Kỷ yếu toạ đàm khoa học cấp Khoa: Pháp luật và thực tiễn về cấp, điều chỉnh và huỷ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NOI KHOA PHÁP LUẬT HANH CHÍNH - NHÀ NƯỚC PHAP LUAT VA THUC TIEN VE CAP, DIEU CHINH VA HUY GIAY CHUNG NHAN QUYEN SU DUNG DAT, QUYEN SO HUU NHA O VA TAI SAN KHAC GAN LIEN VOI DAT Ha Nội, ngày 29 thang 9 nam 2023 MỤC LỤC KỶ YÊU TỌA ĐÀM “Phap luật và thực tiễn về cấp, điều chỉnh và hủy giấy chứng nhận quyên sw dụng đất, quyên sở hữu nhà ở và tài sản khác gan liền với đất” Hà Nội, ngày 29 tháng 09 năm 2023 STT Họ và tên Tên bài viet Đơn vị Trang 3 Pháp luật va thực tiên về cap, ¬ 16 ows a „ Khoa Pháp luật Hành điêu chỉnh và hủy giây chứng , ¬ xe ` "1" Ề R chính — Nhà nước, 1 TS Đồ Xuân Trọng nhận quyên sử dụng đât, quyên ‹ ` vu ¬ ._ „| Trường Đại học Luật sở hữu nhà ở va tai sản khác gan vo cuc So: af Hà Nội liên với đât Pháp luật vê câp giây chứn fal es Ô 8 ũ Khoa Pháp luật Hành nhận quyên sử dụng đât theo „ i, os math wit m ¬ chính — Nhà nước, 2 | TS Tạ Quang Ngọc Luật Dat dai năm 2013 và hướng ` ˆ ¬ „ ` Trường Đại học Luật hoàn thiện trong Dự thảo Luật VU Tu boat a ahs Hà Nội Dat dai sửa đôi Thâm quyên huỷ giây chứng Khoa Pháp luật Hành 3 # oe nhận quyên sử dung dat cua Toa | chính — Nhà nước, TS Nguyên Thị Thủy | , ˆ nm ` ` án nhân theo Luật Tô tụng hành | Trường Đại học Luật R 21 chính và Bộ luật Tô tụng dân sự | Hà Nội Một sô tranh châp thường xảy ra ¬ "TW Khoa Pháp luật Hành trong thực tiên câp, hủy giây „ vs 5 — „ ` "1 chính — Nhà nước, 4 | TS Trân Thị Hiên chứng nhận quyên sử dụng đât ‹ ` 27 ` Trường Đại học Luật và vai trò của Tòa án thông qua on, tết so en án ha Hà Nội xét xử các vụ án hành chính x Giây chứng nhận Trưởng phòng Côn y „= W „ =F „ a CCV Nguyễn Chí quyên sử dung dat trong hoạt chứng sô 2, TP Hà 32 5 TH động công chứng Nội ién PHÁP LUẬT VÀ THUC TIEN VE CAP, DIEU CHỈNH VÀ HUY GIAY CHUNG NHAN QUYEN SU DUNG DAT, QUYEN SO HUU NHA OVA TAI SAN KHAC GAN LIEN VOI DAT TS Đỗ Xuân Trọng! ThS LS Lê Phi Dũng? Tóm tat: Giây chứng chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gan liền với đất có ý nghĩa quan trọng trong việc bao đảm quyền và lợi ích hợp pháp cho người sử dụng đất cũng như tính hiệu quả trong công tác quản lý nhà nước về đất đai Do đó, pháp luật đất đai qua các thời kỳ đã có những quy định cụ thé, chi tiết điều chỉnh hoạt động cấp, điều chỉnh và huỷ GCNQSDĐ Trong phạm vi bài viết, tác giả tập trung làm rõ những van dé còn nhiều bat cập trong các quy định của pháp luật về cấp, điều chỉnh và huỷ GCNQSDĐ; những vướng mắc phát sinh trong thực tiễn thực thi; qua đó đề xuất một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về cấp, điều chỉnh và huỷ GCNQSDĐ Từ khoá: cấp, điều chỉnh, huỷ, giấy chứng chứng nhận quyên sử dụng dat, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liên với đất Đặt van đề: Cấp, điều chỉnh và huỷ giấy chứng chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Gọi tắt GCNQSDD) là một nội dung quan trọng trong công tác quản lý nhà nước về đất đai, có ý nghĩa về kinh tế, chính trị và xã hội Luật đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn ra đời đã kế thừa và hoàn thiện nội dung quy định về cấp, điều chỉnh và huỷ GCNQSDĐ theo hướng công khai, minh bạch, đơn giản hóa thủ tục hành chính; đồng thời nhất thé hóa một mẫu giấy chứng nhận theo mẫu thống nhất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành; tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất khi thực hiện quyền và nghĩa vụ sử dụng đất do pháp luật quy định Tuy nhiên, thực tiễn thực thi hoạt động cấp, điều chỉnh và huỷ GCNQSDĐ trong thời gian qua còn tôn tại nhiều, khó khăn, vướng mắc; nhiều trường hợp mặc dù