Luận văn thạc sĩ Luật học: Pháp luật Việt Nam về cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản và thực tiễn thi hành

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

NGUYEN THỊ MỸ HANG

PHÁP LUẬT VIỆT NAM VẺ CHO THUÊ, CHO THUÊ LAI QUYEN SỬ DỤNG ĐÁT TRONG THỊ TRƯỜNG

BAT DONG SAN VA THỰC TIẾN THI HANH

LUAN VAN THAC SILUAT HOC nh hướng ứng dung)

HANOI, NĂM 2020

BO GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TAO BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

PHÁP LUẬT VIỆT NAM VẺ CHO THUÊ, CHO THUÊ LAI QUYEN SỬ DỤNG DAT TRONG THỊ TRƯỜNG BAT

PONG SAN VA THUC TIEN THI HANH

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Chuyên ngành: Luật Kinh 8380107

Người hướng dẫn khoa học: TS Nguyễn Thi Hồng Nhung

HANOI, NĂM 2020

Tôi nin cam đoam Luận văn là cổng trình nghiên ete cita ring tốt

Các kễt quả néu trong Luận văn chưa được công bỗ trong bắt ÿ cổng trình

rio khác Các số lận ví du và trích dẫn trong Luân văn là mag thực, có nguễn rổ rang và được trich dẫn ding any dinh

Tôi im chịu rách nhiệm vổ inh trưng hte VÀ lớn cậy cũa luận vn này

TÁC GIÁ LUẬN VĂN

Nguyễn Thị Mỹ Hằng

DANH MỤC TỪ VIET TAT

LỜI CAM DOAN

2 Tình hình nghiên cứu:

4, Phạm vỉ nghiên cứu của luận văn 4

5 Phương pháp nghiên cứu luận vẫn 5

6.¥ nghĩa khea hee và thục n cia luận văn 3

1 Kết cầu cia luận văn 6 CHUONG 1 NHỮNG VAN DE LÝ LUẬN CHUNG VE CHO THUE, CHO THUÊ LAT QUYỀN SỬ DUNG DAT TRONG THỊ TRƯỜNG BAT DONG SAN THEO PHÁP LUAT VIET NAM 7 11 Lý hận chung về che thué, cho thuê bi quyền sử dung đất trong thị

1.1.1 1ÿ uậu chang vé quyễn sĩ dung đất, giao địch quyén sic đụng đắt im cña cho thuê, cho thud lại quyền sit đụng đắt.1\

12 Lý hận pháp hật về cho thuê, che thuê hủ quyền sẽ dung đất trong thị

trường bắt động sin 3

12.1 Sự cầu thiết ban hành pháp Int điền chink quan hệ cho thud, cho thud lạ quyều sĩ dung đắt trong thị trường bắt động sin 28 112.2 Nội dung pháp luật điều chỉnh quan kệ cho thud, cho thuế Ini nyén

sử đụng đắt trong thị trường bắt động sâm 26

112.3 Quả rink phát triễu cña pháp hụsẽ lạng đắt trong thị rrờng bắt động sâm

+8 cho thud, cho thud lợi quyển

CHUONG 2 THỰC TRANG PHÁP LUAT VE CHO THUE, CHO THUÊ LAI QUYỀN SỬ DUNG DAT TRONG THỊ TRƯỜNG BAT BONG SAN Ở VIET NAM VÀ THỰC TIEN THI HANH „46 21 Thực trạng pháp lật về cho thuê, che thuế bạ quyén sử đụng đất trong thi

211 Chit 6 quyầu cho thn, cho thu lai quyễn sĩ dug đất 2.12 Chi thd được thud, cho thd lại quyên sẽ đựng đắt

2.13 Vi quyầu sẽ dung đất được phép cho tnd, cho thud lạ

214 Về 48 thục hiệu cho thud, cho tnd lạ quyền sẽ dang

đất wo]

2.1.5 Vé tnh t, thủ tục thục gm cho thd quyêu sĩ đụng đt #4 2.1.6 Trách nhện pháp lý Iki vi pham pháp luật vd cho thud, cho thud lại

0spp 81

Dinh giá thục tến thủ hành pháp hật về cho thuê, cho thuê Iai quyền sử

dụng đắt trong thị trường bất động sin 382.2.1 Những kết qua đã dat được trong hoạt động cho thud, cho thud lại

quần s ng 88

2.2.2, Những vướng mắc, bat cập, vi pham pháp luật trong hoạt động cho find, cho thuê li quyển sẽ dung 59 CHUONG 3 ĐỊNH HƯỚNG HOÀN THIEN PHÁP LUAT VÀ NANG CAO HIEU QUA THI HANH VE CHO THUẾ, CHO THUẾ LAr QUYỀN SỬ DUNG DAT TRONG THỊ TRƯỜNG BAT ĐỌNG SAN Wn 3.1 Dinh heéng hoàn thiện pháp hột về che thu, che thuế Iai quyén sẽ dung

3.11 Ông định về cho thuê, cho thuê lại quyễn sic đựng đắt phải phù hop

các điều liệu thực ti vàxw hướng phat triển uên inh t- xã l

3.12 Hoàu thiệu pháp Int cho thué, cho thud lại quyé sử đựng đắt phải

chí § tối vie bão đâm hội nhập hành 8 quốc tễ.

3.1.8 Hoàu thiệu pháp luật cho thud, cho thud lại quyều sit dung đất phảiđặt trong mỗi quan hệ với việc hoàn thiệu pháp tật đắt dai uéi riêng vàwe BB“hoàn thiệu toàn bộ hệ thống pháp Ingt uói chin

pháp hật về che

78Giải pháp hoàn thiện pháp hật va bảo đảm thực

thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sin

ho thé, cho thué lại

MỞ DAU

1 Tinh cấp thiết cia vite nghiên cáu đề t

it dei đồng vai trỏ võ cùng quan rong quyét ảnh cho sự ổn ti và phát tiễn

của xã hội loài người Nếu không có đất dai tỉ rõ răng không có bắt kỹ một ngành

sin xuất nào, cũng như không thể có nựtậ tại cia loài người Không chi iêng Việt Nam ma tt cả các quốc gia, đất dai đã trở thành một trong những tải nguyên võ

cùng quý giá của con ngu, đều kiện ống cho động vit, thực vất và cả cơn người

tiên trú đất Đất dai tham gia vào tắt cả các hoạt động ci đời sống kinh tệ, xã hồi iit dei chính là đa đễm, là cơ s của các thành phổ, làng mạc các công trình công "nghiệp, kinh tá, giao thing thuỷ lợi và các hoạt đông khác của con người.

C6 18 chính vi điều này ma ngay từ vấn bản Luật đều tên, Luật dit det năm, 1987 cũa nước Công hoà Xã hội Chủ nghia Việt Nam di ght nhân “Delt do là tài ngwén qude gia v6 cũng quj gi là tie liệu sản xuất đặc biệt không gì thay thể ioe của nông nghiệp, lân ngập, là thành phan quan trong hàng đầu cũa môi trường sống là dia bàn phân bd các lửm dân cư, xập cheng các cơ sở lạnh tế vẫn hoá xã hội, an minh và quốc phòng Trải qua nhu thể hệ, nhân dân ta bao

công sức và sương máu mới khơi thắc, bébé, cải tao và báo vệ được vin đắt nue

"gây nay"

Voi ý nga và vai rò võ cũng to lớn, a tấp nốt ruyễn thống đó, các vẫn bản uy phạm pháp luật vé đất di so này như Luật Dit đi 1993, 2003 và Luật Bit dai 2013 thi Nhà nuốc vẫn luôn đt rà mục tiêu làm thé nào để thực hiện quân lý và sử

dạng đất đại một cách có hiệu quả nhim khai thc tiệt để tên năng của đất di

Hiệu quả, tất kiện nhất góp phin xây ding đất nước ĐỂ thi ch hóa các phương

thức sử dạng đắt hiệu quả thi pháp luật là một công cụ hữu hiệu Vite xây dụng và

hoàn hiện pháp luật đất đi sẽ góp phần to lồn rong hoạt động quản lý và sử dụng

đất hợp lý, đặ tiệt là chế định quyền của người sử dung đất Hầu bất đắt dui đều do

các chủ thể sử ding đất chai thác và nắm giữ quyền sử ding nên hiện nay, nếu

tồi nở đầu, wat ất ai3e87

aqua các giao dich din sơ chữ khỏ có được trục ấp từ phía Nhà nước Pháp luật quy

cảnh cho người sử dung dit được phép giao dịch quyền sử đụng đất với nhiều hành

thúc khác nhau nhơ chuyển đỗ, chuyển nhượng thửa ké, tăng cho, cho th, cho

thuê lạ, thể chip, gop vốn Là một hình thức giao dich, cho thuê và cho thuê lạ

quyền sử dụng dit góp phin san sé quyền được kh thác công dụng của đất mốt tăng vật của tự nhiên, một tư liệu sản xuất và tiêu ding không thé thay thé Cho

thuê, cho thuê li quyên sử đọng đất là mốt hành thúc giao dich tuy có vé đơn ginnhưng cũng khá dic it sơ với các hình thúc khác Va thụ té việc nghiễn cứu côngnhư thục thí quyễn này của người sử dụng có về như bị xem nhe hơn sơ với các

Hình thie giao dich khác Hầu như mọi người cho rằng đây là mốt giao dich đơn,iin ít ring buộc về mit pháp lý và công t xây ra ranh chấp, Nhơng thse nự thtới việc quy đính nhiều loại chủ thé sử dụng đất, nhiễu hành thức sử dụng dit công

như quyén và ngiĩa vụ cho tùng chủ thể khác nhau của pháp luật đất đai đã lim

Hình thúc giao dịch cho thuê quyễn sử đụng đất rở nên

in, hen chế nhất định khi thực hiện quyển này: Mật khác, Luật Đất dei 2013 có

liệu lục và thục thí trên thục tổ được hơn 06 năm (từ ngày 01/07/2014) nên như cầu, và cũng có những đều

tim hiểu và nghiên cứa bỗ mang thay thé là cấp thit đã áp dụng cho phù hợp với thục tấn Chính và vậy, tôi chơn để tải “Phép luật Tiét Nam vé cho thud, cho thuế li quyẩn sit đàng đất trong tha trường bắt đồng săn và thực tẾn thí hành” để

"nghiên cửa trong luận vin ce mình

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Pháp luật vé cho thuê, cho thuê lạ quyén sử dung đất là mét phân trong quy

cánh của pháp uật vi giao dich quyển sử dung dit cia người sử dụng đất Mặt khác, đây lạ là mốt giao dich tương đối đơn giản và không co nự chuyển quyền nữ đụng

đắt nên cũng không nhiễu công tình nghiên cứu vé đ ti này

Trong những năm qua, những nghiên cứu của các chuyên ga, nhà khoa học

tập trung chỗ yếu vào thục trang cũa pháp luật và thục tẫn ép dụng pháp luật vé

chuyển quyền sử dụng đất thí trưởng quyền sở ding dit như luận văn tần đ luật học “Cơ sở i ổn và thực hỗn về tăng cho quyên sử chong đắt” cin tác gã NB Hai An luận vin thạc luit học “Hop đẳng chagrin nhượng quan sử hong đất — [Ming vẫn đề ý luân và thực tin” cũa tắc giã Nguyễn Hod Nam, luận vấn thạc uất hoe ”Eậy ching và hoàn thiện pháp luật the trường quyển sir hong đất ở Tiệt [Naon” của tác giả Nguyễn Thi Nga luân án tin a luật học "Pháp lu về chuẩn tương quyển sử ng đắt trong lanh doanh bắt động sản ở TIệt Nam” cia ta giã Nguyễn Thi Hồng Nhung luận vin thạc á luất học “Mốt số vấn để về chyẩn

