2.1. Téng quan tình hình kinh tế và bối cảnh thị trường bat động sản Việt
Nam
Năm 2022 được đánh giá là một năm với sự phục hồi và tăng trưởng kinh tế mạnh
mẽ, tuy nhiên bên cạnh những tín hiệu tích cực đó là những khó khăn cũng như vướng
mắc chưa được tháo gỡ, đặc biệt là đối với thị trường bất động sản.
Tốc độ tăng tổng sản phẩm trong nước (GDP)
Biểu đồ 2.1.1: Tốc độ tăng trưởng GDP giai đoạn 2018 - 2022
% 10
2018 2019 2020 2021 2022
—@GDP 7.08 7.02 2.91 2.58 8.83
Nguồn: Tổng cục Thống kê
Tăng trưởng GDP năm 2022 được đánh giá là điểm sáng kinh tế nổi bật khi mức tăng trưởng đạt 8,83%, cao nhất trong vòng năm năm qua và thậm chí là cao hơn
cả thời kỳ trước đại dịch COVID — 19. Năm 2019, GDP chỉ đạt mức 7,02% và nhanh
chóng lao dốc vào năm 2020 và 2021 khi đại dịch Xảy ra, nền kinh tế đối mặt với những tín hiệu tiêu cực khi kinh tế đình trệ do giãn cách xã hội, các công trình, dự án phải tạm dừng, hàng loạt thị trường đi vào bế tắc. Và ngay sau khi khôi phục sau COVID, kinh tế Việt Nam đã chứng minh được sự phát triển thần tốc của mình. Đặc biệt đối với khu vực dịch vụ khi đạt 9,99% - cao nhất trong giai đoạn, đóng góp tới
56,65% cho giá trị GDP. Theo sau là khu vực công nghiệp và xây dựng với mức tăng
29
7,78%, chiếm 38,24% và cuối cùng là khu vực nông, lâm nghiệp và thủy sản với
5,11%, tăng 3,36%.
Về cơ cấu nền kinh tế, dich vụ vươn lên dẫn đầu với 41,33% công nghiệp và xây dựng vẫn chiếm tỷ trọng lớn với 38,26%.
Biểu đồ 2.1.2: Cơ cấu nền kinh tế năm 2022
Thuế
9%
Nông, lâm nghiệp
& thủy sản 12%
Dịch vụ 41%
Công nghiệp &
Xây dựng 38%
Nguồn: Tổng cục Thống kê Chỉ số giá tiêu dùng (CPI)
CPI có biến động trong giai đoạn trước, trong và sau những năm đại dịch. Tuy nhiên đều được kiểm soát và luôn ở mức dưới 4% - đúng như kế hoạch do Quốc hội
đê ra.
30
Biểu đồ 2.1.3: Chỉ số tiêu dùng giai đoạn 2018 - 2022
Nguồn: Tổng cục Thống kê Việc CPI tăng trong năm 2020 là hoàn toàn dé hiểu khi giá cả các mặt hàng lương thực tăng 4,51% so với các năm trước, dẫn tới việc CPI chung tăng 0,17%. Đến năm 2021, chỉ số giá tiêu dùng giảm chủ yếu đến từ việc giá nhà thuê giảm, học phí giảm, giá thực phâm giảm do các Nghị quyết về hỗ trợ của Chính phủ được thực thi.
Năm 2022, khi những biến động quốc tế gia tăng, kéo theo giá xăng dầu cao đến 28,01% so với năm trước, vô hình chung khiến CPI tăng đến 1,01%.
Tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài
Dựa vào số liệu của Tổng cục Thống kê, nguồn vốn FDI trong những năm sau đại dich COVID-19 là suy giảm đáng kề nhưng trong bối cảnh chuỗi cung ứng đứt gãy và giãn cách xã hội là thiết yếu đó vẫn có 28,53 tỷ USD (năm 2020) được đầu tư đã chứng tỏ được sức hút và triển vọng kinh tế của Việt Nam. Đến năm 2022, tuy tổng vốn đăng ky FDI thấp hon so với giai đoạn 2019 — 2021 nhưng vốn thực hiện lại cao nhất trong 5 năm qua. Tang hơn 13,5% so với năm 2021. Các dự án dược đầu tư nhiều nhất liên quan đến các ngành bán buôn bán lẻ, công nghiệp chế biến chế tạo và khoa học công nghệ. Singapore là quốc gia dẫn đầu trong hơn 108 quốc gia đầu tư
vào lãnh thổ nước ta với tổng số vốn đầu tư là 6,46 tỷ USD. Theo sau là Hàn Quốc,
Nhật Bản, Trung Quốc, Hồng Kông và Đài Loan. Việc nhận được đầu tư nước ngoài như một minh chứng về niềm tin của các nhà đầu tư với môi trường kinh doanh tại
31
Việt Nam — an toàn và hấp dẫn. Đặc biệt hơn là khi Luật Dau tư năm 2020 có hiệu lực thi hành, đây được coi là một bước đột pha trong điều chỉnh hoạt động đầu tư tại nước ta, các quy định về thủ tục hành chính rườm rà được cởi bỏ, hỗ trợ hơn đối với các dự án đầu tư khởi nghiệp.
Điểm sáng của năm 2022 đối với thị trường bất động sản tại Quý I khi nguồn vốn đầu tư nước ngoài vào bất động sản đứng thứ 2 về thu hút. Chỉ riêng Quý I đã đạt gần 600 triệu USD. Giá trị M&A (Merges and Acquisitions) cũng cao nhất trong 5 năm qua. Thêm vào đó, trong Quý I, giới doanh nghiệp bất động sản đã bỏ ra gần 1 tỷ USD để thâu tóm các dự án bất động sản. Đây là một con số ấn tượng bởi nó gần bằng con số ghi nhận suốt cả năm 2018.
Biểu đồ 2.1.4: Vốn FDI tại Việt Nam giai đoạn 2018 - 2022
40 35 a 30
n7
8 25 E
20
10 2018 2019 2020 2021 2022
= Tổng von FDI đăng ky 26.30 38.95 28.53 31.15 27.72
= Vốn FDI thực hiện 19.10 20.38 19.98 19.74 22.40
= Tổng vốn FDI đăng ky # Vốn FDI thực hiện
Nguồn: Tổng cục Thống kê
Bán lẻ hàng hóa & Doanh thu dịch vụ
Sau giai đoạn dịch bệnh là sự khôi phục mạnh mẽ của hoạt động thương mại.
Ghi nhận tổng mức bán lẻ tăng 19,8% tương đương 5.679,9 nghìn tỷ đồng. Tuy vậy, quy mô tổng mức bán lẻ và doanh thu dịch vụ chỉ đạt 82,5% quy mô của chỉ tiêu này ước tính trong điều kiện bình thường nếu không xảy ra dịch COVID-19.
Tang trưởng tín dụng
32
Bên cạnh đó, một yếu tô ảnh hưởng lớn đến sức khỏe của thị trường bất động sản — tăng trưởng tín dụng và lãi suất ngân hàng. Trên thị trường hiện nay có đến 70%
các khoản vay có tài sản đảm bảo là các bất động sản. Từ lâu, nguồn vốn tín dụng từ các ngân hàng được xem là kênh tài chính lớn nhất cho những khoản mua nhà và đầu tư, đây cũng được coi là đòn bay tài chính.
Năm 2022, áp lực lạm phát ở mức cao trên toàn cầu và Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã tích cực áp dụng những chính sách lãi suất theo xu hướng thắt chặt nhằm đối phó với xu hướng lạm phát tăng từ đó ổn định tình hình kinh doanh và đảm bảo quyền lợi của người dân.
Đối diện với áp lực lạm phát, tăng lãi suất là công cụ được xử dụng nhằm kiểm soát và kiềm chế lạm phát. Ngân hàng Nhà nước đã thực hiện đến 2 lần điều chỉnh tăng các mức lãi suất với tổng mức tăng 2%. Sau khi quyết định tăng lãi suất của NHNN có hiệu lực thì ngay trong Quy III năm 2022, các ngân hàng thương mại điều chỉnh mức tăng lãi suất cho vay từ 8%/năm lên mức 11 — 13%/năm. Mức lãi suất này đã trực tiếp tác động đến sức cầu bất động sản.
