Chuyên đề thực tập tốt nghiệp: Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên đia bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRUONG DAI HỌC KINH TE QUOC DAN

KHOA MOI TRUONG, BIEN DOI KHÍ HẬU VA ĐÔ THỊ

CHUYEN DE

THUC TAP TOT NGHIEP

Dé tai:

CONG TAC DANG KY CAP GIAY CHUNG NHAN QUYEN SU

DUNG DAT, QUYEN SO HUU NHA O VA TAI SAN KHAC GAN LIEN VOI DAT TREN DIA BAN QUAN HA DONG, THANH PHO

HA NOI

Ho va tén sinh vién : Dang Phương Thúy

Lớp : Kinh tế và Quản lý Đô thị 60

Mã sinh viên : 11184811Hệ : Chính quy

Giảng viên hướng dẫn : TS Dương Đức Tâm

Hà Nội, tháng 12 năm 2021

LỜI MỞ ĐẦU :-222222222222122122.21 10 ee 1 1 Tính cấp thiết của đề tài: - 2 s22 2x 2x2 2212112712121 11211111 |

2 Mu dich mghi@n 800i) 00 33 Đối tượng, phạm vi nghiên €ứu: - 2-25 E+£E£EEt£EeEEerEerErrerkerrrree 3cu (00) 0/0) 008 4)0J 00 3

CHUONG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ, CAP GIAY

CHUNG NHAN QUYEN SỬ DUNG DAT, QUYEN SỞ HỮU NHÀ Ở VA

TAI SAN KHAC GAN LIEN VỚI DAT cecsseesssessssseeesneeeeseeeeneeeeseeenneeesnnsee 5

1.1 Một số khái niệm chung: - 2-2 ® SEE£EE£EE£EEEEEEEEEEEerEerkrrkrrkerkerreee 5

1.1.1 Khái niệm đất dai, vai trò của đất đai: - 5-5 ccccccereereee 5 1.1.2 Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản găn liên với Mats - - Ăn SH HH TH HH ng key 8

1.2 Co sở khoa học, căn cứ pháp lý của đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng dat, quyên sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liên với đât: 121.2.1 Cơ sở khoa hỌọC: - - - + SH HH TH HH HH HH 12

1.2.2 Căn cứ pháp lý: - - - HH HH HnHnHTH nHHn H nHnHt 12

1.2.3 Vị tri, vai trò, ý nghĩa của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 18

1.2.4 Nội dung đăng ký cap giấy chứng nhận quyên sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo pháp luật hiện hành: 18 CHƯƠNG 2: THUC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KY CAP GIAY CHUNG

NHAN QUYEN SỬ DỤNG DAT, QUYEN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SAN KHAC GAN LIÊN VỚI DAT TREN DIA BAN QUAN HÀ ĐÔNG, THÀNH PHO HA NOU o.oo ccssssesssssssescsssseesecsssneccessnseseeessneeeessnneecessnneceesnneesessnecessnneeseeee 23

2.1.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội: 2-52 5+cxccxczxerrrred 23

2.1.2 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội 25

2.2 Tình hình quản lý Nhà nước về đất đai : - 2 5© 2 xccxczxerxeereee 252.2.1 Tình hình quản lý va sử dụng đất đai -2- 2-55 scxcxcccee 25

2.2.2 Hiện trạng sử dụng đất: - 2-52 Ss E1 E2 2112112111111 1xx 26

2.2.3 Công tác quản lý đất đai: 5-5252 2t 2t 2rrtrererrrerrree 28 2.3 Thực trạng công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đẤt -cc-cccce¿ 31

2.3.1 Thực trạng hồ sơ địa chính 2-2 s2 z+ExezxezExerxerrrerkeree 31

2.3.2 Thực trạng nguồn nhân lực làm công tác đăng ký đất đai 34

2.3.3 Thực trạng cơ sở vật chất, trang thiết bị máy móc phục vụ công tác

đăng ky đất đai, cấp giấy chứng nhận - 2-2 s+s+£x+zxerxrrxerxee 35

2.3.4 Thực trạng đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận đến tháng 6/2021:

¬ 35

2.4 Đánh gia thực trạng công tac dang ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng dat, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 372.4.1 Kết quả đạt được - ¿5+ s22 2E 211211211211211211 111111 xe 37

2.4.2 Những hạn chế và nguyên nhân - 2 2+ 2+e+xezEz+rxezreee 38

CHƯƠNG 3: MOT SO GIẢI PHÁP NANG CAO HIỆU QUA CONG TAC ĐĂNG

KY, CAP GIẦY CHUNG NHAN QUYEN SỬ DUNG DAT, QUYEN SỞ HỮU NHÀ

O VA TAI SAN KHAC GAN LIEN VOI DAT TREN DIA BAN QUAN HA DONG,

THÀNH PHO HA NỘI 0.0 csscsscsssssssssessessusssecsscssecsecsusssecsusesecsessusesecsusssecsusssecsecsees 40

3.1 Nhóm giải pháp về pháp luật, cơ chế, chính sách của Chính phủ, Thanh

phỐ - St T12 1221211211211 211 211211 11211211211 11111111211 211.1111111 re 40 3.2 Nhóm giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng dat, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thành

phố II Py:adŸÝŸỶ 40 3.3 Giải pháp về cơ sở vật chất, trình độ cán bộ, công chức, viên chức thực hiện công tác đăng ký dat đai, cấp giấy chứng nhận -2- ¿5+4I