ở theo any nh của pháp luật Tiét Nam* cia tác giãNguyễn Thi Thu Thủy, luận án tiễn ei luật hoc “Địa vị pháp lý của người sử dngcất trong các giao dich dân sự và kảnh té của tác gia Nguyễn Quang Tuyên,

Ngoài công tình trên th côn có một số công tình khác nữa nh Trong Luậnfin dat họ Chường Đi học Lut Tp, Hồ Chí Mint) của tác gã Lv Quốc

‘Thai năm 2009 với đề tài: “Pháp luật về the trường quyên sử chong đắt Thực trang

và hướng hoàn thiên” thì cho thu quyền sir dụng đắt được nghién củu dưới dang là

một hinh thúc giao dich rong thị trường về quyền nữ ding dit bên cạnh nhiều nh, thúc khác nữa Trong công tỉnh niy, tác giả Lưu Quấc Thái để cập đến cho thuê quyin sử dụng đất với tư cách một trong các bình thúc giao dich quyện rỡ dạng dit trên thị trường nin chưa nghiên cửu su sắc mốt cách tổng thể và toàn diện vé cho

thuê quyển sử dung đất Hơn nữa diy la một công bình nghiên cử sở dạng LuậtĐột đủ 2003 nên chưa cập nhật những thay đổi trong Luật môi

“rong cuỗn sich chuyên khảo “Giao dich và gi quyết tra chấp giao dich về quyên sit đng đắt", Nhà xuất bản Lao Động do Tiên đ D8 Văn Dai chỗ biên

vẫn đi pháp lý về cho thuê quyền sử dung đất Ngoài ra côn

in cử đụng đất cũa nhà đầu ne nước ngoài” đăng

cũng có đưa ra một

só bai vết “Quran hp cẩn a

trên tạp chí Khoa học pháp lý số 12015 và sich chuyên khảo "Những vấn để pháp ý về trường quyễn sử chong đắt Dệt Nam”, Nhà xuất bin Hẳng Đức, năm 2016

của tác giả Lưu Quốc Thái cũng để cập đến mét số van để vé cho thuê quyển sitđang đất

Các công tình nghiên cứu trân tập trung chủ yêu vào nghién cứu các loại hành

chuyển quyền nữ đụng dit như chuyển nhương ting cho quyén sử dụng dit Cũng

c6 một số công trình nghiên cửu về host động cho thuê, cho thuê lại quyén sử đụngdit hay mối chỉ phân tích ở ché ảnh hop đồng thuê quyền sở dụng dit Tuy nhiên,tit cả mới chi đồng lạ ở việc nghiên cũu những vin đổ pháp lý nói chung các thểtục thục hiện host động này, Còn chưa có mốt công trình nghiên cửa khoe học nào

"nghiên củu một cách diy đã và toàn đin vé giao dich cho thuê, cho thuê lei quyền sử dạng đất Vì vậy, luận vin muôn & sâu nghiên cứu về hoạt động cho thuê, cho

thuê Ii quyền sử đụng dit theo quy định Luật Đất đi 2013, Bộ Luật Dân mự20153 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu cia lận vẫn

Thi nghiên cứu đề tải này thi tác giã hướng tới mục đích là làm 18 các vẫn đểý luân và thục tn của cho thuê, cho thuê li quyền sử dang đất rong tị trườngbit đông sân từ đó đơa ra các dink hướng giả pháp hoàn thiện pháp luật cho thuê,

cho thuê lei quyin sử đụng đất trong thí trường bit động sin ở Việt Nam.

ĐỂ det dave mục đích trên, luận văn tập trang giải quyết các nhiễm vụ seu

~_ Nghiên cửa các vin dé lý luân về cho thu, cho thuê lại quyền sở ding đất

trong thi trường bit động sin với tơ cách là một hình thúc gao dich quyền sở đụngđất đặc thù trong thi trường bit đồng sin, so mánh với các hình thie gao dich quyénsử dung dit khác

ải thị trường bất động săn

~_ Phân tích, đánh giá thục trạng pháp luật vé cho thuô, cho thuê isi quyền sử

dang đất trong thi trường bất động sin, những kết quả đạt được va những hạn chế,

những thiểu sót, bit cập của pháp luật và thục tin thí hành pháp it.

Tim ra gai pháp nim hoàn thiện pháp luật vé cho thuê, cho thué lại quyền

sử dang đất rong thí trường bit động sin.

lâm rõ vai trở của cho thuê, cho thuế lạ quyền sở dụng đất đt

4, Pham vỉ nghiên cứu của hận văn.

1V6i đồ tả này thủ đối tượng nghiên củu là hú niệm, các đặc đấm cũng như ý

nghĩa của quyén cho thuô, cho thuê Ini quyền sử dụng đất một quyển ning của "người đụng dit được đem quyén sử đụng dit của mình cho người khác thuê, thuê

lạ Đồng thôi tác giả cing nghiên cứu các quy định cite pháp tuật về cho thuê, cho

thuê lại quyền sở dung đất và khi áp dang vào thục tổ thi các quy định nay có phù

hop hay không, có gây khỏ khin cho người din không, có dim bio quyển và lot ichchính đảng cho họ không Khi nghiên cửu các quy định của pháp luật tác giã tập

trùng đt sâu vào nghiên cửa các quy định vi: chủ thể có quyên cho thuê, cho thuê Tạ quyền sở dung đất các điều liên phii đáp ứng khi thạc hiên quyền này, hợp

đồng cho thu, cho thuê lạ quyin sử đụng đất, tình tạ thổ tục cho thuê, cho thuê

lạ quyển sử đụng đất Việc nghiên củu tập trung nhất trong các vin bản quy

pham pháp luật về đất dai dang có hiéw lực thi hành nh Luật Đắt đa 2013 va cácvăn bản hướng dẫn thi hành và nghiên cũu một sổ it quy định của pháp luật về đất

dei trước diy Khi nghién oi để tà, tác giã có sử dụng din mốt sổ quy định của php luật din sự cụ thi: Bộ Luật Dânsự2015

5 Phuong pháp nghiên cứu hận văn

Nhim đạt được mục đích nghiên cũu luận văn rỡ dung các phương pháp

"nghiên cửu chủ yêu sau dy:

= Luận văn được thục hiện rên cơ sở vân ding các hương pháp luận logic,

ghương pháp phân tích, phương phép lý giả, phương pháp so cánh, phương pháp

đánh giá được sử dụng nhiều rong nghiên cứu một số vẫn dé lý luận về cho thuê, cho thuê lei quyên st đụng đất rong th trường bit đông sin ở Việt Nem;

- Phương pháp bình luận, đố chiễu, phương pháp thống kệ, hộ thẳng, phương

ghép chứng minh được sử dung nhiễu rong nghiên cửu thục trang pháp luật vé

cho thuê, cho thuê ai quyền sử đụng đất rong th trường bất đông sẵn 6 Ý nghia khoa hạc và thục tin của hận vẫn

Các kết quả nghiên cứu của để tử là ti liêu tham khảo đối với cơ quan, tổ

chức hồu quan trong quá tình nghiên cứu tấp hoàn thiên pháp luật đất đi nói

động sân nói stag

Một số giải pháp cit đổ tải có gá t tham khảo đối với các cơ quan xây”

dang và thực thí phép luật về cho thuê, cho thuê li quyền sở đụng dit 6 nước tạ

7-Kết cấu của hận văn

Ngodi Phin mỡ đầu Két luận và Danh mục tả liệu tham khảo, nổi đang luận

ăn được thi hiện trong 3 chương

Chương 1: Những vin đổ lý luận chung vé cho thuô, cho thuê lại quyền rỡ dụng

đắt rong thị trường bất động sin theo pháp tuật Việt Nam,

Chương 2: Thục trang pháp luật về cho thuê, cho thuê lại quyền sử đụng dit trong thi trường bất động sin ở Viật Nam và thục tin thí hành.

(Chueng 3: Định hướng hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thi hành vé cho

thuê, cho thuÊ lai quyên sử dụng đất trong th trường bất động sẵn

'CHƯƠNG 1 NHỮNG VAN ĐÈ LÝ LUẬN CHUNG VE CHO THUÊ, CHO THUÊ LAI QUYỀN SỬ DỤNG BAT TRONG THỊ TRƯỜNG BAT ĐỌNG

SAN THEO PHÁP LUAT VIET NAM

1.1 Ly hận chung về che thuê, che thuê lại quyền sử dụng dit trong thị trường

Đất động sin.

1.111 Lý hận chưng về quyền sẽ đụng dit, giao dich quyền sử đụng đất

1.111 Khải niệm, đặc điễm cũa guysử đụng đắt

Dit dai là mét tài sản đặc biệt, một tư liệu sản xuất có giới hen về khônggen, điện tíchnhưng vô hạn về thời gian sở dụng và khả năng sinh lợi Thục tổ đã

chứng minh rằng, nấu được quân ý và khri thee tốt, đắt dai sẽ là nguồn ta nguyên v6 tin của mối quốc gia Ngược li, tả nguyên đất đu sẽ không phát huy hiệu quả

niu không được quản lý và sử đụng hợp ly Do đó, mỗt quốc gia déu xây đụng mot

chế ảnh pháp uật riêng vé quyển sở hữu đất đã,

Tùy thuôc vào dic đểm kinh tổ - xã hộ, phong tue tập quén, tuyển thống, nhấp luật ð mỗi quốc gia quy đính khác nhau về QSDD Chẳng hạn, ð Anh,

đất đủ thuộc quyển sở hồu của Nit hoàng, song Ni hoàng lạ cho người dân stdạng và có các quyền đổi với đất dei (đặc biệt là quyền được mua, bán, sangnhượng đả, Tuơng tơ như vây, ð Hồng Kông trước nim 1997 (thời là rước khi

được trao trả cho Trung Quốc) là thuộc dia của Vương Quốc Ảnh, dit dai cũng

thuộc quyén tố cao của Nổ hoàng Song nhà nuớc thục hiện việc cho thuê đất dã

Than trong thôi han 75 năm theo hình thức "bán dit” thông qua việc đầu thầu đầu

giá công ksi Trong thời bạn 75 năm, các nhà đều tr được quyển xây dụng nhà ở

hoặc cơ sỡ hạ ting đỂ chuyển nhương bán hoặc cho thuê

6 Trang Quốc, quốc gia có nhiều điểm tương đồng với nước ta về chỗ độ chính tị kinh tổ, xã hội công có quy dink: dit đại thuộc sở hỗu toàn din, song

QSDD thuộc cá nhân hoặc tổ chúc, goi chúng là quyền tơ hữu, Theo đó có mự tách.

