Phân tích thực trạng thị trường bất động sản thấp tầng tại Hà Nội năm 2022.

Bắt động sản từ lâu đã là một kênh đầu tư sôi động với kha năng sinh lời lớn, trải qua sự “kìm hãm” do đại dịch, trong giai đoạn hồi phục này, sự quan tâm của các nhà đầu tư và nhà phát

Trường Đại học Kinh tế Quốc DânKhoa Bắt động sản và Kinh té tài nguyên

CHUYÊN ĐÈ THỰC TẬP

ĐÈ TÀI: PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BÁT ĐỘNG SẢN

THAP TANG TẠI HÀ NỘI NĂM 2022

Họ và tên sinh viên thực hiện Lớp chuyên ngành

LỜI CẢM ƠN

Tác giả xin được gửi lời cảm ơn sâu sắc nhất đến Ths Nguyễn Đức Kiên, giảng viên hướng dẫn đã luôn dành thời gian quan tâm, đưa ra những định hướng và

góp ý kịp thời trong suốt toàn bộ quá trình từ khi tác giả bắt đầu tham thực tập tới khi

hoàn thành khóa luận.

Đồng thời, tác giả xin trân trọng gửi lời cảm ơn đến toàn thể thầy cô trường

Đại học Kinh tế quốc dân, đặc biệt là các thầy cô khoa Bat động sản và Kinh tế tài

nguyên, những người đã giảng dạy và truyền đạt những nền tảng kiến thức vô giá, phục vụ cho việc triển khai chuyên đề thực tập và làm báo cáo khóa luận tốt nghiệp.

Tác giả cũng xin gửi lời cảm ơn đến Ban Lãnh đạo; các khối phòng ban; cácanh, chị, em bạn bè đồng nghiệp tại Công ty TNHH Savills Việt Nam đã tận tình hỗtrợ, tạo điều kiện thuận lợi và cung cấp những thông tin cần thiết trong suốt thời gian

tác giả thực tập tại công ty.

Cuối cùng, tác giả xin chân thành cảm ơn các tập thể, cá nhân, những người

đã dành thời gian, luôn bên cạnh động viên tác giả và sẵn sàng giúp đỡ để tác giả

hoàn thiện khóa luận một cách hoàn chỉnh nhất.

Tác giả

Đỗ Thị Lên

LỜI CAM ĐOAN

Tác giả xin cam đoan khóa luận này là do chính tác giả thực hiện đưới sự hỗ

trợ từ giáng viên hướng dẫn cũng như đồng nghiệp tại công ty mà tác giả thực tập

Khóa luận không sao chép từ những công trình nghiên cứu khác Các dữ liệu trong

bài được công ty mà tác giả thực tập cung cấp

Tác giả xin hoàn toàn chịu trách nhiệm với lời cam đoan này!

Hà Nội, tháng năm 2023

Tác giả

Đỗ Thị Lên

MỤC LỤC

08096070007 3

7900070070097 ẽ ẽ 1

1 Ly do 010i: Nẽ 4 1

2 Mục tiêu nghiên cứu 2

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu -¿-sz2xz+zx2zxz+zxe+e 2 4 Phương pháp nghiên CỨU - «+ xxx #vEsEskrerskrrrerreree 3 5 Cấu trúc khóa luận -2-2¿z+2+++2E++vSE++vtrxrttrxxrrrrrrrrxrrrrex 3 CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LY LUẬN se-cs<cssvcsseerxseersseerssserrsssrre 4 1.1 Khái niệm bat động sản thấp tầng -¿ c¿+ccxcecscerseez 4 1.1.1 Biệtthự (Villa) 4

1.1.2 Liền kề (Townhouse) csccccssccssesssesssesssesssesssesssecssesssesssesssecsseesseesseess 4 1.1.3 Nha phé (SHOPHOUSC) .- - «kh HH nh TT HH th 5 1.2 Đặc điểm bat động sản thấp tầng -22 2cccctecrtcerkerrrrrrreee 6 1.3 Khung phân tích đánh giá thị trường bat động sản 8

1.3.1 Phân tích cung — cầu — giá cả trên thị trường bat động sản 8

1.3.2 Phân tích môi trường kinh doanh theo mô hình PEST 10

1.3.3 Phân tích SWOT cho thị trường bat động sản thấp tầng 12

1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bat động sản thấp tầng 14

1.4.1 Các yếu tô ảnh hưởng đến cung :- ¿+ +¿+cx++cxxsrzecee 14 1.4.2 Các yếu tô ảnh hưởng đến cầu 2-©2¿+22+++2E+e+czxesrrecee 17 1.4.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá cả :c22vcccccvvrcerrvrccee 25 CHƯƠNG 2 PHAN TÍCH THỰC TRẠNG THỊ TRUONG BAT ĐỘNG SAN THAP TẦNG TẠI HÀ NỘI - 2-5 cse©sseecssevcsseere 28 2.1 Tổng quan tình hình kinh tế và bối cảnh thị trường bat động sản việt I0 GOAĂ 28

2.2 Phân tích môi trường kinh doanh: - ¿5 5 5+ ++s++s+£+x+x++ 36 2.2.1 Môi trường chính trị -.-+c©2++22++t2ExtttEktetrtterrrrrtrrrerrree 36 2.2.2 Môi trường kinh tẾ -2 2++2++c2C+rtSrErtErkxrrrkretrkrrrrkrrrrvee 39 2.2.3 Môi trường xã hội 42

2.2.4 Môi trường công nghé

2.3 Phân tích thực trạng bất động sản thấp tang tại hà nội 45

2.3.1 Nguồn 0ì 2217177 45

Hoạt động thị trưỜng St St 2x vn rưy 53

NUON CaU Sẽ ỏđÔ 55

€0 0 57 Phân tích SWOTT, cách HH re 62

Định hướng phát triển hà nội và xu hướng thay đổi trong quản lý về

đất đai và thị trường bất động sản -2¿©25c©2+cczxcczxcrxerree 68

b0 1878‹ 0078 70

DANH MỤC HÌNH

000 60/0000).035 si 11 Hình 1.3.2: Mô hình SWWOTT - sành HH giệt 13

Hình 1.4.1: Chu kỳ bắt động sản tại Việt Nam «Sàn 24

Hình 3.2.1: Thị trường bat động sản trong quá khứ . -¿cz5csz5cse+ 71

DANH MUC BANG

Bảng 1.1.3.1: Đặc điểm bat động sản thấp tầng 2-22-2222 vEEerxeerkerrree 7

Bang 1.1.3.2: So sánh giá ca bat động sản thấp tang theo loại hình - 7Bang 1.1.3.3: Tiêu chuẩn bàn giao s-22-22522++c2CEztEZEEeEEErerrkrerrrrrrrkrerrrres 8

Bang 1.4.2.1: Chu ky hộ gia dinh 19 Bảng 1.4.2.2: Chu kỳ gia đình và các quyết định về nhà Ở 5< «5s+ 20

Bảng 3.2.2.1: Dự án hạ tầng tiềm năng tại Hà NỘI - 55c + seererrkrs 41

Bang 3.3.1.1: Dự án theo hiện trạng bán - 5 2e + S2 rey45

Bảng 3.3.3.1: Chân dung khách hàng Ó Bang 3.3.4.1: Dự án tương lai năm 20223 - ¿+ 5+2 Sky 64

DANH MỤC BIÊU DO

Biểu đồ 2.1.1: Tốc độ tăng trưởng GDP giai đoạn 2018 - 2022 - 28

Biểu đồ 2.1.2: Cơ cấu nền kinh tế năm 2022 -c++cetiriirrrrrriee 29Biểu đồ 2.1.3: Chi số tiêu dùng giai đoạn 2018 - 2022 ¿ ccccccc+csccee 30Biểu đồ 2.1.4: Vốn FDI tại Việt Nam giai đoạn 2018 - 2022 - 31

Biểu đồ 2.1.5: Lượng giao dịch sử dụng vốn Vay -s¿7ccccccecsrvrrerreree 32

Biểu đồ 2.1.6: Tình hình doanh nghiệp mới giai đoạn 2018 -2022 - 33

Biểu đồ 2.1.7: Tình hình tăng trưởng tín dụng trong Quý 1 qua các năm

Biểu đồ 2.1.8: Tình hình trái phiếu qua các quý trong năm

2022 Biểu đồ 2.1.1: Cơ cấu GRDP chia theo khu vực giai đoạn 2018 - 2022

Biểu đồ 3.3.1: Nguồn cung theo Vi tÍ -2¿+¿+2++£2EE+2EEEtSEEESEEErsrkerrrrrree

Biểu đồ 3.3.2: Tổng cung và số lượng dự án giai đoạn 2018 - 2022

Biểu đồ 3.3.3: Nguồn cung sơ cấp theo Vi tFÍ -2¿©2++22E+++2EE+SEEEtrxxcrrrecee

Biểu đồ 3.3.4: Thị phần nguồn cung sơ cấp - 2¿©222+2+Ex2EEz2rxeerxerrkerrs

Biểu đồ 3.3.5: Nguồn cung sơ cấp năm 2022 ¿-©2:2czt2cvzcvcxrrrrkerrrxee

Biểu đồ 3.3.6: Thị phần theo chủ đầu tư ¿-++++c+++txxrerxxrsrxrrsrrrree 51

Biểu đồ 3.3.7: Lượng giao dich sử dụng vốn Vay scccssessssesssssessssessssessssesssseessseesees 51

Biểu đồ 3.3.8: Nguồn cung thứ cấp ¿ 2¿2+++22++22vxscxrrerxxrsrxrrsrrrrerrrree 52

Biểu đồ 3.3.9: Hoạt động thị trường ¿-©222+2c+cc2EkrtEEkrrErkrrrrkrerrkrrrrree 53

Biểu đồ 3.3.10: Lượng giao dịch theo sản phẩm

3.3.13: Tăng trưởng giá bán thứ cấp giai đoạn 2018 - 2022

3.3.14: Giá thứ cấp theo khu vực

PHAN MỞ ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài

Thị trường bat động sản giữ vai trò rất lớn đối với phát triển kinh tế và đảm bảo

an sinh xã hội Tỷ trọng bất động sản trong tổng số của cải xã hội đối với các nước

phát triển thường chiếm đến 35% tổng tài sản vật chất và 30% tổng hoạt động của

nền kinh tế Trong giai đoạn kế hoạch hóa tập trung trước đây, thị trường bất động

sản chưa có nhiều cơ hội dé phát triển nhưng khi chuyền sang nền kinh tế thị trường

định hướng xã hội chủ nghĩa, thị trường bất động sản mới thực sự từng bước hình thành và phát triển mạnh mẽ Tuy nhiên, những hạn chế về quản lý, vận hành và

pháp luật cũng từng bước lộ rõ Đặc biệt là mối quan hệ giữa thị trường bat động san

và kinh tế ngày càng được minh chứng rõ hon sau cuộc khủng hoảng 2008 từ chínhsách cho vay thế chấp bất động sản tại Mỹ

Điều này càng được minh chứng rõ hơn khi đại dịch COVID — 19 bao phủ một

màu am đạm cho toàn thé giới Kinh tế trì trệ, suy giảm không ngừng đồng nghĩa với

việc bat động sản cũng chịu cảnh “bat động” Thị trường đã trai qua những thăng tram

đan xen trong giai đoạn trước, trong dịch bệnh và hiện tại là thời điểm phục hồi của

thị trường.

