIET TAT

Từ viết tắt Giải nghĩa

CHXHCN Cộng hòa xã hội chủ nghĩa

ĐKĐĐ Đăng ký đất đai

GCNQSDD Giấy chứng nhận quyền sử dụng dat

QSHNƠ Quyền sở hữu nhà ở

UBND Uỷ ban nhân dân

DANH MỤC CÁC BANG, BIEU DO VÀ SƠ DO

Số hiệu Tên bảng Trang

Bang 2.1 |Cơ cấu hiện trạng sử dụng đất của huyện Thủy

Nguyên đến hết năm 2016 53Bang 3.1 | Kết quả cấp GCN quyền sử dụng đất cho hộ gia đình 62

Bảng 3.2 | Kết quả cấp giấy chứng nhận của các xã, thị tran trên

địa bàn huyện Thủy Nguyên giai đoạn 2014 — 2016 63

Bang 3.3 | Tiến độ và kết quả cấp giấy chứng nhận lần đầu qua

các năm 2014 — 2016 66

Bảng3.4 | Tiến độ cấp GCN theo hình thức đấu giá quyền sử

dụng đất 68

Bảng 3.5 | Tiến độ và kết qua cap GCN theo hình thức cấp đôi,

cấp lại GCN qua các năm 2014 — 2016 69Bang 3.6 | Kết quả phân loại các trường hợp chưa được cấp giấy

chứng nhận 70

Số hiệu Tên biếu đô, sơ đô TrangBiểu đồ 2.1 | Cơ cấu sử dụng đất huyện Thủy Nguyên năm 2016 55

Biểu đô 3.2 | Kết quả cấp GCN quyền sử dụng đất cho hộ gia đình 62

Biểu đô 3.3 | Tiến độ cấp GCN lần đầu giai đoạn 2014 — 2016 66

Biểu đồ 3.4 | Tiến độ cấp GCN theo hình thức đấu giá quyền sử

dụng đất 68

Sơ đồ 3.1 | Sơ đồ cơ cấu tổ chức VPĐKQSDĐ một cấp 60

MỞ DAU

1 Tính cấp thiết của đề tàiĐất đai là nguồn tài nguyên có hạn, là nguồn gốc của mọi tài sản vật chất của con người, là địa bàn dé phan bổ dân cư va ngành kinh tế, xã hội,quốc phong, an ninh Vấn đề quản lý và sử dụng đất ngày càng trở lên quantrọng trong bối cảnh bùng nổ dân số, tài nguyên cạn kiệt và suy thoái môitrường ngày càng nghiêm trọng do các hoạt động của con người trên phạm vi rộng như hiện nay.

Ngày 29/11/2013, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai năm 2013 So với Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 có 14 chương với 212điều, tăng 7 chương và 66 điều, đã khắc phục, giải quyết được những tôn tại,hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật đất đai năm 2003 Đây là đạoluật quan trọng, có tác động sâu rộng đến chính trị, kinh tế, xã hội của đấtnước, thu hút được sự quan tâm rộng rãi của Nhân dân Luật Đất dai sửa đổinăm 2013 đã quy định về GCNQSDD Luật bổ sung quy định về các trườnghợp đăng ký lần đầu, đăng ký biến động, đăng ký đất đai trên một trườngmạng; bổ sung quy định trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của nhiều người thì cấp mỗingười một giấy chứng nhận, hoặc cấp chung một số đỏ và trao cho người đạidiện Luật cũng quy định những trường hợp có thể cấp giấy chứng nhận ngay

cả khi không có giấy tờ về quyền sử dụng đất Do đó, việc triển khai cấp Giấy chứng nhận theo Luật đất đai năm 2013 của Chính phủ đã thu được nhiều kết quả tích cực, tuy nhiên, cũng tồn tại không ít khó khăn trên lãnh địa cả nước đặc biệt là những khó khăn gan với đặc thù của một số dia phương, trong đó

có huyện Thuỷ Nguyên, thành phố Hải Phòng

Thủy Nguyên là huyện ngoại thành của thành phố Hải Phòng, là mộthuyện lớn nằm bên dòng sông Bạch Dang lịch sử Huyện Thủy Nguyên có địa

hình phức tạp trong xã hội, kinh tế phát triển mạnh mẽ là nơi tập trung cáckhu, cụm công nghiệp lớn của thành phó và quốc gia (Khu Công nghiệp VSIPHải Phòng, Khu Công nghiệp đóng tàu Pha Rừng, Nam Triéu ), dan số tăng

tự nhiên và dân số di dân đến các khu công nghiệp Sự đa dạng và sự pháttrién mạnh mẽ đó cũng dẫn đến giá trị của đất dai, nhà ở ngày càng tăng, đồngnghĩa với sự phức tạp trong các mối quan hệ về đất đai, nhà ở, nhu cầu giaodịch dân sự về đất dai nhà ở ngày càng lớn, tranh chấp về quyên sử dụng dat,quyên sở hữu nhà ở cũng vi thé mà ngày càng nhiều gây nhiều khó khăn, trởngại cho công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện Thủy Nguyên, nên phải đây nhanh tiến độ cấp GCNQSDĐ Bên cạnh đó việc áp dung các quy định của pháp luật đất đất đai năm 2013 trong việc cấp GCNQSDD, QSHNO va tài sản khác gan liền với đất cho hộ gia đình, cá

nhân trên địa bàn huyện Thủy Nguyên cũng gặp không ít những khó khăn,

vướng mắc Do đó việc nghiên cứu một cách toàn diện về tình hình thực hiện pháp luật về cap GCNQSDĐ, QSHNO tại huyện Thuỷ Nguyên, từ đó dé ragiải pháp khắc phục là cấp thiết Dé giải quyết van dé nêu trên học viên lựachọn đề tài: “Thực tiễn thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ giađình, cá nhân tại huyện Thuỷ Nguyên, thành phố Hải Phong” là van đề cótính thời sự, có giá trị thực tiễn và cần thiết.

2 Tong quan về tình hình nghiên cứuPháp luật về cấp GCNQSDD, QSHNO và tài sản khác gắn liền với đấtcho hộ gia đình, cá nhân được đề cập thường xuyên trong nghiên cứu và giảngdạy về Nhà nước và pháp luật, đặc biệt là ngành Luật Kinh tế Trong các giáotrình luật của các trường đại học (Giáo trình Luật Dat dai) đều có trình bày vềvan dé cap GCNQSDD Trong các sách chuyên khảo, đây là van đề thườngxuyên được đề cập tới: Nguyễn Minh Tuấn (2011), Đăng ký bất động sản -Những vấn dé lý luận và thực tiên, tr.193, NXB Chính trị quốc gia; Nguyễn

Quang Tuyến, Nguyễn Minh Tuấn, Trần Hùng Phi, Trần Thị Minh Hà (2004),

Số tay bình đăng giới trong cấp giấy chứng nhận quyên sử dụng dat, NXBChính trị quốc gia, Ngoài ra, cũng có nhiều bài viết, công trình nghiên cứu pháp luật khác đề cập đến van dé cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng dat dướinhiều góc độ khác nhau: Nguyễn Minh Hằng, Nguyễn Thuy Trang (2011),

“Một số vướng mắc về thẩm quyên cấp và huỷ giấy chứng nhận quyên sử dụngđất cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo pháp luật đất đai hiệnhành ”, Tạp chí Nghề Luật, (3), tr 30-34, Trần Luyện (2004), “Một số ý kiến về