3.3.1 Tuyên truyền pháp luật, nhận thức cho cán bộ công nhân viên và

nhân CAM - - <1 x19 TT TH HH Tu TH HH ch nh HH cư 4I3.3.2 Bồi dưỡng nghiệp vụ cho cán bộ làm công tác nang cao hiệu qua công

tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và

tài sản khác gắn liền với đất - 2-5 sex 2222121171211 crkrrei 4I

3 3 3 Tang cường cơ sở vật chất, điều kiện đảm bảo cho công tác đăng ký,

cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đẤt - 22s 2221 21121121021 071 117111111111 111gr 42KET LUẬN 2-22- 5< SS2E<EEEE212E1711211 271211211111 21111211 111 1111k 43

TÀI LIEU THAM KHẢO 2- 2 5£ ©S££SE£2E2EE£EEESEEEEEEEEEEkrrkerrkerkerred 44

DANH MỤC TỪ VIET TAT

STT CHU VIET TAT NGHIA DAY DU

1 CQNN Cơ quan Nha nước2 CSDL Cơ sở đữ liệu

3 ĐKĐĐ Đăng kí đất đai 4 GCN Giấy chứng nhận

5 GCNQSDD Giấy chứng nhận quyền sử dụng dat 6 QLDD Quan ly dat dai

7 NSNN Ngân sách Nha nước8 QLNN Quan ly Nhà nước

9 SDD Su dung dat

10 UBND Uy ban nhan dan

DANH MUC BANG

tháng 6 năm 2021

Depa fo

Ps | 25 Bang hông kê các loại GCN QSD đất đã cấp

LỜI CẢM ƠN

Đề tài “Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và

tài sản khác gắn liền với dat trên dia bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội” là thành

quả trong thời gian thực tập, học hỏi và nghiên cứu nghiêm túc của bản thân cũng như sự

dạy dỗ, chỉ dan và động viên của thầy cô giáo trong Khoa Môi trường, Biến đổi khí hậu và Đô thị, các anh chị tại Công ty TESRENCO., JSC để tôi có thé hoàn thiện được Chuyên đề tốt nghiệp Với tình cảm sâu sắc và chân thành, tôi sâu sắc biết ơn đến tất cả các cơ quan vả cá nhân và đã hỗ trợ cho tôi tìm hiểu, làm đề tài và thực hiện chuyên đề

thực tập này.

Lời đầu tiên, tôi chân thành cảm ơn thay giáo — TS Dương Đức Tâm đã tận tinh,

trực tiếp chỉ bảo và cung cấp những định hướng, những tài liệu tham khảo cần thiết trong

suốt thời gian hoàn thành luận án, tôi không chỉ tiếp thu được nhiều kiến thức bổ ích mà

còn học tập được thái độ nghiên cứu nghiêm túc và tỉnh thần làm việc từ thầy, một trong

những kĩ năng và nền tảng cho tương lai của tôi sau này.

Tiếp theo, tôi xin cảm ơn ban lãnh đạo nhà trường và ban lãnh đạo khoa Môi trường, Biến đổi khí hậu và Đô thị đã truyền thụ cho tôi những tri thức vô cùng quý giá

và hỗ trợ tôi nghiên cứu và học tập.

Cuối cùng, cảm ơn anh chị hướng dẫn tai Công ty TESRENCO., JSC đã định hướng, cung cấp, và cho tôi điều kiện tốt nhất trong quá trình làm chuyên đề dé cho tôi hoàn thành bài chyên đề tốt nghiệp một cách thuận lợi.

Trong quá trình hoàn thiện chuyên đề tốt nghiệp tôi đã nỗ lực hết mình nhưng do chưa có nhiều kinh nghiệm và kiến thức chuyên môn, kính mong nhận được sự dẫn dắt

của các thay cô đê tôi có điêu kiện bô sung và hoàn thiện bai báo cáo đuộc tot hơn.

Sinh viên thực hiện

Đặng Phương Thúy

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan nội dung bài chuyên đề tốt nghiệp về “ Céng tác cấp giấy chứng nhận quyên sử dụng đất, quyên sở hữu nhà ở và tài sản khác gan lién với đất trên địa bàn

quận Hà Đông, thành phá Hà Noi ” là do bản thân tự thực hiện trong quá trình thực tập Các số liệu và kết quả trong bài đều được thực hiện tại Công ty TESRENCO., JSC và

không sao chép từ nguồn nao khác.

Tôi xin chịu hoàn toàn trách nhiệm trước nhà trường nếu vi phạm lời cam kết này.

Hà Nội, ngày 10 tháng 12 năm 2021Sinh viên thực hiện

Đặng Phương Thúy

LỜI MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết của đề tài:

Trên thê giới, dat dai là loại tài sản cơ bản nhat va vô cùng quan trong của loai

người Dat đai là điều kiện cơ ban dé phát triển những ngành sản xuất như xây dung

thủ công nghiệp, công nghiệp và nông nghiệp Day cũng là cái nôi cho các ngành

sản xuất dé tại ra những sản phẩm cho nhu cau con người Dat đai là nơi đưỡng dục ra hệ sinh thái Trái Dat, động vật và thực vật, rừng và biển, cung cấp tài nguyên về nông sản thủy sản hay các tài nguyên khoáng thô Đất đai còn là nền móng cơ bản

xây dựng các công trình trên thế giới “Đất đai là một vùng đất có ranh giới, vị trí,