thửa đất đã được cấp GCNQSDĐ nhưng vẫn bị thu hồi, huỷ do quá trình cấp giấy có sự sai phạm về thầm quyền, về đối tượng Một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên là do bản đồ địa chính đo đạc hiện trạng sử dụng dat không được cập nhật, chỉnh lý thường xuyên khi có sự biến động; nguồn gốc thửa đất phức tạp, những tranh chấp về ranh giới của các thửa đất do tình trạng lắn, chiếm diễn ra trong thời gian dài và một số quy định của pháp luật thiếu còn có sự mâu thuẫn, thiếu tính cụ thể Do đó, việc tiếp tục hoàn thiện các quy định về cấp, điều chỉnh và huỷ GCNQSDĐ là yêu cầu tất yêu khách ! Phó trưởng Bộ môn Luật đất đai, Khoa Pháp luật Kinh tế, Đại học Luật Hà Nội ? Đoàn Luật sư tỉnh Nghệ An 2 quan, đặc biệt trong bối cảnh chúng ta dang sửa đổi trực tiếp các quy định của Luật đất đai 2013 được thể hiện trong Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) hiện nay 1 Thực trạng pháp luật về cấp, điều chỉnh và huỷ giấy chứng chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhàở và tài sản khác gắn liền với đất -những van đề thực tiễn đặt ra 1.1 Cấp giấy chứng chứng nhận quyên sử dụng đất, quyén sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Nếu như GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý cấp cho NSDD dé công nhận QSDĐ của họ là hợp pháp thì cấp CGNQSDD lại là một hoạt động của cơ quan nhà nước có thâm quyên đối với QSDĐ GCNQSDĐ sẽ được cấp cho từng thửa đất sau khi cơ quan có thâm quyền tiến hành kê khai, đăng ký đất đai, điều tra, đo đạc, khảo sát, lập bản đồ địa chính, xác định rõ nguồn gốc, diện tích, chủ sử dụng dat, mục dich sử dụng đất, ranh giới, vị trí, hình thé thửa đất theo trình tự, thủ tục mà pháp luật đã quy định Do vậy, cấp GCNQSDĐ sẽ có sự tham gia của cả cơ quan có thâm quyền chung {hệ thống Uỷ ban nhân dân (UBND)}, cả cơ quan có thâm quyền chuyên môn (cơ quan tài nguyên và môi trường); từ cơ quan cấp tỉnh, đến cấp huyện và cấp xã Trong quá trình thực hiện thủ tục cap GCNQSDĐ, cơ quan có thầm quyền cần lưu ý các nội dung sau: Thứ nhất, về doi tượng cấp giấy chứng nhận quyên sử dung đất ở, quyên sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liên với đất Trên thực tế không phải người sử dụng đất nào đang sử dụng đất cũng là đối tượng được cấp GCNQSDĐ, mà họ chi được cấp GCNQSDĐ khi đáp ứng được các điều kiện cụ thê đồi với từng trường hợp được pháp luật quy định Điều 99 Luật dat dai năm 2013 quy định các đối tượng được cấp GCNQSDĐ? Tuy nhiên, trong phạm vi bài viết, tac giả tập trung tìm hiểu về đối tượng được cấp GCNQSDD là hộ gia đình bởi đối tượng này hiện nay các quy định của pháp luật chưa đồng nhất, đôi khi gây nên nhữmg khó 3 - Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các Điều 100, 101 và 102 của Luật này; - Người được Nhà nướcgiao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành; - Người đượcchuyên đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vôn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất đề thu hồi nợ; - Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, t6 cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thâm quyền đã được thi hành; - Người trúng dau giá quyền sử dung dat; - Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tê; - Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất; - Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gan liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; - Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dung dat chia tách, hợp nhất quyền sử dụng dat hiện có; - Người sử dụng đất dé nghị cấp đổi hoặc cấp lại giấy chứng nhận bi mat 3 khăn khi thực hiện công tác cap GCNQSDD, cụ thé như sau: Theo Khoản 29 Điều 3 