Quy định này được nêu rõ tại khoản 16 Điều 3 Luật Dat dai 2013 như sau: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất là giấy chứng nhận do cơ quan N
Trang 1BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRUONG DAI HỌC KINH TE QUOC DAN KHOA MOI TRUONG, BIEN DOI KHÍ HẬU VA ĐÔ THỊ
CHUYEN DE
THUC TAP TOT NGHIEP
Dé tai:
CONG TAC DANG KY CAP GIAY CHUNG NHAN QUYEN SU
DUNG DAT, QUYEN SO HUU NHA O VA TAI SAN KHAC GAN LIEN VOI DAT TREN DIA BAN QUAN HA DONG, THANH PHO
HA NOI
Ho va tén sinh vién : Dang Phương Thúy
Lớp : Kinh tế và Quản lý Đô thị 60
Mã sinh viên : 11184811
Hệ : Chính quy
Giảng viên hướng dẫn : TS Dương Đức Tâm
Hà Nội, tháng 12 năm 2021
Trang 2LỜI MỞ ĐẦU :-222222222222122122.21 10 ee 1
1 Tính cấp thiết của đề tài: - 2 s22 2x 2x2 2212112712121 11211111 |
2 Mu dich mghi@n 800i) 00 3
3 Đối tượng, phạm vi nghiên €ứu: - 2-25 E+£E£EEt£EeEEerEerErrerkerrrree 3
cu (00) 0/0) 008 4)0J 00 3
CHUONG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ, CAP GIAY
CHUNG NHAN QUYEN SỬ DUNG DAT, QUYEN SỞ HỮU NHÀ Ở VA
TAI SAN KHAC GAN LIEN VỚI DAT cecsseesssessssseeesneeeeseeeeneeeeseeenneeesnnsee 5
1.1 Một số khái niệm chung: - 2-2 ® SEE£EE£EE£EEEEEEEEEEEerEerkrrkrrkerkerreee 5
1.1.1 Khái niệm đất dai, vai trò của đất đai: - 5-5 ccccccereereee 5 1.1.2 Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản găn liên với Mats - - Ăn SH HH TH HH ng key 8
1.2 Co sở khoa học, căn cứ pháp lý của đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng dat, quyên sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liên với đât: 12
1.2.1 Cơ sở khoa hỌọC: - - - + SH HH TH HH HH HH 12
1.2.2 Căn cứ pháp lý: - - - HH HH HnHnHTH nHHn H nHnHt 12
1.2.3 Vị tri, vai trò, ý nghĩa của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 18
1.2.4 Nội dung đăng ký cap giấy chứng nhận quyên sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo pháp luật hiện hành: 18
CHƯƠNG 2: THUC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KY CAP GIAY CHUNG
NHAN QUYEN SỬ DỤNG DAT, QUYEN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SAN KHAC GAN LIÊN VỚI DAT TREN DIA BAN QUAN HÀ ĐÔNG, THÀNH PHO HA NOU o.oo ccssssesssssssescsssseesecsssneccessnseseeessneeeessnneecessnneceesnneesessnecessnneeseeee 23
2.1.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội: 2-52 5+cxccxczxerrrred 23
2.1.2 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội 25
2.2 Tình hình quản lý Nhà nước về đất đai : - 2 5© 2 xccxczxerxeereee 25
2.2.1 Tình hình quản lý va sử dụng đất đai -2- 2-55 scxcxcccee 25
Trang 32.2.2 Hiện trạng sử dụng đất: - 2-52 Ss E1 E2 2112112111111 1xx 26
2.2.3 Công tác quản lý đất đai: 5-5252 2t 2t 2rrtrererrrerrree 28
2.3 Thực trạng công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đẤt -cc-cccce¿ 31
2.3.1 Thực trạng hồ sơ địa chính 2-2 s2 z+ExezxezExerxerrrerkeree 31
2.3.2 Thực trạng nguồn nhân lực làm công tác đăng ký đất đai 34
2.3.3 Thực trạng cơ sở vật chất, trang thiết bị máy móc phục vụ công tác
đăng ky đất đai, cấp giấy chứng nhận - 2-2 s+s+£x+zxerxrrxerxee 35
2.3.4 Thực trạng đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận đến tháng 6/2021:
¬ 35
2.4 Đánh gia thực trạng công tac dang ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng dat, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 37
2.4.1 Kết quả đạt được - ¿5+ s22 2E 211211211211211211 111111 xe 37
2.4.2 Những hạn chế và nguyên nhân - 2 2+ 2+e+xezEz+rxezreee 38
CHƯƠNG 3: MOT SO GIẢI PHÁP NANG CAO HIỆU QUA CONG TAC ĐĂNG
KY, CAP GIẦY CHUNG NHAN QUYEN SỬ DUNG DAT, QUYEN SỞ HỮU NHÀ
O VA TAI SAN KHAC GAN LIEN VOI DAT TREN DIA BAN QUAN HA DONG,
THÀNH PHO HA NỘI 0.0 csscsscsssssssssessessusssecsscssecsecsusssecsusesecsessusesecsusssecsusssecsecsees 40
3.1 Nhóm giải pháp về pháp luật, cơ chế, chính sách của Chính phủ, Thanh
phỐ - St T12 1221211211211 211 211211 11211211211 11111111211 211.1111111 re 40
3.2 Nhóm giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng dat, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thành
phố II Py:adŸÝŸỶ 40
3.3 Giải pháp về cơ sở vật chất, trình độ cán bộ, công chức, viên chức thực hiện công tác đăng ký dat đai, cấp giấy chứng nhận -2- ¿5+4I
3.3.1 Tuyên truyền pháp luật, nhận thức cho cán bộ công nhân viên và
