Kỷ yếu toạ đàm khoa học cấp Khoa: Pháp luật và thực tiễn về cấp, điều chỉnh và huỷ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Tuy nhiên, trong phạm vi bài viết, tacgiả tập trung tìm hiểu về đối tượng được cấp GCNQSDD là hộ gia đình bởi đối tượngnày hiện nay các quy định của pháp luật chưa đồng nhất, đôi khi gây

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NOI KHOA PHÁP LUẬT HANH CHÍNH - NHÀ NƯỚC

PHAP LUAT VA THUC TIEN VE CAP, DIEU CHINH VA HUY

GIAY CHUNG NHAN QUYEN SU DUNG DAT,

QUYEN SO HUU NHA O VA TAI SAN KHAC GAN LIEN VOI DAT

Ha Nội, ngày 29 thang 9 nam 2023

MỤC LỤC KỶ YÊU TỌA ĐÀM

“Phap luật và thực tiễn về cấp, điều chỉnh và hủy giấy chứng nhận quyên

sw dụng đất, quyên sở hữu nhà ở và tài sản khác gan liền với đất”

Hà Nội, ngày 29 tháng 09 năm 2023

STT Họ và tên Tên bài viet Đơn vị Trang

Pháp luật va thực tiên về cap, ¬ ows a „ Khoa Pháp luật Hành điêu chỉnh và hủy giây chứng , ¬

xe ` "1" Ề R chính — Nhà nước,

1 TS Đồ Xuân Trọng nhận quyên sử dụng đât, quyên ‹ ` 3

vu ¬ _ „| Trường Đại học Luật

sở hữu nhà ở va tai sản khác gan vo cuc

So: af Hà Nội

liên với đât Pháp luật vê câp giây chứn

fal es Ô 8 ũ Khoa Pháp luật Hành

nhận quyên sử dụng đât theo „ i,

os math wit m ¬ chính — Nhà nước,

2 | TS Tạ Quang Ngọc Luật Dat dai năm 2013 và hướng ` ˆ 16

¬ „ ` Trường Đại học Luật hoàn thiện trong Dự thảo Luật VU Tu.

boat a ahs Hà Nội

Dat dai sửa đôi

Thâm quyên huỷ giây chứng Khoa Pháp luật Hành

# oe nhận quyên sử dung dat cua Toa | chính — Nhà nước,

5 — „ ` "1 chính — Nhà nước,

4 | TS Trân Thị Hiên chứng nhận quyên sử dụng đât ‹ ` 27

` Trường Đại học Luật

và vai trò của Tòa án thông qua on,tết so en án ha Hà Nộixét xử các vụ án hành chính

x Giây chứng nhận Trưởng phòng CônCCV Nguyễn Chí y „ = W „ =F „ a

5 TH quyên sử dung dat trong hoạt chứng sô 2, TP Hà 32

ién

động công chứng Nội

PHÁP LUẬT VÀ THUC TIEN VE CAP, DIEU CHỈNH VÀ HUY

GIAY CHUNG NHAN QUYEN SU DUNG DAT, QUYEN SO HUU NHA OVA

TAI SAN KHAC GAN LIEN VOI DAT

TS Đỗ Xuân Trọng!ThS LS Lê Phi Dũng?

Tóm tat: Giây chứng chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khácgan liền với đất có ý nghĩa quan trọng trong việc bao đảm quyền và lợi ích hợp phápcho người sử dụng đất cũng như tính hiệu quả trong công tác quản lý nhà nước về đấtđai Do đó, pháp luật đất đai qua các thời kỳ đã có những quy định cụ thé, chi tiết điềuchỉnh hoạt động cấp, điều chỉnh và huỷ GCNQSDĐ Trong phạm vi bài viết, tác giả tậptrung làm rõ những van dé còn nhiều bat cập trong các quy định của pháp luật về cấp,điều chỉnh và huỷ GCNQSDĐ; những vướng mắc phát sinh trong thực tiễn thực thi; qua

đó đề xuất một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về cấp, điều chỉnh và huỷ GCNQSDĐ

Từ khoá: cấp, điều chỉnh, huỷ, giấy chứng chứng nhận quyên sử dụng dat, quyền sởhữu nhà ở và tài sản khác gắn liên với đất

Đặt van đề:

Cấp, điều chỉnh và huỷ giấy chứng chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữunhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Gọi tắt GCNQSDD) là một nội dung quan trọngtrong công tác quản lý nhà nước về đất đai, có ý nghĩa về kinh tế, chính trị và xã hội.Luật đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn ra đời đã kế thừa và hoàn thiện nộidung quy định về cấp, điều chỉnh và huỷ GCNQSDĐ theo hướng công khai, minh bạch,đơn giản hóa thủ tục hành chính; đồng thời nhất thé hóa một mẫu giấy chứng nhận theomẫu thống nhất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành; tạo điều kiện thuận lợi chongười sử dụng đất khi thực hiện quyền và nghĩa vụ sử dụng đất do pháp luật quy định

Tuy nhiên, thực tiễn thực thi hoạt động cấp, điều chỉnh và huỷ GCNQSDĐ trong thời

gian qua còn tôn tại nhiều, khó khăn, vướng mắc; nhiều trường hợp mặc dù thửa đất đãđược cấp GCNQSDĐ nhưng vẫn bị thu hồi, huỷ do quá trình cấp giấy có sự sai phạm

về thầm quyền, về đối tượng Một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên là

do bản đồ địa chính đo đạc hiện trạng sử dụng dat không được cập nhật, chỉnh lý thườngxuyên khi có sự biến động; nguồn gốc thửa đất phức tạp, những tranh chấp về ranh giớicủa các thửa đất do tình trạng lắn, chiếm diễn ra trong thời gian dài và một số quyđịnh của pháp luật thiếu còn có sự mâu thuẫn, thiếu tính cụ thể Do đó, việc tiếp tụchoàn thiện các quy định về cấp, điều chỉnh và huỷ GCNQSDĐ là yêu cầu tất yêu khách

! Phó trưởng Bộ môn Luật đất đai, Khoa Pháp luật Kinh tế, Đại học Luật Hà Nội.

? Đoàn Luật sư tỉnh Nghệ An.

quan, đặc biệt trong bối cảnh chúng ta dang sửa đổi trực tiếp các quy định của Luật đất

đai 2013 được thể hiện trong Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) hiện nay.

1 Thực trạng pháp luật về cấp, điều chỉnh và huỷ giấy chứng chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất -những van

có thâm quyền tiến hành kê khai, đăng ký đất đai, điều tra, đo đạc, khảo sát, lập bản đồ

địa chính, xác định rõ nguồn gốc, diện tích, chủ sử dụng dat, mục dich sử dụng đất, ranh

giới, vị trí, hình thé thửa đất theo trình tự, thủ tục mà pháp luật đã quy định Do vậy,cấp GCNQSDĐ sẽ có sự tham gia của cả cơ quan có thâm quyền chung {hệ thống Uỷban nhân dân (UBND)}, cả cơ quan có thâm quyền chuyên môn (cơ quan tài nguyên vàmôi trường); từ cơ quan cấp tỉnh, đến cấp huyện và cấp xã Trong quá trình thực hiệnthủ tục cap GCNQSDĐ, cơ quan có thầm quyền cần lưu ý các nội dung sau:

Thứ nhất, về doi tượng cấp giấy chứng nhận quyên sử dung đất ở, quyên sở hữunhà ở và tài sản khác gắn liên với đất

