Luận văn thạc sĩ Luật học: Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất qua thực tiễn thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯPHÁP TRUONG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI.

PHAP LUAT VE CAP GIAY CHUNG NHAN QUYEN SỬ DUNG DAT, QUYEN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TAI SAN KHAC

GAN LIEN VỚI ĐÁT QUA THỰC TIEN THÀNH PHO CAO BANG, TINH CAO BANG

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Hà Nội - 2020

BO GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TAO BỘ TƯPHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI.

ĐỖ HUYEN MY

PHAP LUAT VE CAP GIAY CHUNG NHAN QUYEN SỬ DUNG DAT, QUYEN SỞ HỮU NHÀ Ở VA TAI SAN KHAC

GAN LIEN VỚI ĐÁT QUA THỰC TIEN THÀNH PHO CAO BANG, TINH CAO BANG

LUAN VAN THAC SI LUAT HOC

Chuyên ngành: Luật Kinh tế

Mã số 8380107

Người hướng dẫn khoa học: PGS TS Doãn Hồng Nhung

Hà Nội - 2020

LỜI CAM DOAN

Tôi zin cam đoan đây 1a công trình nghiên cứu khoa học độc lập củatiêng tôi Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bổ trong bat kỹcông trình nào khác Cac sé liệu trong luận văn la trung thực, có nguồn gốc rõ

rang, được trích dấn đúng theo quy định Tôi xin chiu trách nhiệm vé tính

chính xác và trung thực cũa Luận văn này.

Tác giả luận văn

Đỗ Huyền My

MỞ ĐẦU a1 Chương 1 LY LUẬN VE GIAY CHUNG NHAN QUYEN SỬ DUNG ĐẮT, QUYEN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SAN KHAC GẮN LIEN VỚI ĐẮT VÀ PHÁP LUẬT CAP GIAY CHUNG NHẬN QUYEN SỬ DỤNG ĐẮT, QUYEN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SAN KHÁC GẮN LIEN VỚI ĐẤT 9 11 Lý luận về giấy chứng nhận quyền sử dung đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 9

nhà 6 và tài sẵn khác gắn liền với đất 9 y ching nhận quyền sử dung đất quyền sở hia

nhà 6 và tài sản khác gion liễn với đắt 11.13 Các trường hợp cấp gidy chứng nhận quyền sử dung đất, quyển sé"Mu nhà 6 và tài sẵn khác gắn liễn với đắt 1

1.14 Yêu cầu của việc cấp giấy chứng nhân quyền sử dung đất, quyên số.

km nhà 6 và tài sẵn Ruác gắn liên với đất 16 1.2 Lý luận pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dung đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 18

121 Sw cần thiết của việc điều chỉnh quan hệ cấp gic th

quyền sử dung đắt, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bằng pháp luật 18 1.22 Khái niệm pháp iuật về cấp gidy chứng nhân quyền sử dụng đất,

quyên số hiữu nhà 6 và tài sẵn khác gẵn li 20

123 Nội dung pháp luật về cấp giấy ching nhân quyền sứ đụng đất, quyền sở hữm nhà ở và tài sản khác gắn liền với đắt 23

2⁄1 Thực trạng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dung,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 3

3.11 Về nguyên tắc cấp giấy chứng nhân quyền sit dung đắt, quyền sở

"Mầm nhà 6 và tài sẵn khác gắn liên với đái 32

3.12 Về đối tượng được cấp gidy cating nhận quyền sit dung đắt quyền sở hiểu nhà ở và tài sẵn khác in với đắt 34 3.13 Về cắp giây cining nhận quyền sử dung đất, quyền sở hữm nhà 6 và.

tài sẵn Ride gắn liền với đắt đối với hộ gia đình, cá nhân 35

2.14 Về thâm quyền cấp giấy ching nhân quyền sử dung đắt quyén sở hữu nhà ở và tài sản gắn liễn với đất 38 3.15 Về trình tực tìm tục cấp giấy chứng nhân quyền sit dung đất quyền sở hữm nhà ở và tài sẵn khác găn liên với đất 40 3.16 Về ngiữa vụ tài chính kit thực hiện cấp giấy chưng nhân quyén sit dung đất quyền sở hia nhà ở và tài sản Rhác gắn liền với đắt $0 3.17 Về xử i vi phạm trong cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đắt,

quyễn số hiữu nhà 6 và tài sản khác gẵn liền với đ 54

2.18 Về dinh chính giấy chưng nhận quyền sử ding đất quyền sở hữn: nhà 6 và tài sẵn khác gắn liền với đã SS 2.2 Thục tiễn thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sửdung đất, quyền sở hữu nhà ở và tai sản khác gắn liền với đất tại thành.phố Cao Bằng, tinh Cao Bằng 56

2.2.1 Khái quát về thành phố Cao Bằng và tác đông cũa điều Kiên te

ủi tế - xã hội đỗn việc thi hành pháp luật về cáp giấy chứng nhânquyển sit dung đất, quyễn số hữu nhà 6 và tài sẵn khác gẵn liền với đất Số222 Thục trang cap giấy chứng nhân quyền sử dung đất, quyền sởkm nhà ở và tài sản gắn liền với đất tại thành phd Cao Bằng, tinh Cao

Bằng 59 2.23 Dénh giá thực tién tht hành pháp luật về cấp giấp chứng nhân

quyền sử dụng đất quyền số hiểu nhà ở và tài sản gắn liền với đất tạithành phố Cao Bằng tinh Cao Bằng, ø0

Kết luận Chương 2 68

Chương 3 HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VE CAP GIÁY CHUNG NHẬNQUYEN SỬ DỤNG DAT, QUYEN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TAI SANKHAC GẮN LIEN VỚI ĐẮT VÀ GIẢI PHÁP NANG CAO HIEU QUATHỊ HÀNH TẠI THÀNH PHO CAO BẰNG, TINH CAO BẰNG T0

3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tai sản khác gin liền với đất từ thực

ién thi hành tại thành phố Cao Bằng, tinh Cao Bằng 70 Giải pháp hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyên sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và nângcao hiệu qua thi hành tại thành phố Cao Bang, tinh Cao Bằng 73

2.1 Giải pháp hoàn thiện pháp luật về cấp giáp chứng nhận quyễn sử

aoe đất quyền số hit nhà ở và tài sản Rhác gắm liễn với đất 72

3.2.2 Giải pháp nâng cao hiện quả thi hành pháp luật về cắp giấy chứng

nhận quyằn sử dung đắt, quyền số hữu nhà ở và tet sẵn khác gắn liền với đất tại thành phd Cao Bằng, tinh Cao Bằng, 7 Kết luận Chương 3 78

KẾT LUẬN 79DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

MỞĐÀU 1 Tính cấp thiết của dé tài

"Trong lịch sử phát triển của zã hội lồi người, một trong những quyển

cơ bản, quan trong nhất cia mỗi con người ma bất ké Chính phủ não trên thểgiới cũng phải dé cao và bao hộ, đĩ lả quyển tải sẵn Chỉ khi quyển tải sin

được minh định bang một hê thơng đăng ký, hồ sơ day đủ, hiện đại và được

đâm bao bỡi hệ thống pháp luật hoản chỉnh, đẳng bộ thi con người mới cổnghiển, sang tạo hết khả năng cia minh vi một 28 hội phổn vinh Điểu này được.

Hemando De Soto phát hiện và khẳng định trong cuốn sách “Bi ẩn của vốn”: “ Ở phương Tây, mọi mảnh đất, mọi ngơi nha, mọi thiét bi, hoặc lương hàng hĩa trong kho đều được thé liện bằng hỗ sơ sở hữu tài sản Hỗ sơ ấy là

“dấu hiệu Hữu hình cũa một quá trình rơng lớn đằng sau, gắn kắt tt cả các tàisản này với phẫn cịn lại của nền kinh tế Nhờ cơ quá trinh biéu hiện này, các

tài sản cơ thể cĩ một cuộc sỗng vơ hình song hành cùng với sự tơn tại vat chất của ching Chúng cĩ thé dimg làm tài sản thé chấp cho tin dung Cho vay thé chấp trên cơ sở nhà 6 của người chi khởi nghiệp là nguén vốn quan rong nhấất cho các doanh nghiệp mới 6 Hoa Kj Các tài sản này cfing cùng cấp một mỗi liên két tới quá trình hình thành tin đụng của người chủ, một địa chi tin cay dé tìm no và tìm thuế, cơ sở cho việc thiét lập các tiện ích cơng cơng và một nén tang cho việc tao ra chứng khốn (như các trái phiéu cĩ báo đảm bằng thé chấp: mortgage-backed bond), nhiững that mà san đĩ cĩ thể được chiết khẩu và bán trên thi trường tint cấp Với quả trình này, phương Tay làm cho các tài sẵn sắng động và tao ra tư ban), Đơi với nước ta, chân.

lý nảy được phát hiện sau hơn 30 năm tiến hành thời kỳ quá độ đi lên chủnghĩa xã hội (CNXH) (năm 1955 - năm 1986), khi đất nước lâm vào cuộc

khủng hộng tồn diện, để đưa đất nước thốt khơi khủng hộng và phá vỡ thể bao vay, cắm van, Dang ta phát đơng cơng cuộc Đổi mới Việc đổi mới tư.

Ì Eonsndo De Set 2016), Bijan cia win -Visao chủ nghĩ wr bin thành cổng ở phương Tây và túc bạ ở

"rebhơt khác, ob Char ease ga, Hà Nội, 6-7

đuy ma trước hết là đổi mới tư đuy kinh tế trong nông nghiệp bắt đầu từ Chỉ thị LOD/CT- TW của Ban Bí thư năm 1981 va Nghị quyết 10/NQ-TW của Bộ

Chính trị năm 1988 với việc trả lại cho dat dai gia trị ban đầu vốn có của nó

và công nhân, bao hô quyển tải sin của tổ chức, hộ gia đình, cả nhân đổi với đất đai đã gop phản mang lại những thảnh tựu to lớn trong hơn 30 năm đổi mới Một trong những bão dam của Nhà nước đối với tổ chức, hộ gia đỉnh, cá

nhân sử dụng đất (gọi chung là người sử dụng đất) được ghi nhân trong Luật

Đất dai năm 2013 là người sử dung đất được cấp giầy chứng nhân quyền sit

dụng đất, quyền sở hữu nhà ỡ va tai sin khác gắn liên với đất (sau day gọi làGCNQSDB) (khoăn 1 Điều 26) Cập GCNQSDĐ ra đời lẫn đâu tiên cùng vớiLuật Bat dai năm 1993 và được các đạo Luật Dat dai năm 2003, Luật Dat đainăm 2013 kế thừa Sau 27 năm thi bảnh các quy định pháp luật vẻ cấp