Theo nghiên cứu gần đây của batdongsan.com.vn từ 508 môi giới bất động
sản, các sàn giao dịch sử dụng gói vay nhỏ (0-30%) tăng từ 19,3% trong năm 2021
đến 38,8% ở Quý III/2022. Trong khi đó, các khoản vay vừa và lớn (30 — 70%) chiếm 54,6% số lượng giao dịch lại giảm từ 71,3% trong năm 2021. Điều này càng chứng minh sự ảnh hưởng của việc that chặt tín dụng từ hệ thống ngân hàng, góp phần day thị trường bat động sản vào tram lang.
Biểu đồ 2.1.5: Lượng giao dịch sử dụng vốn vay
= Nhỏ (0-30%) Vira (30-50%) TMLén (50-70%) #Rấtlớn(70%) 100%80% ma ie
60% 40%
40% 45%
7 ơơ0%
2021 Q3/2022
Nguồn: batdongsan.com.vn
33
Doanh nghiệp mới
Theo ghi nhận của Tổng cục thống kê, số doanh nghiệp mới ghi nhận trong
năm 2022 là 208,3 nghìn doanh nghiệp, tăng 30,3% so với năm trước. Bên cạnh đó, doanh nghiệp rút lui khỏi thị trường cũng tăng 19,5% tương đương với 143,2 nghìn
doanh nghiệp. Các doanh nghiệp trong lĩnh vực bán buôn, bản lẻ vẫn chiếm ưu thế với hơn 53 nghìn doanh nghiệp thành lập mới. Tuy số doanh nghiệp mới cao hơn thời điểm trước dịch nhưng số vốn đăng ký lại kém hơn nhiều.
Biểu đồ 2.1.6: Tình hình doanh nghiệp mới giai đoạn 2018 -2022
35,000 doanh nghiép ty
30,000 +
25,000
20,000
15,000
10,000
5,000
0
2018 2019 2020 2021 2022
= Doanh nghiệp thành lập mới © Vốn đăng ký mới
Nguồn: Tổng cục thống kê
Bối cảnh thị trường bắt động sản
Bên cạnh những tín hiệu tích cực từ kinh tế là những trở ngại gây ảnh hưởng rất lớn tới thị trường bất động sản, góp phần day thị trường này rơi vào trạng thái
“đóng băng”.
Ngay từ đầu năm, khi đấu giá đất tại Thủ Thiêm cao với mức giá kỷ lục, được ghi nhận lên tới 24.500 tỷ đồng, gấp 8,3 lần so với mức giá khởi điểm do Công ty TNHH Dau tư bat động sản Ngôi Sao Việt — thuộc tập đoàn Tân Hoàng Minh đưa ra.
Tuy nhiên, sau khi tring đấu giá, doanh nghiệp lại không thực hiện nghĩa vụ tài chính.
600
500
400
300
200
00
34
Việc day giá đấu giá lên cao bất thường khiến mặt bằng chung giá đất tại khu vực cũng bị đây lên cao. Thêm vào đó là tâm lý của nhà đầu tư cũng bị ảnh hưởng, kéo theo sự gia tăng giá cả của các sản phẩm nhà ở, bất động sản dẫn đến làm tồn kho một lượng lớn bat động sản giá trị lớn. Điều này dẫn tới khó khăn cho người dân trong tiếp cận nhà ở. Một bat cập nữa cũng được dé cập tới là trong khoảng thời gian từ khi đấu giá đến hết hạn nộp tiền, các công ty tham gia đấu giá thực hiện các ý đồ
“thổi giá” bat động sản dé tăng giá trị cho cô phiếu, cơ cầu khoản nợ trong ngân hàng và thúc day bán hàng tồn đọng. Đây là hành động được đánh giá là tháo túng thị trường và trục lợi dau giá đất. Qua sự việc này, các cơ quan chức năng nhận rõ lỗ hỏng trong quá trình giám sát và thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất.
Đến tháng 3, FLC bị điều tra vì cáo buộc tháo túng thị trường chứng khoán.
