Luận văn thạc sĩ Luật học: Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất qua thực tiễn quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội

NGUYÊN ĐẮC THẮNG

PHÁP LUẬT VE CAP GIAY CHUNG NHAN QUYEN SỬ DUNG DAT, QUYEN SỞ HỮU NHÀ Ở VA TAISAN

KHAC GẮN LIÊN VỚI ĐÁT QUA THỰC TIEN QUAN BẮC TỪ LIÊM, THÀNH PHÓ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

(Định hướng nghiên cứu)

HÀ NỘI, NĂM 2020

NGUYÊN ĐẮC THẮNG

PHAP LUẬT VE CAP GIÁY CHUNG NHAN QUYỂN SỬ DỤNG DAT, QUYEN SỞ HỮU NHÀ Ở VẢ TÀI SAN

KHÁC GẮN LIÊN VỚI ĐÁT QUA THỰC TIEN QUAN BẮC TỪ LIÊM, THÀNH PHÓ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Chuyên ngành: Luật Kinh tế

Mã số 3380107

Người hướng dẫn khoa học: PGS TS Doãn Hồng Nhung

HÀ NỘI, NĂM 2020

LỜI CAM DOAN

Tôi zin cam đoan đây lả công trình nghiên cứu của riêng tôi

Các kết qua nêu trong Luân văn chưa được công bồ trong bat kỷ công trình nao khác Các số liệu trong Luận văn là trung thực, có nguồn gốc rõ ràng, được trích dẫn theo đúng quy định.

Tôi xin chịu trách nhiệm về tính chính xác, trùng thực của Luận vănnay

Tac giả Luận văn

Nguyễn Đắc Thing

MỤC LỤC

Chương 1: LÝ LUẬN VE GIAY CHUNG NHAN QUYEN SỬ Sine

DAT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TAI SAN KHAC GẮN LIEN VỚI ĐẮT; PHÁP LUẬT VE CAP GIÁY CHUNG NHAN QUYEN SỬ DUNG ĐẮT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SAN KHAC GẮN LIEN VỚI DAT 10 111 Lý luận về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 10

111 Khái niệm đặc điểm về Giấp chứng nhân quyén sử đụng đất - 10 1.12 Ÿ nghĩa của Gidy chưng nhận quyền sit dung đất 14 1.13 Các loại Giấp cing nhận quyền sử dung đất 1 1.14 Têu cầu về cấp Gidy chứng nhận quyên sử dung đất 18

1.2 Lý luận pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 21

12.1 Khải niệm, đặc điễm pháp luật về cấp Gidy ching nhận quyên sit dung đất 21

12.1 Nội dung pháp luật về cấp Gidy chứng nhận quyền sử đụng đất 22 12.3 Lich sử hình thành và phát triển pháp luật về cấp Giấy ching nhận quyền sử đụng đất 144

Chương 2: THỰC TRẠNG PHAP LUẬT VE CAP GIAY CHUNG NHẬN QUYEN SỬ DUNG ĐẮT, QUYEN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SAN KHAC GAN LIEN VỚI DAT VÀ THỰC TIEN THI HANH TẠI QUAN BAC TỪ LIÊM, THÀNH PHO HÀ NỘI 29

2.1 Thực trạng pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dung,

quyền sở hữu nhà ở và tai sản khác gắn liền với đất

2.1.1 Quy dinh về nguyên tắc cấp Giấy chứng nhân quyền sử dung đất, quyền sở hữm nhà ở và tài sẵn khác gắn liền với đắt 19

é đối dp Giấy chứng nhận quyén sử dung đất, quyên sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liên với đất 3

2.13 Quy định về điều kiện cấp Giấy chứng nhận qu

én sở hữm nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với hộ gia đình ca

nhân 34

2.1.4 Quy đmh về thé quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sit dung in với đất 7 “đắt, quyên sở hữm nhà ở và tea sẵn khác gắn

215 Ong đhh về trina te thù tục cắp Giấ chứng nhân quyện si cong dit, quyên sở hữm nhà ở và tài sẵn khác én với đất 38

3.16 Quy đinh về ngiữa vụ tài chính kit thực hiện cấp Giấy ching nhận quyén sitdung đất quyên sở hữu nhà ở và tài sẵn khác gắn liền với đất - 42

3.17 Quy dinh về đỉnh chính, tìm hôi Gidy chung nhận quyền sử dung “đắt, quyên sở hữm nhà ở và tea sản khác gắn iễn với đất 46

2.2 Thực tiễn thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại quận. Bac Từ Liêm, thành phố Hà Nội 4

2.21 Khải quất về quận Bắc Từ Litm thành phố Bà Nội và tác đông dén việc thi hành pháp iuật về cắp giấy chung nhận quyền sử dung đất quyền

6 hmnhà ö và tài sản Rhác gắn liền với đắt 48 2.2.2 Thực trang tht hành pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyên sit dung đất tại quận Bắc Từ Liêm, thành phé Hà Nội 53

2.2.3 Đảnh giá thực tiễn thi hành pháp luật về cấp Gidy chứng nhân quyén sử dung đất tat quận Bắc Từ Liêm, thành phd Hà Nội 57

3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật về cấp

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và nâng cao 'hiệu quả thi hành tại quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội T3

32.1 Giải pháp hoàn thiện pháp iuật về cắp gidy chứng nhận quyền sie dung đất quyền số hữm nhà 6, tài sẵn khác gắn liền với đất 73

3.2.2 Giải pháp nâng cao hiệu qua thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dung đất quyền số hữm nhà 6, tài sản Rhác gắn liên với đất tat quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội 76

KET LUẬN 83DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO $6

MỞĐÀU 1 Tính cấp thiết của dé tài

Đất dai là tài nguyên đặc biệt, được giới hạn béi biên giới lãnh thổ của mỗi quốc gia, dân tộc va lé môi trường sống của con người; không những vay, đất dai còn được coi là tài sản quan trong bậc nhất của mỗi cá nhân, gia đỉnh Giống như các tài sản khác, đất đai là tài sản thi phải sắc định rõ quyển sỡhữu, quyền chiếm hữu và quyển sử dụng Hay nói cách khác, đất dai muốn được coi là tài sản thì phải có chủ sở hữu, chủ sử dung dat cụ thể Ở Việt Nam, trải qua nhiêu thời kỷ, giai đoạn lịch sử với nhiễu hình thức sỡ hữu đấtdai khác nhau, dén nay đất đai thuộc sỡ hitu toàn dân do Nha nước là đại điện chủ sỡ hữu và thống nhất quản lý Để người sử dụng đất yên tâm gắn bó lâu dai với đất, khuyến khích ho đâu tư, nâng cao hiệu quả sit dung đất thi quyển sử dụng đất phải được pháp luật bảo hộ bằng pháp luật Đây lä một trong những ly do cơ ban ra đời Giấy chứng nhận quyển sử dung đất Trên thực tế, nhà 6 và các tai sản khác phát sinh trên cơ sở đất đai va gắn lién với đất đai thành một khối thống nhất không thé tách dời Vì vay, cập Giấy chứng nhận quyển sử đụng đất khó có thé tach đời với cắp Giấy chứng nhận quyển sở hữu nba ỡ và tải sản khác gin liên với đất Thực tế nước ta đã có một thời kỹ chúng ta tách đời việc cấp Giấy chứng nhân quyên sử dụng đất với cấp Giấy sỡ hữu nha ở và tải sản khác gắn liễn với đất bằng hai quy trình thực hiên khác nhau đã gây ra rất nhiều khó khăn, phức tạp vẻ mặt pháp lý, vẻ quản lýnhà nước, vé thực hiện các giao dich dân sự liên quan đền nhà, đất Do đó, “nhất thể hóa" việc công nhận quyển sử dụng đắt, quyền sỡ hữu nhà ỡ va tải Sản khác gắn liển với đt trong một gây có tên got là Giầy chứng nhận quyểnsử dung đất, quyền sở hữu nha ở và tai sản khác gắn liên với đất là giãi pháphợp lý, phủ hợp với thực tiến quan lý, sử dụng đất và thông lệ quốc tế Pháp luật về cấp Giầy chứng nhận quyền sử dung đất, quyên sở hữu nha ở và tải sản khác gắn liên với đất là một nội dung cơ bản của pháp luật dat đai Nó gắn liên với việc ban hảnh Luật Dat dai năm 1987, năm 1903, năm 2003 va năm 2013 tạo cơ sở pháp lý cho hoạt đông cấp Giấy chứng nhân quyền sử dụng đất, quyển sở hữu nhà ở vả tải sản khác gắn liên với đất trên thực tế Mặc dù

thường xuyên được sửa đổi, bỗ sung, hoản thiên song một số quy định vẻ cấpGiấy chứng nhân quyền sử dụng đất, quyền sỡ hữu nha ở và tài sẵn khác gắn Tiên với đất, đặc biệt là các quy định về nộp tiên sử dụng đất, lệ phí cấp Giây chứng nhận quyển sử dụng dat, quyển sở hữu nha ở va tai sản khác gắn liên với đất, quy định vẻ tình tự, thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhân. quyền sử dụng dat, quyền sở hữu nha ở va tai sản khác gắn lién với đất còn ‘vat cập, chưa phù hợp với thực tế Để khắc phục bat cập nay cần thiết phải đánh giá đây di, hệ thông, toàn điện pháp luật vẻ cấp Giầy chứng nhân quyền sử dụng đất, quyển sé hữu nha ở va tài sẵn khác gắn liên với đất

Bac Từ Liêm là một quân mới thành lập nằm ở phía Tây Bắc thành phổHà Nội, trên cơ sở tách ra từ huyện Từ Liêm Với vi trí cũa ngõ phía Tây Bắccủa thảnh phố Hà Nội tiếp giáp với huyền Hoài Đức, quận Câu Giấy, quân Nam Từ Liên, huyện Đông Anh, quên Bắc Từ Liêm có nhiễu dư dia để phát triển vẻ mọi mat, đặc biệt là lĩnh vực bat động sản Tốc độ đô thi hoa của quận Bắc Từ Liêm phát triển nhanh chồng với việc triển khai nhiễu dự án nhàở chung cư cao cấp, như Dự án nha ở Gold mark, Dự án thánh phổ giao lưu,Dy án nha ở Thai Ha, Dự án nhà ở Geen star, Dự án nha ở Ecohom nhiêu dự án đầu tư hệ thống cơ sở ha tang giao thông được triển khai thực hiện điều nay khiến giá đất ngày cảng có giá trị Dat dai có giá trị, vô hình chung

lâm gia tăng các tranh chấp, khiêu kiện về chia thừa kể, tăng cho việc giải quyết các tranh chấp, khiểu kiện vẻ nha đất gặp rất nhiễu khó khăn, phức tap néu thiêu hồ sơ, giấy từ dat đai, bản đỏ địa chính , đặc biệt là nha dat tranh chấp chưa được cấp Giây chứng nhận quyển sử dụng đắt, quyền sở hữu nha ở vả tải sản khác gắn lién với dat Nhận thức được ý nghĩa và vai trò của công.

tác này, thời gian qua, cấp ủy Bang và chính quyển quân Bắc Tử Liêm, thành.phô Hà Nội đã chỉ đạo, hướng dẫn, kiếm tra và tổ chức triển khai thực hiện nghiêm túc pháp luật về cấp Giấy chứng nhân quyển sử dung đất, quyển sở hữu nha 6 va tài sản khác gắn liên với đất và đạt được những kết quả tích cực Tuy nhiên, trên thực tế việc cap Giấy chứng nhận quyền sử dung dat, quyền sở hữu nhà ỡ vả tải sẵn khác gắn liễn với đất và xử lý, giải quyết các đơn thư khiếu nại về đất dai nói chung và khiêu nại vẻ cấp Giây chứng nhân quyển sit

dụng đất, quyển sở hữu nha ở vả tai sản khác gắn liên với đất vẫn rất nóng, hồng và phức tap, tiém ấn nguy cơ gây mắt én định vẻ an ninh chính trị, tat tự an toàn xã hội Do đó, để có cơ sở lý luận, cơ sở thực tiễn và xác định được nguyên nhân, để ra giải pháp khắc phục tinh trạng trên, góp phan nâng cao hiệu quả công tac cấp Giấy chứng nhận quyển sử dung đất, quyển sở hữu nha ở và tai sẵn khác gắn liên với đất trên địa bản, thi việc nghiên cứu lý luận về cấp Giấy chứng nhân quyển sử dung đất, quyền sở hữu nha ở vả tai sin khác gin liễn với đất và thực trạng thí hành pháp luật vẻ cấp Giấy chứng nhân quyền sử dụng đất, quyển sé hữu nha ở và tài sản khác gắn liên với đất taiquân Bắc Từ Liêm, thành phổ Hà Nội đặt trong bôi cảnh triển khai thi hảnh Luật Đất đai năm 2013 va các văn bản hướng dẫn thi hành là hết sức cần thiết

"Với những lý do cơ bản trên, học viên lựa chọn đề tải “Pháp iuật về y cứng nhãn quyên sử dung đất, quyễn số hit nhà 6 và tài sẵn khác gắn liền với đất qua thục tiễn quân Bắc Từ Liêm thành phố Hà Nội" làm luân văn thạc s luật học.