GCNQSDĐ, van dé thực hiện còn tổn tại những hạn chế đã được Bộ tai nguyên và Môi trường chỉ ra trong Báo cáo tổng kết thi hành Luật Bat đai năm 2003: “Việc do đạc lập bẩn đồ địa chính, đăng ijt đắt dai, cấp giấy ching nhận lần đầu dén nay chưa hoàn thành, niu câu cấp giấy chứng nhân và đăng Rý biễn đồng lớn còn rất lớn; Hồ sơ địa chính lập chưa đây đi, thông nhất; việc cập nhật, chỉnh

đồng bộ theo quy ainh; nhiều nơi đã cấp Giấy chứng nhận, x

in động chưa được thực hiện thường xuyên

dung hỗ sơ ha chính nhưng chuea én định, còn phải làm lat do việc dần điền đỗi thừa sam kit cấp Giấy ciưmg nhận hoặc do chưa cô bản đồ địa chính nên phải cắp theo tự khai báo của người đân hoặc cấp theo các loại bản đồ cit có độ chính xác thấp °2 Điều này không chi làm giảm hiệu quả quan lý nha nước về đất đai ma còn gây khó khăn cho tổ chức, hộ gia định, cá nhân khi thực hiển các quyển của người sử dụng đất do Luật Bat đai quy định Khắc phục hạn chế

‘BG Tengu vì Mỗi tưởng 2012), Bio cig số 193/B-BTNMT - Bio cio tổng kế thh hàn tư hành,

To: Dit 2003 và đnh hướng sử đi Tật ít Gi, Ha NG, nga 0909, 22,

nay, Luật Đất dai năm 2013 ra đời với những sửa đổi, bỏ sung vẻ cấp

'GCNQSDĐ va đang triển khai thi hành trong cả nước Với mong muốn góp phân nâng cao hiệu quả việc triển khai thí hành đạo Luật nay (trong đó có các quy định về cắp GCNQSDB), học viên lựa chọn dé tải “Đáp luật về cáp giấy ching nhận quyền sit ding đất, quyễn sở lim nhà ở và tài sản khác gắn liễn

luật về cp GCNQSDĐ được công bé mã tiêu biểu phải ké đến một sô công trình cụ thé sau: i) Phạm Thu Thủy (2005), Một số vấn dé về cấp giấy chứng nhận quyén sử dung đắt theo Ludt Đắt dat 2003, Tạp chi Luật hac, số 3; ii) ‘Tran Luyện (2004), “Một số ý tiễn về déy mạnh tiên độ cắp gidy ching nhân quyển sit đương đất ”, Tap chi Ngân hàng, số 6, ii) Doãn Héng Nhung (2007), “Nữ quyền và quan hệ giữữa vợ chẳng - nhìn từ khúa cạnh pháp if của gidy

chứng nhận quyén sử ching đất trong Ludt đất dat năm 2003”, Tap chi Luật

học số 10; iv) Phùng Văn Ngân (2008), “Bàn về giáp chung nhân quyên sit

“mg đắt”, Tap chi Dân chi và pháp luật, số 3 ; v) Phạm Hữu Nghĩ (2009),

“Giấp chưng nhận quyền sử dung đất ghi cả tên ho, tên vợ và họ Tên chỗng: Mot số van dé đặt ra”, Tap chí Dan chỉ và pháp luật, số 8, vi) Tran Thị Hồng,

(2009), “Quan hệ vợ chồng trong ding tên giấy chung nhận quyền sử dung nhà 6 và đất ö - Thực trang và các yếu tổ tác động”, Tạp chí Nghiên cứu Gia đình vả Giới, số 11, vú) Nguyễn Thị Minh (2013), “Hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dung đất, quyền số hi nhà ở và tài sản khác

sẵn liên với đắt cho hỗ gia đình cá nhân, Luân văn Thạc si luật hoc, KhoaLuật - Bai học Quốc gia Hà Nội, vii) Lê Thị Thủy (2017), Pháp hư về cápgiấp chứng nhân quyên sử dung đắt từ tuc tiễn tht hành tại tinh Quảng Nam,Luân văn Thạc sĩ luật học, Hoc viên Khoa hoc x4 hội, Hà Nội vv.

Các công trình trên đây đã giải quyết được một số vấn dé lý luận và

thực tiễn về pháp luật cấp GCNQSDP, bao gồm:

~ Phân tích khát niệm, đặc điểm vả ý ngiĩa của GCNQSDĐ,,

~ Phân tích cơ sở ra đời, khái niệm, đặc điểm, vai tro, cau trúc của pháp.

uật về cấp GCNQSDĐ, lich sử hình thành va phát triển của pháp luật vẻ cấpGCNQSDĐ v.v, -Phân tích thực trang pháp luật vẻ cập GCNQSDĐ va thực

tiễn thi hành trong phạm vi cả nước vả ở một số địa phương cu thể,

~ Đưa ra định hướng vả kiến nghị góp phan hoan thiện pháp luật về cắp

GCNQSDĐ Tuy nhiên, nghiên cửu pháp luật vé cấp GCNQSDĐ dựa trên

lý thuyết vé vật quyển tham chiều từ thực tiến thi hành tai thành phổ Cao

Bang, tỉnh Cao Bằng thi đường như còn ít các công trình được công bổ Trên

cơ sở kế thừa những kết quả của các công trình khoa học liên quan đến dé tai được công bổ, luận văn đi sâu nghiên cứu pháp luật vé cấp giấy chứng nhân quyển sử đụng đất, quyền sở hữu nha ở và tài sản khác gắn lién với đất qua thực tiễn tại thanh pho Cao Bằng, tinh Cao Bằng.

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu đề tài

3.1 Mục đích nghiên citu dé tài

Mục đích nghiên cứu tổng quát của luận văn là đưa ra các giải pháp

‘hoan thiện pháp luật vẻ cap giầy chứng nhận quyền sử dụng dat, quyển sở hữu.

nhà 6 và tài sản khác gắn liên với đất và nâng cao hiệu quả thi hank tại thànhphô Cao Bang, tỉnh Cao Bằng trong thời gian tới

3.2 Nhiệm vụ nghién citu

Để đạt được mục dich nghiền cứu dé tai nêu trên, luận văn sắc định các nhiệm vụ nghiên cứu cụ thé sau day:

- Phân tích cơ sở lý luôn vẻ GCNQSDĐ thông qua việc giải mã nội

ham khải niêm và đặc điểm của GCNQSDĐ, ý nghĩa của GCNQSDĐ, yêu câu của việc cap GCNQSDD.

- Phân tích cơ sở lý luận pháp luật về cắp GCNQSDĐ thông qua việc luận giải cơ sở ra đời, khải miệm và đặc điểm của pháp luật về cấp

GCNQSDB, nội dung, yêu câu điều chỉnh của pháp luật đổi với hoạt động

cấp GCNQSDĐ, các yêu tổ ảnh hưởng đến pháp luật về cắp GCNQSDB.

- Phân tích thực trang pháp luật về cấp GCNQSDĐ va đánh giá thực

tiến thi hành tai thành phố Cao Bằng, tinh Cao Bằng

- Để xuất định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật vẻ cấpGCNQSDĐ và nâng cao hiệu quả thi hành tại thành phô Cao Bằng, tinh CaoBang trong thời gian tới.

4 Đối trong và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đôi tượng nghiên cứu:

Đối tượng nghiên cứu của luận văn gồm một số ni dung cu thể sau: - Các trường phái lý thuyết, quan điểm khoa học, cơ sở lý luận về

GCNQSDB và pháp luật về cấp GCNQSDĐ.

~ Nội dung các quy định vé cấp GCNQSDD của Luật Dat dai năm 2013 ‘va các văn bản hướng dẫn thi hành.

- Quan điểm, đường lỗi của Đăng vẻ hoản thiện chính sách, pháp luật đất đai trong thời kỹ đây manh toàn diên công cuộc đỗi mới và hội nhập quốc tế

- Thực tiễn thi hành pháp luật về cấp GCNQSDĐ tại thinh phổ CaoBang, tinh Cao Bằng vw.

4.2 Phạm vỉ nghiên cứu.

Trong khuôn khổ của một bản luận văn thac luật học, luận văn giới ‘han phạm vi nghiên cửu vào một số vẫn dé cụ thé sau đây:

~ Giới hạn về mặt nội dung: Mặc di tên của dé tài là “Pháp iuật về cấp giấy chứng nhậm quyên sử dung đắt, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với dét qua thực tiễn tat thành phd Cao Bằng tinh Cao Bằng”, song trong khuôn khỗ có han của một bản luân văn thác luật học, Luận văn giới ‘han phạm vi nghiên cửu về nội dung vào một số van dé cụ thể sau đây:

“Một là nghiên cứu các quy định vẻ cấp GCNQSDĐ ma không nghiên.

cứu các quy định vẻ cắp giấy chứng nhên quyén sở hữu nhà ở và tai sẵn khácgắn liên với đất

Hai là, Luận văn nghiên cứu một số quy định về cấp GCNQSDĐ của

Luật Bat dai năm 2013 va các văn bản hướng dẫn thi hanh khu trú vào một số vấn dé cụ thể sau: i) Đối tượng được cắp GCNQSDĐ trong bản luận văn nay Ja hộ gia đính, cá nhân sử dụng dat; ii) Điều kiện được cấp GCNQSDĐ, iii)

Nguyên tắc cắp GCNQSDB; iv) quyển cấp GCNQSDB; v) Trinh từ,thủ tục cấp GCNQSDĐ, vi) Nghĩa vụ tai chính khí cấp GCNQSDP, wii) Xửý vi phạm pháp luật về cp GCNQSDB.

~ Giới han vê mặt phạm vi Luận văn nghiên cứu thực tiến thi hanh pháp uật về cập GCNQSDĐ trong pham vi thành phố Cao Bằng, tinh Cao Bằng,

- Giới han vỗ mặt thời gian Luân văn nghiên cứu pháp luật về cấp

GCNQSDĐ qua thực tiễn tại thánh phố Cao Bằng, tinh Cao Bang từ năm

2013 đến nay.

5 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp luôn cia luận văn là phép duy vật biện chứng va duy vậtlich sử của Chủ nghĩa Mác - Lê nin xem xét nguồn gốc, ban chat của sự vất,hiện tương, nghiên cứu sự vất, biện tương đất trong mỗi quan hệ vận động,tương tác với su vật, hiện tương khác, xem xét sự vật, hiện tương trong suốt

quá trình ra đời, hình thành va phát triển.

