3.1. Định hướng phát triển Hà Nội và xu hướng thay đổi trong quản lý về đất đai và thị trường bất động sản.
Theo thông tin từ thành phố Hà Nội. kết quả từ Chương trình phát triển thành phố giai đoạn 2012 — 2020 định hướng đến năm 2030, thành phố đã phát triển mới gần 50 triệu mét vuông sàn nhà ở, nâng tổng diện tích nhà ở lên 224,73 triệu mỸ, diện tích bình quân đầu người đạt 27,25 m? vượt mức chỉ tiêu dé ra. Tuy về cơ bản thành phố đã đáp ứng được nhu cầu nhà ở cho người dân nhưng sự phát triển chưa đồng đều giữa các phân khúc và các quận huyện. Các quận nội thành phát triển quá nhanh, các sản phẩm tập trung hầu hết tại vị trí đó làm dân số tăng nhanh, gây ra áp lực đến cơ sở hạ tầng kỹ thuật và cơ sở hạ tầng xã hội. Ngược lại, ở các khu vực
ngoại thành, các dự án không đủ thu hút dân cư, nhiều dự án bỏ hoang, không được sử dụng gây thất thoát về nguồn lực và quỹ đất. Sự lãng phí nguồn tài nguyên đất tại các khu vực này chủ yếu đến từ hạ tầng giao thông chưa được hoàn thiện, bất cập
trong các quy định pháp luật và vướng mắc mâu thuẫn trong quy trình.
Trong quy hoạch chung của thành phố Hà Nội đến năm 2030 — 2050, với mục tiêu xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ tại các khu vực Đông Anh, Gia Lâm, Yên Viên và Long Biên. Đồng thời hạn chế tối đa việc xây dựng các công trình thấp tầng nhằm giảm tải dân số trong khu vực nội đô, mục
tiêu từ 1,26 triệu người giảm còn 0.8 triệu.
Thủ tướng ký Quyết định số 1259/QD — TTg phê duyệt Quy hoạch chung tại thủ đô, theo quy hoạch, Hà Nội là trung tâm đầu não chính trị, hành chính của Việt
Nam, đô thị loại đặc biệt; trung tâm văn hóa, giáo dục đào tạo và khoa học kỹ thuật
quan trọng của cả nước; phấn đấu trở thành một trong những trung tâm kinh tế, du lịch, thương mại và dịch vụ của khu vực Châu Á - Thái Bình Dương.
Quy hoạch tại Hà Nội trước hết cần phải gắn kết chiến lược kinh tế xã hội, hợp nhất giữa các bộ, ngành; Hợp nhất kế hoạch đầu tư đa ngành và cần phải có sự tham gia cảu cộng đồng. Bởi bản chất của quy hoạch là đa ngành và tông hợp.
Thu đô Hà Nội phát triển theo mô hình chùm đô thị gồm khu vực đô thị trung
tâm, 5 đô thị vệ tinh. 5 đô thị vệ tinh là Hòa Lac, Sơn Tây, Xuân Mai, Phú Xuyên
và Sóc Sơn với số dân từ 21 đến 75 vạn người/ đô thị. Mỗi đô thị vệ tinh sẽ có một
69
hoặc nhiều nhân tố chính dé tạo công ăn việc làm và có chức năng đặc thù riêng dé hỗ trợ, chia sẻ với đô thị trung tâm về nhà ở, đào tạo chất lượng cao, công nghiệp,
dịch vụ.