diện tích cụ thé và có các thuộc tinh tương đối ồn định hoặc thay đôi nhưng có tính chu kỳ, có thể dự đoán được, có ảnh hưởng tới việc sử dụng đất trong hiện tại vả tương lai của các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội như: thổ nhưỡng, khí hậu, địa hình, địa mạo, địa chất, thuỷ văn, thực vật, động vật cư trú và hoạt động sản xuất của con người.”( Theo quy định của pháp luật tại Khoản 2 Điều 4 Thông tư 14/2014/TT-BTNMT do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành) Đất đai còn đóng vai trò to lớn cho đất nước ngày càng phát triển Như vậy, đất đai là một phần rất quan trọng trong cuộc sống: “Đất là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện cần dé sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu dé sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong

nông - lâm nghiệp” Dat dai là căn nguyên lãnh thé đất nước, là nguồn tài nguyên quý giá giúp cho đất nước phát triển hung mạnh Do vậy, cần một hệ thống và QLĐĐ mot cách đúng đắn giúp cho hệ thống kinh tế và chính tri phát triển bền vững và 6n định nếu có phương án sử dụng đúng đắn, đem đến cho xã hội những lợi ich sẽ ngày một tăng Chính vì vậy đã đặt ra yêu cầu từ sự quản lý chặt chẽ của các CQNN dé diéu tiét quan hệ thi trường một cách lành mạnh Khoảng gần một thập kỉ gần đây, nhu cầu về đất đai ngày một tăng nhưng nguồn cung về đất lại hữu hạn đã làm tăng mạnh giá cả về đất đai, đặc biệt giá tăng nhanh tại các vùng đô thị Vì vậy đã xuất hiện nhiều vấn đề nỗi com trong việc QLDD của Nhà nước.

Ở Việt Nam, “Dat đai thuộc sở hữu của toàn dân, nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật đảm bảo sử dụng đúng mục đích và có

|

hiệu quả” ( Theo điều 18 chương 2 Hiến pháp năm 1992 quy định) Nhà nước đại diện quản lý và lên phương án dé sử dụng đất hiệu quả hơn Công tác QLDĐ của Nhà nước đang được chú trọng sâu sắc Luật đất đai ra đời và ngày càng được hoàn thiện hơn và đề đáp ứng xu hướng phát triển đất nước về mọi mặt Nội dung trong điều 95- chương III Luật đất đai năm 2013 đã thể hiện rõ nội dung về việc QLDĐ của Nhà nước, trong đó việc ĐKDĐ, cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất về bản chất là một hợp đồng giữa người sử dụng đất và Nhà nước Nó là căn cứ dé Nhà nước quản lý người sử dụng đất Còn DKDD là một hình thức đăng ký quyền sở hữu của chủ đất và được Nhà nước công nhận Dựa trên ĐKĐĐ và GCNQSDD Nhà nước đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ cho người sở hữu đất, đồng thời hình một hệ thống GCNQSDD cho những người sở hữu đất đủ điều kiện và hình thành hồ sơ địa chính một cách đầy đủ cho toàn bộ đất đai trong cả nước Do là tiền đề dé Nhà nước quan lý dat đai theo đúng pháp luật.

Với sự phát triển nhanh chóng của dân số cũng như việc Hà Nội là thủ đô của

đất nước, hằng năm thu hút rất nhiều người đến đây để sinh sống, làm việc và tìm

kiếm co hội việc làm mới Do vậy các van đề nổi com về QLĐĐ phat sinh, nhu cầu

mua bán, sử dụng đất đai, chuyển nhượng, thừa kế và các hoạt động liên quan ngày càng diễn ra mạnh mẽ Ngày nay, các sai phạm trong quá trình cấp GCNQSDĐ ngày càng phát triển hơn và diễn ra một cách phức tạp do nhiều nguyên nhân khác nhau Van đề xử lý các vi phạm còn chưa minh bach và cụ thé làm cho việc quan lý ngày

càng them khó khăn Dé hỗ trợ cho sự phát triển của đất nước cần phải quyết hết

những vấn đề này.

Ha Đông là một trong những quận có vi trí quan trọng của thủ đô, Hà Đông

xảy ra rất nhiều khó khăn trong QLĐĐ và việc QLNN về đất đai còn nhiều phức tạp Hà Đông được xem là một quận có thị trường bất động sản diễn ra một cách sôi nổi và tăng trưởng nhanh Do đó, những vấn đề trong việc QLDĐ của quận Hà Đông còn khá phức tạp, cũng như nhiều quận, huyện khác trên cả nước đối mặt đặc biệt là công tác cap GCNQSDĐ Vi vậy, dé giải quyết những van đề nổi cộm trên, cần thiết đưa ra một phương án đánh giá chỉ tiết và khách quan về thực trạng và từ đó kiến

2

nghị phương án phù hợp Xuất phát từ những lý do trên, em đã lựa chọn đề tài "Công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyên sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn lién với đất trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội" nhằm góp phần giải quyết được những vấn đề nổi cộm trong công tác ĐKĐĐ, cấp GCN

trên địa bàn quận Hà Đông.2 Mục đích nghiên cứu:

Đề tài có hai mục đích cơ bản sau:

- Đánh giá thực trạng công tác DKDD, cấp GCN tại quận Ha Đông.

- Kiến nghị các phương án nhằm tăng cao hiệu suất công tác ĐKĐĐ, cấp

GCN trên địa bàn quận Hà Đông.

3 Đôi tượng và phạm vỉ nghiên cứu:

- Hệ thống pháp luật về cap GCNQSDD và những quan hệ pháp luật liên quan - Thực trạng về việc thực hiện thủ tục GCNQSDĐ tại quận Hà Đông.