Trên thực tế không phải người sử dụng đất nào đang sử dụng đất cũng là đối tượngđược cấp GCNQSDĐ, mà họ chi được cấp GCNQSDĐ khi đáp ứng được các điều kiện

cụ thê đồi với từng trường hợp được pháp luật quy định Điều 99 Luật dat dai năm 2013quy định các đối tượng được cấp GCNQSDĐ? Tuy nhiên, trong phạm vi bài viết, tacgiả tập trung tìm hiểu về đối tượng được cấp GCNQSDD là hộ gia đình bởi đối tượngnày hiện nay các quy định của pháp luật chưa đồng nhất, đôi khi gây nên nhữmg khó

3 - Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các Điều 100, 101 và 102 của Luật này;

- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;

- Người được chuyên đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vôn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng

đất đề thu hồi nợ;

- Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, t6 cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thâm quyền đã được thi hành;

- Người trúng dau giá quyền sử dung dat;

- Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh

tê;

- Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;

- Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gan liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

- Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dung dat chia tách, hợp nhất quyền sử dụng dat hiện có;

- Người sử dụng đất dé nghị cấp đổi hoặc cấp lại giấy chứng nhận bi mat.

khăn khi thực hiện công tác cap GCNQSDD, cụ thé như sau: Theo Khoản 29 Điều 3Luật Dat đai năm 2013, hộ gia đình sử dụng dat: Ja những người có quan hệ hôn nhân,huyết thong, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, dangsống chung và có quyên sử dung đất chung tại thời điểm được Nhà mước giao dat, chothuê dat, công nhận quyên sử dụng đất; nhận chuyển quyên sử dung dat Những ngườikhông đáp ứng được điều kiện trên thì không được xem là thành viên của hộ gia đình sửdụng đất Còn Bộ luật Dân sự 2015 không đưa ra cách xác định hộ gia đình là gì mà chỉquy định về định đoạt tài sản chung của hộ gia đình, cụ thé: quyền sử dụng đất là tài sản

chung của hộ gia đình do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo nên và việc thực hiện

các giao dịch dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất của hộ gia đình phải thực hiệntheo phương thức thoả thuận, được tất cả các thành viên hộ gia đình là người thành niên

có năng lực hành vi dân sự đầy đủ (trừ trường hợp luật quy định khác) thỏa thuận vàđồng ý

Tuy nhiên, với cách quy định trên đã gây lúng túng, khó khăn cho quá trình cấpGCNQSDĐ khi xác định ai là chủ thé có quyền sử dụng đất hợp pháp dé cấp; nhất làđối với thành viên trong hộ gia đình là con dâu, người không có quan hệ hôn nhân, huyếtthong nhưng lại là người chứng minh có quan hệ nuôi dưỡng Đặc biệt chưa làm rõ điềukiện “dang sống chung” dé dẫn đến thực tế hiện nay khi nhắc đến hộ gia đình nhưngkhông biết hộ là ai? Có nơi xác định hộ khâu tại thời điểm đó, có nơi xác định hộ khâuhiện tại; có người khiếu nại vì không có trong hộ khẩu nhưng cũng là thành viên trong

hộ gia đình, cùng làm kinh tế Và trên thực tế nhiều địa phương khi cap GCNQSDĐnhất là tại nông thôn thường cấp với tên gọi: Cấp cho "Hộ Ông" hoặc “Hộ Bà” màkhông ghi rõ các thành viên trong hộ ông đó là ai trên giấy chứng nhận, trường hợp nàyrất khó dé xác định trong "Hộ Ông" hoặc “Hộ Bà” đó có bao nhiêu người có quyền sửdụng đối với mảnh đất đó Đây là một trong những van dé nên nguy cơ của tranh chấpxảy ra rất cao

Do tồn tại những khó khăn trên nên khi sửa đổi Luật Dat đai năm 2013 một trongnhững nội dung được quan tâm lấy ý kiến là có nên bỏ đối tượng là hộ gia đình sử dụngđất hay không? Hiện nay, tại Điều 5 Dự thảo Luật đất đai (sửa đôi) đã bỏ đi hộ gia đình

là một trong những chủ thể sử dụng đất và chỉ xem xét những trường hợp xác lập quyền

sử dụng đất của hộ gia đình trước khi Dự thảo Luật được thông qua và có hiệu lực Đốivới những trường hợp quyền sử dụng đất được xác lập trước đó, hộ gia đình sử dung đấtđược xác định tại khoản 30 Điều 3 Dự thảo, bao gồm “những người có quan hệ hônnhân, huyết thong, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, cóquyên sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhậnquyên sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành” Như vậy Dự thảo đã bỏ

đi những điều kiện gây khó khăn trong thực tiễn xác định tư cách hộ gia đình như điều

kiện “đang sống chung”; và tại khoản 5 Điều 135 Dự thảo đã bổ sung nguyên tắc cấp

GCNQSDBD của hộ gia đình được xác lập trước ngày luật này có hiệu lực, cụ thé:

“Trường hop thửa đất thuộc quyên sử dung của hộ gia đình thì cấp một Giấy chứngnhận ghi day đủ tên thành viên có chung quyên sử dụng đất của hộ gia đình trên Giấychứng nhận và trao cho người đại diện Đối với trường hợp Giấy chứng nhận quyên sửdung đất, Giấy chứng nhận quyên sở hữu nhà ở và quyên sử dung dat ở, Giấy chứngnhận quyên sử dụng dat, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gan liên với đất đã cấp chođại điện hộ gia đình trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành, nếu các thành viên cóchung quyên sử dụng đất của hộ gia đình có nhu câu thì được cấp đổi Giấy chứng nhận

và ghi day đủ tên các thành viên có chung quyên sử dung dat

Trường hợp các thành viên có chung quyên sử dung dat của hộ gia đình có nhucâu thì cấp một Giấy chứng nhận ghi tên đại điện hộ gia đình trên Giấy chứng nhận và

trao cho người đại điện hộ gia đình.

Việc xác định các thành viên có chung quyên sử dụng đất của hộ gia đình để ghitên trên Giấy chứng nhận do các thành viên này tu thỏa thuận và chịu trách nhiệm trước

pháp luật `.

Như vậy, quy định của Dự thảo Luật đang nhân mạnh tới quyền của từng cá nhân

là thành viên của hộ gia đình đối với quyền sử dụng đất của hộ gia đình khi có chungquyền sử dụng đất và giúp cho xác định tư cách các thành viên trong hộ gia đình một

cách chính xác và rõ ràng hơn trong thực tiễn áp dụng Tuy nhiên, Dự thảo quy định

“Việc xác định các thành viên có chung quyên sử dụng đất của hộ gia đình để ghi têntrên Giấy chứng nhận do các thành viên này tự thỏa thuận và chịu trách nhiệm trướcpháp luật” chưa thực sự hợp lý và có thé dẫn đến nhũng cách hiểu khác nhau, cụ thé:() Cách hiểu thứ nhất: chỉ những người sau khi thoả thuận được đứng tên trên

GCNQSDD mới được xác định với tư cách thành viên hộ gia đình và những người

không đứng tên trên GCNQSDĐ sẽ được xác định là “từ chối” phần quyền sử dụng đấtchung của mình; từ đó sẽ không xác định tư cách thành viên hộ gia đình đối với họ Khithực hiện các giao dịch đối với quyền sử dụng đất đó sẽ không cần sự đồng ý của nhữngthành viên thoả thuận không đứng tên trên giây chứng nhận; (ii) Cách hiểu thứ hai: Khicác thành viên trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất tự thoả thuận về việc ghitên trên giấy chứng nhận thì việc thoả thuận đó chỉ có ý nghĩa trong việc xác định nhữngthành viên ghi tên trên giấy với tư cách đại diện; khi thực hiện các giao dịch đối vớiquyền sử dụng đất đó sẽ cần sự đồng ý của cả những thành viên thoả thuận không đứngtên trên giấy chứng nhận.Theo quan điểm của tác giả, quy định trên cần tiếp tục sửa đổi

dé tạo ra sự thống nhất trong quá trình thực hiện các quyền của hộ gia đình sử dụng đấtcũng như giải quyết các tranh chấp phát sinh từ việc sử dụng đất của hộ gia đình đó