“Nét khác biệt đáng tự hào” — một câu nhận xét đã khái quát về tình hình kinh tế

trong năm 2022 Trong khi bối cảnh thế giới có sự biến động mạnh, đặc biệt khi xungđột giữa Nga — Ukraine diễn biến phức tạp, tình hình lạm phát toàn cầu tăng mạnh,thì tại Việt Nam, kinh tế đạt được những thành quả nổi bật Tốc độ tăng trưởng kinh

tế cao gấp 2.5 lần so với ty lệ lạm phát, các chi số đều đạt mục tiêu đề ra và thậm chi

là vượt mức một cách tích cực Những tín hiệu đáng mừng của nền kinh tế khiến

người dân đặt kỳ vọng hơn vào thị trường bat động sản.

Bắt động sản từ lâu đã là một kênh đầu tư sôi động với kha năng sinh lời lớn, trải

qua sự “kìm hãm” do đại dịch, trong giai đoạn hồi phục này, sự quan tâm của các nhà

đầu tư và nhà phát triển vào bất động sản rất lớn Với sự kỳ vọng về nguồn cung,

nguồn cầu, giá cả và tình trạng giao dịch tăng trưởng, trong những tháng đầu năm

2022, thị trường đã không dé họ thất vọng Không chi căn hộ, đất nền hay các dự án

ở đô thị lớn, đất tại các vùng khác cũng được săn đón rất sôi động, tạo nên sức nóngcho thị trường bất động sản nói chung Theo nghiên cứu của Bộ Xây dựng, giá nhàđất ngay từ đầu năm đã tăng đến 6%, thậm chí nhiều nơi còn tăng từ 50 — 100% so

với năm 2021 Tuy nhiên đến giữa năm, thị trường có dấu hiệu chững lại, chủ yếu do

những tin tức bat lợi đến từ các “ông lớn” trong ngành, chính sách thắt chặt, điều

chỉnh lãi suất của nhà nước đã tác động tiêu cực đến thị trường cũng như niềm tin của

các nhà đầu tư

Đối với phân khúc bất động sản thấp tầng với ba loại hình sản phẩm chính là Biệtthự, Liền kề và Shophouse — một loại hình đắt đỏ trong thị trường bat động sản, không

ngoại lệ cũng chịu những ảnh hưởng xấu.

Trong quá trình thực tập tại Công ty TNHH Savills Việt Nam tại vi trí Nghién cứu thị trường, bản thân tác giả nhận thấy những báo cáo phân tích thị trường là công cụ

hữu ích dành cho các nhà đầu tư cũng như quản lý Nghiên cứu thị trường đem lạigóc nhìn khách quan nhất, một bức tranh toàn cảnh về thị trường Tuy nhiên, nhữngnghiên cứu này vẫn hạn chế trong việc tiếp cận những nhà đầu tư cá nhân và ngườitiêu dùng cuối dẫn đến những thông tin sai lệch vẫn điều hướng thị trường và gây ảnhhưởng không nhỏ đế một bộ phận nhà đầu tư nhỏ lẻ Nhận thấy thực trạng trên thị

trường bat động sản Việt Nam, cụ thé tại thành phố Hà Nội và từ sự tìm hiéu, nghiên

cứu sâu về loại hình này cũng như theo dõi tình trạng hoạt động, tác giả quyết địnhlựa chọn đề tài “Phân tích thực trạng thị trường bất động sán thấp tầng tại Hà

Nội năm 2022”.

2 Mục tiêu nghiên cứu

- Tìm hiểu về thị trường bat động sản Việt Nam, đánh giá các yếu tố về quy

mô, mức độ tăng trưởng, tình hình hoạt động thị trường và triển vọng phát

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu: Thị trường bat động sản thấp tầng tại Hà Nội năm

2022.

- Phạm vi nghiên cứu

+ Về nội dung: Bài làm tập trung phân tích thực trạng về nguồn cung sơ

cấp, thứ cấp, nguồn cầu cũng như giá cả của 3 loại hình: Biệt thự, Liền kê,

Shophouse trong thị trường bất động sản Hà Nội Từ đó, đưa ra những đánh

giá, nhận xét về thực trạng, triển vọng và các khuyến nghị cho nhà phát triển

bất động sản, nhà đầu tư cá nhân cũng như người mua nhà với nhu cầu ở

thực.

+ Về không gian: Được thực hiện trên địa bàn thành phố Hà Nội, chia ra làm

2 khu vực chính.

e Khu vực | bao gồm: Ba Đình, Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng, Đống Đa, Tây

Hồ, Hoàng Mai, Long Biên, Cầu Giấy, Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm, Thanh Xuân, Thanh Trì, và Gia Lâm.

e Khu vực 2 bao gồm: Hà Đông, Hoài Đức, Quốc Oai, Đan Phượng, Chương

Mỹ, Đông Anh, Mê Linh, Thường Tín và Thạch That.

- Vé thời gian: Thực trang tập trung chính vào thời gian 2022, tuy nhiên do

sử dụng phương pháp phân tích so sánh nên có sự xuất hiện của số liệu

trong khoảng thời gian từ giai đoạn 2018 — 2022.

4 Phương pháp nghiên cứu

Dé có đầy đủ thông tin phục vụ cho việc hoàn thành khóa luận, tác giả sử dụng

đồng thời cả hai nguồn dữ liệu sơ cấp và thứ cấp

Tác giả tiến hành thu thập thông tin từ cách quan sát, tham quan địa điểm và khảo

sát qua điện thoại, khảo sát qua internet, khảo sát qua email Sau đó xử lý số liệu bằng

Microsoft Excel.

Sau khi thu thập tiến hành phân tích dữ liệu bằng phương pháp phân tích so sánh

trực tiếp, phân tích miêu tả, phân tích xu hướng nhằm làm rõ thực trạng cũng như

đánh giá triển vọng của loại hình bất động sản thấp tầng tại Hà Nội.

5 Cấu trúc khóa luận

Phần mở đầu

Chương 1: Cơ sở lý luận

Chương 2: Phân tích thực trạng thị trường bất động sản thấp tầng tại Hà Nội

năm 2022.

Chương 3: Đề xuất và kiến nghị

Phần kết luận

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN

1.1 Khái niệm bất động sản thấp tang

1.1.1 Biệt thy (Villa) Khái niệm

Theo quy định tại Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 quy định, nhà ở được chia rathành nhiều loại: nhà ở riêng lẻ, nhà chung cư, nhà ở thương mại, nhà ở công vụ, nhà

ở xã hội, nhà ở có sẵn, và nhà ở hình thành trong tương lai Và trong đó biệt thự thuộc

nhóm nhà ở riêng lẻ.

Va khái niệm “biệt thự” được làm rõ hơn thông qua Thông tư số

38/2009/TT-BXD của Bộ Xây Dựng về loại hình nhà ở biệt thự, loại hình này được định nghĩa

như sau: Biệt thự là nhà ở riêng biệt có sân vườn, hàng rào và lối ra vào riêng biệt, số

tầng chính không quá 3 tang (không ké tang mái che cầu thang, tang mái và tang

ham), bao gồm ít nhất 3 mặt trông ra sân hoặc vườn, có diện tích không vượt quá

50% diện tích khuôn viên đất

Căn cứ vào Khoản 1 Điều 34 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định chỉ tiết vàhướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở, trong đó đề cập đến việc phân chia

biệt thự thành ba nhóm:

Biệt thự nhóm 1: La những nhà biệt thự gắn liền với di tích lich sử - văn hóa

và được xếp hạng theo quy định của pháp luật về di sản văn hóa, biệt thự có giá trị

điển hình về kiến trúc đo các cơ quan có thầm quyền về xây dựng — kiến trúc và vănhóa cấp tỉnh phối hợp xác định, lập danh sách và trình Ủy ban nhân dân tỉnh, thànhphố trực thuộc trung ương phê duyệt

Biệt thự nhóm 2: Là những biệt thự không thuộc nhóm | nhưng có giá trị về

kiến trúc do các cơ quan có thâm quyền về xây dựng — kiến trúc cấp tỉnh phối hợp

xác định, lập danh sách và trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt.

Biệt thự nhóm 3: La những biệt thự còn lại không thuộc nhóm 1 và nhóm 2.

Hiện nay, các loại hình biệt thự phổ biến bao gồm: Biệt thự đơn lập, biệt thự song

lập, biệt thự tứ lập, biệt thự nghỉ dưỡng, biệt thự biển, „

1.1.2 Liên ké (Townhouse)

Theo quy định tại Tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam 353 năm 2005 (ban hành

kèm theo Quyết định số 42/2005/QD-BXD), nhà ở liền kề hay còn gọi là nhà ở liên

kế được định nghĩa: “Là loại nhà ở riêng, gồm các căn hộ được xây dựng liền nhau,

thông nhiều tầng được xây dựng sát nhau thành dãy trong những lô đất nằm liền nhàu

và có chiều rộng nhỏ hơn nhiều lần so với chiều sâu (chiều dài) của nhà, cùng sử dụng

chung một hệ thống hạ tầng của khu vực đô thị.”

Căn cứ theo Mục 4 Tiêu chuẩn quốc gia TCVN 9411:2012 về Nhà ở Liên kế

quy định:

- Nhà ở liên kế được xây dựng theo quy hoạch chung tại các tuyến đường trong

đô thị hoặc ngoại vi Việc thiết kế và xây dựng phải tuân thủ theo thiết kế và

quy định về kiến trúc đô thị được duyệt đối với nhà ở riêng lẻ

-_ Khi thiết kế xây dung mới hoặc cải tạo nhà liên kế hai bên tuyến đường đô thị

phải hài hòa với tổng thể kiến trúc tuyến phố và đảm bảo mỹ quan công trình 1.1.3 Nhà phố (Shophouse)

Nhà phố hay còn gọi là nhà phố liên kế hay nhà liên kế thương mại Theo Tiêuchuẩn xây dựng Việt Nam 353 năm 2005 (ban hành kèm theo Quyết định số

42/2005/QD-BXD) được định nghĩa: “Là loại nhà ở liên kế, được xây dựng ở các trục

đường phó, khu vực thương mai, dich vụ theo quy hoạch đã được duyệt Nhà phố liên

kế ngoài chức năng đề ở còn sử dụng làm cửa hàng buôn bán, dịch vụ văn phòng, nhà

trọ, khách sạn, cơ sở sản xuât nhỏ và các dịch vụ khác.”