2 Tinh hình nghiên cứu.

Liên quan đến dé tai luân văn, đã có nhiều công trình nghiên cứu, bai viết về van dé nay được công bổ ma tiêu biểu phải kể đến một số công trình cụ thé sau: i) Trần Luyện (2004), “Mét số ý kiến về đấy mạnh tiễn độ cấp Giấy chứng nhân quyễn sử dung đất”, Tap chí Ngân hàng, số 6, sf) Pham Thu Thay (2005), "Một số vấn đề về cắp Giấy chứng nhận quyên sit dung đất theo Trật Đắt dai 2003”, Tạp chỉ Luật học, số 3; ii) Doãn Hồng Nhung (2007),“Nữ quyền và quan hệ giữa vợ chồng - nhìn từ khia cạnh pháp If của Giáp ching nhận quyén sử đụng đất trong Luật đắt đai năm 2003” Tạp chí Luật học số 10; iv) Phùng Văn Ngân (2008), “Bản về Giấy chung nhận quyền sit dung đắt” Tạp chi Dân chủ và pháp luất, số 3; v) Nguyễn Minh Tuần (201 1), Dang ig' bắt đông sản-Những vẫn đề ij luân và thục tiễn, Nxb Chính tn quốc gia, vi) Lê Thị Quỳnh Trang (2016), “Pháp luật về cáp Giáp ching nhênquyễn sử dung đất và thực tiễn tht hành tại Thành phố Vinh, tỉnh Nghệ Anvii) Doãn Hồng Nhung (Chủ biên, 2015), "Tim biểu pháp luật về cấp Giấy ching nhận quyền sử đụng đất qua thực tiễn thi hành tại quận Đồng Đa —

Thành phố Hà Nội", Nxb Xây Dưng, Hà Nội, vi) Pham Hương Lan (Chi biên, 2018), Bình luận khoa học Luật Bat đai năm 2013, Nb Lao Đông, Ha Nội; ix) Nguyễn Thị Minh (2013), “Hoàn thién pháp iuật về cấp Giấy ching nhận quyền sử đụng đất quyền số hữm nhà 6 và tài sẵn khác gắn liên với đất cho Hộ gia dinh cá nhân" Luận văn Thạc s luật hoc, Khoa Luật - Đại họcQuốc gia Hà Nội, x) Lê Thu Thủy (2017), "Pháp iuật về cấp Gidy ciưứng nhận quyền sit ng đất và thục tiễn thi hành tại tinh Quảng Nan" Luân vẫn thạc sĩ luật học, Học viên Khoa học sẽ hội

Các công tình, bai viết trên đây giải quyết được một số vấn để lý luân và thực tiễn pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyển sử dụng dat, quyển sở hữu nhà ở và tải sản khác gắn liên với dat, bao gốm: Mði 1a phân tích khái niêm, đặc điểm và ý ngiĩa của Giấy chứng nhân quyển sử dụng đất, quyền sở hữu nha 6 và tai sin khác gắn liễn với đất Hai 1a phân tích cơ sở ra đời, khái niệm, đặc điểm, vai trò, câu trúc của pháp luật về cap Giây chứng nhân quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tai sản khác gắn liên với đất, lịch sử hình thánh va phát triển của pháp luật vẻ cấp Giây chứng nhân quyển sử dung đất quyền sở hữu nhà ở va tài sản khác gắn liên với đất Ba là phân tích thực trang pháp luật vé cắp Giầy chứng nhân quyền sử dung đất, quyền sỡ hữu nha ở vả tải sản khác gắn liên với đất và thực tiễn thi hành trong pham vi cả nước và ở một số địa phương cụ thể Bốn Ja đưa ra định hướng và kiến nghị gop phân hoàn thiên pháp luật về cập Giấy chứng nhận quyền sit dụng đất, quyền. sở hữu nhà ỡ và tai sẵn khác gắn lién với đất Tuy nhiên, nghiên cứu có hệ thống, toan diện vả day đủ pháp luật về cấp Giầy chứng nhân quyền sử dụng đất, quyển sở hữu nhà ở va tải sản khác gắn liên với đất tham chiếu từ thực tiễn thi hành tại quận Bắc Tử Liêm, thành phố Ha Nội thì chưa có công trình, ‘ai viết công bổ để cập Trên cơ sỡ kế thừa những kết qua của các công trinh khoa học, bai viết liên quan đến để tai đã được công bổ, luận văn đi sêu nghiên cứu pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyển sử dung dat, quyển sở hữu nha ở va tai sản khác gắn liên với đất qua thực tiến quận Bắc Từ Liêm, thánh phổ Ha Nội

3 Mục dich và nhiệm vụ nghiên cứu.

3.1 Mục dich nghiên cứu.

Mục đích nghiên cứu tổng quát của luận văn là đưa ra giải pháp hoàn thiên pháp luật vé cấp Giầy chứng nhân quyền sử dung đất, quyền sỡ hữu nhaở và tài sản khác gắn liên với đất va nông cao hiệu qua thi hảnh tai quân Bắc Từ Liêm, thảnh pho Ha Nội trong thời gian tới.

3.2 Nhiệm vụ nghién cứn:

Để đạt được muc đích nghiên cứu nêu trên, luận văn zác định các nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể sau đây:

- Phân tích cơ sở lý luận vé Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyểnsở hữu nha ở va tai sản khác gắn liễn với đất thông qua việc đánh giá nội ham khái niệm va đặc điểm của Giây chứng nhận quyên sử dụng dat, quyền sở hữu nhà ở vả tai sản khác gin liễn với đất, ý nghĩa của Giầy chứng nhân quyền sử dung đất, quyển sở hữu nha ở vả tải sản khác gắn lién với dat, yêu cau của việc cấp Giấy chứng nhân quyển sit dung đất, quyền sỡ hữm nhà ở va tai sảnkhác gắn liên với đất

- Phân tích cơ sở lý luân pháp luật vẻ cấp Giấy chứng nhân quyển sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở va tai sản khác gắn liên với đất thông qua việc luân giải khái niệm va đặc điểm của pháp luật về cắp Giầy chứng nhân quyền sử dụng đất, quyền sỡ hữu nhà 6 va tai sản khác gắn lién với đất, nội dung va lịch sử hình thành pháp luật vẻ cấp Giấy chứng nhân quyên sử dụng đất,quyền sở hữu nha ở và tai sin khác gắn liên với đất

- Phân tích thực trạng pháp luật về cấp Giầy chứng nhận quyền sử dung đất, quyển sở hữu nha ở và tài sản khác gắn lién với dat và đánh giá thực tiễn thi hành tại quên Bắc Tử Liêm, thành phổ Hà Nội.

- Để xuất định hướng, giải pháp hoản thiện pháp luật vẻ cấp Giấy chứng nhân quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nha ở và tai sản khác gắn liênvới đất và nâng cao hiệu quả thi hanh tại quận Bắc Từ Liêm, thánh phô Ha"Nội trong thời gian tới.

4, Đối trợng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cin

Luận văn sác định đổi tương nghiên cứu khu trủ vào một số nội dung cụ thể sau:

- Các quan điểm khoa học, cơ sé lý luận vẻ Giấy chứng nhận quyển sử dụng dat, quyên sở hữu nha ở và tai sản khác gắn liên với dat và pháp luật về cấp Giấy chứng nhân quyển sử dụng đất, quyền sở hữu nha ở vả tai sin khác gin liên với đất

- Nội dung các quy định vé cấp Giấy chứng nhân quyền sử dụng đất, quyển sỡ hữu nha ở vả tai sản khác gắn lién với đất của Luật Bat dai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành

~ Thực tiễn thi hanh pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyển sử dung đất, quyền sở hữu nha ở va tài sản khác gắn liễn với đất tại quên Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội

4.2 Phạm vỉ nghiên cứu.

Trong khuôn khổ của một bản luận văn thạc sf luật học, luận văn giới ‘han phạm vi nghiên cứu vào một số vấn dé cụ thé sau đây:

~ Giới han về nội ng Luân văn nghiên cứu một số quy định của Luật Đất dai năm 2013 vả các văn ban hướng dẫn thi hảnh liên quan trực tiếp đến việc cấp Giây chứng nhận quyền sử dụng dat, quyền sở hữu nhà ở va tai sản 'khác gắn liên với đất khu tra vào một sô van để cụ thé sau:

-Một là, mặc dù tên gọi của để tai là “Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dung đất quyền sở hữm nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất qua thực tiễn quận Bắc Từ Liêm, thành phd Hà Nôi” Tuy nhiên, trong khuôn khỗ có han của một bản luôn văn thạc sĩ luật học, luận văn giới hạn phạm vi nghiềncứu các quy đính vẻ cấp Giấy chứng nhận quyển sử dung đất ma không tim hiểu các quy định vẻ cấp Giây chứng nhân quyển sở hữu nhà ở và tai sản khác gin liên với đất.

Hat là, luận văn giới hạn pham vi nghiên cứu ở nội dung các quy định vẻ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nha ở và tải sản khác gắn liên với đất hộ gia đính, cá nhân sử dụng đất vào một số vẫn để cụ

thể gồm: i) Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyển sử dung đất, quyển sở hữu nha 6 va tài sin khác gắn liên với dat, ii) Đồi tượng được cấp Giấy chứngnhận quyển sử dung đất, quyền sỡ hữu nha ở va tai sản khác gắn liên với đất, iii) Điều kiện cấp Giây chứng nhận quyền sử dung đất, quyền sở hữu nha ở vả tải sản khác gắn liền với dat; iv) Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyển sử dung đất, quyền sở hữu nha ở và tai sản khác gắn lién với dat; v) Trinh tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhân quyển sir dụng đất, quyển sỡ hữu nba ở va tải sảnkhác gắn liên với đất, vi) Nghĩa vụ tải chính khi cấp GCNQSDD; vii) Vấn để đính chính, thu héi Giầy chứng nhận quyển sử dung đất, quyên sỡ hữu nha ở và tài sẵn khác gắn lién với đất

é phạm vi Luận văn nghiên cứu thực tiễn thi hành pháp luật về cấp Giấy chứng nhân quyền sử dụng đất, quyền sỡ hữu nha ở vả tai sẵn khác gin liên với dat trong phạm vi quan Bắc Từ Liêm, thành pho Ha Nội.