Trong đó Hòa Lac là đô thị khoa học, nơi tập trung trí tuệ và công nghệ tiên tiễn nhất của Việt Nam, là trung tâm đảo tạo nguồn nhân lực chất lượng cao của cả nước và vùng. Sơn Tây là hạt nhân thúc day phát triển kinh tế — xã hội cửa ngõ Tây Bắc thủ đô Hà Nội, là đô thị văn hóa lịch sử du lịch sinh thái, phát triển tiểu thủ công
nghiệp, nông nghiệp sinh thái. Xuân Mai là đô thị đại học và dịch vụ cửa ngõ phía
Tây Nam Hà Nội. Phú Xuyên là đô thị vệ tinh phía Nam của Thủ đô, phát triển
công nghiệp, kho tàng, các dịch vụ trung chuyền, đầu mối phân phối, tiếp vận hàng hóa và Logistics phân phối nông sản vùng. Sóc Sơn là đô thị cửa ngõ phía Bắc Hà Nội, là đô thị công nghiệp, dịch vụ cảng hàng không Nội Bài gắn với bảo tồn khu
vực núi Sóc.
Trong quy hoạch của thành phố, Đông Anh, Sóc Sơn, Mê Linh được đề xuất thành thành phố trực thuộc thủ đô trong năm 2025. Đồng thời phát triển hạ tầng giao thông đồng bộ, dẫn đầu trong sự phát triển của từng vùng.
Cùng với sự phát triển không ngừng của Hà Nội là quỹ đất ngày một hạn chế.
Các doanh nghiệp phát triển bat động sản dịch chuyên mạnh mẽ sang phía Tây với sự xuất hiện của hàng loạt những dự án tương lai như Palmy Diamond, Will State,..
tại Hà Đông. Đây cũng là xu hướng dịch chuyền của bat động sản thấp tang trong năm tới, bởi loại hình này cần diện tích xây dựng lớn nên các khu vực ngoại thành
là lựa chọn ưu tiên của các doanh nghiệp.
Nhu cầu ở thực cũng là một trong những xu hướng cho thị trường bất động sản trong thời gian tới. Trong tương lai, thị trường bất động sản sẽ có sự thanh lọc mạnh mẽ, những dự án đáp ứng được nhu cầu thực của người mua, pháp ly đầy dy sẽ
được quan tâm hơn rất nhiều. Đây cũng là xu hướng mà Chính Phủ khuyến khích nhằm phát triển thị trường một cách bền vững.
Dé có thé đạt được những mục tiêu trên, Nhà nước cần có những biện pháp về quản lý và quy hoạch cụ thể nhất.
Xây dựng Chiến lược quản lý và phát triển thị trường bat động sản đồng bộ và toàn diện, dựa trên quy hoạch quốc gia về quy mô, mục tiêu, giá trị thị trường. Cần
70
khẩn trương hoàn thiện hệ thống quy hoạch phát triển đô thị và nông thôn giai đoạn 2020 — 2030 tam nhìn 2045 — 2050, với tiêu chí đô thị hóa cụ thé gắn với phát triển thị trường bất động sản. Hài hòa quy hoạch phát triển đô thị và nông thôn với các quy hoạch khác trong Luật Quy hoạch năm 2017. Đây mạnh công tác quy hoạch xây dựng đặc biệt là quy hoạch chỉ tiết xây dựng đô thị. Đặc biệt cần thiết có các quy định về công khai quy hoạch chỉ tiết, niêm yết quy hoạch đề người dân và các nhà đầu tư tiếp cận được thông tin.
Trong công tác quản lý và giám sát, các cơ quan chức năng Quốc hội, Chính
phủ, Thanh tra, Kiểm toán cần giám sát chặt chẽ các hoạt động trao quyền, sử dụng đất theo hướng công khai, minh bạch, hạn chế lạm quyền và lợi ích nhóm. Tăng
cường công tác quản lý, đánh giá, giám sát thị trường theo hướng tập trung hiệu quả
về một cơ quan quản lý duy nhất. Thống nhất quản lý thị trường từ Trung ương đến địa phương. Trong đó, cần rà soát các thủ tục hành chính, cải cách các thủ tục về
đầu tư, lập kế hoạch, phê duyệt dự án, bãi bỏ các điều kiện đầu tư kinh doanh bat động sản không cần thiết.