Luật Dat đai năm 2013, hộ gia đình sử dụng dat: Ja những người có quan hệ hôn nhân, huyết thong, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, dang sống chung và có quyên sử dung đất chung tại thời điểm được Nhà mước giao dat, cho thuê dat, công nhận quyên sử dụng đất; nhận chuyển quyên sử dung dat Những người không đáp ứng được điều kiện trên thì không được xem là thành viên của hộ gia đình sử dụng đất Còn Bộ luật Dân sự 2015 không đưa ra cách xác định hộ gia đình là gì mà chỉ quy định về định đoạt tài sản chung của hộ gia đình, cụ thé: quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ gia đình do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo nên và việc thực hiện các giao dịch dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất của hộ gia đình phải thực hiện theo phương thức thoả thuận, được tất cả các thành viên hộ gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ (trừ trường hợp luật quy định khác) thỏa thuận và đồng ý Tuy nhiên, với cách quy định trên đã gây lúng túng, khó khăn cho quá trình cấp GCNQSDĐ khi xác định ai là chủ thé có quyền sử dụng đất hợp pháp dé cấp; nhất là đối với thành viên trong hộ gia đình là con dâu, người không có quan hệ hôn nhân, huyết thong nhưng lại là người chứng minh có quan hệ nuôi dưỡng Đặc biệt chưa làm rõ điều kiện “dang sống chung” dé dẫn đến thực tế hiện nay khi nhắc đến hộ gia đình nhưng không biết hộ là ai? Có nơi xác định hộ khâu tại thời điểm đó, có nơi xác định hộ khâu hiện tại; có người khiếu nại vì không có trong hộ khẩu nhưng cũng là thành viên trong hộ gia đình, cùng làm kinh tế Và trên thực tế nhiều địa phương khi cap GCNQSDĐ nhất là tại nông thôn thường cấp với tên gọi: Cấp cho "Hộ Ông" hoặc “Hộ Bà” mà không ghi rõ các thành viên trong hộ ông đó là ai trên giấy chứng nhận, trường hợp này rất khó dé xác định trong "Hộ Ông" hoặc “Hộ Bà” đó có bao nhiêu người có quyền sử dụng đối với mảnh đất đó Đây là một trong những van dé nên nguy cơ của tranh chấp xảy ra rất cao Do tồn tại những khó khăn trên nên khi sửa đổi Luật Dat đai năm 2013 một trong những nội dung được quan tâm lấy ý kiến là có nên bỏ đối tượng là hộ gia đình sử dụng đất hay không? Hiện nay, tại Điều 5 Dự thảo Luật đất đai (sửa đôi) đã bỏ đi hộ gia đình là một trong những chủ thể sử dụng đất và chỉ xem xét những trường hợp xác lập quyền sử dụng đất của hộ gia đình trước khi Dự thảo Luật được thông qua và có hiệu lực Đối với những trường hợp quyền sử dụng đất được xác lập trước đó, hộ gia đình sử dung đất được xác định tại khoản 30 Điều 3 Dự thảo, bao gồm “những người có quan hệ hôn nhân, huyết thong, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, có quyên sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyên sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành” Như vậy Dự thảo đã bỏ đi những điều kiện gây khó khăn trong thực tiễn xác định tư cách hộ gia đình như điều 4 kiện “đang sống chung”; và tại khoản 5 Điều 135 Dự thảo đã bổ sung nguyên tắc cấp GCNQSDBD của hộ gia đình được xác lập trước ngày luật này có hiệu lực, cụ thé: “Trường hop thửa đất thuộc quyên sử dung của hộ gia đình thì cấp một Giấy chứng nhận ghi day đủ tên thành viên có chung quyên sử dụng đất của hộ gia đình trên Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện Đối với trường hợp Giấy chứng nhận quyên sử dung đất, Giấy chứng nhận quyên sở hữu nhà ở và quyên sử dung dat ở, Giấy chứng nhận quyên sử dụng dat, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gan liên với đất đã cấp cho đại điện hộ gia đình trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành, nếu các thành viên có chung quyên sử dụng đất của hộ gia đình có nhu câu thì được cấp