- Giới hạn về thời gian Luân văn nghiên cứu pháp luật về cấp Giây chứng nhận quyên sử dụng đắt, quyển sở hữu nba ở và tai sin khác gắn liễn vớiđấất qua thực tiễn quận Bắc Từ Liêm, thành phổ Hà Nội từ năm 2015 đến nay.

5 Phương pháp nghiên cứu.

Để đạt được mục dich va nhiêm vụ nghiên cứu, học viên sử dụngphương pháp luôn nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng vả duy vat lich sử của Chủ nghĩa Mác - Lê nin xem xét nguồn gốc, bản chất của sự vật, hiện tương, mỗi quan hệ giữa sư vật, hiện tượng với sự vat, hiện tượng khác, xem xét sự vật, hiện tượng trong suốt quá trinh ra đời, hình thảnh va phát tnén; phương pháp nghiên cứu đa ngành, chuyên ngành zã hội nhân văn và luật học Ngoài ra, luôn văn còn sử dụng một số phương pháp nghiên cứu cu thể

- Phương pháp phân tích, phương pháp so sánh, phương pháp danh giáđược sử dụng xuyên suốt toàn bộ nội dung luân văn

- Phương pháp diễn giải, phương phép lập luận logic được sử dụng khi phân tích thực trang pháp luật vé cấp Giấy chứng nhân quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nha ở va tai sin khác gắn liên với đất tại Chương 1

- Phương pháp đổi chiếu, phương pháp SWOT, phương pháp bình luân. được sử dung để đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật về cấp Giấy chứng,

- Giới hạn

nhận quyền sử dung đất, quyển sở hữu nha ở vả tài sản khác gắn liên với đất tai quân Bắc Từ Liêm, thành phô Ha Nội tại Chương 2

~ Phương pháp tổng hợp, phương pháp quy nap được sử dụng để nghiên cứu định hướng hoàn thiện pháp luật vẻ cấp Giây chứng nhân quyền sử dụngđất, quyén sở hữu nhà ở và tai sản khác gắn lién với đất, Phương pháp lậpTuân khoa học, phương pháp hé thống được sử dung để nghiên cửu giải pháp hoàn thiện pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyển sử dung đất, quyển sở hữu nha ở va tải sản khác gắn liên với đất và nâng cao hiệu quả thi hành tạiquân Bắc Tir Liêm, thánh phổ Ha Noi tại Chương 3

6 Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của Luận van

Lun văn có một số đóng góp nhất định về ly luận và thực tiễn, cụ thé: ~ Về if luận Luận văn nghiên cứu pháp luật về cấp Giấy chứng nhận.

~ Về thực Luận văn đánh giá thực tiễn thi hảnh pháp luật về cấp Giấy chứng nhân quyền sử dụng đất, quyền sỡ hữu nha ở và ti sin khác gắn liên với đất tại quân Bắc Từ Liêm, thành phô Ha Nội nhằm phát hiện những ‘vat cập của pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nha 6 và ti sin khác gắn liên với đất Trên cơ sở đó, luận văn đưa ra giảipháp hoàn thiện lĩnh vực pháp luật nay, nhằm khắc phục những han chế, batcâp, vướng mặc hiện nay.

Luận văn có giá trị tham khảo cho các cán bộ quản lý nha nước về đất dai nói chung và căn bô quản lý nha nước về đất dai tại quận Bac Tử Liêm, thành phố Ha Nội nói riêng Luận văn còn là tải liệu tham khảo bổ ích chocông tác nghiên cứu khoa hoc, giảng day vả hoc tập tại các cơ sỡ đảo tao luậtở nước tạ

7 Kết cấu của Luận văn.

Ngoài phân mục luc, mỡ đâu, kết luận và danh mục tai liệu tham khảo, luận văn được kết cầu gồm 3 chương.

- Chương 1 Lý luận vé Giấy chứng nhân quyền sit dung đất, quyển sỡ hữu nhà ở và tai sản khác gắn liên với đất, pháp luật về cấp Giấy chứng nhân.quyên sử đụng đất, quyền sở hữu nha ở và tai sản khác gắn lién với đất.

- Chương 2 Thực trạng pháp luật vé cấp Giấy chứng nhận quyển sử dung dat, quyền sở hữu nha ở vả tải san khác gắn liên với đất va thực tiễn thí hành tại quân Bắc Từ Liêm, thánh phố Hà Nội.

- Chương 3 Giải pháp hoàn thiện pháp luật vé cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đắt, quyền sé hữu nhà ở va tải sẵn khác gắn lién với đất, nâng ao hiệu qua thi hành tại quận Đắc Từ Liêm, thành phô Ha Nội

Chương 1

LÝ LUẬN VE GIÁY CHUNG NHAN QUYEN SỬ DỤNG DAT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SAN KHÁC GẮN LIEN VỚI ĐẮT; PHAP LUẬT VE CAP GIÁY CHUNG NHAN QUYEN SỬ DỤNG DAT,

QUYEN SỞ HỮU NHÀ Ở VA TÀI SAN KHAC GẮN LIEN VỚI ĐÁT 1.1 Lý luận về Giấy chứng nhận quyển sử dung đất

LLL Khái niệm, đặc điểm về Giấy ching nhận quyên sử dung đấtTrong thời kỳ nên kinh tế nước ta được quan lý béi cơ chế tập trung, kếhoạch hóa, đất đai không được thửa nhận giá trì mã chỉ được coi như một thứ phúc lợi sã hội Nha nước với từ cách là tổ chức do sã hội lập ra thay mất zã hội thực hiện việc phân phối đất đai cho các nh cầu sử dụng khác nhau của con người Pháp luật đất dai ở thời kỳ này nghiêm cắm việc mua bản, chuyển nhượng đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức" Quan hệ đết đai dường như chỉ déng khung ở mỗi quan hệ theo “chiêu dọc” giữa Nha nước và người sử dung đất Theo đó, Nha nước cấp đất không thu tiên sử dung đắt cho tổ chức, cá nhân, khi không có nhu cầu, tổ chức, cả nhân phải trả lại đất cho Nhà nước Như vây, quyền sử dụng đất (QSDĐ) với tư cách là quyền tải sẵn chưađược chính thức thừa nhận

Kể từ khi chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường, để giải phóng moi nang lực sản xuất của người lao đông trong nông nghiệp, Nhà nước thực hiện. việc giao dat, cho thuê đất cho tổ chức, hộ gia đính, cá nhân sử dung én định lâu dai (sau đây goi là người sử dụng đất), Họ được chuyển QSDĐ trong thời ‘han giao dat, cho thuê dat Như vậy, QSDĐ trở thảnh một loại quyền vẻ tai sản Song để người sử dụng đất yên tâm gắn bó lâu dai với đất đai, từ đó khuyến khích họ đầu tư bôi bổ, cải tạo nâng cao hiệu quả sử dụng đất thì QSDB phải được Nha nước bảo hộ và đảm bao vẻ mất pháp lý thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyển sử dụng dat, quyền sở hữu nha ở và tải sin khác gin liên với đất (GCNQSDĐ),

Điền 5 Lak Dit dain 1007

"Với những phân tích, lập luận trên đây, dường như ỡ nước ta zác lập "hình thức "sỡ hữu kép” trong lĩnh vực dat đai, theo đó, về mặt chính trị - pháp lý, đất dai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại điên chủ sở hữu, về matthực tế, người sử dụng đết sở hữu QSDĐ Ghi nhân và bảo hộ QSDĐ củangười sử dụng đất, pháp luật bảo đâm vẻ mat pháp lý đối với QSDĐ thông,qua việc cấp GCNQSDD Điều 26 Luật Bat đai năm 2103 quy định: “Bao đảm của Nhà nước đối với người sit đụng đất: 1 Báo hộ QSDĐ và tài sản gin liền với đắt hợp pháp của người sử dung đất: 2 Cấp GCNOSDĐ cho

người sử đụng đất khi có đi điều kiện theo quy định của pháp luật “2

Pháp luật đất đai nước ta tiép cân lý thuyết vé vật quyền (quyền đổi với vật) trong quy định các quyển cia người sử dụng đắt Vật quyển được hiểu là quyền được thực hiện trực tiép trên vật Người có vật quyền thực hiện quyền của minh ma không,

nấm giữ tải sàn Tắt cả moi người, kể cả người đang nắm giữ tài sẵn với tư cách la chủ sỡ hữu, phải tôn trong quyền của người có vật quyển đổi với tài sản” Theo Dương Đăng Hué thi vật quyển được hiểu theo hai nghĩa, chủ quan ‘va khách quan Theo nghĩa chủ quan, thi vật quyền la quyển của một chủ thé nhất định đối với một tai sản nhất định, cho phép chủ thể nảy trực tiếp thực hiện các quyển năng được pháp luật thửa nhận đối với tải sản đó Theo ngiãa nay thì vật quyền là quyền đổi với vật, khác với trấi quyển la quyền của một người yêu câu một người khác thực hiện hoặc không thực hiên một hành vinhất định (quyền đối nhân) Theo nghĩa khách quan, thi vật quyền là toàn bô các quy phạm pháp luật quy định vé vật với tư cách la đối tượng của vật quyển, vé các loại vật quyên, về căn cứ phat sinh, chim dit các loại vậtquyền, về nguyên tắc thực hiện, bao vệ vật quyển, về các hạn chế ma người có vật quyền phải tuân thủ khi thực hiện các quyền năng của minh Nói cách khác, hiểu theo nghĩa khách quan thi vật quyên chính là pháp luật về quyền.

của chủ sở hữu và quyển của người không phải là chủ sở hữu đối với vat* Ap

Haak 1 va 2 Điều 6 Luật DW Gainima 2013

_Nguyin Ngọc Buin (015), "Cũi cach hộ thing phip hit vi sin the nữn du cỉhội nhập thing quá vậcsảa đồ: Bộ ht din se” Nabe ip php, (4) 2.80.