Các quy định chung về shophouse được quy định tại Tiêu chuẩn Quốc giaTCVN 12872:2020 trong đó có quy định đầy đủ về diện tích sử dụng, kích thướcthông thủy, chiều cao thông thủy, không gian lưu trú, và các nguyên tắc chung tai

mục 4:

— Khu đất xây dựng nhà thương mại liên kế phải phù hợp với quy hoạch, kế

hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết được cấp có thẩm quyền phê duyệt

— Diện tích khuôn viên đất xây dựng nhà thương mại liên kế phải đảm bảo không

nhỏ hơn 75 m2 và có chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 5 m.

— Mật độ xây dựng, hệ số str dụng đất, chiều cao nha thương mại liên kế tuân

thủ theo các yêu cầu quy hoạch chỉ tiết, thiết kế đô thị đã được cấp có thâm

quyền phê duyệt

— Nhà thương mại liên kế trên cùng một dãy phải đồng nhất về chiều cao, kiến

trúc, quy mô.

— Giải pháp kiến trúc đảm bảo an toàn, thâm mỹ phù hợp với đặc điểm tự nhiên,

khí hậu của khu vực, đảm bảo yêu cầu thông thoáng, phát triển bền vững và

thân thiện với môi trường Đảm bảo dây chuyền hoạt động và sơ đồ vận chuyển

bên trong thuận tiện, hợp lý, không chồng chéo; không ảnh hưởng lẫn nhau về

trật tự vệ sinh và mỹ quan.

— Nhà thương mại liên kế phải đảm bảo các yêu cầu về an toàn chịu lực và tuổi

thọ thiết kế của công trình Không xây dựng trên các vùng có nguy cơ địa chất

nguy hiểm (sạt lở, trượt đất ), vùng có lũ quét, thường xuyên ngập lụt khi

không có biện pháp kỹ thuật để đảm bảo an toàn cho khu vực xây dựng.

— Nhà thương mại liên kế cần đảm bảo các yêu cầu về an toàn cháy, nỗ và các

quy định liên quan Việc trang bị, bố trí, kiểm tra, bảo dưỡng các phương tiện

phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ phải tuân thủ các yêu cầu của quy

định hiện hành.

Shophouse được chia ra 2 loại với thời hạn sở hữu khác nhau:

- Shophouse khối dé với thời hạn sở hữu 50 năm (Theo quy định tại Điều 43 —

Luật Đầu tư năm 2014 và Khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai năm 2013)

- Shophouse thấp tang tại các dự án khu biệt thự, liền kề có thời hạn sở hữu lâu

dài (Theo Luật Đất đai năm 2013)

1.2 Đặc điểm bất động san thấp tang

Tùy vào từng loại hình mà tiêu chuẩn xây dựng sẽ khác nhau, tuy nhiên, thông

thường dưới đây sẽ là các đặc điểm nỗi trội giúp phân biệt các loại hình với nhau:

Bang 1.1.3.1: Đặc điểm bất động sản thấp tang

Loại hình Diện tích đất Mật độ xây dựng | Tầng

Biệt thự > 150 m2 40% - 70% 3-4

Lién ké < 120 m? 70% - 90% 4-5

Shophouse < 120 m? 70% - 90% 4-5

Nguồn: Tác giả tông hợp

Liền kề và shophouse thường có thông số xây dựng tương đương nhau nhưng

chúng khác nhau về công năng chính Liền kề chủ yếu được khai thác dé ở, thường

nằm tại các đường bé và nhỏ, ít có khả năng kinh doanh Tuy nhiên, shophouse lại có

công năng nổi trội hơn, vừa dé ở và kinh doanh Shophouse thường toa lạc tại mặt

đường lớn, trục đường thuận lợi cho kinh doanh Do sự khác nhau đó mà giá cả của

hai loại hình này cũng có sự tương phản tương đối lớn.

Bang 1.1.3.2: So sánh giá ca bat động sản thấp tầng theo loại hình

Loại hình Xếp hạng đơn giá Xếp hạng tổng giá

Biệt thự 3 1

Liền ké 2 3

Shophouse 1 2

Nguồn: Tác giả tông hợp

Biệt thự có xếp hang đơn giá ở hạng 3 do diện tích của chúng lớn, tổng giá căncàng cao nên đơn giá càng nhỏ Và ngược lại đối với liền kề và shophouse Tuy nhiêncũng có những trường hợp đặc biệt do ảnh hưởng của yếu tô cung cầu như các khuStarlake, Ciputra hay Vinhomes, nhu cầu về biệt thự cao hơn so với liền kè,

shophouse nên tại các khu này, đơn giá của biệt thự ở mức lớn hơn.

Đối với loại hình bất động sản thấp tang, tùy từng dự án mà có tiêu chuẩn bàn

giao khác nhau:

Bang 1.1.3.3: Tiêu chuẩn bàn giao

Tiêu chuẩn bàn giao Giải thích

Dat nền Chỉ có đất

Xây thô Chỉ có các cột thô

¬ ee X Thô bên trong và hoàn thiện đẹp bên

Xây thô hoàn thiện ngoài

ngoài

Hoàn thiện cơ bản Sàn, trần, tường

Hoàn thiện nội thất gắn tường Vệ sinh, điều hòa

Hoàn thiện đầy đủ nột thất Giường, bàn, ghế

Nguồn: Tác giả tông hợp1.3 Khung phân tích đánh giá thị trường bat động san

1.3.1 Phân tích cung — cầu — giá cả trên thị trường bất động sản

Thi trường bat động sản được hiéu là sự tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch

bất động sản được thực hiện thông qua quan hệ hàng hóa - tiền tệ Bất động sản bao

gồm nhiều loại sản phẩm khác nhau song mọi bất động sản đều không thể tách rờiyếu tố đất đai

Theo góc nhìn kinh tế, thị trường bất động sản được định nghĩa là nơi ngườimua (bên cầu) gặp người bán (bên cung) gặp gỡ nhau và thỏa thuận khối lượng hàng

hóa và dịch vụ giao dịch.

Cung bắt động sản

Cung bat động sản được hiểu số lượng bat động sản mà các cá nhân, tô chứctrong thị trường sẵn sàng cung cấp dé bán hoặc cho thuê trên thi trường tại một thờiđiểm nhất định với các mức giá khác nhau Tuy nhiên, cần phân biệt giữa cung batđộng san dé sử dụng (sẵn sang đưa vào dé sử dụng khi có mức giá và các điều kiệnkhác được thỏa mãn) và cung bat động sản tiềm năng (sẽ được hình thành trong tươnglai) Lượng cung bat động sản có thể bị thay đổi đo các tác động trong ngắn hạn, trung

hạn hoặc dài hạn.

Câu bat động sản

Cầu bat động sản là khối lượng hàng hóa bat động sản mà người tiêu dùng sẵn

sàng chỉ trả để sở hữu và có khả năng thanh toán đối với một mức giá nhất định đề

nhận được khối lượng bat động sản đó trên thi trường Với mỗi mức giá khác nhau sẽ

xuất hiện lượng cầu khác nhau Cầu về bất động sản xuất hiện khi có sự hội tụ của

các điều kiện: nhu cầu tiêu dùng hoặc đầu tư, khả năng thanh toán và sự hoạt động

thị trường.

Giá cả

Giá trị của bất động sản theo quan niệm cổ điển là do các yếu tố lao động kết

tỉnh tạo thành Theo quan niệm này:

Giá trị bất động sản = Giá trị quyền sử dụng đất + Chỉ phí xây dựng các công

trình trên đất.

Tuy nhiên, đứng trên góc độ thị trường bat động sản, “giá trị bất động san sẽ

căn cứ vào luồng thu nhập mang lại cho người sở hữu và người sử dụng bất động

sản.” Bởi lẽ, một căn nhà sẽ có giá trị cao hơn nếu nó có khả năng kinh doanh và tạo

ra nguồn thu nhập cho người sở hữu nó

Quan hệ cung - cau — giá cả trên thị trường bất động sản

Về mặt lý thuyết, theo quy luật thị trường tự điều chỉnh thì cung cầu có thể

cân bằng ở bat cứ thời điểm nào và tại đó chúng ta có giá cả thị trường tại một thờiđiểm nhất định Gia dụ, khi các yếu tố khác không thay đổi, sự tăng lên của cầu haygiảm xuống của cung cũng sẽ làm giá cả tăng lên và ngược lại sự giảm của cầu hoặctăng lên của cung sẽ làm giá cả giảm xuống Giá cả sẽ tự điều tiết lượng cung và cầu

nhằm đạt tới sự cân bằng lý tưởng trong thị trường cạnh tranh hoàn hảo.

Khi cung nhỏ hơn cầu trên thị trường có nghĩa là khối lượng hàng hóa cung ứng không đủ đáp ứng nhu cầu Từ đó, dẫn tới sự cạnh tranh giữa những người cầu

đã day giá cả thị trường hàng hóa đó tăng lên

Khi cung tăng bằng cầu đồng nghĩa với việc khối lượng hàng hóa đáp ứng đủnhu cầu sẽ tạo nên mức giá cả cân bằng của thị trường ồn định

Khi cung lớn hơn cầu tức là khối lượng hàng hóa bán ra vượt quá nhu cầu mua

vào dẫn tới giá cả thị trường giảm xuống

Đối với một hàng hóa, giá cả thị trường tăng lên sẽ kích thích cung làm cho

nguồn cung tăng lên, đồng thời hạn chế cầu làm cho cầu giảm xuống và ngược lại khi

giá cả giảm xuống sẽ kích thích cầu và hạn chế cung Vì vậy, giá cả thị trường là phản

ánh của quan hệ cung cầu và tác động ngược trở lại cung cầu, hình thành cung cầu

mới phù hợp với sản xuất và tiêu dùng của xã hội Trong thị trường bất động sản, do

những đặc điểm của quá trình sản xuất cũng như các đặc tính về sản phẩm và tiêu

dùng có những nét riêng biệt dẫn tới cân bằng cung cầu có những khác biệt so với

những thị trường hàng hóa thông thường.