Bên cạnh đó, luận văn còn sử dụng một số phương pháp nghiên cứu

cụ thể sau đây:

4) Phương pháp phên tích, phương pháp diễn giải, phương pháp lập

luận 16 gic được sử dụng xuyên suốt toản bộ luên văn từ nghiên cứu lý luận.

pháp luật về cấp GCNQSDĐ, đảnh giá thực trang pháp luật vẻ cấp GCNQSDD vả thực tiễn thi hành tại thanh phó Cao Bằng đến đưa ra giải pháp.

hoán thiện va nâng cao hiệu qua thi hành.

ii) Phương pháp nghiên cứu hệ thống, phương pháp bình luận được sit

đụng để nghiên cứu Chương 1 Một số để lý luận pháp luật vẻ cấp giấy

chứng nhân quyền sử dụng đất, quyén sở hữu nha ở và tai sản khác gắn liên với đất ở Việt Nam.

iii) Phương pháp đánh giá, phương pháp so sảnh, phương pháp đổi

chiếu, phương pháp SOWT (phân tích điểm mạnh, điểm yếu, cơ hội vả thách thức) được sử dụng để nghiên cửu Chương 2 Thực trang pháp luật vẻ cấp

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyển sở hữu nha ở và tải sẵn khác gắnliên với đất va thực tiễn thí hành tại thành phổ Cao Bang, tỉnh Cao Bang

iii) Phương pháp tổng hợp, phương pháp bình luân, phương pháp quy

nap được sử dung để nghiên cứu Chương 3 Giải pháp hoàn thiện pháp luật

vẻ cấp giấy chứng nhân quyển sử dụng đất, quyển sỡ hữu nha ở vả tai sản.

khác gắn liên với đất và nang cao hiệu quả thi hành tại thành phổ Cao Bang, tỉnh Cao Bang.

6 Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của Luận văn.

Luận văn có một sé đóng góp nhất định vẻ lý luận và thực tiễn, cụ thể: - Về lý luận, luận văn nghiên cứu pháp luật về cấp giấy chứng nhân quyển sử dụng đất, quyên sở hữu nha ở vả tai sản khác gắn liên với đất tham chiếu với lý thuyết về vật quyên va lý thuyết về quyền tải sản trong lĩnh vực

at đai dựa trên nên tang chế đô si hữu toàn dân vé đắt đai do Nha nước đạidign chi sỡ hữu Trên cơ si đó, luận văn hệ thống hoa, góp phản hoàn thiên.

'hệ thông cơ sở lý luận về lĩnh vực pháp luật nay.

~ Về thực tiễn, luận văn đánh giá thực tiễn thi hảnh pháp luật về cấp.

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyển sở hữu nha ở và tai sẵn khác gắn

liên với đất tai thành phổ Cao Bảng, tinh Cao Bằng nhằm nhận diện những

bất cap của các quy định vé cấp GCNQSDD Trên cơ sở đó, luôn văn đưa ragiải pháp hoàn thiện linh vực pháp luật nảy nhằm khắc phục những bat cập

7 Kết cấu của Luận văn.

Ngoài phân mục lục, danh mục các tử viết tắt, mở đầu, kết luận và danh mục tải liệu tham khảo, luân văn được kết cầu gồm 3 chương.

- Chương 1 Ly luân về giây chứng nhận quyển sử dụng đất và pháp.

luật cấp giấy chứng nhân quyền sử dung đất, quyển sở hữu nhà ở va tải sảnkhác gắn liên với đất

- Chương 2 Thực trạng pháp luật về cấp gầy chứng nhận quyển sử

dụng đất, quyền sở hữu nha ỡ va tải san khác gắn liên với đất và thực tiễn thi ‘hanh tại thành phó Cao Bang, tinh Cao Bang.

- Chương 3 Giải pháp hoàn thiên pháp luật về cấp giấy chứng nhânquyền sử dụng đất, quyển sở hữu nhà ở va tải sản khác gắn liên với đất va

nâng cao hiệu quả thí hành tại thành phô Cao Bang, tỉnh Cao Bang.

Chương 1

LY LUẬN VE GIÁY CHUNG NHAN QUYEN SỬ DỤNG DAT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SAN KHAC GẮN LIEN VỚI ĐẮT VÀ PHAP

LUẬT CAP GIAY CHUNG NHAN QUYEN SỬ DỤNG ĐẮT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SAN KHÁC GẮN LIEN VỚI ĐẮT

111 Lý luận về giấy chứng nhận quyền sĩ dựng đất, quyền sở hữunhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

ching nhận quyên sứ dung dat, quyên sở.

"hiểm nhà ở và tài sân khác gắn liều với đất

Giấy chứng nhận quyên sử dụng đất được sử dụng phổ biển trong các văn bản pháp luật đất đai, đặc biết ké từ khi Luật Dat dai năm 1993 được ban hành với quy định Nhà nước cắp GCNQSDĐ cho người sử dụng đất én định lâu đãi Thuật ngữ nay tiếp tục được để cập trong Luật Dat dai năm 2003 va

Luật Đất đai năm 2013, Nó được sách báo pháp ly nước ta giãi thích như sau:

- Theo quy định của Luật Bat đai năm 2013 “Gidy chung nhận quyễn sử đụng đất, quyền sở hữm nhà ở và tài sản Rhác gắm liền với đất là chứng thee

pháp if đỗ Nhà nước xác nhân quyễn sử dung đất quyền sở hữu nhà 6 và tài

sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người cỏ guy "iu nhà ở và tài sản khác gắn liên với đất ^

- Giáo trình Luật Đất đai, xuất bản năm 2010 của Trường Đại học LuậtHà Nội có nêu quan niệm “Gi chứng hôn uyên sử ng đắ là chứng tne“Nà nước cắp cho người sử dog

pháp về đất dai và được Nhà nước bảo hộ khi quyén của họ bt xâm phan"?

- Theo Từ điển Luật học do Viện Khoa học Pháp lý - Bô Tư pháp biên soạn năm 2006: “Giấp chứng nhận quyén sử dung đất: Gidy chung nhận do

đỗ họ được hướng mot quyễn lợi hop

Thuần 1 Da? Luật Die Gn 1993

9 Khoin 16 Batu 3 Lut Dit xin 2013

ˆ Truong Đạthọc Lait Hi Nột 2010), aio with Luật Bit dai, Neb Công main din, Hi Nội ơ, 150,

co quan nhà nước có thẩm quyén cắp cho người sit dung đất dé bảo hd quyền

và lợi ích hop pháp của người sử dung đất '5

- Theo Tử điển Giải thích Thuật ngữ Luật học của Trường Đại học Luật Ha Nội: “Giáp chưng nhân quyền sử dung đắt: Ching tine pháp ip đầy ati xác nhận mốt quan lê hop pháp giữa Nhà nước và người sit ng đất" vv

Các giải thích, quan niệm nêu ở trên đều thống nhất ở điểm GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý do Nhà nước cấp cho người sử dụng đất để

công nhân quyển sử dụng đất (QSDĐ) cia ho lả hợp pháp Giấy nay mang

một số đặc điểm cơ bản sau đây:

GCNQSDĐ do cơ quan quản lý nhà nước về đất dai có thẩm quyền ban hành và được sử dụng trong quản lý đất đai Pháp luật đất đai quy đính Bộ Tai

nguyên và Môi trường (Bộ TN&MT) chiu trách nhiệm phát hành thống nhấttrong phạm vi cả nước

Hoạt động cấp GCNQSDĐ chỉ có thé thực hiện sau khi cơ quan quản lý đất đai chuyên ngành đã tiền hanh kê khai, đăng ký đất đai, điều tra, đo đạc, khảo sát, thông kê dat dai, lập bản đồ địa chính, xác định rổ nguồn gốc sử dụng đất, hiện trang sử dung đất, diện tích đất, chủ sử dụng đất, mục dich sit dụng đất, xác định rõ ranh giới, vi trí, hình thể thửa đất, toa độ gốc cũng như tính én định lâu dai của việc sử dụng dat v.v.

GCNQSDĐ được cấp cho từng thia đắt Do bat động sản (BĐS) nóichung và đất đai nói riêng cố định về vi trí dia lý, không di dời được, nênquản lý đất dai là quan lý theo địa giới (đất đai nằm trong phạm vì dia giới

hành chính của chính quyển nào thi chính quyển đó có thẩm quyền quản ly) Môt nguyên tắc cơ bản, phổ quát trong quản lý đất đai trên thé giới là quản lý

theo thửa đất Muôn quản lý đất đai theo thửa đất thi phải xác định rổ ranh.giới, điên tích, méc giới, chủ sử dụng, thời hạn, mục dich sử dung đất vv Tắtˆ Bộ Tgghdp - Viên Kos lọc hấp ý G006), Từ đến Tait học, oh Tephip & nh Train Bich itor,

angie 300

ong Đi học Luit Hi Nột Tử đẫn Gi th Tit ng Luchọc Ghần Lut dit i, Lato động, Tehấp qi 1) Anh Công nin dẫn, Bì Nội 1999, SẼ

cả những thông tin nay được ghi đây di, chính sắc trong GCNQSDĐ lắm co

sở để Nha nước quan ly đất đai.

Cấp GCNQSDD lá hoạt đông vita mang tính pháp lý vừa mang tính kỹthuật, nghiệp vụ của cơ quan nha nước có thẩm quyền.

- Tính pháp lý được thể hiện khi cấp GCNQSDĐ, cơ quan nha nước có thẩm quyền phai tuân thủ các quy định vẻ mặt đối tượng, điều kiện, các nguyên tắc, cơ quan có thẩm quyên, trình tự, thủ tục v.v do pháp luật quy định.

~ Tinh kỹ thuật, nghiệp vụ được thé hiện để có thể cấp GCNQSDĐ cho người sử dụng dat, cơ quan nha nước có thẩm quyên phải thẩm tra, xác minh hổ sơ, nguồn gốc va quá trình sử dung đất v.v tuân thủ các quy trình kỹ thuật,

định mức kỹ thuật được thực hiện bởi cơ quan chuyên môn Các quy tình kỹthuật, định nức kỹ thuật đươc Bô Tai nguyên va môi trường ban hành đưới

dang văn bản quy phạm pháp luật là thông tư, quyết định để áp dụng thống

nhất giữa các địa phương trong cả nước.

* Phân biệt GCNOSDĐ và cắp GCNQSDĐ:

Giấy CNQSDĐ va cấp Giấy CNQSDD là hai khái niệm hoàn toàn khácnhau: như đã nên ở trên GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý do Nhà nước cấp

cho người sử dung đất để công nhên quyển sử dụng đất của ho lả hợp pháp

Còn cấp GCNQSDĐ là hoạt động vừa mang tính pháp lÿ vừa mang tính kỹthuật, nghiệp vu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Sir khác nhau giữa Giấy CNQSDĐ và cấp Giấy CNQSDĐ nằm ở ban

chat pháp lý Việc cấp GCNQSDD thể hiện hoạt động của cơ quan nha nước ẩm quyển đối với tai sản cụ thé lả đất cho người dân Con GCNQSDĐ.

không phải là cơ sở phat sinh quyển ma là chứng thư pháp lý ghi nhận tính

hợp pháp đối với quyển sử dụng đất của người sử dụng đất, 1a cơ sỡ sác lập

có th

mỗi quan hệ pháp lý giữa Nhà nước với người sử dụng đất trong quá trình.quản lý va sử dụng đất

1.12 Ý nghĩa của cấp giấy chimg nhận quyên sứ dung dat, quyên so "ữm nhà ở và tài sản khác găn liêu với đắt

i) Đỗi với Nhà nước

Cấp GCNQSDĐ là nội dung quản lý nhà nước về đất đai, nhằm nâng cao hiệu quả quan lý nha nước v đắt dai Cụ thể

- Việc cập GCNQSDĐ được thực hiện dua trên cơ sở quyển lực nha nước Nha nước vừa với tư cách là một tổ chức chính trị quyền lực vừa với tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dén vé đất đai thực hiên việc thống nhất quản ly đất đai thực hiện cắp GCNQSDĐ nhằm công nhận tính hợp pháp của QSDD cho tổ chức, hộ gia đính, cá nhân (gọi chung là người sử dụng đất).