Đương Đăng Hud (2015), "én đựng a hôn vit quyin rong Bổ hột Din se", Nghi cứu lập phd,

13099, 15 Ta Số,

dụng lý thuyết vật quyển vào lĩnh vực pháp luật đất đai cho thấy ở nước tamic di đắt dai thuộc sở hữu tộn dân do Nha nước đại diện chủ sở hữu, song trên thực tế Nhà nước khơng trực tiếp sử dụng dat ma giao dat, cho thuê dat, cơng nhận QSDĐ én định lâu dai của người sử dụng đất Họ được chuyển QSDP trong thời han sử dung Như vay, QSDĐ phát sinh trên cơ sở quyển sỡ"hữu toan dân về đất đai song nĩ từng bước tách khối quyển nảy và trở thành một loại quyền năng tương đối độc lâp Trong một pham vi va chừng mực nhất định, người sử dụng đất cĩ một số quyên năng đổi với đất đai như quyền chiếm giữ, quyển quản lý, QSDĐ va quyển chuyển QSDĐ Vi vậy, các vật quyển này được goi chung là vật quyển han chế Để người sử dụng đất yên tâm đâu tư vào it đai và nâng cao hiệu quả sử dung đất thì Nha nước bằng pháp luật phải ghỉ nhận quyển và ngiĩa vu của người sử dụng đất, đồng thời cĩ cơ chế pháp lý bao hộ quyền, lợi ich hợp pháp của chủ thé nay Muốn vậy, pháp luật dat đai cân thể chế hĩa quy định cia Hiền Pháp năm 2013: "Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thud đất, cơng nhân QSDĐ Người sử dung đất được

imyễn QSDĐ, thực liện các quyền và ngiữa vụ theo quy đmh của luật QSDD được pháp iuật bảo hơ” thành các quy định cụ thé Nha nước hạn chế đến mức thấp nhất sự can thiệp hành chính vào việc thực hiện các giao dich vẻ QSDĐ; đồng thời, tao lập mét hảnh lang pháp lý đẩy đủ, đồng bơ dé các giao dich nay được vận hành một cách thơng suốt Điều này đâm bảo chongười sử dụng đất sự chủ đơng, tự do nhất đính trong việc sử dụng đất, khuyến khích ho đầu tư, béi bổ, cãi tạo nâng cao hiệu quả sử dung đất Như: vây, quyển của người sử dụng đất đổi với đắt đai phải được Nhà nước bão đâm về mặt pháp lý thì ho mới yên tâm gắn bỏ lâu dai với đất dai và cĩ sư đầutự lớn vào đất đai GCNQSDĐ là sự cơng nhân và bao hộ về mất pháp lý của Nha nước đổi với quyển tải sin của người sử dung dat trong lĩnh vực đất đai Cu thé hĩa nội dung nay của Hiển Pháp năm 2013, Luật Dat đai năm 2013 quy định vẻ bao dim của Nhà nước đối với người sử dụng đất, trong đĩ, cĩviệc Nhà nước cấp GCNQSDD Như vậy, GCNQSDD ra đời như một bảođâm của Nhà nước nhằm bão hơ QSDĐ của người sử dung đất.

rain 3 Đền 5 Hiển Pip năm 2013

GCNQSDD là một thuật ngữ được sử dung phổ biển trong quan lý vasử dung đất đai Trong đời sông x4 hội, người dân thưởng gọi GCNQSDĐ. Ja “sd đỏ” hay “bia đõ" Thuật ngữ nảy được sử dung phổ biến trong các văn bản pháp luật về đất dai, đặc biệt kể từ khi Luật Đất dai năm 1993 được ban hảnh với quy định “Wha nước cấp GCNQSDĐ cho người sử dụng ait dn định lâu dài “®' Thuật ngữ này được giới khoa học pháp lý xem xét và giãi ngiãa như sau:

Thứ nhất, Giáo trình Luật Bat dai suất tản năm 2010 của Trường Đại học Luật Ha Nội quan niệnt “Giấy chung nhân QSDĐ là chứng từne Nhà nước cắp cho người sử đụng đất đỗ họ được hưởng mọi quyên lợi hợp pháp về đắt

đai và được Nhà nước bảo hộ khi quyển của ho bị xâm phạm “”

Thứ hai, Theo Từ điển Luật học do Viện Khoa học Pháp lý (Bộ Tư pháp) biên soạn năm 2006: “Gidy chứng nhận QSDĐ: Giáp chứng nhân do co quan nhà nước cô thẩm quyễn cấp cho người sit dung dat dé bảo hô quyên

GCNQSDD là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhân QSDĐ,quyên sỡ hữu nha 6 va tai sẵn khác gắn lién với đất hợp pháp của người có 'Q8DB, quyên sở hữu nhà ở va tai sin khác gắn liên với đất”.

Nour vay, qua xem xét các khải niêm về GCNQSDĐ trên cho thấy, cơ ban các quan điểm nay déu kha đẩy đủ, phản ánh ding bản chất của GCNQSDĐ va thông nhất quan điểm: GCNQSDĐ là sản phẩm của Nha nước cấp cho người sử dung đất, thông qua đây người sử dụng đất thực hiện cácquyền năng cia minh đối với điện tích đất được Nha nước cấp GCNQSDĐ. một cách hợp pháp, quyên năng đó bao gồm: Trao đổi, tăng cho, thừa kể, gop vốn Trong đó, khái niệm pháp lý quy định tại khoản 16 Điều 3 của Luật Dat đai năm 2013 về GCNQSDĐ cũng đã đánh dau một bước phát triển tiếp theo trong từ duy, nhân thức lý luân va điều chỉnh pháp luật về GCNQSDB “in 1 Đền 3 Lak Đắt dani 1993

‘raing Địt học Lo Hà Nộ: G010), Gio win Luật Dit đi, Nọb Công man din, Hi Nột z T0,

ˆ Bộ Tr pháp - Vin Thoa học Php ý C009), Te din Luật lọc, Nb Teplup & Nb Từ din Bich oe,

RUNG 30)

ˆ Ehoệt 16 Dil 3 Luật Dit dani 2013

Bên cạnh đó, pháp luật cũng quy định việc cấp GCNQSDĐ do cơ quan có thấm quyển cấp theo một trình tự, thủ tục chặt chế, thông nhất.

Tir phân tích trên, có thé rút ra một số đặc điểm sau về GCNQSDB: Thứ nhất, GCNQSDĐ do cơ quan Nhà nước có thẩm quyển quy định thống nhất và được Nhà nước cấp cho người có đất đủ điều kiện theo quy định của Luật đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành, nhằm bảo dam quyền lợi cia người có đất và phục vụ công tác quản lý của Nhà nước

Thứ hai, GCNQSDĐ được cấp theo một tình tự, thũ tục chặt chế Batđai là tải sẵn có gia tri vô cũng lớn, tai nguyễn cỏ giới hạn, việc Nha nước.công nhân GCNQSDP là một loại tải sản, đã làm cho tai sản nay cảng có giátri, vi thé cân được quân lý chất chế Không những vay, việc zác định nguồn. gốc đất ở Nước ta hiện nay cũng rat khó khăn, néu không lam chat chế dé dẫn đến khiểu nại, khiêu kiện, tác động xấu đến tinh hình chính trị của dat nước.

Thứ ba, cấp GCNQSDĐ được thực hiện dựa trên quyền lực Nhà nước, chỉ các cơ quan Nha nước có thẩm quyển theo quy định của pháp luật mới được cấp Qua qua trình thực tế, Nha nước từng bước có quy định cụ thể thống nhất về cơ quan có thẩm quyển cấp GCNQSDĐ Thẩm quyển cấp GCNQSDĐ thuộc vẻ Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tinh va UBND cấp huyện, thông qua cơ chế một cia Cơ quan nha nước có thẩm quyển phải thông qua td chức, cá nhân có chuyên môn, nghiệp vụ thẩm tra, zác minh ho so, nguồn gốc va quá trinh sử dung đất theo các quy trình kỹ thuật, định.mức kỹ thuật do Bộ Tai nguyên và Môi trường (TN&MT) ban hành dưới dang văn bản quy phạm pháp luật được áp dụng thống nhất trong cả nước,

1.12 Ý nghĩa của Giấy chứng nhận quyên sử dung đất

Thứ nhất, GCNQSDĐ là một trong những công cu dé Nhà nước quản lý đất đai đối với các chủ thé sử dung đất Cấp GCNQSDD là một trong những cơ sở quan trọng giúp Nhà nước xây dựng điều chỉnh chính sách đất đai cũng như quản ly được hiện trang sử dụng đất, nguồn gốc vả diễn bién của quá trình sử dung đắt, tỉnh hình thực hiện chính sách đất đai, chiến lược quản lý va sử dung đất dai, công tác quy hoạch, thống kê, kiểm kê đất đai Việc cấp GCNQSDĐ chính 1 quá trình kiểm tra hỗ sơ, sác minh thực dia va các

điều kiện khác liên quan đến tính hợp pháp cũa đất Thông qua hoạt động xem xét và cập GCNQSDD, Nha nước nắm bắt được thông tin vẻ các thửa dat sử dụng đất hợp pháp, các thửa đất sử dụng chưa hop pháp Trên cơ sở đó, Nha nước đưa ra quy định để day nhanh tiến độ cấp GCNQSDĐ hoặc đưa ra giải pháp để xử lý đổi với những điện tích đất chưa được cấp GCNQSDĐ Bên canh đó, làm tốt công tác cấp GCNQSDĐ giúp phân biệt diện tích đất nàothuộc quyển sử dung hợp pháp của cá nhân, hô gia đỉnh, phân diện tích nào 1a do lan, chiếm Từ đó, Nha nước sẽ xây dung cơ chế xử lý thích hợp gop phan quản lý đất đai chặt chế

Thứ hai, cấp GCNQSDĐ dem lai nguôn thu từ đất đai cho ngân sich Nha nước Để được cắp GCNQSDĐ, người sử dụng đất phải nộp tiên sử dung đất, lệ phí địa chính, phí vé dat đai Đây 1a một khoản thu phục vụ trực tiếp công tác quên lý của Nha nước, góp phần giảm chi phi chi ra cho công tácquản lý đất đai

Tint ba, cắp GCNQSDĐ giúp Nhà nước theo dõi vả kiểm soát các giao dich đất đai của người sử dụng đất nhằm minh bach vả công khai hóa thi trường bất đông sản Một trong các điều kiện chuyển QSDĐ la người sử dụng đất phải cỏ GCNQSDĐ Như vậy, tổ chức, hô gia đình, cả nhân không có GCNQSDĐ không được chuyển QSDĐ, nếu vi phạm điều kiện nảy thì việc chuyển QSDĐ của họ là bat hợp pháp và phải chịu ché tài xử lý nghiệm Khắc, thích đáng Điểu nay từng bước ngăn ngửa, loại trừ các giao dịch về SDB “ngâm” theo hình thức giấy tờ viết tay va góp phan thúc day thị trường bat đông sản phat triển công khai, mình bạch va lành mạnh Hơn nữa, cấp GCNQSDĐ nhằm xc lập sự an toan pháp lý cho c& hai phía: giữa Nha nướcvới người sử dụng đất và giữa những người sử dụng đất với nhau.

Thứ te cấp GCNQSDĐ lả đâm bảo pháp lý để người sử dung đất yên tâm gắn bó, đầu tư lâu dai trên đất Để giải phóng mọi năng lực sản xuất của người lao động và lam cho người sử dung đất yên têm, gắn bó lâu dai với dat ai thi Nha nước phải có cơ chế pháp lý bảo hộ QSDĐ cũa người sử dụngthông qua việc cấp GCNQSDĐ.

Thứ năm, câp GCNQSDĐ là cơ sở pháp ly để người str dụng đất thực hiện các quyển năng của mảnh như “Quyển chuyển đổi, chuyén nhượng cho thuê, cho thuê lại, thừa ké, tặng cho, thé chấp QSDĐ; góp bằng QSDĐ "Nhu vậy, người có GCNQSDĐ hợp pháp được thực hiện các giao dich về QSDĐ Bởi 1é, đất sử dụng hợp pháp ngiĩa là có day di, rổ rangthông tin về nguồn gốc, diên tích, hình thể, muc dich sử dung va chủ sử dungđất , mới được dem ra trao đổi trên thi trường, Diéu nảy bảo đảm an toanpháp lý và phòng tránh rit ro cho các bên trong quan hệ chuyển QSDĐ; đặc tiệt là đổi với người nhận chuyển QSDĐ.