đổi Giấy chứng nhận và ghi day đủ tên các thành viên có chung quyên sử dung dat Trường hợp các thành viên có chung quyên sử dung dat của hộ gia đình có nhu câu thì cấp một Giấy chứng nhận ghi tên đại điện hộ gia đình trên Giấy chứng nhận và trao cho người đại điện hộ gia đình Việc xác định các thành viên có chung quyên sử dụng đất của hộ gia đình để ghi tên trên Giấy chứng nhận do các thành viên này tu thỏa thuận và chịu trách nhiệm trước pháp luật` Như vậy, quy định của Dự thảo Luật đang nhân mạnh tới quyền của từng cá nhân là thành viên của hộ gia đình đối với quyền sử dụng đất của hộ gia đình khi có chung quyền sử dụng đất và giúp cho xác định tư cách các thành viên trong hộ gia đình một cách chính xác và rõ ràng hơn trong thực tiễn áp dụng Tuy nhiên, Dự thảo quy định “Việc xác định các thành viên có chung quyên sử dụng đất của hộ gia đình để ghi tên trên Giấy chứng nhận do các thành viên này tự thỏa thuận và chịu trách nhiệm trước pháp luật” chưa thực sự hợp lý và có thé dẫn đến nhũng cách hiểu khác nhau, cụ thé: () Cách hiểu thứ nhất: chỉ những người sau khi thoả thuận được đứng tên trên GCNQSDD mới được xác định với tư cách thành viên hộ gia đình và những người không đứng tên trên GCNQSDĐ sẽ được xác định là “từ chối” phần quyền sử dụng đất chung của mình; từ đó sẽ không xác định tư cách thành viên hộ gia đình đối với họ Khi thực hiện các giao dịch đối với quyền sử dụng đất đó sẽ không cần sự đồng ý của những thành viên thoả thuận không đứng tên trên giây chứng nhận; (ii) Cách hiểu thứ hai: Khi các thành viên trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất tự thoả thuận về việc ghi tên trên giấy chứng nhận thì việc thoả thuận đó chỉ có ý nghĩa trong việc xác định những thành viên ghi tên trên giấy với tư cách đại diện; khi thực hiện các giao dịch đối với quyền sử dụng đất đó sẽ cần sự đồng ý của cả những thành viên thoả thuận không đứng tên trên giấy chứng nhận.Theo quan điểm của tác giả, quy định trên cần tiếp tục sửa đổi dé tạo ra sự thống nhất trong quá trình thực hiện các quyền của hộ gia đình sử dụng đất cũng như giải quyết các tranh chấp phát sinh từ việc sử dụng đất của hộ gia đình đó Thứ hai, điều kiện cấp giấy chứng nhận quyên sử dụng dat, quyền sở hữu nhà ở và tai sản khác gan lién với đất của hộ gia đình, cá nhân Trên thực tế, hộ gia đình, cá nhân là chủ thể sử dụng đất chủ yếu ở nước ta hiện nay Vì vậy, cấp GCNQSDĐ cho đối tượng này góp phần quan trọng tăng cường hiệu qua quan ly nhà nước về dat đai Việc cap GCNQSDD đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được Luật Đất đai năm 2013 quy định tại Điều 100, Điều 101 với 02 trường hop: (i) Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở 6n định mà có một trong các loại giấy tờ được quy định tại Khoản 1 Điều 100 Luật đất đai 20134; (ii) Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất (Điều 101 Luật đất đai năm 2013) Đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân dang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất dé được cấp GCNQSDD thì một trong những điều kiện đặt ra đó là cần sự xác nhận của UBND cấp xã về thời điểm sử dụng đất; tình trạng sử dụng đất được coi là ôn định và không có tranh chấp Điều này phù hợp với thực tế bởi cấp xã là cấp cơ sở, hiểu và nam rõ nhất nguồn gốc dat đai và những van dé phát sinh liên quan đến thửa đất xin cấp giấy Tuy nhiên, pháp luật hiện nay chưa có quy định cụ thê để UBND xã có căn cứ xác nhận là “đá không tranh chấp” nên khi cán bộ địa chính "nghe nói" một diện tích đất đang có tranh chap thì có thé lay luôn điều đó làm cơ sở dé không cung cấp xác nhận hay không? Nếu có điều nay sẽ ảnh hưởng rất lớn đến người dân nêu như họ là người sử dụng đất chính đáng nhưng lại vì những thông tin không đúng sự thực mà không được cấp GCNQSDĐ Bên cạnh đó, cũng có ý kiến cho răng, với quy định trên pháp luật đất đai hiện hành đang gián tiếp trao cho UBND xã “thâm quyền” 4 Những giấy tờ về quyền được sử dung đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thâm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam; - GCNQSDĐ tạm thời được cơ quan nhà nước có thâm quyền cấp hoặc có tên trong Số đăng ký ruộng đất, Số địa chính trước ngày 15/10/1993; - Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất; - Giấy tờ chuyên nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 được Ủy ban nhân dân câp xã (UBND câp xã) xác nhận là đã sửdụng trước ngày 15/10/1993; - Giây tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước theo quy định của pháp luật; - Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thầm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất; - Các loại giây tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 theo quy định của Chính phủ 5 Điều 101 Luật dat đai 2013 1 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực thì hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khâu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muôi tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đấtôn định, không có tranh chấp thì được cấp GCNQSDĐ và không phải nộp tiền sử dụng đất 2 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai năm 2013 nhưng đất đã được sử dụng ôn định từ trước ngày 01/07/2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng dat, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng diém dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thâm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cap GCNQSDD quá lớn trong việc xác nhận các điều kiện cấp GCNQSDD* Việc trao quyền rộng như vậy là nguyên nhân gây nên những tiêu cực trong thực tế ở các địa phương như: cán bộ địa chính có thái độ hạch sách, gây phiền hà, nhũng nhiễu khi người dân yêu cầu xin xác nhận Bên cạnh đó, nhiều trường hợp UBND xã còn không tiến hành công tác xác minh nguồn góc dat dé chứng minh cho yếu tô sử dụng 6n định của người sử dụng đất dẫn đến quá trình cấp GCNQDD bị kéo dài, khiếu nại, khiếu kiện phát sinh nhiều trên thực tế Điển hình là trường hợp hộ ông Dương Văn L khởi kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính về lĩnh vực quản lý đất đai của UBND xã Ð, thị xã Ð, tỉnh Quang Nam’ Nội dung cụ thé: Năm 2015, hộ ông Dương Văn L gửi đơn đến UBND xã Ð xin xác nhận và thực hiện các thủ tục xin cấp GCNQSDD đối với thửa đất tại thôn T, xã Ð Theo đó, UBND xã Ð đã tiến hành đo đạc, kiểm tra, xác minh và lập các thủ tục về đất đai kèm theo Tờ trình số 23/TTr-UBND ngày 07/3/2017 gửi UBND thị xã Ð đề nghị cap GCNQSDĐ cho hộ ông Dương Văn L Hồ sơ xin cấp GCNQSDD của hộ ông L được yêu cầu bồ sung Biên bản họp Hội đồng xét và công nhận nguồn gốc sử dung đất thì mới được tiếp nhận giải quyết Tuy nhiên, UBND xã Ð không tô chức họp xét và công nhận nguồn gốc sử dụng dat cho hộ ông Dương Văn L Không đồng ý đối với các việc làm trên của UBND xã Ð, ông L khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết Quá trình xét xử, TAND cấp sơ thâm đã buộc UBND xã Ð phải thực hiện xét và công nhận nguồn sốc sử dụng dat cho hộ ông Dương Văn L; xác định các điều kiện cần thiết dé đảm bảo thửa đất trên đủ điều kiện được cấp GCNQSDĐ Hiện nay, tại Điều 138 Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) tiếp tục phi nhận và trao thâm quyền xác nhận đất có tranh chấp hay không cho UBND cấp xã; đồng thời tai khoản 17 Điều 3 của Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) đã làm