- Thông qua việc cắp GCNQSDD, Nha nước nắm bắt chính xic, đẩy.đủ, kip thời các thông tin về từng thita đất, chủ sỡ dụng đất, đồng thoi, nắm.

‘va phân loại những thửa đất cụ thé nao sử dụng hợp pháp, thửa dat cụ thể nao sử dụng chưa hợp pháp Trên cơ sở đó, Nha nước chỉnh ly hệ thông ban đỏ địa chính, sé địa chính va đưa ra các chính sách, giải pháp điều chỉnh phủ hop với thực tiễn góp phan nãng cao hiệu quả quan ly đất dai.

Hoạt đông cấp GCNQSDĐ góp phin động viên nguồn thu từ đất đai

vào ngân sách nhà nước Bởi lẽ, để được cấp GCNQSDĐ, người sử dụng đất

phải thực hiện day đũ nghĩa vụ tai chính về đất đai như nộp tiễn sử dung đất, tiên thuê đất, thuế sử dụng đất, thuế thu nhập cả nhân hoặc thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng đất đai cũng như phí, lê phi địa chính góp

phân tăng nguồn thu cho ngân sách nha nước.

Cấp GCNQSD gop phiin nâng cao chỉ sổ công khai minh bạch của thitrường BĐS nói chung và giao dịch vé QSDĐ nói riêng.

Đất dai là hing hóa đặc biết va cũng giống như bao loại hing hóa khác,

nó phải được “dong gói” với day đủ thông tin, “chi dẫn địa lý” vả giấy tờ pháp lý thi mới được dem ra trao đổi trên thị trường nhằm giảm thiểu rủi ro cho các bên (đặc biệt la bên nhân chuyển nhương, thuê, nhận thé chấp, nhân.

góp vin bằng QSDĐ), Như vay, giao dịch về QSDĐ được đặt dưới sw quản

lý, giám sắt của Nhà nước va chỉ cỏ những thửa đất có đẩy đủ, chính xác thông tin, có GCNQSDĐ mới được phép giao địch trên thi trường, Điều nay

ngăn ngừa việc “mua bán, chuyển nhuong” đất dai theo hình thức gidy tử viết

tay; gop phân nâng cao tinh công khai, minh bạch của thi trường BĐS (trongđó có thị trường QSDB).

it) Ÿ nghĩa đối với người sử đụng.

cho thuê đất cho người sử dung dat 6n định lâu dải Vậy cái gi chứng minhhoặc dim bao cho việc sử dụng đất én định lâu dải cia người sử dụng, bi

nến không thi người sử dụng đất có thé bi thu héi lại đất bất cứ lúc nào, Để trả

lời câu hdi nay, Nhà nước tuyên bổ và ghi nhận các dam bảo vẻ pháp lý đổi

với QSDĐ 6n định lâu dai của người sử dụng đắt ma một trong các đảm bão đó là cấp GCNQSDĐ cho tổ chức, hồ gia đính, cá nhân.

Hai Ta cap GCNQSDĐ chính là cơ sở pháp lý để người sử dung đất

thực hiện các quyền năng ma pháp luật đất đai quy định.

Nhu phan trên đã dé cập, dat dai là tài sẵn có giá trị lớn ma muốn dem

trao đổi trên thi trường thi phải sắc định 16 rằng chủ sé hữu, chủ sử dụng thông qua các giấy tờ pháp lý Để ghi nhân va bao hộ quyền tải sản vẻ đất dai của người sử dung đất, Nha nước thông qua việc cấp GCNQSDD công nhân

tính hợp pháp của QSDĐ Mét khi QSDĐ có tính hợp pháp (ác định rổ chủsử dung đất, điện tích, ranh giới, mục dich sử dung đất, thời han và nguồn gốc.

sử dụng đất ) thi đất đai mới được trị giá thành tiên đêm ra trao đổi trên thị trường, được sử dụng làm tai sản thé chap trong quan hệ vay vốn với các ngân hàng thương mai, tổ chức tin dung hoặc đem gop vốn liên doanh, liên kết

trong hoạt động đâu tư, sản xuất - kinh đoanh.

Hơn nữa, cấp GCNQSDD là việc Nhà nước công nhận tính hợp pháp.

của QSDĐ Có nghĩa là cập GCNQSDD lả việc “đán tem” của Nha nước đổivới quyển tai sản vé đất đai của người sử dung đất Họ được hưởng thành quảlao đông, kết quả đâu tư trên đất Nên khi Nhà nước thu hỗi đất sử dụng vảo

mục dich quốc phỏng, an ninh, phát triển kinh tế, xã hội vi lợi ích quốc gia, công công (không phải do lỗi của người sử dụng đất gây ra) làm thiét hại đến quyền tai sản về đất dai của người sử dụng dat thi ho được bôi thường, hỗ tre,

tái định ov.

Ba là, cap GCNQSDĐ nhằm xác lập chứng thư pháp lý để người sửdụng đất tw bảo vệ quyển va lợi ich hop pháp của mình.

Theo quy đính tại Điều 166 Luật Đất dai năm 2013 thi quyền chung

của người sử dung đất là được Nhà nước bao hộ khi người khác xâm pham

quyền, lợi ich hợp pháp vẻ đất đai của minh (khoản 5) Điều nêy được hiểu là

người sử dụng đất hợp pháp khi bi người khác xâm pham quyển và lợi ich

hop của minh thi có quyên khiếu nai, tô cáo, khởi kiến và yêu câu các cơ quan nhả nước có thẩm quyển bão vệ Tuy nhiên, muỗn làm được điều đó ho phải

1.13 Các trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dung dat, “quyên sở hitn nhà ở và tài sản khác gin liên với đất

3) Cấp giấy chứng nhận quyền sử dung đất quyền sở hiữm nhà ở và tat sản khác gắn liễn với đầu

Cấp GCNQSDP lần đâu hay còn được gọi la cấp GCNQSDĐ mới CapGCNQSDĐ lần đâu là trường hợp cấp GCNQSDĐ cho người sử dụng đất

cwa được cấp giấy lan nào Cấp GCNQSDP lẫn đầu được áp dung trong các

trường hợp sau đây,

- Trường hợp người sử dụng đất được Nha nước giao đắt, cho thuê đất

- Trường hợp người sử dụng đất được tăng cho QSDĐ, nhận chuyển.

nhượng QSDĐ, được thừa kế QSDB

~ Trường hợp người sử dụng dat trúng đầu giá QSDĐ.

- Trường hợp người sử dụng đất sử dụng đất theo quyết định giải quyết tranh chấp đất đai cỏ hiệu lực pháp luật của cơ quan nhả nước có.

thẩm quyền; quyết định giải quyết tranh chấp đất dai có hiệu lực pháp luật

của Tòa án nhân dân

- Trường hợp người sử dung đất được phân nba ở thuộc sỡnước, được hỏa giá nhà ở thuôc sở hữu nha nước.

- Trường hợp người sử dung đất sử dụng đất 6n định lâu đãi ma chưa được cấp GCNQSDĐ lần nao v.v.

ii) Cấp đối gidy chứng nhận quyền sử dung đất, quyền sỡ hitu nhà ở va tai sẵn khác gắn liền với đắt

Cấp đổi GCNQSDĐ là trường hợp QSDĐ la tải sản chung của vợ

chẳng được Nhà nước cắp GCNQSDĐ ghi tên vợ hoặc chẳng, Nay vợ chồng

có nhu câu được cấp đổi sang GCNQSDĐ ghi cả họ tên vợ và họ tên chẳng

Theo quy định của Luật Bat đai năm 2013 tại khoản 4 Điều 08: “Trường hop

quyền sử dụng đất hoặc quyền sử đụng đắt, quyền sở hữm nhà 6 và tài sản

khác gắn liền với đắt hoặc quyền sở hữm nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chẳng mà Gidy ching nhận đã cắp chi ght ho, tên của vợ hoặc chéng thi được cấp đối sang Giấy ciửmg nhân quyên sử dung đất, quyền sở hữm nhà ở và tài sẵn khác gắn liên với đắt dé ght cả họ, tên vợ iti) Cấp lại gidy chứng nhân quyền sử dung đắt, quyền sở hitu nhà 6 và

tài sẵn Riắc gắn liền với đắt

Cấp lại GCNQSDĐ là trường hop người sử dụng đất đã được cấpGCNQSDĐ nhưng bi mắt do hỏa han, thién tai hoặc GCNQSDĐ bi rách,

nhảu nát Nay người sử dụng đất có đơn để nghị cơ quan nha nước có thẩm quyển cấp lại GCNQSDĐ.

Phân biệt giữa các trường hợp cấp GCNQSDĐ lần dau, cấp đổi

GCNQSDĐ, cấp lại GCNQSDĐ (Xem being đưới đậy}

Cấp mớiGCNQSDĐ | CẩpđổiGCNGSDĐ | Cấp hiGCNQSDD

đng đữ mã chm được |shống

dang sit ding chưa được | hà an chang clave

3 Thi quyền 4 Tiẫm yền

- UBND cáp tink (Từ ngày |- Cơ quem gun If

- Cỡ quưn quấn ý đắt đu

114 Yêu cầu của việc cấp giấy chimg nhận quyên sit dung đất, “uyên so hữm nhà ở và tài sản khác gắn âu với đắt

MGt là việc cắp GCNQSDĐ phải thực hiện đúng pháp luật

Cấp GCNQSDD không phải là hoạt đông tùy tiện mang tinh "ban phat”

của cơ quan nha nước có thâm quyền ma phải tuân thủ các quy định của pháp luật về điều kiện, nguyên tắc, căn cứ, thẩm quyền vả trình tự, thủ tục cấp GCNQSDĐ ww Theo đó i) Không phải cơ quan nhà nước nào cũng có thẳm quyển cấp GCNQSDĐ ma chi các cơ quan được pháp luật quy định mới được thực hiên việc may, ii) Không phải bat cứ người sử dung đất nào cũng được

cấp GCNQSDĐ mà chỉ những người sử dung đất đáp ứng các điều kiện dopháp luật quy định mới được cắp GCNQSDĐ; ii) Việc cấp GCNQSDĐ phải

tuân thủ các quy định của pháp luật về căn cứ, nguyên tắc, trình tự, thủ tục,

iv) Cap GCNQSDP dựa trên kết quả của viếc thực hiện các hoạt đồng mang

tính kỹ thuật, chuyên môn nghiệp vụ được quy đính chất chế của cơ quanquản ly nha nước về đất đai.