Thứ hai, điều kiện cấp giấy chứng nhận quyên sử dụng dat, quyền sở hữu nhà ở

và tai sản khác gan lién với đất của hộ gia đình, cá nhân

Trên thực tế, hộ gia đình, cá nhân là chủ thể sử dụng đất chủ yếu ở nước ta hiệnnay Vì vậy, cấp GCNQSDĐ cho đối tượng này góp phần quan trọng tăng cường hiệuqua quan ly nhà nước về dat đai Việc cap GCNQSDD đối với hộ gia đình, cá nhân sửdụng đất được Luật Đất đai năm 2013 quy định tại Điều 100, Điều 101 với 02 trườnghop: (i) Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở 6n định mà có một trong các loại giấy

tờ được quy định tại Khoản 1 Điều 100 Luật đất đai 20134; (ii) Hộ gia đình, cá nhânđang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất (Điều 101 Luật đất đai năm2013) Đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân dang sử dụng đất mà không có giấy tờ

về quyền sử dụng đất dé được cấp GCNQSDD thì một trong những điều kiện đặt ra đó

là cần sự xác nhận của UBND cấp xã về thời điểm sử dụng đất; tình trạng sử dụng đấtđược coi là ôn định và không có tranh chấp Điều này phù hợp với thực tế bởi cấp xã làcấp cơ sở, hiểu và nam rõ nhất nguồn gốc dat đai và những van dé phát sinh liên quanđến thửa đất xin cấp giấy Tuy nhiên, pháp luật hiện nay chưa có quy định cụ thê đểUBND xã có căn cứ xác nhận là “đá không tranh chấp” nên khi cán bộ địa chính "nghenói" một diện tích đất đang có tranh chap thì có thé lay luôn điều đó làm cơ sở dé khôngcung cấp xác nhận hay không? Nếu có điều nay sẽ ảnh hưởng rất lớn đến người dân nêunhư họ là người sử dụng đất chính đáng nhưng lại vì những thông tin không đúng sựthực mà không được cấp GCNQSDĐ Bên cạnh đó, cũng có ý kiến cho răng, với quyđịnh trên pháp luật đất đai hiện hành đang gián tiếp trao cho UBND xã “thâm quyền”

4 Những giấy tờ về quyền được sử dung đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thâm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

- GCNQSDĐ tạm thời được cơ quan nhà nước có thâm quyền cấp hoặc có tên trong Số đăng ký ruộng đất, Số địa

chính trước ngày 15/10/1993;

- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

- Giấy tờ chuyên nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 được Ủy

ban nhân dân câp xã (UBND câp xã) xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993;

- Giây tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước theo quy định của pháp luật;

- Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thầm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

- Các loại giây tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 theo quy định của Chính phủ.

5 Điều 101 Luật dat đai 2013

1 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực thì hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khâu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muôi tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được

UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ôn định, không có tranh chấp thì được cấp GCNQSDĐ

và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai năm 2013 nhưng đất đã được sử dụng ôn định từ trước ngày 01/07/2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng dat, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng diém dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thâm quyền phê duyệt đối với nơi

đã có quy hoạch thì được cap GCNQSDD.

quá lớn trong việc xác nhận các điều kiện cấp GCNQSDD* Việc trao quyền rộng nhưvậy là nguyên nhân gây nên những tiêu cực trong thực tế ở các địa phương như: cán bộđịa chính có thái độ hạch sách, gây phiền hà, nhũng nhiễu khi người dân yêu cầu xinxác nhận Bên cạnh đó, nhiều trường hợp UBND xã còn không tiến hành công tácxác minh nguồn góc dat dé chứng minh cho yếu tô sử dụng 6n định của người sử dụngđất dẫn đến quá trình cấp GCNQDD bị kéo dài, khiếu nại, khiếu kiện phát sinh nhiềutrên thực tế Điển hình là trường hợp hộ ông Dương Văn L khởi kiện quyết định hànhchính, hành vi hành chính về lĩnh vực quản lý đất đai của UBND xã Ð, thị xã Ð, tỉnhQuang Nam’ Nội dung cụ thé: Năm 2015, hộ ông Dương Văn L gửi đơn đến UBND xã

Ð xin xác nhận và thực hiện các thủ tục xin cấp GCNQSDD đối với thửa đất tại thôn T,

xã Ð Theo đó, UBND xã Ð đã tiến hành đo đạc, kiểm tra, xác minh và lập các thủ tục

về đất đai kèm theo Tờ trình số 23/TTr-UBND ngày 07/3/2017 gửi UBND thị xã Ð đềnghị cap GCNQSDĐ cho hộ ông Dương Văn L Hồ sơ xin cấp GCNQSDD của hộ ông

L được yêu cầu bồ sung Biên bản họp Hội đồng xét và công nhận nguồn gốc sử dungđất thì mới được tiếp nhận giải quyết Tuy nhiên, UBND xã Ð không tô chức họp xét vàcông nhận nguồn gốc sử dụng dat cho hộ ông Dương Văn L Không đồng ý đối với cácviệc làm trên của UBND xã Ð, ông L khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết Quá trình xét

xử, TAND cấp sơ thâm đã buộc UBND xã Ð phải thực hiện xét và công nhận nguồnsốc sử dụng dat cho hộ ông Dương Văn L; xác định các điều kiện cần thiết dé đảm bảothửa đất trên đủ điều kiện được cấp GCNQSDĐ

Hiện nay, tại Điều 138 Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) tiếp tục phi nhận và traothâm quyền xác nhận đất có tranh chấp hay không cho UBND cấp xã; đồng thời tai

khoản 17 Điều 3 của Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) đã làm rõ như thế nào được coi là

“đất có tranh chấp”, cụ thé: “17 Dat dang có tranh chấp là thửa dat đang có tranh chấpđất đai giữa các bên trong quan hệ đất đai và đang trong quả trình giải quyết tranhchap đất dai tại cơ quan nhà nước có thẩm quyên” và dé xác định đất không có tranhchấp sẽ theo phuong án loại trừ từ các trường hop “dat có tranh chấp” Tuy nhiên, nếuchi dừng lại xác định thửa đất đang có tranh chấp nếu đang trong quá trình giải quyết tại

cơ quan Nhà nước có thâm quyền sẽ không bao quát được hết những tranh chấp đangxảy ra bởi hiện nay bên cạnh giai đoạn giải quyết tranh chấp đất đai được trao cho UBNDcấp huyện, cấp tỉnh và hệ thống Toà án nhân dân; thì trước đó những tranh chấp đất đaiphát sinh còn được tiễn hành hoà giải tại cơ sở, UBND cấp xã Do đó, cũng cần xác định

rõ nội hàm của “đất có tranh chap” dé quá trình cấp GCNQSDD được nhanh chóng và

8 Nguyén Thi Nhung (2017), Những khó khăn, vướng mắc trong việc cáp giấy chứng nhận quyên sử dung dat,

quyên sở hữu nha ở và tài san gan liền với dat theo Luật dat dai 2013, Tạp chi Nha ước và pháp luật, số 5/2017.