đẩy mạnh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyển sử dụng đất”, Tạp chí Ngân

hang, (10), tr.64-65; Phùng Văn Ngân (2008), “Bàn về gidy chứng nhận quyén

sử dụng đất”, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, (4), tr 25 - 27; Phạm Hữu Nghị (2009), “Giấy chứng nhận quyển sử dụng đất ghi cả tên họ, tên vợ và họ tênchong: Một số van dé đặt ra”, Tap chí Dân chủ và pháp luật, (203), tr.50-53;Doãn Hồng Nhung (2007), “Nir quyên và quan hệ giữa vợ chồng -nhin từ khía cạnh pháp lý của giấy chứng nhận quyển sử dụng đất trong Luật đất đai năm2003”, Tạp chí Luật học, (6), tr 58-63, Trần Thị Hồng (2009)

Van dé cải cách thủ tục hành chính hiện nay đang thu hút sự chú ý củanhiều nhà nghiên cứu Liên quan đến vấn đề này, pháp luật về cấp giấy chứngnhận quyền sử dụng đất được nhìn nhận từ rất nhiều góc độ, được phân tích

về các tác động của nó đối với nhiều hiện tượng khác nhau của đời sống xã

hội Các công trình nghiên cứu trên đây ở những mức độ và phạm vi khác

nhau đều đã đề cập và bình luận về vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, từ đó cung cấp những thông tin hữu ích liên quan đến vấn đề này.Tuy nhiên, đặt trong bối cảnh Luật đất đai năm 2013 với những thay đổi trongcác quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dung dat, thi cần có một côngtrình nghiên cứu dé xem xét dưới khía cạnh pháp lý và thực tiễn về cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất dé cung cấp những thông tin và xu hướng thayđổi trong tương lai đối với vấn đề này Trên cơ sở tiếp thu, kế thừa những

thành tựu khoa học của các công trình nghiên cứu đã công bố, Luận văn tiếptục tìm hiểu, bổ sung và hoàn thiện hệ thống cơ sở lý luận của pháp luật vềcấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chỉ ra những điểm mới trong Luật Dat dai năm 2013 về van đề này Trên cơ sở đó, phân tích, tìm hiểu các nộidung cụ thé trong thực tiễn thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền

sử dung đất đề có những giải pháp bé sung hoàn thiện cần thiết.

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

- Đánh giá thực trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sởhữu nhà ở và tài sản khác gan liền với đất cho hộ gia đình, các nhân tại huyện Thủy Nguyên, thành phố Hải Phòng.

- Đề xuất một số giải pháp đây mạnh công tác cap GCNQSĐ, QSHNƠ

và tài sản khác găn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyệnThủy Nguyên, thành phố Hải Phòng

- Nêu kiến nghị dé hoàn thiện pháp luật về cap GCNQSĐ, QSHNO vatài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân

4 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu4.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu là pháp luật về cap GCNQSĐ, QSHNƠ và tàisản khác gan liền với đất cho hộ già đình, cá nhân

Tuy nhiên, do tỷ lệ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất trên thực tế là vấn đề lớn, phức tạp có nhiều nội dung quan điểmkhác nhau, nên dé tài chi tập trung nghiên cứu vấn đề cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu.

Về chủ thé sử dung đất, hiện nay việc cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gan liền với dat cho tổ chức trênđịa bàn huyện Thủy Nguyên cơ bản đã hoàn thành, nên đề tài chỉ tập trungnghiên cứu chủ thé sử dung đất và chủ sở hữu nhà ở là hộ gia đình, cá nhân

Trên cơ sở đánh giá thực trạng sử dụng đất, luận văn tập trung nghiên

cứu các van dé bat cập trong công tác quản lý nhà nước về đất đai nhằm phục

vụ cho công tác cap GCNQSDD, QSHNƠ, những quy định pháp luật cần phảiđược hoàn thiện trong cấp GCNQSDD, QSHNƠ tại huyện Thủy Nguyên.

4.2 Pham vi nghiên cứu Luận văn tập trung nghiên cứu, phân tích, đánh giá thực trạng những

van đề liên quan đến pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng dat,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhântại huyện Thủy Nguyên, thành phố Hải Phòng giai đoạn từ năm 2014 đến

2016 và đề xuất các kiến nghị, giải pháp.

Về thực thực tiễn thi hành, luận văn giới hạn nghiên cứu trên địa bànhuyện Thủy Nguyên, thành phố Hải Phòng trong thời gian từ khi Luật Dat đai

2003, Luật Dat đai 2013 có hiệu lực thi hành đến nay.

5 Phương pháp nghiên cứu

Để giải quyết các yêu cầu của đề tài đặt ra, luận văn sử dụng các

phương pháp nghiên cứu sau đây:

- Phương pháp phân tích, diễn giải, bình luận, đối chiếu được sử dụngkhi tìm hiểu các quy định pháp luật về cap GCNQSDD, QSHNO ở cấp tỉnh(thành phố Hải Phòng) và địa bàn Huyện Thủy Nguyên

- Phương pháp điều tra, thống kê, so sánh, đánh giá được sử dụng khitìm hiéu thực trạng pháp luật về cap GCNQSDD, QSHNO;

- Phương pháp tổng hợp, quy nạp, diễn giải được sử dụng khi nghiêncứu một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về vẫn đề này

6 Những đóng góp mới của đề tàiCho đến nay, pháp luật về cap GCNQSDĐ, QSHNƠ được giới nghiêncứu khoa học pháp lý nghiên cứu khá nhiều ở các khía cạnh và phương diệnkhác nhau Hàng loạt các công trình, các bài viết, các sách chuyên khảo đềcập những khía cạnh khá đa dạng về van dé cap GCNQSDĐ, QSHNO đã và

đang là tài liệu nghiên cứu phô biên vê lĩnh vực này.

Dù vậy, trên thực tế công tác cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ vẫn còn gặpnhiều vướng mắc Quốc hội đã ban hành Nghị quyết số 30/2013/QH13 về việcđảm bảo đến 31/12/2013 căn bản hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu trong phạm vi cả nước, tuy nhiên theo tác giả, việc hoàn thànhviệc cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ lần đầu đối với huyện Thủy Nguyên là mộtnhiệm vụ khó khăn nếu không có những giải pháp dé giải quyết các vướng mac

từ quy định pháp luật đến cải cách thủ tục trong quan lý và cấp GCNQSDD,QSHNƠ Do đó, luận văn đi sâu tìm hiểu nội dung rat quan trọng này trong hoạtđộng cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ, đây là nội dung mang ý nghĩa về phương diện pháp lý cũng như thực tiễn cần được nghiên cứu hiện nay.

Học viên nếu ra được thực tiễn thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đấttại huyện Thủy Nguyên và những khó khăn vướng mắc, giải pháp, quan điểmtrong quá trình thực hiện.

7 Bố cục của luận vănNgoài phần mở đầu và kết luận, bố cục của luận văn gồm 3 chương vớicác nội dung cụ thể sau:

Chương I: Cơ sở lý luận và pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ giađình cá nhân.

Chương 2: Thực tiễn áp dụng pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ giađình, cá nhân và tình hình quản lý đất đai tại huyện Thuỷ Nguyên

Chương 3: Một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật vềcấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khácgan liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân qua thực tiễn thi hành tại huyện

Thuỷ Nguyên.