nhân CAM - - <1 x19 TT TH HH Tu TH HH ch nh HH cư 4I
3.3.2 Bồi dưỡng nghiệp vụ cho cán bộ làm công tác nang cao hiệu qua công
tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất - 2-5 sex 2222121171211 crkrrei 4I
Trang 43 3 3 Tang cường cơ sở vật chất, điều kiện đảm bảo cho công tác đăng ký,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khácgắn liền với đẤt - 22s 2221 21121121021 071 117111111111 111gr 42 KET LUẬN 2-22- 5< SS2E<EEEE212E1711211 271211211111 21111211 111 1111k 43
TÀI LIEU THAM KHẢO 2- 2 5£ ©S££SE£2E2EE£EEESEEEEEEEEEEkrrkerrkerkerred 44
Trang 5DANH MỤC TỪ VIET TAT
STT CHU VIET TAT NGHIA DAY DU
1 CQNN Cơ quan Nha nước
2 CSDL Cơ sở đữ liệu
3 ĐKĐĐ Đăng kí đất đai
4 GCN Giấy chứng nhận
5 GCNQSDD Giấy chứng nhận quyền sử dụng dat
6 QLDD Quan ly dat dai
7 NSNN Ngân sách Nha nước
8 QLNN Quan ly Nhà nước
9 SDD Su dung dat
10 UBND Uy ban nhan dan
DANH MUC BANG
tháng 6 năm 2021
Depa fo
Ps | 25 Bang hông kê các loại GCN QSD đất đã cấp
Trang 6LỜI CẢM ƠN
Đề tài “Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với dat trên dia bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội” là thành
quả trong thời gian thực tập, học hỏi và nghiên cứu nghiêm túc của bản thân cũng như sự
dạy dỗ, chỉ dan và động viên của thầy cô giáo trong Khoa Môi trường, Biến đổi khí hậu
và Đô thị, các anh chị tại Công ty TESRENCO., JSC để tôi có thé hoàn thiện đượcChuyên đề tốt nghiệp Với tình cảm sâu sắc và chân thành, tôi sâu sắc biết ơn đến tất cảcác cơ quan vả cá nhân và đã hỗ trợ cho tôi tìm hiểu, làm đề tài và thực hiện chuyên đề
thực tập này.
Lời đầu tiên, tôi chân thành cảm ơn thay giáo — TS Dương Đức Tâm đã tận tinh,
trực tiếp chỉ bảo và cung cấp những định hướng, những tài liệu tham khảo cần thiết trong
suốt thời gian hoàn thành luận án, tôi không chỉ tiếp thu được nhiều kiến thức bổ ích mà
còn học tập được thái độ nghiên cứu nghiêm túc và tỉnh thần làm việc từ thầy, một trong
những kĩ năng và nền tảng cho tương lai của tôi sau này
Tiếp theo, tôi xin cảm ơn ban lãnh đạo nhà trường và ban lãnh đạo khoa Môitrường, Biến đổi khí hậu và Đô thị đã truyền thụ cho tôi những tri thức vô cùng quý giá
và hỗ trợ tôi nghiên cứu và học tập.
Cuối cùng, cảm ơn anh chị hướng dẫn tai Công ty TESRENCO., JSC đã địnhhướng, cung cấp, và cho tôi điều kiện tốt nhất trong quá trình làm chuyên đề dé cho tôihoàn thành bài chyên đề tốt nghiệp một cách thuận lợi
Trong quá trình hoàn thiện chuyên đề tốt nghiệp tôi đã nỗ lực hết mình nhưng dochưa có nhiều kinh nghiệm và kiến thức chuyên môn, kính mong nhận được sự dẫn dắt
của các thay cô đê tôi có điêu kiện bô sung và hoàn thiện bai báo cáo đuộc tot hơn.
Sinh viên thực hiện
Đặng Phương Thúy
Trang 7LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan nội dung bài chuyên đề tốt nghiệp về “ Céng tác cấp giấy chứngnhận quyên sử dụng đất, quyên sở hữu nhà ở và tài sản khác gan lién với đất trên địa bàn
quận Hà Đông, thành phá Hà Noi ” là do bản thân tự thực hiện trong quá trình thực tập Các số liệu và kết quả trong bài đều được thực hiện tại Công ty TESRENCO., JSC và
không sao chép từ nguồn nao khác
Tôi xin chịu hoàn toàn trách nhiệm trước nhà trường nếu vi phạm lời cam kết này
Hà Nội, ngày 10 tháng 12 năm 2021
Sinh viên thực hiện
Đặng Phương Thúy
Trang 8LỜI MỞ ĐẦU
1 Tính cấp thiết của đề tài:
Trên thê giới, dat dai là loại tài sản cơ bản nhat va vô cùng quan trong của loai
người Dat đai là điều kiện cơ ban dé phát triển những ngành sản xuất như xây dung
thủ công nghiệp, công nghiệp và nông nghiệp Day cũng là cái nôi cho các ngành
sản xuất dé tại ra những sản phẩm cho nhu cau con người Dat đai là nơi đưỡng dục
ra hệ sinh thái Trái Dat, động vật và thực vật, rừng và biển, cung cấp tài nguyên vềnông sản thủy sản hay các tài nguyên khoáng thô Đất đai còn là nền móng cơ bản
xây dựng các công trình trên thế giới “Đất đai là một vùng đất có ranh giới, vị trí,