Vụ việc Chủ tịch HDQT Tập đoàn FLC bán chui 74,8 triệu cỗ phiếu FLC với lợi nhuận lên tới 530 tỷ đồng. Hành động này nhằm mua, bán chứng khoán với tần suất lớn với mục đích tạo ra cung, cầu gia dé đây giá chứng khoán của FLC tăng 64% với thời điểm bán. Gây ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường chứng khoán chung và nếu diễn ra trong một thời gian dài có thé gây lũng đoạn thị trường. Trong khi đó, thị trường bat động sản và thị trường chứng khoán lại có mối quan hệ mật thiết với nhau nên cần có những quan tâm giám sát chặt chẽ hon dé không tác động đến nhà đầu tu,
giảm uy tín của cơ quan quản lý.
Tân Hoàng Minh — một ông lớn trong bất động sản cũng bị điều tra vì hành vi gian lận phát hành trái phiếu. Theo đó, Tân Hoàng Minh đã phát hành chín đợt trái phiếu trái với quy định pháp luật với tổng giá trị lên tới hơn 10.000 tỷ đồng dé huy động tiền của nhà đầu tư nhưng không sử dụng vào hoạt động kinh doanh theo hồ sơ phát hành trái phiếu. Liên tiếp sau các vụ của các ông lớn, thị trường trở nên không ổn định do nhà đầu tư trở nên e ngại hơn.
Quý II, thị trường bat động sản lại một lần nữa “điêu đứng” khi Ngân hàng Nhà nước siết tín dụng đối với bất động sản. Việc này ảnh hưởng trực tiếp đến dòng tiền cho phát triển bat động sản và mua bat động sản ở thực. Qua kết quả báo cáo của Tổng cục thống kê cho thấy, tai Quy 1 từ giai đoạn 2019 — 2022, mức tín dung năm nay đã tăng trưởng gấp đôi so với thời điểm 2019 (4% và 1.9% theo thứ tự). Mức tín dụng tăng quá cao khiến Chính phủ có những biện pháp nhằm điều chỉnh mức tín
dụng trong thời gian này.
35
Biểu đồ 2.1.7: Tình hình tăng trướng tín dụng trong Quý 1 qua các năm
5%
4%
4%
3%
2% 1.90%
1.50%
1.30%
l R l
0%
Q1/2019 Q1/2020 Q1/2021 Q1/2022
Nguồn: Tổng cục thống kê
Không những ảnh hưởng từ siết tín dụng, nhà đầu tư còn hoang mang trước đề xuất về sở hữu chung cư có thời hạn trong dự thảo mới nhất về Luật Nhà ở sửa đổi.
Theo thông tin từ Chính Phủ, việc này là cần thiết do vấn đề phá dỡ, cải tạo và xây dựng lại những chung cư cũ gặp nhiều khó khăn do chủ sở hữu không thực hiện di dời, phá đỡ. Thông tin này khiến cho nhà đầu tư cũng như người mua đắn đo trước
các quyết định mua bat động sản của mình. Đặc biệt trong bối cảnh thị trường căn hộ
rất sôi nổi. Pháp luật luôn là yếu tố ảnh hưởng rất lớn đến bat động sản do đó khi dự thảo Luật đất đai sửa đôi được ban hành lấy ý kiến đã khiến những người quan tâm đến bat động sản theo dõi sát sao nhằm định hướng dau tư, phát triển trong tương lai.
Tiếp gót 2 ông lớn về bat động sản, Vạn Thinh Phát bị điều tra trong việc phát hành, mua bán trái phiếu nhằm chiếm đoạt hàng nghìn tỉ đồng. Đây được đánh giá là vụ việc nghiêm trọng chưa từng có Vạn Thịnh Phát sở hữu rất nhiều công ty con, một hệ sinh thái phức tạp, ảnh hưởng tới hệ thống ngân hàng, tín dụng trên cả nước. Do sở hữu một lượng lớn công ty con về bất động sản nên khi vụ việc Vạn Thịnh Phát bùng nổ đã gây tâm lý cho đông đảo các nhà phát triển cũng như đầu tư. Có thê nói, những vụ việc liên quan đến các ông lớn trong ngành bất động sản đã trực tiếp tác động đến thị trường bất động sản, khiến tình trạng “ngưng trệ” diễn ra suốt trong
những tháng qua.
36
Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bồ tăng lãi suất lần thứ 2 chỉ trong 1 tháng với tổng mức tăng là 2%. Như đã đề cập đến, thị trường bất động sản là thị trường dựa vào vay nợ rất lớn nên khi điều chỉnh tăng lãi suất đã dường như khiến cho thị trường rơi vào trạng thái “đóng băng”. Các giao dịch được diễn ra rất ít và các nhà đầu tư cũng không mạnh tay như trước.