Thứ sáu, GCNQSDĐ là một trong những diéu kiện để người sử dụng đất được bối thường, hỗ tro, tải định cư khi Nhà nước thu hồi đất Theo quy định tại Điều 75 Luật Dat đai năm 2013, một trong những diéu kiện để người sử dụng đất được bôi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nha nước thu héi dat sử dung vào muc đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế, zã hội vi lợi ích quốc gia, công công là phải có GCNQSDD Bat không có GCNQSDĐ hoặc không đủ điều kiên cấp GCNQSDĐ khi Nha nước thu hồi đất sử dụng vao mục đích quốc phòng, an ninh, phat triển kinh tế, zã hội vi lợi ích quốc gia, công công không được béi thường mã chỉ có thể được xem xét hỗ trợ

Thứ béy, GCNQSDĐ là một trong những căn cứ pháp lý để người sử dụng đất tự bao vé quyển va lợi ich hop pháp của mình Theo khoản 5 Điều166 Luật Bat dai năm 2013 thì một trong những quyền chung của người sửdụng đất la được Nhà nước bảo hộ khi người khác sâm phạm quyển, lợi ichhợp pháp đai của mình Điều nay có nghĩa lả, người sử dụng đất hợppháp khi bí người khác xâm phạm quyền va lợi ích hợp của mình thi có quyển. khiếu nại, tổ cáo, khởi kiện yêu câu các cơ quan Nha nước có thấm quyền bảo vệ Tuy nhiền, ho phải chứng minh trước các cơ quan Nhà nước, mình lả người sử dụng đất hợp pháp Cơ sở pháp lý để xác định QSDĐ của tổ chức, hộ gia dinh, cá nhân là hợp pháp khi họ được Nha nước cập GCNQSDĐ đổi ‘voi thửa dat của minh đang sử đụng,

Điều 188 Lait Đất ina 2013

1.13 Các loại Giấy ching nhận quyên sứ dụng dat

Hiện nay, ở nước ta tổn tại các loại GCNQSDĐ do cơ quan Nhà nướcquyền cắp qua các thời ký, bao gồm:

Thứ nhất, Giây chứng nhận QSDĐ cấp theo mẫu do Tổng cục Quản ly “tông đất phathành theo quy định của Luật Bat đai năm 1987.

Thứ nhất, Giây chứng nhân QSDĐ cấp theo mẫu do Tổng cục Quản lý

theodo Bô Xây dựng phát hành theo quy đính của Nghỉ đính số 60/CP

Thứ năm GCNQSDĐ cấp theo quy định của Luật Dat dai năm 2013.

Ngoài ra, trước thang 11/2004 nước ta còn tốn tại Giấy chứng nhân quyền quên ly, sử dung nhà, dat, trụ sở làm việc thuộc sỡ hữu nhả nước - Số tím, thuộc thẩm quyền ngành Tài chính.

Hiện nay, mẫu GCNQSDĐ được quy định trong Phu lục ban hành kèm.theo Thông tư số 23/2014/TT-B TNMT ngày 19/5/2014 của Bồ TN&MT quyđịnh về GCNQSDB.

Theo dé: GCNQSDĐ gồm một tờ có 04 trang, in nên hoa văn trồng đồng mau hồng cánh sen và trang bd sung nên trắng, mỗi trang có kích thước

190mm x 265mm; bao gồm các nội dung theo quy định như sau. - Trang 1 thể hiện Quốc hiệu, Quốc huy va dong chữ “

quyên sứ dung dat, quyên sở lưữm nhà ở và tài sân khác gắn liều với đất” in mau d6; mục “I Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà 6 vả tải sản khác ginliên với đất” và số phát hành Giầy chứng nhận (số seri) gồm 02 chữ cải tiếng Viet và 06 chữ s6, được in màu den; du nỗi của Bô TN&MT

do Bộ TN&MT phát hành theo

- Trang 2 thể hiện nme “IL Thửa đắt, nba ở va tài sin khác gin liễn với đất", gồm các thông tin vẻ thủa đất, nba ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng năm ký Giấy chứng nhận va cơ quan ky cấp Giấy chứng nhân, số vao s cấp Giầy chứng nhân.

- Trang 3 thé hiện mục “III Sơ đổ thửa đất, nha ở và tai sản khác gắn liền với đất” va mục “IV Những thay đổi sau khi cấp Giầy chứng nhận”.

- Trang 4 thể hiện tiếp nội dung tiếp theo của mục “IV Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận”, nội dung lưu ý đối với người được cấp Giấy chứng nhân, mã vạch.`!

1.14 Yêu cầu về cấp Giấy ching nhận quyên sứ dung đắt

Thứ nhất, việc cấp GCNQSDĐ phải thực hiện đúng pháp luật Đây là yên cầu có tính chất "đương nhiên”, phản anh nguyên tắc “mot công dân din phải sống và làm việc theo hién pháp và pháp luật”; công dân được làm những gì không mã pháp luật không cắm; cán bộ, công chức, viên chức Nhànước được làm những gì pháp luật cho phép GCNQSDĐ là một loại tải sản. đặc biệt, có giá trị rat lớn đổi với người dân, GCNQSDĐ là cơ sở để người sử dụng đất được thực hiện các quyển năng của minh trên đất, vi vậy việc cấpGCNQSDĐ cảng đối hỏi cao việc thực hiện đúng quy định của pháp luậtHiện nay, quy trình cập GCNQSDĐ được quy định rét chất chế va được công,bố công khai trên cổng Thông tin trực tuyển của Chỉnh phủ vả trên trang thông tin điện từ của ngành TN&MT Nội dung của yêu câu nảy thé hiện:

Đối với cơ quan Nha nước có thẩm quyền: Phải thực hiện day đủ, đúng trình tư các bước trong việc cấp GCNQSDĐ cho người sử dung đất theo quy định của pháp luật, từ việc nhân Hồ sơ, thim định Hồ sơ va cập GCNQSDB, đặc biết chủ ý đến vẫn để zác định nguôn gốc đất, tránh việc khiếu nại, khiếukiên; dim bảo vẻ thời gian thực hiện, dim bảo sự hải lòng va quyển lợi củangười dân, dim bao công khai, minh bạch, công tâm trong cập GCNQSDB.

Đối với người dân, phải chuyển bi đây đủ giấy tờ, ghi đây đũ thông tin theo quy định, trùng thực trong kê khai nguồn gốc đất

Đầu 1 Thông trsổ 232014/T1.BTNMT

Hai là công Khai, minh bach, liêm chính va dan chủ trong cấp GCNQSDĐ Đây là yêu cầu rất quan trong trong tinh hình hiện nay Xuấtphat từ giá trị QSDĐ va thực trạng công tác cấp GCNQSDĐ 6 nước ta hiện nay, như Hồ sơ vẻ đất chưa được cập nhật đây di, kip thoi; nguồn gốc hình thảnh đất đa dang, nhất là trước năm 1987, rat khó chứng minh nguồn gc, công tác cải cách hành chính trong lĩnh vực đất đai tuy đã có nhiều đổi mới nhưng chưa theo kip với sư phát triển của tinh hình vẫn còn nặng cơ chế “xin-cho” Vì vậy, thực hiện tốt yêu cau nay sé gop phan nâng cao năng lực vả mức độ, hiệu quả của nến quản trị đất dai hiện đại, loại trừ được các hiện tượng “móc ngoặc” hoặc “cd dịch vu" trong cấp GCNQSDĐ, tham những, tiêu cực, bôi trơn, nhũng nhiễu.

Công khai, minh bạch là trình tự cấp GCNQSDĐ phải rõ rng, minh bạch và được công khai, khuyến khích người sử dung đất thực hiện việc kế khai, đăng ky đất dai và cấp GCNQSDĐ Co như vay, Nhà nước mới quản lý chất chế đất dai; khắc phục các giao dịch “ngim’ vẻ đắt dai và gdp phan nâng ao tinh minh bạch, phat triển lãnh manh của thi trường bat đông sản ở nước ta Hiên nay, thực hiện Nghị quyết, chương trình hành động của Chính phủ vềcải cách hành chính, xây dựng Chính phi điên từ va hướng tới xây dựng hoànthiện mức độ 4 trong cải cách thủ tục hành chính, các dia phương đã công khai các thủ tục giấy tt va hưởng dẫn chi tiết việc kê khai cấp GCNQSDĐ Bộ TN&MT đã ban hành Quyết định sổ 2555/QĐ-BTNMT ngay 20/10/2017 vẻ việc công bố thủ tục hảnh chính mới ban hành, được sửa đổi, bd sung trong lĩnh vực đất đai thuộc phạm vi chức năng quản lý nhà nước của Bộ TN&MT Trong đó, đã quy định vé trình tự thủ tục cấp GCNQSDĐ Tuynhiền, vẫn để minh bach trong việc cắp GCNQSDĐ còn nhiều van để cân tiếp tục được quan tâm kiểm tra, giảm sat thực hiện.

Liêm chính trong cấp GCNQSDĐ: Theo quan diém của Chủ tịch Hỗ Chi Minh, Liêm là liêm khiết, “Kông tham 6 và luôn luôn tôn trong gift gincủa công và của dân; Không tham địa vị Không thaon tiên tài Không tham sung sướng Không ham người tang bốc mình”, “Chính nghĩa là Không tà

nghĩa là thẳng thắn, đứng đắn '?? Như vậy, trong công tác cap GCNQSDD cán bô, công chức Nha nước phải được thực hiện trên tinh than “fân tẩm phonevụ nhân dân “ mà không được đồi hdi bat cứ một khoăn tiên lút tay, phí béitrơn nâo từ phía người sử dụng đất

Dân chủ la trong quá trình cấp GCNQSDĐ cơ quan, cá nhân có thẩm quyển phải tôn trong, lắng nghe ý của người sử dung đất, tạo điều kiên để người dân được giám sát toan bộ qua trinh cấp GCNQSDĐ theo quy định của pháp luật.

Bala, việc cấp GCNQSDĐ phi đúng đổi tượng sit dung đất, đúng điệntích đất, ranh giới, mục đích sử dụng đất Như đã phân tích ở trên, cùng với việc dim bão quyển lợi của người sử dung đất thì công tác cấp GCNQSDĐ còn nhằm mục đích giúp Nhà nước quản lý đất đai chất chế, chính xác Vi lẽ đó, thực hiện tốt yêu cầu nảy sẽ góp phan giúp Nha nước hiện thực hóa mục dich nay Trên cơ sở đó, có cách nhìn nhận tổng quất vẻ dat dai từ đó mới có thể dé ra các chiến lược phát triển kinh tế xã hội, bao đảm đời sống cho nhân dân Để thực hiện yêu cầu này các cơ quan Nhà nước phải thực hiện đúng trình tự cap GCNQSDĐ, tiền hành do đạc chính xác, thẩm định, xác minh ho sơ chặt chế: Đồng thời, phải hướng dẫn người sử dụng đắt kê khai trung thực, thực tế nguồn gốc, diện tích đất để nghị cấp GCNQSDĐ Khéng những th thực hiện tốt yêu cẩu này sẽ góp phân giảm các tranh chấp, khiếu nại, khiềukiện liên quan đến đất đại

Bắn là việc cấp GCNQSDĐ phải đảm bảo sự bình đẳng giới trong sit dung đất Dat đai la một loại tải sin đặc biệt, có giả trị rat lớn đối với mỗi người, phụ nữ được bão đảm quyển về đất đai sé bao dim được sự bình đẳng về giới, giúp ho tự tin, độc lập về tài chính để họ có điều kiện phát triển toàn diện, có cơ hội khẳng định được minh trong các lĩnh vực khác Quyên của phụ nữ trong lĩnh vực đất dai được ghi nhân đâu tiên trong Luật Dat dai năm 2003 với quy định "GCNOSDĐ được cắp trong tồi i> hon nhân hợp pháp được ghi déy ati họ tên chông và họ tên vợ”, Ké thừa nội dung tiễn bộ nay, Điều 08 Luật Dat dai năm 2013 quy định: “Trưởng hợp QSDĐ hoặc quyén sie