Hai là, việc cp GCNQSDĐ phải thực hiện công khai, minh bach, liémchính va dân chủ Công khai, minh bach, liêm chính là một trong những tiêuchí đánh giá năng lực và mức đô hiệu quả của nên quản trị đất đai hiện đại.Tuân thủ triệt để yêu cầu này ngăn ngừa hiện tương “móc ngoặc" hoặc "cỏ

địch vu" trong cấp GCNQSDĐ, tham những, tiêu cực, bôi trơn, những nhiễu Công khai, minh bạch trong cấp GCNQSDĐ là việc công khai toán bô

quy trình thủ tục, các giấy tờ cân thiết trong hỗ sơ xin cấp GCNQSDĐ; nghĩa

vụ tải chính khi cấp GCNQSDĐ vv trên website, cổng thông tin điện ti, tại

bộ phân một cửa tiếp nhân hỗ sơ xin cap GCNQSDĐ Việc này có sự giảm

sát, thanh tra, kiểm tra của người đứng dau cơ quan, của camera, sự phan anh, góp y của người dân vào số điện thoại, đường dây nóng của người, tổ chức có thẩm quyền giải quyết.

Liêm chính trong cép GCNQSDĐ lả việc cán bộ, công chức nha nướcthực hiên tân têm phục vụ mà không đôi hỏi bat cứ một khoản tiên lót tay, phibôi trơn nao từ phía người sử dung đất.

Dân chủ trong cấp GCNQSDĐ là tổ chức, cá nhân có thẩm quyên tôn trong, lắng nghe và tiếp thu ý kiền góp ý của người sử dung đất, tạo điều kiện để người dan phát huy quyển làm chủ, giám sit toàn bô qua trình cấp

GCNQSDD theo đúng quy định của pháp luật.

Bala, việc cấp GCNQSDĐ phải đúng đối tương sử dụng đất, đúng diện

tích đất, ranh giới, mục dich sử dung đất Đây la một yêu cầu quan trong

nhằm đâm bao việc cấp GCNQSDĐ phản ánh trung thực, chính xác hiệntrang sử dung đắt, đối tương, mục đích sử dung đất Có như vay, GCNQSDĐ.mới là biển pháp bão đêm quyển của người sử dụng đất vả giúp Nha nướcquản lý chất chế đất đai

Bốn là việc cấp GCNQSDD phải dựa trên trình tự, thủ tục đơn giản, tạo thuân lợi cho người sử dụng đất Yêu cầu nay nhằm khuyên khích người

sử dung đất kê khai, đăng ký đất dai và cập GCNQSDB Điều nay góp phan

nâng cao hiệu quả quan ly nha nước về đất đai, khắc phục các giao dich

t dai và cải thiên chỉ số công khai minh bạch của thi trườngBĐS ỡ nước tạ.

_Năm là việc cấp GCNQSDĐ dam bao sự bình đẳng giới trong sử dung

đất Có nghĩa là QSDĐ là tài sản chung của vo chẳng thì khi cấp GCNQSDĐ.phải ghí rõ ho tên vợ và họ tên chồng, Trong trường hợp vợ chẳng có don đểnghị cấp GCNQSDĐ chi ghi họ tên một bên vợ hoặc chẳng va có sác nhận.của UBND cấp x nơi cư tri thi khi cấp GCNQSDĐ mới ghi tên một bên vợ

hoặc chẳng nhằm bao vệ quyền lợi về đất dai cho phụ nữ.

“Sản là, việc thực hiện nghĩa vụ tai chính khi cấp GCNQSDĐ phải phủhợp với khả năng tài chính của người dân, đặc biệt là các hộ gia định nồng

dân, hộ nghéo, người lao động Trên thực tế có trường hợp người sử dụng

đất từ chối không nhận GCNQSDĐ do phải thực hiện nghĩa vụ tải chính vượtquá khả năng của họ Vi vậy, việc thực hiện ngiĩa vụ tài chính khi cấpGCNQSDĐ phải phù hợp với kha năng tài chính của người dân Có như vay,mới tạo điều kiện cho họ được thực hiện các quyển của người sử dụng đất do

'pháp luật đất đai quy định.

12 Lý luận pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dung đất,quyền sở hữu nhà ở và tai sản khác gắn liền với đất.

12.1 Sự cần thiết của

quyên sit dung dat, quyén sở hữm nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bằng pháp luật

“Một i GCNQSDĐ 1a chứng thư pháp lý để xác lap mối quan hệ hợp

pháp giữa Nhà nước vả người sử dụng đất Được hiểu là người được cấp

GCNQSDĐ được Nba nước thửa nhận có QSDĐ hợp pháp Họ được Nha

nước bảo hộ quyền vả lợi ích hợp pháp trong sử dung dat, được thực hiện các.

giao dich về QSDĐ cũng như được Nha nước bôi thường, hỗ trợ, tái định cw khi bi thu hồi đất sử dung vào mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế, xã hội vi lợi ích quốc gia, công cộng v.v Do đó, không loại trừ tình trang tiêu cực, lợi ích nhóm trong cấp GCNQSDĐ Để ngăn ngửa và xử lý tiêu cực

trong cấp GCNQSDD cân phải ban hành pháp luật để điển chỉnh quan hệ vềcấp GCNQSDD.

“Hai là, thực tế hiện nay cho thấy đất đai chính lả lĩnh vực tiém an có nguy cơ tham những cao nhất ở nước ta, trong lĩnh vực đất đai thì cấp

GCNQSDD lại là một trong nhóm có nguy cơ tham những, tiêu cực được xếp

hàng đâu Để phòng, chống va xử lý các hiến tượng tham những tiêu cực

trong cấp, chỉnh sửa GCNQSDĐ thi cần phải có những chế tài pháp lý đủ sứcăn đe thông qua việc xây dựng các quy định pháp luật vẻ cắp GCNQSDĐ.

Thứ ba, pháp luật có các đấc điểm mà các biện pháp quản lý khác không thé có được bao gồm tính quy phạm, tính bat buộc chung, tính cưỡng.

chế, tính thích ứng Vi vay, pháp luật trở thảnh biên pháp quản lý có hiểu quảnhất được sử dụng để quản lý đất đai (rong đỏ có hoạt động cấpGCNQSDĐ), Mat khác, Nghĩ quyết Đại hội Đăng toản quốc lẫn thứ VI đã

khẳng định: “Nha nước quản lý xã hội bằng pháp luật chứ không phải bằng dao lý” Để thực hiện quan điểm này, Nha nước cân xây dựng va hoàn thiên hệ thông pháp luật để quản lý xã hội nói chung và quan lý đất đai nói riêng

Đây là một lý do ra đời pháp luật về cấp GCNQSDB.

Thứ te pháp luật điều chỉnh quan hệ cập GCNQSDB theo cơ chế Đổi với những hanh vi xử sự của các chủ thể tham gia quan hệ về cấp GCNQSDD

phủ hợp với lợi ich của Nha nước, cia zã hồi như tuên thủ nghĩa vụ tai chỉnh

của người sử dụng dat; sử dụng đất đúng mục dich, dn định lâu dai, không có.

tranh chấp và phủ hop với quy hoạch sử dung đất thì pháp luật bao vềquyên va lợi ích hợp pháp cia người sử dung đất bằng việc công nhân QSDĐ.

thông qua cấp GCNQSDD Ngược lại, những hành vi xử sư của các chủ thé

nay không phù hop hoặc đi ngược lại lơi ich của Nha nước, của zã hôi như

Jan, chiém dat đai, sử dụng dat không đúng mục dich, không đúng quy hoạch sử dung đất thi pháp luật ngăn chấn, xử lý va tiền tơi loại bé dẫn khỏi đời sống xã hội Qua đó, pháp luật góp phén tạo lập trật tự, né nếp trong sử dụng

đất vụ.

m pháp luật về cấp cling nhận quyên sử dung đất, quyên sở hitu nhà ở và tài sân khác gắn lién với đắt

Pháp luật vẻ cấp GCNQSDĐ là một bô phận hoặc một lĩnh vực của pháp luật đất đai Nó bao gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật đất đai do

Nha nước ban hành theo đúng trinh tự, thủ tục, thời hạn quy định và đượcđâm bảo thực hiện bằng sức mạnh cưỡng chế của Nhà nước nhằm điều chỉnhnhóm quan hệ xã hội phát sinh trong lĩnh vực cấp, chỉnh sửa và đính chínhGCNQSDB.

Phap luật về cấp GCNQSDĐ có một số đặc điểm cơ bản sau đây:

Thứ nhất, các quy định cấp GCNQSDĐ thuộc nhóm pháp luất công

Bao gồm các quy pham của pháp luật do Nha nước ban hành, điểu chỉnh

những quan hệ xã hội giữa cơ quan nhà nước có thẩm quyển với tỗ chức, hộ

ia đình, cá nhân có tư cách lả người sử dụng dat hoặc giữa các cơ quan nhanước với nhau trong việc cấp, chỉnh sửa, đính chính GCNQSDĐ Đây la

nhóm quan hệ xã hội thể hiện sự bat bình đẳng vé địa vị pháp lý giữa các bên Tinh thể hiện quyền uy — thực hiện phục tùng được thể hiện rõ nét, theo do, cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quyển ban hảnh ménh lệnh và người sử

dụng dat có nghĩa vụ chấp hành mệnh lệnh đó Nói cách khác, việc cấp, chỉnh

sửa, đính chính GCNQSDĐ phụ thuộc phan lớn vào y chi chủ quan của cơ quan nha nước có thẩm quyển Điều nay có nghĩa 1a khi người sử dụng đất có nu câu được cấp GCNQSD thé hiện trong đơn xin cấp GCNQSDĐ và phải

lâm hỗ sơ theo quy định của pháp luật Hồ sơ cấp GCNQSDĐ (bao gồm đơn.

xin cấp GCNQSDĐ) được gửi cơ quan nha nước có thẩm quyển thẩm tra,

xem xét và néu đáp ứng các điều kiện do pháp luật quy định thi sẽ được cấp

Thứ hai, pháp luật về cấp GCNQSDĐ bao gồm các quy định vẻ nội dung GCNQSDĐ (quy định về nội dung) và các quy đính về trình tự, thủ tục cấp GCNQSDĐ (quy định vé hình thức).

Các quy định vé nội dung GCNQSDĐ bao gồm quy định vẻ căn cứ, nguyên tắc, điều kiện, đối tượng, thẩm quyên cap GCNQSDĐ, quy định vé sấu GCNQSDD và quy định vé nghĩa vụ tai chính khi cấp GCNQSDĐ v.v.