rõ như thế nào được coi là “đất có tranh chấp”, cụ thé: “17 Dat dang có tranh chấp là thửa dat đang có tranh chấp đất đai giữa các bên trong quan hệ đất đai và đang trong quả trình giải quyết tranh chap đất dai tại cơ quan nhà nước có thẩm quyên” và dé xác định đất không có tranh chấp sẽ theo phuong án loại trừ từ các trường hop “dat có tranh chấp” Tuy nhiên, nếu chi dừng lại xác định thửa đất đang có tranh chấp nếu đang trong quá trình giải quyết tại cơ quan Nhà nước có thâm quyền sẽ không bao quát được hết những tranh chấp đang xảy ra bởi hiện nay bên cạnh giai đoạn giải quyết tranh chấp đất đai được trao cho UBND cấp huyện, cấp tỉnh và hệ thống Toà án nhân dân; thì trước đó những tranh chấp đất đai phát sinh còn được tiễn hành hoà giải tại cơ sở, UBND cấp xã Do đó, cũng cần xác định rõ nội hàm của “đất có tranh chap” dé quá trình cấp GCNQSDD được nhanh chóng và 8 Nguyén Thi Nhung (2017), Những khó khăn, vướng mắc trong việc cáp giấy chứng nhận quyên sử dung dat, quyên sở hữu nha ở và tài san gan liền với dat theo Luật dat dai 2013, Tạp chi Nha ước và pháp luật, số 5/2017 7 Bản án số: 43/2022/HC-ST Ngày 23— 6 — 2022 củaTòa án nhân dân tinh Quảng Nam 7 bảo vệ được quyên của người sử dụng đất đối với thửa đất đó hoặc những chủ thé khác có liên quan Thứ ba, thẩm quyên và trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyên sử dụng đất ở, quyên sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với dat Thâm quyền cấp GCNQSDĐ là quyền hạn mà pháp luật quy định cho cơ quan nhà nước được cấp GCNQSDĐ cho người sử dụng đất Theo Điều 105 Luật đất đai năm 2013, thầm quyền cấp GCNQSDĐ được phân cấp cho UBND cấp huyện và UBND cấp tỉnh, trong đó, UBND cấp tinh được quyền uỷ quyền cho Sở tài nguyên và môi trườngŠ Cơ quan có thâm quyền sẽ thực hiện cấp GCNQSDD theo đúng trình tự, thủ tục mà pháp luật quy định Dé có một trình tự, thủ tục cấp GCNQSDD thống nhất, phù hợp với quy định của Luật Đất đai năm 2013, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành Quyết định 1686/QD-BTNMT ngày 30/8/2021 công bồ thủ tục hành chính mới thuộc phạm vi chức năng quản lý nhà nước của Bộ Tài nguyên và Môi trường Trong đó, quy định rõ về trình tự, thủ tục thực hiện thủ tục cấp GCNQSDD ở, chuẩn bị hồ sơ (thành phan hỗ sơ, số lượng hồ sơ cần phải có), thời hạn giải quyết theo quy định của pháp luật, đối tượng thực hiện thủ tục hành chính, cơ quan có thâm quyền giải quyết, lệ phí Tuy nhiên, trên thực tế việc thực hiện trình tự, thủ tục cấp GCNQSDĐ chưa thực sự công khai, minh bạch; giữa quản lý, sử dụng đất của người dân trên thực tế với hồ sơ quản lý của cơ quan nhà nước chưa thống nhất; hoạt động thấm định hồ sơ cấp GCNQSDĐ, cung cấp thông tin về quá trình sử dung đất chưa đồng bộ, cụ thé dẫn đến tình trạng sai sót, phải trả hồ sơ dé bổ sung, chỉnh sửa khiến việc giải quyết kéo dài và làm phát sinh đơn thư khiếu nại, tố cáo về hành vi hành chính trong quá trình cấp GCNQSDĐ Điển hình là vụ việc của hộ gia đình bà Cáp Thị Tân đã bị dừng cấp GCNQSDD vì UBND thành phố Da Lạt cho rang đất đang xảy ra tranh chap’ Nội dung vụ việc như sau: Ngày 12-8-2021, UBND thành phố Đà Lạt ban hành Văn bản hành chính số 5137/UBND-ĐC về việc giải quyết hồ sơ cấp GCNQSDĐ cho bà Cáp Thị Tân.Theo đó UBND thành phố Đà Lạt có ý kiến như sau: Bà Cáp Thị Tân đề nghị cấp giấy chứng nhận quyên sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất tại một phần thửa đất số 545, tờ bản đồ số 29, Phường 7, thành phố Đà Lạt Theo xác 8 Điều 105 Tham quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sir dụng dat, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gan liền với đất 1 Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dựán đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyên cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gan liền với đất 2 Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyên sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liên với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam [ ] 9 Ban án số: 11/2023/HC-ST Ngày 20— 2 — 2023 củaTòa án nhân dân tinh Lâm Đồng 8 nhận của UBND Phường 7: Dat trước đây của ông La Hưng hiến cho HTX Bach Dang, năm 1989 HTX Bach Dang cấp cho gia đình ba Cáp Thị Tân (đơn ký ngày 11-12-1989) Qua kiểm tra ông La Hưng, bà Phạm Thị Hồng đang có đơn khiếu nại đòi lại đất tại vị trí nêu trên Căn cứ khoản 1 Điều 101 Luật đất đai năm 2013, hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bà Cáp Thị T đang xảy ra tranh chấp nên chưa đảm bảo điều kiện giải quyết theo quy định Sau đó, UBND thành phố Đà Lạt đã ban hành Văn bản hành chính số 5137/UBND-DC về việc giải quyết hồ sơ không ra quyết định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà Cáp Thị Tân Bà Cáp Thị T cho rằng việc UBND thành phố Đà Lạt ban hành Văn bản hành chính số 5137/UBND-ĐC đối với bà là sai Do đó, bà yêu cầu Tòa án giải quyết: Hủy Văn bản hành chính số 5137/UBND-ĐC ngày 12-8- 2021 của UBND thành phô Đà Lạt về việc giải quyết hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bà Cáp Thị Tân Quá trình Toà án giải quyết vụ án, UBND phường 7 xác nhận: “Nguồn gốc sử dụng đất: [ ] Tình trạng tranh chấp đất dai và tài sản gắn lién với đất: Lúc công khai không xảy ra tranh chap Quy hoạch sử dung dat: dat ở” Như vậy, thời điểm công khai hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng dat của bà Cáp Thị Tân theo thông báo số 126/TB- UBND ngày 21-5-2021 của UBND Phường 7 không nhận được đơn tranh chấp quyền sử dụng đất của bat cứ cá nhân, tô chức nào; Toa án tiến hành xem xét, thâm định tại chỗ thé hiện diện tích đất nêu trên có ranh giới sử dụng đất rõ ràng, hiện do bà Cáp Thị Tân sử dụng ổn định và không có tài liệu nào khác thê hiện việc co quan có thâm quyền giải quyết tranh chấp đất đai xác nhận việc tiếp nhận đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất dai của ông La Hung, bà Phạm Thị Hồn Đồng thời, dé làm rõ việc có tranh chap quyền sử dụng đất hay không Toà án đã yêu cầu người bị kiện có văn bản trình bày cụ thé về nội dung ông La Hưng, bà Pham Thị Hong đang có đơn khiếu nai đòi lại đất tại vị trí nêu trên và kết quả xử lý đơn như thế nào Tuy nhiên, UBND thành phố Đà Lạt vẫn không cung cấp tài liệu chứng minh cho lời trình bày của mình là có căn cứ và hợp pháp Như vậy, quá trình thẩm định, xem xét các điều kiện trong hồ sơ cap GCNQSDĐ của UBND thành phố Đà Lạt chưa đồng bộ, cụ thé với kết quả xác nhận tại địa phương; điều này đã dẫn đến việc UBND thành phố Đà Lạt ban hành văn bản từ chối đề nghị cấp GCNQSDĐ của ba Cáp Thi Tân là trái với quy định của pháp luật tại Khoản 11 Điều 7 Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29-9-2017 của Bộ tài nguyên và môi trường!0 !9 Điều 11a Từ chối hồ sơ đề nghị đăng ky, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 1 Việc từ chối hồ sơ đề nghị đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyên sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện khi có một trong các căn cứ sau: [ ] đ) Khi nhận được văn bản của cơ quan thi hànhán dân sự hoặc Văn phòng Thừa phát lại yêu cầu tạm dừng hoặc dừng việc cấp Giấy chứng nhận đối với tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là đối tượng phải thi hànhán theo quy định của pháp luật thi hànhán dân sự hoặc văn bản thông báo về việc kê biên tài sản thi hành án; khỉ nhận được văn bản của cơ quan có thẩm 9