° Hồ Chí Mnh Toàn ấp C011), Nob Chin guấc gi, HA NGI, 19,1145, 129

“mg đất, quyễn sẽ hiểu nhà ở và tài sản khác gẵn liền với đắt hoặc quyền sé "im nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sẵn chumg của vo và chẳngthì phải ghi cd ho, tên vợ và ho, tên chẳng vào GCNOSDĐ, trừ trường hop vo và chông có thỏa thuận ghi tên một người "12

Đặc biệt, trong trường hợp GCNQSDĐ đã cấp chỉ ghi họ, tên cia vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang GCNQSDĐ để ghi cả họ, tên vơ và họ, tên chẳng nếu có yêu cầu Bên cạnh đó, việc quy định quyển của phụ nữ trong Tĩnh vực đất dai còn thể hiện cam kết của Việt Nam trong thực hiện Công ước CEDAW, thể hiện quyết tâm chính tri lớn của Bang va Nha nước ta trong việc xóa bö moi hình thức phân biệt đối xử đối với phụ nữ, tao sử bình đẳng toán diện giữa nam và nữ:

én là việc thực hiện ngiấa vụ tải chính khi cập GCNQSDĐ phải phủ hop với khả năng tải chỉnh của người dân, đặc biệt là các hô gia định nông, dân, hộ nghèo, người lao đông Hiện nay pháp luật về thực hiện nghĩa vụ tải chính khi cấp GCNQSDĐ đã có sự điều chỉnh cho phù hợp với tình hình.kinh tế, phủ hợp với từng đối tượng, lê phí trước ba giảm từ 01% xuống còn05%, tiếp tục thực hiện việc ghi ng đổi với những trường hợp khó khăn, giađính chính sách Tuy nhiên, trên thực tế vẫn có không ít các trường hop khôngđến nhân GCNQSDĐ do phải thực hiện nghĩa vụ tải chính vượt quá kha năngcủa họ Điểu nay đặt ra cần phi tiép tục nghiên cứu vé nghĩa vu tải chính, mỡxông đổi tượng được ghi nợ khi cấp GCNQSDĐ.

1.2 Lý luận pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

12.1 Khái niệm, đặc diém pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyên sử dựng đất

Phap luật về cắp GCNQSDĐ có tâm quan trọng đặc biệt là một bộ phân cấu thành của pháp luật đất dai va có quan hệ mát thiết với các quy định của pháp luật dân sự, pháp luật vẻ nha ở và các tài sản khác gắn liên đất Pháp luật cấp GCNQSDĐ điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình cấp GCNQSDĐ, sác định nội dung quyền, ngiĩa vụ, trách nhiệm của các chủ thể trong việc cấp GCNQSDĐ; trình tu, thủ tục cắp GCNQSDĐ Pháp luật vẻ cấp

” Bên B§ Lait Di năm, 2013

GCNQSDD 1a một bộ phận hoặc một lĩnh vực của pháp luật đất dai Nó bao gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật dat dai do Nha nước ban hành va dam bão thực hiện bằng site mạnh cưỡng chế của Nha nước nhằm điều chỉnh nhóm quan hệ sẽ hội phát sinh trong lĩnh vực cấp GCNQSDP.

Nour vậy, xét trên phương diên lý luân, theo quan niềm của tác giả luận văn nảy, pháp luật về cấp GCNQSDĐ được hiểu la “Phdp luật về cấp 'GCNOSDĐ là một bộ phận của pháp luật về đắt đai, bao gỗm tổng thé các ny phạm pháp luật do Nhà nước ban hành và bảo đâm thực hiền bằng sứchạnh cưỡng cÍ phát sinh giữa Nhà nước và người sử dung đất và các chủ thé khác có liên quan trong lĩnh vực cấp GCNOSDĐ'

Pháp luật vé cấp GCNQSDĐ có những đặc điểm cơ bản sau.

Thứ nhất, pháp luật về ấp GCNQSDĐ phan ánh điều kiện kinh té- xã hội của nước ta và có sự điều chỉnh phù hợp với từng giai đoạn phát triển.

Thứ ha, pháp luật về cấp GCNQSDP là lĩnh vực pháp luất tổng hợp bao gồm các quy pham pháp luật của Luật Bat dai năm 2013, Luật Tai chính, Luật Phi và lệ phí, Luất Khiéu nại, Luật Tổ cáo va Luat Xử lý vi phạm hành chính.

Thứ ba, Nhà nước quản ly đất dai bằng pháp luật nói chung và các quy. định về cấp GCNQSDĐ nói riêng, Có nghĩa la pháp luật về cấp GCNQSDĐ quy định thẩm quyên cap GCNQSDD, đối tượng, điều kiện, căn cứ vả nguyên tắc cắp GCNQSDP buộc cơ quan Nha nước, tổ chức, cá nhân phải tuânthủ Thông qua đó, không chi ác lập trết tự trong cập GCNQSDĐ, ngăn ngừa tình trang cấp GCNQSDD sai thẩm quyển, bừa bãi ma còn giúp Nhà nước phân loại các chủ thể sử dụng đất, bao gồm người sử dung đất hợp pháp (được cấp GCNQSDĐ) và người sử dụng đất chưa hợp pháp (chưa được cấpGCNQSDB) nhằm phục vụ công tác quan lý nha nước về đắt đai.

12.2 Nội dungpháp luật về cấp Giấy cling nhận quyên sử dụng đất Nhu đã tình bày ở trên, pháp luật về cấp GCNQSDĐ được hiểu là “Pháp iuật về cấp GCNOSDĐ là một bộ phận của pháp luật về đất đai, bao gôm ting thé các guy phaơm pháp luật do Nhà nước ban hành và bảo đâm thực hiện bằng sức mạnh cưỡng chỗ của Nhà nước, nhằm điều chỉnh các

của Nhà nước, nhằm điều chỉnh các quan hệ xí

quan hệ xã hội phát sinh giữa Nhà nước và người sử dung đất và các cimi thể khác cô liên quan trong lĩnh vực cấp GCNQSDD

Theo đó, nội dung pháp luật về cập GCNQSDĐ được sác định gồm.những bô phận cầu thành sau đầy.

Thứ nhất, nhóm các quy phạm pháp luật quy định cụ thể các nguyên tắc trong hoạt động cấp GCNQSDD Đây là nội dung có ý nghĩa quan trong, lànhững nôi dung yêu câu mang tinh bất buộc, phải được thực hiện nghiêm túc nhằm đầm bao tính chính xác, cụ thé va đây đủ, đầm bao sự công bằng và hop 1í cho các chủ thể trong cấp GCNQSDD.

Thứ hat, nhóm quy pham pháp luật quy định các đổi tượng được cấpGCNQSDB, bao gồm: Các quy đính của pháp luật về đổi tượng thuộc điên được cấp GCNQCDD, đối tượng không được cap GCNQCDD.

Thứ ba, nhóm quy phạm pháp luật quy định các điều kiện được cấp GCNQSDĐ, bao gồm: Các quy định của pháp luật về điều kiện cấp cho tổ chức, cả nhân, cỡ tôn giáo, di tích lich sử.

Thứ te nhóm các quy phạm pháp luật quy định về thẩm quyền cấp GCNQCDD; nội dung, hình thức GCNQSDĐ Theo đó, những thông tin vẻ chủ thể, về điện tích, mục đích, hình thức, thời hạn sử dụng sẽ quyết định tới các quyển năng cũng như quyền thu hưởng của chủ thể được cấp giây chứng nhân, đồng thời sác định nghĩa vụ của họ trong quá trình khai thác vasử dụng đất và tài sẵn gắn liên với đất

Thứ năm, nhóm cắc quy phạm pháp luật vé trình tự, thủ tục cấpGCNQSDĐ Nhóm nảy bao gồm các quy định vé các bước vé hỗ sơ, xác ‘minh, thâm định hỗ sơ xin cấp, quy trình đăng ký, cắp, nhận GCNQSDB.

Thứ sản, nhóm quy pham pháp luật về những nghĩa vụ tai chính cũa chit thể cấp GCNQSDĐ Các nghĩa vụ tải chính ma bat cử chủ thể nao cũng đều phải nộp khi thực hiện việc cấp GCNQSDĐ Tay thuộc vào mục đích sử dụng đất khác nhau và nguồn gốc của các bat động sản khác nhau thi khi làm thủ tục cấp GCNQSDD, sẽ có nghĩa vu tai chính khác, như Tiên sử dụng đất hoặc tién thuê đất, Thuê thu nhập từ chuyển nhượng bắt động sản, Lệ phí trước ba, Lệ phi địa chinh; Chi phi đo vẽ bản vế nha - đết mà cho đến thời điểm cấp GCNQSDĐ chưa thực hiện hoặc chưa thực hiện day di.

Thứ bảy, nhôm quy pham pháp luật về đính chính, thu hồi GCNQSDĐ,, ao gồm các quy định vé Các trường hợp được đỉnh chỉnh, thu hỏi, trách nhiệm, trình tự đính chính, thu hồi GCNQSDĐ v.v,

1.2.3 Lịch sử lành thành và phát trién pháp luật về cấp Gi hận quyên sử dung dat

Thứ nhất, giai đoạn từ năm 1987 đôn trước năm 1993

Chế định cấp GCNQSDĐ ra đời trên cơ sở Luật Đất đai năm 1987-Đây là đạo Luật Đất đai đầu tiên ở nước ta Đạo Luật nảy quy định cấpGCNQSDĐ là một trong bay nội dung quan lý nhà nước vẻ đất đai Tuy mớichi là những nối dung mang tính nguyên tắc vẻ cấp GCNQSDĐ nhưng đã được triển khai thực hiến nghiêm túc, hiệu qua, gop phân hoàn thiên về hỗ sơ quản lý đất, đảm bao quyển và lợi ích hợp pháp của người dân Trên cơ sỡquy định của Luật, các cơ quan chức năng đã tham mưu, ban hành các văn ‘ban hướng dẫn triển khai thực hiện việc cap GCNQSDĐ như Quyết định số 20LĐKTK ngày 14/07/1989, Thông tư số 302/T-DKTK ngày 28/10/1989 của Tổng cục quan ly đất về việc đăng ký đắt dai và cắp GCNQSDĐ Tuy nhiên trong qua trình thực hiện đã phát sinh nhiều khó khăn, do các quy định nảy còn chưa rổ rang, trong khi đó nguồn gốc về dat ở giai đoạn nảy rat phức tạp khi chúng ta vừa mới giải phóng miễn Nam thông nhất dat nước chưa được bao lâu Đặc biệt do chính sách đất đai chưa dn định nên giấy chứng nhận giai đoạn này chủ yêu là giấy chứng nhân tam thời (Theo mu của UBND cắp tint).