7 Bản án số: 43/2022/HC-ST Ngày 23 — 6 — 2022 củaTòa án nhân dân tinh Quảng Nam.

bảo vệ được quyên của người sử dụng đất đối với thửa đất đó hoặc những chủ thé khác

có liên quan.

Thứ ba, thẩm quyên và trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyên sử dụng đất

ở, quyên sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với dat

Thâm quyền cấp GCNQSDĐ là quyền hạn mà pháp luật quy định cho cơ quannhà nước được cấp GCNQSDĐ cho người sử dụng đất Theo Điều 105 Luật đất đai năm

2013, thầm quyền cấp GCNQSDĐ được phân cấp cho UBND cấp huyện và UBND cấptỉnh, trong đó, UBND cấp tinh được quyền uỷ quyền cho Sở tài nguyên và môi trườngŠ

Cơ quan có thâm quyền sẽ thực hiện cấp GCNQSDD theo đúng trình tự, thủ tục mà

pháp luật quy định Dé có một trình tự, thủ tục cấp GCNQSDD thống nhất, phù hợp với

quy định của Luật Đất đai năm 2013, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành Quyếtđịnh 1686/QD-BTNMT ngày 30/8/2021 công bồ thủ tục hành chính mới thuộc phạm vi

chức năng quản lý nhà nước của Bộ Tài nguyên và Môi trường Trong đó, quy định rõ

về trình tự, thủ tục thực hiện thủ tục cấp GCNQSDD ở, chuẩn bị hồ sơ (thành phan hỗ

sơ, số lượng hồ sơ cần phải có), thời hạn giải quyết theo quy định của pháp luật, đốitượng thực hiện thủ tục hành chính, cơ quan có thâm quyền giải quyết, lệ phí

Tuy nhiên, trên thực tế việc thực hiện trình tự, thủ tục cấp GCNQSDĐ chưa thực

sự công khai, minh bạch; giữa quản lý, sử dụng đất của người dân trên thực tế với hồ sơquản lý của cơ quan nhà nước chưa thống nhất; hoạt động thấm định hồ sơ cấpGCNQSDĐ, cung cấp thông tin về quá trình sử dung đất chưa đồng bộ, cụ thé dẫn đếntình trạng sai sót, phải trả hồ sơ dé bổ sung, chỉnh sửa khiến việc giải quyết kéo dài vàlàm phát sinh đơn thư khiếu nại, tố cáo về hành vi hành chính trong quá trình cấpGCNQSDĐ Điển hình là vụ việc của hộ gia đình bà Cáp Thị Tân đã bị dừng cấpGCNQSDD vì UBND thành phố Da Lạt cho rang đất đang xảy ra tranh chap’ Nội dung

vụ việc như sau: Ngày 12-8-2021, UBND thành phố Đà Lạt ban hành Văn bản hànhchính số 5137/UBND-ĐC về việc giải quyết hồ sơ cấp GCNQSDĐ cho bà Cáp ThịTân.Theo đó UBND thành phố Đà Lạt có ý kiến như sau: Bà Cáp Thị Tân đề nghị cấpgiấy chứng nhận quyên sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đấttại một phần thửa đất số 545, tờ bản đồ số 29, Phường 7, thành phố Đà Lạt Theo xác

8 Điều 105 Tham quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sir dụng dat, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gan liền với đất

1 Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyên cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gan liền với đất.

2 Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyên sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn

liên với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà

ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam [ ]

9 Ban án số: 11/2023/HC-ST Ngày 20 — 2 — 2023 củaTòa án nhân dân tinh Lâm Đồng.

nhận của UBND Phường 7: Dat trước đây của ông La Hưng hiến cho HTX Bach Dang,năm 1989 HTX Bach Dang cấp cho gia đình ba Cáp Thị Tân (đơn ký ngày 11-12-1989).Qua kiểm tra ông La Hưng, bà Phạm Thị Hồng đang có đơn khiếu nại đòi lại đất tại vịtrí nêu trên Căn cứ khoản 1 Điều 101 Luật đất đai năm 2013, hồ sơ cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất của bà Cáp Thị T đang xảy ra tranh chấp nên chưa đảm bảo điều kiệngiải quyết theo quy định Sau đó, UBND thành phố Đà Lạt đã ban hành Văn bản hànhchính số 5137/UBND-DC về việc giải quyết hồ sơ không ra quyết định cấp giấy chứngnhận quyền sử dụng đất cho bà Cáp Thị Tân Bà Cáp Thị T cho rằng việc UBND thànhphố Đà Lạt ban hành Văn bản hành chính số 5137/UBND-ĐC đối với bà là sai Do đó,

bà yêu cầu Tòa án giải quyết: Hủy Văn bản hành chính số 5137/UBND-ĐC ngày

12-8-2021 của UBND thành phô Đà Lạt về việc giải quyết hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bà Cáp Thị Tân.Quá trình Toà án giải quyết vụ án, UBND phường 7 xác nhận: “Nguồn gốc sử dụng đất:[ ] Tình trạng tranh chấp đất dai và tài sản gắn lién với đất: Lúc công khai không xảy

ra tranh chap Quy hoạch sử dung dat: dat ở” Như vậy, thời điểm công khai hồ sơ cấpgiấy chứng nhận quyền sử dụng dat của bà Cáp Thị Tân theo thông báo số 126/TB-UBND ngày 21-5-2021 của UBND Phường 7 không nhận được đơn tranh chấp quyền

sử dụng đất của bat cứ cá nhân, tô chức nào; Toa án tiến hành xem xét, thâm định tạichỗ thé hiện diện tích đất nêu trên có ranh giới sử dụng đất rõ ràng, hiện do bà Cáp ThịTân sử dụng ổn định và không có tài liệu nào khác thê hiện việc co quan có thâm quyềngiải quyết tranh chấp đất đai xác nhận việc tiếp nhận đơn đề nghị giải quyết tranh chấpđất dai của ông La Hung, bà Phạm Thị Hồn Đồng thời, dé làm rõ việc có tranh chapquyền sử dụng đất hay không Toà án đã yêu cầu người bị kiện có văn bản trình bày cụthé về nội dung ông La Hưng, bà Pham Thị Hong đang có đơn khiếu nai đòi lại đất tại

vị trí nêu trên và kết quả xử lý đơn như thế nào Tuy nhiên, UBND thành phố Đà Lạtvẫn không cung cấp tài liệu chứng minh cho lời trình bày của mình là có căn cứ và hợppháp Như vậy, quá trình thẩm định, xem xét các điều kiện trong hồ sơ cap GCNQSDĐcủa UBND thành phố Đà Lạt chưa đồng bộ, cụ thé với kết quả xác nhận tại địa phương;điều này đã dẫn đến việc UBND thành phố Đà Lạt ban hành văn bản từ chối đề nghị cấpGCNQSDĐ của ba Cáp Thi Tân là trái với quy định của pháp luật tại Khoản 11 Điều 7Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29-9-2017 của Bộ tài nguyên và môi trường!0

!9 Điều 11a Từ chối hồ sơ đề nghị đăng ky, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất

1 Việc từ chối hồ sơ đề nghị đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyên sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện khi có một trong các căn cứ sau: [ ]

đ) Khi nhận được văn bản của cơ quan thi hành án dân sự hoặc Văn phòng Thừa phát lại yêu cầu tạm dừng hoặc dừng việc cấp Giấy chứng nhận đối với tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là đối tượng phải thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân

sự hoặc văn bản thông báo về việc kê biên tài sản thi hành án; khỉ nhận được văn bản của cơ quan có thẩm