CHƯƠNG 1

CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LUẬT VE CAP GIÁY CHUNG NHAN

QUYEN SỬ DUNG DAT, QUYEN SỬ HỮU NHÀ Ở VÀ CÁC TÀI SAN

KHÁC GAN LIEN VỚI DAT CHO HO GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN

1.1 Khái niệm và đặc điểm Giấy chứng nhận quyền sử dung dat, quyền sở hữu nha ở và tài sản khác gắn liền với dat

1.1.1 Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữunhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Pháp luật Việt Nam quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhànước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Là chủ sở hữu đại diện nênNhà nước có đầy đủ ba quyên năng là chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đối vớiđất đai Tuy nhiên, trên thực tế, Nhà nước không trực tiếp khai thác, sử dụng đất đai mà trao quyền sử dụng cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đấtđược coi là một trong những công cụ pháp lý quan trọng để Nhà nước thựchiện quyền quản lý, kiểm soát các quan hệ đất đai, nhà ở, các công trình xâydựng và các tài sản khác gan liền với đất đối với các chủ thé khai thác và sửdụng đối với các tài sản đó.

Theo Khoản 20 Điều 4 Luật đất đai 2003:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quannhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộquyên va lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất

Luật số 38/2009/QH12 đã sửa đổi, b6 sung Khoản 20 của Điều 4 Luật Đất đai 2003 quy định:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước cóthâm quyền cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở, quyền sở hữu tài sản khác gan liền với đất dé bảo hộ quyền và lợiích hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gan liền với đất [13, Điều 4, 3, Khoản 6].

Từ điển Luật học (2006) giải thích GCNQSDD “là giấy chứng nhận do

cơ quan có thẩm quyên cấp cho người sử dụng đất dé bảo vệ quyên và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất”.

Luật Đất đai năm 2013 quy định:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhậnquyên sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đấthợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vàquyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất [13, Điều 3, 3, Khoản 16] Với quy định nêu trên cho thay, GCNQSDD, QSHNO và tài sản gan liền với đất (dưới đây gọi chung là GCNOSDP) là chứng thư pháp lý dé xáclập mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với các chủ thể có quyền sử dụnghợp pháp về đất, quyền sở hữu hợp pháp về nhà và các tài sản khác trên đất

Vì vậy, theo quy định của pháp luật đất đai, cấp GCNQSDĐ, là một trongnhững nội dung quan trọng của hoạt động quản lý nhà nước về đất đai, đồngthời cũng là một quyền đầu tiên mà người sử dụng đất hợp pháp được hưởng

GCNQSDĐ, được cấp bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền do phápluật quy định Tuy nhiên họ phải là những chủ thể có QSDĐ, quyền sở hữunhà và những tài sản gắn liền với đất một cách hợp pháp Và khi được Nhànước cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu và sử dụng đối với các tài sản nêu trên thì họ được Nhà nước bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp trong quá trình

khai thác và sử dụng các tài sản đó.

Bản chất pháp lý của GCNQSDĐ là thể hiện sự xác nhận của Nhànước về sử dụng hợp pháp của một chủ thê đối với một diện tích đất, quyền

SHNƠ một ngôi nhà hoặc một tài sản gắn liền với đất nhất định Đây cũng là

cơ sở dé Nhà nước bảo vệ quyên và lợi ích hợp pháp cho chủ thé được cấpgiấy chứng nhận

Nhu vậy có nhiều cách giải thích khác nhau về GCNQSDĐ, nhưng mộtcách chung nhất có thể hiểu GCNQSDĐ ià chứng thư pháp lý do cơ quan nhànước có tham quyên cấp theo quy định của pháp luật cho các chủ thể sử dụngđất để công nhận và bảo vệ quyên và lợi ích hợp pháp của họ.

Từ các phân tích trên cho thấy, các văn quy phạm pháp luật về đất đai

ngày càng hoàn thiện, bao quát, nâng cao giá trị pháp lý của GCNQSDĐ.

1.1.2 Đặc điểm của GCNOSDD, QSHNƠThứ nhất, GCNQSDD là một loại giấy do cơ quan nhà nước có thâm

quyền chịu trách nhiệm phát hành thống nhất trong phạm vi cả nước (cụ thể là

Bộ Tài nguyên và Môi trường) theo quy định của pháp luật GCNQSDD được

Nhà nước sử dụng để cấp cho các chủ thể sử dụng đất, chủ sở hữu nhà hoặccác tài sản gắn liền với đất một cách hợp pháp khi họ đáp ứng đủ điều kiệntheo quy định của pháp luật;

Thứ hai, GCNQSDD là một trong những công cụ dé Nhà nước quản lýdat đai, nhà ở, các công trình xây dựng và các tài sản khác trên đất đối với các chủ thể Cấp GCNQSDĐ, là một trong những cơ sở quan trọng giúp Nhà nước xây dựng, điều chỉnh chính sách đất đai, nhà ở, công trình xây dựng phùhợp ở mỗi thời kỳ, mỗi gian đoạn khác nhau của đất nước Mặt khác, quản lýbang công cụ giấy chứng nhận là một trong những cách thức quản lý đơngiản, dé dàng và khoa hoc của Nhà nước đối với tài sản là QSDĐ, nhà ở và các tài sản khác trên đất; tạo cơ sở pháp lý vững chắc dé Nhà nước thống nhấtquản lý đất đai, nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác bằng một loạigiấy tờ chung, thay thế hàng loạt các loại giấy tờ tồn tại qua nhiều thời kỳ lịch

sử, được ban hành bởi nhiều cơ quan khác nhau gây nhiều khó khăn, trở

ngại trong công tác quản lý thời gian qua.

Thứ ba, GCNQSDĐ, là cơ sở pháp lý quan trọng để xác nhận QSDĐ,quyền sở hữu nhà và các tài sản trên đất hợp pháp của một chủ thé sử dụng đất trước cơ quan nhà nước có thâm quyền và trước các chủ thể khác trong quátrình khai thác, sử dụng Người được cấp GCNQSDĐ, có day đủ các quyền déđầu tư, khai thác và sử dụng các tài sản một cách hợp pháp theo quy định tại

Bộ luật Dân sự năm 2005 và pháp luật về đất đai; được Nhà nước bảo hộ cácquyên và lợi ích hợp pháp trong suốt quá trình sở hữu và sử dụng tài san

1.2 Khái niệm Cấp giấy chứng nhận quyền sử dung đất, quyền sởhữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.2.1 Công nhận quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất

Công nhận QSDĐ là một trong ba hình thức Nhà nước trực tiếp trao QSDD cho người sử dụng đất Khái niệm này được xuất hiện lần đầu tiên tạiLuật Đất đai năm 2003, Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụngđất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đấtđối với người đang sử dụng đất 6n định [13, Điều 5, 2] Quy định này chothấy hình thức công nhận QSDĐ chỉ áp dụng đối với người đang sử dụng đất

mà chưa được cấp giây chứng nhận quyền sử dụng dat.

Đến Luật Đất đai năm 2013, khái niệm này được cụ thê hơn, Nhà nướccông nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất chongười đang sử dụng đất 6n định mà không có nguồn gốc được Nha nước giaođất, cho thuê đất thông qua việc cap GCNQSDĐ, QSHNƠ và tài sản khác ganliền với đất lần đầu đối với thửa đất xác định [13, Điều 29, 3].

Việc công nhận QSDD là hành vi pháp lý ma Nhà nước thừa nhận hay

nói cách khác là trao QSDĐ cho người đang sử dụng đất ôn định mà đất đókhông có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất Theo đó người sửdụng đất có được những quyền và nghĩa vụ nhất định sau khi được thừa nhận

theo quy định của pháp luật.