Các quy định về trình tự, thủ tục cấp GCNQSDĐ bao gém quy định về

đơn xin cập GCNQSDĐ, quy định vé các bước thực hiến xétduyét hỗ sơ, cấp GCNQSDĐ, quy định vẻ trình tự ghi các thông tin trongGCNQSDB, sửa chữa, đính chính các thông tin trên GCNQSDD va quy định.vẻ trình tự, thủ tục xử lý vi phạm vẻ cấp GCNQSDĐ vv.

Thứ ba, pháp luật về cấp GCNQSDĐ bao gém các quy pham pháp luật

‘vita mang tính pháp lý vừa mang tính kỹ thuật, nghiệp vu.

- Tính pháp lý thé hiện, các quy định về GCNQSDB do cơ quan nha nước có thẩm quyền ban hành theo đúng quy định về thể thức, thời gian, thẩm.

quyền và trình tự, thủ tục của Luật Ban hành văn bản quy pham pháp luậtnăm 2015.

- Tinh kỹ thuật nghiệp vụ thể hiện, chiếm số lượng đáng ké các quy

định về GCNQSDĐ là các quy phạm mang tính kỹ thuật, nghiệp vu Đây là

các quy phạm về định mức, phương pháp đo vẽ, lập ban đồ địa chính, ban 46 giải thửa, in ấn mẫu GCNQSDĐ va hướng dẫn việc trích lục sơ đồ thửa đất

trong GCNQSDĐ v.v.

Thứ tr, pháp luật đất đai nói chung và pháp luật về cập GCNQSDĐ nói

riêng lả phương thức để Nha nước quản lý dat đai Có nghĩa la pháp luật về cấp GCNQSDP quy định thẩm quyển cấp GCNQSDĐ, đổi tương, điều kiện, căn cứ và nguyên tắc cap GCNQSDĐv.v buộc cơ quan nha nước, tổ chức, cá.

nhân phải tuân thi, Thông qua đó không chỉ sắc lập trật tự trong cấp, đínhhỗ sơ,

chính GCNQSDĐ, ngăn ngửa tình trang cấp GCNQSDĐ sai thẩm quyển, bùa

‘bai v.v ma còn giúp Nhà nước nắm được hiện trang sử dụng đất, hoàn thiện

'hệ thông cơ sở dir liệu, thông tin về dat dai; phân loại các chủ thé sử đụng dat, bao gồm người sử dụng đất hợp pháp (được cấp GCNQSDB) và người sử

dụng đất chưa hợp pháp (chưa được cấp GCNQSDĐ) nhằm phục vụ công tácquản lý nha nước về đất đai

Tint năm, pháp luật về cấp GCNQSDĐ bao gồm tổng hợp quy phạm.

pháp luật của một số đạo luật như Luật Bat đai năm 2013, Luật Tài chính,Luật Phí va lệ phí, Luật Khiéu nại, Luật Tổ cáo va Luật Xử lý vi phạm hành.chính

Luật Đất đai năm 2013 quy định về đổi tượng, điều kiện, nguyên tắc

cấp, đính chính GCNQSDĐ, thẩm quyển cấp, định chỉnh GCNQSDD; trình.

tự, thủ tục cấp, đính chính GCNQSDD

Luật Tai chính quy định vé đổi tương nộp tiên sử dụng đất khi cấp GCNQSDĐ, mức tiền sử dung đất phải nộp khi cấp GCNQSDĐ, trình tự, thủ

tục nộp tién sử dụng đắt khí cấp GCNQSDĐ

Luật Phí va lê phí quy định về mức phí và lệ phí ma người sử dung đất

phải nộp khi cấp, đính chính GCNQSDĐ.

Luật Khiéu nại quy đính về nguyên.quyển va nghĩa vụ của người

khiếu nại, người bị khiếu nại, thẩm quyền giải quyết khiếu nại về cấp, đính.

chính GCNQSDĐ

Luật Tổ cáo quy định về nguyên tắc, quyền và nghĩa vụ của người tổ

cáo, người bị tổ cáo, thẩm quyển giải quyết tổ cáo; trình tự, thủ tục giải quyết tổ cao về cấp, định chính GCNQSDĐ.

Luật Xử lý vi phạm hành chính quy định nguyên tắc, thời hiệu, các biện pháp xử lý vi pham hành chính, thẩm quyển sử lý vi pham hành chính

nói chung và xử ly vi phạm hành chính trong cấp, định chỉnh GCNQSDĐ nóitiêng vv.

Nội dung pháp luật về cấp GCNQSDĐ bao gồm các nhóm quy phạmpháp luật sau đây.

Thứ nhất, nhóm các quy phạm pháp luật vẻ nội dung GCNQSDĐ.

Nhóm này gồm các quy định vẻ đối tượng được cấp GCNQSDĐ; nguyên tắc,

căn cứ và điển kiên cấp GCNQSDĐ; quy định vẻ hiệu đính, chỉnh sữa thông,tin ghi trong GCNQSDĐ, quy định về nghĩa vu tai chính khi cấp GCNQSDĐ,,

quy định về thẩm quyển cấp mới, cắp đổi, cấp lại GCNQSDĐ va đính chính

GCNQSDĐ wv.

Thứ hai nhóm các quy pham pháp luật về trình tự, thủ tục cấp, đính.

chính GCNQSDĐ Nhóm nay gồm các quy định về các bước thẩm tra, xét duyét hỗ sơ xin cắp GCNQSDĐ, cấp GCNQSDĐ, các quy định vé trình tu,

thủ tục đăng ký QSDĐ, các quy định vẻ trình tự, thủ tục đính chínhGCNQSDB, các quy định v trinh tự, thủ tục cắp GCNQSDĐ v.v.

Thứ ba, nhỏm các quy phạm pháp luật vé giãi quyết khiêu nại, tổ cáo

và xử lý vi phạm pháp luật vé cấp GCNQSDĐ Nhóm nảy gồm các quy định 'về quyên va nghĩa vụ của người khiểu nai, tổ cáo, quy định về quyền và nghĩa

vụ của người bị khiếu nai, người giải quyết tổ cáo, các quy định vẻ vi pham.pháp luật về GCNQSDĐ va xử lý vi phạm pháp luật về GCNQSDĐ vv.

134 Một số yêu tô cơ ban tác động đến pháp luật về cấp giây ching hận quyên sit dụng dat, quyên sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

3) Quan điểm, đường lỗi của Đảng

Vé mặt lý luân, quan điểm, đường lồi, chủ trương của Đăng la "hạt

nhân" của hệ thông pháp luật, hay nói cách khác pháp luật là sự "thể chế hóa" quan điểm, đường lối, chủ trương của Đảng, Vì vậy, quan điểm, đường lỗi,

chủ trương của Đăng trong lĩnh vực đất đai chỉ phối mạnh mẽ đến hê thống

pháp luật đất đai nói chung và các quy định vé cấp GCNQSDĐ nói riêng

Quan điểm, đường lỗi của Dang vẻ lĩnh vực dat đai và cap GCNQSDĐ nói tiếng thể hiện ở một số văn kiện chủ yêu sau đây

- Nghĩ quyết Đại hội Bang toàn quốc lân thứ XU chi rõ « Đổi mớicông tác lập qup hoach, ké hoạch sử dung đất ; xdy dueng cơ số đi:

đai ; thúc đây sit dung đất tiết kiém hợp lý và có hiệu qua ; Rết hợp bdo vệ điện tích, độ phi nhiêu của đất canh tác nông nghiệp »*

- Nghị quyết sé 19 - NQ/TW ngày 31/10/2012 - Nghỉ quyết Hội nghĩ

Ban chấp hành Trung wong lan thứ 6 (Khóa XD) vẻ tiếp tục đỗi mới chính sách, pháp luật vẻ dat dai trong thời kỷ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới tạo nên tang để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thảnh nước công nghiệp phat triển theo hướng hiện đại khẳng định : « Thực hién đăng hy bắt buộc và quyên sử dung đắt Nhà nước bảo hộ quyên và lợi ich hop pháp cho người đất ding ijt đắt đai theo quy định của pháp luật đồng thời có chế tài đủ mạnh để

ngăn chăn các trường hop giao dich khong đăng if tai cơ quan nhà nước.

Tăng cường đầu te nguôn lực a8 do đạc, iập bản đồ, hồ sơ địa chính xây dung cơ sở dit liệu, cái cách th tục hành chink, đấy nhanh tiên độ cấp giấy ching nhận quyền sử dung đất, quyền sở hitu nhà ở và tài sẵn khác gắn liễn

đáp từng nằm cầu của người sử đụng đắt” v.v.

Những quan điểm, đường lối của Đăng vẻ lĩnh vực đất đai nói chung va đăng ký bat đông sin, đất đai nói riêng lả cơ sỡ, định hướng chính trị để Luật đất dai năm 2013 va các văn bản hướng dẫn thi hành thể chế hóa thánh các

quy định về cấp GCNQSDB.

it) Chỗ độ số hữu đất đai

Trong nên kinh tế thi trường, quyền tải sản vé đất đai được xác lập vảbảo hộ dựa trên cơ sỡ đất đai thuộc sỡ hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủsi hữu và thông nhất quan lý đất đai Nhà nước công nhân và bảo hồ quyển.

ng Công sin Việt Nga: Văn dn Đại hội bu toin gốc lin tứ 3H, Nob Chân tị uấc gà, Hà

Nội 3016, 13

tải sản vẻ đất đai cho tổ chức, hô gia đính, cả nhân thông qua việc cấp GCNQSDD Sự chi phổi của chế độ sở hữu toàn dn đối với pháp luật về cá GCNQSDD thể hiện

Một là việc cấp GCNQSDĐ được thực hiện dựa trên quyển lực nha

nước Không phải bat cứ cơ quan nao cũng cỏ thấm quyển cấp GCNQSDĐ

mà chỉ các cơ quan nhà nước theo quy định của pháp luật mới được thực hiện.

thấm quyền nay Cấp GCNQSDD lả một phương thức thực hiện quyển đại

diện chủ sở hữu toan dan về đất dai và phải tuân thủ các quy định của pháp,uất về đối tượng, nguyên tắc, điều kiện ; trình tự, thủ tục

Hai là người sit dung đất sử dụng ổn định lâu dai, không có tranh

chấp, phù hợp với quy hoạch mới thuộc đổi tượng được cấp GCNQSDĐ.

Điều nảy có nghĩa lá người sử dung đất muồn được cấp GCNQSDB thi trước hết họ phải có QSDĐ Quyển sử dung dat của họ được xac lập thông qua việc Nhà nước - đại điện chủ sở hữu toản dân về dat đai - giao đắt, cho thuê dat,

công nhân QSDĐ.