diện tích cụ thé và có các thuộc tinh tương đối ồn định hoặc thay đôi nhưng có tínhchu kỳ, có thể dự đoán được, có ảnh hưởng tới việc sử dụng đất trong hiện tại vảtương lai của các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội như: thổ nhưỡng, khí hậu, địahình, địa mạo, địa chất, thuỷ văn, thực vật, động vật cư trú và hoạt động sản xuấtcủa con người.”( Theo quy định của pháp luật tại Khoản 2 Điều 4 Thông tư14/2014/TT-BTNMT do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành) Đất đai còn đóngvai trò to lớn cho đất nước ngày càng phát triển Như vậy, đất đai là một phần rấtquan trọng trong cuộc sống: “Đất là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện cần
dé sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu dé sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong
AxA*
nông - lâm nghiệp” Dat dai là căn nguyên lãnh thé đất nước, là nguồn tài nguyênquý giá giúp cho đất nước phát triển hung mạnh Do vậy, cần một hệ thống vàQLĐĐ mot cách đúng đắn giúp cho hệ thống kinh tế và chính tri phát triển bền vững
và 6n định nếu có phương án sử dụng đúng đắn, đem đến cho xã hội những lợi ich
sẽ ngày một tăng Chính vì vậy đã đặt ra yêu cầu từ sự quản lý chặt chẽ của cácCQNN dé diéu tiét quan hệ thi trường một cách lành mạnh Khoảng gần một thập kỉgần đây, nhu cầu về đất đai ngày một tăng nhưng nguồn cung về đất lại hữu hạn đãlàm tăng mạnh giá cả về đất đai, đặc biệt giá tăng nhanh tại các vùng đô thị Vì vậy
đã xuất hiện nhiều vấn đề nỗi com trong việc QLDD của Nhà nước
Ở Việt Nam, “Dat đai thuộc sở hữu của toàn dân, nhà nước thống nhất quản lýtoàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật đảm bảo sử dụng đúng mục đích và có
|
Trang 9hiệu quả” ( Theo điều 18 chương 2 Hiến pháp năm 1992 quy định) Nhà nước đạidiện quản lý và lên phương án dé sử dụng đất hiệu quả hơn Công tác QLDĐ củaNhà nước đang được chú trọng sâu sắc Luật đất đai ra đời và ngày càng được hoànthiện hơn và đề đáp ứng xu hướng phát triển đất nước về mọi mặt Nội dung trongđiều 95- chương III Luật đất đai năm 2013 đã thể hiện rõ nội dung về việc QLDĐcủa Nhà nước, trong đó việc ĐKDĐ, cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất về bản chất là một hợp đồng giữa người sử dụng đất và Nhànước Nó là căn cứ dé Nhà nước quản lý người sử dụng đất Còn DKDD là một hìnhthức đăng ký quyền sở hữu của chủ đất và được Nhà nước công nhận Dựa trênĐKĐĐ và GCNQSDD Nhà nước đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ cho người sở hữuđất, đồng thời hình một hệ thống GCNQSDD cho những người sở hữu đất đủ điềukiện và hình thành hồ sơ địa chính một cách đầy đủ cho toàn bộ đất đai trong cảnước Do là tiền đề dé Nhà nước quan lý dat đai theo đúng pháp luật.
Với sự phát triển nhanh chóng của dân số cũng như việc Hà Nội là thủ đô của
đất nước, hằng năm thu hút rất nhiều người đến đây để sinh sống, làm việc và tìm
kiếm co hội việc làm mới Do vậy các van đề nổi com về QLĐĐ phat sinh, nhu cầu
mua bán, sử dụng đất đai, chuyển nhượng, thừa kế và các hoạt động liên quan ngàycàng diễn ra mạnh mẽ Ngày nay, các sai phạm trong quá trình cấp GCNQSDĐ ngàycàng phát triển hơn và diễn ra một cách phức tạp do nhiều nguyên nhân khác nhau.Van đề xử lý các vi phạm còn chưa minh bach và cụ thé làm cho việc quan lý ngày
càng them khó khăn Dé hỗ trợ cho sự phát triển của đất nước cần phải quyết hết
những vấn đề này
Ha Đông là một trong những quận có vi trí quan trọng của thủ đô, Hà Đông
xảy ra rất nhiều khó khăn trong QLĐĐ và việc QLNN về đất đai còn nhiều phức tạp
Hà Đông được xem là một quận có thị trường bất động sản diễn ra một cách sôi nổi
và tăng trưởng nhanh Do đó, những vấn đề trong việc QLDĐ của quận Hà Đôngcòn khá phức tạp, cũng như nhiều quận, huyện khác trên cả nước đối mặt đặc biệt làcông tác cap GCNQSDĐ Vi vậy, dé giải quyết những van đề nổi cộm trên, cần thiếtđưa ra một phương án đánh giá chỉ tiết và khách quan về thực trạng và từ đó kiến
2
Trang 10nghị phương án phù hợp Xuất phát từ những lý do trên, em đã lựa chọn đề tài
"Công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyên sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vàtài sản khác gắn lién với đất trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội" nhằmgóp phần giải quyết được những vấn đề nổi cộm trong công tác ĐKĐĐ, cấp GCN
trên địa bàn quận Hà Đông.
2 Mục đích nghiên cứu:
Đề tài có hai mục đích cơ bản sau:
- Đánh giá thực trạng công tác DKDD, cấp GCN tại quận Ha Đông
- Kiến nghị các phương án nhằm tăng cao hiệu suất công tác ĐKĐĐ, cấp
GCN trên địa bàn quận Hà Đông.