10

Nhà nước công nhận QSDĐ là hành vi pháp lý cần thiết nhằm xác lậpQSDĐ cho một chủ thể khi đảm bảo các điều kiện nhất định Nó đáp ứngnhững đòi hỏi từ thực tiễn cuộc sống, từ thực tiễn lịch sử quản lý đất đai củađất nước và yêu cầu đảm bảo trật tự xã hội trong việc giải quyết các mỗi quan

hệ tài sản, quyền sử dụng đất Sự công nhận QSDĐ không chỉ áp dụng cho chủ thê sử dụng đất có nguồn gốc hợp pháp mà tùy thuộc điều kiện kinh tế xã hội quốc gia hoặc trong từng giai đoạn phát trién của mỗi quốc gia còn có thé

áp dụng cho các chủ thé sử dụng đất 6n định, có nguồn gốc chưa phù hợp vớiquy định pháp luật tại thời điểm sử dụng đất Điều này cũng không có nghĩa

là mọi chủ thể đang sử dụng đất đều được công nhận mà đòi hỏi phải đảm bảocác điều kiện nhất định; các điều kiện này tùy thuộc vào các điều kiện kinh tế

xã hội, trình độ và thực trạng quản lý nhà nước về đất đai trước đó của mỗigiai đoạn mà quy định khắt khe hoặc cởi mở Việc công nhận QSDĐ có nhiềuhình thức biểu hiện, chang hạn có thé công nhận trên cơ sở một số loại giấy tờnhất định; có thé trên số địa chính hoặc thông tin đã được nhà nước ghi nhậnphan ánh; cũng có thé biểu hiện bằng một số hình thức giấy tờ theo khuônmẫu nhất định, điều này tùy thuộc vào ý chí nhà nước thé hiện trong phápluật Dé được công nhận QSDĐ điều kiện tiên quyết đặt ra là phải có sự tồntại, sự chiếm hữu, sử dụng đất trước đó của chủ thể nhất định

Thực trạng quản lý và sử dụng đất ở nước ta cho thấy nhiều trường hợp

sử dung đất mặc dù không có day đủ các giấy tờ về nguồn gốc nhưng đã có sự

sử dụng 6n định lâu dai và phù hợp với quy hoạch là thực tiễn cần được giải quyết thông qua hình thức công nhận quyền sử dụng đất Do vậy sự công nhận theo sau chỉ là hành vi của nhà nước nham xác lập mối quan hệ quyền

và nghĩa vụ giữa nhà nước với chủ thé sử dụng hoặc, giữa các chủ thé sử dungđất với nhau nhằm tạo nên một trật tự trong quản lý sử dụng đất

Công nhận quyền sử dụng đất là tiền đề dé cấp GCNQSDD Cấp giấy

11

CNQSDĐ thuộc thâm quyền của cơ quan nhà nước theo luật định nhằm capchứng thư pháp lý cho các chủ thể sử dụng đất Đây là một quá trình bao gồmnhiều hoạt động khác nhau, như hoạt động địa chính, kiểm tra hồ sơ, xácminh thực địa Hoạt động cấp giấy CNQSDD là giai đoạn cuối cùng quátrình giao đất, cho thuê đất và đăng ký biến động đất đai đối với việc chứngnhận quyền sử dụng đất, và xác nhận quyền sở hữu hợp pháp đối với các tàisản gắn liền với đất

1.2.2 Vai trò cua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng dat, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liễn với dat

1.2.2.1 Đối với các cơ quan quản lý đất daiGiấy CNQSDĐ là một trong những công cụ quan trọng để quản lý quỹđất đai chặt chẽ đến từng thửa đất, từng chủ sử dụng đất Là cơ sở để nhànước bảo hộ tài sản hợp pháp của chủ sử dụng dat, cũng như là cơ sở dé chủ thé sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước Việc cấp Giấy chứng nhận GCN với mục đích để Nhà nước tiến hành các biện pháp quản lý Nhà nước đối với đất đai, để người sử dụng đất yên tâm khai thác tốt mọi tiềm năng của đất, đồng thời phải có nghĩa vụ bảo vệ, cải tạo nguồn tài nguyên đấtcho các thế hệ sau

Cấp giấy CNQSDD chính là nam chắc quỹ dat của quốc gia, bảo vệ datđai (chủ sử dụng được giao đất phải chịu trách nhiệm bảo vệ vốn đất đượcgiao) Giấy CNQSDĐ thé hiện mối quan hệ pháp lý về đất đai giữa chủ sửdụng đất va Nhà nước (chủ sở hữu) Giây CNQSDĐ chính là công cụ đảm bảo đất đai được sử dụng đúng mục đích, đúng quy hoạch, đúng pháp luật Giấy CNQSDĐ còn là cơ sở dé quản lý biến động về đất đai hữu hiệu nhất Trước đây dat đai không được phép mua bán, chuyền đổi vì vậy việc cấp giấyCNQSDD chỉ có ý nghĩa thiết thực đối với việc thực hiện chức năng quản lýNhà nước đôi với đât đai.

12

1.2.2.2 Đối với người sử dụng đấtHiện nay việc cấp giấy CNQSDĐ không những chỉ phục vụ yêu cầu pháp

lý Nhà nước đối với tài sản quốc gia, mà còn có ý nghĩa bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất Vai trò này thê hiện ở các điểm sau đây:

- Giây CNQSDD là giấy tờ hợp pháp dé người sử dụng dat thực hiện 9quyền mà Nhà nước giao cho, đó là: quyền tặng cho, chuyên nhượng, chuyềnđổi, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền

sử dụng đất.

- Giầy CNQSDĐ là điều kiện tiên quyết để người sử dụng đất được bồithường thiệt hại về đất và tài sản có trên đất khi Nhà nước thu hôi đất sử dụngvào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng

- Giấy CNQSDĐ là căn cứ để xác định thắm quyền giải quyết tranhchấp đất đai giữa hệ thống toà án nhân dân với Uỷ ban nhân dân

1.2.3 Ý nghĩa của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sửo hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với dat

GCNQSDĐ là chứng thư của Nhà nước trao cho người sử dụng đất hoppháp, vì vậy việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có ý nghĩa vô cùng quan trọng, không những đối với cơ quan quản lý Nhà nước mà còn đối với người sử dụng đất.

Đối với cơ quan quản lý nhà nước, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có ý nghĩa đó là:

Một là, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một hình thức déNhà nước thực hiện chức năng quản lý đất đai của mình Với ý nghĩa này, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có vai trò giúp Nhà nước xây dựng, điềuchỉnh chính sách về đất đai cũng như thực hiện quản lý nhà nước về đất đai.Thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cơ quan quản lý Nhanướ có thê kịp thời năm bắt được thông tin về ưu điểm, hạn chế trong chính sách

về đất đai của mình đề đề xuất được phương hướng và điều chỉnh cho phù hợp

13

Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn có ý nghĩa giúp chocông tác quy hoạch, thống kê việc sử dụng đất đai diễn ra một cách thuận lợi và tiết kiệm Nếu công tác này làm không tốt thì dẫn đến việc khó xác định việc sử dụng đất của người sử dụng đất có là hợp pháp hay không, dẫn đến khó khăntrong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng.