Dé thị trường bat động sản phát triển mạnh mẽ, bền vững và minh bach thì cần có sự quản lý chặt chẽ từ Nhà nước, sự hợp tác từ các doanh nghiệp và sự ủng
hộ của người dân.
3.2. Đề xuất và kiến nghị
Đối với nhà phát triển bắt động sản
Nhìn lại quá khứ từ giai đoạn non yếu của thị trường bat động sản đến năm 2015, ta có thé thay sự chuyển mình của các doanh nghiệp bat động sản chủ động thích ứng và đối trước những khó khăn kinh tế ra sao.
71
Hình 3.2.1: Thị trường bat động san trong quá khứ
Thị trường cạnh tranh M&A diễn ra sôi động
nay . CT yếu tiềm lực tài chính, không chuyên nghiệp bán lại bssdcrtbAplodrl
CBT nước ngoài - thể cự án và âm thầm rút khỏi thị trường Cân hộ bình din được mạnh tài chính & kinh giao dịch nhiều nhất nghiệm
Doanh nghiệp khất nợ, tái cơ cấu dé ton tại “
1 số dự án cao cấp
Rất đông doanh nghiệp chất lượng, uy tín cũng
ee 8...1
BĐS cao cấp phát triển Thị trường am NOXH được thúc đấy Giá BĐS tăng
CBT định hướng phát triển. đạm Giá nhà ở tăng.
BĐS đa dang chuyên nghiệp Căn hộ điện tích nhỏ tương đối dn định BĐS nghỉ & giá trung bình thu.
Giá nhà đất liên tục tăng, dưỡng
BDS là kênh đầu tư thu hút ar opm oneNhiều sân golf va khách sạn dừng ,
we CDT đầu tư R&D sản phẩm giá trị thực
Nguồn: batdongsan.com Với giai đoạn kinh tế như hiện tại, dù được đánh giá tích cực hơn so với thị trường bat động san trong giai đoạn trước, tác giả chia các nhóm doanh nghiệp và giải pháp cụ thé như sau:
Phân loại doanh nghiệp Giải pháp
Thu gọn để cân bằng
e Tái cơ cầu nợ mạnh mẽ bang
cách gia hạn nợ, đàm phán trả nợ
Rủi ro ( Áp lực nợ ngắn hạn và tổng nợ bằng bat động san, mua lại trái
lớn so với quy mô tài sản) phiếu
e _ Cân bằng dòng tiền bằng việc bán bất động sản, giảm giá bất
động sản hiện tại
Tối ưu và tập trung cối lõi
e_ Tối ưu vận hành và chi phí
a . ` ơ e_ Tập trung thộ mạnh sản phẩm
Can bang (Ap lực nợ và quy mô tai san xa mm mm côt lõi đê củng cô dòng tiên ôn định
e Ưu tiên tái cơ cấu các khoản nợ
ở mức hợp lý)
rủi ro lớn trong ngắn hạn
Tiềm lực (Tỷ lệ nợ ngắn hạn và tổng nợ | Tận dụng cơ hội mở rộng quy mô thấp với quy mô tài sản cao)
72
e_ Đây mạnh bất động sản dòng tiền bền vững hiện tại
e Khám pha cơ hội mở rộng với phân khúc/ loại hình mới
e_ Thu mua quỹ đất hợp lý, mở rộng đến khu vực địa lý mới
Tham nhập ngành
- Tìm kiếm cơ hội M&A thu mua
Người chơi mới (Doanh nghiệp lớn với Loge 1 CÓ VÀ ag nes quỹ dat với những doanh nghiệp dòng tiên mạnh tìm kiêm cơ hội thâm va. l `
ky Lan , bât động sản phù hợp
nhập thị trường bât động sản) Vu cv. Tà ko ak l Tự thành lập doanh nghiệp bât động sản
để phát triển sản phẩm riêng
Đôi với nhà dau tư cá nhân
Đối mặt với những khó khăn chung của thị trường cùng với nhiều rủi ro, các nhà đầu tư cá nhân, quan trọng nhất cần xác định tính minh bạch của thông tin trước
khi đầu tư vào một sản phẩm, một dự án nào đó. Đồng nghĩa với việc, các nhà đầu
tư cần phải hướng đến dau tư dai hạn thay vì “lướt sóng”. Thị trường bat động sản hiện nay chịu sự tác động lớn từ kinh tế, các dự thảo về luật mới đang khiến cho các phân khúc dễ rơi vào vướng mắc. Xuất phát từ mong muốn lợi nhuận, các nhà đầu tư cần phải cân nhắc thật kỹ càng, cần phải nắm rõ tình hình tài chính cũng như các
mục tiêu của mình.