‘bach quyền s hữu đắt đi và QSDĐ trong thời han quy dink ĐỂ cố QSDĐ thi các

tỔ chúc, cá nhân phi mua và ki để cĩ QSDD trong thi bạn cĩ hiệu ive ota hop đẳng thi NSDĐ cĩ thé mua, bán cho thud, th chấp, ting cho,

6 Việt Nem, Hiễn pháp và pháp luật dit dai hiện hành quy định “Đất a

thuộc sở tod đân do Nhà nước đụ điện chỉ số hữu và thơng nhất quán “2

Nha made là đủ điện cho nhân din thực hiện quyền sở hữo tồn dân về đất dx.Tuy

nhiên, với quyên năng đỏ, cũng khơng được hiễu ring Nha nước cĩ quyền sở hike

vi dit dai ma chỉ là đủ din cho sỡtôn di thục hiện quyễn sở hữu đĩ tênthục tổ Vay chỗ số hữu của đất đủ lá tồn din, Nhà nước là người dai điên cịn

"mối người din thục hiên quyền cia minh như thé nào? Tử khi cĩ Luật Dat đai năm

1993 đã xuất hiện khá niệm "quyển cỡ dụng dit” và "người rỡ dụng đất, hay nĩicách khách là QSDĐ của người sử dụng,

“Quyên nữ ding dit” là một quyền ning đặc biét, vi quyén này hấu nh tách iệt với quyền sỡ hữu khơng giống quan niệm vé quyển sở hồu của nhiễu nước tiên thé gĩi và khơng tương đẳng với các quy định vé quyền sở hữu nồi chung rong Bồ Luật Dãn ny năm 2015 Trong đu kiện đất dx thuộc sỡ hiếu tồn dân và khơng thể nhân chia thì lâm thé nào đỂ nguời dn thực hiện được quyền cũa mink? ĐỂ người dân cĩ thể Kai thác, sử đụng đất đứ mốt cách hiệu quả, đp ứng được nữu cầu săn xu, kinh does ma khơng làm mato ý nga tối cao cũa tinh tồn dén Tuy nhiễn,

nổi dụng OSDĐ được thể hiện khác nhau tủy thuốc vio người sử đụng là 6, sở

dang loại dit gi và được Nhà nước giao đất hay cho thuê dit?

Luật Dit dai hiện hành (2013) quy đính: “Người sử đhng đất được thực hiện sác quyẫn chuyẫn đỗ, chuyẫn nhương cho thud, cho Hud lại, thấm kế tổng cho thể chấp, gĩp vẫn quyển sử cng đất theo guy ảnh cia Luật nà.” đkhộn 1 Điều 167 Luật Dit đi 2013) Luật Dét dei 2013 cõ nhiều sin đỗ, bổ sung quan trong trong đĩ các quyền của người sở đụng đất cũng cĩ sự thay đỗ cịn 08 quyễn sew: chuyển

đổi, chuyén nhượng cho thu, cho thuê lạ, thờa ké, ting cho, thé chip, gop vốnquyền sir đụng đất

‘0853 Hiển pháp nước cộng hị xã hộichủ nghề vit am năm 2013;0u4 tất Đất dai (tất số

45/2013/aH03) ngày 29-12-2013

Luật Dit đủ 2013 đoợc hoàn thiện theo hướng quy định cũ thể các quyển của từng đổi tượng sử dung đất trong đó người sử dụng đất có 07 quyền chúng gim 06 quyền chung như Luật Dit dai 2003 và b sung thêm quyén đoợc bổi thường khi

Nhà nước thụ hoi dit và 08 quyén riêng, Đảng thời, Luật công quy định việc kê

Xhmi ding lý đất đa là yêu cầu bất buộc đối với người sở dụng đất Đây là đm mới quan trong giúp Nhà nước quản lý đất đi chất chế hơn.

Quyển sử dụng đất là quyển khá thác nhống thuộc tính có lợi từ đất mộtcách hợp pháp thông qua các hành vi sở dung dit hoặc chuyén quyền đó cho người

Xhác Quá tình hình thành, vận đồng và phát tién của quyền sở đụng đất vie đến,

xe một cách tt yêu, khách quan vừa có ar gắn liên và lệ thuộc với chế ảnh quyển

sở hữu toàn dân đổi với đất dai mà Nha nước là người đại điên Tuy nhiên, quyền.

sit dạng dit cũa nguội sử đụng đất là một phem trò khá rộng, bao gầm nhiều quyền

“năng pháp lý khác nheu trong đó, có quyễn được chuyển quyén sử dụng đất Các qguyễn này phát ánh, thay đổi hoặc châm dit nền trong mốt "khuôn khổ" nhất Ảnh.

Khuôn khổ đó chính là ý chí cũa Nhà nước đợc thực hiện bing việc ban hành các

qguy Ảnh của pháp luật bit buộc người sử dung đất và các cơ quan quân lý nhà nước hải tiên theo, Các quy đính này vir có tính én đính, vừa có su bién đổi ty thuộc ào từng gi đoạn phát tiễn cũa xã hội

Trong đâu liên hiện nay, để khuyến khích kha thác moi tiém năng đất đa, 6p phin thúc diy sơ năng động cia các yêu tổ ích cục khi được Nhà nước giao

quyền nữ đụng dit, Nhà nước dang có xu hướng ngày căng mở réng quyển năng của

"người nữ đụng đất Việc ma rồng quyền cho người sỡ dụng đất

sâu sắc oda Nhà nước đến người sở dụng đất là một trong những điệu kiện thúc đây

việc kh thác tim năng dit đủ theo hướng sin xuất hing hóa, đẳng thời cỏ tácbiện sự quan tâm,

dng thúc đẫy nr phát tiễn ngày cảng manh mẽ, năng động của ti trường quyển sử

dạng đắt Tuy nhiên, việc mỡ rồng này không đồng ngấa với việc Nhà nước phân

hối hoặc từ bố quyên ce chủ sỡ hữu, đủ có mỡ rồng quyên din dwt nguyễn tắc

đất dei thuậc sở hữu toàn dân vẫn giữ võng, Tùy tùng trường hợp, đổi tương sử

dang dit nhất dinh ma pháp luật uy dinh cho họ có những quyền năng pháp Lý cụ

11.1.2 Phân loại giao dich quyên sử ng đắt

Gino dich quyền sử dụng đất bao gỗm nhiễu hình thúc định đoạt khác nhan Căn cứ vào hậu qua pháp ý của giao dich, cổ thé chia các inh thúc này thành ha

“Nhóm thử nhất1à các hình thức giao dich có nự chuyén giao hoàn toàn quyén sử dang đất Nhầm này bao gầm các hình thie: chuyển đổi, chuyễn nhương ting cho, thir kể quyên sử dụng đất Trước diy, Bộ luật Dân nợ 1995 quy Ảnh chuyển quyền sử đụng dit gdm năm hành vi là chuyển đỗ, chuyển nhượng, cho thu, thừa kế và thé chấp quyên sử dụng đất đồng bô với quy dinh cia Luật Dit dai năm 1993 Din Bộ luật Dân a 2005 cũng có quy định chuyễn quyền sử dụng đắt tương te nar trước và có bỗ sung thêm bai hành vũ là ting cho, góp vẫn quyền sử dụng dit do sơ

tổ mung cite Luật dit dei 2003 Tuy nhiên, bản chất của hành ví chuyển quyên sử

đối với hành thức góp vẫn bing quyên sử dụng dit thi ủy trường hợp mã có

đổn ha hậu quả khác nhau (điều này sẽ được nói đến sm)

“Niềm thứ hơi là các hình thúc không có ar chuyển giao hoàn toàn quyén st dạng đất gốm hai hành thúc là cho thu và thể chấp quyển nữ dung dit, Khi thực Tiện bú giao dịch này thi không có sợ hay đổi ty cách người sỡ dang đất mã chữ cổ

sự chuyển giao mét phin quyền năng đổi với quyên sở dụng đất cho bên kia mã

thôi Bến nay vấn là người sử dụng dit và chiu trách nhiệm về việc khử thác, sở

dạng đất trước Nhà nước

Còn một hình thức giao dịch quyén sỡ dụng đất ma tủy thuộc vio ting trường hợp cụ thé,

toán quyền s dung dit, đó là ình thức góp vốn Mie đà Luật Đắt dei 2013 đã quy uới có thể xác định được cỏ hay không sự chuyén giao hoàn doh gop vẫn là một trong những hình thức chuyển quyễn sử ding dit những nêu xetv bên chit, vẫn có troờng hợp góp vẫn không lam they đổi chỗ thể sử dụng đắt Néu việc góp vẫn vào một phép nhân di được thành lập hoặc gop vẫn đã thành lập php nhân thi sẽ din din hộ quả có sự chuyỄn quyền sỡ đụng đít Nếu việc góp vốn.

của người sử ding đất ma không hình thành pháp nhân hay không gop vén vào

php nhân nhy góp vén để thực hiện hop đồng hop tíc kinh doanh, thành lập hổ ảnh doanh thi sẽ không có n chuyển quyển sử dụng đất

Việc phân chia các hình thức giao dich quyển sử dụng đất thành hai nhóm

căn cử vào bu quả nhấp ý có ý nghĩa quan trọng, Dựa vào đây, ta có thể xác dinh

được chủsử dạng dit sau kh thục hién giao dich cing như các quyền và ngiễava tương ứng của ho với tùng hình thúc sử dụng đất

1.1.2 Khái niệm, đặc điểm của cho thuế, cho thuê Ii quyỀn sẽ dựng đất 111211 Khải min, đặc đẫm cho thuê quyễn sử ng đất

112.11 Khdinigm

“Cho tnd tài sân là việc bản cho thé giao tn sẵn cho bên Bế để sử chong trong một thời han, bên thuế phat trả tiễn thuê bằng một hợp đồng gi nhấn sự tha

thuận cũa hai bên“ Quyền sử dụng đất là một quyền tử săn, túc là mộ ti sẵn cũa

"người sử dụng dit, do vây có thé dem cho thuê theo các quy din của pháp luật Quyển cho thuê quyin sử đụng đất của các 18 chức, cá nhân được phát sinh rên cơ

sở quyên sử dung dit được nhà nước treo cho hoặc được nhà nước công nhân Dotii sin ở đây là quyền sử dụng đất - một loại quyễn ti sẵn đặc thù gin với ti sẵndic tiệt là đất đụ, nguùi có quyên sử đụng đất không phi la chi sở hữu phi đượcsr đồng ý của chủ sở hữu va đáp ứng các quy định của pháp luật về mục đích thôiHan, bạn mie sở ding giáthuê quyển sở dung dit Quyển cho thuê quyén sử dung

đất theo dang này bi không chế bối thôi han, dia tích, mục dich, Lowi đất và chủ thể có quyén sử dụng đất

Như vậy, cho thuê quyên st đụng dit là vide người sở dang đất túc bên cho

thuê, chuyén giao quyền nở dụng dit cho bin thuê sử đụng trong mốt thot hạn nhất

cảnh và bên thuê phấ trã dần thu nfur đã thôa thuận Việc thuê quyền sử dạng đất

được thục hiện bing hop đẳng khi đó bên thuê có quyển và ngiữa vụ của người sr

dạng đất theo quy nh của phép loật

Trong pháp luật dit đu, để cùng chi hành vi cia người sỡ dụng đất cho "người khác thuê quyên sử dung đất nha làm luật đã đăng ba thuật nữ có tân gọi khác nhau là: cho th quyển s ng đắt cho thế tat

thuê lại đất Bản chất cia cho thuê và cho thuê lạ quyền sỡ dung dit là không

Xhác nhau, đều chi một quyền cia người sở dụng đất được dem quyền nữ dụng dit chuyển geo có thời han cho người khác và nhân la tin thuê Điễm khác nhau & đây chỉ là hình thúc sử dụng dit cia người sở dụng đất ma thối Nếu người nữ dang dit xác lập quyền sử dung đất do được Nhà nước giao đất, công nhận quyền sử dang đất hoặc nhận chuyển quyển nữ dung đất od nguồn gắc được Nhà nước 10 th khi cho thuê quyền sỡ đụng đất này sẽ được gọi là cho thuê quyén sỡ đụng