Hai là, tạo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, ngân sách địa phương.Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dung đất là hoạt động được tiến hành có thutiền thuế, phí như thuế sử dụng đất, thuế thu nhập cá nhân, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại lệ phí Những khoản thu này tạo nguồn thu không nhỏ cho ngân sách Nhà nước, ngân sách địa phương, những khoản thu này góp phần

bù vào phan chi cho dau tư, cải tạo quản lý đất đai

Ba là, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cơ quan quản lý Nhà nước

về đất dai dé dang theo dõi và kiếm soát các giao dịch đất đai của người sử dung đất, góp phần làm công khai, minh bạch thị trường bất động sản Thực tế hiện nay vẫn còn tình trạng giao dịch đất đai mà đối với đất không có giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, chuyên nhượng QSDĐ mà không làm thủ tục, đấtkhông đủ điều kiện chuyển nhượng mà vẫn chuyên nhượng Những giao dịch này có thể ảnh hưởng đến giá đất ảo, ảnh hưởng đến thị trường đầu tư, sự phânhóa giàu nghèo, người muốn mua đất lại không đủ tiền dé mua Do vậy, giấychứng nhận quyền sử dụng đất giúp cho cơ quan quản lý Nhà nước có thể kịpthời điều tiết, có chính sách quan lý phù hợp dé tránh những tình trạng nêu trên,tạo hành lang pháp lý an toàn về đất đai cho cả hai phía Nhà nước và người sửdụng đất trong mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất cũng như giữa những người sử dụng đất với nhau.

Đối với người sử dụng đất, việc cấp giây chứng nhận quyền sử dụng đất

có ý nghĩa:

Một là, Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở pháp lý an toàncho người sử dụng yên tâm sử dụng, khai thác, đầu tư trên đất Hiến pháp 2013

14

ghi nhận đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, nhưngtrên thực tế Nhà nước không trực tiếp sử dụng, chiếm hữu đất đai mà bằng cáchình thức khác nhau giao cho tô chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ồn định vàlâu đài nhằm khai thác tốt nhất nguồn tài nguyên đất giấy chứng nhận quyền sửdụng đất là cơ chế pháp lý, là công cụ bảo hộ cho người sử dụng đất yên tâm sản xuất, sử dụng và gắn bó lâu dài với đất đai.

Hai là, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở pháp lý thực hiện quyền năng về đất đai mà pháp luật đất đai trao cho người sử dụng đất Điều 188Luật đất đai năm 2013 quy định: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền

chuyền đôi, chuyền nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp

quyền sử dụng đất; góp vốn băng quyền sử dung đất khi có các điều kiện sauđây: Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và 13trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 điều 168 của Luật này ” QSDD

là một loại tài sản có thé mang ra giao dịch mua bán trên thị trường, do vậy, déđảm bảo tính pháp lý của loại tài sản này, Nhà nước cũng phải quy định về cơ sởpháp lý dé tiễn hành giao dịch, trao đổi mua bán Đối với các giao dịch về đấtđai, thực hiện quyền năng về đất đai chỉ thực hiện được đối với người sử dụngđất hợp pháp thông qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Bên cạnh đó, giấychứng nhận quyền sử dụng đất cũng là cơ sở pháp lý để xác định một người có

sở hữu hợp pháp về đất đai hay không

Ba là, giấy chứng nhận quyền sử dung đất là cơ sở dé người sử dụng đấtđược nhận quyền lợi khi nhà nước thu hồi đất như bồi thường, hỗ trợ, tái định

cư Một trong các điều kiện để được nhận bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng,

an ninh; phát triển kinh tế — xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng là họ phải cógiấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 75

15

Luật đất đai năm 2013 Đối với những người không có giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất thì không được bồi thường mà chỉ được xem xét hỗ trợ một phần

thiệt hại nếu có

Bồn là, giấy chứng nhận quyền sử dung đất là cơ sở pháp ly dé bảo vệquyên và lợi ích hợp pháp của người sử dung đất Tại khoản 5 Điều 166 Luật đấtđai năm 2013 quy định một trong những quyền chung của người sử dụng đất làđược Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình Như vậy, Nhà nước bảo vệ tối đa quyền và lợi ích của những

người sử dụng đất hợp pháp được nhà nước công nhận Việc bảo vệ này được

thể hiện bằng việc khi có hành vi xâm phạm quyền và lợi ích hợp pháp củamình, người sử dụng đất có thể khiếu nại, tố cáo, khởi kiện yêu cầu đến cơ quanNhà nước có thâm quyền để bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp của mình giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ dé chứng minh cho quyền sử dụng đấthợp pháp trước khi tiến hành các phương thức bảo vệ

1.3 Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng dat, quyền sởhữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân

1.3.1 Khái niệm pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia

đình, cá nhân

Mọi hoạt động quản lý của Nhà nước nói chung và hoạt động quản lý

đất đai nói riêng đều hoạt động dựa trên cơ sở là các văn bản pháp lý do nhànước ban hành điều chỉnh Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũngkhông phải là ngoại lệ, xuyên suốt quá trình cấp giấy chứng nhận quyền su dung đất là việc thực hiện, tuân thủ các quy định chặt chẽ trong các văn bảncủa Nhà nước về quản lý và sử dụng đất đai Vậy nên có thể khăng định rằng:

“Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyên sử dụng đất chính là hệ thong quyphạm pháp luật điều chỉnh các mối quan hệ phát sinh trong hoạt động cấpgiấy chứng nhận quyền sử dụng dat” [20]

16

Hiện nay điều chỉnh chính các hoạt động về cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất là Luật đất dai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn kèmtheo Tại các văn bản này quy định rõ về các chủ thể tham gia quan hệ vềcấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các căn cứ pháp lý dé một tổ chức,

cá nhân được cấp giấy chứng nhận quyên sử dụng dat, trình tự, thủ tục cấpgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cơ quan có thấm quyền cấp giấychứng nhận quyên sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của cơ quan nha nước cóthâm quyền trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng dat, quyền vànghĩa vu của người sử dụng đất,

Tuy nhiên, phạm vi điều chỉnh các quan hệ phát sinh trong quá trìnhcấp giấy chứng nhận quyén sử dụng đất không chỉ giới hạn trong các văn bảnpháp luật đất đai mà còn được điều chỉnh bởi các văn bản pháp luật khác như:

Bộ luật dân sự năm 2005, Luật Nhà ở năm 2014, Luật kinh doanh bất độngsản năm 2014, Luật Khiếu nại năm 2011, Luật Tố cáo năm 2011, thậm chítrong một vài trường hợp cụ thể còn được điều chỉnh bởi những văn bản hànhchính nhất định

Từ đó, có thể thấy, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trongnhững nội dung quan trọng trong quản lý nhà nước về đất đai và được quy địnhtrong nhiều văn bản bản quy phạm pháp luật Cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất chính là hoạt động của cơ quan nhà nước có thầm quyền thông qua hệthong các quy phạm pháp luật về nội dung và các thủ tục hành chính dé xác lập

và công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp cho cá nhân, tô chức.

1.3.2 Khái lược sự hình thành và phát triển của pháp luật về cấpgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân

Giai đoạn trước năm 1986Trong suốt giai đoạn này, các quan hệ pháp luật đất đai được điều chỉnh

17

bởi những văn bản pháp quy riêng lẻ, tản mạn, mang tính tùy nghi mà chưa cómột văn ban thống nhất Các quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đấtcũng như cấp giấy chứng nhận quyên sử dụng đất chưa được dé cập đến taibat cứ văn bản luật đất đai nào.

Giai đoạn từ năm 1986 đến trước khi ban hành Luật Dat dai năm 2003Hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ chính thức đượcluật hóa ké từ khi ban hành Luật Dat đai năm 1987 Luật Dat dai năm 1987 được ra đời trong một hoàn cảnh lịch sử hết sức đặc biệt đó là khi Đại hộiĐảng VI tháng 12/1986 quyết định chuyên đổi nền kinh tế Việt Nam từ tậptrung bao cấp sang kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, tạo nêndiện mạo mới cho đất nước Đây là lần đầu tiên khái niệm người sử dụng đấtđược đề cập đến trong văn bản Luật Đất đai, nhằm xác định đối tượng Nhànước giao đất, sử dụng 6n định lâu dài và mối quan hệ giữa những chủ thé

này với Nhà nước.