Hiệu ứng đám đông như đã được đề cập, là yếu tô khiến các nhà đầu tư “theo sóng”, mua bằng mọi giá. Điều này thường là nguyên nhân gây ra bong bóng bất
động sản và hầu hết đều có kết cục không mấy khả quan. Đối với thị trường bat động sản như hiện nay, nhà đầu tư nên hạn chế tối đa tâm lý đám đông, cần phải nghiên cứu kỹ, tìm hiểu sâu trước khi mua. Tránh tinh trạng thiếu hiểu biết, đầu tư theo đám đông dẫn đến thua lỗ.
Theo các chuyên gia, việc đầu tư qua các kênh trung gian chuyên nghiệp và có uy tín trên thị trường thường đem đến lợi nhuận như kỳ vọng. Những tổ chức trung gian có tiếng, là các chuyên gia trên thị trường bất động sản, họ sẽ đưa ra những lời khuyên cũng như giải pháp hữu ích nhất cho các nhà đầu tư cá nhân.
73
Cuối cùng, nhà đầu tư không nên chỉ đầu tư vào một kênh mà cần có nhiều
kênh “trú ân” hơn cho đòng tiền đặc biệt là trong bối cảnh khó khăn như hiện tại
cua thi trường.
Đối với người dan
Cũng như các nhà đầu tư, người dân trước khi thực hiện mua bán bất động
sản cần phải chú trọng đến yếu tố minh bạch về thông tin. Bởi hiện tại trên thị
trường, số lượng môi giới là rất lớn và nhiều môi giới có xu hướng đưa ra những thông tin sai lệch về thị trường nhằm dẫn dắt người mua, gây bắt lợi cho thị trường cũng như người tiêu dùng. Việc xác minh thông tin là vô cùng quan trọng. Đối với người dân khi mua loại hình sản phẩm đắt đỏ này, cần tiếp tục xác minh các yếu tố về uy tín chủ đầu tư, tiến độ, thanh toán và hợp đồng. Giảm thiểu tối đa những rủi ro phát sinh trong quá trình mua các sản phẩm sơ cấp, hay sản phẩm hình thành
trong tương lai.
Tránh ảnh hưởng của hiệu ứng đám đông. Người dân mua nhà nên quyết
định dựa theo nhu cầu của mình, không nên đề tâm lý đám đông ảnh hưởng dẫn tới
việc hao hụt tài chính.
Cuối cùng, người dân cũng nên tìm đến các doanh nghiệp trung gian có uy tín trên thị trường nhằm tìm được sản phâm phù hợp với bản thân nhất.
Đối với cơ quan quản lý nhà nước
Trong ngắn hạn, cần triển khai hiệu quả các giải pháp hỗ trợ thị trường theo Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội năm 2022 — 2023.
Hoàn thành rà soát thủ tục pháp lý các dự án bat dong san cham tiến độ/ bị
tạm dừng trong năm 2022 nhằm tạo điều kiện cho các dự án được thực hiện lại bảo đảm nguồn cung ra thị trường; xử lý vướng mắc với các trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp không phải là đất ở phù
hợp với quy định.