3 Đôi tượng và phạm vỉ nghiên cứu:
- Hệ thống pháp luật về cap GCNQSDD và những quan hệ pháp luật liên quan
- Thực trạng về việc thực hiện thủ tục GCNQSDĐ tại quận Hà Đông
4 Phương pháp nghiên cứu:
1 Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu và số liệu
Thu thập dữ liệu dân số; thực trạng sử dụng đất đai và công tác QLĐĐ tại
quận Hà Đông theo những nội dung Nghị định 88-CP do chính phủ ban hành.
2 Phương pháp phân tích, đánh giá tong hợp
Dựa vào các dữ liệu thực tế được, tổng hợp số liệu và phân tích để làm rõ
hiện trạng SDĐ và công tác quản lý của quận Hà Đông, từ đó đưa ra phương án
nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất đai
3 Các phương pháp khác
Nghiên khảo các tài liệu pháp lý liên quan tới cap GCNQSDD
5 Kết cấu của đề tài:
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo thì đề tài có baphần chính:
Chương 1: Cơ sở lý luận về công tác đăng ký, cấp GCNQSD đất, quyền sởhữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Chương 2: Thực trạng công tác đăng ký cấp GCNQSD, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội
Trang 11Chương 3: Một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký, cấp
GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận
Hà Đông, thành phố Hà Nội
Trang 12CHƯƠNG 1:
CƠ SỞ LÝ LUẬN VE CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ, CAP GIAY CHUNG NHAN QUYỀN SỬ DUNG DAT, QUYEN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SAN KHÁC
GAN LIÊN VỚI ĐẤT
1.1 Một số khái niệm chung:
1.1.1 Khái niệm dat đai, vai trò của đất dai:
a Khái niệm đất đai:
Đất đai là là nơi con người sống và định cư, để con người phân bố mọi ngànhsản xuất như nông nghiệp, công nghiệp, thủ công nghiệp, để phục vụ các nhu cầuthiết yếu và nâng cao của con người Hơn nữa, đất đai còn là bao gồm các dạng tài
nguyên thiên nhiên như lâm sản, nông sản, thủy hải sản, khoáng sản, Đây cũng là
đặc trưng tạo nên lãnh thổ của một đất nước, theo những nét riêng biệt như một kiểukhí hậu, một kiểu thảm thực vật, một dạng địa hình hay một chế độ thủy văn tại nơi
đó Xét về mặt đơn vị, đất đai là một vùng không gian gồm có người sở hữu chúng
hay còn gọi cách khác là người có quyền quản lý chúng và sử dụng chúng Hơn nữa,đất đai kết hợp với các thành phần khác trong hệ sinh thai tạo nên chu trình chuyênhóa vật chất và năng lượng trong hệ sinh thái trên Trái Đất Mặt khác, vị trí của đấtđai là không thé thay đổi được và thời gian sử dung của đất đai lại vô hạn nên đấtđai rất đặc biệt Giá trị của đất đai có xu hướng ngày càng tăng lên theo thời gian bởi
vì nguồn cung không tăng nhưng sự bùng nổ dân số dẫn đến nhu cầu tăng đặc biệt
trong những thập ki gần đây Vì vậy đồi hỏi mỗi chúng ta hay các CQNN phải có
những công cụ và chính sách QLDD một cách chặt chẽ, hợp lý và có hiệu quả không
những cho thế hệ hiện tại mà còn cho các thế hệ tiếp theo Đề khẳng định hơn nữa
sự cần thiết của đất dai đã có câu: “ Đất đất đai là tài sản ton tại mãi mãi với loàingười, là yếu tố sống còn đối với sự tồn vong, phát triển của con người Dat dai làđiều kiện không thể thiếu được trong quá trình sản xuất của con người cũng như sựphát triển của các ngành kinh tế”( Các Mác)
Trang 13Như vậy đất đai vừa là một loại tài nguyên thiên nhiên đặc trưng cho một lãnhthé, một vùng miền, một nền văn hóa hay vừa là một loại tai sản Dat đai rat cần thiết
và không thé thiếu đối với cuộc sống con người nếu có phương án quy hoạch vậndụng một cách hợp ly dé tạo nên lợi ích to lớn cho sự phát triển của nhân loại
b Vai trò của đất đai:
“ Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triểnđất nước, được quản lý theo pháp luât ”( Hiến Pháp Nước Cộng Hòa Xã Hội ChủNghĩa Việt Nam năm 2013) Vì vậy, đất đai là rất cần thiết trong công cuộc dựngxây và phát triển đất nước Vai trò của đất đai được thé hiện trong nhiều lĩnh vực:
hệ cha ông đối mặt với các cuộc chiến tranh xâm lược, các thế hệ đã hi sinh anh
dung dé bảo vệ chủ quyền thiêng liêng của dân tộc Hiện nay, du chiến tranh đã qua
đi nhưng vẫn còn các cuộc tranh giành chủ quyền vẫn tiếp tục diễn ra nơi biên giới,vùng hải đảo nhằm xâm chiếm các các nơi đó Vì vậy, đất đai có ảnh hưởng to lớnđến chính trị của một quốc gia Dat đai thé hiện chủ quyền và toàn vẹn lãnh thé choquốc gia đó, thé hiện sự tự tôn cho quốc gia đó Dat đai không chi thể hiện ý nghĩadân tộc rất lớn đặc trưng cho nền văn hóa và lịch sử từ thời dựng nước và g1ữ nước.Như vậy, đối với mỗi quốc gia đều phải đặt ra yêu cầu cần sử dụng đất đai như thế
Trang 14được bởi vì đất đai là nguồn sốc, là cái nôi cho sự phát triển và hiện đại của con
người như hiện nay Mọi hoạt động con người từ kiếm ăn, sinh hoạt, sinh sống haysản xuất đều diễn ra trên đất đai Như chúng ta đã biết, con người được tiến hóa từloài vượn cô từ mười triệu năm trước Trải qua hàng triệu năm tiến hóa tô tiên chúng
ta đã biến déi dần cho đến khi hoàn thiện như con người hiện đại hiện nay: từ khiđược sinh ra là loài vượn cổ, qua các giai đoạn phát triển, chúng dần thích nghi hơnvới môi trường trên Trái Dat, ban đầu di chuyên bằng bốn chi cho đến tự di lại vàgiữ thăng băng bằng hai chỉ; hơn nữa theo quá trình tiến hóa không còn phụ thuộcvào nguồn thức ăn đến từ tự nhiên, có gì ăn nay mà đã biết sử dụng dat đai và những
công cụ thô sơ tự chế dé sản xuất ra thức ăn; biết đến việc tự dựng nhà ở tại những
nơi cạnh dong sông lớn, cạnh nguồn thưc ăn phong phú dé thuận lợi cho việc kiếm
ăn và sản xuất và việc đi lại, bỏ việc lay các hang động làm nơi ở như trước đây Tat
cả các quá trình tiến hóa của con người đêu được thực hiện trên đất đai và nhờ có
đất đai con nguoi mới có thể hoàn thiện và hiện đại như hiện nay.