Cùng với khái niệm người sử dụng đất, vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng lần đầu tiên được quy định tại Luật Đất đai năm

1987 và trở thành một trong bảy nội dung chính của nhiệm vụ quản lý nhànước về đất đai

Thực hiện Điều 18 Luật Đất đai năm 1987, Tổng cục Quản lý ruộng đất

đã ban hành Quyết định số 201/ĐKTK ngày 14/07/1989 về việc ban hành quyđịnh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Thông tư số 302/TT-ĐKTKngày 28/10/1989 về hướng dẫn thi hành Quyết định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Sự ra đời của hai văn bản này đã tạo ra một sự chuyên biến lớn cho hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói riêng và cho công tác đăng ký đất đai của Việt Nam nói chung.

Sau 5 năm thực hiện Luật Đất đai năm 1987, Nhà nước ta đã tổng kếtnhững thành công cũng như hạn chế từ đó xây dựng văn bản mới thay thế cho

18

Luật Đất đai năm 1987 Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội thông qua ngày14/7/1993 và có hiệu lực chính thức vào ngày 15/10/1993 là đạo luật quantrọng góp phần điều chỉnh các quan hệ đất đai theo cơ chế thị trường, xóa bỏtình trang vô chủ trong quan hệ đất đai, xác lập quyền năng cụ thé cho người sửdụng đất Luật Dat dai năm 1993 ghi nhận nguyên tắc giao đất sử dụng 6n định lâu dài cho tô chức, hộ gia đình, cá nhân Lần đầu tiên xác định đất đai có giá, quyền sử dụng đất được xem như quyền tài sản được đưa vào giao lưu trong dân sự với các quyền: quyền chuyên đổi, quyền thừa kế, quyền thé chấp, quyềncho thuê, quyền chuyên nhượng Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụngđất được đây mạnh trên phạm vi cả nước từ năm 1997 với mục tiêu hoàn thànhviệc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào năm 2000 cho khu vực nôngthôn và năm 2001 cho khu vực đô thị theo Chỉ thị số 10/ 1998/CT-TTg và Chỉthị số 18/1999/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ.

Năm 1998, Tổng cục Dia chính đã ban hành Thông tư TCĐC hướng dẫn thủ tục đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứngnhận quyền sử dụng dat Thông tư này cũng quy định bổ sung, sửa đổi việc viếtGiấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Thông tư 302-DKTK Luật Dat đainăm 2001 đã thay đổi về thâm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.Theo tinh than đó, Tổng cục địa chính một lần nữa sửa đổi quy định về thủ tụcđăng ký đất đai theo Thông tư 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30/11/2001 Thông tưnày quy định rõ những trình tự, công việc mang tính chất bắt buộc phải thựchiện, không hướng dẫn cách làm như Thông tư 346/1998/TT-TCĐC để cácđịa phương tùy điều kiện nhân lực và công nghệ của mình vận dụng cho phù hợp Đặc biệt, Thông tư đã sửa đổi cơ bản thủ tục đăng ký biến động chỉnh lý

346/1998/TT-hồ sơ địa chính đơn giản, dễ thực hiện hơn dé đây mạnh công tác cấp giấy

chứng nhận ở các địa phương.

Có thé nói, Luật Dat đai năm 1993, Luật sửa đôi bổ sung và các văn

19

bản hướng dẫn thi hành đã phần nào giải quyết được những vướng mắc về đấtđai, hạn chế những tranh chấp trong thực tiễn Tuy nhiên, hệ thống văn bảnpháp luật đất đai trong giai đoạn này còn có nhiều hạn chế:

Thứ nhất, các quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chocác chủ thê được quy định rải rác ở rất nhiều văn bản pháp luật khác nhau nêntính đồng bộ không cao.

Thứ hai, việc xác lập các điều kiện để được cấp giấy chứng nhậnquyên sử dụng đất còn quá chặt chẽ và xa rời thực tiễn.

Thứ ba, thủ tục hành chính còn rườm rà, phải trải qua nhiều khâu,

nhiều công đoạn và phải xin phép qua nhiều cấp.

Thứ tư, quy định về nghĩa vụ tài chính khi được cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất còn chưa hợp lý, mâu thuẫn với chính quy định của luật Vào các thời điểm khác nhau thì mức nộp tiền sử dụng đất khác nhau là 0%, 20%, 40%, 100% Trong trường hợp người được cấp giay chứng nhận quyền

sử dụng đất gặp khó khăn về tài chính thì được ghi nợ trên giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, song giải pháp này chưa thực sự khuyến khích công táccấp giấy chứng nhận trên thực tế.

Thi năm, thị trường phi chính quy phát triển 6 ạt Thị trường bat độngsản bùng no lần thứ hai trong lịch sử, cơn sốt đất tăng đột biến, đầy giá nhà vàgiá đất tăng quá cao, vượt quá khả năng tài chính và “ tầm với”

Tình trạng mua bán nhà đất trao tay, bất chấp quy luật khách quan, bấtchấp pháp luật diễn ra tran lan

Trước tình trạng đó và trước yêu cầu của một nền kinh tế vận động không ngừng thì việc sửa đổi, bỗ sung và điều chỉnh pháp luật về lĩnh vực này được đặt ra là tất yếu, khách quan.

Giai đoạn từ khi ban hành Luật Đất đai năm 2003 đến khi Luật Đất

dai năm 2013 được ban hành

Từ những tôn tại trên, Nghị quyết hội nghị lần thứ 7 của Ban chấp hành

20

trung ương Đảng khóa IX về tiếp tục đổi mới chính sách đất đai trong thời kìday mạnh công nghiệp hóa va hiện dai hóa đất nước đã xác định rõ, khichuyên sang cơ chế thị trường ở thời kì hiện nay: Phải xây dựng chính sáchpháp luật đất đai kiên quyết lập lại trật tự quản lý trong sử dụng đất đaitheo đúng quy định của pháp luật đảm bảo nhà nước là đại diện chủ sở hữu

toàn dân về đất đai, thống nhất quản lý đất đai trong phạm vi cả nước.

Trên cơ sở quán triệt tinh thần chỉ đạo của Nghị quyết Trung ươngkhóa IX, Luật Đất đai năm 2003 ra đời nhằm khắc phục những bất hợp lýcũng như đáp ứng những đòi hỏi của thực tiễn Luật Đất đai năm 2003 ra đờithé hiện nhiều nội dung mới về cấp giấy chứng nhận như: Bồ sung đối tượngđược đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Sửa đổi việc cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất; sửa đổi quy định về cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng dat ở cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư; Bồ sung quy định về cấp giấy chứng nhận cho cơ sở tôn giáo; Quy định các điều kiện và nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất khi được cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất hợp lý hơn Điều thay đổi và có ý nghĩa quan trọng hơn, nhằmđây nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó là: Cải cáchmạnh mẽ thủ tục hành chính đối với hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất Đặc biệt, sự ra đời của các tổ chức dịch vụ hành chính công như:Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất giúp cho việc thực hiện cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất được quy về một mối theo cơ chế “ một cửa”.Xác lập cơ chế ủy quyên trong những trường hợp cần thiết cũng là một nội dung quan trọng giải quyết sự ách tắc đối với hoạt động này.