Trong thị trường cạnh tranh hoàn hảo, cung và cầu có phản ứng nhạy cảm đốivới sự thay đổi của giá cả và giá cả có sự tác động điều tiết lượng cung và cầu Khimột lượng cầu mới xuất hiện làm tăng giá cả lên ngay lập tức, một mặt, giá cả cao sẽ

kích thích cung nhiều hơn làm tăng thêm lượng cung trên thị trường, đồng thời giá

tăng cũng là yếu tố dẫn tới cầu cũ điều chỉnh giảm đi Như vậy, cung cầu lại tự điều

chỉnh dé nhanh chóng lập lại mức cân bằng Với thị trường bat động sản, cân bằng

cung cau chỉ xảy ra tại một thời điểm rất ngắn và mang tính khu vực đo tính chất “bat

động” của loại hàng hóa này Mặt khác, người sản xuất muốn thay đồi lượng cung và

người dùng muốn thay đổi lượng cau là điều không hề dé dàng một chút nào

Bắt kể một biến động dù nhỏ của cung hay cầu bat động san sẽ luôn luôn tạo

ra sự thay đổi giá cả trên thị trường và kéo theo sự thay đổi trạng thái cân bằng cung

— cầu Sự biến động này có thể xảy ra tại một thời điểm nào đó khi cung lớn hơn cầuhoặc sự tăng lên đột ngột của cầu làm cung nhỏ hơn dẫn tới giá cả tăng Việc duy trì

sự cân bằng cung — cầu thường phải mat thời gian và thị trường cần đứng tại một mặtbằng giá cả bất động sản cao hơn

1.3.2 Phân tích môi trường kinh doanh theo mô hình PEST

PEST là một công cụ được sử dụng nhằm xác định những thay đổi và tác độngcủa các yếu tố vĩ mô bên ngoài môi trường Các yếu tố như vậy thường nằm ngoàitầm kiểm soát của doanh nghiệp nên đòi hỏi sự phân tích dé điều chỉnh các chiến lược

nhằm thích ứng với thị trường.

PEST là viết tắt của bốn yếu tô dưới đây:

Theo Tanya và David trong nghiên cứu của họ thì yếu tố chính trị thường được

biểu hiện qua mức độ can thiệp chính sách của các nhà hoạch định vào môi trường

thương mại Hạn chế thương mai và 6n định chính trị là những yếu tố bắt buộc quyết

định đến sự phát triển của một doanh nghiệp trong thị trường Ví dụ như khi nước

Anh tô chức cuộc trưng cầu dan ý về việc rút khỏi Liên minh Châu Âu cũng gây nênảnh hưởng đối với các nhà đầu tư, họ trở nên e ngại và thận trọng hơn Các yếu tốchính trị được phân loại với ba cấp độ khác nhau: siêu quốc gia, quốc gia và địa

phương.

Yếu tố kinh tế sẽ tập trung phân tích làm rõ ảnh hưởng của những van đề như

xu hướng kinh tế, lạm phát, tình hình kinh tế khu vực/ quốc tế, thuế, lãi suất hay chu

kỳ thị trường, Những thay đổi của yếu té kinh tế sẽ ảnh hưởng đến “sống còn” của

một doanh nghiệp Điển hình như khi nền kinh tế Hoa Kỳ là trung tâm lan ra sự khủng

hoảng kinh tế toàn cầu vào năm 2008, các tổ chức tín dụng phá sản, chứng khoán tụt

dốc Đầu tiên là sự ảnh hưởng tới các nước châu Âu như Anh, Ireland, Bỉ và Tây Ban

Nha Và sau đó là sự khủng hoảng toàn cầu, như Hàn Quốc, đồng won mat giá mạnh,

có lúc tới mức 1.500 KRW/USD Ảnh hưởng kinh tế giống như hiệu ứng domino, chỉcần một thị trường sụp đồ sẽ kéo theo những thị trường khác “mất đà” Do đó, yếu tốkinh tế cần được giám sát và cập nhật liên tục bởi lẽ đây là yếu tố chủ chốt ảnh hưởng

mạnh mẽ đến một ngành nói riêng và một thị trường nói chung.

Xã hội là yếu tố khó nắm bắt, bởi lẽ nó bao gồm các thị hiếu, sở thích, nhu cầu

của người tiêu đùng đối với một loại hình sản phẩm Việc cập nhật thường xuyên các

xu hướng xã hội sẽ giúp doanh nghiệp định vi lại các san phẩm và dịch vụ của mình

sao cho phù hợp với người tiêu dùng và phù hợp với kinh tế Các vấn đề được chú ý

tới trong yếu tố xã hội thường có các yếu tố về nhân khẩu học, tâm lý, hành vi người

tiêu dùng, văn hóa và hiệu quả của quảng cáo.

Yếu tố công nghệ Việc công nghệ đang ngày càng chiếm giữ vị trí quan trọng

và tốc độ đối mới của chúng đối với cuộc sống ngày càng đáng kể thi đây là yếu tố

mà doanh nghiệp luôn cần được quan tâm hết mức Những đột phá về công nghệ, mộtcon dao hai lưỡi, có thé dẫn tới sự sụp đồ của một ngành nhưng cũng là điểm sáng đểphát triển các ngành khác Trong yếu tố này, cần cân nhắc những van đề như đổi mới,ảnh hưởng của công nghệ đến quy trình, sản xuất sản phâm, xu thế công nghệ

Mô hình PEST được sử dụng trong bài phân tích này nhằm nghiên cứu về các

tác động của các yếu tố trong môi trường vĩ mô Bốn yếu tổ trên là bốn yếu tố có ảnhhưởng trực tiếp nhất đến thị trường bất động sản

1.3.3 Phân tích SWOT cho thị trường bat động sản thấp tang

Phân tích SWOT có nguồn gốc từ những năm 1960 khi Viện nghiên cứu

Stanford, Menlo Park và California tiến hành khảo sát hơn 500 công ty có doanh thu

cao nhất do Tạp chí Fortune bình chọn với mục đích tìm ra nguyên nhân thất bại trong

việc lập kế hoạch của nhiều công ty Nhóm nghiên cứu gồm các nhà kinh tế đã đưa

ra mô hình SWOT nhằm tìm hiểu quá trình lập kế hoạch của doanh nghiệp, đưa ra

các giải pháp.

Điểm mạnh là những yếu tố nồi trội có tác dụng duy tri, xây dung và làm đòn

bây cho sự phát triển Điểm mạnh thường là yếu tố xuất phát từ nội tại hay bên trong

doanh nghiệp.

Điển yếu (Weaknesses)

Ngược lại, điểm yếu bao gồm những yếu tố cần phải cải thiện, có thé là những

kỹ năng yếu kém, những thói quen tiêu cực, kế hoạch không rõ ràng, phù hợp Cũngnhư điểm mạnh, điểm yếu cũng xuất phát từ bên trong, nội tại của một con người,

doanh nghiệp.

Cơ hội (Opportunities)

Cơ hội là những tác động, sự việc xảy ra bên ngoài môi trường doanh nghiệp,

đó là những đòn bẩy tiềm năng giúp doanh nghiệp phát triển Việc nhận biết cơ hộitrong thị trường là một bai toán đối với các doanh nghiệp Khác với điểm mạnh vađiểm yếu, cơ hội thường đến từ bên ngoài, không thé kiểm soát được

Thách thức (Threats)

Hay còn gọi là những trở ngại đối với mục tiêu phát triển của doanh nghiệp,đây là những yếu tố đem lại các tác động tiêu cực cho hoạt động kinh doanh Giống

như yếu tô cơ hội, thách thức không thé kiểm soát được Tuy nhiên, mức độ ảnh

hưởng của thách thức sẽ tùy thuộc vào mức độ phản ứng của doanh nghiệp.

1.4 Các yếu tố ảnh hướng đến thị trường bat động san thấp tầng

1.4.1 Các yếu tổ ảnh hưởng đến cung

Cung bat động sản chịu ảnh hưởng chính bởi các yếu tố sau:

Giá cá và giá trị bat động sản

Lượng cung trong thị trường bat động sản chịu sự tác động nhiều nhất có lẽ là

giá cả bất động sản Mang yếu tô của một loại hàng hóa, khi cung bat động sản tăng

khi giá cả tăng theo và ngược lại Giá cả bất động sản được đánh giá là một điều kiện

đủ tác động đến việc cung tăng hay cung giảm Tuy nhiên, theo tính chất khó tăng

trong ngắn hạn nên cung bat động sản chỉ thực sự thay đôi khi giá cả có sự tăng hoặc

giảm rõ rệt theo một xu hướng, đều đặn trong một khoảng thời gian trung hoặc dài

Giá cả có thé tăng nhanh hoặc mạnh do những yếu tố tức thời nhưng dé thay đổi giá

trị lại là một bài toán khó yêu cầu tính lâu dài hoặc hệ quả của một cuộc cách mạng,biến động lớn của xã hội

Trong thị trường bat động sản đang phát triển, các nhà đầu tư thường phát triển

bất động sản bằng cách gây dựng nên các sản phẩm hàng hóa bat động san khác nhau

gắn với giá trị (thật hoặc ảo) dé kiếm lời cao bat thường Có thé thấy rằng việc tạo ra

giá trị thật tốn rất nhiều chi phí nhưng việc tạo nên giá trị ảo thông qua việc quảng

cáo, tô vẽ thường nhanh với chỉ phí thấp và kiếm được lời nhanh Tuy nhiên về lâudai, giá trị thật mới là nhân tố thúc day sự đa dạng và phong phú về loại hình cũngnhư chất lượng của sản phẩm trong nguồn cung bắt động sản

Cùng với sự phát triển của xã hội và sự hội nhập kinh tế mà giá trị của các loạihình bat động sản được hình thành rỡ nét hơn Các nhà đầu tư bat động sản cũng ngày

càng gia tăng tính đa dạng cho chủng loại hàng hóa trong thị trường này nhưng tuy

nhiên tại thời điểm hiện nay, khung lý luận cho những loại sản phẩm đa dạng vẫn còn

thiếu hụt và chưa được nghiên cứu day đủ.

Quy đất và quy hoạch của Nhà nước

Đất đai là tài nguyên đóng vai trò quan trọng đối với mọi mặt trong đời sống

Tại Việt Nam, Nhà nước là người quản lý và định đoạt mục đích sử dụng của đất đai.