* Về mặt kinh tế- xã hội:
Đất đai tham gia vào mọi hoạt động sản xuất, kinh tế và xã hội như nôngnghiệp, công nghiệp, thủ công nghiệp hay dịch vụ đều cần có đất đai Đặc biệt làtrong ngành xây dựng đất đai nguyên liệu rất quan trọng và không thé thiếu dé sảnxuất Đối với ngành nông nghiệp, đất đai là thành phần không thể thiếu và vai tròcủa đất đai vô cùng quan trong Dat đai nơi dé con người sinh sống và sinh hoạt Datđai còn là nơi giúp con người phát triển cho cuộc sống xây dựng các cơ sở hạ tầngtrên dat Vì vậy, đất đai giúp con người phát triển hơn, hiện đại hơn, đáp ứng chonhững nhu cầu ngày hiện đại của con người
Đất đai là nguồn sống, là môi trường cung cấp nguồn thức ăn và dinh dưỡngcho gần như tất cả các loài động vật, thực vật hay con người trên Trái đất Đất đaikết hợp với các yếu tố tự nhiên như: khí hậu, thảm thực vật, thủy văn, địa hình, độâm hình thành nên các vùng miền khác nhau Mỗi vùng miền đó sẽ có những nétđặc trưng riêng biệt về vùng miền, các điều kiện tự nhiên, từ đó làm cho những vùng
đó có những ưu thê riêng đê phát triên xã hội và văn hóa vùng miên đặc sắc Trên cơ
7
Trang 15sở đó, các nhà quy hoạch sẽ tận dụng những điều đó để xây dựng những chiến lượcphát triển về mọi mặt cho từng vùng Vì vậy, đất đâi đã tạo nên sự đa dạng về vănhóa cho mọi nơi trên thế giới Tùy thuộc vào từng vi trí, đặc điểm, đất đai của từngvùng và các yếu tố tự nhiên của vùng đó mà hình thành nên sự đa dạng về văn hóa,tập tục của mỗi quốc gia trên thế giới; tạo nên sự đặc sắc về vă hóa cho con ngườitrên Trái đất Như vậy, đất dai thể hiện đặc trưng kinh tế của vùng đó, thé hiện đặctrưng văn hóa của từng vùng miền.
1.1.2 Khái niệm về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản gắn liền với dat:
a Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng dat:
Khi Luật Đắt đai 2013 và các văn bản hướng dẫn được ban hành và có hiệu lựcthì đã nêu rõ khái niệm về GCNQSD, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liềnvới đất Quy định này được nêu rõ tại khoản 16 Điều 3 Luật Dat dai 2013 như sau: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất
là giấy chứng nhận do cơ quan Nhà nước có thầm quyền cấp cho người có quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu các tài sản gan liền với đất dé bảo vệquyền và lợi ích của người có quyền sử dụng đất , quyền sở hữu nhà ở và tài san gắnliền với đất ”
Như vậy, “ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền vớiđất.”(Luật đất đai 2013)
Theo luật đất đai 2013, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm các loại sau:
- GCNQSD đât ở nông thôn.
- GCNQSD đất nông nghiệp
- GCNQSD đất ở đô thị
- GCNQSD đất lâm nghiệp
- GCNQSD đất chuyên dùng
Trang 16Theo luật đất đai 2013 đã nêu rõ:
+ “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho người sử dụng đất theomột mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất.”
+ “Trường hợp có tài san gan liền với đất thì tài sản đó được ghi nhận trêngiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở hữutài sản theo quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản.”
+ “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát
hành theo mẫu.”
+ “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo từng thửa đất.”
+ “Trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ và chồng thì giấychứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng.”
+ “Trường hợp thửa đất có nhiều cá nhân, hộ gia đình, tổ chức cùng sử dụngthì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho từng cá nhân, từng hộ gia đình,
từng tổ chức đồng quyền sử dụng.”
+ “Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cộng đồng dân cư thì
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho cộng đồng dân cư và trao chongười đại diện hợp pháp của cộng đồng dân cư đó.”
+ “Truong hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cơ sở tôn giáo thì
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho cơ sở tôn giáo và trao cho người
có trách nhiệm cao nhất của cơ sở tôn giáo đó.”
+ “Chính phủ quy định cụ thể việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối
với nhà chung cư, nhà tập thé.”