Tuy nhiên, giữa các quy định của pháp luật đất đai trong thời gian này

và các pháp luật khác có liên quan đến đất đai còn thiếu đồng bộ, chồng chéo,mâu thuẫn dẫn đến việc áp dụng khó khăn Quy định của Luật Đất đai năm

2003 liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận còn một số điểm chưa hop lý,

21

tạo nên sự không công bằng giữa các trường hợp sử dụng đất nên khôngkhuyến khích người dân tự giác thực hiện kê khai, đăng ký đất đai Cụ thể quyđịnh các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất để cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất tại khoản 1 Điều 50 Luật đất đai vẫn chưa đầy đủ, chưa tạo sự côngbăng trong nhiều trường hợp như: quy định về điều kiện cấp giấy chứng nhậnphải có tên trong số địa chính, nhưng trong giai đoạn từ 1981 đến 1993 cònrất nhiều địa phương chưa triển khai được việc đăng ký đất đai nên những người sử dụng đất tại địa phương không có vi phạm pháp luật vẫn khôngđược coi là có giấy tờ về quyền sử dụng đất; quy định trường hợp sử dụng đấtkhông có giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật đất đai thìxác định diện tích đất ở theo hạn mức giao đất ở mới của địa phương, quyđịnh này là không có tính kế thừa thực tế (đã sử dụng ôn định vượt han mứcgiao đất của địa phương) và tạo ra sự không công bằng giữa những người sử dụng đất lâu đời và luôn chấp hành nghiêm pháp luật nhưng chưa có tên trong

số địa chính với các trường hợp khác; quy định không cấp giấy chứng nhận đối với các trường hợp sử dụng đất không có giấy tờ mà không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt tại khoản 4 và 6 Điều 50 Luật Datđai Với các quy định này, hiện nay ở nhiều địa phương đang tồn đọng một sốlượng lớn các trường hợp không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận (tại thờiđiểm ghi nhận có 30 tỉnh, thành phố báo cáo có 705.000 trường hợp không đủđiều kiện cấp giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật đất đai; nhất là tạithành phố Hà Nội 130.000 trường hợp, Thành phố Hồ Chí Minh có 134.000trường hợp, tỉnh Yên Bái 53.000 trường hợp, tỉnh Đắk Nông 63.000ha, tỉnhDak Lak 52.000 trường hợp )

Giai đoạn từ khi Luật Dat đai năm 2013 ban hànhNgày 29/11/2013, tại kỳ họp thứ 6 Quốc hội Khóa XIII, Quốc hộithông qua đạo Luật Dat đai 2013 Luật Dat đai 2013 với 14 chương, 212 điều,

22

tăng 07 chương và 66 điều so với Luật đất đai năm 2003, trong đó đã thé chếhóa đầy đủ, đúng những quan điểm, định hướng nêu trong Nghị quyết số 19-NQ/TW Hội nghị lần thứ 6 Ban Chấp hành Trung ương Đảng, đồng thời khắcphục, giải quyết được những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thihành Luật đất đai năm 2003 Nội dung về cấp GCNQSĐ được quy định tạichương VII Luật Đất đai năm 2013 Nội dung quy định phần này của LuậtĐất đai năm 2013 cơ bản mang tính kế thừa, luật hóa những quy định còn phù hợp đã và dang di vào cuộc sông của Luật Đất đai năm 2003 và Luật hóa một

số nội dung quy định tại các Nghị định Bên cạnh đó, Luật Đất đai năm 2013cũng đã sửa đổi, bố sung một số quy định mới nhằm tháo gỡ những hạn chế,bất cập, không còn phù hợp của Luật Đất đai năm 2003 về vẫn đề cấp giấychứng nhận Cụ thé, đó là: B6 sung quy định trường hợp quyền sử dụng đất làtài sản chung của nhiều người thì cấp mỗi người một giấy chứng nhận hoặc cấp chung một giấy chứng nhận; trường hợp là tài sản chung của vợ và chồng thì GCN ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng, nếu giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang giấy chứng nhận mới dé ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có nhu cầu; Quy định cụ thể hơn nhữngtrường hop sử dụng đất được cấp GCN; cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân,cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có có và không có các giấy tờ về quyền

sử dụng đất, quy định các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày15/10/1993 được xét cấp giấy chứng nhận,

Tùy thuộc vào từng thời điểm và xuất phát từ yêu cầu quản lý nhà nước

về đất đai qua mỗi giai đoạn, Nhà nước đều quan tâm sâu sắc đến lĩnh vực này Cụ thể là các văn bản pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất liên tục được sửa đổi, bé sung và ban hành mới Điều này đã tạo ra mộtkhuôn khổ pháp lý đầy đủ cho hoạt động cấp giấy chứng nhận được thuận lợi

và dễ dàng hơn.

23

1.3.3 Quy định của pháp luật hiện hành về cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất

cho hộ gia đình, cá nhân

1.3.3.1 Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyên sử dụng đất, quyén sởhữu nhà ở và tài sản khác gắn liên với dat của hộ gia đình, cá nhân

Theo quy định tại Điều 98, Luật đất đai năm 2013 về công tác cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cần phải tuân thủ năm nguyên tắc cơ bản sau đây thay vì chỉ cần tuânthủ ba nguyên tắc như quy định trước đây cụ thé:

Một là, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tàisản khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất Trường hợp người sửdụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thịtran mà có yêu cau thì được cấp một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó.

Như vậy, về cơ bản nguyên tắc này được xây dựng trên cơ sở kế thừa

từ nguyên tắc thứ nhất được quy định tại Khoản 1, Điều 3 Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyên sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Hai là, thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người

sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy

đủ tên của những người có chung quyên sử dụng đất, người sở hữu chung nhà

ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy

chứng nhận và trao cho người đại diện.

Nhìn chung, nguyên tắc nay được nâng lên, luật hóa và cụ thé hóa từnguyên tắc cấp giấy chứng nhận chung cho thửa đất có nhiều người sử dụng

24

được quy định tại Khoản 2, Điều 3 Nghị định số 88/2009/ND - CP Nếu nhưtại Điều 3 Nghị định 88/2009/ND — CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ chỉ quy định ngắn gọn: “Thia đất có nhiều người sử dụng dat, nhiều chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn lién với đất thì Giấy chứng nhận được cấp cho từngngười sử dụng dat, từng chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liên với dat” gâykhó khăn trong việc triển khai luật khi không nêu rõ trên mỗi giấy chứng nhậnnày ghi tên ai, số đỏ của ai thì ghi tên người đó hay số đỏ nào cũng ghi đầy đủtên của những người đồng sử dụng đất hợp pháp; thì Luật đất đai năm 2013

đã giải quyết được van đề này khi quy định rat cụ thé:

Phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất,người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp chomỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao chongười đại diện [13, Điều 98, Khoản 3]

Theo đó, Luật đất đai năm 2013 đã b6 sung thêm một trường hợp nếucác chủ sở hữu chung tin tưởng một người đại diện thì có thể yêu cầu cơ quannhà nước chỉ cấp một số đỏ duy nhất cho một người đại diện mà không nhất thiết phải cấp nhiều số, phần nào đã giảm bớt khó khăn trong quá trình quản

lý và chuyên nhượng bất động sản

Ba là, người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tàisản khác gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyđịnh của pháp luật.

Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn,được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng nămthì được nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản

khác gan liên với dat ngay sau khi cơ quan có thâm quyên cap.