Thực hiện miễn giấy phép xây dựng đối với các công trình của dự án đầu tư thuộc khu vực đã được phê duyệt quy hoạch 1/500 theo Nghị quyết số 43/ NQ-CP của Chính phủ. Giải pháp này sẽ tháo gỡ được một bước quy trình cho các dự án bất
động sản.
74
Sửa đôi Nghị định số 153/2020/ND — CP ngày 31/12/2020 về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái
phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế và Nghị định 156/2020/ ND - CP về quy định xử phạt vi phạm hành chính. Việc này sẽ thúc đây xu hướng phát hành trái
phiếu ra công chúng, xử lý nghiêm minh hành các vi phạm liên quan đến trái phiếu doanh nghiệp, bỏ cọc hay kê khai “hai giá” trong chuyển nhượng bat động san
nhằm ran de và hoàn thiện hơn nữa khung pháp lý bảo vệ nhà đầu tư trái phiếu
doanh nghiệp.
Trong trung và dài hạn, xây dựng Chiến lược phát triển thị trường bất động sản 2030, tầm nhìn 2045 nhằm tạo định hướng lâu dài, phát triển bền vững cho thị trường, đặc biệt là bối cảnh hiện nay, thị trường bat động sản trong giai đoạn hồi phục, Chiến lược sẽ là cơ sở đưa ra các định hướng, mục tiêu chính đảm bảo phát triển theo chuân mực, hiệu quả. Trong đó, Chiến lược cần phù hợp với các quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất của quốc gia, địa phương, có sự gắn kết giữa chiến
lược và kế hoạch của các ngành liên quan, có mối quan hệ mật thiết nhằm đồng bộ
và phát triển hoàn thiện thị trường.
Nghiêm túc áp dụng nguyên tắc thị trường trong hoạch định chính sách phát triển thị trường dat đai là quan điểm đầu tiên khi thực hiện thay đổi nguồn lực đất đai. Nhà nước đóng vai trò chủ thể xây dựng khung pháp lý và xây dựng thị trường minh bạch, phát triển, trong đó phân định rành mạch khu vực công và khu vực tư.
Hoàn thiện các quy định pháp luật có liên quan theo hướng thương mại hóa sử dụng
đất, xây dựng hệ thông thông tin thị trường bat động sản gắn liền với đất. Hoàn
thiện cơ sở pháp lý đảm bảo thị trường phát triển lành mạnh, an toàn và bền vững, kiểm soát chặt chẽ và hạn chế đầu cơ.
Minh bạch và nhất quán về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đai trong nén kinh tế thị trường. Đặc trưng của nén kinh tế thi trường hiện đại là chế độ sở hữu tài sản và quyền sở hữu tài sản rõ ràng, minh định. Tự do kinh doanh và cạnh tranh thị trường trong nền kinh tế này chịu trách nhiệm cho sự chi phối phân bổ nguồn lực. Và Nhà nước đóng vai trò chủ đạo trong hướng thị trường tới sự hoàn hảo, khắc phục, sửa chữa các khiếm khuyết.
Lấy đất đai là nguồn lực của đô thị hóa, việc phát triển thị trường đất đai là hạt nhân của quá trình này. Trên cơ sở đó, các chính sách phát triển đô thị cần đặt
75
mục tiêu đề thị trường đất đai phát triển, đồng thời khai thác tối ưu các nguồn lực cho sự phát triển bền vững. Dé đạt được mục tiêu đó, các cơ quan quản lý nhà nước cần thống nhất về quy định và thống nhất về cách thực thi.
Xây dựng cơ chế kiểm soát quyền lực đối với các cơ quan đại điện sở hữu về đã đai, tránh sự lạm quyền vì lợi ích nhóm, lợi ích cục bộ. Điều này đòi hỏi cả tính minh bach trong thị trường. Việc xây dung các chế tài xử lý nghiêm minh, sắp xếp lại bộ máy hành chính là một trong những yếu tố cần hoàn thiện.