+ “Trường hợp người sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị thì
không phải đổi giấy chứng nhận đó sang giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo
quy định của Luật này Khi chuyển quyền sử dụng đất thì người nhận quyền sử dụngdat đó được cấp giấy chứng nhận quyên sử dụng dat theo quy định của Luật này.”
Trang 17b Vai trò của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
* Đối với Nhà nước:
Hiện nay quyền SDĐ và quyền sở hữu nhà ở, tài sản trên đất đã được tíchhợp, điều này tăng cao sự sự dễ dàng cho Nhà nước trong việc nắm rõ thông tin vềchủ sử dụng đất và những biến động trong thời gian sử dụng đất, giúp cho Nhà nướcquản lý, kiểm soát các giao dịch mua bán trên thị trường từ đó có những kế hoạch sửdụng đất hợp lý Do nhu cầu phát triển của đất nước như hiện nay, mối quan tâmhàng đầu là phân bổ quỹ dat một cách hợp lý, xử lý triệt để các sai phạm về đất dai
và bổ sung GCN còn thiéu.Cap GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất còn là căn cứ đúng dan nhất dé đánh giá sự hiệu quả và tính đúng
dan về việc quan ly của các CQNN, tính hiệu qua của chính sách pháp luật và nhận
thức luật của người dân.
* Đối với người sử dụng đất:
Hiện nay khó khăn lớn nhất trên thị trường bat động sản là việc thông tin cònnhiều hạn chế, thiếu sót, không công khai và thiếu sự minh bạch Do đó việc cấpGCN đã giải quyết phần nào những hạn chế này để cho người sử dụng đất phần nào
an tâm dé đưa ra những quyết định đúng đắn bởi lẽ những nhà ở mà được Nha nước
cấp GCN tức là đã được Nhà nước công nhận và bảo hộ Ngoài ra, Nhà nước cấp GCN còn tạo ra những thuận lợi cho chủ đất có cơ sở vay vốn từ ngân hàng.
c Nguyên tắc của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
Việc cấp GCNQSDĐ, quyên sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, cần tuânthủ theo Điều 98 Luật Dat dai năm 2013 như sau:
1 “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liềnvới đất được cấp theo từng thửa đất Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng
nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị tran ma có yéu cau thi duoc
cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dung đất, quyền sở hữu nha ở và tài sản khácgan liền với đất chung cho các thửa đất đó.”
2 “Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dung đất, nhiều người sở hữu chungnhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
10
Trang 18sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người cóchung quyền sử dụng dat, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất vàcấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu cóyêu cau thì cap chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.”
3 “Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhậnGiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liềnvới đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.”
“Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất
không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tai chính hoặc được miễn, được ghi
nợ nghĩa vụ tải chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì đượcnhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất ngay sau khi co quan có thâm quyền cấp.”
4 “Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vàtài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ va họ, tên chồng vào
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nha ở và tài sản khác gắn liềnvới đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người.”
“Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là
tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợhoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sởhữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu
có yêu cầu.”
5 “Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tếvới số liệu ghitrên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 hoặc GCN đã cấp màranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thờiđiểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sửdụng đất liền ké thì khi cấp hoặc cấp đổi GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác găn liên với đât được xác định theo sô liệu đo đạc thực tê Người
II
Trang 19sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiềuhơn nếu có.”
“Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa dat có thay đối so với ranh giới thửa đấttại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiềuhơn điện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì diện tích chênh lệch nhiềuhơn (nếu có) được xem xét cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tàisản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 Luật Đất đai năm 2013.”
1.2 Cơ sở lý luận và căn cứ pháp lý của đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:
1.2.1 Cơ sở khoa học:
a Quyén sử dụng dat:
"Quyén su dung đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thé khác đượcxác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất" (theo
Điều 688 Bộ Luật Dân sự).
b Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:
“Nhà nước công nhận ba hình thức sở hữu nhà ở trên và thực hiện quyền bảo
hộ hợp pháp về nhà ở cho mọi đối tượng sở hữu: nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước; nhà
ở thuộc sở của các tổ chức chính trị, kinh tế, xã hội; nhà ở thuộc sở hữu tư
nhân.”(Điều 179, Bộ luật dân sự Việt Nam)
c Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất:
“GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là GCN
do cơ quan Nhà nước có thâm quyền cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sởhữu nha ở, quyền sở hữu tài sản khác gan liền với đất dé bảo hộ quyền và lợi ích hợppháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyên sở hữu tài sản
khác gắn liền với đất ”( Luật đất đai 2013)
1.2.2 Căn cứ pháp lý:
a Khái niệm liên quan đến việc đăng ký cấp Giấy chứng nhận:
* Khải niệm đăng ky:
12
Trang 20“Đăng ký là một hoạt động của con người có mục đíchnđảm bảo quyền lợi vànghĩa vụ của các bên theo một quy luật nhất định Đăng ký là đưa một lượng cơ sở
dữ liệu nhất định vào một hệ thống dữ liệu của một cơ quan, hay tổ chức, cá nhân,pháp nhân nao đó” ( Luật đất đai 2013)
* Khái niệm đăng kỷ đất đai:
“ĐKDĐ, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tìnhtrạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền vớiđất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.” ( Luật đất đai
2013).