Thêm vào đó, áp lực từ trái phiêu khiến bất động sản như bị đè nặng hơn nữa.
Biểu đồ 2.1.8: Tình hình trái phiếu qua các quý trong năm 2022
nghìn tỷ VND
90 80 78.8
70 60.5 61.6
60 50 40 30
20 18.2
0 “ “ 4 4
QUÝ | QUÝ 2 QUÝ 3 QUÝ 4
Nguồn: Tổng cục thống kê
2.1. Phân tích môi trường kinh doanh
3.2.1. Môi trường chính trị
“On định chính trị là một lợi thế của Việt Nam” — đây là một nhận định của tiến sĩ kinh tế Philippe Deladande, ông là một trong những nhà nghiên cứu kinh tế va chính trị có hiểu biết sâu sắc về đất nước và con người Việt Nam. Sau hàng ngàn năm đấu tranh giành độc lập tự do và xây dựng đất nước thì chúng ta luôn tự hào vì sự én định chính trị cho đến nay. Đây cũng là một yếu tố tiên quyết cho sự phát triển kinh tế - xã hội.
Chính trị luôn là yếu tố tác động, ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động đầu tư phát triển bat động sản tại Việt Nam, và đặc biệt hơn cả khi quyền sở hữu đất đai do
37
Nhà nước đại diện sở hữu. Yếu tố chính trị này thé hiện thông qua các chủ trương,
chính sách và pháp luật liên quan.
Thị trường bat động sản được coi là thị trường về quyền sử dung dat và đầu tư trên đất đo đó có mối quan hệ mật thiết tới những bộ Luật chuyên ngành như Luật Dat đai, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư, Luật Xây dung,.... Nhìn lại, trong Hội nghị Trung ương lần thứ 7 khóa IX ban hành Nghị quyết số 26 — NQ/TW về “Tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đây mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước” trong bối cảnh công tác quản lý và sử dụng đất đai được đánh giá là tồn tại nhiều hạn chế, yêu kém, tiềm năng dat đai chưa được sử dụng và phát huy hết.
Nghị quyết này đã đặt ra được các chính sách đất đai chủ đạo nhằm xây dựng Luật Dat dai 2003.
Đến Hội nghị lần thứ 6 của Ban Chap hành Trung ương, nghị quyết 19 — NQ/TW ngày 31/10/2012 về “Tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đây mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại”. Nghị quyết này cơ bản đưa ra việc tiếp tục thực hiện quản lý đất đai theo Khung giá đất — được Chính phủ ban hành lần đầu tiên vào năm 1993 tại Nghị định 80/CP. Nhưng rõ ràng, trên thực tế sau gần 20 năm, một sự thật đáng buồn là giá đất của Nhà nước đưa ra trong Khung giá đất vẫn thấp hơn so với thị trường rất nhiều, chỉ bằng 30-40%. Mặc dù đã được Luật hóa bằng Luật đất đai năm 2003 “giá đất do Nhà nước quy định phải phù hợp với thị
trường”.
Sau Nghị quyết 19, Luật Dat đai năm 2013 đã có trách nhiệm trong việc luật hóa các chính sách đó. Luật Dat đai năm 2013 đã quy định giá đất theo Bảng giá và Khung giá đất chỉ được áp dụng đề tính thuế, phí về đất đai. Rõ ràng điều này đã tạo nên một cơ hội “trốn thuế công khai” đo giá đất trên Bảng giá đất quá thấp, nhất là tại các khu đô thị lớn — nơi có giá đất đắt đỏ. Giá thị trường có thé khoảng 1 tỷ
VNĐ/m2 nhưng trên Bảng giá chỉ rơi vào khoảng 250 triệu VNĐ/m2. Chủ trương
đã có nhưng tại sao suốt 20 năm qua, giá đất trên Bảng giá luôn thấp hơn so với giá
thị trường?
Va phải đến Nghị quyết số 18 -NQ/TW năm 2022, khung giá đất mới được bãi bỏ, nguyên văn như sau: “ Bỏ khung giá đất, có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, quy định chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của cơ quan