1.2 Điều chỉnh giấy chứng chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất

Điều chỉnh GCNQSD là hoạt động đặt ra đối với những thửa đất đã được cấpGCNQSDĐ cho người sử dụng đất khi có nhưng có những nội dung, thông tin thay đổi

về chủ thể sử dụng đất, thửa đất Luật đất đai năm 2013 ghi nhận những trường hợp phảiđiều chỉnh GCNQDD thông qua hoạt động đính chính GCNQSDD (khoản 1 Điều 106Luật đất đai năm 2013) và những trường hợp đăng ký biến động mà người sử dụng đấtkhông đề nghị cấp đổi GCNQSDD (khoản 4, 5 Điều 95 Luật đất đai năm 2013)"

Tuy nhiên, khi áp dụng các quy định của pháp luật đất đai trong trường hợp đínhchính GCNQSDĐ vẫn còn tồn tại một số bất cập Hiện nay, theo quy định tại khoản 1Điều 106 Luật đất đai năm 2013, cơ quan có thâm quyền cấp Giấy chứng nhận có tráchnhiệm đính chính Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót trong các trường hợp sau đây: (i)

Có sai sót thông tin về tên gọi, giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân, địa chỉ của người sửdụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất so với giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thântại thời điểm cấp Giấy chứng nhận của người đó; (ii) Có sai sót thông tin về thửa đất, tàisản gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất dai, tài sản gắn liền với đất đã được

cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận Như vậy, cơ quan có thâm quyền chỉ đínhchính lại GCNQSDĐ khi có những sai sót nhưng không ảnh hưởng đến quyền và lợi íchhợp pháp của người sử dụng đất Tuy nhiên, quy định trên chỉ ghi nhận việc đính chính

quyên giải quyết tranh chấp dat đai về việc đã tiếp nhận don đề nghị giải quyết tranh chấp đất dai, tài sản gắn liền với đất;

!! Điều 95 Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với dat [ ]

4 Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà

có thay đôi sau đây:

a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gan liên với đất thực hiện các quyền chuyên đổi, chuyền nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyên sử dụng dat, tài sản gan liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng dat, tài sản gắn liền với đất;

b) Người sử dung đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;

c) Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa dat;

d) Có thay đổi về tài sản gan liền với đất so với nội dung đã đăng ky;

đ) Chuyển mục đích sử dụng đất;

e) Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;

ø) Chuyên từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê

đất; từ thuê đất Sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này.

h) Chuyển quyên sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyên sử dụng đất chung, quyên sở hữu tài sản chung của vợ và chồng;

i) Chia tách quyên sử dụng ‹ đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tô chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung găn liền với dat;

k) Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thâm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đông thế chấp dé xử

lý nợ; quyết, định của cơ quan nhà nước có thâm quyền VỆ giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tổ cáo về

đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được

thi hành; văn bản công nhận kết quả dau gid quyén str dung dat phù hợp với pháp luật;

Ù Xác lập, thay đổi hoặc châm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kè;

m) Có thay đồi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.

nếu những sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan đăng

ký đất đai kiểm tra xác nhận theo quan điểm của tác giả là chưa phù hợp, gây khó khăn

cũng như gia tăng thêm các thủ tục hành chính trong quá trình thực hiện thủ tục đính

chính GCNQSDĐ bởi: trong thực tế bên cạnh những sai sót về thông tin về thửa dat, tàisản gan liền với đất được cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận thì nhiều trườnghợp những thông tin này còn được kiểm tra xác nhận thông qua hoạt động giải quyếttranh chấp đất đai tại Toà án nhân dân dân, UBND có thâm quyền được thể hiện trongBản án, quyết định có hiệu lực Van dé đặt ra, trong trường hợp tai Ban án của Toa án

đã tuyên về việc cần đính chính lại GCNQSDĐ thì Văn phòng đăng ký đất đai có cầnkiểm tra lại, lập biên bản kết luận về nội dung và nguyên nhân sai sót; lập hồ sơ trình cơquan có thầm quyên thực hiện đính chính vào GCNQSDD đã cấp có sai sót; đồng thờichỉnh lý nội dung sai sót vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai hay không? Nếu Vănphòng đăng ký đất đai vẫn phải tiếp tục những thủ tục trên dé có căn cứ đính chính thay

vì căn cứ luôn vào Bản án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai đã có hiệu lực phápluật thì chỉ làm gia tăng các thủ tục hành chính không cần thiết và kéo đài quá trình thựchiện thủ tục đính chính GCNQSDD đã cấp

Đề khắc phục hạn chế trên, tại điểm b khoản 1 Điều 152 Dự thảo Luật đất dai(sửa đôi) đã bồ sung căn cứ dé đính chính GCNQSDD theo hướng như sau: “b) Có saisót thông tin về thửa dat, tài sản gắn liền với đất so với hô sơ kê khai đăng ký đất dai,tài sản gắn liên với đất đã được Văn phòng đăng ký đất dai kiểm tra xác nhận hoặcđược thể hiện trong văn bản có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giảiquyết tranh chấp đất đai” Tác giả đồng ý với quan điểm sửa đôi trong Dự thảo khi baoquát được hết những trường hợp xác định được những sai sót một cách chính xác, đủ cơ

sở; qua đó giúp cho việc đính chính những thông tin trong GCNQSDD được nhanh

chóng hơn, kịp thời hơn; và đảm bảo quyền của người sử dụng dat trong việc khai thác

và sử dụng đất

1.3 Huy giấy chứng chứng nhận quyên sw dụng đất, quyén sở hữu nhà ở vàtài sản khác gắn liền với đất

Huy GCNQSDD là một trong những nội dung đang có sự mâu thuẫn trong việc

hiểu và áp dụng trong Luật đất đai năm 2013 và Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 Cụthé: Tại Điều 34 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 quy định về thâm quyền của Tòa án

đối với quyết định cá biệt của cơ quan, tô chức, cụ thé như sau: Khi giải quyết vu viéc

dân sự, Tòa án có quyền by quyét định cá biệt trái pháp luật của cơ quan, tổ chức,người có thâm quyền xâm phạm quyên, lợi ích hợp pháp của đương sự trong vụ việcdân sự mà Tòa án có nhiệm vụ giải quyết Thâm quyên của cấp Tòa án giải quyết vụviệc dân sự trong trường hợp có xem xét việc hủy quyết định cá biệt quy định tại khoản

1 Điều này được xác định theo quy định tương ứng của Luật tố tụng hành chính về thầm

quyền của Tòa án nhân dân cấp huyện, Tòa án nhân dân cấp tỉnh Như vậy, tính chấtcủa việc huỷ quyết định cá biệt này sẽ sẽ làm cham dứt giá trị pháp lý của quyết định(trong đó có thé cham dứt các quan hệ đã được xác lập) Vấn đề đặt ra, trong các vụ ántranh chấp đất đai có liên quan đến GCNQSDĐ, Toà án có căn cứ theo Điều 34 Bộ luật

tố tung dân sự 2015 dé huỷ GCNQSDD do cấp trái pháp luật hay không? Điều này đãđược hướng dẫn chỉ tiết tại Văn bản Giải đáp số 02/2016/GD-TANDTC ngày 19/9/2016.Theo nội dung của văn bản này, GCNQSDD là một quyết định hành chính cá biệt nênkhi giải quyết các vụ án tranh chấp đất đai mà GCNQSDĐ được cấp trái pháp luật thìToà án có thâm quyền huỷ GCNQSDD