4 Phương pháp nghiên cứu:

1 Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu và số liệu

Thu thập dữ liệu dân số; thực trạng sử dụng đất đai và công tác QLĐĐ tại

quận Hà Đông theo những nội dung Nghị định 88-CP do chính phủ ban hành.

2 Phương pháp phân tích, đánh giá tong hợp

Dựa vào các dữ liệu thực tế được, tổng hợp số liệu và phân tích để làm rõ

hiện trạng SDĐ và công tác quản lý của quận Hà Đông, từ đó đưa ra phương án

nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất đai.

3 Các phương pháp khác

Nghiên khảo các tài liệu pháp lý liên quan tới cap GCNQSDD 5 Kết cấu của đề tài:

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo thì đề tài có ba phần chính:

Chương 1: Cơ sở lý luận về công tác đăng ký, cấp GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Chương 2: Thực trạng công tác đăng ký cấp GCNQSD, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội

Chương 3: Một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký, cấp

GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận

Hà Đông, thành phố Hà Nội

CHƯƠNG 1:

CƠ SỞ LÝ LUẬN VE CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ, CAP GIAY CHUNG NHAN QUYỀN SỬ DUNG DAT, QUYEN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SAN KHÁC

GAN LIÊN VỚI ĐẤT

1.1 Một số khái niệm chung:

1.1.1 Khái niệm dat đai, vai trò của đất dai: a Khái niệm đất đai:

Đất đai là là nơi con người sống và định cư, để con người phân bố mọi ngành sản xuất như nông nghiệp, công nghiệp, thủ công nghiệp, để phục vụ các nhu cầu thiết yếu và nâng cao của con người Hơn nữa, đất đai còn là bao gồm các dạng tài

nguyên thiên nhiên như lâm sản, nông sản, thủy hải sản, khoáng sản, Đây cũng là

đặc trưng tạo nên lãnh thổ của một đất nước, theo những nét riêng biệt như một kiểu khí hậu, một kiểu thảm thực vật, một dạng địa hình hay một chế độ thủy văn tại nơi

đó Xét về mặt đơn vị, đất đai là một vùng không gian gồm có người sở hữu chúng

hay còn gọi cách khác là người có quyền quản lý chúng và sử dụng chúng Hơn nữa, đất đai kết hợp với các thành phần khác trong hệ sinh thai tạo nên chu trình chuyên hóa vật chất và năng lượng trong hệ sinh thái trên Trái Đất Mặt khác, vị trí của đất đai là không thé thay đổi được và thời gian sử dung của đất đai lại vô hạn nên đất đai rất đặc biệt Giá trị của đất đai có xu hướng ngày càng tăng lên theo thời gian bởi

vì nguồn cung không tăng nhưng sự bùng nổ dân số dẫn đến nhu cầu tăng đặc biệt

trong những thập ki gần đây Vì vậy đồi hỏi mỗi chúng ta hay các CQNN phải có

những công cụ và chính sách QLDD một cách chặt chẽ, hợp lý và có hiệu quả không

những cho thế hệ hiện tại mà còn cho các thế hệ tiếp theo Đề khẳng định hơn nữa sự cần thiết của đất dai đã có câu: “ Đất đất đai là tài sản ton tại mãi mãi với loài người, là yếu tố sống còn đối với sự tồn vong, phát triển của con người Dat dai là điều kiện không thể thiếu được trong quá trình sản xuất của con người cũng như sự phát triển của các ngành kinh tế”( Các Mác).

Như vậy đất đai vừa là một loại tài nguyên thiên nhiên đặc trưng cho một lãnh thé, một vùng miền, một nền văn hóa hay vừa là một loại tai sản Dat đai rat cần thiết và không thé thiếu đối với cuộc sống con người nếu có phương án quy hoạch vận dụng một cách hợp ly dé tạo nên lợi ích to lớn cho sự phát triển của nhân loại

b Vai trò của đất đai:

“ Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luât ”( Hiến Pháp Nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam năm 2013) Vì vậy, đất đai là rất cần thiết trong công cuộc dựng xây và phát triển đất nước Vai trò của đất đai được thé hiện trong nhiều lĩnh vực:

* Về mặt chính trị:

Đất đai là đặc trưng cho một vùng, một lãnh thổ quốc gia, nó thể hiện chủ quyền dân tộc mà bất kì nước nào không thể xâm phạm được Một đất nước độc lập là đất nước đã xác định rõ quy mô, ranh giới và diện tích đất đai; là đất nước có chủ quyền và toàn vẹn lãnh thổ Chủ quyền lãnh thổ đã được xây dựng từ hang triệu, hàng nghìn năm lịch sử, do bao thế hệ đi trước đã gìn giữ và bảo vệ cho thế hệ mai sau, vì vậy chủ quyền của một quốc gia là vô cùng thiêng liêng, là mỗi tắc da tắc thịt của người dân của quốc gia đó Trải qua hàng ngàn năm lịch sử, qua bao nhiêu thế hệ cha ông đối mặt với các cuộc chiến tranh xâm lược, các thế hệ đã hi sinh anh

dung dé bảo vệ chủ quyền thiêng liêng của dân tộc Hiện nay, du chiến tranh đã qua

đi nhưng vẫn còn các cuộc tranh giành chủ quyền vẫn tiếp tục diễn ra nơi biên giới, vùng hải đảo nhằm xâm chiếm các các nơi đó Vì vậy, đất đai có ảnh hưởng to lớn đến chính trị của một quốc gia Dat đai thé hiện chủ quyền và toàn vẹn lãnh thé cho quốc gia đó, thé hiện sự tự tôn cho quốc gia đó Dat đai không chi thể hiện ý nghĩa dân tộc rất lớn đặc trưng cho nền văn hóa và lịch sử từ thời dựng nước và g1ữ nước Như vậy, đối với mỗi quốc gia đều phải đặt ra yêu cầu cần sử dụng đất đai như thế

nào cho hợp lý.