Nhà nước sẽ thực hiện quy hoạch và phân định vùng đất đai cho các mục đích sử

dụng khác nhau Tuy nhiên, không phải lúc nào quỹ đất cũng được sử dụng một cách khoa học và tối ưu Cũng như cung đất đai, có thê không phù hợp và không đáp ứng

được các nhu cầu phát triển của kinh tế - xã hội

Quỹ đất tại mỗi quốc gia thường là cố định (trừ các trường hợp xâm lấn, lấnbiển, ) nên việc tăng cung cho mục đích sử dụng này tương đương với việc giảmcung cho mục đích sử dụng khác Do đó, cần thiết phải xác định quỹ đất cho từngmục đích cụ thê và phải phù hợp với từng địa điểm, từng thời điểm và tầm nhìn quy

hoạch Ví dụ, ta không thé quy hoạch cho một mảnh đất trong trung tâm thành phố

thành đất sản xuất nông nghiệp được, vì như vậy mảnh đất này sẽ không có vai tròđóng góp đối với sự phát triển chung

Quy hoạch đất đai luôn là công cụ hữu dụng của Nhà nước với mục đích tăng

hoặc giảm cung đối với các mục đích sử dụng đất khác nhau Một bản quy hoạch tốt

sẽ tạo ra sự phát triển phù hợp và bền vững Song song với việc quy hoạch thì các kếhoạch bat động sản cũng gây ảnh hưởng đến cung bat động sản Cần thiết phải đưa

ra những quy hoạch hợp lý và tầm nhìn dé tránh sự lãng phí và kìm hãm sự phát triển

của thị trường bat động sản

Sự phát triển của hệ thong kết cấu hạ tang

Hệ thống hạ tang ở đây bao gồm hạ tang kỹ thuật và hạ tang kinh tế - xã hội

Hạ tầng kỹ thuật bao gồm: giao thông, thông tin liên lạc, điện, nước, tầng kinh tế

- xã hội bao gồm: các dịch vụ công ích, môi trường, dịch vụ thương mại, tổ chức xã

hội,

Mức độ phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng có sự ảnh hưởng rất lớn đếnnguồn cung bat động sản Các hệ thống hạ tầng có thể làm thay đổi công dụng cũngnhư giá trị hiện tại cầu bất động sản Bởi lẽ hạ tầng phát triển sẽ làm gia tăng khả

năng tiếp cận cũng như tham gia vào nguồn cung của bất động sản và ngược lại Đây

cũng chính là lý do mà Nhà nước luôn quan tâm và đầu tư phát triển đối với yếu tố

này.

Các yếu tổ dau vào và chỉ phí phát triển

Yếu tố nguyên vật liệu đầu vào đối với thị trường này là một yếu tố quan trọngtác động đến nguồn cung bất động sản Các yếu tố này thường bao gồm các nguyên

vật liệu xây dựng, công nghệ và kỹ thuật Việc giảm chi phí xây dựng công trình hoặc

giảm chi phí bảo dưỡng (trong trường hợp giá cả bất động sản không đổi) thì lợi

nhuận của các nhà đầu tư sẽ nhiều hơn và điều này khuyến khích họ tăng cung bất

động sản Và ngược lại khi giá ca các yếu tố đầu vào của các nguyên liệu va chi phíxây dựng tăng thì dẫn tới một số nhà dau tư thoái lui do các vấn dé về thua lỗ, giảmlợi nhuận yêu cầu, từ đó làm giảm nguồn cung

Chính sách và pháp luật của Nhà nước

Cung của bất động sản phụ thuộc rất nhiều vào các chính sách và pháp luật

của Nhà nước — đây là một trong những điểm khác biệt so với các loại hàng hóa khác.Các chính sách này tác động trực tiếp đến định hướng đầu tư, phát triển các sản phẩmbất động sản, nguồn vốn và cả cơ hội đầu tư của các tổ chức, cá nhân trong và ngoàinước Từ đó, gây ảnh hưởng đến nguồn cung ra thị trường

Van dé cần ưu tiên nhất trong yếu tố này là quy định về quyền sở hữu và quyền

sử dụng bất động sản Nhà đầu tư và nhà phát triển cần chú ý về yếu tố pháp lý của

sản phẩm trước khi giao dịch, tránh trường hợp những nguồn đất đai và nhà ở không

được hợp thức hóa đề tham gia vào nguồn cung của thị trường bat động san hợp pháp.Các trường hợp như vậy sẽ không được tính là nguồn cung chính thức bất động sản

và các giao dịch liên quan đều là giao dịch phi chính thức và không có sự đảm bảo về

mặt luật pháp Tuy nhiên, do sự mắt cân bằng giữa cung và cầu khi xu thế đô thị hóa

diễn ra với tốc độ nhanh mà quy hoạch về mục đích sử dụng đất đai không được điều

chỉnh kịp thời thì những nguồn cung bất hợp pháp này vẫn được các nhà đầu tư đón

nhận.

Việc hợp pháp hóa các quyền sở hữu và quyền sử dụng bất động sản có tácđộng rất lớn đối với cung cũng như cầu bat động sản, là sự ra đời cho hoạt động côngkhai của thị trường bất động sản, gián tiếp làm đa dạng nguồn cung và phong phú cơ

cau hóa cung bat động sản Va Nhà nước chịu trách nhiệm điều tiết thị trường nhằm

cân bằng cung cau, tránh dé các thé lực khác chỉ phối tạo ra sự khan hiếm cung cầu

một cách “giả tạo” Trong những năm qua, Nhà nước đã bước đầu đem lại sự “nề

nếp” cho thị trường bất động sản khi ban hành và thực thi các văn bản pháp luật quan

trọng như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động

sản, Đây chính là cơ sở nền tảng pháp lí cho nguồn cung bat động sản phát triển

hơn nữa.

Chính sách dau tư phát triển kết cấu hạ tang và mở rộng phạm vi phát triển đôthi cũng là một yếu tố trực tiếp tác động đến cung va cầu của bat động san Các chínhsách liên quan bao gồm các chính sách về hạ tầng kinh tế - xã hội như trường học,

chợ, bệnh viện, công viên, ; hạ tầng kỹ thuật như đường sá, cầu cống, các công trình

điện nước, Nhà nước luôn luôn là cơ quan đầu não có chức năng, vai trò và khả

năng trong phát triển các kết cầu ha tang Và van đề phát triển này luôn phải đi trước

sự phát triển của nhà ở, dich vụ xung quanh Nếu các công trình hạ tang không được

đầu tư triển khai thì dù có tiềm lực xây dựng hay chính sách hấp dẫn đến đâu thì

những vùng đất đó chi mãi là “đất” không hơn, không thé trở thành nguồn cung nhà

đất Do đó, việc phát triển và hoàn thiện ha tang là yếu tố quan trọng cần chú ý đầu

tư và phát triển với tầm nhìn xa.

1.4.2 Các yếu tổ ảnh hưởng đến cauCầu bat động sản thường chịu tác động bởi các yếu tố sau:

Giá cả bat động san

Giá cả bat động sản biểu hiện bằng tiền của giá trị bất động sản Đây là yếu tốảnh hưởng đến cầu bat động sản, nó quyết định kha năng thanh toán và sự sẵn sàngcủa người mua Việc tăng hay giảm giá cả sẽ quyết định đến hoạt động trao đổi giao

dịch trên thị trường, không những vậy còn là cơ sở quyết định đầu tư.

Trong giai đoạn thị trường hiện nay khi đô thị hóa cũng như tốc độ phát triển

kinh tế nhanh dẫn tới cầu về bất động sản theo đó tăng nhanh Và lợi nhuận kỳ vọng

là mục tiêu cũng như động lực thúc đây cầu bất động sản của các nhà đầu tư Thêm

vào đó khi có nguồn tài trợ vốn tin dụng từ các ngân hàng và các tô chức tai chính đồvào càng làm xuất hiện thêm nhiều nhà đầu tư và gia tăng cầu cho bất động san

Biến động giá cả bất động sản có thê tác động đến tổng cầu và các hoạt động

kinh tế khác Khi giá bất động sản tăng dẫn đến sự kỳ vọng lợi nhuận cũng tăng và từ

đó các chủ đầu tư xây dựng bắt đầu xây dựng mới nhiều hơn và nhu cau thị trường

của bất động sản cũng tăng theo

Tuy nhiên, cung bat động sản thường phản ứng chậm do quá trình chuẩn bịđầu tư và phê duyệt dự án cũng như xây dựng kéo dài, và khi hoàn thành sản xuất,các dự án này sé tạo ra một nguồn cung không 16 trên thị trường, trong khi cầu khôngtăng Cung vượt quá cầu và giá cả giảm Khi giá cả bất động sản giảm sẽ dẫn tới việckhó khăn trong thanh khoản từ đó khó thu hồi vốn dau tư, đặc biệt đối với các dự ánđang có sản phẩm dở dang Giá giảm làm cho tổng tài sản của người vay sụt giảmtrong khi lượng vốn vay không đổi dẫn đến mat kha năng thanh toán Thêm vào đó,

tong giá trị thé chấp của các khoản vốn tín dụng giảm và khó có khả năng thanh khoản

dé thu hồi, điều này làm cho tình trang nợ xấu tại các ngân hàng trở nên nghiêm trọng

hơn Vì vậy, không khó đề nhận ra khi thị trường bat động san rơi vào khó khăn, các

ngân hàng dừng cấp vốn tín dụng và chuyên sang thu hồi nợ Sự giảm trong giá ca

bất động sản làm giảm lợi nhuận cùng với tình trạng khó khăn về nguồn lực sẽ làm

cho các hoạt động dau tư bat động san bị đình trệ kéo dài và gây ra thiếu hụt nguồn

cung.

Dân số và nhân khẩu học

Theo nghiên cứu của Dennis J.McKenzie và cộng sự (2011), yếu tố nhân khẩuhọc đóng vai trò quan trọng tác động đến cầu nhà ở, bởi lẽ con người với những đặcđiểm khác nhau sẽ có những nhu cầu khác nhau về nhà ở Và mỗi độ tuổi khác, cácnhu cầu nhà ở sẽ thay đổi khác biệt

Dân số tăng trưởng là nhân tổ làm tăng moi mặt nhu cầu của xã hội và theo đó

là cầu bất động sản cũng tăng lên Khi dân số tăng làm tăng quy mô gia đình và tăng

số lượng hộ gia đình độc lập, từ đó tạo lên một áp lực vô hình về nhu cầu đất ở và

nhà ở.