Tuy nhiên, dưới góc nhìn của tác giả quy định trên đang mâu thuẫn với quy định

của Luật đất đai năm 2013 Bởi dẫn chiếu sang điểm d khoản 2, khoản 3 Điều 106 Luậtđất đai năm 2013; Khoản 26 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP, GCNQDĐ khiGCNQSDĐ cấp trái pháp luật như cấp trái thâm quyên, không đúng đối tượng, không

đủ điều kiện, không đúng nguồn gốc đất sẽ thuộc trường hop thu hồi GCNQSDD vaviệc thu hồi sẽ thuộc thẩm quyền của cơ quan có thầm quyền cấp GCNQSDD sau khi

có bản án đã có hiệu lực của Toà án có thẩm quyền Như vậy, nếu tuân theo quy địnhcủa Luật đất đai, Toà án sẽ không có thẩm quyền trong việc huỷ GCNQSDĐ mà chỉ cóthâm quyền xác nhận tính hợp pháp của việc cap GCNQSDĐ; trên cơ sở kết luận đó cơquan có thâm quyền có trách nhiệm thu hồi GCNQSDĐ đã cấp không đúng, huỷGCNQSDĐ trong trường hợp không giao nộp GCNQDĐ đã cấp; đồng thời cấpGCNQSDD mới cho người có quyền sử dụng đất theo quyết định của Toà án Tuy nhiên,thực tiễn hiện nay, khi giải quyết các tranh chấp có yêu cầu liên quan đến GCNQSDĐhiện nay, Toà án sẽ áp dụng Điều 34 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 dé huỷ GCNQSDD đónếu có căn cứ xác định GCNQSDD được cấp trái pháp luật; đồng thời ghi nhận trongbản án quyền người sử dụng đất trong việc liên hệ với cơ quan có thâm quyền đề cấpGCNQSDĐ Điều này thê hiện trong đa số các bản án giải quyết tranh chap dat đai ma

ít có những trường hợp tuyên thuộc trường hợp phải thu hồi GCNQSDĐ theo quy địnhcủa pháp luật đất đai Điển hình trong vụ án tranh chấp về quyền sử dụng đất và huỷgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất giữa bà Nguyễn Thị LI và ông Phạm Đức DI, bàL2!? Nội dung vụ án như sau: Diện tích đất tranh chấp có nguồn gốc do ông Cao Xuân

N3, bà Nguyễn Thị L1 khai phá, sử dụng từ năm 1979 Ngày 20/7/1995, ông N3 lập văn

bản giao dat cho ông Phạm Đức D1, năm 1996 ông N3 được cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng dat, trong đó có 180m2 đất ở, 1.130m2 đất trồng cây lâu năm Khi xảy ra tranhchấp, ông D1 khang định đã nhận chuyền nhượng quyền sử dụng đất với ông N3 và xuấttrình “Giấy giao đất” ngày 20 tháng 7 năm 1995 có chữ ký của ông N3 Bà LI và các

2 Bản án SỐ: 209/2023/DS-PT ngày 04/5/2023 của TAND cấp cao tại Hà Nội về tranh chấp về quyền sử

dụng dat và huỷ giây chứng nhận quyên sử dụng dat

con của ông N3, bà LI không thừa nhận việc ông N3 đã chuyên nhượng đất Theo đó,

bà LI yêu cầu ông DI, bà L2 trả lại quyền sử dung đất trên; còn ông D1, bà L2 có yêucầu huỷ GCNQSDD đã cấp cho ông N3 Trong quá trình giải quyết vụ án, khi Toà án

đủ căn cứ xác định việc cắp GCNQSDD cấp năm 1996 cho ông N3 đã vi phạm quy địnhcủa Luật Đất đai năm 1993 và quy định của Thông tư số 302-TT/ĐKTK ngày28/10/1989 của Tổng cục quản lý ruộng đất, tại phần quyết định của Bản án, Toà án đãtuyên xử: “Huy Giấy chứng nhận QSDĐ số I 621902, vào số cấp giấy chứng nhậnOSDĐ số: 237/QSDĐ ngày 25/12/1996 của Uy ban nhân dân huyện Y cấp cho ông CaoXuân N3 Ông Phạm Đức D1 được trực tiếp liên hệ với các cơ quan nhà nước có thẩmquyên để làm thủ tục cấp gidp chứng nhận quyên sử dung đất theo quy định của pháp

luật”.

2 Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật về cấp, điều chỉnh và huỷ giấychứng chứng nhận quyền sử dung đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liềnvới đất

Dé nâng cao hiệu quả của công tác cấp, điều chỉnh và huỷ GCNQSDĐ cần thựchiện đồng bộ các giải pháp hoàn thiện pháp luật sau đây:

Thứ nhất, hoàn thiện quy định về hộ gia đình là đối tượng cấp GCNQDD

Tại khoản 5 Điều 135 Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) nên sửa đôi theo hướng quyđịnh cụ thể hơn việc ghi tên thành viên hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất Vềnguyên tắc, dé xác định thành viên hộ gia đình tác giả đồng ý với quy định tại tại khoản

30 Điều 3 Dự thảo Luật dat đai (sửa đôi), bao gồm “những người có quan hệ hôn nhân,huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, có quyên

sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyên

sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành nên việc thoả thuận ghi tên thànhviên nào trên GCNQSDĐ sẽ thuộc trường hợp đại diện đứng tên và không bao gồmtrường hợp từ chối phần quyền sử dụng đất của mình Theo đó, khoản 5 Điều 135 Dựthảo Luật dat đai (sửa đôi) nên sửa đổi theo hướng: “Các thành viên có chung quyên sửdụng đất của hộ gia đình được tự thoả thuận những thành viên đại điên dé ghi tén trénGiấy chứng nhận và chịu trách nhiệm trước pháp luật vé sự thoả thuận nay”

Thứ hai, hoàn thiện quy định về diéu kiện cấp GCNODP

Mặc dù tại khoản 17 Điều 3 Dự thảo Luật đất đai (sửa đôi) đã đưa ra dấu hiệunhận diện “dat dang có tranh chấp” là “thửa đất dang có tranh chap dat dai giữa cácbên trong quan hệ đất đai và đang trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai tại cơquan nhà nước có thẩm quyên” nhưng vẫn còn hạn chế (như đã phân tích tại mục 1) Do

đó, để tránh sự "fry ý" xác nhận của UBND cấp xã cũng như đảm bảo công tác cấpGCNQSDĐ được đúng đối tượng thi cần sửa đổi theo hướng: dat dang có tranh chấp

là thửa đất đang có tranh giữa các bên trong quan hệ đất đai và đang trong quá trìnhhoà giải tranh chấp dat dai hoặc giải quyết tranh chấp đất dai tại cơ quan nhà nước cóthẩm quyên hoặc những căn cứ khác xác nhận dat dang có tranh chấp” Trong đó, đốivới tranh chấp đang hoà giải tại cơ sở hay UBND cấp xã phải có biên bản hỏa giải khôngthành của các bên hoặc căn cứ về tranh chấp đang được tiến hành hoà giải (trừ khi người

có yêu cầu cấp GCNQSDĐ xuất trình được Quyết định giải quyết tranh chấp của UBNDhoặc Bản án của TAND); xác nhận tranh chấp đang được giải quyết tại TAND hoặcUBND có thẩm quyền; ngoài ra, đối với các căn cứ khác có thé là văn han của chủ thêkhác yêu cầu không thực hiện việc cap GCNQSDĐ, trong đó nêu rõ là do đất đang trongtình trạng tranh chấp Nếu không có những căn cứ luật định thì UBND xã phải xácnhận đó là đất không tranh chấp Việc quy định rõ các căn cứ đề cán bộ địa chính xãphường thực hiện sẽ góp phần ngăn chặn được tình trạng "xin - cho" xác nhận”3