* Về mặt tự nhiên:

Đất dai được hình thành từ rất lâu rồi Như vậy, đất đai chính rất quan trọng đối với loài người chúng ta Chỉ khi có đất đai thì loài người mới tồn tại và phát triển

6

được bởi vì đất đai là nguồn sốc, là cái nôi cho sự phát triển và hiện đại của con

người như hiện nay Mọi hoạt động con người từ kiếm ăn, sinh hoạt, sinh sống hay sản xuất đều diễn ra trên đất đai Như chúng ta đã biết, con người được tiến hóa từ loài vượn cô từ mười triệu năm trước Trải qua hàng triệu năm tiến hóa tô tiên chúng ta đã biến déi dần cho đến khi hoàn thiện như con người hiện đại hiện nay: từ khi được sinh ra là loài vượn cổ, qua các giai đoạn phát triển, chúng dần thích nghi hơn với môi trường trên Trái Dat, ban đầu di chuyên bằng bốn chi cho đến tự di lại và giữ thăng băng bằng hai chỉ; hơn nữa theo quá trình tiến hóa không còn phụ thuộc vào nguồn thức ăn đến từ tự nhiên, có gì ăn nay mà đã biết sử dụng dat đai và những

công cụ thô sơ tự chế dé sản xuất ra thức ăn; biết đến việc tự dựng nhà ở tại những

nơi cạnh dong sông lớn, cạnh nguồn thưc ăn phong phú dé thuận lợi cho việc kiếm ăn và sản xuất và việc đi lại, bỏ việc lay các hang động làm nơi ở như trước đây Tat cả các quá trình tiến hóa của con người đêu được thực hiện trên đất đai và nhờ có

đất đai con nguoi mới có thể hoàn thiện và hiện đại như hiện nay.

* Về mặt kinh tế- xã hội:

Đất đai tham gia vào mọi hoạt động sản xuất, kinh tế và xã hội như nông nghiệp, công nghiệp, thủ công nghiệp hay dịch vụ đều cần có đất đai Đặc biệt là trong ngành xây dựng đất đai nguyên liệu rất quan trọng và không thé thiếu dé sản xuất Đối với ngành nông nghiệp, đất đai là thành phần không thể thiếu và vai trò của đất đai vô cùng quan trong Dat đai nơi dé con người sinh sống và sinh hoạt Dat đai còn là nơi giúp con người phát triển cho cuộc sống xây dựng các cơ sở hạ tầng trên dat Vì vậy, đất đai giúp con người phát triển hơn, hiện đại hơn, đáp ứng cho những nhu cầu ngày hiện đại của con người.

Đất đai là nguồn sống, là môi trường cung cấp nguồn thức ăn và dinh dưỡng cho gần như tất cả các loài động vật, thực vật hay con người trên Trái đất Đất đai kết hợp với các yếu tố tự nhiên như: khí hậu, thảm thực vật, thủy văn, địa hình, độ âm hình thành nên các vùng miền khác nhau Mỗi vùng miền đó sẽ có những nét đặc trưng riêng biệt về vùng miền, các điều kiện tự nhiên, từ đó làm cho những vùng

đó có những ưu thê riêng đê phát triên xã hội và văn hóa vùng miên đặc sắc Trên cơ

7

sở đó, các nhà quy hoạch sẽ tận dụng những điều đó để xây dựng những chiến lược phát triển về mọi mặt cho từng vùng Vì vậy, đất đâi đã tạo nên sự đa dạng về văn hóa cho mọi nơi trên thế giới Tùy thuộc vào từng vi trí, đặc điểm, đất đai của từng vùng và các yếu tố tự nhiên của vùng đó mà hình thành nên sự đa dạng về văn hóa, tập tục của mỗi quốc gia trên thế giới; tạo nên sự đặc sắc về vă hóa cho con người trên Trái đất Như vậy, đất dai thể hiện đặc trưng kinh tế của vùng đó, thé hiện đặc trưng văn hóa của từng vùng miền.

1.1.2 Khái niệm về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và

tài sản gắn liền với dat:

a Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng dat:

Khi Luật Đắt đai 2013 và các văn bản hướng dẫn được ban hành và có hiệu lực thì đã nêu rõ khái niệm về GCNQSD, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Quy định này được nêu rõ tại khoản 16 Điều 3 Luật Dat dai 2013 như sau: “ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất là giấy chứng nhận do cơ quan Nhà nước có thầm quyền cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu các tài sản gan liền với đất dé bảo vệ quyền và lợi ích của người có quyền sử dụng đất , quyền sở hữu nhà ở và tài san gắn liền với đất ”.

Như vậy, “ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài

sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.”(Luật đất đai 2013)

Theo luật đất đai 2013, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm các loại sau:

- GCNQSD đât ở nông thôn.

- GCNQSD đất nông nghiệp - GCNQSD đất ở đô thị.

- GCNQSD đất lâm nghiệp - GCNQSD đất chuyên dùng.