đất Con nêu nguời sử đụng đất xác lap quyền sở đụng dit do được Nhà nước cho

thuê dit hoặc nhận chuyển quyền sử dạng dit có nguôn gắc được Nha nước cho

thuê thì sẽ được gợi là cho thuê li quyền sở dụng đất Có 18 nhà làm luật sử đụng

như vậy là dé phân tiệt rõ ring hơn gita việc Nhà nước cho thuê dit với việc "người nữ đụng đất cho thuê quyén nữ dụng đất

in sie đong đất và cho

"Ngoài ra, cần phân biệt hai khái niệm “che thué quyền sử dung đất với

“che thuê đắt” Cho thuê quyền sỡ đụng dit cần được phân biết với một thuật ngũ

cũng đoợc nữ dụng trong pháp luật đất ds, đó 1a cho thuê đất Hai thuật ngỡ này là

hoàn toàn khác nhau về bản chất Cho thuê đất à một hình thức phin phải đất dai

của Nhà nước, là cách thúc chuyển giao quyễn sử dụng đất từ chủ sở hữu là Nhà nước sang cho người có nim cầu về đắt Theo quy dinh tạ khoản 8 Điều 3 Luật dit

đại 2013 thi Nhà nước cho thud dit là việc Nhà mage quyết inh trao quyén sử đụng đất cho đối tượng có nhu cầu nữ đụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sit dang đất Còn cho thuê quyền sở dạng dit là vie người sở đang đất cho người khác

thuê quyên sở dung đất cia minh Quan hệ cho thuế dit và quan hệ cho thuê quyểnsử đăng đất khác nheu về nhiêu mất

Thứ Ả chủ thể thi cho thuê đất là mối quan hệ giữa một bên cho thuê

là Nhà nước, chủ sở hu dai din và lá chủ thể quản lý dit đa với bên thuê là chữ

thể có nhủ cầu rỡ dụng đất Sau lồi thuê dt thi chủ thể này trở thành người sở đụng dit, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dạng đất Còn trong quan hệ cho thuê quyền sử dụng đất thi bản cho thuê là người sở dụng đất và bên thu là một chủ thể Xhác có như cầu sử đụng đất Chỗ thé thuê này không có ne cách người sử đụng đất,

không đoợc cập Giấy ching nhận quyin sử dụng đất (rir trường hợp ngoại lệ thuê

quyin sử dụng dit cia doanh nghiệp phát tiễn bạ tổng kh cổng nghiệp, cụm công

"nghiệp, khu chế xuất khu công nghệ cao, khu lạnh té đã được nổi ở trên)

Thứ hai, về đối tương trong quan hé thì đối với cho thuê đất, đối tương là đất ai mà nhà nước là chủ sở hữu đi tân với dy đồ ba quyền năng chiêm hữu, st dang và nh đoạt Trong quan hệ nay Nhà nước chuyỂn giao quyên sở dụng đất

và quyển được định đoạt quyền sử dụng đất theo ý chí êng côn Nhà nước Còn

trong quan hệ cho thuê quyền sử dụng đất hi đối tượng ở diy là quyền sử dụng đất túc là quyền chai thác công dụng cia đất mà không bao gốm quyển dinh đoạt quyển

sử động đất

“Thứ ba, và nộ: dung quyển và nghĩa vụ của các bản trong quan hệ Trongquan hệ cho thuê dit, quyền cd bin cho thuổ tức là Nhà nước là quyén t thân của

đại diện chi sở hồu và của chủ thể quản lý đất đại Ngoài ra, Nhà nước còn có quyền ban hành pháp luật về dit dai và thục thí ching bing quyền lục công công

Đi với bên thuê là người sử dụng đất thủ sẽ cổ các quyén mã do Nhà nước rao chovà phải thục hiện các ngiĩa vụ trước Nhà nước Các quyén và nghĩa vụ ofa ngườisử dang đất được ghi nhân 18 ring dads hình thức là các quy ảnh côn pháp luật

cùng với các ch tà nghiêm khắc khi họ không thục hiện đúng ngiễa vụ nên mang

tinh hành chính ménh lệnh chứ không được bình đẳng thôn thuận Trong khi d quan hệ cho thuê quyền sử đụng là ny bình đẳng thôn thuận vỗ các quyền và nei

vy gin các chủ thé à ngu sử đụng đất và bin thuê quyện sở dụng đất Quyên cũa

bên cho thuê hết ảnh từ quyển sở hồu một quyén tải sin la quyền sở dụng đất do Nha nước chuyỂn giao Con bin thuê có các quyển theo thie thuận trong hop đồng

đã Lý kắt vớ người sử đụng đất Mặc đà được hơ do thôn thuận nhưng do quyền của

tên cho thuê là người sử dạng đất phát ảnh tin cơ sở sơ chuyển giao của Nhà "ước nên vấn phải chịu sự chỉ phối gián tip từ Nhà nước thông qua chủ thé người

sử đụng đất

Cho thuê quyển sở dụng đất được xếp vào loại giao dich không có mr chuyển quyền sử dung dit So với các hình thức có ar chuyển quyễn sử dụng đất gồm chuyển ai, chuyỄn nhượng thừa ké, ting cho và gip vốn quyển sở dung đất

Hình thành pháp nhân thi cho thuê không chỉ khác ở hiw quả ghép lý mà con cónhiều didm khác biệt nữa

- Chuyển đổi quyển sử dung dit là việc nguôi sử dụng đất thôn thuận

chuyển giao quyền sỡ dụng đất cho nhau theo quy ảnh cũa pháp luật! và mang

tinh hiện vật là chủ yêu Chuyển đãi chi ép dụng đổi với quyên sử dụng đất nông

nghiệp của hộ gia đính, cá nhân trong cùng một đơn vị hành chính cấp xã để thuận

loi cho sin xuất nông nghiệp Cho nên quyền chuyển đổi quyển sở dụng dit i hen ch hơn nhiễu so với cho thuê quyển sở dụng đất về chỗ thổ, loại dit và không

- Bai với chuyỂn nhương quyển sở dụng đất thi diy la việc người sở dng

dit thuyỄn giao hoàn toàn quyén sở dụng đất của mình cho chỗ thể khác để nhận ấy một khoăn tiền tương ứng với giá trì quyển sử đụng đất chuyển nhượng theo

thôa thuận phù hợp với pháp luật"

“rang Đại hoe Luật Tp Hồ Chí Minh, a (6, tr 24.

“Trường Đại học Liệt Tp.Hồ Chí Minh, tid 9, tr 246

- Con gop vẫn Iai là hành vi ding quyền sở dụng đất của mình để tiên kết

Š khác af hợp tác sin xuất kinh doanh và quyền sử đụng dit

s được đem ra dinh giá dl xác định tỷ lễ vin gópvớt tải sản của chủ

Chuyển nhương, góp vẫn và cho thuê là ba hinh thức mang tỉnh hing

hóa-tiên § didn inh nhất Người si dụng đất du ding quyễn sử dụng đắt

một khoăn tiền n t Ảnh Tuy nhiễn, chuyển nhương là hình thức chuyển giao toàn bộ quyền và nghĩa vụ trong sỡ dụng đất cho người khác trong kh cho thuê chỉ chuyỂn geo mất phẫn mà thôi nin vin giữ được tự cách người cử đụng đất Do đó mủ thông thường giá chuyển nhương cao hơn rất nhiễu so với giá thuê Trong thí ảnh vi gép vốn lử khác vớ cho thuê và chuyển nhượng ð bên chit tha lợi từ dit 6 gop vẫn, người sử đụng dit dùng quyền nữ đụng dit cin mình làm công cu cho

host động đầu tr kinh đoanh va việc thụ li ich từ đất không phải true tp từ việc

chuyển quyén mà chính từ host đồng đều tr kinh doanh ma người đó thục hiện Cn chuyễn nhương và cho thuê thì nguời sử đụng đất thụ lợi ich trục tấp từ việc chuyển nhương cho thuê và được biểu hiển bằng giá chuyển nhượng giá thuê

quyền sử đụng đắt

- Đổi với thừa kế quyên sử dung đất thi đây chỉ 1a một quan hô din sự thuận

tủy đi chuyển giao quyền sử dụng đất của người chit sang cho người thừa kệ rên

cơ sở ck chúc hoặc quy dinh của pháp luật Losi giao dich này phát sinh dua trên

Thành vi pháp lý đơn phương của người sở dụng dit là cái chất, có thể la chất vỀ

uất sinh học hoặc chết vé mất pháp lý ma không có sự thôn thuận của cả ha bên,

trong quan hi Còn tăng cho quyén sỡ dung dit là việc người sử dụng đt chuyển geo quyén sử dụng đất cho người khác mà không yêu cầu din bù, bên nhận tăng cho đồng ý nhận quyén rỡ dụng đất theo thôa thuận và theo pháp luật Quan hé này không có tính song vụ trao đổi do đó mã nó có tinh phi hàng hóa tin

- Thể chấp quyin sử dung đất là việc người sử đụng dit ding quyền sỡ dụng

đất di bảo thọc hiện mớt nghĩa vụ din sơ khác với bên nhân thé chip Bén thé

chấp vin là người sở dụng đất, được khu thác cổng dụng, tính ning và hưởng hoa

lợi lợi ắc rên đất ho chỉ bi han chế quyền giao dich ma thối Mục ich cia thể

chấp là để dim bảo ngiĩa vụ din sự bén nhân thé chấp chỉ git các gây tờ vi

quyền st dung đất Ki bên thé chip không có khả năng thục hiễn ngiữa vụ din arthi khi do sẽ đăng giá t quyền sở dụng đất dl tiép tục thục hiện nga vụ được‘bio dim Cho thuê không phii là giao dich bảo dim, không nhằm bảo dim cho

st ngiĩa vụ khác ma là để thu li ich từ đất bằng cách cho bên thuê đoợc kat

thác tính năng công dụng của đất Bén thuê phi rã la một phin hoa lợi lợi ức từiệc khai thie đất cho bên thu, người chi trách nhiên trước Nhà nước vi việc stdang đất