Thứ hai, giai đoạn từ năm 1993 đến năm 2003

Kế thửa những quy định hợp lý của Luật Bat dai năm 1987 và qua tổng kết, đánh giá những khó khăn, bất cập trong thực hiện pháp luật vẻ đất đai nóichung va pháp luật về cấp GCNQSDĐ nói riêng, ngày 14/07/1993, Quốc hộikhóa IX ban hành Luật Dat đai năm 1993 thay thé Luật Bat đai năm 1987.Luật Dat dai năm 1993 bd sung các quy định đáp ứng yêu câu của kinh tế thịtrường như quy định giá đất, quy định Nhà nước giao đất, cho thuế đất, họ được chuyển QSDP trong thời han sử dung, quy định một trong những quyền của người sử dung đất là được cấp GCNQSDD Theo Luật Dat đai năm 1993, người sử dụng đắt nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, lâm.chứng

muối va đất ở tai nông thôn được cấp GCNQSDĐ (số đỏ), thẩm quyên cấp GCNQSDĐ cho người Việt Nam định cư 6 nước ngoài, tổ chức, cá nhân nướcngoài sử dụng đất tại Việt Nam thuộc UBND tỉnh, thảnh phổ trực thuộc trung ương, thẩm quyền cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đính, cả nhân sử dụng đất thuộc UBND huyện, quân, thi xẽ, thành phố thuộc tỉnh Tiếp đó, ngày05/07/1994, Chính phủ ban hành Nghĩ định số 60/CP về quyển sỡ hữn nha vaQSDD ở đô thi, Nghị định số 14/1908/NĐ-CP ngày 06/03/1998 về quản lý tai sản Nhả nước quy định đơn vị sự nghiệp, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, xã hội, tổ chúc 2 hội, tổ chức 2 hội - nghề nghiệp déu phải đăng ký đất đai, nha vả công trình khác gắn liên với đất đai Cụ thể hóa quy định của Luật Dat đai năm 1993, Tổng cục Địa chính ban hành Thông tư số 354/1908/TT-TCĐC hưởng dẫn thủ tục đăng ky dat đai, lap hỗ sơ địa chính và cập GCNQSDD Thông tu này cũng quy định nội dung sửa đỗi việc viết GCNQSDD theo Thông tư số 302/T-DK TK ngày 28/10/1081

Cu thể hóa Luật Sửa đổi, bd sung một số điều của Luật Đất dai năm 1998, ngày 29/6/2001, Tổng cục Địa chính ban hành Thông tư số 1900/2001/TT-TCĐC ngày 30/11/2001 quy định trình tự công việc có tính chất bắt buộc phải thực hiện thing nhất, không hướng dẫn cách làm như "Thông tư số 346/1988/TT-TCĐC dé các địa phương tùy điều kiện nhân lực va công nghệ cia minh vận dụng cho phù hop Đặc biệt, Thông tu này sửa déi cơ ‘ban thi tuc đăng ký biển động, chỉnh lý hé sơ dia chính đơn giản,

hiện hơn để ddy mạnh việc cấp GCNQSDD ở các địa phương Thứ ba, giai don tiềnăm 2003 dén năm 2013

Thể chế Nghị quyết Hội nghĩ lên thứ 07 Ban Chap hành trung ương khóa IX vé tiép tục đổi mới chính sách, pháp luật đất dai trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện dai hóa dat nước, trên cơ sỡ tổng kết 10 năm thi hành Luật Đất đai năm 1993, ngày 26/11/2003, Quốc hội khỏa XI kỷ họp thử 4 đã thông, qua Luật Dat đai năm 2003 thay thê Luật Dat dai năm 1993, Luật Sữa đổi, bỗ sung một số điều của Luật Dat dai năm 1998 và năm 2001 Luật Dat đai năm 2003 kế thừa các quy định hop lý của Luật Bat đai năm 1993, đồng thời bé sung các quy định về cấp GCNQSDĐ như quy định về cấp GCNQSDĐ trong

trường hợp thửa đất có vườn ao, quy định vẻ cấp GCNQSDĐ cho công đẳng dân cư, cơ sở tôn giáo sử dụng đất Dé đẩy nhanh tién đô cap GCNQSDĐ đáp ứng yêu cầu của nên kinh tế thị trường, ngày 29/02/2004, Thủ tướngChính phủ ban hảnh Chi thị số 05/2004/CT-TTg vẻ hoàn thanh việc cấpGCNQSDĐ trong phạm vi cả nước trong năm 2005 va các nghỉ định hướng Gn thực hiện việc cấp GCNQSDĐ như Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004, số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007, số 88/2009/NĐ-CP ngày19/10/2009 đã tạo cơ sở pháp lý cơ bản hoản thiên cho việc cấp

GCNQSDĐ Ưu điểm nỗi bật của pháp luật về cấp GCNQSDĐ trong giai

đoạn nảy là sự nhất thể hóa việc cấp QSDĐ, quyền si hữu nha ở va tải sin khác gin liên với đất trong một mẫu GCNQSDĐ thông nhất Điều nay không chỉ góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước vé bắt động sản nói chungvà đất dai nói riêng, góp phân cải cách thủ tục bảnh chính trong Tĩnh vực đấtdai ma còn tao điều kiên thuận lợi cho người dân trong việc thực hiện các giao dịch về nha, đất, đồng thời, giảm chi phí đầu tư trong việc in an mẫu GCNQSDB, mẫu giấy chứng nhân quyển sỡ hữu nha ở cũng như giảm chỉ phi, thời gian, công sức cho người sử dụng đất khi có nhu câu được cấpGCNQSDĐ

Tint he giai đoạn từ năm 2013 đến nay

Giai đoạn này đánh déu bằng việc ban hảnh Hiển Pháp năm 2013 vớiquy đính QSDĐ được pháp luật bảo hộ (Điển 54) Trong lĩnh vực đất đai, nhằm thể chế hóa các quan điểm của Đảng thể hiện trong Nghị quyết số 19/NQ-TW của Hội nghĩ lan thứ 06 Ban Chap hành Trung wong khóa XI về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất đai trong thời ky đẩy mạnh toản điện công cuộc đổi mới tạo nền tảng để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp phát triển theo hướng hiên đại, ngày 29/11/2013, Quốc hội khóa XII kỳ họp thứ 06 thông qua Luật Bat đai năm 2013 va có hiệu lực từ ngày 01/07/2014, thay thé Luật Đất dai năm 2003, Một số điểmmới của Luật Đất dai năm 2013 là sửa đổi, bỗ sung các quy định về cấpGCNQSDB, như.

“Một là bỗ sung quy định vé đính chính GCNQSDĐ.

Hai ia bỗ sung quy định về các trường hợp thu hỏi GCNQSDD Baia bd sung quy định về thẩm quyên cp đải, cấp lại GCNQSDD Bon ia bỗ sung quy định trường hợp QSDĐ, quyền sở hữu nha ở va tai sản khác gắn liễn với dat là tai sản chung của nhiễu người thì cấp méi người một giây chứng nhận, hoặc cấp chung một giầy chứng nhận vả trao cho người đại điện

Tiểu kết Chương 1

Qua nghiên cứu lý luận về cấp GCNQSDD và pháp luật về cấp GCNQSDD tại Chương 1, luôn văn rút ra một số két luận chính sau:

Thứ nhất, cấp GCNQSDĐ là một nội dung của quản lý Nha nước về đất đai được thực hiện trên cơ sở quyển lực Nha nước Hoạt động nảy nhằm công nhân QSDĐ hợp pháp của người được Nha nước giao dat, cho thuê đất Để cấp GCNQSDĐ, các cơ quan chuyên môn phải thực hiện một loạt các hoạt đông mang tính kỹ thuật vả nghiệp vu như đo đạc, sắc định điện tích, ranh giới sử dụng đất, đăng ký đất đai.

Thứ hai cap GCNQSDD không chi tạo tiên để để người sử dung đất thực hiến các quyền và nghĩa vụ do pháp luật dat đai quy định, ma còn gop phân nâng cao hiệu quả quản lý nha nước về đất dai và nắng cao tính côngkhai, minh bạch của thi trường bat động sin

Thứ ba, pháp luật về cấp GCNQSDĐ ra đời là một minh chứng cho việc thể chế quan điểm của Đăng “Nha nước quản ly zã hội bằng pháp luật chữ không phải bằng đạo 1ÿ" trong lĩnh vực dat đai Đây lé Hinh vực pháp luật tổng hop bao gồm quy pham pháp luật đắt đai, quy pham pháp luật nha ở, quy phạm pháp luật vé cấp giầy chứng nhận quyển sở hữu tai sản, quy phạm pháp uất hành chính

- Pháp luật về cấp GCNQSDĐ gồm tổng hợp các quy phạm pháp luậtdo Nhà nước ban hành và đảm bảo thực hiện bằng sức manh cưỡng chế của Nha nước nhằm diéu chỉnh nhóm quan hệ x hôi vẻ cấp, đính chính, sửa chữa GCNQSDB Các quy phạm pháp luật nảy mang tính chính công thể hiện tính ‘vat bình đẳng giữa Nha nước và người sử dụng đất trong cấp GCNQSDD.

- Pháp luật về cấp GCNQSDĐ bao gồm nhóm quy phạm pháp luật mang tính nội dung va nhóm quy phạm pháp luật mang tinh hình thức Bo la các quy định vẻ đổi tượng, điều kiện, nguyên tắc, thẩm quyền cap GCNQSDĐ, quy định về nghĩa vu tài chính khi cập GCNQSDĐ và quy đính vé trình tw, thủ tục cấp mới, cấp didi, cấp lại GCNQSDĐ.

Thứ te pháp luật về cấp GCNQSDĐ hình thành, phát triển qua từng giai đoạn gin với việc ban hành Luật Dat đai năm 1987, Luật Bat đai năm1993, Luật Bat đai năm 2003, Luật Dat đai năm 2013 và các van bản hướng dẫn thi hảnh Cac văn bản pháp luật nay, quy định vé việc cấp GCNQSDD tạo cơ sỡ pháp lý cho hoạt đồng cap GCNQSDĐ trên thực tế

Chương 2

THUC TRẠNG PHÁP LUẬT VE CAP GIAY CHUNG NHAN QUYEN SỬ DUNG DAT, QUYEN SỞ HỮU NHÀỞ VÀ TÀI SAN

KHAC GẮN LIEN VỚI ĐẮT VÀ THỰC TIEN THỊ HANH TẠI QUAN BẮC TỪ LIÊM, THÀNH PHO HÀ NOI

2.1 Thực trạng pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dung, quyền sở hữu nhà ở và tai sản khác gắn liền với dat

3.1.1 Quy định về nguyên tắc cấp Giấy ching nhận quyên sử dung dat, quyên sở lãm nhà ở và tài sâu khác gan lién với dat

Nguyên tắc cấp GCNQSDĐ là quy đính mới trong Luật Bat dai năm 2013, việc quy định rõ các nguyên tắc nảy là cơ sở, quan điểm để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quy định và thực hiện cấp GCNQSDĐ cho người sử dụng đất Theo quy đình tại Điều 98 Luật Bat dai năm 2013 có 05 nguyên tắc cấp GCNQSDĐ như sau:

- Nguyén tắc tint nhất: GCNQSDĐ được cấp theo từng thửa đất Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cing một xã, phường, thị tran ma có yêu câu thi được cap một GCNQSDĐ chung cho các thita đất đó.

~ Nguyên tắc thứ hai: Thửa dat có nhiêu người chung QSDĐ, nhiều người sở hữu chung nha ỡ, tai sản khác gắn lién với đất thi GCNQSDĐ phảighỉ đẩy đủ tên của những người có chung QSDĐ, người sở hữu chung nhà ở, tải sản khác gắn liên với đất va cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận, trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấychứng nhân va trao cho người đại diện.

~ Nguyên tắc tt ba: Người sử dung đất, chi sở hữu nha 6, tài sẵn khác gin liễn với đất được nhận GCNQSDĐ sau khi đã hoản thành nghĩa vụ tảichính theo quy định cia pháp luật Trường hợp người sử dụng đốt, chủ sỡ hữu nha ở, tai sản khác gắn lién với dat không thuộc đổi tượng phải thực hiện nghia vụ tải chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tải chính vả trường, hợp thuê đất trả tiên thuê đất hang năm thi được nhên GCNQSDĐ ngay sau khi cơ quan có thâm quyên cấp.