Theo luật đất đai 2013 đã nêu rõ:

+ “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho người sử dụng đất theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất.”

+ “Trường hợp có tài san gan liền với đất thì tài sản đó được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản.”

+ “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát

hành theo mẫu.”

+ “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo từng thửa đất.”

+ “Trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ và chồng thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng.”

+ “Trường hợp thửa đất có nhiều cá nhân, hộ gia đình, tổ chức cùng sử dụng thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho từng cá nhân, từng hộ gia đình,

từng tổ chức đồng quyền sử dụng.”

+ “Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cộng đồng dân cư thì

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho cộng đồng dân cư và trao cho người đại diện hợp pháp của cộng đồng dân cư đó.”

+ “Truong hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cơ sở tôn giáo thì

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho cơ sở tôn giáo và trao cho người

có trách nhiệm cao nhất của cơ sở tôn giáo đó.”

+ “Chính phủ quy định cụ thể việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối

với nhà chung cư, nhà tập thé.”

+ “Trường hợp người sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị thì

không phải đổi giấy chứng nhận đó sang giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo

quy định của Luật này Khi chuyển quyền sử dụng đất thì người nhận quyền sử dụng dat đó được cấp giấy chứng nhận quyên sử dụng dat theo quy định của Luật này.”

b Vai trò của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: * Đối với Nhà nước:

Hiện nay quyền SDĐ và quyền sở hữu nhà ở, tài sản trên đất đã được tích hợp, điều này tăng cao sự sự dễ dàng cho Nhà nước trong việc nắm rõ thông tin về chủ sử dụng đất và những biến động trong thời gian sử dụng đất, giúp cho Nhà nước quản lý, kiểm soát các giao dịch mua bán trên thị trường từ đó có những kế hoạch sử dụng đất hợp lý Do nhu cầu phát triển của đất nước như hiện nay, mối quan tâm hàng đầu là phân bổ quỹ dat một cách hợp lý, xử lý triệt để các sai phạm về đất dai và bổ sung GCN còn thiéu.Cap GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác

gắn liền với đất còn là căn cứ đúng dan nhất dé đánh giá sự hiệu quả và tính đúng

dan về việc quan ly của các CQNN, tính hiệu qua của chính sách pháp luật và nhận

thức luật của người dân.

* Đối với người sử dụng đất:

Hiện nay khó khăn lớn nhất trên thị trường bat động sản là việc thông tin còn nhiều hạn chế, thiếu sót, không công khai và thiếu sự minh bạch Do đó việc cấp GCN đã giải quyết phần nào những hạn chế này để cho người sử dụng đất phần nào an tâm dé đưa ra những quyết định đúng đắn bởi lẽ những nhà ở mà được Nha nước

cấp GCN tức là đã được Nhà nước công nhận và bảo hộ Ngoài ra, Nhà nước cấp GCN còn tạo ra những thuận lợi cho chủ đất có cơ sở vay vốn từ ngân hàng.

c Nguyên tắc của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Việc cấp GCNQSDĐ, quyên sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, cần tuân thủ theo Điều 98 Luật Dat dai năm 2013 như sau:

1 “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng

nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị tran ma có yéu cau thi duoc

cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dung đất, quyền sở hữu nha ở và tài sản khác gan liền với đất chung cho các thửa đất đó.”

2 “Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dung đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

10

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng dat, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cau thì cap chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.”

3 “Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.”

“Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất

không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tai chính hoặc được miễn, được ghi

nợ nghĩa vụ tải chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngay sau khi co quan có thâm quyền cấp.”

4 “Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với

đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ va họ, tên chồng vào

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nha ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người.”

“Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài

sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là

tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu.”

5 “Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tếvới số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 hoặc GCN đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền ké thì khi cấp hoặc cấp đổi GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác găn liên với đât được xác định theo sô liệu đo đạc thực tê Người

II

sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.”

“Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa dat có thay đối so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn điện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 Luật Đất đai năm 2013.”

1.2 Cơ sở lý luận và căn cứ pháp lý của đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

1.2.1 Cơ sở khoa học:

a Quyén sử dụng dat:

"Quyén su dung đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thé khác được xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất" (theo

Điều 688 Bộ Luật Dân sự).

b Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

“Nhà nước công nhận ba hình thức sở hữu nhà ở trên và thực hiện quyền bảo hộ hợp pháp về nhà ở cho mọi đối tượng sở hữu: nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước; nhà

ở thuộc sở của các tổ chức chính trị, kinh tế, xã hội; nhà ở thuộc sở hữu tư

nhân.”(Điều 179, Bộ luật dân sự Việt Nam)

c Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

“GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là GCN do cơ quan Nhà nước có thâm quyền cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nha ở, quyền sở hữu tài sản khác gan liền với đất dé bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyên sở hữu tài sản

khác gắn liền với đất ”( Luật đất đai 2013).

1.2.2 Căn cứ pháp lý:

a Khái niệm liên quan đến việc đăng ký cấp Giấy chứng nhận:

* Khải niệm đăng ky:

12

“Đăng ký là một hoạt động của con người có mục đíchnđảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của các bên theo một quy luật nhất định Đăng ký là đưa một lượng cơ sở dữ liệu nhất định vào một hệ thống dữ liệu của một cơ quan, hay tổ chức, cá nhân, pháp nhân nao đó” ( Luật đất đai 2013).