112.12 Đặc diém

Quyên sr dang dit là một Loa ti sin, túc là thuê quyển sở dụng dit có đây đã các đặc đễm chung của thuê ti sin và phải tuân thủ các quy định chúng về thuê

tii sin ti BLDS Việc thuê tài sin rước hết là mựthôn thuận của các bản, được lậpthánh hop đẳng theo đỏ bén cho thuê giao tải sin cho bin thuê

uột thời hạn, con bận thuê ph rã tên thuê Ngoài ra do tính chất đặc thù ca Losi

sử dụng trong,

tii sản này, thuê quyên sử dạng đất có một số đặc điểm stag sau

Thứ nhất, cho thu quyền nữ dung dit là mét hình thức giao dich không có a chuyển quyền sử dung đất Bên cho thuê là người sỡ dụng đất được trực tip kat thác công dạng từ đất, hưởng hoa lợi, lợi túc trên đất và có thể chuyển giao quyển

nay cho nguời khác theo quy inh Khi người sở đụng dit không còn nhủ cu Khai

thác rên đất thủ có thé cho phép người khác khi thie lợi ich từ đất trong mớt thời han nhất nh Bing việc cho thuê, quyền sỡ dung

tên thuê Bên thuê được khai thác công ding của dit, đoợc hưởng hoa lợi lợi túc

trên đất thuê những phi trích một phin đ lợt ích mình nhận được

thuê dưới hình thức tin thuê quyền sử đụng đất Bên thuê chỉ nhận được quyền.Xôi thie tiên dit mã mình đã thuê quyển sử dạng dit chứ không phả tất cf các

quyin của người sử dụng đất là bên cho thuê Quyển của bên thuê cũng chỉ phát

sẽ được chuyén giao sang cho

tho bên cho

sinh theo sơ thie thuận với bên cho thuê chứ không phát sinh từ việc chuyển giao qguyễn st đụng đất của chủ sở hữu là Nhà made như bên cho thuê Điễu này cho thấy

ring bên thuê quyền sử dung dit không rỡ thành nguời sử đụng đất h cách nàyấn thuộc về bên cho thuê Bên cho thuê vẫn à người sử dung đất là một bên trongquan hệ dit đại với Nhà nước, vấn phải thục hiện các ngiĩa vụ cia người sở đụngđất và hấu trách nhiệm vi việc sở dụng đất kỄ cả việc sỡ dụng của bên thuÊ trước

Nhà nước

Thứ hai, cho thuê quyên sử dạng đất luôn có thôi hạn thuê Do bên cho thuê

không chuyển giao hin quyén sở đụng dit của minh ma việc này chỉ là tam thôi, nên luôn phải xúc định khoảng thời gian chuyển giao, túc là thời bạn thuê Khí cho thuê quyền sử dang dit, các bn được tự do thôn thuận về thời hạn này dai hay ngắn,

theo nha cầu của mình Nhung khi bên cho thuê chấm dit hr cách người sử dụngđất đo ht thời han sử dung đất th công không có bơ cách chủ thể cũa bên cho thuê

không th tấp tue cho thuê quyển sở dụng dit Do đó, thöa thuận vé thot hạn thuê

trong hop đẳng thuê quyền sử dụng dit phải dém bảo không được dã hơn thời hen

sử đụng đất

Mặc dù cho thuê quyền sở đụng đất về lý luận không lâm phát sinh hư cách

"người sử dụng dit cho bên thuê nhưng vẫn có ngoại lệ cho trường hop này, Đó là

trường hợp doen nghiệp phát tiễn he ting khu công nghiệp, cum công nghiệp, khuchế xuất kim công nghệ cao, khu kink tế cho các chủ thể khác thuê quyền rỡ dang

đất gin với ha ting đã xây dụng Bản thuê quyền st dụng đất gắn với hạ ting vẫn được pháp luật công nhận là người sử dụng đất, có các quyển và nghĩa vụ luật din

trong quá trình sở đụng dit, được cấp Giây chứng nhân quyển sở dụng đá

Thứ ba không phi quyển sir ding dit nào cũng trở thành đổi tượng ci quan hệ thuê quyền sở dạng đất ma chỉ nhống quyền sử dụng đất được pháp luật

thửa nhân hoặc không bi sắm cho thuê mới rỡ thành đổi tượng ca cho thuê quyền,

sử đụng đất

“xem loin 3,4 0349 Liệt Bất đại 2013

Thứ tr đỄ có thé cho thuê quyền sử dang dit của mình, bin cho thuê cần đáp

ting đã các didu kiện theo quy dinh của pháp luật

Thứ năm, cho thuê quyền sở dung đất được thục hiện đưới hình thúc hopđẳng bằng văn bin và phải ding ký tại cơ quan đăng ký đất đủ, Đây là những điều

Xiện bắt buộc để quan hệ thuế quyên sử đụng đất có hiệu lục, rong kh đổ các tỉ sản thông thường, chủ sỡ hấu có thể dễ ding cho thuê lại mà không cần phải đăng kỷ hay hình thie giao kết hợp đẳng có thể bing nưệng hoặc vin bản

11.2.2 Khái niệm, đặc đẫn cho thd lạ quyễn sử ong đắt

1.1221 Khái miệm

“heo Bộ luật Dân nụ tại Didu 475 quy định vé viée cho thuê lại tài sin ninesau: “Bên thud có quyển cho th lại từi sản ma minh đã thuê vẫn được bên cho

tind đồng

Ngoài ra theo quy inh của Luật Đất dx, tei Khoản 1 Điều 167 quy dink: ˆ1 Người sử ng đắt được thực huện các quyén chuyẫn đã, chuyn nhượng cho thuê cho thé lại thừa hễ tầng cho, thể chấp, góp vẫn quyển sit chang đt Heo ary

inh cũa Luật này "

Quyên nữ dung dit là mốt quyền tà sản, hức là một ti săn của người sở dụng

đất do vậy có thể dem cho thuê lử theo các quy dinh cite pháp luật Thục chất của quyền cho thuê lại QSDD là hành vi của các tổ chúc, hộ gia định và cá nhân được Nhà nước cho thu đất ding QSDĐ thuê của mình để cho các tổ chúc, hộ gia Ảnh,

cá nhân khác thu Ie trong thời hạn thuê nhất dinh Với nội đụng này, phép luật dit

đi của Việt Nam cũng co những nét trong đẳng với pháp lu dit đai Trung Quốc “Theo Pháp luật đất dai Trang Quốc xác ảnh: “Cho thé lại quyển sử hg đế: là ding quyên sit ding đắt được thé cũa minh cing với vật én trúc trên đắt và các

vật kim theo khác cho người Khác thuê sit chng và người thuê trả tién cho người

cho tế 2”

“Thờa nhận quyén cho thuê lei QSD không có nghĩa là Nhà nước thir nhận

việc “phat cính thụ tổ" ma do là sự thể hiện việc tip cận quan hệ đất đu theo cơ chế thi tường, Bản thin dit dei hay QSDĐ đều tri giá thành tin và đất dai được

them gịa vào thi trường sẽ tạo thêm kh năng và cơ hội mới cho các nhà đầu tơ khi

tim kiểm địa điển lánh doanh Mit khác, giúp cho người thuê đất xử Lý lnh hoạt

QSDD ma mình đã ei thuê để thu hối vốn ma mình đã bô ra ban đầu khí thuê QSDD.

Tom lạ, cho thuê Iai quyễn sử dạng dit được hiểu là việc người cho thuê

ding quyền nữ đụng đất của mình cing với các tài sin gin iễn với đất cho người

Khác thuê và và người thuê phải tré cho người cho thu một khoản vật chất tương

Cho thuê tei đất được ghi nhận tei khoản 2 Điều 149, khoản 5 Điều 150

Luật Dat đu 2013 Việc ding thuật ngữ cho thuê la đất tại quy đính này như là

một cách nổi ngắn gon của nhà lâm luật khi nói din cho thuê lại quyền sỡ đụng đất bôi và người sử dung dit chỉ có quyén sử dung đất chữ không phi là chủ sỡ Hữu đất đủ và đất đi là t sn của ho để dem cho thuê dit, Nhơ viy, of ba thuật ngữ cho thuê quyên sở dụng dit, cho thuê lại quyền sở đụng đất, cho thuê lạ dit đều có nội hẻm như nhau, đều chỉ quyền của người sở dụng dat được đem quyền.

sử dạng đất của mình cho người khác thuê Nén khí sử dang thuật ngữ cho thuê li

quyền sử đụng đất và cho thuê lại đất thi tức là dong nói dn một quyền là cho thuê quyền st đụng đất của người nữ dụng đất, chứ không phi là một quyền khác trong

các quyên năng ma pháp loật quy dinh cho người sử dung dit, Do đó trong luận

‘vin này, em xin phép được goi chung các thuật ngữ này là cho thuê quyền sử đụng

đất đ tao nthống nhất

Ngoài ra, cũng cần phân biệt “che thuê quyền sử dung đất” với “che È ầ én của bên thuê được tiếp tục cho.

quyền sử dung đất mà mink đã thuê” Theo quy định tai Điều 483 BộTuật Dân sự 2005 (Điều 475 Bộ luật Dân sự 2015) thi bên thuê có quyền cho thuê lại

tải sin ma mình đã thuê, néu được bên cho thuê đồng ý Quyền sử dụng đắt là một thí sản và bên thuê quyền sử dụng đất được cho thu lại quyền sở dụng dt ủi được tiên cho thuê à người sử dung dit đồng ý Nhơ vậy quyén cho thuê lại của bên thuê

phat sinh dun rên se cho pháp ci bên cho thuê được thöa thuận trong hop đồng,

Còn cho thuê quyền nữ dụng đất là quyễn cin người sử dang đất đười Hình thúc thuê từ Nhà nước đợc cho chủ thể khác thuê quyên sử dung đất của mình Quyển nay là thr thân của người sử đụng đất phát ánh từ sợ chuyển gao của chủ sở hữu đất

xi là Nhà ước, được pháp luật ghỉ nhận chữ không dua vào mr đẳng ý hay không

của một chủ thể thường không phi là chỗ sở hữu đất đa, chỗ thể mang quyền lục

công công Vite nghiên cứu của tác gid trong luận vin này chỉ giới hạn ð quyền chothuê quyên sử dụng dit oda ngui sử đụng đất má không nổi đến quyền cho thuê li

quyền sử đụng đất của bin thuê quyền sử dng dit từ người nữ dụng đất

Xét về bên chit pháp i thi quyén cho thuê OSDĐ hoàn toàn khác với quyền cho thuê lại QSDĐ Cho thuê lại QSDD thể hiện môi quan hệ giữa Nhà nước và "người được Nhà nước giao đất ng]ĩa là các tổ chúc, hô gia ảnh, cá nhân được Nhà

sare gia dit ong Ho lun c th theo quy ảnh pháp lut đợc ing QSDP ginođã cho các đối tượng khác thuế trong thời han được giao Hay nổi cách khác, quyécho thuê QSDĐ phát sinh trên cơ sở QSDĐ được Nhà nước giao Trong khi, quyềncho thuê lại quyền cỡ ding đặt thể hiện mỗi quan hệ giữa Nhà nước và người đượcNha nước cho thuê đất, nghĩa là các tổ chức, hộ gia din và cá nhân được Nhà nước

cho thuê đất trong những điều kiện cụ thể theo quy định cit pháp luật được sử dụng (QSDP thuê của mình để cho các đỗ tượng khác thuê lạ trong thời hạn đoợc thuê

Hy ndi cách khác, quyển cho thuê Ini QSDĐ phát sinh trần cơ sở QSDD được Nhàtrước cho thuê

1.1.2.2.2 Đặc điểm

[godin thủ các đặc điẫn chung của thu lạ ti sin tạ Bộ Luật dina, do tinh chất đặc hù của loại tài sân này; thuê lại quyên sử đụng đất có một sổ đặc điểm,

kiêng sax

Thứ nhất không phii quyền sở dạng dit nào cũng trở thành đối trong ce quan hộ thuê lẻ quyền sỡ dụng dit, mà chỉ những quyền nữ dụng đất được phép

luật thừa nhân hoặc không bị cm cho thuê lử mới rỡ thành đãi tượng cia cho thuê

Ini quyền sử đụng đất

Thứ hai, đỗ có thể cho thuê lạ quyén rỡ dạng đất cũa mình, bên cho thuê lại

cần đáp ứng đủ các điều luận theo quy định của pháp luật

Thứ ba, cho thuê lại quyển rỡ ding dit được thục hiện dưới hình thức hợpđồng bằng vin bin và phải đăng ky tạ cơ quan đăng ky dit đi Đây là những đu