“ĐKĐĐ là một thủ tục hành chính nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý giữa
Nhà nước và người sử dụng dat, dé thiết lập hồ sơ địa chính day đủ trong việc quan
lý thống nhất đối với đất đai theo pháp luật.” ( Luật đất đai 2013)
* Khái niệm đăng ký quyên sở hữu nhà ở:
“Đăng ký quyền sở hữu nhà ở là việc cá nhân, tô chức đến cơ quan Nhà nước
có thâm quyền dé làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất theo quy định của pháp luật.” ( Luật đất đai 2013)
“Đăng ký quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất là việc ghi vào hồ sơ địa
chính về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trên một thửa đất xác định và cấp giấychứng nhận đối với tài sản gắn liền với thửa đất đó.” ( Luật đất đai 2013)
* Khái niệm đăng kỷ quyên sở hữu tài sản gắn liền với đất:
“ Đăng ký đất dai, nhà ở, tài sản khác gan liền với đất là việc kê khai và ghinhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắnliền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính”( Điều 3Luật Dat đai năm 2013)
Nền kinh tế đất nước phát triển nóng dẫn tới những biến đổi đa dạng trongcác mô hình sử dụng đất đai như thay đổi người có quyền sử dụng đất, thu hôi dat,chuyền nhượng, thừa kế, Do vậy công tác DKDD là công việc thường xuyên vàliên tục: “ Dang ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao
13
Trang 21đất để quản lý, đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thựchiện theo yêu cầu của chủ sở hữu” (Khoản 1 Điều 95 luật đất đai 2013).
“Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giaodat dé quản lý; đăng ký quyền sở hữu nha ở và tài sản khác gắn liền với đất thựchiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.”
“Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu
và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quanquản lý dat đai, bang hình thức đăng ký trên giây hoặc đăng ký điện tử và có giá tri
pháp lý như nhau.”
“Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây:
a) Thửa đất được giao, cho thuê dé sử dụng;
b) Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;
c) Thửa đất được giao dé quản lý mà chưa đăng ky;
d) Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký.”
“Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy
chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:
a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền
chuyền đổi, chuyền nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng
đất, tài san gan liền với đất; thế chấp, góp vốn băng quyền sử dụng đất, tài sản gắn
liền với đất;
b) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;
c) Có thay đồi về hình dang, kích thước, điện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;
d) Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ky;
đ) Chuyên mục đích sử dụng đất;
e) Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;
ø) Chuyén từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê dat hàng năm sang hìnhthức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đấtkhông thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thutiền sử dụng đất theo quy định của Luật này
14
Trang 22h) Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đấtcủa vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung
của vợ và chồng:
i) Chia tách quyền sử dung đất, quyền sở hữu nha ở và tài sản khác gắn liền với đấtcủa tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ vả chồng hoặc của nhóm người sửdụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;
k) Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quảhòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thâm quyền côngnhận; thỏa thuận trong hợp đồng thé chấp dé xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhànước có thầm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai,quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thihành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù
hợp với pháp luật;
1) Xác lập, thay đôi hoặc cham dirt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;
m) Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.”
“Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khai đăng kýđược ghi vào Số địa chính, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sởhữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nếu có nhu cầu và có đủ điều kiện theo
quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan; trường hợp đăng
ký biến động đất đai thì người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc chứng nhận biếnđộng vào Giấy chứng nhận đã cấp.”
“Trường hợp đăng ký lần đầu mà không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nha ở và tài sản khác gắn liền với đất thì ngườiđang sử dụng đất được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước có quyết định xử
lý theo quy định của Chính phủ.”
“Các trường hop đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, i, k và 1khoản 4 Điều này thì trong thời hạn không quá 30 ngày, ké từ ngày có biến động,người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động; trường hợp thừa kế
15
Trang 23quyền sử dụng dat thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xongquyền sử dụng đất là di sản thừa kế.”
“Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực ké từ thời điểmđăng ký vào Số địa chính.”
* Thong kê dat dai và kiểm kê đất đai:
“ Thống kê, kiểm kê đất đai bao gồm thống kê, kiểm kê đất đai theo định kỳ
và kiêm kê đất đai theo chuyên đề.”
“ Thong kê đất đai là việc Nhà nước tông hợp, đánh giá trên hồ sơ địa chính
về hiện trạng sử dụng đất tại thời điểm thống kê và tình hình biến động đất đai giữahai lần thống kê.”
“Kiểm kê đất đai là việc Nhà nước tổ chức điều tra, tổng hợp, đánh giá trên
hồ sơ địa chính và trên thực địa về hiện trạng sử dụng đất tại thời điểm kiểm kê vàtình hình biến động đất đai giữa hai lần kiểm kê”
“2 Thống kê, kiểm kê đất đai định kỳ được thực hiện theo quy định sau đây:a) Thống kê, kiêm kê đất đai được thực hiện theo đơn vị hành chính xã, phường, thịtran;
b) Việc thống kê đất đai được tiễn hành mỗi năm một lần, trừ năm thực hiện kiểm kê
đất đai;
c) Việc kiểm kê đất đai được tiền hành 05 năm một lần.”
“3 Bản đồ hiện trạng sử dụng đất được lập 05 năm một lần gan với việc kiếm
kê đất đai quy định tại khoản 2 Điều này.”
“ 4 Việc kiểm kê đất đai chuyên dé dé phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước thựchiện theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi
trường.”
“5, Trách nhiệm thực hiện việc thống kê, kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện
trạng sử dụng đất được quy định như sau:
a) Ủy ban nhân dân các cấp tổ chức thực hiện việc thống kê, kiểm kê đất đai, lập bản
đồ hiện trạng sử dụng đất của địa phương;
16
Trang 24b) Ủy ban nhân dân cấp xã, cấp huyện báo cáo Ủy ban nhân dân cấp trên trực tiếp;
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh báo cáo Bộ Tài nguyên và Môi trường về kết quả thống
kê, kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất của địa phương;
c) Bộ Quốc phòng, Bộ Công an có trách nhiệm chủ trì, phối hợp với Uy ban nhândân cấp tỉnh thực hiện thống kê, kiểm kê đất quốc phòng, an ninh và gửi báo cáo kếtquả về Bộ Tài nguyên và Môi trường;
d) Bộ Tài nguyên và Môi trường tổng hợp báo cáo Thủ tướng Chính phủ và công bốkết qua thông kê dat đai hàng năm, kết quả kiêm kê đất đai 05 năm của cả nước.”