Những thay đổi trong cơ cầu dân số sẽ giúp những nhà quản lý và đâu tư đưa

ra những nhận định chính xác hơn trong tương lại nhằm dự đoán quy mô hộ gia đình,

mức thu nhập, nghề nghiệp, độ tuổi hoặc những van đề có liên quan mật thiết đến bat

động sản Ví dụ như trong thị trường nhà ở mà nhu cầu về điện tích nhỏ chiếm phần

lớn chứng tỏ có sự biến động trong tý lệ hộ gia đình trẻ so với những hộ gia đình có

tuổi Rõ ràng, sự thay đồi lớn nhu cầu nhà ở trong tương lại đã được thiết lập bởi

những thay đổi dự kiến trong cơ cấu dan sé

Chu kỳ hộ gia đình

Chu kỳ hộ gia đình được hiéu là các giai đoạn cảm xúc và trí tuệ của mỗi người

từ thời thơ ấu đến nghỉ hưu với vai trò là thành viên trong gia đình Theo NorbertJ.Stefaniak (1998), chu kỳ hộ gia đình bao gồm 4 giai đoạn như sau:

Bảng 1.4.2.1: Chu kỳ hộ gia đình

STT | Giai đoạn Thành viên trong gia đình | Nhu cầu về bất động sản

Các đôi vợ chồng mới cưới, | Nhu cầu sở hữu căn hộ có

1 Hình thành l "¬

những người ở chung nhà diện tích giới hạn

: ee ako ke x Nhu cầu sở hữu căn hộ có

2 Tăng trưởng | Con cái đên tuôi hoc mâu giáo | ,

diện tích lớn hơn

3 Trưởng Con cái đến tuổi đi học phô | Nhu cầu sở hữu một căn hộ

thành thông cho cả gia đình

Con cái đi học đại học hoặc ra | Nhu cầu sở hữu hoặc thuê

4 Thu hẹp cv cu.

ở riêng những căn hộ nhỏ hơn

Nguồn: Norbert J.Stefaniak (1998)

Có thé thấy được sự khác biệt trong nhu cầu về bat động sản đối với từng giaiđoạn khác nhau của hộ gia đình Mặc dù các giai đoạn có thể chồng chéo lên nhau

những mỗi giai đoạn lại tạo ra những nhu cầu về nhà ở, những quyết định về mua

hoặc thuê nhà Từ đó, gây ảnh hưởng đến cầu về nhà ở và nhà cho thuê trong thịtrường bất động sản

Nobert cũng đưa ra tỷ lệ nhà sở hữu và tỷ lệ nhà thuê đối với từng chu kỳ gia

đình:

Bảng 1.4.2.2: Chu kỳ gia đình và các quyết định về nhà 6

3 hồ gia a coq de pope | Tỷ lệ nhà sở |, lì và v2

Chu kỳ hộ gia đình Lira tuôi chủ hộ hũ Tỷ lệ nhà thuê

ữu Giai đoạn hình thành 18 — 24 15% 85%

Giai doan tang truong 25 — 34 43% 57%

Giai đoạn trưởng thành 35 — 44 64% 36%

Nguồn: Norbert J.Stefaniak (1998)

Có thể thay như đã nhận xét ở trên, trong từng giai đoạn, các quyết định về

cầu bất động sản là rất khác nhau Ví dụ như các hộ gia đình ở giai đoạn hình thànhđang thuê các căn hộ sẽ là đối tượng khách hàng mua tiềm năng sau này Và ngượclại các hộ gia đình trong giai đoạn thu hẹp sẽ là đối tượng bán

Chu kỳ gia đình là lý giải cho bản chất của cầu nhà ở trên thị trường Và cầnquan tâm đến những yếu tố khác như sự vận động trong khu vực, sự hình thành và

tan rã của những hộ gia đình không phải thân thích hoặc đổi chỗ ở.

Sự thay đổi về tính chất và mục đích sử dụng đất dai

Việc thay đổi tính chất và mục đích sử dụng đất đai cũng là nhân tố làm thay

đổi cung và cầu của bất động sản Sự thay đổi về mục đích sử dụng đất đai giữa các

hoạt động sản xuất, giữa các lĩnh vực khác nhau làm thay đôi cơ cấu cầu của đất đai.

Và cùng với sự phát triển của kinh tế, việc chuyên đổi sang phát triển nhà ở, văn

phòng, trung tâm dịch vụ, thương mại, tăng lên nhanh chóng và làm thay đổi giá

cả đối với cùng một loại đất, cùng một vi trí nhưng khác nhau về mục đích sử dụng

Thu nhập và tài chính

Nhu cầu nhà ở không ngừng tăng lên do sự gia tăng quy mô dân số, quy mô

gia đình, và nhu cầu về nâng cao chất lượng cuộc sống Và nếu thu nhập cũng tăng

lên sẽ cho phép các nhu cầu trở thành nhu cầu có khả năng thanh toán, chỉ trả thì lúc

đó cầu về bất động sản sẽ tăng lên một cách chóng mặt Mối quan hệ giữa thu nhập

và cầu bất động sản được chỉ ra: Khi thu nhập thấp, các khoản thu nhập phải ưu tiêncho các nhu cầu thiết yếu của cuộc sống, khi các nhu cầu thiết yếu được đảm bảo thì

mới tới nhu câu về nhà ở.

Một phương pháp dùng dé do lường khả năng tài chính của khách hang do các

nhân viên nghiên cứu và phát triển của Hiệp hội địa Ốc viên Mỹ phát triển, đó là chỉ

số khả năng mua nhà (Housing Affordability Index — HAI) Chi số này sẽ xem xét

mức thu nhập trung bình của hộ gia đình, điều khoản thế chấp trong vòng 30 năm và

mức giá trung bình hộ gia đình phải trả Hay nói cách khác đó là tỷ lệ phần trăm của

giá nhà ở trung bình của một gia đình có thu nhập trung bình có thê trang trải được,

với giả định rằng các giá đình sẽ trả 20% bằng tiền mặt và phải dành dum 25% tổng

thu nhập của họ vào việc trả nợ gốc lẫn lãi Vay

Đối với các thị trường nhà ở mà chủ yếu dựa trên vay nợ, sự sẵn có và chỉ phítín dụng thế chấp có tác động lớn đến khả năng mua và từ đó gây ra biến động đốivới nhu cầu nha ở Các điều khoản tài chính hap dẫn sẽ làm tăng lượng người mua và

các quyết định mua Tuy nhiên, mức độ ảnh hưởng của khả năng tiếp cận tín dụng

đến cầu bất động sản còn phụ thuộc vào nhóm khách hàng với mức thu nhập khác

nhau Các nhóm phân khúc thu nhập cao sẽ linh hoạt hơn trong việc tiếp cận tài chính

còn các nhóm thu nhập thấp sẽ dựa chủ yếu vào các tô chức tài chính nhỏ với các

khoản vay nhỏ.

Việc làm và nghề nghiệp

Bên cạnh thu nhập thì việc làm và nghề nghiệp cũng có tác động lớn đến sự

thay đổi trong nhu cầu nhà ở Tình trạng việc làm và nghề nghiệp có quan hệ mật

thiết đối với gia tăng thu nhập — một yếu tố làm thay đổi đáng kể về cầu Ảnh hưởngcủa yếu tố này tới bất động sản thường được đánh giá trên 2 góc độ: mức độ và chấtlượng việc làm Mức độ việc làm được phản ảnh ở tỷ lệ thất nghiệp và chất lượng

việc làm phản ánh ở thu nhập Thu nhập lại gắn với các yếu tố về chuyên môn công

việc Chất lượng việc làm cho thấy loại nhu cầu đối với nhà ở trong đó, phần lớn các

gia đình có thu nhập thấp thường hướng tới thị trường nhà thuê Dễ thấy rằng, các công nhân có kỹ năng hoặc kỹ thuật tốt thường là người mua nhà và họ sẽ có nhu cầu

mua nhà tốt hơn hoặc đắt hơn so với nhóm công nhân có thu nhập thấp

Tình trạng việc làm và nghề nghiệp khác nhau sẽ có nhu cầu khác nhau về đặc

điểm nhà ở phù hợp với tính chất công việc Như vậy, sự thay đổi trong cơ cầu nghềnghiệp sẽ dẫn tới sự thay đổi về thị hiếu cũng như sự biến động trong cầu nhà ở

D6 thị hóa và quy hoạch

Đô thị hóa được hiéu là quá trình phát triển rộng rãi lối sống thành thị thể hiện

qua các yếu tố về mật độ dân sé, chất lượng cuộc sống Đây là quá trình phát triển

tất yêu của mọi quốc gia trong quá trình chuyên đổi cơ cầu của các khu vực hoạt động

kinh tế xã hội Ảnh hưởng của đô thị hóa đến bất động sản rất rõ rệt Quá trình đô thị

hóa làm thay đôi căn bản nhất về cầu bat động sản và mat cân bằng cung cầu cũng

xảy ra trong giai đoạn này Nó không những làm thay đồi tổng cầu về nhà ở mà còn

thay đổi kết câu nhu cầu về nhà ở Và trong giai đoạn đô thị hóa này, thị trường bat

động sản diễn biển sôi động nhất

Quy hoạch đô thi và thị trường bat động sản được vi như hình với bóng bởi lẽ

quy hoạch đô thị góp phần định hướng cho thị trường bất động sản, mặt khác, thịtrường bat động san cũng góp phần thúc day cho quy hoạch được thực thi

Kỳ vọng

Kỳ vọng ở đây là sự kỳ vọng vào lợi ích mà bắt động sản đem lại trong tương

lai và điều này ảnh hưởng đến cầu trong thị trường Dễ dàng nhận thấy khi trong

những cơn sốt đất diễn ra tại nước ta trong vài chục năm qua: khi giá bất động sản

tăng thì người ta đỗ xô đi mua bắt động sản Hành động này diễn ra do sự kích thích

về kỳ vọng giá cả có thể mang lại trong tương lai Từ đó dẫn tới cầu tăng tại một địađiểm lên cao bat thường

Thị hiếu và tâm lý

Trước khi quyết định mua một loại hàng hóa nào đó, người mua thường đánh giá các tiêu chí về tính năng sản phẩm, thuộc tính và những lợi ích của sản phẩm Đối với từng nhóm người mua khác nhau thì mục đích sẽ khác nhau và các tiêu chuẩn, thị

hiếu cũng khác nhau Đối với bất động sản cũng vậy

Thị hiếu trong bat động sản thường liên quan đến kiểu dáng kiến trúc loại hình

của bất động sản Đây cũng là nhân tố tác động đến cầu bất động sản nói chung cũng

như loại hình nhà ở nói riêng Có thể thấy những căn hộ trong các khu nhà cao tầng

được xây dựng trang bị đẹp hơn rất nhiều so với những căn nhà độc lập nhưng do thị

hiếu người dùng, họ vẫn muốn mua những căn nhà độc lập hơn Hay tùy thuộc vào

thị hiểu mà người dùng chọn mua bat động sản tại các vùng ngoại ô hoặc trung tâmthành phố Và thị hiểu khác nhau giữa các quốc gia, các khu vực tùy theo mức độ đô

thị hóa.