Xiện bắt buộc để quan hệ thuê lei quyển sở dụng đất có hiệu lục, trong khi đổi các

đăng cho thuê lạ ma không cần phi

đăng iy hay hình thức giao kết hop đồng có thé bing miệng hoặc vin bản tii sản hông thường chủ sở Hữu có thể

Dit dai là mot Loe ti sẵn đặc biệt, chính vi sơ đặc thi đó nên kha quyên sờ

dang dit trở thành hing hóa và được đưa vào lưu thông rên tị trường việc xác

lập, thục hiện và chim đốt các giao dich chuyén quyển sử dung đất nói chứng và

thuê lại quyền nở dụng đất ni riéng cũng được thục hiện theo một tình tự khác

1.13 Ý nghĩa cũa cho thuê, cho thuê lai quyền sử dung đất trong thị trường bat

ang sân

Thứ nhất, cho thuê, cho thuê Iai quyền sử dụng đất góp phần làm ting hiệu aqui sử dụng đất Cho thuê, cho thuê lại quyén sở dụng đất là một giao địch khá phd

tiến rên thị trường quyén sử dụng dit, Hình thúc giao dịch nay đặc iệt có ý nga

đối với những chỗ thể không có nlm cầu hoặc không có điều kiện khai thie sử đụng dit nhưng lei không muốn mất di quyền sở dạng dit Khi cho chủ thể khác thuê, thuê lạ quyễn sử dụng dit cia mình thi ti nguyên đất không bi lãng phí, chủ thể

trụ tip khử thác dit ở diy 1a bản thuê, bên thuê Iai những bên cho thuê, bên cho thuê lạ vấn được thụ buông lợi ich từ đất thông qua tiễn thuế đất ma bên th, bản,

thuê lạ trả cho Mặt khác, đối với những chủ thể có nhu cầu sử dụng dit trong mot

thời gian nhất Ảnh hoặc không có nhiều vẫn để nhân chuyển nhượng thi việc dé thuê đất từ chủ thể khác là hop lý hơn cả Nhờ vậy, từ quan hệ cho thu ~ thuê, cho thuê lạ — thuê lạ ma quyền sử đụng dit được luân chuyển từ người không có nh cầu sang người có nhu câu sử đụng đất lam ting hiệu quả sử ding đất

Thứ ha, cho thuê, cho thuê lạ quyền sir dang dit góp phẫn làm giảm tinh

độc quyén sở hữu đất cia Nhà nước, của chế đổ sở hữu toàn din vé đất đu Cho

thuê, cho tu lại quyền s dung dit à một hình thúc giao dich quyền sử đụng đất

Kihi người nữ dụng dit không được pháp sở hữu đất đi tì dBi lạ, ho được sở hữu quyền sở dạng đất được giao dich quyền sử đụng đất Quyển sở bu đất đhỉ hey

quyin sử dung đất thuốc vé ai không quan trong ma quan trọng là quyển năng củacác chỗ thể So vớ chế độ sở hữu tư nhân vé đất đa, chủ sử bu đất dai là các chủ

thể từ thi người sử dụng đất tong chỗ độ sỡ Hữu Nhà nước về dit dai cũng có những quyển tương tụ chi khác về đổi tương sỡ hữu Việc cho phép các chủ thể sử dang dit được giao dịch quyền sở dung dit đã tạo nên thi truờng quyền rỡ dụng đất cung cấp loại hàng hóa quan trong dé phát tiễn nền kinh t thi ting ở nước tạ

Mit khác, cho thuê quyển sở ding dit giúp người sở dang dit được buông thụ lợi

ch ử quyên sử dang dit mà không phi bỗ công sức ra để hei thác đất ao nên nơ tương đồng giữa quyền sử dụng đất

toàn dân về dit đu không bị "cô lập” khôi nin kinh tê hàng hoe!

‘véi các loại tải sin khác lam cho chế đồ sỡ hữu.

Thứ ba, cho thuê, cho thuê lạ quyén sở dung đất làm cho thi trường quyền

sử dụng dit nói riêng thi hưởng bit déng sin nói chung trở nên rối đồng hơn Là một hình thức giao dịch, cho thuê, cho thuê Ini quyền sử dạng đất zể cung cấp hàng

hón quyin sử đụng dit cho th trường đáp ting nhu cầu ngày mét ting đối với loại

hàng hóa này, Hon nữa, thuê, thuê li quyền sử dụng đất giúp các chủ thể đi thuê có

tựu Quốc Thấ HH (3, 10298

qguyễn sử dụng dit một cách nhanh chóng hơn, dễ đảng hơn mã li ít chỉ phí hơn sơ Với việc nhận chuyển nhượng hay các binh thức khác, Việc thuê, thu lại quyền sử dạng đất didn ra rong mốt thôi hen nhất định nôn các chỗ thể có sự chủ động khí

shu cầu về đất thay đối Điều này khiên cho giao dich cho thuê, cho thuê lei quyền

sử đụng đất đến ra phổ biên tên thi trường

12 Lý lujnphip hậtvề cho thuê, cho thuê quyền sẽ dung đất trong thị

trường bat động sin

1.2.1 Sip cần thất ban hành pháp Ing “quây sic dung đắt rong thị trường

lu chink quan hệ cho từuâ, cho thud lại

động sin

“Dae ân thuốc số hữu toàn dân” được hi nhân trong các vin bản quy phạm

ghép luật vé dit đu Đặc bit, đều này còn được nhẫn manh xuyên suỗt qua các

‘bin Hiển phip của nước Công hòa Xã hội Chủ ngiấa Việt Nam.

Host động cho thuê quyền sở dung đấ là một trong những hoạt đông chuyển dich quyển tả sin được đến ra thường xuyên và phổ biển trong đời sống Tuy

việc mỗi cá nhân, mốt chỗ thể khi thục hiện quyền này đều thục hiển theo những

ghương thức khác nhau và tranh chip xây ra không có phương hưởng giã quyết,

cách thúc bio vé quyền và lợi ich hợp pháp cña các bên 1à đều dễ hiểu, Vi vậy, chế cảnh và cho thuê quyên sử dụng dit là một tất yêu khách quan và lá sự cân tiết đói với một nhà nước pháp quyén Có thể thấy, sự cần thiết của việc đu chỉnh bằng phip luật đối với giao dich cho thué, cho thuê Ie quyền sở dụng đất nói ông chuyển quyển quyền sử dụng đất nói chung được thể hiện ở các điển cơ bản sm đây

“Thứ nhất, đất đu là tải nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá là tr liệu sin xuất đặc biệt không thể thiêu ci moi hoạt động sin uất kinh doanh, là không gian sinh tổn côn loài người Do vây, bất cứ Nhà nước nào cũng quan tâm đến dit dei, xây đụng chính sich pháp luật phù hợp để quân ý dit dei, phân bỗ dit dxi cho các

sve iêu phát iển kính t, chính tị, xã hội của đất nuớc Khác với nhiễu quốc gia trên thé giới, ở nước ta các tổ chúc, cá nhân được chuyển quyền, giao dịch QSDD,

các giao dich cho thuê, cho thuê lei QSDĐ phải phụ thuộc vào Nhà nước với he

cách chủ sở hữu đất đai dai diện Nha nước phi ban hành pháp tuật quy nh cụ thé quyền, ngiĩa vụ của các chủ th trong giao dịch cho thuê, cho thuê lạ QSDĐ; quy

cảnh đối tượng đợc cho thuê, cho thuê lại QSDĐ; điều kiện cho thuê, cho thu lại

QSDD Không phi tt cẽ mọi tổ chúc, cá nhân đều được giao dich cho thuê, cho thuê lại QSDD mà chỉ những chủ thể được Nhà trước cho phép mới được thực hiện.

qguyễn cho thuê, cho thuê lạ, Nhà nước cũng quy dink tỉnh t thủ tục kh thục hiệncho thuê, cho thuê lại QSDD.

“Thứ hai, việc cho pháp các chỗ thể sử dung dit được quyển cho thui, cho thuê li quyền sỡ dụng đất đã khiển giao dich này phd biển và đáp ứng nhủ cầu của nhiều cá nhân, tổ chức trên thi tường điều này đời hội phất dim bảo sự bình đẳng và canh ranh lành mạnh vé quyén lợi, ngiĩa vụ của các bên trong gao dich cho thuê, cho thuê lạ quyền nữ dung đất bạn chế tranh chấp xây ra Chú trong bảo vệ

quyền lợi của bên thuê, bên thuê lạ QSDĐ tránh tinh trạng khách hàng mua luôn ở

trong "thể yêu”, bi chân ép, bi phụ thuốc, không có sự tự do, bình ding rong giao

ich Bồi lẽ thục t rong giao dich này, chủ thể thuê, thuê Ii QSDĐ (chủ yêu là hộ8 Ảnh, cả nhân) thường khó khẩn trong tiép cân thông tin bất đông sân, không

được bình đẳng thôn thuận các đều khoản hop đồng và rong xử lý wi phạm hop đẳng gi quyết ranh chip, rong việc nim bắt pháp luật và thi trường, Vi vậy, việc

quy định rõ rang quyền, ngĩa vụ ci các bên trong giao dich, trách nhiệm pháp lý

ôi vi phạm hợp đồng kiém tra, giảm sét việc thục hiện hợp đồng và xử lý nghiệm, các hành vũ vi pham pháp init 48 các bên có cơ hồi đoợc thực hiện diy đã các quyền, nghĩa vụ bình đẳng hợp pháp của mình

“Thứ ba, trong nén nh thi trường ở nước ta hiện nay thi như cầu chuyểndich các quyền vé đất đi Tà rất lớn, chính béi vậy, pháp uật điều chinh quan hệ cho

thuê, cho thuê lại QSDĐ đã từng bước đáp ứng nhu cầu bức thiết của người dân giúp din nhân phố la QSDĐ, phù hợp với nh cầu sử dụng đất Tử đó, giúp người

sử dung đất gin bo hơn với din tích dit ma ho được sở dụng, gop phân thúc diy mr phat tiễn sin xuất inh doen Với việc pháp luật cho phép người sử dụng dit được cho thuê, cho thuê lại QSDD thi QSDĐ lúc nay đã vượt qua khuôn khé chật hep côn quan niệm truyền thốnglã quyền khai thắc các thuộc tính có ích ci đất đủ, để tham ga vào các giao dich vé chuyển QSDD trên thi trường bất động sẵn Ben

ảnh pháp luật điều chỉnh quan hộ cho thuê, cho thuê li QSDĐ thục sự là một tt

yẩu khách quan

Mặt khác, chính việc ghi nhận chế định về cho thuê, cho thuế lại QSDĐ còn

tạo hành lạng, cơ sở pháp ly cho dit đi din được với người có năng lục sẵn xuất, sir đang dit một cách có hiệu quả nhất Thông qua việc thé, thu lại QSDĐ nguồn t nguyên đất dai sở không bị ling phí và được khai thác tiệt đổ, sử dụng có hiệu qui, tối vo hóa tiềm năng đồng thời thúc diy sư phân công eo động xã hộ, chuyển

dich cơ cấu kính tổ Việc ghi nhân chế định này là những bước đi đầu tiên trongiếc hình thành thi trường BĐS & nước ta một bộ phân quan tong trong hệ thốngthi truing của nin lạnh tổ hing hỏa Ngodi ra, việc cho pháp các host đồng cho

thuê, cho thuê Idi quyền rỡ ding dit din ra, gp phẫn ting thu cho ngân sách nhà ước, và mang lạ thú nhập cho người cho thuê để đâu tr kánh doanh, sin xuất