Bên cạnh đó, dé tăng cường trách nhiệm pháp lý cụ thé của UBND cấp xã, cán

bộ thuộc UBND cấp xã khi xác nhận thông tin không chính xác, thiếu trung thực, cóbiểu hiện tiêu cực, tham nhũng trong việc cấp giấy chứng nhận; cần bổ sung quy địnhxác định rõ thời hạn để UBND cấp xã tiến hành xác nhận là bao nhiêu ngày Nếu quáthời hạn đó mà không xác nhận thi phải có văn bản trả lời về lý do không xác nhận chongười dân được biết

Thứ ba, hoàn thiện quy định về huỷ GCNOSDĐ

Cần thống nhất quy định về huỷ GCNQSDĐ trong quy định của Bộ luật tố tụngdân sự theo quy định của Luật dat đai, theo hướng: “Khi giải quyết vụ việc dân sự, Tòa

án có quyên hủy quyết định cá biệt trái pháp luật của cơ quan, tô chức, người có thẩmquyên xâm phạm quyên, lợi ích hợp pháp của đương sự trong vụ việc dân sự mà Tòa án

có nhiệm vụ giải quyết, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác” Đồng thời, cóvăn bản hướng công tác giải quyết các vụ án có liên quan đến GCNQSDĐ: Toà án sẽkhông có thẩm quyền trong việc huỷ GCNQSDD mà chỉ có thâm quyền xác nhận tínhhợp pháp của việc cấp GCNQSDĐ; trên cơ sở kết luận đó cơ quan có thâm quyền cótrách nhiệm thu hồi GCNQSDĐ đã cấp không đúng quy định của pháp luật và huỷGCNQSDĐ trong trường hợp không giao nộp GCNQDĐ đã cấp; đồng thời cấpGCNQSDĐ mới cho người có quyền sử dụng đất theo quyết định của Toà án

Kết luận

Trong bối cảnh, Dự thảo Luật Dat đai 2013 sửa đổi đang tiếp tục được lấy ý kiếntrước khi đưa ra thông qua tại kỳ họp thứ 6 của Quốc Hội (tháng 10/2023); với nhữnggiải pháp hoàn thiện pháp luật trên tác giả mong muốn Luật Đất đai sau khi được thông

lồ Nguyễn Thị Nhung (2017), Những khó khăn, vướng mắc trong việc cap giấy chứng nhận quyền sử dung dat, quyên sở hữu nhà ở và tài san gắn liên với dat theo Luật dat dai 2013, Tạp chi Nha ước và pháp luật,

số 5/2017.

qua sẽ có khung pháp lý hoàn chỉnh dé góp phan thúc đây hoạt động cap GCNQSDĐ;đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất và quan trọng hơn hết là nâng cao được hiệuquả quản lý Nhà nước về đất đai.

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

1 Luật đất đai năm 2013

2 Dự thảo Luật đất đai 2013 sửa đổi (Dự thảo công bố ngày 08/8/2023)

3 Báo cáo số 51/BC-BTNMT ngày 20/5/2020 nghiên cứu, đánh giá thực trạng việc cấpGiấy chứng nhận mang tên cả vợ và chồng nhằm bảo đảm quyền bình đăng của phụ nữ

4 Báo cáo số 89/BC-BTNMT ngày 03 tháng 8 năm 2022 của Bộ tài nguyên va môitrường về việc lồng ghép giới trong dự án Luật Đất đai (sửa đổi)

5 Bản án số: 209/2023/DS-PT ngày 04/5/2023 của TAND cấp cao tại Hà Nội về tranhchấp về quyền sử dụng đất và huy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

6 Ban án số: 11/2023/HC-ST Ngày 20 — 2 — 2023 củaTòa án nhân dân tỉnh Lâm Đồng

7 Nguyễn Thị Nhung (2017), Những khó khăn, vướng mắc trong việc cấp giấy chứngnhận quyên sử dụng đất, quyên sở hữu nha ở và tài sản gan liên với dat theo Luật đấtdai 2013, Tạp chí Nhà ước và pháp luật, số 5/2017

8 Bản án số: 43/2022/HC-ST Ngày 23 — 6 — 2022 củaTòa án nhân dân tinh Quảng Nam

PHÁP LUẬT VE CAP GIẦY CHUNG NHAN QUYEN SỬ DỤNG DATTHEO LUAT DAT DAI NAM 2013 VA HUONG HOAN THIEN

TRONG DU THAO LUAT DAT DAI SUA DOI

TS Ta Quang Ngọc”

1 Dat van dé

Đất dai là nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất vô cùng quý giá và

có vai trò đặc biệt quan trọng đối với sự ôn định, thúc đây kinh tế - xã hội phát triển bềnvững Chính vì vậy, vai trò quan trọng của đất đai không chỉ đối với lĩnh vực sản xuất,kinh doanh mà đất đai luôn có sự tác động, ảnh hưởng to lớn đến mọi lĩnh vực như quốcphòng, an ninh, giữ vững ôn định trật tự, an toàn xã hội Chính sách, pháp luật của Nhànước xác định: “Dat dai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát

9915

triển đất nước, được quan lý theo pháp luật ”'Š và “Đất dai thuộc sở hữu toàn dan doNhà nước đại diện chủ sở hữu và thong nhất quản lý Nhà nước trao quyên sử dung datcho người sử dụng đất theo quy định của Luật này”16,

Cùng với quá trình phát triển nền kinh tế thị trường, hội nhập quốc tế, các quyđịnh pháp luật về đất đai tiếp tục được sửa đổi, bô sung, thay thế nhằm điều chỉnh kịpthời các quan hệ xã hội phát sinh hết sức đa dạng, phức tạp, trong đó có hoạt động đăng

ký, cap Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các tài sản khác gắnliền với đất; các hoạt động này này cần được thực hiện theo trình tự, thủ tục, thâm quyềnnhất định Với vai trò chủ sở hữu đối với đất đai, các cơ quan nhà nước thực hiện thâmquyền đăng ký, cấp Giấy chứng nhận theo sự phân công, phân cấp quản lý trên cơ sở

các quy định của pháp luật.

Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những nội dung quan trọngđối với quản ly nhà nước về đất đai Van đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà và các tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện bởi các cơ quan

có thầm quyên theo quy định của Luật Dat đai và các quy định pháp luật khác có liênquan Nội dung về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được ghi nhận trong LuậtĐất dai năm 1987 và tiếp tục được phát triển ở Luật Dat đai năm 2003, Luật Đất dainăm 2013; dé các quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dung đất, quyền sở hữunhà và các tài sản khác gắn liền với đất, bảo đảm tính thống nhất, khả thi, hiệu quả,Chính phủ và các cơ quan nhà nước có thâm quyền khác cũng đã ban hành khá nhiềuvăn bản pháp luật hướng dẫn thi hành Luật đất đai

! Bộ môn Luật Hành chính, Khoa PL Hành chính — Nhà nước, Trường Đại học Luật Hà Nội

15, Khoản 1 Điêu 54 Hiên pháp năm 2013.

16 Điều 4 Luật Dat đai năm 2013.