Ba là bang pháp luật, Nha nước quy định ngiĩa vụ tải chính ma ngườisử dung dat phải thực hiện khi cấp GCNQSDĐ ; quy định trình tự, thủ tục,

căn cứ, nguyên tắc cấp GCNQSDĐ buộc các chủ thể phải tuân theo trong

quan hệ cắp GCNQSDĐ v.v.

iti) Cơ chỗ quân If kinh tế

Hoạt động cấp GCNQSDĐ chíu ảnh hưởng của cơ chế quan lý kinh tế.

"Co chỗ quấn If kinh tế là khái niệm đìmg dé chỉ phương thức mà qua đó Nhà nước tác động vào nền kinh té dé định hướng nền kinh tê tự vận đông dén các.

me tiêu đã dmh’® Trong mỗi nên kinh tế déu có một cơ chế quản lý đặc

trưng của nó Xem xét ở mức độ khái quát, quá trình phát triển nên lánh tế

nước ta được phân thành hai thời kỳ Thời kỷ trước năm 1986 và thời kỳ sau

năm 1986 (hay còn gọi là thời kỷ trước đổi mới và thời kỳ sau đổi mới).

"Long Sản Qiy: Co cổ ming vi vat cũa Nai mốc trạng nôn ke tỉ Việt Num, Nob Thing

HANGS: 1994 trổ

Thứ nhất, thời kỳ trước năm 1986, nên kinh tế nước ta vận hảnh theo

mô hình kinh tế "chỉ huy" Tính kế hoạch hóa tập trung là đặc điểm cơ bản.

nhất cia cơ chế quản lý kinh tế 6 thời ky này Nhà nước trỡ thành một trung

têm chi huy tôi cao trực tiếp can thiệp và quyết đính mọi vẫn để liên quan đến

hoạt động sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp thông qua công cu kế

hoạch Cơ chế quan lý nay có những đặc trưng cơ ban sau:

- Cơ sỡ kinh tế được sây dưng dựa trên chế độ công hữu về tư liệu sin xuất, Nhà nước thiết lập thành phân kinh tế xã hội chủ nghĩa (XHCN) với hai hình thức sỡ hữu: toàn dân va tập thể Sở hữu tư nhân vẻ tư liệu sản xuất

không được thừa nhân

- Nhà nước quản lý nên kinh tế trên cơ sử hệ thống chỉ tiêu kế hoạchvới chế độ cấp phát và giao nộp sin phẩm theo quan hệ hiện vat Nha nướccan thiệp qua sâu vào các hoạt đông sản xuất, kinh doanh dẫn dén các đơn vịkinh tế không có quyển tự chi trong kinh doanh

- Quy luật giá tri dưỡng như không được coi trong

'Với cơ chế quản lý kinh tế mang những đặc trưng như trên thi dườngnhư đã tiệt tiêu các giả tì vốn có của đất đai Hộ gia đính, cả nhân không,

được lâm chủ đổi với dat dai Họ sử dung đất của tập thé hoặc của Nhà nước thông qua việc được cấp dat không thu tiên sử dụng đất, khi không có nhu cầu

sử dụng thi Nhà nước thu hồi đất Vì vậy, quyển tài sản cia cá nhân trong lĩnh

vực đất đai khó có điểu kiên để hình thảnh Đặt trong bối cảnh đó, các quy định về cấp GCNQSDD dường như chưa có điều kiến phát triển

Tint hai, kể từ khi nước ta chuyển sang cơ chế kinh tế thị trường đã lâm thay đỗi hoàn toàn các quan hệ kinh tế nói chung và quan hệ đất dai nói riếng

Cơ chế kinh tế thi trường có một số đặc trưng cơ bản như sau:

~ Nhà nước chủ trương phát triển nên kinh tế hang hóa nhiêu thành phân,

trong đó thành phân kinh tế Nhà nước giữ vai trd chủ đạo

- Nha nước quản lý nén kinh tế thông qua các công cụ pháp luật, thuếv.v và xóa ba hoàn toán chế độ cấp phát vả giao nộp mang tinh chất bao cấp

theo quan hệ hiên vật Nhà nước tách bạch chức năng quản lý nhà nước vớichức năng quản lý hoạt đông sin xuất, kinh doanh, mỡ rông quyển tự chủ sảnxuất, kinh đoanh cho người lao động

- Quy luật giá tr, hiệu quả kinh tế tác động, chi phối moi hoạt động sản

xuất, kinh doanh của xã hội và trở thành một yêu tố không thể thiểu được của

quan hệ kinh tế.

- Các giá trị như đất đai, sức lao động, chất xảm và các tư liệu sẵn xuất khác được coi la hang hóa va được phép trao đổi trên thị trường.

Co chế thị trường chỉ phối đến pháp luật về cấp GCNQSDĐ thể hiện

người có nhu câu cấp GCNQSDĐ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất dainhư tién sử dụng dat, thuế sử dung dat, lệ phí địa chính v.v.

wv) Nhận thức về

đất dat

‘Van dé cắp GCNQSDĐ dựa trên sự tiếp cận vả tôn trong ly thuyết vật quyển được pháp luật dân sự của nhiều nước trên thé giới thừa nhận và quy định Vật quyển được hiểu la quyền được thực hiện trực tiếp trên vật Người có vật quyên thực hiện quyền của minh ma không cân sự hợp tác,

người khác, kể cả người đang nắm giữ tai sản Tat cả mọi người, kể cả người

đang nắm giữ tải sản với tư cách là chủ sở hữu, phải tôn trọng quyển của

thuyết vật quyền và sự vận dung trong lĩnh vực

trợ của

người có vất quyền đối với tài sin" Theo Dương Đăng Huệ thi vat quyên.

được hiểu theo hai nghĩa khác nhau: i) Theo nghĩa chủ quan; ii) Theo nghĩa khách quan Theo nghĩa chủ quan thi vật quyển là quyền cia một chủ thể nhất định đối với một tai sản nhất định, cho phép chủ thể này trực tiếp thực hiển các quyển năng được pháp luật thừa nhân đối với tài sản đó Theo nghĩa này

thì vat quyển la quyển đối với vat, khác với trái quyền là quyền cia một ngườiyêu cầu một người khác thực hiện hoặc không thực hiên một hảnh vi nhấtđịnh (quyên đối nhân) Theo nghĩa khách quan thi vật quyển là toàn bộ các.

gnc Điện (2015), "Ca cách thống pip tải sn tiếu nến ấu hội nhập thông qua vặc

ổn lỗi Bộ hắt đa y',Agiưễn cu lập php, +8),

quy pham pháp luật quy định vẻ vat với tư cách là đổi tương của vật quyền,

nguyên tắc thực hiến, bảo về vật quyển, vẻ các hạn chế mà người có vatquyển phải tuân thủ khi thực hiền các quyền năng của minh Nói cách khác,

hiểu theo nghĩa khách quan thì vật quyền chỉnh là pháp luật vé quyển của chủ sở hữu và quyền của người không phải lả chủ sở hữu đối với vật '1 Áp dụng

lý thuyết vật quyên vào lĩnh vực pháp luật đất đai cho thấy ở nước ta mặc di đất dai thuộc sở hữu toản dân do Nha nước đại điện chủ sở hữu, song trên thực tế Nha nước không trực tiếp sử dung đất ma giao dat, cho thuê đất hoặc công nhận QSDĐ ổn định lâu dai của tổ chức, hô gia đính, cá nhân (gọi chung là người sử dung dit) Họ được chuyển QSDĐ trong thời hạn sử dung Như vậy, QSDĐ phát sinh trên cơ sở quyên sở hữu toản dân về dat dai song nó từng thước tách khỏi quyền sở hữu toàn dân vẻ đất dai va trở thành một loại quyền.

năng tương đổi độc lập Trong một phạm vi va ching mc nhất định, người sit

đụng dat có một sô quyền năng đối với đất đai như quyền chiém giữ, quyền quan lý, QSDB và quyền chuyển QSDĐ vv Vi vậy, các vật quyền này được gọi chung là vat quyén han chế Để người sử dụng đất yên tâm đâu tư vào đất đai và

nông cao hiệu quả sit dụng dat thi Nha nước bằng pháp luật phải ghi nhân quyền

và nghĩa vụ của người sử dụng đất, đồng thời có cơ chế pháp lý bảo hộ quyền,

ơi ich hop pháp của chủ thể nay Muốn vay, pháp luật đất đai cin thể chế hóa

quy định của Hiển pháp năm 2013: "Tô chức, cá nhân được Nha nước giaođất, cho thuê đất, công nhận quyển sử dụng đất Người sử dụng đất được

chuyển quyền sử dụng đất, thực hiên các quyển vá nghĩa vụ theo quy định của

luật Quyển sử dung đất được pháp luật bảo hô" thành các quy định cụ thể ‘Nha nước phải công nhận va bão hô quyển tai sản của cá nhân trong lĩnh vực

đất dai thông biên pháp pháp ly là các quy định vẻ cắp GCNQSDĐ.

Daeg ng Ha G019, 'lện sr ông hú nêm ật gyền wong Bộ hit Din ae", ghi cửu lập ấp,

1393) Fy Số

‘Moin? Điều Hiến pháp nim 2013

ifv) Đặc ing

“Xây dựng, thực hiện pháp luật nói chung va thực hiền pháp luật vẻ cấp.GCNQSDD nói riêng khó tránh khỏi sw ảnh hưởng của các yếu tổ đặc điểm.vẻ vin hóa, tâm lý truyền thống, phong tục tập quán Theo Pham Duy Ngiĩa“Người phương Tâp lấp cá nhân làm trung tâm của pháp luật chủ thé của

J thnic, tâm I văn hóa mi

pháp luật là người - ait là tự nhiền hay pháp nhân Cá nhân lắp Khê tước làm công cụ nền tang dé giao dich, từ việc nhỏ cho đến lớn hết thay dựa trên khế ước, tổ chức xã hội cling ia khế ước đối với họ - tóc xã lội Người ViệtNeon iy gia đình lâm trung tâm, đường niue từ nhà tôi, nhà hàng, nhà tầu cho

đến nhà nước - đại sự quốc gia, hết thay đều bắt nguôn từ nha Công cụ nền tầng của gia dinh không phi là kid tóc, mà là tôn tí trật tực Gia đình, ho tộc, xóm làng quốc gia đều là những cộng đồng từ nhô đốn lớn, trong đó con người phải biết vi trí của mình thi trật tự mới yên dn Ngôi that trong công đồng đồi khi trở nên quan trong hơn là con người dn san ngôi thứ a6 PT ie đó, người Việt Nam quan tâm nhiều hơn đền bỗn phận và nghĩa vụ trong cong đồng, luật pháp không quen được xem là lễ use giữa nhữững nhóm lợi ich lay cá nhân trong xã lôi Hai he duy Đông Tập này không dễ hòa vào làm

một, chưa rổ bên nào văn minh, bên nào lac lân, cfing tựa niue đông và tập y

đều chiữa Rhỗi bệnh cho người nhưng bằng các triết If khác han? Điều.

nay cho thấy nhân thức truyền thống, các yêu tổ văn hỏa, phong tục, tập quản.