* Khái niệm đăng kỷ đất đai:

“ĐKDĐ, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.” ( Luật đất đai

“ĐKĐĐ là một thủ tục hành chính nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý giữa

Nhà nước và người sử dụng dat, dé thiết lập hồ sơ địa chính day đủ trong việc quan lý thống nhất đối với đất đai theo pháp luật.” ( Luật đất đai 2013).

* Khái niệm đăng ký quyên sở hữu nhà ở:

“Đăng ký quyền sở hữu nhà ở là việc cá nhân, tô chức đến cơ quan Nhà nước

có thâm quyền dé làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền

với đất theo quy định của pháp luật.” ( Luật đất đai 2013).

“Đăng ký quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất là việc ghi vào hồ sơ địa

chính về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trên một thửa đất xác định và cấp giấy chứng nhận đối với tài sản gắn liền với thửa đất đó.” ( Luật đất đai 2013).

* Khái niệm đăng kỷ quyên sở hữu tài sản gắn liền với đất:

“ Đăng ký đất dai, nhà ở, tài sản khác gan liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính”( Điều 3 Luật Dat đai năm 2013).

Nền kinh tế đất nước phát triển nóng dẫn tới những biến đổi đa dạng trong các mô hình sử dụng đất đai như thay đổi người có quyền sử dụng đất, thu hôi dat, chuyền nhượng, thừa kế, Do vậy công tác DKDD là công việc thường xuyên và liên tục: “ Dang ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao

13

đất để quản lý, đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu” (Khoản 1 Điều 95 luật đất đai 2013).

“Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao dat dé quản lý; đăng ký quyền sở hữu nha ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.”

“Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý dat đai, bang hình thức đăng ký trên giây hoặc đăng ký điện tử và có giá tri

pháp lý như nhau.”

“Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây: a) Thửa đất được giao, cho thuê dé sử dụng;

b) Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;

c) Thửa đất được giao dé quản lý mà chưa đăng ky;

d) Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký.”

“Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy

chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:

a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền

chuyền đổi, chuyền nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng

đất, tài san gan liền với đất; thế chấp, góp vốn băng quyền sử dụng đất, tài sản gắn

liền với đất;

b) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên; c) Có thay đồi về hình dang, kích thước, điện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất; d) Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ky;

đ) Chuyên mục đích sử dụng đất;

e) Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;

ø) Chuyén từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê dat hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu

tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này.

14

h) Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung

của vợ và chồng:

i) Chia tách quyền sử dung đất, quyền sở hữu nha ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ vả chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;

k) Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thâm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thé chấp dé xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thầm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù

hợp với pháp luật;

1) Xác lập, thay đôi hoặc cham dirt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề; m) Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.”

“Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khai đăng ký được ghi vào Số địa chính, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nếu có nhu cầu và có đủ điều kiện theo

quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan; trường hợp đăng

ký biến động đất đai thì người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc chứng nhận biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp.”

“Trường hợp đăng ký lần đầu mà không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nha ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước có quyết định xử

lý theo quy định của Chính phủ.”

“Các trường hop đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, i, k và 1 khoản 4 Điều này thì trong thời hạn không quá 30 ngày, ké từ ngày có biến động,

người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động; trường hợp thừa kế

15

quyền sử dụng dat thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.”

“Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực ké từ thời điểm đăng ký vào Số địa chính.”

* Thong kê dat dai và kiểm kê đất đai:

“ Thống kê, kiểm kê đất đai bao gồm thống kê, kiểm kê đất đai theo định kỳ và kiêm kê đất đai theo chuyên đề.”

“ Thong kê đất đai là việc Nhà nước tông hợp, đánh giá trên hồ sơ địa chính về hiện trạng sử dụng đất tại thời điểm thống kê và tình hình biến động đất đai giữa hai lần thống kê.”

“Kiểm kê đất đai là việc Nhà nước tổ chức điều tra, tổng hợp, đánh giá trên hồ sơ địa chính và trên thực địa về hiện trạng sử dụng đất tại thời điểm kiểm kê và tình hình biến động đất đai giữa hai lần kiểm kê”

“2 Thống kê, kiểm kê đất đai định kỳ được thực hiện theo quy định sau đây: a) Thống kê, kiêm kê đất đai được thực hiện theo đơn vị hành chính xã, phường, thị tran;

b) Việc thống kê đất đai được tiễn hành mỗi năm một lần, trừ năm thực hiện kiểm kê

đất đai;

c) Việc kiểm kê đất đai được tiền hành 05 năm một lần.”

“3 Bản đồ hiện trạng sử dụng đất được lập 05 năm một lần gan với việc kiếm kê đất đai quy định tại khoản 2 Điều này.”

“ 4 Việc kiểm kê đất đai chuyên dé dé phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước thực hiện theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi

“5, Trách nhiệm thực hiện việc thống kê, kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện

trạng sử dụng đất được quy định như sau:

a) Ủy ban nhân dân các cấp tổ chức thực hiện việc thống kê, kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất của địa phương;

16

b) Ủy ban nhân dân cấp xã, cấp huyện báo cáo Ủy ban nhân dân cấp trên trực tiếp; Ủy ban nhân dân cấp tỉnh báo cáo Bộ Tài nguyên và Môi trường về kết quả thống kê, kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất của địa phương;

c) Bộ Quốc phòng, Bộ Công an có trách nhiệm chủ trì, phối hợp với Uy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện thống kê, kiểm kê đất quốc phòng, an ninh và gửi báo cáo kết quả về Bộ Tài nguyên và Môi trường;

d) Bộ Tài nguyên và Môi trường tổng hợp báo cáo Thủ tướng Chính phủ và công bố kết qua thông kê dat đai hàng năm, kết quả kiêm kê đất đai 05 năm của cả nước.”