Hoạt động cấp Giấy chứng nhận quyên sử dung đất có vai trò rat quan trọng trongcác quan hệ xã hội nói chung và quan hệ pháp luật đất đai nói riêng Thông qua hoạtđộng này, Nhà nước quy định cơ chế quản lý đất đai, nâng cao hiệu lực pháp luật vàhiệu qua quản lý nhà nước đối với đất đai; Xác lập quyền sử dụng của tổ chức, cá nhân

sử dung đất dé họ thực hiện tốt các quyền, nghĩa vụ pháp lý của mình va Nhà nước bảođảm quyên, lợi ích hợp pháp của người xử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai

và các quy định pháp luật khác có liên quan.

2 Quy định pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dung đất

Trước hết, về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, pháp luật đất đai hiện hànhđưa ra khái niệm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được xác định là chứng thư pháp

lý xác nhận mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất và thông qua Giấy chứngnhận quyền sử dụng đất dé người sử dụng đất thực hiện các giao dịch về chuyển nhượng,thế chấp, tặng cho bảo đảm tính hợp pháp trong các giao dịch đó Thông qua Giấychứng nhận đó, Nhà nước xác lập quyền sử dụng của người sử dụng đất đối với mảnhđất, thửa đất của mình; trên cơ sở xác lập quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất, Nhànước cấp giấy chứng nhận quyên sử dung đất và bảo hộ quyền của họ khi bị cơ quan, tổchức, cá nhân khác chiếm đoạt, sử dụng bat hợp pháp, xâm phạm đến quyên, lợi ích củangười sử dụng đất

Khái niệm về Giấy chứng nhận quyền sử dung đất được hiểu là giấy chứng nhận

do cơ quan nha nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất dé ghi nhận và bảo vệquyền của người sử dụng đất trong các quan hệ xã hội có liên quan đến lĩnh vực đất đai.Luật Dat đai nam 2003 quy định: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứngnhận do cơ quan nhà nước có thâm quyền cấp cho người sử dung đất dé bảo hộ quyền

và lợi ích hợp pháp của người sử dụng dat”17 Khắc phục những bat cập trong quy địnhcủa Luật Dat đai năm 2003, Luật Xây dựng năm 2003 và Luật Nhà ở năm 2005 (về cấpGiấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở) Luật Datdai năm 2013 quy định: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vàtài sản khác gắn liền với dat là chứng thư pháp lý dé Nhà nước xác nhận quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gan liền với đất hợp pháp của người có quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nha ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”1§ Theoquy định này, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được ghi nhận là chứng thư pháp lý,xác nhận mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước với người sử dụng đất; trong mối quan hệ

này, Nhà nước giữ tư cách là chủ sở hữu đại diện đôi với đât đai và các tô chức, cá nhân

!7 Xem Khoản 20 Điều 4 Luật Dat dai nam 2003.

'8 Xem Khoản 16 Điêu 3 Luật Dat đai năm 2013

(gọi chung là người sử dụng đất) được Nhà nước cho phép sử dụng đất và bảo vệ quyền,

lợi ích hợp pháp của họ khi bị xâm phạm.

Thứ hai, quy định pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng dat Dé thựchiện thông nhất quản lý nhà nước đối với đất đai và bảo đảm quyền, nghĩa vụ của người

sử dụng dat trong đời sống xã hội Luật Dat đai quy định về thâm quyền, trách nhiệmcủa các cơ quan nhà nước trong việc lập quy hoạch, ban đồ, hé sơ địa chính, đăng ký vacấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng dat Thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ônđịnh là việc Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho người đó 19

Bên cạnh đó, pháp luật đất đai cũng quy định về quyền được cấp Giấy chứngnhận quyên sử dụng đất “Người sử dụng đất có quyền được cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dung đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất?20 và Nhà nước chi cấp Giấychứng nhận cho người sử dụng đất khi có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật Cụthê là: “Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khácgan liền với đất cho người sử dụng đất khi có đủ điều kiện theo quy định của phápluật.””!

Cấp Giấy chứng nhận quyên sử dụng đất là hoạt động áp dụng pháp luật của các

cơ quan, người có thầm quyền trong cơ quan nha nước được thực hiện với trình tự, thủtục chặt chẽ không chỉ trên cơ sở quy định của pháp luật đất đai mà nó còn được điều

chỉnh bởi những quy định pháp luật khác như Bộ Luật Dân sự năm 2015, Luật Nhà ở

năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật Khiếu nại năm 2011 Song,quá trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải thực hiện theo nhiều trình tự nhưkiểm tra, thâm tra hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận của cơ quan chuyên môn tronglĩnh vực đất đai; xem xét và quyết định phê duyệt cấp giấy chứng nhận của cơ quan cóthâm quyền và cuối cùng là quyết định cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chotrường hợp có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật

Trên cơ sở quy định của pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

có thê xác định nội dung pháp luật về cap Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm

06 nhóm quy phạm sau:

- Nhóm quy phạm quy định về nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụngđất (Điều 98 Luật Dat đai năm 2013);

!® Xem Khoản 3 Điều 3 Luật Dat dai năm 2013

20 Khoản 1 Dicu 166 Luat Dat dai nam 2013

?! Khoản 2 Điều 26 Luật Dat đai năm 2013

- Nhóm quy phạm quy định về thâm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụngđất (Điều 105, Luật Dat đai năm 2013;

- Nhóm quy phạm quy định về chủ thé được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụngđất (Điều 101 và Điều 102, Luật Đất đai năm 2013;

- Nhóm quy phạm quy định về thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dung đất(Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014);

- Nhóm quy phạm quy định về nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất khi đượccấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Điều 3 Nghị định số 43/2014/ND- CP; Điều

6, Điều 7, Điều 8 và Điều 9 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP;

- Nhóm quy phạm quy định về thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Điều

108 Luật Đất dai năm 2013) và chỉnh lý biến động đất đai; cấp đồi, cấp lại Giấy chứngnhận quyền sử dụng đất (Điều 76 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP; Thông tư số

24/2014/TT-BTNMT)).

Đề điều chỉnh các quan hệ pháp luật đất đai giữa các bên chủ thể tham gia, trên

cơ sở quy định của Hiến pháp năm 2013; Luật Đất Đai năm 2013, Bộ Luật Dân sự năm

2015, Luật Kinh doanh bat động sản năm 2014 nhiều văn bản pháp quy mang tinhdưới luật được ban hành dé hướng dẫn áp dụng thống nhất Luật Dat đai như Nghị định

số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai,Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất;Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môitrường Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dung đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sảngan liền với đất tạo nên hệ thống pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụngđất ngày càng đầy đủ, đồng bộ dần hoàn thiện nhằm nâng cao hiệu lực pháp luật, hiệuquả quản lý nhà nước về đất đai teo hướng công khai, minh bạch hơn; góp phần bảođảm tốt hơn quyền, nghĩa vụ của người sử dụng dat

3 Hướng hoàn thiện pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dungđất theo Dự thảo Luật Dat đai

Thư nhất, việc hoàn thiện pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đấtcần bảo đảm sự thống nhất, đồng bộ trong Luật Đất đai cũng như các quy định pháp luật

có liên quan (như Bộ Luật Dân sự, Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch, Luật Kinh doanh

bất động sản, Luật Khiếu nại ) nhăm tạo hệ thống pháp luật thống nhất, khắc phục kịpthời các chống chéo, trùng lặp hiện nay

Thứ hai, hoàn thiện pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dung dat phải

bảo đảm sự ôn định của pháp luật; cân nghiên cứu đên các yêu tô pháp lý, lịch sử, văn