chỉ phối mạnh mé đền hành vi ứng xử, cầu trúc tổ chức gia đỉnh, xã hội ở

nước ta Hiệu quả xây dưng va thực hiện pháp luật về cập GƠNQSDĐ khó

tranh khỏi sự ảnh hưởng của đặc điểm văn hóa, ý thức, tâm lý truyền thông của người dân Khi đặc điểm văn hóa, ý thức, tâm lý truyén thông của

người dân tiền bô, phủ hợp với quan điểm của Đăng, chính sách, pháp luậtcủa Nha nước thi việc thực thi pháp luật dat hiệu quả cao và ngược lại Tiếp

cân tìm hiểu vẻ vấn để này lý giải vì sao pháp luật nói chung vả pháp luật vẻ

` Phạm Dey Nghĩ G009), uyên khảo Lait Kidd, Xó® Đị học Quốc gi Hà Nội, Ha Nội tr 21

cấp GCNQSDD nói riêng khi đi vào cuộc song lại gap nhiều khó khăn, trở ngại ở khu vực nông thôn, vùng sâu, vùng xa hơn các thành phố, khu đô thị

Kết luận Chương 1

Chương 1 nghiên cứu lý luôn về cấp GCNQSDĐ va pháp luật vẻ cấpGCNQSDĐ Các kết quả nghiên cửu chính được rút ra ở Chương này, gồm:

Thứ nhất, cấp GCNQSDĐ là một trong các đảm bao pháp lý của Nha nước nhằm bão hộ quyển tài sẵn vé đất đai cia hộ gia đình, cá nhân Nó được thực hiện trên cơ sở quyền lực nha nước do cơ quan nha nước có thẩm quyên.

tiến hành dựa trên các quy định của pháp luật

Thứ hai, việc cấp GCNQSDĐ không chỉ có ÿ ngiĩa đổi với Nhà nướcmà còn có ý nghĩa đối với người sử dụng đất

"Thông qua cấp GCNQSDĐ, Nha nước nắm bit được đây di, chính zác thông tin về đất dai góp phn nâng cao hiệu quả quản lý nha nước vé đất đai.

Bai lẽ, dé cấp GCNQSDB, các cơ quan chuyên môn phải thực hiện khảo sat,đo đạc; xắc đính rõ ranh giới, dién tích, mc dich, thời han sử dụng đất

Cấp GCNQSDĐ là việc “din tem” công nhận tính hợp pháp củaQSDDD cho người sử dụng đết Ho được pháp luật bảo hộ quyển tải sản vé

đất đai và được phép chuyển QSDĐ.

Thứ ba, pháp luật về cấp GCNQSDĐ ra đổi điều chỉnh quan hệ vẻ cấp

GCNQSDĐ dim bảo việc cắp GCNQSDD công bằng, bình đẳng, chính sắc,

công khai minh bạch.

Đây là lĩnh vực pháp luật công gồm các quy pham pháp luật về nội

dung và các quy pham pháp luật về hình thức Pháp luật vẻ cấp GCNQSDĐ.

‘bao gồm các quy định về đối tượng, căn cứ, nguyên tắc, điều kiện, thẩm quyển, nghĩa vu tải chính về đất đai khi cấp GCNQSDĐ, các quy định vẻ trình tự, thủ tục cấp mới, cấp đổi, cấp lai GCNQSDĐ; đính chỉnh

GCNQSDĐ; các quy định vẻ trình tư, thủ tục giải quyết khiển nai, tổ cáo về

cấp GCNQSDĐ, trình tự, thủ tục vẻ xử lý vi pham vẻ cấp GCNQSDD

3 Pháp luật về cấp GCNQSDĐ chịu sự tác đông của một số yêu tổ, bao

gồm: Quan điểm, đường lôi của Đảng, chế độ sở hữu đất đai, cơ chế kinh tế, nhận thức vé lý thuyết vat quyén và sự vận dụng trong lĩnh vực đất dai; các yếu tố văn hóa, phong tục, thị hiểu truyền thong v.v.

Chương 2

THUC TRẠNG PHAP LUAT CAP GIAY CHUNG NHAN QUYỀN SỬ DUNG DAT, QUYEN SỞ HỮU NHÀỞ VÀ TÀI SAN KHAC GAN LIEN VỚI DAT VÀ THỰC TIEN THI HANH TẠI THÀNH PHO CAO

BANG, TINH CAO BANG

2.1 Thue trạng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dung, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

2.1.1 VỀ nguyên ching nhận quyên sử dung dat, quyên sở luữu nhà ở và tài sin khác gắn liền với đắt

Thứ nhất, GCNQSDĐ được cấp theo từng thửa đất Trường hợp người

sử dụng đất đang sử dung nhiễu thửa đất tại củng một xã, phường, thi trấn macó yêu câu thi được cấp GCNQSDĐ chung cho các thửa đất đó

Căn cứ nguyên tắc nêu trên, mỗi thửa đất được cấp mốt GCNQSDĐ.

Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho cơ quan quản lý nha nước vé đất đai nắm.bất được chủ sử dụng của từng thửa đắt Việc cấp một giầy chứng nhận chungcho nhiêu thửa đất của một cả nhân, hộ gia đỉnh - khí ho có yêu câu - giúp tiếtkiêm chỉ phí tiên bạc cho người dân và góp phản cải cách thủ tục hành chínhvẻ đất đai

Thứ hai, trường hợp thửa đất có nhiễu người chung QSDĐ thi

GCNQSDD phải ghi day đủ tên của những người có chung QSDĐ va cấp cho mỗi người một GCNQSDĐ; trường hop các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu.

cầu thì cấp chung một GCNQSDĐ va trao cho người đại điện

Đây là quy đính mới của Luật Bat dai năm 2013 Trước đây, Luật Dat

dai năm 2003 quy định cấp một giấy chứng nhân cho nhiễu người chung

QSDD Điêu nay dẫn đến việc khó xử lý khi nảy sinh tinh huồng giấy chứng,

nhận chung cho nhiêu người sử dụng đất bi mắt hoặc bị thắt lạc thì việc sắcđịnh lại quyền sử dung hợp pháp của từng thảnh viên đối với thửa đất gấp rất

nhiêu khó khăn, trở ngại; đặc biệt la khi phát sinh tranh chấp dat đai giữa các.

thánh viên

Thứ ba, người sit dụng đất nhận GCNQSDĐ sau khi đã hoan thannghĩa vụ tai chính theo quy định của pháp luật

Quy định này dim bảo cho việc thực hiện đẩy đủ nghĩa vu tai chínhcủa người sử dụng đất va góp phan tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước từđất đai Tuy nhiên, điều này 1a một thách thức đối với những người sử dụng

đất có khó khăn vẻ tải chính va không đủ khả năng thực hiện nghĩa vu tai

chính khi xin cấp GCNQSDB.

Bên cạnh đó, pháp luật đắt dai quy định trường hợp người sử dung đấtkhông thuộc đổi tương phải thực hiện nghĩa vụ tai chỉnh hoặc được miễn,được ghi nợ ngiĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiên thuê đất hàng

năm thi được nhân GCNQSDĐ ngay sau khi cơ quan có thẩm quyển cấp

Thứ te trường hợp QSDĐ là tài sin chung của vợ, chồng thiGCNQSDD phải ghi cả họ, tên vợ va họ, tên chẳng, trừ trường hợp vợ, chẳng,có théa thuên ghỉ tến một người.

Quy định nảy nhằm bao đảm quyên bình đẳng về tài sản, đảm bao

quyền lợi của cả vợ và chẳng, Nguyên tắc này giúp vợ, chẳng có quyển vànghĩa vụ ngang nhau trong chiếm hữu, sử dụng, đính đoạt đối với tai sinchúng là đất đai

Trường hợp QSDĐ là tải sin chung của vợ, chẳng mà GCNQSDĐ đã

cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang GCNQSDĐ để ghi cả họ, tên vợ va họ, tên chông nêu vợ chẳng có yêu cau.

Thứ năm, trường hợp có sự chênh lệch về diên tich giữa số liệu đo đạc

thực tế với số liêu ghi trên giầy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Bat đai năm.

2013 hoặc GCNQSDĐ đã cấp ma ranh giới thửa đắt đang sử dụng không thay

đổi so với ranh giới thửa dat tại thời điểm có giây tờ về QSDĐ, không co tranh chấp với những người sử dung đất liên ké thì cấp hoặc cấp đổi GCNQSDĐ đổi với điện tích đất được zác định theo sé liệu đo đạc thực tế Người sử đụng đất không phải nộp tiến sử dung đất đổi với phan điện tích.

chênh lệch nhiều hơn néu có

Trường hợp đo đạc lại ma ranh giới thửa đất cỏ thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ vẻ QSDĐ va diện tích đo đạc thực tế nhiều hơn điện tích ghi trên giầy tờ về QSDĐ thì phân diện tích chênh lệch

nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp GCNQSDB theo quy định tại Điều 99

của Luật Dat đai năm 2013 Sự ra đời của nguyên tắc nảy nhằm phỏng ngừa

trường hợp cá nhân, hộ gia đình sử dung đất trồn trảnh việc thực hiện ngiấavụ tài chính về đất dai với phan diện tích chênh lệch nếu xác định điện tích

nhiêu hơn là do khai hoang hoặc nhân chuyển quyển của người sử dụng đất trước đó, dat đã được sử dung én định và không có tranh chấp Đông thời nêu

phát hiện việc điển tích nhiễu hơn la do lần, chiêm thi phải xử lý vi phạm theoquy định của pháp luật.

3.12 Về đối trong duoc cấp giấy cling nhận quyên sử dung đất, “uyên sở hữm nhà ở và tài sản khác gin liên với đất

Đôi tượng được cấp GCNQSDĐ được quy đính tại khoản 1 Điều 97

của Luật Bat đai năm 2013: "GCMOSDĐ được cắp cho người có quyén sie

“mg đất" Như vay, đối tương được cắp GCNQSDĐ là người sử dung đất

không vi pham pháp Iuat hoặc không bi pháp luật ngăn cấm.

Điều 99 của Luật Bat dai năm 2013 để cập cụ thể đổi tượng được cấp

GCNQSDĐ, bao gồm.

- Người đang sử dung đất có đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ, quyển sở

hữu nha 6 và tai sản khác gắn liên với đất theo quy định tại các Điều 100, 101và 102 của Luật Bat dai năm 2013,

~ Người được Nha nước giao dat, cho thuê đất từ sau ngày Luật Đắt dainăm 2013 có hiệu lực thi hảnh,

- Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận

tặng cho QSDĐ, nhên góp vốn bằng QSDB, người nhận QSDĐ khi xử lý hop

đẳng thé chấp bing QSDĐ để thu héi ng,

~ Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải đối với tranh chấp đất

đai, theo bản án hoặc quyết định của Toa an nhân dân, quyết định thi hảnh ăn.