Tâm lý, tập quan cũng là yếu tố chi phối đến cầu bat động sản Không những

dựa trên sự kỳ vọng về lợi nhuận mà bat động sản mang lại, người mua còn chịu ảnh

hưởng bởi các yếu tố tâm lý Các yếu tố tâm lý theo nhận xét thường tác động đến

nhóm người mua đầu tư hơn là nhóm người mua tiêu dùng

Sự phát triển và hoàn thiện của hệ thống kết cấu hạ tầng

Đây là yếu tố hấp dẫn sự đầu tư các hoạt động về kinh tế, từ đó gia tăng cầu

về bất động sản Sự phát triển của kết cấu hạ tầng đồng thời tạo ra những cơ hội kinhdoanh do đó còn làm tăng nhu cầu đầu tư bất động sản Tuy nhiên, như đã phân tích

ở sự tác động đối với nguồn cung, phát triển và hoàn thiện kết cấu hạ tang làm tăng thêm nguồn cung nên đôi khi sự thay đổi của cầu không “đuổi kịp” sự biến động của

cung.

Cung, cầu các bất động sản thay thế

Tuy bắt động sản là hàng hóa có tính dị biệt nhưng với từng loại bất động sản

vẫn có hàng hóa thay thế Vì vậy, cầu bất động sản cũng chịu ảnh hưởng bởi các loại

hình thay thế Ví dụ như cung và giá thuê nhà sẽ tác động đến cầu mua nhà hay cung

và giá đất xây dựng sẽ tác động đến cầu về nha ở cao tầng,

Lãi suất và mức cung tiên

Lãi suất và lạm phát có mối quan hệ cùng chiều Khi lạm phát tăng thì lãi suấtdanh nghĩa tăng để đảm bảo mức lãi suất thực được chấp nhận trong nền kinh tế Lãisuất thực ảnh hương đến các kỳ vọng và các quyết định đầu tư, ảnh hưởng đến cầutiêu dùng, cầu kinh doanh bat động sản

Lãi suất ngân hàng ảnh hưởng đến dòng tiền cũng như tỷ lệ chiết khâu của các

công ty lẫn nhà đầu tư cá nhân Vì thế mà việc tăng lãi suất ngân hàng sẽ làm giảm cầu bất động sản, tuy nhiên mức độ đầu tư giảm còn phụ thuộc vào sự co giãn của

cầu đầu tư so với lãi suất Ngược lại, khi lãi suất giảm xuống, sẽ làm tăng cầu đầu tưvào bất động sản

Cung tiền hay chỉ lượng cấp tiền tệ trong nền kinh tế Khi ngân hàng trungương thực hiện các chính sách nới lỏng tiền tệ, vốn sẽ được bơm vào các ngân hàng

thương mại thông qua hình thức cấp tín dụng hoặc mua trái phiếu chính phủ Từ đó,

góp phần làm lãi suất giảm xuống, khuyến khích nhà đầu tư vay nhiều hơn Tuy nhiên,

khi người vay mượn nguồn vốn với xu hướng dau tư nhiều hơn vào các tài sản có tính

chất đầu cơ, gây dịch chuyên từ đầu tư hàng hóa sang tài sản đầu cơ

Các nhà đầu tư cạnh tranh tài sản, nguồn lực và hàng hóa, lạm phát sẽ tất yếu

xảy ra và tác động tiêu cực đến kinh tế Ngay từ khi lãi suất thấp, nhà đầu tư bỏ tiền

vào đầu tư bất động sản, kích thích giá cả bất động sản tăng lên Sự tăng giá của bấtđộng sản cùng với việc dé dàng trong tiếp cận nguồn vốn càng khiến các nhà đầu tưvay vốn đầu tư tiếp vào thị trường bất động sản Việc này kéo dài tất yếu sẽ dẫn đếngiai đoạn tăng trưởng tín dụng quá mức và làm “vỡ” bong bóng giá bất động sản

Ngược lại, khi hệ thống ngân hàng thắt chặt tiền tệ, cắt giảm cho vay tín dụng

đối với bất động sản, sẽ làm giảm cầu đối với thị trường này

Biến động trên thị trường chứng khoán

Thị trường chứng khoán được đánh giá là yếu tố tham chiếu rõ nhất với thị

trường bat động sản Trong quá trình hình thành — phát trién, thị trường bất động sản

đã chứng kiến các đợt sốt đất hay đóng băng va các chu kỳ như vậy đều có mối quan

hệ mắt thiết đến thị trường chứng khoán Thực tế, dòng tiền từ chứng khoán đồ vàobất động sản và ngược lại Theo nghiên cứu của các chuyên gia, chu kỳ bất động sảnViệt Nam trong 28 năm (từ 1993 đến 2022) với sự lặp lại xen kẽ của các đợt sốt đất

và những đợt đóng băng Các đợt sốt đất và đóng băng đều tác động làm thay đổi đến

cầu bất động sản Và nhiều dấu hiệu cũng đang chỉ ra rằng giai đoạn 2023 — 2024 sẽ

là thời điểm đóng băng tiếp theo của bất động sản

Hình 1.4.1: Chu kỳ bat động san tại Việt Nam

Vậy thị trường chứng khoán và bất động sản có mối quan hệ gì thông qua các

cột mốc kể trên? Ví dụ năm 2007 khi xảy ra sốt dat lần 3, Vn-Index lập đỉnh với 1.170

điểm và khi đến thời kỳ đóng băng, Vn-Index cũng phải thực hiện điều chỉnh mạnh.

Và cũng như vậy khi đến lần sốt đất lần thứ 4, Vn-Index đạt đỉnh với 1.204 điểm Từ

đó, có thé thay rõ mối quan hệ tương quan giữa hai thị trường này.

để bảo vệ cảnh quan và không gian đô thị cũng như tính thâm mỹ, người dân chỉ được

phép xây dựng nhà ở riêng lẻ ở một khu đất với diện tích nhất định và bắt buộc phảituân thủ những quy định về kiến trúc Quy định này gián tiếp làm tăng cầu về đất xâydựng nhà ở cao tầng

Nhìn chung, các yếu tổ trên là những nhân tổ chính gây biến động đối với cầu

bất động sản Tùy thuộc vào từng bối cảnh cũng như điều kiện môi trường, có thể

xuất hiện thêm một hoặc nhiều những yếu tố khác cũng ảnh hưởng đến cầu trong thị

Theo nguyên lý giá cả hình thành dựa trên cơ sở giá tri của hàng hóa thì chi

phí xây dựng và đầu tư vào bất động sản là một trong những yếu tố quan trọng cấu

thành giá cả trên thị trường Khi chỉ phí xây dựng bao gồm các nguyên vật liệu và chỉ

phí đầu tư tăng lên sẽ kéo theo giá cả trên thị trường cũng tăng vọt Các nhà phát triển

và chủ đầu tư sẽ tăng giá bán vì giá nguyên vật liệu vốn đã chiếm đến 2/3 tổng chỉ

phí xây dựng tăng Nếu giá bán không tăng thì các nhà phát triển và đầu tư sẽ khó

duy trì hoạt động với tỷ suất lợi nhuận thấp

Lợi thé vị trí

Khi nhắc tới hàng hóa bất động sản, người mua thường quan tâm đến ba yếu

tố: vị trí, vị trí và vị trí Bởi lẽ đây là một hàng hóa “bất động” không thé đi chuyển,

mang tính di biệt đối với từng sản phâm Một sản phẩm bat động sản được bán với

giá cao đôi khi không phải do diện tích lớn mà do vị trí đẹp, thuận lợi Bat động san

có vị trí càng thuận loi, khả năng dem lai thu nhập cho chu sở hữu càng cao thi giá cả

của nó càng lớn và ngược lại Khi các bất động sản ở vị trí xa trung tâm, hạ tầng kém thì giá cả sẽ thấp hơn.

Bên cạnh đó, bất động sản có tính khan hiếm nên giá cả thường tách ra khỏigiá trị bất động sản vì vậy giá cả của chúng thường cao

Tính chất cạnh tranh của thị trường

Thông thường trong một thị trường cạnh tranh, nơi có vô số người mua vàngười bán, có đa đạng sản phẩm thay thế, giá cả có xu hướng tiệm cận với giá trị Tuynhiên, bất động sản là loại hàng hóa đặc biệt, thị trường bất động sản là thị trường

không cạnh tranh, không hoàn hảo và mang tính chất độc quyền nên giá cả thường lớn hơn rất nhiều so với giá trị của chúng.

Các yếu tô xuất phát từ bản thân bat động sản

Các yếu tố tự thân bất động sản thường bao gồm: các đặc điểm về kinh tế, kỹthuật, pháp lý của bất động sản

Đặc điểm kinh tế thé hiện thông qua lợi nhuận và thu nhập đem lại từ việc sử

dụng bất động sản Bất động sản càng ở vị trí thuận lợi, điều kiện kinh doanh tốt thì

thu nhập đem lại càng cao, khiến giá trị bất động sản tăng, kéo theo giá cả cũng biến

động.

Các yếu tố kỹ thuật bao gồm kích thước, hình dáng, diện tích, chiều rộng mặttiền, chiều sâu và địa thế của bất động sản Yếu tố này ảnh hưởng đến tâm lý của

khách hàng cũng như giá trị sử dụng mà từ đó gây ảnh hưởng đến giá cả Bất động

sản càng sở hữu điều kiện kỹ thuật tốt thì giá cả càng cao và ngược lại

Bắt động sản là tài sản và cũng là tài nguyên nên được quản lý chặt chẽ bởi

yếu tô pháp luật Những yếu tố pháp luật sẽ quy định tính chất hợp pháp của bất động

sản Sự hợp pháp của một sản phẩm bat động sản ảnh hưởng rat lớn đến giá trị cũng

như giá ca bất động sản, đặc biệt là trong bối cảnh thúc day sự minh bạch của thị

trường bất động sản Vì khi thiếu các điều kiện đảm bảo là pháp lý thì người dùng sẽ

gặp những rủi ro như thu hồi đất, tranh chấp đất đai hoặc các chỉ phí khi hoàn tất giấy

tỜ.