“Thứ tự, quan hệ cho thuê quyền sở dang đất tuy được didn ra trên cơ số nh cầu của các bin chủ thé nhơng do QSDB là mốt lo tải sin đặc biệt trong gao lưu dân sự nên quan hệ cho thuê cần có sw đầu chỉnh cũa pháp uật Bồi nêu cử đỂ hoạt đồng cho thuê quyền sử dụng đất được đến ra một cách tản len, 6 a, không có Thành lang phép lý đỂ các chủ thể the hiện sẽ dẫn tới những hệ luy khó idm soát,

gây ảnh huing tới các hoạt động khác lin quan, th trường bất động sin cũng nh

hot động quản lý đất dai của Nhà nước Chinh vi vậy, việc quy dinh về hoạt đồng

này là cách thức nhà made quân ý, điều tiết quan hé cho thuê QSDD Đồng thờ là

co sở pháp lý quan trong để các bên tham gia quan hệ hợp đồng thục hiện theo các

cam kết mã bai bên thôa thuận trong hop đồng như đổi tượng, giá thuê, quyên và

"nghĩa vụ cia các bên Va cing công cụ hữu hiệu để nhà nước bio vé lợi ich cũa

các bên them gia quan hệ hợp đồng khí có tranh chấp phát sinh.

dạng đắt tong thị tường,

Nhu cầu xây dụng quy đính của pháp luật cho thuê, cho thu lạ quyền sửđang đất Tà mộ it yêu khách quan Xây dụng pháp uất v cho thu, cho thuê Li

quyền sử dụng đất phi lá quá tình gầm các hoạt động được tiến hành theo những quy hình nhất định Hoạt đông này có vai trò quan trong trong quản lý nhà nước về

đất di, đặc biệt là với nhà nước pháp quyền giúp cho nhà nước có thể hoàn thiện tổ chúc và thục hiện pháp luật Tuy nhiên, đ host động xây dựng pháp luật có hiệu aqui trong thục tin áp đụng, hoat động xây dung pháp luật về cho thuê, cho thuê lại quyền si dụng đất phai tuân thi một số nguyên tắc, đôi hỗi phải đáp ứng được các shu cầu nhất ảnh,

= Thử nhất pháp luật phải đân bảo an toàn phíp lý,phòng ngừm và chia sẽ

Các quy định điều chỉnh giao dich cho thuổ, cho thuê lại QSDĐ phổ hiệu quả, củ thé, cin xác và dn định để dim béo en toàn cho các bên tham gia giao dich tao điều liên cho giao dich thuân lợi, rợn ven, chỉ phi thấp, khuyên khích việc

đăng ý và thục hiện giao dich đúng qhy định pháp it.

Pháp luật không được quy ảnh chung chung, không phủ hợp thực t sẽ din

din tinh trang suy diễn áp đặt tùy iên ép dụng không thông nhất khi đều chinh

các quan hệ liên quan dén giao dich chuyển nhượng QSDĐ Pháp luật phủ hợp thực

tẾ số ngăn chân được tinh trang cho thuế, cho thuê lại đất đại bùa bấi, sei mục dich

hoặc kinh doanh, trốn tránh thục biện đăng ký biển động theo quy định pháp luật,

các chủ thể tham gia giao dich tuân thủ đúng quy định ghép uật đắt đá, bối Tế, theouy Ảnh hiện hành, khi giao dich cho thuê, cho th lei không đăng guy đính pháp

Tuất sẽ không dim bio được quyền lợi giữa các chủ thể tham gia gao dich khi xây

ra tanh chấp.

Pháp luật phii co nhõng biện pháp phòng ngừa rũ ro khi thục hiện gia dich

cho thuê, cho thuê lại QSDĐ, bảo đảm có thể ứng pho được với những quan hệ đa dang, phúc trp trong qué tỉnh phất tiễn manh mẽ nền kinh tế thi trường iki hội nhập quốc tỉ Bio dim sơ công bing bình ding trong giao địch, trong việc chia sẽ ri ro giữa các bên thuê, thuê li và bên cho thuê, cho thuê lạ, xây đụng cơ chế để bio vệ quyén lợi cho các khách hing, những người thuế, thuế lạ QSDB trên thi

= Thứ hs, phíp luật về cho thuê quyển sử chong dt phat có tình ẫn ci

Đây là yêu cầu cần thất, bi không thể thường xuyên dio lên các quan hệ xế hồi bằng việc thay đổi pháp luật Ngan ngữ Ảnh có câu: “Pháp lướt hay đổ thường

an thì tệ hơn là không có pháp luật” (Nguyên văn: “The law thet changes

very day is worse than no law at all") Chính vì vậy: phép luật ph có tính ôn ảnh,

Các quy định pháp luật đều chỉnh các quan hệ pháp luật cho thuê, cho thuê lạquyền sử ding dit phii điều chỉnh được các quan hệ phép ảnh trong một khoảng

thời gián nhất dinh Luring trage được các yêu tổ có thé phát nh trong thục tế đỂ

cu chỉnh tập thôi

= Thibba pháp hưệtcho thuế QSDĐphải có tinh nhất giản tình hệ thông

Pháp luật pit có tinh nhất quản, thể hiện ở chỗ các văn bản pháp luật trong

cling một fish vue, có khi trong nhiễu finh vục khác nhieu đều phối bão dim thực

iện quyển và loi ích hợp pháp ci chi thé Cụ thể pháp luật cho thuê QSDĐ phải

phi hợp với pháp luật Luật Đất đa, pháp luật Dân sợ và các pháp luật chuyên

ngành khác Đặc biệt phải phù hợp với deo luật cổ tinh chất tối cao nhất chính là

Hiển pháp

Phép luật cho thuê, cho thuê lei QSDĐ phải một mặt quy định trách nhiệm.

cho các cơ quan nhà nước trong quá tinh thục hiện quản lý nhà nước về Hnh vực cho thuê, cho thuê lại QSDĐ nhưng một mặt cũng phải quy định quyền và ngiĩa va của các chủ thể tham gia hop đồng cho thuê, cho thuê lại QSDB so cho tạo mọi

ˆ3ra3", Ngạn ngữ Anh

iu kiện thuận lợi đỄ nguời din thọc hiện được quyền sở hấu của mình, phù hop

Yới quy din của pháp luật

Phép luật cho thuê, cho thuê lei QSDD phải có tính hệ thống, Tính hệ thông.

cũng có những khía canh tương đồng với tính nhất quán Tuy nhiên, tính nhất quán.của pháp luật ham chứa khía cạnh nội dung va chính sách, trong khi dé, tinh hệ

thống được thể hiện nhiễu qua cẩu trúc, cích sắp xép, phân loại thử bậc, hiệu lục

của quy phạm pháp luật Tức là pháp lut cho thuế, cho thuê lại QSDĐ phi được

ny định có hệ thống đẳng bộ từ các văn bản Luật cho tis các vin bản hướng dẫn

đưới luật

= Tit he pháp huật đâm bảo tinh công khai, minh bạch.

Tính mình bạch côn pháp luật cho thuê, cho thuê lei QSDB phải được thực

iện thông que: @ Chế độ công khai, minh bạch về thông tin bit đông sin, pháp luật phãi minh bạch rõ răng về đối tương cho thuê, cho thuê lại và đều kiện cho cho thuê lại QSDĐ; vé tinh trạng pháp ly của bat động sản cho thuê, cho thuê

lại, giấy chứng QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở, các quyền và ngiĩa vụ của các chủ thévà những hạn chế ci bit động sin cho thuê, cho thuê lạ, cơ quan quin lý và cũng

cấp thông tin bit đông sẵn.) Minh bạch về chính nách ti chính kt cho thuê,

cho thuê lạ bất động sẵn, thi tục cho thuê, cho thuê Iai QSDĐ; (ii) Minh bạch và

các biện pháp xở Lý vi pham pháp luật vé cho thuê, cho thuê Ii bắt đông sin không

lâm thủ tục đăng lý biển động, công chúng hop dng,thuê,

Tính công kit minh bạch của pháp luật con đối hồi phấi dép ứng các yêu

cầu vỀ mức độ tong thích với pháp luật bất động sin ofa các nước rong khu vực

và quốc tổ, đáp ứng yêu cầu hội nhấp kính tế quốc tế Dam báo xây dụng th trườngbit đông sin hiện dai, rông nd, khuyên khích ngôi nước ngoài them gia th rườngbit đông sin Việt Nam

= Themen tinh dễ nép cân wi mé rộng đổ bao phủ cũa pháp luật

Yêu cầu quy dinh của pháp luật là phải dim bio dim việc thục hiện quyền

có thể tham gia cin sổ đồng người dân tổ chức được thực Hiện các geo dich cho

điều kiện linh hoạt và lội có thểlàng dé phân lớn các tổ chức, cá nhân trong

them gja gao dich df ding Tính tiép cén cũng là một trong những tiêu chỉ đánh giámức đô hoàn thiên va sự phủ hop của bất kĩ hệ thống pháp luật nào tin thé giới

XMết hệ thẳng pháp luật được co: là df tếp cân cận kh hộ thống pháp luật đó đế doc, df tidy of ding thục hiện, không gây tránh cấ và suy thuận trú chiêu nhau.

Đổi với hệ thống pháp luật v cho thuô, cho thuê li QSDĐ thi tinh tấp cận và mỡ

tông độ bao phủ đời hi pháp luật phi thể hiện đoợc: 4) Khai ming thực hôn quyển cho thud, cho th lai QSDĐ của các chữ thể thông qua lễ #8 chức và cá nhân

tham gia giao dich cho thuê cho thud lại QSDĐ đăng pháp luật Tu hướng các

xước là guy Ảnh mỡ rộng ds tượng chủ thé giao dich và loại bắt động sản được

{giao dich cho thud, cho thuế lạ trên ý trường: (x) inh giá mức để lnh hoat và

4p dng các hình thức cho thud, cho thuế lại đa dạng phong phủ dé bảo đâm cho xinẫu td chức, cả nhân phát riễn ở mức đồ khác nhưat cô thé tham gia phù hợp vớt “đều liện của minh Tiêu chi vé vie tăng cường tính tiép cận và me độ tiếp cận đồi hồi phi rà soát, đều chỉnh bo đảm hiệu quả thực thi cao

Đổi với Nhà nước phép quyền đồi hỏi muột hệ thống pháp luật nói chung vàpháp luật cho thuê, cho thuê lại QSDĐ nói riêng phi hoàn thiện, đáp ứng nhữngy đựng pháp luất cho thuê, cho thuê lại QSDĐ hoàn thiện là đồiyeu cầu nêu trên.

hồi và cũng là điều kiện tiên quyết ofa Nhà nước pháp quyền trong giai doen hiển nay Không thể có Nhà nước pháp quyền ở bất cứ một quốc gia nào, néw như ở đồ Nha nước chum được tổ chức và hoạt động trên nền tăng cia một hé thing pháp luật

có th bio dim các quyền hr do, din chủ cũa nhân dân va cổng lý

12.3 Quá tình phát triéu cũa pháp Int về cho thud, cho thud lại quyều sĩ ng đắt rong thị trờng bắt động sản

Treng quá tình phát tiễn côn chế định hop đồng thuê quyén sở đụng đất

mắc di khái niệm về loi hợp đẳng này mới được hình thành trong chế đồ đất dithuộc sở hữu toàn din, nhưng có

quyền sử dạng đất đã được hình thành từ lâu, manh nha từ thời nhà nước phong

8 đất đại Tuy nhiên, chỉ din khi Luật Đất dai 2003 và BLDS 2005 ra đời th các quy định vé cho thuê, cho thuê ini quyén sở dụng đất mới thục ar đoợc quy đính một cách cụ thé và chỉ

kiến cùng với quá trình hình thành quan hệ sở hữu te nhân

ất Trong phạm vi luân văn này, tác giã chi khó lược các quy đính cũa pháp luật kể từ khi hình thức thuê, cho thuê quyền sử dạng dit được chính thúc thửa nhận trong Luật dit đa 1993 cho đến may.