“6 Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chỉ tiết việc thống kê,kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất.”
b Vai trò của đăng ký đất đai và tài sản trên đất
* Đối với Nhà nước:
+ Nhà nước có thể nắm rõ toàn bộ thông tin người sử dụng đất trong việcSDD, và khi có tranh chấp hoặc sai phạm về đất đai xảy ra, Nhà nước sẽ đứng ra
dam bảo quyền lợi của chủ đất.
+ Giúp Nhà nước quản lý một cách đầy đủ và toàn diện đến từng thửa đấtnhằm tăng tính hợp lý khi sử dụng đất
+ Từ thông tin các thửa đất qua DKDD và đăng ký tài sản trên đất, Nhà nước
sẽ thành lập phương án quan lý, sử dụng quỹ đất sao cho phù hợp dé tránh tình trạng
và lập phương án quy hoạch trong những năm tiếp theo và trong dài hạn
* Đối với người sử dụng đất:
+ DKDD là bang chứng để người sử dụng đất được bảo vệ quyền và lợi ích
hợp pháp của mình.
+ ĐKĐĐ là cơ sở dé chủ đất đất yên tâm sử dụng và đầu tư vào đất dai
17
Trang 25+ ĐKĐĐ là cơ sở dé người sử dung đất thực hiện nghĩa vụ thuế đối với Nhà nước.+ DKDD là cơ sở dé chủ đất thực hiện quyên thé chap, góp vốn, mua bán.
c Cơ sở pháp lý về các vấn đề nghiên cứu
Luật Dat đai ngày 29/11/2013 có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/7/2014
Luật Nhà ở năm 2014.
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014
Luật Thủ đô năm 2012.
Bộ Luật Dân sự năm 2005.
12.3 Vị trí, vai trò, ý nghĩa của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
* Vi tri:
Thông qua việc đăng ký cấp GCN, Nhà nước có day đủ cơ sở thông tin về
quyền sở hữu nhà ở và quyền SDD của chủ đất.
ĐKĐĐ, cấp GCN là một nội dung quan trọng của QLNN
* Vai tro:
Giúp Nha nước minh xác các thông về dat dai
* Ý nghĩa của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
+ Xây dựng “Nhà nước của nhân dân, vì nhân dân và do nhân dân” vững mạnh.
+ Làm làm tăng nguồn thu cho NSNN
1.2.4 Nội dung đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữunhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo pháp luật hiện hành:
a Nội dung của việc đăng ký đất đai:
Các hình thức DKDD:
a) Đăng ký đất đai ban đầu: “Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu(sau đây gọi là đăng ký lần đầu) là việc thực hiện thủ tục lần đầu để ghi nhận tìnhtrạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền vớiđất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính” (Thông tư số
24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường).
18
Trang 26“Đối tượng thực hiện: Tất cả những người đang sử dụng đất theo quy địnhcủa Luật Dat đai hiện hành và cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.”
b) Đăng ký biến động đất đai: "Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liềnvới đất (sau đây gọi là đăng ký biến động) là việc thực hiện thủ tục dé ghi nhận sựthay đôi về một hoặc một số thông tin đã đăng ký vào hồ sơ địa chính theo quy địnhcủa pháp luật"( Theo Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài
nguyên va Môi trường).
“Đối tượng thực hiện: Tat cả những người dang sử dụng đất theo quy địnhcủa Luật Đất đai hiện hành đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng có biến
động và cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.”
b Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
* Khái niệm về Giấy chứng nhận quyên sử dụng dat, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liên với dat.
Theo Luật Dat đai, Luật Nha ở hiện hành thì “Giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở là Giấy chứng nhận do cơ quan Nhà nước có thâmquyền cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắnliền với đất theo một mẫu thống nhất dé bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người
sử dụng đất, người sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất”.
* Khái niệm về cấp Giấy chứng nhận quyên sử dụng đất, quyên sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liên với đất
Theo Luật Dat đai, Luật Nhà ở hiện hành thi “Cap Giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở là việc Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối vớingười đang sử dụng đất ôn định, Nhà nước công nhận quyền sở hữu nhà ở cho người
có quyền sở hữu nhà ở”
* Mục dich của việc cấp Giấy chứng nhận quyên sử dụng dat, quyên sở hữunhà ở và tài sản khác gắn liên với dat
- GCNQSDĐ là bằng chứng đề chủ đất thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình
theo quy định của Pháp luật.
19
Trang 27- GCNQSDD là căn cứ pháp lý để Nhà nước quan lý và bảo hộ quyền sửdụng hợp pháp của chủ đất.
- Thúc đây tiến trình phát triển của nền kinh tế bất động sản
d Nội dung của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất
* Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyên sử dụng dat, quyén sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liên với đất
Thực hiện theo Điều 98 Luật Đất đai năm 2013
“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất Trường hợp người sử dụng đất đang sử
dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thìđược cấp một Giây chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó.”
“Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữuchung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của nhữngngười có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liềnvới đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ
sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.”
“Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gan liền với đất được
nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nha ở và tài sản khác gắn
liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật
Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gan liền với đất
không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi
nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì đượcnhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nha ở và tài sản khác gắn
liền với đất ngay sau khi cơ quan có thâm quyền cấp.”
“Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gan liền với
20