25

Về cơ bản, nguyên tắc này là luật hóa của nguyên tắc thứ 3 được ghi nhậntại Điều 3 Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ.

Bốn là, trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tàisản khác gan liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa

thuận ghi tên một người.

Trường hợp quyén sử dung đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữunhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khácgăn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà giấy chứng nhận đã cấpchỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang giấy chứng nhậnquyên sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất dé ghi

cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu.

Nguyên tắc này đã bảo đảm được quyền và lợi ích hợp pháp của cả người vợ và người chồng trong thời kỳ hôn nhân đối với tài sản chung hợpnhất Đồng thời, quy định này cũng sẽ khắc phục được kẽ hở của pháp luậttrước đây, do không quy định bắt buộc phải thé hiện đầy đủ cả họ tên củangười chồng và người vợ trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên thực tế

đã phát sinh không ít những sự việc đau lòng khi mà vợ hoặc chồng kinhdoanh buôn bán thua lỗ trầm trọng, đã lợi dụng việc trên giấy chứng nhận chỉghi tên mình mà thế chấp hoặc thậm chí là chuyên nhượng tài sản Đến khingười còn lại nhận thức được sự việc thì tài sản đã bị siết nợ trong khi họ vẫn

là người có quyên lợi hợp pháp đối với tài sản đó, dẫn đến tranh chấp, dau đầu về giải quyết cho các cơ quan chức năng.

Năm là, trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực

tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai năm 2013

26

hoặc giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thayđổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất,không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền ké thì khi cap hoặc cấpđổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế Người

sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệchnhiều hơn nếu có

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranhgiới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đođạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phầndiện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp giấy chứng nhậnquyên sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theoquy định tại Điều 99 Luật đất đai năm 2013.

Việc đưa ra nguyên tắc này đã phần nào tháo gỡ khó khăn cho một sốlượng lớn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn tồn đọng chưa cấp được do

sự chênh lệch về diện tích trên giấy tờ trước kia và diện tích thực tế đang sửdụng, giúp công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đạt hiệu quả hơn.

Tuu chung lại, sự ra đời của Luật đất đai năm 2013 với năm nguyên tắctrên được xây dựng trên cơ sở kế thừa và luật hóa các nguyên tắc cũ Đồngthời, cũng quy định thêm một số nguyên tắc mới phù hợp với yêu cầu thựctiễn, góp phần nâng cao hiệu quả, chất lượng công tác cấp giấy chứng nhậnquyền sử dung đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đai

của cá nhân, hộ gia đình.

1.3.3.2 Đối tượng và điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyên sử

dụng đất, quyên sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cua hộ gia

đình, cá nhân

Khái niệm “người sử dụng đất” được pháp luật đất đai quy định bao

27

gom: các tô chức trong nước, cộng đồng dân cu; cơ sở tôn giáo; hộ gia đình, cánhân trong nước; tô chức, cá nhân nước ngoài; người Việt Nam định cư ở nướcngoài ĐỀ tạo điều kiện cho việc áp dụng Luật Đất đai trên thực tế được thốngnhất và đạt hiệu quả, Điều 99 Luật Dat đai năm 2013 tiếp tục quy định cụ thé

về các trường hợp sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Người sử dụng đất khi được Nhà nước cho phép sử dụng đất trên thực

tế (việc Nhà nước cho phép sử dụng đất phải hiểu theo nghĩa rộng đó là người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận chuyển nhượng quyền

sử dụng đất, những người sử dụng ổn định lâu dai được Nhà nước công nhậnquyền sử dụng dat, theo quy định của Điều 99 Luật Dat đai năm 2013) sẽ

được xác lập mối quan hệ hợp pháp với Nhà nước (với tư cách đại diện chủ sở

hữu dat dai) thông qua việc được cấp giấy chứng nhận quyên sử dung đất Cógiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền lợi của họ sẽ được bảo đảm về

phương diện pháp luật Trong phạm vi nghiên cứu của bài luận, chúng ta chỉ

nghiên cứu các quy định về đối tượng, điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyên sử dụng đất với các nhân, hội gia đình.

Luật Dat dai năm 2013 quy định về đối tượng, điều kiện được cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất, cụ thể như sau:

Cấp giấy chứng nhận quyên sử dụng dat cho hộ gia đình, cá nhân (Điều

100, 101 Luật Đất đai năm 2013)

* Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nha ở và tàisản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sửdụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất:

1 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trongcác loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vàkhông phải nộp tiền sử dụng đất:

28

a) Những giấy tờ về quyền được sử dung đất trước ngày 15 tháng

10 năm 1993 do cơ quan có thâm quyền cấp trong quá trình thựchiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa,Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam vàNhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhànước có thâm quyền cấp hoặc có tên trong Số đăng ký ruộng đất, Số

địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gan liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nha tình thương gắnliền với đất;

d) Giấy tờ chuyền nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liềnvới đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp

xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gan liền với đất ở; giấy tờ mua

nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thâm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

ø) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm

1993 theo quy định của Chính phủ;

2 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy

tờ quy định tại khoản 1 điều 101 mà trên giấy tờ đó ghi tên ngườikhác, kèm theo giấy tờ về việc chuyên quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệulực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyên quyền sử dụng đất theoquy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấpGiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất

29

3 Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyếtđịnh của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thihành án dân sự, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyếtđịnh giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quannhà nước có thâm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải

thực hiện theo quy định của pháp luật.

4 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất,cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này cóhiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấpGiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính

thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

* Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất (Điều 101 LuậtĐất Đai năm 2013)

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lựcthi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộkhẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp,nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn,vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được UBND cấp xãnơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ôn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gan liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy địnhtại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng 6n định từ trước ngày

30

01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được UBNDcấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụngđất, quy hoạch chỉ tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cưnông thôn đã được cơ quan nhà nước có thâm quyền phê duyệt đối với nơi đã

có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữunhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Như vậy, Luật Đất đai năm 2013 hiện hành đã quy định cụ thể hơn những trường hợp sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận; cấp giấy chứngnhận cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có vàkhông có các giấy tờ về quyền sử dụng đất

Quy định cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồngdân cư đang sử dụng đất có giấy tờ (Điều 100 Luật đất đai năm 2013) đã bỏđiều kiện không tranh chấp đối với trường hợp có giấy tờ; có tên trong sốđăng ký, số địa chính: là số lập trước ngày 15/10/1993; thêm giấy các giấy

tờ khác do Chính phủ quy định Việc bãi bỏ quy định về việc xác nhận của UBND cấp xã về tình trạng tranh chấp đất đai khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có giấy tờ vềquyền sử dụng đất sẽ hạn chế tiêu cực, tham nhũng khi xét cấp giấy chứngnhận, đơn giản thủ tục hành chính.

Bên cạnh đó, những giấy tờ được lập trước ngày 15/10/1993, theo quyđịnh Luật Dat đai năm 2003 được xem là một trong những căn cứ dé người sửdụng đất được cấp giấy chứng nhận Vậy nhưng từ Luật Đất đai năm 2003, cho đến các Nghị định hướng dẫn kèm theo thì chưa có văn bản nào quy định những loại giấy tờ được xác lập trước ngày 15/10/1993 được Nhà nước côngnhận bao gồm cụ thé những loại giấy tờ nào Dé khắc phục thiếu sót này tạiĐiều 18 Nghị định 43/2014/ND - CP của Chính phủ ban hành ngày 15/5/2014quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Dat dai đã quy định cụ thể

31