~ Nguyên tắc tint te: Trường hop QSDĐ hoặc QSDĐ, quyển sở hữu nha ở va tai sẵn khác gắn liên với đất hoặc quyển sở hữu nhà ở va tai sản khác gắn liển với đất là tai sin chung của vợ va chủng thì phải ghi cả họ, tên vợ va ho, tên chẳng vào GCNQSDD, trừ trường hop vợ vả chồng có thöa thuận ghi tên một người Trường hop QSDĐ hoặc QSDĐ, quyển sở hữu nha ở và tải sản khác gắn liên với dat hoặc quyền sỡ hữu nha 6 va tai sin khác gắn liên với đắt 1a tải sin chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhên đã cấp chi ghi họ, tên của vợ hoặc chẳng thi được cấp đổi sang GCNQSDĐ để ghi cả họ, tên vợ và ‘ho, tên chong néu có yêu cầu.

~ Nguyên tắc the năm: Trường hợp có sự chênh lệnh diện tích giữa số liệu đo đạc thực té với số liêu ghi trên giấy tờ quy đính tại Biéu 100 của Luật nay hoặc Giây chứng nhận đã cấp ma ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ vẻ QSDĐ, GCNQSDĐ, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liễn kể thì khi cắp hoặc cấp đổi GCNQSDĐ diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế Người sử dụng đất không phải nộp tién sử dụng đất đối với phan điện tích chênh lệnh nhiêu hơn (nêu có) Trường hợp đo đạc lại ma ranh giới thữa đất có thay đổi sơ với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giây tờ về QSDĐ và điện tích đất đo đạc thực tế nhiêu hơn diện tích ghi trên giấy tờ về QSDĐ thì phân diện tích chênh lệch nhiễu hơn (néu có) được xem siết cấp GCNQSDĐ. theo quy định tại Điều 99 của Luật nay".

So sánh các nguyên tắc nay với quy định trước đây, có nhiều điểm mới được bỗ sung để phủ hợp với yêu cầu phát triển thực tiễn, như:

Một là tỗ sung quy định vẻ trường hợp người sử dụng đất dang sử dụng nhiêu tia đất nông nghiệp tai cùng mét xã, phường, thị trần mà có yêucầu thì được cấp một GCNQSDD chung cho các thửa đất đó Quy định nảy đãgóp phin tạo điều kiện thuân lợi cho việc cắp Giấy chứng nhân QSDĐ nôngnghiệp một cách linh hoạt, tiết kiệm, nhanh chóng và hiệu qua trên cơ sỡ nhụcầu của người dân.

“plas Lait Bắt nim 2015

Hat là, bỗ sung quy định phải ghi đây đủ tên của những người cỏ chung QSDD, người sở hữu chung nha ở, tài sản khác gắn liên với đất va cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận Đồng thời để tao điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện các giao dịch cũng như thực hiện các QSDB liên quan đến đất dai,Luật Dat đai năm 2013 đã bỗ sung trường hợp các chủ sử dung, chủ sỡ hữu có yên cầu thì cấp chung một Giầy chứng nhân va trao cho người đại diện.

Ba là sắc định rõ nguyên tắc đối với trường hợp thực hiện nghĩa vu tải chính, thi sau khi hoàn thành ngiấa vụ tài chính mới được cơ quan Nha nước có thẩm quyền cấp GCNQSDB Tránh trường hợp cơ quan Nhà nước đã thực hiên cấp Giấy chứng nhân xong, tén kém nhiều thời gian, công sức, nhưngngười sử dụng đất không dén lây và cũng không thực hiện nghĩa vu tai chínhđổi với nhà nước

“Bốn ia, Luật Dat đai năm 2013 bỗ sung thêm quy định trừ trường hop ‘v9 và chẳng có thöa thuận ghi tên một người trên GCNQSDP là tai sin chung của vợ và chồng Ngược lại, nếu gidy chứng nhận đã cấp chỉ ghỉ họ, tên của một người thi được cấp đổi sang Giây chứng nhận có ghi họ, tên của cả vợ ching khi có yêu cẩu Quy định trên gdp phân tạo điều kiện thuận lợi chongười dân trong quá trình xin cấp GCNQSDĐ.

_Năm lã trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu phủ trên giây từ đã cấp mà ranh giới thửa đất không thay đổi, không có tranh chấp thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế và không phãi nộp tién sử dụng đất đổi với phan diện tích chênh thêm Trường hợp ranh giới thửa đất có thay đổi và đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ thi phân diện tích chênh thêm được xem xét để cấp Giầy chứng nhận Đây cũng la quy định bổ sung của Luật Dat dai năm 2013, nhằm khắc phục tình trang đo đạc không chuẩn ác trước kia cũng như khắc phục tinh trang giao dich ngâm không thông quathị trường bat động sin hay tranh chấp quyền sử dụng, quyển sỡ hữu vikhôngcó giầy chứng nhận hợp pháp.

2.12 Quy định về đôi tượng được cấp Giấy chứng nhận quyên sứ dung dat, quyên sở hữm nhà ở và tài sản khác gắn liên với dat

Theo quy định tại Điều 99 Luật Dat đai năm 2013, các đổi tượng sauthuộc điện được cấp GCNQSDĐ.

Tint nhất, người dang sử dung đất có đủ điêu kiện cấp GCNQSDĐ theo các Điều 100, 101 va 102 của Luật Dat dai năm 2013.

Thứ hai, người được Nhà nước giao đất, cho thuế đất từ sau ngày LuậtĐất dai năm 2013 có hiệu lực thí hành,

Thứ ba, người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kê, nhận tặng cho QSDĐ, nhận góp vốn bằng QSDĐ; người nhân QSDĐ khi xử lý hợp đồng thể chấp bằng QSDĐ để thu hỏi nợ.

Thứ ne người được sit dung đất theo kết quả hòa giãi thánh đối với tranh chấp đất đai, theo bản án hoặc quyết định cia Tòa án nhên dân, quyếtđịnh thi bênh án của cơ quan thí hành an hoặc quyết đính giãi quyét tranh chap, khiếu nai, tố cáo về đất đai của cơ quan nha nước có thẩm quyền đã được thí hành

Thứ năm, người tring đầu giá QSDD.

Thứ sảu, người sử dung đất trong khu công nghiệp, cum công nghiép,khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.

Tint bây, người mua nha ở, tai sản khác gắn liên với đất.

Thứ tâm người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liên với đất ở, người mua nhà 6 thuộc sở hữu nhả nước.

Thứ chin, người sử dung đất tách thửa, hop tht; nhóm người sử dung đất hoặc các thành viên hô gia đính, hai vợ chẳng, tổ chức sử dung đất chia tách, hợp nhất QSDĐ hiện có.

Tint mười, người sử dung đất dé nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng.

nhận bị mất”

Quy định về đối tượng được cấp GCNQSDĐ của Luật Dat đai năm. 2013 có nhiều thay thé, sửa đổi, bố sung so với quy định trước đây, cụ thể

° pila Lait Dit dain 2013

“Một là, tỏ quy định vé cấp GCNQSDĐ đối với tổ chức pháp nhân mới được hình thành do các bên góp vin bằng QSDB.

Hat là, tên cạnh việc quy định vẻ cấp GCNQSDĐ theo bản án của tòa án, quyết định thi hảnh án của cơ quan thi hành án va quyết định giãi quyết tranh chấp đất đai, thì Luật Đất đai năm 2013 còn bổ sung thêm cấp GCNQSDD theo kết qua hoa giải đối với tranh chấp về QSDĐ và cấp theo quyết định giải quyết khiếu nại, t cáo về đất.

Ba là, quy định về cập GCNQSDĐ trong trường hợp mua nha ở thuộcsở hữu nha nước, người sử dung đất tách thửa, hợp thửa, nhóm người sử dung đất hoặc các thành viên hô gia đính, hai vợ chẳng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất QSDĐ hiện có; người sử dung dat đẻ nghị cấp đổi hoặc cấp lại GCNQSDĐ bi mắt

Bên cạnh đó, pháp luật cũng quy định các trường hợp không được cấpGCNQSDB, gồm

Tint nhất, tỗ chức, cộng đẳng dân cư được Nha nước giao dat để quản ly thuộc các trường hợp quy đính tại Điều 8 cia Luật Dat đai

Thứ hat, người đang quan lý, sử dụng dat nông nghiệp thuộc quỹ đấtcông ích của zã, phường, thi trần.

Thứ ba, người thuê, thuê lai đất của người sử dụng đất, trừ trưởng hop thuê, thuê lại dat của nha đâu tư xây dựng, kinh doanh kết cầu hạ tang trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khukinh tế

Thứ f người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trưởng, doanh nghiệp nông, lâm nghiệp, ban quản lý rừng phòng hộ, ban quản lý rừngđặc dụng,

Thứ năm, người đang sử dụng đất không đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ.Thứ sáu, người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ nhưng đã có thông bao hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Thứ bay, tỗ chức, UBND cấp xã được Nha nước giao đất Không thu tiên sử dụng đất để sử dụng vào muc đích sây dựng công trình công công gom đường giao thông, công trình dẫn nước, dẫn xing, dau, khi, đường day

truyền tai điện, truyền dẫn thông tin, khu vui chơi giải trí ngoài trời; nghĩa trang, nghĩa địa không nhằm mục đích kinh doanh 16

2.1.3 Quy định vẻ điều kiện cấp Giấy chúng nhận quyên sử dung đất, quyển sở hữu nhà ở và tài sản khác gin liền với đất đất với hộ gia đình, cá nhân

Hộ gia đình va cá nhân là đối tượng để nghị cấp dat đông nhất vả cũng nhiều phức tạp nhất trong việc cấp GCNQSDD Hộ gia định va cá nhân là chủ thể trực tiếp khai thác đất, sử dụng quyển "tải sin” cia minh đối với GCNQSDĐ để thực hiện mục tiêu kinh tế hay đơn thuần lá để ở Trong thờigian qua, pháp luật đã có nhiêu quy đính điều chỉnh việc cấp giấy GCNQSDĐ.cho đổi tương nay Đặc biết, đó 1a quy định liên quan đến giấy từ chứng minh. nguồn gốc đất hop pháp của người sử dung đất, để đủ điều kiện được cấp GCNQSDĐ Luật Bat đai năm 2013 quy định về việc cấp đất cho hô gia đìnhvà cá nhân như sau:

Thứ nhất hộ gia đình, cả nhân đang sử dụng đất én định ma có một trong các loại giấy từ sau đây thì được cấp GCNQSDĐ.

MGt ia, những giây tờ về QSDĐ trước ngày 15/10/1903 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong qua tình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước ‘Viet Nam dan chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Công hòa miễnNam Việt Nam và Nhà nước Công hỏa 2 hội chủ nghĩa Viết Nam.

Hat Ta Giấy chứng nhân QSDĐ tam thời được cơ quan nhà nước có thấm quyền cấp hoặc có tên trong Số đăng kỷ ruộng đất, Số địa chính trước ngày 15/10/1903

Ba là, Giấy tờ hợp pháp vẻ thừa kể, tăng cho QSDĐ hoặc tai sin gắn liên với đất, giây tử giao nha tinh nghia, nhà tinh thương gắn liên với đất,

Bén ia Giấy tờ chuyển nhượng QSDĐ, mua bán nhà ở gắn liên với đắt ở trước ngay 15/10/1993 được UBND cấp xã sác nhận lả đã sử dụng trướcngày 15/10/1903

Nam là Giấy tờ thanh lý, hóa giá nha ở gắn lién với dat ỡ, giây tờ mua nhà ở thuộc sở hữnu Nha nước theo quy định của pháp luật

“Đầu l9 Nghi ant số 43D014/NĐ-EĐ