1.2.3.1 Giai đoạn tie 1993 đẫn 2003

Suid bản Hiển psp mei re doi, Luật Bit đi năm 1993 cũng được Quốc

hội thông qua và có hiệu lục ngày 15/10/1993, Luật Đất đại 1993 khẳng định tỉnh,thin của Hiển pháp 1993, ghi nhận đất đại thuộc sở hữu toàn dân Điểm mei của

Luật Đất đai 1993 1a công nhận và đưa dit đi văn động theo cơ chế thi troờng chơ

phép người sử đụng đất được Ảnh đoạt quyền sử đụng dit cia mình, quy dinh các

quyin ning cụ thé cia người sử dụng đất nine quyển chuyển đỗ, chuyển nhượng,

thừa kế, thé chấp và cho thuê quyền sr đụng dit ® Lên đầu tiên hình thúc thuê đất

được dé cập ti Điều 1, Luật Dit dai 1993, tuy nhiên, các quy nh về thuê, cho thuê quyền sử dụng dit mới chi ding lạ ð các quy nh mang tính nguyên ắc, rên thực tẾ vide cho thuê quyền sở đụng dit gặp rit nhiễu khó khăn.

'Ngaày 28/10/1995, Quốc hội thông qua Bộ luật din sự 1995, trong đỏ có các

quy định cụ thể về thuê quyền sử dụng đất cũng nhy hợp đẳng thuê quyền sỡ đụng

đất các vin để được bộ uật din ar quy dinh về thuê quyễn sở dạng dit bao gốm,

chỗ thổ, đối tượng hình thức, quyền và ngiĩa vụ côn các bên trong hợp đẳng thuê BLDS 1995 quy dinh việc thuê quyền sử dạng dit nhã lập thành hợp đẳng, hop đẳng thuê quyin sử dụng đất là nự théa thuận gn bên cho thuê quyền sử dạng dit

với bên cổ nhu cầu sở đụng đất (go là bên thuê QSDĐ) theo các điều kiện, nộiđang đoợc quy dinh tạ Điệu 715, 716, 717 BLDS

° Khoản 3 Đều 3 Lt Đất ai1883

Nhân chúng thuê quyền sử dụng đất theo Luật Bit đủ 1993 và BLDS 1995

ấn dé mà nhà nước không khuyến khích Bai vậy, chỉ có một số đổi tương thật

đặc tiết sở dạng một loại đắt trong những điều kiện hoàn cảnh đặc tiệt mới đượcquyền cho thuê, đó là các hô gia định, cá nhân sở ding dit nông nghiệp để trồng

cây hàng năm, đất mudi trắng thủy sẵn được quyễn cho thuê quyền sử dụng đất kh, có mốt trong các điều liên saw do hoàn cảnh ga Ảnh neo đơn, khó khăn, do thiêu

sức lao động, do chuyển sang làm nghề khác nhưng chưa én định 1

Tuy pháp luật trong thời là này đã có các quy dinh về thuê quyền sỡ đụng

đất nhưng vẫn còn it bạn chế Mặc da cho phép các chủ thể được thuê quyền st

dang dit nhơng kèm theo đồ là các quy Ảnh khất khe như "người đ thu không cóquyền cho thuê Iai, “thot hạ thuê không qué 3 năm, trong trường hợp dic biệt cho

thuê có thể kéo đã nhưng không quá 10 nim và phất được ar đồng ý của Chính phố

`) Các quy nh về quyền thuê dit rong Luật Dit đai 1993 và BLDS 1995 mới chỉ

là các giã pháp mang tinh chất tink thé và để giã quyét cho một trường hop cụ thổ, nhất ảnh

Trong khi nh cầu có đất để phit tiể

xúc hơn, cũng với sự phát iển ngày cảng đa dang cite các thành phn kin ti, việc thuê và cho thuê quyển sử đụng đất để phát triển sin xuất và kánh đoanh, các nhà đầu từ đã phát tri hơn, họ tim moi cách để có địa diém, mất bằng phục vụ cho quá

sin xuất kinh doanh ngày càng bức

tình sin xuất Các giao dich về đất đủ trong đỏ có hình thúc thuê dit cũng ngày,

cảng mỡ rông hơn Luật Đất đa rửa đổ, bổ ming năm 1998 và Nghị ảnh 17ICP/1999 ai khắc phục được han chỗ nêu trên bing vie mỡ rộng quyén cho thuê đất của hd ga ảnh, cá nhân, quy định cu thi hơn về trình tự thủ tục thực hiện việc

chức được đề cập trong luật trình thi tục cũng được quy định chỉ ất tử Nghĩ

đánh 17/CP/1999 Đây là quy đính hoàn toàn phủ hợp với thục tế với thực tổ khách

° ĐỀu715 Bộ ht Dansy 1995

quen, tạo a chủ đông, nh hoạt cho tổ chức rong quá bình phát triển sản xuất,

tanh dosnt

1.2.3.2 Giai đoạn tie 2003 đẫn nay

Ngày 26/11/2003, tạ i hop thứ IV, Quốc hội khỏa XI thông qua Luật đất đi 2003, thay thé Luật Dat đi site đổi 1993, sta đổi bổ mang các năm 1998, 2001

Luật Đất đa 2003 đã kế thừa các quy Ảnh tin bổ cit các luật trước đó, đồng thời

bổ ming thêm những quy dinh mới để hoàn thiện hơn nữa các quy din về thuê quyền ai dụng đất nhơ tp tục khẳng định người có quyền sở đụng dit có quyén cho thuê, cho thuê lạ quyên sở dụng đất quy dinh quyền và ngiễa vụ của người sử dung đất, ghi nhân quyền sử dung đất là mét loại hàng hỏa, đưa quyền sử dụng đất

them gia thi trường bất động sin Năm 2005, BLDS ra đổi thay thé BLDS 1995 cócác quy định méi dé tấp tục hoàn thiện các quy dinh cise pháp luật về hop đồngthuê quyền sử đụng dit, phù hợp với pháp luật dit dei Chế dinh hop đồng thuê

quyin sử đụng dit din diy đã trơng đốt hoàn thiện Hop đẳng thuê quyền sử dụng đắt được quy Ảnh ti chương XXIX BLDS 2005, bao gồm 11 điễu từ Điễu 703 đến Điễu 713 Một điển nỗi bật df nhân thấy là thuê quyền sỡ đụng đất trong giai đoạn này khác hin về bản chất so với việc thuê, thuê lại quyền cỡ dang đất trong thờ là cũ đối tương của hop đồng thuê quyén sử đụng dit à quyén sử dụng đất chứ không

phi là dit đa, Pháp luật cing quy ảnh thuê quyền sử đụng dit la mốt trong những

Hình thức để thực hiện chuyén quyén sỡ dạng đất

Luật kinh doesn bit đông sản 2006 đš quy đính thuê quyển sở dụng đất là một trong những hình thúc linh doanh quyền sở dạng đất việc kinh doanh này, được thục hiện bởi các t8 chúc, cá nhân kinh doanh kinh doen bất động sản, về cơ

bên, các quy đính về hop đồng thuê quyền sử dụng dit giữa các 18 chức, cá nhân

ảnh doanh bất động sin không có điểm khác biệt zo với các quy dinh vé hợp đồng

thuê quyên sử đụng dit quy din tri BS luật din nự và Luật đất đá

Hiển pháp sửa đổi năm 2013 được Quốc hột khóa XI, kỹ họp thứ 6 thông aqua ngày 28-11-2013, Các quy ảnh về đất dei trong Hiển pháp được sửa đổ, bỗ

sung chất chế hơn, thể hiện quan điễm dit đi thuôc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại điên chủ sở hữu và thống nhất quản lý, đồng thời khẳng định đất dai là tài

"nguyên đặc biệt cia quốc gia nguồn lục quan trong phát tiễn dit nước, được quản

lý theo pháp luật

Luật Dat dai được Quốc hội khỏa XIII thông qua tei kỷ hop thứ 6 ngày 09/13/2013 đã cụ thể quy đnh của Hiến pháp, tấp tục ghỉ nhân đất dei thuộc sở gi toàn dân do Nhà nước dai diễn chi sở hiểu và thống nhất quản lý Đảng thờ thể

chế hóa quy dinh của Hiền pháp vé quyền sở ding đất “Người sir ding đất được

chuyễn quyên sit cong đất thực hiện các quyẫn và nghĩa vụ theo aug nh của luật Qhyẩn sic cing đất được pháp luật bảo hô” Luật quy ảnh về quyền và nghĩa vụ của người sử đụng đất trong đó quy Ảnh củ thể các quyển, ngiĩa vụ của timg đối

tương sử dụng dit nhủ hop với hình thúc giao đất thuê dit, công nhận quyén sử

dang dit và quy dich các điều kiên khi người sử dạng đất thục hiện các quyền của "người sử dung dit Luật Dit đi 2013 cũng tiép tục khẳng đính nội dụng ngưôi sử dang dit được thực hiện các quyền chuyển đổ, chuyển nhương, cho thu, cho thuê lạ, thir L, ting cho, thé chấp, góp vấn quyền sử dụng ditty theo tùng loại dit và "nguồn gốc sở ding dit ĐỂ hoàn thiện pháp luật về kinh đoanh bất động sin, ngày” 35 tháng 11 năm 2014, Quốc hội đã thông qua Luật lánh doanh bất động săn 2014,

co hiệu lục từ ngày 1 tháng 7 năm 2015, các quy dinh vé hợp đồng thuê quyền st

dang đất luật này không có thay đổi so với Luật kinh doanh bit động sin 2006 và

đơn tiên các quy ánh nền ting ti Bộ luật dn my

Nghiên cửu sự phát iễn côn pháp luật Việt Nam vé hợp đồng thuê quyền st dang dit cho thấy, với mr ra dai cin Luật Đắt đu 1993 quyên sử dụng đất đi chính

thức được cơ là mốt loại hing hóa đặc biệt, người sử dụng đất được quyền chuyển

quyền sử dạng dit trong đó có cho thuê quyền sử dụng đắt Trong gi doen đền,

qguyễn cho thuê quyển sở dụng đất chỉ dinh cho những hộ gia di, cá nhấn khi gập

khó khăn Sau đó, do nhũng đời hỏi khách quan trong quá trình phát triển kinh tổ, php luật đã mỡ rồng quyén cho thuê quyền sử dụng dit cũa các tổ chức, hộ gia

đánh, cá nhân sở dang nhằm mục dich sin xuất linh doanh Quyén cho thuê lai