“6 Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chỉ tiết việc thống kê, kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất.”

b Vai trò của đăng ký đất đai và tài sản trên đất

* Đối với Nhà nước:

+ Nhà nước có thể nắm rõ toàn bộ thông tin người sử dụng đất trong việc SDD, và khi có tranh chấp hoặc sai phạm về đất đai xảy ra, Nhà nước sẽ đứng ra

dam bảo quyền lợi của chủ đất.

+ Giúp Nhà nước quản lý một cách đầy đủ và toàn diện đến từng thửa đất nhằm tăng tính hợp lý khi sử dụng đất.

+ Từ thông tin các thửa đất qua DKDD và đăng ký tài sản trên đất, Nhà nước

sẽ thành lập phương án quan lý, sử dụng quỹ đất sao cho phù hợp dé tránh tình trạng

lãng phí đất.

+ Giúp Nhà nước xác định thông tin lô đất dé góp phan tăng tính minh xác va hoàn thiện hệ thống thông tin đất đai của Nhà nước.

+ Giúp nhà quản lý có thể kiểm kê tình hình sử dụng đất hiện nay, thống kê quỹ nhà ở hiện có dé lập kế hoạch phát triển nhà ở trong tương lai sao cho phù hợp và lập phương án quy hoạch trong những năm tiếp theo và trong dài hạn.

* Đối với người sử dụng đất:

+ DKDD là bang chứng để người sử dụng đất được bảo vệ quyền và lợi ích

hợp pháp của mình.

+ ĐKĐĐ là cơ sở dé chủ đất đất yên tâm sử dụng và đầu tư vào đất dai.

17

+ ĐKĐĐ là cơ sở dé người sử dung đất thực hiện nghĩa vụ thuế đối với Nhà nước + DKDD là cơ sở dé chủ đất thực hiện quyên thé chap, góp vốn, mua bán.

c Cơ sở pháp lý về các vấn đề nghiên cứu

Luật Dat đai ngày 29/11/2013 có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/7/2014.

Luật Nhà ở năm 2014.

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.

Luật Thủ đô năm 2012.

Bộ Luật Dân sự năm 2005.

12.3 Vị trí, vai trò, ý nghĩa của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

* Vi tri:

Thông qua việc đăng ký cấp GCN, Nhà nước có day đủ cơ sở thông tin về

quyền sở hữu nhà ở và quyền SDD của chủ đất.

ĐKĐĐ, cấp GCN là một nội dung quan trọng của QLNN

* Vai tro:

Giúp Nha nước minh xác các thông về dat dai

* Ý nghĩa của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

+ Xây dựng “Nhà nước của nhân dân, vì nhân dân và do nhân dân” vững mạnh. + Làm làm tăng nguồn thu cho NSNN.

1.2.4 Nội dung đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo pháp luật hiện hành:

a Nội dung của việc đăng ký đất đai:

Các hình thức DKDD:

a) Đăng ký đất đai ban đầu: “Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu (sau đây gọi là đăng ký lần đầu) là việc thực hiện thủ tục lần đầu để ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính” (Thông tư số

24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường).

18

“Đối tượng thực hiện: Tất cả những người đang sử dụng đất theo quy định của Luật Dat đai hiện hành và cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.”

b) Đăng ký biến động đất đai: "Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi là đăng ký biến động) là việc thực hiện thủ tục dé ghi nhận sự thay đôi về một hoặc một số thông tin đã đăng ký vào hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật"( Theo Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài

nguyên va Môi trường).

“Đối tượng thực hiện: Tat cả những người dang sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai hiện hành đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng có biến

động và cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.”

b Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

* Khái niệm về Giấy chứng nhận quyên sử dụng dat, quyền sở hữu nhà ở và

tài sản khác gắn liên với dat.

Theo Luật Dat đai, Luật Nha ở hiện hành thì “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở là Giấy chứng nhận do cơ quan Nhà nước có thâm quyền cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất theo một mẫu thống nhất dé bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người

sử dụng đất, người sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất”.

* Khái niệm về cấp Giấy chứng nhận quyên sử dụng đất, quyên sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liên với đất.

Theo Luật Dat đai, Luật Nhà ở hiện hành thi “Cap Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở là việc Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ôn định, Nhà nước công nhận quyền sở hữu nhà ở cho người có quyền sở hữu nhà ở”.

* Mục dich của việc cấp Giấy chứng nhận quyên sử dụng dat, quyên sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liên với dat.

- GCNQSDĐ là bằng chứng đề chủ đất thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình

theo quy định của Pháp luật.

19

- GCNQSDD là căn cứ pháp lý để Nhà nước quan lý và bảo hộ quyền sử dụng hợp pháp của chủ đất.

- Thúc đây tiến trình phát triển của nền kinh tế bất động sản.

d Nội dung của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

* Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyên sử dụng dat, quyén sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liên với đất.

Thực hiện theo Điều 98 Luật Đất đai năm 2013.

“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất Trường hợp người sử dụng đất đang sử

dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một Giây chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó.”

“Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ

sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.”

“Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gan liền với đất được

nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nha ở và tài sản khác gắn

liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gan liền với đất

không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi

nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nha ở và tài sản khác gắn

liền với đất ngay sau khi cơ quan có thâm quyền cấp.”

“Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gan liền với

20