Mới quan hệ cung cau

Mối quan hệ này đã được dé cập đến tại phần 1.3.1 Thông qua phân tích trước

đó, có thể thấy được sự tác động qua lại giữa mối quan hệ giữa nguồn cung, cầu và

giá cả trên thị trường bất động sản Khi cung và cầu bằng nhau thì giá cả sẽ ở tại điểmcân bằng Khi cung lớn hơn cầu sẽ khiến giá cả thị trường giảm xuống và ngược lạikhi cung nhỏ hơn cầu sẽ khiến giá cả tăng lên Trong thị trường bất động sản, bất kỳmột thay đổi cung hoặc cầu đều sẽ gây ra biến động về giá cả

Tâm lý

Ngoài việc khai thác bất động sản căn cứ vào giá trị sử dụng thì giá cả còn phụ

thuộc rất nhiều vào tâm lý của khách hàng Một bat động sản được đánh giá cao với

nhóm khách hàng này những lại không nhận được ý kiến tích cực từ nhóm khách

hàng khác là điều hiển nhiên, nên giá bất động sản còn được gọi là giá tâm lý Đó làmức giá có được từ cảm giác hài lòng cua khách hàng khi quyết định mua hoặc bánbất động sản

Yếu tố tâm lý tác động đến giá bat động sản trước hết phải đạt các yêu cầu về

tiêu chuẩn xây dựng, quan niệm xã hội như phong thủy hoặc kiêng kị khi xây dựng

nhà ở, các yếu tố lịch sử Các yếu tố tâm lý thường thé hiện thông qua các đặc tính cá

nhân, địa vị xã hội và hiệu ứng đám đông.

CHƯƠNG 2 PHAN TÍCH THUC TRẠNG THỊ TRUONG BAT ĐỘNG

SAN THAP TANG TẠI HÀ NỘI

2.1 Téng quan tình hình kinh tế và bối cảnh thị trường bat động sản Việt

Nam

Năm 2022 được đánh giá là một năm với sự phục hồi và tăng trưởng kinh tế mạnh

mẽ, tuy nhiên bên cạnh những tín hiệu tích cực đó là những khó khăn cũng như vướng

mắc chưa được tháo gỡ, đặc biệt là đối với thị trường bất động sản

Tốc độ tăng tổng sản phẩm trong nước (GDP)

Biểu đồ 2.1.1: Tốc độ tăng trưởng GDP giai đoạn 2018 - 2022

% 10

2018 2019 2020 2021 2022

—@GDP 7.08 7.02 2.91 2.58 8.83

Nguồn: Tổng cục Thống kê

Tăng trưởng GDP năm 2022 được đánh giá là điểm sáng kinh tế nổi bật khi

mức tăng trưởng đạt 8,83%, cao nhất trong vòng năm năm qua và thậm chí là cao hơn

cả thời kỳ trước đại dịch COVID — 19 Năm 2019, GDP chỉ đạt mức 7,02% và nhanh

chóng lao dốc vào năm 2020 và 2021 khi đại dịch Xảy ra, nền kinh tế đối mặt với

những tín hiệu tiêu cực khi kinh tế đình trệ do giãn cách xã hội, các công trình, dự án

phải tạm dừng, hàng loạt thị trường đi vào bế tắc Và ngay sau khi khôi phục sau

COVID, kinh tế Việt Nam đã chứng minh được sự phát triển thần tốc của mình Đặc

biệt đối với khu vực dịch vụ khi đạt 9,99% - cao nhất trong giai đoạn, đóng góp tới

56,65% cho giá trị GDP Theo sau là khu vực công nghiệp và xây dựng với mức tăng

Công nghiệp &

Xây dựng

38%

Nguồn: Tổng cục Thống kê

Chỉ số giá tiêu dùng (CPI)

CPI có biến động trong giai đoạn trước, trong và sau những năm đại dịch Tuynhiên đều được kiểm soát và luôn ở mức dưới 4% - đúng như kế hoạch do Quốc hội

đê ra.

Biểu đồ 2.1.3: Chỉ số tiêu dùng giai đoạn 2018 - 2022

Nguồn: Tổng cục Thống kê

Việc CPI tăng trong năm 2020 là hoàn toàn dé hiểu khi giá cả các mặt hàng

lương thực tăng 4,51% so với các năm trước, dẫn tới việc CPI chung tăng 0,17% Đến

năm 2021, chỉ số giá tiêu dùng giảm chủ yếu đến từ việc giá nhà thuê giảm, học phí

giảm, giá thực phâm giảm do các Nghị quyết về hỗ trợ của Chính phủ được thực thi

Năm 2022, khi những biến động quốc tế gia tăng, kéo theo giá xăng dầu cao đến

28,01% so với năm trước, vô hình chung khiến CPI tăng đến 1,01%

Tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài

Dựa vào số liệu của Tổng cục Thống kê, nguồn vốn FDI trong những năm sauđại dich COVID-19 là suy giảm đáng kề nhưng trong bối cảnh chuỗi cung ứng đứtgãy và giãn cách xã hội là thiết yếu đó vẫn có 28,53 tỷ USD (năm 2020) được đầu tư

đã chứng tỏ được sức hút và triển vọng kinh tế của Việt Nam Đến năm 2022, tuytổng vốn đăng ky FDI thấp hon so với giai đoạn 2019 — 2021 nhưng vốn thực hiện

lại cao nhất trong 5 năm qua Tang hơn 13,5% so với năm 2021 Các dự án dược đầu

tư nhiều nhất liên quan đến các ngành bán buôn bán lẻ, công nghiệp chế biến chế tạo

và khoa học công nghệ Singapore là quốc gia dẫn đầu trong hơn 108 quốc gia đầu tư

vào lãnh thổ nước ta với tổng số vốn đầu tư là 6,46 tỷ USD Theo sau là Hàn Quốc,

Nhật Bản, Trung Quốc, Hồng Kông và Đài Loan Việc nhận được đầu tư nước ngoài như một minh chứng về niềm tin của các nhà đầu tư với môi trường kinh doanh tại

Việt Nam — an toàn và hấp dẫn Đặc biệt hơn là khi Luật Dau tư năm 2020 có hiệu

lực thi hành, đây được coi là một bước đột pha trong điều chỉnh hoạt động đầu tư tại

nước ta, các quy định về thủ tục hành chính rườm rà được cởi bỏ, hỗ trợ hơn đối với

các dự án đầu tư khởi nghiệp

Điểm sáng của năm 2022 đối với thị trường bất động sản tại Quý I khi nguồnvốn đầu tư nước ngoài vào bất động sản đứng thứ 2 về thu hút Chỉ riêng Quý I đãđạt gần 600 triệu USD Giá trị M&A (Merges and Acquisitions) cũng cao nhất trong

5 năm qua Thêm vào đó, trong Quý I, giới doanh nghiệp bất động sản đã bỏ ra gần

1 tỷ USD để thâu tóm các dự án bất động sản Đây là một con số ấn tượng bởi nó gầnbằng con số ghi nhận suốt cả năm 2018

Biểu đồ 2.1.4: Vốn FDI tại Việt Nam giai đoạn 2018 - 2022

40 35

Bán lẻ hàng hóa & Doanh thu dịch vụ

Sau giai đoạn dịch bệnh là sự khôi phục mạnh mẽ của hoạt động thương mại.

Ghi nhận tổng mức bán lẻ tăng 19,8% tương đương 5.679,9 nghìn tỷ đồng Tuy vậy, quy mô tổng mức bán lẻ và doanh thu dịch vụ chỉ đạt 82,5% quy mô của chỉ tiêu này

ước tính trong điều kiện bình thường nếu không xảy ra dịch COVID-19

Tang trưởng tín dụng

Bên cạnh đó, một yếu tô ảnh hưởng lớn đến sức khỏe của thị trường bất động

sản — tăng trưởng tín dụng và lãi suất ngân hàng Trên thị trường hiện nay có đến 70%

các khoản vay có tài sản đảm bảo là các bất động sản Từ lâu, nguồn vốn tín dụng từ

các ngân hàng được xem là kênh tài chính lớn nhất cho những khoản mua nhà và đầu

tư, đây cũng được coi là đòn bay tài chính

Năm 2022, áp lực lạm phát ở mức cao trên toàn cầu và Ngân hàng Nhà nướcViệt Nam đã tích cực áp dụng những chính sách lãi suất theo xu hướng thắt chặt nhằmđối phó với xu hướng lạm phát tăng từ đó ổn định tình hình kinh doanh và đảm bảoquyền lợi của người dân

Đối diện với áp lực lạm phát, tăng lãi suất là công cụ được xử dụng nhằm kiểmsoát và kiềm chế lạm phát Ngân hàng Nhà nước đã thực hiện đến 2 lần điều chỉnhtăng các mức lãi suất với tổng mức tăng 2% Sau khi quyết định tăng lãi suất củaNHNN có hiệu lực thì ngay trong Quy III năm 2022, các ngân hàng thương mại điềuchỉnh mức tăng lãi suất cho vay từ 8%/năm lên mức 11 — 13%/năm Mức lãi suất này

đã trực tiếp tác động đến sức cầu bất động sản.

Theo nghiên cứu gần đây của batdongsan.com.vn từ 508 môi giới bất động

sản, các sàn giao dịch sử dụng gói vay nhỏ (0-30%) tăng từ 19,3% trong năm 2021

đến 38,8% ở Quý III/2022 Trong khi đó, các khoản vay vừa và lớn (30 — 70%) chiếm54,6% số lượng giao dịch lại giảm từ 71,3% trong năm 2021 Điều này càng chứngminh sự ảnh hưởng của việc that chặt tín dụng từ hệ thống ngân hàng, góp phần daythị trường bat động sản vào tram lang

Biểu đồ 2.1.5: Lượng giao dịch sử dụng vốn vay

Doanh nghiệp mới

Theo ghi nhận của Tổng cục thống kê, số doanh nghiệp mới ghi nhận trong

năm 2022 là 208,3 nghìn doanh nghiệp, tăng 30,3% so với năm trước Bên cạnh đó,

doanh nghiệp rút lui khỏi thị trường cũng tăng 19,5% tương đương với 143,2 nghìn

doanh nghiệp Các doanh nghiệp trong lĩnh vực bán buôn, bản lẻ vẫn chiếm ưu thế

với hơn 53 nghìn doanh nghiệp thành lập mới Tuy số doanh nghiệp mới cao hơn thời

điểm trước dịch nhưng số vốn đăng ký lại kém hơn nhiều

Biểu đồ 2.1.6: Tình hình doanh nghiệp mới giai đoạn 2018 -2022

Bên cạnh những tín hiệu tích cực từ kinh tế là những trở ngại gây ảnh hưởng

rất lớn tới thị trường bất động sản, góp phần day thị trường này rơi vào trạng thái

“đóng băng”.

Ngay từ đầu năm, khi đấu giá đất tại Thủ Thiêm cao với mức giá kỷ lục, được

ghi nhận lên tới 24.500 tỷ đồng, gấp 8,3 lần so với mức giá khởi điểm do Công ty

TNHH Dau tư bat động sản Ngôi Sao Việt — thuộc tập đoàn Tân Hoàng Minh đưa ra

Tuy nhiên, sau khi tring đấu giá, doanh nghiệp lại không thực hiện nghĩa vụ tài chính